Sentencia Civil 354/2024 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 16, Rec. 258/2022 de 27 de junio del 2024

PRIMERO.- Planteamiento del litigio, demanda y contestación.

El presente procedimiento seguido ante el Juzgado de Primera Instancia nº 11 de Barcelona se inició por demanda de juicio ordinario formulada por la mercantil NOVABRERA, S.L. contra la entidad DIRECCION000. y contra Don Edmundo en la que se solicitaba la declaración de nulidad, o en su caso anulabilidad, del contrato de fecha 20 de enero de 2015 suscrito entre Don Cipriano, en nombre de la sociedad NOVABRERA, S.L., y Don Edmundo, en nombre y representación de la entidad demandada DIRECCION000., por ausencia o insuficiencia de consentimiento o, subsidiariamente, por la existencia de varios vicios que anulaban la prestación del consentimiento por parte del representante de la entidad actora. Como consecuencia de ello se solicitaba la condena de los demandados a restituir solidariamente entre si las cantidades dinerarias cobradas indebidamente con motivo de la firma del mencionado contrato, en total el importe de 150.000 euros que fueron abonados a la entidad demandada en pago de las facturas nº NUM000 y NUM001, más el interés legal de la mencionada cantidad desde la fecha de cobro de las mismas y hasta su completo pago.

Asimismo se interesaba la condena de los demandados a pagar a la entidad actora la cantidad de 2.887.500 euros, importe que formó parte del precio de la opción de compra expirada y que no debería haberse descontado de precio final pagado por CORPEDIFICACIONS en la compraventa de los solares que se describían en demanda, debiendo indemnizar cualquier otro perjuicio de los enumerados en el Hecho Décimo de la demanda que resultara acreditado en periodo probatorio y en la cuantía que así resultara, con los intereses legales desde la presentación de la demanda.

En relación al demandado Don Edmundo se solicitaba se declarase su conducta dolosa o negligente en la ejecución del contrato, haciéndole responsable solidario de todas las consecuencias derivadas de dicha anulación o, subsidiariamente, para el caso de no estimarse la nulidad o anulabilidad del referido contrato, se declare igualmente dolosa o negligente su actuación profesional en el marco de la prestación de servicios profesionales, condenándosele a la indemnización y al pago de los daños y perjuicios referidos previamente.

Y subsidiariamente, para el caso de no estimarse las anteriores declaraciones y condenas, se solicitaba que se declarara en sentencia la falta de concurrencia de los presupuestos que sirven de base para que surja el derecho de cobro de la comisión por parte de la entidad demandada DIRECCION000. en el contrato de intermediación referido en demanda, careciendo por ello el codemandado de derecho alguno de cobro de su comisión, condenándole a devolver la cantidad ya cobrada de 150.000 euros con sus intereses legales desde la fecha del cobro.

Refiere la entidad demandante que el Sr. Edmundo con claro abuso de confianza, engaño y superioridad, agravado por el conocimiento de la extrema dependencia psíquica y debilidad que presentaba el administrador de la sociedad actora, Sr. Cipriano, por las circunstancias personales que le afectaban a él y a su familia, hizo firmar al citado Sr. Cipriano un contrato cuyo objeto era la intermediación en la venta de diez inmuebles ubicados en pleno casco urbano del municipio de Abrera (Barcelona) incorporando al mismo una cláusula de exclusividad indefinida, al tiempo que continuaba asesorándole y representándole como abogado. Argumentaba la parte actora que el Sr. Edmundo actuó con abuso y plena conciencia de que el Sr. Cipriano no podía firmar con plena capacidad el contrato, imponiéndose de este modo a la voluntad débil del Sr. Cipriano con engaño y abuso de autoridad, creando una situación intimidatoria y de dependencia que el Sr. Cipriano fue incapaz de vencer en defensa de sus propios intereses. La actitud desplegada por el Sr. Edmundo se confirmó posteriormente con sus propios actos, encaminados todos ellos a procurarse un beneficio injusto en perjuicio de su propio cliente.

Afirma la parte actora que el Sr. Edmundo no tenía encargo alguno para encontrar un comprador e intermediar en la compraventa, refiriendo además que el comprador ya existía, sin que el mismo precisamente fuera aportado por el Sr. Edmundo, sino que fue rescatado de una desgraciada relación negocial anterior en la que se había visto inmerso el Sr. Cipriano. La comisión que se pactaba en el contrato (5% sobre el precio total de venta de los inmuebles) debía ser pagada por la entidad actora en el momento del otorgamiento de la escritura pública de compraventa mediante un único pago con independencia del pago aplazado al que se sujetaba la compraventa de los inmuebles con la entidad CORPEDIFICACIONS, S.L. En fecha 20 de enero de 2015 se suscribió tanto el contrato de intermediación con la entidad demandada, como el contrato de opción de compraventa con la entidad CORPEDIFICACIONS, S.L., el cual fue sucesivamente prorrogado en fechas 17 de abril de 2015, 16 de junio de 2015, 24 de julio de 2015, 29 de diciembre de 2015 y 30 de diciembre de 2015.

En fecha 28 de julio de 2016, caducada la opción de compra, se remitió por parte de NOVABRERA, S.L. a la sociedad CORPEDIFICACIONS, S.L. burofax para informarle que el 25 de julio había expirado el plazo del que disponían para ejercitar la opción de compra, habiéndose extinguido la relación que unía a las partes y haciendo suyas NOVABRERA, S.L. las cantidades abonadas hasta la fecha en concepto de prima de la opción sin que la optante tuviera ningún derecho a reclamarlas. Se requirió igualmente a CORPEDIFICACIONS, S.L. para que cancelara la anotación de la opción inscrita en el Registro de la Propiedad, advirtiendo que en caso contrario se procedería al ejercicio de acciones judiciales para obtener tal cancelación.

El Sr. Cipriano falleció el 2 de octubre de 2017 como consecuencia del cáncer que le había sido diagnosticado tres años antes. Y tras el fallecimiento del Sr. Cipriano tanto el Sr. Edmundo como el empleado de la entidad actora Sr. Fidel transmitieron a su viuda, Doña Azucena, la necesidad urgente y perentoria de firmar la compraventa de los terrenos de Abrera que había quedado aparentemente suspendida por la enfermedad del Sr. Cipriano todo ello para poder hacer frente a las deudas acumuladas de NOVABRERA, S.L. La Sra. Azucena firmó el contrato de compraventa con la entidad CORPEDIFICACIONS, S.L. en fecha 5 de diciembre de 2017, apenas dos meses más tarde del fallecimiento de su esposo, y sin conocimiento del detalle de la operación ante la compleja situación patrimonial y contractual que había dejado su marido, y según lo que le informaron tanto el empleado de NOVABRERA, S.L., Sr. Fidel, como el Letrado Sr. Edmundo. Durante este tiempo el Sr. Edmundo no hizo nada para liberar la finca registralmente de la opción de compra inscrita pese a que estaba caducada, gozando CORPEDIFICACIONS, S.L. de la posición que la apariencia registral le facilitaba frente a terceros. La viuda del Sr. Cipriano firmó el contrato de compraventa en términos menos ventajosos, siendo que habían existido otras ofertas de compraventa por mayor precio, y además con un aplazamiento de pagos sin garantía al no introducirse en el contrato la condición resolutoria inicialmente proyectada. El pago de las comisiones, sin embargo, se preveía de forma inmediata y sin aplazamiento alguno, habiendo sido reclamadas ya judicialmente, al tiempo de ser interpuesta la demanda, tanto por parte del Sr. Edmundo como por parte del Sr. Fidel. Sostenía la parte actora que la negociación del Sr. Edmundo fue negligente, dolosa e inmoral, encaminada únicamente a asegurar el cobro cuanto antes de su propia comisión. Y en su actuación se aprovechó de la información que obraba en su poder acerca de la debilidad volitiva del Sr. Cipriano, maquinando una estrategia fraudulenta en su propio beneficio, abocándole a la firma de unos contratos abusivos que le causaron un evidente perjuicio patrimonial. De esta forma se sostiene en demanda que el consentimiento prestado por el Sr. Cipriano, como administrador de la entidad actora, al suscribir el contrato de intermediación con la entidad demandada, es nulo por adolecer de falta de autonomía, decisión y libertad, por haber sido víctima de intimidación y dolo por parte del Sr. Edmundo, atendiendo además a las circunstancias personales en las que se encontraba el Sr. Cipriano. Argumentando que tanto el Sr. Edmundo como el Sr. Fidel, empleado de la entidad actora que llevaba toda la parte contable de la empresa y con quien también el Sr. Cipriano había suscrito otro contrato de comisión en fecha 12 de diciembre de 2014 por la misma operación inmobiliaria, se aprovecharon ambos de la información que obraba en su poder acerca de la debilidad volitiva del Sr. Cipriano y maquinaron una estrategia fraudulenta en su propio beneficio, abocándole a la firma de unos contratos abusivos que le causaron un evidente perjuicio patrimonial. Concluyendo la parte actora que el consentimiento prestado por el Sr. Cipriano es nulo por adolecer de falta de autonomía, decisión y libertad, en cuanto a esta última por haber sido víctima de intimidación y dolo por parte del Sr. Edmundo y su adlátere, el Sr. Fidel.

Subsidiariamente para el caso de que se estimara la validez del contrato de intermediación consideraba la parte actora que el derecho al cobro de la comisión por parte de la entidad DIRECCION000 devino inexigible por no haberse logrado la compraventa en los mismos términos previstos en el contrato de intermediación, pues finalmente la compraventa se formalizó por un precio inferior, sin que se cumpliera tampoco con los plazos establecidos de pago, y sin la estipulación de garantía alguna, por lo que al no cumplirse las condiciones establecidas en el contrato de mediación no puede surgir el derecho al cobro de una comisión por parte de la entidad actora.

Y finalmente la mercantil NOVABRERA, S.L. estimaba que la conducta dolosa y/o negligente del Sr. Edmundo había causado a la sociedad actora daños y perjuicios que debían ser oportunamente indemnizados de forma solidaria por ambos demandados y que se exponían en el Hecho Décimo de su demanda.

Emplazados los demandados procedieron a contestar a la demanda. Por parte de la entidad DIRECCION000. se refirió que de la mercantil actora se recibió el encargo de recuperar unos terrenos que habían sido vendidos a muy bajo precio, de tal modo que tras una ardua negociación con los abogados de los adquirentes se consiguió un acuerdo formalizado a través de dos escrituras rescisorias por lesión, recuperándose finalmente la titularidad de las fincas. Por este servicio la entidad demandada no cobró honorarios. Y mientras se gestionaba la recuperación de los terrenos se encargó a la entidad demandada por parte de la mercantil NOVABRERA, S.L. la intermediación y gestión en la venta de las indicadas fincas. A fin de fijar las condiciones del encargo efectuado por dicha mercantil, se firmó un contrato el 20 de enero de 2015, y en dicho documento la entidad actora reconocía que el comisionista le había facilitado un comprador con el que se firmó un contrato de opción de compra el mismo día en que se acordó la comisión. Refiere la entidad demandada que el comprador fue hallado después de múltiples gestiones y negociaciones efectuadas por su parte con anterioridad a la fecha de la firma del acuerdo con la sociedad actora. La intermediación se pactó con carácter de exclusividad ya que la demandada no había cobrado cantidad alguna por el asesoramiento y gestiones efectuadas en la recuperación de los terrenos malvendidos. La compraventa en la que CORPEDIFICACIONS, S.L. era parte compradora se dilató en el tiempo a resultas de problemas derivados de la edificabilidad real de los terrenos, con sucesivas prórrogas de las opciones de compra por los problemas urbanísticos surgidos para la obtención de licencias de obra. Por razón de las sucesivas prórrogas la entidad optante satisfizo como prima la cantidad de 2.887.500 euros, que finalmente se descontarían del precio final de compra en el caso de que se llevara a término la compraventa. De dicho importe la entidad NOVABRERA, S.L. abonó a la sociedad actora el 5% de comisión prevista en el contrato de mediación, emitiéndose dos facturas por importes de 121.000 euros y 65.500 euros (IVA incluido) que fueron abonadas sin ningún tipo de objeción. Consecuencia de la controversia acerca de la situación urbanística de las fincas fue que no se llegó a firmar la transmisión de los terrenos en la fecha del último plazo de la opción (25 de julio de 2016). Y tras un informe técnico sobre la edificabilidad y volumetría máxima de los terrenos del que resultó que los metros edificables eran sensiblemente inferiores a los fijados en las opciones de compra, se hizo necesario renegociar el precio y condiciones de la transacción. Y tras meses de duras negociaciones se llegó a ultimar la compraventa el 5 de diciembre de 2017 entre la entidad NOVABRERA, S.L. y CORPEDIFICACIONS, S.L. acordándose el precio de venta de los terrenos en la cantidad de 14.530.900 euros. La referida compraventa fue llevada a efecto por decisión de la Junta Universal de socios de la mercantil NOVABRERA, S.L. celebrada previamente al fallecimiento del socio Don Cipriano, según acta firmada por su administradora Doña Azucena y el socio Sr. Cipriano. Con la firma de la compraventa se generó la comisión en favor de la entidad demandada, habiendo ya efectuado dos pagos a cuenta, de forma anticipada, por importe total de 150.000 euros más IVA, a medida que se fueron abonando los pagos a cuenta de la compraventa consecuencia de las renovaciones de las opciones de compra, lo que demuestra a juicio de la entidad demandada la veracidad, conocimiento y conformidad con el contrato de intermediación por parte de NOVABRERA, S.L.

Asimismo, en contra de lo sostenido en la demanda interpuesta, la entidad demandada manifiesta en su contestación haber iniciado en el Registro de la Propiedad un expediente gubernativo registral para la liberación de cargas a fin de cancelar la anotación de opción de compra de CORPEDIFICACIONS, S.L. a lo que esta sociedad se opuso expresamente. Ante el conflicto con esta mercantil y el anuncio de acciones legales por dicha sociedad, se insistió en la negociación con la referida mercantil para la venta de las fincas. Y si bien existieron otras entidades interesadas en la compraventa de los terrenos, el interés decayó en el momento de conocer los problemas existentes para edificar en las fincas de la entidad actora y el conflicto existente con CORPEDIFICACIONS, S.L. Afirma la entidad demandada DIRECCION000. que en la negociación con RENTA CORPORACIÓN también tuvo intervención como intermediaria, lo que demuestra, según la demandada, que su comisión nunca estuvo en peligro, por lo que no existía ningún interés personal en que fuese un concreto optante y no otro el comprador final de los terrenos. La urgente necesidad de NOVABRERA, S.L. en vender los terrenos para obtener liquidez, y el avanzado estado de las negociaciones con CORPEDIFICACIONS, S.L. fue lo que motivó llevar a término la compraventa. Asimismo se negoció una garantía adicional al contrato de compraventa suscrita el mismo día de la compraventa el 5 de diciembre de 2017.

Tacha la entidad DIRECCION000. la demanda interpuesta por NOVABRERA, S.L. como una maniobra a fin de evitar abonar a la entidad demandada los honorarios devengados del contrato de intermediación en la compraventa, sin que, sin embargo, impugne ninguno de los otros contratos por ella suscritos.

Considera la entidad demandada que no acredita la mercantil actora la negligencia ni el dolo que imputa al demandado Sr. Edmundo, negando tajantemente que la dolencia sufrida por el Sr. Cipriano fuera aprovechada de forma fraudulenta por la parte demandada, no habiendo existido ningún tipo de intimidación, violencia, error o dolo ejercido hacia el Sr. Cipriano, ni tampoco se acredita merma alguna en la capacidad del Sr. Cipriano para manifestar su consentimiento al contratar.

La parte demandada, frente a la pretensión actora, también hace valer la eficacia del contrato de intermediación y su efectividad en cuanto al devengo de la comisión, y ello con independencia de las variaciones sufridas en las condiciones de la compraventa celebrada finalmente, siendo incierto, como pretende sostener la entidad actora, que el contrato incluyese una condición suspensiva por la que el contrato sólo desplegaría sus efectos únicamente en el caso de que las fincas se vendiesen en unas condiciones concretas. DIRECCION000. niega a su vez la existencia de negligencia profesional, así como la existencia de los daños y perjuicios pretendidos de contrario en su demanda.

Por parte del demandado Sr. Edmundo se recuerda en su contestación que la entidad actora es una empresa constituida el 24 de octubre de 1994 dedicada a la actividad inmobiliaria y construcción en general, y que estaba participada por el matrimonio formado por Don Cipriano y Doña Azucena, y a raíz de un negocio en el que se embarcó la citada sociedad relacionado con la financiación para la promoción de unas obras a través de un fondo de inversión chino, llegó a hipotecar todo su patrimonio y el de sus socios, alcanzando una situación de extrema iliquidez, que derivó en la venta de los terrenos referidos en autos ubicados en Abrera por un muy bajo precio (204.132,24 más IVA). Al igual que la codemandada, relata el Sr. Edmundo el encargo recibido de la mercantil actora tanto para la recuperación de los terrenos, como para intermediar y gestionar la compraventa de los mismos ya que sería el único activo realizable con el que salvar el resto del patrimonio y obtener algún beneficio. El demandado refiere que se inició negociaciones con CORPEDIFICACIONS, S.L. y se remite al contrato suscrito en fecha 20 de enero de 2015 en el que Don Cipriano, en nombre propio y en el de la mercantil NOVABRERA, S.L., encargaba a DIRECCION000. con carácter de exclusiva la intermediación en la compraventa de los referidos terrenos a cambio de una comisión del 5% sobre el precio de venta, y cuyo devengo se produciría en el momento de firmarse la escritura pública de compraventa, con independencia del pago aplazado al que pudiera sujetarse la operación. Aclara el demandado que el contrato de arrendamiento de servicios fue concertado entre la entidad actora y DIRECCION000., actuando el demandado como representante legal del despacho que dirige.

En fecha 20 de enero de 2015 se suscribió contrato de opción de compra por un plazo de tres meses con CORPEDIFICACIONS, S.L. estando condicionada la compraventa al buen fin de la obtención de la licencia de obras y a la aprobación de un Plan de Mejora Urbana Municipal que garantizara unos mínimos de edificabilidad de 77.284 metros cuadrados de uso residencial libre y 3.014 de uso comercial. A resultas de los problemas de edificabilidad y urbanísticos surgidos, hubo de posponerse la opción de compra, tal como se relata por la entidad codemandada, con el pago de unas primas por parte de CORPEDIFICACIONS, S.L. por las prórrogas concedidas. En el tercer contrato de opción de compra (16 de junio de 2015) se produjo una novación, marcándose una serie de condiciones económicas en cuanto a la volumetría de aplicación a los terrenos, previendo distintos precios en función de los metros que finalmente fueran edificables y sobre los que el Ayuntamiento de Abrera concediera licencia de obras. Posteriormente a ello se produjo un cambio en el órgano de administración de la sociedad actora, pasando a ser su administradora la esposa del Sr. Cipriano al estar éste incurso en un procedimiento concursal de otra empresa en el que acabó inhabilitado para administrar sociedades durante un plazo de dos años. Ante el cambio de administrador la sociedad actora acordó aprobar íntegramente la gestión llevada a cabo en la mercantil por el Sr. Cipriano.

Por la complejidad de la cuestión urbanística de los terrenos se solicitó informes de técnicos. Y al no solucionarse la controversia sobre la edificabilidad de los terrenos se acordó una última opción de compra en fecha 30 de diciembre de 2015 con una novación en sus condiciones. Finalmente hubo una última prórroga de la opción acordada en fecha 12 de enero de 2016 fijando su plazo de ejercicio hasta el 25 de julio de 2016. Llegada la fecha la compraventa no se celebró al no haberse solventado la problemática urbanística. La entidad CORPEDIFICACIONS, S.L. se negó a cancelar la anotación registral de la opción de compra, cuyo expediente gubernativo se instruyó ante el Registro de la Propiedad, imputando CORPEDIFICACIONS, S.L. a NOVABRERA, S.L. el incumplimiento de sus obligaciones, reclamando daños y perjuicios y la devolución de las cantidades percibidas en concepto de primas de opción. Ello abocaba a NOVABRERA, S.L. a iniciar un costoso procedimiento judicial. Y pese a que se buscaron otras alternativas de venta se insistió en la negociación con CORPEDIFICACIONS, S.L. ante la problemática existente con la misma. Se tuvo que renegociar el precio y condiciones de la transacción pues de un informe que se encargó, resultó una menor edificabilidad de los terrenos. Tras arduas reuniones en las que participaron los demandados, finalmente el contrato de compraventa se celebró el 5 de diciembre de 2017, habiendo decidido su celebración la Junta Universal de socios de la mercantil actora que se celebró previo al fallecimiento del Sr. Cipriano. Surgida la obligación de pago de la comisión, le fue reclamada a la Sra. Azucena, como administradora de la sociedad, quien sin negar el derecho a cobrar la comisión, manifestó una situación de iliquidez que le impedía cumplir con sus obligaciones.

Sostiene el demandado que si bien el Sr. Cipriano estuvo afectado por un cáncer que finalmente le causó su fallecimiento, dicha patología nunca supuso ningún tipo de merma en sus facultades psíquicas y volitivas, no habiéndose acreditado ninguna afectación en su capacidad intelectual. Y niega el demandado que se aprovechara de una pretendida debilidad que afectara al Sr. Cipriano para engañarle, como se plantea en demanda, en la suscripción del contrato de intermediación inmobiliaria cuya nulidad se predica. Sostiene el Sr. Edmundo que el contrato en litigio no fue suscrito bajo ningún tipo de afectación mental del Sr. Cipriano. Y afirma el demandado que si bien es cierto que no es un comisionista al uso (es API colegiado), sí es el socio director de un despacho profesional dedicado a asesorar empresas y particulares desde hace más de 30 años, negando cualquier tipo de confabulación con el Sr. Fidel, trabajador de la entidad actora (director financiero del grupo de empresas al que pertenece NOVABRERA, S.L.), en perjuicio de la parte actora, no habiendo participado ni él ni su despacho en la negociación o redacción de documentos referentes al reconocimiento de una comisión o bonus a favor del indicado Sr. Fidel.

Defiende el demandado que la comisión a percibir va supeditada al buen fin de la operación, y en ningún caso al precio final, de este modo se fijó una comisión del 5% (más IVA) sobre el precio total de venta de los inmuebles, y que el devengo se produciría en el momento de la firma de la escritura pública independientemente del momento de pago. El contrato de intermediación se convino con pacto de exclusividad por cuanto por las gestiones de recuperación de los terrenos y negociación y tramitación de la futura compraventa, el despacho no cobró honorarios por las dificultades económicas de NOVABRERA, S.L. Sostiene el demandado que el despacho de abogados, con todo su buen hacer profesional, destinó todos sus esfuerzos para recuperar y viabilizar la continuidad del patrimonio de la empresa. Y se llevaron a cabo innumerables visitas y reuniones a fin de poder llevar a efecto la compraventa sin que hubiera dejadez alguna por el despacho de abogados. Y si finalmente las condiciones finales fueron diferentes a las inicialmente previstas, con novaciones que se iban acordando de las opciones de compra, fue por cuanto la edificabilidad inicialmente proyectada no era real, viéndose reducida. Y se alcanzó finalmente un precio que, en proporción al inicialmente previsto para la edificabilidad proyectada, comparado con la que finalmente se fijó contractualmente, resultó más favorable, es decir se acabaron vendiendo los terrenos por mayor precio que el mantenido en origen. En todo caso la instrucción de vender a CORPEDIFICACIONS, S.L. la tomó la Sra. Azucena, junto a sus asesores, al entender que era más ventajosa que la de RENTA CORPORACIÓN, dando instrucción a la parte demandada para cerrar la operación.

Niega el demandado Sr. Edmundo haber incumplido deber profesional alguno, sin que, por tanto, incurra en responsabilidad profesional, y así refiere que su actuación se ciñó a las instrucciones recibidas y posteriormente ratificadas, sin que se acredite, por otra parte, la existencia de daño y perjuicio efectivo causado a la entidad actora. Y refiere que la mercantil actora en su demanda tampoco llega a determinar qué concreta conducta negligente imputa al demandado, la cual además viene obligada a acreditar.

SEGUNDO.- Planteamiento de la demanda acumulada, y contestación.

Ante el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 1 de Martorell se interpuso demanda de juicio ordinario por la entidad DIRECCION000. contra la entidad NOVABRERA, S.L., derivada de un procedimiento monitorio previo seguido ante el mismo Juzgado, y en la que se reclamaba la cantidad de 697.619,45 euros en concepto de comisión pendiente de pago, devengada por razón del contrato de intermediación inmobiliaria de fecha 20 de enero de 2015, descrito en la demanda iniciadora del presente procedimiento, y celebrado entre la entidad DIRECCION000. y la mercantil NOVABRERA, S.L., que fue elevado a público en fecha 23 de enero de 2015. Ambos procesos fueron acumulados siguiéndose su tramitación ante el Juzgado de Primera Instancia nº 11 de Barcelona.

La entidad actora refería que la comisión se había devengado tras el otorgamiento de la escritura pública de compraventa de los terrenos propiedad de la entidad NOVABRERA, S.L. en fecha 5 de diciembre de 2017 en la que se acordó como precio el importe de 14.530.900 euros. Refería la entidad actora que NOVABRERA, S.L. había realizado pagos a cuenta de la comisión de forma anticipada por un importe total de 150.000 euros más IVA, demostrando la veracidad, conocimiento y conformidad con dicho contrato. Dichas cantidades se habían satisfecho a raíz de los pagos a cuenta del precio de la compraventa efectuados a consecuencia de las renovaciones de las opciones de compra por parte de la entidad CORPEDIFICACIONS, S.L. liquidándose por NOVABRERA, S.L. sin ningún tipo de problema el 5% de las cantidades cobradas en concepto de anticipo del mayor precio. Una vez se formalizó la compraventa se devengó la comisión a percibir por DIRECCION000., resultando la cantidad a favor de la entidad actora de 726.545 euros más IVA, por lo que descontando las cantidades abonadas tras el cobro de los previos pagos a cuenta, se obtiene el saldo deudor de 697.619,45 euros que se reclaman en la demanda interpuesta, mas el interés legal sobre dicha suma reclamada desde la fecha de nacimiento de la obligación de pago hasta la fecha de su efectiva satisfacción.

Emplazada la entidad demandada NOVABRERA, S.L. en el proceso acumulado, la misma se opuso a la demanda formulada por DIRECCION000. con base a los motivos en los que funda la demanda interpuesta que dio inicio al presente procedimiento y que ya se han reflejado en el fundamento anterior, a los que dicha contestación a la demanda expresamente se remitió.

TERCERO.- Sentencia de primera instancia. Apelación.

Acumulados ambos procesos el Juzgado de Primera Instancia nº 11 de Barcelona acabó dictando sentencia en fecha 30 de julio de 2021 en la que estimando parcialmente la demanda interpuesta por la representación procesal de Novabrera, S.L. frente a Don Edmundo y frente a DIRECCION000., declaró la nulidad del contrato de intermediación suscrito por Don Cipriano, actuando en nombre de Novabrera, S.L., y por Don Edmundo, actuando en nombre de DIRECCION000., contrato que había sido suscrito en fecha 20 de enero de 2015. Y ello por estimar la concurrencia de dolo contractual atribuible a la entidad demandada, razonando en este sentido:

"En efecto, valorando en su conjunto las pruebas practicadas, estimamos que Don Edmundo se sirvió de la relación de confianza que le unía con Don Cipriano y, siendo conocedor de su delicada situación patrimonial, de su escasa pericia inversora y de la grave enfermedad que padecía así como el modo en que ésta afectaba a su estado mental, le indujo a firmar un contrato de intermediación por virtud del cual el primero, olvidando los deberes de fidelidad y buena fe que le eran exigibles en su condición de Abogado, se reservó un beneficio económico injusto en una operación de compraventa de terrenos en la que su único papel admisible era el de asesorar a Don Cipriano y, en definitiva, proteger sus intereses sin sombra de interés directo o de conflicto de intereses con los de quien había depositado su confianza en él."

Estimada la acción de nulidad por vicio en el consentimiento, la sentencia condenó solidariamente a Don Edmundo y a la entidad DIRECCION000. a pagar a Novabrera, S.L. la suma de 150.000 euros, incrementada con el interés legal devengado desde la fecha de cobro de dicha cantidad por parte de DIRECCION000., entendiendo aplicable lo dispuesto en el art. 11 de la Ley 2/2007, de 15 de marzo, de Sociedades Profesionales. Y desestimó la pretensión de condena a los demandados de indemnizar a la entidad actora la cantidad de 2.887.500 euros, así como cualquier otro perjuicio de los enumerados en el Hecho Décimo de la demanda por no haberse especificado con la debida claridad y precisión el alcance de tal pedimento.

En cuanto a la demanda acumulada interpuesta por la representación procesal de DIRECCION000. frente a Novabrera, S.L., el juzgador de instancia absolvió a esta última entidad de las pretensiones ejercitadas en su contra, con imposición a la parte demandante del pago de las costas causadas, pues como así razonaba en la sentencia recurrida, la estimación de la acción de anulabilidad del contrato de intermediación inmobiliaria de 20 de enero de 2015 conllevaba: " la estimación de la acción restitutoria de las cantidades pagadas a cuenta de la comisión pactada en dicho contrato y, por otra parte, la desestimación de la acción de reclamación de cantidad ejercitada por DIRECCION000 para obtener el pago de la suma pendiente."

Frente a dicha resolución se alzan la entidad DIRECCION000. y Don Edmundo, interesando ambos la revocación de la sentencia de instancia, y a su vez, la entidad apelante DIRECCION000, la estimación íntegra de la demanda por ella interpuesta contra la sociedad NOVABRERA, S.L.

Alegaba la entidad DIRECCION000. como motivo de impugnación de la sentencia, error en la valoración de la prueba, argumentando que por parte del Juez de instancia se construye un relato de los hechos basado en conjeturas y suposiciones, llegando a conclusiones notoriamente opuestas a las evidencias, prescindiendo además en su sentencia de la valoración de la prueba practicada a instancias de la parte recurrente. Significa dicha parte que la demanda interpuesta por NOVABRERA, S.L. se confeccionó con el único objetivo de eludir la obligación de pago que mantenía con DIRECCION000, de tal forma que dicha demanda fue interpuesta posteriormente a que por su parte se interpusiera petición inicial de procedimiento monitorio ante los Juzgados de Martorell y posteriormente, tras su oposición, demanda de juicio ordinario, la cual fue finalmente acumulada a este proceso.

Sostenía la parte apelante que el encargo profesional a DIRECCION000 para la venta de los terrenos de Abrera existió y se realizó de forma verbal, sin la suscripción de una hoja de encargo previa, y viene corroborado por los hechos acaecidos con posterioridad. Y refería que el hecho de que el contrato de intermediación entre NOVABRERA, S.L. y DIRECCION000 se firmase el 20 de enero de 2015, -fecha coincidente con la firma de la primera opción de compra entre NOVABRERA, S.L. con CORPEDIFICACIONS, S.L.-, se debió a la necesidad de oficializar el encargo profesional efectuado por NOVABRERA, S.L. Y dado que en esas fechas ya existía la oferta realizada para la adquisición de las fincas, se incluyeron en el contrato de intermediación determinados detalles de la propuesta. Incide la parte recurrente en la valoración de la prueba testifical realizada por el Juez de instancia que considera errónea, observando una omisión en cuanto a la valoración de la prueba testifical practicada a su propuesta, o bien una valoración parcial en relación a las manifestaciones vertidas por alguno de los testigos.

Consideraba la apelante que en autos no ha quedado probada que concurrieran las condiciones necesarias para que pueda apreciarse la existencia de dolo contractual al no existir ninguna prueba que acredite que se hubiera instigado o persuadido por DIRECCION000 al Sr. Cipriano para firmar el contrato de intermediación, cuestión que fue decidida por la voluntad social de la mercantil NOVABRERA, S.L. expresada en la Junta General Extraordinaria y Universal de Socios celebrada en fecha 19 de enero de 2015. Ni tampoco hay constancia que la intención o voluntad de NOVABRERA, S.L. o del Sr. Cipriano fuera diferente a la manifestada y otorgada en enero de 2015, pues éste antes de su fallecimiento nunca manifestó pesar o arrepentimiento en torno al contrato y la comisión pactada, ni tampoco mostró disconformidad o descontento con la gestión efectuada por DIRECCION000. La Sra. Azucena que fue su sucesora en el cargo, tampoco manifestó disconformidad alguna. En ningún momento se evidenció por NOVABRERA, S.L. discrepancia o queja en torno al contrato, siendo la primera vez cuando la entidad apelante reclamó en sede judicial sus honorarios, y precisamente con el objetivo de evitar a toda costa su obligación de pago. Recordaba la parte apelante en su recurso que el contrato fue suscrito por la voluntad social de NOVABRERA, S.L. y se realizó bajo el principio de autonomía y voluntad de las partes, sin que éste resultara contrario a las leyes, la moral ni el orden público. Y la aceptación y conformidad con el contrato de intermediación suscrito por NOVABRERA, S.L. fue prestado expresamente en la Junta General Universal de socios celebrada en fecha 19 de enero de 2015, y también mediante la firma del contrato privado de fecha 20 de enero de 2015, así como cuando se elevó a público el contrato el 23 de enero de 2015, y cuando en 2016 se realizaron dos pagos a cuenta por NOVABRERA, S.L. a favor de la entidad DIRECCION000 en virtud del citado contrato. Y por último durante los más de tres años de acompañamiento y asistencia jurídica prestada a NOVABRERA, S.L. en los diferentes actos efectuados en relación a la venta de los terrenos.

Sostenía en su recurso la entidad DIRECCION000 que por su parte ejecutó el encargo profesional encomendado, consistente en intermediar en la búsqueda de un comprador para las fincas propiedad de NOVABRERA, S.L. lo que llevó a cabo con la máxima celeridad y diligencia, habida cuenta la delicada situación económica de la mercantil, así como prestó los servicios de asesoramiento jurídico necesario hasta el momento en el que se otorgó la escritura de compraventa. Y en cuanto a los honorarios, atendiendo a la relación de confianza existente entre las partes, y a la incapacidad de NOVABRERA, S.L. para hacer frente siquiera a una provisión de fondos, las partes pactaron que el cobro de los honorarios por parte del despacho se realizaría con posterioridad a la venta de los terrenos, -lo que permitiría a la mercantil obtener previamente liquidez suficiente-, y el pago consistiría en un 5% del precio final de venta, denominado en el contrato como "comisión", que propiamente constituían los honorarios del despacho. Negaba la apelante duplicidad alguna de honorarios, lo que habría sucedido de haber cobrado por una parte por el asesoramiento jurídico prestado, y a su vez, por otra, se reclamara una comisión por intermediar.

También se negaba en el recurso, la existencia de intereses contrapuestos entre las partes, dado que cuanto mayor fuese el precio que NOVABRERA, S.L. recibiese por la venta de los terrenos, mayor sería también el beneficio a recibir por la entidad apelante, afirmando que su actuación siempre fue leal para con el cliente, llevando a cabo numerosas actuaciones defendiendo siempre los intereses de NOVABRERA, S.L. Reconoce en su recurso DIRECCION000 que hubo otros interesados, diferentes a CORPEDIFICACIONS, S.L. en adquirir los terrenos, pero el interés de éstos decayó en el momento en que fueron conocedores de los problemas de edificabilidad. Y sostiene que su comisión nunca estuvo en peligro debido a la cláusula de exclusividad pactada en el contrato, que se devengaría con independencia de quién fuese el comprador, lo que determina que no tuviera ningún interés especial en favorecer a nadie, limitándose a proteger los intereses de su cliente buscando el acuerdo más beneficioso posible para NOVABRERA, S.L. Defendía la apelante en su recurso el buen hacer de su cometido sin que pudiera mediar reproche alguno en su ejecución, pues tras la firma del contrato de intermediación realizó diversas gestiones en favor de su cliente: i) negociación del contrato de opción de compra, con sus sucesivas novaciones, así como el contrato de compraventa -lo que supuso que la oferta inicial realizada por CORPEDIFICACIONS, S.L. de nueve millones de euros, se convirtiese en más de catorce, todo ello pese a la pérdida de más de 20.000 metros cuadrados edificables-; ii) la gestión del expediente administrativo con el Ayuntamiento de Abrera, relativo a los problemas de edificabilidad de las fincas y la pérdida de volumetría; y iii) la exigencia a la parte compradora de entrega de las primas de opción, acorde a las necesidades económicas de NOVABRERA, S.L. en cada momento, permitiéndole saldar sus deudas que estaban a punto de vencer, evitando la ejecución del patrimonio familiar.

Y por último defendía la entidad apelante la procedencia de sus honorarios ante la validez del denominado pacto de cuota litis, mediante el cual el abogado conviene con el cliente que sus honorarios se perciban a condición o en función del resultado favorable, aplicando un porcentaje sobre el valor económico del resultado obtenido. Y sostenía a su vez que no se acreditaba perjuicio alguno causado a su cliente, pues habiendo vendido sus terrenos y cobrado el 100% del precio pactado, sin embargo, por la entidad apelante no había cobrado la comisión acordada pese a haber dedicado más de tres años de su tiempo a esta labor, con los consiguientes recursos utilizados y profesionales intervinientes.

Por el demandado Don Edmundo se formuló recurso de apelación contra la sentencia de instancia, alegando la infracción de lo dispuesto en el artículo 209 LEC por falta de integración en la indicada resolución de los hechos y pretensiones alegadas por el citado apelante al entender que la sentencia únicamente reproducía en sus Hechos las pretensiones de la parte actora. Incide el apelante en el recurso que la sentencia hace referencia continuamente a la intervención del Sr. Cipriano cuando éste siempre actuó en su relación con DIRECCION000 como representante de NOVABRERA, S.L. nunca como persona física. Considera que la sentencia incurre en un error al afirmar que la demandada inició contactos para localizar a un comprador sin que constara encargo verbal o escrito para que procediera de tal modo, pues según el apelante, la entidad NOVABRERA, S.L. conoció siempre y desde su inicio las conversaciones iniciadas por el Sr. Edmundo con CORPEDIFICACIONS, S.L. en relación a la compraventa de los terrenos de Abrera. De hecho, según el apelante, el encargo de venta estaba implícito en las negociaciones que realizó el Despacho DIRECCION000 tendentes a conseguir la rescisión de la venta efectuada previamente mediante engaño a terceros por NOVABRERA, S.L., es decir las negociaciones de venta a CORPEDIFICACIONS, S.L. fueron en paralelo con la recuperación de los terrenos indebidamente transmitidos a terceros. La venta de estos terrenos era primordial y necesaria, debiendo ser vendidos lo más rápidamente posible para atender al endeudamiento de NOVABRERA, S.L. Y ninguno de los demandados cobró honorarios por su actuación profesional en la rescisión por lesión de las fincas vendidas posteriormente a CORPEDIFICACIONS, S.L. por no poder satisfacerlos NOVABRERA, S.L. en esos momentos, posponiendo el cobro para el final de la operación, esto es, una vez ultimada la compraventa que se firmó en diciembre de 2017, procediéndose al abono de dos minutas que fueron autorizadas por la administradora de la sociedad Sra. Azucena.

El despacho DIRECCION000 asistió jurídicamente a NOVABRERA, S.L. a lo largo de todo el proceso desde la firma de la primera opción, ocupándose de que las sucesivas primas de opción se entregaran a la firma de cada renovación, y con las que NOVABRERA, S.L. podía satisfacer las obligaciones que iban venciendo y que podían llegar incluso a ejecuciones hipotecarias, ocupándose igualmente el Despacho de la problemática urbanística que afectaba a los terrenos en venta en el municipio de Abrera. Y finalmente, y por la actuación del despacho profesional, la compraventa se llevó a cabo por un precio superior a la oferta (14.580.000 euros) y ello sin que existiese concedida licencia de obras, pese a que ésta era una de las condiciones establecidas en todas y cada una de las sucesivas opciones de compra.

Considera el apelante que no existe prueba tendente a justificar la existencia al contratar de dolo que resultara imputable a su actuación, discrepando de la valoración de la prueba efectuada por el juzgador. Defiende el apelante la existencia de un encargo previo pues el cliente aceptó las condiciones del negocio jurídico hasta su culminación, suscribiendo la escritura pública de opción de compra el día 20 de enero de 2015, siendo lógico que el cliente conociera las negociaciones previas a su celebración. El mismo día 20 se firmó el contrato de intermediación mediante el cual Bufete DIRECCION000 y NOVABRERA, S.L. pactaron un 5% de comisión sobre la venta de los inmuebles a CORPEDIFICACIONS, S.L. y el día 23 elevaron el contrato privado a púbico. Nadie presentó objeción alguna, ni tampoco con posterioridad se presentó ninguna queja, hasta la interposición de la demanda iniciadora del procedimiento. De hecho, se satisficieron parte de dichos honorarios conforme a lo pactado, posponiéndose el resto al momento del cobro de la totalidad del precio. Y mantiene en su recurso el apelante que no cabe la nulidad decretada en sentencia por cuanto la actuación del bufete DIRECCION000 y su titular fue la de proceder a la venta de los inmuebles de forma ágil y por un precio justo, y asesorar al cliente jurídicamente respecto a la misma, quien no quedó en absoluto desprovisto de asistencia jurídica alguna.

El interés primordial era la obtención de un precio adecuado por la venta, y supeditado a éste, el interés de DIRECCION000 era poder cobrar su minuta una vez finalizada su actuación profesional. Los honorarios a los que tenía derecho el despacho por su actuación profesional fueron pactados libremente con el cliente, así sucedió en el presente supuesto (art. 45 de los Estatutos del ICAB), pues se firmó un contrato de intermediación que garantizaba el cobro de honorarios pactados relativos a una operación inmobiliaria previamente encargada al mismo. Y concluye el recurrente su recurso negando cualquier actuación insidiosa que le fuera imputable y que indujera al administrador de la entidad NOVABRERA S.L. a suscribir el contrato de intermediación cuestionado en autos.

La entidad NOVABRERA, S.L., en el traslado que le fue conferido, se opuso a los recursos de apelación interpuestos, mostrando su conformidad con la sentencia impugnada, solicitando su confirmación con expresa condena en costas a las partes recurrentes, reiterando para ello los argumentos ya expuestos en sus respectivos escritos de alegaciones unidos al procedimiento a los fines de sostener la improcedencia de la pretensión dineraria peticionada por la entidad DIRECCION000., interesando la confirmación de la nulidad del contrato de intermediación inmobiliaria acordada por el juez a quo en la sentencia recurrida.

CUARTO.- Infracción art. 209.2ª LEC , contenido de la sentencia de instancia.

El demandado Don Edmundo recurre la sentencia de instancia alegando que en el redactado de los antecedentes de hecho de la misma se vislumbra la disposición del juzgador a quo, pues si bien se reproducen íntegramente las pretensiones de la parte actora NOVABRERA, S.L., no se hace referencia alguna al contenido de la contestación a la demanda, limitándose a referir que la demanda fue contestada sin mas. Considera así que el enjuiciamiento queda limitado al análisis del contrato de intermediación respecto del que se predica su nulidad, obviando las alegaciones de la parte demandada respecto a su validez, así como las pruebas en que pudiera apoyarse la validez contractual.

El art. 209.2ª LEC, bajo el epígrafe "R eglas especiales sobre forma y contenido de las sentencias" señala: " En los antecedentes de hecho se consignarán, con claridad y con la concisión posibles y en párrafos separados y numerados, las pretensiones de las partes o interesados, los hechos en que las funden, que hubieran sido alegados oportunamente y que tengan relación con las cuestiones que hayan de resolverse, las pruebas que se hubiesen propuesto y practicado y los hechos probados, en su caso".

En cuanto a la pretendida infracción del art. 209.2ª LEC no apreciamos su concurrencia ya que en la exposición fáctica de la sentencia se identifican por el juzgador en el antecedente primero y en el tercero las pretensiones de ambas partes, formuladas en cada una de las demandas acumuladas al proceso, pretensiones que, posteriormente, en la fundamentación jurídica de la sentencia, son analizadas por el juzgador atendiendo a los elementos de hecho y de derecho en los que finalmente fundamenta la decisión. Mediante esta alegación parece denunciarse por la parte recurrente una falta de exhaustividad de la sentencia por no referirse a todas las alegaciones de las partes, lo que afectaría al requisito de la motivación de la sentencia. Ahora bien, como tiene declarado reiteradamente la jurisprudencia del TS ( STS 257/2023, de 15 de febrero), este requisito no autoriza a exigir un razonamiento judicial exhaustivo y pormenorizado de todos los aspectos y perspectivas que las partes pudieran tener de la cuestión que se decide ( SSTS de 29 de abril de 2008, 22 de mayo de 2009, 9 de julio de 2010, 294/2012, de 18 de mayo, y 774/2014, de 12 de enero de 2015).

La motivación, como derecho incluido en el derecho a la tutela judicial efectiva del art 24 CE , es un requisito de la sentencia que exige que se haga saber a las partes o se exterioricen cuáles son las razones que conducen al fallo de una resolución, con independencia de su acierto y su extensión, de forma que este razonamiento pueda someterse a control a través de los correspondientes recursos.

Dice la STS de 17 de junio de 2020 , con cita de la STS de 17 de septiembre de 2019 que:

"La motivación de las resoluciones judiciales constituye manifestación legal del derecho a la tutela judicial efectiva delart. 24.1 de la CE, y se corresponde con el derecho de todos los ciudadanos de obtener una respuesta fundada ante una pretensión judicializada, al tiempo que constituye una expresión de la sujeción de los jueces al imperio de la ley en el ejercicio de sus exclusivas funciones jurisdiccionales.

"Esta exigencia de motivación, consagrada normativamente en losarts. 120.3 de la Carta Magnay218.2 de la LEC, cumple tres funciones fundamentales en un Estado de Derecho, cuales son garantizar la aplicación de la ley al margen de cualquier clase de arbitrariedad, comprobando que la resolución judicial que zanja el conflicto responde a una razonada aplicación del ordenamiento jurídico ( art. 9.3 CE ), permitir el control jurisdiccional interno a través del régimen legal de los recursos prestablecidos, y la consideración del ciudadano como centro del sistema merecedor de explicaciones dimanantes de la Administración de Justicia, de manera tal que tenga constancia de las razones por mor de las cuales se estiman o desestiman sus pretensiones.

"La motivación, en definitiva, ha de ser manifestación suficiente de la justificación causal del fallo, mediante la expresión de las razones de hecho y de Derecho que integran el proceso lógico-jurídico que conduce a la decisión, al margen de que satisfaga o no los intereses y pretensiones de las partes ( SSTC 14/91 , 28/94 , 153/95 y 33/96 y SSTS 10 de diciembre de 1996 , 8 de octubre de 1997 , 18 de marzo y 15 de noviembre de 2010 y 889/2010 de 12 de enero de 2011 entre otras). En consecuencia, se vulnera tan ineludible exigencia cuando no hay motivación -carencia total-, o cuando es completamente insuficiente y también cuando la motivación está desconectada con la realidad de lo actuado o da lugar a un resultado desproporcionado o paradójico ( STS 180/2011, de 17 de marzo ).

"El juicio de motivación suficiente hay que realizarlo ( SSTC, 66/2009, de 9 de marzo y 114/2009, de 14 de mayo entre otras) considerando no solo el contenido de la resolución judicial en sí misma, sino también dentro del contexto global del proceso, atendiendo al conjunto de actuaciones y decisiones que, precediéndola, han conformado el debate procesal; es decir, valorando las circunstancias concurrentes que singularicen el caso concreto, tanto las que estén presentes, explícita o implícitamente en la resolución recurrida, como las que no estándolo, constan en el proceso ( STS 87 /2010, de 9 de marzo ). No puede ser apreciada apriorísticamente con criterios generales, sino que requiere examinar el caso concreto para ver si, a la vista de las circunstancias concurrentes, se ha cumplido o no tan esencial requisito de las resoluciones judiciales (por todas. SSTC 2/1997, de 13 de enero, F. 3 y 139/2000, de 29 de mayo , F. 4)."

"Por el contrario, como señala la STS 50/2019, de 24 de enero "[...] deben considerarse suficientemente motivadas aquellas resoluciones que vengan apoyadas en razones que permitan invocar cuáles han sido los criterios jurídicos esenciales fundamentadores de la decisión, es decir, la ratio decidendi que ha determinado aquélla ( SSTS de 29 de abril de 2009 de 9 de julio de 2010 y 22 de mayo de 2014 )".

Por otra parte, hay que recordar que el Tribunal Constitucional ha manifestado que la exigencia constitucional de motivación no impone ni una argumentación extensa, ni una respuesta pormenorizada, punto por punto a cada una de las alegaciones de las partes, sino que la respuesta judicial está fundada en Derecho ( STC 101/92, de 25 de junio ). Y el Tribunal Supremo no ha excluido una argumentación escueta y concisa ( STS 5 de noviembre de 2012 ), considerando motivación suficiente que la lectura de la resolución permita comprender las reflexiones tenidas en cuenta por el Juzgador para llegar al resultado o solución contenida en la parte dispositiva.

Finalmente, debemos señalar que la motivación de la resolución nada tiene que ver con el acierto o desacierto de la argumentación ni tampoco con el error en la valoración de la prueba. Por tanto siendo que la parte recurrente lo que pretende con su recurso es que este Tribunal de apelación proceda a examinar de nuevo las actuaciones, para que partiendo de lo alegado y pretendido por las partes y con nueva valoración del material probatorio practicado, se proceda a resolver la controversia jurídica conforme los términos del debate planteado en esta segunda instancia por imperativo del art. 465.5 LEC y siempre con sujeción a lo previsto en el art. 456.1 LEC, es lo que se va a realizar seguidamente, pues como es bien sabido, el Tribunal de apelación es soberano para valorar la prueba practicada en la instancia. Ello es así, dado que la apelación se configura como "revisión priores instancia" o revisión de la primera instancia, que atribuye al tribunal de la segunda, el control de lo actuado en la primera, con plenitud de cognición, tanto en lo que afecta a los hechos (questio facti) como en lo relativo a las cuestiones jurídicas oportunamente deducidas por las partes (quaestio iuris) y, en este sentido, podemos citar las SSTS de 15 de junio y 15 de diciembre de 2010, 7 de enero y 14 de junio de 2011. En definitiva, como señala la STS de 21 de diciembre de 2009: "El órgano judicial de apelación se encuentra, respecto de los puntos o cuestiones sometidas a su decisión por las partes, en la misma posición en que se había encontrado el de la primera instancia". Criterio reiterado por la STS de 7 de enero de 2011.

QUINTO.- Hechos relevantes que se estiman acreditados.

En la resolución del presente recurso es necesario partir de la secuencia de hechos que acaecidos en el devenir del tiempo permiten enmarcar debidamente las relaciones habidas entre las partes litigantes:

1.- La entidad NOVABRERA, S.L. es una sociedad mercantil constituida en fecha 24 de octubre de 1994, teniendo como objeto social la promoción inmobiliaria y construcción en general, cuyos únicos socios eran el matrimonio formado por Don Cipriano y Doña Azucena.

2.- Don Cipriano fue administrador único de la indicada sociedad hasta que en fecha 23 de junio de 2015 renunció al cargo, nombrándose como administradora única de la indicada mercantil a su esposa Doña Azucena por plazo indefinido, con aprobación íntegra de la gestión llevada a cabo hasta ese día por el Sr. Cipriano. Dicho acuerdo de la Junta General y Universal de Socios fue elevado a público mediante escritura otorgada en fecha 25 de junio de 2015 (documento nº 29 Tomo IX).

3.- Ambos cónyuges ostentaron también el cargo de administrador en otras sociedades mercantiles (documentos nº 2 y 3 Tomo IX). En virtud de sentencia dictada en fecha 30 de marzo de 2016 por el Juzgado de lo Mercantil nº 1 de Zaragoza en autos de procedimiento de concurso nº 496/2013-G de la entidad HANGAR 7 STORE CAFÉ, S.L., se calificó como culpable el concurso de la indicada mercantil, inhabilitando a su administrador Don Cipriano para administrar bienes ajenos y para representar o administrar a cualquier persona por un plazo de dos años. Previo al dictado de la sentencia el administrador pudo efectuar alegaciones conforme el trámite que le fue conferido por el Juzgado por providencia de fecha 27 de mayo de 2015, según así comunicaba el despacho DIRECCION000 al interesado mediante correo electrónico de fecha 29 de mayo de 2015 (documentos nº 57 a 60 Tomo IX).

4.- El inicio de la relación contractual entre la entidad DIRECCION000. y el Sr. Cipriano así como con las sociedades de las que el mismo era socio o partícipe, tuvo lugar a raíz del indicado procedimiento concursal tramitado ante el Juzgado de lo Mercantil nº 1 de Zaragoza, y dicha relación contractual fue desenvolviéndose en el tiempo, prestando el indicado despacho profesional el asesoramiento y asistencia jurídica que le fue requerido, lo que motivó la emisión de facturas como las aportadas al procedimiento con cargo a la sociedad NOVABRERA, S.L. (documentos nº 21 a 27 Tomo V), en todas ellas se describe el concepto y cuantía devengada a favor del despacho de abogados bajo el título Minuta de Honorarios Profesionales que presenta DIRECCION000., por los servicios jurídicos prestados a la sociedad NOVABRERA, S.L.

5.- En el año 2014, y a raíz de la obtención de financiación para iniciar la promoción y construcción de viviendas en terrenos de Abrera de los que la sociedad NOVABRERA, S.L. era titular, el Sr. Cipriano contactó con determinadas personas, llevando a cabo actos de disposición de capital que culminaron, a fin de obtener mayor financiación, en la venta de las fincas ubicadas en la localidad de Abrera a un precio muy inferior al de mercado, y que según se relata en el escrito de querella adjuntada al procedimiento como documento nº 39 (Tomo VIII), encubrían unos contratos de préstamo, al suscribirse con firma simultánea opciones de compra para poder recuperar la titularidad de las fincas posteriormente. Las escrituras públicas de compraventa se celebraron en fecha 1 de octubre de 2014. En la escritura pública de compraventa con nº de protocolo 2.464, NOVABRERA, S.L. vendía por el importe de 165.289,26 euros las fincas registrales nº NUM002, NUM003, NUM004, NUM005 y NUM006 ubicadas en Abrera. En escritura pública de igual fecha con nº de protocolo 2.467 la citada mercantil vendía otras cuatro fincas (registrales nº NUM007, NUM008, NUM009 y NUM010) ubicadas también en el mismo municipio por precio de 38.842,98 euros. En todas ellas actuaba el Sr. Cipriano como administrador de la sociedad vendedora NOVABRERA, S.L. (documentos nº 16 y 18 Tomo IX). Y en la misma fecha Don Cipriano vendió a través de escritura pública un inmueble situado en DIRECCION001, de Barcelona, por el importe de 957.000 euros, subrogándose la parte compradora en el préstamo hipotecario que gravaba la finca del cual restaba por satisfacer 757.000 euros que el comprador retuvo del precio para el pago del préstamo, entregando la parte compradora dos cheques nominativos por importe, cada uno de ellos, de 100.000 euros, para satisfacer el resto del precio (documento nº 17 Tomo IX).

6.- A resultas de dicha operación, el despacho de abogados DIRECCION000., recibió el encargo de proceder a efectuar las tareas necesarias para recuperar las fincas vendidas a un precio muy inferior al de mercado indicadas en el punto anterior. Fruto de las negociaciones llevadas a cabo con los compradores se otorgaron sendas escrituras públicas de fecha 11 de diciembre de 2014 suscritas por el Sr. Cipriano como administrador de la parte vendedora NOVABRERA, S.L., y por los compradores, en las que se hacía constar expresamente: "dado que las partes han advertido la existencia de un error en las características de lo transmitido y en el propio negocio, con el fin de evitar un procedimiento judicial con las costas que supondría y por economía procesal, optan por la rescisión de la compraventa efectuada", haciéndose referencia en ambas escrituras públicas que la rescisión por lesión se fundamentaba en el hecho de que el precio de venta global de las fincas era inferior al 10,42% y al 2,29% del valor catastral respectivamente. La sociedad NOVABRERA, S.L. recuperó la titularidad de las fincas restituyendo a los compradores el precio por importes de 200.000 y 47.000 euros respectivamente (documentos nº 19 y 20 Tomo IX). Asimismo por escritura pública de la misma fecha (11 de diciembre de 2014) NOVABRERA, S.L. entregó a los compradores el importe total de 900.000 euros a modo de indemnización por los daños y perjuicios que dichas rescisiones han causado a ambas sociedades. Y seguidamente se establecía que "La mercantil NOVABRERA, S.L. y el Sr. Cipriano se dan por finiquitados y saldados en relación a las fincas objeto de compraventa en las escrituras objeto de rescisión, comprometiéndose a no demandar civilmente o penalmente a las sociedades (...), ni a sus administradores (...), así como a desistir de cualquier procedimiento civil o penal que hubieran iniciado" (documento nº 47 Tomo VI). En el otorgamiento de las escrituras públicas tuvo intervención el despacho DIRECCION000. manteniendo contactos con la Notaría (documento nº 21 Tomo IX, correos electrónicos de fechas 3 y 4 de diciembre de 2014).

7.- Paralelamente a la recuperación de las fincas referidas previamente, por parte del despacho DIRECCION000. se contactó con la entidad CORPEDIFICACIONS, S.L. a fin de poner en su conocimiento las circunstancias en las que se había procedido a la venta de los terrenos en Abrera en octubre de 2014 (correo electrónico de fecha 20 de noviembre de 2014, documento nº 17 Tomo X), agradeciendo su ayuda en el asunto. Al tiempo que el Sr. Cipriano había alertado al despacho DIRECCION000 a través de un correo electrónico de fecha 16 de noviembre de 2014 que los compradores de los terrenos estaban intentando vender las fincas, siendo con CORPEDIFICACIONS, S.L. con quien podían tenerlo más avanzado (documento nº 18 Tomo X). En fecha 28 de noviembre de 2014 el Letrado Sr. Edmundo recibe por correo electrónico una oferta de compra de los terrenos de Abrera por parte de CORPEDIFICACIONS, S.L. por importe de 9 millones de euros, solicitando que fuera trasladada dicha oferta a la propiedad de las fincas (documento nº 26 Tomo IX). El interés por la venta de las fincas se muestra por parte del administrador Sr. Cipriano en el correo electrónico de fecha 16 de enero de 2015 dirigido al Letrado Sr. Edmundo, indicando a su vez su preferencia por la entidad CORPEDIFICACIONS, S.L. (documento nº 28 Tomo IX). Y suscritas las escrituras públicas sobre rescisión de las compraventas en fecha 11 de diciembre de 2014, el despacho DIRECCION000. y la entidad CORPEDIFICACIONS, S.L. se intercambian borradores del contrato de opción de compra desde diciembre de 2014 (documentos nº 49 Tomo IV y documento nº 27 Tomo IX).

8.- En fecha 20 de enero de 2015 se suscribe por NOVABRERA, S.L., representada por Don Cipriano, y CORPEDIFICACIONS, S.L., escritura de elevación a público del contrato de concesión de derecho de opción de compra sobre los terrenos de Abrera, celebrado en igual fecha. El precio de la opción era de 50.000 euros más IVA, que posteriormente se descontaría del precio de la compraventa. El plazo de ejercicio de la opción se fijaba hasta el día 20 de abril de 2015 con posibles prórrogas. Se fijaba como precio de la compraventa 14 millones de euros más IVA, y 20 pisos a valorar en su momento. Se fijaban plazos para el pago del precio por un tiempo de dos años. Se estipulaba una condición resolutoria a favor del vendedor, y se sujetaba el contrato a condición suspensiva sobre la edificabilidad de los terrenos y obtención de licencia (documento nº 8 Tomo VII). Por Junta de General Extraordinaria Universal de Socios de NOVABRERA, S.L. de fecha 19 de enero de 2015 se autorizó por unanimidad de ambos socios la firma de tal opción de compraventa (documento nº 46 Tomo IX).

9.- En igual fecha, 20 de enero de 2015, NOVABRERA, S.L., representada por el Sr. Cipriano, y DIRECCION000., celebraron un contrato por el que la primera como comitente y la segunda como comisionista referían haber alcanzado un acuerdo en virtud del cual la comisionista se encargaría de intermediar en la venta de las fincas de Abrera de forma exclusiva. Indicando que con igual fecha la comisionista había conseguido un comprador interesado en la adquisición de las fincas y con el que en fecha 20 de enero de 2015 se había firmado un contrato de opción de compra sobre los citados inmuebles por la intermediación directa del comisionista. Describiéndose seguidamente las condiciones de la opción de compra. Se estipulaba en el contrato una comisión de un 5% mas el IVA correspondiente sobre el precio total de venta de los inmuebles, a satisfacer al momento del otorgamiento de la escritura pública de compraventa, mediante un único pago, con independencia del pago aplazado al que estuviera sujeta la compraventa de los inmuebles. En cuanto al pago de la comisión se precisaba que no obstante, para el caso, de que se ultime la compraventa anunciada en el expositivo IV del presente contrato el pago se efectuaría en la forma que seguidamente se describía. El documento privado del contrato fue elevado a público en escritura de fecha 23 de enero de 2015 (documento nº 4 Tomo VII). Por Junta de General Extraordinaria Universal de Socios de NOVABRERA, S.L. de fecha 19 de enero de 2015 se autorizó por unanimidad de ambos socios la intermediación de la entidad DIRECCION000. para la venta de las fincas de Abrera (documento nº 46 Tomo IX).

10.- Por escritura pública de fecha 17 de abril de 2015 se elevó a público el acuerdo de novación modificativa del contrato de opción de compra de fecha 20 de enero de 2015, por el que NOVABRERA, S.L. y CORPEDIFICACIONS, S.L. acordaban elevar el precio de la opción a 100.000 euros más IVA formando parte del precio de la compraventa, fijando el plazo para su ejercicio hasta el 1 de agosto de 2015, siendo éste prorrogable (documento nº 9 Tomo VII).

11.- En fecha 16 de junio de 2015 se elevó a público el contrato de novación de la opción de compra por el que las indicadas partes fijaban como plazo para el ejercicio de la opción de compra el día 25 de julio de 2015, pudiendo ser prorrogado el plazo de su ejercicio con las condiciones que las partes regulaban (documento nº 10 Tomo VII).

12.- Posteriormente en fecha 24 de julio de 2015 se elevó a público una nueva novación de la opción de compra por el que se elevaba el precio de la opción a 800.000 euros más IVA, teniendo la consideración de a cuenta del precio de la compraventa, con un nuevo plazo de ejercicio hasta el día 29 de diciembre de 2015, ampliable hasta el 20 de enero de 2017, acordándose que la entidad optante se haría cargo de los conceptos que se indicaban derivados de los préstamos concertados por NOVABRERA, S.L. y que se relacionaban. Asimismo se incluía que la concedente autorizaba al Letrado Don Edmundo para realizar por cuenta de NOVABRERA, S.L. la labor de seguimiento en la tramitación de la licencia de obras a solicitar por CORPEDIFICACIONS, S.L. (documento nº 26 Tomo X).

13.- En fecha 29 de diciembre de 2015 de nuevo se elevó a público otra novación del contrato de concesión de opción de compra por el que se ampliaba el ejercicio de la opción para todo el día 30 de diciembre de 2015, convocándose nuevamente las partes para la formalización de la opción o para la novación de la misma a las 10:00 horas del día 30 de diciembre de 2015 (documento nº 13, Tomo VII). En fecha 30 de diciembre de 2015 se acuerda una nueva ampliación del plazo de ejercicio de la opción de compra hasta el día 12 de enero de 2016, fijándose el precio de la opción en el importe de 1.200.000 euros más IVA, teniendo la consideración de a cuenta del precio de la compraventa en caso de ejecutarse la opción (documento nº 12 Tomo VII).

14.- En fecha 12 de enero de 2016 se otorga carta de pago y de complemento y novación de opción de compra por el que entregándose por la entidad optante como complemento del precio de la opción de compra la cantidad de 1.687.500 euros más IVA, quedaba prorrogada la fecha del ejercicio de la opción al día 25 de julio de 2016 (documento nº 14, Tomo VII).

15.- En fecha 26 de mayo de 2016 la entidad CORPEDIFICACIONS, S.L., haciendo referencia a las sucesivas prórrogas acordadas en relación a la opción de compra convenida a fin de que la escritura de compraventa pudiera otorgarse una vez cumplimentados los trámites para la obtención de la licencia de obras, requiere por burofax a la entidad NOVABRERA, S.L., dada la información obtenida del Ayuntamiento de Abrera, a fin de que realizara las actuaciones precisas para que al tiempo de otorgarse la escritura pública de compraventa pueda entregar las parcelas en situación legal urbanística. Indicando asimismo a NOVABRERA, S.L. el despacho profesional con el que debía contactar el abogado Don Edmundo que es quien había estado representando a NOVABRERA, S.L. en la gestión de este asunto (documento nº 32 Tomo IX).

16.- En fecha 15 de julio de 2016 CORPEDIFICACIONS, S.L. comunica a NOVABRERA, S.L. que ejercita el derecho de opción de compra, convocando a la parte vendedora a la Notaría para el otorgamiento de la escritura pública, si bien le indica que para dicho momento debe presentar certificado urbanístico con el contenido que en la comunicación se describe relacionado con la urbanización y edificabilidad de los terrenos (documento nº 33 Tomo IX).

17.- Dicho requerimiento es contestado por NOVABRERA, S.L. en fecha 21 de julio de 2016 señalando la no obligación de presentación de la documentación requerida (documento nº 34 Tomo IX).

18.- Llegada la fecha para el otorgamiento de la escritura pública de compraventa la misma no se otorgó, llevando a cabo cada una de las partes las oportunas manifestaciones ante Notario. CORPEDIFICACIONS, S.L. indicó precisar la información que le había sido requerida a la parte vendedora a fin de satisfacer el precio de los terrenos, indicando que lo haría tan pronto como la parte vendedora le acreditara fehacientemente los extremos solicitados, concediéndole para ello un plazo hasta el quince de diciembre próximo. A su vez la entidad vendedora efectuó sus manifestaciones en acta notarial haciendo alegaciones sobre las discrepancias existentes en materia de edificabilidad de los terrenos y la no obligación de aportación de la documentación requerida (documentos nº 35 y 36 Tomo IX).

19.- En fecha 4 de agosto de 2016 la entidad CORPEDIFICACIONS, S.L. remite comunicación a NOVABRERA, S.L. manifestando que habiendo ejercitado la opción de compra, reitera su interés en formalizar la compraventa cuando den cumplimiento a la opción de compraventa suscrita entre las partes y sus sucesivas renovaciones. En fecha 8 de septiembre de 2016 CORPEDIFICACIONS, S.L. achaca el incumplimiento de la opción a la parte vendedora y anuncia a la misma el posible ejercicio de acciones legales ante cualquier acto de disposición de las fincas. La mercantil NOVABRERA, S.L. contesta refiriendo que la opción de compra había vencido en fecha 25 de julio de 2016, pudiendo llevar a cabo por ello cualquier acto de disposición y gravamen sobre las fincas, requiriendo a CORPEDIFICACIONS, S.L. a fin de que procedieran a cancelar la anotación de opción de compra existente en el Registro de la Propiedad, y de no acceder a lo solicitado procederían a iniciar acciones judiciales (documentos nº 35 Tomo X), en consonancia con la comunicación que NOVABRERA, S.L. ya había remitido a CORPEDIFICACIONS, S.L. en fecha 28 de julio de 2016 negando la imputación de incumplimiento que CORPEDIFICACIONS, S.L. realizaba en el acta de manifestaciones de fecha 25 de julio de 2016 (documento nº 16 Tomo VII).

20.- En fecha 8 de agosto de 2016 se satisficieron por NOVABRERA, S.L. a la entidad DIRECCION000. las facturas expedidas por el indicado despacho de abogados por las que se facturaban las minutas de Honorarios Profesionales que presenta DIRECCION000. por los servicios jurídicos prestados a la sociedad NOVABRERA, S.L. indicando como concepto: a cuenta de pago parcial sobre contrato suscrito entre las partes de NOVABRERA, S.L. y DIRECCION000. por la venta de los terrenos sitos en Abrera y propiedad de la sociedad NOVABRERA, S.L. (121.000 IVA incluido). En la segunda factura el texto es el mismo si bien referido a un segundo pago sobre el indicado contrato (60.500 euros IVA incluido) (documentos nº 40, 41 y 45, Tomo IX).

21.- Durante los meses de octubre, noviembre y diciembre de 2016 se mantuvieron reuniones con el Ayuntamiento de Abrera entre los interesados en la compraventa (CORPEDIFICACIONS y NOVABRERA) en relación a las cuestiones urbanísticas que afectaban a los terrenos propiedad de NOVABRERA, S.L. según se desprende de los correos electrónicos obrantes como documento nº 31 Tomo IX, en los que aparece como interlocutor el Letrado Don Edmundo. Emitiéndose certificado urbanístico por el Ayuntamiento de Abrera en octubre de 2016 sobre los terrenos de Abrera ubicados en el Plan Parcial Nordoest y La Vinya (documento nº 38 Tomo IX). Asimismo en febrero de 2017 se emite informe por el arquitecto Sr. Gustavo sobre la edificabilidad de los terrenos (documento nº 37 Tomo IX), y en marzo de 2017 por parte de la Abogada especialista en urbanismo Sra. Frida (documento nº 39 Tomo IX) en los que se determina una menor edificabilidad de los terrenos de lo que se preveía en el convenio urbanístico suscrito con el Ayuntamiento por el padre del Sr. Cipriano en el año 1.993.

22.- Según consta en el Acta de Junta Extraordinaria Universal de NOVABRERA, S.L. de fecha 26 de julio de 2017 se acuerda por unanimidad de los socios autorizar la venta de las fincas de Abrera a la mercantil CORPEDIFICACIONS, S.L. por un precio de 14.500.000 euros, autorizando al apoderado Sr. Fidel a fin de que pueda suscribir cuantos documentos públicos y/o privados sean necesarios y en los términos que considere oportunos, incluso modificativos de otros suscritos con anterioridad a fin de proceder a dicha venta (documento nº 47 Tomo IX).

23.- En fecha 20 de julio de 2017 se presentó por NOVABRERA, S.L. ante el Registro de la Propiedad nº 3 de Martorell expediente para la liberación de la carga de anotación de opción de compra sobre los terrenos de Abrera que fue archivado ante la oposición de CORPEDIFICACIONS, S.L. (documento nº 50 Tomo IX).

24.- En fecha 2 de octubre de 2017 falleció Don Cipriano a quien desde enero de 2014 se le había diagnosticado cáncer de colon (documentos nº 2 y 2 bis Tomo VII).

25.- En fecha 25 de noviembre de 2017 Doña Azucena, administradora de NOVABRERA, S.L. muestra su conformidad con continuar la operación de venta con CORPEDIFICACIONS, S.L. según resulta del correo electrónico de fecha 27 de noviembre de 2017 por ser la posición más razonable (documento nº 52 Tomo IX). Consta en el documento una oferta recibida en fecha 24 de noviembre de 2017 por RENTA CORPORACIÓN para la compra de los terrenos.

26.- El despacho DIRECCION000. remite a la Sra. Azucena, al Sr. Rogelio y al Sr. Fidel el borrador del contrato de compraventa para su revisión por correos electrónicos de fecha 4 de diciembre de 2017 (documento nº 48 Tomo IX).

27.- En fecha 5 de diciembre de 2017 se otorga escritura pública de compraventa entre la entidad NOVABRERA, S.L., representada por la Sra. Azucena, y CORPEDIFICACIONS, S.L., refiriéndose expresamente en la misma: " que la compraventa no se llevó a efecto al vencimiento de la opción de compra por desavenencias entre las partes, por lo que a fin de solventar las controversias surgidas las partes han acordado llevar finalmente a efecto la compraventa de las fincas registrales de conformidad con las estipulaciones que más adelante se detallarán, por lo que otorgan la presente Escritura en ejecución del Contrato de Opción de Compra y modificación simultánea del mismo." El precio fue de 14.530.900 euros, estableciéndose un plan de pagos, con una parte de la cantidad aplazada hasta su desembolso final el día 18 de junio de 2021 (documento nº 35 Tomo VIII). A la escritura pública se adjuntó certificación extendida por la Sra. Azucena del Acta de la Sociedad de fecha 26 de julio de 2017 donde se autorizaba la venta de los terrenos en Abrera a la entidad CORPEDIFICACIONS, S.L. En la fecha de la celebración del acto de juicio del presente procedimiento se refirió que el precio había sido totalmente satisfecho por la parte vendedora CORPEDIFICACIONS, S.L. a la entidad vendedora NOVABRERA, S.L.

En la misma fecha, 5 de diciembre de 2017, se otorgó escritura en la que se elevó a público el contrato de promesa de constitución de condición resolutoria en los términos que se allí se disponían, acordándose igualmente que para el caso de que del convenio urbanístico cedido a CORPEDIFICACIONS, S.L. surgiera un derecho de indemnización, las partes acordaban su reparto por mitad (documento nº 36, Tomo VIII).

28.- DIRECCION000. en fecha 26 de abril de 2018 renuncia a la defensa de los intereses de la mercantil NOVABRERA, S.L., tras intentar comunicaciones con la misma, y procede a reclamar a la indicada sociedad los honorarios pendientes de pago según Minuta de Honorarios Profesionales que presenta DIRECCION000. por los servicios jurídicos prestados a la sociedad NOVABRERA, S.L., describiendo como concepto: Según Contrato suscrito entre las partes de NOVABRERA, S.L. y DIRECCION000. elevado a público en fecha 23 de enero de 2015, con protocolo nº 183 ante Notario Don Francisco Javier Hernández Alonso, relativa a la venta de los terrenos sitos en Abrera y propiedad de la sociedad NOVABRERA, S.L. Liquidación final de la operación según pacto, corresponde al 5% del valor de la venta, esta resulta 726.545 euros (14.530.900 euros x 5%). Abonadas las cantidades de 100.000 y 50.000 euros más IVA en las facturas NUM000 y NUM001 respectivamente. El importe reclamado, tras descontar lo previamente satisfecho, asciende a 697.619,45 euros (documento nº 55 Tomo IX).

SEXTO.- Dolo contractual.

La sentencia recurrida, en un principio, desestima la acción de nulidad contractual que la entidad NOVABRERA, S.L. ejercitó en demanda invocando que el administrador de la indicada mercantil, Don Cipriano, carecía de capacidad para contratar al tiempo del otorgamiento del contrato litigioso de autos celebrado entre la entidad NOVABRERA, S.L. y el despacho DIRECCION000. en fecha 20 de enero de 2015, negando el juez a quo en su sentencia que el Sr. Cipriano estuviera privado de sus facultades de entendimiento y decisión, por lo que el contratante disponía de la capacidad natural precisa para emitir la declaración de voluntad. Y en cuanto a la nulidad relativa, también pretendida en demanda, respecto a la concurrencia de vicios invalidantes del consentimiento, el juzgador resolvió que la acción de anulabilidad por intimidación no podía prosperar, si bien estimó la nulidad relativa del contrato de intermediación celebrado en fecha 20 de enero de 2015 por concurrir dolo invalidante del consentimiento prestado por el Sr. Cipriano quien al otorgar el contrato actuaba en representación de la entidad comitente NOVABRERA, S.L.

Según el artículo 1.269 CC hay dolo cuando con palabras o maquinaciones insidiosas de parte de uno de los contratantes, es inducido el otro a celebrar un contrato que, sin ellas, no hubiera hecho. Se ha considerado que, en un sentido muy amplio, dolo es todo complejo de malas artes, contrario a las leyes de la honestidad e idóneo para sorprender la buena fe ajena, generalmente en propio beneficio, aunque esto último no es exigible para que pueda considerarse que ha concurrido dolo. La Jurisprudencia del Tribunal Supremo explica cuáles son los requisitos que ha de reunir el dolo o engaño para entender que el consentimiento prestado ha estado viciado a los efectos de declarar la ineficacia de una determinada declaración de voluntad. Así la STS de 26 de marzo de 2009 recoge la doctrina aplicable para poder apreciar la concurrencia de dolo invalidante del consentimiento prestado:

"El dolo regulado en los artículos 1269 y 1270 del Código Civil exige, como reiteradamente ha señalado esta Sala -Sentencias, entre otras de 11 y 12 de junio de 2003 - dos elementos: uno, el empleo de maquinaciones engañosas, o conducta insidiosa del sujeto que lo causa, que tanto puede consistir en acciones como en omisiones; y otro, la inducción producida por las maniobras dolosas sobre la voluntad de la otra parte, en términos tales que la determina a celebrar el negocio. El dolo no se presume, sino que debe ser acreditado por quien lo alega, no pudiendo admitirse por meras conjeturas o deducciones, y aunque el Código Civil no dice qué entiende por él ni cuáles son las características de la conducta dolosa, toda vez que se limita a definir el que vicia el contrato señalando algunas formas de manifestación dolosa, los requisitos comúnmente exigidos por la doctrina científica son: a) una conducta insidiosa, intencionada o dirigida a provocar la reclamación negocial, utilizando para ello las palabras o maquinaciones adecuadas. b) que la voluntad del declarante quede viciada por haberse emitido sin la natural libertad y conocimiento a causa del engaño, coacción u otra insidiosa influencia. c) que sea grave si se trata de anular el contrato. d) que no haya sido causada por un tercero, ni empleado por las dos partes contratantes. - Sentencia del Tribunal Supremo de 29 de Marzo de 1994 -. Además, el dolo principal o causante no puede ser apreciado sin una cumplida prueba por parte de quien lo alegue - Sentencias del Tribunal Supremo de 22 y 28 de Febrero de 1961 - no bastando al efecto meras conjeturas -Sentencia del Tribunal Supremo de 25 de Mayo de 1945 -.

En lo que aquí interesa, como bien señalaba la resolución impugnada, ha de subrayarse, como ya recogía, entre otras, la Sentencia de 29 de marzo de 1994, que el dolo, en cuanto vicio del consentimiento contractual, comprende no sólo la insidia directa o inductora de la conducta errónea del otro contratante sino también la reticencia dolosa del que calla o no advierte a la otra parte en contra del deber de informar que exige la buena fe. En este mismo sentido señalaba la Sentencia de 11 de julio de 2007 que "el dolo abarca no sólo la maquinación directa sino también la reticencia del que calla o no advierte debidamente a la otra parte, sin que lo invalide la confianza, buena fe o ingenuidad de la parte afectada - STS 15-6-95, con cita de otras anteriores, y en términos muy similares SSTS 23-7 y 31-12-98-, de suerte que habrá dolo negativo o por omisión siempre que exista un deber de informar según la buena fe o los usos del tráfico - STS 19-7-06-."

Procede insistir también en la exigencia de que la conducta dolosa sea probada inequívocamente, sin que a tales fines basten meras conjeturas o indicios - Sentencias de 13 de mayo de 1991 y 23 de junio y 29 de marzo de 1994 -."

Y como refiere la STS de 16 de febrero de 2022: " El concepto de "maquinaciones insidiosas" ha sido interpretado por la jurisprudencia con una considerable amplitud en el sentido de comprender todas aquellas actuaciones de uno de los contratantes dirigidas a obtener el consentimiento por parte del otro que, sin ellas, no habría prestado ( sentencias 658/2011, de 28 de septiembre , y 116/2021, de 3 de marzo )."

En resumen, los requisitos que para la apreciación del dolo se requieren según nuestra Jurisprudencia son:

1) una conducta insidiosa dirigida a provocar la declaración negocial, una actividad con la intención o propósito de engañar a la otra parte.

2) que la otra voluntad negociadora quede viciada en su libertad y conocimiento por tal conducta.

3) que todo ello determine la actuación negocial.

4) que sea grave, es decir, que esa conducta sea la que genere la emisión de voluntad contractual.

5) que no se haya causado por un tercero, ni empleado por las dos partes contratantes.

6) puede consistir no sólo en la insidia o maquinación directa sino también en la reticencia del que calla o no advierte debidamente a la otra parte ( dolo negativo) en contra del deber de informar que exige la buena fe.

7) que se pruebe el dolo, dicha actividad dolosa ha de ser probada inequívocamente por quien lo alega, sin que basten meras conjeturas o indicios, pues el dolo no se presume, y debe ser demostrado de manera cumplida por quien lo alega. De esta forma la prueba del dolo incumbe o recae sin paliativo alguno sobre la parte que lo alega y ello no solo por ser consecuencia de los criterios genéricos que informan la distribución de la carga de la prueba en el proceso civil ( art. 217 LEC) , sino porque, en concreto, y según reiteradísima jurisprudencia, con relación a la prueba de los vicios del consentimiento prestado su cumplida acreditación necesariamente corresponde a quien alega su concurrencia.

La cuestión en esta alzada queda circunscrita, en cuanto a la validez del contrato litigioso, a resolver sobre la concurrencia de dolo como vicio del consentimiento el cual ha sido apreciado en instancia, y contra cuyo pronunciamiento se alzan los recurrentes, la entidad DIRECCION000. y Don Edmundo, habiendo consentido la entidad NOVABRERA, S.L. la desestimación en instancia de la acción de nulidad contractual por falta de capacidad para contratar, así como la anulabilidad por intimidación en la prestación del consentimiento.

El juzgador de instancia estima la concurrencia de dolo invalidante argumentando que el letrado Don Edmundo, con motivo de la prestación de sus servicios profesionales a la entidad NOVABRERA, S.L. y la relación de confianza propia entre abogado y cliente, pudo conocer las circunstancias de salud que Don Cipriano padecía, así como sus dificultades económicas y su falta de perspicacia y habilidad inversora, al igual que la acuciante necesidad que tenía de proceder a la venta de las fincas ubicadas en Abrera para con ello poder hacer frente a las deudas que pesaban sobre la indicada sociedad y que comprometían su patrimonio y el de su familia, al igual que la angustia generada por la incerteza en su esperanza de vida con el deseo de proteger el futuro de su familia. Atribuyendo el juez a quo al citado abogado una actitud desleal frente a su cliente, pues aprovechando tal información a la que había accedido a raíz de la prestación de sus servicios profesionales, inició contactos para localizar un comprador de las fincas ubicadas en Abrera, sin que, según el juzgador de instancia, dispusiera de encargo verbal o escrito para tal cometido, para posteriormente promover la celebración de un contrato de intermediación con el administrador de la mercantil NOVABRERA, S.L., propietaria de los terrenos, y obtener de este modo un beneficio económico del 5% del precio final de venta de las fincas, estipulado en el contrato firmado, dando lugar a un conflicto de intereses con su cliente, quebrantando su deber de lealtad y buena fe que debía a su cliente, quien ante tal circunstancia quedó desprotegido de la asistencia jurídica con la que debía contar. Y de esta forma concluye el juzgador de instancia que la conducta exteriorizada por Don Edmundo, al redactar y suscribir un contrato de intermediación con uno de sus clientes para procurarse un cuantiosísimo beneficio económico en un negocio en el que debería haberse limitado a prestar servicios de asesoramiento jurídico y todo ello, con conciencia de la grave vulnerabilidad económica y emocional del cliente perjudicado, encaja con pleno acomodo en los requisitos de los art. 1269 y 1270 del Código Civil .

Pues bien, en la resolución del recurso interpuesto, aplicados los criterios jurisprudenciales previamente expuestos al caso que nos ocupa, un nuevo examen de las actuaciones y de la prueba practicada en el procedimiento con la abundante prueba documental aportada y con el visionado de la grabación del acto de juicio, no nos permite asumir el pronunciamiento de instancia, pues contrariamente a lo resuelto en la sentencia recurrida, consideramos que ha de descartarse que por parte del abogado Sr. Edmundo se hubiere llevado a cabo una conducta tendente a engañar o a inducir de modo fraudulento a contratar al administrador de la mercantil NOVABRERA, S.L., lo que lleva a excluir la concurrencia de dolo invalidante del consentimiento, y consecuentemente a estimar la validez del contrato celebrado entre las partes en fecha 20 de enero de 2015.

Ciertamente al tiempo de celebrarse entre las partes el contrato litigioso el Sr. Cipriano vivía una situación de intranquilidad y angustia que comprensiblemente le podía generar la enfermedad grave que padecía (cáncer de colon) que le había sido diagnosticada un año antes, con la incerteza en su esperanza de vida que ello le podía originar, así como el diagnóstico de esclerosis múltiple realizado a su mujer en el año 2.009, a lo que unía problemas económicos de cierta gravedad por el hecho de haber realizado una desafortunada operación para iniciar la promoción y construcción de viviendas en terrenos de Abrera de los que la sociedad NOVABRERA, S.L. era titular y por razón de la cual llegó a hipotecar inmuebles de su propiedad, operación que finalmente concluyó con la venta a muy bajo precio, -muy inferior al valor catastral-, de los terrenos existentes en la citada localidad, lo que comprometió la situación financiera de la sociedad y consecuentemente la estabilidad económica de su propia familia. La situación del Sr. Cipriano puede comprenderse que en aquellos momentos fuera desesperada, como indicó el testigo Sr. Damaso, abogado del despacho DIRECCION000 con quien el Sr. Cipriano mantuvo relación profesional, y ello al haberse sentido engañado por la operación ruinosa en la que participó con pérdida de los terrenos ubicados en Abrera, si bien refirió el indicado testigo que ello no influyó en la capacidad mental de decisión del Sr. Cipriano, ni tampoco la enfermedad que padecía de la que, según el citado testigo, el Sr. Cipriano hablaba con naturalidad. Cuestión esta última en la que también coincidieron los testigos que declararon en el acto de juicio, afirmando todos ellos que el Sr. Cipriano era una persona inteligente y muy lúcida, y que sabía muy bien de lo que hablaba (Sra. Frida, Sra. Leticia, Sr. Fidel). El Sr. Hugo que como abogado también conoció al Sr. Cipriano no indicó que advirtiera en el mismo merma alguna de sus facultades, si bien las últimas veces que lo vio notó que estaba preocupado por llevar a cabo operaciones que le generaran un rendimiento e ingresos periódicos que cubrieran las necesidades y gastos de su familia, lo que también indicó el testigo Sr. Fidel. Y sin que tampoco su esposa Sra. Azucena refiriera, en el acto de juicio, haber advertido en el Sr. Cipriano un comportamiento anormal.

Incide el juzgador de instancia en el informe emitido por médico psiquiatra que fue aportado al procedimiento fechado el 24 de noviembre de 2014 (documento nº 38, Tomo VIII), y de cuya lectura y valoración concluye el juez a quo desprenderse que el Sr. Cipriano era en ese momento una persona emocionalmente frágil y, en definitiva, fácilmente influenciable y manipulable por aquéllos a quienes tenía depositada su confianza. Entrando a valorar el documento aportado, lo primero a referir es que el mismo no es un informe médico pericial, sino un informe emitido por un médico psiquiatra tras una primera visita realizada al Sr. Cipriano y en el que se incluye un diagnóstico presuntivo (y por tanto no definitivo) de trastorno depresivo con síntomas de ansiedad, y con rasgos de personalidad dependiente y obsesivo. Especificaba el doctor que al tiempo de la visita el Sr. Cipriano no recibía asistencia psiquiátrica ni psicoterapéutica, si bien lo recomendaba a fin de mejorar su calidad de vida. Dicho informe no fue ratificado en el acto de juicio, ni sometido al principio de contradicción a fin de que en dicho acto y sobre el mismo pudieran efectuarse las aclaraciones necesarias por su emisor. Del contenido del informe se desprende que no hubo un posterior seguimiento del paciente por el mismo doctor, ni, por tanto, un diagnóstico definitivo por su parte, ni consta tampoco historia clínica aportada al procedimiento de la que resultara un diagnóstico, un tratamiento y seguimiento médico psiquiátrico dispensado al Sr. Cipriano a raíz de posibles patologías psiquiátricas padecidas. La afirmación contenida en el informe sobre la medicación dispensada al Sr. Cipriano con parches de Fentanilo para apaciguar el dolor propio del cáncer que padecía y la posible afectación a su capacidad de decidir, tampoco viene corroborada por el medico asistencial que tratara al paciente sobre las dosis dispensadas y sus efectos secundarios, ni tampoco a través de un informe farmacológico que así lo detallara, ni consta que a nivel familiar se hubiera adoptado a dichos efectos alguna medida por advertencia médica. La esposa, Sra. Azucena, refirió no haber advertido nada anormal en el comportamiento de su marido, quien, según así refirió, siguió operando en el tráfico jurídico hasta antes de fallecer. Lo que, como se ha referido previamente, viene corroborado por otros testigos que mantuvieron negociaciones con el Sr. Cipriano, como por ejemplo la abogada Sra. Frida (especialista en urbanismo), y que intervino en la secuencia de hechos con posterioridad a la suscripción del contrato litigioso, quien afirmó que el Sr. Cipriano era una persona muy lucida e inteligente, y sabía y entendía muy bien sobre todo lo que se hablaba, recordando la testigo que el Sr. Cipriano comentaba los episodios de su enfermedad, así como el tratamiento de quimioterapia que se le dispensaba, con naturalidad y optimismo.

La situación agobiante y angustiosa en la que pudiera hallarse el Sr. Cipriano fruto de los aconteceres de su vida familiar y profesional no permite inducir de forma directa que el Sr. Cipriano fuera una persona influenciable y susceptible de ser engañada y manipulada. Tanto el abogado Sr. Hugo, como el Sr. Fidel (director financiero de NOVABRERA, S.L.), al igual que el Sr. Damaso, afirmaron en sus declaraciones que el Sr. Cipriano no admitía algunos de los consejos profesionales que se le ofrecían, pues a pesar de que algunas operaciones se las desaconsejaban, el Sr. Cipriano decidía entonces acudir a otros profesionales para asesorarse. Así lo afirmaron de forma coincidente el Sr. Damaso y el Sr. Hugo, sin que este último, según manifestó en juicio al ser preguntado, hubiera advertido en el Sr. Cipriano algún impedimento que le condicionara en la toma de decisiones, salvo su ansia por efectuar operaciones que garantizaran el futuro de su familia. No hay que obviar que el Sr. Cipriano era un empresario, con participación en diversas sociedades así como en la gestión de las mismas, por lo que su participación en el ámbito de la negociación mercantil debía ser algo muy habitual y recurrente. La intervención del Sr. Cipriano en algún otro negocio ruinoso, en el que viera comprometido el capital invertido, y que pudiera ser fruto de posibles engaños, no determina que todo negocio jurídico en el que interviniera el mismo pueda ser susceptible de ser declarado no válido pues para ello es necesario acreditar como hecho fáctico que concurrió en el concreto negocio jurídico una conducta insidiosa y engañosa por uno de los contratantes, lo suficientemente grave como para influir y determinar la voluntad negociadora de la otra parte en la conclusión del contrato.

En relación a la presencia de una conducta o maquinación insidiosa o engañosa que la parte actora atribuye a la entidad demandada con la que la sociedad actora tenía convenida la prestación de servicios de asesoramiento jurídico, y por la cual, según así se alega, aprovechándose de la relación de confianza generada entre cliente y abogado y el conocimiento de la debilidad psíquica del Sr. Cipriano, hubieran inducido a éste a contratar y firmar el contrato de intermediación inmobiliaria de fecha 20 de enero de 2015, no se estima acreditada con la prueba que ha sido practicada la concurrencia de tal conducta fraudulenta, en disconformidad con la conclusión alcanzada por el juzgador de instancia. En la sentencia recurrida se argumenta que con la suscripción del contrato de intermediación de fecha 20 de enero de 2015, por parte del Letrado Sr. Edmundo se quebrantó el más elemental deber de lealtad y buena fe en sus relaciones con el Sr. Cipriano, dando lugar a una situación de evidente conflicto de intereses con su cliente, quedando éste desprotegido y desprovisto de la asistencia jurídica con la que creía contar. Entendiendo el juzgador a quo que existían intereses contrapuestos entre el abogado, entonces también mediador, y el cliente, al no buscar el abogado otros posibles compradores que pudieran ofertar un precio de compra superior para los inmuebles o en mejores condiciones que las ofertadas por CORPEDIFICACIONS, S.L., ni tampoco el abogado buscó otros posibles intermediarios que pudieran localizar a compradores por una comisión más reducida que la que el propio abogado Sr. Edmundo había de percibir. Cita el juzgador a quo en su sentencia el art. 22.1 del Estatuto General de la Abogacía de 2.001, vigente en la fecha de los hechos, en el cual se regulan las prohibiciones e incompatibilidades de la abogacía con otras actividades. Respecto a la cuestión de los conflictos de intereses en sentido estricto, esto es, en el seno del propio ejercicio de la abogacía (no con otras actividades) es el Código Deontológico aprobado en el año 2002, -que por su fecha resultaría aplicable-, el que en su art. 4.2 dispone que el abogado, está obligado a no defraudar la confianza de su cliente y a no defender intereses en conflicto con los de aquél. Y el art. 13.4 establece que el abogado no puede aceptar la defensa de intereses contrapuestos con otros que esté defendiendo, o con los del propio abogado.

Pues bien, centrada la cuestión, habrá que analizar los hechos acaecidos que se han estimado acreditados a fin de determinar si en el supuesto de autos concurre el conflicto de intereses en la actuación del letrado demandado que habría determinado una actuación desleal y dolosa por su parte, en quebranto de la relación de confianza recíproca entre abogado y cliente, con aprovechamiento por parte del letrado de la concreta situación en la que se hallaba el cliente.

Vista la secuencia de hechos acaecidos, al tiempo en el que el administrador de la entidad NOVABRERA, S.L., Sr. Cipriano, procedió a la venta de los terrenos ubicados en Abrera por un precio ínfimo, el despacho DIRECCION000 ya prestaba sus servicios jurídicos a la citada mercantil. Y advertido el Sr. Cipriano de la estafa en la que se había visto inmerso tras tratar de promover la construcción en los indicados terrenos, acudió al despacho DIRECCION000 a fin de que por parte de los profesionales del indicado despacho se llevaran a cabo las actuaciones precisas para la recuperación de los inmuebles. Iniciadas conversaciones con la parte compradora finalmente se alcanzó un acuerdo entre la mercantil NOVABRERA, S.L. y los compradores para la rescisión de las ventas, recuperando la sociedad la propiedad de los terrenos. Ello así fue formalizado por el administrador de NOVABRERA, S.L. y la parte compradora en escrituras públicas de fechas 11 de diciembre de 2014 con la intervención del despacho DIRECCION000. Al tiempo de la negociación con la parte compradora se detalla documentalmente en el procedimiento que se iniciaron conversaciones con la entidad CORPEDIFICACIONS, S.L. tendentes a la venta a dicha sociedad de los terrenos que se recuperaron posteriormente. Así en fecha 16 de noviembre de 2014 el Sr. Cipriano remite un correo electrónico al despacho DIRECCION000 para advertirle que los compradores de los terrenos estaban intentando venderlos, por lo que era necesario llevar a cabo actuaciones conducentes a evitar tal venta, indicando el Sr. Cipriano que parecía ser que una de las entidades era CORPEDIFICACIONS, S.L. (documento nº 18 Tomo X). El Letrado Sr. Edmundo entra en contacto con CORPEDIFICACIONS, S.L. advirtiendo de las circunstancias que habían rodeado la compra de los indicados terrenos, agradeciendo en un correo electrónico de fecha 20 de noviembre de 2014 la colaboración que su interlocutor había dispensado a NOVABRERA, S.L. en el asunto (documento nº 17 Tomo X). En fecha 28 de noviembre de 2014 el CEO de CORPEDIFICACIONS, S.L. remite al despacho DIRECCION000. una oferta por la compra de los terrenos de Abrera por importe de 9 millones de euros para su traslado a la propiedad (documento nº 26 Tomo IX). El Sr. Mariano, accionista de CORPEDIFICACIONS, S.L. y administrador de la sociedad en la fecha de la venta de las fincas, en su declaración testifical, afirmó que el interés en la venta de los terrenos también lo supo por el Sr. Edmundo cuyo despacho actuó siempre en representación de NOVABRERA, S.L. Recuperadas las fincas y tras las negociaciones con CORPEDIFICACIONS, S.L. finalmente se alcanza un acuerdo de opción de compra que se suscribe por CORPEDIFICACIONS, S.L. y NOVABRERA, S.L. a través de su administrador Sr. Cipriano en fecha 20 de enero de 2015. Por correo electrónico de fecha 16 de enero de 2015 el administrador Sr. Cipriano había manifestado ya al Letrado Sr. Edmundo su preferencia en la venta de los terrenos de Abrera a favor de la entidad CORPEDIFICACIONS, S.L. (documento nº 28 Tomo IX). El precio de la opción era de 50.000 euros más IVA, que posteriormente se descontaría del precio de la compraventa. El plazo de ejercicio de la opción se fijaba hasta el día 20 de abril de 2015 con posibles prórrogas. Se fijaba como precio de la compraventa 14 millones de euros más IVA, y 20 pisos a valorar en su momento. Se fijaban plazos para el pago del precio por un tiempo de dos años. Se estipulaba una condición resolutoria a favor del vendedor, y se sujetaba el contrato a condición suspensiva sobre la edificabilidad de los terrenos y obtención de licencia (documento nº 8 Tomo VII). Por Junta de General Extraordinaria Universal de Socios de NOVABRERA, S.L. de fecha 19 de enero de 2015 se autorizó por unanimidad de ambos socios la firma de tal opción de compraventa (documento nº 46 Tomo IX). La intervención del despacho DIRECCION000. en la negociación queda acreditada documentalmente en autos y se corrobora por la testifical del Sr. Mariano de CORPEDIFICACIONS, S.L.

El mismo día en el que se conviene el contrato de concesión de derecho de opción de compra referido, se suscribe entre DIRECCION000. y NOVABRERA, S.L., con la representación de su administrador el Sr. Cipriano, el contrato litigioso sobre intermediación para la venta de los terrenos de Abrera. En dicho contrato se establece que en relación a los terrenos de Abrera, DIRECCION000. se compromete a llevar a cabo la intermediación en la venta de las indicadas fincas en régimen de exclusividad, pactándose una comisión de un 5% mas IVA sobre el precio total de la venta de los terrenos, a percibir en un único pago en el momento del otorgamiento de la escritura pública de compraventa. En dicho documento contractual también se reseña que el comisionista había conseguido un comprador interesado en la adquisición de las fincas y con el que en esa misma fecha, 20 de enero de 2015, se había firmado un contrato de opción de compra por la intermediación directa del comisionista, detallándose las condiciones de la misma. Y se concretaba en cuanto al precio de la comisión que no obstante, para el caso, de que se ultime la compraventa anunciada en el expositivo IV del presente contrato las partes acuerdan que el pago de la comisión se efectuará del siguiente modo: 5% de los 14.000.000 de euros más IVA al momento de la firma de la escritura de compraventa. 5% del valor de los 20 pisos, (esto es 3.000.000 euros más IVA) antes del transcurso de 24 meses desde la fecha de otorgamiento de la escritura de compraventa. Por Junta General Extraordinaria Universal de Socios de NOVABRERA, S.L. de fecha 19 de enero de 2015 se autorizó por unanimidad de los dos socios (Sr. Cipriano y su esposa) la intermediación de la mercantil DIRECCION000. y NOVABRERA, S.L. para la compraventa de las fincas de Abrera, suscribiendo al efecto el contrato de comisión en exclusiva y sin límite temporal, describiéndose los servicios a prestar y su remuneración por los mismos. Lo que determina la existencia de una voluntad societaria de suscribir el contrato referido de intermediación con DIRECCION000. y NOVABRERA, S.L., cuya actuación es precisamente la que desplegó el Sr. Cipriano en representación de la sociedad. La circunstancia de que el acta de Junta hubiera sido suscrita por ambos socios con posterioridad a la firma del contrato para dar cumplimiento a la previsión legal contenida en el art. 202 de la Ley de Sociedades de Capital, no empece a que la misma evidencia y pone de manifiesto la voluntad societaria pues al suscribirla los dos socios no hacen mas que ratificar que tal acuerdo existió y que, por tanto, el contrato se suscribió al ser esta la voluntad de la sociedad, al igual que lo era suscribir el mismo día el contrato de concesión de opción de compra con CORPEDIFICACIONS, S.L. que también se acordó en la misma Junta de socios. Dicha acta no consta impugnada, ni consta que se hubiera corregido su redacción, por lo que queda acreditada de forma manifiesta la voluntad de la sociedad que era la de suscribir tal contrato de intermediación.

En el referido contrato se reconoce que por DIRECCION000. se había conseguido un comprador de los terrenos, habiéndose firmado un contrato de concesión de opción de compra sobre los inmuebles por la intermediación de la entidad comisionista. Y efectivamente de la documentación aportada al procedimiento se constata que hubo negociación por parte DIRECCION000. para la venta de los terrenos, como se ha detallado previamente, obteniendo la suscripción de una opción de compra que por un precio inicial ofertado por CORPEDIFICACIONS, S.L. de 9 millones de euros pasó a un precio de compra de 14 millones con entrega de 20 pisos.

Lo que se desprende de la actividad negocial de las partes es que con la suscripción del contrato de intermediación se quiso convenir los honorarios del despacho DIRECCION000. por los servicios profesionales prestados y a prestar en relación a la operación de recuperación y posterior venta de los terrenos de Abrera, sujetando el cobro de los mismos a la finalización de la operación, la venta de dichas fincas. Véase a estos efectos que a raíz de la operación ruinosa llevada a cabo por el Sr. Cipriano sobre tales terrenos, la situación financiera de la entidad NOVABRERA, S.L. se había visto seriamente comprometida por lo que la liquidez que pudiera en esos momentos tener la sociedad debía ir dirigida a atender los compromisos de pago de deudas que fueran venciendo. Lógico es que se pactara que los servicios que fueran prestados por la entidad DIRECCION000. serían satisfechos al culminar la operación. No se observa en este punto conflicto de intereses entre la sociedad NOVABRERA, S.L. y el despacho profesional, pues ambos estaban interesados, cada uno por su propia conveniencia, en proceder a la venta de los terrenos, confluyendo en tal finalidad, y evidentemente al mayor precio posible que pudiera ofertar un posible comprador. Advertir además que cuando se convino el precio de la intermediación la sociedad NOVABRERA, S.L. había manifestado su interés y preferencia en vender los terrenos de Abrera a la entidad CORPEDIFICACIONS, S.L., como se ha reflejado anteriormente, y que si finalmente la operación no fue lo sencilla y ágil que al principio pudiera preverse, fue por la problemática urbanística que surgió posteriormente y que enmarañó las relaciones entre las partes, hasta que finalmente se alcanzó un acuerdo de venta que culminó casi tres años más tarde, en fecha 5 de diciembre de 2017, con la suscripción del contrato de compraventa entre CORPEDIFICACIONS, S.L. y NOVABRERA, S.L.

El Sr. Cipriano como administrador de la entidad NOVABRERA, S.L. bien pudo haber pactado la intermediación inmobiliaria con otra entidad, pero lo cierto es que desde un principio, al ver perdidos los terrenos de Abrera tras una venta ruinosa, encargó al despacho DIRECCION000 su recuperación al tiempo que se negociaba su venta con la intervención del indicado despacho de abogados. Véase como el Sr. Cipriano en fecha 16 de enero de 2015 mantiene interlocución con el Letrado Sr. Edmundo sobre la venta de los terrenos de Abrera, mostrando su preferencia por CORPEDIFICACIONS, S.L. (documento nº 28 Tomo IX), y como es el despacho DIRECCION000 el que intercambia con CORPEDIFICACIONS, S.L. los borradores de la opción de compra en esa misma fecha (documento nº 27 Tomo IX).

Tampoco se observa conflicto alguno entre NOVABRERA, S.L. y DIRECCION000. en cuanto a quien pudiera resultar el comprador de las fincas en Abrera. La entidad NOVABRERA, S.L. hace hincapié en ello entendiendo que el despacho DIRECCION000, según el contrato suscrito en fecha 20 de enero de 2015, únicamente cobraría su remuneración para el caso de que las fincas fueran vendidas a CORPEDIFICACIONS, S.L. y en las condiciones fijadas en la opción de compra. Sin embargo de la lectura del contrato suscrito entre ambas entidades no resulta tal interpretación.

El art. 1281 CC, que encabeza el conjunto de reglas sobre interpretación de los contratos, establece que si los términos de un contrato son claros y no dejan duda sobre la intención de los contratantes, se estará al sentido literal de sus cláusulas y si las palabras parecieren contrarias a la intención evidente de los contratantes, prevalecerá ésta sobre aquéllas. El resto de disposiciones del mismo capítulo del Código Civil refieren que para juzgar de la intención de los contratantes, deberá atenderse principalmente a los actos de éstos, coetáneos y posteriores al contrato ( artículo 1282 CC) . Que cualquiera que sea la generalidad de los términos de un contrato, no deberán entenderse comprendidos en él cosas distintas y casos diferentes de aquellos sobre que los interesados se propusieron contratar ( artículo 1283 CC) . Si alguna cláusula de los contratos admitiere diversos sentidos, deberá entenderse en el más adecuado para que produzca efecto ( art. 1284 CC) . Que las cláusulas de los contratos deberán interpretarse las unas por las otras, atribuyendo a las dudosas el sentido que resulte del conjunto de todas ( artículo 1285 CC) . Y que la interpretación de las cláusulas oscuras de un contrato no deberá favorecer a la parte que hubiese ocasionado la oscuridad ( artículo 1288 CC) .

Pues bien, esta Sala considera que los términos del contrato litigioso son meridianamente claros en cuanto a su objeto y las obligaciones asumidas por las partes, de tal modo que interpretadas las cláusulas en su conjunto, se evidencia claramente que la comisión que debía percibir el despacho DIRECCION000. era indiferente a la identidad del comprador. Es cierto que en el contrato se hace referencia expresa a la opción de compra que ese mismo día se había convenido con la entidad CORPEDIFICACIONS, S.L. por intermediación directa de la entidad DIRECCION000., detallando las condiciones de la misma, pero ello no significa que la remuneración a percibir lo fuera únicamente circunscrita a tal entidad y con tales condiciones. En las estipulaciones del contrato se establece que la entidad comisionista se compromete a llevar a cabo la intermediación en la venta de los terrenos ubicados en Abrera, y se fija la comisión a percibir por dicha entidad con carácter general (5% del precio total de venta a satisfacer al tiempo del otorgamiento de la escritura pública de compraventa). Y posteriormente se detalla, en relación a la opción de compra descrita en el expositivo del contrato, que para el caso de que se ultime la compraventa anunciada en el expositivo IV del presente contrato las partes acuerdan que el pago de la comisión se efectuará del siguiente modo. Es evidente de la lectura de tal cláusula, que de ningún modo se está excluyendo del percibo de la comisión otra compraventa con otro interesado, ni con la misma entidad con otras condiciones, pues si así fuera el redactado del contrato sería muy distinto, pues la cuantía de la remuneración se habría circunscrito única y exclusivamente a la opción de compra suscrita y sin las generalidades con las que, en cambio, se ha redactado el contrato, que solo hace una aclaración sobre el importe de la comisión para el caso de que la opción de compra suscrita prosperara finalmente con el ejercicio de la opción por el optante y con las condiciones allí descritas, lo que no excluía, por tanto, otros posibles negocios para el caso de que la opción de compra finalmente no prosperara.

Por ello no se estima conflicto alguno de intereses en este punto entre la entidad NOVABRERA, S.L. y DIRECCION000., habiendo referido de forma categórica el Sr. Mariano (CORPEDIFICACIONS, S.L.) al ser preguntado en el acto de juicio que por parte de CORPEDIFICACIONS, S.L. no entregó comisión alguna por la compra de tales terrenos a la entidad DIRECCION000. Por ello no se observa controversia de intereses en este punto, pues es evidente que contra más precio se obtuviera de la venta de las fincas, bien de CORPEDIFICACIONS, S.L. o bien de un tercer comprador, ello redundaría en beneficio de ambas partes.

Incidiendo nuevamente en la comisión a percibir por la entidad DIRECCION000., como se ha referido previamente, se evidencia que lo convenido entre las partes es la remuneración por los servicios profesionales que el despacho de abogados había prestado e iba a prestar a NOVABRERA, S.L. por la consecución de la venta de los terrenos en Abrera. La cantidad reclamada por DIRECCION000. por importe de 697.619,45 euros se detalla en el documento nº 55 Tomo IX, en el que se reclama según Minuta de Honorarios Profesionales que presenta DIRECCION000. por los servicios jurídicos prestados a la sociedad NOVABRERA, S.L., describiendo como concepto: Según Contrato suscrito entre las partes de NOVABRERA, S.L. y DIRECCION000. elevado a público en fecha 23 de enero de 2015, con protocolo nº 183 ante Notario Don Francisco Javier Hernández Alonso, relativa a la venta de los terrenos sitos en Abrera y propiedad de la sociedad NOVABRERA, S.L. Liquidación final de la operación según pacto, corresponde al 5% del valor de la venta, esta resulta 726.545 euros (14.530.900 euros x 5%). Abonadas las cantidades de 100.000 y 50.000 euros más IVA en las facturas NUM000 y NUM001 respectivamente. El importe reclamado, tras descontar lo previamente satisfecho, asciende a 697.619,45 euros.

Y sobre ello igualmente debe ser destacado, como se evidencia del contenido del documento anteriormente descrito, que la entidad NOVABRERA, S.L. ya había satisfecho una pequeña parte de tales honorarios por el mismo concepto. Así en fecha 8 de agosto de 2016 se satisficieron por NOVABRERA, S.L. a la entidad DIRECCION000. las facturas expedidas por el indicado despacho de abogados por las que se facturaban las minutas de Honorarios Profesionales que presenta DIRECCION000. por los servicios jurídicos prestados a la sociedad NOVABRERA, S.L. indicando como concepto: a cuenta de pago parcial sobre contrato suscrito entre las partes de NOVABRERA, S.L. y DIRECCION000. por la venta de los terrenos sitos en Abrera y propiedad de la sociedad NOVABRERA, S.L. (121.000 IVA incluido). En la segunda factura el texto es el mismo si bien referido a un segundo pago sobre el indicado contrato (60.500 euros IVA incluido) (documentos nº 40, 41 y 45, Tomo IX).

Estos dos pagos vienen a corroborar la eficacia del contrato suscrito entre las partes, pues su pago se efectúa en vida del Sr. Cipriano, aunque siendo administradora de la sociedad su esposa, la Sra. Azucena. En su interrogatorio la administradora de NOVABRERA, S.L. admitió que llegó a ser administradora a raíz de la inhabilitación de su esposo para ejercer el cargo (concurso de acreedores de una sociedad mercantil en un Juzgado de Zaragoza), y que no conocía la situación de la mercantil, confiando la gestión de la misma a su esposo, firmando los documentos que él le indicada sin ser consciente de su contenido. En el acto de audiencia previa se aportó por la entidad NOVABRERA, S.L. como documento nº 56 un correo electrónico de fecha 19 de octubre de 2016 en el que se observa la sistemática del pago de facturas en la sociedad NOVABRERA, S.L., precisamente otras que por otros conceptos había emitido la entidad DIRECCION000. para el pago de unos honorarios por unos concretos servicios prestados por el despacho. De ello se observa que el Sr. Fidel (director financiero de la entidad NOVABRERA, S.L.) remitía las facturas al Sr. Cipriano para su validación y aprobación, incluso cuando éste ya no era su administrador. De lo que cabe concluir que al ser presentadas al pago las dos facturas que harían pago parcial de los honorarios devengados por razón de la venta de los terrenos en Abrera fue aceptado su pago por la mercantil NOVABRERA, S.L., satisfaciendo su importe al despacho de abogados sin incidencia alguna y con plena conformidad del concepto por el que se pagaban las mismas. Por otra parte el desconocimiento del pago de tales facturas por parte de quien era la administradora, Sra. Azucena, no puede tener significación alguna cuando sobre ella pesaba la obligación legal de desempeñar el cargo y cumplir los deberes impuestos por las leyes y los estatutos con la diligencia de un ordenado empresario, teniendo el deber de exigir y el derecho a recabar de la sociedad para el desempeño de sus funciones, la información adecuada y necesaria que le sirva para el cumplimiento de sus obligaciones ( art. 225 Ley Sociedades de Capital).

Por último, en relación al documento presentado por Don Edmundo conforme lo previsto en el art. 271 LEC con el que pretende unir como prueba documental sentencia dictada por el Juzgado de lo Social nº 24 de Barcelona en la que se estima la pretensión formulada por Don Fidel contra la entidad NOVABRERA, S.L., no se estima procedente su admisión ni, por tanto, su valoración, pues el contenido de la indicada resolución ni es condicionante ni decisiva para la resolución de la presente controversia, cuando ya el propio juzgador de instancia no hizo referencia en su sentencia, ni sustenta la misma, en una estrategia o maquinación conjunta del Sr. Edmundo y del Sr. Fidel a la que NOVABRERA, S.L. hace referencia en su demanda, sin que ello haya sido objeto de impugnación.

Según todo lo argumentado previamente, y vista la situación fáctica en la que se desarrolló la relación entre las partes, no se estima la concurrencia de dolo en la formación de la voluntad para consentir emitida por el Sr. Cipriano como administrador de la sociedad NOVABRERA, S.L. en relación al contrato litigioso de autos, cuya concurrencia sí había sido estimada en primera instancia, por lo que tal acción de nulidad relativa debe ser desestimada.

SÉPTIMO.- Responsabilidad civil profesional.

Desestimada la pretensión de nulidad contractual debe entrarse a conocer sobre la petición subsidiaria que se desenvuelve en el ámbito de la responsabilidad civil profesional del Letrado que prestó servicios para la entidad NOVABRERA, S.L. en la venta de las fincas propiedad de la citada mercantil en la localidad de Abrera.

Como ha reiterado la jurisprudencia del TS ( SSTS, entre otras muchas, de 20 de mayo de 2014 y 1 de julio de 2016), la responsabilidad civil profesional del abogado exige para que prospere la concurrencia de tres requisitos: a) el incumplimiento de sus deberes profesionales; b) la prueba del incumplimiento; c) la existencia de un daño efectivo consistente en la disminución cierta de las posibilidades de defensa; d) existencia del nexo de causalidad, y, e) fijación de la indemnización equivalente al daño sufrido o proporcional a la pérdida de oportunidades.

La responsabilidad civil derivada de la actuación negligente de Abogado, como indica la Sentencia de 23 de marzo de 2.007, que a su vez cita la Sentencia de 8 de junio de 2000, y se precisa también en la de fecha 23 de mayo de 2006 - recurso 3365/99- refiere: " constituye un tipo más de responsabilidad profesional, derivada de un contrato de prestación de servicios, que, como relación personal "intuitu personae", incluye el deber de fidelidad que deriva de la norma general del artículo 1.258 del Código Civil , y el deber del abogado de llevar a cabo la ejecución óptima del servicio contratado, que presupone la adecuada preparación profesional y supone el cumplimiento correcto del encargo, de forma que si no se ejecuta o se hace incorrectamente se produce el incumplimiento total o el cumplimiento defectuoso de la obligación que corresponde al profesional ( Sentencia de 23 de mayo de 2005 , con cita de la de 28 de enero de 1998 )."

También en relación con la exigencia de responsabilidad profesional a los abogados, es reiterada la jurisprudencia resumida en la STS de 10 de junio de 2019 que al respecto refiere:

" La sentencia 282/2013, de 22 de abril, rec. 896/2009 , citada por la recurrente, contiene una síntesis de la doctrina jurisprudencial sobre la responsabilidad civil de los abogados, que es la siguiente:

(i) La relación contractual existente entre abogado y cliente se desenvuelve normalmente en el marco de un contrato de gestión que la jurisprudencia construye, de modo no totalmente satisfactorio, con elementos tomados del arrendamiento de servicios y del mandato ( SSTS de 28 de enero de 1998 , 23 de mayo de 2006 y 27 de junio de 2006 , 30 de marzo de 2006, rec. 2001/1999 , 14 de julio de 2005, rec. 971/1999 , 26 de febrero de 2007, rec. 715/2000 , 2 de marzo de 2007, rec. 1689/2000 , 21 de junio de 2007, rec. 4486/2000 , 18 de octubre de 2007, rec. 4086/2000 , 22 de octubre de 2008, rec. 655/2003 ).

El cumplimiento de las obligaciones nacidas de un contrato debe ajustarse a la diligencia media razonablemente exigible según su naturaleza y circunstancias. En la relación del abogado con su cliente, si el primero de ellos incumple las obligaciones contratadas, o las que son consecuencia necesaria de su actividad profesional, estamos en presencia de una responsabilidad contractual.

(ii) El deber de defensa judicial debe ceñirse al respeto de la lex artis [reglas del oficio], esto es, de las reglas técnicas de la abogacía comúnmente admitidas y adaptadas a las particulares circunstancias del caso. La jurisprudencia no ha formulado con pretensiones de exhaustividad una enumeración de los deberes que comprende el ejercicio de este tipo de actividad profesional del abogado. Se han perfilado únicamente a título de ejemplo algunos aspectos que debe comprender el ejercicio de esa prestación: informar de la gravedad de la situación, de la conveniencia o no de acudir a los tribunales, de los costos del proceso y de las posibilidades de éxito o fracaso; cumplir con los deberes deontológicos de lealtad y honestidad en el desempeño del encargo; observar las leyes procesales; y aplicar al problema los indispensables conocimientos jurídicos ( STS de 14 de julio de 2005 ).

(iii) La jurisprudencia ha precisado que, tratándose de una responsabilidad subjetiva de carácter contractual, la carga de la prueba de la falta de diligencia en la prestación profesional, del nexo de causalidad con el daño producido, y de la existencia y alcance de este corresponde a la parte que demanda la indemnización por incumplimiento contractual ( STS de 14 de julio de 2005, rec. 971/1999 y 21 de junio de 2007, rec. 4486/2000 ).

El juicio de imputabilidad en que se funda la responsabilidad del abogado exige tener en cuenta que el deber de defensa no implica una obligación de resultado, sino una obligación de medios, en el sentido de que no comporta como regla general la obligación de lograr una estimación o una resolución favorable a las pretensiones deducidas o a la oposición formulada contra las esgrimidas por la parte contraria, pues esta dependerá, entre otros factores, de haberse logrado la convicción del juzgador ( SSTS de 14 de julio de 2005 , 14 de diciembre de 2005 , 30 de marzo de 2006 , 30 de marzo de 2006, rec. 2001/1999 , 26 de febrero de 2007 rec. 715/2000 , entre otras).

(iv) Este criterio impone examinar si, como consecuencia del incumplimiento de las reglas del oficio, que debe resultar probada, se ha producido - siempre que no concurran elementos ajenos suficientes para desvirtuar su influencia en el resultado dañoso, como la dejadez de la parte, la dificultad objetiva de la posición defendida, la intervención de terceros o la falta de acierto no susceptible de ser corregida por medios procesales de la actuación judicial- una disminución notable y cierta de las posibilidades de defensa de la parte suficientes para ser configuradas como una vulneración objetiva del derecho a la tutela judicial efectiva y por ello un daño resarcible en el marco de la responsabilidad contractual que consagra el artículo 1101 CC ( STS de 23 de julio de 2008, rec. 98/2002 ).

Pues bien, correspondiendo a la entidad NOVABRERA, S.L. acreditar la actuación negligente que en la prestación de servicios jurídicos imputa al letrado demandado, la Sala estima que no ha quedado acreditado ningún proceder negligente por el que el Letrado Sr. Edmundo deba responder frente a NOVABRERA, S.L. por razón de los servicios prestados que finalmente concluyeron en la venta de las fincas de NOVABRERA, S.L. a la entidad CORPEDIFICACIONS, S.L. Ha de significarse que el contrato de compraventa de los terrenos de Abrera negociado entre la parte compradora y vendedora con la intervención de los abogados de ambas partes, fue suscrito sin impedimento alguno por la administradora de la mercantil NOVABRERA, S.L. en fecha cinco de diciembre de 2017 después de una ardua negociación entre las partes que muchos testigos pusieron de manifiesto en el acto de juicio, refiriendo expresamente ambas partes en la escritura pública de compraventa: " que la compraventa no se llevó a efecto al vencimiento de la opción de compra por desavenencias entre las partes, por lo que a fin de solventar las controversias surgidas las partes han acordado llevar finalmente a efecto la compraventa de las fincas registrales de conformidad con las estipulaciones que más adelante se detallan, por lo que otorgan la presente Escritura en ejecución del contrato de opción de compra y modificación simultánea del mismo."

Cierto es que los términos de la compraventa no son los mismos que fueron definidos en la opción de compra inicial convenida entre las partes, pero también lo es que por razón de la situación urbanística que presentaban los terrenos vendidos el ejercicio de la opción de compra se vio dificultado, surgiendo una controversia entre las partes en relación al objeto vendido por cuanto los terrenos presentaban una menor edificabilidad que la propuesta inicialmente por la vendedora en el convenio urbanístico suscrito con el Ayuntamiento, así como discrepancias en su urbanización, lo que derivó en múltiples reuniones de las partes con la Administración municipal en las que intervino el despacho de abogados DIRECCION000., como así puso de manifiesto la abogada especialista en Urbanismo Doña Frida. La intervención de esta profesional, al igual que la del arquitecto Sr. Gustavo, fue necesaria para aclarar la controversia surgida entre las partes en relación a cuestiones urbanísticas que afectaban a los terrenos, y que habían derivado inicialmente en sucesivas prórrogas del derecho de opción de compra, y a una contienda entre las partes derivada de la ejecución del derecho de opción de compra por parte de la entidad compradora que exigía a la entidad vendedora determinada documentación que la primera entendía necesaria para otorgar la compraventa, y que derivó en sendas actas de manifestaciones otorgadas por ambas partes defendiendo cada una de ellas su postura en razón al otorgamiento del contrato de compraventa. Entre las partes se remitieron comunicaciones en las que la entidad CORPEDIFICACIONS, S.L. recordaba a NOVABRERA, S.L. que había ejercitado la opción de compra en plazo y estaba a la espera que la vendedora diera cumplimiento a la opción, reservándose las acciones legales que fueran procedentes. Mientras que la entidad vendedora NOVABRERA, S.L. contestó manifestando que la opción de compra había vencido en fecha 25 de julio de 2016, pudiendo llevar a cabo por ello cualquier acto de disposición y gravamen sobre las fincas, requiriendo a CORPEDIFICACIONS, S.L. a fin de que procediera a cancelar la anotación de opción de compra existente en el Registro de la Propiedad, y de no acceder a lo solicitado procederían a iniciar acciones judiciales. La opción de compra no fue cancelada en el Registro de la Propiedad, pues iniciado expediente para la liberación de cargas en el Registro a instancia de NOVABRERA, S.L., CORPEDIFICACIONS, S.L. se opuso a ello formalmente.

Sobre la situación urbanística de las fincas se emitieron sendos informes por parte del arquitecto Sr. Gustavo en fecha 22 de febrero de 2017 (documento nº 37 Tomo IX) y por parte de la abogada especialista en Urbanismo Doña Frida en fecha 8 de marzo de 2017, que concluían en una menor edificabilidad de los terrenos en relación al convenio urbanístico existente del año 1993 por razón de la variación de la normativa urbanística tanto municipal como autonómica. La Letrada Sra. Frida señaló en su declaración que fueron necesarias muchas reuniones entre las partes, así como con funcionarios del Ayuntamiento de Abrera para esclarecer la situación, e igualmente con el Registrador de la Propiedad, lo que supuso, por tanto, una demora en el tiempo. En dichas reuniones intervenía el despacho DIRECCION000. Detallando la abogada Sra. Frida que al concurrir una menor edificabilidad de los terrenos ello influía en un menor precio de venta.

La problemática existente en relación a la condición urbanística de los terrenos vendidos fue puesta de manifiesto por el Sr. Mariano de CORPEDIFICACIONS, S.L. en su declaración testifical, que refirió que incluso a fecha de juicio la entidad compradora solo había podido construir en un 10% de los terrenos adquiridos por los problemas urbanísticos todavía existentes. Refirió que las negociaciones entre las partes para la celebración del contrato de compraventa fueron muy tensas por cuanto las fincas a adquirir eran muy complicadas, habiéndose celebrado entre las partes cientos de reuniones, describiendo la negociación de la compraventa como "muy, muy, muy compleja". Incluso en su declaración mostró cierta objeción en cómo se desarrolló la negociación del contrato de compraventa, refiriendo que inexplicablemente la parte vendedora les convenció para no sujetar la compraventa a la condición suspensiva de la concesión de licencia, siendo que a fecha de juicio todavía no habían podido construir en la totalidad de los terrenos adquiridos.

De lo expuesto se deriva que ninguna responsabilidad profesional puede ser imputable a los abogados del despacho DIRECCION000. ni al Letrado Sr. Edmundo, pues si la negociación se dilató en el tiempo, surgiendo nuevas condiciones para la celebración de la compraventa, fue por razón de la problemática surgida a raíz de la edificabilidad de los terrenos que precisó de múltiples reuniones entre las partes y sus abogados para alcanzar un acuerdo que cristalizó en la compraventa suscrita, prestando su consentimiento la sociedad NOVABRERA, S.L. a su celebración como parte vendedora con las condiciones estipuladas en la escritura pública y con la forma de pago del precio que se fijó en la cantidad de 14.530.900 euros, fruto de la laboriosa negociación habida entre las partes. Sin que la entidad vendedora haya acreditado que por el actuar doloso o negligente del despacho Edmundo hubiera perdido una oferta de compra de los terrenos que le hubiera sido más favorable, pues no hay prueba documental suficiente que corrobore que hubiera otra oferta en firme y la misma se viera frustrada de forma inexplicable, pues al acto de juicio no fue llamado ningún testigo que sostuviera la existencia de tal oferta y explicara la razón concreta y los pormenores por la que la misma se vio malograda. Lo que sí se evidencia es que entre la parte compradora y vendedora existía una fuerte controversia, con la persistencia en el Registro de la Propiedad de unas anotaciones de opción de compra a favor de CORPEDIFICACIONS, S.L. que impedían disponer libremente de las fincas, como así reconocía la parte vendedora en sus comunicaciones, por ejemplo la dirigida a CORPEDIFICACIONS, S.L. en fecha 16 de noviembre de 2017 (documento nº 35 Tomo X). Por ello finalmente las partes, con el fin de evitar contiendas judiciales, optaron por alcanzar un acuerdo que solventara de forma más ágil la controversia, pues así lo exponen expresamente en la escritura pública de compraventa, pudiendo atender la sociedad NOVABRERA, S.L. a su necesidad de venta de las fincas para hacer frente a sus endeudamientos y carga financiera que sobre la misma pesaba.

No se estima por ello responsabilidad profesional alguna imputable al despacho de abogados DIRECCION000. ni, por tanto, negligencia atribuible al Letrado Don Edmundo en el marco de las relaciones contractuales habidas entre las partes, sin que por otra parte conste en autos requerimiento alguno dirigido a los demandados por parte de NOVABRERA, S.L. atribuyéndoles un proceder negligente en su actuar profesional.

OCTAVO.- Eficacia del contrato.

Resta finalmente por examinar la última de las pretensiones formuladas con carácter subsidiario en la demanda interpuesta por NOVABRERA, S.L., y por la que esta entidad solicita que se declare la falta de concurrencia de los presupuestos que sirven de base para que surja el derecho al cobro de la comisión por parte de DIRECCION000. en el contrato de intermediación, al entender que el derecho a cobrar tal comisión se genera únicamente si se firma una compraventa en los mismos términos previstos para la opción de compraventa descrita en el contrato de intermediación y suscrita el mismo día. A esta cuestión ya se ha dado respuesta previamente en el fundamento jurídico Sexto de la presente resolución por lo que no cabe mas que dar por reproducido lo allí expuesto, en el que en una interpretación literal y sistemática del contrato conforme al conjunto del contenido de sus cláusulas, no cabe mas que concluir que DIRECCION000., tiene derecho a percibir la comisión aun cuando el comprador sea distinto a CORPEDIFICACIONS, S.L., o siendo esta misma sociedad la compradora, las condiciones de la compraventa varíen, como así finalmente sucedió.

Conforme lo argumentado, los recursos de apelación interpuestos por DIRECCION000. y por Don Edmundo deben ser estimados, con revocación de la sentencia de primera instancia, reconociendo con ello el derecho de la entidad DIRECCION000. a cobrar de la entidad NOVABRERA, S.L. la cantidad reclamada en la demanda acumulada interpuesta por DIRECCION000. contra NOVABRERA, S.L. por importe de 697.619,45 euros. A ello debe adicionarse el interés legal en concepto de mora previsto en el art. 1.108 CC a computar desde la fecha del requerimiento de pago en el procedimiento monitorio del que deriva el procedimiento ordinario acumulado, y ello hasta su pago sin perjuicio de lo previsto en el art. 576 LEC.

La estimación de los recursos de apelación consecuentemente conlleva la desestimación de la demanda interpuesta por NOVABRERA, S.L. contra DIRECCION000. y contra Don Edmundo.

NOVENO.- Costas.

Ante la estimación de los recursos de apelación interpuestos, no procede la imposición de costas en esta alzada conforme lo previsto en el art. 398.2 LEC.

En cuanto a las costas de primera instancia, procede imponer las costas procesales a la entidad NOVABRERA, S.L. ante la desestimación de la demanda por ella interpuesta en aplicación de lo previsto en el art. 394 LEC.

Y en relación a la demanda acumulada interpuesta por la entidad DIRECCION000., al haber sido estimada la misma, procede condenar en las costas de primera instancia a la parte demandada NOVABRERA, S.L. conforme lo establecido en el art. 394 LEC.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación al caso