Sentencia Civil 410/2025 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 17, Rec. 769/2023 de 01 de julio del 2025

PRIMERO.-El presente procedimiento se inició por demanda de juicio ORDINARIO formulada por Don Saturnino contra DIRECCION000 solicitando el dictado de Sentencia por la que se condene al demandado al pago de la cantidad de CIENTO VEINTE MIL EUROS (120.000 €),más los intereses moratorios pactados de cada importe de renta mensual desde la fecha de devengo, sin perjuicio de ulterior liquidación, con expresa imposición de costas.

Funda la demanda en que los litigantes suscribieron en escritura pública notarial de fecha 22 de diciembre de 2010 contrato de renta vitalicia y constitución de derecho de habitación. Su causa es que la casa sobre la que se constituye el derecho de habitación pertenece a la sociedad DIRECCION000 por aportación que hizo DON Saturnino a la sociedad mediante escritura autorizada por el mismo Notario en fecha 13 de marzo de 2008, n.º 776 de su protocolo. Y se pactó que en contraprestación, y también por el vínculo familiar que une a los socios de la mercantil con el actor, se constituyen la renta vitalicia expuesta y el derecho de uso y habitación sobre la finca a favor del rentista.

En fecha 15 de abril de 2013, las partes suscribieron contrato privado de modificación de alguna de las estipulaciones acordadas en la escritura pública descrita en el Hecho Primero de esta demanda. En concreto, y por lo que aquí interesa, el Pacto C):

"Que asimismo han acordado, en relación con la renta vitalicia mencionada en las manifestaciones anteriores, el modificar el importe de la misma y adaptarlo a la situación económica actual, por lo cual la misma queda fijada en 2,000,00 € mensuales a partir del próximo mes de mayo-2013, respetando el resto de condiciones pactadas en el otorgamiento realizado en fecha 22-12-2010.

Dicho importes de 2,000,00 € mensuales será revisado por las partes en un plazo de 10 años a contar desde el día de hoy, con la finalidad de adaptar dicha renta vitalicia a un importe inicial, siempre y cuando la situación económica y financiera de la Sociedad así lo permita."

De acuerdo con lo expuesto la mercantil demandada debía abonar al Sr Saturnino el importe de 2,000,00 € mensuales en concepto de renta vitalicia, además de los intereses devengados por los impagos al tipo pactado del EURIBOR + 0,5% anual, todo ello desde el mes de mayo de 2013.

La entidad demandada ha incumplido la obligación de pago de la renta vitalicia, pues no ha abonado ninguna cantidad desde mayo 2013. No obstante, de conformidad con el art. 1964 CC, deben considerarse prescritas las rentas mensuales cuyo vencimiento se produjo hace más de 5 años, por lo que la reclamación correspondiente a la presente demanda se limitará a las devengadas en los 5 años inmediatamente anteriores a la reclamación judicial, más los intereses de mora devengados. Se reclaman en la presente demanda 120.000,00 € correspondientes a las 60 rentas mensuales del periodo marzo 2015 a febrero 2016sic(es 2020), más una indemnización por los daños y perjuicios causados, consistente en los intereses moratorios pactados del Euribor + 0'5% anual

Alude al pleito instado en su día por la Sra Saturnino en el JPI 7 de Sabadell con el núm. 2074/2014, y que finalizó con sentencia firme n.º 1/2016, de 28 de diciembre de 2015, que desestima íntegramente la demanda, y en el cual se indicó al Sr Saturnino la procedencia de instar demanda como la presente para reclamar las rentas, siendo pretensión distinta a la allí instada, por lo cual no opera la cosa juzgada.

Invoca el art 624CCCat si bien significa que la Llei 3/2017 entra en vigor el 1 de enero de 2018 (disp. Final novena), y hasta esa fecha estaba vigente la Llei 6/2000 de 19 de juny, de pensions periòdiques (disp. Derogatoria de la llei 3/2017). Transitoriamente, por tanto, era de aplicación la mencionada Llei 6/2000, que en su capítulo III regula la pensión vitalicia en términos análogos al violari. El incumplimiento reiterado del obligado al pago faculta al acreedor a reclamar las rentas vencidas y solicitar garantías para asegurar el pago de las futuras (art. 15 de la Llei 6/2000 y art. 624-6 de la Llei 3/2017); incluso a solicitar la resolución del contrato si no se constituye garantía en el plazo de 3 meses (624-6.2 in fine Llei 3/2017).

DIRECCION000 contestó la demanda solicitando su desestimación al existir compensación de deudas entre las partes, debiendo estimarse la demanda reconvencional y la ulterior condena al actor al pago de la cantidad restante, y con costas para el actor.

Niega haber incumplido la obligación de pago de las rentas, siendo lo ocurrido que el Sr. Saturnino adeuda cantidades a la demandada, pues el pacto 2 de la escritura de 22-12-2010 estipula que durante la vigencia del contrato el rentista Sr. Saturnino se comprometía a satisfacer todos los gastos relativos a la citada finca con total indemnidad para la sociedad e igualmente se establece un derecho de entrada por parte de la sociedad al citado local previo requerimiento al rentista.

Tales gastos superan con creces las rentas devengadas resultando saldo favorable a la mercantil, como se indica en la reconvención, solicitando que estimada dicha reconvención se compensen créditos, desestimándose la demanda y estimándose la reconvención en la cantidad resultante.

Pasó a su vez a formular reconvenciónfrente al Sr. Saturnino solicitando el dictado de sentencia por la que se declare la deuda del Sr. Saturnino a favor de DIRECCION000 por importe de 302.539,64€ declarando por compensación de los 120.000€ reclamados en la demanda inicial, y condenándose al Sr. Saturnino a abonar a la mercantil reconviniente los restantes 182.539,64 euros más intereses legales y costas.

Relata que según lo pactado desde enero de 2011 el Sr Saturnino debía abonar los siguientes gastos del inmueble:

-Préstamo hipotecario suscrito a 23-1-2009 que gravaba la finca, siendo la cuantía mensual desde enero de 2011 hasta la actualidad de 2.603,64€, esto es, 9 años y 6 meses, en total 114 meses que supone una deuda de 296.814,96€.

-Gastos suministros (docs 3 a 9 de demanda(tasa licencias, impuestos obra, IBI, vados, reparaciones, agua, luz)son 5.724,68€, totalizando los 302.539,64€

Contestó el Sr Saturnino la reconvención solicitando su desestimación; y subsidiariamente solicitaba que la suma debida se minore en las cantidades resultantes de aplicar las excepciones de prescripción, caducidad y no exigibilidad que pasaba a oponer.

Niega adeudar cantidad alguna por los conceptos indicados por la contraria:

Refiere que teniendo la intención el Sr. Saturnino de transmitir sus bienes a sus hijos y herederos Doña Rita y Don Everardo, administradores mancomunados de la mercantil, por ello transmitió a título gratuito diversos inmuebles a la mercantil, uno de ellos la finca autos( DIRECCION001 de Barberá del Vallés). En 2009 la mercantil obtuvo un préstamo hipotecario sobre las dos fincas, una de ellas la de autos. Y en 2010 para asegurarse ingresos estables para su jubilación, se constituyó la renta vitalicia y el derecho de uso sobre la finca.

-En cuanto al derecho de uso y habitación sostiene que inicialmente no lo disfrutó al convivir con su esposa en otro domicilio. Pero al separarse intentó poder usar la finca, lo cual le fue impedido por su hijo Don Saturnino, administrador de la mercantil, encontrándose que no cobraba renta desde un principio, y además no podía residir en la finca, instando el pleito precedente, sin resultado favorable, y se instó luego querella contra su hijo el cual fue finalmente absuelto. Por tanto nunca ha vivido ni podido vivir en el inmueble.

En cuanto a los gastos que obligaba el Sr. Saturnino a asumir respecto a la finca "se compromete a satisfacer todos los gastos relativos a la citada finca con total indemnidad para la sociedad...", entiende que concurre pluspetición, pues reclamándose las cuotas impagadas del préstamo hipotecario desde enero de 2011(296.814,96€) concurre prescripción de la acción ( art 1966CC) al no ser persona obligada por el préstamo a hipotecario, por lo que rige el plazo quinquenal de dicho precepto, con lo que las exigibles deben limitarse a las de los últimos cinco años, que suman sólo 60 meses, a razón de 2.603,64€ resultando sólo una deuda de 156.218,40€.

Además, gravando la hipoteca no sólo esta finca de Barberá del Vallès DIRECCION001(tasada en 417342,84€) sino igualmente otra en Bellver de Cerdanya tasada en 232.347,84€, que por tanto garantiza esta última finca un 35,77% de la deuda hipotecaria, entiende que la cantidad reclamada al Sr Saturnino se debería de haber reducido en ese porcentaje y siendo que la deuda garantizada con la finca de autos, que representa el 64,23%, debe resultar por ello la exigible los 100.339,07 euros tras la reducción.

Esta cantidad sería la exigible, pero sólo si se hubiera obligado el Sr. Saturnino a abonar las cuotas. Pero en el contrato sólo pactaron el pago de "gastos" sin concretar. Entiende conforme arts 1281 y ss CC que a nivel literal no se menciona la hipoteca, y que las cuotas de una hipoteca no son gastos de la vivienda, siendo posible obtener un préstamo hipotecario sin ser propietario. Y a nivel de intención de los contratantes, el que no tenia que pagar las cuotas se evidencia por la ausencia de su reclamación por parte de la mercantil, ni siquiera aprovechando la mercantil la previa demanda de ineficacia contractual instada frente a la misma para reclamar las cuotas. Y encontrándonos ante contrato de uso y habitación, en cuanto a gastos el art 562.1CCCat dispone que "corren a cargo del que tiene derecho de habitación los gastos de la vivienda que sean individualizables y que deriven de la utilización que hace de la misma, así como los gastos correspondientes a los servicios que haya instalado o contratado", en cuyo concepto no entran las cuotas hipotecarias, no siendo gasto de la vivienda ni derivan del uso que pueda hacer, ni de hecho la ha usado nunca. Lo mismo se deduce de la aplicación del art 561-13CCCat por remisión del art 562-1CCCat.

-En cuanto a los otros gastos reclamados: Refiere que en cuanto a los documentos 3,4 y 7 aluden a tasas por obras y a la factura de la obra, pero conforme arts 561-12 apartados 1 y 2 por remisión del art 562.1, todos CCCat, el habitacionista ha de atender al mantenimiento de la finca que ocupa y a las reparaciones ordinarias, no presumiéndose el carácter ordinario de la reparación, debiendo probarlo el que reclama, lo que no hace. Y el doc 7 es factura referida a instalación de luces halógenas, que parecen ser una mejora, lo que no es prueba suficiente. Y al no haber ejercido el derecho de uso y habitación, aun si fuera reparación necesaria, no está obligado a su pago.

Además opone prescripción pues instándose la demanda el 18-8-2020 resulta que:

Doc 3 de demanda, es por obras menores en c/ DIRECCION002 de Barberà del Vallès, no por tanto en la vivienda de autos DIRECCION001.

Doc 4, es el impuesto de construcciones, instalaciones y obras emitido el 14-7-2015, con lo que el 18-8-2020 había prescrito la acción para reclamarlo, además de no ser gasto inherente al derecho de habitación sino obras contratadas por la mercantil demandada.

El IBI no es gasto de la vivienda sino tributo que grava el derecho de propiedad conforme art 61 y 63 de la LHL, no el uso y habitación.

Doc 5, IBI de varios ejercicios, se reitera lo expuesto y además que los cinco primeros recibos sí han prescrito al ser la fecha de emisión y pago el 29-7-2015. El del 4º trimestre de 2016(330,74€) no se prueba el pago. En cuanto al 2017 se reclama 340,54€ pero en el documento sólo se prueba pago por 85,12€. De los ejercicios 2018 y 2019 sólo se adjunta liquidación del Ayuntamiento sin prueba del pago del impuesto. Y en el 2020 sólo se adjunta liquidación del 4º trimestre pero sin probarse el pago.

En cuanto a tasa por vado resulta que no es gasto por el uso y habitación sino impuesto del deudor, que es el propietario. Pero además la tasa de 2015, de 54,18€ se pagó el 19-3-2015 con lo que está prescrita. Las de 2017, 2018, 2019 y 2020 sólo se aporta la liquidación municipal pero no se prueba el pago de la tasa.

En cuanto a consumos de agua y de luz del 2015 en adelante (docs 8 y 9) no resultan exigibles las facturas anteriores a 18-8-2015.

Añade que la mercantil demandada tiene su domicilio social en dicho inmueble DIRECCION001, y entiende que incluso su administrador el Sr Saturnino Prat tiene allí su domicilio.

SEGUNDO.-La Sentencia del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 5 de Cerdanyola del Vallés de 22 de noviembre de 2022 resolvió:

"Que estimando la demanda formulada por D. Saturnino, representado por la Procuradora Sra. Benedé, frente a DIRECCION000, representado por la Procuradora Sra. López Manso:

1º) Debo declarar la existencia de un crédito del que es titular el actor D. Saturnino y a cargo de DIRECCION000 que asciende a 120.000 Euros, (que se corresponden con las rentas mensuales devengadas en su favor, en concepto de renta vitalicia en los cinco años anteriores a la presente demanda y no prescritas de conformidad con el articulo 1964 CC ).

2º) Condenando al demandado DIRECCION000 al abono de dichas sumas.

Pero al tiempo y estimando parcialmente la demanda reconvencional ejercitada por DIRECCION000 frente a Saturnino:

1º) Declaro la existencia de derecho de crédito en favor de la mercantil demandada DIRECCION000 y a cargo del actor Saturnino, por el importe de 1344`63 Euros en concepto de consumos de agua y luz girados en los años 2015 a 2017.

2º) Compensándose ambos créditos concurrentes y en consecuencia, reduciéndose el derecho de crédito del actor Saturnino en la suma concurrente esto es, debiendo condenarse a la mercantil demandada reconviniente DIRECCION000 a abonar al actor Saturnino la diferencia entre ambas sumas, esto es, 118.655`37 Euros.

Suma ésta (118.655`37 Euros) que habrá de incrementarse con los intereses moratorios pactados de cada importe de renta mensual desde la fecha de devengo, de conformidad con lo estipulado en el contrato.

Todo ello sin hacer expresa imposición de las costas procesales causadas en la instancia".

En síntesis, entiende no exigibles las cuotas hipotecarias por no estar incluidas en el concepto de "gastos" a cargo del Sr Saturnino de la cláusula 2 del contrato, no mencionándose la obligación hipotecaria como gasto a cargo del rentista, pues no es obligación que derive de la propia finca (ni inherente a la propiedad ni a la posesión o uso de la misma), sino que deriva de un contrato de préstamo concertado con anterioridad, por sujetos distintos al rentista, y respecto del cual la finca es una garantía real. Negando además la existencia de actos coetaneos o posteriores que evidencien la intención de las partes de incluir las cuotas hipotecarias como gasto a cargo del rentista al no haberse pagado ni reclamado nunca antes y "siendo además ilógico que el rentista asumiese tal obligación, en la medida en que la obligación hipotecaria (en cuantía mensual de 2.603Ž64 Euros) es incluso superior a la renta pactada en favor del rentista (que a partir de 2013 era de 2000 euros mensuales)."

Además y conforme interpretación del art 1.286CC acudiendo al tipo contractual de derecho de uso y habitación, concretamente al art 562.11 CCCat, al no derivar la cuota hipotecaria de la utilización de la vivienda no puede entenderse la misma como gasto ex lege. Lo que igualmente se desprende de los invocados arts 561-13 CCCat y 562.1CCCat.

-Y en cuanto a los gastos de suministros, sólo siendo exigibles los gastos de vivienda individualizables y que deriven de la utilización de la vivienda, así como los gastos o servicios instalados o contratados( art 562.11CCCat), concluye que no son debidos los vados, impuesto de obra e IBIS, que gravan la propiedad, no derivando del uso ni hay pacto expreso para su pago.

Tampoco las facturas de reparación al no constar que se trate de gastos para atender al mantenimiento de la finca y a las reparaciones ordinarias de la vivienda (únicas que el CCCat en su artículo 561 contempla a cargo del habitacionista) habida cuenta de que se trata de una factura que describe como trabajos a realizar la instalación de luces halógenas, concepto que excede del de la reparación ordinaria, sin ofrecerse por el demandado prueba de la naturaleza de dicha reparación.

Y siendo los únicos incluibles los gastos de agua y luz, no comparte el plazo prescriptivo indicado en demanda sinó que el aplicable es el de 10 años del artículo 121.20 CCCat, que debe computarse desde el momento en que el crédito quedó insatisfecho y que es cuando nace para el actor la posibilidad de ejercitar la acción, lo que aquí se produce a partir de 2015 en que se generan las primeras facturas por consumos, por lo que presentada la demanda reconvencional en que se reclaman tale sumas en agosto de 2020, no puede entenderse prescrita la acción para reclamar tales consumos de luz y agua.

Y aportadas las facturas correspondientes a los consumos de agua y luz girados en los años 2015 a 2017 (bloque documental 8 de los acompañados a reconvención) el importe total de tales consumos asciende a 1344`63 Euros.

Oponiendo la compensación en las cantidades indicadas y sin costas al estimarse parcialmente -tras compensar- la demanda y la reconvención.

Frente a dicha Sentencia la parte demandante/reconvenido Sr Saturnino insta recurso de apelaciónsolicitando su estimación y revocación de la sentencia apelada, estimando íntegramente la demanda, desestimando la demanda reconvencional presentada de contrario, con expresa imposición de las costas causadas.

-Invoca la existencia de incongruencia omisiva pues en la audiencia previa el Sr. Saturnino planteó como cuestión previa la actualización de la cantidad reclamada incrementándola en 18.000 euros, correspondientes a las 9 mensualidades de la renta vitalicia pactada entre las partes, vencidas desde la admisión a trámite de la demanda de fecha 9 de julio de 2020, resultando así una reclamación total de 138.000 euros. La parte contraria no se opuso a esta ampliación de la cantidad reclamada, toda vez que por su parte solicitó, también como cuestión previa, la ampliación de la cantidad que reclamaba con la suma de las cuotas del préstamo hipotecario vencidas que, según afirmaba, el Sr Saturnino se había comprometido a pagar. En la sentencia objeto de apelación, no hay contestación expresa por parte de la juzgadora a esta petición.

-Invoca error en la apreciación de la prueba pues al hilo del hecho controvertido referido a si no llegó a residir en el inmueble, sí que ha quedado probado con el interrogatorio del demandado, cuyo representante reconoció que el inmueble es domicilio fiscal de la demandada y particular del representante, y haber impedido al actor poder usar la vivienda, todo ello conforme la testifical del Sr. Víctor, docs 1 y 2 de la contestación a la reconvención y doc 3 de contestación(sentencia penal que da por probado que el actor no puede acceder al inmueble a partir de marzo de 2015.

Pero sorprendentemente la sentencia apelada contiene el pronunciamiento que se transcribe:

"Y aportadas las facturas correspondientes a los consumos de agua y luz girados en los años 2015 a 2017 (bloque documental 8 de los acompañados a reconvención) el importe total de tales consumos asciende a 1344`63 Euros. Es por ello que debe declararse la existencia de dicho derecho de crédito en favor de la mercantil demandada y a cargo del actor, por el importe que acabamos de mencionar esto es 1344`63 Euros estimándose parcialmente la demanda reconvencional ejercitada." Entiende erróneo este razonamiento pues tales gastos no derivan de su uso del inmueble que posee el demandado, con lo que no pueden imputarse la actor tales gastos conforme art 562-11CCCat.

La demandada/reconviente DIRECCION000 se oponea dicho recurso de apelación, oponiéndose a la incongruencia omisiva pues está fuera de plazo conforme al art 214 y 215LEC, 448.2LEC y 267LOPJ.

Y no hay error en la apreciación de la prueba pues el Sr Saturnino sí hizo uso de la vivienda hasta una fecha en concreto que como mínimo debe datarse en el 2015, por lo que además de ser innecesario el ejercicio del uso efectivo, incluso debe entenderse que se ejercitó.

La parte demandada/reconviniente DIRECCION000 interpone recurso de apelación solicitando que se acuerde revocar la sentencia dictada en Primera Instancia y tras los trámites legales oportunos, se acuerde estimar el presente recurso, revocarse la resolución de instancia, estimándose íntegramente la contestación de esta parte y la demanda reconvencional, con expresa condena en costas a la parte actora y demandada reconvencional y con expresa imposición de las costas a la parte actora en caso de oposición al mismo.

Entiende que yerra la sentencia pues el sentido literal del pacto es la asunción de todos los gastos por el Sr Saturnino incluyéndose por ello la hipoteca, la cual en la propia escritura se describe como carga, prueba evidente de la inclusión de la misma como gasto, con lo que debe prevalecer la interpretación literal. En ningún momento se pactó que sólo asumiera gastos derivados del uso, como sostiene la sentencia, corroborando el testigo Sr. Isaac -porque lo habló con el Sr. Saturnino- que se incluían todos los gastos incluida la hipoteca. Y las modificaciones de los importes a abonar como renta vitalicia han coincidido a lo largo de los años con las modificaciones en las cuotas hipotecarias, algo totalmente determinante a la hora de analizar la realidad del pacto contractual.

Añade que el simple hecho de que nunca se haya abonado el importe denominado como renta vitalicia se justifica con que nunca se ha cumplido con la obligación de pagar la cuota hipotecaria. El actor nunca reclamó la renta vitalicia porque ya conocía sobradamente que estaba incumpliendo con su parte. De igual forma, la demandada nunca reclamó el pago de la cuota hipotecaria pues lo compensaba con el pago del crédito hipotecario. La justificación del actor, tal y como se acreditó en el acto del juicio oral, fue que no lo pagaba pues no usaba el inmueble, algo que fue una decisión personal y no imputable a la mercantil.

Refiere que el Juzgador interpreta aplicando la normativa relativa al uso como el art. 561 o 562.11 del CCCat, pero nada más lejos de la realidad, ya que se trata de una obligación en la que ambas partes tienen contraprestaciones. Se impide con este contrato la venta a terceros de un inmueble con cargas hipotecarias, se impedía incluso el arrendamiento y ello debe suponer unas obligaciones al actor más allá de un simple habitacionista, como se pretende.

Por tanto deben incluirse todos los gastos pues de hecho, todas las facturas que se reclaman provienen de consumos que se realizaron por el actor en la vivienda, pues los pactos de la escritura de 22-12-2010 y su modificación constituían una obligación sinalagmática, no una liberalidad de la empresa a favor del Sr Saturnino. Y al no cumplir éste sus obligaciones tampoco lo hizo la mercantil, la cual con tales pactos pretendía obtener un beneficio, ya que con el Sr Saturnino no se tenía ningún tipo de obligación personal.

El Sr Saturnino se opone a dicho recurso de apelación, solicitando su desestimación con costas para el apelante. Entiende incorrecta la interpretación de la mercantil apelante de que los gastos de hipoteca se incluyen en el "todos los gastos", pues los gastos de una vivienda pueden ser los de mantenimiento, reparación del desgaste o de los daños causados por el uso de la misma o los suministros consumidos por sus habitantes. En resumen, lo necesario para mantener la finca en su estado de inmueble apto para su uso como vivienda. Sin que la testifical del Sr Isaac sea más que referencial, no habiendo intervenido en la confección del primer contrato.

Que no es cierto que la mercantil no pagara rentas porque el Sr. Saturnino no pagaba los gastos, pues sí que consta en el segundo documento que encontramos el reconocimiento por parte de la mercantil de una deuda de 18.000 € correspondientes al impago de 6 meses de renta vitalicia (manifestación cuarta del contrato). Dado que este documento es de del año 2013 y el que establece la renta es del año 2010, es innegable que la sociedad debió abonar al Sr. Saturnino más de 24 mensualidades de la renta establecida a su favor. De hecho, al final del citado documento, hallamos la copia de un cheque bancario por importe de 4.000 € a favor del Sr Saturnino firmado con el sello de la mercantil, que se imputa al pago de la deuda que la propia empresa reconoce.

Niega el carácter sinalagmático de la renta vitalicia, pues la renta vitalicia no estaba relacionada con la asunción de ningún gasto. Esa relación únicamente se puede establecer con el derecho de uso y habitación y, desde luego, no con los gastos que se afirman de contrario sino con los que se determinan en la legislación aplicable, en concreto las disposiciones del Código Civil de Catalunya en sus arts 562-11 , 562-1 y 561-13 .

Reitera la génesis del otorgamiento de la escritura de renta vitalicia y constitución de derecho de uso y habitación, y defiende que sí existía obligación personal de la demandada(los hijos del Sr. Saturnino) para con él, que aportó el inmueble a la Sociedad.

TERCERO.-De cara a la resolución del recurso de apelación del Sr. Saturnino, debe desestimarse ya de entrada la alegación de incongruencia omisiva planteada respecto a las rentas posteriores a las reclamadas en demanda. Ciertamente en demanda no se pedía condena de futuro alguna( art 220LEC),como tampoco la mercantil demandada la pidió respecto de cuotas hipotecarias, con lo que nada podía resolverse. Ello no obstante en la audiencia previa se amplió la cuantía por el actor a 18.000 euros más por rentas posteriores, lo cual aceptó la demandada, la cual a su vez planteó igualmente ampliación de la cuantía reclamada en su reconvención por cuotas hipotecarias posteriores a demanda, lo cual no cuestionó el actor. La juez a quo aceptó tales peticiones a expensas de resolver en sentencia.

Así las cosas ciertamente no se pronunció ni razonó nada en sentencia sobre las mismas, por lo que aquí interesa sobre la ampliación de 18.000 euros pedida por el Sr. Saturnino que es quien apela por esta omisión. En esta tesitura lo cierto es que como recuerda la STS del 27 de abril de 2021 ( ROJ: STS 1517/2021 - ECLI:ES:TS:2021:1517 ):

"Decisión de la sala. Incongruencia omisiva: no puede denunciarse en el recurso de apelación sin ejercitar previamente petición de complemento de sentencia.

1.- El art. 215.2 LEC otorga a las partes una vía para instar la subsanación de la incongruencia de la sentencia, por omisión de pronunciamiento, ante el mismo juez o tribunal que la dictó. Como declara la sentencia 411/2010, de 28 de junio :

"su utilización es requisito para denunciar la incongruencia de la sentencia en los recursos de apelación, conforme al artículo 459 LEC , y extraordinario por infracción procesal, conforme al artículo 469.2 LEC , de forma que la falta de ejercicio de la petición de complemento impide a las partes plantear en el recurso devolutivo la incongruencia omisiva ( SSTS de 12 de noviembre de 2008, RC n.º 113/2003 y 16 de diciembre de 2008, RC n.º 2635/2003 )".

Doctrina jurisprudencial que hemos reiterado, entre otras, en las sentencias 712/2010, de 11 noviembre y 891/2011, de 29 de novembre ".

Por lo que no habiendo planteado el Sr Benigno tal complemento de sentencia al amparo del art 215LEC , no ha cumplido el requisito de agotamiento del deber de denuncia de la infracción cometida que impone el art 459LEC para poder invocar en esta alzada la incongruencia omisiva, por lo que se desestima dicho motivo del recurso.

Y analizando entonces el resto de cuestiones planteadas en los dos recursos de apelación, y teniéndose presente la invocación de error en la valoración de la prueba sobre la que pivotan ambos recursos (en cuanto a límites del recurso de apelación citar por todas la STS del 21 de diciembre de 2023 ( ROJ: STS 5606/2023 - ECLI:ES:TS:2023:5606 ), procede significar que:

En el contrato de pensión vitalicia y constitución de derecho de habitación de fecha 22 de diciembre de 2010(doc 1 de demanda) suscrito por el Sr Saturnino y por la mercantil DIRECCION000 (firmando en su nombre y representación los administradores mancomunados -e hijos del Sr. Saturnino- Don Saturnino y Doña Rita, ambos Saturnino Rita), consta que el Sr Saturnino tiene domicilio en DIRECCION003 de Sant Quirze de Vallés, mientras que su hijo el Sr. Saturnino tiene su domicilio precisamente en DIRECCION001 de Barberá del Vallés, esto es, el inmueble objeto de autos, el cual es igualmente domicilio social de la mercantil DIRECCION000.

Se expone en dicho contrato que la finca pertenece a la mercantil por aportación que hizo Don Saturnino a la misma mediante escritura de aumento de capital autorizada por dicho notario el 13 de marzo de 2008.

Que consta gravada con una hipoteca a favor de Banco Sabadell Atlántico en garantia de préstamo de fecha 23 de enero de 2009 por importe de 450.000 euros estando pendiente de amortizar en aquel momento 443.104,74 euros.

Que el Sr Saturnino donó -en escritura autorizada por el mismo notario- a 16 de julio de 2008 a su hija el pleno dominio de 10.437 participaciones de la mercantil y a su hijo el pleno dominio de 10.437 participaciones de la mercantil.

Y en exponen III se indica "Que, dado el vínculo familiar que une a los socios de la citada Sociedad, ambas partes constituyen la siguiente renta vitalicia, a favor de DON Saturnino, de TREINTA Y SEIS MIL EUROS (€ 36.000)ANUALES, QUE SE SATISFARÁN A RAZÓN DE 3.000€ MENSUALES y un DERECHO DE USO Y HABITACIÓN a favor del rentista, de carácter vitalicio, personalísimo e intransmisible, sobre la totalidad de la siguiente.".

Y pactan: "PRIMERO.- Que la Sociedad DIRECCION000, constituye una renta vitalicia favor de DON Saturnino, de TREINTA Y SEI MIL EUTROS(€36.000)anuales que seran efectivas a razón de 3.000€ mensuales, que se adecuarán en su caso...conforme al IPC...y de la que será acreedora por toda su vida DON Saturnino. En consecuencia sólo se extinguirá la obligación establecida en este acto al fallecimiento de la pensionista, y al fallecer ésta, la obligación se extinguirá sin que puedan exigirla los herederos de aquél".

(...)

"Es voluntad de las partes contratantes atribuir el carácter de inembargable a la pensión que por la presente se constituye, al amparo de lo dispuesto en el articulo 1807 del Código Civil ."

(...) "La falta de pago puntual de la renta establecida dará derecho a la parte acreedora a exigir intereses de demora al tipo DEL EURIBOR MAS 0,5 anual contado día a día, sin necesidad de requerimiento para que le deudor incurra en mora".(...)

Y en su pacto SEGUNDO estipularon "Que la Sociedad DIRECCION000 constituye un DERECHO DE USO Y HABITACIÓN a favor del rentista, de carácter vitalicio, personalísimo e intransmisible, sobre la totalidad de la finca descrita en la parte expositiva de la presente escritura. DURANTE LA VIGENCIA DEL CITADO DERECHO EL RENTISTA SE COMPROMETE A SATISFACER TODOS LOS GASTOS RELATIVOS A LA CITADA FINCA CON ENTERA INDEMNIDAD PARA LA SOCIEDAD E IGUALMENTE SE ESTABLECE UN DERECHO DE ENTRADA POR PARTE DE LA SOCIEDAD AL CITADO LOCAL PREVIO REQUERIMIENTO AL RENTISTA".

Con fecha 15 de abril de 2013(doc 2 de demanda) se suscribe documento privado entre Don Saturnino y la mercantil DIRECCION000 representada por su administrador únco Don Everardo, interviniendo el tercero Don Isaac, quien figura como apoderado del Sr Saturnino y como asesor de la mercantil, refiriendo en su testifical haber sido él quien redacto este segundo documento(pero sin haber intervenido en el contrato original del 2010). Destaca en esta nueva escritura:

"Cuarto.- Que por causas económicas y financieras, la entidad DIRECCION000 adeuda al Sr Saturnino la cantidad de 18.000€ correspondientes a seis meses impagados de la citada renta vitalícia". Y que han negociado y acuerdan, además de donar el Sr. Saturnino a la mercantil el 50% del usufructo que tiene el Sr. Saturnino de otra finca ( DIRECCION004) adquiriendo así la mercantil su pleno dominio, que respecto al derecho de uso y habitación de la escritura de 2010 se sigue manteniendo el derecho de entrada de la mercantil allí pactado y además se concede a la mercantil derecho de uso de la habitación principal para usarla como domicilio social. Y por lo que aquí interesa pactan:

"C)Que asimismo han acordado, en relación a la renta vitalicia mencionada en las manifestaciones anteriores, el modificar el importe de la misma y adaptarlo a la situación económica actual, por lo cual la misma queda fijada en 2.000€ mensuales a partir del próximo mes de Mayo-2013, respetando el resto de condiciones pactadas en el otorgamiento realizado en fecha 22-12-2010.

Dicho importe de 2.000€ mensuales será revisado por las partes en un plazo de 10 años a contar desde el día de hoy, con la finalidad de adaptar dicha renta vitalicia a su importe inicial, siempre y cuando la situación económica y financiera de la Sociedad así lo permita.

D).-Que en cuanto a la deuda existente de 18.000€ de atrasos de dicha renta vitalicia, DIRECCION000, se compromete y obliga a hacer efectiva al Sr. Saturnino, la cantidad de 4.000€ a cuenta de la misma mediante la entrega de pagaré del Banco de Sabadell con vencimiento día 25 de Abril de 2013 y a satisfacer el resto, es decir 14.000€ en el plazo de ocho meses a contar desde el mes de Mayo próximo en pagos mensuales y consecutivos de 1.750€ mensuales.

Que D Saturnino, por medio del presente condona a la entidad DIRECCION000, los intereses generados por el atraso en el pago mensual, así como el incremento del IPC producido hasta la fecha, siempre y cuando se cumplan íntegramente los pactos reflejados en el presente documento."

Expuesto lo anterior, se infiere conforme razona la sentencia apelada, la existencia de la deuda a favor del Sr Saturnino de las rentas impagadas que reclama en su demanda,siendo correcto el razonamiento de la sentencia apelada en cuanto a que las cuotas del préstamo hipotecario no son "gastos relativos a la finca" exigibles al usuario/habitacionista. Esto es, no los genera ni son inherentes a la propiedad ni incluso a la posesion o uso de la finca, sino que derivan de un contrato de préstamo concertado con anterioridad, por sujetos distintos al rentista, por más que esté garantizada su devolución con derecho real de hipoteca. El que se hable de CARGA no alude sino a dicho derecho real de hipoteca, sin alterar que las cuotas del préstamo son obligación personal derivada del contrato de préstamo que genera obligaciones personales entre los contratantes del mismo, no por tanto "gastos relativos a la finca".

Y ello porque, a falta de mayor precisión en el contrato respecto a los gastos que asumía el Sr Benigno, no constando como tales las cuotas de préstamo hipotecario, si acudimos en cuanto a la regulación legal del derecho de uso y del derecho de habitación objeto del contrato de autos de 2010, resulta que conforme al art 562.1CCCat "Los derechos de uso y de habitación se regulan por lo que establecen su título de constitución, el presente capítulo y, subsidiariamente, la regulación del usufructo."; y disponiendo para el derecho de habitación el art 562.11CCCat en cuanto a GASTOS que "Corren a cargo del que tiene derecho de habitación los gastos de la vivienda que sean individualizables y que deriven de la utilización que hace de la misma, así como los gastos correspondientes a los servicios que haya instalado o contratado.".

Y procede acudir a la regulación del usufructo según se vio, disponiendo el art 561-13CCCat regulador del usufructo de finca hipotecada en su texto vigente al suscribirse el contrato de autos(2010) que "1. Los usufructuarios de fincas hipotecadas no deben pagar la deuda garantizada con la hipoteca."(el cual pasa a disponer con la Ley 6/2015, de 13 de mayo que "1. Los usufructuarios de fincas que estaban hipotecadas al constituirse el usufructo no han de pagar la deuda garantizada con la hipoteca.")

Por todo lo cual desde la perspectiva legal no era exigible al usuario/habitacionista soportar los gastos comprensivos del pago de las cuotas hipotecarias relacionadas con préstamo que grave la finca. Pero tampoco se desprende de la prueba obrante que se pactara frente a lo que dispone la ley aplicable, el pago de tales cuotas hipotecarias entre los GASTOS asumidos por el Sr. Benigno pues,además de no constar expresamente en el contrato, del examen de las pruebas obrantes resulta que:

No sirve oponer como hace la mercantil obligada a su pago que como el Sr. Saturnino no pagaba a su vez los gastos derivados del uso y habitación concedido, especialmente las cuotas del préstamo hipotecario, la mercantil no pagaba entonces las rentas.

Pues lo acreditado con el doc 2 de demanda antes transcrito es que al menos con anterioridad a este documento y año 2013, la mercantil admite en evidente acto propio( art 111.8CCCat ) que debe determinadas rentas al Sr Saturnino. Si reconoce deberle 18.000 euros por seis meses, y estamos a 15-4-2013, y el inicio del devengo de rentas tuvo lugar una vez firmado el contrato el 22-12-2010, es claro que han transcurrido dos años y cuatro meses, esto es, muchos más meses que los seis que se admiten no pagados por la mercantil, y que por tanto sí fueron pagados y no se adeudan. Por lo cual venía pagando rentas la mercantil al Sr. Saturnino sin que éste le pagara(hecho reconocido por ambas partes) ni una sola cuota del préstamo hipotecario.

Y en esta tesitura cabe presumir( art 386LEC ) que si pese al impago de cuotas hipotecarias(como supuestos gastos) por el Sr Saturnino, sí venían pagándose rentas al mismo por parte de la mercantil, ello es porque no se incluía por las partes como GASTO al que alude el contrato de 2010 en su pacto 2º las citadas cuotas del préstamo.

No justificándose afirmar como hace el Sr. Saturnino en juicio que como su padre no pagaba los gastos(sobre todo y por lo que interesa las cuotas del préstamo por ser lo más relevante a nivel cuantitativo)no se le pagaban las rentas, compensando así aquel impago, pues este reconocimiento de deuda en el 2013 evidencia lo contrario, esto es, que no pagaba gastos pero sí se le venían pagando rentas. Si no pagaba cuotas hipotecarias (ni el resto de gastos) no se entiende que se le reconozcan 18.000 euros por rentas impagadas por la mercantil, cuando lo propio sería haber compensado en la cantidad concurrente( art 1.195CC y 1.202CC )

Extrañando que en esos años(pero tampoco después) no exista reclamación alguna por la mercantil exigiendo el pago de tales gastos, en especial las cuotas de la hipoteca, que va pagando la propia mercantil prestataria.

Ni reproche por causa del impago constante de los gastos incluso cuando al ser demandada la mercantil por el Sr. Saturnino pretendiendo la ineficacia contractual(docs 1 y 2 de ontestación), no aproveche ésta para, al margen de defender la validez y eficacia jurídica de dicho negocio, reclamar reconvencionalmente al Sr. Saturnino como hace ahora cuando se le reclaman las rentas de los últimos cinco años.

Igualmente resulta ilógico hablar del sinalagma negocial como se hace en esta alzada por parte de la mercantil cuando, pactándose inicialmente en 2010 (doc 1 de demanda) 3.000 euros mensuales de renta vitalicia a favor del Sr. Saturnino, se pretende que debe asumir todos los gastos relacionados con la vivienda, incluyendo unas cuotas del préstamo hipotecario de 23-1-2009(doc 1 de reconvención) que conforme cuadro de amortización obrante como doc 2 de la reconvención, a fecha del contrato constitutivo de la renta vitalicia (22-12-2010) ascendía a 2.603,64€ mensuales; esto es, que consumía prácticamente la total renta mensual y aún debiendo abonar el Sr Saturnino con los escasos 396,36€ que le quedaban, los restantes gastos relacionados con la vivienda.

Y menos lógica tiene aun pensar desde el punto de vista del sinalagma, que en fecha 15-4-2013 se modifique la pensión bajándola a 2.000 euros por problemas económicos de la mercantil, cuando en tal fecha la cuota hipotecaria se mantiene en los 2.603,64€, de modo que se admita una rebaja de pension que impide cubrir incluso la cuota hipotecaria al estar 603,64€ por debajo, y además el Sr Saturnino deba abonar el resto de gastos. Carece de sentido económico, y ello cuando se admite no haber pagado seis meses de rentas. Sólo se entienden estos parámetros si tenemos en cuenta que no se incluyen entre los gastos las cuotas del préstamo hipotecario que por tanto sí permiten entender como razonable económicamente la operación de reducción de la pensión aceptada por el Sr. Saturnino.

Sin que sirva frente a todo ello la testifical del Sr Isaac, pues éste sólo intervino en la redacción de la modificación del 2013, no en la escritura de 2010. El cual además se limita a declarar que en la escritura que el leyó (la de 2010)no tenía que asumir ningún gasto la mercantil, y que se imagina que el Sr Saturnino era consciente de que debía pagar esos gastos, y se imagina que contaba con el pago de la renta para pagar esos gastos, pero ellos hablaron del tema del importe; aunque dice el testigo que él era conocedor de eso porque justamente también tenia copia de la escritura. Esto es, el citado testigo se imagina la obligación de pago de las cuotas de préstamo como gastos, pero admite que se limitó en cuanto a su actuación a lo que consta en el contrato del 2013, con lo que poco puede aportar acerca de si se habló o no se habló en el 2010 del deber de pago de tales cuotas.

De modo que no pactándose entonces expresamente y frente al citado criterio legal, que el Sr. Saturnino tuviera que pagar como gastos las cuotas del préstamo, ni probándose por otros medios tal obligación, deben decaer los argumentos de la apelación de la mercantil a este respecto.

CUARTO-Y examinando entonces los gastos concedidos y rechazados por la sentencia apelada (cuyo pronunciamiento sobre prescripción no ha sido combatido):

-Respecto a los gastos de luz y agua estimados en instancia y referidos a facturas correspondientes a los consumos de agua y luz girados en los años 2015 a 2017 (bloque documental 8 de los acompañados a reconvención) por importe de 1.344,63 Euros, del examen de la prueba obrante se desprende que no existe acreditación de que en tales años 2015 a 2017 viviera el Sr. Saturnino en dicho inmueble y por ende generara con el uso de luz y agua tales gastos, lo que no tiene en cuenta la sentencia apelada.

En efecto en juicio a ser interrogado el administrador de la demandada e hijo del demandante, si bien refiere el Sr. Saturnino que su padre entre 2015 y 2017 vivía en el inmueble de DIRECCION001, igualmente indica al ser preguntado por la contraria que cuando su padre intentó hacer uso del derecho de uso y habitación él cambio las cerraduras porque su padre no pagaba los gastos y por eso el hizo el cambio de cerraduras.

Y consta en autos la copia de la SAP de Barcelona sec 21(penal) de fecha 28 de junio de 2018 que admite los hechos probados de la sentencia condenatoria(que revoca pero por no ser constitutivos de delito los hechos declarados probados) del Juzgado de lo Penal nº 3 de Sabadell de 9-10-2017 entre los que está (en lo que aquí interesa) declarado probado que "en fecha 30 de marzo de 2015 el Sr. Saturnino intentó entrar en dicha vivienda y no pudo hacerlo porque la cerradura estaba cambiada por el acusado, su hijo, el Sr Everardo".

Y la Sala de apelación argumenta que "como resulta de los hechos probados lo que se ha producido es el impedimento de entrada en una vivienda de la que no se declara probado esté ocupada por el perjudicado y haya constituido su vivienda habitual. Sino que pretende ejercitar un derecho reconocido cinco años antes y previo requerimiento al acusado para que desaloje la misma.

Lo que late en este procedimiento es una evidente mala relación entre las partes y, tal y como la propia juzgadora de lo penal recoge en los fundamentos jurídicos: la vivienda en cuestión viene siendo ocupada por el acusado, quien afirma que vive y duerme habitualmente en ella. En cuanto al perjudicado, afirma que tras la separación de su pareja no ha podido hacer uso de su derecho a habitar en tal vivienda, porque se le ha impedido el acceso y se ha visto obligado a continuar residiendo con su expareja. Ésta, también en calidad de testigo, ratificó que al separarse la idea fue que el Sr. Saturnino ocupara la casa en cuestión pero que al no poder entrar ha continuado viviendo en su domicilio.

De forma que lo acreditado es que, ciertamente, el acusado ha impedido el acceso a la vivienda de la DIRECCION001 del Valles al perjudicado..."

Abunda en todo lo anterior incluso la prueba del domicilio que consta en el contrato de 2010 que refleja ya entonces que quien tiene su domicilio en DIRECCION001 es el Sr Saturnino,-no su padre el Sr Saturnino-, y la propia mercantil DIRECCION000. Y el certificado histórico de empadronamiento (doc 1 de la contestación a la reconvención) acredita que el Sr. Saturnino no ha estado empadronado en DIRECCION001.

Por su parte el testigo Sr Víctor, familiar de los Sres Saturnino Rita Everardo Benigno y que vive en la propia DIRECCION001, deja claro en su declaración que el Sr Saturnino vive en el DIRECCION001 y que desde 2010 el Sr. Saturnino no ha residido en dicha vivienda indicando claramente que no ha sido su domicilio ni ha vivido allí.

De todo ello se concluye que no se prueba que los gastos de luz y agua entre 2015 y 2017 reclamados por la mercantil en su reconvención sean exigibles al Sr. Saturnino, al no probarse que los haya generado éste con su utilización de la vivienda pues ni siquiera ha podido utilizarla por impedimento del hijo y administrador de la mercantil, por lo que procede revocar este pronunciamiento de la sentencia apelada y estimarse en parte el recurso de apelación del Sr. Benigno.

-Respecto a los gastos restantes no estimados en instancia frente a cuyo pronunciamiento se alza en apelación DIRECCION000, debe desestimarse el recurso en esto: De entrada porque no argumenta la apelante sobre los concretos motivos de desestimación de cada uno de dichos gastos, salvo la genérica referencia a encontrarse entre los pactados, esto es (doc 1 de demanda) tratarse de GASTOS "relativos a la citada finca" a que alude el contrato de 2010.

Pero procede confirmar lo resuelto en la sentencia, y entender conforme lo pactado y, ante la falta de concrección o especificación del tipo de gastos, que se ha de estar a los previstos legalmente para el tipo contractual suscrito, que ya se ha indicado que son los que guardan relación con el uso de la vivienda, que es el derecho conferido al Sr Saturnino(asi art 562.11CCCat "gastos de vivienda individualizables y que deriven de la utilización de la vivienda, así como los gastos o servicios instalados o contratados").

Por lo cual cabe concluir con la sentencia apelada que no son debidos los vados, impuesto de obra e IBIS(docs 3 a 6 de la reconvención), que gravan la propiedad(así el IBI según arts 60, 61.1d), y 63 del Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales. Y el vado según el art 20.3 h). Y en todo caso no derivando su devengo de un uso probado de la finca por parte del Sr. Saturnino, pues como se ha razonado no se acredita en autos que en las fechas de las facturas (2015 en adelante) viviera en la finca y de hecho ni podía vivir allí al impedirlo su hijo. Además el doc 3 se refiere a otra finca(c/ DIRECCION002).

Tampoco las facturas de reparación, al no constar que se trate de gastos para atender al mantenimiento de la finca y a las reparaciones ordinarias de la vivienda, pues se alude por ejemplo a suministro de diferencial magentotérmico y cable libre halógenos entre otros(doc 7 de la reconvención), sin que se pruebe que ello obedezca a una reparación, sinó sólo a una instalación, lo que excede de la reparación ordinaria. No sirve lo declarado en el interrogatorio por el Sr. Saturnino sobre la facturas por cambios de luces al indicar que fue por problema del contador que se quemó y se tuvo que cambiar contador y hacer instalación nueva y poner luces, pues ninguna prueba consta de tal cosa.Por todo lo cual debe desestimarse totalmente el recurso de apelación de la mercantil.

En conclusión, procede, estimar en parte el recurso de apelación instado por el Sr. Saturnino y desestimar el recurso de apelación de la mercantil, y en su consecuencia procede REVOCAR la sentencia apelada y en su lugar procede:

ESTIMAR la demanda instada por el Sr. Saturnino, condenándose a DIRECCION000 a abonar al Sr. Saturnino la cantidad de 120.000 euros, más los intereses moratorios pactados de cada importe de renta mensual desde la fecha de devengo, de conformidad con lo estipulado en el contrato, así como ( art 394.1LEC) al pago de las costas causadas con motivo de dicha demanda.

Y DESESTIMAR la reconvención instada por DIRECCION000, condenándose a la misma ( art 394.1LEC) al pago de las costas causadas al Sr. Saturnino con motivo de dicha reconvención.

QUINTO.- De conformidad con lo dispuesto en el art. 398.1 LEC , por desestimación del recurso de la mercantil DIRECCION000, con imposición a la misma de las costas causadas en esta alzada con motivo de dicho recurso de apelación. Y conforme al art 398.2LEC , por estimación parcial del recurso de apelación instado por el Sr Saturnino, sin hacer especial pronunciamiento en cuanto a las costas causadas en esta alzada con motivo del mismo.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación al caso