Sentencia Civil 500/2024 Audiencia Provincial Civil de Madrid nº 14, Rec. 22/2024 de 13 de diciembre del 2024

PRIMERO.-Don Teodosio presentó demanda de reclamación de cantidad contra doña Nieves en base a los siguientes hechos que pasamos a resumir.

Desde el mes de junio de 2017 la demandada, que había arrendado al actor la vivienda sita en la DIRECCION000 de DIRECCION001, dejó de pagar la renta en la cuenta corriente donde se venía realizando conforme a lo pactado en el contrato. Tampoco procedió al abono de los suministros de agua y gasoil desde el mes de junio de 2017 manteniéndose esta situación de descubierto hasta la finalización del contrato de arrendamiento que fue declarado al ser estimada la demanda de desahucio por impago de rentas que se había seguido ante el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Majadahonda, con el número de autos 533/2017, en el que no se pidió la denominada condena de futuro, regulada en el artículo 220.2 de la LEC, por lo que solamente se condenó a la arrendataria al pago de las rentas vencidas hasta el momento de la celebración del juicio.

La renta mensual pactada en el contrato importaba 1375 euros que, tras sucesivas actualizaciones en función de lo pactado en el contrato y las variaciones del IPC, había quedado fijada en 1.392,87 euros.

La cantidad que se viene a reclamar mediante el presente escrito de demanda por impago de rentas y cantidades asimiladas es de 13.810,55 euros, conforme al siguiente desglose:

a.-Renta: octubre, noviembre, diciembre de 2017, tres meses a 1392,87 euros, hacen un total de 4.178,61 €

b.-Renta: enero, febrero, marzo, abril, mayo y junio de 2018, 6 meses a 1392,87 euros 8.357,22 €

c.-Renta:1 a 4 de julio 2018 (4 días)185,73 €

d.-Gasoil del mes de enero de 2018, 524,14 €

e.-Agua del mes de enero 2018, 17,40 €

f.-Gasoil del mes de abril 20181, 514,05 €

g.- Agua mayo 2018, 33,40 €

La entrega de la posesión de la finca se realizó mediante diligencia de lanzamiento el pasado día 4 de julio de 2018, según queda acreditado con el acta emitida por el funcionario de Gestión de la Administración de Justicia, a presencia de la parte actora, de la procuradora doña María Camilo Tiscordio y de los Agentes de la Policía Local NUM000 y NUM001 (documento n.º 10). Cuando don Teodosio recibió el inmueble pudo comprobar que la vivienda estaba destrozada, con una suciedad extrema, sin los electrodomésticos cedidos en arrendamiento (nevera y lavaplatos),con agujeros en las paredes tanto interiores (dormitorios y salón) como exteriores (terraza del dormitorio y porche),las puertas del garaje descolgadas, las persianas inutilizadas y rotas, baldosas y plaquetas trituradas por muchos sitios, el jardín destrozado, también desperfectos relevantes en los baños, las puertas interiores, los rodapiés, la tarima, tuberías, sistema eléctrico, etc.

El actor realizó en ese momento, a presencia de la comisión judicial, un reportaje fotográfico del estado de la vivienda, cuya coincidencia con la realidad fue reflejada en la diligencia de lanzamiento y que se acompaña a la demanda (doc.11). La reparación de los desperfectos causados en la vivienda ascendió a un importe total 2.398,68 euros, correspondiente a los trabajos de demolición, albañilería, carpintería, fontanería, calefacción y pintura, tal como consta en el presupuesto emitido con fecha 10 de octubre de 2018 por DIRECCION002 y la factura de 27 de diciembre de 2018 (documentos 11 y 12).

La cuantía total reclamada en esta demanda asciende a la suma de 16.209,22 euros que queda desglosada de la forma siguiente, 12.721,56 euros correspondientes a las rentas dejadas de satisfacer, 1.088,99 euros correspondientes a los suministros dejados de satisfacer y la cantidad de 2.398,68 euros a la que asciende el coste de reparación de los daños y desperfectos generados en la vivienda arrendada.

SEGUNDO.-La arrendataria, tras anunciar que iba a presentar una querella contra el arrendador por injurias y calumnias al haberle imputado falsamente la sustracción de diversos electrodomésticos, contestó a la demanda solicitando ser absuelta de las pretensiones de la parte actora, formulando reconvención en reclamación de 10.383 euros.

A.-Se alza la actora reclamando la cantidad de 16.209,22 euros, que se corresponden con impago de rentas y suministros y con los supuestos daños ocasionados en la vivienda arrendada al señor Teodosio, los cuales además de no estar acreditados, han sido completamente desvirtuados por la documental presentada que prueba que no se causaron daños sino que se hizo un importante desembolso económico para mejorar las malas condiciones higiénicas y de habitabilidad, así se abonaron 225 por gastos de limpieza, se instaló un sistema de alarma, se pintaron y sanearon todas las paredes de la finca y casi todos los techos, se cambiaron los focos de luz de la cocina y se renovó y modernizó la misma, se instaló una puerta en la zona de la buhardilla y otra cortafuegos en la entrada en la vivienda desde el garaje, se repararon los armarios y en el jardín se instaló el riego automático, se puso césped artificial de gran calidad y se mejoró la instalación eléctrica.

B.-La subida de renta no puede exigirse, de acuerdo con el artículo 18 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, pues no se presentó la reclamación por la subida en función del IPC en el mes de enero que era cuando vencía la anualidad contractual sino en abril, por lo que la petición de subida de la renta fue extemporánea y por tanto ineficaz, nula

C.- No justificó debidamente los gastos por suministros de agua y gasoil.

D.- Falso que se hayan producido daños en la vivienda y que se hiciera un reportaje fotográfico en presencia de la Comisión Judicial que se incorpora al acta de desalojo juicio de desahucio. Por el contrario, la arrendataria ha presentado un informe pericial elaborado 24 horas antes del desalojo de la finca con el que queda acreditado el buen estado de conservación de la vivienda por lo que no se debe por este concepto cantidad alguna.

Asimismo, tras contestar a la demanda, presentó demanda reconvencional motivada fundamentalmente, al margen de los problemas suscitados por la suciedad en que se encontraba la vivienda y por la existencia de una plaga de cucarachas, por la actuación del arrendador que, con manifiesta mala fe y con dolo civil, ha obligado a la inquilina y a su familia a permanecer en la vivienda por un periodo de casi tres meses sin agua corriente, pues tenía plena constancia de que el agua que salía de las tuberías, completamente marrón por el oxido, era completamente insalubre y estaba causando problemas de salud (dermatitis, infecciones, diarreas, vómitos etc..), negándose a reparar las tuberías hasta transcurridos tres meses desde la ocupación de la finca arrendada.

La cantidad reclamada en la demanda reconvencional, en total 10.383 euros, se pueden desglosar del modo siguiente:

1-Importe de la fianza 1375 euros. Se exige la devolución de la fianza, de conformidad con el artículo 36.4 de la LEC, al haber quedado acreditado que no se han producido daños en la vivienda sino, al revés, importantes mejoras y se han asumido los gastos por labores de mantenimiento a los que debía hacer frente el arrendador.

2- Se han acometido obras para reparar la red de saneamiento de la vivienda que han privado a los inquilinos la ocupación y utilización de estancias esenciales de la vivienda, por lo que, de acuerdo con el artículo 21.2 de la LAU, debe procederse a la reducción de la renta en un 80% durante el plazo de un mes y medio que fue lo que duraron las obras para reponer las tuberías, lo que asciende a la suma de 1008 euros.

3.- En virtud del artículo 1902 del Código Civil, en relación con el artículo 1101 del mismo texto legal, se reclama por responsabilidad contractual los daños y perjuicios derivados de haber actuado con culpa o negligencia dolo civil y mala fe contractual, permitiendo que los inquilinos estuvieran tres meses sin agua potable. Se valoran estos daños en 3000 euros.

4- En virtud del artículo 1902 del Código Civil, en relación con el artículo 1101 del mismo texto legal, se reclama por responsabilidad contractual una indemnización a la que debe hacer frente el arrendador al haber actuado con culpa o negligencia, dolo civil y mala fe contractual actual, permitiendo que su hija sufriera evidentes daños físicos y morales lo que se valoran en 3.500 euros. En concreto el agua contaminada produjo que la hija sufriese una dermatitis alérgica en todo el cuerpo, con picor y enrojecimiento de la piel, sangrado de encías, enrojecimiento de ojos, y el que estuviera respirando polvo durante la realización de las obras, lo que retraso la curación de la mononucleosis infecciosa que padeció.

Por todo ello, tuvo que repetir curso completo no pudiendo graduarse con el resto de sus compañeras lo que le causó un evidente daño moral.

5- En virtud del artículo 1902 del Código Civil, en relación con el artículo 1101 del mismo texto legal, se reclama por responsabilidad contractual una indemnización a la que debe hacer frente el arrendador al haber actuado con culpa o negligencia, dolo civil y mala fe contractual actual, permitiendo que la arrendataria sufriera evidentes daños físicos y morales con motivo de una lumbalgia producida por los esfuerzos que, estando recién intervenida, tuvo que hacer para abrir la puerta del garaje que estaba estropeada. Se valoran estos perjuicios en la suma de 1.500 euros.

TERCERO.-El Juzgado de Instancia dictó sentencia en la que hizo las siguientes valoraciones sobre las reclamaciones presentadas por las partes litigantes en demanda y reconvención

Pretensiones contenidas en la demanda principal.

A.- Renta, recibos y actualización. Se opuso la demandada al abono de la cuantía reclamada en concepto de rentas impagadas, alegando que el actor tenía que haber reclamado en procedimiento de desahucio por falta de pago las rentas futuras que hoy se reclaman, conforme al art. 220.2 LEC.

La previsión del art. 220.2 LEC no constituye una obligación, sino una facultad del propietario de la vivienda, de reclamar las rentas hasta la recuperación de la posesión del inmueble, por lo que como la sentencia de desahucio sólo condenó al pago de las rentas hasta la fecha de la sentencia, no existe inconveniente para condenar al pago de las rentas no abonadas hasta el abandono de la vivienda, fecha de la que existe constancia en el procedimiento de desahucio, siendo el 4 de julio de 2018 la fecha del lanzamiento.

B.-En relación a la cuantía de la renta reclamada, la estipulación quinta del contrato establece la actualización automática de la renta conforme al IPC, por lo que el importe mensual está correctamente calculado en 1.392 euros, sin que sea exigible la comunicación expresa a la arrendataria para que surta efecto la revisión de la renta.

C.-En concepto de cantidades asimiladas se acompañan los recibos de consumo de gasoil y agua, docs. nº 6 a 9 de la demanda, cuyo pago por contrato corresponde a la arrendataria, quien reconoció en la vista no haber abonado dichas cantidades asimiladas, razones todas ellas por las que procede estimar la demanda en este punto.

D .-Daños en la vivienda. El actor aporta un reportaje fotográfico como doc. nº 11 que acredita el estado de la vivienda en la fecha del lanzamiento. Frente a ello, la Sra. Nieves aporta, como doc. nº 9 de la contestación, un informe pericial de parte en el que se asegura que la vivienda se encontraba en perfecto estado de conservación y limpieza, y no presentaba daño alguno, informe que se elaboró un día antes de la fecha de lanzamiento, el 3 de julio de 2018.

En el presente caso, se estima que el informe pericial aportado por la demandada no se ajusta a la realidad del estado de la vivienda en la fecha del lanzamiento, pues no recoge ni refleja los daños que si se acreditan con el "Acta de Lanzamiento", y en las fotografías se aprecia que la vivienda está completamente amueblada, estimándose que dichas fotografías no responden a la fecha de la mudanza y lanzamiento de la Sra. Nieves. Por el contrario, se considera que las fotografías que se aportan por el actor en la demanda inicial si responden al estado real de la vivienda en la fecha de la recuperación de la posesión, estimándose así plenamente acreditados los daños y las reparaciones que tuvo que acometer el demandante para reponer la vivienda a su estado original, conforme al contrato inicial, pues del análisis exhaustivo del presupuesto desglosado por partidas y de la factura que se adjunta , se constata que las reparaciones que fueron llevadas a cabo eran necesarias para conservar y reponer la vivienda, indicando la factura que las reparaciones y los trabajos consisten básicamente "...en la reconstrucción de desperfectos originados por la desinstalación de varias unidades de aire acondicionado y alguna otra reparación en el inmueble...", razones todas ellas por las que procede también estimar la demanda en este punto.

Pretensiones de la demanda reconvencional.

1.-La demandada- actora reconvencional ha acreditado que efectivamente no le fue devuelta la fianza inicial por importe de 1.375 euros, por lo que procede estimar la reconvención en este punto, si bien debe aplicarse la fianza a su destino legal, y en consecuencia operar la compensación entre los créditos y las cantidades adeudadas entre una y otra parte

2 y 3.- En el presente caso, de la documental aportada junto con las testificales practicadas, se infiere que efectivamente la vivienda presentaba en el momento de ser alquilada diversos problemas, deficiencias y desperfectos, el más grave de ellos la existencia de agua insalubre, que salía marrón por el óxido de las tuberías, que la arrendataria reclamó su reparación al arrendador y que este ejecutó las obras necesarias para su reparación, por lo que conforme al art. 21.2.2 LAU, procede la reducción de la renta por las molestias sufridas por la Sra. Nieves durante un mes y medio que duraron las obras de cambio de las canalizaciones de la vivienda. En este sentido, a pesar de que el actor actuó con diligencia al cambiar el sistema de tuberías, se considera que también hubo negligencia por su parte y que procede acceder a la indemnización de daños y perjuicios interesada por la demandante reconvencional, al constar plenamente acreditado que la inquilina estuvo casi tres meses sin agua potable. Dada la cuantía de la renta, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 21.2.2 LAU, al tener que soportar la obra la actora reconvencional y estar tres meses sin poder acceder al suministro de agua corriente, se considera procedente minorar la indemnización interesada, pues los problemas con el agua derivan de la misma causa, el lamentable estado de las tuberías, estableciéndose una indemnización conjunta a su favor de 3.300 euros en total, correspondiente al 80% de la renta de las tres mensualidades en las que la Sra. Nieves no tuvo acceso a una agua corriente en debidas condiciones.

4 y 5. Finalmente, consideró que, tras analizar la prueba practicada, no debía accederse a las indemnizaciones interesadas en la reconvención, al amparo de los artículos 1902 y 1101 del CC por culpa o negligencia del arrendador, que ascendían a 3.500 euros en favor de la hija de la Sra. Nieves y otros 1.500 euros en favor de la misma, por los presuntos daños físicos y morales sufridos por el estado irregular de la vivienda.

No puede olvidarse que es necesaria una prueba terminante relativa al nexo entre la conducta del agente y la producción del daño, de tal forma que haga patente la culpabilidad que obliga a repararlo y esta necesidad de una cumplida justificación no puede quedar desvirtuada por una posible aplicación de la teoría del riesgo, la objetividad en la responsabilidad o la inversión de la carga de la prueba, pues el cómo y el por qué se produjo el accidente constituyen elementos indispensables en el examen de la causa eficiente del evento dañoso, sin olvidar que quien demanda debe probar que concurren los requisitos del artículo 1902 del Código Civil.

Pues bien, la demanda reconvencional sostiene en síntesis que a consecuencia de los problemas con el agua, la hija mayor de la Sra. Nieves, Guillerma, sufrió entre otras dolencias "dermatitis alérgica, dolores de cabeza, sangrado de encías, enrojecimiento de ojos y mononucleosis infecciosa", teniendo que repetir curso, sufriendo daños morales, y que la propia Sra. Nieves sufrió una lumbalgia por los esfuerzos que tuvo que hacer para abrir la puerta del garaje. La actora reconvencional no ha acreditado en modo alguno el nexo o relación directa de causalidad entre las patologías médicas sufridas por su hija y por ella misma y una acción u omisión dolosa o culposa por parte del Sr. Teodosio, pues las patologías que se describen en el informe de urgencias ( doc. nº 16 de la reconvención) no guardan relación causal alguna -ni existe informe pericial médico que así lo asevere- con los problemas derivados por el estado del agua corriente sanitaria que el propietario solucionó transcurridos tres meses desde el contrato, ni lógicamente con la conducta de la Sra. Nieves, ya que los daños derivados de hacer, recién intervenida quirúrgicamente, esfuerzos para levantar la puerta del garaje, únicamente son imputables a ella misma.

CUARTO.-La arrendataria, demandada y actora reconvencional, presentó recurso de apelación en el que incidió sobre las siguientes materias.

I- Indebida condena al pago de las rentas. Yerra el Juzgador a quo, porque esta parte no alega que el actor debía haber reclamado en el procedimiento de desahucio las rentas futuras, sino que esta parte defiende que el actor ya reclamó aquellas rentas en aquel procedimiento y sin embargo, su petición fue desestimada, lo cual, obviamente no es lo mismo.

Tal y como consta en la sentencia nº 109/2018 procedente del Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Majadahonda, no es que el actor voluntariamente no hiciera uso de la facultad de reclamar las rentas futuras prefiriendo reclamarlas con posterioridad, sino que precisamente las reclamó todas, reclamó rentas por importe de 17.920.63€, pero únicamente obtuvo la condena por 5.722 €, es decir, su petición fue resuelta y desestimada por el Juzgador de Instancia. Aquellos hechos ya fueron juzgados y hay una resolución firme- sobre los mismos. En ambos procedimientos además existe una identidad total de las pretensiones de la actora, esto es, obtener el pago de unas rentas derivadas del contrato de arrendamiento suscrito por las partes mediante la obtención de una sentencia condenatoria a la arrendataria.

II- Daños existentes en la vivienda a cuyo pago ha sido condenada la arrendataria. Vulneración del derecho fundamental a la tutela judicial efectiva. Falta de motivación fáctica de la sentencia. Valoración ilógica y arbitraria de la prueba documental y testifical en cuanto a los daños que se reclaman.

Ignorando tres testificales y un informe pericial que acreditan el perfecto estado en el que se encontraba la vivienda cuando finalizó el contrato, el Juzgador de Instancia da prevalencia a unas fotografías aportadas por el demandante, asegurando inicialmente que fueron tomadas por la Comisión judicial, para posteriormente mantener que fue él mismo quien las realizó, y posteriormente indicar que fue la policía local quien las hizo.

No es menester poner de manifiesto que el acta de lanzamiento únicamente recoge lo manifestado por el arrendador en el momento de procederse a la entrega de la posesión de la vivienda.

Si el arrendador manifiesta que en la vivienda se han producido determinados daños por el arrendatario, el arrendador necesariamente tiene que probar que son ciertos aquellos daños que manifiesta se han producido, todo ello sin perjuicio de que tendría que haber procedido de conformidad con lo estipulado en los artículos 412(sic) y siguientes de la LEC, y no lo hizo, siendo aquel el momento procesal oportuno para la reclamación de los mismos.

Además debe tenerse presente que los supuestos daños que el actor expone en el cuerpo de su demanda, en el hecho quinto párrafo segundo, tampoco se corresponden con los daños que han sido objeto del presupuesto de reparación que se acompaña como documento número 12 a la demanda ni tampoco se corresponde con lo manifestado por él mismo ante la comisión judicial, tal como consta en el "acta de lanzamiento".

En el cuerpo de su demanda el actor manifiesta que cuando don Teodosio recibió el inmueble pudo comprobar que la vivienda estaba destrozada, con una suciedad extrema, sin los electrodomésticos cedidos en arrendamiento (nevera y lavaplatos) con agujeros en las paredes tanto interiores (dormitorios y salón) como exteriores(terraza del dormitorio y porche) las puertas del garaje estaban descolgadas, las persianas estaban inutilizadas y rotas; las baldosas y plaquetas trituradas por muchos sitios; el jardín estaba destrozado y que también había desperfectos relevantes en los baños en las puertas interiores los rodapiés la tarima las tuberías y el sistema eléctrico.

El contenido del acta de desahucio sin embargo, es bien distinto a lo que se manifiesta en la demanda, textualmente se indica que "En la cocina falta la nevera y el lavaplatos que según manifiesta la demanda, se tiró. En la terraza hay en la pared un agujero en un muro que puede ser de carga, según manifiesta el propietario presente en el acto, no tenía autorización para hacer ningún tipo de agujero. En los dormitorios hay agujeros perforando los muros para poner aire acondicionado que no estaban, falta el latiguillo de la cisterna en el baño superior de los dormitorios digo que da a los dormitorios. En la buhardilla hay una puerta que no estaba. En el sótano hay una habitación donde se ha perforado la tubería general de acometida de agua para dar servicio de agua al jardín sin autorización. La vivienda no está en mal estado salvo los agujeros de los conductos de los aires acondicionados que no estaba permitido y la nevera y el lavaplatos que le falta".

Además, estas manifestaciones que realiza el propietario en presencia de la Comisión judicial, sobre estos supuestos desperfectos que reclama a la arrendataria, resultan ser del todo falsas. De la prueba practicada (documental aportada, testifical y pericial), ha quedado acreditado:

1º Que el lavaplatos y la nevera que el propietario asegura que le faltan, no eran propiedad del arrendador, sino que eran propiedad de mi representada, ya que tuvo que reponer los existentes en la vivienda por falta de funcionamiento de los mismos (documentos 13, 14, 15 y 16, fotografías y facturas de los electrodomésticos y permiso del arrendador para que se tirasen los viejos). Es importante destacar que, aunque el Sr. Teodosio acusa a mi mandante de haberse llevado estos electrodomésticos, sin embargo no reclama por ellos, lo que es una prueba más que evidente de que él mismo conoce que no puede demostrar su propiedad.

2º. Que las obras que el propietario manifiesta que se realizaron en el cuarto de calderas sin su consentimiento..."En el sótano hay una habitación donde se ha perforado la tubería general de acometida de agua para dar servicio de agua al jardín sin autorización" fueron realizadas por él mismo a través de los fontaneros a los que se encargó el trabajo de cambio de tuberías. Y esta afirmación viene avalada por el documento 10 de los que se acompañó a la demanda reconvencional y por el testimonio de D. Belarmino y D. Jose Manuel, ambos fontaneros contratados por él arrendador para llevar a cabo estas obras en el sótano que el propietario asegura sorprendentemente que se han realizado sin su consentimiento ni su autorización.

III- Daños y perjuicios causados a doña Nieves y a su familia. Vulneración del derecho fundamental a la tutela judicial efectiva. Falta de motivación fáctica de la sentencia. Valoración ilógica y arbitraria de la prueba testifical y documental en cuanto a los daños y perjuicios ocasionados. Vulneración del artículo 217 de la LEC en cuanto a la carga de la prueba.

Entiende la parte apelante que no hay que hacer un gran esfuerzo argumental para advertir el nexo causal o relación directa entre el contacto directo y mantenido durante tres meses con agua contaminada con las dermatitis, erupciones cutáneas, conjuntivitis, dolores de cabeza, dolores de estómago, sangrado de encías(etc.).Pues bien, es evidente y lógico que el mero hecho de lavarse los dientes con agua contaminada sea motivo más que suficiente como para que se produzca inflamación y/o sangrado de las encías. Resulta fácil de entender que el contacto directo de esa agua contaminada con la piel provoque erupciones, dermatitis, problemas capilares. Tampoco resulta muy complicado de establecer el nexo causal entre la ingesta o contacto de esa agua contaminada a través del aparato digestivo provocando diarreas, dolores de estómago y dolores de cabeza. Si tenemos en cuenta que incluso evitando en la medida de lo posible el contacto de la piel con este agua, en el lavado del menaje del hogar quedan restos adheridos a la vajilla y los cubiertos, así como en la ropa interior y pijamas y camisetas. De todos es sabido que el agua contaminada contiene abundantes virus y bacterias que pongan en peligro la salud del ser humano, y que el contacto con agua contaminada puede dar origen a determinadas enfermedades cómo leptospirosis, cólera, hepatitis A, causando alteraciones en el sistema inmune por lo que puede llegar a ser considerado un problema de salud pública.

El nexo causal es evidente. Los justificantes y certificados médicos y escolares prueban la coincidencia espacio temporal con el contacto con agua contaminada. Por lo tanto, procede indemnizar a Guillerma en la cantidad de 3.500€.

Causa sorpresa la conclusión del Juzgador cuando desestima la indemnización solicitada por la Sra. Nieves, indicando que la conducta de la Sra. Nieves haciendo un esfuerzo recién intervenida quirúrgicamente para levantar la puerta del garaje, es imputable únicamente a ella misma. La puerta del garaje tenía los muelles partidos, por lo que su apertura implicaba un gran esfuerzo físico, además para mantenerla abierta tenía que sujetarse con un palo, y si había viento la puerta caía de golpe con el consiguiente riesgo para la integridad física de la familia.

La puerta del garaje no es un elemento ornamental de la vivienda del que pueda prescindirse, sino que es uno de los elementos que contiene el inmueble arrendado y que forma parte de la aceptación contractual. No se trata de que durante el arrendamiento la puerta del garaje dejase de funcionar inesperadamente, y que el arrendador hubiese procedido a su arreglo nada más tener conocimiento de su falta de funcionamiento. Nada más lejos de la realidad. La puerta del garaje era uno de los vicios ocultos que tenía la vivienda y su arreglo se reclamó al propietario desde el mismo momento en el que mi representada ocupó el inmueble. Recordemos que la fecha de entrada en vigor del contrato fue el día 1 de enero de 2014 y que el 19 de enero se reclamó por burofax al propietario el arreglo de la puerta del garaje al no haberse atendido los requerimientos verbales.

Ha quedado acreditado que el Sr. Teodosio conocía que la Sra. Nieves había sido intervenida quirúrgicamente y no podía hacer esfuerzos al levantar la puerta del garaje. Esta puerta tenía rotos los muelles y no se podía levantar sino era haciendo un gran esfuerzo. Esta puerta no se ajustaba tampoco a la normativa de seguridad. El propietario tardó casi un año en acceder a su reparación de la puerta.

Pues bien, desde el mes de enero de 2014 el propietario se negó sistemáticamente a su arreglo, aún conociendo que mi representada tenía la necesidad de entrar al domicilio por la puerta del garaje. Recordemos que, tal y como quedó acreditado en la vista a través del testimonio de los testigos, la Sra. Nieves adoptó una niña de origen búlgaro que tenía serios problemas mentales (además de una discapacidad de un 65%). Todo ello tenía como consecuencia directa la falta de autocontrol de la menor, quien en más de una ocasión trataba de bajarse del coche en marcha. Esto implicaba que siempre tuviera que activarse el seguro para que la menor no tuviese un accidente. En este escenario, la Sra. Nieves, cuando llegaba al domicilio, siempre tenía que acceder a través de la puerta del garaje para evitar que la niña saliera corriendo en cuanto se detenía el vehículo, por lo que el acceso por el garaje resultaba ser necesario.

QUINTO.-No existe motivo alguno para denegar la petición de condena por las rentas devengadas hasta el momento del desalojo de la vivienda.

No puede hablarse de cosa juzgada como pretende la arrendataria. La sentencia dictada en el procedimiento de desahucio por falta de pago de las rentas (autos 533/2017 del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº1 de Majadahonda), de modo perfectamente claro en su fundamento de derecho segundo explicó que no se pronunció sobre las rentas que fueran venciendo tras la presentación de la demanda hasta la entrega porque no hizo uso del artículo 220.2 de la LEC, nunca que se hubiera desestimado su petición, como parece que mantiene la parte apelante.

Asimismo no podemos denegar la condena al pago de los suministros, que solamente se dejaron de pagar al final de la relación arrendaticia, pues creemos que se ofrece información suficiente a la inquilina, pues se le remitieron los recibos girados por la Comunidad a los distintos propietarios en los que se refleja el periodo de facturación, el consumo, el precio por litro o m3 consumido, agua o gas, y el importe del recibo, datos que estimamos suficientes para obligar a la inquilina al pago de dichos suministros.

Además, no podemos olvidar que el arrendador estuvo dispuesto a ofrecerle toda la información posible, así el día 24 de mayo de 2017 remitió un correo electrónico a doña Nieves en el que textualmente decía "por enésima vez te repito que yo soy el propietario y no leo los contadores de suministros. Yo quiero aclararte los recibos que solicitas y para ello necesito que vengas a la conserjería y allí te muestren los libros de lectura de contadores, ..... yo no me opongo a dar explicaciones sobre los importes de recibos de consumos de suministros" ( ver folio 208).

Igualmente consideramos que la demandada debe atender al pago de la actualización de la renta pues el retraso en comunicar el importe de la subida solo puede valorarse dentro de la categoría de la "mora accipiendi", que no exime a la parte arrendataria del pago del aumento de la renta pero le libera de tal obligación hasta que se le comunique el importe del aumento, sin poder reclamarle el pago de intereses ni imputarle algún tipo de incumplimiento.

SEXTO.-Ambas partes defienden que con los reportajes fotográficos aportados, el realizado, según manifiesta el arrendador, en el momento de levantarse el acta de lanzamiento y el acompañado al informe pericial acompañado a la contestación a la demanda, puede solventarse la reclamación presentada por daños causados en la finca arrendada.

No podemos dar plena validez al reportaje fotográfico acompañado al informe pericial presentado por doña Nieves ya que se realizó antes del desalojo de la finca y muchos de los daños o elementos a reparar, como los agujeros que han dejado la retirada de los aparatos de aire acondicionado, no eran visibles hasta que se recogieran los muebles y se dejara expedita de enseres la vivienda. Tampoco podemos adoptar nuestra decisión en función del reportaje fotográfico aportado por don Teodosio pues desconocemos cuando y quien lo realizo por lo que deberemos buscar otras vías para resolver la materia.

No podemos ignorar que encontramos notables dificultades para solventar este conflicto, pues, como indica la arrendataria, no existe coordinación alguna entre el contenido de la demanda, en concreto en el hecho quinto, el acta levantada por la comisión judicial el día del lanzamiento (ver folios 483 y 484), y el presupuesto y factura de la empresa DIRECCION002 (folios 68-71), cuyo importe fue objeto de reclamación en este procedimiento, siendo estimado por la sentencia de instancia

Ahora bien, como prueba objetiva e imparcial podemos contar con el acta levantada el día 4 de julio de 2018 por la Comisión Judicial, pues no es cierto que la redactase el arrendador demandante, sino el funcionario de gestión de acuerdo con lo que iba observando, aunque iba recogiendo, eso sí, algunas de las manifestaciones realizadas por la propiedad, pero siempre queda perfectamente delimitada tal diferencia.

Revisando el mismo apreciamos que al hacerse el recorrido por la casa el propietario hace mención a la falta de la nevera y el lavaplatos y a que en la buhardilla se ha colocado una puerta que antes no estaba; por otra parte como hechos objetivos recogidos por el funcionario judicial encontramos la existencia en la terraza de un agujero, de otros agujeros en las habitaciones ocasionados por la instalación de aparatos de aire acondicionado, la falta del latiguillo de la cisterna del baño y que en el sótano se ha abierto un hueco para permitir que la tubería general preste servicio al jardín.

En base a esta acta podemos tomar una decisión, conociendo que no hay nada que reclamar por los electrodomésticos ya que los inicialmente existentes fueron retirados por estar averiados y los nuevos instalados eran propiedad de la arrendataria y por daños en el sótano pues, como indicaron los fontaneros que prestaron sus servicios en la vivienda, esa actuación fue ordenada por la propiedad. Por el contrario si debemos computar la retirada de la puerta colocada en el ático/buhardilla ya que su instalación no ha sido cuestionada por la arrendataria y, aunque lo considerásemos como una mejora, el propietario tiene derecho a exigir su retirada al finalizar el contrato ( art. 23 LAU) .

Poniendo en conexión estos principios con el presupuesto presentado solamente admitiremos los cuatro primeros trabajos de la partida de albañilería, reduciendo el desmontaje de puertas a una sola, y la de pintura, lo que asciende a 730,85 euros, IVA incluido.

SÉPTIMO.Respecto a la última cuestión plantada, relativa a la indemnización exigida los daños y perjuicios sufridos a causa de las condiciones en que se encontraba el servicio de agua sanitaria, la puerta del garaje y por la imposibilidad de utilizar diversas estancias durante las obras de la red de saneamiento, consideramos que debemos mantener el criterio de la sentencia de instancia que concedió una indemnización de 3.300 euros que nos parece razonable para atender a todos estos perjuicios.

Admitir una mayor indemnización por estos no nos parece admisible porque la parte arrendataria había sido advertida en la cláusula séptima del contrato de la especial situación en que se encontraba el servicio de agua, porque continuo en la vivienda cuando conocían sus características sin adoptar las medidas de prevención oportunas al permitir que el agua se siguiese utilizando, y, especialmente, porque no se ha presentado prueba que demuestre el necesario nexo causal entre los lesiones sufridas y el estado de las tuberías de agua y la puerta del garaje como explicaremos a continuación, sin que sean suficientes las nexos genéricos a los que alude la parte apelante en su recurso; en definitiva no podemos aceptar, que ante el estado del agua sanitaria y la rotura de los muelles de la puerta del garaje, todas las lesiones y enfermedades encuentran necesariamente explicación en las mismas.

Procederemos a analizar los documentos 16 y 19 de la reconvención que recogen las ocasiones que la arrendataria y su hija Guillerma acudieron a Centros Sanitarios.

Guillerma acudió al Hospital Universitario de DIRECCION003 en varias ocasiones que pasamos a exponer (ver grupo documental 16 de la reconvención), sin que encontremos el necesario nexo causal.

El día 5 de enero de 2014 acudió al hospital por un dolor lumbar, refiriendo un dolor de espalda de días de evolución, lo que dificulta la conexión dado que el contrato se firmó el día uno de enero.

El 11 de enero acude nuevamente por un dolor en rodilla derecha de aparición espontánea, lo que impide cualquier tipo de conexión con esfuerzos con la puerta del garaje.

El 24 de enero de 2014 es diagnosticada de una mononucleosis infecciosa, que no podemos conectar con los defectos denunciadas por la inquilina ya que se trata de una enfermedad que se contagia a través de la saliva.

21 de febrero de 2014 acude por vómitos, siendo diagnosticada una diarrea. Esta situación pudiera encontrar, pro lo debemos rechazar pues nada en el informe médico nos conduce al agua contaminada y, además, resulta muy difícil aceptar la conexión cuando habían pasado casi dos meses desde la entrada en la vivienda alquilada por lo que debían tener un exacto conocimiento de la situación y se habían iniciado los trabajos para reponer las tuberías, pues la arrendataria reconoce que hasta que transcurrieron tres meses no se solucionó el problema y que las obras de fontanería duraron un mes y medio.

2 de diciembre de 2014 acude por un dolor en el codo tras caída, volviendo el 5 de diciembre por dolores relacionados con el codo. Obviamente ninguna conexión puede existir.

El documento 19, antes referido, recoge el informe del doctor Estanislao del Centro Médico DIRECCION004 de fecha 24 de marzo de 2015, recogiendo una crisis de lumbalgia aguda con afectación radicular que afecto a doña Nieves. Tampoco encontramos la conexión necesaria, pues debemos tener presente que la propia arrendataria ha reconocido que se tardó casi un año en la reparación de la puerta de garaje, por lo que cuando acudió al Centro Médico habrían pasado, al menos, tres meses desde que la puerta hubiera sido reparada.

OCTAVO.-No debe hacerse pronunciamiento sobre las costas procesales de esta segunda instancia al haberse estimado el recurso de apelación, manteniendo el pronunciamiento de la sentencia apelada sobre las causadas en la primera instancia ( artículos 394 y 398 de la L.E.C.)

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación