Sentencia Civil 242/2025 Audiencia Provincial Civil de Madrid nº 19, Rec. 45/2024 de 01 de julio del 2025

PRIMERO.- La Sentencia de instancia.

La demanda formulada en primera instancia por la ahora apelada trae causa de la liquidación económica del contrato de arrendamiento de fecha 30 de mayo de 2011 otorgado sobre el inmueble sito en DIRECCION000", de Madrid, en el que se pactó una renta mensual que por exceder 5,5 veces el salario mínimo interprofesional en cómputo anual, artículo 4.2 de la Ley 29/94, se regía por la voluntad de las partes, en su defecto por lo dispuesto en el Titulo II de la LAU, y supletoriamente por lo establecido en el CCivil, siendo el contrato prorrogado en cuanto a su duración hasta en tres ocasiones mediante Adendas.

Según reseña la fundamentación jurídica de la Sentencia impugnada, se ejercita por el demandante, como arrendatario que fuera desde el 1 de junio de 2011 al 15 de diciembre de 2019, acción dirigida a obtener de la demandada arrendadora el cumplimiento de la obligación de devolver la fianza arrendaticia en su día constituida por importe de 4.500 euros, así como la suma hecha efectiva por la arrendadora en ejecución de aval por aquél prestado y por la concreta cantidad de 23.000 euros, de cuyo total, 27.500 euros, descuenta el importe de la reparación o reposición de una placa de inducción (vitrocerámica), que admite haber devuelto rota, así como el importe de ciertos suministros ( electricidad, gas y agua ), que restarían por liquidar.

La Resolución resume los términos de la oposición deducida por la arrendadora, en cuanto a la sujeción imperativa del contrato a lo dispuesto en los Títulos I y IV LAU, y al compromiso del arrendatario de devolver la finca en el mismo estado de conservación en que la había recibido, habiéndose entregado la vivienda nueva, sin estrenar, y tratarse de una vivienda de lujo con acabados de máxima calidad, habiéndose el arrendatario obligado a realizar un mantenimiento más exhaustivo y exigente que el habitual. Consideraba la demandada que una vez realizadas las reparaciones necesarias para devolver la finca al estado previo a su alquiler, aun contando con el envejecimiento propio del paso del tiempo, y según el cuadro que se aportaba como documento nº 37 de la contestación, se debía considerar como cantidad repercutible al arrendatario por ese concepto la de 17.400,21 euros; y asimismo, y por no haber podido haber pagado el arrendatario el importe de todos los suministros ( electricidad, gas y agua ), cuyo abono le incumbía, también debía considerarse como cantidad repercutible según bloque documental nº 32 de la contestación, la cantidad de 2.227,65 euros.

La Sentencia, al analizar el alcance de la obligación del arrendatario de devolver la finca, al concluir el arriendo, tal como la recibió ( artículo 1561 Ccivil ), reseña la cláusula segunda, en su párrafo tercero, que establece como objeto del arrendamiento una vivienda de nueva construcción a estrenar, siendo de cuenta de " La Arrendataria " la conservación de la misma y la obligación de entregarla, a la finalización del arriendo, en el mismo estado de conservación en que la recibió, salvo el desgaste natural que se derive de su uso ordinario y diligente. Refiere igualmente la Resolución el contenido de la cláusula décima del contrato - conservación de la vivienda - que dispone que " La Arrendataria está obligada a conservar y mantener la vivienda arrendada, instalaciones, equipamientos antes descrito, a fin de poder devolverla en las mismas condiciones en que todo ello se le entregó, salvo el desgaste natural que se produzca debido a un uso diligente. A tal fin deberá llevar a cabo las reparaciones ordinarias y las que sean precisas realizar para solventar el desgaste por el uso ordinario de la misma y sus instalaciones y equipamiento antes descrito. " Estima el Juzgador que esta segunda parte de la cláusula décima produce un resultado oscuro y equívoco en relación con la parte primera y la reseñada cláusula segunda cuya interpretación no puede perjudicar al arrendatario, artículo 1288 Ccivil, que solo debe entenderse que está obligado a devolver la finca en el estado que la recibió, " salvo lo que hubiese perecido o se hubiera menoscabado por el tiempo o por causa inevitable ", " ... salvo el desgaste natural que se derivase de su uso ordinario y diligente ", y " ... salvo el desgaste natural que se produjese debido a un uso diligente ". Expone el Magistrado la doctrina que establece el desplazamiento hacia el arrendador de la carga de reparar, conforme al artículo 1554.2º CCivil y 21.1 LAU, en tanto que el desgaste por el uso no puede ser soportado por el arrendatario.

La Sentencia excluye la imputación causal de los desperfectos de la vivienda afirmados por la demandada por la cantidad de 17.400,21 euros, que según el Juzgador hubiera precisado por su entidad de prueba pericial, estimando insuficiente el extenso reportaje fotográfico contenido en el documento nº 9 de la demanda y 32 de la contestación, que integra un acta de presencia extendida por Notario, junto a las facturas acompañadas como anexos 1 a 27 del documento nº 35, donde se incluyen también cheques y otras formas de pago.

Reseña la Resolución, dentro de su fundamentación jurídica, que " las fotografías, por su bajísima calidad, no permiten las más de las veces comprobar la realidad o el alcance del desperfecto, señalándose numerosos tornillos, alcayatas y tornillos en las paredes, también el abandono de un soporte de televisión instalado en el techo y un panel colocado en una pared ( ver fotografía 105 en página 50, fotografías 106 y 107 en página 51, fotografías 108 y 109 en página 52, fotografías 116 a 118 en página 56, o fotografías 124 y 125 en página 60 ), cuando no consta en el contrato, como suele ser habitual, una prohibición expresa de practicar orificios en las paredes para colocar cuadros u otras decoraciones o utilidades, aportándose infinidad de fotografías de lo que se dice que son cajones de diversas cajoneras gavetas ( ver fotografiasen paginas 11 a 15 y 20 a 27 ), en los que es apreciable, en algunos casos, una milimétrica separación del frontal, y pretendiéndose objetivar roturas de cristales o de fenólicos con unas imágenes en las que no es posible en la mayoría de ellas apreciar nada, o, si acaso, una deficiencia casi imperceptible ( ver por ejemplo fotografías 64 y 65 en página 32; o la pequeña muesca en fotografías 77 a 79 de página 38; o fotografías 80 y 81 en página 39 ) ; de la misma manera, una de las partidas más abultadas, la referida a pavimentos horizontales y verticales ( páginas 78 a 83), se pretende acreditar con fotografías en las que, o no es perceptible la lesión o rotura, o el daño que se aprecia resulta minúsculo, y a todas luces revela como desproporcionada la pretensión de repercutir una reposición cuasi integral del solado; llama especialmente la atención, por inexplorada e injustificada, la pretensión de repercutir 3.545,30 euros por la reparación de "un golpe en la arista de un rodatecho en el baño del dormitorio 3 ( Noroeste ) en planta baja. "

No considera el Juzgador como elemento probatorio determinante de la prueba de la realidad y alcance de los daños opuestos la declaración en juicio del gestor del alquiler, parte interesada en el pleito, y rechaza las alegaciones de la demandada por no justificarse desperfectos que obedezcan a un comportamiento doloso o gravemente negligente del arrendatario, que no fuese consustancial al destino convenido, sin olvidar que la relación contractual se prolongó durante más de ocho años.

Únicamente se admiten como daños acreditados los ya manifestados en demanda, y se deduce también como repercutible al demandante la suma de 2.227,65 euros por suministros, suponiendo una estimación sustancial de la demanda, por contener el suplico de la demanda la petición de reducción de la pretensión inicial por el importe de las cantidades que resultasen de las facturas de suministros debidamente acreditadas cuyos consumos se limitasen hasta el 11/12/2019 ( en realidad 15/12/2019 ).

SEGUNDO.- Objeto del recurso de apelación.

Frente a la Sentencia de instancia se alza la demandada, alegando en su escrito de recurso los siguientes motivos de impugnación de la Resolución :

1.- Vulneración: Carga probatoria. Artículo 217 LEC . Clausulado válido del contrato de arrendamiento, que no constituye contrato de adhesión.

No se comparten por la arrendadora las consideraciones de la Sentencia respecto a las dudas de interpretación contractual que expone y a la señalada consecuencia que la oscuridad o incompatibilidad de clausulado generada, artículo 1288 Ccivil, no puede favorecer a la interpelada, negándose que la redacción del contrato de arrendamiento fuese unilateral por parte de la mercantil, con el único fundamento de ser empresa especializada en la intermediación. El demandante es empresario de reconocida prestigio y fama en el mundo de los negocios, siendo el accionante quien toma la iniciativa y redacta el anexo al contrato, detentando un papel principal y activo en la redacción y creación del dicho contrato y anexos. Destaca en este sentido la recurrente la falta de reparo a la estipulación cuarta del Anexo, sobre subsistencia de los derechos y obligaciones reconocidos entre las partes. No media contrato de adhesión, sin que la parte demandante solicite en momento alguno la nulidad de clausulado.

2.- Indebida inaplicación de las reglas interpretativas de los artículo 1281 CCivil.

Estima la apelante, en cuanto a la interpretación de las cláusulas segunda y décima del contrato, que la puntualización de que se derive de su uso ordinario y diligente no excluye tampoco la posibilidad de pactar una obligación de hacer trabajos de mantenimiento y reparaciones, expresando el contrato en realidad que cualquier uso negligente que derive en un posible mayor desgaste del habitual, o en un desgaste que, con un uso diligente, no hubiera acontecido, debe ser responsabilidad del arrendatario. Ello no implica la restitución de la vivienda a estrenar como nueva, por haber sufrido el desgaste natural propio del paso del tiempo, sino que no se permite un mal uso o el abandono, dejación u omisión en la realización de las tareas que sean imprescindibles, estableciendo a tal efecto la cláusula décima multitud de ejemplos. Esta estipulación describe instalaciones y equipamientos, pactándose, con mayor exigencia que la regulación legal supletoria de la LAU y CCivil, las obligaciones a cargo del arrendatario. Por ello, este amplio deber de mantenimiento no solo incluye las reparaciones de aquello que se rompa por un uso indebido o no diligente - cristales o baldosas de suelo rotas, cajones del cuarto de baño deformados por inundaciones o derramamientos de líquidos o marcos de puerta exterior descolgado y doblado - sino también aquellos desperfectos o modificaciones de la vivienda, sus equipos o instalaciones que deriven del uso ordinario en sí mismo - labores preventivas de mantenimiento - pintar paredes que se han llenado de clavijas para colgar cuadros o un televisor, pegar rodapiés suelto o frentes en los cajones de armarios sueltos o mal pegados, reponer cosas que faltan como barra de zapatos, baldas de un mueble de la cocina, tope de una puerta corredera para correcto funcionamiento, tapas de las cajas eléctricas del suelo, tiradores ...etc.

Se adjuntaba al contrato como anexo nº 2 una lista de proveedores con los que el arrendatario se obligaba a contactar para llevar a cabo estas labores de mantenimiento, conservación y reparación, documento nº 8 de la contestación a la demanda, señalando la cláusula décima del contrato estos trabajos sin alterar los acabados y calidades.

3.- Incorrecta aplicación del artículo 1563 CCivil. Inversión de carga de la prueba.

Se impugna la conclusión de la Sentencia sobre falta de prueba de los desperfectos de la vivienda. Se cita la jurisprudencia - SSTS 458/2008, de 30 de mayo y 70 de 17 de febrero de 2016 - sobre presunción de responsabilidad del deterioro o pérdida de la cosa arrendada. En el caso, se trata de arrendamiento de un inmueble de lujo y con altas calidades, que implicó una renta mensual pactada que inicialmente ascendía a 4.500 euros o 54.000 euros anuales, resultando esencial el aval para poder volver a alquilar el inmueble a la finalización del arriendo en condiciones de competir en dicho mercado de lujo.

En cuanto al importe que se opone por 17.400,21 euros relativo a todos los arreglos, sustituciones, reparaciones y reposiciones de elementos faltantes, tiene su sustento en facturas y otros medios de pago legales, sin perjuicio de haberse consignado como importe adeudado - tras restar tales desperfectos - la cantidad de 7.872,14 euros.

El acta de presencia notarial sí acredita la imputabilidad de daños, por no responder éstos a un deterioro natural por el paso del tiempo, sino a un uso no diligente del inmueble y en ocasiones a una falta absoluta del necesario mantenimiento que ha de hacerse en la vivienda y sus equipamientos.

Se afirma en Sentencia que hubiera sido preciso la realización de un informe pericial, que no constituye el único medio de prueba válido ni admitido por la legislación y jurisprudencia, habiéndose verificado en acta notarial, documento nº 32 del escrito de contestación, que las fotografías aportadas coincidían con la realidad de la vivienda el día de la visita. Las fotografías también se presentaron en formato pdf y con buena calidad. No puede obviarse el testimonio profesional de D. Segundo, encargado de tomar un total de 310 fotografías incorporadas al Acta y de dirigir y contratar las labores de reparación, ni los testimonios de los agentes inmobiliarios que intervinieron en la comercialización de la vivienda respecto a la necesidad de llevar a cabo todas las reparaciones, arreglos y reformas si se quería optar a nuevo arrendamiento. El documento nº 35 de la contestación acredita las reparaciones efectuadas, habiéndose presentado como documento nº 38 nuevo contrato de arrendamiento de 1 de septiembre de 2020.

Se evidencia, a juicio de la recurrente, una valoración arbitraria, irrazonable e ilógica de la prueba testifical.

Se solicita a través del recurso, la estimación parcial de la demanda por la cantidad consignada de 7.872,14 euros, y la compensación del resto del importe reclamado con los suministros y desperfectos acaecidos.

4.- Aplicación del artículo 394 LEC , No imposición de costas en ninguna de las instancias por serias dudas de hecho o de derecho.

Se indica por la apelante que, en el supuesto de desestimación de los anteriores motivos del recurso, nos encontramos ante un supuesto de hecho muy subjetivo, con una casuística amplia y variada, que presenta jurisprudencia incluso contradictoria o difusa en la materia.

TERCERO.- Resolución de la Sala.

Vulneración: Carga probatoria. Artículo 217 LEC . Clausulado válido del contrato de arrendamiento, que no constituye contrato de adhesión.

Indebida inaplicación de las reglas interpretativas de los artículo 1281 CCivil.

Se procede por la Sala a la resolución conjunta de los dos primeros motivos del recurso, dado que es criterio del Tribunal con arreglo a los artículos 456 y 465 LEC, y así se pone de manifiesto también en escrito de oposición al recurso, que la Sentencia de instancia no procede a resolver en términos de existencia de contrato de adhesión, sino de la aplicación de las reglas interpretativas de los artículos 1281 a 1289 CCivil para establecer la conclusión que la previsión contractual específica añadida a la cláusula décima del arrendamiento en orden a la conservación y tareas de mantenimiento de la vivienda, bajo la expresión de responsabilidad del arrendatario tanto de las reparaciones ordinarias de la vivienda, como de las que sean precisas realizar para solventar el desgaste por el uso ordinario de la misma y sus instalaciones o equipamiento, produce un resultado contrario a la equidad o de enriquecimiento injusto.

Según recuerda a título de ejemplo la SAP Valencia Sección 6ª de 3 de octubre de 2017, Rec. 182/2017 < Como expone la doctrina el contrato de adhesión es aquel en el que una de las partes establece un contenido prefijado, de tal modo que la conclusión del contrato no va precedida por una discusión del posible contenido del mismo por las partes contratantes. [...] > siendo así que cuando el contrato de arrendamiento es suficientemente expresivo de la biteralidad del acuerdo < permite aplicar la doctrina del Tribunal Supremo que, en materia de interpretación de los contratos se ha inclinado por la prevalencia de la búsqueda de lo que el art. 1281.1 CC denomina "la intención de los contratantes", que debe ser común a ambas partes. La teoría de la interpretación exige la aplicación del art. 1281.1 CC en primer lugar, puesto que la interpretación debe orientarse a encontrar la voluntad auténtica de los contratantes. La jurisprudencia ha venido entendiendo que los demás criterios contenidos en los arts. 1282- 1289 CC se aplicarán cuando, después de utilizar las reglas del art. 1281, no se haya podido obtener la verdadera voluntad de las partes. De esta forma, puede afirmarse que las demás disposiciones sobre interpretación son criterios subsidiarios, porque prevalece la literal cuando resulte suficiente para averiguar la voluntad de las partes contratantes y de no ser así, entra en juego el llamado canon de la totalidad, es decir, el conjunto de reglas complementario y subordinado, de manera que si la claridad de los términos de un contrato no dejan duda sobre cuál fue la intención de las partes, no entran en juego los medios de interpretación contenidos en los artículos siguientes, que vienen a funcionar con un carácter subsidiario respecto de la regla del art. 1281.1 CC ( STS 826/2010, de 17 diciembre ). >

Y en referencia al argumento del motivo primero del recurso, por el que se niega la redacción unilateral del contrato y se afirma su validez, refiere, entre otras, la SAP Barcelona Sección 17ª de 13 de septiembre de 2013, Rec. 48/2012 al disponer que < hemos de reiterar que el hecho de que los contratos sean o no de adhesión no determina, por sí mismo, su invalidez pues esta modalidad contractual está aceptada en nuestro ordenamiento, con las particularidades que se prevén si una de las partes es consumidor-que no es el caso- y sin perjuicio de la regla interpretativa contra proferentem que recoge el art. 1288 del CC ,aplicable sólo cuando existan cláusulas oscuras cuyo significado sea necesario interpretar,... >.

El Magistrado de instancia, a través de la función interpretadora del contrato, y con reseña del citado artículo 1288 Ccivil, considera presuntivamente que la redacción del arrendamiento correspondió a la parte demandada como empresa especializada en la intermediación, y aplica los referidos criterios hermenéuticos, para llegar a la conclusión de no poder extenderse la responsabilidad del arrendatario con mayor amplitud a la fijada supletoriamente en la LAU y el CCivil, es decir, del artículo 21 de aquella Ley y del artículo 1561 Ccivil, considerando que el transcurso del arriendo conlleva en el supuesto una serie de deterioros por el uso normal u ordinario de la vivienda cuya reparación no corresponde al demandante, sin que quepa confundir las reparaciones que corresponden a los artículos 1561 a 1564 Ccivil durante la vigencia del arrendamiento con los gastos de "puesta a punto " de la vivienda, ya que aquellos preceptos - según recoge la SAP Madrid Sección 14ª de 24 de junio de 2020, Rec. 686/2019 - no comprenden reparaciones después de finalizar el arrendamiento, siendo abusivo que sea el arrendatario quien tenga que "poner a punto" el inmueble.

La aparente contradicción entre la cláusula segunda - objeto del arrendamiento - que contempla el deber de restitución en el mismo estado de conservación en que el arrendatario recibe la vivienda, salvo el desgaste natural que se derive de su uso ordinario y diligente, en el mismo sentido que la previsión de la cláusula décima que deja a salvo el desgaste natural que se produzca debido a un uso diligente - y el establecimiento seguidamente a cargo del inquilino de realizar reparaciones por el uso ordinario - diligente o no - que opone la demandada, es resuelta acertadamente por el Juzgador de instancia, máxime cuando la misma estipulación décima excepciona en relación a la obligación de la arrendadora de llevar a cabo reparaciones extraordinarias que sean necesarias, el deterioro cuya reparación sea imputable a la parte arrendataria a tenor de lo dispuesto en los artículos 1563 y 1564 CCivil.

En su consecuencia, la Resolución impugnada hace una correcta aplicación del régimen legal por remisión al concluir el análisis de los hechos extintivos de la obligación de devolución de fianza y garantía adicional, en particular, en relación al artículo 1554.2 CCivil y 21 LAU, al circunscribir la responsabilidad exigible al arrendatario a daños ajenos a la depreciación por los desgastes o uso normal, y considerar la imposibilidad de determinar si los daños opuestos fueron consustanciales a la utilización convenida, y no a comportamiento doloso o gravemente diligente, conclusión que, una vez revisadas las actuaciones en esta alzada, se comparte por la Sala.

A lo anterior no obsta la descripción que se hace a modo de ejemplo en la reseñada estipulación décima del amplio deber de mantenimiento que se dice pactado y que según la recurrente no solo incluye las reparaciones de aquello que se rompa por un uso indebido o no diligente - cristales o baldosas de suelo rotas, cajones del cuarto de baño deformados por inundaciones o derramamientos de líquidos o marcos de puerta exterior descolgado y doblado - sino también aquellos desperfectos o modificaciones de la vivienda, sus equipos o instalaciones que deriven del uso ordinario en sí mismo - labores preventivas de mantenimiento.

El artículo 21 LAU establece:

"1. El arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.563y 1.564 del Código Civil.

La obligación de reparación tiene su límite en la destrucción de la vivienda por causa no imputable al arrendador. A este efecto, se estará a lo dispuesto en el artículo 28.

2. Cuando la ejecución de una obra de conservación no pueda razonablemente diferirse hasta la conclusión del arrendamiento, el arrendatario estará obligado a soportarla, aunque le sea muy molesta o durante ella se vea privado de una parte de la vivienda.

Si la obra durase más de veinte días, habrá de disminuirse la renta en proporción a la parte de la vivienda de la que el arrendatario se vea privado.

3. El arrendatario deberá poner en conocimiento del arrendador, en el plazo más breve posible, la necesidad de las reparaciones que contempla el apartado 1 de este artículo, a cuyos solos efectos deberá facilitar al arrendador la verificación directa, por sí mismo o por los técnicos que designe, del estado de la vivienda. En todo momento, y previa comunicación al arrendador, podrá realizar las que sean urgentes para evitar un daño inminente o una incomodidad grave, y exigir de inmediato su importe al arrendador.

4. Las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario."

Precisamente en cuanto al establecimiento de un deber de mantenimiento y conservación a cargo exclusivamente de la parte arrendataria, la SAP Madrid Sección 9ª, de 23 de febrero de 2024, Rec. 304/2023, que transcribe el reseñado artículo 21 LAU, dispone que < La redacción de la cláusula en cuanto que establece que serán de cuenta del arrendatario todos los gastos de reparaciones que, durante la vigencia del arrendamiento, sean precisas efectuar en el piso arrendado, se aparta de la regulación del art. 21 LAU en cuanto que, en el apartado nº 1, impone al arrendador la obligación de realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil ,mientras que en el apartado 4, limita a pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda, las que serán de cargo del arrendatario. >

Sin perjuicio de lo que se argumenta seguidamente al resolver el motivo sobre incorrecta aplicación del artículo 1563 Ccivil y vulneración de las reglas de carga de la prueba, la Sentencia establece consecuentemente la insuficiencia del reportaje fotográfico y acta de presencia notarial en orden a acreditar daños que excedan de lo que constituye un desgaste ordinario durante la vigencia contractual, atendida la circunstancia de ausencia de informe pericial alguno que pueda ser objeción de valoración conforme al artículo 348 LEC, fundamento que el Tribunal acepta.

Se desestiman los motivos primero y segundo del recurso.

Incorrecta aplicación del artículo 1563 CCivil. Inversión de carga de la prueba.

Respecto a la impugnación de la conclusión de la Sentencia sobre falta de prueba de los desperfectos de la vivienda y cita de la jurisprudencia - SSTS 458/2008,de 30 de mayo y 70 de 17 de febrero de 2016 - sobre presunción de responsabilidad del deterioro o pérdida de la cosa arrendada, es conocida la doctrina, en expresión de la SAP Barcelona, Sección 13ª, de 14 de diciembre de 2016, Rec. 874/2015, que recuerda que < en cuanto a los daños materiales, es doctrina reiterada ( Sentencias del Tribunal Supremo de 24 de septiembre de 1994, 6 de abril de 1995, 22 de octubre de 1996, 13 de mayo de 1997, y 29 de diciembre de 2004 ; RJA 6988/1994, 3416/1995, 7236/1996, 3842/1997, y 988/2004 ) que la indemnización por el incumplimiento total o parcial de las obligaciones derivadas del contrato requiere la constancia de la existencia de daños y perjuicios y la prueba de los mismos, correspondiendo al demandante la carga de la prueba de los daños y perjuicios, de acuerdo con la norma general de distribución de la carga de la prueba del artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ,como hecho positivo y constitutivo de su pretensión de resarcimiento. >

La argumentación de la Sentencia de instancia al establecer la falta de prueba de la realidad y alcance de los daños se asienta en la indicada falta de aportación de dictamen pericial, cuya importancia resulta de la requerida comprobación técnica de las condiciones de instalación de la vivienda, dado que las partidas de mantenimiento y reparaciones que se invocan por la demandada se basan en el contenido de la mencionada cláusula décima del contrato, con una amplitud de conceptos no repercutibles al arrendatario ( véase la reseña fotográfica incorporada al acta de presencia notarial, por los conceptos de roturas de espejos y cristales, roturas de pavimentos horizontales y verticales, tareas de pintura interior y de suelo de balcones, mantenimiento y reparaciones en carpintería interior, armarios y gradenes, muebles en lavabos y electrodomésticos ; página 21 de la contestación a la demanda ), sin que se rebata eficazmente a través de la apelación la explicación que, más allá de la mayor calidad de las imágenes en formato digital del documento nº 32 presentado por la interpelada, refiere el Magistrado de instancia al descartar desperfectos por existencia de numerosos tornillos, alcayatas y tornillos en las paredes, soporte de televisor y panel en pared, cajones de diversas cajoneras o gavetas, el carácter no perceptible de roturas de cristales o de fenólicos, o de pavimentos horizontales y verticales y pretensión de reposición cuasi integral del solado. La actual impugnación engloba de forma indiferenciada el mantenimiento de la vivienda y de sus equipamientos por uso diligente y de reparaciones puntuales, no deslindadas de aquel mantenimiento, que pudieran corresponder al arrendatario, tal y como acontece respecto de la reposición o sustitución de elementoSe impugna la conclusión de la Sentencia sobre falta de prueba de los desperfectos de la vivienda. Se cita la jurisprudencia - SSTS 458/2008,de 30 de mayo y 70 de 17 de febrero de 2016 - sobre presunción de responsabilidad del deterioro o pérdida de la cosa arrendada

s motivadas por un uso inadecuado, y en tales términos, no cabe acoger el motivo de la apelación basado en la ausencia de mantenimiento preventivo o correctivo, que de desprendería de las declaraciones testificales ofrecidas por la demandada ( páginas 22 a 24 del recurso ), declaraciones que se relacionan con los trabajos integrales de reparación y conservación al finalizar el arrendamiento de autos y con el proceso de comercialización de la vivienda. La declaración testifical del Arquitecto que elabora tanto el reportaje fotográfico de la contestación a la demanda como el listado resumen de desperfectos documento nº 35 de la parte demandada, D. Segundo, no tiene el valor determinante que pretende atribuirle la interpelada, ya que, según refiere la Sentencia impugnada dicho testigo reconoce en juicio su condición de gestor del alquiler, encargado del mantenimiento y de la contratación de la finca. De hecho, en el curso de su declaración el testigo indica que confecciona la justificación documental bajo el presupuesto, transmitido por la propiedad, de ser cualquier mantenimiento responsabilidad del arrendatario ( minuto 56 de la grabación de vista ), más allá de lo que pudiera constituir una utilización normal del inmueble, sin que el informe que se advera tenga por objeto delimitar en relación a los desperfectos reiterados en el recurso si se trata de un daño imputable dolosa o negligentemente al inquilino y no al uso consustancial y mantenido en el tiempo que establece la Resolución apelada. Falta, en cualquier caso, la señalada prueba pericial que permitiera fijar en cada supuesto la acción u omisión de la parte arrendataria, dado que no concurre el presupuesto acreditado de daños cuya realidad suponga forzosamente el incumplimiento del accionante con arreglo a los artículos 1562 y 1563 Ccivil - ni se vulnera por la Sentencia la norma general de distribución de carga de la prueba del artículo 217 LEC, atendida la mayor facilidad probatoria con que contaba la arrendadora - en este sentido, se advierte por el demandante la libre disposición de la vivienda desde la fecha de acta de presencia, 13 de diciembre de 2019, hasta la concertación de nuevo arrendamiento el 1 de septiembre de 2020 - no obstante la incidencia de la época de pandemia - ya que dicha concertación tiene lugar bajo la exigencia de entrega en perfecto estado al nuevo contratante mediante el compromiso asumido por la propiedad de hacerse cargo de las reparaciones pendientes ( según corrobora el testigo D. Eugenio, de la agencia inmobiliaria Quartiers Expertos Inmobiliarios ; 1 hora 5 minutos de la grabación de juicio ), justificando en mayor medida la confección de dictamen pericial ante la indicada insuficiencia del acta de presencia notarial y de la documentación emitida por quien ostentaba interés en el resultado del procedimiento, por ser obligación del arrendador la realización de reparaciones necesarias derivadas del uso de la vivienda conforme a la jurisprudencia, incluidas aquellas con origen en la utilización prolongada del inmueble o que responden a repasos de la vivienda tras la ocupación por el inquilino.

Se desestima el motivo del recurso, lo que comporta confirmar los pronunciamientos de condena de la Sentencia recurrida.

Aplicación del artículo 394 LEC , No imposición de costas en ninguna de las instancias por serias dudas de hecho o de derecho.

Se invoca por la apelante que, en el supuesto de desestimación de los anteriores motivos del recurso, nos encontramos ante un supuesto de hecho muy subjetivo, con una casuística amplia y variada, que presenta jurisprudencia incluso contradictoria o difusa en la materia.

Este Tribunal viene rechazando sin embargo las solicitudes de no imposición de costas como excepción al principio del vencimiento fundadas incluso en la dificultad de la controversia y de la prueba practicada.

En este aspecto, según establece la SAP Madrid Sección 9ª 200/2015 de 14 de mayo de 2015 La Jurisprudencia del Tribunal Supremo declara que la apreciación de la imposición de costas cuando existen dudas de hecho o de derecho, no se halla sometida a preceptos específicos, sino que es enteramente confiada al discrecional y prudente arbitrio del mismo Juzgador. Para la exoneración del pago de las costas tiene que apreciarse y motivarse la concurrencia de circunstancias excepcionales que justifiquen la no imposición de costas. Según la Sentencia del Tribunal Supremo de 4 de diciembre de 2001 : "las circunstancias excepcionales no deben entenderse en su estricta significación, como algo que se aparta de lo ordinario sino más bien como trascendente que alcanza a justificar que en el caso concreto el Juez o Tribunal no sigue el criterio general.

Y según recuerda la SAP Salamanca de 13 de octubre de 2013, por dudas de hecho, deben entenderse aquellas en las que los propios hechos objeto del litigio, a través, por ejemplo, de las pruebas que se hayan practicado, admiten diversidad de interpretaciones, siendo razonadas y lógicas las posturas sostenidas por las partes con relación a los mismos (así, entre otras, SAP Badajoz, sección 2ª, de 2 noviembre 2004 ). Sin embargo, con buen criterio, señala la SAP Madrid, sección 10ª, de 11 mayo 2006, que la complejidad de un pleito no es por sí misma una circunstancia excepcional a los efectos de evitar la imposición de costas; ni tampoco las dificultades en la prueba, como motiva la SAP Murcia, sección cuarta, de 31 octubre 2006

No media, de acuerdo al anterior concepto de dudas de hecho o de derecho, una justificación en el recurso sobre la posibilidad de interpretaciones divergentes, que no puede asentarse según lo expuesto en la dificultad o insuficiencia de la prueba practicada, ni en la trascendencia de los hechos que sirven de base al recurso.

CUARTO.-Desestimado el recurso de apelación, las costas de esta alzada se imponen a la parte demandada-apelante, en virtud de lo dispuesto en el artículo 398.1 en relación con el artículo 394.1, ambos de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.