Sentencia Civil 320/2025 Audiencia Provincial Civil de Madrid nº 19, Rec. 497/2025 de 09 de octubre del 2025

PRIMERO.- La Sentencia de instancia. Objeto del recurso.

La Sentencia apeladarefiere dentro de sus antecedentes fácticos la formulación por la Comunidad de Propietarios de acción frente al titular de vivienda demandado declarativa de ser contraria a la previsión estatutaria contemplada en el artículo 10 el uso como vivienda de uso turístico del piso DIRECCION001 de Madrid, y condenatoria al cese inmediato de dicho uso, demanda frente a la que el interpelado alega falta de legitimación activa y los actos propios de la Comunidad, deduciendo a su vez reconvención por la que interesa, por aplicación del artículo 7.1 Ccivil y la imposibilidad de ir contra sus propios actos, la declaración de no aplicación del artículo 10 de los Estatutos, en el sentido de que los pisos podrán dedicarse a cualquier tipo de actividad industrial, mercantil o profesional con el limite de que las actividades no resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.

La Resolución de instancia, que resuelve tras reseñar que en audiencia previa del artículo 414 LEC la prueba propuesta se limitó a la documental que fue declarada pertinente, quedando los autos vistos para sentencia, estima la demanda inicial de la Comunidad de Propietarios en base a la interpretación que hace del citado artículo 10 de los Estatutos - que establece que los pisos no podrán dedicarse a comercio o industria, colegios o academias, clínica o dispensarios, ni consultorios públicos, pensiones y hospederías,y descartar los invocados actos propios de la Comunidad, por considerar la Juzgadora que el consentimiento para realizar determinadas actividades profesionales o comerciales no es equiparable al uso turístico. Desestima la Sentencia la reconvención relativa a la declaración solicitada por el propietario recurrente.

Frente a dicha Resolución de instancia se alza el demandado reconviniente,exponiendo los siguientes motivos de su escrito de recurso:

1.- Al amparo de lo dispuesto en el artículo 459 LEC por infracción de normas o garantías procesales, causando indefensión, cometidas en la Sentencia. Vulneración de los artículos 428, 429, 431, 432, 433 y 434 LEC, así como del artículo 281 de la Ley Procesal. Vulneración del artículo 24 CE, en concreto, de la tutela judicial efectiva, derecho a la defensa y a un proceso con todas las garantías, causando efectiva indefensión a la parte.

Se detalla en el escrito de recurso la solicitud por la parte actora reconvenida, junto a la prueba documental acompañada a la demanda y contestación a la reconvención, de prueba testifical del administrador de fincas D. Luis Miguel, y de Dª Josefa, vecina y anterior presidenta de la Comunidad de Propietarios, y por parte del demandado reconviniente, además de la documental aportada, de pericial consistente en la declaración del autor del documento nº 3 de la contestación, realizado por D. Pablo Jesús, como detective privado habilitado.

La prueba propuesta fue admitida en su totalidad - con la matización de admitirse la pericial también como prueba testifical de investigador privado-, efectuándose en la vista de audiencia señalamiento para el día 5 de marzo de 2025 a las 10:15 horas para práctica de las pruebas admitidas. Sin embargo, no se espera a celebrar el juicio, ni se cita a los testigos, y sin practicar la prueba acordada se procede a dictar Sentencia señalando como única prueba admitida la documental.

2.- Al amparo de lo dispuesto en el artículo 459 LEC por infracción de normas o garantías procesales, en concreto, infracción del artículo 417 LEC en relación con el artículo 423 LEC en relación a la excepción procesal de inadecuación de la reconvención alegada de contrario.

La excepción procesal invocada no fue resuelta a través de Auto, pese a lo indicado en tal sentido por la Juzgadora, ni en la propia Sentencia, y constituye una cuestión que no ha podido ser denunciada antes del dictado de la Resolución de instancia.

3.- Al amparo de lo dispuesto en el artículo 459 LEC por infracción de normas o garantías procesales, en concreto, infracción del artículo 281 LEC.

No se ha tenido en cuenta el contenido de la contestación, ni los hechos controvertidos, ni lo que sería objeto de debate. El objeto principal de la actividad probatoria recae sobre las afirmaciones de los hechos alegados por las partes atendiendo el principio de aportación de parte.

4.- Al amparo del artículo 459 LEC en relación con el artículo 218.1 LEC y artículo 24 CE, incongruencia de la falta de pronunciamiento de la Sentencia respecto a la excepción de falta de legitimación activa para interponer la demanda por el contenido del acuerdo de la Junta de Propietarios en relación con el contenido, y consecuencias de la demanda. Vicio de incongruencia.

Se indica en relación a este motivo que el acta que legitima supuestamente la presentación de la demanda por la existencia de pisos turísticos, afecta a todos los propietarios que pretendan uso comercial o profesional, debiendo haber sido planteado el acuerdo con este alcance, dado que no se informó a tales propietarios de la finalidad de la demanda.

5.- Infracción del artículo 14 LEC al no permitirse la intervención adhesiva simple a los posibles propietarios afectados realmente por el acuerdo, con suspensión del procedimiento. Infracción de la jurisprudencia del Pleno de la Sala del Tribunal Supremo de 20 de diciembre de 2011.

Al centrarse la demanda en la aplicación del artículo 10 de los Estatutos, y su interpretación la sentencia afectará a todos los propietarios que desarrollan actividades profesionales y económicas en el edificio, constando en el documento núm.3 de la contestación informe de detective que acredita que existen múltiples propietarios que realizan actividades económicas y profesionales en el edificio, así como igualmente en los documentos 4 a 8 de la contestación.

6.- Error en la valoración de la prueba (la documental) al no acreditarse la utilización como piso turístico. Infracción del artículo 217 LEC.

La Sentencia no puede tutelar lo que no se ha pedido o lo que pudiera pasar en el futuro, sino que lo que se demanda es que efectivamente se está utilizando con fin turístico. No se desvirtúa que la vivienda en cuestión es la habitual del demandado, según certificado de empadronamiento.

7.- Infracción del artículo 10 de los Estatutos en relación con el artículo 14 de la Constitución y jurisprudencia del Tribunal Supremo sobre la materia.

Se señala que existe una desigualdad injustificada en cuanto a permitir unos usos profesionales y empresariales, y no otros, y lo que es más grave, se permiten esos usos para unos pero no para alguno, no existiendo autorización expresa para ninguno. La interposición de la demanda, y la causa de pedir es cualquier uso profesional, mercantil y profesional.

8.- Infracción del artículo 10 de los Estatutos en relación con el artículo 7.2 Ccivil.

Aunque los Estatutos reflejan el uso residencial, el precepto no ha sido aplicado desde que se constituyó la Comunidad de Propietarios, siendo norma general la posibilidad y total aquiescencia en el ejercicio de dichas actividades comerciales y profesionales, y también el uso turístico desde hace años (sobre todo pisos NUM000 a NUM001 del DIRECCION000. Se cita en este apartado el reseñado informe pericial de detective privado, que se reproduce en su contenido a lo largo del motivo del recurso. Estima en su consecuencia el recurrente que se cumplen todos los requisitos para aplicar el artículo 7.1 Ccivil al contenido del artículo 10 del Estatuto de la Comunidad en el sentido de no tener efecto la prohibición de ejercer actividades profesionales o económicas en los pisos por la doctrina de los actos propios.

Se interesa a través del recurso que se decrete la nulidad de la Sentencia 583/2024, de fecha 20 de diciembre de 2024, y se repongan los autos al momento anterior de las infracciones procesales cometidas, procediéndose a suspender el procedimiento en aplicación de lo dispuesto en el artículo 14 LEC, dando traslado a todos los posibles afectados en relación con la aplicación del artículo 10 de los Estatutos que desarrollan actividades, profesionales, comerciales y empresariales, para que puedan alegar e intervenir en el procedimiento. Una vez ello verificado y emplazados dichos interesados, se proceda a convocar de nuevo la audiencia previa al juicio.

En el caso de desestimarse el motivo anterior, se proceda a resolver mediante auto, tal y como se dijo en la audiencia previa, la excepción procesal alegada por la actora en relación a la defectuosa interposición de la reconvención, y a señalar el juicio fijado inicialmente para el día 5 de marzo de 2025 a las 10:15 horas, que nunca fue suspendido.

Que se proceda en el caso de no aplicar el artículo 14 LEC la nulidad de la sentencia por incongruencia omisiva, motivo 4º.

En el supuesto de desestimación de los anteriores motivos, se proceda a estimar el recurso por motivos de fondo, procediendo a desestimar la demanda íntegramente y estimar íntegramente la reconvención, con expresa condena de la actora reconvenida a abonar las costas de la primera instancia.

SEGUNDO.- Resolución de la Sala.

Infracción de normas y garantías procesales causantes de indefensión.

La resolución del recurso viene determinado por el desarrollo de la vista de audiencia previa de juicio del artículo 414 LEC, celebrada a fecha 6 de noviembre de 2024 según consta en diligencia de ordenación, y en la que, conforme se aduce en el escrito de recurso se declaró la pertinencia, junto a la prueba documental propuesta por ambas partes, de la prueba testifical que interesaron los litigantes, con señalamiento de fecha para juicio, no obstante lo cual se procedió a dictar Sentencia en la que se reseña como única prueba admitida la documental, que posibilita el dictado de Resolución con arreglo al artículo 429.8 de la Ley Procesal.

En relación a la invocación que se hace en el escrito de apelación al amparo del 459 LEC de la infracción de las normas reguladoras de la audiencia previa y de juicio para práctica de las pruebas admitidas, estima la Sala, que la indefensión sufrida no pudo ser denunciada en la instancia con anterioridad a la Sentencia, ya que la omisión de vista de juicio expresamente acordada por la Juzgadora no constituye un supuesto de denegación indebida de pruebas en la instancia o de falta de práctica por cualquier causa no imputable al que las hubiere solicitado, ni siquiera como diligencias finales, en los términos del artículo 460.2 LEC, cuyas previsiones presuponen un resultado de la prueba denegada o admitida que aquí no se ha producido.

Según dispone, entre otras, la SAP Madrid Sección 28ª de 2 de diciembre de 2022 respecto a la alegada vulneración de garantías procesales, con claridad cuáles son las concretas oportunidades o derechos procesales conculcados para esta parte demandada, que hubieran podido generar indefensión, lo que constituye un requisito imprescindible para obtener la nulidad de actuaciones, conforme a lo dispuesto en los arts. 238.1.3º LOPJ y 225.1.3º LEC . Es decir, no basta con que pudiera existir una irregularidad procesal, sino que dicha irregularidad procesal tiene que necesariamente haber causado la vulneración efectiva de los derechos de defensa de la parte, si se pretende que se acuerde la nulidad del procedimiento. Es la parte alegante la que debe concretar y precisar cuál ha sido dicha privación >

Y en igual sentido, la SAP Cantabria, Sección 2ª, de 11 de julio de 2023, Rec. 285/2022, en un supuesto de falta de grabación de juicio con cita del artículo 225.3º LOPJ sobre nulidad de pleno derecho de los actos procesales cuando se prescinda de normas esenciales del procedimiento que hasta originado indefensión, reseña a tal efecto la STS de 8 de mayo de 2014, y concluye la nulidad de Sentencia y de trámites posteriores, por cuanto que

Tal y como se ha avanzado, el visionado por la Sala de la audiencia contemplada en el artículo 414 LEC evidencia que en el curso de la misma se manifestó por la demandante reconvenida y demandado reconviniente la subsistencia del litigio, concediéndose trámite de contestación respecto a la alegada excepción de defecto legal en el modo de proponer la reconvención - excepción cuya resolución se documentaría por Auto según la Magistrada, haciendo con ello referencia al contenido del artículo 417 LEC en relación al artículo 416.1.5ª de la Ley Procesal, como acuerdo no objetado en la vista por no resolverse en el acto excepción impeditiva sobre el fondo de la reconvención - y fijándose seguidamente los hechos controvertidos, concretados por actora y demandado en la discrepancia acerca de la tolerancia de la Comunidad de Propietarios respecto de actividades empresariales de otros comuneros, que pudieran verse afectados en función del artículo 10 de los Estatutos. De acuerdo a lo que se manifiesta en el recurso, la prueba testifical y pericial solicitada por los litigantes fue admitida - el informe pericial de detective como prueba de testigo - con indicación de domicilios para las citaciones judiciales, y tras consulta de agenda, efectuado señalamiento para el día 5 de marzo de 2025 a las 10:15 horas.

La expresada falta de conformidad de hechos o discrepancia en el sustrato fáctico, que explica que ninguna de las partes solicitara obviar el trámite de juicio ( en expresión de la SAP Valencia, Sección 9ª, de 6 de abril de 2009, Rec. 125/2009 )

En conclusión se infringe una norma procesal esencial cual es el recibimiento a prueba y la realización del acto del juicio, causando efectiva indefensión a los litigantes y por ende concurre motivo de nulidad procesal. >

Lo expuesto determina la estimación del motivo del recurso por el que, con declaración de nulidad de la Sentencia dictada, se retrotraen las actuaciones al momento inmediatamente posterior a la celebración de la audiencia previa para resolución mediante Auto de la excepción de defecto en el modo de proponer la reconvención, tal y como se acordó en la vista, y práctica en juicio de las pruebas testificales admitidas, mediante señalamiento de nueva fecha para que tenga lugar.

La Comunidad de Propietarios se muestra conforme en escrito de oposición al recurso con la práctica de las pruebas omitidas, si bien afirma que lo correcto hubiera sido su proposición en esta alzada con fundamento en el artículo 460.2.2ª LEC. Sin embargo, y sin perjuicio de lo ya razonado, el carácter excepcional del recibimiento de prueba en la segunda instancia - relacionado con la posibilidad de subsanación de vicio o efecto procesal al objeto de no declarar la nulidad de actuaciones, artículo 465.3 LEC, ha sido tratado reiteradamente por el Tribunal Constitucional al establecer que STC 149/87 , f. j. 2º, y 131/95 ) >

Esta doctrina ha de aplicarse a casos en que media una denegación del recibimiento a prueba en la instancia, y con mayor motivo, añadimos, cuando en el caso analizado deja de practicarse la prueba acordada, lo que supone rechazar la totalidad de la prueba que justifica el señalamiento de juicio por la relevancia de aquélla ya considerada por el Juzgador.

La estimación del recurso - que da respuesta a los motivos primero a tercero de la apelación - la indicada vulneración del artículo 281 LEC se relaciona correctamente en el escrito con los hechos objeto de controversia - deja imprejuzgados el motivo cuarto, basado en la incongruencia omisiva de la Sentencia por infracción del artículo 218.1 LEC ; el motivo sexto, por error valorativo de prueba por vulneración del artículo 217 de la Ley Procesal ; séptimo y octavo, fundados en la infracción del artículo 10 de los Estatutos comunitarios.

Declarada la nulidad de Sentencia, y rigiendo el principio de conservación a los actos procesales no afectados, pues con arreglo a dichos preceptos "la nulidad de un acto no implicará la de los sucesivos que fueren independientes de aquél ni la de aquéllos cuyo contenido no pudiere haber sido distinto en caso de no haberse cometido la infracción que dio lugar a la nulidad"( STS de 23 de julio de 2009 ), la retroacción de actuaciones que se dispone implica que la posible alegación de la vulneración de los artículos 217 y 218 LEC, referidos a la falta o insuficiente motivación de las Resoluciones judiciales y a la infracción de normas y garantías procesales por omisión valorativa de pruebas o error en la apreciación de las practicadas, deba ser apreciada, en su caso, en atención al contenido de las Resoluciones a dictar como consecuencia de este recurso, y siempre bajo de presupuesto de solicitud de complemento en la instancia que previene el artículo 215.2 LEC, de estimarse que concurre incongruencia omisiva de la Sentencia. En su virtud, se remedia la infracción procedimental o ilegalidad que excluye el eventual dictado de Resolución injusta,como presupuesto del artículo 447 del Código Penal referido en la solicitud de testimonio en otrosí del escrito de recurso.

Por último, y de acuerdo al citado principio de conservación de los actos procesales no afectados, no cabe acceder a la petición de intervención adhesiva de otros propietarios que desarrollan actividades profesionales y económicas en el edificio, ni considerarse la invocada infracción del artículo 14 LEC ( motivo quinto del recurso ), ya que, al margen de lo que se resuelva sobre el fondo controvertido respecto al uso turístico por parte del propietario demandado, el Decreto de fecha 5 de noviembre de 2024, que no consta que fuera impugnado, acuerda desestimar el recurso de reposición formulado por el ahora apelante contra la Diligencia de Ordenación de fecha 10 de julio de 2024, como consecuencia de no haberse dado traslado de la demanda reconvencional, con suspensión del procedimiento, a los efectos de aquel precepto.

TERCERO.- Costas.

Si conforme al repetido art. 24 de la LCI, "1. En los contratos de préstamo cuyo prestatario, fiador o garante sea una persona física y que estén garantizados mediante hipoteca o por otra garantía real sobre bienes inmuebles de uso residencial o cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir para uso residencial el prestatario perderá el derecho al plazo y se producirá el vencimiento anticipado del contrato si concurren conjuntamente los siguientes requisitos: a) Que el prestatario se encuentre en mora en el pago de una parte del capital del préstamo o de los intereses. b) Que la cuantía de las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al menos: i. Al tres por ciento de la cuantía del capital concedido, si la mora se produjera dentro de la primera mitad de la duración del préstamo. Se considerará cumplido este requisito cuando las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al impago de doce plazos mensuales o un número de cuotas tal que suponga que el deudor ha incumplido su obligación por un plazo al menos equivalente a doce meses. ii. Al siete por ciento de la cuantía del capital concedido, si la mora se produjera dentro de la segunda mitad de la duración del préstamo. Se considerará cumplido este requisito cuando las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al impago de quince plazos mensuales o un número de cuotas tal que suponga que el deudor ha incumplido su obligación por un plazo al menos equivalente a quince meses. c) Que el prestamista haya requerido el pago al prestatario concediéndole un plazo de al menos un mes para su cumplimiento y advirtiéndole de que, de no ser atendido, reclamará el reembolso total adeudado del préstamo. 2. Las reglas contenidas en este artículo no admitirán pacto en contrario.", resultando que cuando se da por vencido el préstamo, el 31 de julio de 2013 y, consiguientemente, con posterioridad a la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, los ejecutados habían impagado, durante la primera mitad de duración del préstamo, un total de 6 cuotas, que, además, no excede del 3% de la cuantía del capital concedido, se está en el supuesto de considerar que no se cumple el requisito que exige la norma y que, por tanto, procede sobreseer la presente ejecución.

TERCERO.- A tenor de lo establ

"Para determinar la referencia que ha de utilizarse como "interés normal del dinero" para realizar la comparación con el interés cuestionado en el litigio y valorar si el mismo es usurario, debe utilizarse el tipo medio de interés, en el momento de celebración del contrato, correspondiente a la categoría a la que corresponda la operación crediticia cuestionada. Y si existen categorías más específicas dentro de otras más amplias (como sucede actualmente con la de tarjetas de crédito y revolving, dentro de la categoría más amplia de operaciones de crédito al consumo), deberá utilizarse esa categoría más específica, con la que la operación crediticia cuestionada presenta más coincidencias (duración del crédito, importe, finalidad, medios a través de los cuáles el deudor puede disponer del crédito, garantías, facilidad de reclamación en caso de impago, etc.), pues esos rasgos comunes son determinantes del precio del crédito, esto es, de la TAE del interés remuneratorio.". En relación con la determinación de cuándo el interés de un crédito revolving es usurario por ser notablemente superior al normal del dinero y manifiestamente desproporcionado con las circunstancias del caso, dice la STS citada que "una diferencia tan apreciable como la que concurre en este caso entre el índice tomado como referencia en calidad de "interés normal del dinero" y el tipo de interés fijado en el contrato, ha de considerarse como "notablemente superior" a ese tipo utilizado como índice de referencia, a los efectos que aquí son relevantes. 8.- Han de tomarse además en consideración otras circunstancias concurrentes en este tipo de operaciones de crédito, como son el público al que suelen ir destinadas, personas que por sus condiciones de solvencia y garantías disponibles no pueden acceder a otros créditos menos gravosos, y las propias peculiaridades del crédito revolving, en que el límite del crédito se va recomponiendo constantemente, las cuantías de las cuotas no suelen ser muy elevadas en comparación con la deuda pendiente y alargan muy considerablemente el tiempo durante el que el prestatario sigue pagando las cuotas con una elevada proporción correspondiente a intereses y poca amortización del capital, hasta el punto de que puede convertir al prestatario en un deudor "cautivo", y los intereses y comisiones devengados se capitalizan para devengar el interés remuneratorio. 9.- Como dijimos en nuestra anterior sentencia 628/2015, de 25 de noviembre, no puede justificarse la fijación de un interés notablemente superior al normal del dinero por el riesgo derivado del alto nivel de impagos anudado a operaciones de crédito al consumo concedidas de un modo ágil (en ocasiones, añadimos ahora, mediante técnicas de comercialización agresivas) y sin comprobar adecuadamente la capacidad de pago del prestatario, pues la concesión irresponsable de préstamos al consumo a tipos de interés muy superiores a los normales, que facilita el sobreendeudamiento de los consumidores, no puede ser objeto de protección por el ordenamiento jurídico. Por tanto, la justificación de esa importante diferencia entre el tipo medio aplicado a las tarjetas de crédito y revolving no puede fundarse en esta circunstancia. 10.- Todo ello supone que una elevación porcentual respecto del tipo de interés medio tomado como "interés normal del dinero" de las proporciones concurrentes en este supuesto, siendo ya tan elevado el tipo medio de las operaciones de crédito de la misma naturaleza, determine el carácter usurario de la operación de crédito.".

Estimado el recurso de apelación, no procede hacer expresa imposición de las costas de esta alzada ( art. 398.2 de la LEC ).

VISTOS los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.