Sentencia Civil 1541/2025 Audiencia Provincial Civil de Girona nº 2, Rec. 1374/2025 de 15 de diciembre del 2025

PRIMERO. - CONTROVERSIA

D. Victorio formuló demanda alegando que en fecha de 22 de marzo de 2018 adquirió la finca registral nº NUM000 del Registro de la Propiedad nº 1 de Roses, consistente en garaje cerrado de 14 m2 sito en la DIRECCION001, donde se constituye Comunidad de propietarios del DIRECCION000 de Roses. Para poder entrar y salir con su vehículo de dicho garaje el demandante debe acceder por un pasillo que es zona comunitaria, y en el cual se hallan pintadas dos plazas de garaje, una de las cuales es ocupada por Dña. Lourdes, de forma que cuando dicha señora estaciona su vehículo, D. Victorio tiene grandes dificultades para entrar y salir de su garaje e incluso ello deviene imposible si la Sra. Lourdes rebasa, como ocurre, los límites del espacio marcado para aparcar. D. Victorio solicitó de la comunidad que procediera a anular dicha plaza de aparcamiento, pues tal uso del espacio común le impide el uso normal de su elemento privativo, pero ello no fue atendido, contradiciendo con ello el art. 533-42 CCCat en cuanto al uso que puede darse a los elementos comunes, que no pueden adquirirse por usucapión. Es por ello que con base en el art. 544-4 CCCat D. Victorio ejercita acción negatoria para la protección de la libertad de su dominio, solicitando que se condene a las demandadas a suprimir la plaza de parking exterior del solar del edificio dejando libre el espacio para el acceso del vehículo a la plaza de parking propiedad del actor.

La parte demandada opuso que la finca registral NUM000 se corresponde con un local que no puede ser utilizado como parking, pues sus medidas no superan el mínimo que al efecto establece el PGOU de Roses. Es por ello que dicho local nunca fue utilizado como parking por sus anteriores propietarios, sino como trastero, y así se refleja en las juntas de propietarios. Por ello también, cuando se constituyó la comunidad de propietarios en 1987 se crearon en el solar que rodea al edificio diez plazas de aparcamiento exteriores para los diez propietarios, incluyendo la que se encuentra frente a la entrada del local del actor. Se trata de un acuerdo que nunca fue impugnado y que vincula a todos los propietarios. Por lo tanto, cuando los anteriores propietarios adquirieron el local en 1993 ya conocían la situación del mismo, sin haber realizado nunca objeción alguna y por ello concurren las causas de exclusión de la acción negatoria previstas en el art. 544-45 CCCat .

La sentencia desestima la acción por la existencia del acuerdo de la comunidad de propietarios de atribución de plazas exteriores de aparcamiento a los copropietarios de las viviendas en la zona común que no ha sido impugnado desde que se adoptó hace más de treinta años y porque el espacio adquirido por D. Victorio no es apto para ser usado como garaje.

D. Victorio interpone recurso de apelación con base en los siguientes motivos:

a) Nulidad de la sentencia por insuficiente motivación

b) Infracción de la doctrina jurisprudencial de imposibilidad de adquisición de un derecho por prescripción de un elemento común por un comunero, e infracción del art. 544.7 del Codi Civil de Cataluña

c) Infracción de ley por inaplicación de lo dispuesto en los arts. 348 , 394 y 396 del Código Civil y 541-1 553 - 41 y 553 - 42 del Código Civil de Cataluña .

d) Infracción de ley por infracción de lo dispuesto en los arts. 34 , 38 y 40 y 211 , 216 , 217 , 218 , 219 y 220 de Ley Hipotecaria .

e) Infracción de ley por inaplicación del art. 544-4 y 544-6 del Código Civil de Cataluña .

f) Error en la valoración de la prueba respecto de la condición de garaje de la finca adquirida por D. Victorio.

La parte apelada solicita la confirmación de la sentencia apelada.

SEGUNDO. - MOTIVACIÓN SUFICIENTE

La jurisprudencia sobre la motivación de la sentencia está recogida, entre otras, en la STS nº 566/2022 de 15 de julio de 2022, Rec. 240/2020 (RJ\2022\3300) cuando señala que "En la sentencia 364/2022, de 4 de mayo , nos referimos al requisito de la motivación en los términos siguientes:

"La motivación ha de ser manifestación suficiente de la justificación causal del fallo, mediante la expresión de las razones de hecho y de derecho que integran el proceso lógico-jurídico que conduce a la decisión tomada, al margen de que satisfaga o no los intereses y pretensiones de las partes (sentencias del Tribunal Constitucional - SSTC- 14/91 , 28/94 , 153/95 y 33/96 y sentencias de esta Sala 889/2010, de 12 de enero de 2011 ; 465/2019, de 17 de septiembre y 706/2021, de 19 de octubre , entre otras). En consecuencia, se vulnera tan ineludible exigencia, cuando no hay motivación -carencia total- o cuando es completamente insuficiente, así como cuando está desconectada con la realidad de lo actuado o da lugar a un resultado desproporcionado o paradójico ( sentencia 180/2011, de 17 de marzo ).

En definitiva, el canon constitucional de la motivación suficiente no se ve satisfecho mediante la simple exposición de una conclusión fáctica o jurídica, sino que requiere un razonamiento o inferencia ( SSTC 8/2014, de 27 de enero, FJ 4 y 150/2021, de 13 de septiembre , FJ 3).

En cualquier caso, el juicio sobre la suficiencia de la motivación es circunstancial. No puede ser apreciado apriorísticamente, sino que requiere examinar el proceso concreto para determinar, a la vista de las circunstancias concurrentes, si se ha cumplido o no con tan esencial requisito de las resoluciones judiciales (por todas, SSTC 2/1997, de 13 de enero, F. 3 ; 139/2000, de 29 de mayo, F. 4 ; 66/2009, de 9 de marzo y 114/2009, de 14 de mayo , así como SSTS 464/2019, de 17 de septiembre y 706/2021, de 19 de octubre ).

Ahora bien, tan ineludible exigencia "no impone ni una argumentación extensa ni una respuesta pormenorizada, punto por punto, a cada una de las alegaciones de las partes, sino únicamente que la respuesta judicial esté argumentada en derecho y que se vincule a los extremos sometidos por las partes a debate, al margen de que pueda ser escueta y concisa, de manera que sólo una motivación que, por arbitraria, deviniese inexistente o extremadamente formal, quebrantaría el artículo 24 de la Constitución " ( sentencias 297/2012, de 30 abril ; 523/2012, de 26 de julio ; 13/2016, de 1 de febrero ; 26/2017, de 18 de enero y 856/2021, de 10 de diciembre )".

En el supuesto de autos, la sentencia recurrida contiene una motivación suficiente para conocer en qué premisas fácticas y jurídicas se basa la juzgadora y qué proceso lógico la lleva a concluir que la acción negatoria no puede prosperar, sustentando básicamente la desestimación en que la finca adquirida por la actora ni puede destinarse en la actualidad ni ha sido nunca destinada a garaje, por lo que dificultar tal uso no equivale a una perturbación de su propiedad, así como en la existencia de un acuerdo de la comunidad para destinar el espacio exterior que confronta con el acceso a la finca de la actora a aparcamiento exterior uno de los copropietarios adoptado hace treinta y tres años sin que nunca haya existido oposición.

Los argumentos expuestos por la juzgadora a quo son claros. Cuestión distinta es que al apelante no le parezcan acertados, lo que da pie a los restantes motivos de su recurso, pero no existe una falta de motivación que pueda generar la nulidad solicitada.

TERCERO. - INEXISTENCIA DE DECLARACIÓN SOBRE PRESCRIPCIÓN SOBRE ELEMENTO COMÚN

No puede prosperar el segundo motivo de apelación, relativo a la existencia de infracción de la doctrina jurisprudencial de imposibilidad de adquisición de un derecho por prescripción de un elemento común por parte de un comunero, e infracción del art. 544-7 del CCCat , por cuanto la sentencia en modo alguno declara que haya existido usucapión del espacio común por parte de la copropietaria que tiene asignado el uso de la plaza de aparcamiento que está frente a la entrada de la finca de D. Victorio ni justifica su fallo desestimatorio en tal concepto.

CUARTO. - ACCIÓN NEGATORIA

Los restantes motivos de recurso están relacionados con la concurrencia de los presupuestos de la acción negatoria del art. 544-4 CCCat , por lo que se estudiarán conjuntamente en relación con la misma.

Las perturbaciones que pueden ocasionarse a la propiedad son de imposible enumeración, si bien pueden agruparse en aquellas que consisten en la privación o retención indebida de la posesión y en las restantes perturbaciones. La protección de la propiedad frente a las primeras se alcanza a través de la acción reivindicatoria o mediante el ejercicio de las acciones posesorias (denominadas interdictos antes de la vigente LEC), mientras que frente a las segundas se dispone de la acción negatoria. La acción negatoria pues constituye el medio de defensa frente a perturbaciones que no impliquen privación o retención indebida de la posesión, pudiendo tratarse de perturbaciones que afecten a las facultades del propietario en su aspecto jurídico o meramente material, y entre éstas aún cabe distinguir entre aquellas que deriven de injerencias directas en la finca o de injerencias indirectas (inmisiones propiamente dichas).

De conformidad con el actual artículo 544-4 CCCat , "1. La acción negatoria permite a los propietarios de una finca poner fin a las perturbaciones e inmisiones ilegítimas en su derecho que no consistan en la privación o retención indebidas de la posesión, así como exigir que no se produzcan perturbaciones futuras y previsibles del mismo género".Esta acción, según dispone el art. 544-6 CCCat , "1. Tiene por objeto la protección de la libertad del dominio de los inmuebles y el restablecimiento de la cosa al estado anterior a una perturbación jurídica o material".

Es decir, se admiten tanto perturbaciones jurídicas (aquéllas en las que el perturbador se atribuye un derecho, como el caso típico de las servidumbres) como materiales (el resto de perturbaciones o injerencias en la libertad de dominio).

Como señala la STSJ Cataluña del 30 de marzo de 2006 ( ROJ: STSJ CAT 1620/2006 ) "La acción negatoria presupone, como requisito para su estimación, que el actor acredite el dominio sobre la finca supuestamente gravada o perturbada y esta justificación exige la prueba del título de su adquisición y de la identificación de la finca (en definitiva, la correspondencia de esa finca en la realidad con la comprendida en el título), de manera que, acreditada dicha propiedad, ésta se presume libre y por ello corresponde al demandado la prueba de la constitución y vigencia del gravamen (servidumbre) que es objeto de aquella acción, o en su caso la prueba de que los actos de perturbación (inmisiones) que el demandado le ha causado en el goce o ejercicio de su dominio no perjudican el interés del propietario o de que debe soportarlos por ley o por negocio jurídico."

No discutido el dominio de D. Victorio sobre la finca registral nº NUM000 de Roses se centra la materia litigiosa en la determinación si la perturbación que denuncia aquel en el libre uso de su finca ( la dificultad que para el acceso con vehículo al interior de la misma le supone la atribución del uso para aparcamiento de un espacio comunitario al propietario del DIRECCION002, en este momento Dña. Lourdes) perjudica el interés del actor o el mismo está obligado a soportarlo por ley o negocio jurídico.

Para determinar si la perturbación perjudica el interés de D. Victorio , que radica en el uso del inmueble como aparcamiento , es necesario determinar si puede darse dicho uso al inmueble.

Ciertamente, la descripción registral de la finca, incluida en la escritura de compraventa de D. Victorio, se refiere a la misma como "Local garaje número DIRECCION001... (...) Tiene una superficie de catorce metros cero decímetros cuadrados". Y en la división horizontal del edificio, entidad 11.208-N, también se hace constar que "la planta baja comprende siete garajes".

Del plano del proyecto del edificio que obra en autos se desprende que solo puede hablarse de siete garajes en la planta baja si se incluye como tal la finca de D. Victorio.

Con base en ello invoca la parte apelante el principio de exactitud registral del art. 38 LH y la protección del tercero hipotecario del art. 34 LH que del mismo se desprende.

El principio de exactitud registral, recogido por el art. 38 de la LH , supone que , "a todos los efectos legales se presumirá que los derechos reales inscritos en el Registro existen y pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo. De igual modo se presumirá que quien tenga inscrito el dominio de los inmuebles o derechos reales tiene la posesión de los mismos".

Pero debe precisarse que, como establece reiterada jurisprudencia, entre la que cabe citar la sentencia de 30 de septiembre de 1992 , "es doctrina general de esta Sala, la de que como la presunción contenida en el artículo 38 de la Ley Hipotecaria es "iuris tantum ", puede ser destruida mediante prueba en contrario, debiendo para ello atenerse los tribunales a una razonable valoración jurídica de los hechos que consideran probados ( sentencias de 20 de mayo de 1974 , 28 de junio de 1975 , 29 de abril de 1977 , 7 de abril de 1981 , 24 de enero de 1984 , 24 de noviembre de 1987 ); no siendo de olvidar a tales efectos algo en extremo interesante y que también viene declarando esta Sala en relación con el Registro de la Propiedad: que dicho ente carece en realidad de una base física fehaciente, dado que como acreditan sus artículos 2 , 7 y 9 de la Ley Hipotecaria el mismo reposa sobre las declaraciones de los propios solicitantes, razón por la cual éstos quedan fuera de las garantías que puedan prestar los datos registrables relativos a hechos materiales, tanto a los efectos de la fe pública como de la legitimación registral , sin que como consecuencia de ello la institución registral responda de la exactitud de referidos datos y circunstancias fácticas ni, por tanto, de las descripciones que de las fincas se hagan ni siquiera de su existencia ( sentencias de 24 de julio , 23 de octubre y 13 de noviembre de 1987 )".

Por lo tanto, el principio de exactitud registral no ampara ni las características físicas ni el uso que pueda darse al inmueble, de forma que, acreditado que los mismos son distintos a lo que recoge el Registro de la Propiedad, no podrá ampararse el titular registral en aquella descripción.

En cuanto al uso del inmueble en la realidad extrarregistral, no puede compartirse la conclusión del perito sobre que el destino del inmueble según el proyecto no era ser usado como aparcamiento, pues no obran datos en el mismo que permitan extraer tal conclusión. La memoria que acompaña al proyecto se refiere a todas las unidades de la planta baja como "locales" y al resto no se les discute su carácter de garajes. En el plano solo aparecen dibujados vehículos en tres de los garajes, y no en los otros tres cuyo carácter de tal no se discute, por lo que la ausencia de tal marca en la grafía del local de autos nada indica.

Lo que sí resulta del proyecto (doc.12 demanda) es que las medidas del inmueble son de 4,35 m de ancho con un fondo que oscila entre 3,22 y 3,37 m, unos 14 m2. La normativa urbanística municipal, que no ha cambiado desde la licencia municipal del proyecto del edificio en 1985, establece unas dimensiones mínimas para un aparcamiento de 2,2 m X 4,5 m, coincidiendo con la Norma UNE 49073:2016, aplicable en la actualidad conforme al Código Técnico de la Edificación, que establece las mismas medidas. Ello supone que el inmueble del actor no reunía las medidas mínimas para ser usado como aparcamiento ni en el momento de su construcción ni en este momento.

Es decir, que el uso como garaje del inmueble adquirido que el propietario invoca como interés susceptible de protección, aunque aparezca en la división horizontal del inmueble y como tal haya accedido al Registro de la Propiedad, es contrario a la normativa urbanística, lo que convierte cuando menos en dudoso su carácter de interés legítimo para amparar la tutela de la acción negatoria, exigido por el art. 544-5 CCCat .

QUINTO.- El segundo elemento que puede impedir el despliegue de la protección de la propiedad que supone la acción negatoria, conforme al art. 544-5 CCCat es que el propietario deba soportar la perturbación por disposición del propio código o por negocio jurídico.

En este sentido, se ha acreditado que en junta de propietarios de 14 de julio de 1989 se acordó "Señalar los parkings para que todos los señores copropietarios puedan respetar la plaza que les corresponde según relación que se adjunta",adoptándose diversos acuerdos en juntas posteriores sobre la señalización y pintado de aquellos aparcamientos, incluyendo el de la Sra. Lourdes cuya eliminación se solicita.

Ello es conforme con el art. 553-43 CCCat que permite que En el título de constitución o por acuerdo unánime de la junta, se puede vincular a uno o a varios elementos privativos el uso exclusivo de patios, jardines, terrazas, cubiertas del inmueble u otros elementos comunes. Esta vinculación no los hace perder la naturaleza de elemento común.

Dicha disposición está vigente desde el 1 de julio de 2006, si bien la Disposición Transitoria Sexta de la Ley 5/2006, de 10 de mayo, del libro quinto del Código Civil de Cataluña establece que su régimen será de aplicación a las comunidades constituidas con anterioridad.

Antes de la entrada en vigor de dicha norma, aunque no hay un equivalente exacto en la LPH, la jurisprudencia había venido admitiendo la posibilidad de atribución del uso exclusivo de un elemento común a un copropietario (generalmente en relación con terrazas en cubiertas), por lo que el acuerdo adoptado por la comunidad demandada era posible antes de la Ley 5/2006 y lo sigue siendo conforme al precepto de la misma citado.

Este acuerdo no solo fue adoptado por todos los copropietarios presentes en dicha junta, sino que no consta ni que fuera impugnado judicialmente en tiempo y forma ni tan siquiera cuestionado por los anteriores propietarios Sres. Juan, que adquirieron el inmueble en 1993 y lo transmitieron a D. Victorio en 2018.

Ello concuerda con la declaración efectuada por el Sr. Ezequiel, administrador de la comunidad durante más de veinte años, en el sentido de que los anteriores propietarios siempre usaron el espacio como trastero, lo que también vendría ratificado por las referencias en tal sentido que se hacen en alguna de las actas de juntas de propietarios ("Tr.7", año 1995 y año 1997).

Por otro lado, la limitación cuestionada presentaba signos exteriores que pudieron ser advertidos por el propietario antes de adquirir la finca.

Así, consta que desde el año 1989 las plazas de aparcamiento sobre zona común están marcadas en el suelo con pintura blanca, y en el murete que delimita la propiedad con una identificación de la vivienda con la que se relacionan. Por lo tanto, con una diligencia mínima correspondiente a una mera visita al inmueble D. Victorio pudo comprobar antes de la compra que si pretendía usar el mismo como garaje las maniobras se verían entorpecidas notablemente por la presencia de un vehículo aparcado frente a su entrada.

Por tanto, entendemos aplicable lo que señala al respecto de la vinculación del tercero adquirente por los acuerdos adoptados anteriormente por la comunidad, aunque los mismos no hayan sido objeto de publicidad registral, la SAP Madrid (sección 13 ) del 0 de noviembre de 2020 ( ROJ: SAP M 12427/2020 ):

"como dice la sentencia de la AP de ALICANTE de fecha 4 de marzo del 2019 , esto no es óbice para que no les sean vinculantes cuando una vez conocidos o pudiendo tener acceso a ellos no han hecho uso de la impugnación de los mismos.

1.-"Los acuerdos adoptados en Junta de Propietarios son ejecutivos desde su adopción. De hecho, ni tan siquiera su impugnación suspenderá su ejecución, salvo que el juez así lo disponga con carácter cautelar, a solicitud del demandante, oída la comunidad de propietarios ( artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal , en adelante LPH) .

2.- El Tribunal Supremo, Sala Primera, de lo Civil, Sentencia 183/2013 de 7 Mar. 2013, Rec. 822/2010 , en un caso sobre vinculación de acuerdos comunitarios a terceros adquirentes, pone de manifiesto que el acuerdo en cuestión fue debidamente notificado al anterior propietario de la vivienda, en cuya posición se subrogaron los nuevos adquirentes de la misma (impugnantes), sin que estos hubieran recurrido el acuerdo en el plazo de un año desde que tuvieron conocimiento de él, habiendo quedado acreditado que cuando adquirieron la vivienda conocían el título constitutivo en el que se describe la configuración del inmueble, por lo que declara no haber lugar al recurso de casación formulado por los nuevos propietarios; y todo ello lo hace en los siguientes términos:

"...los acuerdos adoptados por la comunidad demandante por los que no se permitía instalar aparatos de aire acondicionado en la fachada del edificio fueron debidamente notificados al anterior propietario de la vivienda (al que en ningún caso se ha considerado como propietario ausente) de la que actualmente son titulares los recurrentes, quienes desde que compraron la vivienda ocupan la posición de estos, sin que los mismos hubieran sido impugnados por aquellos hasta el ejercicio de la presente acción. De igual forma estima acreditado, al dar por reproducidos los fundamentos de derecho de la sentencia de primera instancia que los actuales propietarios, ahora recurrentes cuando adquirieron en septiembre de 2004 la vivienda conocían el título constitutivo que conforma la comunidad de propietarios y en el que se describe la configuración del inmueble...

...el acuerdo inicial se ratificó en junio del año 2000 y transcurrió un largo tiempo sin protesta alguna. En todo caso, los nuevos propietarios, que se subrogaron en la posición de los anteriores, no lo recurrieron en el plazo de un año desde que,..., tuvieron conocimiento de él,...

Sentado lo anterior, demostrado el conocimiento tanto de los anteriores como de los actuales propietarios de la vivienda sita en DIRECCION003 .º de los acuerdos adoptados en su día por la comunidad de propietarios que impedían la instalación de aparatos de aire acondicionado en la fachada del inmueble en la parte destinada a viviendas permitiendo su instalación en la cubierta del edificio y el carácter extemporáneo de la impugnación realizada por los recurrentes la sentencia recurrida no incurre en las infracciones denunciadas..."

En este caso la propia parte apelante reconoce que los nuevos adquirentes conocieron el acuerdo en cuestión ya en las Juntas de propietarios del 2014 a 2017 página 12 de su recurso), y por ello pudieron exigir a la comunidad la debida notificación del acuerdo en cuestión a los efectos de su impugnación que no lo hicieron, por lo que no pueden tener la condición de terceros de buena fe, como la sentencia de instancia valoro correctamente" .

En definitiva, existe una obligación del propietario de soportar la perturbación en virtud de un acuerdo de la comunidad de propietarios adoptado conforme a las normas que le son de aplicación y amparado por el art. 553-43 CCCat , siendo además que el uso que pretende hacer del inmueble es contrario a la normativa urbanística y, por tanto, no supone un interés legítimo susceptible de protección, de forma que el art. 544-5 CCCat excluiría la acción negatoria para la protección de dicho uso.

Por todo lo expuesto, debe confirmarse la resolución recurrida.

SEXTO. - COSTAS

Conforme al art. 398 LEC (redacción anterior al RD Ley 6/2023) cuando sean desestimadas todas las pretensiones de un recurso de apelación se aplicará, en cuanto a las costas del recurso, lo dispuesto en el artículo 394 , es decir, en el supuesto de autos se impondrán al apelante como parte que ha visto totalmente desestimadas sus pretensiones.

VISTOS los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación:

PRIMERO. - CONTROVERSIA

D. Victorio formuló demanda alegando que en fecha de 22 de marzo de 2018 adquirió la finca registral nº NUM000 del Registro de la Propiedad nº 1 de Roses, consistente en garaje cerrado de 14 m2 sito en la DIRECCION001, donde se constituye Comunidad de propietarios del DIRECCION000 de Roses. Para poder entrar y salir con su vehículo de dicho garaje el demandante debe acceder por un pasillo que es zona comunitaria, y en el cual se hallan pintadas dos plazas de garaje, una de las cuales es ocupada por Dña. Lourdes, de forma que cuando dicha señora estaciona su vehículo, D. Victorio tiene grandes dificultades para entrar y salir de su garaje e incluso ello deviene imposible si la Sra. Lourdes rebasa, como ocurre, los límites del espacio marcado para aparcar. D. Victorio solicitó de la comunidad que procediera a anular dicha plaza de aparcamiento, pues tal uso del espacio común le impide el uso normal de su elemento privativo, pero ello no fue atendido, contradiciendo con ello el art. 533-42 CCCat en cuanto al uso que puede darse a los elementos comunes, que no pueden adquirirse por usucapión. Es por ello que con base en el art. 544-4 CCCat D. Victorio ejercita acción negatoria para la protección de la libertad de su dominio, solicitando que se condene a las demandadas a suprimir la plaza de parking exterior del solar del edificio dejando libre el espacio para el acceso del vehículo a la plaza de parking propiedad del actor.

La parte demandada opuso que la finca registral NUM000 se corresponde con un local que no puede ser utilizado como parking, pues sus medidas no superan el mínimo que al efecto establece el PGOU de Roses. Es por ello que dicho local nunca fue utilizado como parking por sus anteriores propietarios, sino como trastero, y así se refleja en las juntas de propietarios. Por ello también, cuando se constituyó la comunidad de propietarios en 1987 se crearon en el solar que rodea al edificio diez plazas de aparcamiento exteriores para los diez propietarios, incluyendo la que se encuentra frente a la entrada del local del actor. Se trata de un acuerdo que nunca fue impugnado y que vincula a todos los propietarios. Por lo tanto, cuando los anteriores propietarios adquirieron el local en 1993 ya conocían la situación del mismo, sin haber realizado nunca objeción alguna y por ello concurren las causas de exclusión de la acción negatoria previstas en el art. 544-45 CCCat .

La sentencia desestima la acción por la existencia del acuerdo de la comunidad de propietarios de atribución de plazas exteriores de aparcamiento a los copropietarios de las viviendas en la zona común que no ha sido impugnado desde que se adoptó hace más de treinta años y porque el espacio adquirido por D. Victorio no es apto para ser usado como garaje.

D. Victorio interpone recurso de apelación con base en los siguientes motivos:

a) Nulidad de la sentencia por insuficiente motivación

b) Infracción de la doctrina jurisprudencial de imposibilidad de adquisición de un derecho por prescripción de un elemento común por un comunero, e infracción del art. 544.7 del Codi Civil de Cataluña

c) Infracción de ley por inaplicación de lo dispuesto en los arts. 348 , 394 y 396 del Código Civil y 541-1 553 - 41 y 553 - 42 del Código Civil de Cataluña .

d) Infracción de ley por infracción de lo dispuesto en los arts. 34 , 38 y 40 y 211 , 216 , 217 , 218 , 219 y 220 de Ley Hipotecaria .

e) Infracción de ley por inaplicación del art. 544-4 y 544-6 del Código Civil de Cataluña .

f) Error en la valoración de la prueba respecto de la condición de garaje de la finca adquirida por D. Victorio.

La parte apelada solicita la confirmación de la sentencia apelada.

SEGUNDO. - MOTIVACIÓN SUFICIENTE

La jurisprudencia sobre la motivación de la sentencia está recogida, entre otras, en la STS nº 566/2022 de 15 de julio de 2022, Rec. 240/2020 (RJ\2022\3300) cuando señala que "En la sentencia 364/2022, de 4 de mayo , nos referimos al requisito de la motivación en los términos siguientes:

"La motivación ha de ser manifestación suficiente de la justificación causal del fallo, mediante la expresión de las razones de hecho y de derecho que integran el proceso lógico-jurídico que conduce a la decisión tomada, al margen de que satisfaga o no los intereses y pretensiones de las partes (sentencias del Tribunal Constitucional - SSTC- 14/91 , 28/94 , 153/95 y 33/96 y sentencias de esta Sala 889/2010, de 12 de enero de 2011 ; 465/2019, de 17 de septiembre y 706/2021, de 19 de octubre , entre otras). En consecuencia, se vulnera tan ineludible exigencia, cuando no hay motivación -carencia total- o cuando es completamente insuficiente, así como cuando está desconectada con la realidad de lo actuado o da lugar a un resultado desproporcionado o paradójico ( sentencia 180/2011, de 17 de marzo ).

En definitiva, el canon constitucional de la motivación suficiente no se ve satisfecho mediante la simple exposición de una conclusión fáctica o jurídica, sino que requiere un razonamiento o inferencia ( SSTC 8/2014, de 27 de enero, FJ 4 y 150/2021, de 13 de septiembre , FJ 3).

En cualquier caso, el juicio sobre la suficiencia de la motivación es circunstancial. No puede ser apreciado apriorísticamente, sino que requiere examinar el proceso concreto para determinar, a la vista de las circunstancias concurrentes, si se ha cumplido o no con tan esencial requisito de las resoluciones judiciales (por todas, SSTC 2/1997, de 13 de enero, F. 3 ; 139/2000, de 29 de mayo, F. 4 ; 66/2009, de 9 de marzo y 114/2009, de 14 de mayo , así como SSTS 464/2019, de 17 de septiembre y 706/2021, de 19 de octubre ).

Ahora bien, tan ineludible exigencia "no impone ni una argumentación extensa ni una respuesta pormenorizada, punto por punto, a cada una de las alegaciones de las partes, sino únicamente que la respuesta judicial esté argumentada en derecho y que se vincule a los extremos sometidos por las partes a debate, al margen de que pueda ser escueta y concisa, de manera que sólo una motivación que, por arbitraria, deviniese inexistente o extremadamente formal, quebrantaría el artículo 24 de la Constitución " ( sentencias 297/2012, de 30 abril ; 523/2012, de 26 de julio ; 13/2016, de 1 de febrero ; 26/2017, de 18 de enero y 856/2021, de 10 de diciembre )".

En el supuesto de autos, la sentencia recurrida contiene una motivación suficiente para conocer en qué premisas fácticas y jurídicas se basa la juzgadora y qué proceso lógico la lleva a concluir que la acción negatoria no puede prosperar, sustentando básicamente la desestimación en que la finca adquirida por la actora ni puede destinarse en la actualidad ni ha sido nunca destinada a garaje, por lo que dificultar tal uso no equivale a una perturbación de su propiedad, así como en la existencia de un acuerdo de la comunidad para destinar el espacio exterior que confronta con el acceso a la finca de la actora a aparcamiento exterior uno de los copropietarios adoptado hace treinta y tres años sin que nunca haya existido oposición.

Los argumentos expuestos por la juzgadora a quo son claros. Cuestión distinta es que al apelante no le parezcan acertados, lo que da pie a los restantes motivos de su recurso, pero no existe una falta de motivación que pueda generar la nulidad solicitada.

TERCERO. - INEXISTENCIA DE DECLARACIÓN SOBRE PRESCRIPCIÓN SOBRE ELEMENTO COMÚN

No puede prosperar el segundo motivo de apelación, relativo a la existencia de infracción de la doctrina jurisprudencial de imposibilidad de adquisición de un derecho por prescripción de un elemento común por parte de un comunero, e infracción del art. 544-7 del CCCat , por cuanto la sentencia en modo alguno declara que haya existido usucapión del espacio común por parte de la copropietaria que tiene asignado el uso de la plaza de aparcamiento que está frente a la entrada de la finca de D. Victorio ni justifica su fallo desestimatorio en tal concepto.

CUARTO. - ACCIÓN NEGATORIA

Los restantes motivos de recurso están relacionados con la concurrencia de los presupuestos de la acción negatoria del art. 544-4 CCCat , por lo que se estudiarán conjuntamente en relación con la misma.

Las perturbaciones que pueden ocasionarse a la propiedad son de imposible enumeración, si bien pueden agruparse en aquellas que consisten en la privación o retención indebida de la posesión y en las restantes perturbaciones. La protección de la propiedad frente a las primeras se alcanza a través de la acción reivindicatoria o mediante el ejercicio de las acciones posesorias (denominadas interdictos antes de la vigente LEC), mientras que frente a las segundas se dispone de la acción negatoria. La acción negatoria pues constituye el medio de defensa frente a perturbaciones que no impliquen privación o retención indebida de la posesión, pudiendo tratarse de perturbaciones que afecten a las facultades del propietario en su aspecto jurídico o meramente material, y entre éstas aún cabe distinguir entre aquellas que deriven de injerencias directas en la finca o de injerencias indirectas (inmisiones propiamente dichas).

De conformidad con el actual artículo 544-4 CCCat , "1. La acción negatoria permite a los propietarios de una finca poner fin a las perturbaciones e inmisiones ilegítimas en su derecho que no consistan en la privación o retención indebidas de la posesión, así como exigir que no se produzcan perturbaciones futuras y previsibles del mismo género".Esta acción, según dispone el art. 544-6 CCCat , "1. Tiene por objeto la protección de la libertad del dominio de los inmuebles y el restablecimiento de la cosa al estado anterior a una perturbación jurídica o material".

Es decir, se admiten tanto perturbaciones jurídicas (aquéllas en las que el perturbador se atribuye un derecho, como el caso típico de las servidumbres) como materiales (el resto de perturbaciones o injerencias en la libertad de dominio).

Como señala la STSJ Cataluña del 30 de marzo de 2006 ( ROJ: STSJ CAT 1620/2006 ) "La acción negatoria presupone, como requisito para su estimación, que el actor acredite el dominio sobre la finca supuestamente gravada o perturbada y esta justificación exige la prueba del título de su adquisición y de la identificación de la finca (en definitiva, la correspondencia de esa finca en la realidad con la comprendida en el título), de manera que, acreditada dicha propiedad, ésta se presume libre y por ello corresponde al demandado la prueba de la constitución y vigencia del gravamen (servidumbre) que es objeto de aquella acción, o en su caso la prueba de que los actos de perturbación (inmisiones) que el demandado le ha causado en el goce o ejercicio de su dominio no perjudican el interés del propietario o de que debe soportarlos por ley o por negocio jurídico."

No discutido el dominio de D. Victorio sobre la finca registral nº NUM000 de Roses se centra la materia litigiosa en la determinación si la perturbación que denuncia aquel en el libre uso de su finca ( la dificultad que para el acceso con vehículo al interior de la misma le supone la atribución del uso para aparcamiento de un espacio comunitario al propietario del DIRECCION002, en este momento Dña. Lourdes) perjudica el interés del actor o el mismo está obligado a soportarlo por ley o negocio jurídico.

Para determinar si la perturbación perjudica el interés de D. Victorio , que radica en el uso del inmueble como aparcamiento , es necesario determinar si puede darse dicho uso al inmueble.

Ciertamente, la descripción registral de la finca, incluida en la escritura de compraventa de D. Victorio, se refiere a la misma como "Local garaje número DIRECCION001... (...) Tiene una superficie de catorce metros cero decímetros cuadrados". Y en la división horizontal del edificio, entidad 11.208-N, también se hace constar que "la planta baja comprende siete garajes".

Del plano del proyecto del edificio que obra en autos se desprende que solo puede hablarse de siete garajes en la planta baja si se incluye como tal la finca de D. Victorio.

Con base en ello invoca la parte apelante el principio de exactitud registral del art. 38 LH y la protección del tercero hipotecario del art. 34 LH que del mismo se desprende.

El principio de exactitud registral, recogido por el art. 38 de la LH , supone que , "a todos los efectos legales se presumirá que los derechos reales inscritos en el Registro existen y pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo. De igual modo se presumirá que quien tenga inscrito el dominio de los inmuebles o derechos reales tiene la posesión de los mismos".

Pero debe precisarse que, como establece reiterada jurisprudencia, entre la que cabe citar la sentencia de 30 de septiembre de 1992 , "es doctrina general de esta Sala, la de que como la presunción contenida en el artículo 38 de la Ley Hipotecaria es "iuris tantum ", puede ser destruida mediante prueba en contrario, debiendo para ello atenerse los tribunales a una razonable valoración jurídica de los hechos que consideran probados ( sentencias de 20 de mayo de 1974 , 28 de junio de 1975 , 29 de abril de 1977 , 7 de abril de 1981 , 24 de enero de 1984 , 24 de noviembre de 1987 ); no siendo de olvidar a tales efectos algo en extremo interesante y que también viene declarando esta Sala en relación con el Registro de la Propiedad: que dicho ente carece en realidad de una base física fehaciente, dado que como acreditan sus artículos 2 , 7 y 9 de la Ley Hipotecaria el mismo reposa sobre las declaraciones de los propios solicitantes, razón por la cual éstos quedan fuera de las garantías que puedan prestar los datos registrables relativos a hechos materiales, tanto a los efectos de la fe pública como de la legitimación registral , sin que como consecuencia de ello la institución registral responda de la exactitud de referidos datos y circunstancias fácticas ni, por tanto, de las descripciones que de las fincas se hagan ni siquiera de su existencia ( sentencias de 24 de julio , 23 de octubre y 13 de noviembre de 1987 )".

Por lo tanto, el principio de exactitud registral no ampara ni las características físicas ni el uso que pueda darse al inmueble, de forma que, acreditado que los mismos son distintos a lo que recoge el Registro de la Propiedad, no podrá ampararse el titular registral en aquella descripción.

En cuanto al uso del inmueble en la realidad extrarregistral, no puede compartirse la conclusión del perito sobre que el destino del inmueble según el proyecto no era ser usado como aparcamiento, pues no obran datos en el mismo que permitan extraer tal conclusión. La memoria que acompaña al proyecto se refiere a todas las unidades de la planta baja como "locales" y al resto no se les discute su carácter de garajes. En el plano solo aparecen dibujados vehículos en tres de los garajes, y no en los otros tres cuyo carácter de tal no se discute, por lo que la ausencia de tal marca en la grafía del local de autos nada indica.

Lo que sí resulta del proyecto (doc.12 demanda) es que las medidas del inmueble son de 4,35 m de ancho con un fondo que oscila entre 3,22 y 3,37 m, unos 14 m2. La normativa urbanística municipal, que no ha cambiado desde la licencia municipal del proyecto del edificio en 1985, establece unas dimensiones mínimas para un aparcamiento de 2,2 m X 4,5 m, coincidiendo con la Norma UNE 49073:2016, aplicable en la actualidad conforme al Código Técnico de la Edificación, que establece las mismas medidas. Ello supone que el inmueble del actor no reunía las medidas mínimas para ser usado como aparcamiento ni en el momento de su construcción ni en este momento.

Es decir, que el uso como garaje del inmueble adquirido que el propietario invoca como interés susceptible de protección, aunque aparezca en la división horizontal del inmueble y como tal haya accedido al Registro de la Propiedad, es contrario a la normativa urbanística, lo que convierte cuando menos en dudoso su carácter de interés legítimo para amparar la tutela de la acción negatoria, exigido por el art. 544-5 CCCat .

QUINTO.- El segundo elemento que puede impedir el despliegue de la protección de la propiedad que supone la acción negatoria, conforme al art. 544-5 CCCat es que el propietario deba soportar la perturbación por disposición del propio código o por negocio jurídico.

En este sentido, se ha acreditado que en junta de propietarios de 14 de julio de 1989 se acordó "Señalar los parkings para que todos los señores copropietarios puedan respetar la plaza que les corresponde según relación que se adjunta",adoptándose diversos acuerdos en juntas posteriores sobre la señalización y pintado de aquellos aparcamientos, incluyendo el de la Sra. Lourdes cuya eliminación se solicita.

Ello es conforme con el art. 553-43 CCCat que permite que En el título de constitución o por acuerdo unánime de la junta, se puede vincular a uno o a varios elementos privativos el uso exclusivo de patios, jardines, terrazas, cubiertas del inmueble u otros elementos comunes. Esta vinculación no los hace perder la naturaleza de elemento común.

Dicha disposición está vigente desde el 1 de julio de 2006, si bien la Disposición Transitoria Sexta de la Ley 5/2006, de 10 de mayo, del libro quinto del Código Civil de Cataluña establece que su régimen será de aplicación a las comunidades constituidas con anterioridad.

Antes de la entrada en vigor de dicha norma, aunque no hay un equivalente exacto en la LPH, la jurisprudencia había venido admitiendo la posibilidad de atribución del uso exclusivo de un elemento común a un copropietario (generalmente en relación con terrazas en cubiertas), por lo que el acuerdo adoptado por la comunidad demandada era posible antes de la Ley 5/2006 y lo sigue siendo conforme al precepto de la misma citado.

Este acuerdo no solo fue adoptado por todos los copropietarios presentes en dicha junta, sino que no consta ni que fuera impugnado judicialmente en tiempo y forma ni tan siquiera cuestionado por los anteriores propietarios Sres. Juan, que adquirieron el inmueble en 1993 y lo transmitieron a D. Victorio en 2018.

Ello concuerda con la declaración efectuada por el Sr. Ezequiel, administrador de la comunidad durante más de veinte años, en el sentido de que los anteriores propietarios siempre usaron el espacio como trastero, lo que también vendría ratificado por las referencias en tal sentido que se hacen en alguna de las actas de juntas de propietarios ("Tr.7", año 1995 y año 1997).

Por otro lado, la limitación cuestionada presentaba signos exteriores que pudieron ser advertidos por el propietario antes de adquirir la finca.

Así, consta que desde el año 1989 las plazas de aparcamiento sobre zona común están marcadas en el suelo con pintura blanca, y en el murete que delimita la propiedad con una identificación de la vivienda con la que se relacionan. Por lo tanto, con una diligencia mínima correspondiente a una mera visita al inmueble D. Victorio pudo comprobar antes de la compra que si pretendía usar el mismo como garaje las maniobras se verían entorpecidas notablemente por la presencia de un vehículo aparcado frente a su entrada.

Por tanto, entendemos aplicable lo que señala al respecto de la vinculación del tercero adquirente por los acuerdos adoptados anteriormente por la comunidad, aunque los mismos no hayan sido objeto de publicidad registral, la SAP Madrid (sección 13 ) del 0 de noviembre de 2020 ( ROJ: SAP M 12427/2020 ):

"como dice la sentencia de la AP de ALICANTE de fecha 4 de marzo del 2019 , esto no es óbice para que no les sean vinculantes cuando una vez conocidos o pudiendo tener acceso a ellos no han hecho uso de la impugnación de los mismos.

1.-"Los acuerdos adoptados en Junta de Propietarios son ejecutivos desde su adopción. De hecho, ni tan siquiera su impugnación suspenderá su ejecución, salvo que el juez así lo disponga con carácter cautelar, a solicitud del demandante, oída la comunidad de propietarios ( artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal , en adelante LPH) .

2.- El Tribunal Supremo, Sala Primera, de lo Civil, Sentencia 183/2013 de 7 Mar. 2013, Rec. 822/2010 , en un caso sobre vinculación de acuerdos comunitarios a terceros adquirentes, pone de manifiesto que el acuerdo en cuestión fue debidamente notificado al anterior propietario de la vivienda, en cuya posición se subrogaron los nuevos adquirentes de la misma (impugnantes), sin que estos hubieran recurrido el acuerdo en el plazo de un año desde que tuvieron conocimiento de él, habiendo quedado acreditado que cuando adquirieron la vivienda conocían el título constitutivo en el que se describe la configuración del inmueble, por lo que declara no haber lugar al recurso de casación formulado por los nuevos propietarios; y todo ello lo hace en los siguientes términos:

"...los acuerdos adoptados por la comunidad demandante por los que no se permitía instalar aparatos de aire acondicionado en la fachada del edificio fueron debidamente notificados al anterior propietario de la vivienda (al que en ningún caso se ha considerado como propietario ausente) de la que actualmente son titulares los recurrentes, quienes desde que compraron la vivienda ocupan la posición de estos, sin que los mismos hubieran sido impugnados por aquellos hasta el ejercicio de la presente acción. De igual forma estima acreditado, al dar por reproducidos los fundamentos de derecho de la sentencia de primera instancia que los actuales propietarios, ahora recurrentes cuando adquirieron en septiembre de 2004 la vivienda conocían el título constitutivo que conforma la comunidad de propietarios y en el que se describe la configuración del inmueble...

...el acuerdo inicial se ratificó en junio del año 2000 y transcurrió un largo tiempo sin protesta alguna. En todo caso, los nuevos propietarios, que se subrogaron en la posición de los anteriores, no lo recurrieron en el plazo de un año desde que,..., tuvieron conocimiento de él,...

Sentado lo anterior, demostrado el conocimiento tanto de los anteriores como de los actuales propietarios de la vivienda sita en DIRECCION003 .º de los acuerdos adoptados en su día por la comunidad de propietarios que impedían la instalación de aparatos de aire acondicionado en la fachada del inmueble en la parte destinada a viviendas permitiendo su instalación en la cubierta del edificio y el carácter extemporáneo de la impugnación realizada por los recurrentes la sentencia recurrida no incurre en las infracciones denunciadas..."

En este caso la propia parte apelante reconoce que los nuevos adquirentes conocieron el acuerdo en cuestión ya en las Juntas de propietarios del 2014 a 2017 página 12 de su recurso), y por ello pudieron exigir a la comunidad la debida notificación del acuerdo en cuestión a los efectos de su impugnación que no lo hicieron, por lo que no pueden tener la condición de terceros de buena fe, como la sentencia de instancia valoro correctamente" .

En definitiva, existe una obligación del propietario de soportar la perturbación en virtud de un acuerdo de la comunidad de propietarios adoptado conforme a las normas que le son de aplicación y amparado por el art. 553-43 CCCat , siendo además que el uso que pretende hacer del inmueble es contrario a la normativa urbanística y, por tanto, no supone un interés legítimo susceptible de protección, de forma que el art. 544-5 CCCat excluiría la acción negatoria para la protección de dicho uso.

Por todo lo expuesto, debe confirmarse la resolución recurrida.

SEXTO. - COSTAS

Conforme al art. 398 LEC (redacción anterior al RD Ley 6/2023) cuando sean desestimadas todas las pretensiones de un recurso de apelación se aplicará, en cuanto a las costas del recurso, lo dispuesto en el artículo 394 , es decir, en el supuesto de autos se impondrán al apelante como parte que ha visto totalmente desestimadas sus pretensiones.

VISTOS los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación:

PRIMERO. - CONTROVERSIA

D. Victorio formuló demanda alegando que en fecha de 22 de marzo de 2018 adquirió la finca registral nº NUM000 del Registro de la Propiedad nº 1 de Roses, consistente en garaje cerrado de 14 m2 sito en la DIRECCION001, donde se constituye Comunidad de propietarios del DIRECCION000 de Roses. Para poder entrar y salir con su vehículo de dicho garaje el demandante debe acceder por un pasillo que es zona comunitaria, y en el cual se hallan pintadas dos plazas de garaje, una de las cuales es ocupada por Dña. Lourdes, de forma que cuando dicha señora estaciona su vehículo, D. Victorio tiene grandes dificultades para entrar y salir de su garaje e incluso ello deviene imposible si la Sra. Lourdes rebasa, como ocurre, los límites del espacio marcado para aparcar. D. Victorio solicitó de la comunidad que procediera a anular dicha plaza de aparcamiento, pues tal uso del espacio común le impide el uso normal de su elemento privativo, pero ello no fue atendido, contradiciendo con ello el art. 533-42 CCCat en cuanto al uso que puede darse a los elementos comunes, que no pueden adquirirse por usucapión. Es por ello que con base en el art. 544-4 CCCat D. Victorio ejercita acción negatoria para la protección de la libertad de su dominio, solicitando que se condene a las demandadas a suprimir la plaza de parking exterior del solar del edificio dejando libre el espacio para el acceso del vehículo a la plaza de parking propiedad del actor.

La parte demandada opuso que la finca registral NUM000 se corresponde con un local que no puede ser utilizado como parking, pues sus medidas no superan el mínimo que al efecto establece el PGOU de Roses. Es por ello que dicho local nunca fue utilizado como parking por sus anteriores propietarios, sino como trastero, y así se refleja en las juntas de propietarios. Por ello también, cuando se constituyó la comunidad de propietarios en 1987 se crearon en el solar que rodea al edificio diez plazas de aparcamiento exteriores para los diez propietarios, incluyendo la que se encuentra frente a la entrada del local del actor. Se trata de un acuerdo que nunca fue impugnado y que vincula a todos los propietarios. Por lo tanto, cuando los anteriores propietarios adquirieron el local en 1993 ya conocían la situación del mismo, sin haber realizado nunca objeción alguna y por ello concurren las causas de exclusión de la acción negatoria previstas en el art. 544-45 CCCat .

La sentencia desestima la acción por la existencia del acuerdo de la comunidad de propietarios de atribución de plazas exteriores de aparcamiento a los copropietarios de las viviendas en la zona común que no ha sido impugnado desde que se adoptó hace más de treinta años y porque el espacio adquirido por D. Victorio no es apto para ser usado como garaje.

D. Victorio interpone recurso de apelación con base en los siguientes motivos:

a) Nulidad de la sentencia por insuficiente motivación

b) Infracción de la doctrina jurisprudencial de imposibilidad de adquisición de un derecho por prescripción de un elemento común por un comunero, e infracción del art. 544.7 del Codi Civil de Cataluña

c) Infracción de ley por inaplicación de lo dispuesto en los arts. 348 , 394 y 396 del Código Civil y 541-1 553 - 41 y 553 - 42 del Código Civil de Cataluña .

d) Infracción de ley por infracción de lo dispuesto en los arts. 34 , 38 y 40 y 211 , 216 , 217 , 218 , 219 y 220 de Ley Hipotecaria .

e) Infracción de ley por inaplicación del art. 544-4 y 544-6 del Código Civil de Cataluña .

f) Error en la valoración de la prueba respecto de la condición de garaje de la finca adquirida por D. Victorio.

La parte apelada solicita la confirmación de la sentencia apelada.

SEGUNDO. - MOTIVACIÓN SUFICIENTE

La jurisprudencia sobre la motivación de la sentencia está recogida, entre otras, en la STS nº 566/2022 de 15 de julio de 2022, Rec. 240/2020 (RJ\2022\3300) cuando señala que "En la sentencia 364/2022, de 4 de mayo , nos referimos al requisito de la motivación en los términos siguientes:

"La motivación ha de ser manifestación suficiente de la justificación causal del fallo, mediante la expresión de las razones de hecho y de derecho que integran el proceso lógico-jurídico que conduce a la decisión tomada, al margen de que satisfaga o no los intereses y pretensiones de las partes (sentencias del Tribunal Constitucional - SSTC- 14/91 , 28/94 , 153/95 y 33/96 y sentencias de esta Sala 889/2010, de 12 de enero de 2011 ; 465/2019, de 17 de septiembre y 706/2021, de 19 de octubre , entre otras). En consecuencia, se vulnera tan ineludible exigencia, cuando no hay motivación -carencia total- o cuando es completamente insuficiente, así como cuando está desconectada con la realidad de lo actuado o da lugar a un resultado desproporcionado o paradójico ( sentencia 180/2011, de 17 de marzo ).

En definitiva, el canon constitucional de la motivación suficiente no se ve satisfecho mediante la simple exposición de una conclusión fáctica o jurídica, sino que requiere un razonamiento o inferencia ( SSTC 8/2014, de 27 de enero, FJ 4 y 150/2021, de 13 de septiembre , FJ 3).

En cualquier caso, el juicio sobre la suficiencia de la motivación es circunstancial. No puede ser apreciado apriorísticamente, sino que requiere examinar el proceso concreto para determinar, a la vista de las circunstancias concurrentes, si se ha cumplido o no con tan esencial requisito de las resoluciones judiciales (por todas, SSTC 2/1997, de 13 de enero, F. 3 ; 139/2000, de 29 de mayo, F. 4 ; 66/2009, de 9 de marzo y 114/2009, de 14 de mayo , así como SSTS 464/2019, de 17 de septiembre y 706/2021, de 19 de octubre ).

Ahora bien, tan ineludible exigencia "no impone ni una argumentación extensa ni una respuesta pormenorizada, punto por punto, a cada una de las alegaciones de las partes, sino únicamente que la respuesta judicial esté argumentada en derecho y que se vincule a los extremos sometidos por las partes a debate, al margen de que pueda ser escueta y concisa, de manera que sólo una motivación que, por arbitraria, deviniese inexistente o extremadamente formal, quebrantaría el artículo 24 de la Constitución " ( sentencias 297/2012, de 30 abril ; 523/2012, de 26 de julio ; 13/2016, de 1 de febrero ; 26/2017, de 18 de enero y 856/2021, de 10 de diciembre )".

En el supuesto de autos, la sentencia recurrida contiene una motivación suficiente para conocer en qué premisas fácticas y jurídicas se basa la juzgadora y qué proceso lógico la lleva a concluir que la acción negatoria no puede prosperar, sustentando básicamente la desestimación en que la finca adquirida por la actora ni puede destinarse en la actualidad ni ha sido nunca destinada a garaje, por lo que dificultar tal uso no equivale a una perturbación de su propiedad, así como en la existencia de un acuerdo de la comunidad para destinar el espacio exterior que confronta con el acceso a la finca de la actora a aparcamiento exterior uno de los copropietarios adoptado hace treinta y tres años sin que nunca haya existido oposición.

Los argumentos expuestos por la juzgadora a quo son claros. Cuestión distinta es que al apelante no le parezcan acertados, lo que da pie a los restantes motivos de su recurso, pero no existe una falta de motivación que pueda generar la nulidad solicitada.

TERCERO. - INEXISTENCIA DE DECLARACIÓN SOBRE PRESCRIPCIÓN SOBRE ELEMENTO COMÚN

No puede prosperar el segundo motivo de apelación, relativo a la existencia de infracción de la doctrina jurisprudencial de imposibilidad de adquisición de un derecho por prescripción de un elemento común por parte de un comunero, e infracción del art. 544-7 del CCCat , por cuanto la sentencia en modo alguno declara que haya existido usucapión del espacio común por parte de la copropietaria que tiene asignado el uso de la plaza de aparcamiento que está frente a la entrada de la finca de D. Victorio ni justifica su fallo desestimatorio en tal concepto.

CUARTO. - ACCIÓN NEGATORIA

Los restantes motivos de recurso están relacionados con la concurrencia de los presupuestos de la acción negatoria del art. 544-4 CCCat , por lo que se estudiarán conjuntamente en relación con la misma.

Las perturbaciones que pueden ocasionarse a la propiedad son de imposible enumeración, si bien pueden agruparse en aquellas que consisten en la privación o retención indebida de la posesión y en las restantes perturbaciones. La protección de la propiedad frente a las primeras se alcanza a través de la acción reivindicatoria o mediante el ejercicio de las acciones posesorias (denominadas interdictos antes de la vigente LEC), mientras que frente a las segundas se dispone de la acción negatoria. La acción negatoria pues constituye el medio de defensa frente a perturbaciones que no impliquen privación o retención indebida de la posesión, pudiendo tratarse de perturbaciones que afecten a las facultades del propietario en su aspecto jurídico o meramente material, y entre éstas aún cabe distinguir entre aquellas que deriven de injerencias directas en la finca o de injerencias indirectas (inmisiones propiamente dichas).

De conformidad con el actual artículo 544-4 CCCat , "1. La acción negatoria permite a los propietarios de una finca poner fin a las perturbaciones e inmisiones ilegítimas en su derecho que no consistan en la privación o retención indebidas de la posesión, así como exigir que no se produzcan perturbaciones futuras y previsibles del mismo género".Esta acción, según dispone el art. 544-6 CCCat , "1. Tiene por objeto la protección de la libertad del dominio de los inmuebles y el restablecimiento de la cosa al estado anterior a una perturbación jurídica o material".

Es decir, se admiten tanto perturbaciones jurídicas (aquéllas en las que el perturbador se atribuye un derecho, como el caso típico de las servidumbres) como materiales (el resto de perturbaciones o injerencias en la libertad de dominio).

Como señala la STSJ Cataluña del 30 de marzo de 2006 ( ROJ: STSJ CAT 1620/2006 ) "La acción negatoria presupone, como requisito para su estimación, que el actor acredite el dominio sobre la finca supuestamente gravada o perturbada y esta justificación exige la prueba del título de su adquisición y de la identificación de la finca (en definitiva, la correspondencia de esa finca en la realidad con la comprendida en el título), de manera que, acreditada dicha propiedad, ésta se presume libre y por ello corresponde al demandado la prueba de la constitución y vigencia del gravamen (servidumbre) que es objeto de aquella acción, o en su caso la prueba de que los actos de perturbación (inmisiones) que el demandado le ha causado en el goce o ejercicio de su dominio no perjudican el interés del propietario o de que debe soportarlos por ley o por negocio jurídico."

No discutido el dominio de D. Victorio sobre la finca registral nº NUM000 de Roses se centra la materia litigiosa en la determinación si la perturbación que denuncia aquel en el libre uso de su finca ( la dificultad que para el acceso con vehículo al interior de la misma le supone la atribución del uso para aparcamiento de un espacio comunitario al propietario del DIRECCION002, en este momento Dña. Lourdes) perjudica el interés del actor o el mismo está obligado a soportarlo por ley o negocio jurídico.

Para determinar si la perturbación perjudica el interés de D. Victorio , que radica en el uso del inmueble como aparcamiento , es necesario determinar si puede darse dicho uso al inmueble.

Ciertamente, la descripción registral de la finca, incluida en la escritura de compraventa de D. Victorio, se refiere a la misma como "Local garaje número DIRECCION001... (...) Tiene una superficie de catorce metros cero decímetros cuadrados". Y en la división horizontal del edificio, entidad 11.208-N, también se hace constar que "la planta baja comprende siete garajes".

Del plano del proyecto del edificio que obra en autos se desprende que solo puede hablarse de siete garajes en la planta baja si se incluye como tal la finca de D. Victorio.

Con base en ello invoca la parte apelante el principio de exactitud registral del art. 38 LH y la protección del tercero hipotecario del art. 34 LH que del mismo se desprende.

El principio de exactitud registral, recogido por el art. 38 de la LH , supone que , "a todos los efectos legales se presumirá que los derechos reales inscritos en el Registro existen y pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo. De igual modo se presumirá que quien tenga inscrito el dominio de los inmuebles o derechos reales tiene la posesión de los mismos".

Pero debe precisarse que, como establece reiterada jurisprudencia, entre la que cabe citar la sentencia de 30 de septiembre de 1992 , "es doctrina general de esta Sala, la de que como la presunción contenida en el artículo 38 de la Ley Hipotecaria es "iuris tantum ", puede ser destruida mediante prueba en contrario, debiendo para ello atenerse los tribunales a una razonable valoración jurídica de los hechos que consideran probados ( sentencias de 20 de mayo de 1974 , 28 de junio de 1975 , 29 de abril de 1977 , 7 de abril de 1981 , 24 de enero de 1984 , 24 de noviembre de 1987 ); no siendo de olvidar a tales efectos algo en extremo interesante y que también viene declarando esta Sala en relación con el Registro de la Propiedad: que dicho ente carece en realidad de una base física fehaciente, dado que como acreditan sus artículos 2 , 7 y 9 de la Ley Hipotecaria el mismo reposa sobre las declaraciones de los propios solicitantes, razón por la cual éstos quedan fuera de las garantías que puedan prestar los datos registrables relativos a hechos materiales, tanto a los efectos de la fe pública como de la legitimación registral , sin que como consecuencia de ello la institución registral responda de la exactitud de referidos datos y circunstancias fácticas ni, por tanto, de las descripciones que de las fincas se hagan ni siquiera de su existencia ( sentencias de 24 de julio , 23 de octubre y 13 de noviembre de 1987 )".

Por lo tanto, el principio de exactitud registral no ampara ni las características físicas ni el uso que pueda darse al inmueble, de forma que, acreditado que los mismos son distintos a lo que recoge el Registro de la Propiedad, no podrá ampararse el titular registral en aquella descripción.

En cuanto al uso del inmueble en la realidad extrarregistral, no puede compartirse la conclusión del perito sobre que el destino del inmueble según el proyecto no era ser usado como aparcamiento, pues no obran datos en el mismo que permitan extraer tal conclusión. La memoria que acompaña al proyecto se refiere a todas las unidades de la planta baja como "locales" y al resto no se les discute su carácter de garajes. En el plano solo aparecen dibujados vehículos en tres de los garajes, y no en los otros tres cuyo carácter de tal no se discute, por lo que la ausencia de tal marca en la grafía del local de autos nada indica.

Lo que sí resulta del proyecto (doc.12 demanda) es que las medidas del inmueble son de 4,35 m de ancho con un fondo que oscila entre 3,22 y 3,37 m, unos 14 m2. La normativa urbanística municipal, que no ha cambiado desde la licencia municipal del proyecto del edificio en 1985, establece unas dimensiones mínimas para un aparcamiento de 2,2 m X 4,5 m, coincidiendo con la Norma UNE 49073:2016, aplicable en la actualidad conforme al Código Técnico de la Edificación, que establece las mismas medidas. Ello supone que el inmueble del actor no reunía las medidas mínimas para ser usado como aparcamiento ni en el momento de su construcción ni en este momento.

Es decir, que el uso como garaje del inmueble adquirido que el propietario invoca como interés susceptible de protección, aunque aparezca en la división horizontal del inmueble y como tal haya accedido al Registro de la Propiedad, es contrario a la normativa urbanística, lo que convierte cuando menos en dudoso su carácter de interés legítimo para amparar la tutela de la acción negatoria, exigido por el art. 544-5 CCCat .

QUINTO.- El segundo elemento que puede impedir el despliegue de la protección de la propiedad que supone la acción negatoria, conforme al art. 544-5 CCCat es que el propietario deba soportar la perturbación por disposición del propio código o por negocio jurídico.

En este sentido, se ha acreditado que en junta de propietarios de 14 de julio de 1989 se acordó "Señalar los parkings para que todos los señores copropietarios puedan respetar la plaza que les corresponde según relación que se adjunta",adoptándose diversos acuerdos en juntas posteriores sobre la señalización y pintado de aquellos aparcamientos, incluyendo el de la Sra. Lourdes cuya eliminación se solicita.

Ello es conforme con el art. 553-43 CCCat que permite que En el título de constitución o por acuerdo unánime de la junta, se puede vincular a uno o a varios elementos privativos el uso exclusivo de patios, jardines, terrazas, cubiertas del inmueble u otros elementos comunes. Esta vinculación no los hace perder la naturaleza de elemento común.

Dicha disposición está vigente desde el 1 de julio de 2006, si bien la Disposición Transitoria Sexta de la Ley 5/2006, de 10 de mayo, del libro quinto del Código Civil de Cataluña establece que su régimen será de aplicación a las comunidades constituidas con anterioridad.

Antes de la entrada en vigor de dicha norma, aunque no hay un equivalente exacto en la LPH, la jurisprudencia había venido admitiendo la posibilidad de atribución del uso exclusivo de un elemento común a un copropietario (generalmente en relación con terrazas en cubiertas), por lo que el acuerdo adoptado por la comunidad demandada era posible antes de la Ley 5/2006 y lo sigue siendo conforme al precepto de la misma citado.

Este acuerdo no solo fue adoptado por todos los copropietarios presentes en dicha junta, sino que no consta ni que fuera impugnado judicialmente en tiempo y forma ni tan siquiera cuestionado por los anteriores propietarios Sres. Juan, que adquirieron el inmueble en 1993 y lo transmitieron a D. Victorio en 2018.

Ello concuerda con la declaración efectuada por el Sr. Ezequiel, administrador de la comunidad durante más de veinte años, en el sentido de que los anteriores propietarios siempre usaron el espacio como trastero, lo que también vendría ratificado por las referencias en tal sentido que se hacen en alguna de las actas de juntas de propietarios ("Tr.7", año 1995 y año 1997).

Por otro lado, la limitación cuestionada presentaba signos exteriores que pudieron ser advertidos por el propietario antes de adquirir la finca.

Así, consta que desde el año 1989 las plazas de aparcamiento sobre zona común están marcadas en el suelo con pintura blanca, y en el murete que delimita la propiedad con una identificación de la vivienda con la que se relacionan. Por lo tanto, con una diligencia mínima correspondiente a una mera visita al inmueble D. Victorio pudo comprobar antes de la compra que si pretendía usar el mismo como garaje las maniobras se verían entorpecidas notablemente por la presencia de un vehículo aparcado frente a su entrada.

Por tanto, entendemos aplicable lo que señala al respecto de la vinculación del tercero adquirente por los acuerdos adoptados anteriormente por la comunidad, aunque los mismos no hayan sido objeto de publicidad registral, la SAP Madrid (sección 13 ) del 0 de noviembre de 2020 ( ROJ: SAP M 12427/2020 ):

"como dice la sentencia de la AP de ALICANTE de fecha 4 de marzo del 2019 , esto no es óbice para que no les sean vinculantes cuando una vez conocidos o pudiendo tener acceso a ellos no han hecho uso de la impugnación de los mismos.

1.-"Los acuerdos adoptados en Junta de Propietarios son ejecutivos desde su adopción. De hecho, ni tan siquiera su impugnación suspenderá su ejecución, salvo que el juez así lo disponga con carácter cautelar, a solicitud del demandante, oída la comunidad de propietarios ( artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal , en adelante LPH) .

2.- El Tribunal Supremo, Sala Primera, de lo Civil, Sentencia 183/2013 de 7 Mar. 2013, Rec. 822/2010 , en un caso sobre vinculación de acuerdos comunitarios a terceros adquirentes, pone de manifiesto que el acuerdo en cuestión fue debidamente notificado al anterior propietario de la vivienda, en cuya posición se subrogaron los nuevos adquirentes de la misma (impugnantes), sin que estos hubieran recurrido el acuerdo en el plazo de un año desde que tuvieron conocimiento de él, habiendo quedado acreditado que cuando adquirieron la vivienda conocían el título constitutivo en el que se describe la configuración del inmueble, por lo que declara no haber lugar al recurso de casación formulado por los nuevos propietarios; y todo ello lo hace en los siguientes términos:

"...los acuerdos adoptados por la comunidad demandante por los que no se permitía instalar aparatos de aire acondicionado en la fachada del edificio fueron debidamente notificados al anterior propietario de la vivienda (al que en ningún caso se ha considerado como propietario ausente) de la que actualmente son titulares los recurrentes, quienes desde que compraron la vivienda ocupan la posición de estos, sin que los mismos hubieran sido impugnados por aquellos hasta el ejercicio de la presente acción. De igual forma estima acreditado, al dar por reproducidos los fundamentos de derecho de la sentencia de primera instancia que los actuales propietarios, ahora recurrentes cuando adquirieron en septiembre de 2004 la vivienda conocían el título constitutivo que conforma la comunidad de propietarios y en el que se describe la configuración del inmueble...

...el acuerdo inicial se ratificó en junio del año 2000 y transcurrió un largo tiempo sin protesta alguna. En todo caso, los nuevos propietarios, que se subrogaron en la posición de los anteriores, no lo recurrieron en el plazo de un año desde que,..., tuvieron conocimiento de él,...

Sentado lo anterior, demostrado el conocimiento tanto de los anteriores como de los actuales propietarios de la vivienda sita en DIRECCION003 .º de los acuerdos adoptados en su día por la comunidad de propietarios que impedían la instalación de aparatos de aire acondicionado en la fachada del inmueble en la parte destinada a viviendas permitiendo su instalación en la cubierta del edificio y el carácter extemporáneo de la impugnación realizada por los recurrentes la sentencia recurrida no incurre en las infracciones denunciadas..."

En este caso la propia parte apelante reconoce que los nuevos adquirentes conocieron el acuerdo en cuestión ya en las Juntas de propietarios del 2014 a 2017 página 12 de su recurso), y por ello pudieron exigir a la comunidad la debida notificación del acuerdo en cuestión a los efectos de su impugnación que no lo hicieron, por lo que no pueden tener la condición de terceros de buena fe, como la sentencia de instancia valoro correctamente" .

En definitiva, existe una obligación del propietario de soportar la perturbación en virtud de un acuerdo de la comunidad de propietarios adoptado conforme a las normas que le son de aplicación y amparado por el art. 553-43 CCCat , siendo además que el uso que pretende hacer del inmueble es contrario a la normativa urbanística y, por tanto, no supone un interés legítimo susceptible de protección, de forma que el art. 544-5 CCCat excluiría la acción negatoria para la protección de dicho uso.

Por todo lo expuesto, debe confirmarse la resolución recurrida.

SEXTO. - COSTAS

Conforme al art. 398 LEC (redacción anterior al RD Ley 6/2023) cuando sean desestimadas todas las pretensiones de un recurso de apelación se aplicará, en cuanto a las costas del recurso, lo dispuesto en el artículo 394 , es decir, en el supuesto de autos se impondrán al apelante como parte que ha visto totalmente desestimadas sus pretensiones.

VISTOS los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación: