Sentencia Civil 255/2026 Audiencia Provincial Civil nº 13 de Barcelona, Rec. 197/2024 de 20 de abril del 2026

PRIMERO.- Resumen del litigio. Planteamiento del recurso.

Por la representación procesal de DIVARIAN PROPIEDAD, S.A., se presentó demanda de juicio de desahucio por expiración de plazo con reclamación de rentas contra DON Celestino y DOÑA Teodora. En suplico de su demanda interesó que:

"1.- Se declare la resolución del contrato de arrendamiento de vivienda suscrito en fecha 24 de noviembre de 2016 por expiración del plazo contractual, sobre la vivienda sita en DIRECCION000) de Sabadell (Barcelona), que se corresponde con la finca registral nº NUM000 del Registro de la Propiedad nº2 de Sabadell.

2.- Condene a la demandada a dejar libre, vacua y expedita la mencionada finca a disposición de mi principal, bajo apercibimiento de lanzamiento si no lo efectuara enel plazo legal;

3.- Se condene a D. Celestino y Dª. Teodora al pago de las rentas en concepto de indemnización por ocupación que ascienden a la cantidad de ONCE EUROS CON SESENTA Y SEIS CÉNTIMOS (11,66 €), más los correspondientes intereses;

4.- Se condene a D. Celestino y Dª. Teodora a satisfacer las rentas y cantidades asimiladas que se devenguen con posterioridad a la presentación de la demanda hasta que se produzca la restitución efectiva de la posesión de la finca a mi mandante, a razón de CINCUENTA EUROS (50.-€/MENSUALES). D.".

Por la representación procesal de DON Celestino se presentó contestación a la demandada en la que se opuso a las pretensiones de contrario sosteniendo: primero, nulidad de actuaciones por incumplimiento de lo dispuesto en el artículo 441.5 LEC al no haberse comunicado a los Servicios Sociales la pendencia del proceso para informar sobre la posible situación de vulnerabilidad social; segundo, procedencia de la suspensión del procedimiento hasta el 30 de septiembre de 2022 con fundamento en lo dispuesto en el Real Decreto 11/2020; tercero, procedencia de interrumpir el proceso ante la inexistencia de ofrecimiento previo de alquiler social conforme a lo dispuesto en la Ley 24/2015; cuarto, inexistencia de deuda; y, quinto, tácita reconducción al haberse seguido remitiendo los recibos en concepto de alquiler y no de indemnización, produciéndose la tácita reconducción hasta el día 23 de noviembre de 2022.

Por su parte, la codemandada DOÑA Teodora se presentó contestación a la demandada en la que se opuso a las pretensiones de contrario sosteniendo: primero, inexistencia de deuda; segundo, prórroga extraordinaria de 6 meses conforme a lo dispuesto en el artículo 2 del Real Decreto 11/2020; y, tercero, procedencia de interrumpir el proceso ante la inexistencia de ofrecimiento previo de alquiler social conforme a lo dispuesto en la Ley 24/2015.

Seguido el juicio por sus trámites, por el Juzgado de Primera Instancia e instrucción nº 5 de los de Sabadell se dictó sentencia en fecha 31 de julio de 2023 cuyo fallo es del tenor siguiente: "Estimo íntegramente la demanda interpuesta por la representación procesal DIVARIAN PROPIEDAD S.A. frente a D. Celestino y Dª Teodora, y en consecuencia: 1.-Declaro resuelto el contrato de arrendamiento de vivienda que ligaba a las partes, de fecha 24 de noviembre de 2016, respecto del inmueble sito en DIRECCION000, de Sabadell (finca registral nº NUM000 del Registro de la Propiedad nº 2 de Sabadell), por haber finalizado el plazo de duración.

2.-Condeno a los demandados a dejar libre y expedita la mencionada finca a disposición de la actora, bajo apercibimiento de lanzamiento si no lo abandonan voluntariamente en el plazo que se señale en ejecución de sentencia.

3.-Con condena a los demandados a pagar a la actora la cantidad equivalente a las mensualidades de renta que se sigan devengando y resulten impagadas a razón de 50 euros mensuales, hasta la efectiva entrega de la posesión de la finca a la demandante.

4.-Condeno a los demandados al pago de las costas causadas".

Por la representación de DOÑA Teodora se interpone recurso de apelación contra dicha resolución reiterando la procedencia de prorrogar el contrato durante 6 meses con fundamento en lo dispuesto en el artículo 2 del Real Decreto 11/2020; así como la interrupción del proceso para la formulación de oferta de alquiler social conforme a lo dispuesto en la Ley 24/2015.

Por todo ello solicita que se estime el recurso de apelación, se revoque la sentencia de instancia y se dicte otra en esta alzada por la que se desestime íntegramente la demanda.

Por la representación de DON Celestino se interpone recurso de apelación contra dicha resolución sosteniendo: primero, error en la valoración de la prueba dado que sí cuestionó la duración del plazo, indicando que había operado la tácita reconducción al aceptarse el pago de rentas en concepto de alquiler; segundo, nulidad del proceso al no ser procedente esperar hasta la ejecución de sentencia para remitir oficio a los Servicios Sociales; y, tercero, procedencia, en sede de declarativo, de acordar la prórroga del contrato con fundamento en el Real Decreto 11/2020.

Por todo ello solicita que se estime el recurso de apelación y" se dicte sentencia estimando el presente recurso acordando revocar la meritada resolución en el sentido solicitado con condena en costas a la otra parte si se opusiera".

Por la representación procesal de DIVARIAN PROPIEDAD, S.A se formula oposición sosteniendo: primero, la inadmisibilidad del recurso por falta de consignación de la rentas devengadas desde su interposición; segundo, procedencia de la resolución por haber expirado el plazo pactado y haber cumplido con la comunicación previa; tercero, inexistencia de la nulidad de actuaciones al no haberse causado indefensión, pudiendo valorarse la vulnerabilidad en ejecución de sentencia; y, cuarto, improcedencia de la prórroga del contrato por el hecho de seguir percibiendo las rentas, dado que se mantiene su derecho a ser indemnizado por el uso de la vivienda tras la finalización del arriendo mientras no se produzca la entrega de la posesión.

SEGUNDO.- Nulidad del proceso por infracción de lo dispuesto en el artículo 441.5 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Sostiene el recurrente que, no habiéndose remitido oficio a los Servicios Sociales por el Juzgado para que informen sobre la posible situación de vulnerabilidad social, debe acordarse la nulidad de lo actuado retrotrayendo las actuaciones, procediendo a emitir el correspondiente oficio a servicios sociales con la suspensión del procedimiento.

A la fecha de presentación de la demandada, el artículo 441.5 de la LEC disponía que "5. En los casos del número 1º del artículo 250.1, se informará al demandando de la posibilidad de que acuda a los servicios sociales, y en su caso, de la posibilidad de autorizar la cesión de sus datos a estos, a efectos de que puedan apreciar la posible situación de vulnerabilidad. A los mismos efectos, se comunicará, de oficio por el Juzgado, la existencia del procedimiento a los servicios sociales. En caso de que los servicios sociales confirmasen que el hogar afectado se encuentra en situación de vulnerabilidad social y/o económica, se notificará al órgano judicial inmediatamente. Recibida dicha comunicación, el Letrado de la Administración de Justicia suspenderá el proceso hasta que se adopten las medidas que los servicios sociales estimen oportunas, durante un plazo máximo de suspensión de un mes a contar desde la recepción de la comunicación de los servicios sociales al órgano judicial, o de tres meses si el demandante es una persona jurídica. Una vez adoptadas las medidas o transcurrido el plazo se alzará la suspensión y continuará el procedimiento por sus trámites. En estos supuestos, la cédula de emplazamiento al demandado habrá de contener datos de identificación de los servicios sociales a los que puede acudir el ciudadano".

En relación a la infracción del artículo 441.5 LEC se ha pronunciado esta sección en diversas ocasiones, pudiendo traerse a colación por resultar ilustrativa la sentencia de fecha 16 de noviembre de 2023 ( ROJ: SAP B 11675/2023 - ECLI:ES:APB:2023:11675) en la que recordábamos, respecto de la nulidad pretendida que "La nulidad de pleno derecho de los actos procesales sólo es posible decretarla cuando, de acuerdo con lo previsto en el artículo 238,3º de la LOPJ en relación con el art. 225.3º LEC , se prescinda de normas esenciales del procedimiento, siempre que, por esa causa, haya podido producirse indefensión.

Es doctrina constante y reiterada ( SSTC de 26 de abril de 1999 y STS de 29 de enero de 2004 ) que los requisitos formales no son valores autónomos, con sustantividad propia, sino que solo sirven en la medida en que son instrumentos para conseguir una finalidad legítima, por lo que su incumplimiento no presenta siempre igual valor obstativo, con independencia de la trascendencia práctica del mismo. De este modo, los requisitos formales han de examinarse teniendo en cuenta la finalidad que con ellos se pretende, para, de existir defectos, proceder a una justa adecuación de las consecuencias jurídicas con la entidad real del defecto, pues debe existir proporcionalidad entre éste y aquéllas.

(...)

Pero es que, en segundo lugar, y en todo caso, esa petición no hubiera impedido el dictado de la sentencia, pues atendiendo a las previsiones contenidas en los Reales Decretos 11/2020 y 37/2020, de ámbito estatal, que establecen la posibilidad, en ciertas condiciones, de suspender los lanzamientos por razón de la pandemia causada por el SARS-CoV-2 (Covid 19), así como de las normas que han ido prorrogando estas moratorias legales, se debe tener en cuenta que, en todo caso, la valoración de las circunstancias que permitirían la suspensión del lanzamiento y de un eventual riesgo de exclusión social , tienen virtualidad en el proceso de ejecución, pero exclusivamente en relación al lanzamiento y su posible paralización -lo cual es competencia exclusiva del Juzgado de Primera Instancia- pero no constituyen motivos de oposición atendibles en fase declarativa.

Pero es que, además, la sentencia no comportó una indefensión material para la señalada recurrente, dado que las alegaciones con las que pretendía oponerse a la acción ejercitada en su contra, y que recoge en el recurso, en ningún caso hubieran constituido argumentos eficaces para impedir el desahucio por precario, con lo que no cabe apreciar la concurrencia de indefensión material efectiva".

Finalmente, como indica la sección 4ª de esta Audiencia en sentencia de 23 de enero de 2025 (ROJ: SAP B 29/2025 - ECLI:ES:APB:2025:29) en relación a supuestos de omisión del trámite previsto en el artículo 441.5 de la LEC, recuerda que "En ese sentido, como señalamos en Sentencia de esta Sección de la Audiencia de 11 de octubre de 2024 ( ROJ: SAP B 12383/2024 - ECLI:ES:APB:2024:12383 ), "A lo anterior ha de agregarse, en todo caso, que el artículo 549 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , después de hacer alusión a las singularidades del plazo de espera en la ejecución de las sentencias condenatorias de desahucio, precisa en el segundo párrafo de su apartado 4 que "no obstante, cuando se trate de vivienda habitual, con carácter previo al lanzamiento, deberá haberse procedido en los términos del artículo 441.5 de esta Ley ", previsión que en última instancia garantiza al arrendatario el cabal cumplimiento de las actuaciones y trámites que, en relación con una eventual situación de vulnerabilidad, se describen en el mencionado precepto."

De este modo, partiendo de la doctrina expuesta, aun cuando se haya producido una omisión de la comunicación a los arrendatarios de la posibilidad de acudir a servicios sociales, así como de la obligación judicial de remitir oficio a éstas para que informen sobre la posible situación de vulnerabilidad social y riesgo de exclusión social; dicha infracción no es determinante de una situación de nulidad que se erija en óbice a la estimación de la demandada. En este sentido, debe recordarse: primero, que la falta de remisión de oficio a servicios sociales siempre sería subsanable; y, segundo, la previsión contenida en el artículo 549.4 de la LEC ampara la inexistencia de nulidad al constituirse como una cláusula de cierre que garantiza la intervención de los servicios sociales antes de la ejecución del lanzamiento.

Por lo expuesto, el motivo no puede prosperar.

TERCERO.- Prórroga extraordinaria del contrato de arrendamiento con fundamento en lo dispuesto en el artículo 2 del Real Decreto 11/2020 y suspensión del procedimiento conforme a lo dispuesto en su artículo 1.

En este punto, la recurrente sra. Teodora sostiene la aplicación al contrato de arrendamiento de la prórroga semestral prevista en el artículo 2 del Decreto 11/2020; y, el recurrente sr. Celestino sostiene la aplicación de la suspensión del procedimiento conforme a lo dispuesto en el artículo 1 del citado Real Decreto, debiendo adelantarse que los motivos alegados no pueden prosperar.

En primer lugar, respecto de la prórroga extraordinaria conforme a lo dispuesto en el artículo 1 del Real Decreto 11/2020, nos hemos pronunciado en reiteradas ocasiones, pudiendo traer a colación nuestra sentencia de 26 de noviembre de 2025 (ROJ: SAP B 12282/2025 - ECLI:ES:APB:2025:12282) en la que dijimos "...en aplicación del Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, del Real Decreto Ley 37/2020, de 22 de diciembre, el Real Decreto Ley 1/2021, de 19 de enero, el Real Decreto Ley 8/2021, de 4 de mayo, el Real Decreto Ley 16/2021, de 3 de agosto, el Real Decreto Ley 21/2021, de 26 de octubre, el Real Decreto Ley 2/2022, de 22 de febrero, el Real Decreto Ley 11/2022, de 25 de junio, el Real Decreto Ley 5/2023, de 28 de junio, el Real Decreto Ley 8/2023, de 27 de diciembre, o el Real Decreto Ley 1/2025, de 28 de enero, lo cierto es que la posibilidad de suspensión aparece regulada como una facultad del Juez de primera instancia, sin ulterior recurso de apelación.

En cuanto a lo que pueda acordarse, en ejecución de sentencia, en relación al señalamiento o suspensión del lanzamiento, o en cuanto a las medidas que puedan adoptarse en relación con las consecuencias del desalojo, atendidas la normas citadas o, en su caso, las conclusiones del Dictamen aprobado por el Comité de Derechos Económicos, Sociales y Culturales, de 20 de junio de 2017, es lo cierto que, en la ejecución, la norma general contenida en el artículo 562 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil , es que la infracción de normas que regulen los actos concretos del proceso de ejecución pueda denunciarse por medio del recurso de reposición, y únicamente por medio del recurso de apelación en los casos en que expresamente se prevea en la Ley.

En este caso, en el que la única finalidad del motivo de la oposición de la parte demandada, y del recurso de apelación promovido por la misma, es la suspensión del procedimiento o del lanzamiento que pueda acordarse en ejecución de la sentencia del proceso declarativo de desahucio, lo cierto es que, en los términos del artículo 562 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil , no se encuentra legalmente previsto en la legislación procesal que contra el señalamiento, o la suspensión o no del lanzamiento del ejecutado pueda promoverse recurso de apelación".

Por tanto, la pretensión de la parte no puede hacerse valer en esta alzada, siendo competencia del juez de instancia efectuar la valoración oportuna sobre la suspensión del procedimiento o del lanzamiento, en el marco del incidente extraordinario de suspensión contemplado en el artículo 1 del Decreto 11/2020 previa acreditación de la situación de vulnerabilidad y cumplimiento del resto de presupuestos legalmente exigibles.

A mayor abundamiento, debe recordarse que, actualmente, la norma invocada carece de vigencia. En este sentido, la prórroga acordada por el Real Decreto Ley 16/2025 por el que se prorrogó la suspensión de los procedimientos de desahucio hasta el día 31 de diciembre de 2026, quedó derogada por la Resolución de 27 de enero de 2026, del Congreso de los Diputados, por la que se ordenó la publicación del Acuerdo de derogación del Real Decreto-ley 16/2025, de 23 de diciembre, por el que se prorrogan determinadas medidas para hacer frente a situaciones de vulnerabilidad social, y se adoptan medidas urgentes en materia tributaria y de Seguridad Social.

En el mismo sentido, reiterada la pretensión del poder legislativo de acordar la prórroga hasta el día 31 de diciembre de 2026 por Real Decreto-ley 2/2026, de 3 de febrero quedó derogada por Resolución de 26 de febrero de 2026, del Congreso de los Diputados, por la que se ordena la publicación del Acuerdo de derogación del Real Decreto-ley 2/2026, de 3 de febrero, por el que se adoptan medidas urgentes para hacer frente a situaciones de vulnerabilidad social, en materia tributaria y relativas a los recursos de los sistemas de financiación territorial.

Por lo expuesto, el motivo aducido no puede acogerse.

En segundo lugar, respecto de la prórroga extraordinaria semestral disponía el artículo 2 del Real Decreto 11/2020 que "En los contratos de arrendamiento de vivienda habitual sujetos a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los que, dentro del periodo comprendido desde la entrada en vigor de este real decreto-ley y hasta el 28 de febrero de 2022, finalice el periodo de prórroga obligatoria previsto en el artículo 9.1, o el periodo de prórroga tácita previsto en el artículo 10.1, ambos artículos de la referida Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos , podrá aplicarse, previa solicitud del arrendatario, una prórroga extraordinaria del plazo del contrato de arrendamiento por un periodo máximo de seis meses, durante los cuales se seguirán aplicando los términos y condiciones establecidos para el contrato en vigor. Esta solicitud de prórroga extraordinaria deberá ser aceptada por el arrendador, salvo que se hayan fijado otros términos o condiciones por acuerdo entre las partes, o en el caso de que el arrendador haya comunicado en los plazos y condiciones establecidos en el artículo 9.3 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos , la necesidad de ocupar la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial".

Sobre dicha cuestión ya nos hemos pronunciado en sentencias como la de fecha 05 de noviembre de 2025 ( ROJ: SAP B 11206/2025 - ECLI:ES:APB:2025:11206) en la que, recogiendo la doctrina del Tribunal Supremo sobre dicha cuestión, recordábamos que "en cuanto a la prórroga del contrato de arrendamiento, por aplicación de la normativa dictada como consecuencia del Covid-19, cabe recordar que, el artículo 2 del Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo , por el que se adoptaron medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19, en el caso de los contratos de arrendamiento que vencían en ese periodo, podía aplicarse, previa solicitud del arrendatario, una prórroga extraordinaria del plazo del contrato de arrendamiento por un periodo máximo de seis meses, prórroga extraordinaria que debía ser aceptada por el arrendador, salvo que se hubieran fijado otros términos o condiciones por acuerdo entre las partes, o en el caso de que el arrendador hubiera comunicado en los plazos y condiciones establecidos en el artículo 9.3 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos , la necesidad de ocupar la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.

Como señala la sentencia del Tribunal Supremo número 1.632/2024, de fecha 5 de diciembre de 2024, recurso 8.237/2023 , en su artículo 2, bajo el epígrafe « prórroga extraordinaria de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual»,se estableció que:

"«En los contratos de arrendamiento de vivienda habitual sujetos a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los que, dentro del periodo comprendido desde la entrada en vigor de este real decreto-ley hasta el día en que hayan transcurrido dos meses desde la finalización del estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19, finalice el periodo de prórroga obligatoria previsto en el artículo 9.1 o el periodo de prórroga tácita previsto en el artículo 10.1, ambos artículos de la referida Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos , podrá aplicarse, previa solicitud del arrendatario, una prórroga extraordinaria del plazo del contrato de arrendamiento por un periodo máximo de seis meses, durante los cuales se seguirán aplicando los términos y condiciones establecidos para el contrato en vigor. Esta solicitud de prórroga extraordinaria deberá ser aceptada por el arrendador, salvo que se fijen otros términos o condiciones por acuerdo entre las partes».

Por sucesivas disposiciones normativas se fue ampliando el plazo previsto para disfrutar de la prórroga extraordinaria de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual prevista en el art. 2 del Real Decreto 11/2020 , en función del momento en que finalizase el periodo de prórroga obligatoria previsto en el artículo 9.1, o el periodo de prórroga tácita previsto en el artículo 10.1, ambos de la LAU de 1994 , hasta las fechas siguientes:

1 . Real Decreto Ley 26/2020, de 7 de julio, hasta el 30 de septiembre de 2020.

2. Real Decreto Ley 30/2020, de 30 de septiembre, aplicable a los contratos de arrendamiento cuya prórroga obligatoria o tácita expirara entre el 30 de septiembre de 2020 y el 31 de enero de 2021.

3 . Real Decreto Ley 2/2021, de 26 de enero, fijó como nueva fecha de expiración de la prórroga obligatoria o tácita «la fecha de finalización del estado de alarma declarado por Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre y prorrogado por Real Decreto 956/2020, de 3 de noviembre». La vigencia del estado de alarma, declarado por el precitado Real Decreto 926/2020, para contener la propagación de infecciones causadas por el SARS-CoV-2, se prorrogó hasta las 00:00 horas del día 9 de mayo de 2021, en virtud del Real Decreto 956/2020, de 3 de noviembre.

4. Real Decreto Ley 8/2021, de 4 de mayo, fijó como nueva fecha de expiración de la prórroga obligatoria o tácita la de 9 de agosto de 2021.

5. Real Decreto Ley 16/2021, de 3 de agosto, fijó como nueva fecha de expiración de la prórroga obligatoria o tácita la de 31 de octubre de 2021.

6. Real Decreto Ley 21/2021, de 26 de octubre, que fijó como nueva fecha de expiración de la prórroga obligatoria o tácita la de 28 de febrero de 2022".

(...)

El Tribunal Supremo ha señalado que la prórroga extraordinaria de seis meses prevista en el artículo 2 del Real Decreto 11/2020 no opera por ministerio de ley, sino que se encuentra sometida a la previa solicitud del arrendatario.

En este sentido, el Tribunal Supremo en las sentencias 639/2022, de 4 de octubre y 1820/2023, de 21 de diciembre , ha tenido oportunidad de pronunciarse sobre la aplicación del artículo 2 del RDL 11/2020, de 31 de marzo , con respecto al derecho del arrendatario a obtener la prórroga del contrato de arrendamiento, por un plazoadicional de seis meses, señalando los requisitos legales para que dicha norma entre en juego:

«(i) Que nos encontramos ante un arrendamiento de vivienda habitual sujeto a la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994, de 24 de noviembre, lo que exige que se trate de un arrendamiento que recaiga sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario ( art. 2.1 LAU ). El art. 10.3 LAU norma, por su parte que, al contrato prorrogado, le seguirá siendo de aplicación el régimen legal y convencional al que estuviera sometido.

» (ii) Que el referido contrato finalice dentro del periodo comprendido desde la entrada en vigor del referido real decreto-ley hasta el día en que hayan transcurrido dos meses desde la finalización del estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19, que la reforma por RDL 26/2020, de 7 de julio, fijó en el 30 de septiembre de 2020, sin perjuicio de ulteriores ampliaciones [...].

» (iii) Que la finalización del contrato se produzca, bien por haber transcurrido el periodo de duración mínima del contrato de arrendamiento de vivienda del artículo 9.1, o bien el periodo de prórroga tácita anual previsto en el artículo 10.1 ambos de la LAU de 1994 .

» (iv) La mentada prórroga no opera por ministerio de ley, sino que se encuentra sometida a la previa solicitud del arrendatario. Dicha solicitud deberá llevarse a efecto, antes de que el contrato de arrendamiento se hubiera extinguido, puesto que, en otro caso, no nos hallaríamos ante una prórroga de un contrato, sino ante una rehabilitación, que es cuestión asaz diferente».

Y en la más reciente de 27 de febrero de 2025, nº 318/2025, recurso 4864/2024, el Tribunal Supremo ha declarado que en los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados antes de la reforma del Real Decreto-ley 21/2018, la prórroga extraordinaria de seis meses establecida por el Real Decreto-ley 11/2020 sólo opera si el arrendatario manifiesta expresamente su voluntad de acogerse a dicha prórroga.

(...)

Y por otro, el Tribunal Supremo en la sentencia número 1.632/2024 de 5 de diciembre de 2024 , nº 1632/2024, recurso 8237/2023, ha señalado que el artículo 2 del Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo , es una disposición normativa que, como excepcional, debe ser objeto de interpretación restrictiva ( artículo 4.2 del Código Civil )".

Aplicando la doctrina expuesta al caso de autos y ante el presupuesto ineludible de la previa solicitud del arrendatario para que opere la prórroga del contrato extraordinaria de arrendamiento, por más que la sra. Teodora sostenga que solicitó su aplicación en marzo de 2021, su pretensión no puede prosperar al no venir acompañada de prueba alguna acreditativa de dicho extremo. Efectivamente, no consta objetivada la realidad de una comunicación previa dirigida a la propiedad en la que informe de su voluntad de acogerse a dicha prórroga extraordinaria de 6 meses. En este sentido, no se aporta correo electrónico, burofax o cualquier otro documento o medio acreditativo de la solicitud previa en los términos exigidos por el artículo 2 del Decreto 11/2020. En consecuencia, no puede considerarse prorrogado el plazo de duración contractual por un periodo de seis meses al inicialmente previsto."

CUARTO.- Ofrecimiento de alquiler social conforme a lo dispuesto en el la Ley 24/2015.

Sostiene la sra. Teodora que, de conformidad con lo dispuesto en la Ley 24/2015 debe procederse a la interrupción del proceso declarativo hasta que la demandante dé cumplimiento a su obligación de realizar un ofrecimiento de alquiler social sobre la vivienda de autos.

Sobre dicha cuestión también hemos pronunciado en la sentencia anteriormente reseñada ( sentencia de 5 de noviembre de 2025 - ROJ: SAP B 11206/2025 - ECLI:ES:APB:2025:11206-) en la que expusimos el "iter" de la sucesivas reformas sufridas por el articulado de la Ley 24/2015 y la sucesivas declaraciones de inconstitucionalidad y, así, recordamos que "la Ley 1/2022 de 3 de marzo de la Generalitat, modificó la Ley 24/2015, introduciendo una Disposición adicional primera , Ofrecimiento de propuesta de alquiler social, a tenor de la cual:

"1. La obligación establecida por el artículo 5.2 de ofrecer una propuesta de alquiler social antes de interponer determinadas demandas judiciales se hace extensiva, en los mismos términos, a cualquier acción ejecutiva derivada de la reclamación de una deuda hipotecaria y a las demandas de desahucio siguientes:

a) Por vencimiento de la duración del título jurídico que habilita la ocupación de la vivienda. La propuesta de alquiler social es exigible durante un período de cinco años en caso de que el gran tenedor sea una persona física; de siete años en caso de que el gran tenedor sea una persona jurídica de acuerdo con el artículo 5.9. b y d, y de doce años en caso de que el gran tenedor sea una persona jurídica de acuerdo con el artículo 5.9. a y c. En todos los casos, estos períodos son contados a partir de la entrada en vigor de la Ley de modificación de la Ley 18/2007 , la Ley 24/2015 y la Ley 4/2016 para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda."

La disposición adicional primera de la Ley 24/2015 -que fue introducida también por el Decreto-ley 17/2019 y que ha sido objeto de varias modificaciones posteriores (Ley 5/2020, de 29 de abril; Decreto-ley 37/2020, de 3 de noviembre; y Ley 1/2022, de 3 de marzo)- ha sido parcialmente anulada por distintas sentencias del Tribunal Constitucional ( SSTC 28/2022, de 24 de febrero ; 16/2021, de 28 de enero ; y 120/2024, de 8 de octubre ). En consecuencia, solo permanece en vigor el primer inciso de su apartado 3, cuyo tenor literal es el siguiente: «Los contratos de alquiler social obligatorio que se suscriban de acuerdo con lo establecido por la presente ley deben tener una duración mínima igual que la fijada por la normativa vigente en materia de arrendamientos urbanos».

Por otro lado, el artículo 10, introducido en dicha ley por el Decreto-ley 17/2019, de 23 de diciembre , fue declarado inconstitucional y anulado por la STC 16/2021, de 28 de enero ; posteriormente reincorporado por la Ley 1/2022, de 3 de marzo, fue nuevamente declarado inconstitucional y anulado por la STC 120/2024, de 8 de octubre .

En la actualidad, la Ley 1/2022, de 3 de marzo, de modificación de las leyes catalanas 18/2007, 24/2015 y 4/2016, para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda, cuya entrada en vigor se produjo el 8 de marzo de 2022 (antes de que recayera la STC 57/2022 ), modifica nuevamente el artículo 5 de la Ley 24/2015 . Dicha norma no afecta al artículo 5.3 de la misma, que se mantiene con la redacción dada por Ley 11/2020 y que ha sido declarado inconstitucional por la Tribunal Constitucional (Pleno), de 7 de abril de 2022, nº 57/2022 , por lo que la exigencia procesal que en él se recogía ha quedado sin contenido.

Por lo tanto, el artículo 5 de la Ley ha quedado con el siguiente contenido:

"2. Antes de interponer cualquier demanda judicial de ejecución hipotecaria o de desahucio por impago de alquiler, el demandante debe ofrecer a los afectados una propuesta de alquiler social, si el procedimiento afecta a personas o unidades familiares que no tengan una alternativa propia de vivienda y que estén dentro de los parámetros de riesgo de exclusión residencial definidos por la presente ley, lo cual debe comprobar el propio demandante, requiriendo previamente la información a los afectados, y siempre que se dé uno de los siguientes supuestos:

a) Que el demandante tenga la condición de gran tenedor de vivienda.

b) Que el demandante sea persona jurídica que haya adquirido posteriormente al 30 de abril de 2008 viviendas que sean, en primera o en ulteriores transmisiones, provenientes de ejecuciones hipotecarias, provenientes de acuerdos de compensación de deudas o de dación en pago o provenientes de compraventas que tengan como causa la imposibilidad de devolver el préstamo hipotecario".

Habiendo quedado sin contenido el requisito procesal establecido en el apartado 3: "Una vez verificada la situación de riesgo de exclusión residencial, de acuerdo con lo establecido por los apartados 1 y 2, y una vez formulada la oferta de alquiler social, en los términos del apartado 7, si los afectados la rechazan, el demandante puede iniciar el procedimiento judicial",al haber sido declarado inconstitucional este artículo 5.3 de la Ley 24/2015, de 29 de julio , por STC de 7 de abril de 2022 .

Finalmente, no podemos dejar de hacer referencia a la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el Derecho a la Vivienda , cuya Disposición Final Quinta, Modificación de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil , introduce dos nuevos apartados 6 y 7 en el artículo 439, "Inadmisión de la demanda en casos especiales",estableciendo una serie de requisitos para la admisión de las demandas recogidas en los casos de los números 1.º, 2.º, 4.º y 7.º del apartado 1 del artículo 250, en el caso de que la parte actora tenga la condición de gran tenedora y que el inmueble objeto de demanda constituya vivienda habitual de la persona ocupante y la misma se encuentre en situación de vulnerabilidad económica.

Sin embargo, el Tribunal Constitucional, en la sentencia de 29 de enero de 2025, nº 26/2025, recurso 5.514/2023 ha declarado la inconstitucionalidad y nulidad de los apartados 6 c ) y 7 del art. 439 y de los apartados 1 y 2 del art. 655 bis de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil , en la redacción dada por la disposición final quinta, apartados 2 y 6, de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda .

Y extiende, por conexión o consecuencia, la declaración de inconstitucionalidad y nulidad al inciso del art. 685.2 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil , en la redacción dada por la disposición final quinta apartado 8 de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda , que se indica en el fundamento jurídico 7 de la presente sentencia".

Por tanto, habiendo decaído la obligación de imponer un ofrecimiento de alquiler social ante su inconstitucionalidad y, sin necesidad de efectuar una análisis sobre la interpretación que se venía sosteniendo por las Audiencias sobre dicha obligación, no puede más desestimarse dicho motivo de oposición.

QUINTO.- Error en la valoración la valoración de la prueba. Tácita reconducción ante la aceptación del pago de rentas posteriores a la expiración del plazo.

Sostiene el sr. Celestino que se habría producido la prórroga del contrato de arrendamiento al haberse mantenido el cobro de la renta por la propiedad, girando los recibos bajo el concepto de "alquiler", produciéndose la tácita reconducción del contrato hasta el día 23 de noviembre de 2022.

Sobre dicha cuestión nos hemos pronunciados en diversas ocasiones, pudiendo traer nuestra sentencia de 14 de marzo de 2025 (ROJ: SAP B 5942/2025 - ECLI:ES:APB:2025:5942) en la que recordábamos que "el Tribunal Supremo (TS) ya se ha pronunciado resolviendo las interpretaciones divergentes que venían haciendo las diferentes Audiencias Provinciales sobre si en la tácita reconducción la duración ha de ser la misma que en el contrato primigenio o estará basada en la temporalidad de la renta pactada.

Esta cuestión ha sido tratada por la STS 184/2021, de 31 de marzo , ( Roj:STS 1152/2021 - ECLI:ES:TS:2021:1152 ) que reitera y completa la doctrina al respecto de otras anteriores y que, a su vez, ha sido corroborada en la más reciente STS 228/2024, de 20 de febrero ( Roj:STS 821/2024 - ECLI:ES:TS:2024:821 )

Esta STS 184/2021 examina en sus fundamentos jurídico séptimo y octavo, la naturaleza jurídica y efectos de la tácita reconducción del art. 1566 CC , y establece que:

"Dispone el art. 1566 CC que:

"Si al terminar el contrato, permanece el arrendatario disfrutando quince días de la cosa arrendada con aquiescencia del arrendador, se entiende que hay tácita reconducción por el tiempo que establecen los artículos 1.577 y 1.581, a menos que haya precedido requerimiento".

A su vez, el art. 1.581 CC , al que se remite el anterior, prescribe:

"Si no se hubiese fijado plazo al arrendamiento, se entiende hecho por años cuando se ha fijado un alquiler anual, por meses cuando es mensual, por días cuando es diario.

"En todo caso cesa el arrendamiento, sin necesidad de requerimiento especial, cumplido el término".

Como hemos declarado en la sentencia 530/2018, de 26 de septiembre , la tácita reconducción a que se refiere este precepto "da lugar en realidad a un nuevo contrato de arrendamiento que se perfecciona por el consentimiento tácito de los contratantes". Este consentimiento se entiende producido por la permanencia del arrendatario en el disfrute de la cosa arrendada por el término de quince días una vez finalizada la vigencia temporal del contrato, con la aquiescencia del arrendador que deja pasar dicho plazo desde la extinción sin requerir al arrendatario a fin de que proceda a la devolución de la posesión del inmueble.

En la misma sentencia 530/2018, de 26 de septiembre , precisamos que:

"se entiende que el citado artículo 1566 CC da por concluso el contrato primitivo de arrendamiento ("si al terminar el contrato", dice textualmente) y por nacido otro en el que se mantienen los pactos que rigieron la anterior relación contractual, salvo el plazo de duración que lógicamente no ha de coincidir -salvo casos especiales- con el inicialmente previsto que, sin duda, podría resultar excesivamente largo para tenerlo en cuenta en un pacto de carácter tácito".

8.- Por tanto, la tácita reconducción no provoca una prórroga o ampliación del plazo del mismo contrato anterior.Éste finalizó una vez cumplido el término de su duración "sin necesidad de requerimiento especial" ( art. 1581-II CC ). La tácita reconducción, en caso de producirse, da lugar a un nuevo contrato, a un nuevo arrendamiento, integrado, como todo contrato, por su propio consentimiento, objeto y causa ( art. 1261 CC ). Por ser un contrato nuevo se extinguen las garantías y su plazo no es el mismo del contrato anterior (que ya se consumió), sino el establecido supletoriamente por el Código en virtud de la remisión que el art. 1566 CC hace al 1581. Este recurso a la supletoriedad resulta preciso pues en la tácita reconducción el consentimiento de las partes es un consentimiento presunto derivado, por el lado del arrendatario, de su permanencia en el disfrute de la cosa arrendada durante quince días y, del lado del arrendador, de su aquiescencia a dicha situación, aquiescencia presunta que puede desvirtuarse mediante el correspondiente requerimiento".

Con fundamento en la doctrina expuesta concluimos que "el pago de la renta es una contraprestación a la tenencia de la cosa, de modo que, atendida la bilateralidad consustancial al contrato de arrendamiento, hasta el momento de la extinción de la prestación del arrendador, consistente en la cesión del uso de la finca, no queda extinguida también la prestación periódica a cargo del arrendatario, consistente en el pago de las rentas, con independencia, en su caso, de la fecha de la declaración judicial resolviendo el contrato, como lo demuestran los artículos 449 y concordantes de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC ),referidos a la obligación de pago de la renta tras la resolución del contrato, por ser el pago la simple consecuencia de la posesión.

Por lo expuesto y en conclusión, consideramos que la aceptación de pagos de rentas posteriores por el arrendador no entraña la renovación del contrato o la aquiescencia a la tácita reconducción, que debe considerarse correctamente resuelto por extinción del plazo contractual conforme a los razonamientos precedentes".

De este modo, dado que el plazo contractual expiró en fecha 23 de noviembre de 2019, al no comunicarse por las partes su voluntad de no concluir el contrato de arrendamiento, se produjo su tácita reconducción por años al establecer una renta anual (de 600 euros pagadera en 50 euros mensuales). En consecuencia, al haberse comunicado (hecho no controvertido) por la propiedad su voluntad de no renovar el contrato a la finalización del plazo en fecha 17 de mayo de 2021, el mismo se extinguió en fecha 23 de noviembre de 2021 sin que el cobro de las rentas suponga renovación del contrato o aquiescencia a una nueva tácita reconducción por nuevo periodo de un año.

Por todo lo expuesto en la presente resolución procede la íntegra desestimación del recurso formulado por ambos recurrentes.

SEXTO.- Costas.

De conformidad con lo dispuesto en los artículos 398 y 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, la desestimación íntegra de los recursos implica la imposición de las costas causadas en segunda instancia a los recurrentes.

Vistos los preceptos legales citados y los demás de general y pertinente aplicación

PRIMERO.- Resumen del litigio. Planteamiento del recurso.

Por la representación procesal de DIVARIAN PROPIEDAD, S.A., se presentó demanda de juicio de desahucio por expiración de plazo con reclamación de rentas contra DON Celestino y DOÑA Teodora. En suplico de su demanda interesó que:

"1.- Se declare la resolución del contrato de arrendamiento de vivienda suscrito en fecha 24 de noviembre de 2016 por expiración del plazo contractual, sobre la vivienda sita en DIRECCION000) de Sabadell (Barcelona), que se corresponde con la finca registral nº NUM000 del Registro de la Propiedad nº2 de Sabadell.

2.- Condene a la demandada a dejar libre, vacua y expedita la mencionada finca a disposición de mi principal, bajo apercibimiento de lanzamiento si no lo efectuara enel plazo legal;

3.- Se condene a D. Celestino y Dª. Teodora al pago de las rentas en concepto de indemnización por ocupación que ascienden a la cantidad de ONCE EUROS CON SESENTA Y SEIS CÉNTIMOS (11,66 €), más los correspondientes intereses;

4.- Se condene a D. Celestino y Dª. Teodora a satisfacer las rentas y cantidades asimiladas que se devenguen con posterioridad a la presentación de la demanda hasta que se produzca la restitución efectiva de la posesión de la finca a mi mandante, a razón de CINCUENTA EUROS (50.-€/MENSUALES). D.".

Por la representación procesal de DON Celestino se presentó contestación a la demandada en la que se opuso a las pretensiones de contrario sosteniendo: primero, nulidad de actuaciones por incumplimiento de lo dispuesto en el artículo 441.5 LEC al no haberse comunicado a los Servicios Sociales la pendencia del proceso para informar sobre la posible situación de vulnerabilidad social; segundo, procedencia de la suspensión del procedimiento hasta el 30 de septiembre de 2022 con fundamento en lo dispuesto en el Real Decreto 11/2020; tercero, procedencia de interrumpir el proceso ante la inexistencia de ofrecimiento previo de alquiler social conforme a lo dispuesto en la Ley 24/2015; cuarto, inexistencia de deuda; y, quinto, tácita reconducción al haberse seguido remitiendo los recibos en concepto de alquiler y no de indemnización, produciéndose la tácita reconducción hasta el día 23 de noviembre de 2022.

Por su parte, la codemandada DOÑA Teodora se presentó contestación a la demandada en la que se opuso a las pretensiones de contrario sosteniendo: primero, inexistencia de deuda; segundo, prórroga extraordinaria de 6 meses conforme a lo dispuesto en el artículo 2 del Real Decreto 11/2020; y, tercero, procedencia de interrumpir el proceso ante la inexistencia de ofrecimiento previo de alquiler social conforme a lo dispuesto en la Ley 24/2015.

Seguido el juicio por sus trámites, por el Juzgado de Primera Instancia e instrucción nº 5 de los de Sabadell se dictó sentencia en fecha 31 de julio de 2023 cuyo fallo es del tenor siguiente: "Estimo íntegramente la demanda interpuesta por la representación procesal DIVARIAN PROPIEDAD S.A. frente a D. Celestino y Dª Teodora, y en consecuencia: 1.-Declaro resuelto el contrato de arrendamiento de vivienda que ligaba a las partes, de fecha 24 de noviembre de 2016, respecto del inmueble sito en DIRECCION000, de Sabadell (finca registral nº NUM000 del Registro de la Propiedad nº 2 de Sabadell), por haber finalizado el plazo de duración.

2.-Condeno a los demandados a dejar libre y expedita la mencionada finca a disposición de la actora, bajo apercibimiento de lanzamiento si no lo abandonan voluntariamente en el plazo que se señale en ejecución de sentencia.

3.-Con condena a los demandados a pagar a la actora la cantidad equivalente a las mensualidades de renta que se sigan devengando y resulten impagadas a razón de 50 euros mensuales, hasta la efectiva entrega de la posesión de la finca a la demandante.

4.-Condeno a los demandados al pago de las costas causadas".

Por la representación de DOÑA Teodora se interpone recurso de apelación contra dicha resolución reiterando la procedencia de prorrogar el contrato durante 6 meses con fundamento en lo dispuesto en el artículo 2 del Real Decreto 11/2020; así como la interrupción del proceso para la formulación de oferta de alquiler social conforme a lo dispuesto en la Ley 24/2015.

Por todo ello solicita que se estime el recurso de apelación, se revoque la sentencia de instancia y se dicte otra en esta alzada por la que se desestime íntegramente la demanda.

Por la representación de DON Celestino se interpone recurso de apelación contra dicha resolución sosteniendo: primero, error en la valoración de la prueba dado que sí cuestionó la duración del plazo, indicando que había operado la tácita reconducción al aceptarse el pago de rentas en concepto de alquiler; segundo, nulidad del proceso al no ser procedente esperar hasta la ejecución de sentencia para remitir oficio a los Servicios Sociales; y, tercero, procedencia, en sede de declarativo, de acordar la prórroga del contrato con fundamento en el Real Decreto 11/2020.

Por todo ello solicita que se estime el recurso de apelación y" se dicte sentencia estimando el presente recurso acordando revocar la meritada resolución en el sentido solicitado con condena en costas a la otra parte si se opusiera".

Por la representación procesal de DIVARIAN PROPIEDAD, S.A se formula oposición sosteniendo: primero, la inadmisibilidad del recurso por falta de consignación de la rentas devengadas desde su interposición; segundo, procedencia de la resolución por haber expirado el plazo pactado y haber cumplido con la comunicación previa; tercero, inexistencia de la nulidad de actuaciones al no haberse causado indefensión, pudiendo valorarse la vulnerabilidad en ejecución de sentencia; y, cuarto, improcedencia de la prórroga del contrato por el hecho de seguir percibiendo las rentas, dado que se mantiene su derecho a ser indemnizado por el uso de la vivienda tras la finalización del arriendo mientras no se produzca la entrega de la posesión.

SEGUNDO.- Nulidad del proceso por infracción de lo dispuesto en el artículo 441.5 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Sostiene el recurrente que, no habiéndose remitido oficio a los Servicios Sociales por el Juzgado para que informen sobre la posible situación de vulnerabilidad social, debe acordarse la nulidad de lo actuado retrotrayendo las actuaciones, procediendo a emitir el correspondiente oficio a servicios sociales con la suspensión del procedimiento.

A la fecha de presentación de la demandada, el artículo 441.5 de la LEC disponía que "5. En los casos del número 1º del artículo 250.1, se informará al demandando de la posibilidad de que acuda a los servicios sociales, y en su caso, de la posibilidad de autorizar la cesión de sus datos a estos, a efectos de que puedan apreciar la posible situación de vulnerabilidad. A los mismos efectos, se comunicará, de oficio por el Juzgado, la existencia del procedimiento a los servicios sociales. En caso de que los servicios sociales confirmasen que el hogar afectado se encuentra en situación de vulnerabilidad social y/o económica, se notificará al órgano judicial inmediatamente. Recibida dicha comunicación, el Letrado de la Administración de Justicia suspenderá el proceso hasta que se adopten las medidas que los servicios sociales estimen oportunas, durante un plazo máximo de suspensión de un mes a contar desde la recepción de la comunicación de los servicios sociales al órgano judicial, o de tres meses si el demandante es una persona jurídica. Una vez adoptadas las medidas o transcurrido el plazo se alzará la suspensión y continuará el procedimiento por sus trámites. En estos supuestos, la cédula de emplazamiento al demandado habrá de contener datos de identificación de los servicios sociales a los que puede acudir el ciudadano".

En relación a la infracción del artículo 441.5 LEC se ha pronunciado esta sección en diversas ocasiones, pudiendo traerse a colación por resultar ilustrativa la sentencia de fecha 16 de noviembre de 2023 ( ROJ: SAP B 11675/2023 - ECLI:ES:APB:2023:11675) en la que recordábamos, respecto de la nulidad pretendida que "La nulidad de pleno derecho de los actos procesales sólo es posible decretarla cuando, de acuerdo con lo previsto en el artículo 238,3º de la LOPJ en relación con el art. 225.3º LEC , se prescinda de normas esenciales del procedimiento, siempre que, por esa causa, haya podido producirse indefensión.

Es doctrina constante y reiterada ( SSTC de 26 de abril de 1999 y STS de 29 de enero de 2004 ) que los requisitos formales no son valores autónomos, con sustantividad propia, sino que solo sirven en la medida en que son instrumentos para conseguir una finalidad legítima, por lo que su incumplimiento no presenta siempre igual valor obstativo, con independencia de la trascendencia práctica del mismo. De este modo, los requisitos formales han de examinarse teniendo en cuenta la finalidad que con ellos se pretende, para, de existir defectos, proceder a una justa adecuación de las consecuencias jurídicas con la entidad real del defecto, pues debe existir proporcionalidad entre éste y aquéllas.

(...)

Pero es que, en segundo lugar, y en todo caso, esa petición no hubiera impedido el dictado de la sentencia, pues atendiendo a las previsiones contenidas en los Reales Decretos 11/2020 y 37/2020, de ámbito estatal, que establecen la posibilidad, en ciertas condiciones, de suspender los lanzamientos por razón de la pandemia causada por el SARS-CoV-2 (Covid 19), así como de las normas que han ido prorrogando estas moratorias legales, se debe tener en cuenta que, en todo caso, la valoración de las circunstancias que permitirían la suspensión del lanzamiento y de un eventual riesgo de exclusión social , tienen virtualidad en el proceso de ejecución, pero exclusivamente en relación al lanzamiento y su posible paralización -lo cual es competencia exclusiva del Juzgado de Primera Instancia- pero no constituyen motivos de oposición atendibles en fase declarativa.

Pero es que, además, la sentencia no comportó una indefensión material para la señalada recurrente, dado que las alegaciones con las que pretendía oponerse a la acción ejercitada en su contra, y que recoge en el recurso, en ningún caso hubieran constituido argumentos eficaces para impedir el desahucio por precario, con lo que no cabe apreciar la concurrencia de indefensión material efectiva".

Finalmente, como indica la sección 4ª de esta Audiencia en sentencia de 23 de enero de 2025 (ROJ: SAP B 29/2025 - ECLI:ES:APB:2025:29) en relación a supuestos de omisión del trámite previsto en el artículo 441.5 de la LEC, recuerda que "En ese sentido, como señalamos en Sentencia de esta Sección de la Audiencia de 11 de octubre de 2024 ( ROJ: SAP B 12383/2024 - ECLI:ES:APB:2024:12383 ), "A lo anterior ha de agregarse, en todo caso, que el artículo 549 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , después de hacer alusión a las singularidades del plazo de espera en la ejecución de las sentencias condenatorias de desahucio, precisa en el segundo párrafo de su apartado 4 que "no obstante, cuando se trate de vivienda habitual, con carácter previo al lanzamiento, deberá haberse procedido en los términos del artículo 441.5 de esta Ley ", previsión que en última instancia garantiza al arrendatario el cabal cumplimiento de las actuaciones y trámites que, en relación con una eventual situación de vulnerabilidad, se describen en el mencionado precepto."

De este modo, partiendo de la doctrina expuesta, aun cuando se haya producido una omisión de la comunicación a los arrendatarios de la posibilidad de acudir a servicios sociales, así como de la obligación judicial de remitir oficio a éstas para que informen sobre la posible situación de vulnerabilidad social y riesgo de exclusión social; dicha infracción no es determinante de una situación de nulidad que se erija en óbice a la estimación de la demandada. En este sentido, debe recordarse: primero, que la falta de remisión de oficio a servicios sociales siempre sería subsanable; y, segundo, la previsión contenida en el artículo 549.4 de la LEC ampara la inexistencia de nulidad al constituirse como una cláusula de cierre que garantiza la intervención de los servicios sociales antes de la ejecución del lanzamiento.

Por lo expuesto, el motivo no puede prosperar.

TERCERO.- Prórroga extraordinaria del contrato de arrendamiento con fundamento en lo dispuesto en el artículo 2 del Real Decreto 11/2020 y suspensión del procedimiento conforme a lo dispuesto en su artículo 1.

En este punto, la recurrente sra. Teodora sostiene la aplicación al contrato de arrendamiento de la prórroga semestral prevista en el artículo 2 del Decreto 11/2020; y, el recurrente sr. Celestino sostiene la aplicación de la suspensión del procedimiento conforme a lo dispuesto en el artículo 1 del citado Real Decreto, debiendo adelantarse que los motivos alegados no pueden prosperar.

En primer lugar, respecto de la prórroga extraordinaria conforme a lo dispuesto en el artículo 1 del Real Decreto 11/2020, nos hemos pronunciado en reiteradas ocasiones, pudiendo traer a colación nuestra sentencia de 26 de noviembre de 2025 (ROJ: SAP B 12282/2025 - ECLI:ES:APB:2025:12282) en la que dijimos "...en aplicación del Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, del Real Decreto Ley 37/2020, de 22 de diciembre, el Real Decreto Ley 1/2021, de 19 de enero, el Real Decreto Ley 8/2021, de 4 de mayo, el Real Decreto Ley 16/2021, de 3 de agosto, el Real Decreto Ley 21/2021, de 26 de octubre, el Real Decreto Ley 2/2022, de 22 de febrero, el Real Decreto Ley 11/2022, de 25 de junio, el Real Decreto Ley 5/2023, de 28 de junio, el Real Decreto Ley 8/2023, de 27 de diciembre, o el Real Decreto Ley 1/2025, de 28 de enero, lo cierto es que la posibilidad de suspensión aparece regulada como una facultad del Juez de primera instancia, sin ulterior recurso de apelación.

En cuanto a lo que pueda acordarse, en ejecución de sentencia, en relación al señalamiento o suspensión del lanzamiento, o en cuanto a las medidas que puedan adoptarse en relación con las consecuencias del desalojo, atendidas la normas citadas o, en su caso, las conclusiones del Dictamen aprobado por el Comité de Derechos Económicos, Sociales y Culturales, de 20 de junio de 2017, es lo cierto que, en la ejecución, la norma general contenida en el artículo 562 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil , es que la infracción de normas que regulen los actos concretos del proceso de ejecución pueda denunciarse por medio del recurso de reposición, y únicamente por medio del recurso de apelación en los casos en que expresamente se prevea en la Ley.

En este caso, en el que la única finalidad del motivo de la oposición de la parte demandada, y del recurso de apelación promovido por la misma, es la suspensión del procedimiento o del lanzamiento que pueda acordarse en ejecución de la sentencia del proceso declarativo de desahucio, lo cierto es que, en los términos del artículo 562 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil , no se encuentra legalmente previsto en la legislación procesal que contra el señalamiento, o la suspensión o no del lanzamiento del ejecutado pueda promoverse recurso de apelación".

Por tanto, la pretensión de la parte no puede hacerse valer en esta alzada, siendo competencia del juez de instancia efectuar la valoración oportuna sobre la suspensión del procedimiento o del lanzamiento, en el marco del incidente extraordinario de suspensión contemplado en el artículo 1 del Decreto 11/2020 previa acreditación de la situación de vulnerabilidad y cumplimiento del resto de presupuestos legalmente exigibles.

A mayor abundamiento, debe recordarse que, actualmente, la norma invocada carece de vigencia. En este sentido, la prórroga acordada por el Real Decreto Ley 16/2025 por el que se prorrogó la suspensión de los procedimientos de desahucio hasta el día 31 de diciembre de 2026, quedó derogada por la Resolución de 27 de enero de 2026, del Congreso de los Diputados, por la que se ordenó la publicación del Acuerdo de derogación del Real Decreto-ley 16/2025, de 23 de diciembre, por el que se prorrogan determinadas medidas para hacer frente a situaciones de vulnerabilidad social, y se adoptan medidas urgentes en materia tributaria y de Seguridad Social.

En el mismo sentido, reiterada la pretensión del poder legislativo de acordar la prórroga hasta el día 31 de diciembre de 2026 por Real Decreto-ley 2/2026, de 3 de febrero quedó derogada por Resolución de 26 de febrero de 2026, del Congreso de los Diputados, por la que se ordena la publicación del Acuerdo de derogación del Real Decreto-ley 2/2026, de 3 de febrero, por el que se adoptan medidas urgentes para hacer frente a situaciones de vulnerabilidad social, en materia tributaria y relativas a los recursos de los sistemas de financiación territorial.

Por lo expuesto, el motivo aducido no puede acogerse.

En segundo lugar, respecto de la prórroga extraordinaria semestral disponía el artículo 2 del Real Decreto 11/2020 que "En los contratos de arrendamiento de vivienda habitual sujetos a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los que, dentro del periodo comprendido desde la entrada en vigor de este real decreto-ley y hasta el 28 de febrero de 2022, finalice el periodo de prórroga obligatoria previsto en el artículo 9.1, o el periodo de prórroga tácita previsto en el artículo 10.1, ambos artículos de la referida Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos , podrá aplicarse, previa solicitud del arrendatario, una prórroga extraordinaria del plazo del contrato de arrendamiento por un periodo máximo de seis meses, durante los cuales se seguirán aplicando los términos y condiciones establecidos para el contrato en vigor. Esta solicitud de prórroga extraordinaria deberá ser aceptada por el arrendador, salvo que se hayan fijado otros términos o condiciones por acuerdo entre las partes, o en el caso de que el arrendador haya comunicado en los plazos y condiciones establecidos en el artículo 9.3 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos , la necesidad de ocupar la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial".

Sobre dicha cuestión ya nos hemos pronunciado en sentencias como la de fecha 05 de noviembre de 2025 ( ROJ: SAP B 11206/2025 - ECLI:ES:APB:2025:11206) en la que, recogiendo la doctrina del Tribunal Supremo sobre dicha cuestión, recordábamos que "en cuanto a la prórroga del contrato de arrendamiento, por aplicación de la normativa dictada como consecuencia del Covid-19, cabe recordar que, el artículo 2 del Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo , por el que se adoptaron medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19, en el caso de los contratos de arrendamiento que vencían en ese periodo, podía aplicarse, previa solicitud del arrendatario, una prórroga extraordinaria del plazo del contrato de arrendamiento por un periodo máximo de seis meses, prórroga extraordinaria que debía ser aceptada por el arrendador, salvo que se hubieran fijado otros términos o condiciones por acuerdo entre las partes, o en el caso de que el arrendador hubiera comunicado en los plazos y condiciones establecidos en el artículo 9.3 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos , la necesidad de ocupar la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.

Como señala la sentencia del Tribunal Supremo número 1.632/2024, de fecha 5 de diciembre de 2024, recurso 8.237/2023 , en su artículo 2, bajo el epígrafe « prórroga extraordinaria de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual»,se estableció que:

"«En los contratos de arrendamiento de vivienda habitual sujetos a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los que, dentro del periodo comprendido desde la entrada en vigor de este real decreto-ley hasta el día en que hayan transcurrido dos meses desde la finalización del estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19, finalice el periodo de prórroga obligatoria previsto en el artículo 9.1 o el periodo de prórroga tácita previsto en el artículo 10.1, ambos artículos de la referida Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos , podrá aplicarse, previa solicitud del arrendatario, una prórroga extraordinaria del plazo del contrato de arrendamiento por un periodo máximo de seis meses, durante los cuales se seguirán aplicando los términos y condiciones establecidos para el contrato en vigor. Esta solicitud de prórroga extraordinaria deberá ser aceptada por el arrendador, salvo que se fijen otros términos o condiciones por acuerdo entre las partes».

Por sucesivas disposiciones normativas se fue ampliando el plazo previsto para disfrutar de la prórroga extraordinaria de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual prevista en el art. 2 del Real Decreto 11/2020 , en función del momento en que finalizase el periodo de prórroga obligatoria previsto en el artículo 9.1, o el periodo de prórroga tácita previsto en el artículo 10.1, ambos de la LAU de 1994 , hasta las fechas siguientes:

1 . Real Decreto Ley 26/2020, de 7 de julio, hasta el 30 de septiembre de 2020.

2. Real Decreto Ley 30/2020, de 30 de septiembre, aplicable a los contratos de arrendamiento cuya prórroga obligatoria o tácita expirara entre el 30 de septiembre de 2020 y el 31 de enero de 2021.

3 . Real Decreto Ley 2/2021, de 26 de enero, fijó como nueva fecha de expiración de la prórroga obligatoria o tácita «la fecha de finalización del estado de alarma declarado por Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre y prorrogado por Real Decreto 956/2020, de 3 de noviembre». La vigencia del estado de alarma, declarado por el precitado Real Decreto 926/2020, para contener la propagación de infecciones causadas por el SARS-CoV-2, se prorrogó hasta las 00:00 horas del día 9 de mayo de 2021, en virtud del Real Decreto 956/2020, de 3 de noviembre.

4. Real Decreto Ley 8/2021, de 4 de mayo, fijó como nueva fecha de expiración de la prórroga obligatoria o tácita la de 9 de agosto de 2021.

5. Real Decreto Ley 16/2021, de 3 de agosto, fijó como nueva fecha de expiración de la prórroga obligatoria o tácita la de 31 de octubre de 2021.

6. Real Decreto Ley 21/2021, de 26 de octubre, que fijó como nueva fecha de expiración de la prórroga obligatoria o tácita la de 28 de febrero de 2022".

(...)

El Tribunal Supremo ha señalado que la prórroga extraordinaria de seis meses prevista en el artículo 2 del Real Decreto 11/2020 no opera por ministerio de ley, sino que se encuentra sometida a la previa solicitud del arrendatario.

En este sentido, el Tribunal Supremo en las sentencias 639/2022, de 4 de octubre y 1820/2023, de 21 de diciembre , ha tenido oportunidad de pronunciarse sobre la aplicación del artículo 2 del RDL 11/2020, de 31 de marzo , con respecto al derecho del arrendatario a obtener la prórroga del contrato de arrendamiento, por un plazoadicional de seis meses, señalando los requisitos legales para que dicha norma entre en juego:

«(i) Que nos encontramos ante un arrendamiento de vivienda habitual sujeto a la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994, de 24 de noviembre, lo que exige que se trate de un arrendamiento que recaiga sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario ( art. 2.1 LAU ). El art. 10.3 LAU norma, por su parte que, al contrato prorrogado, le seguirá siendo de aplicación el régimen legal y convencional al que estuviera sometido.

» (ii) Que el referido contrato finalice dentro del periodo comprendido desde la entrada en vigor del referido real decreto-ley hasta el día en que hayan transcurrido dos meses desde la finalización del estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19, que la reforma por RDL 26/2020, de 7 de julio, fijó en el 30 de septiembre de 2020, sin perjuicio de ulteriores ampliaciones [...].

» (iii) Que la finalización del contrato se produzca, bien por haber transcurrido el periodo de duración mínima del contrato de arrendamiento de vivienda del artículo 9.1, o bien el periodo de prórroga tácita anual previsto en el artículo 10.1 ambos de la LAU de 1994 .

» (iv) La mentada prórroga no opera por ministerio de ley, sino que se encuentra sometida a la previa solicitud del arrendatario. Dicha solicitud deberá llevarse a efecto, antes de que el contrato de arrendamiento se hubiera extinguido, puesto que, en otro caso, no nos hallaríamos ante una prórroga de un contrato, sino ante una rehabilitación, que es cuestión asaz diferente».

Y en la más reciente de 27 de febrero de 2025, nº 318/2025, recurso 4864/2024, el Tribunal Supremo ha declarado que en los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados antes de la reforma del Real Decreto-ley 21/2018, la prórroga extraordinaria de seis meses establecida por el Real Decreto-ley 11/2020 sólo opera si el arrendatario manifiesta expresamente su voluntad de acogerse a dicha prórroga.

(...)

Y por otro, el Tribunal Supremo en la sentencia número 1.632/2024 de 5 de diciembre de 2024 , nº 1632/2024, recurso 8237/2023, ha señalado que el artículo 2 del Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo , es una disposición normativa que, como excepcional, debe ser objeto de interpretación restrictiva ( artículo 4.2 del Código Civil )".

Aplicando la doctrina expuesta al caso de autos y ante el presupuesto ineludible de la previa solicitud del arrendatario para que opere la prórroga del contrato extraordinaria de arrendamiento, por más que la sra. Teodora sostenga que solicitó su aplicación en marzo de 2021, su pretensión no puede prosperar al no venir acompañada de prueba alguna acreditativa de dicho extremo. Efectivamente, no consta objetivada la realidad de una comunicación previa dirigida a la propiedad en la que informe de su voluntad de acogerse a dicha prórroga extraordinaria de 6 meses. En este sentido, no se aporta correo electrónico, burofax o cualquier otro documento o medio acreditativo de la solicitud previa en los términos exigidos por el artículo 2 del Decreto 11/2020. En consecuencia, no puede considerarse prorrogado el plazo de duración contractual por un periodo de seis meses al inicialmente previsto."

CUARTO.- Ofrecimiento de alquiler social conforme a lo dispuesto en el la Ley 24/2015.

Sostiene la sra. Teodora que, de conformidad con lo dispuesto en la Ley 24/2015 debe procederse a la interrupción del proceso declarativo hasta que la demandante dé cumplimiento a su obligación de realizar un ofrecimiento de alquiler social sobre la vivienda de autos.

Sobre dicha cuestión también hemos pronunciado en la sentencia anteriormente reseñada ( sentencia de 5 de noviembre de 2025 - ROJ: SAP B 11206/2025 - ECLI:ES:APB:2025:11206-) en la que expusimos el "iter" de la sucesivas reformas sufridas por el articulado de la Ley 24/2015 y la sucesivas declaraciones de inconstitucionalidad y, así, recordamos que "la Ley 1/2022 de 3 de marzo de la Generalitat, modificó la Ley 24/2015, introduciendo una Disposición adicional primera , Ofrecimiento de propuesta de alquiler social, a tenor de la cual:

"1. La obligación establecida por el artículo 5.2 de ofrecer una propuesta de alquiler social antes de interponer determinadas demandas judiciales se hace extensiva, en los mismos términos, a cualquier acción ejecutiva derivada de la reclamación de una deuda hipotecaria y a las demandas de desahucio siguientes:

a) Por vencimiento de la duración del título jurídico que habilita la ocupación de la vivienda. La propuesta de alquiler social es exigible durante un período de cinco años en caso de que el gran tenedor sea una persona física; de siete años en caso de que el gran tenedor sea una persona jurídica de acuerdo con el artículo 5.9. b y d, y de doce años en caso de que el gran tenedor sea una persona jurídica de acuerdo con el artículo 5.9. a y c. En todos los casos, estos períodos son contados a partir de la entrada en vigor de la Ley de modificación de la Ley 18/2007 , la Ley 24/2015 y la Ley 4/2016 para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda."

La disposición adicional primera de la Ley 24/2015 -que fue introducida también por el Decreto-ley 17/2019 y que ha sido objeto de varias modificaciones posteriores (Ley 5/2020, de 29 de abril; Decreto-ley 37/2020, de 3 de noviembre; y Ley 1/2022, de 3 de marzo)- ha sido parcialmente anulada por distintas sentencias del Tribunal Constitucional ( SSTC 28/2022, de 24 de febrero ; 16/2021, de 28 de enero ; y 120/2024, de 8 de octubre ). En consecuencia, solo permanece en vigor el primer inciso de su apartado 3, cuyo tenor literal es el siguiente: «Los contratos de alquiler social obligatorio que se suscriban de acuerdo con lo establecido por la presente ley deben tener una duración mínima igual que la fijada por la normativa vigente en materia de arrendamientos urbanos».

Por otro lado, el artículo 10, introducido en dicha ley por el Decreto-ley 17/2019, de 23 de diciembre , fue declarado inconstitucional y anulado por la STC 16/2021, de 28 de enero ; posteriormente reincorporado por la Ley 1/2022, de 3 de marzo, fue nuevamente declarado inconstitucional y anulado por la STC 120/2024, de 8 de octubre .

En la actualidad, la Ley 1/2022, de 3 de marzo, de modificación de las leyes catalanas 18/2007, 24/2015 y 4/2016, para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda, cuya entrada en vigor se produjo el 8 de marzo de 2022 (antes de que recayera la STC 57/2022 ), modifica nuevamente el artículo 5 de la Ley 24/2015 . Dicha norma no afecta al artículo 5.3 de la misma, que se mantiene con la redacción dada por Ley 11/2020 y que ha sido declarado inconstitucional por la Tribunal Constitucional (Pleno), de 7 de abril de 2022, nº 57/2022 , por lo que la exigencia procesal que en él se recogía ha quedado sin contenido.

Por lo tanto, el artículo 5 de la Ley ha quedado con el siguiente contenido:

"2. Antes de interponer cualquier demanda judicial de ejecución hipotecaria o de desahucio por impago de alquiler, el demandante debe ofrecer a los afectados una propuesta de alquiler social, si el procedimiento afecta a personas o unidades familiares que no tengan una alternativa propia de vivienda y que estén dentro de los parámetros de riesgo de exclusión residencial definidos por la presente ley, lo cual debe comprobar el propio demandante, requiriendo previamente la información a los afectados, y siempre que se dé uno de los siguientes supuestos:

a) Que el demandante tenga la condición de gran tenedor de vivienda.

b) Que el demandante sea persona jurídica que haya adquirido posteriormente al 30 de abril de 2008 viviendas que sean, en primera o en ulteriores transmisiones, provenientes de ejecuciones hipotecarias, provenientes de acuerdos de compensación de deudas o de dación en pago o provenientes de compraventas que tengan como causa la imposibilidad de devolver el préstamo hipotecario".

Habiendo quedado sin contenido el requisito procesal establecido en el apartado 3: "Una vez verificada la situación de riesgo de exclusión residencial, de acuerdo con lo establecido por los apartados 1 y 2, y una vez formulada la oferta de alquiler social, en los términos del apartado 7, si los afectados la rechazan, el demandante puede iniciar el procedimiento judicial",al haber sido declarado inconstitucional este artículo 5.3 de la Ley 24/2015, de 29 de julio , por STC de 7 de abril de 2022 .

Finalmente, no podemos dejar de hacer referencia a la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el Derecho a la Vivienda , cuya Disposición Final Quinta, Modificación de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil , introduce dos nuevos apartados 6 y 7 en el artículo 439, "Inadmisión de la demanda en casos especiales",estableciendo una serie de requisitos para la admisión de las demandas recogidas en los casos de los números 1.º, 2.º, 4.º y 7.º del apartado 1 del artículo 250, en el caso de que la parte actora tenga la condición de gran tenedora y que el inmueble objeto de demanda constituya vivienda habitual de la persona ocupante y la misma se encuentre en situación de vulnerabilidad económica.

Sin embargo, el Tribunal Constitucional, en la sentencia de 29 de enero de 2025, nº 26/2025, recurso 5.514/2023 ha declarado la inconstitucionalidad y nulidad de los apartados 6 c ) y 7 del art. 439 y de los apartados 1 y 2 del art. 655 bis de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil , en la redacción dada por la disposición final quinta, apartados 2 y 6, de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda .

Y extiende, por conexión o consecuencia, la declaración de inconstitucionalidad y nulidad al inciso del art. 685.2 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil , en la redacción dada por la disposición final quinta apartado 8 de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda , que se indica en el fundamento jurídico 7 de la presente sentencia".

Por tanto, habiendo decaído la obligación de imponer un ofrecimiento de alquiler social ante su inconstitucionalidad y, sin necesidad de efectuar una análisis sobre la interpretación que se venía sosteniendo por las Audiencias sobre dicha obligación, no puede más desestimarse dicho motivo de oposición.

QUINTO.- Error en la valoración la valoración de la prueba. Tácita reconducción ante la aceptación del pago de rentas posteriores a la expiración del plazo.

Sostiene el sr. Celestino que se habría producido la prórroga del contrato de arrendamiento al haberse mantenido el cobro de la renta por la propiedad, girando los recibos bajo el concepto de "alquiler", produciéndose la tácita reconducción del contrato hasta el día 23 de noviembre de 2022.

Sobre dicha cuestión nos hemos pronunciados en diversas ocasiones, pudiendo traer nuestra sentencia de 14 de marzo de 2025 (ROJ: SAP B 5942/2025 - ECLI:ES:APB:2025:5942) en la que recordábamos que "el Tribunal Supremo (TS) ya se ha pronunciado resolviendo las interpretaciones divergentes que venían haciendo las diferentes Audiencias Provinciales sobre si en la tácita reconducción la duración ha de ser la misma que en el contrato primigenio o estará basada en la temporalidad de la renta pactada.

Esta cuestión ha sido tratada por la STS 184/2021, de 31 de marzo , ( Roj:STS 1152/2021 - ECLI:ES:TS:2021:1152 ) que reitera y completa la doctrina al respecto de otras anteriores y que, a su vez, ha sido corroborada en la más reciente STS 228/2024, de 20 de febrero ( Roj:STS 821/2024 - ECLI:ES:TS:2024:821 )

Esta STS 184/2021 examina en sus fundamentos jurídico séptimo y octavo, la naturaleza jurídica y efectos de la tácita reconducción del art. 1566 CC , y establece que:

"Dispone el art. 1566 CC que:

"Si al terminar el contrato, permanece el arrendatario disfrutando quince días de la cosa arrendada con aquiescencia del arrendador, se entiende que hay tácita reconducción por el tiempo que establecen los artículos 1.577 y 1.581, a menos que haya precedido requerimiento".

A su vez, el art. 1.581 CC , al que se remite el anterior, prescribe:

"Si no se hubiese fijado plazo al arrendamiento, se entiende hecho por años cuando se ha fijado un alquiler anual, por meses cuando es mensual, por días cuando es diario.

"En todo caso cesa el arrendamiento, sin necesidad de requerimiento especial, cumplido el término".

Como hemos declarado en la sentencia 530/2018, de 26 de septiembre , la tácita reconducción a que se refiere este precepto "da lugar en realidad a un nuevo contrato de arrendamiento que se perfecciona por el consentimiento tácito de los contratantes". Este consentimiento se entiende producido por la permanencia del arrendatario en el disfrute de la cosa arrendada por el término de quince días una vez finalizada la vigencia temporal del contrato, con la aquiescencia del arrendador que deja pasar dicho plazo desde la extinción sin requerir al arrendatario a fin de que proceda a la devolución de la posesión del inmueble.

En la misma sentencia 530/2018, de 26 de septiembre , precisamos que:

"se entiende que el citado artículo 1566 CC da por concluso el contrato primitivo de arrendamiento ("si al terminar el contrato", dice textualmente) y por nacido otro en el que se mantienen los pactos que rigieron la anterior relación contractual, salvo el plazo de duración que lógicamente no ha de coincidir -salvo casos especiales- con el inicialmente previsto que, sin duda, podría resultar excesivamente largo para tenerlo en cuenta en un pacto de carácter tácito".

8.- Por tanto, la tácita reconducción no provoca una prórroga o ampliación del plazo del mismo contrato anterior.Éste finalizó una vez cumplido el término de su duración "sin necesidad de requerimiento especial" ( art. 1581-II CC ). La tácita reconducción, en caso de producirse, da lugar a un nuevo contrato, a un nuevo arrendamiento, integrado, como todo contrato, por su propio consentimiento, objeto y causa ( art. 1261 CC ). Por ser un contrato nuevo se extinguen las garantías y su plazo no es el mismo del contrato anterior (que ya se consumió), sino el establecido supletoriamente por el Código en virtud de la remisión que el art. 1566 CC hace al 1581. Este recurso a la supletoriedad resulta preciso pues en la tácita reconducción el consentimiento de las partes es un consentimiento presunto derivado, por el lado del arrendatario, de su permanencia en el disfrute de la cosa arrendada durante quince días y, del lado del arrendador, de su aquiescencia a dicha situación, aquiescencia presunta que puede desvirtuarse mediante el correspondiente requerimiento".

Con fundamento en la doctrina expuesta concluimos que "el pago de la renta es una contraprestación a la tenencia de la cosa, de modo que, atendida la bilateralidad consustancial al contrato de arrendamiento, hasta el momento de la extinción de la prestación del arrendador, consistente en la cesión del uso de la finca, no queda extinguida también la prestación periódica a cargo del arrendatario, consistente en el pago de las rentas, con independencia, en su caso, de la fecha de la declaración judicial resolviendo el contrato, como lo demuestran los artículos 449 y concordantes de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC ),referidos a la obligación de pago de la renta tras la resolución del contrato, por ser el pago la simple consecuencia de la posesión.

Por lo expuesto y en conclusión, consideramos que la aceptación de pagos de rentas posteriores por el arrendador no entraña la renovación del contrato o la aquiescencia a la tácita reconducción, que debe considerarse correctamente resuelto por extinción del plazo contractual conforme a los razonamientos precedentes".

De este modo, dado que el plazo contractual expiró en fecha 23 de noviembre de 2019, al no comunicarse por las partes su voluntad de no concluir el contrato de arrendamiento, se produjo su tácita reconducción por años al establecer una renta anual (de 600 euros pagadera en 50 euros mensuales). En consecuencia, al haberse comunicado (hecho no controvertido) por la propiedad su voluntad de no renovar el contrato a la finalización del plazo en fecha 17 de mayo de 2021, el mismo se extinguió en fecha 23 de noviembre de 2021 sin que el cobro de las rentas suponga renovación del contrato o aquiescencia a una nueva tácita reconducción por nuevo periodo de un año.

Por todo lo expuesto en la presente resolución procede la íntegra desestimación del recurso formulado por ambos recurrentes.

SEXTO.- Costas.

De conformidad con lo dispuesto en los artículos 398 y 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, la desestimación íntegra de los recursos implica la imposición de las costas causadas en segunda instancia a los recurrentes.

Vistos los preceptos legales citados y los demás de general y pertinente aplicación

PRIMERO.- Resumen del litigio. Planteamiento del recurso.

Por la representación procesal de DIVARIAN PROPIEDAD, S.A., se presentó demanda de juicio de desahucio por expiración de plazo con reclamación de rentas contra DON Celestino y DOÑA Teodora. En suplico de su demanda interesó que:

"1.- Se declare la resolución del contrato de arrendamiento de vivienda suscrito en fecha 24 de noviembre de 2016 por expiración del plazo contractual, sobre la vivienda sita en DIRECCION000) de Sabadell (Barcelona), que se corresponde con la finca registral nº NUM000 del Registro de la Propiedad nº2 de Sabadell.

2.- Condene a la demandada a dejar libre, vacua y expedita la mencionada finca a disposición de mi principal, bajo apercibimiento de lanzamiento si no lo efectuara enel plazo legal;

3.- Se condene a D. Celestino y Dª. Teodora al pago de las rentas en concepto de indemnización por ocupación que ascienden a la cantidad de ONCE EUROS CON SESENTA Y SEIS CÉNTIMOS (11,66 €), más los correspondientes intereses;

4.- Se condene a D. Celestino y Dª. Teodora a satisfacer las rentas y cantidades asimiladas que se devenguen con posterioridad a la presentación de la demanda hasta que se produzca la restitución efectiva de la posesión de la finca a mi mandante, a razón de CINCUENTA EUROS (50.-€/MENSUALES). D.".

Por la representación procesal de DON Celestino se presentó contestación a la demandada en la que se opuso a las pretensiones de contrario sosteniendo: primero, nulidad de actuaciones por incumplimiento de lo dispuesto en el artículo 441.5 LEC al no haberse comunicado a los Servicios Sociales la pendencia del proceso para informar sobre la posible situación de vulnerabilidad social; segundo, procedencia de la suspensión del procedimiento hasta el 30 de septiembre de 2022 con fundamento en lo dispuesto en el Real Decreto 11/2020; tercero, procedencia de interrumpir el proceso ante la inexistencia de ofrecimiento previo de alquiler social conforme a lo dispuesto en la Ley 24/2015; cuarto, inexistencia de deuda; y, quinto, tácita reconducción al haberse seguido remitiendo los recibos en concepto de alquiler y no de indemnización, produciéndose la tácita reconducción hasta el día 23 de noviembre de 2022.

Por su parte, la codemandada DOÑA Teodora se presentó contestación a la demandada en la que se opuso a las pretensiones de contrario sosteniendo: primero, inexistencia de deuda; segundo, prórroga extraordinaria de 6 meses conforme a lo dispuesto en el artículo 2 del Real Decreto 11/2020; y, tercero, procedencia de interrumpir el proceso ante la inexistencia de ofrecimiento previo de alquiler social conforme a lo dispuesto en la Ley 24/2015.

Seguido el juicio por sus trámites, por el Juzgado de Primera Instancia e instrucción nº 5 de los de Sabadell se dictó sentencia en fecha 31 de julio de 2023 cuyo fallo es del tenor siguiente: "Estimo íntegramente la demanda interpuesta por la representación procesal DIVARIAN PROPIEDAD S.A. frente a D. Celestino y Dª Teodora, y en consecuencia: 1.-Declaro resuelto el contrato de arrendamiento de vivienda que ligaba a las partes, de fecha 24 de noviembre de 2016, respecto del inmueble sito en DIRECCION000, de Sabadell (finca registral nº NUM000 del Registro de la Propiedad nº 2 de Sabadell), por haber finalizado el plazo de duración.

2.-Condeno a los demandados a dejar libre y expedita la mencionada finca a disposición de la actora, bajo apercibimiento de lanzamiento si no lo abandonan voluntariamente en el plazo que se señale en ejecución de sentencia.

3.-Con condena a los demandados a pagar a la actora la cantidad equivalente a las mensualidades de renta que se sigan devengando y resulten impagadas a razón de 50 euros mensuales, hasta la efectiva entrega de la posesión de la finca a la demandante.

4.-Condeno a los demandados al pago de las costas causadas".

Por la representación de DOÑA Teodora se interpone recurso de apelación contra dicha resolución reiterando la procedencia de prorrogar el contrato durante 6 meses con fundamento en lo dispuesto en el artículo 2 del Real Decreto 11/2020; así como la interrupción del proceso para la formulación de oferta de alquiler social conforme a lo dispuesto en la Ley 24/2015.

Por todo ello solicita que se estime el recurso de apelación, se revoque la sentencia de instancia y se dicte otra en esta alzada por la que se desestime íntegramente la demanda.

Por la representación de DON Celestino se interpone recurso de apelación contra dicha resolución sosteniendo: primero, error en la valoración de la prueba dado que sí cuestionó la duración del plazo, indicando que había operado la tácita reconducción al aceptarse el pago de rentas en concepto de alquiler; segundo, nulidad del proceso al no ser procedente esperar hasta la ejecución de sentencia para remitir oficio a los Servicios Sociales; y, tercero, procedencia, en sede de declarativo, de acordar la prórroga del contrato con fundamento en el Real Decreto 11/2020.

Por todo ello solicita que se estime el recurso de apelación y" se dicte sentencia estimando el presente recurso acordando revocar la meritada resolución en el sentido solicitado con condena en costas a la otra parte si se opusiera".

Por la representación procesal de DIVARIAN PROPIEDAD, S.A se formula oposición sosteniendo: primero, la inadmisibilidad del recurso por falta de consignación de la rentas devengadas desde su interposición; segundo, procedencia de la resolución por haber expirado el plazo pactado y haber cumplido con la comunicación previa; tercero, inexistencia de la nulidad de actuaciones al no haberse causado indefensión, pudiendo valorarse la vulnerabilidad en ejecución de sentencia; y, cuarto, improcedencia de la prórroga del contrato por el hecho de seguir percibiendo las rentas, dado que se mantiene su derecho a ser indemnizado por el uso de la vivienda tras la finalización del arriendo mientras no se produzca la entrega de la posesión.

SEGUNDO.- Nulidad del proceso por infracción de lo dispuesto en el artículo 441.5 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Sostiene el recurrente que, no habiéndose remitido oficio a los Servicios Sociales por el Juzgado para que informen sobre la posible situación de vulnerabilidad social, debe acordarse la nulidad de lo actuado retrotrayendo las actuaciones, procediendo a emitir el correspondiente oficio a servicios sociales con la suspensión del procedimiento.

A la fecha de presentación de la demandada, el artículo 441.5 de la LEC disponía que "5. En los casos del número 1º del artículo 250.1, se informará al demandando de la posibilidad de que acuda a los servicios sociales, y en su caso, de la posibilidad de autorizar la cesión de sus datos a estos, a efectos de que puedan apreciar la posible situación de vulnerabilidad. A los mismos efectos, se comunicará, de oficio por el Juzgado, la existencia del procedimiento a los servicios sociales. En caso de que los servicios sociales confirmasen que el hogar afectado se encuentra en situación de vulnerabilidad social y/o económica, se notificará al órgano judicial inmediatamente. Recibida dicha comunicación, el Letrado de la Administración de Justicia suspenderá el proceso hasta que se adopten las medidas que los servicios sociales estimen oportunas, durante un plazo máximo de suspensión de un mes a contar desde la recepción de la comunicación de los servicios sociales al órgano judicial, o de tres meses si el demandante es una persona jurídica. Una vez adoptadas las medidas o transcurrido el plazo se alzará la suspensión y continuará el procedimiento por sus trámites. En estos supuestos, la cédula de emplazamiento al demandado habrá de contener datos de identificación de los servicios sociales a los que puede acudir el ciudadano".

En relación a la infracción del artículo 441.5 LEC se ha pronunciado esta sección en diversas ocasiones, pudiendo traerse a colación por resultar ilustrativa la sentencia de fecha 16 de noviembre de 2023 ( ROJ: SAP B 11675/2023 - ECLI:ES:APB:2023:11675) en la que recordábamos, respecto de la nulidad pretendida que "La nulidad de pleno derecho de los actos procesales sólo es posible decretarla cuando, de acuerdo con lo previsto en el artículo 238,3º de la LOPJ en relación con el art. 225.3º LEC , se prescinda de normas esenciales del procedimiento, siempre que, por esa causa, haya podido producirse indefensión.

Es doctrina constante y reiterada ( SSTC de 26 de abril de 1999 y STS de 29 de enero de 2004 ) que los requisitos formales no son valores autónomos, con sustantividad propia, sino que solo sirven en la medida en que son instrumentos para conseguir una finalidad legítima, por lo que su incumplimiento no presenta siempre igual valor obstativo, con independencia de la trascendencia práctica del mismo. De este modo, los requisitos formales han de examinarse teniendo en cuenta la finalidad que con ellos se pretende, para, de existir defectos, proceder a una justa adecuación de las consecuencias jurídicas con la entidad real del defecto, pues debe existir proporcionalidad entre éste y aquéllas.

(...)

Pero es que, en segundo lugar, y en todo caso, esa petición no hubiera impedido el dictado de la sentencia, pues atendiendo a las previsiones contenidas en los Reales Decretos 11/2020 y 37/2020, de ámbito estatal, que establecen la posibilidad, en ciertas condiciones, de suspender los lanzamientos por razón de la pandemia causada por el SARS-CoV-2 (Covid 19), así como de las normas que han ido prorrogando estas moratorias legales, se debe tener en cuenta que, en todo caso, la valoración de las circunstancias que permitirían la suspensión del lanzamiento y de un eventual riesgo de exclusión social , tienen virtualidad en el proceso de ejecución, pero exclusivamente en relación al lanzamiento y su posible paralización -lo cual es competencia exclusiva del Juzgado de Primera Instancia- pero no constituyen motivos de oposición atendibles en fase declarativa.

Pero es que, además, la sentencia no comportó una indefensión material para la señalada recurrente, dado que las alegaciones con las que pretendía oponerse a la acción ejercitada en su contra, y que recoge en el recurso, en ningún caso hubieran constituido argumentos eficaces para impedir el desahucio por precario, con lo que no cabe apreciar la concurrencia de indefensión material efectiva".

Finalmente, como indica la sección 4ª de esta Audiencia en sentencia de 23 de enero de 2025 (ROJ: SAP B 29/2025 - ECLI:ES:APB:2025:29) en relación a supuestos de omisión del trámite previsto en el artículo 441.5 de la LEC, recuerda que "En ese sentido, como señalamos en Sentencia de esta Sección de la Audiencia de 11 de octubre de 2024 ( ROJ: SAP B 12383/2024 - ECLI:ES:APB:2024:12383 ), "A lo anterior ha de agregarse, en todo caso, que el artículo 549 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , después de hacer alusión a las singularidades del plazo de espera en la ejecución de las sentencias condenatorias de desahucio, precisa en el segundo párrafo de su apartado 4 que "no obstante, cuando se trate de vivienda habitual, con carácter previo al lanzamiento, deberá haberse procedido en los términos del artículo 441.5 de esta Ley ", previsión que en última instancia garantiza al arrendatario el cabal cumplimiento de las actuaciones y trámites que, en relación con una eventual situación de vulnerabilidad, se describen en el mencionado precepto."

De este modo, partiendo de la doctrina expuesta, aun cuando se haya producido una omisión de la comunicación a los arrendatarios de la posibilidad de acudir a servicios sociales, así como de la obligación judicial de remitir oficio a éstas para que informen sobre la posible situación de vulnerabilidad social y riesgo de exclusión social; dicha infracción no es determinante de una situación de nulidad que se erija en óbice a la estimación de la demandada. En este sentido, debe recordarse: primero, que la falta de remisión de oficio a servicios sociales siempre sería subsanable; y, segundo, la previsión contenida en el artículo 549.4 de la LEC ampara la inexistencia de nulidad al constituirse como una cláusula de cierre que garantiza la intervención de los servicios sociales antes de la ejecución del lanzamiento.

Por lo expuesto, el motivo no puede prosperar.

TERCERO.- Prórroga extraordinaria del contrato de arrendamiento con fundamento en lo dispuesto en el artículo 2 del Real Decreto 11/2020 y suspensión del procedimiento conforme a lo dispuesto en su artículo 1.

En este punto, la recurrente sra. Teodora sostiene la aplicación al contrato de arrendamiento de la prórroga semestral prevista en el artículo 2 del Decreto 11/2020; y, el recurrente sr. Celestino sostiene la aplicación de la suspensión del procedimiento conforme a lo dispuesto en el artículo 1 del citado Real Decreto, debiendo adelantarse que los motivos alegados no pueden prosperar.

En primer lugar, respecto de la prórroga extraordinaria conforme a lo dispuesto en el artículo 1 del Real Decreto 11/2020, nos hemos pronunciado en reiteradas ocasiones, pudiendo traer a colación nuestra sentencia de 26 de noviembre de 2025 (ROJ: SAP B 12282/2025 - ECLI:ES:APB:2025:12282) en la que dijimos "...en aplicación del Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, del Real Decreto Ley 37/2020, de 22 de diciembre, el Real Decreto Ley 1/2021, de 19 de enero, el Real Decreto Ley 8/2021, de 4 de mayo, el Real Decreto Ley 16/2021, de 3 de agosto, el Real Decreto Ley 21/2021, de 26 de octubre, el Real Decreto Ley 2/2022, de 22 de febrero, el Real Decreto Ley 11/2022, de 25 de junio, el Real Decreto Ley 5/2023, de 28 de junio, el Real Decreto Ley 8/2023, de 27 de diciembre, o el Real Decreto Ley 1/2025, de 28 de enero, lo cierto es que la posibilidad de suspensión aparece regulada como una facultad del Juez de primera instancia, sin ulterior recurso de apelación.

En cuanto a lo que pueda acordarse, en ejecución de sentencia, en relación al señalamiento o suspensión del lanzamiento, o en cuanto a las medidas que puedan adoptarse en relación con las consecuencias del desalojo, atendidas la normas citadas o, en su caso, las conclusiones del Dictamen aprobado por el Comité de Derechos Económicos, Sociales y Culturales, de 20 de junio de 2017, es lo cierto que, en la ejecución, la norma general contenida en el artículo 562 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil , es que la infracción de normas que regulen los actos concretos del proceso de ejecución pueda denunciarse por medio del recurso de reposición, y únicamente por medio del recurso de apelación en los casos en que expresamente se prevea en la Ley.

En este caso, en el que la única finalidad del motivo de la oposición de la parte demandada, y del recurso de apelación promovido por la misma, es la suspensión del procedimiento o del lanzamiento que pueda acordarse en ejecución de la sentencia del proceso declarativo de desahucio, lo cierto es que, en los términos del artículo 562 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil , no se encuentra legalmente previsto en la legislación procesal que contra el señalamiento, o la suspensión o no del lanzamiento del ejecutado pueda promoverse recurso de apelación".

Por tanto, la pretensión de la parte no puede hacerse valer en esta alzada, siendo competencia del juez de instancia efectuar la valoración oportuna sobre la suspensión del procedimiento o del lanzamiento, en el marco del incidente extraordinario de suspensión contemplado en el artículo 1 del Decreto 11/2020 previa acreditación de la situación de vulnerabilidad y cumplimiento del resto de presupuestos legalmente exigibles.

A mayor abundamiento, debe recordarse que, actualmente, la norma invocada carece de vigencia. En este sentido, la prórroga acordada por el Real Decreto Ley 16/2025 por el que se prorrogó la suspensión de los procedimientos de desahucio hasta el día 31 de diciembre de 2026, quedó derogada por la Resolución de 27 de enero de 2026, del Congreso de los Diputados, por la que se ordenó la publicación del Acuerdo de derogación del Real Decreto-ley 16/2025, de 23 de diciembre, por el que se prorrogan determinadas medidas para hacer frente a situaciones de vulnerabilidad social, y se adoptan medidas urgentes en materia tributaria y de Seguridad Social.

En el mismo sentido, reiterada la pretensión del poder legislativo de acordar la prórroga hasta el día 31 de diciembre de 2026 por Real Decreto-ley 2/2026, de 3 de febrero quedó derogada por Resolución de 26 de febrero de 2026, del Congreso de los Diputados, por la que se ordena la publicación del Acuerdo de derogación del Real Decreto-ley 2/2026, de 3 de febrero, por el que se adoptan medidas urgentes para hacer frente a situaciones de vulnerabilidad social, en materia tributaria y relativas a los recursos de los sistemas de financiación territorial.

Por lo expuesto, el motivo aducido no puede acogerse.

En segundo lugar, respecto de la prórroga extraordinaria semestral disponía el artículo 2 del Real Decreto 11/2020 que "En los contratos de arrendamiento de vivienda habitual sujetos a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los que, dentro del periodo comprendido desde la entrada en vigor de este real decreto-ley y hasta el 28 de febrero de 2022, finalice el periodo de prórroga obligatoria previsto en el artículo 9.1, o el periodo de prórroga tácita previsto en el artículo 10.1, ambos artículos de la referida Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos , podrá aplicarse, previa solicitud del arrendatario, una prórroga extraordinaria del plazo del contrato de arrendamiento por un periodo máximo de seis meses, durante los cuales se seguirán aplicando los términos y condiciones establecidos para el contrato en vigor. Esta solicitud de prórroga extraordinaria deberá ser aceptada por el arrendador, salvo que se hayan fijado otros términos o condiciones por acuerdo entre las partes, o en el caso de que el arrendador haya comunicado en los plazos y condiciones establecidos en el artículo 9.3 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos , la necesidad de ocupar la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial".

Sobre dicha cuestión ya nos hemos pronunciado en sentencias como la de fecha 05 de noviembre de 2025 ( ROJ: SAP B 11206/2025 - ECLI:ES:APB:2025:11206) en la que, recogiendo la doctrina del Tribunal Supremo sobre dicha cuestión, recordábamos que "en cuanto a la prórroga del contrato de arrendamiento, por aplicación de la normativa dictada como consecuencia del Covid-19, cabe recordar que, el artículo 2 del Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo , por el que se adoptaron medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19, en el caso de los contratos de arrendamiento que vencían en ese periodo, podía aplicarse, previa solicitud del arrendatario, una prórroga extraordinaria del plazo del contrato de arrendamiento por un periodo máximo de seis meses, prórroga extraordinaria que debía ser aceptada por el arrendador, salvo que se hubieran fijado otros términos o condiciones por acuerdo entre las partes, o en el caso de que el arrendador hubiera comunicado en los plazos y condiciones establecidos en el artículo 9.3 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos , la necesidad de ocupar la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.

Como señala la sentencia del Tribunal Supremo número 1.632/2024, de fecha 5 de diciembre de 2024, recurso 8.237/2023 , en su artículo 2, bajo el epígrafe « prórroga extraordinaria de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual»,se estableció que:

"«En los contratos de arrendamiento de vivienda habitual sujetos a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los que, dentro del periodo comprendido desde la entrada en vigor de este real decreto-ley hasta el día en que hayan transcurrido dos meses desde la finalización del estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19, finalice el periodo de prórroga obligatoria previsto en el artículo 9.1 o el periodo de prórroga tácita previsto en el artículo 10.1, ambos artículos de la referida Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos , podrá aplicarse, previa solicitud del arrendatario, una prórroga extraordinaria del plazo del contrato de arrendamiento por un periodo máximo de seis meses, durante los cuales se seguirán aplicando los términos y condiciones establecidos para el contrato en vigor. Esta solicitud de prórroga extraordinaria deberá ser aceptada por el arrendador, salvo que se fijen otros términos o condiciones por acuerdo entre las partes».

Por sucesivas disposiciones normativas se fue ampliando el plazo previsto para disfrutar de la prórroga extraordinaria de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual prevista en el art. 2 del Real Decreto 11/2020 , en función del momento en que finalizase el periodo de prórroga obligatoria previsto en el artículo 9.1, o el periodo de prórroga tácita previsto en el artículo 10.1, ambos de la LAU de 1994 , hasta las fechas siguientes:

1 . Real Decreto Ley 26/2020, de 7 de julio, hasta el 30 de septiembre de 2020.

2. Real Decreto Ley 30/2020, de 30 de septiembre, aplicable a los contratos de arrendamiento cuya prórroga obligatoria o tácita expirara entre el 30 de septiembre de 2020 y el 31 de enero de 2021.

3 . Real Decreto Ley 2/2021, de 26 de enero, fijó como nueva fecha de expiración de la prórroga obligatoria o tácita «la fecha de finalización del estado de alarma declarado por Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre y prorrogado por Real Decreto 956/2020, de 3 de noviembre». La vigencia del estado de alarma, declarado por el precitado Real Decreto 926/2020, para contener la propagación de infecciones causadas por el SARS-CoV-2, se prorrogó hasta las 00:00 horas del día 9 de mayo de 2021, en virtud del Real Decreto 956/2020, de 3 de noviembre.

4. Real Decreto Ley 8/2021, de 4 de mayo, fijó como nueva fecha de expiración de la prórroga obligatoria o tácita la de 9 de agosto de 2021.

5. Real Decreto Ley 16/2021, de 3 de agosto, fijó como nueva fecha de expiración de la prórroga obligatoria o tácita la de 31 de octubre de 2021.

6. Real Decreto Ley 21/2021, de 26 de octubre, que fijó como nueva fecha de expiración de la prórroga obligatoria o tácita la de 28 de febrero de 2022".

(...)

El Tribunal Supremo ha señalado que la prórroga extraordinaria de seis meses prevista en el artículo 2 del Real Decreto 11/2020 no opera por ministerio de ley, sino que se encuentra sometida a la previa solicitud del arrendatario.

En este sentido, el Tribunal Supremo en las sentencias 639/2022, de 4 de octubre y 1820/2023, de 21 de diciembre , ha tenido oportunidad de pronunciarse sobre la aplicación del artículo 2 del RDL 11/2020, de 31 de marzo , con respecto al derecho del arrendatario a obtener la prórroga del contrato de arrendamiento, por un plazoadicional de seis meses, señalando los requisitos legales para que dicha norma entre en juego:

«(i) Que nos encontramos ante un arrendamiento de vivienda habitual sujeto a la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994, de 24 de noviembre, lo que exige que se trate de un arrendamiento que recaiga sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario ( art. 2.1 LAU ). El art. 10.3 LAU norma, por su parte que, al contrato prorrogado, le seguirá siendo de aplicación el régimen legal y convencional al que estuviera sometido.

» (ii) Que el referido contrato finalice dentro del periodo comprendido desde la entrada en vigor del referido real decreto-ley hasta el día en que hayan transcurrido dos meses desde la finalización del estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19, que la reforma por RDL 26/2020, de 7 de julio, fijó en el 30 de septiembre de 2020, sin perjuicio de ulteriores ampliaciones [...].

» (iii) Que la finalización del contrato se produzca, bien por haber transcurrido el periodo de duración mínima del contrato de arrendamiento de vivienda del artículo 9.1, o bien el periodo de prórroga tácita anual previsto en el artículo 10.1 ambos de la LAU de 1994 .

» (iv) La mentada prórroga no opera por ministerio de ley, sino que se encuentra sometida a la previa solicitud del arrendatario. Dicha solicitud deberá llevarse a efecto, antes de que el contrato de arrendamiento se hubiera extinguido, puesto que, en otro caso, no nos hallaríamos ante una prórroga de un contrato, sino ante una rehabilitación, que es cuestión asaz diferente».

Y en la más reciente de 27 de febrero de 2025, nº 318/2025, recurso 4864/2024, el Tribunal Supremo ha declarado que en los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados antes de la reforma del Real Decreto-ley 21/2018, la prórroga extraordinaria de seis meses establecida por el Real Decreto-ley 11/2020 sólo opera si el arrendatario manifiesta expresamente su voluntad de acogerse a dicha prórroga.

(...)

Y por otro, el Tribunal Supremo en la sentencia número 1.632/2024 de 5 de diciembre de 2024 , nº 1632/2024, recurso 8237/2023, ha señalado que el artículo 2 del Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo , es una disposición normativa que, como excepcional, debe ser objeto de interpretación restrictiva ( artículo 4.2 del Código Civil )".

Aplicando la doctrina expuesta al caso de autos y ante el presupuesto ineludible de la previa solicitud del arrendatario para que opere la prórroga del contrato extraordinaria de arrendamiento, por más que la sra. Teodora sostenga que solicitó su aplicación en marzo de 2021, su pretensión no puede prosperar al no venir acompañada de prueba alguna acreditativa de dicho extremo. Efectivamente, no consta objetivada la realidad de una comunicación previa dirigida a la propiedad en la que informe de su voluntad de acogerse a dicha prórroga extraordinaria de 6 meses. En este sentido, no se aporta correo electrónico, burofax o cualquier otro documento o medio acreditativo de la solicitud previa en los términos exigidos por el artículo 2 del Decreto 11/2020. En consecuencia, no puede considerarse prorrogado el plazo de duración contractual por un periodo de seis meses al inicialmente previsto."

CUARTO.- Ofrecimiento de alquiler social conforme a lo dispuesto en el la Ley 24/2015.

Sostiene la sra. Teodora que, de conformidad con lo dispuesto en la Ley 24/2015 debe procederse a la interrupción del proceso declarativo hasta que la demandante dé cumplimiento a su obligación de realizar un ofrecimiento de alquiler social sobre la vivienda de autos.

Sobre dicha cuestión también hemos pronunciado en la sentencia anteriormente reseñada ( sentencia de 5 de noviembre de 2025 - ROJ: SAP B 11206/2025 - ECLI:ES:APB:2025:11206-) en la que expusimos el "iter" de la sucesivas reformas sufridas por el articulado de la Ley 24/2015 y la sucesivas declaraciones de inconstitucionalidad y, así, recordamos que "la Ley 1/2022 de 3 de marzo de la Generalitat, modificó la Ley 24/2015, introduciendo una Disposición adicional primera , Ofrecimiento de propuesta de alquiler social, a tenor de la cual:

"1. La obligación establecida por el artículo 5.2 de ofrecer una propuesta de alquiler social antes de interponer determinadas demandas judiciales se hace extensiva, en los mismos términos, a cualquier acción ejecutiva derivada de la reclamación de una deuda hipotecaria y a las demandas de desahucio siguientes:

a) Por vencimiento de la duración del título jurídico que habilita la ocupación de la vivienda. La propuesta de alquiler social es exigible durante un período de cinco años en caso de que el gran tenedor sea una persona física; de siete años en caso de que el gran tenedor sea una persona jurídica de acuerdo con el artículo 5.9. b y d, y de doce años en caso de que el gran tenedor sea una persona jurídica de acuerdo con el artículo 5.9. a y c. En todos los casos, estos períodos son contados a partir de la entrada en vigor de la Ley de modificación de la Ley 18/2007 , la Ley 24/2015 y la Ley 4/2016 para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda."

La disposición adicional primera de la Ley 24/2015 -que fue introducida también por el Decreto-ley 17/2019 y que ha sido objeto de varias modificaciones posteriores (Ley 5/2020, de 29 de abril; Decreto-ley 37/2020, de 3 de noviembre; y Ley 1/2022, de 3 de marzo)- ha sido parcialmente anulada por distintas sentencias del Tribunal Constitucional ( SSTC 28/2022, de 24 de febrero ; 16/2021, de 28 de enero ; y 120/2024, de 8 de octubre ). En consecuencia, solo permanece en vigor el primer inciso de su apartado 3, cuyo tenor literal es el siguiente: «Los contratos de alquiler social obligatorio que se suscriban de acuerdo con lo establecido por la presente ley deben tener una duración mínima igual que la fijada por la normativa vigente en materia de arrendamientos urbanos».

Por otro lado, el artículo 10, introducido en dicha ley por el Decreto-ley 17/2019, de 23 de diciembre , fue declarado inconstitucional y anulado por la STC 16/2021, de 28 de enero ; posteriormente reincorporado por la Ley 1/2022, de 3 de marzo, fue nuevamente declarado inconstitucional y anulado por la STC 120/2024, de 8 de octubre .

En la actualidad, la Ley 1/2022, de 3 de marzo, de modificación de las leyes catalanas 18/2007, 24/2015 y 4/2016, para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda, cuya entrada en vigor se produjo el 8 de marzo de 2022 (antes de que recayera la STC 57/2022 ), modifica nuevamente el artículo 5 de la Ley 24/2015 . Dicha norma no afecta al artículo 5.3 de la misma, que se mantiene con la redacción dada por Ley 11/2020 y que ha sido declarado inconstitucional por la Tribunal Constitucional (Pleno), de 7 de abril de 2022, nº 57/2022 , por lo que la exigencia procesal que en él se recogía ha quedado sin contenido.

Por lo tanto, el artículo 5 de la Ley ha quedado con el siguiente contenido:

"2. Antes de interponer cualquier demanda judicial de ejecución hipotecaria o de desahucio por impago de alquiler, el demandante debe ofrecer a los afectados una propuesta de alquiler social, si el procedimiento afecta a personas o unidades familiares que no tengan una alternativa propia de vivienda y que estén dentro de los parámetros de riesgo de exclusión residencial definidos por la presente ley, lo cual debe comprobar el propio demandante, requiriendo previamente la información a los afectados, y siempre que se dé uno de los siguientes supuestos:

a) Que el demandante tenga la condición de gran tenedor de vivienda.

b) Que el demandante sea persona jurídica que haya adquirido posteriormente al 30 de abril de 2008 viviendas que sean, en primera o en ulteriores transmisiones, provenientes de ejecuciones hipotecarias, provenientes de acuerdos de compensación de deudas o de dación en pago o provenientes de compraventas que tengan como causa la imposibilidad de devolver el préstamo hipotecario".

Habiendo quedado sin contenido el requisito procesal establecido en el apartado 3: "Una vez verificada la situación de riesgo de exclusión residencial, de acuerdo con lo establecido por los apartados 1 y 2, y una vez formulada la oferta de alquiler social, en los términos del apartado 7, si los afectados la rechazan, el demandante puede iniciar el procedimiento judicial",al haber sido declarado inconstitucional este artículo 5.3 de la Ley 24/2015, de 29 de julio , por STC de 7 de abril de 2022 .

Finalmente, no podemos dejar de hacer referencia a la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el Derecho a la Vivienda , cuya Disposición Final Quinta, Modificación de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil , introduce dos nuevos apartados 6 y 7 en el artículo 439, "Inadmisión de la demanda en casos especiales",estableciendo una serie de requisitos para la admisión de las demandas recogidas en los casos de los números 1.º, 2.º, 4.º y 7.º del apartado 1 del artículo 250, en el caso de que la parte actora tenga la condición de gran tenedora y que el inmueble objeto de demanda constituya vivienda habitual de la persona ocupante y la misma se encuentre en situación de vulnerabilidad económica.

Sin embargo, el Tribunal Constitucional, en la sentencia de 29 de enero de 2025, nº 26/2025, recurso 5.514/2023 ha declarado la inconstitucionalidad y nulidad de los apartados 6 c ) y 7 del art. 439 y de los apartados 1 y 2 del art. 655 bis de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil , en la redacción dada por la disposición final quinta, apartados 2 y 6, de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda .

Y extiende, por conexión o consecuencia, la declaración de inconstitucionalidad y nulidad al inciso del art. 685.2 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil , en la redacción dada por la disposición final quinta apartado 8 de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda , que se indica en el fundamento jurídico 7 de la presente sentencia".

Por tanto, habiendo decaído la obligación de imponer un ofrecimiento de alquiler social ante su inconstitucionalidad y, sin necesidad de efectuar una análisis sobre la interpretación que se venía sosteniendo por las Audiencias sobre dicha obligación, no puede más desestimarse dicho motivo de oposición.

QUINTO.- Error en la valoración la valoración de la prueba. Tácita reconducción ante la aceptación del pago de rentas posteriores a la expiración del plazo.

Sostiene el sr. Celestino que se habría producido la prórroga del contrato de arrendamiento al haberse mantenido el cobro de la renta por la propiedad, girando los recibos bajo el concepto de "alquiler", produciéndose la tácita reconducción del contrato hasta el día 23 de noviembre de 2022.

Sobre dicha cuestión nos hemos pronunciados en diversas ocasiones, pudiendo traer nuestra sentencia de 14 de marzo de 2025 (ROJ: SAP B 5942/2025 - ECLI:ES:APB:2025:5942) en la que recordábamos que "el Tribunal Supremo (TS) ya se ha pronunciado resolviendo las interpretaciones divergentes que venían haciendo las diferentes Audiencias Provinciales sobre si en la tácita reconducción la duración ha de ser la misma que en el contrato primigenio o estará basada en la temporalidad de la renta pactada.

Esta cuestión ha sido tratada por la STS 184/2021, de 31 de marzo , ( Roj:STS 1152/2021 - ECLI:ES:TS:2021:1152 ) que reitera y completa la doctrina al respecto de otras anteriores y que, a su vez, ha sido corroborada en la más reciente STS 228/2024, de 20 de febrero ( Roj:STS 821/2024 - ECLI:ES:TS:2024:821 )

Esta STS 184/2021 examina en sus fundamentos jurídico séptimo y octavo, la naturaleza jurídica y efectos de la tácita reconducción del art. 1566 CC , y establece que:

"Dispone el art. 1566 CC que:

"Si al terminar el contrato, permanece el arrendatario disfrutando quince días de la cosa arrendada con aquiescencia del arrendador, se entiende que hay tácita reconducción por el tiempo que establecen los artículos 1.577 y 1.581, a menos que haya precedido requerimiento".

A su vez, el art. 1.581 CC , al que se remite el anterior, prescribe:

"Si no se hubiese fijado plazo al arrendamiento, se entiende hecho por años cuando se ha fijado un alquiler anual, por meses cuando es mensual, por días cuando es diario.

"En todo caso cesa el arrendamiento, sin necesidad de requerimiento especial, cumplido el término".

Como hemos declarado en la sentencia 530/2018, de 26 de septiembre , la tácita reconducción a que se refiere este precepto "da lugar en realidad a un nuevo contrato de arrendamiento que se perfecciona por el consentimiento tácito de los contratantes". Este consentimiento se entiende producido por la permanencia del arrendatario en el disfrute de la cosa arrendada por el término de quince días una vez finalizada la vigencia temporal del contrato, con la aquiescencia del arrendador que deja pasar dicho plazo desde la extinción sin requerir al arrendatario a fin de que proceda a la devolución de la posesión del inmueble.

En la misma sentencia 530/2018, de 26 de septiembre , precisamos que:

"se entiende que el citado artículo 1566 CC da por concluso el contrato primitivo de arrendamiento ("si al terminar el contrato", dice textualmente) y por nacido otro en el que se mantienen los pactos que rigieron la anterior relación contractual, salvo el plazo de duración que lógicamente no ha de coincidir -salvo casos especiales- con el inicialmente previsto que, sin duda, podría resultar excesivamente largo para tenerlo en cuenta en un pacto de carácter tácito".

8.- Por tanto, la tácita reconducción no provoca una prórroga o ampliación del plazo del mismo contrato anterior.Éste finalizó una vez cumplido el término de su duración "sin necesidad de requerimiento especial" ( art. 1581-II CC ). La tácita reconducción, en caso de producirse, da lugar a un nuevo contrato, a un nuevo arrendamiento, integrado, como todo contrato, por su propio consentimiento, objeto y causa ( art. 1261 CC ). Por ser un contrato nuevo se extinguen las garantías y su plazo no es el mismo del contrato anterior (que ya se consumió), sino el establecido supletoriamente por el Código en virtud de la remisión que el art. 1566 CC hace al 1581. Este recurso a la supletoriedad resulta preciso pues en la tácita reconducción el consentimiento de las partes es un consentimiento presunto derivado, por el lado del arrendatario, de su permanencia en el disfrute de la cosa arrendada durante quince días y, del lado del arrendador, de su aquiescencia a dicha situación, aquiescencia presunta que puede desvirtuarse mediante el correspondiente requerimiento".

Con fundamento en la doctrina expuesta concluimos que "el pago de la renta es una contraprestación a la tenencia de la cosa, de modo que, atendida la bilateralidad consustancial al contrato de arrendamiento, hasta el momento de la extinción de la prestación del arrendador, consistente en la cesión del uso de la finca, no queda extinguida también la prestación periódica a cargo del arrendatario, consistente en el pago de las rentas, con independencia, en su caso, de la fecha de la declaración judicial resolviendo el contrato, como lo demuestran los artículos 449 y concordantes de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC ),referidos a la obligación de pago de la renta tras la resolución del contrato, por ser el pago la simple consecuencia de la posesión.

Por lo expuesto y en conclusión, consideramos que la aceptación de pagos de rentas posteriores por el arrendador no entraña la renovación del contrato o la aquiescencia a la tácita reconducción, que debe considerarse correctamente resuelto por extinción del plazo contractual conforme a los razonamientos precedentes".

De este modo, dado que el plazo contractual expiró en fecha 23 de noviembre de 2019, al no comunicarse por las partes su voluntad de no concluir el contrato de arrendamiento, se produjo su tácita reconducción por años al establecer una renta anual (de 600 euros pagadera en 50 euros mensuales). En consecuencia, al haberse comunicado (hecho no controvertido) por la propiedad su voluntad de no renovar el contrato a la finalización del plazo en fecha 17 de mayo de 2021, el mismo se extinguió en fecha 23 de noviembre de 2021 sin que el cobro de las rentas suponga renovación del contrato o aquiescencia a una nueva tácita reconducción por nuevo periodo de un año.

Por todo lo expuesto en la presente resolución procede la íntegra desestimación del recurso formulado por ambos recurrentes.

SEXTO.- Costas.

De conformidad con lo dispuesto en los artículos 398 y 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, la desestimación íntegra de los recursos implica la imposición de las costas causadas en segunda instancia a los recurrentes.

Vistos los preceptos legales citados y los demás de general y pertinente aplicación