Sentencia Civil 80/2026 Audiencia Provincial Civil de Burgos nº 2, Rec. 171/2025 de 12 de marzo del 2026

PRIMERO.-La Sentencia de Primera Instancia, estimando la demanda formulada por Dª Claudia acuerda:

- Declarar resuelto, por falta de pago de la renta o cantidades debidas, el contrato de arrendamiento concertado el 1 de marzo de 2022 entre Dª Claudia como parte arrendadora y D. Gonzalo como arrendatario, sobre la vivienda sita en la DIRECCION000, de Burgos, decretando el desahucio de la parte demandada, a quien se condena a desalojar la citada finca, dejándola libre a la entera disposición de la parte actora, con apercibimiento de lanzamiento;

-Condenar a la parte demandada a abonar a la actora la cantidad de 40 €, en concepto de rentas y de cantidades asimiladas, vencidas y debidas a la fecha de presentación de la demanda, cantidad que devengará los intereses del art. 576 de la LEC y

-Condenar al demandado a abonar a la actora las rentas que se devenguen desde la fecha de celebración del juicio hasta la del lanzamiento o entrega de la posesión de la finca.

-Todo ello con imposición de las costas a la parte demandada.

Interpone recurso de apelación el demandado solicitando la revocación de la Sentencia de Primera Instancia y la desestimación de la demanda.

Como motivos del recurso de apelación, se alega:

-Infracción de garantías procesales por vulneración de las normas sobre prueba: art. 24 CE, art. 270, de la Ley de Enjuiciamiento Civil; por la admisión por el órgano a quo de la prueba propuesta de contrario en el acto de la vista

-Error en la valoración de la prueba, que fundamenta diciendo:

Que "existe error en la valoración de la prueba, respecto del momento en el que fue notificado a mi patrocinado la intención de la actora de actualización de la renta y existencia de deuda de 40 euros.

-Que la comunicación de actualización de la renta no se produjo a mi patrocinado hasta el mes de septiembre de 2024 (a través de Whats app), momento en el que empezó a abonarse la misma, tal y como consta en la documentación aportada en el acto de la vista, por lo que mi patrocinado no adeuda cantidad alguna.

-que "la Ley de Arrendamientos Urbanos establece claramente que la actualización de la renta se producirá en el mes siguiente a su solicitud, y que no tiene efectos retroactivos. Por todo ello, esta parte considera que existe error en la valoración de la prueba, al considerar la juzgadora que la obligación del pago de la renta comenzó en junio de 2024.

-que "en caso de que se considerase que la aportación del Burofax en el acto de la vista resulta procedente, esta parte quiere realizar dos afirmaciones respecto de los efectos del mismo:

En primer lugar, el Burofax no fue recibido por mi patrocinado. El envio se produjo mientras mi patrocinado se encontraba en Senegal, toda vez que su esposa había fallecido. La actora por otra parte, disponía de otros medios de comunicación como es la aplicación Whats app, aplicación que como se ha visto en la prueba documental, utilizaba de forma frecuente con mi patrocinado.

En este caso ha existido mala fe de la parte actora, pues al enviar el Burofax, era conocedora de que mi patrocinado no estaba en España, pues viajó a Senegal antes del fallecimiento de la misma para poder despedirse de la misma, pues era conocedor de que su fallecimiento era inminente.

Por lo tanto, no puede considerarse que el Burofax no recogido tenga efectos de notificación, pues no se recogió por no estar en España, y además, la parte actora disponía de otros medios de comunicación que por motivos que desconocemos decidió no utilizar.

Respecto de la afirmación de que el Burofax se tenga por notificado a esta parte en el mes de mayo de 2024, esta parte no puede estar conforme. Además de que la notificación debe ser personal, dicho Burofax no fue admitido por el juzgado hasta el acto de la vista, es decir, el 15 de enero de 2025, momento en el que mi patrocinado ya llevaba varios meses abonando la actualización de la renta (desde que recibió el mensaje de Whats app)."

SEGUNDO.-Respecto de la indebida admisión de documentos aportados por la actora en el acto de la Vista.

Se alega en el Recurso de Apelación que no debió ser admitido el Burofax enviado el 8 de Octubre de 2023 que la parte actora aportó en el acto de la Vista, ya que por ser un documento anterior a la formulación de la demanda presentada el 10 de Noviembre de 2023, debió ser presentado con la misma.

El Juzgado de Primera Instancia admitió el Burofax por considerar "que había adquirido relevancia tras la contestación a la demanda"

En el recuso se alega:

- que no se "comparte el criterio de la juzgadora, pues en la demanda nunca se hizo mención a la existencia de burofax alguno, ni sobre el intento de comunicación de actualización de rentas, por lo tanto, dicho documento no adquirió relevancia alguna tras la contestación a la demanda, siendo extemporáneo el mismo".

-que "dicho documento no puede tenerse en cuenta a la hora de decidir sobre la controversia existente sobre la existencia del momento en el que se comunicó la actualización de la renta."

La parte demandante se opone a la pretensión de la apelante de que se considere indebidamente admitido el referido documento, diciendo:

- "En cuanto a la presentación del Burofax en la vista del juicio verbal, la necesidad del mismo se puso de manifiesto como consecuencia del retraso en la tramitación del procedimiento -a lo que no es ajena la parte recurrente-, que hizo que se llegara a la nueva anualidad de renta en la que el demandado no cumplió con su obligación del pago del incremento de la renta".

- que "la Ley de Enjuiciamiento Civil contempla la posibilidad de aportar documentos en los procedimientos civiles cuando se ponga de manifiesto la necesidad de su aportación por la contestación a la demanda realizada por la parte contraria"

La arrendadora envía el 8 de octubre de 2023, un mes antes de la presentación de la demanda, un Burofax a la parte arrendataria en el que, entre otras manifestaciones, comunicaba la subida de la renta correspondiente al año 2024, se actualizaba la renta en un 2%, lo que suponía un incremento de la renta de 8 € mensuales, a pagar a partir del mes de enero de 2024. Este Burofax no llego a recibirlo la parte arrendataria, porque no el funcionario de Correos no hizo entrega del Burofax en el domicilio cuando acudió al mismo, dejando Aviso para su recogida en las Oficinas de Correos, sin que nadie pasara a recogerlo.

Dado que la demanda se presenta el día 10 de noviembre de 2023 y que en la demanda se reclamaba, no solo la condena al pago de la cantidad que la actora consideraba adeudada a esa fecha, 466 euros, sino también la condena al pago de las rentas y cantidades asimiladas que se devengaran durante la tramitación del procedimiento (...), es claro que el Burofax, en el que se comunicaba la actualización de la renta, a pagar a partir del mes de enero de 2024, era ya relevante cuando se presenta la demanda (más aún si tenemos en cuenta que el Burofax no se había recogido por el arrendatario), pues difícilmente el proceso podría haber concluido antes de la fecha en que la arrendadora pretendía se pagara la renta actualizada.

En la demanda no se hace la más mínima referencia a la remisión de un Burofax actualizador de la renta. Si la demandante pretendía se tuviera en cuenta en el proceso este Burofax, debió alegarlo en la demanda y aportar con la misma la documentación relativa al Burofax, que aporta con el escrito que presenta su representación procesal el 27 de Mayo de 2024. Al no hacerlo así, no solo se vulneran las reglas de la buena fe procesal, sino la normativa procesal relativa a la presentación de documentos, artículos 264 y siguientes de la ley de Enjuiciamiento Civil.

El artículo 265.1.1ºLEC, exige presentar con la demanda: "Los documentos en que las partes funden su derecho a la tutela judicial efectiva". Lasconsecuen cias de la falta de presentación inicial de los documentos se regulan en el artículo 269.1. LEC que dice: "Cuando con la demanda, la contestación o, en su caso, en la audiencia previa al juicio, no se presentara alguno de los documentos, medios, instrumentos, dictámenes e informes que, según los preceptos de esta Ley, han de aportarse en esos momentos o no se designara el lugar en que el documento se encuentre, si no se dispusiese de él, no podrá ya la parte presentar el documento posteriormente..."

No obstante, es cierto que el articulo 265.5 LEC, dispone que: "el actor podrá presentar en la audiencia previa al juicio, o en la vista del juicio verbal, los documentos, medios, instrumentos, dictámenes e informes, relativos al fondo del asunto, cuyo interés o relevancia sólo se ponga de manifiesto a consecuencia de alegaciones efectuadas por el demandado en la contestación a la demanda".

Pero como antes ha quedado expuesto, este no el caso de autos, pues la actualización de la renta que se comunicaba en el Burofax se pretendía tuviera efecto solo mes y medio después de la presentación de la demanda, en enero de 2024, fecha en la que era muy improbable, por no decir imposible, que el proceso hubiera concluido, por lo que el documento era ya relevante cuando se presenta la demanda y, si se quería que se tuviera en cuenta en el proceso, debió aportarse con la misma.

No habiéndose aportado con la demanda el Burofax, como dispone el artículo 269.1 LEC "no podrá ya la parte presentar el documento posteriormente",por lo que la aportación del Burofax con el escrito de 27 de mayo de 2024, debe calificarse de extemporánea, e indebida la admisión del mismo acordada por el Tribunal de Instancia en la Audiencia previa.

TERCERO.-Son Antecedentes de Hecho, no cuestionados por las partes, puestos de manifiesto por la Sentencia apelada, los siguientes:

-En fecha 1 de marzo de 2022 Dª Claudia (arrendadora) y D. Gonzalo, (arrendatario), suscribieron contrato de arrendamiento de vivienda, pactando el abono de una renta mensual de 400 euros mensuales, "que se pagarían por meses adelantados del uno al siete de cada mes, en el número de cuenta consignado en el contrato". Habría que añadir que la esposa del Sr. Gonzalo, fallecida el día 9 de octubre de 2023 en Senegal ,también suscribió el contrato.

-Asimismo, en la condición 4ª del contrato obrante en autos se estipulaba expresamente que la renta se actualizaría anualmente aplicando el IPC, aplicándose dicha actualización a partir del mes siguiente al cual la parte interesada haya notificado a la otra parte por escrito expresando el porcentaje de alteración aplicado. Asimismo, se estipulaba que el arrendatario abonaría la tasa de basuras.

-En fecha 10 de noviembre de 2023 la arrendadora Dª Claudia interpone demanda de desahucio por falta de pago y reclamación de rentas (y cantidades asimiladas impagadas) frente al arrendatario D. Gonzalo, reclamando parte de la renta del mes de noviembre de 2023 (400 euros, habiendo hecho el demandado un ingreso de 400 euros en fecha 11 de noviembre de 2023 y la tasa de basuras correspondiente al año 2022, por importe de 66 €, de cuyo importe el arrendatario abonó 56 € el 5 de diciembre de 2023 junto con la renta de ese mes. La suma reclamada en la demanda asciende a un total de 466 euros.

-Con posterioridad a la fecha de presentación de la demanda, el arrendatario demandado ha ido abonando la renta hasta la fecha del juicio el 15 de enero de 2025, de la siguiente manera: el 8 de enero de 2024, 400 € ; el 6 de febrero de 2024, 400 €; el 6 de marzo de 2024, 400 €; el 8 de abril de 2024, 400 €; el 7 de mayo de 2024, 400 €; el 6 de junio de 2024, 400 €; el 8 de julio de 2024, 400 €; el 6 de agosto de 2024, 400 €; el 6 de septiembre de 2024, 400 €; el 4 de octubre de 2024, 400 €; 4 de octubre de 2024, 65,58 € en concepto de pago de basura 2024 y gastos actualizados; el 8 de noviembre de 2024, 48 €; 12 de diciembre de 2024, 408 €; el 8 de enero de 2025,408 €.

- La defensa de la parte actora puso de manifiesto al inicio del juicio que, en ese momento, el arrendatario demandado le debía 129,58 € en concepto de actualización de la renta de los meses de enero a septiembre de 2024, ambos inclusive, ocho euros mensuales, y 57,58 € de la tasa de basuras correspondiente al año 2024.

En la Sentencia apelada se fundamenta la resolución del contrato de arrendamiento , en la consideración de que en el momento de la interposición de la demanda el arrendatario se encontraba incurso en causa de resolución del contrato porque "no solo a dicha fecha (10 de noviembre de 2023), el arrendatario adeudaba a la renta del mes de noviembre y la tasa de basuras del año 2022; sino también porque las rentas de febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre y noviembre de 2023 se pagaron por el arrendatario, de forma impuntual según lo pactado en el contrato".

La Sentencia apelada añade que: "El resto de las mensualidades devengadas tras la interposición de la demanda, según se ha constatado, fueron abonadas por el arrendatario de manera sucesiva, parcial e impuntual; careciendo por ello de efecto enervador, pues alguno de los meses se abonaron más tarde del plazo pactado y en cuanto a la actualización de la renta, ha de señalarse que si bien no consta recibido por el arrendatario el burofax remitido por la parte actora, lo cierto es que su representación presentó un escrito en fecha 27 de mayo de 2024 en el presente procedimiento, en el que se ponía de manifiesto la remisión del burofax y la voluntad de la arrendadora de actualizar la renta en un 2%, esto es en 8 € mensuales, por lo que entiendo que al menos desde el mes de junio se debería haber abonado la renta ya actualizada, adeudando la actualización de cinco meses, esto es, 40 €. Sin embargo, entiendo que no ha quedado acreditado que el demandado no haya pagado la tasa de basuras de 2024, dado que en el mes de octubre de 2023 abonó 450 €, pudiendo imputarse ese exceso de renta mensual a la tasa de basura del 2022 y en diciembre de 2023 abonó 56 € por este concepto, que se imputará a la tasa del año 2023, por lo que la cuantía abonada en octubre de 2024 de 65,58 € corresponderá a la tasa de basuras de dicho año".

De los datos expuestos resulta que la Sentencia apelada considera que a la fecha de interposición de la demanda de desahucio por falta de pago, y de reclamación de la cantidad de 466 €, por rentas y cantidades asimiladas, el 10 de Noviembre de 2023, el demandado adeudaba solo la cantidad de 400 €, correspondiente a la renta del mes de Noviembre de 2023, renta que el demandado ingresa en la cuenta bancaria de la arrendadora el 11 de Noviembre de 2023.

Pese a que en el primer párrafo de la fundamentación transcrita de la Sentencia de primera instancia se diga que a la fecha de interposición de la demanda el arrendatario adeudaba la renta del mes de noviembre de 2023 y la tasa de Basuras de 2022, lo cierto es que la tasa de basuras de 2022 se había abonado en el mes de octubre de 2023 como precisa la propia sentencia de primera instancia, correctamente, en el segundo párrafo de la fundamentación transcrito en esta resolución, al decir "Sin embargo, entiendo que no ha quedado acreditado que el demandado no haya pagado la tasa de basuras de 2024, dado que en el mes de octubre de 2023 abonó 450 €, pudiendo imputarse ese exceso de renta mensual a la tasa de basura del 2022"

En definitiva, la Sentencia apelada considera, correctamente, que en el momento de interponerse la demanda solo se adeudaba la renta, 400€, del mes de noviembre de 2023, renta que el demandado abona al día siguiente de interponerse la demanda, varias meses antes de ser emplazado y requerido de pago en el presente procedimiento.

La Tasa de Basura de 2022 no se adeudaba cuando se formuló la demanda, pues se había pagado en Octubre de 2023.

Y las tasas de basuras de 2023 y 2024 se pagaron en sus respectivos años, después de que la demandada comunicara su importe al arrendatario, en Diciembre de 2023 y en Octubre de 2024, respectivamente

La Sentencia apelada considera que en la fecha de su dictado, enero de 2025, la única cantidad adeudada por el arrendatario eran 40 €, que corresponden a la actualización de la renta correspondiente a 5 meses, (8€ por mes) porque entiende que desde el mes de Junio de 2024 debía haberse actualizado la renta, por cuanto que la representación procesal de la actora el 27 de Mayo de 2024 presentó un escrito en el procedimiento, poniendo de manifiesto la remisión del Burofax con fecha de octubre de 2023 y la voluntad de la actora de actualizar la renta en un 2% (8 € mensuales).

La sentencia apelada condena al pago de la cantidad de 40€, y aunque literalmente en el Fallo dispone "Condenar a la parte demandada a abonar a la actora en concepto de rentas y de cantidades asimiladas, vencidas y debidas a la fecha de presentación de la demanda",lo cierto es que estos 40 €, única cantidad objeto de condena, no se adeudaban a la fecha de la interposición de la demanda, pues como se ha expuesto a la fecha de presentación de la demanda (10 de noviembre de 2023) solo se adeudaba la renta de ese mes, que el arrendatario pago el día 11 de ese mes, sin siquiera haberse admitido a trámite la demanda. Los 40 € objeto de condena correspondían, según la propia sentencia de primera instancia, a la actualización de la renta impagada de cinco meses, a partir del mes de junio de 2024.

Las anteriores conclusiones no se cuestionan por la actora, que expresamente solicita la confirmación de la Sentencia.

En la Sentencia apelada se reconoce que las mensualidades devengadas con posterioridad a la presentación a la demanda se fueron abonando por el arrendatario a la arrendadora y que a la fecha de la Sentencia no se adeudaba ninguna.

En la Sentencia apelada se indica que, también, sería motivo para considerar incurso al arrendatario en causa de resolución del contrato el hecho de que las rentas devengadas y pagadas antes de la interposición de la demanda, rentas "de febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre octubre y noviembre de 2023, se pagaron por el arrendatario de forma impuntual, según lo pactado en el contrato",.

Y, también, se añade que "las mensualidades devengadas tras la interposición de la demanda, según se ha constatado, fueron abonadas por el arrendatario de manera sucesiva, parcial e impuntual",lo que dice determinaría que carecieran de efecto enervador.

Ninguna duda plantea que a la fecha de interposición dela demanda se adeudaba la renta del mes de noviembre de 2023, siendo la falta de pago de una sola mensualidad causa suficiente para resolver el contrato por falta de pago.

Siendo cierto que algunas de las mensualidades previas a la interposición de la demanda se abonaron por el arrendatario después de los 7 días previstos en el contrato para hacer el pago de la renta, se ha de señalar que habiéndose ejercitado en la demanda la acción de desahucio por falta de pago, ese ligero retraso en el pago de las mensualidades previas a la presentación de la demanda no integra la causa de resolución del contrato, base de la acción que se ejercita.

Respecto de las mensualidades posteriores a la presentación de la demanda, la parte demandante reconoció en el acto de la vista celebrada el 15 de enero de 2025, que estaban todas pagadas, lo que se constata con la documentación aportada por la parte demandada, De esta documentación resulta que todas las mensualidades se abonaron en el mes en curso, dentro de los siete días previstos en el contrato, salvo los meses en que el día 7 fue domingo, en que se ingresó el día 8. Así el 5 de Diciembre de 2023 y las rentas de 2024, los días 8 de Enero, 6 de Febrero, 6 de Marzo, 8 de Abril, 7 de Mayo, 6 de Junio, 8 de Julio, 6 de Agosto y 6 de Septiembre. Todos estos meses 400 €. Además, el 4 de Octubre de 2024 hace dos ingresos uno de 65,58 € por las Basuras de 2024 y gastos, y otro de 408 € por la renta de ese mes. Y el dia 8 de Noviembre de 2024 ingresa 408€, el 6 de Diciembre de 2024, un ingreso uno de 400 € y otro de8 € el 9 de Diciembre de 2024, y el 8 de Enero de 2025, 408 €.

No se puede considerar que la parte actora haya incurrido despues de la demanda en retraso en el pago impeditivo del efecto enervador.

En definitiva, cuando se formuló la demanda de desahucio por falta de pago, el arrendatario solo se adeudaba la renta del mes de noviembre, que pagó un día después de la presentación de la demanda, muchos meses antes de ser requerido de pago en el presente procedimiento.

El arrendatario cuando es requerido de pago nada adeudaba, tampoco cuando contesta a la demanda el día 24 de Enero de 2024, alegando que nada adeudaba, lo que era cierto, según ha quedado expuesto por lo que el enervamiento de la acción de desahucio, derecho que en la demanda se reconocía al arrendatario, era procedente.

La Vista señalada inicialmente para el día 13 de Marzo de 2024 se suspendió por haberse solicitado por el arrendatario reconocimiento de situación de vulnerabilidad.

La Vista no se celebra hasta el día 15 de Enero de 2025. A esa fecha, conforme a lo expuesto anteriormente no se adeudaban ni las Tasas de Basuras, ni las mensualidades de renta devengadas hasta ese momento, a salvo los 40 € de la actualización, 8 €, de los meses de Junio a Septiembre de 2024, que es la cuestión controvertida en esta Segunda Instancia, que pasamos a analizar a continuación.

CUARTO.-La Sentencia de Primera Instancia considera que el arrendatario estaba obligado a abonar la renta actualizada de 408 € mensuales a partir del mes de Junio de 2024, por considerar que con la presentación por la representación procesal de la demandante, el 27 de Mayo de 2024, el escrito en el que ponía de manifiesto que con fecha 8 de Octubre de 2023, había remitido un Burofax a la arrendataria y esposa del demandado, actualizando la renta un 2%, esto es, 8 € mensuales, aportando el Burofax como documento nº 1 y como documento nº 2 el acuse de recibo, el arrendatario estaba obligado a abonar la renta actualizada a partir del mes de Junio de 2024 y que, por lo tanto, adeuda 40€, 8 € por los cinco meses. Se ha de precisar que conforme a lo razonado por la sentencia apelada solo se adeudaría la actualización de la renta de cuatro meses, de junio a septiembre, no cinco, y por lo tanto la deuda, en todo caso, sería de 32 €.

No obstante la discrepancia de la parte apelante con la sentencia apelada no se refiere a la cuantía de la cantidad adeudada, la parte apelante sostiene que no adeuda cantidad alguna.

En el recurso de apelación, se alega:

Que "existe error en la valoración de la prueba, respecto del momento en el que fue notificado a mi patrocinado la intención de la actora de actualización de la renta y existencia de deuda de 40 euros.

-Que la comunicación de actualización de la renta no se produjo a mi patrocinado hasta el mes de septiembre de 2024 (a través de Whats app), momento en el que empezó a abonarse la misma, tal y como consta en la documentación aportada en el acto de la vista, por lo que mi patrocinado no adeuda cantidad alguna.

-que "la Ley de Arrendamientos Urbanos establece claramente que la actualización de la renta se producirá en el mes siguiente a su solicitud, y que no tiene efectos retroactivos. Por todo ello, esta parte considera que existe error en la valoración de la prueba, al considerar la juzgadora que la obligación del pago de la renta comenzó en junio de 2024.

La parte apelante discrepa del momento en que la sentencia considera actualizada la renta. Sostiene que el momento en que se ha de considerar le fue notificada la intención de la actora de actualizar la renta no se produjo hasta el mes de Septiembre de 2024 a través de Whatsapp, notificación cuyo efecto, actualización de la renta, de conformidad con la LAU, se produciría en el mes siguiente y que consta acreditado que desde el mes de octubre pago la cantidad de 408€ mensuales

Conforme se ha expuesto en el Fundamento de Derecho Segundo de esta resolución, no se puede tener por válidamente incorporado al procedimiento el Burofax de fecha 8 de Octubre de 2023 enviado por la arrendadora a Dª Rodrigo, coarrendataria y esposa del demandado, por su aportación extemporánea. Burofax que no llego a ser recibido por los arrendatarios, que se encontraban en Senegal, su país de origen, por razón de la enfermedad de la esposa del demandado, que falleció el día 9 de octubre de 2023. En cualquier caso, como se ha explicado anteriormente, si la demandante quería que el Burofax tuviera efectos en el presente procedimiento, debió aportarlo con la demanda.

La Ley de Arrendamientos Urbanos en el artículo 18.2 dispone que: "La renta actualizada será exigible al arrendatario a partir del mes siguiente a aquel en que la parte interesada lo notifique a la otra parte por escrito, expresando el porcentaje de alteración aplicado y acompañando, si el arrendatario lo exigiera, la oportuna certificación del Instituto Nacional de Estadística.

Será válida la notificación efectuada por nota en el recibo de la mensualidad del pago precedente".

El artículo 18 de la LAU exige notificación por escrito al arrendatario de la voluntad del arrendador de actualizar la renta

La actora en la demanda de desahucio que formula el día 10 de Noviembre de 2023, nada dice de su voluntad de actualización de la renta para el mes de enero de 2024, ni tampoco que ya había enviado un Burofax al arrendatario notificando el incremento de la renta con efecto a partir del mes de enero de 2024, lo que las reglas de la buena fe procesal exigirían, de pretenderse que estos hechos tuvieran eficacia en el proceso.

La vía de comunicación de la arrendadora con los arrendatarios era el Whats App. Consta que por esta vía se siguieron comunicando y transmitiendo las informaciones oportunas las dos partes, después de la demanda, sin que en momento alguno, hasta el mes de Septiembre de 2024, la actora dijera nada al demandado respecto a la actualización de la renta.

El hecho de que se aportara por la representación procesal de la demandante se presentara con fecha 27 de mayo de 2024 un escrito comunicando al Juzgado que el arrendatario había incurrido en un nuevo incumplimiento que da lugar al desahucio por falta de pago, por impago de varios meses a razón de 8€ mensuales, ascendiendo la deuda a 40€, a añadir a lo previamente reclamado,alegando que el demandado no había pagado el incremento del 2% de la renta del mes de enero de 2024,que le había sido comunicado por el Burofax ya señalado de 8 de Octubre de 2023, documento que con posterioridad a la demanda ya no podía aportar la demandante al procedimiento, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 269.1 de la LEC, no puede considerarse constituya la notificación de actualización la renta que exige el artículo 18 de la LAU, no pudiendo dotarle de los efectos de obligar, sorpresivamente, al arrendatario a pagar a partir del mes siguiente de la presentación del escrito de su defensa letrada, la renta incrementada con 8 euros.

Si bien en la fecha de la presentación de la demanda el arrendatario se encontraba incurso en causa de resolución del contrato de arrendamiento por falta de pago de la renta de Noviembre de 2023, teniendo derecho a enervar la acción de desahucio ejercitada en la demanda, de conformidad con los dispuesto en el artículo 22.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, constando que, antes, incluso de que comenzara a correr el plazo del requerimiento de pago, desde luego cuando contesta a la demanda, el arrendatario demandado se encontraba al corriente en el pago tanto de las rentas como de las cantidades asimiladas, y que, igualmente, lo estaba cuando se dicta la Sentencia apelada, se ha de considerar enervada la acción de desahucio.

QUINTO.-De conformidad con lo dispuesto en el artículo 22.5 de la LEC declarada enervada la acción de desahucio por falta de pago se han de imponer las costas al arrendatario.

De conformidad con lo dispuesto en el artículo 398 LEC no procede hacer imposición de las costas de esta segunda instancia.

PRIMERO.-La Sentencia de Primera Instancia, estimando la demanda formulada por Dª Claudia acuerda:

- Declarar resuelto, por falta de pago de la renta o cantidades debidas, el contrato de arrendamiento concertado el 1 de marzo de 2022 entre Dª Claudia como parte arrendadora y D. Gonzalo como arrendatario, sobre la vivienda sita en la DIRECCION000, de Burgos, decretando el desahucio de la parte demandada, a quien se condena a desalojar la citada finca, dejándola libre a la entera disposición de la parte actora, con apercibimiento de lanzamiento;

-Condenar a la parte demandada a abonar a la actora la cantidad de 40 €, en concepto de rentas y de cantidades asimiladas, vencidas y debidas a la fecha de presentación de la demanda, cantidad que devengará los intereses del art. 576 de la LEC y

-Condenar al demandado a abonar a la actora las rentas que se devenguen desde la fecha de celebración del juicio hasta la del lanzamiento o entrega de la posesión de la finca.

-Todo ello con imposición de las costas a la parte demandada.

Interpone recurso de apelación el demandado solicitando la revocación de la Sentencia de Primera Instancia y la desestimación de la demanda.

Como motivos del recurso de apelación, se alega:

-Infracción de garantías procesales por vulneración de las normas sobre prueba: art. 24 CE, art. 270, de la Ley de Enjuiciamiento Civil; por la admisión por el órgano a quo de la prueba propuesta de contrario en el acto de la vista

-Error en la valoración de la prueba, que fundamenta diciendo:

Que "existe error en la valoración de la prueba, respecto del momento en el que fue notificado a mi patrocinado la intención de la actora de actualización de la renta y existencia de deuda de 40 euros.

-Que la comunicación de actualización de la renta no se produjo a mi patrocinado hasta el mes de septiembre de 2024 (a través de Whats app), momento en el que empezó a abonarse la misma, tal y como consta en la documentación aportada en el acto de la vista, por lo que mi patrocinado no adeuda cantidad alguna.

-que "la Ley de Arrendamientos Urbanos establece claramente que la actualización de la renta se producirá en el mes siguiente a su solicitud, y que no tiene efectos retroactivos. Por todo ello, esta parte considera que existe error en la valoración de la prueba, al considerar la juzgadora que la obligación del pago de la renta comenzó en junio de 2024.

-que "en caso de que se considerase que la aportación del Burofax en el acto de la vista resulta procedente, esta parte quiere realizar dos afirmaciones respecto de los efectos del mismo:

En primer lugar, el Burofax no fue recibido por mi patrocinado. El envio se produjo mientras mi patrocinado se encontraba en Senegal, toda vez que su esposa había fallecido. La actora por otra parte, disponía de otros medios de comunicación como es la aplicación Whats app, aplicación que como se ha visto en la prueba documental, utilizaba de forma frecuente con mi patrocinado.

En este caso ha existido mala fe de la parte actora, pues al enviar el Burofax, era conocedora de que mi patrocinado no estaba en España, pues viajó a Senegal antes del fallecimiento de la misma para poder despedirse de la misma, pues era conocedor de que su fallecimiento era inminente.

Por lo tanto, no puede considerarse que el Burofax no recogido tenga efectos de notificación, pues no se recogió por no estar en España, y además, la parte actora disponía de otros medios de comunicación que por motivos que desconocemos decidió no utilizar.

Respecto de la afirmación de que el Burofax se tenga por notificado a esta parte en el mes de mayo de 2024, esta parte no puede estar conforme. Además de que la notificación debe ser personal, dicho Burofax no fue admitido por el juzgado hasta el acto de la vista, es decir, el 15 de enero de 2025, momento en el que mi patrocinado ya llevaba varios meses abonando la actualización de la renta (desde que recibió el mensaje de Whats app)."

SEGUNDO.-Respecto de la indebida admisión de documentos aportados por la actora en el acto de la Vista.

Se alega en el Recurso de Apelación que no debió ser admitido el Burofax enviado el 8 de Octubre de 2023 que la parte actora aportó en el acto de la Vista, ya que por ser un documento anterior a la formulación de la demanda presentada el 10 de Noviembre de 2023, debió ser presentado con la misma.

El Juzgado de Primera Instancia admitió el Burofax por considerar "que había adquirido relevancia tras la contestación a la demanda"

En el recuso se alega:

- que no se "comparte el criterio de la juzgadora, pues en la demanda nunca se hizo mención a la existencia de burofax alguno, ni sobre el intento de comunicación de actualización de rentas, por lo tanto, dicho documento no adquirió relevancia alguna tras la contestación a la demanda, siendo extemporáneo el mismo".

-que "dicho documento no puede tenerse en cuenta a la hora de decidir sobre la controversia existente sobre la existencia del momento en el que se comunicó la actualización de la renta."

La parte demandante se opone a la pretensión de la apelante de que se considere indebidamente admitido el referido documento, diciendo:

- "En cuanto a la presentación del Burofax en la vista del juicio verbal, la necesidad del mismo se puso de manifiesto como consecuencia del retraso en la tramitación del procedimiento -a lo que no es ajena la parte recurrente-, que hizo que se llegara a la nueva anualidad de renta en la que el demandado no cumplió con su obligación del pago del incremento de la renta".

- que "la Ley de Enjuiciamiento Civil contempla la posibilidad de aportar documentos en los procedimientos civiles cuando se ponga de manifiesto la necesidad de su aportación por la contestación a la demanda realizada por la parte contraria"

La arrendadora envía el 8 de octubre de 2023, un mes antes de la presentación de la demanda, un Burofax a la parte arrendataria en el que, entre otras manifestaciones, comunicaba la subida de la renta correspondiente al año 2024, se actualizaba la renta en un 2%, lo que suponía un incremento de la renta de 8 € mensuales, a pagar a partir del mes de enero de 2024. Este Burofax no llego a recibirlo la parte arrendataria, porque no el funcionario de Correos no hizo entrega del Burofax en el domicilio cuando acudió al mismo, dejando Aviso para su recogida en las Oficinas de Correos, sin que nadie pasara a recogerlo.

Dado que la demanda se presenta el día 10 de noviembre de 2023 y que en la demanda se reclamaba, no solo la condena al pago de la cantidad que la actora consideraba adeudada a esa fecha, 466 euros, sino también la condena al pago de las rentas y cantidades asimiladas que se devengaran durante la tramitación del procedimiento (...), es claro que el Burofax, en el que se comunicaba la actualización de la renta, a pagar a partir del mes de enero de 2024, era ya relevante cuando se presenta la demanda (más aún si tenemos en cuenta que el Burofax no se había recogido por el arrendatario), pues difícilmente el proceso podría haber concluido antes de la fecha en que la arrendadora pretendía se pagara la renta actualizada.

En la demanda no se hace la más mínima referencia a la remisión de un Burofax actualizador de la renta. Si la demandante pretendía se tuviera en cuenta en el proceso este Burofax, debió alegarlo en la demanda y aportar con la misma la documentación relativa al Burofax, que aporta con el escrito que presenta su representación procesal el 27 de Mayo de 2024. Al no hacerlo así, no solo se vulneran las reglas de la buena fe procesal, sino la normativa procesal relativa a la presentación de documentos, artículos 264 y siguientes de la ley de Enjuiciamiento Civil.

El artículo 265.1.1ºLEC, exige presentar con la demanda: "Los documentos en que las partes funden su derecho a la tutela judicial efectiva". Lasconsecuen cias de la falta de presentación inicial de los documentos se regulan en el artículo 269.1. LEC que dice: "Cuando con la demanda, la contestación o, en su caso, en la audiencia previa al juicio, no se presentara alguno de los documentos, medios, instrumentos, dictámenes e informes que, según los preceptos de esta Ley, han de aportarse en esos momentos o no se designara el lugar en que el documento se encuentre, si no se dispusiese de él, no podrá ya la parte presentar el documento posteriormente..."

No obstante, es cierto que el articulo 265.5 LEC, dispone que: "el actor podrá presentar en la audiencia previa al juicio, o en la vista del juicio verbal, los documentos, medios, instrumentos, dictámenes e informes, relativos al fondo del asunto, cuyo interés o relevancia sólo se ponga de manifiesto a consecuencia de alegaciones efectuadas por el demandado en la contestación a la demanda".

Pero como antes ha quedado expuesto, este no el caso de autos, pues la actualización de la renta que se comunicaba en el Burofax se pretendía tuviera efecto solo mes y medio después de la presentación de la demanda, en enero de 2024, fecha en la que era muy improbable, por no decir imposible, que el proceso hubiera concluido, por lo que el documento era ya relevante cuando se presenta la demanda y, si se quería que se tuviera en cuenta en el proceso, debió aportarse con la misma.

No habiéndose aportado con la demanda el Burofax, como dispone el artículo 269.1 LEC "no podrá ya la parte presentar el documento posteriormente",por lo que la aportación del Burofax con el escrito de 27 de mayo de 2024, debe calificarse de extemporánea, e indebida la admisión del mismo acordada por el Tribunal de Instancia en la Audiencia previa.

TERCERO.-Son Antecedentes de Hecho, no cuestionados por las partes, puestos de manifiesto por la Sentencia apelada, los siguientes:

-En fecha 1 de marzo de 2022 Dª Claudia (arrendadora) y D. Gonzalo, (arrendatario), suscribieron contrato de arrendamiento de vivienda, pactando el abono de una renta mensual de 400 euros mensuales, "que se pagarían por meses adelantados del uno al siete de cada mes, en el número de cuenta consignado en el contrato". Habría que añadir que la esposa del Sr. Gonzalo, fallecida el día 9 de octubre de 2023 en Senegal ,también suscribió el contrato.

-Asimismo, en la condición 4ª del contrato obrante en autos se estipulaba expresamente que la renta se actualizaría anualmente aplicando el IPC, aplicándose dicha actualización a partir del mes siguiente al cual la parte interesada haya notificado a la otra parte por escrito expresando el porcentaje de alteración aplicado. Asimismo, se estipulaba que el arrendatario abonaría la tasa de basuras.

-En fecha 10 de noviembre de 2023 la arrendadora Dª Claudia interpone demanda de desahucio por falta de pago y reclamación de rentas (y cantidades asimiladas impagadas) frente al arrendatario D. Gonzalo, reclamando parte de la renta del mes de noviembre de 2023 (400 euros, habiendo hecho el demandado un ingreso de 400 euros en fecha 11 de noviembre de 2023 y la tasa de basuras correspondiente al año 2022, por importe de 66 €, de cuyo importe el arrendatario abonó 56 € el 5 de diciembre de 2023 junto con la renta de ese mes. La suma reclamada en la demanda asciende a un total de 466 euros.

-Con posterioridad a la fecha de presentación de la demanda, el arrendatario demandado ha ido abonando la renta hasta la fecha del juicio el 15 de enero de 2025, de la siguiente manera: el 8 de enero de 2024, 400 € ; el 6 de febrero de 2024, 400 €; el 6 de marzo de 2024, 400 €; el 8 de abril de 2024, 400 €; el 7 de mayo de 2024, 400 €; el 6 de junio de 2024, 400 €; el 8 de julio de 2024, 400 €; el 6 de agosto de 2024, 400 €; el 6 de septiembre de 2024, 400 €; el 4 de octubre de 2024, 400 €; 4 de octubre de 2024, 65,58 € en concepto de pago de basura 2024 y gastos actualizados; el 8 de noviembre de 2024, 48 €; 12 de diciembre de 2024, 408 €; el 8 de enero de 2025,408 €.

- La defensa de la parte actora puso de manifiesto al inicio del juicio que, en ese momento, el arrendatario demandado le debía 129,58 € en concepto de actualización de la renta de los meses de enero a septiembre de 2024, ambos inclusive, ocho euros mensuales, y 57,58 € de la tasa de basuras correspondiente al año 2024.

En la Sentencia apelada se fundamenta la resolución del contrato de arrendamiento , en la consideración de que en el momento de la interposición de la demanda el arrendatario se encontraba incurso en causa de resolución del contrato porque "no solo a dicha fecha (10 de noviembre de 2023), el arrendatario adeudaba a la renta del mes de noviembre y la tasa de basuras del año 2022; sino también porque las rentas de febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre y noviembre de 2023 se pagaron por el arrendatario, de forma impuntual según lo pactado en el contrato".

La Sentencia apelada añade que: "El resto de las mensualidades devengadas tras la interposición de la demanda, según se ha constatado, fueron abonadas por el arrendatario de manera sucesiva, parcial e impuntual; careciendo por ello de efecto enervador, pues alguno de los meses se abonaron más tarde del plazo pactado y en cuanto a la actualización de la renta, ha de señalarse que si bien no consta recibido por el arrendatario el burofax remitido por la parte actora, lo cierto es que su representación presentó un escrito en fecha 27 de mayo de 2024 en el presente procedimiento, en el que se ponía de manifiesto la remisión del burofax y la voluntad de la arrendadora de actualizar la renta en un 2%, esto es en 8 € mensuales, por lo que entiendo que al menos desde el mes de junio se debería haber abonado la renta ya actualizada, adeudando la actualización de cinco meses, esto es, 40 €. Sin embargo, entiendo que no ha quedado acreditado que el demandado no haya pagado la tasa de basuras de 2024, dado que en el mes de octubre de 2023 abonó 450 €, pudiendo imputarse ese exceso de renta mensual a la tasa de basura del 2022 y en diciembre de 2023 abonó 56 € por este concepto, que se imputará a la tasa del año 2023, por lo que la cuantía abonada en octubre de 2024 de 65,58 € corresponderá a la tasa de basuras de dicho año".

De los datos expuestos resulta que la Sentencia apelada considera que a la fecha de interposición de la demanda de desahucio por falta de pago, y de reclamación de la cantidad de 466 €, por rentas y cantidades asimiladas, el 10 de Noviembre de 2023, el demandado adeudaba solo la cantidad de 400 €, correspondiente a la renta del mes de Noviembre de 2023, renta que el demandado ingresa en la cuenta bancaria de la arrendadora el 11 de Noviembre de 2023.

Pese a que en el primer párrafo de la fundamentación transcrita de la Sentencia de primera instancia se diga que a la fecha de interposición de la demanda el arrendatario adeudaba la renta del mes de noviembre de 2023 y la tasa de Basuras de 2022, lo cierto es que la tasa de basuras de 2022 se había abonado en el mes de octubre de 2023 como precisa la propia sentencia de primera instancia, correctamente, en el segundo párrafo de la fundamentación transcrito en esta resolución, al decir "Sin embargo, entiendo que no ha quedado acreditado que el demandado no haya pagado la tasa de basuras de 2024, dado que en el mes de octubre de 2023 abonó 450 €, pudiendo imputarse ese exceso de renta mensual a la tasa de basura del 2022"

En definitiva, la Sentencia apelada considera, correctamente, que en el momento de interponerse la demanda solo se adeudaba la renta, 400€, del mes de noviembre de 2023, renta que el demandado abona al día siguiente de interponerse la demanda, varias meses antes de ser emplazado y requerido de pago en el presente procedimiento.

La Tasa de Basura de 2022 no se adeudaba cuando se formuló la demanda, pues se había pagado en Octubre de 2023.

Y las tasas de basuras de 2023 y 2024 se pagaron en sus respectivos años, después de que la demandada comunicara su importe al arrendatario, en Diciembre de 2023 y en Octubre de 2024, respectivamente

La Sentencia apelada considera que en la fecha de su dictado, enero de 2025, la única cantidad adeudada por el arrendatario eran 40 €, que corresponden a la actualización de la renta correspondiente a 5 meses, (8€ por mes) porque entiende que desde el mes de Junio de 2024 debía haberse actualizado la renta, por cuanto que la representación procesal de la actora el 27 de Mayo de 2024 presentó un escrito en el procedimiento, poniendo de manifiesto la remisión del Burofax con fecha de octubre de 2023 y la voluntad de la actora de actualizar la renta en un 2% (8 € mensuales).

La sentencia apelada condena al pago de la cantidad de 40€, y aunque literalmente en el Fallo dispone "Condenar a la parte demandada a abonar a la actora en concepto de rentas y de cantidades asimiladas, vencidas y debidas a la fecha de presentación de la demanda",lo cierto es que estos 40 €, única cantidad objeto de condena, no se adeudaban a la fecha de la interposición de la demanda, pues como se ha expuesto a la fecha de presentación de la demanda (10 de noviembre de 2023) solo se adeudaba la renta de ese mes, que el arrendatario pago el día 11 de ese mes, sin siquiera haberse admitido a trámite la demanda. Los 40 € objeto de condena correspondían, según la propia sentencia de primera instancia, a la actualización de la renta impagada de cinco meses, a partir del mes de junio de 2024.

Las anteriores conclusiones no se cuestionan por la actora, que expresamente solicita la confirmación de la Sentencia.

En la Sentencia apelada se reconoce que las mensualidades devengadas con posterioridad a la presentación a la demanda se fueron abonando por el arrendatario a la arrendadora y que a la fecha de la Sentencia no se adeudaba ninguna.

En la Sentencia apelada se indica que, también, sería motivo para considerar incurso al arrendatario en causa de resolución del contrato el hecho de que las rentas devengadas y pagadas antes de la interposición de la demanda, rentas "de febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre octubre y noviembre de 2023, se pagaron por el arrendatario de forma impuntual, según lo pactado en el contrato",.

Y, también, se añade que "las mensualidades devengadas tras la interposición de la demanda, según se ha constatado, fueron abonadas por el arrendatario de manera sucesiva, parcial e impuntual",lo que dice determinaría que carecieran de efecto enervador.

Ninguna duda plantea que a la fecha de interposición dela demanda se adeudaba la renta del mes de noviembre de 2023, siendo la falta de pago de una sola mensualidad causa suficiente para resolver el contrato por falta de pago.

Siendo cierto que algunas de las mensualidades previas a la interposición de la demanda se abonaron por el arrendatario después de los 7 días previstos en el contrato para hacer el pago de la renta, se ha de señalar que habiéndose ejercitado en la demanda la acción de desahucio por falta de pago, ese ligero retraso en el pago de las mensualidades previas a la presentación de la demanda no integra la causa de resolución del contrato, base de la acción que se ejercita.

Respecto de las mensualidades posteriores a la presentación de la demanda, la parte demandante reconoció en el acto de la vista celebrada el 15 de enero de 2025, que estaban todas pagadas, lo que se constata con la documentación aportada por la parte demandada, De esta documentación resulta que todas las mensualidades se abonaron en el mes en curso, dentro de los siete días previstos en el contrato, salvo los meses en que el día 7 fue domingo, en que se ingresó el día 8. Así el 5 de Diciembre de 2023 y las rentas de 2024, los días 8 de Enero, 6 de Febrero, 6 de Marzo, 8 de Abril, 7 de Mayo, 6 de Junio, 8 de Julio, 6 de Agosto y 6 de Septiembre. Todos estos meses 400 €. Además, el 4 de Octubre de 2024 hace dos ingresos uno de 65,58 € por las Basuras de 2024 y gastos, y otro de 408 € por la renta de ese mes. Y el dia 8 de Noviembre de 2024 ingresa 408€, el 6 de Diciembre de 2024, un ingreso uno de 400 € y otro de8 € el 9 de Diciembre de 2024, y el 8 de Enero de 2025, 408 €.

No se puede considerar que la parte actora haya incurrido despues de la demanda en retraso en el pago impeditivo del efecto enervador.

En definitiva, cuando se formuló la demanda de desahucio por falta de pago, el arrendatario solo se adeudaba la renta del mes de noviembre, que pagó un día después de la presentación de la demanda, muchos meses antes de ser requerido de pago en el presente procedimiento.

El arrendatario cuando es requerido de pago nada adeudaba, tampoco cuando contesta a la demanda el día 24 de Enero de 2024, alegando que nada adeudaba, lo que era cierto, según ha quedado expuesto por lo que el enervamiento de la acción de desahucio, derecho que en la demanda se reconocía al arrendatario, era procedente.

La Vista señalada inicialmente para el día 13 de Marzo de 2024 se suspendió por haberse solicitado por el arrendatario reconocimiento de situación de vulnerabilidad.

La Vista no se celebra hasta el día 15 de Enero de 2025. A esa fecha, conforme a lo expuesto anteriormente no se adeudaban ni las Tasas de Basuras, ni las mensualidades de renta devengadas hasta ese momento, a salvo los 40 € de la actualización, 8 €, de los meses de Junio a Septiembre de 2024, que es la cuestión controvertida en esta Segunda Instancia, que pasamos a analizar a continuación.

CUARTO.-La Sentencia de Primera Instancia considera que el arrendatario estaba obligado a abonar la renta actualizada de 408 € mensuales a partir del mes de Junio de 2024, por considerar que con la presentación por la representación procesal de la demandante, el 27 de Mayo de 2024, el escrito en el que ponía de manifiesto que con fecha 8 de Octubre de 2023, había remitido un Burofax a la arrendataria y esposa del demandado, actualizando la renta un 2%, esto es, 8 € mensuales, aportando el Burofax como documento nº 1 y como documento nº 2 el acuse de recibo, el arrendatario estaba obligado a abonar la renta actualizada a partir del mes de Junio de 2024 y que, por lo tanto, adeuda 40€, 8 € por los cinco meses. Se ha de precisar que conforme a lo razonado por la sentencia apelada solo se adeudaría la actualización de la renta de cuatro meses, de junio a septiembre, no cinco, y por lo tanto la deuda, en todo caso, sería de 32 €.

No obstante la discrepancia de la parte apelante con la sentencia apelada no se refiere a la cuantía de la cantidad adeudada, la parte apelante sostiene que no adeuda cantidad alguna.

En el recurso de apelación, se alega:

Que "existe error en la valoración de la prueba, respecto del momento en el que fue notificado a mi patrocinado la intención de la actora de actualización de la renta y existencia de deuda de 40 euros.

-Que la comunicación de actualización de la renta no se produjo a mi patrocinado hasta el mes de septiembre de 2024 (a través de Whats app), momento en el que empezó a abonarse la misma, tal y como consta en la documentación aportada en el acto de la vista, por lo que mi patrocinado no adeuda cantidad alguna.

-que "la Ley de Arrendamientos Urbanos establece claramente que la actualización de la renta se producirá en el mes siguiente a su solicitud, y que no tiene efectos retroactivos. Por todo ello, esta parte considera que existe error en la valoración de la prueba, al considerar la juzgadora que la obligación del pago de la renta comenzó en junio de 2024.

La parte apelante discrepa del momento en que la sentencia considera actualizada la renta. Sostiene que el momento en que se ha de considerar le fue notificada la intención de la actora de actualizar la renta no se produjo hasta el mes de Septiembre de 2024 a través de Whatsapp, notificación cuyo efecto, actualización de la renta, de conformidad con la LAU, se produciría en el mes siguiente y que consta acreditado que desde el mes de octubre pago la cantidad de 408€ mensuales

Conforme se ha expuesto en el Fundamento de Derecho Segundo de esta resolución, no se puede tener por válidamente incorporado al procedimiento el Burofax de fecha 8 de Octubre de 2023 enviado por la arrendadora a Dª Rodrigo, coarrendataria y esposa del demandado, por su aportación extemporánea. Burofax que no llego a ser recibido por los arrendatarios, que se encontraban en Senegal, su país de origen, por razón de la enfermedad de la esposa del demandado, que falleció el día 9 de octubre de 2023. En cualquier caso, como se ha explicado anteriormente, si la demandante quería que el Burofax tuviera efectos en el presente procedimiento, debió aportarlo con la demanda.

La Ley de Arrendamientos Urbanos en el artículo 18.2 dispone que: "La renta actualizada será exigible al arrendatario a partir del mes siguiente a aquel en que la parte interesada lo notifique a la otra parte por escrito, expresando el porcentaje de alteración aplicado y acompañando, si el arrendatario lo exigiera, la oportuna certificación del Instituto Nacional de Estadística.

Será válida la notificación efectuada por nota en el recibo de la mensualidad del pago precedente".

El artículo 18 de la LAU exige notificación por escrito al arrendatario de la voluntad del arrendador de actualizar la renta

La actora en la demanda de desahucio que formula el día 10 de Noviembre de 2023, nada dice de su voluntad de actualización de la renta para el mes de enero de 2024, ni tampoco que ya había enviado un Burofax al arrendatario notificando el incremento de la renta con efecto a partir del mes de enero de 2024, lo que las reglas de la buena fe procesal exigirían, de pretenderse que estos hechos tuvieran eficacia en el proceso.

La vía de comunicación de la arrendadora con los arrendatarios era el Whats App. Consta que por esta vía se siguieron comunicando y transmitiendo las informaciones oportunas las dos partes, después de la demanda, sin que en momento alguno, hasta el mes de Septiembre de 2024, la actora dijera nada al demandado respecto a la actualización de la renta.

El hecho de que se aportara por la representación procesal de la demandante se presentara con fecha 27 de mayo de 2024 un escrito comunicando al Juzgado que el arrendatario había incurrido en un nuevo incumplimiento que da lugar al desahucio por falta de pago, por impago de varios meses a razón de 8€ mensuales, ascendiendo la deuda a 40€, a añadir a lo previamente reclamado,alegando que el demandado no había pagado el incremento del 2% de la renta del mes de enero de 2024,que le había sido comunicado por el Burofax ya señalado de 8 de Octubre de 2023, documento que con posterioridad a la demanda ya no podía aportar la demandante al procedimiento, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 269.1 de la LEC, no puede considerarse constituya la notificación de actualización la renta que exige el artículo 18 de la LAU, no pudiendo dotarle de los efectos de obligar, sorpresivamente, al arrendatario a pagar a partir del mes siguiente de la presentación del escrito de su defensa letrada, la renta incrementada con 8 euros.

Si bien en la fecha de la presentación de la demanda el arrendatario se encontraba incurso en causa de resolución del contrato de arrendamiento por falta de pago de la renta de Noviembre de 2023, teniendo derecho a enervar la acción de desahucio ejercitada en la demanda, de conformidad con los dispuesto en el artículo 22.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, constando que, antes, incluso de que comenzara a correr el plazo del requerimiento de pago, desde luego cuando contesta a la demanda, el arrendatario demandado se encontraba al corriente en el pago tanto de las rentas como de las cantidades asimiladas, y que, igualmente, lo estaba cuando se dicta la Sentencia apelada, se ha de considerar enervada la acción de desahucio.

QUINTO.-De conformidad con lo dispuesto en el artículo 22.5 de la LEC declarada enervada la acción de desahucio por falta de pago se han de imponer las costas al arrendatario.

De conformidad con lo dispuesto en el artículo 398 LEC no procede hacer imposición de las costas de esta segunda instancia.

PRIMERO.-La Sentencia de Primera Instancia, estimando la demanda formulada por Dª Claudia acuerda:

- Declarar resuelto, por falta de pago de la renta o cantidades debidas, el contrato de arrendamiento concertado el 1 de marzo de 2022 entre Dª Claudia como parte arrendadora y D. Gonzalo como arrendatario, sobre la vivienda sita en la DIRECCION000, de Burgos, decretando el desahucio de la parte demandada, a quien se condena a desalojar la citada finca, dejándola libre a la entera disposición de la parte actora, con apercibimiento de lanzamiento;

-Condenar a la parte demandada a abonar a la actora la cantidad de 40 €, en concepto de rentas y de cantidades asimiladas, vencidas y debidas a la fecha de presentación de la demanda, cantidad que devengará los intereses del art. 576 de la LEC y

-Condenar al demandado a abonar a la actora las rentas que se devenguen desde la fecha de celebración del juicio hasta la del lanzamiento o entrega de la posesión de la finca.

-Todo ello con imposición de las costas a la parte demandada.

Interpone recurso de apelación el demandado solicitando la revocación de la Sentencia de Primera Instancia y la desestimación de la demanda.

Como motivos del recurso de apelación, se alega:

-Infracción de garantías procesales por vulneración de las normas sobre prueba: art. 24 CE, art. 270, de la Ley de Enjuiciamiento Civil; por la admisión por el órgano a quo de la prueba propuesta de contrario en el acto de la vista

-Error en la valoración de la prueba, que fundamenta diciendo:

Que "existe error en la valoración de la prueba, respecto del momento en el que fue notificado a mi patrocinado la intención de la actora de actualización de la renta y existencia de deuda de 40 euros.

-Que la comunicación de actualización de la renta no se produjo a mi patrocinado hasta el mes de septiembre de 2024 (a través de Whats app), momento en el que empezó a abonarse la misma, tal y como consta en la documentación aportada en el acto de la vista, por lo que mi patrocinado no adeuda cantidad alguna.

-que "la Ley de Arrendamientos Urbanos establece claramente que la actualización de la renta se producirá en el mes siguiente a su solicitud, y que no tiene efectos retroactivos. Por todo ello, esta parte considera que existe error en la valoración de la prueba, al considerar la juzgadora que la obligación del pago de la renta comenzó en junio de 2024.

-que "en caso de que se considerase que la aportación del Burofax en el acto de la vista resulta procedente, esta parte quiere realizar dos afirmaciones respecto de los efectos del mismo:

En primer lugar, el Burofax no fue recibido por mi patrocinado. El envio se produjo mientras mi patrocinado se encontraba en Senegal, toda vez que su esposa había fallecido. La actora por otra parte, disponía de otros medios de comunicación como es la aplicación Whats app, aplicación que como se ha visto en la prueba documental, utilizaba de forma frecuente con mi patrocinado.

En este caso ha existido mala fe de la parte actora, pues al enviar el Burofax, era conocedora de que mi patrocinado no estaba en España, pues viajó a Senegal antes del fallecimiento de la misma para poder despedirse de la misma, pues era conocedor de que su fallecimiento era inminente.

Por lo tanto, no puede considerarse que el Burofax no recogido tenga efectos de notificación, pues no se recogió por no estar en España, y además, la parte actora disponía de otros medios de comunicación que por motivos que desconocemos decidió no utilizar.

Respecto de la afirmación de que el Burofax se tenga por notificado a esta parte en el mes de mayo de 2024, esta parte no puede estar conforme. Además de que la notificación debe ser personal, dicho Burofax no fue admitido por el juzgado hasta el acto de la vista, es decir, el 15 de enero de 2025, momento en el que mi patrocinado ya llevaba varios meses abonando la actualización de la renta (desde que recibió el mensaje de Whats app)."

SEGUNDO.-Respecto de la indebida admisión de documentos aportados por la actora en el acto de la Vista.

Se alega en el Recurso de Apelación que no debió ser admitido el Burofax enviado el 8 de Octubre de 2023 que la parte actora aportó en el acto de la Vista, ya que por ser un documento anterior a la formulación de la demanda presentada el 10 de Noviembre de 2023, debió ser presentado con la misma.

El Juzgado de Primera Instancia admitió el Burofax por considerar "que había adquirido relevancia tras la contestación a la demanda"

En el recuso se alega:

- que no se "comparte el criterio de la juzgadora, pues en la demanda nunca se hizo mención a la existencia de burofax alguno, ni sobre el intento de comunicación de actualización de rentas, por lo tanto, dicho documento no adquirió relevancia alguna tras la contestación a la demanda, siendo extemporáneo el mismo".

-que "dicho documento no puede tenerse en cuenta a la hora de decidir sobre la controversia existente sobre la existencia del momento en el que se comunicó la actualización de la renta."

La parte demandante se opone a la pretensión de la apelante de que se considere indebidamente admitido el referido documento, diciendo:

- "En cuanto a la presentación del Burofax en la vista del juicio verbal, la necesidad del mismo se puso de manifiesto como consecuencia del retraso en la tramitación del procedimiento -a lo que no es ajena la parte recurrente-, que hizo que se llegara a la nueva anualidad de renta en la que el demandado no cumplió con su obligación del pago del incremento de la renta".

- que "la Ley de Enjuiciamiento Civil contempla la posibilidad de aportar documentos en los procedimientos civiles cuando se ponga de manifiesto la necesidad de su aportación por la contestación a la demanda realizada por la parte contraria"

La arrendadora envía el 8 de octubre de 2023, un mes antes de la presentación de la demanda, un Burofax a la parte arrendataria en el que, entre otras manifestaciones, comunicaba la subida de la renta correspondiente al año 2024, se actualizaba la renta en un 2%, lo que suponía un incremento de la renta de 8 € mensuales, a pagar a partir del mes de enero de 2024. Este Burofax no llego a recibirlo la parte arrendataria, porque no el funcionario de Correos no hizo entrega del Burofax en el domicilio cuando acudió al mismo, dejando Aviso para su recogida en las Oficinas de Correos, sin que nadie pasara a recogerlo.

Dado que la demanda se presenta el día 10 de noviembre de 2023 y que en la demanda se reclamaba, no solo la condena al pago de la cantidad que la actora consideraba adeudada a esa fecha, 466 euros, sino también la condena al pago de las rentas y cantidades asimiladas que se devengaran durante la tramitación del procedimiento (...), es claro que el Burofax, en el que se comunicaba la actualización de la renta, a pagar a partir del mes de enero de 2024, era ya relevante cuando se presenta la demanda (más aún si tenemos en cuenta que el Burofax no se había recogido por el arrendatario), pues difícilmente el proceso podría haber concluido antes de la fecha en que la arrendadora pretendía se pagara la renta actualizada.

En la demanda no se hace la más mínima referencia a la remisión de un Burofax actualizador de la renta. Si la demandante pretendía se tuviera en cuenta en el proceso este Burofax, debió alegarlo en la demanda y aportar con la misma la documentación relativa al Burofax, que aporta con el escrito que presenta su representación procesal el 27 de Mayo de 2024. Al no hacerlo así, no solo se vulneran las reglas de la buena fe procesal, sino la normativa procesal relativa a la presentación de documentos, artículos 264 y siguientes de la ley de Enjuiciamiento Civil.

El artículo 265.1.1ºLEC, exige presentar con la demanda: "Los documentos en que las partes funden su derecho a la tutela judicial efectiva". Lasconsecuen cias de la falta de presentación inicial de los documentos se regulan en el artículo 269.1. LEC que dice: "Cuando con la demanda, la contestación o, en su caso, en la audiencia previa al juicio, no se presentara alguno de los documentos, medios, instrumentos, dictámenes e informes que, según los preceptos de esta Ley, han de aportarse en esos momentos o no se designara el lugar en que el documento se encuentre, si no se dispusiese de él, no podrá ya la parte presentar el documento posteriormente..."

No obstante, es cierto que el articulo 265.5 LEC, dispone que: "el actor podrá presentar en la audiencia previa al juicio, o en la vista del juicio verbal, los documentos, medios, instrumentos, dictámenes e informes, relativos al fondo del asunto, cuyo interés o relevancia sólo se ponga de manifiesto a consecuencia de alegaciones efectuadas por el demandado en la contestación a la demanda".

Pero como antes ha quedado expuesto, este no el caso de autos, pues la actualización de la renta que se comunicaba en el Burofax se pretendía tuviera efecto solo mes y medio después de la presentación de la demanda, en enero de 2024, fecha en la que era muy improbable, por no decir imposible, que el proceso hubiera concluido, por lo que el documento era ya relevante cuando se presenta la demanda y, si se quería que se tuviera en cuenta en el proceso, debió aportarse con la misma.

No habiéndose aportado con la demanda el Burofax, como dispone el artículo 269.1 LEC "no podrá ya la parte presentar el documento posteriormente",por lo que la aportación del Burofax con el escrito de 27 de mayo de 2024, debe calificarse de extemporánea, e indebida la admisión del mismo acordada por el Tribunal de Instancia en la Audiencia previa.

TERCERO.-Son Antecedentes de Hecho, no cuestionados por las partes, puestos de manifiesto por la Sentencia apelada, los siguientes:

-En fecha 1 de marzo de 2022 Dª Claudia (arrendadora) y D. Gonzalo, (arrendatario), suscribieron contrato de arrendamiento de vivienda, pactando el abono de una renta mensual de 400 euros mensuales, "que se pagarían por meses adelantados del uno al siete de cada mes, en el número de cuenta consignado en el contrato". Habría que añadir que la esposa del Sr. Gonzalo, fallecida el día 9 de octubre de 2023 en Senegal ,también suscribió el contrato.

-Asimismo, en la condición 4ª del contrato obrante en autos se estipulaba expresamente que la renta se actualizaría anualmente aplicando el IPC, aplicándose dicha actualización a partir del mes siguiente al cual la parte interesada haya notificado a la otra parte por escrito expresando el porcentaje de alteración aplicado. Asimismo, se estipulaba que el arrendatario abonaría la tasa de basuras.

-En fecha 10 de noviembre de 2023 la arrendadora Dª Claudia interpone demanda de desahucio por falta de pago y reclamación de rentas (y cantidades asimiladas impagadas) frente al arrendatario D. Gonzalo, reclamando parte de la renta del mes de noviembre de 2023 (400 euros, habiendo hecho el demandado un ingreso de 400 euros en fecha 11 de noviembre de 2023 y la tasa de basuras correspondiente al año 2022, por importe de 66 €, de cuyo importe el arrendatario abonó 56 € el 5 de diciembre de 2023 junto con la renta de ese mes. La suma reclamada en la demanda asciende a un total de 466 euros.

-Con posterioridad a la fecha de presentación de la demanda, el arrendatario demandado ha ido abonando la renta hasta la fecha del juicio el 15 de enero de 2025, de la siguiente manera: el 8 de enero de 2024, 400 € ; el 6 de febrero de 2024, 400 €; el 6 de marzo de 2024, 400 €; el 8 de abril de 2024, 400 €; el 7 de mayo de 2024, 400 €; el 6 de junio de 2024, 400 €; el 8 de julio de 2024, 400 €; el 6 de agosto de 2024, 400 €; el 6 de septiembre de 2024, 400 €; el 4 de octubre de 2024, 400 €; 4 de octubre de 2024, 65,58 € en concepto de pago de basura 2024 y gastos actualizados; el 8 de noviembre de 2024, 48 €; 12 de diciembre de 2024, 408 €; el 8 de enero de 2025,408 €.

- La defensa de la parte actora puso de manifiesto al inicio del juicio que, en ese momento, el arrendatario demandado le debía 129,58 € en concepto de actualización de la renta de los meses de enero a septiembre de 2024, ambos inclusive, ocho euros mensuales, y 57,58 € de la tasa de basuras correspondiente al año 2024.

En la Sentencia apelada se fundamenta la resolución del contrato de arrendamiento , en la consideración de que en el momento de la interposición de la demanda el arrendatario se encontraba incurso en causa de resolución del contrato porque "no solo a dicha fecha (10 de noviembre de 2023), el arrendatario adeudaba a la renta del mes de noviembre y la tasa de basuras del año 2022; sino también porque las rentas de febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre y noviembre de 2023 se pagaron por el arrendatario, de forma impuntual según lo pactado en el contrato".

La Sentencia apelada añade que: "El resto de las mensualidades devengadas tras la interposición de la demanda, según se ha constatado, fueron abonadas por el arrendatario de manera sucesiva, parcial e impuntual; careciendo por ello de efecto enervador, pues alguno de los meses se abonaron más tarde del plazo pactado y en cuanto a la actualización de la renta, ha de señalarse que si bien no consta recibido por el arrendatario el burofax remitido por la parte actora, lo cierto es que su representación presentó un escrito en fecha 27 de mayo de 2024 en el presente procedimiento, en el que se ponía de manifiesto la remisión del burofax y la voluntad de la arrendadora de actualizar la renta en un 2%, esto es en 8 € mensuales, por lo que entiendo que al menos desde el mes de junio se debería haber abonado la renta ya actualizada, adeudando la actualización de cinco meses, esto es, 40 €. Sin embargo, entiendo que no ha quedado acreditado que el demandado no haya pagado la tasa de basuras de 2024, dado que en el mes de octubre de 2023 abonó 450 €, pudiendo imputarse ese exceso de renta mensual a la tasa de basura del 2022 y en diciembre de 2023 abonó 56 € por este concepto, que se imputará a la tasa del año 2023, por lo que la cuantía abonada en octubre de 2024 de 65,58 € corresponderá a la tasa de basuras de dicho año".

De los datos expuestos resulta que la Sentencia apelada considera que a la fecha de interposición de la demanda de desahucio por falta de pago, y de reclamación de la cantidad de 466 €, por rentas y cantidades asimiladas, el 10 de Noviembre de 2023, el demandado adeudaba solo la cantidad de 400 €, correspondiente a la renta del mes de Noviembre de 2023, renta que el demandado ingresa en la cuenta bancaria de la arrendadora el 11 de Noviembre de 2023.

Pese a que en el primer párrafo de la fundamentación transcrita de la Sentencia de primera instancia se diga que a la fecha de interposición de la demanda el arrendatario adeudaba la renta del mes de noviembre de 2023 y la tasa de Basuras de 2022, lo cierto es que la tasa de basuras de 2022 se había abonado en el mes de octubre de 2023 como precisa la propia sentencia de primera instancia, correctamente, en el segundo párrafo de la fundamentación transcrito en esta resolución, al decir "Sin embargo, entiendo que no ha quedado acreditado que el demandado no haya pagado la tasa de basuras de 2024, dado que en el mes de octubre de 2023 abonó 450 €, pudiendo imputarse ese exceso de renta mensual a la tasa de basura del 2022"

En definitiva, la Sentencia apelada considera, correctamente, que en el momento de interponerse la demanda solo se adeudaba la renta, 400€, del mes de noviembre de 2023, renta que el demandado abona al día siguiente de interponerse la demanda, varias meses antes de ser emplazado y requerido de pago en el presente procedimiento.

La Tasa de Basura de 2022 no se adeudaba cuando se formuló la demanda, pues se había pagado en Octubre de 2023.

Y las tasas de basuras de 2023 y 2024 se pagaron en sus respectivos años, después de que la demandada comunicara su importe al arrendatario, en Diciembre de 2023 y en Octubre de 2024, respectivamente

La Sentencia apelada considera que en la fecha de su dictado, enero de 2025, la única cantidad adeudada por el arrendatario eran 40 €, que corresponden a la actualización de la renta correspondiente a 5 meses, (8€ por mes) porque entiende que desde el mes de Junio de 2024 debía haberse actualizado la renta, por cuanto que la representación procesal de la actora el 27 de Mayo de 2024 presentó un escrito en el procedimiento, poniendo de manifiesto la remisión del Burofax con fecha de octubre de 2023 y la voluntad de la actora de actualizar la renta en un 2% (8 € mensuales).

La sentencia apelada condena al pago de la cantidad de 40€, y aunque literalmente en el Fallo dispone "Condenar a la parte demandada a abonar a la actora en concepto de rentas y de cantidades asimiladas, vencidas y debidas a la fecha de presentación de la demanda",lo cierto es que estos 40 €, única cantidad objeto de condena, no se adeudaban a la fecha de la interposición de la demanda, pues como se ha expuesto a la fecha de presentación de la demanda (10 de noviembre de 2023) solo se adeudaba la renta de ese mes, que el arrendatario pago el día 11 de ese mes, sin siquiera haberse admitido a trámite la demanda. Los 40 € objeto de condena correspondían, según la propia sentencia de primera instancia, a la actualización de la renta impagada de cinco meses, a partir del mes de junio de 2024.

Las anteriores conclusiones no se cuestionan por la actora, que expresamente solicita la confirmación de la Sentencia.

En la Sentencia apelada se reconoce que las mensualidades devengadas con posterioridad a la presentación a la demanda se fueron abonando por el arrendatario a la arrendadora y que a la fecha de la Sentencia no se adeudaba ninguna.

En la Sentencia apelada se indica que, también, sería motivo para considerar incurso al arrendatario en causa de resolución del contrato el hecho de que las rentas devengadas y pagadas antes de la interposición de la demanda, rentas "de febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre octubre y noviembre de 2023, se pagaron por el arrendatario de forma impuntual, según lo pactado en el contrato",.

Y, también, se añade que "las mensualidades devengadas tras la interposición de la demanda, según se ha constatado, fueron abonadas por el arrendatario de manera sucesiva, parcial e impuntual",lo que dice determinaría que carecieran de efecto enervador.

Ninguna duda plantea que a la fecha de interposición dela demanda se adeudaba la renta del mes de noviembre de 2023, siendo la falta de pago de una sola mensualidad causa suficiente para resolver el contrato por falta de pago.

Siendo cierto que algunas de las mensualidades previas a la interposición de la demanda se abonaron por el arrendatario después de los 7 días previstos en el contrato para hacer el pago de la renta, se ha de señalar que habiéndose ejercitado en la demanda la acción de desahucio por falta de pago, ese ligero retraso en el pago de las mensualidades previas a la presentación de la demanda no integra la causa de resolución del contrato, base de la acción que se ejercita.

Respecto de las mensualidades posteriores a la presentación de la demanda, la parte demandante reconoció en el acto de la vista celebrada el 15 de enero de 2025, que estaban todas pagadas, lo que se constata con la documentación aportada por la parte demandada, De esta documentación resulta que todas las mensualidades se abonaron en el mes en curso, dentro de los siete días previstos en el contrato, salvo los meses en que el día 7 fue domingo, en que se ingresó el día 8. Así el 5 de Diciembre de 2023 y las rentas de 2024, los días 8 de Enero, 6 de Febrero, 6 de Marzo, 8 de Abril, 7 de Mayo, 6 de Junio, 8 de Julio, 6 de Agosto y 6 de Septiembre. Todos estos meses 400 €. Además, el 4 de Octubre de 2024 hace dos ingresos uno de 65,58 € por las Basuras de 2024 y gastos, y otro de 408 € por la renta de ese mes. Y el dia 8 de Noviembre de 2024 ingresa 408€, el 6 de Diciembre de 2024, un ingreso uno de 400 € y otro de8 € el 9 de Diciembre de 2024, y el 8 de Enero de 2025, 408 €.

No se puede considerar que la parte actora haya incurrido despues de la demanda en retraso en el pago impeditivo del efecto enervador.

En definitiva, cuando se formuló la demanda de desahucio por falta de pago, el arrendatario solo se adeudaba la renta del mes de noviembre, que pagó un día después de la presentación de la demanda, muchos meses antes de ser requerido de pago en el presente procedimiento.

El arrendatario cuando es requerido de pago nada adeudaba, tampoco cuando contesta a la demanda el día 24 de Enero de 2024, alegando que nada adeudaba, lo que era cierto, según ha quedado expuesto por lo que el enervamiento de la acción de desahucio, derecho que en la demanda se reconocía al arrendatario, era procedente.

La Vista señalada inicialmente para el día 13 de Marzo de 2024 se suspendió por haberse solicitado por el arrendatario reconocimiento de situación de vulnerabilidad.

La Vista no se celebra hasta el día 15 de Enero de 2025. A esa fecha, conforme a lo expuesto anteriormente no se adeudaban ni las Tasas de Basuras, ni las mensualidades de renta devengadas hasta ese momento, a salvo los 40 € de la actualización, 8 €, de los meses de Junio a Septiembre de 2024, que es la cuestión controvertida en esta Segunda Instancia, que pasamos a analizar a continuación.

CUARTO.-La Sentencia de Primera Instancia considera que el arrendatario estaba obligado a abonar la renta actualizada de 408 € mensuales a partir del mes de Junio de 2024, por considerar que con la presentación por la representación procesal de la demandante, el 27 de Mayo de 2024, el escrito en el que ponía de manifiesto que con fecha 8 de Octubre de 2023, había remitido un Burofax a la arrendataria y esposa del demandado, actualizando la renta un 2%, esto es, 8 € mensuales, aportando el Burofax como documento nº 1 y como documento nº 2 el acuse de recibo, el arrendatario estaba obligado a abonar la renta actualizada a partir del mes de Junio de 2024 y que, por lo tanto, adeuda 40€, 8 € por los cinco meses. Se ha de precisar que conforme a lo razonado por la sentencia apelada solo se adeudaría la actualización de la renta de cuatro meses, de junio a septiembre, no cinco, y por lo tanto la deuda, en todo caso, sería de 32 €.

No obstante la discrepancia de la parte apelante con la sentencia apelada no se refiere a la cuantía de la cantidad adeudada, la parte apelante sostiene que no adeuda cantidad alguna.

En el recurso de apelación, se alega:

Que "existe error en la valoración de la prueba, respecto del momento en el que fue notificado a mi patrocinado la intención de la actora de actualización de la renta y existencia de deuda de 40 euros.

-Que la comunicación de actualización de la renta no se produjo a mi patrocinado hasta el mes de septiembre de 2024 (a través de Whats app), momento en el que empezó a abonarse la misma, tal y como consta en la documentación aportada en el acto de la vista, por lo que mi patrocinado no adeuda cantidad alguna.

-que "la Ley de Arrendamientos Urbanos establece claramente que la actualización de la renta se producirá en el mes siguiente a su solicitud, y que no tiene efectos retroactivos. Por todo ello, esta parte considera que existe error en la valoración de la prueba, al considerar la juzgadora que la obligación del pago de la renta comenzó en junio de 2024.

La parte apelante discrepa del momento en que la sentencia considera actualizada la renta. Sostiene que el momento en que se ha de considerar le fue notificada la intención de la actora de actualizar la renta no se produjo hasta el mes de Septiembre de 2024 a través de Whatsapp, notificación cuyo efecto, actualización de la renta, de conformidad con la LAU, se produciría en el mes siguiente y que consta acreditado que desde el mes de octubre pago la cantidad de 408€ mensuales

Conforme se ha expuesto en el Fundamento de Derecho Segundo de esta resolución, no se puede tener por válidamente incorporado al procedimiento el Burofax de fecha 8 de Octubre de 2023 enviado por la arrendadora a Dª Rodrigo, coarrendataria y esposa del demandado, por su aportación extemporánea. Burofax que no llego a ser recibido por los arrendatarios, que se encontraban en Senegal, su país de origen, por razón de la enfermedad de la esposa del demandado, que falleció el día 9 de octubre de 2023. En cualquier caso, como se ha explicado anteriormente, si la demandante quería que el Burofax tuviera efectos en el presente procedimiento, debió aportarlo con la demanda.

La Ley de Arrendamientos Urbanos en el artículo 18.2 dispone que: "La renta actualizada será exigible al arrendatario a partir del mes siguiente a aquel en que la parte interesada lo notifique a la otra parte por escrito, expresando el porcentaje de alteración aplicado y acompañando, si el arrendatario lo exigiera, la oportuna certificación del Instituto Nacional de Estadística.

Será válida la notificación efectuada por nota en el recibo de la mensualidad del pago precedente".

El artículo 18 de la LAU exige notificación por escrito al arrendatario de la voluntad del arrendador de actualizar la renta

La actora en la demanda de desahucio que formula el día 10 de Noviembre de 2023, nada dice de su voluntad de actualización de la renta para el mes de enero de 2024, ni tampoco que ya había enviado un Burofax al arrendatario notificando el incremento de la renta con efecto a partir del mes de enero de 2024, lo que las reglas de la buena fe procesal exigirían, de pretenderse que estos hechos tuvieran eficacia en el proceso.

La vía de comunicación de la arrendadora con los arrendatarios era el Whats App. Consta que por esta vía se siguieron comunicando y transmitiendo las informaciones oportunas las dos partes, después de la demanda, sin que en momento alguno, hasta el mes de Septiembre de 2024, la actora dijera nada al demandado respecto a la actualización de la renta.

El hecho de que se aportara por la representación procesal de la demandante se presentara con fecha 27 de mayo de 2024 un escrito comunicando al Juzgado que el arrendatario había incurrido en un nuevo incumplimiento que da lugar al desahucio por falta de pago, por impago de varios meses a razón de 8€ mensuales, ascendiendo la deuda a 40€, a añadir a lo previamente reclamado,alegando que el demandado no había pagado el incremento del 2% de la renta del mes de enero de 2024,que le había sido comunicado por el Burofax ya señalado de 8 de Octubre de 2023, documento que con posterioridad a la demanda ya no podía aportar la demandante al procedimiento, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 269.1 de la LEC, no puede considerarse constituya la notificación de actualización la renta que exige el artículo 18 de la LAU, no pudiendo dotarle de los efectos de obligar, sorpresivamente, al arrendatario a pagar a partir del mes siguiente de la presentación del escrito de su defensa letrada, la renta incrementada con 8 euros.

Si bien en la fecha de la presentación de la demanda el arrendatario se encontraba incurso en causa de resolución del contrato de arrendamiento por falta de pago de la renta de Noviembre de 2023, teniendo derecho a enervar la acción de desahucio ejercitada en la demanda, de conformidad con los dispuesto en el artículo 22.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, constando que, antes, incluso de que comenzara a correr el plazo del requerimiento de pago, desde luego cuando contesta a la demanda, el arrendatario demandado se encontraba al corriente en el pago tanto de las rentas como de las cantidades asimiladas, y que, igualmente, lo estaba cuando se dicta la Sentencia apelada, se ha de considerar enervada la acción de desahucio.

QUINTO.-De conformidad con lo dispuesto en el artículo 22.5 de la LEC declarada enervada la acción de desahucio por falta de pago se han de imponer las costas al arrendatario.

De conformidad con lo dispuesto en el artículo 398 LEC no procede hacer imposición de las costas de esta segunda instancia.