Sentencia Civil 278/2025 Audiencia Provincial Civil de Madrid nº 19, Rec. 262/2024 de 12 de septiembre del 2025

PRIMERO.- Resolución recurrida.

1.- La sentencia de primera instancia desestima la pretensión de nulidad del contrato de compraventa de la nave situada en la Calle Morse nº12 del Polígono Industrial "San Marcos" en Getafe (Madrid) celebrado con la empresa CALAKLA S.L como compradora y que se formaliza mediante escritura pública realizada ante el Notario de Getafe Don Domingo Pérez del Olmo, con el número 959 de su protocolo en fecha 17 de mayo de 2013 (documento 14 de la demanda). Se acumula acción de indemnización de daños y perjuicios.

2.- La causa de la nulidad que se invoca en la demanda es la simulación de contrato de compraventa que encubre una operación de préstamo en condiciones leoninas, aceptadas por la dificilísima situación económica de los actores, hermanos Basilio Lucas David constituidos en Comunidad de Bienes y socios de IMEDECO S.L. A tal fin, se indica en la demanda, en la misma fecha del contrato se suscribe un contrato de opción de compra a favor de los demandantes (pacto de retro) y un contrato de arrendamiento con la empresa CALAKLA S.L en el que figura la parte actora como arrendataria. Se pone de relieve por la parte actora el bajo precio de la compra (500.000 euros), el pacto de retro por importe de 584.000 euros y la renta de arrendamiento pactada (6.700 euros mensuales más IVA) que escondían en pago mensual del préstamo sujeto al pago de una cantidad final como pacto de retro.

3.- La magistrada de primera instancia, después de analizar la jurisprudencia sobre el negocio de transmisión de la propiedad en función de garantía a través de compraventa simulada, concluye que la prueba practicada no permite estimar que existe pacto comisorio prohibido en nuestra legislación. Atiende para ello fundamentalmente a la declaración del agente de la propiedad inmobiliaria que medió en la operación que así lo manifiesta, al objeto social de la parte demandada en relación a la adquisición y arrendamiento de inmuebles y locales y a la falta de alegación de estas circunstancias en el juicio de desahucio por falta de pago, y en el entablado por una de las hermanas, relativo al pacto de retro, contrarios a la existencia de simulación que ahora se alega.

SEGUNDO.- Motivos del recurso.

1.- Se alegan:

(i) Infracción del artículo 299 LEC, con conexión con el artículo 217 LEC. Suficiencia de la prueba aportada para acreditar la nulidad de los contratos.

(ii) Venta simulada y nulidad de los contratos firmados por pacto comisorio. Infracción de los artículos 1.859 y 1884 del Código Civil. Infracción del artículo 1 de la Ley Azcarate. Nulidad del contrato hipotecario encubierto y de la causa relativa escondida en la simulación de los contratos por préstamo usurario. Nulidad del contrato por pacto comisorio. Venta simulada.

TERCERO.- Pacto comisorio.

1.- La jurisprudencia ha mantenido la nulidad del pacto comisorio y, si se da el supuesto, la del negocio jurídico que lo disimula por contravenir la prohibición del acreedor de las cosas dadas en garantía ( artículos 1859 y 1854 CC) . La STS nº 1364/2007 de 20 de diciembre con cita de la sentencia de 15 de junio de 1999recuerda que la Sala 1 ª ha mantenido la doctrina del negocio fiduciario, en su consideración del doble efecto, real y obligacional, que fue importado incluso en su terminología de la doctrina alemana, pese a ser distintos los presupuestos básicos del Derecho civil en este extremo; pero la doctrina española más especializada discute su autonomía, niega la existencia de la llamada causa fiduciaey cada vez más lo asimila, en muchos casos, al negocio jurídico simulado, con simulación relativa, cuyo negocio disimulado será válido si reúne los elementos precisos para su validez; la propia jurisprudencia no ha sido ajena a esta evolución y en ocasiones apunta la existencia de la simulación: la sentencia TS de 6 de julio de 1992 dice que "la actora, propietaria formal, no puede obtener más que la devolución de lo garantizado, pero sin que acceda a su patrimonio de modo definitivo el derecho de propiedad, al no ser esa la finalidad perseguida, que sólo quiso la garantía, sin voluntad de comprar o vender";la de 5 de abril de 1993 dice: "lo que sitúa el caso que nos ocupa en el ámbito jurídico de la simulación (absoluta o relativa) pero no en el de la fiducia";la de 22 de febrero de 1995 señala, refiriéndose a un negocio fiduciario, que "no puede integrar en su patrimonio el objeto sobre el que recae como si la titularidad fuese suya y no del fiduciante"y añade: "el instrumento jurídico que se utiliza suele ser el de una compraventa ficticia..."; la de 2 de diciembre de 1996 se refiere expresamente a la "simulación de la (compraventa) referente a los recurrentes..."; la de 19 de junio de 1997, tras exponer la doctrina del contrato fiduciario, declara "ineficaz la compraventa que configura el contrato real del negocio jurídico fiduciario contemplado en el mismo".

2.- En los supuestos examinados en las resoluciones citadas por la STS nº 1364/2007 ,las partes jamás pretendieron vender, comprar y, por ende, transmitir el derecho de propiedad (ni siquiera la posesión), sino garantizar un préstamo. Los sujetos de los negocios jurídicos, significa esa resolución, "no vendían ni compraban, sino que la función objetiva de los mismos -es decir, la causa- era la garantía de un préstamo, lo cual era evidente a la vista de los hechos admitidos y de los documentos privados que añadían a la aparente compraventa el pacto de retro, dándose la clásica "venta a carta de gracia".

Por tanto, no se trataba de una fiducia de tipo cum creditore (ni mucho menos cum amico) sino de una clara simulación, negocio jurídico simulado, compraventa, con simulación relativa, en el sentido de que encubría un préstamo con garantía y la garantía era, nada menos, que el acreedor (que fue querellado por usura) hacía suyas las fincas si no devolvía el capital prestado y sus intereses, lo cual no es otra cosa que el pacto comisorio, consistente en que el acreedor hace suya la cosa si se incumple la obligación y el artículo 1859 (y 1884 en la anticresis) dispone que el acreedor no puede apropiarse las cosas dadas en prenda o hipoteca, ni disponer de ellas".

CUARTO.- Lease back.

1.- En la contestación a la demanda se alega que los actores pretenden presentar la operación como un préstamo con garantía real pero que se trató de una operación de "sale and lease back",en la que el único interés de CALAKLA S.L., era la adquisición, para su patrimonio, de la Nave objeto del presente litigio, para obtener una rentabilidad a través del alquiler de la misma. Como lease backse califica la operación en correo electrónico remitido a la demandada por el agente de la propiedad inmobiliaria que medió en la venta.

2.- En esta modalidad de leasing una empresa vende un activo y simultáneamente lo arrienda al comprador, manteniendo su uso mientras obtiene liquidez. En base a este argumento de oposición, se ha de examinar si estamos ante un contrato de "lease-back", modalidad de "leasing" admisible con base en el art. 1255 del Código Civil y Disposición Adicional 7ª de la Ley 26/1988, de 29 de julio sobre Disciplina e Intervención de las Entidades de Crédito.

3.- Las sentencias del Tribunal Supremo nº 485/2000 y nº 757/2001 establecen las diferencias existentes entre el leasing y el préstamo de dinero, afirmando que la primera de dichas figuras trata de dar solución a la necesidad de un objeto que una persona precisa, pero que por carecer de medios económicos para su adquisición, se limita a convenir que se le ceda en arrendamiento, reservándose la facultad de acceder en un momento posterior a su propiedad, mediante una opción de compra. En cambio, lo que caracteriza al préstamo de dinero es la necesidad concreta de éste, y la transmisión de su dominio al prestatario, que se obliga a devolver el tantundem.En tal contexto, en tanto que el préstamo tiende a la financiación del prestatario, en el leasing se financia la futura adquisición de un objeto.

3.- La sentencia TS 485/2000 de 16 de mayo plantea que el "lease back "no constituye un verdadero "leasing", puesto que en él su finalidad no es la de obtener o mantener el bien sino la de conseguir dinero, por lo que el verdadero contrato celebrado, el querido por la voluntad concordada de las partes, es el de un préstamo simple o mutuo. De ello extrae como primera conclusión que no ha habido verdadera transmisión del dominio porque falta el título idóneo, ya que si la venta se hizo en función de garantía, carece de eficacia transmisiva, no tiene virtualidad para transmitir el dominio.

4.- En el mismo sentido la STS 757/2001 señala que en los contratos que examina y que fueron calificados de "lease back" por los contratantes "la aparente transmisión de la propiedad respondió únicamente a una finalidad de garantía, es decir, a garantizar la devolución de la deuda derivada del préstamo que fue el verdadero contrato celebrado por las partes. Por consiguiente, operó prácticamente con una función fiduciaria -"ficucia cum creditore"-. Al acuerdo simulatorio, en el que se aparenta una operación jurídica -inválida por no querida- que oculta otra figura jurídica con función económico-social o práctica distinta -existente por ser la verdaderamente querida, y eficaz, si es válida y lícita por adecuación al ordenamiento jurídico- (simulación relativa), se le injerta la operación indirecta del efecto fiduciario, función ésta, con finalidad de garantía, cuyas líneas maestras se recogen en la reciente Sentencia de esta Sala de 26 de abril de 2001 (núm. 413/2001, Rec. 1052/96 ) de cuya resolución se deduce, en lo que aquí interesa, que el fiduciante sólo transmite al fiduciario la propiedad formal del objeto o bien, por lo que el fiduciario no se hace dueño real del objeto transmitido (solo aparentemente)".

4.- La sentencia citada número 431/2001 efectivamente declara que la transmisión de la propiedad con fines de seguridad, o "venta en garantía" es un negocio jurídico en que por modo indirecto, generalmente a través de una compraventa simulada, se persigue una finalidad lícita, cual es la de asegurar el cumplimiento de una obligación, y no pueda pretenderse otra ilícita, como la de que, en caso de impago de la obligación, el fiduciario adquiera la propiedad de la cosa, pues se vulneraría la prohibición del pacto comisorio, revelándose la "venta en garantía" como un negocio en fraude de ley (art. 6.4º Cód. civ).

5.- Así pues, el lease backpresenta similitudes con el pacto comisorio y ha de atenderse a cada caso para determinar si concurre el pacto prohibido legalmente.

6.- La STS nº 10/2006 de 10 de febrero ,a la que se remite la STS 216/2010 de 15 de abril, efectúa un estudio pormenorizado del lease backy señala que "en general, se ha considerado que la interpretación del contrato puede conducir a entender que el lease-back, aun faltándole el requisito de la intervención de un tercero como propietario del bien suministrado por el arrendatario financiero, mantiene las características y la finalidad económico-social propia del contrato de arrendamiento financiero o leasing, con su peculiar estructura causal y su autonomía contractual frente al préstamo puro, en el caso de que se mantengan los rasgos teleológicos fundamentales que caracterizan a esta figura -en el mismo sentido, frente a las posiciones iniciales, la jurisprudencia italiana: sentencia de la Corte de Casación de 16 de octubre de 1995 -, para lo cual es menester tener en cuenta determinados elementos, cuya concurrencia o no determinan que pueda sostenerse la existencia de un contrato de leasing o, por el contrario, conducir a la conclusión de que se trata de un negocio de fiducia en que la transmisión de la titularidad de la propiedad tiene lugar a los meros efectos de garantía de un préstamo, con las consiguientes consecuencias en relación con la falta de legitimación del arrendador para formular tercería de dominio, con la posible aplicación de la LRU o con la vulneración de la prohibición del pacto comisorio".

Entre dichos elementos, la TS nº 10/2006 señala los siguientes:

1) La naturaleza del arrendador financiero,como empresa dedicada habitualmente a la concertación de contratos de esta naturaleza con las debidas autorizaciones impuestas por el ordenamiento jurídico fiscal y mercantil.

2) La naturaleza del arrendatario financierocomo persona física o jurídica dedicada a la realización de actividades mercantiles comprendidas en el ámbito del objeto del contrato.

3) La naturaleza y características del bien objeto del contrato,en cuanto apto instrumentalmente para la realización de actividades agrícolas, industriales, profesionales o de servicios (disposición adicional séptima LDIEC ), teniendo en cuenta su carácter de bien mueble o inmueble, y su dedicación a finalidades de esta naturaleza según el contenido de lo pactado, frente a su posible utilización para fines privados.

4) La existencia de una compraventa previaligada al arrendamiento financiero como presupuesto necesario que comporte una efectiva transmisión de la propiedad en favor del arrendador financiero y de los derechos y obligaciones inherentes a la misma, en relación con la finalidad perseguida por la empresa arrendataria de movilizar su activo mobiliario o inmobiliario para obtener liquidez mediante el abandono provisional de un inmueble o bienes de equipo.

5) Las circunstancias del contrato reveladoras de la voluntad de las partesde procurar al arrendatario financiero la continuación en el uso del bien o bienes objeto del contrato, inicialmente de su propiedad, en condiciones favorables desde el punto de vista fiscal o mercantil y compatibles con la obtención de liquidez para la realización de sus operaciones, de tal manera que esta finalidad presente un papel preponderante en la base del contrato sin perjuicio de la finalidad subyacente de garantía de una operación financiera.

6) La existencia de una razonable duración del contratoen atención a su finalidad, que puede ponerse en relación con los plazos fijados por la legislación que contempla la figura desde el punto de vista de sus consecuencias tributarias ( art. 106 de la Ley del Impuesto de Sociedades).

7) El equilibrioentre el preciode la compraventa y el precio fijado en el arrendamiento financiero como valor del bien objeto del mismo -requisito subrayado por las SSTS de 16 de mayo de 2005 y 10 de febrero de 2005 -, y la sustancial equivalencia de las sumas establecidas con el valor real de bien -cuya falta es especialmente significativa cuando existe una situación de dificultad económica de la empresa arrendataria-, unido al carácter homogéneo o progresivo de la amortización ( art. 115. 44 TR LIS) como elemento especialmente demostrativo del mantenimiento de la finalidad económico-social propia del arrendamiento financiero de facilitar mediante un especial régimen de uso de determinado bien o bienes de carácter instrumental, del que éste ha querido desprenderse con anterioridad, las actividades productivas del arrendatario.

8) El equilibriode las prestacionesestablecidas en función de la amortización del bien y de la carga financiera, teniendo en cuenta la naturaleza del contrato, las circunstancias económicas concurrentes, los tipos de interés habituales en operaciones de arrendamiento financiero similares, la posible situación de dificultad de la empresa concesionaria y, según algunas posiciones doctrinales, el equilibrio, en caso de incumplimiento, entre las prestaciones de ambas partes, en proporción a los perjuicios de carácter financiero que supone para el concedente la frustración del contrato por incumplimiento y, una vez más, en consideración al carácter de bienes muebles e inmuebles del objeto del contrato y la peculiar naturaleza de cada uno de ellos en cuanto a su posible depreciación.

9) El reconocimiento de una opción de compraen favor del arrendatario financiero (Disposición adicional séptima, número 1, LDIEC ), susceptible de ser ejercitada al término del contrato, por un precio equivalente a su valor residual, en condiciones adecuadas a la situación respecto al grado de amortización del bien o bienes objeto del mismo, por lo que nada impide que el precio fijado para el ejercicio del derecho de opción de compra sea muy inferior a su valor inicial ( art. 115.3 TR LIS y STS de 2 de diciembre de 1999).

QUINTO.- Valoración de la prueba.

1.- La parte demandada indica como finalidad de la venta su interés en adquirir la propiedad de la nave y explotarla a través del arrendamiento.

2.- La concatenación de negocios jurídicos celebrados sobre la nave propiedad de la parte actora el día 17 de mayo de 2013 ponen de manifiesto que los demandantes no precisaban de un inmueble para realizar su actividad empresarial, ya que contaban con él, sino de financiación económica, siendo patente a través de la documentación aportada con la demanda las dificultades económicas que sufrían en la explotación de su actividad. La vía elegida para ello fue la venta de la nave pero manteniendo la posesión del inmueble para continuar su actividad, a través de la celebración de un contrato de arrendamiento. Se completa la operación con la opción de compra pactada a fin de recuperar, tras el pago del precio de la opción, la titularidad dominical transmitida con la venta. La parte actora no se desprende de la posesión del inmueble, por lo que la única finalidad perseguida no puede ser otra que garantizar a CALAKLA S.L. la devolución de la suma prestada y los intereses pactados.

2.- A la luz de los criterios de las SSTS nº 10/2006 y 216/2010 han de examinarse las circunstancias que concurrieron en la celebración de los contratos:

- en cuanto a la naturaleza del arrendador, se trata de la sociedad CALAKLA S.L. En su contestación asegura que se dedica a la compraventa y arrendamiento de inmuebles y así lo manifiesta al Notario en el otorgamiento de la escritura de compraventa. Como documento nº 2 de la contestación se aporta listado de propiedades, significando la parte demandada que 65 de ellas son naves industriales. No se alega ni justifica su dedicación a actividades de arrendamiento financiero, el cumplimiento de los requisitos legales para ello ni las autorizaciones administrativas pertinentes. Así las sociedades de leasing deben cumplir con los requisitos de supervisión y solvencia establecidos por el Banco de España y la CNMV (Comisión Nacional del Mercado de Valores), lo que en modo alguno consta.

- respecto a la naturaleza del arrendatario financiero, la sociedad IMEDECO S.L. arrienda la nave para dedicarse en ella a la actividad de carpintería metálica y de madera. Concurre el elemento del destino del bien para una actividad industrial.

- el objeto del contrato- la nave- es apto para el ejercicio de una actividad industrial.

- la duración del arriendo, 10 años, se estima razonable a la finalidad perseguida y se ajusta a lo dispuesto en el artículo 106 de la Ley del Contrato de Sociedades. Se pacta la posibilidad de desistir del contrato por parte del arrendatario.

- el precio de la compraventa se fija en 500.000 euros y el de la opción de compra en 584.000 euros. En cuanto al valor real la única tasación aportada lo cifra en más de dos millones de euros (documento nº 23 de la demanda) si bien está efectuada en el año 2017, sin que coste acreditado el valor en el año 2013 en que tuvo lugar la operación.

- el precio del arrendamiento se fija en 6.700 euros mensuales más IVA, siendo a cargo de la arrendataria los gastos e impuestos del contrato. La parte actora recibió 500.000 euros y para recuperar la propiedad se obligaba a devolver 584.000 euros. Justifica que abonó 321.600 euros que se pagaron de 2.013 a mayo de 2.017, que unidos al precio de la opción suponen unos intereses muy elevados, que la actora calcula 20,28% anual, cálculo que la demandada no impugna.

- se pacta en contrato separado una opción de compra que ha de ejercitarse entre los días 1 y 17 de mayo de 2017, en el plazo de cuatro años desde su celebración. No se trata por tanto de una opción ejercitable al término del arriendo cuyo plazo pactado es de 10 años.

3.- Del examen efectuado a la luz de la jurisprudencia citada se puede concluir que no concurren los presupuestos necesarios para calificar a los negocios jurídicos celebrados por las partes como una operación de lease back.La sociedad demandada no justifica su naturaleza de sociedad dedicada a operaciones de arrendamiento financiero y el contrato de arrendamiento, a pesar de celebrase por el plazo de diez años no estipula la posibilidad de ejercicio de una opción de compra a su término mediante el pago de una cuota residual. El contrato de opción fija su ejercicio en el plazo de 4 años, lo que no se corresponde con la posibilidad de recuperación de la propiedad a la finalización del arriendo, propia del leasing. Ello unido a la delicada situación financiera de la demandante y sus dificultades de acceso al crédito bancario pone de manifestó que los contratos celebrados encubrían una operación de préstamo simple e incluían, con función de garantía, un pacto comisorio prohibido por nuestra legislación.

4.- Con esta operativa llevada a cabo se eludió la prohibición del pacto comisorio contenida en los artículos 1859 CC (El acreedor no puede apropiarse las cosas dadas en prenda o hipoteca, ni disponer de ellas)y 1884 CC (el acreedor no adquiere la propiedad del inmueble por falta de pago de la deuda dentro del plazo convenido. Todo pacto en contrario será nulo..)..

5.- No existe por tanto una real transmisión del dominio, celebrándose el contrato en fraude de ley, lo que determina su nulidad radical, así como la de los contratos vinculados a la venta - arrendamiento y opción de compra- concertados en la misma fecha, con las consecuencias del artículo 1.303 CC. Así resulta de la STS 39/2005 de 10 de febrero.

6.- El silencio sobre estas circunstancias en el proceso de desahucio seguido a instancia de la parte apelada y en el entablado por una de las hermanas demandantes y relativo al ejercicio de la opción no suponen actos propios que invaliden la anterior conclusión. Esta doctrina no puede servir para sanar un negocio nulo, estando afectado el pacto comisorio por una nulidad radical que no admite confirmación o sanación siendo el ejercicio de la acción imprescriptible, sin estar sometido al plazo de anulabilidad que establece el artículo 1301 del Código Civil.

7.- En consecuencia, con estimación del recurso de apelación procede revocar la sentencia de primera instancia acordando en su lugar dictando en su lugar los siguientes pronunciamientos, en aplicación del artículo 1.303 CC:

-declaración de nulidad del contrato de compraventa de 17 de mayo 2023 otorgado ante el Notario de Getafe Don Domingo Pérez del Olmo, con el número 959 de su protocolo; de la opción de compra realizada ante el Notario de Getafe Don Domingo Pérez del Olmo, con el número 960 de su protocolo en fecha 17 de mayo de 2013 y del contrato de arrendamiento firmado con la empresa CALAKLA S.L el 17 de mayo de 2.013. Asimismo procede la nulidad de los pactos contenidos en la escritura pública de reconocimiento de deuda otorgada en la misma fecha relativos a previsiones sobre consecuencias fiscales futuras de las operaciones suscritas (documento nº 19).

- restitución de la nave, libre de cargas y gravámenes a los propietarios que figuraban en la escritura, debiendo la empresa IMEDECO S.L entregar la cantidad de 147.684,28 por la diferencia no abonada por la cantidad prestada de principal, con los intereses desde la presentación de la demanda ( artículos 1.100, 1.101, 1.108 y 1.303 CC) .

- con condena a la parte demandada al pago de las costas. No procede la condena al pago de los intereses generados por las cantidades abonadas ya que esta pretensión no aparece como una consecuencia legal de la nulidad declarada que conlleva la devolución de la nave a la parte vendedora recuperando el comprador la cantidad entregada como precio, con sus intereses ( artículo 1.303 CC) .

8.- Dado que no se acogen en el recurso todas las pretensiones de la demanda, ya que no se imponen a la demandada el pago de intereses solicitados y en cambio se establece la obligación de pago a la actora de los intereses de las cantidades no abonadas de la cantidad prestada, la estimación de la demanda es parcial. No se hace en consecuencia expresa condena al pago de costas de primera instancia ( artículo 394 LEC) .

SEXTO.- Costas.

1.-Al estimar el recurso de apelación no se efectúa imposición de las costas de esta alzada ( artículo 398 LEC) .

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación,

PRIMERO.- Resolución recurrida.

1.- La sentencia de primera instancia desestima la pretensión de nulidad del contrato de compraventa de la nave situada en la Calle Morse nº12 del Polígono Industrial "San Marcos" en Getafe (Madrid) celebrado con la empresa CALAKLA S.L como compradora y que se formaliza mediante escritura pública realizada ante el Notario de Getafe Don Domingo Pérez del Olmo, con el número 959 de su protocolo en fecha 17 de mayo de 2013 (documento 14 de la demanda). Se acumula acción de indemnización de daños y perjuicios.

2.- La causa de la nulidad que se invoca en la demanda es la simulación de contrato de compraventa que encubre una operación de préstamo en condiciones leoninas, aceptadas por la dificilísima situación económica de los actores, hermanos Basilio Lucas David constituidos en Comunidad de Bienes y socios de IMEDECO S.L. A tal fin, se indica en la demanda, en la misma fecha del contrato se suscribe un contrato de opción de compra a favor de los demandantes (pacto de retro) y un contrato de arrendamiento con la empresa CALAKLA S.L en el que figura la parte actora como arrendataria. Se pone de relieve por la parte actora el bajo precio de la compra (500.000 euros), el pacto de retro por importe de 584.000 euros y la renta de arrendamiento pactada (6.700 euros mensuales más IVA) que escondían en pago mensual del préstamo sujeto al pago de una cantidad final como pacto de retro.

3.- La magistrada de primera instancia, después de analizar la jurisprudencia sobre el negocio de transmisión de la propiedad en función de garantía a través de compraventa simulada, concluye que la prueba practicada no permite estimar que existe pacto comisorio prohibido en nuestra legislación. Atiende para ello fundamentalmente a la declaración del agente de la propiedad inmobiliaria que medió en la operación que así lo manifiesta, al objeto social de la parte demandada en relación a la adquisición y arrendamiento de inmuebles y locales y a la falta de alegación de estas circunstancias en el juicio de desahucio por falta de pago, y en el entablado por una de las hermanas, relativo al pacto de retro, contrarios a la existencia de simulación que ahora se alega.

SEGUNDO.- Motivos del recurso.

1.- Se alegan:

(i) Infracción del artículo 299 LEC, con conexión con el artículo 217 LEC. Suficiencia de la prueba aportada para acreditar la nulidad de los contratos.

(ii) Venta simulada y nulidad de los contratos firmados por pacto comisorio. Infracción de los artículos 1.859 y 1884 del Código Civil. Infracción del artículo 1 de la Ley Azcarate. Nulidad del contrato hipotecario encubierto y de la causa relativa escondida en la simulación de los contratos por préstamo usurario. Nulidad del contrato por pacto comisorio. Venta simulada.

TERCERO.- Pacto comisorio.

1.- La jurisprudencia ha mantenido la nulidad del pacto comisorio y, si se da el supuesto, la del negocio jurídico que lo disimula por contravenir la prohibición del acreedor de las cosas dadas en garantía ( artículos 1859 y 1854 CC) . La STS nº 1364/2007 de 20 de diciembre con cita de la sentencia de 15 de junio de 1999recuerda que la Sala 1 ª ha mantenido la doctrina del negocio fiduciario, en su consideración del doble efecto, real y obligacional, que fue importado incluso en su terminología de la doctrina alemana, pese a ser distintos los presupuestos básicos del Derecho civil en este extremo; pero la doctrina española más especializada discute su autonomía, niega la existencia de la llamada causa fiduciaey cada vez más lo asimila, en muchos casos, al negocio jurídico simulado, con simulación relativa, cuyo negocio disimulado será válido si reúne los elementos precisos para su validez; la propia jurisprudencia no ha sido ajena a esta evolución y en ocasiones apunta la existencia de la simulación: la sentencia TS de 6 de julio de 1992 dice que "la actora, propietaria formal, no puede obtener más que la devolución de lo garantizado, pero sin que acceda a su patrimonio de modo definitivo el derecho de propiedad, al no ser esa la finalidad perseguida, que sólo quiso la garantía, sin voluntad de comprar o vender";la de 5 de abril de 1993 dice: "lo que sitúa el caso que nos ocupa en el ámbito jurídico de la simulación (absoluta o relativa) pero no en el de la fiducia";la de 22 de febrero de 1995 señala, refiriéndose a un negocio fiduciario, que "no puede integrar en su patrimonio el objeto sobre el que recae como si la titularidad fuese suya y no del fiduciante"y añade: "el instrumento jurídico que se utiliza suele ser el de una compraventa ficticia..."; la de 2 de diciembre de 1996 se refiere expresamente a la "simulación de la (compraventa) referente a los recurrentes..."; la de 19 de junio de 1997, tras exponer la doctrina del contrato fiduciario, declara "ineficaz la compraventa que configura el contrato real del negocio jurídico fiduciario contemplado en el mismo".

2.- En los supuestos examinados en las resoluciones citadas por la STS nº 1364/2007 ,las partes jamás pretendieron vender, comprar y, por ende, transmitir el derecho de propiedad (ni siquiera la posesión), sino garantizar un préstamo. Los sujetos de los negocios jurídicos, significa esa resolución, "no vendían ni compraban, sino que la función objetiva de los mismos -es decir, la causa- era la garantía de un préstamo, lo cual era evidente a la vista de los hechos admitidos y de los documentos privados que añadían a la aparente compraventa el pacto de retro, dándose la clásica "venta a carta de gracia".

Por tanto, no se trataba de una fiducia de tipo cum creditore (ni mucho menos cum amico) sino de una clara simulación, negocio jurídico simulado, compraventa, con simulación relativa, en el sentido de que encubría un préstamo con garantía y la garantía era, nada menos, que el acreedor (que fue querellado por usura) hacía suyas las fincas si no devolvía el capital prestado y sus intereses, lo cual no es otra cosa que el pacto comisorio, consistente en que el acreedor hace suya la cosa si se incumple la obligación y el artículo 1859 (y 1884 en la anticresis) dispone que el acreedor no puede apropiarse las cosas dadas en prenda o hipoteca, ni disponer de ellas".

CUARTO.- Lease back.

1.- En la contestación a la demanda se alega que los actores pretenden presentar la operación como un préstamo con garantía real pero que se trató de una operación de "sale and lease back",en la que el único interés de CALAKLA S.L., era la adquisición, para su patrimonio, de la Nave objeto del presente litigio, para obtener una rentabilidad a través del alquiler de la misma. Como lease backse califica la operación en correo electrónico remitido a la demandada por el agente de la propiedad inmobiliaria que medió en la venta.

2.- En esta modalidad de leasing una empresa vende un activo y simultáneamente lo arrienda al comprador, manteniendo su uso mientras obtiene liquidez. En base a este argumento de oposición, se ha de examinar si estamos ante un contrato de "lease-back", modalidad de "leasing" admisible con base en el art. 1255 del Código Civil y Disposición Adicional 7ª de la Ley 26/1988, de 29 de julio sobre Disciplina e Intervención de las Entidades de Crédito.

3.- Las sentencias del Tribunal Supremo nº 485/2000 y nº 757/2001 establecen las diferencias existentes entre el leasing y el préstamo de dinero, afirmando que la primera de dichas figuras trata de dar solución a la necesidad de un objeto que una persona precisa, pero que por carecer de medios económicos para su adquisición, se limita a convenir que se le ceda en arrendamiento, reservándose la facultad de acceder en un momento posterior a su propiedad, mediante una opción de compra. En cambio, lo que caracteriza al préstamo de dinero es la necesidad concreta de éste, y la transmisión de su dominio al prestatario, que se obliga a devolver el tantundem.En tal contexto, en tanto que el préstamo tiende a la financiación del prestatario, en el leasing se financia la futura adquisición de un objeto.

3.- La sentencia TS 485/2000 de 16 de mayo plantea que el "lease back "no constituye un verdadero "leasing", puesto que en él su finalidad no es la de obtener o mantener el bien sino la de conseguir dinero, por lo que el verdadero contrato celebrado, el querido por la voluntad concordada de las partes, es el de un préstamo simple o mutuo. De ello extrae como primera conclusión que no ha habido verdadera transmisión del dominio porque falta el título idóneo, ya que si la venta se hizo en función de garantía, carece de eficacia transmisiva, no tiene virtualidad para transmitir el dominio.

4.- En el mismo sentido la STS 757/2001 señala que en los contratos que examina y que fueron calificados de "lease back" por los contratantes "la aparente transmisión de la propiedad respondió únicamente a una finalidad de garantía, es decir, a garantizar la devolución de la deuda derivada del préstamo que fue el verdadero contrato celebrado por las partes. Por consiguiente, operó prácticamente con una función fiduciaria -"ficucia cum creditore"-. Al acuerdo simulatorio, en el que se aparenta una operación jurídica -inválida por no querida- que oculta otra figura jurídica con función económico-social o práctica distinta -existente por ser la verdaderamente querida, y eficaz, si es válida y lícita por adecuación al ordenamiento jurídico- (simulación relativa), se le injerta la operación indirecta del efecto fiduciario, función ésta, con finalidad de garantía, cuyas líneas maestras se recogen en la reciente Sentencia de esta Sala de 26 de abril de 2001 (núm. 413/2001, Rec. 1052/96 ) de cuya resolución se deduce, en lo que aquí interesa, que el fiduciante sólo transmite al fiduciario la propiedad formal del objeto o bien, por lo que el fiduciario no se hace dueño real del objeto transmitido (solo aparentemente)".

4.- La sentencia citada número 431/2001 efectivamente declara que la transmisión de la propiedad con fines de seguridad, o "venta en garantía" es un negocio jurídico en que por modo indirecto, generalmente a través de una compraventa simulada, se persigue una finalidad lícita, cual es la de asegurar el cumplimiento de una obligación, y no pueda pretenderse otra ilícita, como la de que, en caso de impago de la obligación, el fiduciario adquiera la propiedad de la cosa, pues se vulneraría la prohibición del pacto comisorio, revelándose la "venta en garantía" como un negocio en fraude de ley (art. 6.4º Cód. civ).

5.- Así pues, el lease backpresenta similitudes con el pacto comisorio y ha de atenderse a cada caso para determinar si concurre el pacto prohibido legalmente.

6.- La STS nº 10/2006 de 10 de febrero ,a la que se remite la STS 216/2010 de 15 de abril, efectúa un estudio pormenorizado del lease backy señala que "en general, se ha considerado que la interpretación del contrato puede conducir a entender que el lease-back, aun faltándole el requisito de la intervención de un tercero como propietario del bien suministrado por el arrendatario financiero, mantiene las características y la finalidad económico-social propia del contrato de arrendamiento financiero o leasing, con su peculiar estructura causal y su autonomía contractual frente al préstamo puro, en el caso de que se mantengan los rasgos teleológicos fundamentales que caracterizan a esta figura -en el mismo sentido, frente a las posiciones iniciales, la jurisprudencia italiana: sentencia de la Corte de Casación de 16 de octubre de 1995 -, para lo cual es menester tener en cuenta determinados elementos, cuya concurrencia o no determinan que pueda sostenerse la existencia de un contrato de leasing o, por el contrario, conducir a la conclusión de que se trata de un negocio de fiducia en que la transmisión de la titularidad de la propiedad tiene lugar a los meros efectos de garantía de un préstamo, con las consiguientes consecuencias en relación con la falta de legitimación del arrendador para formular tercería de dominio, con la posible aplicación de la LRU o con la vulneración de la prohibición del pacto comisorio".

Entre dichos elementos, la TS nº 10/2006 señala los siguientes:

1) La naturaleza del arrendador financiero,como empresa dedicada habitualmente a la concertación de contratos de esta naturaleza con las debidas autorizaciones impuestas por el ordenamiento jurídico fiscal y mercantil.

2) La naturaleza del arrendatario financierocomo persona física o jurídica dedicada a la realización de actividades mercantiles comprendidas en el ámbito del objeto del contrato.

3) La naturaleza y características del bien objeto del contrato,en cuanto apto instrumentalmente para la realización de actividades agrícolas, industriales, profesionales o de servicios (disposición adicional séptima LDIEC ), teniendo en cuenta su carácter de bien mueble o inmueble, y su dedicación a finalidades de esta naturaleza según el contenido de lo pactado, frente a su posible utilización para fines privados.

4) La existencia de una compraventa previaligada al arrendamiento financiero como presupuesto necesario que comporte una efectiva transmisión de la propiedad en favor del arrendador financiero y de los derechos y obligaciones inherentes a la misma, en relación con la finalidad perseguida por la empresa arrendataria de movilizar su activo mobiliario o inmobiliario para obtener liquidez mediante el abandono provisional de un inmueble o bienes de equipo.

5) Las circunstancias del contrato reveladoras de la voluntad de las partesde procurar al arrendatario financiero la continuación en el uso del bien o bienes objeto del contrato, inicialmente de su propiedad, en condiciones favorables desde el punto de vista fiscal o mercantil y compatibles con la obtención de liquidez para la realización de sus operaciones, de tal manera que esta finalidad presente un papel preponderante en la base del contrato sin perjuicio de la finalidad subyacente de garantía de una operación financiera.

6) La existencia de una razonable duración del contratoen atención a su finalidad, que puede ponerse en relación con los plazos fijados por la legislación que contempla la figura desde el punto de vista de sus consecuencias tributarias ( art. 106 de la Ley del Impuesto de Sociedades).

7) El equilibrioentre el preciode la compraventa y el precio fijado en el arrendamiento financiero como valor del bien objeto del mismo -requisito subrayado por las SSTS de 16 de mayo de 2005 y 10 de febrero de 2005 -, y la sustancial equivalencia de las sumas establecidas con el valor real de bien -cuya falta es especialmente significativa cuando existe una situación de dificultad económica de la empresa arrendataria-, unido al carácter homogéneo o progresivo de la amortización ( art. 115. 44 TR LIS) como elemento especialmente demostrativo del mantenimiento de la finalidad económico-social propia del arrendamiento financiero de facilitar mediante un especial régimen de uso de determinado bien o bienes de carácter instrumental, del que éste ha querido desprenderse con anterioridad, las actividades productivas del arrendatario.

8) El equilibriode las prestacionesestablecidas en función de la amortización del bien y de la carga financiera, teniendo en cuenta la naturaleza del contrato, las circunstancias económicas concurrentes, los tipos de interés habituales en operaciones de arrendamiento financiero similares, la posible situación de dificultad de la empresa concesionaria y, según algunas posiciones doctrinales, el equilibrio, en caso de incumplimiento, entre las prestaciones de ambas partes, en proporción a los perjuicios de carácter financiero que supone para el concedente la frustración del contrato por incumplimiento y, una vez más, en consideración al carácter de bienes muebles e inmuebles del objeto del contrato y la peculiar naturaleza de cada uno de ellos en cuanto a su posible depreciación.

9) El reconocimiento de una opción de compraen favor del arrendatario financiero (Disposición adicional séptima, número 1, LDIEC ), susceptible de ser ejercitada al término del contrato, por un precio equivalente a su valor residual, en condiciones adecuadas a la situación respecto al grado de amortización del bien o bienes objeto del mismo, por lo que nada impide que el precio fijado para el ejercicio del derecho de opción de compra sea muy inferior a su valor inicial ( art. 115.3 TR LIS y STS de 2 de diciembre de 1999).

QUINTO.- Valoración de la prueba.

1.- La parte demandada indica como finalidad de la venta su interés en adquirir la propiedad de la nave y explotarla a través del arrendamiento.

2.- La concatenación de negocios jurídicos celebrados sobre la nave propiedad de la parte actora el día 17 de mayo de 2013 ponen de manifiesto que los demandantes no precisaban de un inmueble para realizar su actividad empresarial, ya que contaban con él, sino de financiación económica, siendo patente a través de la documentación aportada con la demanda las dificultades económicas que sufrían en la explotación de su actividad. La vía elegida para ello fue la venta de la nave pero manteniendo la posesión del inmueble para continuar su actividad, a través de la celebración de un contrato de arrendamiento. Se completa la operación con la opción de compra pactada a fin de recuperar, tras el pago del precio de la opción, la titularidad dominical transmitida con la venta. La parte actora no se desprende de la posesión del inmueble, por lo que la única finalidad perseguida no puede ser otra que garantizar a CALAKLA S.L. la devolución de la suma prestada y los intereses pactados.

2.- A la luz de los criterios de las SSTS nº 10/2006 y 216/2010 han de examinarse las circunstancias que concurrieron en la celebración de los contratos:

- en cuanto a la naturaleza del arrendador, se trata de la sociedad CALAKLA S.L. En su contestación asegura que se dedica a la compraventa y arrendamiento de inmuebles y así lo manifiesta al Notario en el otorgamiento de la escritura de compraventa. Como documento nº 2 de la contestación se aporta listado de propiedades, significando la parte demandada que 65 de ellas son naves industriales. No se alega ni justifica su dedicación a actividades de arrendamiento financiero, el cumplimiento de los requisitos legales para ello ni las autorizaciones administrativas pertinentes. Así las sociedades de leasing deben cumplir con los requisitos de supervisión y solvencia establecidos por el Banco de España y la CNMV (Comisión Nacional del Mercado de Valores), lo que en modo alguno consta.

- respecto a la naturaleza del arrendatario financiero, la sociedad IMEDECO S.L. arrienda la nave para dedicarse en ella a la actividad de carpintería metálica y de madera. Concurre el elemento del destino del bien para una actividad industrial.

- el objeto del contrato- la nave- es apto para el ejercicio de una actividad industrial.

- la duración del arriendo, 10 años, se estima razonable a la finalidad perseguida y se ajusta a lo dispuesto en el artículo 106 de la Ley del Contrato de Sociedades. Se pacta la posibilidad de desistir del contrato por parte del arrendatario.

- el precio de la compraventa se fija en 500.000 euros y el de la opción de compra en 584.000 euros. En cuanto al valor real la única tasación aportada lo cifra en más de dos millones de euros (documento nº 23 de la demanda) si bien está efectuada en el año 2017, sin que coste acreditado el valor en el año 2013 en que tuvo lugar la operación.

- el precio del arrendamiento se fija en 6.700 euros mensuales más IVA, siendo a cargo de la arrendataria los gastos e impuestos del contrato. La parte actora recibió 500.000 euros y para recuperar la propiedad se obligaba a devolver 584.000 euros. Justifica que abonó 321.600 euros que se pagaron de 2.013 a mayo de 2.017, que unidos al precio de la opción suponen unos intereses muy elevados, que la actora calcula 20,28% anual, cálculo que la demandada no impugna.

- se pacta en contrato separado una opción de compra que ha de ejercitarse entre los días 1 y 17 de mayo de 2017, en el plazo de cuatro años desde su celebración. No se trata por tanto de una opción ejercitable al término del arriendo cuyo plazo pactado es de 10 años.

3.- Del examen efectuado a la luz de la jurisprudencia citada se puede concluir que no concurren los presupuestos necesarios para calificar a los negocios jurídicos celebrados por las partes como una operación de lease back.La sociedad demandada no justifica su naturaleza de sociedad dedicada a operaciones de arrendamiento financiero y el contrato de arrendamiento, a pesar de celebrase por el plazo de diez años no estipula la posibilidad de ejercicio de una opción de compra a su término mediante el pago de una cuota residual. El contrato de opción fija su ejercicio en el plazo de 4 años, lo que no se corresponde con la posibilidad de recuperación de la propiedad a la finalización del arriendo, propia del leasing. Ello unido a la delicada situación financiera de la demandante y sus dificultades de acceso al crédito bancario pone de manifestó que los contratos celebrados encubrían una operación de préstamo simple e incluían, con función de garantía, un pacto comisorio prohibido por nuestra legislación.

4.- Con esta operativa llevada a cabo se eludió la prohibición del pacto comisorio contenida en los artículos 1859 CC (El acreedor no puede apropiarse las cosas dadas en prenda o hipoteca, ni disponer de ellas)y 1884 CC (el acreedor no adquiere la propiedad del inmueble por falta de pago de la deuda dentro del plazo convenido. Todo pacto en contrario será nulo..)..

5.- No existe por tanto una real transmisión del dominio, celebrándose el contrato en fraude de ley, lo que determina su nulidad radical, así como la de los contratos vinculados a la venta - arrendamiento y opción de compra- concertados en la misma fecha, con las consecuencias del artículo 1.303 CC. Así resulta de la STS 39/2005 de 10 de febrero.

6.- El silencio sobre estas circunstancias en el proceso de desahucio seguido a instancia de la parte apelada y en el entablado por una de las hermanas demandantes y relativo al ejercicio de la opción no suponen actos propios que invaliden la anterior conclusión. Esta doctrina no puede servir para sanar un negocio nulo, estando afectado el pacto comisorio por una nulidad radical que no admite confirmación o sanación siendo el ejercicio de la acción imprescriptible, sin estar sometido al plazo de anulabilidad que establece el artículo 1301 del Código Civil.

7.- En consecuencia, con estimación del recurso de apelación procede revocar la sentencia de primera instancia acordando en su lugar dictando en su lugar los siguientes pronunciamientos, en aplicación del artículo 1.303 CC:

-declaración de nulidad del contrato de compraventa de 17 de mayo 2023 otorgado ante el Notario de Getafe Don Domingo Pérez del Olmo, con el número 959 de su protocolo; de la opción de compra realizada ante el Notario de Getafe Don Domingo Pérez del Olmo, con el número 960 de su protocolo en fecha 17 de mayo de 2013 y del contrato de arrendamiento firmado con la empresa CALAKLA S.L el 17 de mayo de 2.013. Asimismo procede la nulidad de los pactos contenidos en la escritura pública de reconocimiento de deuda otorgada en la misma fecha relativos a previsiones sobre consecuencias fiscales futuras de las operaciones suscritas (documento nº 19).

- restitución de la nave, libre de cargas y gravámenes a los propietarios que figuraban en la escritura, debiendo la empresa IMEDECO S.L entregar la cantidad de 147.684,28 por la diferencia no abonada por la cantidad prestada de principal, con los intereses desde la presentación de la demanda ( artículos 1.100, 1.101, 1.108 y 1.303 CC) .

- con condena a la parte demandada al pago de las costas. No procede la condena al pago de los intereses generados por las cantidades abonadas ya que esta pretensión no aparece como una consecuencia legal de la nulidad declarada que conlleva la devolución de la nave a la parte vendedora recuperando el comprador la cantidad entregada como precio, con sus intereses ( artículo 1.303 CC) .

8.- Dado que no se acogen en el recurso todas las pretensiones de la demanda, ya que no se imponen a la demandada el pago de intereses solicitados y en cambio se establece la obligación de pago a la actora de los intereses de las cantidades no abonadas de la cantidad prestada, la estimación de la demanda es parcial. No se hace en consecuencia expresa condena al pago de costas de primera instancia ( artículo 394 LEC) .

SEXTO.- Costas.

1.-Al estimar el recurso de apelación no se efectúa imposición de las costas de esta alzada ( artículo 398 LEC) .

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación,

PRIMERO.- Resolución recurrida.

1.- La sentencia de primera instancia desestima la pretensión de nulidad del contrato de compraventa de la nave situada en la Calle Morse nº12 del Polígono Industrial "San Marcos" en Getafe (Madrid) celebrado con la empresa CALAKLA S.L como compradora y que se formaliza mediante escritura pública realizada ante el Notario de Getafe Don Domingo Pérez del Olmo, con el número 959 de su protocolo en fecha 17 de mayo de 2013 (documento 14 de la demanda). Se acumula acción de indemnización de daños y perjuicios.

2.- La causa de la nulidad que se invoca en la demanda es la simulación de contrato de compraventa que encubre una operación de préstamo en condiciones leoninas, aceptadas por la dificilísima situación económica de los actores, hermanos Basilio Lucas David constituidos en Comunidad de Bienes y socios de IMEDECO S.L. A tal fin, se indica en la demanda, en la misma fecha del contrato se suscribe un contrato de opción de compra a favor de los demandantes (pacto de retro) y un contrato de arrendamiento con la empresa CALAKLA S.L en el que figura la parte actora como arrendataria. Se pone de relieve por la parte actora el bajo precio de la compra (500.000 euros), el pacto de retro por importe de 584.000 euros y la renta de arrendamiento pactada (6.700 euros mensuales más IVA) que escondían en pago mensual del préstamo sujeto al pago de una cantidad final como pacto de retro.

3.- La magistrada de primera instancia, después de analizar la jurisprudencia sobre el negocio de transmisión de la propiedad en función de garantía a través de compraventa simulada, concluye que la prueba practicada no permite estimar que existe pacto comisorio prohibido en nuestra legislación. Atiende para ello fundamentalmente a la declaración del agente de la propiedad inmobiliaria que medió en la operación que así lo manifiesta, al objeto social de la parte demandada en relación a la adquisición y arrendamiento de inmuebles y locales y a la falta de alegación de estas circunstancias en el juicio de desahucio por falta de pago, y en el entablado por una de las hermanas, relativo al pacto de retro, contrarios a la existencia de simulación que ahora se alega.

SEGUNDO.- Motivos del recurso.

1.- Se alegan:

(i) Infracción del artículo 299 LEC, con conexión con el artículo 217 LEC. Suficiencia de la prueba aportada para acreditar la nulidad de los contratos.

(ii) Venta simulada y nulidad de los contratos firmados por pacto comisorio. Infracción de los artículos 1.859 y 1884 del Código Civil. Infracción del artículo 1 de la Ley Azcarate. Nulidad del contrato hipotecario encubierto y de la causa relativa escondida en la simulación de los contratos por préstamo usurario. Nulidad del contrato por pacto comisorio. Venta simulada.

TERCERO.- Pacto comisorio.

1.- La jurisprudencia ha mantenido la nulidad del pacto comisorio y, si se da el supuesto, la del negocio jurídico que lo disimula por contravenir la prohibición del acreedor de las cosas dadas en garantía ( artículos 1859 y 1854 CC) . La STS nº 1364/2007 de 20 de diciembre con cita de la sentencia de 15 de junio de 1999recuerda que la Sala 1 ª ha mantenido la doctrina del negocio fiduciario, en su consideración del doble efecto, real y obligacional, que fue importado incluso en su terminología de la doctrina alemana, pese a ser distintos los presupuestos básicos del Derecho civil en este extremo; pero la doctrina española más especializada discute su autonomía, niega la existencia de la llamada causa fiduciaey cada vez más lo asimila, en muchos casos, al negocio jurídico simulado, con simulación relativa, cuyo negocio disimulado será válido si reúne los elementos precisos para su validez; la propia jurisprudencia no ha sido ajena a esta evolución y en ocasiones apunta la existencia de la simulación: la sentencia TS de 6 de julio de 1992 dice que "la actora, propietaria formal, no puede obtener más que la devolución de lo garantizado, pero sin que acceda a su patrimonio de modo definitivo el derecho de propiedad, al no ser esa la finalidad perseguida, que sólo quiso la garantía, sin voluntad de comprar o vender";la de 5 de abril de 1993 dice: "lo que sitúa el caso que nos ocupa en el ámbito jurídico de la simulación (absoluta o relativa) pero no en el de la fiducia";la de 22 de febrero de 1995 señala, refiriéndose a un negocio fiduciario, que "no puede integrar en su patrimonio el objeto sobre el que recae como si la titularidad fuese suya y no del fiduciante"y añade: "el instrumento jurídico que se utiliza suele ser el de una compraventa ficticia..."; la de 2 de diciembre de 1996 se refiere expresamente a la "simulación de la (compraventa) referente a los recurrentes..."; la de 19 de junio de 1997, tras exponer la doctrina del contrato fiduciario, declara "ineficaz la compraventa que configura el contrato real del negocio jurídico fiduciario contemplado en el mismo".

2.- En los supuestos examinados en las resoluciones citadas por la STS nº 1364/2007 ,las partes jamás pretendieron vender, comprar y, por ende, transmitir el derecho de propiedad (ni siquiera la posesión), sino garantizar un préstamo. Los sujetos de los negocios jurídicos, significa esa resolución, "no vendían ni compraban, sino que la función objetiva de los mismos -es decir, la causa- era la garantía de un préstamo, lo cual era evidente a la vista de los hechos admitidos y de los documentos privados que añadían a la aparente compraventa el pacto de retro, dándose la clásica "venta a carta de gracia".

Por tanto, no se trataba de una fiducia de tipo cum creditore (ni mucho menos cum amico) sino de una clara simulación, negocio jurídico simulado, compraventa, con simulación relativa, en el sentido de que encubría un préstamo con garantía y la garantía era, nada menos, que el acreedor (que fue querellado por usura) hacía suyas las fincas si no devolvía el capital prestado y sus intereses, lo cual no es otra cosa que el pacto comisorio, consistente en que el acreedor hace suya la cosa si se incumple la obligación y el artículo 1859 (y 1884 en la anticresis) dispone que el acreedor no puede apropiarse las cosas dadas en prenda o hipoteca, ni disponer de ellas".

CUARTO.- Lease back.

1.- En la contestación a la demanda se alega que los actores pretenden presentar la operación como un préstamo con garantía real pero que se trató de una operación de "sale and lease back",en la que el único interés de CALAKLA S.L., era la adquisición, para su patrimonio, de la Nave objeto del presente litigio, para obtener una rentabilidad a través del alquiler de la misma. Como lease backse califica la operación en correo electrónico remitido a la demandada por el agente de la propiedad inmobiliaria que medió en la venta.

2.- En esta modalidad de leasing una empresa vende un activo y simultáneamente lo arrienda al comprador, manteniendo su uso mientras obtiene liquidez. En base a este argumento de oposición, se ha de examinar si estamos ante un contrato de "lease-back", modalidad de "leasing" admisible con base en el art. 1255 del Código Civil y Disposición Adicional 7ª de la Ley 26/1988, de 29 de julio sobre Disciplina e Intervención de las Entidades de Crédito.

3.- Las sentencias del Tribunal Supremo nº 485/2000 y nº 757/2001 establecen las diferencias existentes entre el leasing y el préstamo de dinero, afirmando que la primera de dichas figuras trata de dar solución a la necesidad de un objeto que una persona precisa, pero que por carecer de medios económicos para su adquisición, se limita a convenir que se le ceda en arrendamiento, reservándose la facultad de acceder en un momento posterior a su propiedad, mediante una opción de compra. En cambio, lo que caracteriza al préstamo de dinero es la necesidad concreta de éste, y la transmisión de su dominio al prestatario, que se obliga a devolver el tantundem.En tal contexto, en tanto que el préstamo tiende a la financiación del prestatario, en el leasing se financia la futura adquisición de un objeto.

3.- La sentencia TS 485/2000 de 16 de mayo plantea que el "lease back "no constituye un verdadero "leasing", puesto que en él su finalidad no es la de obtener o mantener el bien sino la de conseguir dinero, por lo que el verdadero contrato celebrado, el querido por la voluntad concordada de las partes, es el de un préstamo simple o mutuo. De ello extrae como primera conclusión que no ha habido verdadera transmisión del dominio porque falta el título idóneo, ya que si la venta se hizo en función de garantía, carece de eficacia transmisiva, no tiene virtualidad para transmitir el dominio.

4.- En el mismo sentido la STS 757/2001 señala que en los contratos que examina y que fueron calificados de "lease back" por los contratantes "la aparente transmisión de la propiedad respondió únicamente a una finalidad de garantía, es decir, a garantizar la devolución de la deuda derivada del préstamo que fue el verdadero contrato celebrado por las partes. Por consiguiente, operó prácticamente con una función fiduciaria -"ficucia cum creditore"-. Al acuerdo simulatorio, en el que se aparenta una operación jurídica -inválida por no querida- que oculta otra figura jurídica con función económico-social o práctica distinta -existente por ser la verdaderamente querida, y eficaz, si es válida y lícita por adecuación al ordenamiento jurídico- (simulación relativa), se le injerta la operación indirecta del efecto fiduciario, función ésta, con finalidad de garantía, cuyas líneas maestras se recogen en la reciente Sentencia de esta Sala de 26 de abril de 2001 (núm. 413/2001, Rec. 1052/96 ) de cuya resolución se deduce, en lo que aquí interesa, que el fiduciante sólo transmite al fiduciario la propiedad formal del objeto o bien, por lo que el fiduciario no se hace dueño real del objeto transmitido (solo aparentemente)".

4.- La sentencia citada número 431/2001 efectivamente declara que la transmisión de la propiedad con fines de seguridad, o "venta en garantía" es un negocio jurídico en que por modo indirecto, generalmente a través de una compraventa simulada, se persigue una finalidad lícita, cual es la de asegurar el cumplimiento de una obligación, y no pueda pretenderse otra ilícita, como la de que, en caso de impago de la obligación, el fiduciario adquiera la propiedad de la cosa, pues se vulneraría la prohibición del pacto comisorio, revelándose la "venta en garantía" como un negocio en fraude de ley (art. 6.4º Cód. civ).

5.- Así pues, el lease backpresenta similitudes con el pacto comisorio y ha de atenderse a cada caso para determinar si concurre el pacto prohibido legalmente.

6.- La STS nº 10/2006 de 10 de febrero ,a la que se remite la STS 216/2010 de 15 de abril, efectúa un estudio pormenorizado del lease backy señala que "en general, se ha considerado que la interpretación del contrato puede conducir a entender que el lease-back, aun faltándole el requisito de la intervención de un tercero como propietario del bien suministrado por el arrendatario financiero, mantiene las características y la finalidad económico-social propia del contrato de arrendamiento financiero o leasing, con su peculiar estructura causal y su autonomía contractual frente al préstamo puro, en el caso de que se mantengan los rasgos teleológicos fundamentales que caracterizan a esta figura -en el mismo sentido, frente a las posiciones iniciales, la jurisprudencia italiana: sentencia de la Corte de Casación de 16 de octubre de 1995 -, para lo cual es menester tener en cuenta determinados elementos, cuya concurrencia o no determinan que pueda sostenerse la existencia de un contrato de leasing o, por el contrario, conducir a la conclusión de que se trata de un negocio de fiducia en que la transmisión de la titularidad de la propiedad tiene lugar a los meros efectos de garantía de un préstamo, con las consiguientes consecuencias en relación con la falta de legitimación del arrendador para formular tercería de dominio, con la posible aplicación de la LRU o con la vulneración de la prohibición del pacto comisorio".

Entre dichos elementos, la TS nº 10/2006 señala los siguientes:

1) La naturaleza del arrendador financiero,como empresa dedicada habitualmente a la concertación de contratos de esta naturaleza con las debidas autorizaciones impuestas por el ordenamiento jurídico fiscal y mercantil.

2) La naturaleza del arrendatario financierocomo persona física o jurídica dedicada a la realización de actividades mercantiles comprendidas en el ámbito del objeto del contrato.

3) La naturaleza y características del bien objeto del contrato,en cuanto apto instrumentalmente para la realización de actividades agrícolas, industriales, profesionales o de servicios (disposición adicional séptima LDIEC ), teniendo en cuenta su carácter de bien mueble o inmueble, y su dedicación a finalidades de esta naturaleza según el contenido de lo pactado, frente a su posible utilización para fines privados.

4) La existencia de una compraventa previaligada al arrendamiento financiero como presupuesto necesario que comporte una efectiva transmisión de la propiedad en favor del arrendador financiero y de los derechos y obligaciones inherentes a la misma, en relación con la finalidad perseguida por la empresa arrendataria de movilizar su activo mobiliario o inmobiliario para obtener liquidez mediante el abandono provisional de un inmueble o bienes de equipo.

5) Las circunstancias del contrato reveladoras de la voluntad de las partesde procurar al arrendatario financiero la continuación en el uso del bien o bienes objeto del contrato, inicialmente de su propiedad, en condiciones favorables desde el punto de vista fiscal o mercantil y compatibles con la obtención de liquidez para la realización de sus operaciones, de tal manera que esta finalidad presente un papel preponderante en la base del contrato sin perjuicio de la finalidad subyacente de garantía de una operación financiera.

6) La existencia de una razonable duración del contratoen atención a su finalidad, que puede ponerse en relación con los plazos fijados por la legislación que contempla la figura desde el punto de vista de sus consecuencias tributarias ( art. 106 de la Ley del Impuesto de Sociedades).

7) El equilibrioentre el preciode la compraventa y el precio fijado en el arrendamiento financiero como valor del bien objeto del mismo -requisito subrayado por las SSTS de 16 de mayo de 2005 y 10 de febrero de 2005 -, y la sustancial equivalencia de las sumas establecidas con el valor real de bien -cuya falta es especialmente significativa cuando existe una situación de dificultad económica de la empresa arrendataria-, unido al carácter homogéneo o progresivo de la amortización ( art. 115. 44 TR LIS) como elemento especialmente demostrativo del mantenimiento de la finalidad económico-social propia del arrendamiento financiero de facilitar mediante un especial régimen de uso de determinado bien o bienes de carácter instrumental, del que éste ha querido desprenderse con anterioridad, las actividades productivas del arrendatario.

8) El equilibriode las prestacionesestablecidas en función de la amortización del bien y de la carga financiera, teniendo en cuenta la naturaleza del contrato, las circunstancias económicas concurrentes, los tipos de interés habituales en operaciones de arrendamiento financiero similares, la posible situación de dificultad de la empresa concesionaria y, según algunas posiciones doctrinales, el equilibrio, en caso de incumplimiento, entre las prestaciones de ambas partes, en proporción a los perjuicios de carácter financiero que supone para el concedente la frustración del contrato por incumplimiento y, una vez más, en consideración al carácter de bienes muebles e inmuebles del objeto del contrato y la peculiar naturaleza de cada uno de ellos en cuanto a su posible depreciación.

9) El reconocimiento de una opción de compraen favor del arrendatario financiero (Disposición adicional séptima, número 1, LDIEC ), susceptible de ser ejercitada al término del contrato, por un precio equivalente a su valor residual, en condiciones adecuadas a la situación respecto al grado de amortización del bien o bienes objeto del mismo, por lo que nada impide que el precio fijado para el ejercicio del derecho de opción de compra sea muy inferior a su valor inicial ( art. 115.3 TR LIS y STS de 2 de diciembre de 1999).

QUINTO.- Valoración de la prueba.

1.- La parte demandada indica como finalidad de la venta su interés en adquirir la propiedad de la nave y explotarla a través del arrendamiento.

2.- La concatenación de negocios jurídicos celebrados sobre la nave propiedad de la parte actora el día 17 de mayo de 2013 ponen de manifiesto que los demandantes no precisaban de un inmueble para realizar su actividad empresarial, ya que contaban con él, sino de financiación económica, siendo patente a través de la documentación aportada con la demanda las dificultades económicas que sufrían en la explotación de su actividad. La vía elegida para ello fue la venta de la nave pero manteniendo la posesión del inmueble para continuar su actividad, a través de la celebración de un contrato de arrendamiento. Se completa la operación con la opción de compra pactada a fin de recuperar, tras el pago del precio de la opción, la titularidad dominical transmitida con la venta. La parte actora no se desprende de la posesión del inmueble, por lo que la única finalidad perseguida no puede ser otra que garantizar a CALAKLA S.L. la devolución de la suma prestada y los intereses pactados.

2.- A la luz de los criterios de las SSTS nº 10/2006 y 216/2010 han de examinarse las circunstancias que concurrieron en la celebración de los contratos:

- en cuanto a la naturaleza del arrendador, se trata de la sociedad CALAKLA S.L. En su contestación asegura que se dedica a la compraventa y arrendamiento de inmuebles y así lo manifiesta al Notario en el otorgamiento de la escritura de compraventa. Como documento nº 2 de la contestación se aporta listado de propiedades, significando la parte demandada que 65 de ellas son naves industriales. No se alega ni justifica su dedicación a actividades de arrendamiento financiero, el cumplimiento de los requisitos legales para ello ni las autorizaciones administrativas pertinentes. Así las sociedades de leasing deben cumplir con los requisitos de supervisión y solvencia establecidos por el Banco de España y la CNMV (Comisión Nacional del Mercado de Valores), lo que en modo alguno consta.

- respecto a la naturaleza del arrendatario financiero, la sociedad IMEDECO S.L. arrienda la nave para dedicarse en ella a la actividad de carpintería metálica y de madera. Concurre el elemento del destino del bien para una actividad industrial.

- el objeto del contrato- la nave- es apto para el ejercicio de una actividad industrial.

- la duración del arriendo, 10 años, se estima razonable a la finalidad perseguida y se ajusta a lo dispuesto en el artículo 106 de la Ley del Contrato de Sociedades. Se pacta la posibilidad de desistir del contrato por parte del arrendatario.

- el precio de la compraventa se fija en 500.000 euros y el de la opción de compra en 584.000 euros. En cuanto al valor real la única tasación aportada lo cifra en más de dos millones de euros (documento nº 23 de la demanda) si bien está efectuada en el año 2017, sin que coste acreditado el valor en el año 2013 en que tuvo lugar la operación.

- el precio del arrendamiento se fija en 6.700 euros mensuales más IVA, siendo a cargo de la arrendataria los gastos e impuestos del contrato. La parte actora recibió 500.000 euros y para recuperar la propiedad se obligaba a devolver 584.000 euros. Justifica que abonó 321.600 euros que se pagaron de 2.013 a mayo de 2.017, que unidos al precio de la opción suponen unos intereses muy elevados, que la actora calcula 20,28% anual, cálculo que la demandada no impugna.

- se pacta en contrato separado una opción de compra que ha de ejercitarse entre los días 1 y 17 de mayo de 2017, en el plazo de cuatro años desde su celebración. No se trata por tanto de una opción ejercitable al término del arriendo cuyo plazo pactado es de 10 años.

3.- Del examen efectuado a la luz de la jurisprudencia citada se puede concluir que no concurren los presupuestos necesarios para calificar a los negocios jurídicos celebrados por las partes como una operación de lease back.La sociedad demandada no justifica su naturaleza de sociedad dedicada a operaciones de arrendamiento financiero y el contrato de arrendamiento, a pesar de celebrase por el plazo de diez años no estipula la posibilidad de ejercicio de una opción de compra a su término mediante el pago de una cuota residual. El contrato de opción fija su ejercicio en el plazo de 4 años, lo que no se corresponde con la posibilidad de recuperación de la propiedad a la finalización del arriendo, propia del leasing. Ello unido a la delicada situación financiera de la demandante y sus dificultades de acceso al crédito bancario pone de manifestó que los contratos celebrados encubrían una operación de préstamo simple e incluían, con función de garantía, un pacto comisorio prohibido por nuestra legislación.

4.- Con esta operativa llevada a cabo se eludió la prohibición del pacto comisorio contenida en los artículos 1859 CC (El acreedor no puede apropiarse las cosas dadas en prenda o hipoteca, ni disponer de ellas)y 1884 CC (el acreedor no adquiere la propiedad del inmueble por falta de pago de la deuda dentro del plazo convenido. Todo pacto en contrario será nulo..)..

5.- No existe por tanto una real transmisión del dominio, celebrándose el contrato en fraude de ley, lo que determina su nulidad radical, así como la de los contratos vinculados a la venta - arrendamiento y opción de compra- concertados en la misma fecha, con las consecuencias del artículo 1.303 CC. Así resulta de la STS 39/2005 de 10 de febrero.

6.- El silencio sobre estas circunstancias en el proceso de desahucio seguido a instancia de la parte apelada y en el entablado por una de las hermanas demandantes y relativo al ejercicio de la opción no suponen actos propios que invaliden la anterior conclusión. Esta doctrina no puede servir para sanar un negocio nulo, estando afectado el pacto comisorio por una nulidad radical que no admite confirmación o sanación siendo el ejercicio de la acción imprescriptible, sin estar sometido al plazo de anulabilidad que establece el artículo 1301 del Código Civil.

7.- En consecuencia, con estimación del recurso de apelación procede revocar la sentencia de primera instancia acordando en su lugar dictando en su lugar los siguientes pronunciamientos, en aplicación del artículo 1.303 CC:

-declaración de nulidad del contrato de compraventa de 17 de mayo 2023 otorgado ante el Notario de Getafe Don Domingo Pérez del Olmo, con el número 959 de su protocolo; de la opción de compra realizada ante el Notario de Getafe Don Domingo Pérez del Olmo, con el número 960 de su protocolo en fecha 17 de mayo de 2013 y del contrato de arrendamiento firmado con la empresa CALAKLA S.L el 17 de mayo de 2.013. Asimismo procede la nulidad de los pactos contenidos en la escritura pública de reconocimiento de deuda otorgada en la misma fecha relativos a previsiones sobre consecuencias fiscales futuras de las operaciones suscritas (documento nº 19).

- restitución de la nave, libre de cargas y gravámenes a los propietarios que figuraban en la escritura, debiendo la empresa IMEDECO S.L entregar la cantidad de 147.684,28 por la diferencia no abonada por la cantidad prestada de principal, con los intereses desde la presentación de la demanda ( artículos 1.100, 1.101, 1.108 y 1.303 CC) .

- con condena a la parte demandada al pago de las costas. No procede la condena al pago de los intereses generados por las cantidades abonadas ya que esta pretensión no aparece como una consecuencia legal de la nulidad declarada que conlleva la devolución de la nave a la parte vendedora recuperando el comprador la cantidad entregada como precio, con sus intereses ( artículo 1.303 CC) .

8.- Dado que no se acogen en el recurso todas las pretensiones de la demanda, ya que no se imponen a la demandada el pago de intereses solicitados y en cambio se establece la obligación de pago a la actora de los intereses de las cantidades no abonadas de la cantidad prestada, la estimación de la demanda es parcial. No se hace en consecuencia expresa condena al pago de costas de primera instancia ( artículo 394 LEC) .

SEXTO.- Costas.

1.-Al estimar el recurso de apelación no se efectúa imposición de las costas de esta alzada ( artículo 398 LEC) .

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación,