Sentencia Civil 126/2025 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 13, Rec. 341/2023 de 06 de marzo del 2025

PRIMERO. -Las presentes actuaciones se iniciaron por demanda de juicio verbal presentada por la representación procesal de Dª Florencia y de D. Fulgencio mediante la que ejercitaban, en calidad de arrendatarios, acción de devolución de la fianza arrendaticia reclamando la suma de 1.453,75.-euros, demanda dirigid contra los arrendadores, D. Nicolas y Dª Sagrario.

En sustento de sus pretensiones los actores exponían, en síntesis, que, en fecha 2 de enero de 2017, suscribieron con los demandados un contrato de arrendamiento sobre la vivienda sita la DIRECCION000) de Seva, que se adjunta como documento núm. 2 a la demanda, contrato que las partes resolvieron de mutuo acuerdo en fecha 26 de noviembre de 2019, mediante acuerdo que plasmaron en el documento también adjuntado como doc. núm. 3.

Exponen que, a la firma de dicho contrato, los arrendatarios entregaron la suma de 1500.-euros, de los cuales 750€ se corresponderían con la fianza legal y los otros 750€ se entregaron como garantía adicional. Precisan que la fianza no se reclama en su totalidad pues reconocen que solo pagaron la parte proporcional de la renta correspondiente al mes de noviembre en que resolvieron el contrato, esto es, solo 703,75€, y admiten que la debían pagar en su totalidad habiendo aplicado la fianza a cubrir la diferencia, y de ahí que la reclamación ascienda a 1.453,75.-euros

La demanda fue admitida a trámite por Decreto de 13 de mayo de 2020 siguiéndose por los cauces del Juicio Ordinario.

Los demandados, Sr. Nicolas y Sra. Sagrario, se opusieron a la demanda y formularon reconvención.

Así, tras admitir la realidad del arriendo y su resolución en la indicada fecha, en primer lugar, se opusieron a la devolución de la fianza alegando que, al tiempo de serle reintegrada la posesión de la vivienda, la vivienda arrendada presentaba numerosos desperfectos imputables a los arrendatarios. Aducen los demandados que el importe de reparación de estos daños, que cifra en la suma de 7.004,56.-euros, supera con creces la cantidad entregada como fianza y, una vez descontada esta, reconvienen contra los actores en reclamación de la diferencia a su favor, esto es, por la suma de 5.550,81.-euros.

A la demandada reconvencional se opusieron los actores principales.

Seguido el juicio por sus trámites, por el Juzgado de Primera Instancia núm. 2 de los de Vic se dictó la sentencia núm. 244/2021, de 23 de septiembre, que, en primer lugar, estimó la demanda inicial, condenando a D. Nicolas y a Dª Sagrario a abonar a los actores la suma de 1.453,75.-euros, así como al pago de los intereses legales computados en la forma establecida en el art. 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) con condena a los referidos demandados de las costas procesales derivadas de esta demanda principal.

Y, en segundo lugar, desestimó la reconvención, absolviendo a Dª Florencia y a D. Fulgencio de cuantos pedimentos se interesaban en su contra, considerando el juez a quo que la prueba practicada no permite tener por acreditados los daños que sustentan la petición de D. Nicolas y Dª Sagrario a quien impone las costas derivadas de la reconvención.

D. Nicolas y Dª Sagrario apelan la sentencia por la desestimación de la reconvención. Así, invocando error en la valoración de la prueba, insisten en la existencia de daños atribuibles a los arrendatarios actores.

Por su parte, la Sra. Florencia y el Sr. Fulgencio se han opuesto al recurso interpuesto de contrario, interesando la confirmación de la sentencia apelada remitiéndose a los argumentos que ya expusieron al oponerse a la demanda reconvencional.

SEGUNDO. -Para la resolución del recurso debemos partir de los hechos incontrovertidos que ambas partes admiten.

I.-Así, está probado que las partes suscribieron el señalado contrato de arrendamiento el día 2 de enero de 2017 que tenía por objeto la vivienda sita la DIRECCION000) de Seva, por un plazo de duración de 3 ños, fijándose una renta anual de 9.000€ pagaderos por meses adelantados a razón de 750€ cada uno, más impuestos y cuota de comunidad.

Dicho contrato, que obra en autos (vid. ff. 20 y ss.) se adjunta por ambas partes y, a los efectos que nos interesan, convienen destacar las siguientes previsiones que en él se recogen:

1.-En la cláusula 6ª se indica que: "los arrendatarios declaran conocer y aceptar las características y estado de conservación de la vivienda habiéndose realizado la oportuna visita de inspección de la misma previamente a la firma del presente contrato y se comprometen y obligan a conservarla y devolverla en perfecto estado"

2.-En la clásula 9ª se establece que: "serán de cuenta de la parte arrendadora todas las instalaciones y reparaciones que sean necesarias para adecuar y conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido y que excedan del mero uso y desgaste por el paso del tiempo siempre que el deterioro no resulte imputable al arrendatario.

Serán de cuenta de la parte arrendataria el coste de las pequeñas reparaciones y mantenimiento que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda como son los desperfectos en cristales, pomos, persianas, cocina, desagües, elementos sanitarios, grifos, calderas, antenas de TV, calefacción, aire acondicionado y otros elementos propios de las instalaciones de que se dota el inmueble"

3.-La cláusula 15ª regula la fianza arrendaticia, en su parte ahora relevante, en los siguientes términos:

" El arrendatario entrega en este acto la suma de MIL QUINIENTOS EUROS (1500€),setecientos cincuenta euros (750€) en concepto de FIANZA OBLIGATORIA y setecientos cincuenta euros (750€) en concepto de FIANZA VOLUNTARIA ADICIONAL, que responderá de los posibles daños que se pudieran causar al inmueble y de los posibles perjuicios por incumplimiento de las obligaciones contractuales.

A la resolución del contrato la fianza será devuelta a previa comprobación de que la vivienda se halla en perfecto estado y que las obligaciones asumidas han sido satisfechas.

A tal efecto, convienen las partes, que los propietarios dispondrán de un plazo máximo de un mes, a contar del día de la extinción del arrendamiento, para realizar comprobaciones que considere oportunas, una vez finalizado el mismo deberán abonar en el plazo de otro mes el importe de la fianza, reducida y compensada si fuera el caso (...)".

4.- En la cláusula 17ª , entre otras previsiones relativas a prohibiciones destinadas a los arrendatarios, se contiene la siguiente ( apartado F): "hacerse cargo de los desperfectos que pudieran ocasionar sus actuales mascotas (dos perros y dos gatos), no pudiendo tener en la vivienda ningún otro animal".

II.- Resulta asimismo admitido que las partes resolvieron de mutuo acuerdo en fecha 26 de noviembre de 2019, mediante acuerdo que formalizaron en el documento núm. 3 que se adjunta a la demanda (ff. 27) y en el que, en su parte relevante, se dispone:

"la parte arrendataria RESCINDEN en este acto, dejándolo sin efecto, el contrato de arrendamiento de la vivienda sita en la DIRECCION000) del término municipal de Seva (Barcelona),firmado el día 2 de enero de 2017, propiedad del SR. Nicolas i la Sra. Sagrario, entregando en este acto la Sr. Fulgencio y la Sra. Florencia, las llaves y posesión del mismo y habiéndolo dejado libre vacuo expedito a disposición de la propiedad.

La parte arrendataria se compromete a liquidar todos los consumos de suministros de AGUA, LUZ Y GAS que estuvieran pendientes hasta este momento.

La fianza se devolverá, si procede, cuando el Instituto Català del Sòl (Àrea de Fianzas) la haga efectiva, siendo aproximadamente en el plazo de dos meses"(SIC).

TERCERO. -Analizaremos a continuación las alegaciones relativas a la devolución de la fianza arrendaticia y a la posibilidad de su compensación con los eventuales desperfectos que se imputan a los actores, en su día arrendatarios.

Con carácter preliminar, en respuesta a las alegaciones generalistas sobre la valoración probatoria que se efectúan por la representación de la parte apelada en su escrito de oposición al recurso de apelación interpuesto de contrario, resulta oportuno recordar que el órgano judicial de apelación se encuentra, respecto de los puntos o cuestiones sometidas a su decisión por las partes, en la misma posición en que se había encontrado el de la primera instancia; así,esta Sala no está obligada a respetar el criterio del juez a quo en materia de prueba, de manera que no se limitan sus facultades de revisión a los supuestos de ser absurdas, ilógicas o arbitrarias las conclusiones de dicha juez, sino que para resolver la sala de otro modo basta con que no comparta dichas conclusiones.

El recurso de apelación es ordinario y plenario y las audiencias tienen respecto a la prueba las mismas facultades que los jueces de primera instancia.

En este sentido se pronuncia, por ejemplo, la STS de 10 de octubre de 2016 cuando afirma que "en nuestro sistema procesal, el juicio de segunda instancia es pleno y en él la comprobación que el órgano superior hace para verificar el acierto o desacierto de lo decidido en primera instancia es una comprobación del resultado alcanzado, en la que no están limitados los poderes del órgano revisor en relación con los del juez a quo.Así lo ha declarado el Tribunal Constitucional ( STC 212/2000, de 18 de septiembre ), y así lo ha declarado esta sala, a la que cualquier pretensión de limitar los poderes del tribunal de apelación le ha merecido «una severa crítica» ( sentencias de esta sala de 15 de octubre de 1991 , y núm. 808/2009, de 21 de diciembre , ambas citadas por la sentencia 668/2015, de 4 de diciembre ). Por tanto, es perfectamente lícito que el recurrente en apelación centre su recurso en criticar la valoración de la prueba hecha en la sentencia de primera instancia (como así hicieron los demandantes ahora recurrentes) e intente convencer al tribunal de segunda instancia de que su valoración de la prueba, aun parcial por responder a la defensa lícita de los intereses de parte, es más correcta que la sin duda imparcial, pero susceptible de crítica y de revisión, del juez de primera instancia (sentencia núm. 649/2014, de 13 de enero de 2015)".

Sentado lo anterior, conviene poner de manifiesto que, en todo caso, el régimen jurídico aplicable ha sido detalladamente expuesto por el juez de primera instancia quien cita y aplica muchos de los criterios que al respecto viene manteniendo este tribunal.

Venimos señalando que, efectivamente, en principio, el arrendatario constituye la fianzapara garantizar (garantía real de las obligaciones) el cumplimiento de sus propias obligaciones ( art. 1555 CC : responde del cuidado y conservación ex arts. 1555.2, 1559 y 1563 CC, 21 y 30 LAU - indemnización por los daños y menoscabos en la finca -, de la restitución de la posesión - arts. 1561 y ss CC - y del pago del precio, es decir renta y demás cantidades que asumió o corresponda al arrendatario, arts. 1255.1 CC, 17 y 20 LAU ),viniendo impuesta con carácter obligatorio por la ley (carácter imperativo tanto de la "exigencia" como de su "prestación", aunque nada parece que se oponga a la posibilidad de renuncia inter partes, dado que no se vulneran los límites de la autonomía privada ex art. 6.2 y 3 CC ), que deberá ser en metálico ( arts. 36.1 en relación con los arts. 4.1 y 27.2.b LAU , que incluye como causa de resolución de pleno derecho " la falta de pago del importe de la fianza o de su actualización"), cuya exigencia y prestación deberíahacerse en el momento de la celebración del contrato (art. 36.1), y cuya cuantía es una mensualidad de renta en arrendamientos de vivienda y de dos en arrendamientos de uso distinto, siendo susceptible de actualización, distinguiéndose en razón a la duración del arriendo (superior o inferior a 5 años, durante cuyo plazo mínimo no hay actualización).

Sostenemos también, que la fianza debe devolverse por el arrendador/a, precisando que este/a adquirió su propiedad desde la recepción, quedando obligado/a de modo exclusivamente personal, frente al arrendatario, a devolver o restituir, al finalizar el contrato, el tantumdem,salvo que por el incumplimiento del arrendatario el importe de la fianza deba aplicarse a cubrir las responsabilidades para las que se constituyó, dentro del mes desde que el arrendatario ha entregado las llaves o mejor, con la entrega efectiva del inmueble(art. 36.4), una vez terminado el arriendo, pues en otro caso - si no se hace efectiva dicha restitución - devengará el interés legal, sin perjuicio de la posibilidad de retención hasta el importe de la responsabilidad en que incurriere el arrendatario por el incumplimiento de sus obligaciones y hasta que se defina dicha responsabilidad.

Todo ello supone, que una vez resuelto el contrato de arrendamiento el arrendador dispone de un mes para devolver la fianza o, en su caso, determinar el saldo que proceda ser restituido previa determinación de las rentas adeudadas y demás obligaciones asumidas por el arrendatario que con la fianza se garantizaron, para su compensación.

Esa restitución viene regulada en el art. 36.4 LAU configurándose como un derecho de crédito, del que es deudor el arrendador (deudor del saldo que corresponda, tras la liquidación de las responsabilidades en que haya podido incurrir el arrendatario, cubiertas por la fianza) y acreedor el arrendatario (a exigir la devolución). Si éste cumplió sus obligaciones la restitución se extiende a toda la suma entregada en su día, pero si incurrió en alguna responsabilidad, será cubierta con la suma entregada, restituyéndose solo la diferencia entre lo entregado y la cantidad en que se calcule la responsabilidad imputable al arrendatario ("el saldo...que deba ser restituido..."), lo que impone una previa liquidación del contrato, lo cual solo puede hacerse una vez extinguida la relación arrendaticia ("...al final del arriendo.") y siempre que el arrendatario haya restituido la posesión de la finca, pues, de un lado, solo así se habrán cumplido las obligaciones derivadas del contrato y, de otro, el arrendador podrá examinar la finca y comprobar su estado, y de ahí que la LAU establezca el tiempo de cumplimiento de restitución en el mes siguiente a la fecha de la entrega de las llaves.

CUARTO. -Sentado lo anterior, y existiendo por tanto una obligación de los arrendadores de reintegrar la fianza, solo queda por examinar si se acreditan los pretendidos daños en la vivienda arrendada que el Sr. Nicolas y la SRA. Sagrario imputa a los actores arrendatarios y que pretende compensar con la fianza, reclamando la diferencia que estima existe a su favor por vía reconvencional.

Así, los arrendadores, que no han procedido a la reparación de los desperfectos por los que reclaman, según exponen en su escrito de alegaciones, sustentan la valoración de los daños en los diferentes presupuestos de industriales que aportan (vid. docs. núm. 3 a 8 adjuntados al escrito de contestación a la demanda/ reconvención), que serían los siguientes, desglosados por conceptos:

1- Limpieza de la vivienda según presupuesto de "HNOS RUIZ" por importe de 800€ euros)

2- Desatasco de fosa séptica según presupuesto de "ABETO HOGAR" por importe de 280,-euros

3.- Limpieza de jardín y aplicación de herbicida según presupuesto de "MARLIE JARDINS" por importe de 950€.

4.-Por trabajos de reparación de puertas, restauración de muebles (mesa de comedor y de centro y vitrina de aluminio), según presupuesto de "FUSTERIA TAPIA", 2003,23€.

5.- Por trabajos de reparación de mosquiteras y soportes del porticón, según presupuesto de "FUSTERIA TAPIA", 1.309,33.-euros. Y

5.-Por trabajos de pintura, según presupuesto de "CAN GARRIGA PINTURA", 1662€

Por lo tanto, el importe total al que ascenderían los daños reclamados ascendería a la suma de 7.004,56,-euros

Entrando ya en el examen de los daños de la vivienda que se imputan a los arrendatarios, también el juez a quo expone el régimen jurídico aplicable, que podemos sintetizar recordando que de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.563 del Código Civil ,existe una presunción de responsabilidad contra el arrendatario, debiendo probar, si quiere quedar exonerado, que los deterioros que presenta la cosa se han producido, sin culpa suya, o por la acción del tiempo, por el uso normal o por causa inevitable. Pero como hemos indicado en muchas resoluciones, en criterio que invoca el juzgador, tal presunción, que determina la inversión de la carga probatoria, solo afecta a la culpa, pero la realidad de los daños o desperfectos de la cosa arrendada y que los mismos se han ocasionado durante la vigencia del arriendo, esto es, la relación de causalidad, son circunstancias cuya acreditación corresponde al arrendador.

De acuerdo con lo expuesto, revisada en esta alzada la prueba practicada, debemos hacer algunas apreciaciones sobre la valoración de las pruebas practicadas y las no practicadas, que determinaran nuestra decisión al examinar cada uno de los daños por los que los arrendadores reclaman una indemnización.

En primer lugar, debemos poner de relieve que los arrendadores, que no aportaron ninguna peritación de los daños junto a su demanda reconvencional, propusieron y se les admitió la práctica de una pericial emitida por perito judicialmente designado, medio de prueba que no se llegó a desarrollar al no haber prestado los proponentes la oportuna provisión de fondos.

En segundo lugar, debe valorarse con reservas la declaración testifical Dª. Ofelia, que era la legal representante de la entidad administradora de fincas (IMMO 9 CENTELLES) contratada por los arrendadores y que acompañó al Sr. Nicolas al acto de reintegro de la posesión y las llaves el 26 de noviembre de 2019. Ello, por una parte, porque consideramos que dicha testigo carece de la necesaria neutralidad habida cuenta que había sido contratada para la gestión del alquiler de la vivienda de autos por cuenta y en interés de los arrendadores propietarios. Y, por otra parte, por la vaguedad y parquedad de sus manifestaciones acerca de cómo estaba la vivienda en el momento del reintegro de su posesión por los actores arrendatarios, pues pese a reconocer que el estado se correspondía con las fotos adjuntadas por los arrendadores (vid. en su versión en color aportados en la audiencia previa; ff. 222 y ss.), lo cierto es que ninguno de esos pretendidos desperfectos se hizo constar en el acta de rescisión, pese que esta testigo admitió que se revisó bastante toda la casa (vid. min 9:57 de la grabación del juicio) y no supo dar razón de la falta de apreciaciones en el acta. Además, por otra parte, esta testigo admitió que en el momento de la "rescisión" del contrato ni el Sr. Nicolas ni ella hicieron fotografías del estado de la vivienda, siendo que las fotografías se realizaron posteriormente (vid. min. 10:50), concretamente el 12 de enero de 2020 (vid. min. 12:29).

En tercer lugar, debemos llamar la atención sobre la absoluta falta de concordancia entre los reportajes fotográficos aportados por cada una de las partes acerca del estado de la vivienda, siendo que, pese a ello, ninguna de las partes ha impugnado la documentación aportada por la contraria (vid. min. 2:09 de la grabación del acto de audiencia previa).

Así, los arrendatarios, junto a su escrito de contestación a la demanda reconvencional adjuntaron un reportaje fotográfico, que indican fue realizado el día de la recisión del contrato (26-11-2019), sin que este dato haya sido cuestionado ni desmentido, en donde no se aprecian daños en la vivienda, que aparece limpia y con todos sus elementos. Por su parte los arrendadores apelantes, aportaron junto a su escrito de contestación a la demanda y reconvención, una copia en blanco y negro de un reportaje fotográfico, copia de escasa nitidez, cuyo original en color adjuntaron en el acto de audiencia previa. Y, aunque en el recurso se afirma que este reportaje fue llevado a cabo también el mismo día de la rescisión del contrato, ya hemos indicado que la testigo Sr. Ofelia ha afirmado que se hizo un mes y medio después (el 12 de enero de 2020).

En último término, debemos también llamar la atención sobre la falta de rigor que subyace en muchas de las partidas de daños reclamadas por los arrendadores; así, a modo de ejemplo, en el llamado presupuesto de pintura de la vivienda (vid. folio 75), observamos que se trata de un mensaje electrónico en el que el industrial hace propuestas ofreciendo, en relación con la pintura de la cocina de la vivienda, dos posibilidades alternativas, una más barata y otra más cara, y en la reclamación se suman las dos. También se reclama por la limpieza y el desatasco de la fosa séptica, cuando los arrendatarios, como bien indica el juez a quo, habían procedido a la limpieza y al cambio de bomba en el mes de julio de 2019, conforme se acredita las facturas y fotografías adjuntan a su escrito de contestación a la reconvención (docs. 2 y 3).

Sobre la base de las anteriores consideraciones, debemos confirmar los razonamientos y las decisiones del juzgador de primer grado en relación con las partidas que se reclaman. Así, por lo que se refiere a la limpieza de la vivienda y el jardín, y pintura de la vivienda, como bien se indica en la sentencia, es criterio de este tribunal el que considera que la obligación de mantenimiento ordinario no incluye, salvo que se contenga una mención específica al efecto en el contrato, las partidas correspondientes a pintura de la vivienda y tampoco a los trabajos de limpieza por considerar que son partidas derivadas del uso habitual, ordinarias a la finalización de un contrato de arrendamiento y que competen a la parte arrendadora para poner la vivienda en condiciones de volverla a arrendar, sin que en este caso, dada la disparidad de los informes fotográficos aportados, se haya justificado por los arrendadores un estado de la vivienda que, por sí mismo, refleje un uso inadecuado de la vivienda y el jardín.

Asimismo, suscribimos, por sus propios fundamentos, la decisión del juzgador en lo que se refiere al importe que se reclama en concepto del desatasco de la fosa séptica. Este daño se pretende justificar con la primera fotografía del reportaje aportado por los arrendadores (f. 222), siendo que los arrendatarios han demostrado que dicha foto no se corresponde con el momento de finalización del contrato sino que es anterior al cambio de la bomba de la fosa séptica, que, como hemos advertido, consta documentalmente probado que fueron los arrendatarios quienes asumieron el cambio de la bomba de la fosa séptica en julio de 2019. Resulta por lo tanto improcedente la reclamación efectuada por los recurrentes por este concepto.

Por lo que se refiere a las facturas de carpintería, se produce una insuficiencia de prueba sobre la realidad e imputabilidad de estos daños que debe perjudicar a los arrendadores, que, como decimos, tenía la carga de la prueba en relación con estos extremos lo que debe llevar a confirmar la desestimación de la reconvención.

Así, lo cierto es que, como bien razona el juez a quo, los actores reconvenidos, en prueba de interrogatorio de parte, no reconocieron en el acto de la vista los desperfectos que eran de ver en las fotografías aportadas con la reconvención. Y la testigo Sra. Ofelia, aunque adveró las fotografías aportadas por los arrendadores, declaró, como henos advertido, que fueron tomadas más de un mes después de haber concluido el arriendo y cuando ya había expirado el plazo contractualmente previsto para denunciar los supuestos daños y liquidar la fianza. Pero es que, además, a partir de dichas fotografías n es posible discernir si los daños que en ellas se muestran (de manera muy descontextualizada) son atribuibles a un suso indebido de la finca, a las mascotas que tenían o son los del desgaste ordinario de la finca derivada del uso normal consustancial al arrendamiento.

Los anteriores razonamientos nos llevan a concluir que el recurso no puede prosperar en tanto compartimos las conclusiones a las que llega el juzgador en la resolución recurrida, cuya decisión, razonada con todo detalle, hemos de ratificar debiendo ser confirmada por sus propios fundamentos que este tribunal acepta y que no han sido desvirtuados por las alegaciones de los recurrentes.

QUINTO. -Dada la desestimación del recurso de apelación, se deben imponer a los apelantes las costas derivadas del mismo (ex. arts. 394 y 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil)

Vistos los preceptos legales citados y los demás de general y pertinente aplicación,