Sentencia Civil 795/2024 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 13, Rec. 619/2023 de 05 de diciembre del 2024

PRIMERO.- Opone la parte apelada Buildingcenter,S.A.U., como cuestión procesal previa, con fundamento en el artículo 458.3, párrafo tercero, de la Ley de Enjuiciamiento Civil, la inadmisión del recurso de apelación por la falta de pago o consignación por las actoras apelantes Sras. Gabriela Noemi, de las rentas devengadas en virtud del contrato de arrendamiento, de 29 de diciembre de 2017, de la vivienda en DIRECCION000, puerta A, de Tordera, que fue declarado extinguido, por expiración del plazo, en la sentencia de primera instancia, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 449.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que exige el pago o consignación de las rentas para la admisión a trámite de los recursos de apelación contra sentencias dictadas en procesos que lleven aparejado el lanzamiento.

Centrada así la cuestión procesal previa planteada por la parte apelada, es doctrina constitucional reiterada ( SSTC 37/1995 y 176/1997) que el sistema de recursos se incorpora a la tutela judicial en la configuración que le da cada una de las leyes de enjuiciamiento reguladoras de los diferentes órdenes jurisdiccionales, de modo que el acceso a los recursos es un derecho prestacional de configuración legal, cuyo ejercicio y prestación están supeditados a la concurrencia de los presupuestos y requisitos procesales que, en cada caso, haya establecido el legislador, por lo que el principio hermenéutico pro actioneno opera con igual intensidad en la fase inicial del proceso, para acceder al sistema judicial, que en las sucesivas fases del proceso, conseguida que fue una primera respuesta judicial a la pretensión, que es la sustancia medular de la tutela y su contenido esencial, sin importar que sea única o múltiple, según regulen las normas procesales el sistema de recursos.

Aunque, es igualmente doctrina constitucional reiterada ( SSTC 145/1986, 154/1987, 78/1998, 274/1993, y 190/1997) que el acceso a los recursos previstos por la ley integra el contenido propio del derecho a la tutela judicial efectiva reconocido en el artículo 24.1 de la Constitución, de modo que los requisitos para recurrir han de ser interpretados ponderando en cada caso las circunstancias concurrentes para evitar una mecánica aplicación de los mismos que los conviertan en un obstáculo formalista y desproporcionado en sus consecuencias en relación a su propia finalidad ( SSTC 119/1994, 145/1998, y 226/1999).

En concreto, de acuerdo con el artículo 449,apartados 1 y 5, de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, en los procesos que llevan aparejado el lanzamiento, no puede admitirse al demandado el recurso de apelación si, al interponerlo, no manifiesta, acreditándolo por escrito, tener satisfechas las rentas vencidas y las que con arreglo al contrato deba pagar adelantadas, pudiendo hacer el depósito o la consignación mediante aval solidario de duración indefinida y pagadero a primer requerimiento emitido por entidad de crédito o sociedad de garantía recíproca o por cualquier otro medio que garantice la inmediata disponibilidad, en su caso, de la cantidad consignada o depositada.

No excluye la exigencia del pago de la renta durante la tramitación del recurso de apelación la existencia de una resolución judicial en primera instancia que declara resuelto el contrato al estimar la pretensión extintiva de la demandante, por cuanto es doctrina reiterada, desde las Sentencias del Tribunal Supremo de 3 de julio de 1990, y 17 de marzo de 1992, que el pago de la renta es una contraprestación a la tenencia de la cosa, de modo que atendida la bilateralidad consustancial al contrato de arrendamiento, hasta el momento de la extinción de la prestación del arrendador, consistente en la cesión del uso de la finca, no queda extinguida también la prestación periódica a cargo del arrendatario, consistente en el pago de las rentas, con independencia de la fecha de la declaración judicial resolviendo el contrato, como lo demuestran los artículos 449 y concordantes de la Ley de Enjuiciamiento Civil, referidos a la obligación de pago de la renta tras la resolución del contrato, por ser el pago la simple consecuencia de la posesión.

En este sentido, reiteradamente se ha declarado por esta Sección que el simple pago de la renta después de la expiración del plazo pactado no supone la novación del contrato, no sólo por decirlo así expresamente el artículo 449,2, último inciso, de la Ley de Enjuiciamiento Civil, según el cual el abono de las rentas vencidas y las que con arreglo al contrato deban pagarse adelantadas no se considera novación del contrato, sino también porque, en relación con la novación, es doctrina comúnmente admitida ( Sentencias del Tribunal Supremo de 24 de octubre de 2000 y 10 de junio de 2003; RJA 9587/2000, y 4595/2003) que no puede presumirse, exigiéndose una declaración expresa.

Aunque, debiendo ser interpretadas las normas, según el artículo 3.1 del Código Civil, atendiendo fundamentalmente al espíritu y finalidad de aquellas, es lo cierto que la finalidad del artículo 449,apartados 1 y 2, de la Ley de Enjuiciamiento Civil, cuando impone al arrendatario la obligación de seguir pagando la renta durante la tramitación del recurso de apelación, con la consecuencia que, de no hacerlo, debe tenerse por no preparado el recurso, o debe ser declarado desierto, en función del momento procesal en que se produce el impago, en ambos casos la finalidad de la norma no es otra que la de evitar la dilación abusiva del lanzamiento, mediante el recurso de apelación presentado con una finalidad puramente dilatoria, y que causa un daño al arrendador, privándole de la posesión de la finca hasta la firmeza de la sentencia de primera instancia que acuerda el lanzamiento del arrendatario, imponiendo a éste, al menos, la obligación de seguir pagando la renta durante la tramitación del recurso, de acuerdo, por otro lado, con la doctrina ( Sentencias del Tribunal Supremo de 9 de julio de 1998 y 29 de diciembre de 2000; RJA 5546/1998 y 9445/2000), según la cual la existencia de un interés, perjuicio, o agravio para el litigante supone un requisito indispensable para la legitimación activa en todo recurso, no considerándose interés legítimo el interés meramente dilatorio.

Por otro lado, la aplicación de la doctrina de los actos propios tiene su fundamento último en la protección de la confianza y en el principio de la buena fe, que impone un deber de coherencia y autolimita la libertad de actuación cuando se han creado expectativas razonables ( Sentencia del Tribunal Supremo de 28 de noviembre de 2000;RJA 9244/2000, que cita las Sentencias del Tribunal Constitucional 73 y 198/1988, y el Auto del Tribunal Constitucional de 1 de marzo de 1993;RTC 77/1993), requiriéndose que la conducta previa, contra la que no se puede ir posteriormente, tenga ciertos caracteres, y así la jurisprudencia había ya recogido la necesidad de la relevancia jurídica de la conducta, afirmando que los actos deben ser reveladores de alguna manera del designio de decidir la situación jurídica de su autor, y en cuanto a la significación jurídica del acto anterior es menester que ésta pueda ser valorada objetivamente como índice de una actitud adoptada respecto a la situación jurídica en la cual ha sido realizada.

En esta línea, es doctrina reiterada ( Sentencias del Tribunal Supremo de 18 de Enero de 1990, 5 de Marzo de 1991, 4 de Junio de 1992, 12 de Abril de 1993, y 30 de Mayo de 1995) que son actos propios los caracterizados por una clara, expresa, y concluyente manifestación de voluntad encaminada a crear, modificar o extinguir algún derecho, siendo el propio acto revelador de la voluntad expresa del autor o de la voluntad tácita deducible de los actos inequívocos realizados, de modo que los actos propios para vincular a su autor, han de ser inequívocos y definitivos, en el sentido de crear, establecer y fijar una determinada situación jurídica, causando estado ( Sentencias del Tribunal Supremo de 31 de enero de 1995, 30 de septiembre de 1996, y 20 de junio de 2002; RJA 291/1995, 6821/1996, y 5230/2002).

En este caso, resulta de lo actuado:

1º.- que el proceso se ha seguido en ejercicio de la pretensión extintiva del contrato de arrendamiento por expiración del plazo pactado, sin que se haya acumulado la acción de reclamación de rentas.

2º.- que las demandadas arrendatarias han venido pagando las rentas vencidas hasta la terminación del arrendamiento el 29 de junio de 2021, y

3º.- que la demandante arrendadora presentó, en primera instancia, un escrito de 3 de mayo de 2022, manifestando que las rentas se encontraban debidamente abonadas, que no se reclama importe alguno, y que se dejaron de emitir recibos de renta desde el 28 de junio de 2021.

Por lo tanto, en este caso, la aplicación estricta de la norma del artículo 449 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, no puede cumplir su finalidad de evitar el perjuicio al arrendador por la pérdida del aprovechamiento económico de la finca durante la tramitación del recurso de apelación, por cuanto resulta de lo actuado, que es la demandante arrendadora la que, injustificadamente, está dejando de pasar al cobro los recibos de renta, de modo que la pretensión manifestada posteriormente de inadmisión de la apelación, por la falta de pago de las rentas, es contrario a los propios actos de la parte apelada, por haber dejado de reclamar las rentas a las arrendatarias.

En consecuencia, en este caso, procede la admisión del recurso de apelación contra la sentencia, procediendo, en definitiva, la desestimación del motivo de la oposición a la admisión invocado por la parte apelada.

SEGUNDO.- Apelan las demandadas arrendatarias Sras. Gabriela Noemi la sentencia de primera instancia estimatoria de la demanda formulada por la demandante arrendadora Buildingcenter,S.A.U., en ejercicio de la acción extintiva, por expiración del plazo, del contrato de arrendamiento, de 29 de diciembre de 2017, de la vivienda en DIRECCION000, puerta A, de Tordera, alegando las demandadas apelantes que no se había producido la expiración del plazo en el momento de la presentación de la demanda, solicitando su desestimación.

Centrado así el único motivo de la apelación, es doctrina constante, uniforme, y reiterada ( Sentencias del Tribunal Supremo de 4 de febrero de 1930, 21 de octubre de 1959, o 20 de septiembre de 1996; RJA 640/1930- 31, 3597/1959, y 6727/1996), que es consustancial al contrato de arrendamiento que se haga por tiempo determinado, según resulta de los artículos 1543, 1554.3º, y 1569.1ª del Código Civil, de modo que la determinación del plazo es esencial en este negocio jurídico, por lo que, incluso si las partes dejan de señalar el plazo, es el artículo 9.2 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, el que dispone que se entenderán celebrados por un año los arrendamientos para los que no se haya estipulado plazo de duración o este sea indeterminado, sin perjuicio del derecho de prórroga anual para el arrendatario, hasta el máximo de duración mínima legal.

En el mismo sentido, el Código Civil, en el artículo 1581, establece las normas de carácter subsidiario para la determinación de la duración del contrato de arrendamiento, entendiéndose hecho el arrendamiento por años cuando se ha fijado un alquiler anual, por meses cuando es mensual, y por días cuando es diario; aunque, es igualmente doctrina comúnmente admitida ( Sentencia del Tribunal Supremo de 26 de octubre de 1918), que la disposición del artículo 1581 del Código Civil es puramente supletoria, para el caso de no haberse fijado plazo al arrendamiento.

En este caso, resulta de las alegaciones parcialmente conformes de las partes, la prueba documental, y la ausencia de prueba en contrario:

1º.- que, en el contrato de arrendamiento, de 29 de diciembre de 2017, se pactó una duración de tres años, por lo que el vencimiento del término inicial pactado, coincidente con la duración mínima legal de tres años del artículo 9 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en la redacción de la Ley 4/2013, de 4 de junio, se produjo el 29 de diciembre de 2020.

2º.- que la demandante envió una notificación a las demandadas, con fecha 25 de noviembre de 2020, con más de treinta días de antelación, comunicándoles la terminación del arrendamiento con el vencimiento del término inicial pactado, impidiendo la prórroga legal tácita del artículo 10 de la Ley 29/1994.

La comunicación de 25 de noviembre de 2020 que fue aportada por la demandante en el acto del juicio (f.47 y 48), y que fue admitida en la primera instancia, de conformidad con lo previsto en el artículo 265.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en pronunciamiento que no ha sido expresamente impugnado, fue remitida a la vivienda arrendada en DIRECCION000, puerta A, de Tordera, no habiéndose entregado, a pesar de haberse dejado aviso, por lo que la comunicación produce todos sus efectos, no obstante la indiscutida naturaleza recepticia de la comunicación al arrendatario, por cuanto la pasividad del arrendatario en ningún caso puede perjudicar el derecho del arrendador, siendo doctrina comúnmente admitida ( Sentencias del Tribunal Constitucional 82/2000, de 27 de marzo; 145/2000,de 29 de mayo; o 6/2003, de 20 de enero), que los actos de comunicación producen plenos efectos cuando su frustración se debe únicamente a la voluntad expresa o tácita de su destinatario, o a la pasividad, desinterés, negligencia, error, o impericia de la persona a la que va destinada; y, en este caso, no consta que las demandadas no recogieran la comunicación remitida por la arrendadora por alguna causa justificada distinta de su propia voluntad obstativa al cumplimiento del trámite de la comunicación de la voluntad del arrendador contraria a la prórroga legal tácita del contrato de arrendamiento.

3º.- que, en la misma comunicación de 25 de noviembre de 2020, la demandante concedió a las demandadas la prórroga extraordinaria de seis meses, hasta el 29 de junio de 2021, de acuerdo con el Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptaron medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19.

4º.- que, antes de la finalización de la prórroga extraordinaria, la demandante remitió una nueva comunicación a las demandadas, de fecha 16 de marzo de 2021, comunicándoles la extinción del contrato a 29 de junio de 2021, y

5º.- que las demandadas arrendatarias no devolvieron la posesión de la vivienda arrendada al término de la prórroga extraordinaria, por lo que la demandante arrendadora presentó demanda, de 29 de junio de 2021, en ejercicio de la acción de extinción, por expiración del plazo, del contrato de arrendamiento.

Por consiguiente, en el presente caso, producida la terminación de la duración inicial pactada de tres años del artículo 9 de la Ley 29/1994, y la terminación de la prórroga extraordinaria del Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, a 29 de junio de 2021, el arrendamiento no pudo prorrogarse más allá por la tácita reconducción, con arreglo a lo previsto en el artículo 1566 del Código Civil, por cuanto la demandante arrendadora remitió a la demandada arrendataria una comunicación previa manifestándole la extinción del arrendamiento antes de la presentación de la demanda.

En este sentido, es doctrina comúnmente admitida que, según el artículo 1566 del Código Civil, los requisitos para que pueda entenderse producida la tácita reconducción, cuyo fundamento se encuentra en la presunción legal del consentimiento del arrendador en la continuación del contrato, son tres: 1.- que al terminar el contrato, permanezca el arrendatario quince días disfrutando de la cosa arrendada; 2.- que el disfrute por el arrendatario, en el plazo de quince días, lo sea con la aquiescencia del arrendador, entendiéndose destruido el consentimiento del arrendador por cualquier hecho que evidencie la voluntad contraria a la continuación en el arrendamiento; y 3.- que no haya precedido requerimiento.

En el mismo sentido, según doctrina reiterada desde las Sentencias del Tribunal Supremo de 16 de noviembre de 1899 y 6 de febrero de 1934, si ha precedido requerimiento, puede desahuciar el arrendador aunque hayan pasado los quince días, y no hay tácita reconducción cuando, antes de los quince días, formula el arrendador demanda de desahucio, aunque no haya precedido requerimiento.

En este caso, faltarían, al menos, dos de los tres requisitos mencionados para que pudiera entenderse producida la tácita reconducción del artículo 1566 del Código Civil, a partir del 29 de junio de 2021, por cuanto precedió requerimiento del arrendador.

En relación con el remitente de la comunicación, es doctrina comúnmente admitida ( Sentencia nº 1010/2020, de 30 de diciembre, de esta misma Sección Decimotercera de la Audiencia Provincial de Barcelona; JUR 2021/36590, entre las más recientes), que lo relevante es que la parte arrendadora ponga en conocimiento de la arrendataria su voluntad de no renovar el contrato de arrendamiento, con independencia de que lo haga por sí misma, o autorizando a un tercero, por medio de un mandatario, o de otra forma que permita transmitir la declaración de voluntad, considerándose, en cualquier caso, que la presentación de la demanda supone una ratificación de dicha actuación y que, aún en el caso de acreditarse que la comunicación no fuese efectivamente suscrita por el propietario, sino por un tercero a su ruego, ello no supondría que no fuese una comunicación valida, ya que procede igualmente de la propiedad, bastando pues una comunicación que exteriorice la voluntad del arrendador de dar por extinguido el contrato a la finalización del plazo, y que esa voluntad la ponga en conocimiento del arrendatario de manera suficientemente clara, admitiendo unánimemente la jurisprudencia, que la práctica del requerimiento puede realizarse, al no tratarse de un acto personalísimo del arrendador, a través de mandatario.

En relación con la forma de la comunicación, lo cierto es que la Ley de Arrendamientos Urbanos no establece una forma especial para dicha notificación, así no requiere la comunicación fehaciente, ni siquiera exige la forma escrita, por lo que, manifestada y conocida por la otra parte contratante la voluntad de una de ellas de no mantener la vigencia del contrato, se produce su extinción, no operando la prórroga o la tácita reconducción, cualquiera que sea la forma en que se haya llevado a cabo tal comunicación.

En consecuencia, procede mantener el pronunciamiento de la sentencia de primera instancia, estimatorio de la acción extintiva del contrato de arrendamiento, procediendo, por consiguiente, la desestimación recurso de apelación de la parte demandada.

TERCERO.- De acuerdo con el artículo 398.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, siendo la resolución desestimatoria del recurso de apelación, procede la imposición de las costas de la segunda instancia a la parte apelante.