Sentencia Civil 325/2025 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 16, Rec. 985/2022 de 21 de mayo del 2025

PRIMERO.- Planteamiento del litigio, demanda y contestación.

El presente procedimiento se inició por demanda de juicio ordinario formulada por Don Constancio contra Doña Frida y contra la Comunidad de Bienes DIRECCION000., en la que ejercitaba acción de cumplimiento contractual a fin de que se condenara a los demandados a otorgar escritura pública de compraventa con respecto de las fincas registrales nº NUM000 y nº NUM001 del Registro de la Propiedad de Loja (Granada), en cumplimiento del contrato de opción de compra convenido en fecha 2 de agosto de 2017 en el que el actor se había subrogado.

Defendía el actor que en fecha 2 de agosto de 2017 se suscribió el contrato de opción de compra entre Don Modesto, actuando tanto en nombre propio como en su condición de representante legal de DIRECCION001., como optantes, y la Sra. Frida, actuando en nombre propio y en su condición de representante legal de DIRECCION000., como parte vendedora. Las partes fijaron las condiciones reguladoras de la opción de compra con un plazo para su ejercicio hasta el 15 de septiembre de 2017, y un precio de 100.000 euros. Las fincas objeto de la compraventa futura eran dos fincas rústicas ubicadas en el término municipal de Loja (Granada), siendo la finca nº NUM000 propiedad de Doña Frida con carácter privativo, y la finca registral nº NUM001 propiedad de Doña Frida en una mitad indivisa con carácter presuntamente ganancial, y la otra mitad indivisa propiedad de Doña Adela con carácter presuntamente ganancial, quienes junto con sus respectivos esposos (Don Santiago y Don Dimas) conformaban la comunidad de bienes DIRECCION000.

El actor funda su acción de cumplimiento contractual sosteniendo que, tras haberse subrogado en la opción de compra en el mes de agosto de 2017, -pese a haberse documentado de forma post-datada en fecha 8 de septiembre de 2017-, hecho que les constaba a las partes originarias del contrato de opción, ejercitó el derecho de opción de compra, surgiendo entre las partes negociaciones para proceder a efectuar novaciones en el contrato de compraventa a celebrar. Sin embargo pese a que el actor efectuó pagos a favor de la parte vendedora con anterioridad a la fecha límite del 15 de septiembre de 2017 con el fin de cumplir los plazos pactados (transferencias efectuadas por el Sr. Constancio en fechas 12 y 13 de septiembre de 2017), la parte vendedora se negó a elevar a público la venta de las fincas objeto del contrato de compraventa, devolviendo al actor las transferencias efectuadas por éste en cumplimiento de los plazos estipulados y que constituían parte del precio fraccionado de la compraventa (devoluciones efectuadas en fechas 14 y 18 de septiembre de 2017). Ante esta situación de incumplimiento contractual, y pese a los requerimientos dirigidos por el actor a la parte vendedora exigiendo el cumplimiento de la opción, la situación incumplidora se mantiene, alegando a su vez la parte vendedora la caducidad de la opción de compra.

Los demandados Doña Frida y la Comunidad de Bienes DIRECCION000., una vez emplazados, comparecieron en el proceso oponiéndose a la pretensión actora. Negaban en su contestación a la demanda legitimación activa al Sr. Constancio para el ejercicio de la acción pretendida en demanda, al sostener que no cabía ceder la opción de compra por un simple acuerdo entre el optante (Sr. Modesto) y el actor Sr. Constancio, pues según el contrato suscrito no se podía ceder la opción de compra sino la compraventa. Y es por dicho motivo, y siendo conocedoras las partes de ello, que se intentó obtener un acuerdo directo de compraventa entre los demandados y el Sr. Constancio el cual fracasó. Ante ello el actor firmó con el Sr. Modesto un contrato de cesión de compraventa para intentar hacerse con las fincas, sin que esta cesión sea oponible frente a los demandados. Y ello por cuanto la compraventa que se cedió no se había perfeccionado entonces ni tampoco se perfeccionó después por cuanto el Sr. Modesto no ejercitó la opción de compra en plazo, lo que motivó que la misma caducara. Ello imposibilita que llegara a tener efectos la cesión de la compraventa pactada. Según lo expuesto en su contestación concluían los demandados que el actor nunca tuvo la condición de optante, pues no podía realizarse una cesión de la opción de compra, ni tampoco la de comprador al no haberse perfeccionado la compraventa.

Apreciada la falta de litisconsorcio pasivo necesario en el acto de audiencia previa por la juzgadora de instancia, el actor amplió la demanda contra Don Santiago, Doña Adela y Don Dimas. Compareció en el procedimiento el Sr. Santiago oponiéndose a la demanda en los mismos términos que había expuesto su esposa, la demandada Doña Frida. Por su parte Doña Adela, de forma coincidente con los demás demandados, alegó idénticos motivos de oposición, significando que por su parte siempre hubo absoluta confianza en las gestiones realizadas por la representante de la Comunidad de Bienes Doña Frida para la formalización del contrato donde se plasmase el derecho de opción de compra a favor del Sr. Modesto. Negaba que se hubiera producido una subrogación en el contrato de opción de compra a favor del actor, así como que se hubiera ejercitado tal derecho de opción en plazo pues ni por su parte ni por el de su esposo Sr. Dimas se había recibido notificación alguna en relación al ejercicio de tal derecho. El demandado Don Dimas no compareció en el procedimiento, quedando en situación de rebeldía procesal. Y acaecido su fallecimiento durante el transcurso del proceso, y comunicada dicha circunstancia al Juzgado, comparecieron sus herederos Don Luis Miguel, Doña Evangelina y Doña Beatriz, quienes le sucedieron procesalmente.

SEGUNDO.- Sentencia de primera instancia. Apelación.

El Juzgado de Primera Instancia nº 27 de Barcelona dictó sentencia en fecha 16 de junio de 2022 en la que se desestimó la pretensión actora al entender el juzgador a quo que el actor carecía de legitimación para pretender a su favor el cumplimiento de la opción de compra, y consecuentemente con ello no podía accionar solicitando el otorgamiento de la escritura pública de compraventa, pues en el contrato de opción de compra suscrito por la parte demandada con el Sr. Modesto no existía pacto alguno que autorizara tal cesión, ni tampoco existió a posteriori consentimiento expreso de la parte vendedora que autorizara dicha cesión. Y si bien por dicho motivo la demanda ya debía ser desestimada, el juzgador de instancia añadió en su resolución que otra de las razones por las que la pretensión actora no podía ser estimada era por cuanto tampoco se ejercitó el derecho de opción de compra en el plazo y forma pactada entre las partes en el documento de fecha 2 de agosto de 2017.

Frente a dicha resolución se alza el actor Don Constancio, interponiendo recurso de apelación a los efectos de que con revocación de la sentencia se proceda a estimar íntegramente la demanda. Alegaba el actor al recurrir que la sentencia de instancia no se hallaba debidamente fundada por resultar oscura, inconexa y redundante en su argumentación. Impugnaba igualmente lo que estimaba era una errónea valoración de la prueba llevada a cabo por el juzgador de instancia y de la carga probatoria, que condujo a que erróneamente el juzgador a quo declarara que no existió pacto que facultara la cesión del contrato de opción de compra de 2 de agosto de 2017 a favor del actor, ni consentimiento expreso por la parte vendedora aceptando tal cesión. Así como que concluyera el juzgador de instancia que el ejercicio del derecho de opción no se ejercitó en el plazo y forma pactada por las partes, refiriendo el actor sobre este extremo que quedó aplazado el otorgamiento de la escritura pública de compraventa a favor del actor por la imposibilidad que existía para ello derivada de la enfermedad incapacitante del Sr. Dimas en el mes de septiembre de 2017.

Las partes demandadas, por su parte, se opusieron al recurso, mostrando su conformidad con la sentencia impugnada, solicitando su confirmación, con expresa condena en costas a la parte recurrente.

TERCERO.- Motivación de la sentencia.

En primer término, procede examinar la alegada falta de motivación que esgrime el actor en su recurso de apelación, al estimar que la sentencia que se recurre adolece de errores, contradicciones legales y defectos de claridad, así como de una adecuada exposición en su argumentación lógico-jurídica formal y sustantiva, con redundancias en su fundamentación jurídica. Afirma que la sentencia resulta confusa e inconexa al relacionar hechos probados. El apelante estima por ello infringido el art. 209 LEC , lo que le genera indefensión y le dificulta su derecho de acceso al recurso.

Al respecto procede referir queconforme al artículo 218 de la LEC ,las sentencias deberán ser claras, precisas y congruentes con las demandas y con las demás pretensiones de las partes, deducidas oportunamente en el pleito. Y deben contener la motivación que incida en los distintos elementos fácticos y jurídicos del pleito, considerados individualmente y en conjunto, ajustándose siempre a las reglas de la lógica y de la razón, en consonancia con lo ordenado por el art. 120.3 de la CE .

La STS de 17 de junio de 2020, con cita de la STS nº 465/19, de 17 de septiembre, refiere:

"La motivaciónde las resoluciones judiciales constituye manifestación legal del derecho a la tutela judicial efectiva del art. 24.1 de la CE y se corresponde con el derecho de todos los ciudadanos de obtener una respuesta fundada ante una pretensión judicializada, al tiempo que constituye una expresión de la sujeción de los jueces al imperio de la ley en el ejercicio de sus exclusivas funciones jurisdiccionales.

"Esta exigencia de motivación,consagrada normativamente en los arts. 120.3 de la Carta Magna y 218.2 de la LEC , cumple tres funciones fundamentales en un Estado de Derecho, cuales son garantizar la aplicación de la ley al margen de cualquier clase de arbitrariedad, comprobando que la resolución judicial que zanja el conflicto responde a una razonada aplicación del ordenamiento jurídico ( art. 9.3 CE ), permitir el control jurisdiccional interno a través del régimen legal de los recursos prestablecidos, y la consideración del ciudadano como centro del sistema merecedor de explicaciones dimanantes de la Administración de Justicia, de manera tal que tenga constancia de las razones por mor de las cuales se estiman o desestiman sus pretensiones.

"La motivación,en definitiva, ha de ser manifestación suficiente de la justificación causal del fallo, mediante la expresión de las razones de hecho y de Derecho que integran el proceso lógico-jurídico que conduce a la decisión, al margen de que satisfaga o no los intereses y pretensiones de las partes ( SSTC 14/91 , 28/94 , 153/95 y 33/96 y SSTS 10 de diciembre de 1996 , 8 de octubre de 1997 . 18 de marzo y 15 de noviembre de 2010 y 889/2010 de 12 de enero de 2011 entre otras). En consecuencia, se vulnera tan ineludible exigencia cuando no hay motivación-carencia total-, o cuando es completamente insuficiente y también cuando la motivaciónestá desconectada con la realidad de lo actuado o da lugar a un resultado desproporcionado o paradójico ( STS 180/2011, de 17 de marzo ).

"El juicio de motivaciónsuficiente hay que realizarlo ( SSTC, 66/2009, de 9 de marzo y 114/2009, de 14 de mayo entre otras) considerando no solo el contenido de la resolución judicial en sí misma, sino también dentro del contexto global del proceso, atendiendo al conjunto de actuaciones y decisiones que, precediéndola, han conformado el debate procesal; es decir, valorando las circunstancias concurrentes que singularicen el caso concreto, tanto las que estén presentes, explícita o implícitamente en la resolución recurrida, como las que no estándolo, constan en el proceso ( STS 87/2010, de 9 de marzo ). No puede ser apreciada apriorísticamente con criterios generales, sino que requiere examinar el caso concreto para ver si, a la vista de las circunstancias concurrentes, se ha cumplido o no tan esencial requisito de las resoluciones judiciales (por todas SSTC 2/1997, de 13 de enero, F. 3 y 139/2000, de 29 de mayo , F. 4)."

"Por el contrario, como señala la STS 50/2019, de 24 de enero . "[...] deben considerarse suficientemente motivadas aquellas resoluciones que vengan apoyadas en razones que permitan invocar cuáles han sido los criterios jurídicos esenciales fundamentadores de la decisión, es decir, la ratio decidendi que ha determinado aquélla ( SSTS de 29 de abril de 2009 de 9 de julio de 2010 y 22 de mayo de 2014 )".

La STC 334/2006, de 20 de noviembre, aclara que el derecho a la tutela judicial efectiva "no garantiza el acierto judicial en la selección, interpretación y aplicación del Derecho",exige únicamente "que la respuesta judicial a las pretensiones de las partes (...) esté motivada con un razonamiento congruente fundado en Derecho",por tanto, que "no sea arbitrario, ni irrazonable, ni incurra en error patente".

Como recuerda la STS de 1 de junio de 2020, "la denuncia por falta de motivaciónno puede confundirse con una mera discrepancia con las conclusiones que obtiene una sentencia", de manera que "sólo una motivación ilógica o arbitraria, porque en la sentencia no se expresen o no se entiendan las razones por las que sientan las conclusiones del litigio o su fallo, podría ser revisada (...)"(entre otras muchas, SSTS 143/2020, de 22 de enero, y 452/2019, de 18 de julio).

Por otra parte, la obligación de motivar las sentencias no exige contestar a cada uno de los argumentos de las partes pues el silencio judicial puede razonablemente interpretarse como desestimación tácita. Implica, sencillamente, la necesidad de justificar el fallo, en el sentido de que pueda conocerse la razón de la resolución judicial para aceptarla o impugnarla a través de los recursos que procedan ( SSTC 187/2000, de 10 de julio y 214/2000, de 18 de septiembre, SSTS de 7 de mayo y 3 de noviembre de 2010, 13 de mayo de 2011, 8 de marzo, 18 de junio y 27 de diciembre de 2013, 19 de mayo de 2015, 1 y 3 de junio de 2020). En definitiva, las exigencias de congruencia y exhaustividad se cumplen cuando la sentencia resuelve dentro del ámbito de las pretensiones formuladas, con respeto a la causa de pedir en que se apoyan y siguiendo un camino argumental del que se extrae la consecuencia jurídica plasmada en el fallo, aunque sea errónea. Finalmente señalar igualmente que la motivación de la resolución nada tiene que ver con el acierto o desacierto de la argumentación ni tampoco con el error en la valoración de la prueba.

Estas reglas expuestas son observadas en los presentes autos en relación a la sentencia de instancia dictada, al contener en su fundamentación el proceso lógico jurídico que conduce al juzgador al pronunciamiento contenido en la misma. De esta forma, después de describirse en la sentencia los hechos en los que la parte actora funda la acción que ejercita y el ámbito contractual en el que se despliega la pretensión ejercitada, concluye el juzgador que el actor no ostenta legitimación activa por carecer de la condición de optante en el contrato de opción de compra en el que precisamente funda su acción, al negar que se hubiera subrogado en dicha condición pues no existe cláusula contractual alguna que autorice al optante para la cesión del contrato de opción, ni tampoco se acredita autorización expresa de la parte vendedora que consintiera tal cesión. El juzgador valora la prueba practicada y extrae de ella su conclusión, expresando en la fundamentación jurídica los motivos que asientan su resolución. En último término, y a pesar de que descarta la legitimación del actor, indaga igualmente sobre la tempestividad en el ejercicio de la opción de compraventa, la cual viene también a rechazar por los razonamientos que de forma clara y diáfana expone en su sentencia. No puede desconocer el recurrente el proceso lógico jurídico que tras la valoración de la prueba ha llevado al juzgador a resolver, pues el detalle del razonamiento está suficientemente expresado y pormenorizado, superando con creces el juicio de motivación suficiente.

Por otra parte, indicar que introduce la parte recurrente en este punto de su recurso cuestiones referentes a la valoración de la prueba que serán tratadas seguidamente al proceder a valorar de nuevo el conjunto del material probatorio practicado en el procedimiento.

Y en referencia a las manifestaciones contenidas en el recurso de apelación alegando el recurrente dificultades para poder acceder a determinadas fuentes de prueba que se hallaban a disposición de la parte demandada y que por estrategia procesal ésta no ha aportado al procedimiento, referir que uno de los pilares básicos que configuran la estructura del proceso civil, es el principio de aportación de parte o de justicia rogada consagrado en el art. 216 LEC, según el cual es a los litigantes a quienes corresponde introducir en el proceso los hechos en los que funden sus pretensiones y oposiciones, así como aportar la prueba para acreditarlos, excepto cuando la ley disponga otra cosa en casos especiales, y al juez le corresponde recepcionarlos, valorarlos y con base a ellos resolver la controversia. La iniciativa de la actividad probatoria corresponde a las partes ( art. 282 LEC) . Y en estos términos la parte actora propuso en el acto de audiencia previa determinada prueba de exhibición de documentos relativa a los intervinientes en la relación contractual de autos. Dicha prueba fue inadmitida por la juzgadora que dirigió dicho acto, sin oposición alguna de la parte recurrente, al desistir dicha parte, tras ser requerida al efecto para que acotara y concretara la exhibición de tales documentos a aquellos que resultaran necesarios, y ello bajo la manifestación del Letrado actuante considerando entonces que eran suficientes los documentos ya aportados al procedimiento, los cuales no habían sido impugnados, habiéndose interesado además prueba testifical. Por lo cual no se entiende ahora el reproche que introduce el apelante en su recurso, y su incidencia en el proceso, cuando además el testigo Sr. Higinio, abogado de profesión contratado por los demandados, contestó a las preguntas que le fueron realizadas en el acto de juicio sin acogerse al deber de guardar secreto profesional conforme lo previsto en el art. 371 LEC.

CUARTO.- Contrato de opción de compra.

El apelante basa su recurso esencialmente en una errónea valoración de la prueba, considerando que las conclusiones alcanzadas en la sentencia por el juzgador son el resultado de una valoración errónea de los distintos medios probatorios practicados en el proceso, incidiendo expresamente en su recurso en algunos de ellos criticando la valoración efectuada por el juzgador. Considera así el recurrente que queda acreditado con la prueba practicada que hubo un acuerdo para ceder el contrato de opción de compra a su favor.

Sabido es que el recurso de apelación confiere al tribunal el conocimiento pleno del pleito, lo que incluye la facultad de la valoración de la prueba que se haya hecho en primera instancia. La facultad revisora del Tribunal de apelación es total ya que la especial naturaleza del recurso de apelación permite al Tribunal conocer íntegramente la cuestión resuelta en primera instancia, pudiendo en esta alzada examinar de nuevo todo el material probatorio y la actividad jurídico-procesal desarrollada en primera instancia y, en definitiva, resolver si el pronunciamiento de la resolución impugnada ha sido o no correcto en atención a las diligencias de hecho y resultados probatorios de la causa. Así lo señala la jurisprudencia del Tribunal Supremo, citar a este respecto la STS 668/2015, de 4 de diciembre que refiere:

"En nuestro sistema procesal, el juicio de segunda instancia es pleno y en él la comprobación que el órgano superior hace para verificar el acierto o desacierto de lo decidido en primera instancia es una comprobación del resultado alcanzado, en la que no están limitados los poderes del órgano revisor en relación con los del juez "a quo". Así lo ha declarado el Tribunal Constitucional ( STC 212/2000, de 18 de septiembre ), y así lo ha declarado esta Sala, a la que cualquier pretensión de limitar los poderes del tribunal de apelación le ha merecido «una severa crítica» ( sentencias de esta Sala de 15 de octubre de 1991 , y núm. 808/2009, de 21 de diciembre ).

Es perfectamente lícito que el recurrente en apelación centre su recurso en criticar la valoración de la prueba hecha en la sentencia de primera instancia, e intente convencer al tribunal de segunda instancia de que su valoración de la prueba, aun parcial por responder a la defensa lícita de los intereses de parte, es más correcta que la sin duda imparcial, pero susceptible de crítica y de revisión, del Juez de Primera Instancia."

En relación al ámbito negocial en el que se desenvuelven las pretensiones de las partes, señalar queDoña Frida, actuando en su propio nombre, y a su vez en representación de la Comunidad de Bienes DIRECCION000., conformada por ella misma, su esposo Don Santiago, su hermana Doña Adela, y su cuñado Don Dimas (fallecido en el transcurso del proceso), suscribieron en fecha 2 de agosto de 2017 un contrato de opción de compra con el Sr. Modesto, quien actuaba en su nombre y también en representación de la DIRECCION001., integrada por el mismo, por su madre y dos hermanos. Por dicho contrato los demandados concedían a la DIRECCION001. un derecho de opción de compra sobre dos fincas registrales, nº NUM000 y nº NUM001 del Registro de la Propiedad de Loja, siendo la Sra. Frida propietaria exclusiva de la primera finca, mientras que de la segunda eran propietarias cada una de las hermanas Frida Adela de una mitad indivisa, con carácter presuntivamente ganancial junto con sus respectivos esposos. El precio de la opción de compra fue de 100.000 euros que fueron satisfechos por el Sr. Modesto y su comunidad de bienes en fecha 2 de agosto de 2017, cantidad que pasaría a formar parte del precio en el supuesto de hacerse efectivo el derecho de opción de compra.

En su cláusula quinta se fijaba el plazo para el ejercicio del derecho de opción. Del contenido de tal cláusula se desprende que el optante, de ejercer el derecho de opción de compra, debía notificárselo a Doña Frida, a su hermana Doña Adela, a su esposo Don Santiago y a su cuñado Don Dimas, al menos con diez días de antelación a su ejercicio, el cual tenía como plazo final el 15 de septiembre de 2017. Lo cual determinaba que el plazo para la notificación del ejercicio de tal derecho finalizaba, como bien sostiene el juzgador de instancia, el día 5 de septiembre de 2017.

En la cláusula sexta del contrato, que regulaba las condiciones de la compraventa para el caso de hacerse efectivo el derecho de opción de compra, se establecía el precio de la compraventa y la forma de hacerse efectivo, debiéndose entregar por la parte compradora la cantidad de 255.250 euros antes del 15 de septiembre de 2017, fecha que coincidiría con el otorgamiento de la escritura pública de compraventa, es decir con la consumación de la misma, pues en la citada cláusula sexta, en su punto 5, se preveía que la entrega de la posesión de la finca tendría lugar en el mismo momento del otorgamiento de la escritura pública. De lo que se deduce que la consumación de la compraventa estaba prevista para el día 15 de septiembre de 2017.

El juzgador a quo en su sentencia de instancia refiere: "El plazo de vigencia de la opción en el presente caso y tal y como se ha referido con anterioridad finalizaba el 5 de septiembre de 2017, dado que su ejercicio debía notificarse con diez días de antelación a las cuatro personas a las que se refiere el propio contrato de opción, (...)".Dicha conclusión obtenida de la interpretación del contrato, no ha sido cuestionada en el recurso de apelación, por lo que de conformidad con el art. 465.5 LEC no puede ser objeto de conocimiento en esta alzada pues el tribunal de apelación sólo debe conocer de aquellas cuestiones que le han sido planteadas en el recurso.

En virtud del contrato de opción el concedente de la opción atribuye a otra parte, el optante, un derecho en virtud del cual el beneficiario de la opción puede decidir unilateralmente durante un cierto periodo de tiempo la puesta en vigor del contrato proyectado. En el supuesto de autos un contrato de compraventa. El ejercicio del derecho de opción se llevará a cabo mediante la oportuna declaración recepticia dirigida al concedente dentro del plazo previsto en el contrato de opción según lo pactado por las partes. Una vez ejercitado el derecho de opción el contrato proyectado entra en vigor, y generalmente queda perfeccionado, quedando obligadas las partes a dar cumplimiento a las obligaciones derivadas del contrato. Para la compraventa, el concedente deberá entregar la cosa, y el optante el precio, además de otras posibles obligaciones que hayan asumido contractualmente.

Sobre la perfección y consumación del contrato de opción de compra refiere la STS nº 67/2020, de 3 de febrero:

"La sentencia de 23 de abril de 2010 precisa:

"El precontrato de opción es aquel por el que una de las partes atribuye a la optante el derecho de decidir la puesta en vigor de un contrato (normalmente, como en el presente caso, de compraventa) en un concreto plazo. [...] Por tanto, el efecto que produce es que si el optante ejercita su derecho, pone en vigor el precontrato y la otra parte, la concedente, tiene el deber jurídico de celebrarlo efectivamente. Y el optante, desde el momento en que declara su voluntad de ejercicio de la opción, puede exigir dicha celebración, que se hará de mutuo acuerdo o por resolución judicial, tras el procedente proceso".

Para provocar tales efectos es necesario que la compraventa futura proyectada esté plenamente configurada (esencialmente en cuanto a la determinación de la cosa y el precio), debiendo contener, además, como elementos propios del contrato preliminar la fijación de un plazo para el ejercicio de la opción y la existencia o no del pago de una prima por la concesión, así como cualquier otro pacto o estipulación relativos a la opción o a la futura compraventa (arras, condiciones suspensivas o resolutorias, etc.). Así lo señala la sentencia de 2 julio 2008 reiterando la doctrina de otras anteriores:

"Como recuerda la sentencia de 16 octubre 1997 , en el contrato de opción de compra la compraventa futura está plenamente configurada, y depende del optante únicamente que se perfeccione o no ( SS. 16 abril 1979 ; 4 abril y 9 octubre 1987 ; 24 octubre 1990 ; 24 enero , 28 octubre y 23 diciembre 1991 y 13 noviembre 1992 ) pues constituye un convenio en virtud del cual una parte concede a otra la facultad exclusiva de decidir la celebración o no de otro contrato principal de compraventa, que habrá de realizarse en un plazo cierto, y en unas determinadas condiciones, pudiendo también ir acompañado del pago de una prima por parte del optante, constituyendo sus elementos principales: la concesión a éste (al optante) del derecho a decidir unilateralmente respecto a la realización de la compraventa, la determinación del objeto, el señalamiento del precio estipulado para la futura adquisición y la concreción de un plazo para el ejercicio de la opción, siendo por el contrario elemento accesorio el pago de la prima".

(...)

Pero ya antes del ejercicio del derecho potestativo de la opción, del propio contrato preliminar surgen obligaciones para el concedente u optatario (y en su caso también para el optante, como el pago de una prima). La sentencia de 5 julio 2006 precisa las obligaciones que surgen del precontrato de opción de compra para el concedente aún antes del ejercicio de la opción, consistiendo estas en concreto en "no disponer del bien ofrecido y mantener la oferta, sin que pueda retirarla durante el plazo estipulado", plazo dentro del cual "el optante puede hacer uso de la misma, comunicándolo al optatario o concedente, en cuyo caso, consumada la opción, se perfecciona automáticamente el correspondiente contrato de compraventa y nacen sus obligaciones ( SSTS 22 de noviembre de 1993 y 15 de julio de 2005 )".

Si bien esto último (la perfección automática de la compraventa) sólo tendrá lugar cuando el propio contrato de opción así lo haya previsto, pues en otro caso lo que nace con el ejercicio de la opción (a través de la emisión por el optante de una declaración de voluntad de carácter recepticia, manifestando su voluntad de celebrar el contrato principal -vid STS 690/2014, de 9 de diciembre -) es la facultad de exigir al optatario su celebración, especialmente en el caso de que ésta esté condicionada conforme a lo pactado en el contrato preliminar al cumplimiento de determinadas obligaciones o condiciones previas (como sucede en este caso respecto de la cancelación del gravamen hipotecario). Por ello, en tales casos es en el momento de la celebración del contrato de compraventa cuando se produce la consumación del precontrato de opción (no cuando se ejercita éste mediante la comunicación del ejercicio de la opción).

Finalmente, la consumación de la compraventa se alcanzará con la entrega de la cosa y el pago del precio en los términos convenidos, con el correlativo efecto de la transmisión patrimonial."

En relación al ejercicio del derecho de opción sigue refiriendo la citada sentencia de la Sala Primera del TS:

"Ahora bien, para que el ejercicio de la opción de compra desencadene los efectos señalados, enervando su caducidad, es preciso que se cumpla el requisito de la tempestividad, esto es, que se ejercite durante su vigencia, dado el carácter esencialmente temporal del derecho de opción. La vigencia de la opción únicamente durante un tiempo determinado e inexorable es consustancial a su propia naturaleza pues de no ser así quedaría a voluntad del optante de modo indefinido la posibilidad de perfeccionar la compraventa; y la particularidad que tal derecho de opción supone respecto de lo previsto en el artículo 1256 del Código Civil ("la validez y cumplimiento de los contratos no pueden dejarse al arbitrio de uno solo de los contratantes") se convertiría en un definitivo desconocimiento de tal principio elemental de la contratación.

En consecuencia, hay que diferenciar claramente entre: a) el nacimiento del derecho de opción de compra en virtud de la celebración del precontrato de opción, que como contrato consensual (además preliminar) que es se perfecciona cuando concurre el consentimiento (manifestado por el concurso de la oferta y la aceptación) sobre el objeto y la causa que constituyen el contrato (cfr. arts. 1261 y 1262 CC ); b) el ejercicio de la facultad de optar por parte del optante a través de la oportuna comunicación recepticia dirigida al concedente u optatario dentro del plazo previsto en el precontrato; y c) la consumación de la opción mediante la celebración del contrato de compraventa, la cual se perfecciona por el convenio o acuerdo sobre la cosa objeto del contrato y en el precio, aunque ni una ni otro se hayan entregado (cfr. art. 1450 CC ).

En la primera etapa (la que surge con la celebración del precontrato) el concedente u optatario queda obligado a no disponer del bien ofrecido (si la opción está inscrita los actos de disposición serán inoponibles al optante ex art. 32 LH ) y mantener la oferta, absteniéndose de realizar cualquier actuación que pudiera frustrar la finalidad del contrato ( art. 1258 CC ), así como al cumplimiento de cualquier otra obligación que eventualmente, al amparo del principio de la autonomía de la voluntad, hayan acordado las partes para dicha etapa del iter negocial. En la segunda etapa el concedente se constituye en el deber de colaborar activamente a la formalización de la compraventa con objeto de poder transmitir el bien ofrecido en las condiciones pactadas (incluyendo la previa cancelación de las cargas, pago de contribuciones y gastos de comunidad, etc., según lo pactado)."

El carácter recepticio de la comunicación de la voluntad de ejercicio del derecho de opción es asimismo destacada en la STS de 21 de diciembre de 2016 en la que se expone:

"La citada sentencia de pleno de fecha 17 septiembre 2010 establece que "la declaración del optante tiene carácter recepticio, y para que sea eficaz, si otra cosa no se pactó, debe ser conocida por el "concedente" dentro del plazo fijado o, alternativamente, habiéndose remitido al concedente dentro del expresado plazo, el destinatario no puede ignorarla sin faltar a la buena fe, por haber llegado a su círculo de interés...".

En el mismo sentido la sentencia de 24 de abril de 1995 afirmó que "la compraventa no queda perfecta por la sola manifestación de voluntad del optante dentro del plazo de ejercicio de la opción, sino que es necesario, dada la naturaleza recepticia que posee, que llegue a conocimiento del concedente de la opción o vendedor dentro del susodicho plazo, ya que debe de suyo conocer si ha quedado libre o no de disponer sobre la cosa objeto de la opción, y porque hasta la finalización del plazo, y no más lejos, dura su vinculación con el optante. Aplicando necesariamente el párrafo 2.º del artículo 1262 del Código Civil , la venta no se entiende perfeccionada hasta que el oferente (concedente o vendedor) conoce la aceptación (del optante). Esta Sala tiene declarado que tal conocimiento hay que darlo por existente desde el momento en que fue posible porque el oferente hubiese actuado con una diligencia media ( Sentencia de 21 febrero 1994 ), y que la opción caduca cuando llega a conocimiento del vendedor fuera del plazo estipulado para su ejercicio ( Sentencias de 1 diciembre 1992 y 8 octubre 1993 ). Es carga del optante al ejercitar la opción la de emplear los medios adecuados a este fin, sin que en ningún caso pueda imputar al concedente o vendedor el fallo de esos medios, o la adopción de uno que no era el más apropiado...".

QUINTO.- Transmisión de la condición de optante. Ejercicio de la opción de compra.

La parte actora ejercita acción de cumplimiento contractual a fin de obtener a su favor la condena de la parte demandada a otorgar escritura pública de compraventa respecto a las fincas registrales anteriormente señaladas en cumplimiento del contrato de opción de compra convenido en fecha 2 de agosto de 2017 entre el Sr. Modesto, como representante de la Comunidad de Bienes " DIRECCION001.", y la Sra. Frida, actuando ésta en su propio nombre y en representación de la Comunidad de Bienes " DIRECCION000." Y sostiene para ello el actor que se subrogó en la condición de optante en el referido contrato en virtud de un acuerdo para ceder el contrato de opción de compra y la propia venta a cualquier tercero o terceros dispuestos a pagar el precio. Así lo sostiene la parte actora en su recurso de apelación estimando que en autos se ha practicado prueba que lo acredita.

En cuanto al contrato de opción cabe que las partes contemplen la posible cesión de la opción a un tercero, así lo estableció la STS de 4 de febrero de 1995 en un supuesto en el que expresamente lo habían convenido las partes, haciendo mención dicha sentencia a lo que la doctrina viene denominando opción mediatoria.

En el supuesto de autos debe examinarse si el contrato de opción de compra contiene una cláusula que permita al optante tal cesión por haberlo convenido expresamente concedente y optante, o si de no hallarse causalizada tal autorización en el propio contrato, el concedente de la opción dio su consentimiento a que tal cesión se produjera como sucede para la cesión de contratos.

Como reiteradamente establece la jurisprudencia, para que sea efectiva la cesión de contratos se hace necesario que el consentimiento se preste por las tres partes a las que alcanzan sus efectos: el del cedente, el del cesionario y también el del cedido. Afirma la STS 780/2011, de 28 de octubre:

"El Código civil no regula específicamente la cesióndel contrato pero se admite por doctrina y jurisprudencia, advirtiendo que es un negocio jurídico en el que intervienen tres partes, cuyas declaraciones de voluntad forman el concurso, consentimiento, que lo perfecciona. Por ello, son precisas la declaración de voluntad del cedente, antiguo contratante que sale de la relación contractual, del cesionario, que sucede y ocupa la posición del anterior y del cedido, contratante que permanece en la relación: necesidad de la conjunción de las tres voluntades que destacan las sentencias de 5 de marzo de 1994 , 19 de septiembre de 1998 y 27 de noviembre de 1998 . Sin perjuicio, claro está, de aquellos supuestos de cesiónde contrato que se producen por imperio de la ley y no precisan el consentimiento del cedido: Ley de Arrendamientos Urbanos, Ley de Arrendamientos Rústicos, contrato de mandato ( artículo 1721 del Código civil ), contrato de seguro ( artículo 34 de la Ley de contrato de seguro ).

Lo anterior debe ponerse en relación con las precisas declaraciones de voluntad, que forman el consentimiento. Estas pueden ser expresas, que no plantean normalmente mayor problema o tácitas, que sí lo pueden plantear (como en el presente caso). Estas se deducen de un comportamiento o de una declaración no expresamente destinada a la emisión de voluntad concreta; son las facta concludentia a que se refiere la sentencia de 28 de septiembre de 1987 o los actos inequívocos, las de 19 de diciembre de 1990 , 28 de junio de 1993 y 20 de noviembre de 2007 . No conviene olvidar que la existencia o inexistencia del consentimiento tácito es cuestión de hecho reservada a la apreciación de los órganos de instancia, como reitera la sentencia de 11 de diciembre de 2006 ."

Pues bien, acudiendo al contrato de opción de compra en el pacto 6 de la cláusula Sexta destinada a regular las condiciones de la compraventa para el caso de hacerse efectivo el derecho de opción de compra se recoge literalmente: "Se faculta a Don Modesto a que las fincas se escrituren, en la proporción que el mismo determine, a las personas físicas o jurídicas que él mismo designe." El juzgador de instancia interpreta que tal pacto no alcanza al contrato de opción sino al contrato proyectado de compraventa que nunca llegó a perfeccionarse entre las partes.

El apelante sostiene que el juez a quo en su resolución incurre en una vulneración de la normativa contractual en materia de interpretación de contratos. Es jurisprudencia reiterada la que establece, en materia de hermenéutica contractual, que el origen de la actividad interpretativa debe ser la literalidad del contrato, cuando el mismo ha sido redactado por escrito y, en ese sentido, el artículo 1281 del CC ordena que se esté al sentido literal, siempre que los términos de un contrato sean claros y no dejen duda sobre la intención de los contratantes. Junto a esa regla de interpretación gramatical y lógica, el Código Civil en los arts. 1282 y siguientes contiene una serie de criterios interpretativos diversos como la interpretación histórica del contrato atendiendo a los actos coetáneos y posteriores de los contratantes, la interpretación sistemática, la interpretación con arreglo a la naturaleza del contrato y la interpretación finalista acorde a su función.

En una interpretación gramatical de la cláusula transcrita anteriormente, en ella se autoriza al optante a que finalmente la escritura pública de compraventa se otorgue como parte compradora a favor de aquella persona física o jurídica que se designe por el optante una vez ejercitada la opción de compra. A este respecto la interpretación sistemática del contrato nos conduce a observar que esa autorización de transmisión está incluida en la cláusula sexta del contrato de opción que regula las condiciones en las que ha de desenvolverse la compraventa proyectada para el caso de que se haga efectivo el derecho de opción de compra. Se recoge en el pacto sexto de la condición sexta del contrato de opción lo que la jurisprudencia y doctrina, como variante de la cesión de contratos, ha denominado contrato para persona a designar. La Jurisprudencia del Tribunal Supremo se ha referido a ella. En este sentido, la STS de 27 de junio de 2003, "el contrato se entiende concluido por el contratante original o por la persona designada según se ejercite o no la facultad de designar, se configura como un contrato único con dos sujetos alternativos, de los que uno es el contratante y el otro la persona a designar,bajo condición resolutoria para aquel y bajo condición suspensiva para éste". Las SSTS de 21 de noviembre de 1997, 15 de diciembre de 2003, 9 de marzo de 2006 y 16 de junio de 2008 también hacen referencia a esta modalidad.

Por tanto, analizado el contrato de opción de compra suscrito, no resulta del contenido del condicionado contractual que en el mismo se incluya cláusula alguna que venga a autorizar al optante a ceder su posición a favor de un tercero. En este punto la conclusión alcanzada por el juzgador de instancia es acertada al referir: "la facultad de escriturar a nombre de las personas que el comprador designe para el caso de ejercitarse la opción no le está facultando efectivamente a la cesión del propio contrato de cesión"(ha de entenderse opción). Por tanto, ha de concluirse que en el contrato de opción no se estipula una autorización de la cesión de la opción de compra, sino de la cesión en la posición de comprador.

Pero, una vez sentado lo anterior, y acudiendo además a los actos desplegados por las partes en el desenvolvimiento del contrato de opción de compra, lo cierto es que con la prueba practicada en autos se concluye que la parte vendedora asintió que fuera un tercero, en este caso el Sr. Constancio que fue traído a la relación contractual por el optante Sr. Modesto, el que finalmente se proyectara como comprador de las fincas rústicas descritas en el contrato de opción. A este respecto es esencial la valoración de la prueba testifical practicada en el acto de juicio en el que se oyó al Sr. Modesto, con quien la parte demandada suscribió el contrato de opción de compra el día 2 de agosto de 2017, y al Sr. Higinio. Este último testigo era el abogado que la parte vendedora había contratado para que llevara a cabo todas las gestiones necesarias para la venta de las fincas, y si bien afirmó que no ostentaba poder alguno de representación de los vendedores, era la persona que actuaba como interlocutor con el Sr. Modesto y a través del cual se mantenían las conversaciones de negociación, con labores de gestión y mediación, encargándose de la operativa de la firma del contrato de opción de compra por cuanto, cuando se suscribió, hubo de remitir el documento contractual al domicilio de la parte vendedora para luego, tras ser firmado, entregar una copia firmada del mismo al Sr. Modesto. Las declaraciones de ambos testigos vienen a su vez respaldadas por la documentación aportada a los autos.

Los testigos, Sr. Higinio y el Sr. Modesto, coincidieron en manifestar que la parte vendedora tenía pleno conocimiento de que el Sr. Modesto no sería quien finalmente adquiriría las fincas. Lo que se corrobora por el hecho de que en el propio contrato de opción se posibilitaba que las fincas se escrituraran a favor de las personas físicas o jurídicas que finalmente fueran designadas por el optante. El Sr. Modesto manifestó en su declaración que para él la inclusión de tal cláusula en dicho contrato era esencial, reservándose así la posibilidad, reconocida expresamente por la parte vendedora, de hallar otro comprador que se interesara por la adquisición de ambos inmuebles.

Los dos testigos afirmaron de forma coincidente que los vendedores tuvieron conocimiento de la voluntad del Sr. Constancio de ser el adquirente de las fincas, y que ello acaeció ya antes de que el Sr. Modesto y el actor, Sr. Constancio, suscribieran el documento de subrogación en la posición de comprador de las fincas rústicas, según documento adjuntado a la demanda como nº 5 fechado el día 8 de septiembre de 2017. El Sr. Higinio fue categórico al respecto y lo expresó en varias ocasiones en su declaración, refiriendo haber informado a sus clientes que el Sr. Modesto no sería quien adquiriría las fincas, y que el adquirente de las mismas sería el Sr. Constancio. El Sr. Modesto asimismo refirió que todas las negociaciones relacionadas con la compraventa de las fincas las llevó a cabo con el Sr. Higinio a través de quien la parte vendedora tuvo conocimiento de las negociaciones llevadas a cabo con el Sr. Constancio ya en el mes de agosto de 2017.

De los documentos obrantes en autos aparece que tan solo una semana más tarde de suscribirse la opción de compra, en concreto en fecha 9 de agosto de 2017, el Sr. Constancio efectúa a favor de la Comunidad de Bienes integrada por el Sr. Modesto una transferencia bancaria por importe de 71.000 euros, que complementa con otra posterior de fecha 14 de agosto de 2017 por importe de 29.000 euros, para el reintegro a favor del Sr. Modesto del precio de la opción, y que formalmente era también pago de parte del precio de la compraventa. Posteriormente consta correo electrónico remitido por el Sr. Modesto al Sr. Higinio de fecha 28 de agosto de 2017 en el que aquel le comunica a éste los datos del comprador, Constancio (documento nº 6 de la demanda). El Sr. Higinio corrobora que de ello informó a sus clientes. Y de forma coincidente relataron ambos testigos que comenzó una negociación, con proyectos de borradores de compraventa, en los que a instancia de la parte vendedora se convenía una modificación de algunos de los pactos de la compraventa por necesidades perentorias de la parte vendedora de escriturar rápidamente la compraventa de la finca de menor superficie, de la que eran partícipes todos los vendedores, por lo que hubo que ajustar el pacto relativo al pago del precio, si bien en su cuantía se mantuvo siempre inalterable. El Sr. Modesto manifestó que a raíz de tal petición confeccionó de su puño y letra el documento que como documento nº 9 recogía las nuevas condiciones de pago, y cuya elaboración situó a mediados del mes de agosto de 2017. Las condiciones allí descritas coinciden con el contenido de uno de los borradores de contrato de compraventa de fecha 5 de septiembre de 2017 que como documento nº 11 se adjunta a la demanda en el que aparece como comprador, al igual que en los demás borradores acompañados a la demanda, el actor Sr. Constancio. La demandada Sra. Frida reconoció en su interrogatorio que recibió un borrador de compraventa que finalmente no aceptó al no incorporarse en el mismo la condición resolutoria que como garantía del aplazamiento del pago del precio sí constaba en la opción de compra.

De lo expuesto se estima que la parte vendedora conoció de la condición del actor Sr. Constancio como futuro adquirente de las fincas, de donde se infiere el manifiesto interés del actor en el ejercicio de la opción de compra dado que tal ejercicio era el presupuesto necesario para la consumación del contrato de compraventa, habiendo ya satisfecho además el Sr. Constancio al optante Sr. Modesto el precio de la opción.

De la prueba practicada se concluye que las tres partes implicadas conocían y aceptaban que finalmente el comprador de las fincas sería el actor. De ello se infiere que el Sr. Constancio, aun cuando formalmente no se había producido a su favor la cesión en la posición de optante ni la modificación del contrato de opción, sin embargo, podía hacer valer tal derecho por cuenta de su titular y en interés propio al ser en último término quien iba a adquirir las fincas objeto del contrato de opción de compra.

Pero a lo anterior hay que adicionar una cuestión que resulta esencial, en ningún momento se acredita que ni por el Sr. Modesto, actuando en nombre de la Comunidad de Bienes a la que representaba, ni por parte del Sr. Constancio, se hubiera ejercitado de forma tempestiva el derecho de opción de compra, notificándoselo, como exige la cláusula quinta del contrato de opción de compra, a la parte concedente. El Sr. Modesto no pudo afirmar en el acto de juicio que él lo hubiera realizado, -recordar en este punto que es abogado de profesión-, limitándose a referir que actuó siempre de buena fe, y no con "tanta finura jurídica". Por su parte el Sr. Higinio asumió finalmente en su declaración que no se notificó por el Sr. Modesto ni por el Sr. Constancio el ejercicio de la opción de compra, refiriendo que ello fue porque se pidió que se aplazara al no poderse otorgar la escritura pública a raíz de la falta de documentación necesaria para así hacerlo.

El juzgador de instancia en su sentencia afirma que tal notificación prevista en la cláusula quinta del contrato de opción no se llevó a efecto, lo que determina que no se ejercitó el derecho de opción en el plazo y forma pactada entre las partes. Frente a ello el apelante no cuestiona la conclusión alcanzada por el juzgador de instancia, y se limita a introducir, al referirse en su recurso a tal cuestión, una justificación no incluida en su demanda relativa a que "quedó aplazado el otorgamiento de la escritura de venta a favor del actor por la imposibilidad derivada de la enfermedad incapacitante del Sr. Dimas en septiembre de 2017." En demanda el actor sostiene como fundamento de su pretensión que se había ejercitado el derecho de opción de compra y nada se dice sobre un aplazamiento o una imposibilidad en su ejercicio, como se pretende introducir en sede de apelación con vulneración de lo establecido en el art. 456.1 LEC (pendente apellatione nihil innovetur). Ni tampoco consta que, pese a las negociaciones habidas entre las partes, en las que se manejaron diversos borradores de contrato, se hubiera consentido en conceder un aplazamiento en el ejercicio del derecho de opción. El término fijado para su ejercicio concluía en fecha 5 de septiembre de 2017, como bien refiere la sentencia de instancia, lo cual, como se ha referido previamente, no ha sido cuestionado en esta alzada.

Por lo expuesto el recurso de apelación debe ser desestimado,confirmando la sentencia de instancia, por cuanto no consta que el derecho de opción de compra fuera ejercitado en la forma prevista en el contrato. La parte actora no lo acredita, limitándose el apelante en surecurso a efectuar una crítica de la valoración probatoria efectuada por el juzgador de instancia, sin que en su impugnación a la sentencia se contenga una explicación que con cierto rigor exponga los motivos por los que se ha de concluir lo sustentado por el recurrente, limitándose a sostener someramente que el conjunto de la prueba acredita su pretensión.

SEXTO.- Costas.

En materia de costas, en aplicación de lo dispuesto en los art. 398.1 y 394 LEC, estima la Sala que aun cuando el recurso de apelación resulta ser desestimado, sin embargo no procede efectuar expresa condena en costas en esta alzada a la parte recurrente, pues la sentencia de instancia esencialmente desestima la pretensión actora al considerar que el actor no resultaba ser cesionario del derecho de opción de compra, cuestión que debatida en esta alzada ha llevado a considerar que el actor sí tenía un interés legítimo en su ejercicio a la vista de las negociaciones mantenidas entre las partes, lo que determina que al menos en este punto existían dudas suficientes que justifican la procedencia de no efectuar expresa condena en costas en esta alzada.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación al caso