Sentencia Civil 181/2026 Audiencia Provincial Civil nº 14 de Madrid, Rec. 1458/2024 de 25 de mayo del 2026

PRIMERO.-Se recurre en apelación la sentencia que ha desestimado la demanda por la que los propietarios de las viviendas NUM000 y NUM001 y del local oficina de la NUM002 planta del edificio sito en la DIRECCION000 de Madrid impugnan el acuerdo adoptado en el punto primero de la Junta General de la Comunidad de 14 de septiembre de 2022 sobre prohibición de viviendas de uso turístico en el edificio.

El acuerdo adoptado es del tenor literal siguiente: "Limitar y/o prohibir el uso de los pisos privativos del edificio como viviendas de uso turístico, entendiendo por tales todo tipo de cesión temporal de uso que no tiene carácter de residencia permanente para los usuarios, cuyas estancias se efectúan por días, semanas o meses, comprendiendo todas las formas de explotación tanto de alquiler vacacional, por temporada, alquiler por habitaciones, "coliving", o cualquier otra denominación semejante"

La sentencia desestima la demanda al rechazar que el acuerdo adoptado no coincidiera con el correspondiente punto del orden del día o que implicara una modificación estatutaria que exigiera su aprobación por unanimidad.

El recurso de apelación se articula con arreglo a los siguientes motivos, precedidos de un "previo" (antecedentes) carente de eficacia impugnatoria:

Primero: Vulneración del artículo 17.6 de la Ley de Propiedad Horizontal. El Acuerdo impugnado no se aprobó por unanimidad sino por mayoría (I).

Segundo: Vulneración del artículo 17.6 de la Ley de Propiedad Horizontal. El Acuerdo impugnado no se aprobó por unanimidad sino por mayoría (II).

Tercero: Vulneración del artículo 17.6 de la Ley de Propiedad Horizontal. El Acuerdo impugnado no se aprobó por unanimidad sino por mayoría (III).

Cuarto: Vulneración del artículo 16.2 de la Ley de Propiedad Horizontal. El texto del Acuerdo aprobado se aparta del inicialmente propuesto y del que correspondía tratar conforme al título del punto 1 del Orden del día de la convocatoria.

La parte demandada apelada interesa la desestimación del recurso y la confirmación de la sentencia de instancia.

Los tres primeros motivos se resolverán conjuntamente.

SEGUNDO.-El argumento central en que se sustentan los tres primeros motivos del recurso es que el acuerdo fue adoptado por mayoría y no por unanimidad, pese a que comporta una modificación del título constitutivo, establece una prohibición absoluta de la actividad y no una mera limitación, y comprende una amplia variedad de modalidades de arrendamiento, no solo la actividad turística prevista en el artículo 5.e) de la LAU.

Las cuestiones suscitadas por la parte apelante quedan resueltas por las recientes STS 1232/2024 y 1233/2024, ambas del 3 de octubre, y 642/2026, del 28 de abril.

La primera de las sentencias establece lo siguiente:

"SEXTO.- Decisión de la Sala. El art. 17.12 LPH permite la prohibición de la actividad de alquileres turísticos si el acuerdo se adopta por la doble mayoría de tres quintos

1.- El art. 17 LPH establece las reglas por las que se tomarán los acuerdos para decidir los asuntos de interés de la comunidad en atención a su naturaleza (instalación de infraestructuras comunes para el acceso a los servicios de telecomunicación; realización de obras o establecimiento de nuevos servicios con la finalidad de supresión de barreras arquitectónicas; realización de obras o actuaciones que contribuyan a la mejora de la eficiencia energética; establecimiento o supresión de los servicios de portería, conserjería, vigilancia u otros comunes de interés general; instalación de puntos de recarga de vehículos eléctricos para uso privado en el aparcamiento del edificio; acuerdos que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo o en los estatutos; uso de los pisos para alquiler turístico, entre otros), con el establecimiento de las mayorías precisas para la adopción de dichos acuerdos.

2.- La cuestión controvertida, que constituye el objeto de este proceso y del recurso de casación, consiste en determinar si la expresión normativa del art. 17.12 LPH , referente al «acuerdo por el que se limite o condicione el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos », permite la prohibición de tal destino. O si, por el contrario, una decisión de tal clase constituye un acto jurídico contra legem (contra lo dispuesto en la ley), impugnable por la vía del art. 18 LPH ; toda vez que, de acuerdo con la interpretación literal por la que opta la sentencia recurrida, «condicionar» o «limitar» no comprende prohibir.

Cabe precisar que no nos encontramos ante un supuesto de interpretación de una norma estatutaria bajo los condicionantes restrictivos antes explicitados con la oportuna cita jurisprudencial, sino ante la interpretación de un concreto precepto legal, a los efectos de dilucidar si la nueva redacción del art. 17.12 LPH permite a la comunidad de vecinos adoptar un acuerdo, por las mayorías explicitadas, que vede el uso de alquiler turístico.

3.- Conforme a lo dispuesto en el art. 3.1 CC , la interpretación de las normas jurídicas deberá llevarse a efecto «según el sentido propio de sus palabras, en relación con el contexto, los antecedentes históricos y legislativos, y la realidad social del tiempo en que han de ser aplicadas, atendiendo fundamentalmente al espíritu y finalidad de aquellas». Es decir, conforme a los tradicionales criterios literal, sistemático, histórico, sociológico y teleológico, que no conforman un numerus clausus que vede la posibilidad de acudir a otros criterios interpretativos.

En cualquier caso, el precepto otorga preeminencia al espíritu y finalidad pretendida por la norma, que se identifica con la ratio o razón de ser que la justifica, lo que conduce a que el intérprete no deba detenerse en la mera exégesis gramatical, sino prestar atención a los otros criterios del art. 3.1 del CC , entre los que destaca la prevalencia del teleológico o fin de la norma; es decir, el «por qué» y «para qué» fue dictada.

La sentencia de esta sala 149/1983, de 15 de marzo , señaló al respecto que:

«[...]" la interpretación de los preceptos positivos - sentencia de veinticuatro de enero de mil novecientos setenta - debe ser obtenida, como proclama la sentencia de catorce de octubre de mil novecientos sesenta y cinco , no sólo de la letra estricta del texto, sino teniendo en cuenta su sentido lógico- que busca el espíritu y sentido, así como la finalidad de la Ley ...».

Por su parte, la sentencia 519/1991, de 2 de julio , enseña que el espíritu y finalidad de la norma no son:

«[...] un mero elemento de interpretación, sino la clave fundamental para orientar aquélla; de antiguo ha sentado la doctrina de esta Sala la insuficiencia del criterio literal en la interpretación de la norma jurídica y así dice la sentencia de 23 de marzo de 1950 "que si bien en materia de interpretación de las normas legales es preciso partir de la literalidad de su texto, no puede menos de tenerse en cuenta el valor del resultado, a fin de que tal interpretación conduzca a una consecuencia racional en el orden lógico».

4.- Desde un punto de vista semántico, la expresión legal «limite o condicione» establece dos supuestos distintos y alternativos, uno de menor intensidad (el condicionamiento) y otro de mayor alcance (la limitación), y dentro de esta última nada impide que la limitación pueda llegar a la prohibición de la actividad.

Según el Diccionario de la Real Academia de la Lengua, «limitar» no solo significa «poner límites a algo», sino también, «fijar la extensión que pueden tener la autoridad o los derechos y facultades de alguien». Es decir, la posibilidad de limitación conferida legalmente a las comunidades de propietarios de limitar la actividad de pisos turísticos en el inmueble puede suponer también su completa prohibición, que sería el máximo del límite.

Interpretación gramatical que queda reforzada por el significado de «límite» en el Diccionario Panhispánico del Español Jurídico: «Delimitación de un territorio, de un derecho o del ámbito de las competencias administrativas o jurisdiccionales». Lo que ha hecho el legislador es permitir que las comunidades puedan delimitar el ejercicio de la actividad de pisos turísticos, lo que, en su caso, incluye la posibilidad de su prohibición.

5.- En cuanto a la interpretación teleológica, a los efectos de determinar la finalidad pretendida por las leyes, la jurisprudencia suele acudir a sus preámbulos o exposiciones de motivos, en tanto en cuanto constituyen un instrumento privilegiado para desvelar la razón de ser de su regulación normativa ( sentencias 205/2001, de 27 de febrero ; 877/2024, de 19 de junio ; 929/2024, de 1 de julio ; y 1015/2024, de 17 de julio , entre otras muchas).

El preámbulo del RDL 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, justifica precisamente la urgencia de su aprobación con fundamento en las dificultades de los ciudadanos de acceso a la vivienda en régimen de alquiler, así como por haberse generado, en los últimos tiempos, un notorio incremento de las rentas, y, consecuentemente, de los porcentajes de esfuerzo de los ingresos familiares para cubrir las necesidades de habitación; y así señala:

«No cabe duda de que, aunque pueden existir diversos factores que explican este incremento de los precios, el fenómeno creciente del alquiler turístico de vivienda a través de plataformas p2p incide en un contexto en el que, además, la demanda de vivienda en alquiler está creciendo con intensidad».

Y añade que:

«En materia de viviendas de uso turístico, también se recoge en el título II una reforma del régimen de propiedad horizontal que explicita la mayoría cualificada necesaria para que las comunidades de propietarios puedan limitar o condicionar el ejercicio de la actividad, o establecer cuotas especiales o incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda, en el marco de la normativa sectorial que regule el ejercicio de esta actividad y del régimen de usos establecido por los instrumentos de ordenación urbanística y territorial».

Conforme a estas intenciones expresas del legislador, el espíritu y finalidad de la norma no es contrario, sino que propicia precisamente la interpretación de que la limitación de la actividad del alquiler turístico comprenda su prohibición. La voluntad del legislador es proclive a favor del arrendamiento residencial frente al alquiler turístico, que se pretende restringir con la finalidad de incrementar el parque de viviendas para la venta y arrendamiento, con la natural repercusión sobre los precios y correlativa reducción del esfuerzo de las economías familiares. Condicionar o restringir el ejercicio de aquella actividad no soluciona, al menos, en la misma medida, la problemática de las dificultades de acceso a la vivienda, que se pretenden corregir por medio de tal disposición normativa.

6.- Por otra parte, atribuir dichas facultades a los propietarios encuentra su fundamento en la consideración de que el desarrollo de una actividad de tal clase puede generar molestias y perjuicios -de ahí la posibilidad de condicionarla o restringirla que nadie cuestiona, puesto que si se tratase de una actividad meramente inocua la modificación carecería de sentido- que la realidad social constata, especialmente en zonas de mayor incidencia turística, en las que el ocio difícilmente se concilia con el descanso de los ocupantes de las viviendas con fines residenciales, que son, en su caso, quienes adoptarán el acuerdo limitativo, siempre que reúnan la mayoría cualificada de los 3/5 del número de propietarios y cuotas de participación impuesta por la ley, que respeta la regla de la proporcionalidad de la medida en cuanto a los intereses en conflicto.

7.- Tampoco consideramos que las únicas posibilidades que el art. 17.12 LPH oferta a los propietarios con respecto a las molestias y perjuicios derivados del alquiler turístico sean las del art. 7.2 LPH ; es decir, una vez producidos, reaccionar frente a ellos a través de lo dispuesto en este precepto, cuando las propias normas estatutarias posibilitan vedar de antemano determinadas actividades que permitan delimitar a los copropietarios la finalidad fundamentalmente residencial de sus inmuebles, sin que la vida vecinal se vea alterada por actividades económicas que la experiencia demuestra introducen un elemento perturbador en la convivencia comunitaria.

En este sentido, los intereses de la colectividad expuestos en el RDL 7/2019, y los generales de los propietarios de los pisos y locales, convergen en cuanto a la problemática derivada del alquiler turístico, siempre que concurran los presupuestos del art. 17.12 LPH , que operan como excepción al régimen de la unanimidad. Como ya se ha expuesto, el Tribunal Constitucional ha reconocido que las restricciones legales o estatutarias al derecho de goce de los pisos en comunidades de vecinos no son, por sí mismas, contrarias al art. 33 CE , siempre que obedezcan a la función social de la propiedad privada ( SSTC 301/1993, de 21 de octubre , y 28/1999, de 8 de marzo ). Dentro de esta función social, es una aspiración legítima de una comunidad de propietarios la evitación de potenciales molestias para el resto de los vecinos ( art. 7.2 LPH ) y de posibles conflictos de convivencia entre los propietarios y los indeterminados y ocasionales usuarios de uno o varios de los departamentos.

8.- Finalmente, el art. 17.12 LPH supone una excepción a la regla de la unanimidad (cada vez más en retroceso, tras las últimas reformas legales, como demuestra la modificación de la LPH por el Real Decreto-ley 8/2023, de 27 de diciembre), al introducir la doble mayoría de tres quintos, por lo que sería contradictorio someter la prohibición de los alquileres turísticos al régimen de unanimidad, puesto que ello sería tanto como hacerla imposible, ya que bastaría el voto en contra del propietario del piso en el que se pretende ejercer la actividad para impedirlo."

Por su parte, la reciente sentencia 642/2026, del 28 de abril, se expresa en los siguientes términos:

"4.1 La jurisprudencia de la sala sobre las facultades dominicales de los titulares de los pisos y locales sometidos al régimen de propiedad horizontal.

Esta sala ha reconocido la legalidad de la limitación de las facultades dominicales de los propietarios de los distintos pisos y locales de un edificio sometido al régimen de propiedad horizontal.

En este sentido, nos expresamos, por ejemplo, en la sentencia 358/2018, de 15 de junio , cuya doctrina ratifican las más recientes sentencias 1671/2023, de 29 de noviembre ; 1232 y 1233/2024, de 3 de octubre , y 264/2025, de 18 de febrero , que aborda la temática relativa a la eficacia de las limitaciones o prohibiciones referidas al uso de un inmueble sometido a tal régimen jurídico; y así señalamos en aquella resolución:

«(i) El derecho a la propiedad privada constituye un derecho constitucionalmente reconocido ( artículo 33 CE ), concebido ampliamente en nuestro ordenamiento jurídico, sin más limitaciones que las establecidas legal o convencionalmente que, en todo caso, deben ser interpretadas de un modo restrictivo. No obstante, en el ámbito de la propiedad horizontal, se considera posible y aceptable establecer limitaciones o prohibiciones a la propiedad, que atienden a la protección del interés general de la comunidad. Dentro de estas limitaciones se encuentra la prohibición de realizar determinadas actividades o el cambio de uso del inmueble, pero para su efectividad deben constar de manera expresa y, para poder tener eficacia frente a terceros, deben aparecer inscritas en el Registro de la Propiedad.

»(ii) También es doctrina de esta Sala (sentencia 30 de diciembre de 2010 ; 23 de febrero de 2006 y 20 de octubre de 2008 ) considerar que la mera descripción del inmueble no supone una limitación del uso o de las facultades dominicales, sino que la eficacia de una prohibición de esta naturaleza exige de una estipulación clara y precisa que la establezca. Así lo reconocía la sentencia de 21 de diciembre de 1993 .

»Los copropietarios no pueden verse privados de la utilización de su derecho a la propiedad como consideren más adecuado, a no ser que este uso no (sic) esté legalmente prohibido o que el cambio de destino aparezca expresamente limitado por el régimen de dicha propiedad horizontal, su título constitutivo o su regulación estatutaria.

»Es por ello por lo que la citada sentencia 728/2011, de 24 de octubre , afirma que: "Se reitera como doctrina jurisprudencial que las limitaciones o prohibiciones referidas a la alteración del uso de un inmueble en el ámbito de la propiedad horizontal exigen, para que sean eficaces, que consten de manera expresa".

»(iii) La interpretación de las limitaciones, y ello es relevante para el recurso, debe ser siempre de carácter restrictivo, como cualquier menoscabo del derecho de propiedad, siendo contundente la jurisprudencia ( sentencias de 6 de febrero de 1989 ; 7 de febrero de 1989 ; de 24 de julio de 1992 ; de 29 de febrero de 2000 ; de 21 de abril de 1997 ».

En este mismo sentido, la STS 929/2008, de 20 de octubre , proclamó, con respecto al carácter vinculante de la descripción del destino de los pisos o locales, que:

«[l]a mera descripción no supone limitación del uso o de las facultades dominicales, pues para ello deviene necesaria una cláusula o regla precisa y concreta, con obligación para los comuneros de su cumplimiento [...] y a ninguno de ellos se le puede privar de la utilización de su derecho de propiedad como considere oportuno, siempre que el destino elegido no esté prohibido singularmente en aquellos documentos" ( STS de 23 febrero 2006 , que sigue la doctrina sentada en las de 21-12-1993, 5-3-1998 y que resulta confirmada por las de 19-5-2006 y 20-9-2007)».

Se insiste en ello, en la STS 123/2006, de 23 de febrero , en la que estableció:

«En el título constitutivo y los estatutos se hace constar de ordinario el uso y destino del edificio, pero esta mera descripción no supone limitación del uso o de las facultades dominicales, pues para ello deviene necesaria una cláusula o regla precisa y concreta, con obligación para los comuneros de su cumplimiento, tanto para los fundadores de la Comunidad, como para los titulares posteriores, y a ninguno de ellos se le puede privar de la utilización de su derecho de propiedad como considere oportuno, siempre que el destino elegido no esté prohibido singularmente en aquellos documentos».

En este sentido, en la STS 1214/1993, de 21 de diciembre , pese a la previsión del destino a almacén y garaje del bajo del edificio, se consideró legítimo el cambio de destino del propietario a taller de reparación de automóviles, chapa y pintura.

En la STS 929/2008, de 20 de octubre , se reputó conforme a derecho, pese al destino consignado a vivienda, la dedicación a una actividad médica.

En el caso enjuiciado por la STS 123/2006, de 23 de febrero , en que constaba la previsión de destino del local a oficinas, se admitió su dedicación a gimnasio, a falta de prohibición de los estatutos.

La STS 542/2013, de 1 de octubre , consideró legítimo modificar el destino previsto a local en vivienda.

En la STS 358/2018, de 15 de junio , en un caso en el que en el título constitutivo destinaba el bajo a oficinas, consideró ajustado a derecho el cambio de destino llevado a efecto por su propietario.

Por último, la ausencia de prohibición al respecto determinó, en la STS 264/2025, de 18 de febrero , que no se reputase contrario a los estatutos el uso turístico, al referirse el veto estatutario exclusivamente a consultorios y clínicas de enfermedades infecto contagiosas y a fines ilegales; instalar motores o maquinarias que no sean los usuales para los servicios del hogar, actividades inmorales, incómodas o insalubres, descartadas por las sentencias de ambas instancias, u ocupar, aunque sea temporalmente, los elementos comunes.

Ahora bien, por ejemplo, en sentencia 729/2014, de 3 de diciembre , que se reproduce en la más reciente 1643/2023, de 27 de noviembre , hemos señalado también que:

«1. En el ámbito de la propiedad horizontal, resulta posible el establecimiento de limitaciones o prohibiciones que en general atiendan al interés general de la comunidad. Prohibiciones estas que, como indican las sentencias de 20 de octubre de 2008 y 30 de diciembre de 2010 , citadas por la de 5 de octubre de 2013 , referidas a la realización de determinadas actividades o al cambio de uso del inmueble, que es lo sucedido en el caso del recurrente, deben constar de manera expresa...».

4.2 Examen de las circunstancias concurrentes y desestimación del recurso

Es cierto que, en este caso, se describe el destino de los pisos del inmueble: «a vivienda del titular propietario o arrendaticio, con o sin oficinas o despachos, propios de la profesión del habitante».

Ahora bien, como hemos reseñado la mera descripción del inmueble, con la indicación del destino de sus pisos o locales, no supone una limitación del uso o de las facultades dominicales, sino que su eficacia queda condicionada a que exista una prohibición fundada en una estipulación clara y precisa que la establezca; pues bien, en este caso, consta la siguiente:

«Queda especialmente prohibido: 1- Destinar los pisos y locales a consultorio o clínicas de enfermedades infecciosas, a hospederías y a fines ilegales ...».

Esta sala ha tenido la oportunidad de examinar, al conocer de otros recursos de casación, el contenido de determinadas previsiones estatutarias, y, con base en ellas, valorar su compatibilidad o incompatibilidad con el uso de alquiler turístico. La decisión de los precitados recursos exigió llevar a efecto una interpretación del contenido y significado de la previsión del título constitutivo o de la concreta norma estatutaria, que regían las relaciones de propiedad horizontal.

Así, por ejemplo, en la sentencia 1643/2023, de 27 de noviembre , la cláusula establecía con respecto a los pisos:

«[n]o podrán ejercerse actividades profesionales, empresariales, mercantiles o comerciales de ningún tipo; reservándose su uso al de carácter exclusivamente residencial».

En la STS 1671/2023, de 29 de noviembre , operaba la limitación siguiente:

«[q]ueda terminantemente prohibido la realización de actividad económica alguna en las viviendas (oficina, despacho, consulta, clínica, etc., ...) salvo que la propia subcomunidad de portal lo autorice por unanimidad previa consulta obligatoria de algún interesado».

En el supuesto enjuiciado por la STS 90/2024, de 24 de enero , la norma establecía que:

«Las viviendas se consideran como residencias familiares exclusivamente y en consecuencia no podrá desarrollarse en ellas, por sus propietarios, familiares ó inquilino ó terceras personas ninguna actividad profesional, comercial ó industrial ó cualquier otro uso no mencionado expresamente que altere el principio de "residencia familiar". Esta prohibición que se establece por deseo unánime de todos sus propietarios, será mantenida invariablemente como condición expresa en todas las transmisiones de dominio que puedan tener lugar por cesión, venta, herencia ó cualquier otra causa» (sic).

En el litigio resuelto por la STS 95/2024, de 29 de enero , la disposición señalaba:

«[l]os pisos deberán destinarse a viviendas u oficio de profesiones liberales o industriales ya establecidas. En ningún caso podrán dedicarse los pisos a Colegio, Fonda, Pensión, Clínica para hospitalización de enfermos de cualquier clase y a fines vedados por la moral (sic) o la Ley, a industria o depósitos que atenten a la comodidad o higiene de los demás condueños o a la seguridad o integridad de la finca».

En el recurso resuelto por la STS 105/2024, de 30 de enero , constaba en los estatutos que estaba prohibido:

«Cambiar el uso de la vivienda por otro distinto de su habitual y permanente, transformándola en local comercial o industrial, ni destinarla, ni aun en parte, a colegios, academias, hospederías, depósitos, agencias, talleres ni a fines vedados por la moral por la Ley».

En las precitadas sentencias, se consideró que las analizadas disposiciones estatutarias prohibían el destino turístico de los distintos pisos del edificio, al valorarse que la explotación de dicha actividad económica colisionaba con las normas de tal clase por las que se regía la comunidad vecinal, lo que se argumentó debidamente en cada una de ellas para obtener dicha conclusión.

Por su proximidad al presente caso, dado que igualmente se emplea el término hospedería, en la STS 105/2024 , señalamos que:

«Las sentencias de primera y segunda instancia interpretan que el art. 9.1 de los estatutos veda el destino de las viviendas al uso turístico, mediante la utilización de un persuasivo conjunto argumental, conforme al cual la prohibición estatutaria del destino a "hospederías" proscribe la actividad desempeñada por la sociedad demandada; puesto que si hospedería, según la RAE, es una "casa destinada al alojamiento de visitantes o viandantes, establecida por personas particulares, institutos o empresas", dentro de su contenido semántico tendría cabida la actividad de la demandada por la existencia de identidad de razón.

»[...] Por otro lado, son sinónimos de hospedería, como acción o efecto de hospedar a alguien, el "alojamiento, acogida, hospedaje, albergue, hospicio", según la misma fuente de la RAE.

»En definitiva, ejerce la demandada una actividad abierta al público, anunciada en plataformas publicitarias, cuya esencia radica en satisfacer las necesidades de alojamiento transitorio inherentes a la actividad de turismo, que no constituye, desde luego, ese uso permanente y habitual al que se refiere la norma estatutaria, y que guarda identidad de razón con la prohibición establecida de destinar los pisos a hospedería, por lo que concluir que está vedada la posibilidad de utilizarlos con destino turístico no conforma una interpretación arbitraria, ni prohibir dicho uso constituye un abuso de derecho».

Por otra parte, el destino de uso turístico está excluido del arrendamiento de vivienda según el art. 5 e) de la LAU , tras reforma por Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo. "

Partiendo de esta doctrina jurisprudencial, debemos analizar el caso de autos.

El acuerdo impugnado prohíbe, bajo la denominación genérica de «alquiler turístico», cualquier cesión temporal de uso que no tenga carácter de residencia permanente para sus ocupantes, incluidas aquellas estancias realizadas por días, semanas o meses, y así se consigna expresamente. Sin embargo, a continuación se refiere a actividades distintas, que no son equiparables:

- el alquiler turístico, que es una actividad de hospedaje abierta al público, anunciada en plataformas publicitarias, que se presta con finalidad turística, normalmente por estancias cortas y con servicios propios de alojamiento, al que se equipararía el alquiler vacacional.

- el alquiler por temporada, en el que la estancia se prolonga por un periodo limitado, como el verano, o por razones laborales, académicas o análogas; este tipo de alquiler está expresamente regulado en la LAU, no como vivienda habitual sino como arrendamiento para uso distinto del de vivienda.

- el alquiler por habitaciones, en el que cada ocupante arrienda una habitación y comparte elementos comunes, que puede formalizarse directamente por el arrendador con los arrendatarios o tratarse de un subarriendo parcial, y que puede destinarse a vivienda permanente, estando también sujeto a la LAU.

- el "coliving", fórmula en la que se arrienda un espacio privativo dentro de un inmueble con zonas y servicios comunes y que, fundamentalmente por su duración, puede operar como alquiler de habitaciones, subarriendo parcial, arrendamiento de temporada o, si concurren sus notas propias, alojamiento turístico u hospedaje.

Los Estatutos de la comunidad, que datan de 1970, prohíben instalar en los pisos "hotel, pensión, fonda o semejantes",prohibición en la que encajan, sin lugar a duda, los pisos turísticos o el alquiler vacacional, por lo que la prohibición de estas actividades ni precisa unanimidad ni altera la norma estatutaria. También el "coliving", si se explota con finalidad turística, mediante estancias de corta duración, comercialización en canales turísticos y prestación de servicios propios de alojamiento.

No ocurre lo mismo con las demás actividades contempladas en el acuerdo, cuya prohibición requeriría unanimidad al comportar una modificación estatutaria.

Por tanto, el acuerdo adoptado es parcialmente nulo, en cuanto que se extiende a supuestos distintos de lo que es estrictamente la actividad de alojamiento transitorio inherente a la actividad de turismo.

TERCERO.-Con el último motivo de impugnación de la sentencia alega la parte apelante la vulneración del artículo 16.2 LPH, considerando que el texto del acuerdo aprobado se aparta del que correspondía tratar conforme al orden del día de la convocatoria, ya que en el orden del día de la convocatoria se enuncia como primer punto "Prohibición de viviendas de uso turístico en el edificio",y el acuerdo que se adopta excede dicho asunto, ya que se pasó a debatir y votar la prohibición de cualquier actividad de alquiler que no sea la tradicional de arrendar la totalidad de la vivienda para destinarla a residencia permanente.

En relación con la interpretación que debe darse a la mención contenida en el 16.2 LPH, la sentencia del Tribunal Supremo 188/2010, de 18 de marzo, dice: "Esta Sala, en alguna ocasión, tal y como indica el recurrente en relación con las sentencias que invoca en su escrito, ha declarado que no resulta posible adoptar acuerdos en las Juntas de la Comunidad de Propietarios que no estén en el orden del día, por cuanto ello supondría burlar la voluntad de determinados copropietarios al obtener en la Junta convocada acuerdos diferentes de los señalados en dicho orden (así, sentencias de esta Sala de fechas 31 de noviembre de 1991 , 27 de julio de 1993 y 26 de junio de 1995 , dictadas en recursos nº 2448/1989 , 209/1991 y 406/1992 respectivamente). Pero también es verdad que, con posterioridad, esta Sala ha fijado una interpretación más ajustada a las previsiones legislativas del artículo 16.2 de la Ley de Propiedad Horizontal , de tal forma que se distingue entre "aquéllas ilegalidades que por afectar estrictamente al régimen de propiedad horizontal se encuentran sometidas a la normativa del art. 16.4 LPH y a las que, por ende, es aplicable la sanción por el transcurso del plazo de caducidad, de aquellas otras infracciones que por atentar a la esencia de la institución, contravenir disposiciones imperativas o prohibitivas sin estar legalmente previsto un efecto distinto, o conculcar las reglas de la moral o el orden público, o implicar fraude de ley, determinan la nulidad radical e insubsanable " (en este sentido, Sentencias de 10 de marzo de 1997 , 5 de mayo de 2000 , 14 de febrero de 2002 , 10 de noviembre de 2004 , 30 de diciembre de 2005 y 20 de noviembre de 2006 , entre otras, en recursos nº1183/1993 , 2246/1995 , 2984/1996 , 3047/1998 , 1786/1999 y 4775/1999 , respectivamente). Conforme a dicha doctrina jurisprudencial, en el caso concreto, no podría apreciarse que los acuerdos objeto de impugnación estén viciados de nulidad radical, ni siquiera de anulabilidad, y ello por cuanto, tal y como declaró la citada sentencia de 14 de febrero de 2002 , recogiendo el criterio contenido en la sentencia de 16 de abril de 1993 , "ni del espíritu del art. 15 de la Ley sobre Propiedad Horizontal , en su texto vigente, tras la Ley de 23 de febrero de 1988, puede entenderse que exista un auténtico derecho de información a favor de los copropietarios, como ocurre en el ámbito de las sociedades anónimas, bastando con hacer constar las materias a tratar en la Junta que se convoca, sin que se exija con rigor la exposición previa de todos los datos o medios de conocimiento precisos para la participación y, en su caso, deliberación de los interesados. De esta manera, no conforma el precepto una exigencia particularizada y detallista de los temas a decidir en la asamblea".

Por ese criterio de flexibilidad, se viene entendiendo que, una vez se ha expresado con claridad el extremo a debatir, no es necesario que el orden del día desglose o detalle exhaustivamente todos los aspectos sobre los que se pueda discutir, pues la Junta puede tratar cualquier cuestión que resulte consecuencia directa de lo expresado en el orden del día. En este sentido, la SAP de Madrid, sección 21, 97/2021 de 12 de abril, se remite a la de León de 7 de abril de 2014 ( ROJ: SAP LE 323/2014), con cita de la STS de 14 de febrero de 2002: "no es necesario que la relación de asuntos a tratar sea detallada, minuciosa y exhaustiva, con previsión de todas las posibles derivaciones que puedan surgir al tratar de un tema, debiendo, por el contrario, entenderse incluidos en el orden del día todos los acuerdos que tengan una relación directa con los asuntos indicados en la convocatoria; por lo que en cada caso en concreto habrá de examinar y decidir si los acuerdos adoptados se encuentran incluidos en el orden del día de la convocatoria, con frecuencia redactado en términos más generales",y añade que "basta con que se informe de la materia o cuestión a tratar en la Junta y que el acuerdo que se alcance no se aparte significativamente de la misma".

Por tanto, para que la redacción del punto primero sea legal y suficiente, basta con una referencia genérica al tema a debatir, que no es otro que la prohibición de determinadas actividades relativas al arrendamiento de las viviendas de la comunidad, con lo cual el contenido del punto del orden del día es suficiente. Con la lectura del orden del día, cualquier comunero podía tener idea de las cuestiones que se iban a debatir y decidir sobre su asistencia a la Junta.

CUARTO.-Por tanto, procede declarar la nulidad parcial del acuerdo impugnado en cuanto "limita y/o prohíbe" el uso de los pisos privativos del edificio para alquiler por temporada y alquiler por habitaciones, al tratarse de categorías jurídicas reguladas en la LAU, distintas del alquiler turístico, cuya limitación o prohibición exige unanimidad al implicar modificación de los estatutos.

QUINTO.-La estimación parcial de la demanda implica que no se haga condena al pago de las costas, de conformidad con el artículo 394 LEC.

La estimación del recurso de apelación conlleva que no se haga imposición de las costas de la segunda instancia, en aplicación del artículo 398 LEC.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

PRIMERO.-Se recurre en apelación la sentencia que ha desestimado la demanda por la que los propietarios de las viviendas NUM000 y NUM001 y del local oficina de la NUM002 planta del edificio sito en la DIRECCION000 de Madrid impugnan el acuerdo adoptado en el punto primero de la Junta General de la Comunidad de 14 de septiembre de 2022 sobre prohibición de viviendas de uso turístico en el edificio.

El acuerdo adoptado es del tenor literal siguiente: "Limitar y/o prohibir el uso de los pisos privativos del edificio como viviendas de uso turístico, entendiendo por tales todo tipo de cesión temporal de uso que no tiene carácter de residencia permanente para los usuarios, cuyas estancias se efectúan por días, semanas o meses, comprendiendo todas las formas de explotación tanto de alquiler vacacional, por temporada, alquiler por habitaciones, "coliving", o cualquier otra denominación semejante"

La sentencia desestima la demanda al rechazar que el acuerdo adoptado no coincidiera con el correspondiente punto del orden del día o que implicara una modificación estatutaria que exigiera su aprobación por unanimidad.

El recurso de apelación se articula con arreglo a los siguientes motivos, precedidos de un "previo" (antecedentes) carente de eficacia impugnatoria:

Primero: Vulneración del artículo 17.6 de la Ley de Propiedad Horizontal. El Acuerdo impugnado no se aprobó por unanimidad sino por mayoría (I).

Segundo: Vulneración del artículo 17.6 de la Ley de Propiedad Horizontal. El Acuerdo impugnado no se aprobó por unanimidad sino por mayoría (II).

Tercero: Vulneración del artículo 17.6 de la Ley de Propiedad Horizontal. El Acuerdo impugnado no se aprobó por unanimidad sino por mayoría (III).

Cuarto: Vulneración del artículo 16.2 de la Ley de Propiedad Horizontal. El texto del Acuerdo aprobado se aparta del inicialmente propuesto y del que correspondía tratar conforme al título del punto 1 del Orden del día de la convocatoria.

La parte demandada apelada interesa la desestimación del recurso y la confirmación de la sentencia de instancia.

Los tres primeros motivos se resolverán conjuntamente.

SEGUNDO.-El argumento central en que se sustentan los tres primeros motivos del recurso es que el acuerdo fue adoptado por mayoría y no por unanimidad, pese a que comporta una modificación del título constitutivo, establece una prohibición absoluta de la actividad y no una mera limitación, y comprende una amplia variedad de modalidades de arrendamiento, no solo la actividad turística prevista en el artículo 5.e) de la LAU.

Las cuestiones suscitadas por la parte apelante quedan resueltas por las recientes STS 1232/2024 y 1233/2024, ambas del 3 de octubre, y 642/2026, del 28 de abril.

La primera de las sentencias establece lo siguiente:

"SEXTO.- Decisión de la Sala. El art. 17.12 LPH permite la prohibición de la actividad de alquileres turísticos si el acuerdo se adopta por la doble mayoría de tres quintos

1.- El art. 17 LPH establece las reglas por las que se tomarán los acuerdos para decidir los asuntos de interés de la comunidad en atención a su naturaleza (instalación de infraestructuras comunes para el acceso a los servicios de telecomunicación; realización de obras o establecimiento de nuevos servicios con la finalidad de supresión de barreras arquitectónicas; realización de obras o actuaciones que contribuyan a la mejora de la eficiencia energética; establecimiento o supresión de los servicios de portería, conserjería, vigilancia u otros comunes de interés general; instalación de puntos de recarga de vehículos eléctricos para uso privado en el aparcamiento del edificio; acuerdos que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo o en los estatutos; uso de los pisos para alquiler turístico, entre otros), con el establecimiento de las mayorías precisas para la adopción de dichos acuerdos.

2.- La cuestión controvertida, que constituye el objeto de este proceso y del recurso de casación, consiste en determinar si la expresión normativa del art. 17.12 LPH , referente al «acuerdo por el que se limite o condicione el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos », permite la prohibición de tal destino. O si, por el contrario, una decisión de tal clase constituye un acto jurídico contra legem (contra lo dispuesto en la ley), impugnable por la vía del art. 18 LPH ; toda vez que, de acuerdo con la interpretación literal por la que opta la sentencia recurrida, «condicionar» o «limitar» no comprende prohibir.

Cabe precisar que no nos encontramos ante un supuesto de interpretación de una norma estatutaria bajo los condicionantes restrictivos antes explicitados con la oportuna cita jurisprudencial, sino ante la interpretación de un concreto precepto legal, a los efectos de dilucidar si la nueva redacción del art. 17.12 LPH permite a la comunidad de vecinos adoptar un acuerdo, por las mayorías explicitadas, que vede el uso de alquiler turístico.

3.- Conforme a lo dispuesto en el art. 3.1 CC , la interpretación de las normas jurídicas deberá llevarse a efecto «según el sentido propio de sus palabras, en relación con el contexto, los antecedentes históricos y legislativos, y la realidad social del tiempo en que han de ser aplicadas, atendiendo fundamentalmente al espíritu y finalidad de aquellas». Es decir, conforme a los tradicionales criterios literal, sistemático, histórico, sociológico y teleológico, que no conforman un numerus clausus que vede la posibilidad de acudir a otros criterios interpretativos.

En cualquier caso, el precepto otorga preeminencia al espíritu y finalidad pretendida por la norma, que se identifica con la ratio o razón de ser que la justifica, lo que conduce a que el intérprete no deba detenerse en la mera exégesis gramatical, sino prestar atención a los otros criterios del art. 3.1 del CC , entre los que destaca la prevalencia del teleológico o fin de la norma; es decir, el «por qué» y «para qué» fue dictada.

La sentencia de esta sala 149/1983, de 15 de marzo , señaló al respecto que:

«[...]" la interpretación de los preceptos positivos - sentencia de veinticuatro de enero de mil novecientos setenta - debe ser obtenida, como proclama la sentencia de catorce de octubre de mil novecientos sesenta y cinco , no sólo de la letra estricta del texto, sino teniendo en cuenta su sentido lógico- que busca el espíritu y sentido, así como la finalidad de la Ley ...».

Por su parte, la sentencia 519/1991, de 2 de julio , enseña que el espíritu y finalidad de la norma no son:

«[...] un mero elemento de interpretación, sino la clave fundamental para orientar aquélla; de antiguo ha sentado la doctrina de esta Sala la insuficiencia del criterio literal en la interpretación de la norma jurídica y así dice la sentencia de 23 de marzo de 1950 "que si bien en materia de interpretación de las normas legales es preciso partir de la literalidad de su texto, no puede menos de tenerse en cuenta el valor del resultado, a fin de que tal interpretación conduzca a una consecuencia racional en el orden lógico».

4.- Desde un punto de vista semántico, la expresión legal «limite o condicione» establece dos supuestos distintos y alternativos, uno de menor intensidad (el condicionamiento) y otro de mayor alcance (la limitación), y dentro de esta última nada impide que la limitación pueda llegar a la prohibición de la actividad.

Según el Diccionario de la Real Academia de la Lengua, «limitar» no solo significa «poner límites a algo», sino también, «fijar la extensión que pueden tener la autoridad o los derechos y facultades de alguien». Es decir, la posibilidad de limitación conferida legalmente a las comunidades de propietarios de limitar la actividad de pisos turísticos en el inmueble puede suponer también su completa prohibición, que sería el máximo del límite.

Interpretación gramatical que queda reforzada por el significado de «límite» en el Diccionario Panhispánico del Español Jurídico: «Delimitación de un territorio, de un derecho o del ámbito de las competencias administrativas o jurisdiccionales». Lo que ha hecho el legislador es permitir que las comunidades puedan delimitar el ejercicio de la actividad de pisos turísticos, lo que, en su caso, incluye la posibilidad de su prohibición.

5.- En cuanto a la interpretación teleológica, a los efectos de determinar la finalidad pretendida por las leyes, la jurisprudencia suele acudir a sus preámbulos o exposiciones de motivos, en tanto en cuanto constituyen un instrumento privilegiado para desvelar la razón de ser de su regulación normativa ( sentencias 205/2001, de 27 de febrero ; 877/2024, de 19 de junio ; 929/2024, de 1 de julio ; y 1015/2024, de 17 de julio , entre otras muchas).

El preámbulo del RDL 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, justifica precisamente la urgencia de su aprobación con fundamento en las dificultades de los ciudadanos de acceso a la vivienda en régimen de alquiler, así como por haberse generado, en los últimos tiempos, un notorio incremento de las rentas, y, consecuentemente, de los porcentajes de esfuerzo de los ingresos familiares para cubrir las necesidades de habitación; y así señala:

«No cabe duda de que, aunque pueden existir diversos factores que explican este incremento de los precios, el fenómeno creciente del alquiler turístico de vivienda a través de plataformas p2p incide en un contexto en el que, además, la demanda de vivienda en alquiler está creciendo con intensidad».

Y añade que:

«En materia de viviendas de uso turístico, también se recoge en el título II una reforma del régimen de propiedad horizontal que explicita la mayoría cualificada necesaria para que las comunidades de propietarios puedan limitar o condicionar el ejercicio de la actividad, o establecer cuotas especiales o incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda, en el marco de la normativa sectorial que regule el ejercicio de esta actividad y del régimen de usos establecido por los instrumentos de ordenación urbanística y territorial».

Conforme a estas intenciones expresas del legislador, el espíritu y finalidad de la norma no es contrario, sino que propicia precisamente la interpretación de que la limitación de la actividad del alquiler turístico comprenda su prohibición. La voluntad del legislador es proclive a favor del arrendamiento residencial frente al alquiler turístico, que se pretende restringir con la finalidad de incrementar el parque de viviendas para la venta y arrendamiento, con la natural repercusión sobre los precios y correlativa reducción del esfuerzo de las economías familiares. Condicionar o restringir el ejercicio de aquella actividad no soluciona, al menos, en la misma medida, la problemática de las dificultades de acceso a la vivienda, que se pretenden corregir por medio de tal disposición normativa.

6.- Por otra parte, atribuir dichas facultades a los propietarios encuentra su fundamento en la consideración de que el desarrollo de una actividad de tal clase puede generar molestias y perjuicios -de ahí la posibilidad de condicionarla o restringirla que nadie cuestiona, puesto que si se tratase de una actividad meramente inocua la modificación carecería de sentido- que la realidad social constata, especialmente en zonas de mayor incidencia turística, en las que el ocio difícilmente se concilia con el descanso de los ocupantes de las viviendas con fines residenciales, que son, en su caso, quienes adoptarán el acuerdo limitativo, siempre que reúnan la mayoría cualificada de los 3/5 del número de propietarios y cuotas de participación impuesta por la ley, que respeta la regla de la proporcionalidad de la medida en cuanto a los intereses en conflicto.

7.- Tampoco consideramos que las únicas posibilidades que el art. 17.12 LPH oferta a los propietarios con respecto a las molestias y perjuicios derivados del alquiler turístico sean las del art. 7.2 LPH ; es decir, una vez producidos, reaccionar frente a ellos a través de lo dispuesto en este precepto, cuando las propias normas estatutarias posibilitan vedar de antemano determinadas actividades que permitan delimitar a los copropietarios la finalidad fundamentalmente residencial de sus inmuebles, sin que la vida vecinal se vea alterada por actividades económicas que la experiencia demuestra introducen un elemento perturbador en la convivencia comunitaria.

En este sentido, los intereses de la colectividad expuestos en el RDL 7/2019, y los generales de los propietarios de los pisos y locales, convergen en cuanto a la problemática derivada del alquiler turístico, siempre que concurran los presupuestos del art. 17.12 LPH , que operan como excepción al régimen de la unanimidad. Como ya se ha expuesto, el Tribunal Constitucional ha reconocido que las restricciones legales o estatutarias al derecho de goce de los pisos en comunidades de vecinos no son, por sí mismas, contrarias al art. 33 CE , siempre que obedezcan a la función social de la propiedad privada ( SSTC 301/1993, de 21 de octubre , y 28/1999, de 8 de marzo ). Dentro de esta función social, es una aspiración legítima de una comunidad de propietarios la evitación de potenciales molestias para el resto de los vecinos ( art. 7.2 LPH ) y de posibles conflictos de convivencia entre los propietarios y los indeterminados y ocasionales usuarios de uno o varios de los departamentos.

8.- Finalmente, el art. 17.12 LPH supone una excepción a la regla de la unanimidad (cada vez más en retroceso, tras las últimas reformas legales, como demuestra la modificación de la LPH por el Real Decreto-ley 8/2023, de 27 de diciembre), al introducir la doble mayoría de tres quintos, por lo que sería contradictorio someter la prohibición de los alquileres turísticos al régimen de unanimidad, puesto que ello sería tanto como hacerla imposible, ya que bastaría el voto en contra del propietario del piso en el que se pretende ejercer la actividad para impedirlo."

Por su parte, la reciente sentencia 642/2026, del 28 de abril, se expresa en los siguientes términos:

"4.1 La jurisprudencia de la sala sobre las facultades dominicales de los titulares de los pisos y locales sometidos al régimen de propiedad horizontal.

Esta sala ha reconocido la legalidad de la limitación de las facultades dominicales de los propietarios de los distintos pisos y locales de un edificio sometido al régimen de propiedad horizontal.

En este sentido, nos expresamos, por ejemplo, en la sentencia 358/2018, de 15 de junio , cuya doctrina ratifican las más recientes sentencias 1671/2023, de 29 de noviembre ; 1232 y 1233/2024, de 3 de octubre , y 264/2025, de 18 de febrero , que aborda la temática relativa a la eficacia de las limitaciones o prohibiciones referidas al uso de un inmueble sometido a tal régimen jurídico; y así señalamos en aquella resolución:

«(i) El derecho a la propiedad privada constituye un derecho constitucionalmente reconocido ( artículo 33 CE ), concebido ampliamente en nuestro ordenamiento jurídico, sin más limitaciones que las establecidas legal o convencionalmente que, en todo caso, deben ser interpretadas de un modo restrictivo. No obstante, en el ámbito de la propiedad horizontal, se considera posible y aceptable establecer limitaciones o prohibiciones a la propiedad, que atienden a la protección del interés general de la comunidad. Dentro de estas limitaciones se encuentra la prohibición de realizar determinadas actividades o el cambio de uso del inmueble, pero para su efectividad deben constar de manera expresa y, para poder tener eficacia frente a terceros, deben aparecer inscritas en el Registro de la Propiedad.

»(ii) También es doctrina de esta Sala (sentencia 30 de diciembre de 2010 ; 23 de febrero de 2006 y 20 de octubre de 2008 ) considerar que la mera descripción del inmueble no supone una limitación del uso o de las facultades dominicales, sino que la eficacia de una prohibición de esta naturaleza exige de una estipulación clara y precisa que la establezca. Así lo reconocía la sentencia de 21 de diciembre de 1993 .

»Los copropietarios no pueden verse privados de la utilización de su derecho a la propiedad como consideren más adecuado, a no ser que este uso no (sic) esté legalmente prohibido o que el cambio de destino aparezca expresamente limitado por el régimen de dicha propiedad horizontal, su título constitutivo o su regulación estatutaria.

»Es por ello por lo que la citada sentencia 728/2011, de 24 de octubre , afirma que: "Se reitera como doctrina jurisprudencial que las limitaciones o prohibiciones referidas a la alteración del uso de un inmueble en el ámbito de la propiedad horizontal exigen, para que sean eficaces, que consten de manera expresa".

»(iii) La interpretación de las limitaciones, y ello es relevante para el recurso, debe ser siempre de carácter restrictivo, como cualquier menoscabo del derecho de propiedad, siendo contundente la jurisprudencia ( sentencias de 6 de febrero de 1989 ; 7 de febrero de 1989 ; de 24 de julio de 1992 ; de 29 de febrero de 2000 ; de 21 de abril de 1997 ».

En este mismo sentido, la STS 929/2008, de 20 de octubre , proclamó, con respecto al carácter vinculante de la descripción del destino de los pisos o locales, que:

«[l]a mera descripción no supone limitación del uso o de las facultades dominicales, pues para ello deviene necesaria una cláusula o regla precisa y concreta, con obligación para los comuneros de su cumplimiento [...] y a ninguno de ellos se le puede privar de la utilización de su derecho de propiedad como considere oportuno, siempre que el destino elegido no esté prohibido singularmente en aquellos documentos" ( STS de 23 febrero 2006 , que sigue la doctrina sentada en las de 21-12-1993, 5-3-1998 y que resulta confirmada por las de 19-5-2006 y 20-9-2007)».

Se insiste en ello, en la STS 123/2006, de 23 de febrero , en la que estableció:

«En el título constitutivo y los estatutos se hace constar de ordinario el uso y destino del edificio, pero esta mera descripción no supone limitación del uso o de las facultades dominicales, pues para ello deviene necesaria una cláusula o regla precisa y concreta, con obligación para los comuneros de su cumplimiento, tanto para los fundadores de la Comunidad, como para los titulares posteriores, y a ninguno de ellos se le puede privar de la utilización de su derecho de propiedad como considere oportuno, siempre que el destino elegido no esté prohibido singularmente en aquellos documentos».

En este sentido, en la STS 1214/1993, de 21 de diciembre , pese a la previsión del destino a almacén y garaje del bajo del edificio, se consideró legítimo el cambio de destino del propietario a taller de reparación de automóviles, chapa y pintura.

En la STS 929/2008, de 20 de octubre , se reputó conforme a derecho, pese al destino consignado a vivienda, la dedicación a una actividad médica.

En el caso enjuiciado por la STS 123/2006, de 23 de febrero , en que constaba la previsión de destino del local a oficinas, se admitió su dedicación a gimnasio, a falta de prohibición de los estatutos.

La STS 542/2013, de 1 de octubre , consideró legítimo modificar el destino previsto a local en vivienda.

En la STS 358/2018, de 15 de junio , en un caso en el que en el título constitutivo destinaba el bajo a oficinas, consideró ajustado a derecho el cambio de destino llevado a efecto por su propietario.

Por último, la ausencia de prohibición al respecto determinó, en la STS 264/2025, de 18 de febrero , que no se reputase contrario a los estatutos el uso turístico, al referirse el veto estatutario exclusivamente a consultorios y clínicas de enfermedades infecto contagiosas y a fines ilegales; instalar motores o maquinarias que no sean los usuales para los servicios del hogar, actividades inmorales, incómodas o insalubres, descartadas por las sentencias de ambas instancias, u ocupar, aunque sea temporalmente, los elementos comunes.

Ahora bien, por ejemplo, en sentencia 729/2014, de 3 de diciembre , que se reproduce en la más reciente 1643/2023, de 27 de noviembre , hemos señalado también que:

«1. En el ámbito de la propiedad horizontal, resulta posible el establecimiento de limitaciones o prohibiciones que en general atiendan al interés general de la comunidad. Prohibiciones estas que, como indican las sentencias de 20 de octubre de 2008 y 30 de diciembre de 2010 , citadas por la de 5 de octubre de 2013 , referidas a la realización de determinadas actividades o al cambio de uso del inmueble, que es lo sucedido en el caso del recurrente, deben constar de manera expresa...».

4.2 Examen de las circunstancias concurrentes y desestimación del recurso

Es cierto que, en este caso, se describe el destino de los pisos del inmueble: «a vivienda del titular propietario o arrendaticio, con o sin oficinas o despachos, propios de la profesión del habitante».

Ahora bien, como hemos reseñado la mera descripción del inmueble, con la indicación del destino de sus pisos o locales, no supone una limitación del uso o de las facultades dominicales, sino que su eficacia queda condicionada a que exista una prohibición fundada en una estipulación clara y precisa que la establezca; pues bien, en este caso, consta la siguiente:

«Queda especialmente prohibido: 1- Destinar los pisos y locales a consultorio o clínicas de enfermedades infecciosas, a hospederías y a fines ilegales ...».

Esta sala ha tenido la oportunidad de examinar, al conocer de otros recursos de casación, el contenido de determinadas previsiones estatutarias, y, con base en ellas, valorar su compatibilidad o incompatibilidad con el uso de alquiler turístico. La decisión de los precitados recursos exigió llevar a efecto una interpretación del contenido y significado de la previsión del título constitutivo o de la concreta norma estatutaria, que regían las relaciones de propiedad horizontal.

Así, por ejemplo, en la sentencia 1643/2023, de 27 de noviembre , la cláusula establecía con respecto a los pisos:

«[n]o podrán ejercerse actividades profesionales, empresariales, mercantiles o comerciales de ningún tipo; reservándose su uso al de carácter exclusivamente residencial».

En la STS 1671/2023, de 29 de noviembre , operaba la limitación siguiente:

«[q]ueda terminantemente prohibido la realización de actividad económica alguna en las viviendas (oficina, despacho, consulta, clínica, etc., ...) salvo que la propia subcomunidad de portal lo autorice por unanimidad previa consulta obligatoria de algún interesado».

En el supuesto enjuiciado por la STS 90/2024, de 24 de enero , la norma establecía que:

«Las viviendas se consideran como residencias familiares exclusivamente y en consecuencia no podrá desarrollarse en ellas, por sus propietarios, familiares ó inquilino ó terceras personas ninguna actividad profesional, comercial ó industrial ó cualquier otro uso no mencionado expresamente que altere el principio de "residencia familiar". Esta prohibición que se establece por deseo unánime de todos sus propietarios, será mantenida invariablemente como condición expresa en todas las transmisiones de dominio que puedan tener lugar por cesión, venta, herencia ó cualquier otra causa» (sic).

En el litigio resuelto por la STS 95/2024, de 29 de enero , la disposición señalaba:

«[l]os pisos deberán destinarse a viviendas u oficio de profesiones liberales o industriales ya establecidas. En ningún caso podrán dedicarse los pisos a Colegio, Fonda, Pensión, Clínica para hospitalización de enfermos de cualquier clase y a fines vedados por la moral (sic) o la Ley, a industria o depósitos que atenten a la comodidad o higiene de los demás condueños o a la seguridad o integridad de la finca».

En el recurso resuelto por la STS 105/2024, de 30 de enero , constaba en los estatutos que estaba prohibido:

«Cambiar el uso de la vivienda por otro distinto de su habitual y permanente, transformándola en local comercial o industrial, ni destinarla, ni aun en parte, a colegios, academias, hospederías, depósitos, agencias, talleres ni a fines vedados por la moral por la Ley».

En las precitadas sentencias, se consideró que las analizadas disposiciones estatutarias prohibían el destino turístico de los distintos pisos del edificio, al valorarse que la explotación de dicha actividad económica colisionaba con las normas de tal clase por las que se regía la comunidad vecinal, lo que se argumentó debidamente en cada una de ellas para obtener dicha conclusión.

Por su proximidad al presente caso, dado que igualmente se emplea el término hospedería, en la STS 105/2024 , señalamos que:

«Las sentencias de primera y segunda instancia interpretan que el art. 9.1 de los estatutos veda el destino de las viviendas al uso turístico, mediante la utilización de un persuasivo conjunto argumental, conforme al cual la prohibición estatutaria del destino a "hospederías" proscribe la actividad desempeñada por la sociedad demandada; puesto que si hospedería, según la RAE, es una "casa destinada al alojamiento de visitantes o viandantes, establecida por personas particulares, institutos o empresas", dentro de su contenido semántico tendría cabida la actividad de la demandada por la existencia de identidad de razón.

»[...] Por otro lado, son sinónimos de hospedería, como acción o efecto de hospedar a alguien, el "alojamiento, acogida, hospedaje, albergue, hospicio", según la misma fuente de la RAE.

»En definitiva, ejerce la demandada una actividad abierta al público, anunciada en plataformas publicitarias, cuya esencia radica en satisfacer las necesidades de alojamiento transitorio inherentes a la actividad de turismo, que no constituye, desde luego, ese uso permanente y habitual al que se refiere la norma estatutaria, y que guarda identidad de razón con la prohibición establecida de destinar los pisos a hospedería, por lo que concluir que está vedada la posibilidad de utilizarlos con destino turístico no conforma una interpretación arbitraria, ni prohibir dicho uso constituye un abuso de derecho».

Por otra parte, el destino de uso turístico está excluido del arrendamiento de vivienda según el art. 5 e) de la LAU , tras reforma por Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo. "

Partiendo de esta doctrina jurisprudencial, debemos analizar el caso de autos.

El acuerdo impugnado prohíbe, bajo la denominación genérica de «alquiler turístico», cualquier cesión temporal de uso que no tenga carácter de residencia permanente para sus ocupantes, incluidas aquellas estancias realizadas por días, semanas o meses, y así se consigna expresamente. Sin embargo, a continuación se refiere a actividades distintas, que no son equiparables:

- el alquiler turístico, que es una actividad de hospedaje abierta al público, anunciada en plataformas publicitarias, que se presta con finalidad turística, normalmente por estancias cortas y con servicios propios de alojamiento, al que se equipararía el alquiler vacacional.

- el alquiler por temporada, en el que la estancia se prolonga por un periodo limitado, como el verano, o por razones laborales, académicas o análogas; este tipo de alquiler está expresamente regulado en la LAU, no como vivienda habitual sino como arrendamiento para uso distinto del de vivienda.

- el alquiler por habitaciones, en el que cada ocupante arrienda una habitación y comparte elementos comunes, que puede formalizarse directamente por el arrendador con los arrendatarios o tratarse de un subarriendo parcial, y que puede destinarse a vivienda permanente, estando también sujeto a la LAU.

- el "coliving", fórmula en la que se arrienda un espacio privativo dentro de un inmueble con zonas y servicios comunes y que, fundamentalmente por su duración, puede operar como alquiler de habitaciones, subarriendo parcial, arrendamiento de temporada o, si concurren sus notas propias, alojamiento turístico u hospedaje.

Los Estatutos de la comunidad, que datan de 1970, prohíben instalar en los pisos "hotel, pensión, fonda o semejantes",prohibición en la que encajan, sin lugar a duda, los pisos turísticos o el alquiler vacacional, por lo que la prohibición de estas actividades ni precisa unanimidad ni altera la norma estatutaria. También el "coliving", si se explota con finalidad turística, mediante estancias de corta duración, comercialización en canales turísticos y prestación de servicios propios de alojamiento.

No ocurre lo mismo con las demás actividades contempladas en el acuerdo, cuya prohibición requeriría unanimidad al comportar una modificación estatutaria.

Por tanto, el acuerdo adoptado es parcialmente nulo, en cuanto que se extiende a supuestos distintos de lo que es estrictamente la actividad de alojamiento transitorio inherente a la actividad de turismo.

TERCERO.-Con el último motivo de impugnación de la sentencia alega la parte apelante la vulneración del artículo 16.2 LPH, considerando que el texto del acuerdo aprobado se aparta del que correspondía tratar conforme al orden del día de la convocatoria, ya que en el orden del día de la convocatoria se enuncia como primer punto "Prohibición de viviendas de uso turístico en el edificio",y el acuerdo que se adopta excede dicho asunto, ya que se pasó a debatir y votar la prohibición de cualquier actividad de alquiler que no sea la tradicional de arrendar la totalidad de la vivienda para destinarla a residencia permanente.

En relación con la interpretación que debe darse a la mención contenida en el 16.2 LPH, la sentencia del Tribunal Supremo 188/2010, de 18 de marzo, dice: "Esta Sala, en alguna ocasión, tal y como indica el recurrente en relación con las sentencias que invoca en su escrito, ha declarado que no resulta posible adoptar acuerdos en las Juntas de la Comunidad de Propietarios que no estén en el orden del día, por cuanto ello supondría burlar la voluntad de determinados copropietarios al obtener en la Junta convocada acuerdos diferentes de los señalados en dicho orden (así, sentencias de esta Sala de fechas 31 de noviembre de 1991 , 27 de julio de 1993 y 26 de junio de 1995 , dictadas en recursos nº 2448/1989 , 209/1991 y 406/1992 respectivamente). Pero también es verdad que, con posterioridad, esta Sala ha fijado una interpretación más ajustada a las previsiones legislativas del artículo 16.2 de la Ley de Propiedad Horizontal , de tal forma que se distingue entre "aquéllas ilegalidades que por afectar estrictamente al régimen de propiedad horizontal se encuentran sometidas a la normativa del art. 16.4 LPH y a las que, por ende, es aplicable la sanción por el transcurso del plazo de caducidad, de aquellas otras infracciones que por atentar a la esencia de la institución, contravenir disposiciones imperativas o prohibitivas sin estar legalmente previsto un efecto distinto, o conculcar las reglas de la moral o el orden público, o implicar fraude de ley, determinan la nulidad radical e insubsanable " (en este sentido, Sentencias de 10 de marzo de 1997 , 5 de mayo de 2000 , 14 de febrero de 2002 , 10 de noviembre de 2004 , 30 de diciembre de 2005 y 20 de noviembre de 2006 , entre otras, en recursos nº1183/1993 , 2246/1995 , 2984/1996 , 3047/1998 , 1786/1999 y 4775/1999 , respectivamente). Conforme a dicha doctrina jurisprudencial, en el caso concreto, no podría apreciarse que los acuerdos objeto de impugnación estén viciados de nulidad radical, ni siquiera de anulabilidad, y ello por cuanto, tal y como declaró la citada sentencia de 14 de febrero de 2002 , recogiendo el criterio contenido en la sentencia de 16 de abril de 1993 , "ni del espíritu del art. 15 de la Ley sobre Propiedad Horizontal , en su texto vigente, tras la Ley de 23 de febrero de 1988, puede entenderse que exista un auténtico derecho de información a favor de los copropietarios, como ocurre en el ámbito de las sociedades anónimas, bastando con hacer constar las materias a tratar en la Junta que se convoca, sin que se exija con rigor la exposición previa de todos los datos o medios de conocimiento precisos para la participación y, en su caso, deliberación de los interesados. De esta manera, no conforma el precepto una exigencia particularizada y detallista de los temas a decidir en la asamblea".

Por ese criterio de flexibilidad, se viene entendiendo que, una vez se ha expresado con claridad el extremo a debatir, no es necesario que el orden del día desglose o detalle exhaustivamente todos los aspectos sobre los que se pueda discutir, pues la Junta puede tratar cualquier cuestión que resulte consecuencia directa de lo expresado en el orden del día. En este sentido, la SAP de Madrid, sección 21, 97/2021 de 12 de abril, se remite a la de León de 7 de abril de 2014 ( ROJ: SAP LE 323/2014), con cita de la STS de 14 de febrero de 2002: "no es necesario que la relación de asuntos a tratar sea detallada, minuciosa y exhaustiva, con previsión de todas las posibles derivaciones que puedan surgir al tratar de un tema, debiendo, por el contrario, entenderse incluidos en el orden del día todos los acuerdos que tengan una relación directa con los asuntos indicados en la convocatoria; por lo que en cada caso en concreto habrá de examinar y decidir si los acuerdos adoptados se encuentran incluidos en el orden del día de la convocatoria, con frecuencia redactado en términos más generales",y añade que "basta con que se informe de la materia o cuestión a tratar en la Junta y que el acuerdo que se alcance no se aparte significativamente de la misma".

Por tanto, para que la redacción del punto primero sea legal y suficiente, basta con una referencia genérica al tema a debatir, que no es otro que la prohibición de determinadas actividades relativas al arrendamiento de las viviendas de la comunidad, con lo cual el contenido del punto del orden del día es suficiente. Con la lectura del orden del día, cualquier comunero podía tener idea de las cuestiones que se iban a debatir y decidir sobre su asistencia a la Junta.

CUARTO.-Por tanto, procede declarar la nulidad parcial del acuerdo impugnado en cuanto "limita y/o prohíbe" el uso de los pisos privativos del edificio para alquiler por temporada y alquiler por habitaciones, al tratarse de categorías jurídicas reguladas en la LAU, distintas del alquiler turístico, cuya limitación o prohibición exige unanimidad al implicar modificación de los estatutos.

QUINTO.-La estimación parcial de la demanda implica que no se haga condena al pago de las costas, de conformidad con el artículo 394 LEC.

La estimación del recurso de apelación conlleva que no se haga imposición de las costas de la segunda instancia, en aplicación del artículo 398 LEC.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

PRIMERO.-Se recurre en apelación la sentencia que ha desestimado la demanda por la que los propietarios de las viviendas NUM000 y NUM001 y del local oficina de la NUM002 planta del edificio sito en la DIRECCION000 de Madrid impugnan el acuerdo adoptado en el punto primero de la Junta General de la Comunidad de 14 de septiembre de 2022 sobre prohibición de viviendas de uso turístico en el edificio.

El acuerdo adoptado es del tenor literal siguiente: "Limitar y/o prohibir el uso de los pisos privativos del edificio como viviendas de uso turístico, entendiendo por tales todo tipo de cesión temporal de uso que no tiene carácter de residencia permanente para los usuarios, cuyas estancias se efectúan por días, semanas o meses, comprendiendo todas las formas de explotación tanto de alquiler vacacional, por temporada, alquiler por habitaciones, "coliving", o cualquier otra denominación semejante"

La sentencia desestima la demanda al rechazar que el acuerdo adoptado no coincidiera con el correspondiente punto del orden del día o que implicara una modificación estatutaria que exigiera su aprobación por unanimidad.

El recurso de apelación se articula con arreglo a los siguientes motivos, precedidos de un "previo" (antecedentes) carente de eficacia impugnatoria:

Primero: Vulneración del artículo 17.6 de la Ley de Propiedad Horizontal. El Acuerdo impugnado no se aprobó por unanimidad sino por mayoría (I).

Segundo: Vulneración del artículo 17.6 de la Ley de Propiedad Horizontal. El Acuerdo impugnado no se aprobó por unanimidad sino por mayoría (II).

Tercero: Vulneración del artículo 17.6 de la Ley de Propiedad Horizontal. El Acuerdo impugnado no se aprobó por unanimidad sino por mayoría (III).

Cuarto: Vulneración del artículo 16.2 de la Ley de Propiedad Horizontal. El texto del Acuerdo aprobado se aparta del inicialmente propuesto y del que correspondía tratar conforme al título del punto 1 del Orden del día de la convocatoria.

La parte demandada apelada interesa la desestimación del recurso y la confirmación de la sentencia de instancia.

Los tres primeros motivos se resolverán conjuntamente.

SEGUNDO.-El argumento central en que se sustentan los tres primeros motivos del recurso es que el acuerdo fue adoptado por mayoría y no por unanimidad, pese a que comporta una modificación del título constitutivo, establece una prohibición absoluta de la actividad y no una mera limitación, y comprende una amplia variedad de modalidades de arrendamiento, no solo la actividad turística prevista en el artículo 5.e) de la LAU.

Las cuestiones suscitadas por la parte apelante quedan resueltas por las recientes STS 1232/2024 y 1233/2024, ambas del 3 de octubre, y 642/2026, del 28 de abril.

La primera de las sentencias establece lo siguiente:

"SEXTO.- Decisión de la Sala. El art. 17.12 LPH permite la prohibición de la actividad de alquileres turísticos si el acuerdo se adopta por la doble mayoría de tres quintos

1.- El art. 17 LPH establece las reglas por las que se tomarán los acuerdos para decidir los asuntos de interés de la comunidad en atención a su naturaleza (instalación de infraestructuras comunes para el acceso a los servicios de telecomunicación; realización de obras o establecimiento de nuevos servicios con la finalidad de supresión de barreras arquitectónicas; realización de obras o actuaciones que contribuyan a la mejora de la eficiencia energética; establecimiento o supresión de los servicios de portería, conserjería, vigilancia u otros comunes de interés general; instalación de puntos de recarga de vehículos eléctricos para uso privado en el aparcamiento del edificio; acuerdos que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo o en los estatutos; uso de los pisos para alquiler turístico, entre otros), con el establecimiento de las mayorías precisas para la adopción de dichos acuerdos.

2.- La cuestión controvertida, que constituye el objeto de este proceso y del recurso de casación, consiste en determinar si la expresión normativa del art. 17.12 LPH , referente al «acuerdo por el que se limite o condicione el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos », permite la prohibición de tal destino. O si, por el contrario, una decisión de tal clase constituye un acto jurídico contra legem (contra lo dispuesto en la ley), impugnable por la vía del art. 18 LPH ; toda vez que, de acuerdo con la interpretación literal por la que opta la sentencia recurrida, «condicionar» o «limitar» no comprende prohibir.

Cabe precisar que no nos encontramos ante un supuesto de interpretación de una norma estatutaria bajo los condicionantes restrictivos antes explicitados con la oportuna cita jurisprudencial, sino ante la interpretación de un concreto precepto legal, a los efectos de dilucidar si la nueva redacción del art. 17.12 LPH permite a la comunidad de vecinos adoptar un acuerdo, por las mayorías explicitadas, que vede el uso de alquiler turístico.

3.- Conforme a lo dispuesto en el art. 3.1 CC , la interpretación de las normas jurídicas deberá llevarse a efecto «según el sentido propio de sus palabras, en relación con el contexto, los antecedentes históricos y legislativos, y la realidad social del tiempo en que han de ser aplicadas, atendiendo fundamentalmente al espíritu y finalidad de aquellas». Es decir, conforme a los tradicionales criterios literal, sistemático, histórico, sociológico y teleológico, que no conforman un numerus clausus que vede la posibilidad de acudir a otros criterios interpretativos.

En cualquier caso, el precepto otorga preeminencia al espíritu y finalidad pretendida por la norma, que se identifica con la ratio o razón de ser que la justifica, lo que conduce a que el intérprete no deba detenerse en la mera exégesis gramatical, sino prestar atención a los otros criterios del art. 3.1 del CC , entre los que destaca la prevalencia del teleológico o fin de la norma; es decir, el «por qué» y «para qué» fue dictada.

La sentencia de esta sala 149/1983, de 15 de marzo , señaló al respecto que:

«[...]" la interpretación de los preceptos positivos - sentencia de veinticuatro de enero de mil novecientos setenta - debe ser obtenida, como proclama la sentencia de catorce de octubre de mil novecientos sesenta y cinco , no sólo de la letra estricta del texto, sino teniendo en cuenta su sentido lógico- que busca el espíritu y sentido, así como la finalidad de la Ley ...».

Por su parte, la sentencia 519/1991, de 2 de julio , enseña que el espíritu y finalidad de la norma no son:

«[...] un mero elemento de interpretación, sino la clave fundamental para orientar aquélla; de antiguo ha sentado la doctrina de esta Sala la insuficiencia del criterio literal en la interpretación de la norma jurídica y así dice la sentencia de 23 de marzo de 1950 "que si bien en materia de interpretación de las normas legales es preciso partir de la literalidad de su texto, no puede menos de tenerse en cuenta el valor del resultado, a fin de que tal interpretación conduzca a una consecuencia racional en el orden lógico».

4.- Desde un punto de vista semántico, la expresión legal «limite o condicione» establece dos supuestos distintos y alternativos, uno de menor intensidad (el condicionamiento) y otro de mayor alcance (la limitación), y dentro de esta última nada impide que la limitación pueda llegar a la prohibición de la actividad.

Según el Diccionario de la Real Academia de la Lengua, «limitar» no solo significa «poner límites a algo», sino también, «fijar la extensión que pueden tener la autoridad o los derechos y facultades de alguien». Es decir, la posibilidad de limitación conferida legalmente a las comunidades de propietarios de limitar la actividad de pisos turísticos en el inmueble puede suponer también su completa prohibición, que sería el máximo del límite.

Interpretación gramatical que queda reforzada por el significado de «límite» en el Diccionario Panhispánico del Español Jurídico: «Delimitación de un territorio, de un derecho o del ámbito de las competencias administrativas o jurisdiccionales». Lo que ha hecho el legislador es permitir que las comunidades puedan delimitar el ejercicio de la actividad de pisos turísticos, lo que, en su caso, incluye la posibilidad de su prohibición.

5.- En cuanto a la interpretación teleológica, a los efectos de determinar la finalidad pretendida por las leyes, la jurisprudencia suele acudir a sus preámbulos o exposiciones de motivos, en tanto en cuanto constituyen un instrumento privilegiado para desvelar la razón de ser de su regulación normativa ( sentencias 205/2001, de 27 de febrero ; 877/2024, de 19 de junio ; 929/2024, de 1 de julio ; y 1015/2024, de 17 de julio , entre otras muchas).

El preámbulo del RDL 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, justifica precisamente la urgencia de su aprobación con fundamento en las dificultades de los ciudadanos de acceso a la vivienda en régimen de alquiler, así como por haberse generado, en los últimos tiempos, un notorio incremento de las rentas, y, consecuentemente, de los porcentajes de esfuerzo de los ingresos familiares para cubrir las necesidades de habitación; y así señala:

«No cabe duda de que, aunque pueden existir diversos factores que explican este incremento de los precios, el fenómeno creciente del alquiler turístico de vivienda a través de plataformas p2p incide en un contexto en el que, además, la demanda de vivienda en alquiler está creciendo con intensidad».

Y añade que:

«En materia de viviendas de uso turístico, también se recoge en el título II una reforma del régimen de propiedad horizontal que explicita la mayoría cualificada necesaria para que las comunidades de propietarios puedan limitar o condicionar el ejercicio de la actividad, o establecer cuotas especiales o incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda, en el marco de la normativa sectorial que regule el ejercicio de esta actividad y del régimen de usos establecido por los instrumentos de ordenación urbanística y territorial».

Conforme a estas intenciones expresas del legislador, el espíritu y finalidad de la norma no es contrario, sino que propicia precisamente la interpretación de que la limitación de la actividad del alquiler turístico comprenda su prohibición. La voluntad del legislador es proclive a favor del arrendamiento residencial frente al alquiler turístico, que se pretende restringir con la finalidad de incrementar el parque de viviendas para la venta y arrendamiento, con la natural repercusión sobre los precios y correlativa reducción del esfuerzo de las economías familiares. Condicionar o restringir el ejercicio de aquella actividad no soluciona, al menos, en la misma medida, la problemática de las dificultades de acceso a la vivienda, que se pretenden corregir por medio de tal disposición normativa.

6.- Por otra parte, atribuir dichas facultades a los propietarios encuentra su fundamento en la consideración de que el desarrollo de una actividad de tal clase puede generar molestias y perjuicios -de ahí la posibilidad de condicionarla o restringirla que nadie cuestiona, puesto que si se tratase de una actividad meramente inocua la modificación carecería de sentido- que la realidad social constata, especialmente en zonas de mayor incidencia turística, en las que el ocio difícilmente se concilia con el descanso de los ocupantes de las viviendas con fines residenciales, que son, en su caso, quienes adoptarán el acuerdo limitativo, siempre que reúnan la mayoría cualificada de los 3/5 del número de propietarios y cuotas de participación impuesta por la ley, que respeta la regla de la proporcionalidad de la medida en cuanto a los intereses en conflicto.

7.- Tampoco consideramos que las únicas posibilidades que el art. 17.12 LPH oferta a los propietarios con respecto a las molestias y perjuicios derivados del alquiler turístico sean las del art. 7.2 LPH ; es decir, una vez producidos, reaccionar frente a ellos a través de lo dispuesto en este precepto, cuando las propias normas estatutarias posibilitan vedar de antemano determinadas actividades que permitan delimitar a los copropietarios la finalidad fundamentalmente residencial de sus inmuebles, sin que la vida vecinal se vea alterada por actividades económicas que la experiencia demuestra introducen un elemento perturbador en la convivencia comunitaria.

En este sentido, los intereses de la colectividad expuestos en el RDL 7/2019, y los generales de los propietarios de los pisos y locales, convergen en cuanto a la problemática derivada del alquiler turístico, siempre que concurran los presupuestos del art. 17.12 LPH , que operan como excepción al régimen de la unanimidad. Como ya se ha expuesto, el Tribunal Constitucional ha reconocido que las restricciones legales o estatutarias al derecho de goce de los pisos en comunidades de vecinos no son, por sí mismas, contrarias al art. 33 CE , siempre que obedezcan a la función social de la propiedad privada ( SSTC 301/1993, de 21 de octubre , y 28/1999, de 8 de marzo ). Dentro de esta función social, es una aspiración legítima de una comunidad de propietarios la evitación de potenciales molestias para el resto de los vecinos ( art. 7.2 LPH ) y de posibles conflictos de convivencia entre los propietarios y los indeterminados y ocasionales usuarios de uno o varios de los departamentos.

8.- Finalmente, el art. 17.12 LPH supone una excepción a la regla de la unanimidad (cada vez más en retroceso, tras las últimas reformas legales, como demuestra la modificación de la LPH por el Real Decreto-ley 8/2023, de 27 de diciembre), al introducir la doble mayoría de tres quintos, por lo que sería contradictorio someter la prohibición de los alquileres turísticos al régimen de unanimidad, puesto que ello sería tanto como hacerla imposible, ya que bastaría el voto en contra del propietario del piso en el que se pretende ejercer la actividad para impedirlo."

Por su parte, la reciente sentencia 642/2026, del 28 de abril, se expresa en los siguientes términos:

"4.1 La jurisprudencia de la sala sobre las facultades dominicales de los titulares de los pisos y locales sometidos al régimen de propiedad horizontal.

Esta sala ha reconocido la legalidad de la limitación de las facultades dominicales de los propietarios de los distintos pisos y locales de un edificio sometido al régimen de propiedad horizontal.

En este sentido, nos expresamos, por ejemplo, en la sentencia 358/2018, de 15 de junio , cuya doctrina ratifican las más recientes sentencias 1671/2023, de 29 de noviembre ; 1232 y 1233/2024, de 3 de octubre , y 264/2025, de 18 de febrero , que aborda la temática relativa a la eficacia de las limitaciones o prohibiciones referidas al uso de un inmueble sometido a tal régimen jurídico; y así señalamos en aquella resolución:

«(i) El derecho a la propiedad privada constituye un derecho constitucionalmente reconocido ( artículo 33 CE ), concebido ampliamente en nuestro ordenamiento jurídico, sin más limitaciones que las establecidas legal o convencionalmente que, en todo caso, deben ser interpretadas de un modo restrictivo. No obstante, en el ámbito de la propiedad horizontal, se considera posible y aceptable establecer limitaciones o prohibiciones a la propiedad, que atienden a la protección del interés general de la comunidad. Dentro de estas limitaciones se encuentra la prohibición de realizar determinadas actividades o el cambio de uso del inmueble, pero para su efectividad deben constar de manera expresa y, para poder tener eficacia frente a terceros, deben aparecer inscritas en el Registro de la Propiedad.

»(ii) También es doctrina de esta Sala (sentencia 30 de diciembre de 2010 ; 23 de febrero de 2006 y 20 de octubre de 2008 ) considerar que la mera descripción del inmueble no supone una limitación del uso o de las facultades dominicales, sino que la eficacia de una prohibición de esta naturaleza exige de una estipulación clara y precisa que la establezca. Así lo reconocía la sentencia de 21 de diciembre de 1993 .

»Los copropietarios no pueden verse privados de la utilización de su derecho a la propiedad como consideren más adecuado, a no ser que este uso no (sic) esté legalmente prohibido o que el cambio de destino aparezca expresamente limitado por el régimen de dicha propiedad horizontal, su título constitutivo o su regulación estatutaria.

»Es por ello por lo que la citada sentencia 728/2011, de 24 de octubre , afirma que: "Se reitera como doctrina jurisprudencial que las limitaciones o prohibiciones referidas a la alteración del uso de un inmueble en el ámbito de la propiedad horizontal exigen, para que sean eficaces, que consten de manera expresa".

»(iii) La interpretación de las limitaciones, y ello es relevante para el recurso, debe ser siempre de carácter restrictivo, como cualquier menoscabo del derecho de propiedad, siendo contundente la jurisprudencia ( sentencias de 6 de febrero de 1989 ; 7 de febrero de 1989 ; de 24 de julio de 1992 ; de 29 de febrero de 2000 ; de 21 de abril de 1997 ».

En este mismo sentido, la STS 929/2008, de 20 de octubre , proclamó, con respecto al carácter vinculante de la descripción del destino de los pisos o locales, que:

«[l]a mera descripción no supone limitación del uso o de las facultades dominicales, pues para ello deviene necesaria una cláusula o regla precisa y concreta, con obligación para los comuneros de su cumplimiento [...] y a ninguno de ellos se le puede privar de la utilización de su derecho de propiedad como considere oportuno, siempre que el destino elegido no esté prohibido singularmente en aquellos documentos" ( STS de 23 febrero 2006 , que sigue la doctrina sentada en las de 21-12-1993, 5-3-1998 y que resulta confirmada por las de 19-5-2006 y 20-9-2007)».

Se insiste en ello, en la STS 123/2006, de 23 de febrero , en la que estableció:

«En el título constitutivo y los estatutos se hace constar de ordinario el uso y destino del edificio, pero esta mera descripción no supone limitación del uso o de las facultades dominicales, pues para ello deviene necesaria una cláusula o regla precisa y concreta, con obligación para los comuneros de su cumplimiento, tanto para los fundadores de la Comunidad, como para los titulares posteriores, y a ninguno de ellos se le puede privar de la utilización de su derecho de propiedad como considere oportuno, siempre que el destino elegido no esté prohibido singularmente en aquellos documentos».

En este sentido, en la STS 1214/1993, de 21 de diciembre , pese a la previsión del destino a almacén y garaje del bajo del edificio, se consideró legítimo el cambio de destino del propietario a taller de reparación de automóviles, chapa y pintura.

En la STS 929/2008, de 20 de octubre , se reputó conforme a derecho, pese al destino consignado a vivienda, la dedicación a una actividad médica.

En el caso enjuiciado por la STS 123/2006, de 23 de febrero , en que constaba la previsión de destino del local a oficinas, se admitió su dedicación a gimnasio, a falta de prohibición de los estatutos.

La STS 542/2013, de 1 de octubre , consideró legítimo modificar el destino previsto a local en vivienda.

En la STS 358/2018, de 15 de junio , en un caso en el que en el título constitutivo destinaba el bajo a oficinas, consideró ajustado a derecho el cambio de destino llevado a efecto por su propietario.

Por último, la ausencia de prohibición al respecto determinó, en la STS 264/2025, de 18 de febrero , que no se reputase contrario a los estatutos el uso turístico, al referirse el veto estatutario exclusivamente a consultorios y clínicas de enfermedades infecto contagiosas y a fines ilegales; instalar motores o maquinarias que no sean los usuales para los servicios del hogar, actividades inmorales, incómodas o insalubres, descartadas por las sentencias de ambas instancias, u ocupar, aunque sea temporalmente, los elementos comunes.

Ahora bien, por ejemplo, en sentencia 729/2014, de 3 de diciembre , que se reproduce en la más reciente 1643/2023, de 27 de noviembre , hemos señalado también que:

«1. En el ámbito de la propiedad horizontal, resulta posible el establecimiento de limitaciones o prohibiciones que en general atiendan al interés general de la comunidad. Prohibiciones estas que, como indican las sentencias de 20 de octubre de 2008 y 30 de diciembre de 2010 , citadas por la de 5 de octubre de 2013 , referidas a la realización de determinadas actividades o al cambio de uso del inmueble, que es lo sucedido en el caso del recurrente, deben constar de manera expresa...».

4.2 Examen de las circunstancias concurrentes y desestimación del recurso

Es cierto que, en este caso, se describe el destino de los pisos del inmueble: «a vivienda del titular propietario o arrendaticio, con o sin oficinas o despachos, propios de la profesión del habitante».

Ahora bien, como hemos reseñado la mera descripción del inmueble, con la indicación del destino de sus pisos o locales, no supone una limitación del uso o de las facultades dominicales, sino que su eficacia queda condicionada a que exista una prohibición fundada en una estipulación clara y precisa que la establezca; pues bien, en este caso, consta la siguiente:

«Queda especialmente prohibido: 1- Destinar los pisos y locales a consultorio o clínicas de enfermedades infecciosas, a hospederías y a fines ilegales ...».

Esta sala ha tenido la oportunidad de examinar, al conocer de otros recursos de casación, el contenido de determinadas previsiones estatutarias, y, con base en ellas, valorar su compatibilidad o incompatibilidad con el uso de alquiler turístico. La decisión de los precitados recursos exigió llevar a efecto una interpretación del contenido y significado de la previsión del título constitutivo o de la concreta norma estatutaria, que regían las relaciones de propiedad horizontal.

Así, por ejemplo, en la sentencia 1643/2023, de 27 de noviembre , la cláusula establecía con respecto a los pisos:

«[n]o podrán ejercerse actividades profesionales, empresariales, mercantiles o comerciales de ningún tipo; reservándose su uso al de carácter exclusivamente residencial».

En la STS 1671/2023, de 29 de noviembre , operaba la limitación siguiente:

«[q]ueda terminantemente prohibido la realización de actividad económica alguna en las viviendas (oficina, despacho, consulta, clínica, etc., ...) salvo que la propia subcomunidad de portal lo autorice por unanimidad previa consulta obligatoria de algún interesado».

En el supuesto enjuiciado por la STS 90/2024, de 24 de enero , la norma establecía que:

«Las viviendas se consideran como residencias familiares exclusivamente y en consecuencia no podrá desarrollarse en ellas, por sus propietarios, familiares ó inquilino ó terceras personas ninguna actividad profesional, comercial ó industrial ó cualquier otro uso no mencionado expresamente que altere el principio de "residencia familiar". Esta prohibición que se establece por deseo unánime de todos sus propietarios, será mantenida invariablemente como condición expresa en todas las transmisiones de dominio que puedan tener lugar por cesión, venta, herencia ó cualquier otra causa» (sic).

En el litigio resuelto por la STS 95/2024, de 29 de enero , la disposición señalaba:

«[l]os pisos deberán destinarse a viviendas u oficio de profesiones liberales o industriales ya establecidas. En ningún caso podrán dedicarse los pisos a Colegio, Fonda, Pensión, Clínica para hospitalización de enfermos de cualquier clase y a fines vedados por la moral (sic) o la Ley, a industria o depósitos que atenten a la comodidad o higiene de los demás condueños o a la seguridad o integridad de la finca».

En el recurso resuelto por la STS 105/2024, de 30 de enero , constaba en los estatutos que estaba prohibido:

«Cambiar el uso de la vivienda por otro distinto de su habitual y permanente, transformándola en local comercial o industrial, ni destinarla, ni aun en parte, a colegios, academias, hospederías, depósitos, agencias, talleres ni a fines vedados por la moral por la Ley».

En las precitadas sentencias, se consideró que las analizadas disposiciones estatutarias prohibían el destino turístico de los distintos pisos del edificio, al valorarse que la explotación de dicha actividad económica colisionaba con las normas de tal clase por las que se regía la comunidad vecinal, lo que se argumentó debidamente en cada una de ellas para obtener dicha conclusión.

Por su proximidad al presente caso, dado que igualmente se emplea el término hospedería, en la STS 105/2024 , señalamos que:

«Las sentencias de primera y segunda instancia interpretan que el art. 9.1 de los estatutos veda el destino de las viviendas al uso turístico, mediante la utilización de un persuasivo conjunto argumental, conforme al cual la prohibición estatutaria del destino a "hospederías" proscribe la actividad desempeñada por la sociedad demandada; puesto que si hospedería, según la RAE, es una "casa destinada al alojamiento de visitantes o viandantes, establecida por personas particulares, institutos o empresas", dentro de su contenido semántico tendría cabida la actividad de la demandada por la existencia de identidad de razón.

»[...] Por otro lado, son sinónimos de hospedería, como acción o efecto de hospedar a alguien, el "alojamiento, acogida, hospedaje, albergue, hospicio", según la misma fuente de la RAE.

»En definitiva, ejerce la demandada una actividad abierta al público, anunciada en plataformas publicitarias, cuya esencia radica en satisfacer las necesidades de alojamiento transitorio inherentes a la actividad de turismo, que no constituye, desde luego, ese uso permanente y habitual al que se refiere la norma estatutaria, y que guarda identidad de razón con la prohibición establecida de destinar los pisos a hospedería, por lo que concluir que está vedada la posibilidad de utilizarlos con destino turístico no conforma una interpretación arbitraria, ni prohibir dicho uso constituye un abuso de derecho».

Por otra parte, el destino de uso turístico está excluido del arrendamiento de vivienda según el art. 5 e) de la LAU , tras reforma por Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo. "

Partiendo de esta doctrina jurisprudencial, debemos analizar el caso de autos.

El acuerdo impugnado prohíbe, bajo la denominación genérica de «alquiler turístico», cualquier cesión temporal de uso que no tenga carácter de residencia permanente para sus ocupantes, incluidas aquellas estancias realizadas por días, semanas o meses, y así se consigna expresamente. Sin embargo, a continuación se refiere a actividades distintas, que no son equiparables:

- el alquiler turístico, que es una actividad de hospedaje abierta al público, anunciada en plataformas publicitarias, que se presta con finalidad turística, normalmente por estancias cortas y con servicios propios de alojamiento, al que se equipararía el alquiler vacacional.

- el alquiler por temporada, en el que la estancia se prolonga por un periodo limitado, como el verano, o por razones laborales, académicas o análogas; este tipo de alquiler está expresamente regulado en la LAU, no como vivienda habitual sino como arrendamiento para uso distinto del de vivienda.

- el alquiler por habitaciones, en el que cada ocupante arrienda una habitación y comparte elementos comunes, que puede formalizarse directamente por el arrendador con los arrendatarios o tratarse de un subarriendo parcial, y que puede destinarse a vivienda permanente, estando también sujeto a la LAU.

- el "coliving", fórmula en la que se arrienda un espacio privativo dentro de un inmueble con zonas y servicios comunes y que, fundamentalmente por su duración, puede operar como alquiler de habitaciones, subarriendo parcial, arrendamiento de temporada o, si concurren sus notas propias, alojamiento turístico u hospedaje.

Los Estatutos de la comunidad, que datan de 1970, prohíben instalar en los pisos "hotel, pensión, fonda o semejantes",prohibición en la que encajan, sin lugar a duda, los pisos turísticos o el alquiler vacacional, por lo que la prohibición de estas actividades ni precisa unanimidad ni altera la norma estatutaria. También el "coliving", si se explota con finalidad turística, mediante estancias de corta duración, comercialización en canales turísticos y prestación de servicios propios de alojamiento.

No ocurre lo mismo con las demás actividades contempladas en el acuerdo, cuya prohibición requeriría unanimidad al comportar una modificación estatutaria.

Por tanto, el acuerdo adoptado es parcialmente nulo, en cuanto que se extiende a supuestos distintos de lo que es estrictamente la actividad de alojamiento transitorio inherente a la actividad de turismo.

TERCERO.-Con el último motivo de impugnación de la sentencia alega la parte apelante la vulneración del artículo 16.2 LPH, considerando que el texto del acuerdo aprobado se aparta del que correspondía tratar conforme al orden del día de la convocatoria, ya que en el orden del día de la convocatoria se enuncia como primer punto "Prohibición de viviendas de uso turístico en el edificio",y el acuerdo que se adopta excede dicho asunto, ya que se pasó a debatir y votar la prohibición de cualquier actividad de alquiler que no sea la tradicional de arrendar la totalidad de la vivienda para destinarla a residencia permanente.

En relación con la interpretación que debe darse a la mención contenida en el 16.2 LPH, la sentencia del Tribunal Supremo 188/2010, de 18 de marzo, dice: "Esta Sala, en alguna ocasión, tal y como indica el recurrente en relación con las sentencias que invoca en su escrito, ha declarado que no resulta posible adoptar acuerdos en las Juntas de la Comunidad de Propietarios que no estén en el orden del día, por cuanto ello supondría burlar la voluntad de determinados copropietarios al obtener en la Junta convocada acuerdos diferentes de los señalados en dicho orden (así, sentencias de esta Sala de fechas 31 de noviembre de 1991 , 27 de julio de 1993 y 26 de junio de 1995 , dictadas en recursos nº 2448/1989 , 209/1991 y 406/1992 respectivamente). Pero también es verdad que, con posterioridad, esta Sala ha fijado una interpretación más ajustada a las previsiones legislativas del artículo 16.2 de la Ley de Propiedad Horizontal , de tal forma que se distingue entre "aquéllas ilegalidades que por afectar estrictamente al régimen de propiedad horizontal se encuentran sometidas a la normativa del art. 16.4 LPH y a las que, por ende, es aplicable la sanción por el transcurso del plazo de caducidad, de aquellas otras infracciones que por atentar a la esencia de la institución, contravenir disposiciones imperativas o prohibitivas sin estar legalmente previsto un efecto distinto, o conculcar las reglas de la moral o el orden público, o implicar fraude de ley, determinan la nulidad radical e insubsanable " (en este sentido, Sentencias de 10 de marzo de 1997 , 5 de mayo de 2000 , 14 de febrero de 2002 , 10 de noviembre de 2004 , 30 de diciembre de 2005 y 20 de noviembre de 2006 , entre otras, en recursos nº1183/1993 , 2246/1995 , 2984/1996 , 3047/1998 , 1786/1999 y 4775/1999 , respectivamente). Conforme a dicha doctrina jurisprudencial, en el caso concreto, no podría apreciarse que los acuerdos objeto de impugnación estén viciados de nulidad radical, ni siquiera de anulabilidad, y ello por cuanto, tal y como declaró la citada sentencia de 14 de febrero de 2002 , recogiendo el criterio contenido en la sentencia de 16 de abril de 1993 , "ni del espíritu del art. 15 de la Ley sobre Propiedad Horizontal , en su texto vigente, tras la Ley de 23 de febrero de 1988, puede entenderse que exista un auténtico derecho de información a favor de los copropietarios, como ocurre en el ámbito de las sociedades anónimas, bastando con hacer constar las materias a tratar en la Junta que se convoca, sin que se exija con rigor la exposición previa de todos los datos o medios de conocimiento precisos para la participación y, en su caso, deliberación de los interesados. De esta manera, no conforma el precepto una exigencia particularizada y detallista de los temas a decidir en la asamblea".

Por ese criterio de flexibilidad, se viene entendiendo que, una vez se ha expresado con claridad el extremo a debatir, no es necesario que el orden del día desglose o detalle exhaustivamente todos los aspectos sobre los que se pueda discutir, pues la Junta puede tratar cualquier cuestión que resulte consecuencia directa de lo expresado en el orden del día. En este sentido, la SAP de Madrid, sección 21, 97/2021 de 12 de abril, se remite a la de León de 7 de abril de 2014 ( ROJ: SAP LE 323/2014), con cita de la STS de 14 de febrero de 2002: "no es necesario que la relación de asuntos a tratar sea detallada, minuciosa y exhaustiva, con previsión de todas las posibles derivaciones que puedan surgir al tratar de un tema, debiendo, por el contrario, entenderse incluidos en el orden del día todos los acuerdos que tengan una relación directa con los asuntos indicados en la convocatoria; por lo que en cada caso en concreto habrá de examinar y decidir si los acuerdos adoptados se encuentran incluidos en el orden del día de la convocatoria, con frecuencia redactado en términos más generales",y añade que "basta con que se informe de la materia o cuestión a tratar en la Junta y que el acuerdo que se alcance no se aparte significativamente de la misma".

Por tanto, para que la redacción del punto primero sea legal y suficiente, basta con una referencia genérica al tema a debatir, que no es otro que la prohibición de determinadas actividades relativas al arrendamiento de las viviendas de la comunidad, con lo cual el contenido del punto del orden del día es suficiente. Con la lectura del orden del día, cualquier comunero podía tener idea de las cuestiones que se iban a debatir y decidir sobre su asistencia a la Junta.

CUARTO.-Por tanto, procede declarar la nulidad parcial del acuerdo impugnado en cuanto "limita y/o prohíbe" el uso de los pisos privativos del edificio para alquiler por temporada y alquiler por habitaciones, al tratarse de categorías jurídicas reguladas en la LAU, distintas del alquiler turístico, cuya limitación o prohibición exige unanimidad al implicar modificación de los estatutos.

QUINTO.-La estimación parcial de la demanda implica que no se haga condena al pago de las costas, de conformidad con el artículo 394 LEC.

La estimación del recurso de apelación conlleva que no se haga imposición de las costas de la segunda instancia, en aplicación del artículo 398 LEC.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.