Sentencia Civil 436/2024 Audiencia Provincial Civil de Madrid nº 14, Rec. 720/2023 de 28 de octubre del 2024

Se aceptan los fundamentos jurídicos de la resolución recurrida únicamente en lo que no se opongan a los que a continuación se relacionan.

PRIMERO.-La demandante, Promontoria Coliseum Real Estate S.L.U, ejercitó acción de desahucio por expiración de plazo de duración del contrato de arrendamiento de la vivienda sita en la DIRECCION000, de Pinto (Madrid), celebrado el 30 de septiembre de 2010, por siete años, por la primitiva propietaria arrendadora, Caja de Ahorros del Mediterráneo, luego Banco de Sabadell S.A., de la que trae causa su dominio y subrogación en la condición de arrendadora, con los arrendatarios demandados, doña Teresa y don Leandro, alegando que el contrato expiró el día 1 de enero de 2020, habiéndole notificado la anterior arrendadora a los arrendatarios, en escrito fechado el 14 de noviembre de 2019, cursado mediante burofax remitido por Sogeviso, gestora de la arrendadora, y recibido por los demandados el día 15 de noviembre de 2019 en la vivienda arrendada, su voluntad de no prorrogar el contrato, la expiración de este el día 1 de enero de 2020 y el deber de desalojar el inmueble, sin que hayan procedido a desalojarlo, así como, mediante comunicación fechada el 26 de diciembre de 2019 y remitida el 30 de diciembre de 2019, la subrogación de Promontoria Coliseum Real Estate SL, en la posición jurídica de su anterior arrendador, de conformidad con la escritura pública otorgada el día 20 de diciembre de 2019, y que será Solvia Servicios Inmobiliarios S.L.U., en lo sucesivo, la empresa encargada de la gestión del contrato de arrendamiento, siendo recibida esta segunda comunicación el 2 de enero de 2020 en la vivienda arrendada, de modo que el contrato está extinguido desde el 1 de enero de 2020.

SEGUNDO.-El demandado don Leandro se opuso a la demanda alegando la excepción de falta de legitimación pasiva al no estar vigente el contrato de arrendamiento de 30 de septiembre de 2010, sino los contratos de fecha 1 de enero de 2017, uno consistente en un anexo de reducción de rentas de contrato de arrendamiento y fraccionamiento de pago de la deuda existente en aquella fecha y otro que constituye un contrato social que vincula el contrato de alquiler a un contrato social y en estos nuevos contratos él no es arrendatario sino solo fiador de la deuda que se reconoce contraída, no ocupando la vivienda, y, en cuanto al fondo, que los contratos vigentes son celebrados el 1 de enero de 2017, con efectos novatorios del de 30 de septiembre de 2010, sin que haya recibido notificación alguna porque no reside en la vivienda, siendo la arrendadora la que incumple el contrato social al instar el desahucio sin tener en cuenta la situación de especial vulnerabilidad, habiendo existido con anterioridad a la presente demanda otros dos procedimientos, ambos con sentencia desestimatoria para la arrendadora.

La codemandada, doña doña Teresa, se opuso a la demanda alegando:

La actora omite intencionalmente dos documentos transcendentales para la relación arrendaticia que les vincula, ambos suscritos por el anterior propietario, Banco de Sabadell, S.A., en la misma fecha, 1 de enero de 2017, y que incumple, cuales son, "el anexo de reducción de rentas de contrato de arrendamiento de fecha 29 de octubre de 2010 y pago fraccionado de deudas" y el "contrato social" que "vincula el contrato de alquiler social a un contrato social" (cláusula primera), que han sido considerados en anteriores sentencias, dictadas en procesos seguidos entre las partes sobre desahucio por falta de pago, con efectos novatorios sobre el inicial contrato de arrendamiento con opción de compra suscrito el 30 de septiembre de 2010, del que son anexos y si, como afirman aquellas sentencias con referencia a la renta contractual, "la pretensión de rehabilitar el importe de la renta inicial del contrato de 30 de septiembre de 2010 sin proceder a la revisión de la situación del arrendatario, no se ajusta ni a lo pactado ni a la naturaleza social del contrato" y "el banco no podía unilateralmente y sin tomar en consideración la situación de especial vulnerabilidad social del arrendatario, rehabilitar la renta inicial"(fundamento de derecho quinto de la sentencia de la sección 20ª, de 8 de julio de 2019, dictada en resolución de la apelación de la sentencia dictada en el primer procedimiento seguido entre las partes de desahucio por falta de pago), esa misma vinculación del contrato de alquiler social a un contrato social impone al arrendador proceder, igualmente, a dicha revisión "para poder valorar la renovación del contrato de alquiler social en condiciones similares o adaptadas a situación" (Cfr. la cláusula segunda, párrafo segundo), por lo que tampoco puede unilateralmente, sin ajustarse a lo pactado y a la naturaleza social del contrato, resolver unilateralmente por expiración del plazo contractual, puesto que la situación del arrendatario a la finalización del contrato sirve para valorar la renovación del contrato de alquiler social en condiciones similares o adaptadas a su situación, pero en ningún caso para la resolución que se pretende, de lo que resulta el incumplimiento de la arrendadora de las obligaciones asumidas.

"Cierto que el 14 de noviembre, por sociedad apoderada, se comunicó la voluntad de no renovar el contrato de arrendamiento, pero no es cierto como se afirma en demanda que dicha comunicación la hiciera la demandante, pues esta adquirió la titularidad dominical mediante escritura pública formalizada el 20/12/2019, así acreditado por el documento número uno de demanda"y cuando se remitió el burofax que se adjunta como documento 4 de demanda y antes del pretendido vencimiento del contrato, el 1 de enero de 2020, simultáneamente, el remitente Banco de Sabadell S.A., incoó demanda de desahucio por falta de pago contra los ahora también demandados, seguida ante el Juzgado de Primera Instancia número 4 de Parla, juicio verbal número 882/2019, que concluyó por sentencia de 8 de marzo de 2021, sentencia número 35/2021, desestimatoria de sus pretensiones.

El único incumplimiento contractual que reiteradamente se viene produciendo es a cargo de la entidad arrendadora, que obviando lo suscrito por las partes el 1 de enero de 2017, el contrato social, ha incumplido siempre dicho contrato y pretende el desahucio sin proceder a la valoración de su situación de vulnerabilidad social en la forma pactada y para la renovación, así también declarado en sentencia por tres órganos judiciales distintos.

No fue posible una solución extrajudicial con la ahora demandante, porque doña Teresa "tuvo conocimiento de su titularidad dominical el 2 de enero de 2020", es decir, "con posterioridad a la fecha de vencimiento del contrato y consiguiente pretensión de desalojo del inmueble (el burofax de Correos, admitido el 30/12/2019, fue entregado el 02/01/2020, a las 11:42, contenido en el documento 4 de demanda)".

TERCERO.-La sentencia dictada en la primera instancia desestima la demanda y condena a la demandante al pago de las costas argumentando, en lo que resulta necesario transcribir, lo siguiente:

"(...). El art. 9.1 de la LAU de 1994 , en la redacción vigente al tiempo de celebración del contrato dispone que "1. La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si ésta fuera inferior a tres años, llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de tres años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo. El plazo comenzará a contarse desde la fecha del contrato o desde la puesta del inmueble a disposición del arrendatario si ésta fuere posterior. Corresponderá al arrendatario la prueba de la fecha de la puesta a disposición. 2. Se entenderán celebrados por un año los arrendamientos para los que no se haya estipulado plazo de duración o éste sea indeterminado, sin perjuicio del derecho de prórroga anual para el arrendatario, en los términos resultantes del apartado anterior".

Por su parte, el art. 10.1 de la mencionada legislación establece que "Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo tres años de duración de aquel, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con treinta días de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará necesariamente durante un año más".

En el caso que nos ocupa, con fecha 30 de septiembre de 2010 se celebró entre la entidad Caja de Ahorros del Mediterráneo y los demandados un contrato de arrendamiento con opción de compra sobre la vivienda a que se refieren las presentes actuaciones, que se aporta como documento núm. 2 de la demanda, un contrato que como resulta de la documentación que se aporta por los demandados, y como resulta de la resolución dictada en fecha 8 de julio de 2019 por la Audiencia Provincial de Madrid fue novado en fecha 1 de enero de 2017 mediante dos documentos de fecha 1 de enero de 2017, que se aportan por los demandados junto a sus respectivos escritos de contestación, uno de ellos denominado "contrato social" y otro denominado "anexo de reducción de rentas de contrato de arrendamiento de fecha(sic) 29 de octubre de 2010 y pago fraccionado de deudas", que son los que los demandados invocan que se encuentran en vigor para oponerse a la demanda formulada de contrario.

Y ciertamente, a pesar de que la parte actora no aporta los documentos anteriores, lo cierto es que no hay que olvidar que el contrato inicial de(sic) 29 de octubre de 2010 no se encuentra extinguido, teniendo en cuenta que, como se ha puesto de manifiesto en la resolución de la Audiencia Provincial que se invoca por los propios demandados lo que se ha producido es una novación modificativa, que no extintiva, de dicho contrato, y que la propia demandante lo que pone de manifiesto es que el contrato existente entre las partes quedó extinguido en enero de 2020, una circunstancia que concurre en el contrato de 1 de enero de 2017 al que se refieren los propios demandados, un contrato cuya vigencia es de 3 años en virtud de la redacción del art. 9 de la LAU vigente en enero de 2017, cuya aplicación resulta preceptiva, a pesar de la denominación social que se le dio a dicho contrato.

De manera que, en atención al mencionado precepto, la duración del contrato de arrendamiento de 1 de enero de 2017 era de tres años, es decir, hasta el 1 de enero de 2020, un contrato respecto al que la parte demandante puso de manifiesto su voluntad de no prorrogarlo, con arreglo a lo dispuesto en el art. 10 de la LAU .

No obstante lo anterior, no puede entenderse que se haya dado cumplimiento por la demandante a lo dispuesto en el mencionado precepto, ya que no consta acreditado que la voluntad de no renovarlo hubiera sido comunicada a los arrendatarios con al menos treinta días de antelación a aquella fecha. En este sentido, se aporta como documento núm. 4 de la demanda un burofax dirigido al arrendatario Don Leandro, un arrendatario que, a pesar de la falta de legitimación pasiva invocada por el mismo, su legitimación viene determinada por una condición de arrendatario que no ha sido modificada en ningún momento desde el contrato de 2010, y una comunicación dirigida al mismo en la que se ponía de manifiesto la voluntad de no renovar el contrato, un burofax que fue emitido el día 14 de noviembre de 2019 y que consta entregado al día siguiente, si bien no ocurre lo mismo en el caso de la comunicación dirigida a Doña Teresa, ya que tal y como consta en el documento núm. 3.1 de la demanda, el mismo fue recibido el 2 de enero de 2020, y aun cuando el escrito es de fecha 14 de noviembre de 2019, la comunicación fue remitida el 30 de diciembre de 2019, de manera que no concurre el preaviso de un mes a que se refiere el art. 10 de la LAU en la redacción vigente en enero de 2017. (...)".

CUARTO.-La demandante interpone recurso de apelación contra la sentencia dictada en la primera instancia alegando error en la valoración de la prueba en cuanto a la comunicación de la expiración del contrato y esgrimiendo los argumentos siguientes:

La sentencia reconoce la titularidad de la demandante sobre el inmueble, el contenido del contrato, la subrogación de Promontoria Coliseum Real Estate S.L.U., como arrendadora y la fecha de expiración del plazo de duración del contrato, el 1 de enero de 2020, y, sin embargo, desestima la demanda por falta de comunicación fehaciente de la fecha de extinción del contrato por el error que se comete a la hora de valorar la prueba en lo que respecta a la comunicación fehaciente de la fecha de extinción del contrato de arrendamiento, puesto que la demandante remitió burofax a los inquilinos demandados comunicando su voluntad de no renovar el contrato de arrendamiento el 14 de noviembre de 2019 y fue recibida por el Sr. Leandro el 15 de noviembre de 2019 (documento nº 4 aportado con la demanda), todo ello con arreglo a lo dispuesto en el art. 10 de la LAU, cometiéndose el error al valorar el documento nº 3 bis aportado con la demanda, por cuanto este documento no es sino el acuse de recibo y justificante del burofax enviado a los inquilinos el 26 de diciembre de 2019 comunicando la subrogación de la demandante en la posición del antiguo arrendador, tal y como se explicó en la demanda, pudiendo verse en el documento que se indica en la referencia que el burofax entregado es el de subrogación, también denominado "Hello Letter", interpretando erróneamente el juzgador que dicho documento constituía el acuse de recibo del burofax en el que se comunicaba el vencimiento del contrato y que fue recibido por doña Teresa el 2 de enero de 2020, lo que le conduce a entender erróneamente que no se ha cumplido con el plazo mínimo de 30 días para comunicar la voluntad de no renovar el contrato de arrendamiento previsto en el artículo 10 de la LAU.

Es más, en el hipotético caso de que pudiese aceptarse que dicho acuse de recibo de enero de 2020 es el del burofax de vencimiento y que por tanto no concurre el preaviso de 30 días, sí se ha cumplido con lo previsto en el artículo 10 de la LAU sobre la comunicación del vencimiento porque en la sentencia se reconoce que la demandante sí comunicó en tiempo y forma a uno de los demandados, el Sr. Leandro, su voluntad de darlo por extinguido el 1 de enero de 2020 y de no renovar el contrato de arrendamiento, y dicha comunicación es válida, produce todos sus efectos y alcanza a todos los coarrendatarios.

En consecuencia, debe darse por válida la comunicación enviada el 14 de noviembre de 2019 y entregada el 15 de noviembre, siendo así que la arrendadora comunicó su voluntad de no renovar el contrato de alquiler a los inquilinos, recibiendo uno de ellos el burofax según consta en el acuse de recibo, de ahí que deba entenderse que se ha dado cumplimiento al artículo 10 de la LAU y llegada la fecha de 1 de enero de 2020 el contrato habría expirado y los demandados no ostentan derecho a seguir ocupando la vivienda.

Solicita la revocación de la sentencia y la estimación íntegra de la demanda.

QUINTO.-Revisada la prueba practicada resulta acreditado que la comunicación de la arrendadora, en cuyos derechos y obligaciones dimanantes del contrato de arrendamiento se subrogó la demandante antes de la demanda, fechada el "14 de noviembre de 2019" y cuyo contenido era la notificación a los dos arrendatarios demandados de la extinción del contrato el 1 de enero de 2020 y su voluntad de no prorrogar el arrendamiento, fecha en que expiraba el plazo de tres años en curso del contrato, fue dirigida, como consta en el encabezamiento del texto de la comunicación, a los dos arrendatarios a la vivienda arrendada, siendo remitido el burofax ese mismo día 14 de noviembre de 2019 por Sogeviso, gestora de la arrendadora anterior, Banco de Sabadell S.A., figurando como destinatario " Leandro", y recibido, estampando su firma, por " Teresa", "DNI nº NUM000", el "viernes", día "15/11/2019", hora "13:38", como consta en el documento nº 4 de la demanda, integrado por la "comunicación de la gestora apoderada Sogeviso", la "imposición del burofax postal" y el "aviso de recibo digitalizado de burofax postal" (referencia NUM001), resultando que la comunicación de extinción del contrato y voluntad de no prorrogarlo a su término, el día 1 de enero de 2020, fue dirigida a los dos arrendatarios y recibida en la vivienda arrendada el 15 de noviembre de 2019, con más de 30 días de antelación a la expiración de la duración del arrendamiento.

Es más, en el hecho tercero de la contestación de doña Teresa a la demanda textualmente se reconoce por esta la recepción de dicha comunicación por los arrendatarios en la vivienda arrendada, al exponer: "Cierto que el 14 de noviembre, por sociedad apoderada, se comunicó la voluntad de no renovar el contrato de arrendamiento, pero no es cierto como se afirma en demanda que dicha comunicación la hiciera la demandante, pues esta adquirió la titularidad dominical mediante escritura pública formalizada el 20/12/2019, así acreditado por el documento número uno de demanda ...".

De ello resulta que la codemandada reconoció expresamente que la arrendadora por sociedad apoderada, comunicó el 14 de noviembre de 2019 la voluntad de no renovar el contrato de arrendamiento y lo que negó es que la comunicación la hubiera realizado la demandante ya como arrendadora subrogada en el contrato, lo que, por otra parte, era obvio, ya que la subrogación de la sociedad actora en el contrato de arrendamiento, en la condición de arrendadora, se había producido después de aquella fecha, en concreto, el 20 de diciembre de 2019, en virtud de la escritura pública otorgada por Banco de Sabadell S.A., siendo esta subrogación e identificación de la nueva gestora del arrendamiento, "Solvia Servicios Inmobiliarios, S.L. (Departamento de Gestión de Alquileres)", lo que había comunicado a los arrendatarios esta última en la comunicación de fecha 26 de diciembre de 2019 (documento nº 3 de la demanda), dirigida a los arrendatarios y entregada la dirigida a doña Teresa (Ref. NUM002, envío NUM003, admitido el 30/12/2019) a ella misma en la vivienda arrendada el día "02/01/2010" a las "11:42" horas, como se justifica con el documento nº 3.1 de la demanda (prueba de entrega de 02/01/2020, hora 14:10, de la Sociedad Estatal Correos y Telégrafos S.A.).

En consecuencia, la demandante, subrogada en los derechos y obligaciones del arrendamiento como arrendadora, acreditó que dio cumplimiento en tiempo (un mes de antelación) y forma (comunicación remitida por la gestora de la anterior arrendadora mediante burofax dirigido a los arrendatarios a la vivienda arrendada) a las exigencias establecidas para la expiración del contrato y no prorrogar el mismo, que finalizó el 1 de enero de 2020, esto es, acreditó que dio cumplimiento a los requisitos para dar por extinguido el contrato de arrendamiento y la intención de no prorrogar la duración del mismo más allá del plazo estipulado en el contrato y que los arrendatarios habían recibido la comunicación de expiración del contrato (uno porque en la que es destinatario la recibe sin observación alguna la otra arrendataria y esta porque lo reconoce en el hecho tercero de la demanda y es quien recoge el 15 de noviembre de 2019 el envío del burofax dirigido al coarrendatario con referencia expresa en el texto de la comunicación a los dos arrendatarios) y la voluntad de la arrendadora de no prorrogarlo con más de treinta días de antelación la fecha de expiración del contrato y que eran conocedores de que debían desocupar la vivienda el 1 de enero de 2020 ( artículos 9 y 10 de la LAU) .

SEXTO.-Las alegaciones de la apelada doña Teresa deben analizarse partiendo de que el codemandado don Leandro no ha formulado recurso de apelación ni impugnado el pronunciamiento relativo a la desestimación tácita de la excepción de falta de legitimación pasiva (legitimación que, por otra parte, tiene atribuida por su condición de arrendatario ya que, como argumenta la sentencia recurrida, no ha sido modificada en ningún momento desde el contrato de 30 de septiembre de 2010 y, debe añadirse, porque el abandono de la finca por parte de uno de los cotitulares arrendaticios, no le desvincula de las obligaciones asumidas frente al arrendador, con la excepción de que tal abandono haya sido comunicado al arrendador y consentido por este, lo que no consta se haya producido en este caso), así como de que la codemandada doña Teresa no puede alegar en la oposición al recurso de apelación cuestiones que no alegó en la contestación a la demanda ni podía hacerlo, como son las relativas a la falta de legitimación pasiva del codemandado y que ahora, en la oposición al recurso de apelación, pretende hacer valer con el fin de que se descarte cualquier tipo de solidaridad en los coarrendatarios y se concluya que no fue recibida por ella con 30 días de antelación, como única arrendataria, la comunicación de la arrendadora de 14 de noviembre de 2019 sobre la expiración del arrendamiento el 1 de enero de 2020, la voluntad de no prorrogar el contrato y el deber de desalojo de la vivienda llegada la fecha de expiración, olvidando, por otra parte, lo que había reconocido expresamente en el hecho tercero de la contestación a la demanda y lo que justificaba el documento 4 de la demanda.

Se comparte por esta sala el argumento de la sentencia recurrida y, por ello, debe reiterarse que entre la entidad Caja de Ahorros del Mediterráneo y los demandados se celebró un contrato de arrendamiento con opción de compra sobre la vivienda descrita en la demanda el 30 de septiembre de 2010, el cual fue novado el 1 de enero de 2017 mediante dos documentos de esta fecha, uno de ellos denominado "contrato social" y otro denominado "anexo de reducción de rentas de contrato de arrendamiento de fecha (sic) 29 de octubre de 2010 y pago fraccionado de deudas", siendo así que el contrato inicial de 30 de septiembre de 2010 (esta es la fecha del contrato) no quedó extinguido, sino modificado por el anexo de 1 de enero de 2017, por cuanto la misma sentencia de esta Audiencia Provincial que invocan los demandados (sección 20ª de 8 de julio de 2019, rec. 230/2019), expresamente resuelve, en grado de apelación contra la sentencia de primera instancia sobre un desahucio por falta de pago de rentas que se siguió entre las mismas partes, que lo que se ha producido es una novación modificativa, que no extintiva, del contrato de arrendamiento de 2010, lo que, asimismo, es acorde con la doctrina jurisprudencial que señala que la novación en sentido propio o extintiva no se presume nunca, ni puede inferirse de meras deducciones o conjeturas, y ha de resultar acreditada sin género alguno de duda por quién alega su existencia, debiendo constar de modo inequívoco la voluntad de novar, de manera que en los casos dudosos se ha de suponer querido por las partes el efecto más débil, o sea, la modificación no extintiva de la obligación o novación modificativa, cuya existencia sí es, por lo tanto, presumida y que la determinación de si se dan o no en cada caso los presupuestos de la novación y si ésta es extintiva o modificativa, por existir una declaración expresa y terminante de voluntad en orden a la sustitución de una obligación por otra, o una incompatibilidad entre ambas, es una cuestión de hecho que debe ser apreciada por los tribunales de instancia, a cuyo criterio ha de estarse en tanto no haya sido impugnada con éxito por la vía adecuada y, además, la propia demandante sostiene que el contrato existente entre las partes quedó extinguido el 1 enero de 2020, circunstancia que concurre en el contrato de 1 de enero de 2017 al que se refieren los propios demandados, pues su vigencia es de 3 años en virtud de la redacción del artículo 9 de la LAU vigente en enero de 2017, cuya aplicación resulta preceptiva, a pesar de la denominación social que se le dio a dicho contrato, por lo que la duración del contrato de arrendamiento modificado por el de 1 de enero de 2017 era de tres años, es decir, hasta el 1 de enero de 2020, contrato respecto al que la parte demandante puso de manifiesto su voluntad de no prorrogarlo, con arreglo a lo dispuesto en el artículo 10 de la LAU, lo que conocieron los dos arrendatarios el 15 de noviembre de 2019 como hemos declarado probado.

Es cierto que el 1 de enero de 2017 se produce la modificación (novación modificativa, no extintiva) del contrato de arrendamiento de 2010 mediante el anexo denominado contrato social cuya cláusula segunda, duración del contrato social, dispone:

"La duración del contrato social estará vinculada a la duración del contrato de alquiler social.

Entre 6 y 3 meses antes de la finalización del contrato el arrendatario deberá facilitar al gestor social, la documentación acreditativa (1) para poder valorar la renovación del contrato de alquiler social en condiciones similares o adaptadas a su situación.

La renovación puede conducir a la modificación de la cantidad a pagar en concepto de alquiler si la situación económica de la unidad familiar ha variado."

Y que, asimismo, el anexo contiene una cláusula cuarta: "Los compromisos del contrato social", a tenor de la cual:

"De acuerdo con lo que se ha señalado en los apartados anteriores del presente documento contrato social, el arrendatario declara conocer y aceptar con la firma del presente documento los siguientes compromisos:

a) ...

(...)

g) Presentar en tiempo y forma la documentación pertinente para la valoración de renovación del contrato de alquiler social, según la cláusula segunda de este anexo".

De ello extrae la codemandada doña Teresa, que la actora-apelante no puede unilateralmente, sin tomar en consideración la situación de especial vulnerabilidad social de la arrendataria y sin proceder en la forma pactada con ella, a dar por finalizado el contrato de arrendamiento social, pues la duración de dicho contrato ha quedado vinculada a una situación de especial vulnerabilidad social de la arrendataria.

No se comparte la conclusión de la codemandada-apelada, por cuanto la actora, subrogada ya en la condición de arrendadora, promueve la resolución del contrato de arrendamiento por finalización del plazo pactado, en aplicación de lo dispuesto en los artículos 9 y 10 de la LAU, de aplicación imperativa, debiendo tenerse en cuenta que el anexo al contrato de reducción de rentas y pago fraccionado de deudas dispone, al finalizar el acuerdo cuarto, que "asimismo, las restantes cláusulas y estipulaciones pactadas en el contrato de arrendamiento de 30 de septiembre de 2010 permanecerán inalterables y plenamente vigentes en el conjunto de su clausulado", entre ellas el pleno sometimiento a la LAU de 1994, y la duración pactada en el contrato de 2010 era de siete años desde el 30 de septiembre de 2010 por lo que transcurridos tres más desde el anexo modificativo de 1 enero de 2017 la expiración del plazo el 1 de enero de 2020 no era cuestionable, lo que queda como señala, entre otras, la sentencia nº 58/2024, de 7 de febrero, de la sección 4ª de la Audiencia Provincial de Barcelona, "extramuros" de todo lo concerniente a una eventual formalización de un nuevo contrato de arrendamiento, pues, como también argumenta la sentencia nº 168/2022, de fecha 24 de marzo, rec. 568/2021, de la sección 13ª de la misma audiencia provincial, recogida en la sentencia nº 290/2024, de 2 de mayo, de la misma sección (todas sobre procesos con similar objeto, contrato y arrendadora a los del presente procedimiento) "... no existe una obligación automática de la actora de concertar un nuevo contrato de arrendamiento si los demandados cumplían los requisitos económicos o demostraban estar en situación de vulnerabilidad, o cuando menos de intentarlo. Una vez transcurrido el término pactado, la arrendadora está legitimada para extinguir el contrato y, en consecuencia, podía decidir no concertar un nuevo contrato sin contravenir norma alguna, que, en todo caso, sería un nuevo contrato diferente del que se pretende extinguir. Lo anterior no impide que las partes puedan alcanzar acuerdos posteriores al margen de lo que aquí se decida, sobre la contratación de un nuevo arriendo. En igual sentido, la sentencia número 291/2023, de la sección 4ª de esta Audiencia Provincial de Barcelona, de 9 de mayo de 2023, recurso 445/2022 , explica que se trataría de un nuevo contrato, es decir, un contrato diferente, mientras que lo que aquí estamos examinando es si se ha producido la extinción del contrato celebrado. El derecho a este nuevo contrato puede ser, en todo caso, reclamado por el demandado a la demandante por vía extrajudicial o judicial pero no es una cuestión que interfiera en el objeto de este pleito".

Es más, como razona la sentencia de la sección 4ª de la Audiencia Provincial de Barcelona nº 382/2024, de 3 de junio, que recoge el criterio de la sentencia nº 58/2024, de 7 de febrero de la misma sala: "... a) El único objeto de litigio, conforme a los términos en los que fue perfilado por las alegaciones de las partes, estribaba en decidir si la propiedad había cumplimentado los requisitos de notificación previa diseñados por los artículos 9.1 y 10.1 de la LAU para impedir la prolongación del contrato de arrendamiento, y cualquier otra consideración, especialmente la concerniente a la eventual formalización de un nuevo contrato de arrendamiento, quedaba extramuros de aquel objeto. b) Si lo que se pretendía por dicho demandado era la obtención de un pronunciamiento judicial por el que se otorgase carta de naturaleza jurídica a un nuevo contrato de alquiler social a cuya formalización, según se afirma, estaba obligada la propiedad, lo oportuno habría sido encauzar tal petición, en su caso, por vía reconvencional, pero lo cierto es que no se promovió tal iniciativa procesal, por lo que el juzgado de primera instancia no estaba facultado para emitir pronunciamiento alguno al respecto. Tampoco, en consecuencia, esta sala de apelación. c) Como se apuntaba en la sentencia de esta Sección de 14 de septiembre 2022 , "todo lo relacionado con la duración del contrato de arrendamiento, y, específicamente, su expiración por extinción del plazo, queda al margen de las vicisitudes del contrato social y es independiente de la circunstancia de que [los inquilinos] reúnan o no las condiciones para ser beneficiarios de un alquiler social". d) La norma transcrita hace referencia al "derecho a formalizar un nuevo contrato", esto es, se trata, como advertía la sentencia, también de esta sección, de 9 de mayo de 2023 , "del derecho a un nuevo contrato, es decir, a un contrato diferente, mientras que lo que aquí estamos examinando es si se ha producido la extinción del contrato celebrado". Y agregaba la misma resolución: "El derecho a este nuevo contrato puede ser, en todo caso, reclamado por el demandado a la demandante por vía extrajudicial o judicial pero no es una cuestión que interfiera en el objeto de este pleito". En análogos términos se desenvolvía la sentencia de la Sección 13ª de esta Audiencia de 29 de septiembre de 2023 . e) Hasta entonces no se presenta otra alternativa, bajo la premisa de que la propiedad dio estricto cumplimiento a los requisitos exigidos por el artículo 10.1 de la LAU para impedir la prolongación de la relación arrendaticia, que declarar la extinción, por transcurso del plazo, del contrato de arrendamiento suscrito en fecha 16 de noviembre de 2017 (...)".

En sentido similar, esta misma Audiencia Provincial, en sentencia nº 225/2024, de 13 de mayo, de la sección 8ª, argumenta: "(...) El supuesto incumplimiento de los compromisos que asume la arrendadora en el contrato social en que la sentencia fundamenta la desestimación de la demanda carece de relevancia en orden a la extinción del contrato pues, como señala la AP de Barcelona en sentencia 410/2022 (sección 4) del 14 de septiembre, "a) El contrato de arrendamiento en ningún momento condiciona su duración a la circunstancia de que la inquilina cumpla las condiciones para ser beneficiaria del alquiler social. Prueba de ello es que tanto el contrato originario como los sucesivos anexos establecieron una duración determinada fijada en relación con parámetros exclusivamente temporales. b) El denominado "contrato social", aparte de incorporarse como anexo al contrato principal, se halla supeditado en todo caso al contrato principal de arrendamiento, al menos en cuanto a la duración, hasta el punto de que las partes estipularon expresamente que la duración del contrato social estaría vinculada a la duración del contrato de alquiler social. c) En consecuencia, todo lo relacionado con la duración del contrato de arrendamiento, y, específicamente, su expiración por extinción del plazo, queda al margen de las vicisitudes del contrato social (...)." En consecuencia, extinguido el contrato por expiración del plazo, procede la íntegra estimación de la demanda".

SÉPTIMO.-Por lo expuesto, extinguido en el presente supuesto el contrato de arrendamiento por expiración del plazo y cumplimiento de los requisitos exigidos por los artículos 9 y 10 de la LAU, el recurso de apelación ha de ser estimado, revocada la sentencia de primera instancia, estimada la demanda y condenados los demandados al pago de las costas causadas en la primera instancia ( artículo 394 de la LEC) .

OCTAVO.-Por la estimación del recurso de apelación, no procede hacer expresa imposición de las costas causadas en esta alzada ( artículo 398 de la LEC) .

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación