Sentencia Civil 512/2024 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 16, Rec. 98/2023 de 23 de septiembre del 2024

PRIMERO.- Planteamiento de la litis. Demanda y contestación.

El presente procedimiento se inició por demanda de juicio verbal formulada por la entidad BUILDINGCENTER, S.A.U. contra los ignorados ocupantes del inmueble sito en la DIRECCION000, de DIRECCION001, en ejercicio de acción de desahucio por precario en la que solicitaba se dictara sentencia declarando haber lugar al desahucio de la parte demandada de la finca objeto de autos, condenándoles a dejarla libre y expedita a disposición de la parte actora con imposición asimismo de las costas procesales.

BUILDINGCENTER, S.A.U. fundamentaba su pretensión en síntesis en que es propietaria del inmueble sito en la DIRECCION000, de la localidad de DIRECCION001, en virtud de decreto de adjudicación dictado en fecha 27 de diciembre de 2019 por el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Mataró, habiendo sido cedido el remate a su favor en fecha 3 de febrero de 2020. Y exponía en su demanda que habiendo transcurrido más de un año desde que fuera dictado el decreto de adjudicación, ello le imposibilitaba poder solicitar ya en sede de ejecución hipotecaria la toma de posesión de la finca objeto de autos, habida cuenta la disposición literal del art. 675.2 in fine de la LEC. Y argumentaba que había intentado localizar a los ocupantes del inmueble con el fin de verificar tanto el estado ocupacional de la vivienda como para instar un contacto con tales ocupantes para solucionar extrajudicialmente la toma de posesión del inmueble, negándose los ocupantes a regularizar su situación ocupacional y no acreditando tampoco su situación de vulnerabilidad.

Emplazados los demandados, compareció Doña Ana alegando su oposición a la acción de desahucio por precario ejercitada en demanda por estar residiendo en la vivienda de autos en virtud de un contrato de arrendamiento formalizado con los propietarios y con la intermediación de DIRECCION002 en fecha 24 de mayo de 2011, siendo arrendatario su padre Don Rogelio. La renta actual asciende al importe de 400 euros mensuales, hallándose al corriente del pago. Opone la referida demandada que al existir un justo título que ampara la posesión del inmueble, el presente procedimiento no resulta ser el adecuado para extinguir la relación contractual del arrendatario con el propietario de la vivienda. E invoca asimismo la demandada su situación de vulnerabilidad sin alternativa habitacional en virtud de lo dispuesto en el RDL 11/2020, de 31 de marzo, refiriendo tener un hijo menor a su cargo.

Por parte del demandado Don Gaspar se presentó escrito de contestación a la demanda solicitando su desestimación, invocando la existencia de un título que legitima la posesión de la vivienda por parte del demandado y de su familia consistente en el contrato de arrendamiento suscrito por su padre Don Rogelio en fecha 24 de mayo de 2011 con los propietarios Don Cecilio y Doña Patricia, con una duración de cinco años prorrogables, y una renta mensual de 550 euros, luego rebajada en fecha uno de julio de 2013 a la cantidad de 400 euros mensuales. En el contrato de arrendamiento se hacía expresa mención que el inmueble iba a ser la vivienda de los padres del demandado (Don Rogelio y Doña Salvadora), de su hermana y su hija (Doña Ana y la niña Julia) y del demandado Don Gaspar. Alegaba el demandado que nadie durante el curso del procedimiento hipotecario al que se refiere la demanda, y posteriormente a su finalización, se había puesto en contacto con ellos para comunicarles quiénes eran los nuevos propietarios. Negando a su vez haber recibido la comunicación por burofax a la que hace referencia la parte actora en su demanda. Refiere estar pagando mensualmente la renta de alquiler sin conocer a quién DIRECCION002 está ingresando dicho alquiler. Consideraba el demandado que tanto el procedimiento utilizado por el actor como la acción ejercitada en demanda no resultan adecuados al privar a los demandados de los derechos legítimos que les amparan como arrendatarios entre los que se hallan los derivados de su situación de vulnerabilidad.

Compareció igualmente como ocupante de la vivienda Don Rogelio invocando como excepción procesal la inadecuación de procedimiento por cuanto tanto él como su familia residen en la vivienda de autos en virtud de un contrato de arrendamiento suscrito en fecha 24 de mayo de 2011, contrato que con una duración de cinco años se ha ido prorrogando automáticamente en tanto que ninguna de las partes ha anunciado la resolución con el preaviso necesario. Se afirmaba haber estado pagando las rentas por un importe de 400 euros mensuales a DIRECCION002, siendo esta sociedad la intermediaria que ha venido administrando la finca y sin que jamás se hubiese notificado a la parte arrendataria el cambio de titularidad. La renta que se satisface resulta de una minoración de la renta inicial (550 euros) tras un acuerdo alcanzado entre las partes para su reducción, habiendo informado DIRECCION002 que los importes de la renta los tiene retenidos la administración de fincas por no haber localizado a los anteriores propietarios. Y sostenía el demandado que para el caso que no prosperase la excepción procesal planteada, la demanda no podía ser estimada al estar vigente el contrato de alquiler sobre la vivienda, lo que legitima su posesión.

El Juzgado de Primera Instancia nº 5 de Mataró declaró en situación de rebeldía procesal a Doña Salvadora y a los Ignorados Ocupantes de la vivienda sita en DIRECCION000, de DIRECCION001.

SEGUNDO.- Sentencia de primera instancia. Apelación.

El Juzgado de Primera Instancia nº 5 de Mataró dictó sentencia en fecha 13 de octubre de 2022, luego aclarada por auto de fecha 25 de octubre de 2022, desestimando íntegramente la demanda al razonar que no se había practicado prueba alguna que acreditara la negativa por la parte actora de no renovar el contrato de arrendamiento, siendo conocedora la entidad actora de la existencia de la ocupación del inmueble por la parte demandada sin que se hubiera comunicado a los demandados el cambio de titularidad en la propiedad de la vivienda litigiosa.

Frente a dicha resolución se alza la entidad actora BUILDINGCENTER, S.A.U., para que con estimación del recurso interpuesto se acuerde la estimación íntegra de la demanda interpuesta al considerar la entidad apelante que el juzgador yerra en la valoración de la prueba al desprenderse del fallo de la sentencia el reconocimiento de un arriendo que quedó, sin embargo, resuelto ope legis por disposición expresa del art. 13 LAU. Esgrime la apelante que aun tomando como cierta la fecha del contrato invocado por los demandados, el referido contrato estaría resuelto ope legis desde el dictado del decreto de adjudicación en fecha 27 de diciembre de 2019 en el seno de la Ejecución Hipotecaria seguida con número de autos 1/2015 ante el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Mataró, y ello por ineludible aplicación del art. 13 LAU al haber transcurrido más de cinco años de duración de los pactados contractualmente sin que el contrato hubiera tenido acceso al Registro de la Propiedad, por lo que la entidad adjudicataria ya adquirió el inmueble sin contrato de arrendamiento vigente. De ello la entidad apelante concluye la procedencia de la acción de desahucio ejercitada, pues el presunto título que aportan los demandados ni es válido, ni está vigente, ni es oponible a la parte actora. Y en cuanto a los pagos invocados por los demandados como pago de renta sostiene la entidad apelante que no se acredita que los ingresos recibidos por DIRECCION002 lo sean en relación a la finca de autos, ni que se correspondan con renta alguna. Impugna el apelante la argumentación del juzgador de instancia cuando considera que la entidad actora no había practicado prueba sobre la intención de no renovar el contrato de arrendamiento, pues dicho contrato no podía ser renovado al hallarse extinguido ope legis desde el dictado del Decreto de adjudicación a favor de la entidad BUILDINGCENTER, S.A.U.

Los demandados comparecidos se opusieron expresamente al recurso de apelación interpuesto, solicitando la confirmación de la sentencia dictada por el juzgador de instancia con expresa imposición de las costas procesales a la parte recurrente.

TERCERO.- Extinción ope legis del contrato de arrendamiento en caso de ejecución hipotecaria de la vivienda arrendada. Art. 13 LAU .

Los demandados comparecidos en el procedimiento invocan frente a la entidad actora, adquirente de la finca en virtud de adjudicación operada a su favor en sede ejecución hipotecaria seguida ante el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Mataró, la existencia de un contrato de arrendamiento suscrito por el demandado Sr. Rogelio en fecha 24 de mayo de 2011 con los anteriores propietarios del inmueble, Don Cecilio y Doña Patricia, quienes fueron parte ejecutada en el procedimiento de ejecución hipotecaria referido previamente y seguido con número de autos 1/2015. El juzgador a quo estimó que dicho título estaba vigente y, por tanto, legitimaba la posesión que ostentaban los demandados de la finca de autos, desestimando con ello la acción ejercitada por la entidad actora en su demanda.

La entidad BUILDINGCENTER, S.A.U. invoca en su recurso la no oponibilidad del alegado contrato de arrendamiento por cuanto el mismo estaría extinguido ope legis en aplicación de lo dispuesto en el art. 13 LAU, ejercitando su pretensión de recuperación de la plena posesión a través de los trámites del juicio verbal de desahucio por precario ( art. 250.1.2º LEC) al ser el juicio a través del cual el adquirente puede hacer valer tal pretensión pues conforme lo previsto en el art. 675.2 LEC en su segundo párrafo, una vez transcurrido un año desde la adquisición del inmueble sin haber instado el desalojo, tal pretensión debe hacerla valer el adquirente en el juicio que corresponda. La aplicación de este precepto se circunscribe únicamente a los ocupantes del inmueble que no tengan la condición de deudores hipotecarios, ya sean arrendatarios u ocupantes de hecho, como es el caso de autos, y ello por la remisión que dicho precepto efectúa al art. 661 LEC. Así lo indica la Sentencia de esta misma Sección de fecha 22 de junio de 2021: "es a esos ocupantes terceros a los que no puede pedirse que se desaloje, en el mismo juicio ejecutivo, pasado un año desde la adquisición del inmueble por el rematante o adjudicatario".Y así claramente lo expone la STS 1217/2023, de 7 de septiembre, remitiéndose a la STS 771/2022, de 10 de noviembre.

En el supuesto de autos, el decreto de adjudicación de la finca litigiosa en el procedimiento de ejecución hipotecaria fue dictado en fecha 27 de diciembre de 2019 a favor de la entidad ejecutante CAIXABANK, S.A., siendo cedido el remate a la entidad aquí actora BUILDINGCENTER, S.A., en fecha 3 de febrero de 2020, con adquisición del dominio del indicado bien inmueble. El plazo de un año establecido en el art. 675.2 LEC había transcurrido cuando la entidad apelante BUILDINGCENTER, S.A. interpuso la demanda de desahucio por precario iniciadora del presente procedimiento en fecha 25 de febrero de 2021, estando imposibilitada la indicada entidad ya en tal fecha para acudir a la ejecución hipotecaria a fin de obtener el lanzamiento de los ocupantes del inmueble adquirido, por lo que la entidad adjudicataria, en el legítimo ejercicio de su derecho dimanante de la propiedad adquirida, ha acudido al procedimiento correspondiente para obtener tal pretensión. Lo que imposibilita derivar a la entidad actora a la ejecución hipotecaria para dilucidar la pretensión posesoria como sostiene la parte apelada, siendo el juicio de desahucio por precario adecuado para obtener el lanzamiento pues la acción no se dirige contra el anterior propietario de la vivienda que ha visto perdida su titularidad dominical en virtud de subasta derivada de ejecución hipotecaria sino contra terceros ocupantes (arrendatarios).

En lo que respecta al contrato de arrendamiento alegado, en principio procede señalar que en autos hay practicada prueba suficiente que acredita la celebración del contrato de arrendamiento en fecha 24 de mayo de 2011 por parte del demandado Sr. Rogelio con quienes eran los anteriores propietarios del inmueble, Don Cecilio y Doña Patricia. La declaración testifical de Doña Asunción, así como los documentos que constan unidos al procedimiento, y que dicha testigo aportó cumplimentando el requerimiento que le fue verificado en el acto de vista, resultan esclarecedores y determinantes para justificar la suscripción del contrato al que los demandados hacen referencia en sus escritos de oposición. La testigo afirmó la existencia de tal contrato arrendaticio celebrado con los demandados en mayo de 2011, siendo DIRECCION002 la encargada de la gestión de tal contrato de arrendamiento a solicitud de los anteriores propietarios, encargándose también del cobro de las rentas a la parte arrendataria, con el inconveniente sobrevenido de haber perdido el contacto con los anteriores propietarios a quienes entendía debían ser entregados los importes que se habían venido percibiendo en concepto de renta y que se continuaban percibiendo, sin que la entidad actora, como nueva propietaria del inmueble, les hubiera dado instrucción alguna. No hay duda, por tanto, de la suscripción del contrato de arrendamiento en fecha 24 de mayo de 2011, el cual tenía una duración prevista de cinco años, y a su vez prorrogado obligatoriamente durante tres años más, conforme lo previsto en el art. 10 LAU, con sujeción, posteriormente, a tácita reconducción.

En cuanto a la oponibilidad del referido contrato frente a la entidad actora como nueva propietaria del inmueble, hemos de estar al contenido del art. 13 LAU en su redacción vigente al tiempo de la suscripción del contrato, el cual resulta de aplicación por haberse adquirido la finca por la entidad demandante en un proceso de ejecución hipotecaria.

El art. 13 LAU en su redacción originaria, que es la aplicable al supuesto de autos por la fecha del contrato, establecía:

"1. Si durante los cinco primeros años de duración del contrato el derecho del arrendador quedara resuelto por el ejercicio de un retracto convencional, la apertura de una sustitución fideicomisaria, la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial o el ejercicio de un derecho de opción de compra, el arrendatario tendrá derecho, en todo caso, a continuar en el arrendamiento hasta que se cumplan cinco años, sin perjuicio de la facultad de no renovación prevista en el artículo 9.1.

En contratos de duración pactada superior a cinco años, si, transcurridos los cinco primeros años del mismo, el derecho del arrendador quedara resuelto por cualquiera de las circunstancias mencionadas en el párrafo anterior, quedará extinguido el arrendamiento. Se exceptúa el supuesto en que el contrato de arrendamiento haya accedido al Registro de la Propiedad con anterioridad a los derechos determinantes de la resolución del derecho del arrendador. En este caso, continuará el arrendamiento por la duración pactada.

2. Los arrendamientos otorgados por usufructuario, superficiario y cuantos tengan un análogo derecho de goce sobre el inmueble, se extinguirán al término del derecho del arrendador, además de por las demás causas de extinción que resulten de lo dispuesto en la presente ley."

Dicho artículo fue modificado posteriormente por la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, que dio una nueva redacción al art. 13 de la LAU ,y entró en vigor el 6 de junio 2013, siendo modificado de nuevo por el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, que entró en vigor el 6 marzo 2019. En el supuesto de autos es de aplicación la redacción originaria del precepto en virtud de cuyo contenido el contrato de arrendamiento subsiste en caso de ejecución forzosa de la vivienda por razón de una ejecución hipotecaria en dos supuestos:

1) cuando la enajenación forzosa se lleve a cabo cuando durante los cinco primeros años de duración del contrato, el arrendatario tiene derecho, en todo caso, a continuar en el arrendamiento hasta que se cumplan los cinco años desde su celebración con subrogación del adjudicatario como arrendador.

2) Y en los contratos con una duración pactada superior a cinco años, cuando la enajenación forzosa se produzca una vez transcurridos los primeros cinco años únicamente subsistirá el contrato de arrendamiento hasta la duración pactada si este contrato se haya inscrito en el Registro de la Propiedad con anterioridad al derecho determinante de la resolución del derecho del arrendador (hipoteca).

En el supuesto de autos, el contrato de arrendamiento estipulaba una duración de cinco años, los cuales ya habían transcurrido al producirse la enajenación forzosa en el procedimiento de ejecución hipotecaria, así como también había transcurrido el plazo de prórroga del contrato de tres años ( art 10 LAU) , hallándose en tácita reconducción, sin que dicho contrato conste inscrito en el Registro de la Propiedad, por lo que el contrato de arrendamiento invocado en autos por los demandados quedó extinguido cuando la vivienda resultó adjudicada judicialmente a la entidad demandante por Decreto de fecha 27 de diciembre de 2019 en el procedimiento de ejecución hipotecaria seguido ante el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Mataró (autos 1/2015).

La jurisprudencia más reciente considera que en los diferentes supuestos previstos en el art. 13 LAU que comportan la extinción del contrato de arrendamiento, ésta se produce ope legis, por disposición legal, con ineficacia sobrevenida del título de ocupación, de modo que la relación arrendaticia fenece automáticamente por ministerio de la ley (SSTS nº 577/2020, de 4 de noviembre, nº 109/2021, de 1 de marzo, ROJ STS 753/2021 ,nº 379/2021, de 1 de junio, ROJ STS 2179/2021 ,y nº 783/2021, de 15 de noviembre, ROJ STS 4141/2021 ).

En este sentido, la STS 577/2020, de 4 de noviembre repasa la evolución jurisprudencial sobre la interpretación del art. 13 LAU, y declara:

"Con anterioridad a la vigencia de la actual LAU de 1994, la jurisprudencia de esta Sala, en un primera etapa, consideró extinguido el arrendamiento,concertado con posterioridad a la inscripción de la hipoteca en el Registro de la Propiedad, en los procedimientos de ejecución forzosa de la finca arrendada ( sentencia del Tribunal Supremo de 5 de febrero 22 de diciembre de 1945 , 22 de mayo de 1963 , 31 de octubre de 1986 , 20 de noviembre de 1987 , 23 de diciembre de 1988 , y 17 de noviembre de 1989 , entre otras).

En una segunda etapa, cambió su doctrina y consideró subsistente el arrendamientoposterior a la hipoteca, salvo simulación o fraude ( sentencias del Tribunal Supremo de 19 de febrero de 1968 , 9 de junio de 1990 , 23 de febrero de 1991 , 6 de mayo de 1991 , 23 de junio de 1992 , 20 de abril de 1995 , y 9 de mayo de 1996 ), y ello por las razones, que exponía esta última sentencia:

"[...] a) porque la atribución dominical que del inmueble hipotecado se hace al adjudicatario, mediante la subasta establecida en el art. 131 de la LH , afecta únicamente, según dicha norma, a las inscripciones y anotaciones posteriores a la inscripción de la hipoteca que se ha realizado; pero de ahí no se deriva que haya de afectar también a derechos personales, que no han tenido acceso al Registro de la Propiedad, como es el derecho de arrendamientolitigioso; b) Porque de seguirse criterio distinto, se daría lugar a una causa de extinción del arrendamiento,no enumerada en la relación imperativa y taxativa de esas causas que hace el art. 114 de la LAU , y c) Porque tratándose de arrendamientos con derecho a la prórroga forzosa (anteriores al R. Decreto Ley 30 de abril de 1.985), se quebrantaría el contenido del art. 57 de la misma Ley , que impone obligatoriamente dicha prórroga para el arrendador".

El panorama normativo cambia con la nueva LAU de 1994, que contempló expresamente la situación del arrendatario en tales casos en su art. 13 , en el que se admitía la persistencia del contrato si durante los cincoprimeros años de su duración el derecho del arrendador quedara resuelto, entre otros casos, por la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria,en cuyo caso el arrendatario tenía derecho a continuar en el arrendamientohasta que se cumpliesen los precitados cincoaños, sin perjuicio de la facultad de no renovación prevista en el artículo 9.1.

Bajo dicho régimen jurídico se dictó la sentencia de esta Sala 414/2015, de 14 de julio , en la que señalamos: [...]

No obstante, el texto vigente del art. 13 de la LAU , al concertarse el contrato de arrendamientolitigioso con el anterior propietario y también en el momento de adjudicarse a la entidad actora la vivienda litigiosa en procedimiento de ejecución hipotecaria,era el redactado por la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, vigente desde el 6 junio 2013 hasta el 5 marzo 2019; precepto que es de nuevo modificado por el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler.

[...] Tras la reforma por la precitada ley 4/2013, la redacción del art. 13 de la LAU quedó de la forma siguiente:

"1. Si durante la duración del contrato el derecho del arrendador quedara resuelto por el ejercicio de un retracto convencional, la apertura de una sustitución fideicomisaria, la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecariao de sentencia judicial o el ejercicio de un derecho de opción de compra, quedará extinguido el arrendamiento.

Conforme a lo dispuesto en el apartado segundo del artículo 7 y en el artículo 14, se exceptúan los supuestos en los que el contrato de arrendamientohubiera accedido al Registro de la Propiedad con anterioridad a los derechos determinantes de la resolución del derecho del arrendador. En este caso continuará el arrendamientopor la duración pactada.

Cuando se trate de un arrendamientosobre finca no inscrita se estará a la duración establecida en el apartado 4 del artículo 9.

2. Los arrendamientos otorgados por usufructuario, superficiario y cuantos tengan un análogo derecho de goce sobre el inmueble, se extinguirán al término del derecho del arrendador, además de por las demás causas de extinción que resulten de lo dispuesto en la presente ley".

Pues bien, tras la nueva redacción de dicho precepto, es de aplicación, al caso presente, su apartado 1, párrafo primero, toda vez que el contrato de arrendamientono accedió al registro, pues si accediera al mismo antes de la inscripción de la hipoteca en el registro de la propiedad, serían de aplicación los principios registrales de oponibilidad de lo inscrito y de prioridad registral; tampoco nos encontramos ante una finca no inscrita, ni se trata de un arrendamientootorgado por usufructuario, superficiario o por quien ostentase un análogo derecho de goce sobre el inmueble, sino de la adjudicación de la vivienda arrendada en un proceso de ejecución hipotecariaa favor de la sociedad demandante.

El contrato de arrendamientolitigioso se concertó el 1 de mayo de 2014 y el decreto de adjudicación de la vivienda arrendada a la sociedad demandante es de fecha 1 de septiembre de 2014, dictado en procedimiento de ejecución hipotecaria254/2012, seguido ante el Juzgado de Primera instancia nº 2 de Arucas , por lo tanto no es de aplicación la redacción original del art. 13.1 de la LAU , sino la dada por la Ley 4/2013, de 4 de junio.

Bajo los condicionantes temporales expuestos, el recurso queda circunscrito a resolver una cuestión de naturaleza jurídica, cual es si adjudicada al SAREB la propiedad de la vivienda arrendada en un procedimiento de ejecución hipotecariaes posible considerar vigente un vínculo contractual arrendaticio entre la entidad actora y los demandados, de manera tal que justificase una pretensión pecuniaria de reclamación de las rentas de un subsistente contrato de alquiler de vivienda; o si, por el contrario, se encuentran los demandados, tras la adjudicación de la vivienda a la entidad actora y extinguido el arrendamientoconcertado con el anterior propietario, en situación de precario,poseyendo la vivienda litigiosa por mera condescendencia de su nuevo titular, al quedar extinguido ipso iure el contrato de arrendamientoque constituía el título justificante de la ocupación de la cosa arrendada por los demandados y del que nacía, como justa contraprestación, el derecho a la percepción del precio del alquiler.

Pues bien, a la hora de tomar partido sobre tal cuestión controvertida, el tribunal adopta esta segunda posición, toda vez que, tras la reforma del art. 13 de la LAU , por la ley 4/2013, se establece expresamente que el contrato de arrendamientoquedará extinguido ( art. 13.1 párrafo I) y el art. 7.2 de la precitada disposición general señala, por su parte, que el contrato deja de surtir efectos con respecto al tercero adquirente, si no está inscrito el arrendamientoen el correspondiente Registro de la Propiedad, como es el caso que nos ocupa que no tuvo acceso a dicha oficina pública."

De lo expuesto, se concluye que en el supuesto de autos el contrato de arrendamiento de fecha 24 de mayo de 2011 no es oponible a la entidad actora, adquirente de la finca de autos en virtud de su enajenación forzosa en una ejecución hipotecaria, al haberse producido ope legis su extinción, es decir por disposición legal, sin necesidad de que haya de declararse judicialmente tal extinción, lo que determina que los demandados carezcan de título que oponer a la entidad actora al haber devenido ineficaz el título arrendaticio alegado, ostentando con ello la condición de precaristas, frente a los que, por tanto, ha de prosperar la acción ejercitada en autos. Pues como tiene establecido el Tribunal Supremo en reiteradas sentencias (SSTS 134/2017, de 28 de febrero; 109/2021, de 1 de marzo; 212/2021, de 19 de abril; 379/2021, de 1 de junio; 502/2021, de 7 de julio; 783/2021, de 15 de noviembre, y 605/2022, de 16 de septiembre, entre otras), el precario es una situación de hecho, que implica la utilización gratuita de un bien ajeno, cuya posesión jurídica no nos corresponde, aunque nos hallemos en la tenencia del mismo y ello por la falta de un título que justifique el goce de la posesión, ya porque no se haya tenido nunca, ya porque habiéndolo tenido se pierda o, también, porque nos otorgue una situación de preferencia, respecto a un poseedor de peor derecho. Como se ha referido previamente para este caso, según la Jurisprudencia, se daría el supuesto contemplado de la pérdida por extinción del título que legitimaba la posesión de los demandados que, en consecuencia, se hallan en situación de precario ( STS 109/2021, de 1 de marzo, STS 379/2021, de 1 de junio).

Y ello sin que el planteamiento de la demanda contra los ignorados ocupantes del inmueble, pese a que en el decreto de adjudicación se hacía constar la existencia de ocupantes en la finca subastada, haya supuesto indefensión alguna para los demandados, cuya nulidad por dicha razón tampoco se ha alegado, pues los demandados han tenido la oportunidad de comparecer en el procedimiento, oponerse a la demanda, así como defender sus intereses formulando cuantas alegaciones han tenido por conveniente. Y respecto a la alegación por la parte apelada sobre la aplicación del RDL 11/2020, de 31 de marzo, será en fase de ejecución cuando pueda hacer valer su aplicación de entender la parte demandada que concurren los presupuestos que la citada norma establece para obtener la suspensión del lanzamiento.

Lo expuesto determina la estimación del recurso de apelación con revocación de la sentencia de instancia en la que no se examina la aplicación del art. 13 LAU con sus efectos consecuentes, por lo que procede estimar la demanda interpuesta condenando a los demandados a que dejen a la libre disposición de la parte actora la finca ubicada en la DIRECCION000, de DIRECCION001.

CUARTO.- Costas.

En cuanto a las costas de primera instancia, en aplicación de lo previsto en el art. 394 LEC, al ser estimada la demanda, con expresa condena en costas a los demandados.

Y en cuanto a las costas de esta alzada, sin expresa condena en costas, por ser estimado el recurso de apelación interpuesto ( art. 398.2 LEC) .

Vistas las disposiciones legales citadas y demás generales y de pertinente aplicación al caso,