Sentencia Civil 16/2026 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 14, Rec. 362/2023 de 13 de enero del 2026

PRIMERO. - 1.El recurso de apelación, interpuesto por el actor don Pedro Jesús se funda en la existencia de error de la prueba, que se articula mediante las consideraciones siguientes: En fecha de 1 de abril de 221, las partes otorgaron ante el Notario Don SANTIAGO GARCÍA ORTIZ, del Iltre. Colegio Notarial de Cataluña, escritura de compraventa, en virtud de la cual Don Pedro Jesús vendió a Doña Bernarda el local comercial sita en la calle Córcega, números 49, 51 y 53, entresuelo.No obstante, la finca estaba gravada con varias cargas, según figura en la citada escritura (doc. 8 demanda). Ahora bien, el precio de la venta inmobiliaria se fijó en la cantidad de 204.751 €,cuya pagó se distribuyó del siguiente modo: 67.196'90 €,que el vendedor confesó haber recibido, mientras que la cuantía de 137.554'10 €los retuvo la compradora para liquidar y cancelar el préstamo hipotecaria que gravaba la finca con la entidad financiera BANKINTER. Se alega que en realidad se pactó un préstamo con garantía realsobre el inmueble objeto de la compraventa simulada. A tal efecto aduce los siguientes indicios: a) la relación de parentesco por vínculo matrimonial entre la compradora y el vendedor, pues ambos se habían cansado en fecha de 25 de abril de 2008; b) nunca existió la tradición del local comercial, que adquirió la demandada. Por el contrario, es el local donde el actor ejerce su actividad de Letrado, como se deduce de la fecha del Iltre. Colegio de Abogados de Barcelona, números 49, 51 y 53 (doc. 10 demanda); c) no se inscribió la compraventa en el Registro de la Propiedad hasta el día 17 de mayo de 2019, si bien ésta se efectuó cuando se inició el procedimiento de divorcio, pese a que había comprado el inmueble en abril de 2011; d) la demandada no liquidó la carga hipotecaria a favor de la entidad BANKINTER, pese a que se obligó a pagar el importe de 137.554,10 €, que era la parte del precio que retuvo en la compraventa; e) desde la transmisión del inmueble el 1 de abril de 2011 el IBI lo ha satisfecho siempre el actor, según se infiere de la documentación aportada (doc. 13); f)) en cuanto al precio, que correspondía al vendedor, éste manifestó que lo había recibido,pero no consta unido a la escritura documento alguno acreditativo del que resulte el pago de lo pactado. En síntesis, el apelante, actor en la instancia, concluye que al no resultar acreditada la recepción del precio,la compraventa es nula de pleno derecho, razón por la que pide que se estime la demanda y se declare la nulidad de la escritura pública de compraventa de 1 de abril de 2011.

2.El objeto de este pleito ya se deduce de la exposición anterior. No obstante, debe aclararse que el inmueble vendido por el actor a la demandada Doña Bernarda deriva de la escritura de compraventa de 1 de abril de 2011 por un precio de 207.751 €(doc. 8 demanda), cuyo precio de distribuyó del siguiente modo:

a) 10.702'20 €se le entregaron en fecha de 9 de febrero de 2010 mediante ingreso en la cuenta... NUM000

b) 40.087'97 €se pactó que se entregaría en fecha de 24 de febrero de 2010 mediante ingreso en la misma cuenta

c) 14.921'98 €en el acto de la compraventa mediante entrega en dinero de curso legal.

e) 137.554'10 €los retuvo la compradora en consideración a la hipoteca, que gravaba la finca con la entidad BANKINTER, que era el importe adeudo a dicha entidad.

Como se verá más adelante, el actor considera que del precio total de 207.751 €, la Sra. Bernarda sólo pagó 67.196'90 €, cuando el inmueble en fecha de 15 de mayo de 2017 tenía un valor de 317.294'83 €(doc. 6 demanda). Ahora bien, está afirmación no es totalmente certera, como se desprenderá del análisis de las pruebas practicadas. En todo caso, debe advertirse que en primera instancia se habían ejercitado dos acciones: a) la relativa a una compraventa injusta, que se fundó en la acción de rescisión de artículo 621- 45 del Codi Civil de Catalunya en relación con el artículo 1.295 del Código Civil; y b) la acción de simulación absoluta. No obstante, en esta alzada, únicamente de discute la acción de simulación absoluta, por lo que sólo se examinará esta última.

SEGUNDO. - 1.La simulación es la declaración de un contenido de voluntad no real, emitida conscientemente y de acuerdo entre las partes, para producir con fines de engaño la apariencia de un negocio jurídico que no existe o que es distinto de aquel que realmente se ha llevado a cabo. En realidad, el tratamiento jurídico de la simulación es distinto según se desprende de simulación absoluta o simulación relativa. La simulación absoluta ("simulatio absoluta")supone haberse creado la apariencia de un negocio y, en verdad resulta que no se quiso dar vida a tal negocio, sino tan sólo a su apariencia engañosa; se oculta la carencia de la causa. La denuncia de esta simulación lleva a que se declare la inexistencia o nulidad del negocio, por carencia o falsedad de la causa ( arts. 1.261 y 1.275), aunque para acreditar tal simulación habrá que desvirtuar la presunción legal de su existencia ( art. 1.277 C.C.). Por el contrario, la simulación relativa es una figura jurídica mucho más compleja ("simulatio non nuda")que la simulación absoluta. Se ha de tener en cuenta en ella, no sólo el negocio simulado y el acuerdo sobre el encubrimiento, sino también el negocio jurídico ocultado, de tal manera que efectivamente el negocio aparente debe declararse nulo, pero queda intacto el contrato ocultado, contrato que será eficaz si reúne las condiciones para su validez. La propia jurisprudencia, respecto la simulación absoluta, ha declarado en la Sentencia del Tribunal Supremo de 7 de febrero de 1.994 que "la simulación total o absoluta, simulatio nuda,contraventora de la legalidad, implica un vicio en causa negocial, con la sanción de los artículos 1.275 y 1.276 del C.C. y, por tanto, la declaración imperativa de nulidad, salvo que se acredite la existencia de otra causa verdadera y lícita (Sta. T.S. de 28 de Abril de 1993)"; y en un tipo u otro, simulación absoluta o relativa, la forma de determinarla es por medio de la prueba de indicios o presunciones del artículo 1.253 del Código Civil (vid. Sts. del T.S. de 8 de julio de 1.993 y 25 de mayo de 1.995, esta última importante respecto al tema de la intención de los contratantes), declarando la sentencia del Tribunal Supremo de 27 de febrero de 1.998, fundamento jurídico quinto, que "la necesidad de acudir a la prueba de presunciones a que se refiere el art. 1.253 del Código Civil para apreciar la realidad de la simulación es doctrina reiterada de esta Sala que en Sentencia de 5 de noviembre de 1988 dice que

2.En todo caso para admitir la posibilidad de aplicar las presunciones debe partirse de una serie de hechos o datos que se demuestren por medio de las pruebas practicadas, ya que no puede olvidarse que la divergencia entre la voluntad real y la declarada ha de ser probada por quien la afirma, por lo que la carga de la prueba de la simulación siempre corresponde a quien la alega. Tratándose de simulación absoluta debe, en consecuencia, determinarse si realmente el contrato simulado carecía de causa y se formalizó no para encubrir otro, sino para causar un perjuicio a terceros, ya que, como destacó Francisco Ferrara, en su libro La Simulación de los Negocios Jurídicos(edición de la Editorial "Revista de Derecho Privado", Madrid, 1960), "la simulación absoluta tiene carácter fraudulento y tiende a causar un perjuicio a terceras personas, en cuanto que la apariencia creada se utiliza de ordinario para frustrar la satisfacción de legítimas expectativas". Esta es la diferencia importante con la simulación relativa, en la que el negocio jurídico es querido, si bien es distinto al que se formaliza y en este sentido se ha pronunciado nuestra doctrina y la Jurisprudencia, declarando que la doctrina científica y jurisprudencial han expresado que las reglas generales relativas al contrato simulado se encuentran en el artículo 1276 del Código Civil al tratar de la causa falsa. La ciencia jurídica afirma mayoritariamente que la figura de la simulación absoluta se produce cuando se crea la apariencia de un contrato, pero, en verdad, no se desea que nazca y tenga vida jurídica; sostiene, también, que el contrato con simulación absoluta está afectado de nulidad total, tanto por la tajante declaración del artículo 1276, como por lo dispuesto en los artículos 1.275 y 1.216-3, en relación con el 6.3, todos del Código Civil". Al respecto la Sentencia del Tribunal Supremo de 11 de enero de 2007 efectúa un cambio interpretativo de la simulación en los supuestos de donación encubierta. El sentido de esta Sentencia de 11 de enero de 2007 es recogido por la jurisprudencia posterior, entre ellas, la Sentencia 204/2007, de 26 de febrero, relativa a una donación remuneratoria, la Sentencia 826/2009, de 21 de diciembre y la Sentencia 828/2012, de 16 de enero de 2013. Esta última Sentencia, en su fundamento jurídico tercero, apartados 4 y siguientes analiza la nueva doctrina, iniciada con la Sentencia de 11 de enero de 2007, sobre la donación de bienes inmuebles y las ventas simuladas, si bien también al final de la Sentencia destaca las cuestiones que pueden tener eficacia o aplicación en el ámbito del derecho de Sucesiones. En dicha Sentencia de 16 de enero de 2013 (no de enero de 2012, como al citar la misma se indica en alguna ocasión), en su fundamento jurídico tercero, se declara: <animus donandidel donante y aceptación por el donatario del desplazamiento patrimonial, lo evidente es que esos dos consentimientos no constan en la escritura pública sino en los autos del pleito seguido sobre la simulación. El artículo 633 Código Civil, cuando hace forma sustancial de la donación de inmuebles la escritura pública no se refiere a cualquier escritura, sino a una específica en la que deben expresarse aquellos consentimientos, y ello es totalmente diferente de que se extraigan de los restos de una nulidad de la escritura de compraventa como resultado de una valoración de la prueba efectuada por el órgano judicial. En consecuencia, una escritura pública de compraventa totalmente simulada no cumple los requisitos del artículo 633, pues el negocio disimulado de donación pura no reúne para su validez y eficacia aquéllos.

Esta tesis no puede ser sustituida por la de la validez cuando la donación se califica como remuneratoria. El artículo 633 no hace ninguna excepción de lo que preceptúa para ninguna donación además de que la remuneratoria no tiene ningún régimen especial, es el móvil remuneratorio el que guía el animus donandidel donante nada más; móvil indiferente jurídicamente para el Derecho, que no causa, del negocio jurídico". Por otro lado, la Sentencia del Tribunal Supremo 491/2014, de 29 de septiembre, dictada en un supuesto en que se pactó un contrato vitalicio, en su fundamento jurídico segundo, número 1, entre otras consideraciones declaro: "También es cierto que la jurisprudencia de esta Sala, desde la sentencia dictada por el pleno de la misma y seguida por innumerables posteriores, de 11 enero 2007 mantiene que no cabe la simulación relativa de compraventa simulada de inmuebles...que disimula una donación, por faltar en ésta los elementos esenciales de forma que exige el artículo 633 del Código civil. Pero no es lo mismo el contrato de compraventa de inmuebles, esencialmente oneroso, con el presente que, como se ha dicho, presenta una transmisión de bienes muebles con un incuestionable animus donandi.En todo caso, aunque se aceptara que no es posible esta simulación relativa que encubre una donación, no podría esta Sala estimar que se trata de la simulación absoluta que ha acordado la sentencia de primera instancia porque ello perjudicaría al recurrente -las demandantes no han recurrido- y daría lugar a la reformatio in peiusque no es admisible en ningún caso".

Por otro lado, en cuanto a la simulación y sus efectos, la Sentencia del Tribunal Supremo 774/2023, de 19 de mayo de 2023 declaró: << la acción de nulidad por simulación "es aquélla directamente encaminada a obtener un pronunciamiento judicial, que descubra o desenmascare la verdadera realidad que se oculta bajo la apariencia del negocio jurídico formal celebrado entre las partes, bien para declarar que el negocio aparente no existe, caso de la simulación absoluta, o bien que oculta otro disimulado, realmente querido por los contratantes,en el supuesto de la simulación relativa, en cuyo caso procede constatar, primero la falsedad de la apariencia, y posteriormente la existencia y validez del negocio disimulado u oculto ( art. 1.276 del Código Civil) . [...] En definitiva, la acción de simulación pretende constatar, en vía judicial, la verdadera realidad jurídica que se enmascara bajo la falsa apariencia de forma que crea un contrato ficticio" ( sentencia de esta sala 268/2020, de 9 de junio). Por último, la Sentencia del Tribunal Supremo 1.528/2025, de 30 de octubre de 2021, precisó: << la simulación absoluta exige la existencia de un acuerdo simulatorio entre los contratantes para fingir un negocio inexistente, es decir, una voluntad común de crear una mera apariencia. En la sentencia 1252/2025, de 16 de septiembre, con cita de la 77/2020, de 4 de febrero, y ésta, a su vez, de la 34/2012, de 27 de enero, recordamos que la acción de simulación:

«[...] es aquélla directamente encaminada a obtener un pronunciamiento judicial, que descubra o desenmascare la verdadera realidad que se oculta bajo la apariencia del negocio jurídico formal celebrado entre las partes, bien para declarar que el negocio aparente no existe, caso de la simulación absoluta, o bien que oculta otro disimulado, realmente querido por los contratantes, en el supuesto de la simulación relativa, en cuyo caso procede constatar, primero la falsedad de la apariencia, y posteriormente la existencia y validez del negocio disimulado u oculto ( artículo 1.276 Código Civil) .

»En ambos casos, la apariencia de contrato no es real sino ficticia, no responde a la verdadera intención de las partes, que sí quieren crear la apariencia, pero no asumir las obligaciones derivadas de la misma; bien, por carecer el contrato fingido de los requisitos del artículo 1.261 del Código Civil, para el nacimiento de las obligaciones convencionales, en el supuesto de la simulación absoluta; bien, por tratarse de un verdadero disfraz sin realidad contractual alguna, utilizado para ocultar lo verdaderamente querido por las partes, en el supuesto de la simulación relativa.

»En definitiva, la acción de simulación pretende constatar, en vía judicial, la verdadera realidad jurídica que se enmascara bajo la falsa apariencia de forma que crea un contrato ficticio. No es propiamente un problema de consentimiento, en tanto en cuanto las partes actúan consciente y voluntariamente con la voluntad negocial de crear la apariencia, sino que se trata de un problema de causa cuya apreciación constituye el objeto del proceso.

»La finalidad y fundamento de la acción de simulación consiste precisamente en desvelar esa falsa apariencia y evitar que produzca un perjuicio injusto a un sujeto de derecho, tanto sea contratante como incluso un tercero, lo que justifica su interés jurídico para accionar>>.

3.En el presente caso, debemos tener en cuenta que la vivienda, cuya venta se considera simulada por el actor, había sido adquirida por éste y su anterior cónyuge Doña Reyes en fecha de 26 de febrero de 1997, en virtud de escritura pública de compraventa de 26 de febrero de 1997, otorgada por el Notario Don LUÍS ENRIQUE BARBERÁ SORIANO, por la que los consortes Don Pedro Jesús y Doña Reyes adquieren el local comercial sito en Barcelona, calle Córcega, 49, 51 y 53, entresuelo, inspira en el Registro de la Propiedad núm. 16 de Barcelona, tomo 874, libro 584 de la Sección 2ª, folio 182, finca número 27.763, inscripción 4ª por el precio de 6.000.000 ptas.(recordemos que en dicho momento regía la peseta como sistema de intercambio) - doc. 1 demanda -. No obstante, por sentencia de divorcio de 19 de marzo de 1999 se acordó que Doña Reyes le cedió los derechos de la mitad indivisa de la finca de la calle Córcega, 49-53, entresuelo 3ª (doc. 2 demanda). No obstante, con el transcurso del tiempo se contrataron varios préstamos con garantía de dicho inmueble. Por un lado, en fecha de 27 de julio de 1999 (4 meses después de la asunción del dominio completo del inmueble) se pactó una escritura pública de préstamo hipotecario de 27 de julio de 1.999 suscrita por el actor con la entidad CAIXA DELS ADVOCATS - CAJA DE LOS ABOGADOS, S. COOP. DE CRÉDITO por el importe de 2.000.000 ptas.(12.029,24 €), otorgada ante el Notario Don BARTOLOMÉ MASOLIVER RODENAS (doc. 3 demanda). Casi cinco años más tarde, en fecha de 14 de mayo de 2004 se suscribió un nuevo préstamo hipotecario con la referida entidad por el importe de 100.000 €(doc. 4). Posteriormente, el actor constituyó un tercer préstamo hipotecario con BANKINTER sobre el referido inmueble en fecha de 24 de mayo de 2007 por el importe de 160.000 €,refinanciando las deudas anteriores, de modo que la cantidad de 100.000 € se destinó a cancelar la hipoteca de 14 de mayo de 2004; y el resto para financiar la operación y cancelar otros préstamos (doc. 5). Ahora bien, más tarde el actor, en fecha de 25 de abril de 2008, contrajo matrimonio con la demandada Doña Bernarda, a quien en fecha de 1 de abril de 2011 vendió el local de la calle Córcega por el precio de 207.751 €,tal como se ha expuesto en el fundamento jurídico primero, número 2 y con las condiciones de pago allí expuestas. Precisamente, atendiendo a dichas condiciones de pago el actor alega que la compraventa de 2011 es nula por ser simulada de forma absoluta, ya que no se habría pagado todo el precio, no existiría una verdadera tradición del inmueble y el precio era menor el que consta en el informe de tasación de COHISPANA, que valoró el local comercial por el importe de 317.294'83 € (doc. 6 de la demanda, pp. 216 del expediente judicial).

Ahora bien, de la documentación aportada y los hechos admitidos por ambas partes se deduce que no existe ninguna simulación absoluta. Por un lado, el propio actor admitió que la demandada Sra. Bernarda inscribió la propiedad del inmueble a su nombre (vid. nota informativa del Registro de la Propiedad - doc. 9 demanda-) en fecha de 17 de mayo de 2019. Ciertamente se tardó ocho años y un mes en inscribir el dominio, pero no ello no es óbice para la justificación de la titularidad del inmueble, en virtud del principio de legitimación y exactitud registral del artículo 38 de la Ley Hipotecaria, que establece una presunción iuris tantuma favor del titular inscrito en el Registro. Por otro lado, la entidad BANKINTER había interpuesto una demanda de ejecución contra el actor, que se encontraba en fase de adjudicación del bien inmueble mediante subasta, lo que se evitó con la asunción de la deuda hipotecaria por el importe de 137.554,10 €,quedando liberado el Sr. Pedro Jesús (pp. 592 del expediente digital - doc. 2 contestación -). Esta circunstancia se acredita mediante la liquidación a BANKINTER del precio de 145.000 €,según consta en el certificado de dicha entidad, en el que consta que "en fecha de 11 de abril de 2016han recibido el importe de 145.000 €mediante cheque bancario, de Doña Bernarda. Con el percibo de dicha cantidad otorgamos carta de pago y saldo y finiquito respectó del préstamo hipotecario... NUM001, titularidad de Don Pedro Jesús" (pp. 592), así como por el justificante de entrega del cheque bancario de CAIXABANK a la entidad BANKINTER por el referido precio más 60 € del servicio prestado (doc. 3 contestación). Por lo tanto, en cuanto a la eventual apariencia de compra del bien inmueble, debe descartarse que no se haya pagado su precio, según se infiere de los documentos referidos, por lo que deduce que nos encontramos ante un contrato con causa. Por otro lado, es cierto que en el informe de COHISPANA (doc. 6 demanda) se indica que el inmueble de la calle Córcega tenía un valor en fecha de 15 de mayo de 2007 de 317.294?83 €, sin embargo, en el dictamen pericial de Don Eladio (pp. 655 y siguientes) se indica que "El inmueble tipo oficina, sito en la calle Córcega, 49, entresuelo 3º, de Barcelona tenía un valor en la fecha del segundo trimestre de 2011 de DOSCIENTOS DIECIOCHO MIL QUINIENTOS (218.500 €)", es decir, casi 100.000 € menos que en la fecha de 15 de mayo de 2007. Pues bien, este valor se aproxima al del precio del contrato de compraventa del 1 de abril de 2011 (207.751 €), por lo que tampoco puede admitirse que se vendiera el inmueble por un precio muy bajo respecto de su valor en el mercado, máxime cuando en el inmueble pesaban cargas hipotecarias y se encontraba en trámites de un proceso de ejecución hipotecaria. Por lo tanto, la finalidad y fundamento de la simulación, que consiste en crear una apariencia verídica de un contrato ficticio, no se ha acreditado, por lo que debe concluirse que la compraventa de 1 de abril de 2011 (doc. 8 demanda) no es simulada, por lo que debe desestimarse el recurso de apelación interpuesto por Don Pedro Jesús contra la sentencia de 26 de octubre de 2022, dictada por la Ilma. Magistrada Juez del Juzgado de Primera Instancia núm. 49 de Barcelona, confirmándose la misma íntegramente.

TERCERO. -Conforme al principio del vencimiento objetivo, establecido en el artículo 398-1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, procede condenar a la parte apelante al pago de las costas de esta alzada.

VISTOS los artículos de general y pertinente aplicación.