Sentencia Civil 710/2025 Audiencia Provincial Civil de Huelva nº 2, Rec. 1288/2024 de 01 de octubre del 2025

PRIMERO.-El presente litigio viene referido a inmueble que es vivienda (con trastero vinculado) sita en DIRECCION000 de Huelva (registral NUM000 del Registro de la Propiedad nº 2 de Huelva), que consta de hall, estar-comedor, cuatro dormitorios, cocina, dos cuartos de baño y paso.

La entidad aseguradora "Allianz" se adjudicó ese inmueble en virtud de Decreto dictado, con fecha 28 de junio de 2021, en el seno del proceso de ejecución hipotecaria nº 1436/2016 del Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Huelva, seguido a instancias de aquella contra -entre otros- Doña Teodora, habiéndolo vendido a los aquí demandados-impugnantes, por precio de 75.000 euros, a través de escritura pública otorgada el día 2 de agosto de 2022, ante la Notaria Doña María Gómez-Rodulfo García de Castro (nº 1154 de su protocolo).

Y mediante la demanda rectora de este proceso (desestimada por la Sentencia recurrida) la ahora recurrente dedujo pretensión de retracto arrendaticio con base en escritura pública otorgada el día 18 de agosto de 2020 ante el Notario Don Emilio González Espinal (nº 796 de su protocolo), en la que se plasma que la citada ejecutada Sra. Teodora pasaba a arrendar a la aquí actora (que no niega ser sobrina de aquella) dos habitaciones amuebladas del citado inmueble -con derecho a cocina y baño-, con vigencia hasta el día 30 de junio de 2029 y por precio de 65 euros mensuales.

SEGUNDO.-Dicho lo anterior, en cuanto a través del recurso interpuesto la demandante -frente a lo concluido en la Sentencia dictada en primera instancia- defiende su plena legitimación para ejercitar la citada acción de retracto arrendaticio, parece sistemáticamente oportuno analizar en primer lugar el alegato que los demandados opusieron en esa instancia y que, tras ser asimismo rechazado por dicha Sentencia, reproducen en esta alzada por vía de impugnación: nulidad por simulación absoluta del mencionado arriendo.

Desde luego el hecho de haberse concertado entre parientes (parentesco que sí justificaría cuando menos el reducido importe de la renta pactada, máxime venir referida a sólo dos habitaciones), en momento además en que pendía proceso de ejecución hipotecaria en virtud del cual la sedicente arrendadora iba a ser privada -como efectivamente acaeció- de su derecho dominical, teniendo en cuenta adicionalmente que no consta que la recurrente abonara en momento alguno a su tía la renta estipulada, podría plantear serias e iniciales dudas en cuanto a la efectiva realidad del referido arriendo.

No cabe sin embargo obviar las siguientes circunstancias:

a.- Como pone de manifiesto misiva -datada a 28 de abril de 2022- aneja a la demanda, tras adjudicarse el inmueble objeto de litis la aseguradora "Allianz" reconoció expresamente a la recurrente su calidad de arrendataria en el mismo de dos habitaciones, ofreciéndole la posibilidad de ejercitar el derecho de retracto, indicándole la cuenta bancaria en que debía ingresar la renta locaticia de 65 euros/mes, y comunicándole al tiempo que, desde la adjudicación, debía por tal concepto a dicha aseguradora la renta de nueve meses, intimándola al pago de su global importe (585 euros).

b.- Con la demanda se aportaban resguardos bancarios acreditativos de haber abonado la actora a "Allianz", en concepto de alquiler, global de 975 euros entre julio y octubre de 2022 lo que, si a final de abril se debían 585 euros por tal razón, implicaba estar al corriente en octubre de 2022 en cuanto al abono de las rentas vencidas a esa fecha ya que en los seis meses posteriores se habían devengado 390 euros adicionales que, sumados a los citados 585 euros, dan como resultado esos 975 euros.

c.- En la escritura pública de compraventa, mediante la que los demandados (ahora impugnantes) adquirieron de "Allianz" la propiedad de la vivienda que nos ocupa, se hacía constar lo siguiente:

- Expositivo I: "Situación arrendaticia y ocupacional.- La sociedad VENDEDORA manifiesta que la vivienda objeto de compraventa se encuentra todavía ocupada por Dña. Teodora, anterior propietaria, así como por Dña. Maribel, esta última en virtud del contrato de arrendamiento con destino a vivienda habitual de la arrendataria, suscrito con la anterior propietaria, cuyo objeto está constituido por una habitación de unos quince metros cuadrados, y baño de unos cinco metros cuadrados, cada uno de ellos con acceso, respectivamente, por la segunda y tercera puertas a la izquierda, entrando en la vivienda, así como por la habitación de unos veinte metros cuadrados con acceso por la puerta primera a la derecha del pasillo interior; y con derecho a cocina" (sic).

- Estipulación Primera d); "La parte COMPRADORA manifiesta conocer plenamente la situación arrendaticia y ocupacional en que se halla la vivienda, y que por tanto en este acto no le es transferida la posesión de la vivienda, así como las condiciones del arrendamiento en toda su extensión, respecto al que manifiesta en este acto su voluntad de subrogarse en todos los derechos y obligaciones derivados del arrendamiento citado que se devenguen a partir de la fecha de la presente escritura pública y que hasta la misma venía ostentando la VENDEDORA, así como en todos aquellos derechos que, habiéndose devengado antes de la formalización de la presente escritura, no hubiesen sido atendidos por la arrendataria, lo cual es aceptado por la VENDEDORA"(sic).

Por tanto, si bien inicialmente la relación de parentesco entre arrendadora y arrendataria, así como el hecho de no constar abono de rentas con anterioridad a devenir propietaria "Allianz", podían hacer dudar respecto de la real existencia del referido arriendo, una vez que dicha aseguradora se adjudicó la propiedad de la vivienda que nos ocupa, reconoció expresamente aquel y cobró rentas por mor del mismo, debe concluirse que nos hallamos ante verdadero y real arrendamiento parcial (concretamente de dos habitaciones) de la citada vivienda (cesión de uso admitida por la propiedad a cambio de renta, plenamente incardinable en la definición de esa modalidad contractual plasmada en el art. 1.543 del Código Civil) ; y en ello redunda el explícito reconocimiento por parte de los ahora impugnantes de ese contrato al adquirir la vivienda (siendo evidente que su existencia propició el ciertamente exiguo precio de venta convenido), aceptando expresamente subrogarse en los derechos y obligaciones derivados del mismo, reconocimiento y aceptación respecto de los que su actual alegato de nulidad por simulación es rotundamente contradictorio con anterior y propio acto, razones todas ellas que abocan a su rechazo, debiéndose pues desestimar su impugnación de la Sentencia recurrida, confirmando ésta en cuanto al particular objeto de aquella; y es que, frente a lo argumentado por los impugnantes, no se trata de convalidar lo que inicialmente era nulo sino que nos hallamos ante supuesto en que primariamente, al momento de su concertación, podía legítimamente dudarse de la realidad del citado arriendo, habiéndose sin embargo disipado cualquier duda en tal sentido y confirmándose su verdadera existencia tras adjudicarse el dominio de la vivienda parcialmente arrendada "Allianz", y las actuaciones desplegadas por esta entidad en lo atinente a dicho arrendamiento.

TERCERO.-Resta pues examinar el recurso interpuesto por la demandante, lo que implica dilucidar si una arrendataria de sólo dos habitaciones de vivienda que, aparte dos baños y cocina, comprende otros dos dormitorios y salón de estar-comedor puede hacer uso, como pretende aquella en este litigio, del derecho de retracto legalmente consagrado en el art. 25 de la Ley de arrendamientos urbanos, único precepto en que cabe amparar esa pretensión al no contemplarse el retracto arrendaticio en el Código Civil.

Debe avanzarse al respecto que, contrariamente a lo que se manifiesta al encabezar y epigrafiar el motivo segundo de recurso, la Sentencia recurrida no ha podido en verdad vulnerar por inaplicación doctrina jurisprudencial alguna cuando, como la propia recurrente reconoce, "No existe jurisprudencia de caso idéntico al que es objeto de autos"(sic. inicio del párrafo segundo de la penúltima página del escrito de recurso), apreciación -en lo que atañe a esa inexistencia- que este Tribunal comparte pues, pese a exhaustiva búsqueda realizada, tampoco ha localizado Sentencia que contemple supuesto como el aquí enjuiciado; distinto es que, como se señala al comienzo del adicional motivo de recurso (que es el primero), no sea tampoco de aplicación al presente caso la Jurisprudencia que se reseña en la Sentencia recurrida, pero ello realmente no obsta a que, tras el análisis que vamos a abordar a continuación inmediata, pueda concluirse confirmando la corrección de la decisión adoptada en primera instancia, desestimatoria de la pretensión de retracto deducida mediante la demanda iniciadora de estas actuaciones.

Y a tal fin la primera cuestión que cabe plantearse es si al contrato de arrendamiento en que la demandante se funda al efecto, en cuanto es parcial (su objeto se ciñe a dos de las cinco habitaciones con que, excluyendo baños y cocina, cuenta la vivienda propiedad de los demandados), resulta aplicable la Ley de arrendamientos urbanos, único Texto legal en que -como ya se ha dicho- cabría amparar la pretensión de retracto deducida.

Podría argumentarse en favor de tal aplicación que el hecho de constituir el objeto de un arriendo una o más habitaciones de una vivienda no empece a entender que nos hallamos ante edificación habitable que satisface la necesidad de vivienda (lo que resultaría incardinable en el concepto de arrendamiento de vivienda contenido en el art. 2 nº 1 de la Ley de arrendamientos urbanos) , así como que este Texto legal no excluye expresamente esa modalidad de arrendamientos parciales de su ámbito regulador (art. 5 del mismo).

No obstante, en lo que concierne al primero de los precitados argumentos a favor, podría argüirse en contrario hasta qué punto es factible considerar habitables dos habitaciones de una vivienda (que es el estricto objeto del arriendo) cuando -como es el caso- carecen de elementos esenciales a ese fin (como serían cocina y baño), supliéndose esa carencia con uso meramente compartido de estas dependencias; de otro lado, en lo que atañe al segundo de los mencionados argumentos a favor, no cabe soslayar que las exclusiones detalladas en el art. 5 de la Ley de arrendamientos urbanos vienen referidas en todos los casos a alquileres cuyo objeto es una vivienda en su integridad, lo que podría apuntar precisamente a que la causa de no contemplar el legislador en tal enumeración arriendos parciales como el que nos ocupa podría haber sido precisamente entenderlo innecesario al considerar que los mismos resultan "per se" (al no extenderse a la totalidad de la vivienda) ajenos al concepto legal de arrendamiento de vivienda y al ámbito regulador de la Ley especial.

Más aún, tomando en consideración la pretensión legislativa de exhaustividad respecto a la regulación de los arrendamientos de vivienda que evidencian los preceptos dedicados a ese fin en la Ley especial arrendaticia, ciertamente resulta llamativo que ninguno de ellos contemple, ni tan siquiera tangencialmente, la figura del alquiler de habitaciones que, de otro lado, resulta escasamente compatible con alguna de las previsiones contempladas en aquellos como, por ejemplo, el subarriendo parcial, en que la posibilidad del mismo viene referida a "la vivienda arrendada".

De hecho, es mayoritario el criterio en el marco de las Audiencias Provinciales de España de no entender sujetos a la regulación de esa Ley especial los arrendamientos de habitaciones, como evidencian las Sentencias que pasan a continuación inmediata a citarse (con ánimo meramente enunciativo) y a transcribirse, en alguna de las cuales se efectúa además cita de otras en igual sentido:

a.- Sentencia de la Audiencia Provincial de León, Sección 1ª, de fecha 5 de febrero de 2024, nº 81/2024:

"Arrendamiento de habitación con derecho al uso de otras dependencias. Naturaleza jurídica del contrato y simulación contractual.

9.- En relación a la naturaleza jurídica del contrato por el que se cedió a la demandada el uso de dos habitaciones dentro de la vivienda propiedad del demandante, con derecho a utilizar de forma compartida las dependencias comunes de la casa, el baño, la cocina y el salón comedor, resulta ser un criterio mayoritario en las Audiencias Provinciales, asumido por la sentencia de instancia, que el contrato de habitación resulta excluido de la aplicación del régimen legal de la Ley de Arrendamientos Urbanos , de conformidad con lo dispuesto en el artículo 2.1 de la misma, y ha de regirse por lo pactado y por lo establecido en el Código Civil.

10.- En este sentido se pronuncia la AP de León, en la Sentencia de la sección 2 de 10 de junio de 2021 ( ROJ: SAP LE 953/2021 - ECLI:ES:APLE:2021:953) que cita la Sentencia de la AP de Vizcaya, sección 5, de 29 de mayo de 2014 (rec. 94/2014) y otras resoluciones. También siguen este criterio las Sentencias de la AP de Madrid de 13 de diciembre de 2006 y 10 de julio de 2007, y Sentencias de la AP de Barcelona de 8 de mayo de 2008 y 7 de junio de 2012. Reiterando idénticos argumentos, se pronuncia la SAP de Cádiz, sección 8, de 30 de noviembre de 2015 (rec. 341/2015), la SAP de Valladolid, sección 3, de 15 de diciembre de 2015 (rec. 305/2015), dictada en un supuesto en el que fue objeto del arrendamiento una habitación concreta y determinada de la vivienda de la actora. Y la Audiencia Provincial de Baleares, en las Sentencias de la Sec. 3.ª de 20 de mayo de 2010, 3 de abril de 2020 y 1 de julio de 2021; explicando la primera de ellas que el concepto de habitabilidad del artículo 2 LAU, que se refiere al "arrendamiento que recae sobre una edificación habitable", no puede predicarse en cuanto el objeto arrendado se ciñe a una dependencia o habitación ubicada dentro de una vivienda, carente de los servicios mínimos y esenciales que en la actualidad deben reputarse imprescindibles, y que sólo resultan suplidos por la concesión del derecho a utilizar en forma compartida, no en exclusiva, otras dependencias de las que simultáneamente se sirven los restantes ocupantes de la vivienda, como son la cocina y el baño.

11.- Se argumenta que la no inclusión de este supuesto (arrendamiento de habitación en una vivienda) en el art. 5 LAU no debe conducir a aplicar la normativa especial, pues la enumeración recogida en el citado precepto no es de numerus clausus, lo que es perfectamente compatible con la naturaleza de legislación excepcional o especial, en contraposición con la normativa general, aunque efectivamente menos aplicable, del Código Civil.

12.- Por tanto, serán aplicables los principios establecidos en los artículos 3 y 4 del Código Civil y, en consecuencia, el arrendamiento litigioso no se considera sometido a la normativa especial arrendaticia urbana, sino al régimen general del Código Civil. En este sentido, ha declarado el Tribunal Supremo en sentencias de 10 de febrero de 1986 y 24 de febrero de 2000 que "el carácter imperativo de la legislación especial no debe inducirnos a error concluyendo su inaplicabilidad sobre las normas del Derecho Común en supuestos en que existen dudas acerca de la normativa aplicable, cuando, precisamente por su carácter de normativa excepcional, la situación es la contraria y en cuanto a la aplicación de la ley civil común o de la especial de arrendamientos urbanos , habrá que otorgar preferencia a aquella, por su carácter general y atrayente, y en caso de duda acerca de si la normativa aplicable a un contrato es la general del Código Civil o la especial, representada por la LAU, debe concluirse la aplicabilidad de la legislación general dictada para la mayoría de los casos en lugar de seguir el criterio de la especialidad". Argumentos que reproduce y hace suyos la SAP de Ciudad Real, sección 1, de 14 de septiembre de 2017 (rec. 211/2017).

13.- Con fundamento en lo expuesto, consideramos que el arrendamiento litigioso no puede considerarse sometido a la normativa especial arrendaticia urbana, sino al régimen general del Código Civil".

b.- Sentencia de la Audiencia Provincial de Baleares, Sección 5ª, de fecha 20 de diciembre de 2023, nº 844/2023:

"Si el arrendamiento de una habitación en una vivienda está sometida a la LAU es un cuestión controvertida en la denominada jurisprudencia menor, y dicha norma no hace una referencia expresa a tal situación en un contexto en el que no nos encontremos ante una actividad mercantil de pensión u hospedaje.

Como señalamos en la sentencia de esta Sala de 14 de noviembre de 2023, el criterio mayoritario de las Audiencias Provinciales es el entender que esta clase de contratos no pueden ser considerados arrendamientos de vivienda, ni por consiguiente, aplicarse las previsiones de la LAU. Así lo han entendido en el ámbito de esta Audiencia Provincial las sentencias de la Sección Tercera de 20 de mayo de 2010, 3 de abril de 2020 y 1 de julio de 2021; explicando la primera, en argumentación que compartimos:

".... el artículo 2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos define el arrendamiento de vivienda por referencia a su objeto, por recaer sobre una "edificación habitable" y apta para servir al destino de "satisfacer la necesidad permanente de vivienda de. arrendatario", en concordancia con la constante y consolidada doctrina jurisprudencial que destaca como núcleo característico del contrato el hecho de que la edificación cedida sea adecuada a servir las necesidades de morada o residencia, donde la persona o la familia desarrollan la intimidad de su existencia, construyendo su hogar o sede de la vida doméstica.

Ese concepto de habitabilidad no puede predicarse del objeto arrendado en el supuesto enjuiciado, que se ciñe a una dependencia o habitación ubicada dentro de una vivienda, carente de los servicios mínimos y esenciales que en la actualidad deben reputarse imprescindibles, y que sólo resultan suplidos por la concesión del derecho a utilizar en forma compartida, no en exclusiva, otras dependencias de las que simultáneamente se sirven los restantes ocupantes de la vivienda, como son la cocina y el baño.

En definitiva, la cesión de uso en exclusiva recae sobre una única dependencia, carente de las mínimas condiciones de habitabilidad, lo que nos lleva a la conclusión de que el contrato que examinamos no puede reputarse arrendamiento de vivienda comprendido en el art. 2 LAU, ni por tanto está sujeto al régimen jurídico propio de esta figura, recogido en el Título II de la propia Ley, en el que se incluye el art. 9 sobre duración de los contratos de arrendamiento de vivienda, con una duración mínima de cinco años salvo que el arrendatario manifieste su voluntad de no renovarlo.

Dada la minuciosidad con que la LAU aborda las distintas cuestiones jurídicas que se plantean en relación con el arriendo de la viviendas -cesión, subrogación inter vivos y mortis causa, derechos de tanteo y retracto - si en el espíritu de la ley hubiera estado contemplar el arriendo parcial de la vivienda, ciertamente, algún artículo habría merecido el interés del legislador para regular estos extremos, dada la problemática que podría derivarse de situaciones tales como fallecimiento del inquilino de habitación con derecho a cocina y servicios, subrogación de terceros, obligaciones en cuanto a obras y reparaciones, etc... cuando solo una parte de la vivienda es la afectada por el contrato de arrendamiento; todo lo cual conduce a la conclusión apuntada y a estimar, por aplicación de los principios establecidos en los artículos 3 y 4 del Código Civil , que el arrendamiento litigioso no puede considerase sometido a la normativa especial arrendaticia urbana, sino al régimen general del Código Civil.

Y es que como ha declarado el Tribunal Supremo en sentencias de 10 de febrero de 1986 y 24 de febrero de 2000 "el carácter imperativo de la legislación especial no debe inducirnos a error concluyendo su inaplicabilidad sobre las normas del Derecho Común en supuestos en que existen dudas acerca de la normativa aplicable, cuando, precisamente por su carácter de normativa excepcional, la situación es la contraria y en cuanto a la aplicación de la ley civil común o de la especial de arrendamientos urbanos, habrá que otorgar preferencia a aquella, por su carácter general y atrayente, y en caso de duda acerca de si la normativa aplicable a un contrato es la general del Código Civil o la especial, representada por la LAU, debe concluirse la aplicabilidad de la legislación general dictada para la mayoría de los casos en lugar de seguir el criterio de la especialidad", doctrina ésta que ratifica y corrobora la tesis que se mantiene, por cuanto que el sustrato fáctico que se ha examinado no aparece contemplado en la ley ni el mismo es asimilable a otros que se regulan específicamente, y sin que tampoco se atisben razones de política de protección social en relación el supuesto que nos ocupa que posibiliten una interpretación distinta ."

En este mismo sentido se pronuncian, entre otras, las sentencias de las Audiencias Provinciales de Navarra de 14 de febrero de 2005, de Madrid de 21 de julio de 2008 y 9 de julio de 2019, de Barcelona de 7 de junio de 2012, de Valladolid de 15 de diciembre de 2015, de Ciudad Real de 14 de septiembre de 2017 y de León de 10 de junio de 2021; y las que en ellas se citan".

c.- Sentencia de la Audiencia Provincial de Vizcaya, Sección 5ª, de fecha 21 de julio de 2006, nº 368/2006:

"La sentencia recurrida desestimó la demanda interpuesta por la representación de la Institución Benéfica del Sagrado Corazón de Jesús al considerar el juzgador a quo el arrendamiento de una habitación de una vivienda , con derecho a utilización de cocina, baño y sala, previo pago de una cantidad mensual como contraprestación durante unos 25 años quedaba sometido al régimen de prórroga forzosa por aplicación de la vigente LAU y de la antigua de 1964, no siendo aplicable la normativa general del Código Civil .

Pues bien, dicha tesis, a la vista de las alegaciones de la parte apelante, no puede ser asumida por la Sala, toda vez que estableciéndose en el artículo 1 del Texto Refundido de la LAU de 1964 como arrendamiento de vivienda regulado en dicha ley, el de vivienda o inquilinato, en el sentido de "arrendamiento de edificación habitable cuyo destino primordial sea el de vivienda ", y regulando la normativa tanto el arrendamiento de vivienda , como el de local de negocio, así como los subarriendos y cesiones de viviendas y de locales de negocio, así como el arrendamiento de viviendas amuebladas, lo cierto es que en ninguna parte de dicha ley se contempla la situación que examinamos, esto es, arrendamiento de una habitación de una vivienda que disfruta su propietario, con derecho a uso de la sala, baño y cocina, debiendo señalarse que tampoco dicha situación se contempla cuando en los artículos 43 y siguientes de la LAU se regula el arrendamiento de viviendas amuebladas, estimando la Sala a estos efectos, en contra de lo sostenido en la resolución recurrida que la admisión y regulación por la LAU de la figura del subarriendo, total o parcial de la vivienda arrendada , no puede servir de criterio para admitir la sujeción a la LAU del particular arriendo que examinamos porque la figura del subarriendo parte de un supuesto fáctico radicalmente distinta al que es objeto de examen, porque presupone la existencia de una previa relación arrendaticia sobre la totalidad de la vivienda , en la que el arrendatario arrienda a su vez toda o una parte de la vivienda arrendada , mientras que aquí, el objeto de arriendo es una habitación, con atribución del derecho a usar del baño, sala y cocina, permaneciendo el resto de las habitaciones de la vivienda bajo el ámbito de uso y disfrute de su propietario, por lo que se trata de situaciones radicalmente distintas que no posibilitan una interpretación extensiva de los preceptos de la LAU , dado que ésta define claramente su ámbito de aplicación, por lo que no cabe entender comprendidos entra las relaciones jurídicas que regula la que nos ocupa, que por sus peculiares características especificas no permite cobijarla bajo ninguna de las categorías de relaciones arrendaticias que contempla, sin que tampoco en los artículos 1 a 5 de la LAU , en los que se delimita el ámbito de aplicación de la LAU de 1964 se establezca alguna formula genérica de equiparación de situaciones, ni como la que se examina ni otras, que posibiliten la aplicación de la LAU a la situación que se examina, todo lo cual conduce a estimar fundadamente que el arrendamiento parcial de vivienda queda fuera del ámbito de protección de la LAU y de los derechos a dicha protección inherente, como el de prórroga forzosa, cuando además lo cierto es que dada la minuciosidad con que la LAU aborda las distintas cuestiones jurídicas que se plantean en relación con el arriendo de las viviendas , seguramente, cesión, subrogación inter vivos y mortis causa, derechos de tanteo y retracto, si en el espíritu de la ley hubiera estado contemplar el arriendo parcial de la vivienda , ciertamente algún artículo habría merecido el interés del legislador para regular estos extremos, dada la problemática que podría derivarse de situaciones tales como fallecimiento del inquilino de habitación con derecho a cocina y servicios, subrogación de terceros, obligaciones en cuanto a obras y reparaciones, etc... cuando solo una parte de la vivienda es la afectada por el contrato de arrendamiento; todo lo cual conduce a estimar, por aplicación de los principios establecidos en los artículos 3 y 4 del Código Civil , que el arrendamiento litigioso no puede considerarse sometido a la normativa especial arrendaticia urbana, sino al régimen general del Código Civil .

Y es como ha declarado el Tribunal Supremo en sentencias de 10 de febrero de 1986 y 24 de febrero de 2000" el carácter imperativo de la legislación especial no debe inducirnos a error concluyendo su inaplicabilidad sobre las normas del Derecho Común en supuestos en que existen dudas acerca de la normativa aplicable, cuando, precisamente por su carácter de normativa excepcional, la situación es la contraria y en cuanto a la aplicación de la ley civil común o de la especial de arrendamientos urbanos , habrá que otorgar preferencia a aquella, por su carácter general y atrayente, y en caso de duda acerca de si la normativa aplicable a un contrato es la general del Código Civil o la especial, representada por la LAU , debe concluirse la aplicabilidad de la legislación general dictada para la mayoría de los casos en lugar de seguir el criterio de la especialidad", doctrina ésta que ratifica y corrobora la tesis que se mantiene en esta resolución, por cuanto que el sustrato fáctico que se ha examinado no aparece contemplado en la ley ni el mismo es asimilable a otros que se regulan específicamente, y sin que tampoco se atisben razones de política de protección social en relación con el supuesto que nos ocupa que posibiliten una interpretación distinta.

Consecuencia obligada de las anteriores consideraciones es que no pudiendo reputarse aplicable la legislación especial arrendaticia urbana a la relación jurídica origen de esta litis, la cual debe entenderse sometida única y exclusivamente al Código Civil, es la estimación de la demanda y la consiguiente condena al demandado a desalojar la habitación arrendada que ocupa".

d.- Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid, Sección 9ª, de fecha 28 de marzo de 2019, nº 168/2019:

"La cuestión controvertida queda por tanto centrada en la determinación de la naturaleza jurídica del contrato celebrado por las partes. El arrendamiento, al tenor del documento nº 1 de la demanda, recae exclusivamente sobre una habitación de la vivienda , pudiendo hacer uso la arrendataria de la cocina y de cualquiera de los cuartos de baño compartidos con el compromiso de compartir con el resto de inquilinos las tareas de limpieza.

Según el artículo 2 LAU "se considera arrendamiento de vivienda aquel arrendamiento que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario".

Esta característica de satisfacer de modo permanente las necesidades de vivienda del arrendatario no es predicable de una habitación que no garantiza el desarrollo de la vida doméstica del inquilino con la intimidad y servicios que hoy se consideran indispensables, de los que solo se dispone de forma compartida. El espacio que se cede en exclusiva es solo el de una habitación, que no puede entenderse comprendida dentro de la definición del artículo 2 LAU. Así se prevé en el propio contrato que se remite al régimen de los artículos 1.542 a 1.582 CC en todo lo no previsto en su texto.

Esta opinión es mantenida por numerosas Audiencias Provinciales, pudiendo citarse la Sección 14 AP de Madrid, sentencia 3-12-2006, nº 777/2006, rec. 383/200, Sec. 11 ªAP de Madrid S 26-09-2017, nº 315/2017, rec. 188/2017 o la Sec. 5 ª AP Vizcaya, S 21-07-2006, nº 368/2006, rec. 509/2005 (EDJ 2006/407723) . Esta última declara que

"... aquí, el objeto de arriendo es una habitación, con atribución del derecho a usar del baño, sala y cocina, permaneciendo el resto de las habitaciones de la vivienda bajo el ámbito de uso y disfrute de su propietario, por lo que se trata de situaciones radicalmente distintas que no posibilitan una interpretación extensiva de los preceptos de la LAU , dado que ésta define claramente su ámbito de aplicación, por lo que no cabe entender comprendidos entra las relaciones jurídicas que regula la que nos ocupa, que por sus peculiares características específicas no permite cobijarla bajo ninguna de las categorías de relaciones arrendaticias que contempla, sin que tampoco en los artículos 1 a 5 de la LAU , en los que se delimita el ámbito de aplicación de la LAU de 1964 se establezca alguna fórmula genérica de equiparación de situaciones, ni como la que se examina ni otras, que posibiliten la aplicación de la LAU a la situación que se examina, todo lo cual conduce a estimar fundadamente que el arrendamiento parcial de vivienda queda fuera del ámbito de protección de la LAU y de los derechos a dicha protección inherente, como el de prórroga forzosa, cuando además lo cierto es que dada la minuciosidad con que la LAU aborda las distintas cuestiones jurídicas que se plantean en relación con el arriendo de las viviendas , seguramente, cesión, subrogación inter vivos y mortis causa, derechos de tanteo y retracto, si en el espíritu de la ley hubiera estado contemplar el arriendo parcial de la vivienda , ciertamente algún artículo habría merecido el interés del legislador para regular estos extremos, dada la problemática que podría derivarse de situaciones tales como fallecimiento del inquilino de habitación con derecho a cocina y servicios, subrogación de terceros, obligaciones en cuanto a obras y reparaciones, etc... cuando solo una parte de la vivienda es la afectada por el contrato de arrendamiento ; todo lo cual conduce a estimar, por aplicación de los principios establecidos en los artículos 3 y 4 del Código Civil , que el arrendamiento litigioso no puede considerarse sometido a la normativa especialarrendaticia urbana, sino al régimen general del Código Civil ."

Conforme al criterio de estas resoluciones, que se comparte, el arrendamiento que nos ocupa no está sometido a la LAU sino a lo pactado por las partes y a lo dispuesto en los artículos 1.542 y siguientes del Código Civil".

Definitiva en cualquier caso al respecto es la Sentencia del Tribunal Supremo nº 47/2000, de 24 de enero, al señalar que si, como aquí desde luego acaece, "alguna duda surgiere en cuanto a la aplicación de la ley civil común o de la especial de arrendamientos urbanos , habrá de ser resuelta otorgando preferencia a aquélla, por su carácter general y atrayente ( sentencia de 21 de abril de 1951 ); y que en los supuestos en que exista duda acerca de si la normativa aplicable a un contrato es la general del Código civil o la especial, representada por la Ley de Arrendamientos Urbanos, es obvio que debe concluirse la aplicabilidad de la legislación general dictada para la mayoría de los casos en lugar de seguir el criterio de la especialidad ( sentencia de 10 de febrero de 1986)".

Ha de concluirse por ende que al arrendamiento objeto de litis no le resulta aplicable la regulación de la Ley de arrendamientos urbanos, lo que implica que la demandante no puede ampararse en el art. 25 de la misma para ejercitar la acción de retracto instada en estas actuaciones, debiéndose ante ello confirmar la desestimación de su demanda decretada en la Sentencia recurrida (pues, ante ello, dicha acción carece de amparo legal como con anterioridad ya se ha indicado), con consiguiente desestimación del recurso interpuesto.

CUARTO.-Si bien la desestimación del recurso y de la impugnación debería conllevar la respectiva imposición de las costas procesales devengadas en esta alzada por cada una de esas actuaciones, se considera que ambos pronunciamientos condenatorios deben compensarse desde este momento, no efectuándose por tal razón expresa imposición a ninguna de las partes litigantes de las costas procesales devengadas en grado de apelación, aunque sí procede acordar la pérdida del depósito constituido para recurrir ( art. 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y número 9 de la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial).