Sentencia Civil 511/2024 Audiencia Provincial Civil de Madrid nº 14, Rec. 848/2023 de 20 de diciembre del 2024

No se aceptan los fundamentos jurídicos de la resolución recurrida.

PRIMERO.-Los coarrendadores demandantes ejercitaron frente a la comunidad de bienes demandada acción de desahucio por falta de pago de rentas y otras cantidades debidas conforme al contrato de arrendamiento del local de negocio descrito en la demanda y celebrado con referida comunidad de bienes como arrendataria, acumulando acción de reclamación de rentas y cantidades adeudadas y que vayan venciendo hasta el desahucio, alegando que el contrato se suscribió en fecha 1 de octubre de 2021 por renta de 510 euros mensuales (500 euros más 105 euros de IVA menos 95 euros de retención IRPF) y la demandada había incumplido su obligación de pago de la renta correspondiente a los meses de julio a noviembre de 2022 (2.550 euros), así como de los gastos de comunidad de los meses de enero y abril de 2022 a razón de 187,14 euros cada uno de ellos (374,28 euros), que cabía la enervación de la acción de desahucio y que la cantidad reclamada hasta noviembre de 2022 era 2.924,28 euros, solicitando se declare la resolución del contrato de arrendamiento, el desahucio directo y se condene a la comunidad demandada al pago de la suma de 2.924,28 euros y cuantas cantidades se devenguen en concepto de mensualidades y cantidades asimiladas a renta no pagadas, hasta el momento en el que se proceda al desahucio, entendiéndose abandonados cuantos bienes y enseres estén en la vivienda en el momento del desahucio con apercibimiento al demandado de que tendrá lugar su lanzamiento si no procede a su desalojo y ejecución forzosa de las cantidades adeudadas y haciendo expresa condena en costas a la parte demandada.

SEGUNDO.-La comunidad de bienes demandada se opuso a la demanda alegando:

1.- La comunidad de bienes no tiene personalidad jurídica por lo que no tiene capacidad procesal y los legitimados pasivamente son los comuneros de la comunidad de bienes como arrendatarios.

2.- Existen cuestiones complejas y el procedimiento debe ser el juicio ordinario, aparte de que existe abuso de derecho al acudir al juicio de desahucio por precario ocultando hechos sabiendo la demandante que este juicio limita las posibilidades de defensa del demandado.

3.- El objeto del arrendamiento era un local de negocio con licencia de bar de copas y con todas las autorizaciones y permisos administrativos necesarios para su funcionamiento, además de todos los elementos espirituales propios del negocio (expositivo primero y estipulaciones primera y décima del contrato), incluida maquinaria que la parte arrendadora, posteriormente, ante la petición de la arrendataria de unas reparaciones, comunicó en escrito de 3 de octubre de 2022 que no era de su propiedad sino del anterior inquilino, solicitando una visita con este para inventariar tal maquinaria y retirarla.

4.- La parte arrendadora incumplió previamente el contrato al no realizar reparaciones necesarias en el local y maquinaria casi desde el inicio del contrato de arrendamiento, lo que determina la comunicación, mediante burofax de 21 de junio de 2022, de la necesidad de realizar reparaciones por: a) deficiencias estructurales: (i) la instalación de la parte exterior como interior del local está en condiciones pésimas que en un momento puede dar lugar a un incendio de cuya responsabilidad sería causante el arrendador, (ii) humedades persistentes cada día más en la zona derecha del local, conocidas por los arrendadores, (iii) la modificación de la boca de riego tiene como consecuencia que la fachada del local no esté restaurada ni pintada, dando lugar a un estado lamentable de la fachada; y b) deficiencias de los elementos del local: (i) el motor de la cámara frigorífica está roto, dejando de funcionar, siendo imperativo tener este elemento para poder ejercer la actividad del local, y (ii) el extractor de humos no funciona por lo que la sala queda impregnada de humos y olores que son insalubres y perjudiciales para la salud; así como que por tales deficiencias estaban sufriendo un quebranto económico que suponía una minoración de caja de un 70% de la misma.

La parte arrendadora se negó a reparar alegando que el arrendatario recibió el local "a completa satisfacción" y que en la cláusula cuarta del contrato se pacta que la parte arrendataria está obligada a conservar, cuidar y hacer las reparaciones pertinentes en el local cuando en el mismo contrato se pacta que los arrendatarios tienen obligación de realizar las reparaciones pertinentes en el local "para devolverlo en el mismo estado de uso que se encontró, así como a realizar mejoras necesarias para su uso", por lo que el contrato recoge las mismas obligaciones que el artículo 21.4 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos y esta obligación de los arrendatarios no supone la inexistencia de las obligaciones de los arrendadores en cuanto a las obras necesarias en la cosa objeto del arrendamiento, establecidas en el artículo 21 de la LAU y 1.554 del CC.

En cuanto a las reparaciones en la maquinaria la parte arrendadora se negó a realizarlas alegando que el arrendamiento no incluye los elementos y equipos necesarios para el desarrollo del negocio de bar de copas, cuando se recoge en el contrato que el local se arrienda con todos los elementos necesarios para la actividad e incluso se obliga al arrendatario a asegurar la maquinaria que recibe.

La arrendadora incurrió en mora y no puede reclamar el cumplimiento de las obligaciones al arrendatario.

5.- La parte arrendataria resolvió el contrato por incumplimiento de la arrendadora, al amparo del artículo 1.124 del CC y mediante comunicación de 29 de marzo de 2023, es decir, con posterioridad a la presentación de la demanda, pero con anterioridad a la notificación de la misma a la parte demandada, por lo que la acción de terminación del contrato, ejercitada en la demanda, carece de objeto y, como consecuencia, existe una carencia sobrevenida de objeto.

El incumplimiento de la arrendadora de la obligación contractual, a quien debe perjudicar la oscuridad de las cláusulas del contrato, y legal de realizar las reparaciones necesarias y las mejoras en la cosa objeto del contrato de arrendamiento, determinó en mayo de 2022 el cierre del negocio iniciado en el local y que había generado una importante inversión, por cuanto conforme al contrato y conforme a los artículos 30, 21 y 22 de la LAU, es obligación del arrendador realizar todas las reparaciones que sean necesarias para conservar el local en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, así como las obras de mejora del mismo, obligación de reparar que también alcanza a la maquinaria.

Los daños se cuantificaron en la comunicación de resolución del contrato de 29 de marzo de 2023 y se anuncia la presentación de un informe pericial sobre la existencia de los daños, la necesidad de reparación de los mismos para posibilitar el uso del local o el porcentaje en que se redujo su habitabilidad y funcionalidad, además de la cuantificación económica de los daños y perjuicios y si los mismos eran daños provocados por el uso indebido del local o no.

No habiéndose opuesto la arrendadora a la resolución del contrato y existiendo incumplimiento previo, debe indemnizar a la arrendataria los daños y perjuicios causados y se debe reducir la renta en función de la reducción de la funcionalidad o habitabilidad de la cosa arrendada desde que se reduce la funcionalidad hasta que las mismas han sido plenamente ejecutadas y debido a la falta de funcionalidad del mismo, conforme a lo expuesto y al informe pericial que se aportará, el arrendatario no tiene obligación de pagar la renta durante el periodo de tiempo que transcurrió entre la aparición de los daños y su completa reparación o, en el presente caso, como nunca se repararon, hasta la terminación del contrato.

6.- No se acredita la deuda de gastos de la comunidad de propietarios pues no se aporta certificado sobre el estado de deudas con la comunidad, regulado en el artículo 9.1.e de la Ley 49/1960, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal.

7.- Al no poder reconvenir, conforme al artículo 438.2 de la LEC, ni hacerlo por una cantidad superior a la establecida para dichos procedimientos, ni tampoco oponer un crédito compensable si su cuantía es superior a la que determina que se siga el juicio verbal, conforme al artículo 438.3 de la LEC, se anuncia que se tiene la intención de iniciar una reclamación judicial con el fin de reclamar la indemnización de todos los daños y perjuicios ocasionados por el incumplimiento de los arrendadores, además de la cantidad debida por la suspensión del contrato o la reducción de las rentas.

Y solicita la desestimación de la demanda.

TERCERO.-En el acto de la vista el letrado de los demandantes actores amplió la reclamación de cantidad, alegando que la demandada había impagado las rentas arrendaticias y cantidades asimiladas desde diciembre de 2022, indicando que la cuantía total adeudada ascendía a 7.831,29 euros.

La parte demandada alegó que no había podido aportar el informe pericial anunciado sobre la existencia de los daños, la necesidad de reparación de los mismos para posibilitar el uso del local o el porcentaje en que se redujo su habitabilidad y funcionalidad, la cuantificación económica de los daños y perjuicios y si los mismos eran daños provocados por el uso indebido del local o no; falta de aportación que, según alegó, era debida a que no había podido contratar un arquitecto que lo elaborara por el escaso tiempo entre el señalamiento de la vista y su celebración (un mes); y solicitó su práctica como diligencia final, pretensión rechazada por el juzgador de primera instancia y que fundamentó en que estamos en un juicio verbal en el que no está previsto trámite para diligencias finales.

CUARTO.-La sentencia dictada en la primera instancia desestima la excepción de falta de capacidad de la comunidad de bienes demandada y desestima asimismo la demanda, condenando a los demandantes al pago de las costas argumentando, en lo que resulta necesario transcribir, lo siguiente:

"(...). En consecuencia, y teniendo en cuenta que la comunidad de bienes aquí demandada tiene por finalidad claramente la de desarrollar una actividad económica, como es la explotar el negocio de bar que se ubicada en el local arrendado, debe equiparse a una sociedad irregular y, por tanto, reconocer a la misma capacidad procesal, pues se trata de un ente formado por una pluralidad de elementos personales y patrimoniales puestos al servicio de un fin determinado, siendo, además manifiestamente contradictorio que la propia entidad demandada considere que carece de capacidad procesal, y al mismo tiempo no realice la más mínima objeción sobre la posible invalidez del contrato de arrendamiento, en el que dicha comunidad de bienes figura como parte arrendataria. Por todo lo expuesto, la excepción debe resultar desestimada.

(...).- Entrando ya en el fondo del asunto, nos hallamos en sede de una demanda de desahucio por falta de pago de las rentas y cantidades asimiladas, mediante la que el arrendador (los aquí actores) entregaron en arrendamiento a la parte demandada el local de negocio anteriormente mencionado. Es decir, el presente juicio verbal se enmarca en el artículo 250.1.1º de la LEC , de manera que vienen en aplicación los artículos 437 y siguientes del mismo Cuerpo Legal , aunque con relevantes modificaciones, siendo sus características:

a) Se trata de un procedimiento sumario, con conocimiento limitado, pues sólo se permite al demandado alegar y probar el hecho del pago o la concurrencia de las circunstancias precisas para la procedencia de la enervación (art. 444.1).

b) Se basa en una causa resolutoria: la falta de pago de "las rentas o cantidades debidas por el arrendatario", rentas que deben ser conformes a lo convenido ( art. 1555.1 del CC ).

Por tanto, el presente procedimiento se debe concretar a examinar si el arrendatario cumplió o no la obligación que el número 1 del artículo 1.555 del Código Civil le impone en el sentido de pagar el precio o merced del arrendamiento "en los términos convenidos".

Y con respecto al examen de las supuestas cuestiones complejas planteadas por la demandada en su escrito de contestación, en la Sentencia núm. 286/2016, de 9 noviembre, de la Audiencia Provincial de León (Sección 2 ª) se resume perfectamente esta cuestión de la siguiente manera: "como ya apuntó la sentencia de este mismo Tribunal, sección primera, de 20 de julio de 2011 , debe señalarse que la cuestión referente a la alegación de cuestiones complejas en el juicio de desahucio por falta de pago, tras la entrada en vigor de la nueva Ley de Enjuiciamiento Civil (...), ha sido tratada por la denominada "jurisprudencia menor", siendo exponente de ese tratamiento, entre otras, la Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid (Sección 10ª) de 5 de febrero de 2.010 , en la que se señala, textualmente, lo siguiente: "Igualmente convine poner de manifiesto que existe un único juicio de desahucio, establecido en la LEC, en los arts. 437 y ss . (juicio verbal "ordinario", con especialidades procedimentales), aunque con relevantes modificaciones, siendo sus características: a) Se trata de un sumario, con conocimiento limitado (respecto de las posibilidades de alegación), pues sólo se permite al demandado alegar y probar el hecho del pago o la concurrencia de las circunstancias precisas para la procedencia de la enervación ( art. 444.1), así, el arrendatario no puede justificar el impago alegando una perturbación de hecho o de derecho imputable al arrendador, como pueda ser la falta de reparación de desperfectos que afecten a la habitabilidad; aunque -a diferencia del art. 1579.2 Ley de Enjuiciamiento Civil 1881 - no se limitan los medios de prueba utilizables; con ello, y con fundamento en los arts. 217.2 y 6 en relación con dicho 444.1 LEC , parece atribuirse la carga de la prueba del pago al demandado (es quien se encuentra con la disponibilidad y facilidad probatoria en tanto que está en posesión de los recibos o de las acreditaciones del pago). Consecuentemente se excluyen las cuestiones que afecten a la propiedad, a la nulidad del título y, en general, las cuestiones "complejas" derivadas, no de las alegaciones o argumentos defensivos del demandado, sino del contenido o de la propia naturaleza del contrato o estén íntimamente relacionadas con el vínculo arrendaticio afectando directamente a los derechos y obligaciones que deriven del mismo, lo que impondrá en no pocas ocasiones atender a las circunstancias concretas ( STC 136/96 de 28 de octubre (...), SSTS 10.2.62 , 9.12.72 , 26.3.1979 , 12.3.85 , 27.11.92 , 14.12.92 , 10.5.93 , 29.7.93 (...), 16.6.94 ...); tampoco habrá complejidad por la imprecisión sobre el total de la renta, si esta puede eliminarse a través de la prueba. Como tal Juicio sumario carece de fuerza de cosa juzgada (art. 447.2). Ahora bien, si ciertamente permite un plenario posterior, en éste no puede pretenderse una mera reproducción o renovación del desahucio (entre otras STS 7.11.80 ) y conviene en este punto recordar la jurisprudencia del Tribunal Supremo ( SSTS 19.12.61 , 5.6.87 , 28.2.91 , 23.3.1996 (...)) que atribuye al desahucio, sumario, al menos "en parte" excepción de cosa juzgada: habrá determinados aspectos del primer proceso que proyecten su eficacia sobre el segundo, máxime cuando no existe limitación de prueba, sólo de hechos (motivos de oposición).

Se reserva solo aquellas cuestiones "complejas" que requieran una previa declaración de derecho. Respecto a la complejidad de las cuestiones litigiosas que pueden plantearse en un juicio de desahucio existe doctrina jurisprudencial reiterada en el sentido que esta clase de procesos, dada su naturaleza sumaria y privilegiada, es manifiestamente inidónea para resolver cualquier cuestión compleja que rebase o exceda de su específico y reducido ámbito de aplicación. Ello implica que sólo pueden ser discutidas en el juicio de desahucio las cuestiones que afectan al derecho del arrendador a desalojar al arrendatario del objeto arrendado y al derecho de éste a permanecer usando y disfrutando del objeto arrendado sin ser lanzado del mismo, sin que puedan discutirse cuestiones complejas, como las que se plantean cuando la causa invocada sea ambigua, complicada u oscura o cuando aparece como discutible la verdadera naturaleza jurídica del contrato en el que se basa la demanda".

Es claro que tal doctrina de la complejidad de las relaciones jurídicas requiere la concurrencia real y efectiva de la misma, en el caso concreto de que se trate, sin que sea recomendable su aplicación extensiva a aquellas situaciones en que tal complejidad no pase de ser un mero argumento defensivo de la parte que la alega, a fin de dilatar la resolución de cuestiones que la Ley, por razones de urgencia y simplicidad, encuadra dentro de la tramitación procesal de un procedimiento sumario ( SS TS 16-2-1994 (...), 15-6-2000 y 3-12-2001 ). Por otra parte, conviene puntualizar que en la vigente LEC de 2000, el juicio de desahucio no está sujeto a la restricción de los medios de alegación y prueba a que estaba constreñido en la antigua Ley Procesal de 1881.

Tras la entrada en vigor de la LEC de 2000, la inadecuación del juicio verbal para recuperar la posesión de la finca dada en arrendamiento con fundamento en el impago de la renta o cantidades debidas por el arrendatario, sigue de aplicación por cuanto se configura como un juicio sumario cuya sentencia no produce cosa juzgada y en el que sólo se permite al demandado alegar y probar el pago o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación (artículos 444.1 y 447.2), aunque sin la restricción de medios de prueba sino de hechos alegables, a la que sigue siendo de aplicación la doctrina jurisprudencial sobre la complejidad en el juicio de desahucio por impago de la renta, reservando para el proceso declarativo la resolución de las cuestiones complejas que exijan una previa declaración de derechos, salvo que guarden relación directa e inmediata con el objeto del contrato, puesto que el juicio verbal especial y sumario para recuperar la posesión del inmueble cedido en arrendamiento por impago de la renta se contrae a determinar si el arrendatario se halla en falta de pago de la renta, incumpliendo su obligación esencial del contrato de arrendamiento como es el pago de la renta como causa de resolución, quedando por ejemplo fuera de su ámbito la falta de reparaciones por parte del arrendador que afecten a la habitabilidad o normal uso del inmueble arrendado, que debe dilucidarse en el juicio ordinario correspondiente.

El Tribunal Supremo ha manifestado que en el juicio de desahucio el ámbito discursivo se reduce al examen del título invocado por el actor, la identificación del objeto sobre el que recae y el estudio de la situación del demandado como poseedor material, por lo que es evidente que cuando el tema de oposición planteado por el demandado es complejo, lo que obliga a un examen reflexivo del mismo del que en forma simplista se ofrece en el planteamiento de una oposición, es forzoso recurrir al procedimiento ordinario, donde sin estrecheces pueden debatirse ampliamente las cuestiones sometidas a debate ( STS de 31 de enero de 1995 ).

En este caso, las alegaciones vertidas por la parte demandada en oposición al desahucio se dirigen básicamente a cuestionar la existencia de un contrato de arrendamiento considerando que hay un pacto sucesorio, pero ninguna complejidad apreciamos en dicho motivo de oposición, por lo que no tiene sentido alguno remitir a las partes a un juicio declarativo, que es la finalidad de la doctrina de las cuestiones complejas, si las excepciones alegadas por la parte arrendataria afectan a la esencia misma del juicio de desahucio, por lo que pueden ser analizadas en este proceso. Es decir, no es que el arrendatario esté alegando sin más una cuestión compleja, artificiosamente creada para eludir o entorpecer una acción de desahucio, sino que, muy al contrario, se plantea entre las partes una seria y real controversia sobre la naturaleza del contrato de arrendamiento y la subsiguiente reclamación de cantidad.

Partiendo de la doctrina judicial transcrita, que nosotros compartimos, especialmente en lo referente a que no son las alegaciones de la parte demandada las que determinan la existencia o inexistencia de cuestiones complejas sino el contenido y la naturaleza del contrato, debe señalarse que no puede entenderse que nos encontremos en presencia de cuestión compleja que pueda determinar la inidoneidad del juicio de desahucio para la resolución de las pretensiones planteadas. Así, la naturaleza arrendaticia de la relación jurídica que une a las partes no ofrece duda alguna.

En definitiva, la parte actora pretende el desahucio basado en el impago de la renta y cantidades asimiladas y pretende, igualmente, el pago de las rentas y cantidades asimiladas adeudadas, sin que para el ejercicio de tales pretensiones resulte inadecuado el cauce procesal elegido, que aparece expresamente previsto en los artículos 250.1.1 º y 438.3.3ª de la Ley de Enjuiciamiento Civil . Procede, pues, la desestimación del recurso, en este punto."

En el supuesto que nos ocupa, y como anteriormente se ha expuesto, la entidad demandada sostiene, como motivo de oposición a la acción de desahucio, que los demandantes incumplieron previamente el contrato de arrendamiento, al no proceder a realizar en el local las reparaciones necesarias para mantener el mismo en condiciones de ser destinado al uso pactado en el contrato, sosteniendo que ello les facultaría a la resolución del contrato y consiguiente reclamación de daños y perjuicios.

Tratándose, por tanto, de una cuestión compleja, como es la falta de reparaciones por parte del arrendador que afecten a la habitabilidad o normal uso del inmueble arrendado, que debe dilucidarse en el juicio declarativo correspondiente, procede desestimar la demanda, sin perjuicio del derecho que asista los litigantes a plantear la cuestión compleja en el procedimiento correspondiente.

(...).- A tenor de lo dispuesto en el artículo 394.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , "En los procesos declarativos, las costas de la primera instancia se impondrán a la parte que haya visto rechazadas todas sus pretensiones, salvo que el tribunal aprecie, y así lo razone, que el caso presentaba serias dudas de hecho o de derecho."

En el presente caso, existiendo evidentes dudas de derecho sobre la cuestión compleja planteada, no procede la imposición de costas a la parte demandante".

QUINTO.-La demandante interpone recurso de apelación contra la sentencia dictada en la primera instancia alegando que la decisión del juzgador de primera instancia contradice la propia doctrina que transcribe, al apreciar causa compleja para no entrar a conocer el petitum de los actores e incluso descalificar el procedimiento iniciado, calificándolo de inadecuado, en base a una mera alegación de la demandada de incumplimiento previo, siendo que:

- El procedimiento iniciado es un verbal sumario de desahucio por impago de rentas, con su objeto estrictamente delimitado a la resolución del contrato, la posesión del inmueble y la justificación de los adeudos reclamados y de su impago.

- Las alegaciones realizadas de adverso están fuera del ámbito del objeto del proceso y no pueden introducirse en el mismo en virtud de los artículos 444.1, 444.2 y 444.3 LEC.

- Pese a lo cual no sólo se permite su introducción en el proceso, sino que se dicta un fallo de acuerdo a la misma; fallo que, además, se dicta con vulneración de los derechos procesales de la parte actora, a la que se le priva indebidamente de aportar en el día de la vista tanto documentos que sustentan su petitum y la ampliación del mismo, como otros que desacreditan y combaten las alegaciones realizadas de adverso.

Asimismo, alega, que todas las cuestiones planteadas en torno a la supuesta complejidad de la causa no son sólo mendaces, sino que además son inexistentes: la causa de pedir no es ni puede ser compleja puesto que el contrato está perfectamente delimitado como contrato de arrendamiento de local de negocio y lo que se pide es precisamente por su incumplimiento, su posesión y el abono de las rentas adeudadas y las alegaciones sobre el estado del local pierden cualquier apariencia de buen derecho desde el momento en que la comunidad de bienes arrendataria anterior del local estaba participada ni más ni menos que por un mismo socio de la actual.

Y solicita, la revocación de la sentencia de primera instancia y que se dicten los mismos pronunciamientos que pidió en el suplico de la demanda.

SEXTO.-Por auto de esta sala de fecha 22 de enero de 2024 se denegó la prueba propuesta por la parte apelante en esta segunda instancia.

SÉPTIMO.-El objeto del presente juicio verbal es la acción de desahucio por falta de pago de la renta y otras cantidades debidas (gastos de la comunidad de propietarios) conforme al contrato de arrendamiento de local de negocio y acumulada la acción de reclamación de las rentas y cantidades adeudadas y que se devenguen por tales conceptos hasta el desahucio.

La sentencia del Tribunal Supremo nº 1069/2024, de 24 de julio, recoge doctrina ya consolidada acerca del carácter plenario del juicio de desahucio por falta de pago de las rentas cuando se ejercita acumulada la acción de reclamación de tales rentas o cantidades adeudadas por razón del contrato de arrendamiento, argumentando:

"(...) Como hemos señalado en la sentencia del pleno 966/2023, de 19 de junio :

"i) En el juicio verbal en el que únicamente se ejercita la acción de desahucio por falta de pago, el demandado solo puede alegar y probar (a salvo las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación) el hecho del pago.

"Se trata, por lo tanto (como ya expusimos más detalladamente en la sentencia 196/2022, de 7 de marzo de 2022 ): (i) de un proceso sumario, ya que tiene la cognición limitada; (ii) cuya sentencia no produce efectos de cosa juzgada; (iii) y en el que no se admite la reconvención.

"ii) Las cosas son distintas en el juicio verbal en el que a la acción de desahucio por falta de pago se acumula la de reclamación de rentas o cantidades debidas, puesto que en este el demandado (además de las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación) puede alegar (y, por lo tanto, probar), aunque sea sucintamente, formulando oposición, las razones por las que, a su entender, no debe, en todo o en parte, la cantidad reclamada.

"Se trata, por lo tanto: (i) de un proceso plenario. Y no solo por lo que se refiere a la acción de reclamación de rentas o cantidades debidas, sino también por lo que atañe a la acción de desahucio, ya que la cognición no se limita al mero hecho y prueba del pago, sino que el demandado puede alegar, aunque sea sucintamente, las razones por las que, a su entender, no debe, en todo o en parte, la cantidad reclamada, lo que le permite negar su misma condición de deudor si afirma que no debe nada y, consecuentemente, controvertir sin limitación, ya que la ley no restringe las razones alegables en tal sentido, la realidad de la deuda que está en la propia base de la acción de desahucio afirmada; (ii) cuya sentencia sí produce efectos de cosa juzgada; (iii) y en el que sí se admite la reconvención, siempre que no determine la improcedencia del juicio verbal y exista conexión entre sus pretensiones y las que sean objeto de la demanda principal".

En contra del criterio de la audiencia, esta sala, en la sentencia 982/2024, de 10 de julio , sí permitió discutir, dentro del ámbito de un procedimiento como el que constituye el objeto de este proceso, la concurrencia de los presupuestos de aplicación del Real Decreto-ley 35/2020, de 22 de diciembre, de medidas urgentes de apoyo al sector turístico, la hostelería y el comercio y en materia tributaria, dictadas como consecuencia de la pandemia del COVID 19, así como, en su caso, sus consecuencias jurídicas.

En la sentencia 622/2024, de 8 de mayo , se admitió también alegar como motivo de oposición en una demanda de juicio verbal de desahucio por falta de pago de la renta y reclamación de cantidad, la excepción concerniente a la inexigibilidad de la suma reclamada en aplicación de la moratoria prevista en el Real Decreto-Ley 15/2020, de 21 de abril, de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo.

De la misma manera, en la sentencia 466/2023, de 11 de abril , también en el caso de ejercicio conjunto de la acción de desahucio y reclamación de rentas, se consideró que era factible discutir en el procedimiento la concurrencia de los presupuestos de la moratoria en el pago de la renta prevista en el RDL 15/2020, de 21 de abril, y, de igual manera, en la aplicación de dicha norma, la STS 25/2023, de 16 de enero .

Es decir, cuenta esta Sala con antecedentes de planteamiento y decisión, en esta clase de juicios, de cuestiones relativas a la aplicación de la legislación dictada como consecuencia de la pandemia del COVID 19, lo que guarda plena coherencia con el carácter plenario del procedimiento por el que se sustanciaron las pretensiones acumuladas objeto de este recurso.

Incluso, en la sentencia 1820/2023, de 21 de diciembre , admitimos, en esta ocasión en un desahucio por expiración del plazo contractual, resolver sobre si concurrían los requisitos de aplicación del art. 2 del RDL 11/2020, de 31 de marzo , con respecto al derecho del arrendatario a obtener la prórroga del contrato de arrendamiento. De igual forma, en una acción de idéntica naturaleza, se determinó la concurrencia de los presupuestos normativos condicionantes de la aplicación del precitado RDL 11/2020, en la sentencia 639/2022, de 4 de octubre , sin remitir a las partes a otro procedimiento".

Asimismo, respecto de las cuestiones suscitadas por la parte demandada en la primera instancia, debe traerse a colación la citada sentencia del Tribunal Supremo nº 1069/2024, de 24 de julio, aunque se refiera a un arrendamiento de vivienda, por cuanto señala:

"(...). En este caso, el recurso se construye sobre la infracción por inaplicación del artículo 1.554.2 del Código Civil , que obliga al arrendador a efectuar todas las reparaciones que precise la cosa arrendada para servir al uso pactado, y el artículo 1.124 del Código Civil , de acuerdo con el artículo 440.3 de la LEC . Todo ello relacionado con la existencia de jurisprudencia contradictoria de audiencias provinciales en las que se trató, como motivo de oposición en juicio verbal por falta de pago y reclamación de cantidad, el incumplimiento contractual de las obligaciones del arrendador de mantener la cosa habitable.

Tampoco, vemos impedimento para que una cuestión de tal naturaleza sea suscitada en el curso del proceso, cuando se reclama la resolución del contrato por impago de la renta, las rentas no satisfechas, así como todas las que se devenguen hasta la entrega de la posesión de la finca, siempre que exista una causa legítima susceptible de ser opuesta a la exigibilidad de la deuda reclamada, dado el carácter plenario del procedimiento y sin extender la cognición judicial más allá de los justos términos de lo que constituye su objeto.

El art. 26 de la LAU norma al respecto que:

"Cuando la ejecución en la vivienda arrendada de obras de conservación o de obras acordadas por una autoridad competente la hagan inhabitable, tendrá el arrendatario la opción de suspender el contrato o de desistir del mismo, sin indemnización alguna. La suspensión del contrato supondrá, hasta la finalización de las obras, la paralización del plazo del contrato y la suspensión de la obligación de pago de la renta".

Por consiguiente, ante una reclamación de rentas, el demandado puede oponer, por ejemplo, lo dispuesto en el art. 26 de la LAU , para sostener que, al hallarse el contrato en suspenso, no procede el pago de la renta ni la resolución del contrato por tal causa.

Por otra parte, la recurrente hace supuesto de la cuestión lo que ya, por sí solo, veda la estimación del recurso ( SSTS 484/2018, de 11 de septiembre , 545/2024, de 23 de abril y 847/2024, de 10 de junio ); puesto que no acreditó persistiesen las filtraciones procedentes de elementos comunes, de los que tampoco sería responsable el arrendador ( SSTS 713/1984, de 7 de diciembre ; 596/2011, de 29 de febrero de 2012 ). Además, la sentencia del juzgado razona que se está abordando la reparación del edificio, así como que la demandante sigue poseyendo la vivienda para satisfacer sus necesidades de habitación, por lo que no procede liberarla de la obligación del pago de la renta. No se dice que sea inhabitable.

Todo ello, sin perjuicio de las otras acciones que la arrendataria considere oportunas, y que pueda plantear por la vía del juicio procedente, que no afectan a la exigibilidad de las rentas".

OCTAVO.-Aplicando la doctrina recogida en la sentencia del Tribunal Supremo transcrita en lo necesario y en aquellas que cita al supuesto que analizamos, la demandada podía oponer la excepción de contrato no cumplido por inobservancia de la parte arrendadora de sus obligaciones de mantener el local de negocio arrendado en estado de servir para el destino convenido, bar de copas, y en condiciones de seguridad, esto es, podía oponer el incumplimiento de los demandantes de lo dispuesto en el artículo 1.554.2 del CC que obliga al arrendador a efectuar todas las reparaciones que precise la cosa arrendada para servir al uso pactado y la aplicación del artículo 1.124 del CC, como motivo de oposición de la parte arrendataria en juicio verbal de desahucio por falta de pago y acumulada reclamación de cantidad, de acuerdo con el artículo 440.3 de la LEC (en redacción vigente al inicio del proceso), pero, obviamente, debía acreditar el hecho generador del incumplimiento legal o contractual de las obligaciones del arrendador de mantener el local de negocio en estado de servir como bar de copas y el juzgador de primera instancia debía resolver sobre la excepción opuesta y sobre su pretendida incidencia en la obligación de pago de las rentas y cantidades objeto de las dos acciones acumuladas en la demanda, sin perjuicio de las acciones que pudieran corresponder a la parte arrendataria por los daños y perjuicios que imputaba a la parte arrendadora por no realizar reparaciones necesarias en el local y maquinaria y por el cierre del local y resolución del contrato que alegaba, pero que no reclamaba aduciendo que no podía formular reconvención ni oponer crédito compensable en el marco del juicio verbal y que ejercitaría demanda en juicio ordinario con tales pretensiones solicitando la acumulación de procedimientos, lo que tampoco consta realizado.

Por su parte, el artículo 21 de la LAU, aplicable al arrendamiento del local de negocio ( artículo 30 de la LAU) , dispone, que el arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar el inmueble en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil y, en el apartado 4º señala que las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario del inmueble serán de cargo del arrendatario. El hecho del arrendamiento comporta el uso de la cosa arrendada y ese uso implica un deterioro inevitable, que va implícito en su propia naturaleza. La obligación de devolver la cosa arrendada en el estado en que se recibió, se concreta en el artículo 1.561 del CC, cuando dispone que "El arrendatario debe devolver la finca, al concluir el arriendo, tal como la recibió, salvo lo que hubiese perecido o se hubiera menoscabado por el tiempo o por causa inevitable".

El menoscabo propio del transcurso del tiempo, el desgaste ordinario, no es de cargo del arrendatario, pero sí lo son aquellos desperfectos que proceden de un uso inadecuado del inmueble. En el primer caso, es imputable a la propiedad, en el segundo, al arrendatario.

Ahora bien, también dispone el artículo 21 de la LAU en su apartado 3º que "El arrendatario deberá poner en conocimiento del arrendador, en el plazo más breve posible, la necesidad de las reparaciones que contempla el apartado 1 de este artículo, a cuyos solos efectos deberá facilitar al arrendador la verificación directa, por sí mismo o por los técnicos que designe, del estado de la vivienda. En todo momento, y previa comunicación al arrendador, podrá realizar las que sean urgentes para evitar un daño inminente o una incomodidad grave, y exigir de inmediato su importe al arrendador".

NOVENO.-Está reconocido por la parte demandada que no abonó las rentas y cantidades a su cargo por razón del contrato de arrendamiento (gastos de comunidad de propietarios) a partir de julio de 2022.

En la demanda se señalaban como adeudadas las rentas vencidas desde julio a noviembre de 2022 (500 euros más IVA menos IRPF, 510 euros mensuales x 5 = 2.550 euros por el concepto de renta), así como los gastos de comunidad (servicios de los que disfruta el local conforme a la cláusula 7 del contrato de arrendamiento) de los meses de enero y abril de 2022 a razón de 187,14 euros cada uno de ellos (374,28 euros a noviembre de 2022), de modo que la acción de desahucio se sustentaba en el impago de tales rentas y cantidades debidas a cargo de la parte arrendataria y la acción acumulada de reclamación de cantidad se fundamentaba en la deuda generada por tales impagos hasta noviembre de 2022 (inclusive), que ascendía a 2.924,28 euros, y en la que se generase desde diciembre de 2022 hasta el desahucio o, lo que es igual, hasta la entrega efectiva de la posesión del local a la parte arrendadora.

La arrendadora había justificado el impago de rentas (la parte arrendataria reconoció el impago) y cantidades debidas por razón del contrato, sin que los gastos de comunidad de propietarios deban acreditarse únicamente en la forma pretendida por la parte arrendataria -la impugnación de tales importes se fundamentó en la contestación a la demanda en que no se aportaba un certificado sobre el estado de deudas con la comunidad, regulado en el artículo 9.1.e de la Ley 49/1960, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal, no en el pago de tales gastos a los que estaba obligaba por la cláusula 7 del contrato o en que el importe mensual reclamado en la demanda fuera otro, para lo que le bastaba aportar el último recibo por ella satisfecho por ese concepto a fin de comprobar la discrepancia-; y la parte arrendataria nada acreditó, ni siquiera los desperfectos del local cuyas obras de reparación alegaba necesarias y a cargo de la parte arrendadora para posibilitar el uso y destino del local como bar de copas (estructurales, de seguridad y en maquinaria), ya que no puede considerarse prueba de ello unas fotografías que nada justifican y unos wasap y comunicaciones cursadas a la arrendadora, máxime cuando el contrato se había celebrado en octubre de 2021 reconociendo la arrendataria la recepción del local en perfectas condiciones de uso, pues el anunciado informe pericial no fue aportado por la parte demandada en el acto del juicio verbal.

En consecuencia, mientras la demandante acredita el impago de las rentas y otras cantidades por razón del contrato, esto es, el incumplimiento grave, esencial y relevante de la principal obligación a cargo de la parte arrendataria, la demandada no ha acreditado el incumplimiento de la obligación de realizar obras de reparación necesarias en el local arrendado y a cargo de la arrendadora, ni, por ello, la relevancia y transcendencia de este pretendido incumplimiento en el impago de las rentas y resolución del contrato por tal incumplimiento, habiendo acudido la parte demandante al juicio legalmente previsto por el legislador para resolver el contrato de arrendamiento por falta de pago de las rentas y cantidades a cargo del arrendatario y acumulada reclamación de tales cantidades.

Asimismo, en cuanto a la resolución del contrato por incumplimiento de la demandante comunicada por la arrendataria a la arrendadora, según alegó en la contestación de la demanda, después de la interposición de la demanda de desahucio por falta de pago de renta, basta indicar que el efecto resolutorio del contrato de arrendamiento solo se produce bien porque en tal sentido exista acuerdo y voluntad de ambas partes, bien porque así se declare judicialmente por concurrir y acreditarse alguna de las causas establecidas legalmente ( artículos 35, 27 y 32 LAU) , pero, mientras no se produzca una u otra circunstancia, el vínculo arrendaticio permanece en vigor y por consiguiente el deber de los contratantes de cumplir las obligaciones asumidas en el contrato y entre ellas, la esencial, el pago de la renta por el arrendatario y, por otra parte, la LAU concede al arrendatario los medios necesarios para exigir el cumplimiento de la obligación que tiene el arrendador de ejecutar las obras necesarias (supuesto de suspensión del contrato o desistimiento previstos en el artículo 26 de la LAU) , pero, en ningún caso, faculta para el impago de las rentas, sea total o parcial.

DÉCIMO.-Las cuestiones suscitadas por la demandada (acción de resolución por incumplimiento de la demandante y de reclamación de daños y perjuicios) podrán, en su caso, ser objeto del correspondiente juicio ordinario que entable la aquí demandada, pero no existe complejidad alguna en el presente juicio de desahucio y reclamación de cantidad, debiendo declararse el desahucio solicitado por falta de pago de las rentas y cantidades debidas y condenada la parte demandada al pago a la parte demandante de la suma de 2.924,18 euros hasta noviembre de 2022 inclusive, y al pago de las rentas devengadas desde diciembre de 2022, a razón de 510 euros mensuales, más gastos de comunidad de propietarios (servicios y suministros de los que disfruta el local conforme a la cláusula nº 7 del contrato de arrendamiento) desde diciembre de 2022 hasta la entrega de la posesión del local del negocio descrito en la demanda a la parte demandante.

UNDÉCIMO.-Las costas causadas en la primera instancia son de cargo de la parte demandada al haber sido estimada la demanda ( artículo 394 de la LEC) .

DUODÉCIMO.-Por la estimación del recurso de apelación, no procede hacer expresa imposición de las costas causadas en esta alzada ( artículo 398 de la LEC) .

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación