Sentencia Civil 111/2025 Audiencia Provincial Civil de Madrid nº 19, Rec. 469/2023 de 13 de marzo del 2025

PRIMERO.- Objeto de la demanda. La Sentencia de instancia.

El objeto de la demanda formulada en primera instancia aparece recogida de forma resumida en los antecedentes fácticos de la Sentencia apelada, en la que se reseña la solicitud de nulidad del acuerdo cuarto adoptado por la Junta de Propietarios Extraordinaria celebrada el 21 de octubre de 2020, y de cualquier otro acuerdo que pudiera ser adoptado en su ejecución, solicitud que realiza la propietaria de la vivienda DIRECCION001, el local despacho adjunto y propietaria de una 16ª parte indivisa del garaje de la finca. Se indica por la accionante que el punto 4º del Orden del Día de dicha Junta, bajo el enunciado, de ratificación si procede de los acuerdos adoptados en anteriores Juntas Generales referentes a los trasteros,supuso la aprobación, con el voto en contra de la actora, de una modificación de un elemento privativo del edificio, al no ser elemento común, en contravención del artículo 10 LPH. Estima la demandante que la actuación sin unanimidad, determina la nulidad interesada, al efectuarse sobre un inmueble garaje como finca privada registralmente, que puede hacer inservible alguna parte de dicha zona para su uso y disfrute. Invocada la infracción de los artículos 10.3, 17.6 y 18.1 LPH, la Sentencia de instancia, tras valorar las pruebas documentales y testificales practicadas, acepta el criterio expuesto por la Comunidad de Propietarios demandada en el sentido de no haberse aprobado un acuerdo que alterara las reglas del título constitutivo, siendo tan solo una cesión de uso para los copropietarios, no siendo los trasteros objeto de inscripción registral, trasteros que además ocupan otros espacios comunes en planta garaje distintos de las plazas de aparcamiento. Refiere la Resolución impugnada la previa obtención de unanimidad en actas precedentes de la Comunidad de Propietarios, incluso consentida por la actora, como resultaba, en particular, del escrito de autorización de la demandante aceptando expresamente la construcción de trasteros, documento nº 4 de la contestación a la demanda, y desestima las pretensiones de la demanda ante la falta de constancia de impugnación judicial de lo decidido en Junta de fecha 24 de abril de 2019, cuya acta se acompañaba como documento nº 2 de la contestación y respecto a la que se une la referida autorización de la accionante.

Objeto del recurso de apelación.

En su escrito de recurso, la demandante, que reproduce resumidamente los términos de la demanda y de la oposición a la misma, y que transcribe los fundamentos jurídicos de la Sentencia impugnada, con reseña también, de la denegación en la instancia de la solicitud y aclaración de Sentencia, concreta los motivos de impugnación de la Resolución bajo los siguientes apartados :

1.-Falta de competencia de la Comunidad de Propietarios para modificar un elemento privativo.

A.Falta de exhaustividad de la Sentencia, por incongruencia omisiva, por no exponer la motivación por la que la Resolución alcanza a entender que es un elemento común la zona de garaje privado, inscrita como tal en el Registro nº 6 de Madrid con el nº NUM000, documento nº 4 de la demanda, donde se van a construir los trasteros. Se afirma error en la valoración de la prueba. Se indica que en relación a la necesaria unanimidad para conversión de un elemento privativo en común se dedujo la antes referida solicitud de aclaración de Sentencia, que fue desestimada. No se habría dado respuesta al motivo principal de la demanda, al haber tenido lugar la modificación del garaje para construir trasteros en zonas de aquél no dibujadas en el suelo, que no en las escrituras de plaza de aparcamiento.

B.Infracción de las limitaciones de la Comunidad de Propietarios para modificar la finca independiente del edificio Urbana 1.- Garaje, al no tener fundamento en la conservación del inmueble, o la accesibilidad, artículo 10 LPH. Se aduce el contenido de la escritura de división horizontal y escritura de compraventa de garaje, documentos nº 1 y 3 de la demanda, acreditativos de no existir en el garaje ubicado en la DIRECCION002 del edificio elementos comunes pertenecientes al condominio del edificio, sobre los que la Comunidad pudiera adoptar acuerdos.

2.- Falta de unanimidad para modificar la propiedad horizontal del edificio.

A.Falta de exhaustividad de la Sentencia por incongruencia omisiva y por infracción en la valoración de los hechos con error de apreciación. Se impugna la conclusión valorativa de la precedente obtención de unanimidad por medio de la autorización documento nº 4 de la contestación y acta de la Junta de 9 de octubre de 2019, documento nº 5 de la contestación, habiendo tenido lugar una revocación de la anterior autorización, según se hizo constar en dicha Junta. El reseñado documento nº 4 no permitía la opción de oposición al acuerdo, al admitir únicamente la autorización de obras, constituyendo un documento engañoso, que se trató de solventar por medio de ratificación del acuerdo en la Junta de 21 de octubre de 2020, que no indica nada sobre la fecha de inicio de las obras.

B.- Subsidiaria nulidad del acuerdo impugnado por infracción de la obligación de unanimidad para la modificación de los estatutos de la comunidad y la división horizontal del edificio, al no haberse obtenido la unanimidad acordada, y postergada en dicha Junta de 24.04.2019. La Junta de 24 de abril de 2019 dispuso recabar la aprobación de todos los propietarios no presentes en documento firmado, que era de suscripción obligatoria, sin permitir la negativa. Se reitera la revocación de la aprobación contenida en la llamada hoja de consentimientoen la que se indicaba si se quería soportar los gastos de la obra y ser adjudicatario de un trastero, constituyendo la ratificación de los acuerdos precedentes que se reseñan en la Junta impugnada un acto propio de la Comunidad demandada sobre la necesidad de obtención de unanimidad. Ello explica la renuncia en la Junta siguiente de 9 de octubre de 2019 por parte de los propietarios de las viviendas DIRECCION003., DIRECCION001. y DIRECCION004. al uso de trastero

3.- Incongruencia interna en relación con la infracción del artículo 304.1 LEC (debe entenderse, 394.1 LEC) , imponiendo las costas. El escrito de oposición refiere el error de redacción del acuerdo impugnado, que en realidad consistía en la ratificación si procede condicionar el inicio a las obras en el garaje de la comunidad del número NUM001, acuerdo distinto o modificación del objeto del acuerdo, de tal forma que el caso presenta serias dudas de hecho, que justifican la no imposición de costas.

SEGUNDO.- Resolución por la Sala.

Falta de competencia de la Comunidad de Propietarios para modificar un elemento privativo.

Falta de exhaustividad de la Sentencia, por incongruencia omisiva.

Infracción de las limitaciones de la Comunidad de Propietarios para modificar la finca independiente. Vulneración del artículo 10 LPH .

Falta de unanimidad para modificar la propiedad horizontal del edificio.

Los argumentos del recurso agrupados en el motivo primerodel escrito de apelación refieren, esencialmente, la infracción del régimen de mayorías que configura la LPH, en relación a la falta de obtención en el caso de la necesaria unanimidad para conversión de un elemento privativo en común, argumentos a los que la Sentencia de instancia no daría una motivación suficiente que justificara la regulación del espacio en el que se pretenden ubicar los trasteros como común, habiendo mediado, a juicio de la recurrente, error valorativo de la prueba, sin que se diera respuesta al motivo principal de la demanda, al haber tenido lugar la modificación del garaje para construir trasteros en zonas de aquél no dibujadas en el suelo, que no en las escrituras de plaza de aparcamiento.

Dado que dentro del primer motivo del recurso se invoca también la vulneración del artículo 218 LEC en cuanto a la exhaustividad y congruencia de las sentencias, estima preciso el Tribunal hacer una consideración inicial en el sentido de no mediar en el supuesto la denunciada omisión valorativa de elementos probatorios practicados o la insuficiente motivación de la Resolución por vulneración del artículo 209 LEC, o del principio de tutela judicial efectiva que contempla el artículo 24 CE.

Aunque a través del escrito presentado por la demandante en la instancia con arreglo a los artículos 214 y 215 LEC se pretende una nueva interpretación del alcance del acuerdo comunitario aprobado en Junta de 21 de octubre de 2020 bajo el enunciado de ratificación su procede de los acuerdos adoptados en anteriores Juntas Generales referentes a los trasteros,la razón decisoria de la Sentencia, que esta Sala acepta, viene constituida por la ejecutividad de los precedentes acuerdos adoptados respecto a los que no se plantea acción impugnatoria conforme al artículo 18 LPH, quedando en su consecuencia fuera del ámbito del presente recurso los eventuales defectos de convocatoria o de régimen de mayorías en la adopción de acuerdos que legitiman la actuación de la Comunidad de Propietarios, dada la firmeza y ejecutividad de los acuerdos aprobados con el conocimiento y conformidad de la recurrente, y respecto a los que no se interesa su anulabilidad.

La parte actora refiere la solicitud extrajudicial a la Comunidad demandada de las actas de las Juntas Generales relacionadas en el punto 4º de la Junta General Ordinaria de 21 de octubre de 2020 - las de fechas 24 de abril de 2019, 9 de octubre y 17 de diciembre de 2019 - precisamente por la manifestación de la propietaria de no haber recibido tales actas ( documento nº 7 de la demanda ), evidenciando que dicha solicitud tiene lugar cuando se han adoptado acuerdos en ejecución de la previa autorización unánime de instalar trasteros en zona de garaje.

La conclusión valorativa de la Sentencia de instancia, sobre constancia de unanimidad en Junta General de 24 de abril de 2019 y la imposibilidad de entrar a conocer de la infracción del artículo 10.3 LPH, obedece al hecho de no haber mediado en su momento actuación alguna de la accionante a fin de dar cumplimiento a lo dispuesto en el artículo 19 LPH con el sentido inequívoco de deshacer cualquier malentendido sobre su voto( en expresión de la SAP Asturias, Sección 4ª de 10 de abril de 2024, Rec. 61/2024 ) precepto que establece que " Serán subsanables los defectos o errores del acta siempre que la misma exprese inequívocamente la fecha y lugar de celebración, los propietarios asistentes, presentes o representados, y los acuerdos adoptados, con indicación de los votos a favor y en contra, así como las cuotas de participación que respectivamente suponga y se encuentre firmada por el presidente y el secretario. Dicha subsanación deberá efectuarse antes de la siguiente reunión de la Junta de propietarios, que deberá ratificar la subsanación".

En su virtud, no puede la actora pretender una impugnación de acuerdos no combatidos de conformidad a la previsión legal, so pretexto de haber revocado su autorización, obtenida según la accionante de forma fraudulenta, tal y como resultaría del contenido de la Junta de 9 de octubre de 2019, documento nº 5 de la demandada, por renuncia al trastero solicitado, desconociendo las consecuencias de la acreditada falta de oposición previa a la construcción de trasteros y mejoras en la DIRECCION002 de garaje, y expresa asunción de su coste, así como del posterior voto favorable de la ahora impugnante en Junta de 17 de diciembre de 2019 unida asimismo a la contestación a la demanda como documento nº 6, en el sentido de iniciar de forma inmediata las obras y no condicionar tal inicio de las mismas a la terminación de las obras de pocería del edificio número NUM001, corroborando con ello el criterio de la Comunidad demandada cuando indica que el término utilizado en el orden del día de la Junta de 21 de octubre de 2021 relativo a la ratificaciónobedecía a la continuidad en el cumplimiento de los acuerdos recogidos en Juntas anteriores para ejecutar la obra de construcción, tal y como detalla el acta documento nº 6 de la demanda. La recurrente reitera en su escrito de apelación motivos de impugnación que corresponden a Actas comunitarias anteriormente relacionadas, y que la Sentencia de instancia valora conforme a la conocida jurisprudencia que establece - según recuerda, a título de ejemplo, la SAP Valencia, Sección 6ª de 26 de mayo de 2023 - que la falta de adveración de un documento privado no le priva de valor absoluto y puede ser tomada en consideración ponderando su credibilidad atendidas las circunstancias del caso. ( STS de 16-11- 02 , 26-5-2003 y 21-4-2006 ).

En consecuencia, no es posible revisar, al hilo del acuerdo que es objeto de impugnación, el acuerdo unánime de construcción de trasteros de la Junta de 24 de abril de 2019, ya que ello implicaría vulnerar la doctrina de los actos propios-la demandada no se opuso a ese acuerdo- y el principio de seguridad jurídica y, al mismo tiempo, habilitar una extemporánea e indirecta vía de impugnación de acuerdos que han adquirido firmeza( SAP Asturias antes citada ).

De esta forma se vienen a resolver tanto a las alegaciones sobre falta de exhaustividad y de vulneración del principio de congruencia, por omisión de pronunciamiento relativo a la falta de unanimidad invocada en demanda, que no se aprecia por el Tribunal al respetarse la obligada correlación entre las pretensiones deducidas por las partes, basadas en el petitumy la causa petendi,y lo resuelto en la Sentencia, de modo que no cabe concluir, al amparo del artículo 469.1.2.º LEC, en relación con el artículo 218 LEC, la infracción de las normas procesales reguladoras de la Sentencia, razonamiento que determina de igual forma la desestimación de los restantes motivos del recurso, en la medida en que se da respuesta a los apartados de la apelación sobre la reseñada inexistencia de acuerdo unánime para modificar la propiedad horizontal del edificio - motivo segundo,desglosado nuevamente en la afirmada insuficiente motivación de la Sentencia y en la infracción del régimen de mayorías y del principio de actos propios de la Comunidad.

Aunque la recurrente reitera en su escrito de apelación la ausencia de desarrollo argumentativo sobre la carácter común y no privativo del espacio afectado por el acuerdo de construcción de trasteros - obsérvese que la naturaleza de elemento común o privativa no constituye, según lo razonado, causa de la desestimación de las pretensiones de la demanda, que se confirma mediante esta Resolución -, lo que viene a reflejar, en primer término, es que la regulación del uso de zonas dentro de la planta de garaje, distintas de las destinadas a plazas de aparcamiento, por la ejecución de obras de trasteros que no son objeto de inscripción registral para un mejor aprovechamiento de los condóminos corresponde en principio a las facultades de la Comunidad de Propietarios de adoptar decisiones mayoritarias sobre utilización y mejor disfrute que contempla el artículo 14 LPH, por no afectar al título constitutivo de la propiedad, sino un simple acto de administración o regulación ordenada de un espacio común, lo que permite descartar que - por no modificarse aquel título constitutivo-, medie una infracción del artículo 17.6 LPH en relación al artículo 7 de la Ley.

La reseña que hace la Sentencia de instancia a la STS 549/2014 de 6 de octubre, Rec.1967/2012, que refiere la falta de inclusión en las menciones del artículo 396 LEC de los garajes, y a la que remite la recurrente al destacar la existencia de finca registral independiente como propiedad privativa, no excluye la legitimación de la Comunidad interpelada, ya que, aun considerando que los sótanos no tienen la consideración de elemento común por sí mismos y que su calificación como elemento del edificio es privativa cuando no figura en el título constitutivo del régimen de propiedad horizontal ( SAP Málaga, Sección 5ª de 16 de mayo de 2023, Rec. 280/2021), dicha condición común o privativa resulta irrelevante cuando consta en el supuesto la adquisición por la propietaria demandante junto a la vivienda y local de su pertenencia de una dieciseisava parte indivisa del garaje de la finca, documento nº 4 de la demanda, y los acuerdos objeto de impugnación van referidos - de modo similar a las subcomunidades del artículo 2 d) LPH- al hecho de disponer varios propietarios, en régimen de comunidad, para su uso y disfrute exclusivo, de determinados elementos o servicios comunes dotados de unidad e independencia funcional o económica."En este aspecto, es un hecho acreditado que la Comunidad de Propietarios ha funcionado desde su inicio como una comunidad conjunta en la que se integran tanto las viviendas y locales como la finca registral de garaje situada en la DIRECCION002, sobre la que no se ha constituido subcomunidad o comunidad independiente.

No se hace tampoco preciso analizar, y queda al margen del recurso, que la cesión de una zona calificada por la Comunidad de Propietarios como inservible, para la construcción de trasteros, sin perjuicio de ningún comunero, pueda encuadrarse en el régimen de mayoría del voto favorable de tres quintas partes del total de propietarios que prevé el artículo 17.4 LPH, al no resultar factible resolver el recurso con arreglo a la pretendida infracción legal o estatutaria a que se refiere el artículo 18.1 a) LPH, toda vez que la votación y aprobación mayoritaria por la Comunidad de Propietarios del acuerdo impugnado, continuación de la ejecución de anteriores, no implica la modificación de dicho título constitutivo sujeto al régimen de unanimidad, con vulneración de los artículos 3, 5 y 17.6 LPH, ni supone infracción del principio de legitimación registral del artículo 38 de la Ley Hipotecaria.

Se desestiman los motivos del recurso basados en la infracción de los artículos 216 y 218 LEC, así como en la errónea valoración de la prueba, por vulneración del artículo 10 LPH y de la falta de consecución de unanimidad.

Costas de la instancia.

No resulta atendible la solicitud deducida con carácter subsidiario sobre no imposición de costas de la instancia por existencia de serias dudas de hecho. La imposición de costas de conformidad al artículo 394 LEC no obedece a la existencia de dudas interpretativas sobre la redacción utilizada en acta para ratificar el inicio de las obras en el garaje a la finalización de la obra de pocería del portal NUM001, desde el momento en que no resulta factible concluir que se estuviera votando nuevamente la procedencia de la construcción de trasteros ya aprobada por unanimidad en fase de ejecución de dichas obras, obras sujetas al principio de ejecutividad de los acuerdos comunitarios no impugnados judicialmente.

En este aspecto, según establece la SAP Madrid Sección 9ª 200/2015 de 14 de mayo de 2015 La Jurisprudencia del Tribunal Supremo declara que la apreciación de la imposición de costas cuando existen dudas de hecho o de derecho, no se halla sometida a preceptos específicos, sino que es enteramente confiada al discrecional y prudente arbitrio del mismo Juzgador. Para la exoneración del pago de las costas tiene que apreciarse y motivarse la concurrencia de circunstancias excepcionales que justifiquen la no imposición de costas. Según la Sentencia del Tribunal Supremo de 4 de diciembre de 2001 : "las circunstancias excepcionales no deben entenderse en su estricta significación, como algoque se aparta de lo ordinario sino más bien como trascendente que alcanza a justificar que en el caso concreto el Juez o Tribunal no sigue el criterio general.

Y según recuerda la SAP Salamanca de 13 de octubre de 2013, por dudas de hecho, deben entenderse aquellas en las que los propios hechos objeto del litigio, a través, por ejemplo, de las pruebas que se hayan practicado, admiten diversidad de interpretaciones, siendo razonadas y lógicas las posturas sostenidas por las partes con relación a los mismos (así, entre otras, SAP Badajoz, sección 2ª, de 2 noviembre 2004 ). Sin embargo, con buen criterio, señala la SAP Madrid, sección 10ª, de 11 mayo 2006 , que la complejidad de un pleito no es por sí misma una circunstancia excepcional a los efectos de evitar la imposición de costas; ni tampoco las dificultades en la prueba, como motiva la SAP Murcia, sección cuarta, de 31 octubre 2006 .

No media, de acuerdo al anterior concepto de dudas de hecho, una justificación sobre la posibilidad de interpretaciones divergentes relativas a la aprobación en Junta de fecha 24 de abril de 2019 sin oposición de la demandante de la construcción de trasteros, como circunstancia impeditiva de la alegada infracción del artículo 10 LPH.

Desestimados en su totalidad los motivos del recurso formulado, procede confirmar los pronunciamientos de la Sentencia impugnada.

TERCERO.-Desestimado el recurso de apelación, las costas de esta alzada se imponen a la parte demandante-apelante, en virtud de lo dispuesto en el artículo 398.1 en relación con el artículo 394.1, ambos de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.