Sentencia Civil 476/2025 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 16, Rec. 985/2023 de 09 de julio del 2025

PRIMERO.- Planteamiento de la litis. Demanda y contestación.

El presente procedimiento se inició por demanda de juicio verbal sobre impugnación de resoluciones dictadas por la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública. La resolución impugnada en demanda es la dictada por el indicado organismo en fecha 10 de agosto de 2022 que desestimó el recurso gubernativo que interpusieron las apelantes contra la calificación negativa emitida por el Registrador de la Propiedad nº 24 de Barcelona en fecha 11 de abril de 2022, en la que pretendiéndose la inscripción de la escritura pública otorgada por las apelantes sobre aceptación de herencia de Doña Salvadora, en relación a la finca registral nº NUM000, inscrita al Tomo NUM001, Libro NUM002, Folio NUM003, Inscripción NUM004 del Registro de la Propiedad de Barcelona, no se accedió a dicha inscripción al advertir el Registrador de la Propiedad un defecto que lo impedía y que estimó subsanable.

Los hechos en los que las apelantes basan su impugnación, según la demanda interpuesta, son los siguientes:

1.- En fecha 16 de febrero de 2009 la Sra. Adoracion otorgó escritura pública por la que cedió de forma onerosa a favor de las actoras los derechos y expectativas que ostentaba sobre la finca sita en DIRECCION000, de Barcelona, derivados de su condición de heredera de Doña Salvadora, incluyendo la posesión pública, pacífica e ininterrumpida de dicha finca a efectos de usucapión, subrogándose las actoras en la posición jurídica de la Sra. Adoracion. La contraprestación valorada en 6.600 euros consistió en la asunción de los gastos de la tramitación anterior de la declaración de herederos abintestato de la causante Sra. Salvadora, pago del IBI y de los gastos comunitarios adeudados, así como el pago del Impuesto de Incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana.

2.- Constaban como propietarios de la indicada finca en el Registro de la Propiedad, Don Eduardo y Doña Salvadora, siendo ambos titulares del 100% del pleno dominio de dicho inmueble con carácter ganancial, en virtud de escritura pública de compraventa otorgada en fecha 27 de febrero de 1963.

3.- En fecha 13 de julio de 2021 las apelantes, en ejercicio de la cesión de derechos hereditarios, otorgaron escritura de aceptación y adjudicación de herencia de Doña Salvadora, en la cual se adjudicaron la propiedad, por mitades e iguales partes indivisas, de la mitad indivisa de la citada vivienda sita en DIRECCION000, de Barcelona.

4.- No se efectuó previa liquidación de la sociedad de gananciales, al haberse comprobado que el matrimonio de Don Eduardo y Doña Salvadora nunca existió, pues no constaba en ningún archivo público el supuesto matrimonio. Las apelantes determinan con ello que la titularidad que en todo caso ostentaba la causante sobre la finca era de una mitad indivisa y no del 100% a favor de una supuesta sociedad de gananciales.

5.- Presentada ante el Registro de la Propiedad nº 24 de Barcelona la escritura de aceptación y adjudicación de herencia, por parte del Registro de la Propiedad se requirió se aportarse una copia auténtica de la escritura pública de compraventa otorgada en fecha 27 de febrero de 1963, de la que derivaba la inscripción de la titularidad de la finca a favor de Don Eduardo y de Doña Salvadora con carácter ganancial.

6.- En la referida escritura pública se hacía constar que quien comparecía a su otorgamiento era Don Eduardo, quien decía hallarse casado con Doña Salvadora, adquiriendo la vivienda para la sociedad de gananciales de dicho matrimonio.

7.- Estudiada la documentación aportada, el Registro de la Propiedad resolvió en fecha 11 de abril de 2022 indicando que constando en el Registro inscrita la finca a favor de quienes se mencionaban como cónyuges para su sociedad de gananciales, se hacía necesaria la previa liquidación del indicado régimen económico matrimonial ya extinguido por fallecimiento de los cónyuges y con la intervención de los herederos de los esposos. O bien, indicando los interesados que tal matrimonio no existió y que la causante Sra. Salvadora nunca estuvo casada con el Sr. Eduardo, al haber sido otorgada la escritura de compraventa por éste, era necesario rectificar previamente el título de adquisición (compraventa de 27 de febrero de 1963) por los medios y con la intervención de las personas señaladas en el art. 40 LH, de otro modo no podría practicarse la inscripción solicitada por constar inscrita la finca a favor de persona distinta de la persona transmitente.

8.- Las apelantes interpusieron recurso gubernativo contra la indicada resolución ante la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública por considerar que estaban amparadas por la buena fe pública registral, constando inscrita en el Registro de la Propiedad la escritura pública de cesión onerosa de derechos hereditarios en relación a la indicada finca. Consideraban que el hecho de que la causante Sra. Salvadora resultara que ostentaba el estado civil de soltera no debería ser obstáculo para la inscripción a su favor de la mitad indivisa de la finca.

9.- La Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública desestimó dicho recurso en aplicación del principio básico del Derecho Hipotecario como es el de tracto sucesivo, en virtud del cual para inscribir un título en el Registro de la Propiedad se exige que esté previamente inscrito el derecho del transmitente. Y en el supuesto de autos, siendo soltera la causante Sra. Salvadora, ni siquiera rectificando el carácter ganancial de la finca podría inscribirse dicha adjudicación hereditaria, por cuanto ningún derecho tendría la citada causante sobre dicha finca. Y de ser el bien ganancial, como consta en el Registro, sería necesario al menos que el cónyuge de la causante, o sus herederos, prestaran su consentimiento a la adjudicación hereditaria objeto de la calificación registral. Negaba que las apelantes reunieran los requisitos para estar protegidas por la buena fe registral pues frente a las normas hipotecarias no podían prevalecer las alegaciones de las partes.

10.- Las apelantes impugnan la citada resolución invocando el principio de protección registral de los terceros de buena fe ( art. 34 LH) , considerando que se hallaban protegidas por la buena fe pública registral, al ser desconocedoras las apelantes de las circunstancias de los bienes que formaban parte del caudal hereditario objeto de cesión, así como también de las circunstancias personales de la causante, y de las incidencias relativas a la transmisión anterior celebrada en el año 1963, en concreto, si al otorgamiento de la escritura pública había comparecido únicamente el Sr. Eduardo o también la Sra. Salvadora. Consideran de este modo las apelantes que en su condición de subadquirentes, y ostentando un título plenamente válido para acceder a la titularidad del bien inmueble, debe procederse a la inscripción a su favor de la mitad indivisa de la finca registral al hallarse protegidas por el principio de buena fe registral. Inscripción que estiman procedente, mas si cabe cuando la escritura de cesión onerosa de derechos hereditarios sí tuvo acceso al Registro de la Propiedad.

11.- En el suplico de la demanda las actoras solicitaban que se dictara sentencia en virtud de la cual:

"A.- Revoque y deje sin efecto la resolución de fecha 10 de agosto de 2022, dictada por parte de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, y que acompañamos a la presente como Documento núm. SIETE, la cual resolvía el recurso interpuesto por mis representadas contra la resolución de fecha 11 de abril pasado, y

B.-Consecuentemente, acuerde dejar sin efecto la calificación negativa emitida por el Registro de la Propiedad núm. 24 de Barcelona, y, en consecuencia, ordene la inscripción de la escritura de aceptación y adjudicación de herencia de la causante Sra. Dª. Salvadora, otorgada en fecha 13 de julio de 2021 ante el Notario de Barcelona D. Salvador Farrés Ripoll, al objeto de que se proceda a la inscripción a favor de las Sras. Dª. Irene y Dª. Milagros, de la mitad indivisa de la finca sita en la DIRECCION000, de Barcelona (Finca Registral núm. NUM000 de la Sección NUM004), a razón de una cuarta parte de dicha propiedad, a favor de cada una de las citadas adjudicatarias."

Admitida la demanda, se requirió a la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública la aportación del expediente gubernativo. Y tras el oportuno emplazamiento, el citado organismo compareció con la representación y defensa del Abogado del Estado quien interesó la desestimación de la demanda interpuesta, mostrando a su vez su total conformidad con los razonamientos expuestos por la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública. Razonaba que si la totalidad de la finca fuera ganancial se hacía necesaria la previa liquidación de la sociedad de gananciales, disuelta pero no liquidada, con la comparecencia de los herederos de los cónyuges. O bien también admitiendo la posibilidad de disponer de bienes singulares y concretos pertenecientes a una herencia como los de una comunidad postganancial sin necesidad de previa liquidación y adjudicación de los bienes que la integran, pero siempre que el acto dispositivo se otorgara conjuntamente por todos los interesados que de este modo agotarían la plena titularidad del bien. De este modo, bastaría en el supuesto de autos, que el cónyuge de la causante o sus herederos, prestaran su consentimiento a la adjudicación hereditaria que había sido objeto de la calificación negativa. Pero al hacerse constar en la escritura pública, cuya inscripción se pretende, que la causante Doña Rosana era soltera, ya no sería suficiente la rectificación del carácter ganancial de la finca para poder inscribir la nueva titularidad pretendida de una mitad indivisa de la misma, por cuanto ningún derecho tendría dicha causante sobre la indicada finca. Y no resulta de aplicación la fe pública registral que las impugnantes invocaban por el solo hecho de que accediera al Registro de la Propiedad la escritura pública de cesión de derechos hereditarios, por cuanto sus otorgantes no constaban en el Registro de la Propiedad (ni el cedente ni los cesionarios), produciéndose una ruptura del tracto sucesivo, impidiendo la operatividad de la fe pública registral pues el transmitente de tales derechos (cesionario en la escritura de cesión) no constaba inscrito en el Registro de la Propiedad con derecho para transmitirlos.

SEGUNDO.- Sentencia de primera instancia. Apelación.

El Juzgado de Primera Instancia nº 49 de Barcelona dictó sentencia en fecha 10 de mayo de 2022 en la que se desestimó íntegramente la demanda, razonando compartir los argumentos de la resolución de 10 de agosto de 2022 dictada por la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública. La juzgadora de instancia razonaba que las actoras no adquirieron la mitad indivisa de la finca referida en autos en virtud de la cesión onerosa de derechos hereditarios, pues eran conocedoras que la finca aparecía en el Registro de la Propiedad como bien ganancial, lo que significaba que no podían entonces adquirir cuota indivisa alguna sino una expectativa de derecho sobre la finca. Y añadía en sus razonamientos que no constaba inscrito el dominio de la finca en el Registro de la Propiedad a favor de la Sra. Adoracion, por lo que respecto de las actoras no era de aplicación el principio de protección de la buena fe pública registral, el cual solo es aplicable cuando una finca o una cuota indivisa de la misma se adquiere de persona que en el Registro aparece con facultades para transmitir dicha finca o dicha cuota, lo que no es el supuesto de autos.

Frente a dicha resolución se alzan las actoras interponiendo recurso de apelación. Impugnan la sentencia considerando que, tanto existiera o no la sociedad de gananciales, ello no impediría la presunción de cotitularidad de los dos copropietarios que constaban en el Registro de la Propiedad. Así de haber estado casada la causante, por cuanto se produciría de forma inmediata y automática la disolución de la sociedad de gananciales por aplicación de lo previsto en el art. 1392 CC, y de haber estado soltera, al no poderse determinar, en cuanto a los dos propietarios que constan inscritos como tales en el Registro, el porcentaje de dominio que uno y otro pudieran ostentar sobre el inmueble. Y refieren que esta es la presunción aplicada por el Notario Sr. Farrés Ripoll al autorizar el otorgamiento de la escritura pública de aceptación y adjudicación de herencia en fecha 13 de julio de 2021.

Consideran asimismo las recurrentes que no se ha infringido el tracto sucesivo previsto en el art. 20 LH pues la cesión a favor de las actoras efectuada por parte de la heredera Doña Adoracion de los derechos hereditarios que ostentaba sobre la herencia de su difunta tía, la Sra. Salvadora, implica una aceptación tácita de esta herencia por la Sra. Adoracion. La escritura pública de cesión de derechos hereditarios tuvo acceso al Registro de la Propiedad al inscribirse en la hoja registral correspondiente a la finca de autos, por lo que la Registradora reconoció los derechos que pudiera ostentar la heredera en la herencia de Doña Salvadora en relación a esta finca.

Invocan las apelantes la protección que dispensa el art. 34 LH por ser terceros de buena fe, al haber adquirido de forma onerosa los derechos hereditarios que sobre la finca titularidad de la causante Doña Salvadora ostentaba la heredera Sra. Adoracion. Pues consta inscrita la titularidad de la finca a nombre de la causante, y el Registro de la Propiedad reconoce expresamente también la condición de heredera de Doña Adoracion al haberse anotado la cesión del derecho hereditario correspondiente a la Sra. Adoracion en la herencia de su tía, anotación cuya vigencia consta en la actualidad al no aparecer la anulación de los citados derechos.

El Abogado del Estado se opuso expresamente al recurso de apelación interpuesto, solicitando la confirmación de la sentencia dictada por la juzgadora de instancia.

TERCERO.- Inscripción de la escritura pública de aceptación y adjudicación de herencia.

Se trata en esta litis de determinar sobre si es procedente inscribir o no la escritura pública otorgada en fecha 13 de julio de 2021 sobre aceptación y adjudicación de la herencia de Doña Salvadora fallecida el día 12 de marzo de 1988, y otorgada por las apelantes, Doña Irene y Doña Milagros. En ella se hacía constar que habiendo fallecido la causante intestada, mediante resolución judicial se designó como heredera abintestato a su sobrina Doña Adoracion. En escritura pública otorgada en fecha 16 de febrero de 2009 la citada heredera cedió onerosamente a las apelantes todos los derechos y expectativas sobre la finca registral nº NUM000 inscrita en el Registro de la Propiedad nº 24 de Barcelona, derivados de su condición de heredera de la causante Doña Salvadora. Y haciéndose constar como bien relicto de la fallecida la mitad indivisa de la indicada finca, como cesionarias que eran del derecho hereditario, pasaban a aceptar pura y simplemente y a adjudicarse el bien inventariado por mitades indivisas entre ambas apelantes. Al otorgamiento de la escritura pública comparecieron dos testigos, y ante el Notario las comparecientes aseveraron que por error en la nota de inscripción de la finca se mencionaba el bien inmueble como ganancial, si bien, tal y como constaba en la propia declaración de herederos abintestato, según el propip certificado de nacimiento de la causante y del cotitular de la finca, y del certificado de matrimonio negativo que se adjuntaba, constaba que la causante Doña Salvadora había fallecido en estado de soltera.

La inscripción de la mitad indivisa de la finca a favor de ambas apelantes fue denegada por la Registradora de la Propiedad por cuanto si el inmueble referido era ganancial, se hacía precisa la previa liquidación de la disuelta sociedad conyugal de gananciales con la expresa intervención del esposo de la causante (Don Eduardo) o, en su caso, de los herederos del mismo. Y si, por el contrario, como se dice en la escritura cuya inscripción se pretende, la causante era soltera, al haber otorgado la escritura de compraventa el Sr. Eduardo, quien la adquirió él solo para su sociedad conyugal, debería rectificarse previamente el título de adquisición por los medios previstos en el art. 40 LH y con la intervención de las personas allí señaladas al constar inscrita la finca a favor de persona distinta a la transmitente ( art. 20 LH) .

La calificación negativa realizada por la Registradora de la Propiedad fue confirmada por la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública en resolución de fecha 10 de agosto de 2022, haciéndose constar en la misma la necesidad de la previa liquidación de la sociedad de gananciales a la que hizo referencia la Registradora de la Propiedad según reiterada jurisprudencia del TS y de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública. Si bien, habilitando la posibilidad de no requerir previamente la liquidación formal de la sociedad de gananciales en determinadas circunstancias, en la resolución se indicaba que para el supuesto de autos sería necesario que, al menos, el cónyuge de la causante o sus herederos prestaran su consentimiento a la adjudicación hereditaria objeto de la calificación impugnada. Y para el caso sostenido en la escritura pública cuya inscripción se solicitaba, que la causante no estuviera casada con el Sr. Eduardo, la inscripción no sería posible en base al principio registral de tracto sucesivo pues la finca no constaba inscrita a favor de la causante y, por tanto, ningún derecho tenía sobre la misma. Se descartaba asimismo que las apelantes reunieran los requisitos para quedar protegidas como terceras de buena fe ( art. 34 LH) .

El recurso de apelación interpuesto por las actoras, como personas interesadas en la inscripción, debe ser desestimado, confirmándose en este punto el pronunciamiento desestimatorio que de la impugnación contra la resolución dictada por la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, efectuó la juzgadora de instancia.

Inciden las apelantes en estimar que al otorgar la escritura pública de aceptación de herencia se aplicó la presunción de titularidad de una mitad indivisa para cada uno de los titulares de la misma, bien por la concurrencia de una hipotética sociedad de gananciales, por la que los posibles derechos hereditarios de la causante tan solo podían afectar a una mitad indivisa de la referida finca, o bien, de no estar casados ambos titulares, se aplicaría igual presunción de cotitularidad de los dos propietarios al constar como tales inscritos en el Registro de la Propiedad, y ello al no poder determinarse una cuota distinta en la participación del condominio de la finca.

El motivo de impugnación debe ser totalmente rechazado. Y si bien las apelantes, en la escritura de aceptación y adjudicación de herencia cuya inscripción pretenden, sostienen que la causante falleció en estado civil de soltera, se hace necesario hacer mención en la resolución de este recurso a lo que resulta procedente considerar a resultas del carácter ganancial del bien inmueble que, en principio, viene publicado en el Registro de la Propiedad en el asiento correspondiente a esta finca registral.

La STS 279/2023, de 21 de febrero, recoge la doctrina jurisprudencial existente sobre la necesidad de la liquidación de la sociedad de gananciales como operación previa a la división de las herencias de los causantes casados bajo las directrices de tal régimen económico matrimonial, así como los supuestos excepcionales en los que se puede flexibilizar esta exigencia, también recogidos en resoluciones dictadas por la Dirección General de Seguridad Jurídica y de Fe Pública. Dice así la indicada sentencia:

"Como hemos señalado, hasta la saciedad, en el supuesto de matrimonios sometidos al régimen de la sociedad legal de gananciales, la muerte de cualquiera de los cónyuges produce ipso iure (por ministerio de la ley) la disolución de dicho régimen económico matrimonial ( arts. 85 y 1392.1 del CC ), surgiendo en tales casos una comunidad postganancial entre el cónyuge supérstite y los herederos del cónyuge premuerto ( sentencias 21/2018, de 17 de enero ; 672/2018, de 29 de noviembre ; 474/2019, de 17 de septiembre ; 196/2020, de 26 de mayo y 691/2020, de 21 de diciembre entre otras), en la cual cada comunero ostenta una cuota abstracta sobre el "totum" ganancial, pero no una cuota concreta sobre cada uno de los bienes que integran dicho patrimonio común.

A la precitada comunidad se refiere la sentencia 603/2017, de 10 de noviembre , en la que se señala:

"La llamada "comunidad postganancial", existente desde que se disuelve la sociedad de gananciales hasta que se produce la liquidación, carece de regulación en el Código Civil, pero esta sala ha tenido ocasión de pronunciarse en varias ocasiones sobre el régimen aplicable a este patrimonio del que son titulares, según los casos, los cónyuges o excónyuges o el viudo y los herederos del premuerto.

"Se trata de una comunidad en la que los partícipes no tienen una cuota sobre cada uno de los bienes sino sobre la totalidad del patrimonio y a la que no resultan de aplicación las reglas de la sociedad de gananciales ( sentencias 754/1987, de 21 de noviembre ; 547/1990, de 8 de octubre ; 127/1992, de 17 de febrero , sentencia 1213/1992, de 23 de diciembre , 875/1993, de 28 de septiembre , 1258/1993, de 23 de diciembre , 965/1997, de 7 de noviembre , 50/2005, de 14 de febrero , 436/2005, de 10 de junio )".

(ii) Constituye presupuesto de la partición de los bienes del causante la previa liquidación de su sociedad ganancial.

En efecto, la partición hereditaria requiere, como presupuesto o elemento esencial, la determinación de los bienes y derechos que integran el patrimonio hereditario del causante, susceptibles de ser transmitidos y repartidos entre sus herederos; pero, para ello, es necesario previamente proceder a la liquidación de su régimen económico matrimonial, y, en este sentido, se ha expresado, sin fisuras, la jurisprudencia, véase, por ejemplo, la STS 968/2002, de 17 de octubre , bajo sanción de nulidad.

Más recientemente, la sentencia 196/2020, de 26 de mayo , lo explica en los términos siguientes:

"Disuelta la sociedad de gananciales, pero no liquidada, no corresponde a los cónyuges, o sus herederos, individualmente una cuota indivisa en todos y cada uno de los bienes gananciales, sino que la participación de aquellos se predica globalmente respecto de la masa ganancial en cuanto patrimonio separado colectivo. Únicamente cuando concluyan las operaciones encaminadas a su liquidación, aquella cuota sobre aquella masa patrimonial será sustituida por las titularidades singulares y concretas que a cada uno de los ex cónyuges o sus herederos se adjudique en la liquidación. Por tanto, con carácter general, para determinar el haber hereditario, es necesaria la previa liquidación de la sociedad de gananciales (incluidas las relaciones crédito-deuda entre los bienes comunes y los privativos), pues solo después de tal liquidación es posible determinar el caudal partible".

(iii) La ausencia de dicha liquidación es susceptible de provocar la nulidad de la partición.

De esta forma se manifiesta, como expresión de la jurisprudencia al respecto, la STS 248/2018, de 25 de abril , en la que señalamos:

"La consideración de la liquidación de la sociedad como un presupuesto de la partición de la herencia ha llevado a esta sala a declarar la nulidad de la partición en algunos casos en que la falta de previa liquidación de la sociedad de gananciales daba lugar a alteraciones sustanciales en la integración o valoración de los lotes que debían adjudicarse a cada uno de los herederos. Así, en la sentencia 508/1999, de 8 de junio (en un caso en el que la madre instituyó herederos a los cuatro hijos, pero el marido, que falleció con posterioridad, otorgó testamento en el que adjudicó a dos hijos unas fincas privativas suyas, a las dos hijas un bien ganancial y a los cuatro hijos otro bien ganancial, lo que fue reproducido por el contador nombrado por el esposo); en la sentencia 968/2002, de 17 de octubre (en un caso en el que se liquidó la sociedad del segundo matrimonio sin haber liquidado la sociedad del matrimonio anterior del causante, de modo que en la liquidación se incluyeron bienes que no le pertenecían a él sino a su primera esposa); en la sentencia 845/2005, de 2 de noviembre (en un caso en que se incluyen en la partición de los dos cónyuges bienes de la sociedad de gananciales de los padres de la esposa y que corresponderían a esta por herencia, sin contar con los demás herederos de tal herencia); y en la sentencia 954/2005, de 14 de diciembre (cuando la esposa, fallecida en primer lugar, había nombrado al esposo heredero en el tercio de libre disposición y el esposo, que falleció después, había mejorado a un hijo).

"Pero también se ha mantenido la partición cuando, en atención a las circunstancias, los intereses en presencia no se veían vulnerados pese a no mediar previa liquidación de la sociedad de gananciales. Así, por ejemplo, cuando el viudo ha intervenido en la partición hereditaria sin hacer valer su derecho ( sentencia 570/2003, de 11 de junio , en un caso en el que la madre consintió la partición realizada entre las dos hijas, lo que se entendió como renuncia a ejercitar sus derechos sobre la masa ganancial y los que tenía por herencia de un hijo premuerto lo que, en definitiva, supone que la partición se hizo por todos los partícipes); o cuando puede identificarse el objeto del caudal relicto ( sentencia 524/2012, de 18 de julio , en un caso en el que existía una única finca registral y se atribuyó a los dos hijos la mitad indivisa de los derechos gananciales que sobre la misma correspondan a la causante)".

Es, por tanto, constante la jurisprudencia del Tribunal Supremo que establece que la partición hereditaria requiere, como presupuesto o elemento esencial, la determinación de los bienes y derechos que integran el patrimonio hereditario del causante, susceptibles de ser transmitidos y repartidos entre sus herederos; y para ello, es necesario previamente proceder a la liquidación de su régimen económico matrimonial.

La denominada comunidad postganancial,como tiene reiteradamente establecida la doctrina jurisprudencial de la Sala Primera del Tribunal Supremo, comprende la totalidad de los bienes que integraban la antigua masa ganancial. Y los comuneros (bien los cónyuges, o excónyuges, bien el cónyuge supérstite y los herederos del premuerto) ostentan una titularidad común sobre el todo, pero no una cuota concreta sobre cada uno de los bienes integrantes del mismo. Como refiere la STS de 1 de abril de 2024: "En la comunidad postgananciallos partícipes continúan teniendo sobre la masa ganancial la misma titularidad parciaria que abarca un conjunto de cosas, derechos y créditos, gravado con las deudas y obligaciones de reembolso, de modo que no se puede decir que los partícipes tengan una cuota concreta en cada uno de los bienes."

Por tanto, no puede pretenderse, como sostienen las apelantes, que dentro de la comunidad postganancial exista una presunción de adquisición de una mitad indivisa de la finca por uno de los cónyuges por la disolución de la sociedad de gananciales. Y que subsiguientemente ello les permita a las cesionarias de los derechos hereditarios en la herencia de la causante, atribuirse, al aceptar la herencia, la titularidad de la mitad indivisa de la finca ganancial. Otra cosa es, como indica la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, que en atención a las circunstancias del caso, y como también permite la Jurisprudencia del Tribunal Supremo, "de ser ganancial la total finca referida -como consta en el Registro-, sería suficiente con que el cónyuge de la causante o, sus herederos, presten su consentimiento a la adjudicación hereditaria objeto de la calificación impugnada".Pero esto no es lo que sucede en el supuesto de autos, pues únicamente son las apelantes quienes como cesionarias de los derechos hereditarios comparecen ante Notario para aceptar la herencia de la causante, adjudicándose la mitad indivisa de la finca registral sin previa liquidación de la sociedad conyugal, y tampoco sin el consentimiento del otro cónyuge o de los herederos del mismo respecto a tal atribución y reparto de la comunidad postganancial.

Sostienen las apelantes en su recurso que para el caso de no existir matrimonio, cuestión afirmada por las apelantes en la escritura pública cuya inscripción pretenden, en tal supuesto se produciría la presunción de cotitularidad de los dos propietarios que constan como tales inscritos en el Registro de la Propiedad al no poder determinarse una cuota distinta en cuanto al porcentaje de dominio que uno y otro pudieran ostentar. Tal argumentación no puede ser aceptada, pues como bien refiere la resolución dictada por la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, de los documentos aportados al procedimiento y, en concreto, de la escritura pública de compraventa de fecha 27 de febrero de 1963, al otorgamiento de dicha escritura únicamente compareció el Sr. Eduardo quien dijo comprar la vivienda para la sociedad de gananciales, la cual, según sostienen las apelantes, sería inexistente. Por tanto, según el título inscrito, el Sr. Eduardo adquirió solo la finca, lo que ni permitiría la presunción de cotitularidad que pretenden las apelantes en su recurso, ni, por tanto, tampoco sería posible la inscripción registral pretendida en el recurso, al constar la finca inscrita a favor de persona distinta a la transmitente que ningún derecho ostentaría sobre la finca según el Registro.

El art. 20 de la Ley Hipotecaria consagra el principio de tracto sucesivo, corolario a su vez de los principios registrales de legitimación y salvaguarda jurisdiccional de los asientos registrales. Dicho precepto dispone: "Para inscribir o anotar títulos por los que se declaren, transmitan, graven, modifiquen o extingan el dominio y demás derechos reales sobre inmuebles, deberá constar previamente inscrito o anotadoel derecho de la persona que otorgue o en cuyo nombre sean otorgados los actos referidos. En el caso de resultar inscrito aquel derecho a favor de persona distinta de la que otorgue la transmisión o gravamen, los Registradores denegarán la inscripción solicitada."

Se recoge en el precepto señalado, como indica la doctrina registral, uno de los principios más importantes que rigen en el Derecho Registral, el del tracto sucesivo, por el cual, cuando se hace una inscripción o anotación de un título sobre un inmueble en el Registro de la Propiedad, previamente tiene que estar anotado o inscrito el derecho de la persona que ha otorgado ese título, operando como garantía de la legalidad de los asientos que se realizan en el Registro de la Propiedad. Y cuando el tracto sucesivo se interrumpe, se puede proceder a su reanudación conforme al procedimiento legalmente establecido.

Como refiere la SAP Madrid (Sección 12ª) de 24 de mayo de 2023, y en iguales términos SAP Madrid (Sección 19ª) de 19 de marzo de 2019, y SAP Santa Cruz de Tenerife (Sección 3ª) de fecha 14 de julio de 2022:

"En definitiva el denominado principio de tracto sucesivo, contenido fundamentalmente en la regla del artículo 20 supone que cada asiento registral debe apoyarse en el anterior, de modo que de las hojas registrales pueda seguirse el curso completo de las titularidades jurídicas relativas a cada finca inmatriculada. La iniciación, pues, del proceso de inscripción requiere que, en el título formal que se presente, el otorgante sea el titular registral del derecho en el último asiento de la finca sobre que recaiga, de tal forma que los sucesivos titulares del derecho escrito[sic] se sigan los unos a los otros perfectamente escalonados en concatenación ininterrumpida."

En base a lo expuesto, de ser la causante a su fallecimiento soltera, como sostienen las apelantes, ningún derecho inscrito tendría la misma sobre la finca, lo que conlleva que el Registrador deba denegar la inscripción en los términos solicitados. Sin que tenga significación alguna el argumento de las apelantes sobre la aceptación tácita de la herencia por parte de la heredera cedente, Doña Adoracion, aceptación que por otra parte ya consta expresamente en la escritura pública de cesión de derechos hereditarios, pues lo trascendente es que, de ser ganancial el bien, sería necesario al menos el consentimiento del otro cónyuge o de sus herederos a la adjudicación hereditaria de la mitad indivisa de la finca, y de ser soltera la causante a su fallecimiento, la aceptación de la herencia por la heredera Sra. Adoracion tampoco podría acceder al Registro sobre tal bien al no constar el mismo como de titularidad de la causante Doña Salvadora.

Sostienen las apelantes que en el Registro de la Propiedad, en el asiento correspondiente a la finca de autos, consta anotada la cesión del derecho hereditario in abstracto, correspondiente a la cedente Sra. Adoracion en la herencia de su tía Doña Salvadora sobre la finca de autos a favor de las apelantes Doña Irene y Doña Milagros, lo cual supone, para las apelantes, un reconocimiento por parte del Registrador de los derechos de la Sra. Adoracion como heredera. Y las apelantes sostienen haber adquirido la mitad indivisa del bien conforme dicha anotación en la que consta la condición de heredera de la cedente así como la titularidad de la finca inscrita a nombre de la causante. Invocan con ello la procedencia de la inscripción del título presentado ante el Registro de la Propiedad al ser terceros adquirentes de buena fe protegidos por el principio de la buena fe registral del art. 34 LH .

Sobre laprotección que brinda el art. 34 LH , la STS de 5 de marzo de 2025 ( ROJ: STS 975/2025 ) establece:

"Acerca de quién debe merecer la consideración de tercero hipotecario, la STS del Pleno de 5 de marzo de 2007, RC n.º 5299/1999 , precisa que es tercero en el campo del derecho hipotecario el adquirente al que, por haber inscrito su derecho en el Registro de la Propiedad, no puede afectarle lo que no resulte de un determinado contenido registral, anterior a su adquisición, aunque en un orden civil puro el título por el que dicho contenido registral tuvo acceso al Registro de la Propiedad adoleciera de vicios que lo invalidaran.

(...)

En definitiva, el art. 34 de la LH , que proclama el principio de la fe pública registral, requiere no solo la adquisición a título oneroso y de buena fe, sino también que se trate de una adquisición derivativa fundada en un título adquisitivo válido, así como que el bien o derecho conste previamente inscrito a favor del transmitente, y que, según el contenido del propio registro, esté legitimado para transmitir."

Y evidentemente, como afirma la resolución dictada por la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, y confirma la sentencia de instancia, las apelantes no reúnen los requisitos para quedar protegidas como terceros de buena fe, pues quien aparece como titular de la finca, para el caso de que la causante falleciera soltera, como sostienen las apelantes, es persona diferente a aquella respecto de cuya herencia se han transmitido los derechos hereditarios para su aceptación posterior por las cesionarias. No puede sostenerse que la anotación en el Registro de la cesión de derechos hereditarios por la heredera a las apelantes permita la adquisición por las cesionarias apelantes de la mitad indivisa de la finca por estar protegidas por la buena fe registral, cuando tal anotación solo se refiere a la cesión en abstracto del derecho hereditario sobre tal finca y resta por determinar si la finca forma parte de los bienes relictos dejados al fallecer por la causante, para lo cual si el bien es ganancial, según resulta del Registro, sería necesario al menos el consentimiento del cónyuge supérstite o de sus herederos para la adjudicación hereditaria de la mitad indivisa, o de haber fallecido la causante soltera, del Registro no resulta que ésta y su heredera pudieran transmitir los derechos sobre la finca al no constar, como se ha argumentado previamente, que la causante tuviera derecho alguno inscrito sobre la finca y, por tanto, legitimación para transmitir.

Conforme lo razonado, el recurso de apelación debe ser totalmente desestimado, confirmándose la sentencia recurrida.

CUARTO.- Costas.

De conformidad con lo dispuesto en el art. 398.1 LEC, dada la desestimación del recurso, se imponen las costas de esta alzada a la parte recurrente.

Vistas las disposiciones legales citadas y demás generales y de pertinente aplicación al caso,