Sentencia Civil 321/2025 Audiencia Provincial Civil de Madrid nº 19, Rec. 689/2024 de 09 de octubre del 2025

PRIMERO.- La Sentencia de instancia. Objeto de los recursos.

La Sentencia de instanciaestima la demanda de juicio verbal por el concepto de precario para tutela de la posesión deducida por SAREB, en su condición de propietaria del 100% del pleno dominio del Campo sito en el DIRECCION000, en el término municipal de Castellón de Pinto ( Madrid ), cuya recuperación se pretende y que figura inscrita en el Registro de la Propiedad número 2 de Pinto ( según consta en nota simple informativa aportada como documento nº 1 de la demanda ).

La Resolución apelada resume las distintas contestaciones a la demanda, en el sentido de haberse opuesto por la codemandada personada en la instancia Dª Belen la creencia errónea de derivar su uso y disfrute de la vivienda de contrato de alquiler verbal formalizado con el anterior morador en marzo de 2009, por renta mensual de 250 euros que pagaba en mano al arrendador y del que se desconocía el actual paradero, siendo la unidad familiar, que abonaba una renta por debajo de precio de mercado atendidas las condiciones pésimas de conservación e higiene, poseedora de buena fe. A su vez, por la también codemandada Dª Felisa se opuso en contestación a la demanda la falta de acreditación por la actora de ser titular del terreno en la que se encuentra la vivienda en la que reside la demandada y que llevaba ocupando dicho inmueble dentro de la finca junto a su esposo y sus tres hijos desde hacía 16 años, habiendo sido ocupada la vivienda con anterioridad durante otros 20 años más por sus padres y hermanos, encontrándose la finca cuando accedió a la misma totalmente destrozada. A su vez, la interpelada Dª Lorenza aducía en su contestación que sobre el terreno se asienta la vivienda que viene siendo la residencia habitual de la familia desde hace al menos dos años, pero desde al menos 30 años de la familia de su esposo.

La Sentencia impugnada, que responde al contenido del artículo 250.1.2º LEC, estima acreditada la propiedad de la finca de la entidad demandante, según resulta de la Nota Simple y del certificado de tasación aportados, y rechaza las alegaciones de las demandadas relativas a la falta de titularidad o de identificación de la finca, respecto a la que tampoco de incorporan elementos de prueba sobre una eventual prescripción adquisitiva, sin que se presente título alguno que legitime la posesión, y estima las pretensiones de la demanda.

Frente a la Resolución estimatoria de la demanda, se alzan las apelantes invocando los siguientes motivos de sus respectivos escritos de apelación:

Recurso formulado por Dª Felisa

Error en la valoración de la prueba e incorrecta denegación de la excepción de falta de legitimación activa de la entidad demandante.

Afirma la recurrente que SAREB ni ha cedido en precario ni acredita la propiedad. No hay cesión en precario. En la Nota Simple expedida por el Registro de la Propiedad se indica que si bien es titular del 100% de la finca registral señalada como rústica, consta la práctica de segregaciones como consecuencia de expropiaciones que aun no han tenido acceso al Registro, figurando en la propia Nota Simple que se ha practicado la inscripción de venta sobre el resto de la matriz, quedando dos porciones pendientes de las inscripciones de las segregaciones llevadas a cabo. Existen dudas sobre quien pueda ser el actual titular de la indicada finca donde se asienta la vivienda en precario. El Certificado de tasación emitido por Grupo Tasvalor, documento nº 2 de la demanda, indica que la finca se encuentra supuestamente libre de edificaciones, y que no se pudo visitar interiormente la finca y comprobar su superficie real, estado y situación de ocupación. No se ha podido comprobar la existencia de viviendas y construcciones en la finca.

Recurso deducido por Dª Lorenza

Error en la valoración de la prueba, y específicamente por la denegación de la excepción de falta de legitimación activa de la entidad demandante.

No se justificaría la situación de precario, ni la titularidad de la actora, al no figurar en ningún momento que la vivienda en la que reside la demandada con su familia, que se describe como suelo rústico y sin ninguna construcción en la misma, sea la que es objeto de reclamación, reiterando la codemandada las argumentaciones sobre insuficiencia de la Nota Simple en relación a la práctica de segregaciones que no han tenido acceso al Registro, de modo que la acción judicial no puede concretarse de forma directa sobre el objeto que es debido. El Certificado de tasación reseña también que la finca se encuentra supuestamente libre de edificaciones.

Recurso interpuesto por Dª Belen

1.- Error en la valoración de la prueba practicada.

Se reproduce la argumentación sobre contrato verbal de alquiler formalizado con el anterior morador y no haber tenido conocimiento de encontrarse residiendo en una vivienda ajena a la titularidad del presunto arrendador, sin que la parte demandante se pusiera en contacto con la recurrente para manifestar su voluntad contraria a la permanencia en la vivienda. Se cita la documental incorporada a la contestación a la demanda, libro de familia y volante de empadronamiento de la demandada y su unidad familiar desde octubre de 2011, si bien residen desde marzo de 2009, habiendo sido su posesión de buena fe, por ignorar que en su título o modo de adquirir existía vicio alguno que lo invalidase.

2.- Vulneración social y económica.

Se indica la prohibición de desalojo, si antes no consta una solución alternativa habitacional adecuada, con cita de la jurisprudencia del Tribunal Europeo de Derechos Humanos y la doctrina constitucional, mención expresa del artículo 47 CE y de la normativa comunitaria.

SEGUNDO.- Resolución de la Sala.

Error en la valoración de la prueba de la titularidad de la finca por la demandante. Falta de legitimación activa.

Admisibilidad de los recursos.

Las apelantes Dª Felisa y Dª Lorenza reiteran a través de sus respectivos recursos como motivo único el error valorativo de prueba al rebatir el requisito relativo a la legitimación activa para la estimación de la acción de precario, por considerar las recurrentes la existencia de dudas sobre la titularidad ante la existencia de las edificaciones o viviendas objeto del precario y la falta de acceso registral de segregaciones practicadas sobre el suelo rústico que describe la nota simple registral unida como documento nº 1 de la demanda .

El motivo de ambas recurrentes va pues referido a la afirmada falta de posesión real de la finca a título de dueño, por no justificarse a juicio de las impugnantes la titularidad de las viviendas ocupadas a través de la reseñada nota simple registral informativa, que conocidamente no da fe del contenido de los asientos, artículo 222.5 de la Ley Hipotecaria y artículo 319.2 LEC.

Sin perjuicio de lo que se expone seguidamente por el Tribunal en relación a la titularidad controvertida no concurre, por lo tanto, causa de inadmisibilidad de los recursos que aduce la parte demandante con arreglo al artículo 458.2 LEC en escrito de oposición a las apelaciones, por impugnar las apelantes los pronunciamientos sobre la prueba de la propiedad de la finca a que se refieren las actuaciones y si dicha justificación documental permite la identificación de las viviendas y construcciones cuya desocupación se interesa ( es decir, de pronunciamiento que contiene el fundamento de derecho segundo y que se menciona expresamente en los recursos ), apreciación de la falta de legitimación activa que conllevaría el dictado de Sentencia desestimatoria de la acción formulada.

Estima sin embargo la Sala, siguiendo el criterio recogido en Sentencia de esta Sala de fecha 3 de febrero de 2022, Rec. 327/2021, que no cabe concluir que concurra infracción en el caso de los artículos 319 y 326 LEC respecto a la valoración de la prueba documental considerada en orden a estimar la demanda. Junto al requisito de ocupación efectiva del inmueble, que no se niega como tal por la parte apelante, sin que se acredite la existencia de título legítimo y justificado de la posesión, que constituye presupuesto de la acción de desahucio por el concepto de precario, la necesaria legitimación activa de la demandante por ostentar la titularidad sobre el inmueble, se acredita documentalmente por medio de nota simple del Registro de la Propiedad relativa a la inscripción por título de transmisión del 100% del pleno dominio de la finca NUM000 del Registro nº 2 de Pinto, completada con el certificado de tasación de la expresada finca parcela de terreno, documento nº 2. La nota simple del Registro acreditativa de la inscripción constituye un instrumento de manifestación del contenido del Registro a través de un extracto fiel aunque sucinto, que si bien no es un documento público, pues no se trata de una certificación que de fe del contenido del asiento, no cabe dudar de su contenido, cuya exactitud no se rebate eficazmente, siendo aplicable la presunción de titularidad que supone la inscripción registral ( artículo 38 de la Ley Hipotecaria) . Es decir, no se opone ningún documento con igual valor probatorio acreditativo de la inexactitud de la titularidad publicada, titularidad que autoriza el ejercicio de la acción de desahucio sin precisarse una justificación con rigor de la propiedad de la finca, sino únicamente su posesión.

En el mismo sentido, la SAP Madrid, Sección 9ª, de 15 de julio de 2021, al tratar la invocada falta de legitimación activa por no aportarse certificación registral literal, y la denunciada inversión de la carga de la prueba en Sentencia, dispone que "la nota simple no está desprovista de todo valor probatorio puesto que, aun reducida al valor probatorio del documento privado, "el tribunal lo valorará conforme a las reglas de la sana crítica" ( art. 326.2 in fine LEC ; prob. SAP Madrid 9ª 299/2020, 18.6).

8. Pues bien, del conjunto de las actuaciones no se desprende motivo alguno para considerar que lo que resulta de la nota simple informativa del Registro no se corresponda con la realidad, que haya sido manipulado o que exista algún tipo de asiento o anotación registral que contradiga lo que resulta de dicha nota simple. "

Distinto es el caso de los artículos 250.1. 7º y 439.2. 3º LEC, en referencia a la acción del antiguo art. 41 LH, (las instadas por los titulares de derechos reales inscritos en el Registro de la Propiedad, que "demanden la efectividad de esos derechos frente a quienes se oponga a ellos o perturben su ejercicio, sin disponer de título inscrito que legitime la oposición o la perturbación"), ya que, según lo expuesto, el desahucio en precario, para ser eficaz, ha de apoyarse en el fundamento, de parte del actor, de la posesión de la finca a título de dueño, usufructuario, o cualquier otro que le dé derecho a disfrutarla; por el contrario, la acreditación de la legitimación a favor de titulares de derechos reales inscritos para tutela sumaria de tales derechos, sí precisa de la aportación de certificación literal. En expresión de la SAP Barcelona Sección 13ª de 12 de marzo de 2021 "a diferencia de lo que ocurre con el juicio verbal de efectividad de derechos reales inscritos, la aportación de la certificación registral en el precario no constituye un requisito de procedibilidad, por cuanto, para el ejercicio del precario no es necesario siquiera que el actor sea el titular registral de la finca cuya posesión se reclama. "

Planteada en el caso por las recurrentes la falta de determinación de la titularidad de las edificaciones existentes dentro de la parcela propiedad de la demandante - se incide también en la referencia contenida en certificado de tasación de no haberse podido visitar interiormente la finca y comprobar su superficie y situación de ocupación-, considera la Sala que prevalece en el supuesto la falta de prueba alguna que contradiga eficazmente la titularidad de la finca registral NUM000, respecto a la que se indica la superficie adoptada de 24.405,27 m2 y cuya propiedad al 100% corresponde a la demandante. Tal y como refiere, entre otras, la SAP Alicante, Sección 9ª, de 11 de mayo de 2015, Rec. 875/2014. al tratar la legitimación activa en atención al artículo 38 de la Ley Hipotecaria,

< Pero es que, además, los demandantes ostentan una doble presunción de titularidad, pues como recuerda la STS de 3 de julio de 1975, en relación con el artículo 350 del código civil : "Según el mencionado artículo el propietario de un terreno es dueño de su superficie, lo que quiere decir, como proclaman las Sentencias de este Tribunal de 3 de julio de 1907 y 1 de febrero de 1909, que existe una presunción iuris tantum de que todo lo comprendido dentro del perímetro superficial de la propia pertenece al propietario y que quien alegue la pertenencia de cualquier construcción que esté ubicada dentro de ella, habrá de probarlo.".

Ello implica que la demandada debe presentar título idóneo que ampare su posesión actual, y al menos, indiciariamente, permita dudar seriamente de la titularidad real de los demandantes por ostentar únicamente una mera titularidad formal.>

Y en igual sentido y relación a la posible cesión en precario de finca rústica y no de las construcciones o edificaciones, la SAP A Coruña, Sección 4ª, de 7 de enero de 2008, Rec. 491/2007, indica que

< Con todo, aun partiendo de la premisa que resulta del Fundamento de Derecho precedente, no puede resultarse acreditado por los codemandados que las construcciones respecto de las que se pretende enervar la acción de desahucio por precario no hayan sido construidas sobre el terreno que forma parte de la finca rústica respecto de las que reconocen la tenencia en precario, de manera que una elemental aplicación de las reglas de la accesión determinan que su propiedad se incorpore a la del suelo sobre la que se construyeron, de conformidad con lo dispuesto en el art. 361 del CC, en la que se consagra el principio general aplicable en materia de accesión inmobiliaria industrial "superficies solo cedit". >

En definitiva, no se formula prueba alguna que pretenda desvirtuar las consecuencias derivadas de la titularidad dominical de la finca rústica en la que se asientan las construcciones, que pertenecen a su propietario por accesión inmobiliaria, más allá de discrepar las demandadas de la veracidad del contenido documental presentado por la accionante ( en términos similares, SAP, Barcelona, Sección 13ª, de 16 de diciembre de 2020, Rec. 990/2019 ).

La desestimación de los recursos fundados en la indebida denegación de la falta de legitimación activa lo es pues con base, en expresión de la SAP Madrid Sección 14ª, de fecha 27 de enero de 2023, Rec. 674/2022, en la nota registral acompañada a la demanda se acredita la propiedad de la demandante respecto del 100% del inmueble litigioso, de acuerdo con elart. 38 de la Ley Hipotecaria, y con ello su legitimación activa, resultando de la contestación a la demanda la inexistencia de título legitimador de la ocupación de los demandados, pues la demandada comparecida no ha referido título alguno.

La impugnada titularidad registral del inmueble no constituye siquiera, según lo dicho, requisito necesario para el ejercicio de la acción, a salvo de la falta de la ausencia probatoria en el caso de la inexactitud de la información del Registro.

Error de valoración de prueba en cuanto a la existencia de justo título de la demandada Dª Belen.

La desestimación en cuanto al motivo alegado viene determinada por el hecho de manifestarse haber otorgado contrato de arrendamiento que no puede oponerse válidamente al titular dominical, cuya legitimación activa resulta según lo antes argumentado de la aplicación del artículo 38 de la Ley Hipotecaria, razón por la que el contrato invocado no puede entenderse que constituya un título legitimador de la posesión, al no ofrecerse elemento de prueba alguno justificativo de las facultades que ostentaba la persona que interviene en como arrendador en orden a celebrar dicho arriendo. En Sentencia de esta Sala de fecha 18 de mayo de 2022, Rec 244/2021, señalamos en un supuesto en que el titulo esgrimido para justificar la posesión era un contrato de arrendamiento que no constaba inscrito en el Registro de la Propiedad, su inoponibilidad a terceros de buena fe. Excluido el error valorativo de la prueba practicada, la consecuencia sobre falta de título suficiente de la posesión, determina, una vez probados los hechos que fundamentan las pretensiones ejercitadas, relativos a la titularidad inscrita de la actora y a la detentación de la vivienda por la parte demandada sin justo título que vincule a la apelante con el objeto que ampare su posesión, la desestimación del recurso de apelación formulado. No puede tacharse la Sentencia de incongruente o que la misma vulnere el contenido del artículo 217 LEC, ya que la apariencia de legitimidad que defiende la recurrente para justificar la ocupación no es oponible a la parte demandante.

No tratándose de finca no inscrita registralmente, la falta de acceso al Registro del contrato de arrendamiento opuesto por la demandada determina la situación de precario, definida por una abundante jurisprudencia como "una situación de hecho que implica la utilización gratuita de un bien ajeno, cuya posesión jurídica no nos corresponde, aunque nos hallemos en la tenencia del mismo y por tanto la falta de título que justifique el goce de la posesión, ya porque no se haya tenido nunca, ya porque habiéndola tenido se pierda o también porque nos otorgue una situación de preferencia, respecto a un poseedor de peor derecho" ( sentencias 110/2013, 28 de febrero; 557/2013, 19 de septiembre; 545/2014, de 1 de octubre, y 134/2017, de 28 de febrero)."

En este contexto, son conocidos los razonamientos sobre la insuficiencia del certificado de empadronamiento o pago de consumos efectuados en utilidad de la ocupante y no por razón del uso acordado, según reiterada jurisprudencia, y constituyen habitualmente un argumento a mayor abundamiento, cuyo análisis no es preciso para establecer la conclusión sobre inexistencia del título que legitime la posesión.

Se rechaza el motivo deducido en el recurso.

Circunstancias de vulnerabilidad social y económica.

El motivo que añade como segundo la recurrente Dª Belen, no desvirtúa en modo alguno la valoración de la prueba documental considerada en orden a estimar la demanda, ya que junto al requisito de ocupación efectiva del inmueble, que no se niega como tal por el apelante, no se acredita la existencia de título legítimo y justificado de la posesión, que constituye presupuesto de la acción de desahucio por el concepto de precario.

No carece de motivación la Resolución impugnada por el hecho de disponer un desahucio con fecha abierta. La Sentencia objeto de apelación no supone la notificación de una Resolución judicial que contenga fijación de fecha para el lanzamiento de quienes ocupan una vivienda, que es lo que habilita el traslado a los servicios públicos competentes en materia de política social por si procediera su actuación, con arreglo al artículo 150.4 LEC, que introduce el artículo único 1 de la Ley 5/2018, en orden a una situación de vulnerabilidad, siempre que se hubiera dado el consentimiento por los interesados, previsión que se extiende más allá del proceso sumario para la recuperación de la posesión de la vivienda, artículo 441.1 bis LEC, a todos aquellos procesos que conlleven indicación de fecha de lanzamiento de vivienda.

En relación al motivo del recurso fundado en la vulneración de preceptos constitucionales y de la normativa internacional, cabe citar, en referencia al derecho a una vivienda adecuada y sobre la prohibición de desalojos forzosos sin realojo previo, la STC 32/2019, de 28 de febrero de 2019, que resuelve un recurso de inconstitucionalidad frente a la Ley 5/2018, de 11 de junio, de modificación de LEC en relación con la ocupación ilegal de viviendas, dispone que: "... El Tribunal de Justicia de la Unión Europea ha corroborado en su auto de 16 de julio de 2015, asunto C-539/14, § 49, que esta disposición de la Carta no garantiza el derecho a la vivienda, sino el "derecho a una ayuda social y a una ayuda de vivienda", en el marco de las políticas sociales basadas en el art. 153 del Tratado de funcionamiento de la Unión Europea."

" Ese mandato dirigido a los poderes públicos no es incompatible en modo alguno con el establecimiento por el legislador de procedimientos judiciales para dirimir las controversias que puedan suscitarse acerca del mejor derecho en relación con la titularidad y posesión sobre los bienes inmuebles; con el consiguiente derecho de quien hubiera obtenido una resolución judicial a su favor que decrete el desalojo del ocupante a instar la ejecución de dicha resolución. El derecho a la tutela judicial efectiva ( art. 24.1 CE) comprende también el derecho a la ejecución de las sentencias y demás resoluciones judiciales en sus propios términos ( art. 118 CE) , conforme tiene señalado de manera reiterada la jurisprudencia constitucional ( SSTC 32/1982, de 7 de junio, FJ 2 ; 61/1984, de 16 de mayo, FJ 1 ; 148/1989, de 21 de septiembre, FJ 2 ; 120/1991, de 3 de junio, FJ 2 ; 153/1992, de 19 de octubre, FJ 4 ; 3/2002, de 14 de enero, FJ 4, y 223/2004, de 29 de noviembre, FJ 5, entre otras muchas)".

"Por otro lado en la propia ley de enjuiciamiento civil en los artículos 150, 440, y 441,5, establece medidas a través de las cuales se pretende garantizar una vivienda a favor de los demandados sobre los que se acuerde el lanzamiento,..."

Respecto a la infracción, en particular, del artículo 47 CE que cita el apelante en su recurso, se pronuncia también la SAP Madrid Sección 13ª de 14 de junio de 2019 al establece que " Es verdad que el art. 47 de la C.E. dispone que todos los españoles tienen derecho a una vivienda digna y que los poderes públicos han de promover las condiciones necesarias para ello, pero dicho mandato no contiene más que un principio rector de la política social y económica que deben observar los Poderes Públicos, si bien carece de una protección constitucional directa e inmediata, y por muy lamentables que sean las reconocidas enfermedades de la demandada es claro que acreditada por la actora ser dueña de la finca, así como la ocupación sin título alguno por la demandada, procede rechazar el recurso. En definitiva, de la jurisprudencia citada se desprende que el apelante debe acudir a los servicios sociales competentes a fin de solucionar su problema habitacional y de riesgo de exclusión social".

En la SAP Madrid Sección 21ª de 30 de enero de 2019, se dispone que" Siendo sin duda evidente que el derecho a una vivienda digna y adecuada es uno de los derechos humanos recogidos en la Declaración Universal de los Derechos Humanos, así como en el Pacto Internacional de Derechos Económicos, Sociales y Culturales, y reconociendo igualmente nuestra Constitución en su art 47 el derecho al disfrute de una vivienda digna y adecuada, no puede olvidar la parte apelante que conforme a las propias previsiones constitucionales y normas internacionales citadas es a los poderes públicos a los que compete la responsabilidad de promover las condiciones necesarias y establecer las normas adecuadas para hacer efectivo este derecho, sin que desde luego pueda olvidar tampoco la parte apelante que este derecho a una vivienda digna es un derecho de configuración legal, de forma que para que el derecho sea efectivo se necesita un desarrollo legislativo que determine sus beneficiarios, contenido y garantías...".

De acuerdo a las fundamentaciones jurídicas que anteceden, procede rechazar los motivos de los recursos formulados y confirmar los pronunciamientos de la Resolución recurrida, al no mediar infracción de garantías procesales determinante de la vulneración del principio de tutela judicial efectiva que recoge el artículo 24 CE, correspondiendo cualquier solicitud de suspensión de la fecha de lanzamiento al ámbito de los autos de Ejecución de Títulos Judiciales.

TERCERO.-Desestimados los recurso de apelación, las costas de esta alzada se imponen a cada parte demandada-apelante por su respectivo recurso, en virtud de lo dispuesto en el artículo 398.1 en relación con el artículo 394.1, ambos de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.