Sentencia Civil 328/2025 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 13, Rec. 752/2023 de 08 de mayo del 2025

PRIMERO.-En la demanda rectora del procedimiento presentada el 28.08.2022, D. Amador ejercita acción de desahucio por extinción del plazo contractual a la que acumula acción de reclamación de cantidad frente a Dª. Brigida, en la que alega, en síntesis, que es propietario del local sito en la DIRECCION000 de DIRECCION001, y en fecha 1 de marzo de 1.998 suscribió con la demandada contrato de arrendamiento sobre dicho local por un plazo de diez años, fijándose una renta baja (901,52 euros) en atención a la relación familiar que les une, dado que son hermanos. El 1 de febrero de 2.008, suscribieron un nuevo contrato por otros diez años y renta mensual de 1.000 euros, más gastos de comunidad, IBI y suministros. Que llegado el vencimiento el 1 de febrero de 2.018, el contrato se fue prorrogando mes a mes en aplicación de la estipulación 3ª del mismo y del art. 1.566 del Código Civil , permitiendo el actor las prórrogas al indicarle su hermana que buscaría en unos meses un nuevo local donde desarrollar su actividad de restaurante. No obstante, transcurridos más de cuatro años sin que se fuera, el demandante le remitió burofax en fecha 11 de abril de 2.022, informándole de su decisión de no prorrogar dicho contrato y que el mismo finalizaría el día 30 de junio de 2.022; la demandada no contestó y el 22 de junio , el demandante le envió nueva comunicación recordándole su obligación de devolver la posesión del local el 30 de junio de 2.022, que en este caso sí fue contestada por la Sra. Brigida solicitando un tiempo prudencial mayor hasta que consiguiera otro local, a lo que el actor se negó, permaneciendo la Sr. Brigida ocupando el local a fecha de la demanda.

En base a ello, el Sr. Amador interesa que se declare la resolución del contrato por expiración del plazo con condena a la Sra. Brigida a reintegrar la posesión del local dejándolo a disposición de aquel, y que se condene a la Sra. Brigida al pago de los perjuicios derivados de la ocupación inconsentida del local, a razón de la renta mensual de 1.000 euros, hasta la efectiva devolución de la posesión.

La demandada se opuso a la demanda alegando, en síntesis, (i) falta de claridad o precisión de la demanda, dado que en el hecho quinto se indica que se reclaman 626,76 euros mensuales, y en el suplico se solicitan 1.000 euros mensuales por el mismo concepto; (ii) error o falta de acreditación de la legitimación activa debido a que el nombre y n.º de documento de identidad que constan en la información registral aportada con la demanda ( D. Amador, NIE NUM000), no coinciden con los que se indican en la demanda ( Amador, DNI NUM001); (iii) en cuanto al fondo, sin discutir la existencia del contrato y su duración, así como que finalizó en febrero de 2.018 y se fue reconduciendo mes a mes, alegó que durante una comida familiar, las partes acordaron verbalmente un nuevo contrato por diez años más, razón por la que en la respuesta al segundo burofax de 21 de junio de 2.022, la demandada indicaba que no estaba de acuerdo con la fecha de finalización del contrato, aunque, dada la relación familiar, estaba buscando un nuevo local, búsqueda en la que aún estaba inmersa al momento de la contestación, y sin que ello suponga reconocimiento alguno de que el contrato estaba finalizado; y (iv) respecto a la indemnización por continuar ocupando el local alega que ha venido abonando puntualmente la renta mensual y continuará haciéndolo, no adeudando importe alguno.

En el acto de la vista, que se inició el 31.01.2023 y se interrumpió a petición de la demandada por la necesidad de intérprete para su testigo, reanudándose el 13/02/2023 con la práctica de dicha prueba, la parte actora aclaró que la mención de 626,76 euros/mes en el hecho quinto de la demanda se debió a un error, siendo la cantidad que se reclama, como se indica también en el mismo hecho quinto, los 1.000 euros de renta mensual, que es la que se indica igualmente en el suplico de la demanda, corrección a la que nada opuso la demandada.

En fecha 13.02.2023 se dictó sentencia que, estimando la demanda, contiene los siguientes pronunciamientos:

"I. DECLARO finalizado por expiración de plazo el contrato de alquiler suscrito entre Amador y Brigida en fecha 1 de febrero de 2008 sobre la finca sita en DIRECCION000 de DIRECCION001.

II. DECLARO haber lugar al desahucio por expiración de plazo y condeno a la parte demandada al desalojo de dicha finca, con apercibimiento de lanzamiento.

III. CONDENO a Brigida a abonar a la actora las rentas que se devenguen en lo sucesivo hasta la devolución de la posesión de la finca.

IV. CONDENO a Brigida a indemnizar al actor en la cuantía de 626,76 euros.

V. CONDENO a la demandada al abono de las costas procesales."

SEGUNDO.- Por la demandada Sra. Brigida se interpone recurso de apelación contra la referida sentencia, alegando en primer lugar "error en la interpretación de la prueba", en relación con el documento nº 6 de la demanda, consistente en la respuesta de la Sra. Brigida de 29.06.2022 al segundo burofax del actor en el que le recordaba que debía reintegrar la posesión del local el 30 de junio de 2.022, tal y como se le había comunicado en el burofax anterior de 11 de abril de 2.022.

La sentencia impugnada señala al respecto que las alegaciones de la demandada de que las partes habían acordado verbalmente un nuevo contrato, "no sólo es negada por el actor, sino que es contraria a sus propios actos[ de la demandada ], pues reconoce en su escrito de 29 de junio de 2022 que carece de derecho para continuar la posesión".Frente a ello, la apelante sostiene que en esa carta no efectuaba tal reconocimiento, sino que, aunque solicitaba que se le otorgase un plazo para encontrar un nuevo local, también indicaba que "la fecha de rescisión del contrato no puede ser la expresada en su burofax y, por lo tanto, no existe obligación alguna de abandonar el local en el plazo señalado".Y que únicamente aceptó abandonar el local por la relación familiar que une a las partes, sin que ello pueda considerarse como acto propio de reconocimiento de la extinción del contrato.

Pues bien, de entrada, la referida carta es cuando menos confusa, pues aunque comienza diciendo que "mi mandante defiende que la fecha de rescisión del contrato no puede ser la expresada en su burofax y, por lo tanto, no existe obligación alguna de abandonar el local en el plazo señalado",a renglón seguido añade que "Sin embargo, a razón de la relación familiar que une a ambas partes contratantes, con la intención de ocasionar la menor de las molestias al Sr. Amador, la Sra. Brigida se encuentra buscando un local que recoja las condiciones adecuadas para trasladar su negocio y continuar con su actividad"; no hace ninguna mención en absoluto a la existencia de un acuerdo verbal de renovación del contrato, ni de formalización de uno nuevo por otro diez años como sostenía en la contestación; y termina solicitando que "se le permita disponer del local durante un tiempo prudencial mayor hasta que consiga encontrar uno nuevo acorde a sus necesidades."

Pero en cualquier caso, aun en la hipótesis defendida por la apelante de que mediante esa carta no reconocía la finalización del contrato, ello no variaría en nada la conclusión que alcanza el juzgador a quo de que, efectivamente, a fecha de la demanda el contrato estaba extinguido.

Así, cabe recordar que el presente litigio versa sobre un contrato de arrendamiento concertado por las partes para un uso distinto de vivienda, lo que determina, ante todo, que resulte de aplicación el art. 4.3. LAU que establece que el principio de autonomía de la voluntad es el rector en esta materia, cuando dispone :

"Sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado 1 de la misma norma, los arrendamientos para uso distinto del de vivienda se rigen por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo dispuesto en el título III de la presente ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil".

Por lo tanto, el contrato que examinamos, en cuanto a la duración, no está sometido a los plazos y exigencias de los artículos 9 y 10 LAU, rechazando ell Tribunal Supremo, en general, la aplicación analógica a los arrendamientos para uso distinto del de vivienda del régimen jurídico que la LAU establece para los arrendamientos de vivienda.

Es doctrina del Tribunal Supremo sobradamente conocida que es consustancial al contrato de arrendamiento que se haga por tiempo determinado, según resulta de los artículos 1543, 1554.3 º,y 1569.1ª del Código Civil , de modo que la determinación del plazo es esencial en este negocio jurídico, por lo que, incluso si las partes dejan de señalar el plazo, es el Código Civil el que, en el artículo 1581 , establece las normas de carácter subsidiario para la determinación de la duración del contrato de arrendamiento, entendiéndose hecho el arrendamiento por años cuando se ha fijado un alquiler anual, por meses cuando es mensual, y por días cuando es diario.

En este caso, en el contrato fechado el 1 de febrero de 2.008, las partes estipularon un plazo de duración de DIEZ AÑOS y una renta de 1.000 euros "cada mes pagaderos por MESES ANTICIPADOS".En concreto, en la cláusula 3ª, se establece:

"El arriendo se conviene por el tiempo de CIENTO VEINTE meses, desde la fecha del presente contrato. A su vencimiento el contrato podrá reconducirse mes a mes, conforme a lo dispuesto en el art. 1566 del Código Civil ".

Así pues, el contrato finalizaba el 1 de febrero de 2.018, y a partir de ese momento entró en situación de tácita reconducción mensual con arreglo a lo pactado, en concordancia con lo previsto en el art. 1566 CC; sin embargo, no es controvertido que en fecha 11 de abril de 2.022, el arrendador remitió burofax a la arrendataria comunicándole su voluntad de dar por finalizado el contrato con efectos de 30 de junio de 2.022, burofax que consta entregado a la Sra. Brigida el 13 de abril de 2.022 (doc. 4 de la demanda), impidiendo con dicha comunicación que operara de nuevo la tácita reconducción.

En este sentido, según el artículo 1566 del Código Civil , los requisitos para que pueda entenderse producida la tácita reconducción, cuyo fundamento se encuentra en la presunción legal del consentimiento del arrendador en la continuación del contrato, son tres: 1.- que al terminar el contrato, permanezca el arrendatario quince días disfrutando de la cosa arrendada; 2.- que el disfrute por el arrendatario, en el plazo de quince días, lo sea con la aquiescencia del arrendador, entendiéndose destruido el consentimiento del arrendador por cualquier hecho que evidencie la voluntad contraria a la continuación en el arrendamiento; y 3.- que no haya precedido requerimiento.

En el mismo sentido, el Tribunal Supremo tiene establecido desde antiguo que si ha precedido requerimiento, puede desahuciar el arrendador aunque hayan pasado los quince días, y no hay tácita reconducción cuando, antes de los quince días, formula el arrendador demanda de desahucio, aunque no haya precedido requerimiento.

En consecuencia, habiendo remitido el arrendador el requerimiento en plazo, el contrato quedo extinguido en la fecha notificada de 30 de junio de 2.022.

En cuanto al acuerdo verbal que, según se decía en la contestación, habría tenido lugar en el transcurso de una comida familiar, mediante el que se habría pactado "un nuevo contrato" por diez años más, en presencia del testigo D. Primitivo (sin concretar la fecha de tal acuerdo, con lo que quedaría indeterminada la fecha de finalización del nuevo plazo), no solo no se ha aportado prueba alguna de tal pacto, sinó que el citado testigo, que resultó ser el esposo de la Sra. Brigida, al ser preguntado por el Letrado de esta sobre si sabía que su cuñado y su esposa habían acordado un nuevo contrato tras la finalización del anterior en 2.018, contesto que no, y negó igualmente haber estado presente en una comida familiar en la que se hubiera tratado el tema.

Conviene recordar que nuestro ordenamiento jurídico, en materia de obligaciones y contratos, aparece presidido por el principio espiritualista que, salvo excepciones que no concurren en este caso, conduce al criterio de libertad de forma, de tal modo que, al amparo de lo dispuesto en el art. 1.278 del Código Civil, resultan perfectamente viables los contratos verbales siempre que se respeten los elementos de todo contrato exigidos por el art. 1261 del CC y no se permita que la validez y/o el cumplimento de los acuerdos quede al arbitrio de uno solo de los contratantes ( ex. art. 1256 del CC) .

Ahora bien, el problema que en la práctica presentan los contratos verbales es de naturaleza probatoria ya que si su existencia y/o contenido es negado por la otra parte, o es objeto de controversia, quien invoca una determinada relación contractual tiene la carga de acreditar su realidad y su contenido.

Trasladada esta consideración al supuesto de autos, coincidimos en este punto con la valoración probatoria llevada a cabo por el juzgador de instancia y estimamos que el alegado acuerdo de voluntades favorable a la concertación de un nuevo contrato no ha quedado probado en absoluto. Únicamente tenemos la mera manifestación de la demandada, que como alegación de parte no tienen virtualidad probatoria, y que además ha sido negada por su propio testigo, máxime habida cuenta la incontrovertida existencia de un requerimiento resolutorio previo remitido formal y tempestivamente por el demandante a la Sra. Brigida.

En consecuencia, el motivo debe ser desestimado, debiendo confirmarse la sentencia de primera instancia en cuanto a la pretensión de desahucio por expiración del plazo contractual.

TERCERO.-Como segundo motivo, impugna la apelante la condena dineraria por improcedente, al no concurrir incumplimiento que la justifique y desconocerse por completo a qué corresponde la suma objeto de la misma. Y tras la revisión de las alegaciones de las partes y las pruebas practicadas, podemos avanzar que no suscribimos ni los razonamientos ni la decisión a la que llega el juzgador de primera instancia sobre este particular.

Así, cabe poner de manifiesto, de entrada, que es cierto que en la demanda inicial la reclamación se hace en concepto de daños y perjuicios derivados del uso del local, que el demandante considera ilícito por haber superado el plazo de extinción del contrato, pero se trata de una cuestión meramente nominal, en tanto que tales perjuicios, tal y como se explica en la propia demanda, no son otros que los equivalentes a las rentas que se fueren devengando, a razón de 1.000 euros mensuales, siendo de destacar que la mención a la cifra de 626,76 €/mes que consta en la página 8 de la demanda se debió a un error involuntario que el demandante rectificó en la primera sesión de la vista celebrada el 31.01.2023, quedando aclarado en dicho acto que la cantidad solicitada era la correspondiente a la renta mensual de 1.000 euros, durante los meses que transcurrieran hasta la devolución efectiva de la posesión, tal como se indicaba en la página 5 de la demanda y se interesaba en el suplico (apartado iv del suplico, página 16 de la demanda ).

En este sentido, constituye doctrina jurisprudencial consolidada que la obligación del pago de la renta por parte del arrendatario se mantiene mientras no se reintegre al arrendador la posesión de la vivienda o local arrendado, normalmente con la entrega de las llaves (símbolo de la posesión); de esta manera, se ha declarado que no basta el mero abandono de la finca arrendada, aunque éste sea conocido por el arrendador, para que cese la obligación de pago e igualmente, tampoco se extingue esta obligación en el supuesto de que, extinguido o resuelto el contrato, el arrendatario se mantenga en la posesión de la finca, si bien en tal caso la obligación de pago sería no en concepto de renta en sentido estricto, sino en un sentido más amplio que incluye "contraprestación o indemnización por el uso".

Esta concepción amplia de renta se infiere del mismo texto legal; así, el art. 220.2 LEC cuando contempla la posibilidad de reclamar rentas futuras de manera acumulada a un juicio de desahucio, no limita la condena a aquellas que se devenguen con posterioridad a la demanda hasta el momento de firmeza de la sentencia estimatoria que pueda recaer (momento en que quedaría resuelto el contrato y en que finalizaría el devengo de rentas en sentido estricto) sino que alcanzan a las que sucesivamente se devenguen hasta el momento de entrega de la posesión efectiva de la finca; es decir, incluye en la reclamación de "rentas", aquello que, en un sentido estricto, sería una indemnización o contraprestación por el uso.

Ahora bien, como hemos dicho, entre otras muchas, en la Sentencia dictada por esta Sección 13ª de la A.P. de Barcelona, de 6 de julio de 2023, nº 392/2023, recurso 816/2022 (por todas) : "...es lo cierto que el artículo 437.4.3ª de la Ley de Enjuiciamiento Civil , permite la acumulación de las acciones en reclamación de rentas o cantidades análogas "vencidas y no pagadas", cuando se trate de juicios de desahucios de finca por falta de pago o por expiración legal o contractual del plazo, con independencia de la cantidad que se reclame; y el artículo 220.2 de la LEC , en la redacción de la Ley 4/2013, de 4 de junio, admite en los casos de reclamaciones de rentas periódicas, cuando la acción de reclamación se acumule a la acción de desahucio por falta de pago o por expiración legal o contractual del plazo, y el demandante lo hubiere interesado expresamente en su escrito de demanda, que la sentencia, el auto o el decreto incluyan la condena a satisfacer "también" las rentas debidas que se devenguen con posterioridad a la presentación de la demanda hasta la entrega de la posesión efectiva de la finca, tomándose como base de la liquidación de las rentas futuras, el importe de la última mensualidad reclamada al presentar la demanda.

Es decir que los artículos 437.4.3 , y 220.2, de la Ley de Enjuiciamiento Civil , lo que permiten es la reclamación, en el juicio verbal de desahucio por expiración del plazo, de las rentas vencidas y no pagadas; y que a esa reclamación se acumule, también, la reclamación de las rentas debidas que se devenguen con posterioridad a la presentación de la demanda hasta la entrega de la posesión efectiva de la finca.

Lo que no permiten ninguno de ambos artículos, o cualquier otra norma, es que, encontrándose el arrendatario al corriente en el pago de la renta en el momento de la presentación de la demanda, se reclamen en la demanda, a prevención, la rentas que el arrendatario pudiera impagar en el curso de procedimiento, haciendo su liquidación por la última renta pagada, o quedando su determinación para ejecución de sentencia.

Por el contrario, de acuerdo con los artículos 410 y ss de la Ley de Enjuiciamiento Civil , los efectos de la litispendencia se producen desde la interposición de la demanda, de modo que las alteraciones que, una vez iniciado el proceso, se produzcan en cuanto al objeto no pueden ser tenidas en cuenta en la sentencia, excepto si la innovación privare definitivamente de interés legítimo las pretensiones que se hubieran deducido en la demanda o en la reconvención, por haber sido satisfechas extraprocesalmente o por cualquier otra causa".

En otras palabras, si en el momento de presentar la demanda no se adeudaban rentas, la acción acumulada de reclamación de cantidad no puede prosperar.

En este caso, la sentencia de primera instancia no condena al pago de importe alguno por rentas anteriores a la demanda, ni tampoco las posteriores hasta la fecha de dicha sentencia, en cuanto no es controvertido que la Sra. Brigida ha venido pagando puntalmente las rentas, de modo que a fecha de la demanda estaba al corriente de pago y también lo estaba a fecha de la vista.

En consecuencia, la reclamación dineraria ha de ser desestimada, debiendo, con estimación en este punto del recurso, revocar la sentencia recurrida dejando sin efecto tanto el punto III del fallo, relativo a la condena al pago de las rentas posteriores a dicha sentencia (sin perjuicio de la obligación de la demandada de continuar pagándolas, como consta que ha venido haciendo, hasta la efectiva devolución de la posesión), como el punto IV, relativo a la condena al pago de 626,76 euros, que el demandante no solicitó por ningún concepto, según la rectificación del error de transcripción que efectuó en la primera sesión de la vista, tal y como hemos indicado anteriormente.

CUARTO.-Como último motivo alega la apelante que la sentencia incurre en incongruencia omisiva con infracción del art. 218 de la LEC, por no haberse pronunciado sobre la petición formulada con carácter subsidiario en el punto 5º del suplico de la contestación, de que "se condene" al demandante al pago de los 2.000 euros en concepto de la fianza abonada a la firma del contrato de arrendamiento.

En relación con la omisión de pronunciamientos debemos recordar, en primer término, que tras la reforma introducida por la Ley 13/2009, que dio una nueva redacción al artículo 215 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, para poder denunciar la incongruencia omisiva, la cual integraría un supuesto de infracción procesal cometido en la sentencia, es necesario que la parte recurrente solicite previamente el complemento de sentencia.

El Tribunal Supremo ha sentado como doctrina que la alegación de incongruencia omisiva requiere el intento previo de complemento de sentencia. Por todas, la STS 230/2021 de 27 de abril señala: "El art. 215.2 LEC otorga a las partes una vía para instar la subsanación de la incongruencia de la sentencia, por omisión de pronunciamiento, ante el mismo juez o tribunal que la dictó. Como declara la sentencia 411/2010, de 28 de junio : "su utilización es requisito para denunciar la incongruencia de la sentencia en los recursos de apelación, conforme al artículo 459 LEC , y extraordinario por infracción procesal, conforme al artículo 469.2 LEC [en la actualidad sustituido por el recurso de casación por infracción de normas procesales] , de forma que la falta de ejercicio de la petición de complemento impide a las partes plantear en el recurso devolutivo la incongruencia omisiva( SSTS de 12 de noviembre de 2008, RC n.º 113/2003 y 16 de diciembre de 2008, RC n.º 2635/2003 )". Doctrina jurisprudencial que hemos reiterado, entre otras, en las sentencias 712/2010, de 11 noviembre y 891/2011, de 29 de noviembre : "ante la incongruencia por omisión, la recurrente tenía la posibilidad de denunciar en la segunda instancia esta infracción mediante el ejercicio de la petición de complemento de la sentencia que prevé el artículo 215.2 LEC - que utilizó para otras cuestiones- y que hubiera permitido su subsanación. No habiendo acudido a este procedimiento, la denuncia de esta infracción es inadmisible y, en el trance de dictar sentencia en que nos encontramos, debe ser desestimada ( STS de 16 de diciembre de 2008 [...])".

En este mismo sentido se ha venido pronunciando esta Sección 13ª en numerosas ocasiones, entre ellas, en Sentencia núm 355/2022 de 14 de Julio (Recurso 573/2021) núm 393/2022 de 16 de Septiembre de 2.022 (Recurso 1168/2021), o, más recientemente, núm. 230/2024, de 21 de marzo (Recurso 164/2023) .

En el presente caso, la demandada apelante no solicitó el complemento de la sentencia de primera instancia, por lo que no puede admitirse la introducción en la segunda instancia de la cuestión de la incongruencia por la omisión de pronunciamiento en la sentencia de primera instancia acerca de la pretensión de devolución de la fianza, que debe ser rechazada sin mayores consideraciones, máxime teniendo en cuenta que conforme a la cláusula 6ª del contrato, la fianza deberá ser devuelta por el arrendador dentro del plazo de un mes desde la entrega de llaves efectuada por la parte arrendataria, lo que en el presente caso no ha acontecido pues la Sra. Brigida sigue ocupando el local de autos manteniéndose en la posesión del mismo.

En consecuencia procede la desestimación del motivo de la apelación.

QUINTO.-Por todo lo razonado, procede la estimación parcial del recurso, y la estimación parcial de la demanda, confirmando el acogimiento de la acción de desahucio por finalización del plazo con los efectos acordados, y absolviendo a la demandada respecto a la pretensión pecuniaria.

Respecto a las costas, al estimarse en parte la demanda y en parte el recurso, no procede expresa imposición de costas de ambas instancias, de conformidad con lo previsto en los artículos 394.2 y 398.2 de la LEC.

De acuerdo con la Disposición Adicional Quince de la Ley Orgánica 6/1985, de 1 de julio, del Poder Judicial, siendo la resolución parcialmente estimatoria del recurso de apelación, debe procederse a la devolución a la apelante del depósito constituido para recurrir.

Visto lo expuesto,