Sentencia Civil 699/2025 Audiencia Provincial Civil de Lleida nº 2, Rec. 650/2023 de 17 de octubre del 2025

PRIMERO.-La sentencia de primera instancia desestima la demanda de desahucio por expiración del termino y de reclamación de cantidad interpuesta por CRITERIA CAIXA SAU contra el Sr. Miguel Ángel, respecto del contrato de arrendamiento de vivienda suscrito el 5 de marzo de 2010, por no haber quedado acreditado que la arrendadora haya realizado la comunicación fehaciente exigida por el art. 10-1 de la LAU, descartando por tanto la resolución del contrato por expiración del plazo.

La arrendadora interpone recurso de apelación alegando, en primer lugar, error en la valoración de la prueba respecto a la resolución del contrato y a la eficacia de la comunicación efectuada por esta parte. Aduce que el juzgador de instancia se ha centrado únicamente en el requerimiento efectuado el 15-2-2015 (documento nº4 de la demanda), omitiendo los documentos nº 5 y 7 de la demanda, habiendo remitido en fecha 17-6-2022 un primer burofax comunicando la voluntad de no continuar con el contrato de arrendamiento, no siendo entregada esta comunicación, dejando aviso, por lo que resulta de aplicación la doctrina jurisprudencial según la cual la pasividad del destinatario no puede perjudicar a la otra parte, debiendo asimilar ese posicionamiento a la recepción de la comunicación. Añade que el 15-7-2022 remitió otro burofax que tampoco fue recogido (documento nº6) y, por último, el 17-8-2022 (documento nº7) remitido al mismo domicilio que los anteriores y que sí fue entregado al demandado, por lo que debe entenderse que sí se cumplieron los requisitos legales y que procede dictar sentencia estimatoria de la demanda.,

En segundo lugar, aduce que aunque no se otorgara efectos a la notificación de 2015 respecto a la extinción del contrato, en cualquier caso, entraría en juego la prórroga legal del art. 10 de la LAU, por tres años y, posteriormente, a partir del 4 de abril de 2018, la tácita reconducción del art. 1566 CC, de modo que, habiéndose fijado una renta mensual, el contrato se renueva por mensualidades, siendo de aplicación la normativa del Código Civil, por lo que al haber comunicado en junio de 2022 su voluntad de no renovar el contrato, igualmente debe estimarse la demanda.

SEGUNDO. -Para poder determinar la duración del contrato de arrendamiento de vivienda suscrito el 5 de marzo de 2010 hay que estar a lo previsto en los arts. 9 y 10 de la LAU, en su redacción anterior a la reforma operada por la Ley 4/2013 (en vigor desde el 6-6-2013), estableciendo la Disposición Transitoria de dicha Ley que los contratos de arrendamientos celebrados con anterioridad a la entrada en vigor de esta Ley continuarán rigiéndose por el régimen jurídico que les era de aplicación. En los mismos términos se pronunció la reforma de 2018, y las posteriores, por lo que con arreglo a lo previsto en el art. 9 de la LAU, vigente en 2010, "La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si ésta fuera inferior a cinco años, llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo".

Por tanto, no siendo objeto de controversia que la renuncia a la prórroga prevista en la cláusula segunda del contrato es nula (tal como aprecia la sentencia de primera instancia, por aplicación de lo previsto en el art. 6 de la LAU, que es igualmente aplicable a la cláusula cuarta, sobre reconducción tácita), ha de entrar en juego la prórroga obligatoria establecida en el art. 10 de la LAU, igualmente conforme al tenor vigente al tiempo de celebración del contrato, estableciendo este precepto: "Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, una vez transcurridos como mínimo cinco años de duración de aquel, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con un mes de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar el contrato. Al contrato prorrogado le seguirá siendo de aplicación el régimen legal y convencional al que estuviera sometido".

Como seguidamente veremos, no ha existido comunicación fehaciente al arrendatario en los términos pretendidos por la parte arrendadora, por lo que hay que concluir que transcurridos los primeros cinco años ( art. 9) y los tres siguientes de prórroga obligatoria ( art.10 LAU) , en el mes de abril de 2018 el contrato habría entrado en tácita reconducción, siendo ésta la situación existente en este momento, en tanto no se comunique de forma fehaciente al arrendatario la voluntad de poner fin a dicha situación de tácita reconducción.

Por lo que se refiere a las comunicaciones remitidas por la arrendadora al arrendatario, la recurrente admite que la de 15-2-2015 no puede desplegar efecto alguno, tal como concluye la sentencia de primera instancia. No se alude en ésta al resto de comunicaciones, pero lo cierto es que tampoco cabe conferirle los efectos pretendidos conforme al art. 10 de la LAU y a la doctrina jurisprudencial sobre la materia.

En este sentido, en lo que se refiere a la notificación fehaciente del arrendador al arrendatario comunicando su voluntad contraria a la prórroga, y al proceder obstruccionista de éste último cuando evita recibir la comunicación, decíamos, entre las más recientes, en nuestra sentencia nº 6/2025, de 7 de enero que: " la naturaleza recepticia del acto de comunicación implica en sí misma una colaboración del notificado que debe aceptarla, de modo que si así no lo hace, estando en su mano hacerlo, ha de estimarse cumplido este requisito; en consecuencia cuando la notificación se frustra por culpa del destinatario, que por la razón que sea se resiste a recoger la notificación, debe entenderse cumplido dicho trámite siempre que se haya desplegado la diligencia normal exigible para llevarla a cabo. (...)

Igualmente, el TS en Sentencia 959/2022, de 21 de diciembre , del Pleno, con cita en otras anteriores, al analizar el carácter receptivo del requerimiento previo de pago en las demandas por vulneración del derecho al honor por inclusión del deudor en un fichero de morosos, establece: "[...] nuestra doctrina sobre el carácter recepticio del requerimiento previo de pago no exige, como hemos dicho, la fehaciencia de su recepción, que se puede considerar fijada a través de las presunciones, como en este caso, siempre que exista garantía o constancia razonable de ella, que en el presente supuesto también existe, puesto que en ningún momento se ha negado que el domicilio del demandado coincidiera con la dirección de destino indicada en la comunicación o argumentado que esta se hubiera malogrado por razones achacables al servicio postal de correos, de las que, por lo demás, no existe reflejo alguno en los autos".

En el mismo sentido, en nuestra sentencia nº 593/2023, de 20 de julio recogíamos ampliamente la doctrina del Tribunal Supremo recogida en la STS nº 633/2023, de 29 de septiembre, qua su vez sigue a la STS nº, 493/2022, de 22 de junio, que indica:

"No ofrece duda que el requerimiento de pago de la renta debe llevarse a efecto de manera fehaciente a través de un medio que permita dejar constancia de su realización. Dicho de otra forma, que dé crédito a la realidad de su práctica. En este caso, el procedimiento empleado por la parte arrendadora reúne dicho requisito, en tanto en cuanto el burofax remitido es un instrumento idóneo a los pretendidos efectos, en tanto en cuanto acredita el contenido literal de la comunicación enviada, así como la identidad del remitente, del destinatario, del lugar o domicilio al que se dirige, así como el resultado de la entrega.

"Ahora bien, la cuestión debatida es otra. Es decir, si la forma en que se practicó el requerimiento es bastante para que el arrendatario tenga acceso a su contenido y, por lo tanto, desencadene su eficacia para impedir la enervación de la acción, cuando consta como no entregado y "dejado aviso".

"En el presente caso, el burofax no se remitió a domicilio erróneo, o en el que el demandado fuese desconocido, o del que se hallase temporalmente ausente por razones justificadas, o cuyo concreto contenido no constase. La sentencia recurrida da por acreditado que el servicio de correos dejó el oportuno aviso del requerimiento al alcance del demandado, y éste no justificó que fuera privado del acceso al mismo por un acto de un tercero.

"Por otra parte, no puede avalarse una conducta obstativa, contraria a los postulados de la buena fe, consistente en evitar las consecuencias legales de un acto jurídico. La sentencia de esta Sala 89/2020, de 6 de febrero , otorgó eficacia a una notificación de la fecha de la subasta de un inmueble al ejecutado, "con el resultado que en este caso fue de no hallarse su destinatario, al que el funcionario de Correos dejó el oportuno aviso", y de cuyo procedimiento de ejecución tenía constancia.

"En el supuesto que enjuiciamos, el recurrente tenía perfecto conocimiento, como es obvio, de que se hallaba en una situación de morosidad al adeudar las doce mensualidades de renta objeto de reclamación en el proceso y, por lo tanto, sometido a la eventualidad de ser judicialmente demandado. Sabía, igualmente, que le había sido remitida una notificación por medio de un burofax a través de los servicios de correos; y, pese a tenerla a su disposición optó por no recogerla, evitando, de esta forma, por acto dependiente de su voluntad, acceder a su contenido.

"Los actos de comunicación producen efectos cuando su frustración se debe, únicamente, a la voluntad expresa o tácita de su destinatario, o a la pasividad, desinterés, negligencia, error, o impericia de la persona a la que va destinada, y, en este caso, no consta que la parte demandada no recogiera la comunicación remitida por la arrendadora por alguna causa justificada distinta de su propia voluntad e interés.

"Como ha dicho el Tribunal Constitucional no se produce indefensión cuando la omisión o frustración de los actos de comunicación procesal tienen su causa en la falta de diligencia del afectado en la defensa de sus derechos e intereses, bien porque se ha colocado al margen del proceso mediante una actitud pasiva, bien cuando resulte probado que poseía un conocimiento extraprocesal de la existencia del litigio en el que no fue personalmente emplazado ( sentencias del Tribunal Constitucional núm. 149/2002, de 15 de julio , 6/2003, de 20 de enero , 55/2003, de 24 de marzo , 90/2003, de 19 de mayo , 191/2003, de 27 de octubre , 43/2006, de 13 febrero , 161/2006, de 22 de mayo , y 93/2009, de 20 de abril ).

"La naturaleza recepticia, que corresponde a toda notificación o requerimiento, legalmente practicado, exige la colaboración del destinatario, en el sentido de que admita y no obstaculice intencionada o negligentemente su recepción, de manera tal que la frustración de su práctica no responda a causas que le sean directamente imputables y no al requirente. No es posible que la eficacia de un acto jurídico penda de la voluntad del requerido.

" En la sentencia del Pleno de esta Sala 552/2010, de 17 de septiembre , con cita de otras muchas resoluciones, se conjugó, tratándose del contrato de opción de compra, el criterio de la recepción con el principio de auto- responsabilidad, o de razonable posibilidad de conocimiento de la aceptación por el requerido, y, en el mismo sentido, la sentencia 738/2016, de 21 de diciembre . El Código Civil proclama, en el art. 1119 del Código Civil , que "se tendrá por cumplida la condición cuando el obligado impidiese voluntariamente su cumplimiento".

" En definitiva, practicado el requerimiento fehaciente del art. 22 de la LEC , su no recepción, por causa imputable al arrendatario, no impide que desencadene su eficacia, y sin que exija una reiteración de su práctica para desencadenar eficacia jurídica, cuando la sentencia recurrida da por acreditado que quedó a su disposición mediante el correspondiente aviso. Cuestión distinta es que se demostrase que el arrendatario no pudo acceder a su contenido, lo que no es el caso".

TERCERO. -Pues bien, en nuestro caso, en el burofax de 15 de junio de 2022 (documento nº5 de la demanda) la arrendadora indica que el contrato de arrendamiento de 5 de marzo de 2010 está en situación de tácita reconducción, manifestando su voluntad de no renovarlo, considerando que el último día de vigencia del mismo será el 4 de agosto de 2022, según la cláusula segunda del contrato.

Dicha comunicación no fue recibida por el arrendatario, sin que resulte de aplicación al caso la doctrina jurisprudencial que invoca la recurrente, que como ya se ha dicho ha sido aplicada por esta Sala en numerosas ocasiones pero que no puede extrapolarse al supuesto ahora enjuiciado, porque las circunstancias fácticas son bien distintas, sin que pueda atribuirse o reprocharse al arrendatario impedimento voluntario o responsabilidad alguna en lo que se refiere a la falta de recepción de las comunicaciones, y sin que pueda decirse lo mismo de la arrendadora, que pese a conocer la dirección correcta ha seguido incurriendo en el mismo error que ya se puso de manifiesto en el anterior procedimiento, Juicio Verbal nº 348/2018 (desahucio por falta de pago).

En efecto, hay que tener en cuenta que en el contrato suscrito del 5 de marzo de 2010 consta literalmente que la vivienda alquilada se corresponde con " DIRECCION000."

La confusión se produce porque el burofax que ahora nos ocupa (15-6-2022) se dirige al arrendatario Sr. Miguel Ángel, en DIRECCION001. Al parecer, no hay problema en cuanto a la calle ni el concreto edificio, ni en cuanto a la DIRECCION001). Es la identificación de la puerta de la vivienda la que suscita la confusión, porque en la comunicación remitida por burofax (al igual que en la demanda iniciadora de este procedimiento) no se identifica como dice el contrato ( DIRECCION002) sino como DIRECCION003).

Según consta en la documental aportada por el demandado (documento nº72) ya se plantearon problemas al respecto en el anterior procedimiento (Verbal nº348/2018, seguido en Juzgado de Primera Instancia nº1 de Lleida), en el que la parte actora indicaba como domicilio del demandado, DIRECCION004. El demandado permaneció inicialmente en situación de rebeldía procesal, pero posteriormente se decretó la nulidad de actuaciones, mediante Auto de 22-10-2018, desde el Decreto de 19 de julio de 2018 (que puso fin al procedimiento y acordó el lanzamiento), disponiendo que se efectuara nuevo emplazamiento en domicilio correcto, para poder contestar a la demanda.

Según se indica en el referido Auto el emplazamiento se hizo por edictos al resultar negativa la diligencia de traslado de la demanda porque "el destinatario no aparece en los buzones y no se encuentra en el domicilio, haciendo constar el interesado, cuando se le notificó el Decreto de 19-7-2018 "que la letra del piso no es la DIRECCION004) que es donde se dirige la notificación, sino la DIRECCION002) extremos que volvió a reiterar en la comparecencia ante el Letrado de la Administración de Justicia..." , argumentando el mismo Auto de 22-10-2018 que según la certificación registral consta que la dirección de la finca es " DIRECCION002..." tal y como señala el demandado. La confusión de la actora es comprensible a la vista de que también se hace referencia a "casa letra DIRECCION004, pero ello no se refiere a la puerta sino a la escalera, siendo también de conocimiento generalizado en Lleida la confusión de direcciones que existe en los DIRECCION005, lo que es una razón de más para extremar la precaución en casos como el que nos ocupa y en el que debió de acudirse a otros medios de averiguación domiciliaria antes de pasar a citar por edictos" .

En el presente procedimiento nuevamente ha habido problemas (aunque finalmente no se decretó la nulidad, por las razones que indica el Auto de 20-2-2023) dado que la demanda se dirige contra el demandado "con domicilio a efectos de notificaciones sito en DIRECCION001 en LLEIDA".

En la diligencia del SCNE figura practicada la diligencia en esa dirección, en concreto Bloque NUM000, según constaba en la demanda, pero entendiéndose la diligencia con la madre del demandado. En la parte superior del documento del SCNE figura que "En teoría correspondería al DIRECCION002 pues es subiendo a la derecha". O lo que es lo mismo, no es DIRECCION003, como se dice en la demanda y en los burofaxes de continua referencia, sino DIRECCION002, lo que se correspondería con la DIRECCION002 puerta al subir la escalera, a la DIRECCION002. Y esto es, precisamente, lo que ya se puso de manifiesto en el anterior procedimiento y lo que figura en el contrato -"PISO PUERTA " DIRECCION002", situado en la PLANTA " DIRECCION002"-, indicando el mismo contrato, en el encabezamiento, tras la identificación del arrendatario con nombre y DNI, "y con domicilio a efectos de las notificaciones que hallen causa en el presente contrato en la misma finca objeto del presente arrendamiento"(el subrayado es nuestro).

Pese a ello, conociendo lo ocurrido en el anterior procedimiento y lo que claramente indicó el Auto de 22-10-2018 que decretó la nulidad de actuaciones, la arrendadora remitió los burofaxes de junio, julio y agosto de 2002 (documento nº 5, 6 y 7 de la demanda) a la DIRECCION001, según figura en el certificado del Logalty, refiriéndose en la notificación al inmueble sito en el piso DIRECCION003.

A su vez, esa dirección ( DIRECCION003) es la misma a la que remitió la notificación en el año 2015 (documento nº4 de la demanda, en el que consta "no entregado, por desconocido") quedando ya suficientemente expresado en el anterior procedimiento que la vivienda arrendada se corresponde con el DIRECCION002 (así figura también en las distintas comunicaciones remitidas por distintos organismos públicos al arrendatario o a su madre, documentos nº 74 y siguientes de la contestación) o bien, DIRECCION002, pero no con el DIRECCION003, al que, incomprensiblemente, la arrendadora sigue remitiendo las comunicaciones.

En consecuencia, no cabe acoger la tesis de la parte apelante cuando pretende atribuir efectos a la comunicación remitida el 15-6-2022.

Lo mismo cabe decir en cuanto a la de 13-7-2022 (documento nº6), por las mismas razones ya que el burofax resultó "no entregado, dejado aviso". Además, no se refiere a la extinción del contrato ni se alude al plazo, o a su finalización. Antes al contrario, se remite esta comunicación "en relación al procedimiento de desahucio seguido con motivo del inmueble ...sobre el que Ud. suscribió contrato de arrendamiento de fecha 05 de marzo de 2010",indicando que "continúa pendiente de pago la cantidad de 26.040,20 € correspondiente a las obligaciones inherentes al referido contrato",requiriéndole para que proceda a su pago en plazo no superior a 30 días, anunciando que en otro caso interpondrá demanda de desahucio, remitiendo esta comunicación con efectos enervatorios a los efectos del art. 22-5 de la LEC. En la misma comunicación indica que, no obstante, a los efectos del art. 5 de la Ley 24/2015 y art. 16 de la Ley 4/2016, le ofrece una propuesta de alquilar social, o de realojamiento, solicitando que en el término de 30 días remita la documentación necesaria (que se especifica) porque en otro caso se entenderá que no concurren los requisitos necesarios o que, en caso de concurrir, ha rechazado la oferta.

Nada se dice, por tanto, sobre la finalización del plazo de vigencia del contrato, reclamando en cambio cantidades en base al mismo, con expresa alusión al procedimiento anterior, y se anuncia la interposición de demanda en caso de falta de pago de las sumas adeudadas por las obligaciones inherentes al mismo, es decir, por impago de rentas, sin la más mínima mención a la extinción del contrato.

Por último, el que sí consta recibido es el burofax de 17-8-2022 (documento nº7) pero sucede lo mismo que en el anterior, esto es, no se hace referencia a la extinción del contrato, sino que únicamente se indica que no se ha remitido respuesta a la comunicación anterior, es decir, la de 13-7-2022, no recibida. Esta comunicación de agosto de 2022 se remitió igualmente a DIRECCION001, pero el hecho de que efectivamente fuera recibida por el arrendatario (según dice, la recogió su madre en la escalera) no puede conducir sin más a concluir que también pudieron haberlo sido las anteriores, porque no puede olvidarse que en aquéllas otras se dejó aviso, que en buena lógica debió dejarse en el buzón del piso DIRECCION003, que no corresponde con la vivienda arrendada.

Por tanto, teniendo en cuenta todas las circunstancias dichas cualquier duda que pudiera plantearse al respecto no puede resolverse en perjuicio del arrendatario sino del arrendador, que pudo y debió remitir sus misivas a la dirección correcta.

CUARTO. -Por otro lado, volviendo a la tácita reconducción y por lo que se refiere al modo en que se debe computar, vista la diferente interpretación que propugnan las partes, conviene precisar que se trata de una cuestión sobre la que también se ha pronunciado esta Sala, indicando en nuestra sentencia nº446/2024, de 27 de junio, que:

"(...) Es tracta, doncs, d'interpretar els arts. 1.566 y 1.581 del C.c ., qüestió sobre la qual el Tribunal Suprem s'ha pronunciat en reiterades ocasions en relació a si en cas de tàcita reconducció la durada d'aquesta ha de ser la mateixa que la del contracte d'arrendament original o bé està basada en la temporalitat de la renda pactada. N'és exemple la STS núm. 228/2024, de 20 de febrer , que recorda:

"Este precepto (es refereix a l'ar. 1566 del C.c.) , que ahora se denuncia infringido, dispone lo siguiente: "Si al terminar el contrato, permanece el arrendatario disfrutando quince días de la cosa arrendada con aquiescencia del arrendador, se entiende que hay tácita reconducción por el tiempo que establecen los artículos 1.577 y 1.581, a menos que haya precedido requerimiento"

Conforme a la jurisprudencia de esta sala, contenida en la sentencia 530/2018, de 26 de septiembre , y reiterada por la sentencia 233/2022, de 28 de marzo , "[...] se entiende que el citado artículo 1566 CC da por concluso el contrato primitivo de arrendamiento ("si al terminar el contrato", dice textualmente) y por nacido otro en el que se mantienen los pactos que rigieron la anterior relación contractual, salvo el plazo de duración que lógicamente no ha de coincidir -salvo casos especiales- con el inicialmente previsto que, sin duda, podría resultar excesivamente largo para tenerlo en cuenta en un pacto de carácter tácito". De tal forma que, como declaramos en la sentencia 184/2021, de 31 de marzo [...] Por ser un contrato nuevo se extinguen las garantías y su plazo no es el mismo del contrato anterior (que ya se consumió), sino el establecido supletoriamente por el Código en virtud de la remisión que el art. 1566 CC hace al art. 1581. Este recurso a la supletoriedad resulta preciso pues en la tácita reconducción el consentimiento de las partes es un consentimiento presunto derivado, por el lado del arrendatario, de su permanencia en el disfrute de la cosa arrendada durante quince días y, del lado del arrendador, de su aquiescencia a dicha situación, aquiescencia presunta que puede desvirtuarse mediante el correspondiente requerimiento".

I per la seva banda, la STS núm. 530/2018, de 26 de setembre , afegeix en relació a "la duración a que ha de referirse la "reconducción", debe estarse al "criterio lógico de la fijación de la renta ("se entiende hecho por años cuando se ha fijado un alquiler anual, por meses cuando es mensual, por días cuando es diario")".

(...)

Aquest és el criteri aplicat per les Audiències Provincials a les seves resolucions, com, per exemple, les SSAP de Barcelona, secció 13, núm. 171/2024, de 23 de febrer , la núm. 192/2024, de 1 de març o la núm. 205/2024, de 8 de març ; SAP de Madrid, secció 10, núm. 133/2024, de 13 de març ; SAP de Cádiz secció 8, núm. 492024, de 19 de febrer ; o SAP de València, secció 11, núm. 14/2024, de 16 de gener , entre altres".

QUINTO.-En cuanto a la acción de reclamación de cantidad, el arrendatario ha venido sosteniendo -en el anterior procedimiento y en el que ahora nos ocupa- que una vez transcurridos los cinco años de duración del contrato (en abril de 2015) las partes llegaron a un acuerdo verbal en virtud del cual la renta quedaba fijada en 50 euros al mes (a modo de alquiler social), si bien, el arrendatario pagaría, adicionalmente, otros 50 euros al mes para hacer frente a las cantidades adeudadas, esto es, las de los meses de octubre de 2014 a marzo de 2015, que no pudo abonar por problemas económicos, según se puso de manifiesto en el anterior Juicio Verbal nº 340/2018, y también en este procedimiento, a efectos de regularizar las cantidades debidas y establecer nueva renta (según se indicó al fijar los hechos controvertidos)

El juzgador de instancia da por acreditada la existencia de un nuevo contrato (pacto verbal, según dice el demandado) o bien una prórroga del anterior, pero con reducción de la renta mensual, refiriéndose a las resoluciones dictadas en primera y segunda instancia del anterior procedimiento de las que resulta que, en relación con este mismo contrato, la arrendadora instó en el año 2018 demanda de desahucio por impago de las rentas, aceptando la sentencia de apelación la tesis de la parte demandada sobre el pago de las rentas cuyo impago había determinado la interposición de la demanda, de modo que la arrendadora -argumenta la sentencia ahora recurrida- "aceptó la novación del mismo y la fijación de una renta mensual de 50 € y de otros 50 € adicionales para el pago de cantidades pendientes, lo cual resulta además confirmado con los justificantes de pago de las rentas realizadas por el Sr. Miguel Ángel a Criteria Caixa desde abril de 2015 hasta febrero de 2019 (documentos nº 5 a 40 del escrito) y por la propia actuación de la actora, denunciando en 2018 el impago de la renta pactada, lo que supone necesariamente aceptar la vigencia del contrato hasta esa fecha. De hecho, la propia resolución de apelación de 9 de julio de 2020 reconoce a Criteria Caixa en su página 4 la vía de la resolución del contrato por expiración del plazo para interesar la resolución del alquiler, lo cual no puede justificarse en nuestro expediente con un requerimiento de fecha de 20 de febrero de 2015 que, además de no haber sido entregado a su destinatario, quedó sin efecto con la posterior aceptación del pago de rentas y la formulación de una demanda de desahucio fundada en el impago de rentas 3 años después, en 2018".

La recurrente alega error en la valoración de la prueba en lo que se refiere a la existencia de un contrato verbal. Aduce que no se ha acreditado ese contrato, y que la parte adversa se refiere a una "promesa" de alquiler social, que no llegó a realizarse. Añade que se está infringiendo el art. 217 de la LEC al dotar de credibilidad al unilateral relato de la parte demandada, que habría rebajado el importe de la renta primero a 100 euros, y después a 50 euros al mes. Sostiene que hay que estar al listado de deuda aportado por esta parte, a razón de 298,24 euros al mes, según lo pactado, sin perjuicio de restar las cantidades abonadas caprichosamente por el arrendatario. También alega que no puede acudirse al anterior procedimiento puesto que en aquél nada se acreditó sobre la existencia del contrato verbal. Añade que "si bien es cierto que en 2015 se remitió un burofax finalizando el arrendamiento, el mismo vino como desconocido, por tanto y dada la posible incertidumbre jurídica al respecto, el contrato se prorrogó tal y como se ha indicado, siendo que mi mandante finalizó la prórroga en junio de 2022 a todas luces. No se ha de confundir la prorroga con una novación, esta parte niega la novación del contrato con modificación de renta",y acaba concluyendo que no queda acreditada ninguna novación de contrato con rebaja de renta.; que los ingresos efectuados por el demandado a razón de 50 ó 100 euros lo fueron de modo unilateral, reconociéndose esta parte a efectos de rebaja de deuda pero no con efectos contractuales; que en el procedimiento anterior por reclamación de rentas se demanda a razón de la renta del contrato (277,60 euros), no se reconoce la rebaja de renta ni ningún acuerdo verbal; y que la vigencia del contrato quedó extinguida como mínimo en agosto de 2022 tras los burofaxes remitidos (documento 5 y 6 de la demanda) que ponen fin a un contrato en tácita reconducción, siendo conservadores.

Esta última cuestión ya ha sido descartada con anterioridad y, por lo que se refiere a las demás, las contradicciones en que incurre la arrendadora resultan evidentes. Y asi, no puede pasarse por alto que, en el anterior procedimiento iniciado en 2018 reclamó únicamente las rentas desde octubre de 2014 hasta marzo de 2015, esto es, dentro de los cinco primeros años de vigencia del contrato, a razón de 277,60 euros al mes (renta pactada), más IPC, es decir, según sus cálculos a razón de 301,55 euros (total 1.634,85 euros). No cabe duda de que el arrendatario continuaba ocupando la vivienda y no consta que en aquella demanda aludiera en modo alguno a la expiración del término del contrato, ni tampoco que intentara siquiera concretar las cantidades que pudiera estar en deber el demandado bien por rentas devengadas hasta la interposición de la demanda o bien por la ocupación del inmueble (por enriquecimiento injusto, como el que ahora trata de hacer valer).

Por otro lado, admite que el burofax de 2015 "vino desconocido" y que, por tanto, el contrato se prorrogó. Esta situación era perfectamente conocida por la arrendadora cuando interpuso su primera demanda y, en esta situación, se limitó a reclamar rentas hasta marzo de 2015, lo que únicamente vendría a avalar la tesis del arrendatario (ya expuesta en el anterior procedimiento) sobre el acuerdo verbal en virtud del cual se había procedido a reducir la renta, no sólo como "promesa" (referida a su posterior reflejo documental) sino aplicable desde ese mismo momento, en abril de 2015, justo al acabar los cinco años, con lo que inicialmente se ponía fin a la relación contractual, porque según lo pactado el arrendatario renunciaba a la prórroga prevista en el art. 10 de la LAU y también a la tácita reconducción. Ya se ha dicho que una y otra renuncia son nulas, conforme al art. 6 de la LAU según el cual son nulas y se tendrían por no puestas las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario las previsiones establecidas en el Título II de la Ley (arrendamiento de viviendas), si bien, situados en aquél momento, en abril de 2015, no hay motivo para entender que las partes no se sujetaran a lo pactado, con lo que cobran sentido las alegaciones del demandado sobre el pacto verbal de continua referencia, dando continuidad a la relación, pero con reducción de la renta, que en lo sucesivo se abonó mes a mes conforme, resulta de la prueba documental aportada con la contestación, sin que nada dijera respecto de esos pagos la arrendadora, ni en la demanda rectora de este procedimiento ni en el que instó con anterioridad.

Por otro lado, los documentos nº 5 a 41 de la contestación acreditan los pagos efectuados a partir de esa fecha (14-4-2015), mediante transferencia interna a un número de cuenta bancaria que no es la que consta en la cláusula Tercera. 3 del contrato relativa a forma de pago, como tampoco lo es la destinataria del pago, CRITERIA CAIXAHOLDING, SAU, (el contrato de arrendamiento se suscribió con SERVIHABITAT XXI, SAU) lo que significa que los datos forzosamente fueron facilitados por la arrendadora o su sucesora, según ha venido reiterando el demandado, aportando como documento nº3 la tarjeta entregada por la persona con la que trató, y en la que el arrendatario (su padre actuando en representación suya, según manifestó en su declaración testifical) plasmó someramente el acuerdo que alcanzaron (50 débito +50 lloguer). Este documento no ha sido impugnado y aunque por si solo resulta claramente insuficiente para acreditar la existencia del pacto sí puede tomarse en consideración, junto con los elementos de prueba de que se dispone, al igual que la declaración testifical del padre del demandado (con las debidas cautelas dado el interés y la relación parental) e, indudablemente, también hay que tener en cuenta el proceder de la parte arrendadora en el anterior procedimiento de desahucio por falta de pago porque no se alcanza a comprender cuál habría de ser el motivo por el que -admitiendo que el contrato no se extinguió con el burofax de 2015- se entabla en el año 2018 un procedimiento por impago de las rentas devengadas entre octubre de 2014 y marzo de 2015, como no sea, precisamente, porque las devengadas con posterioridad ya estaban abonadas pues, de lo contrario, igualmente se habrían reclamado en aquél momento, en lugar de esperar a interponer otra reclamación a finales del año 2022, reclamando rentas adeudadas desde abril de 2015 que, además, en buena parte, estarían ya prescritas, como también alegó el demandado en su contestación, por aplicación del plazo de tres años a que se refiere el art. 121-21 a) del Código Civil de Cataluña.

No es de recibo el argumento de que la arrendadora consideraba que los 100 euros abonados por el arrendatario desde abril de 2015 respondían al pago parcial pues, de haber sido así, habría computado dichas cantidades a efectos de rebajar la suma adeudada. Sin embargo, lo que interesó en la demanda de aquél procedimiento iniciado en 2018 fue, además de la resolución del contrato por impago de las rentas vencidas (1.634,85 euros), la condena al "pago de las rentas vencidas y no pagadas, así como al pago de aquellas que vayan venciendo hasta el momento de la recuperación de la posesión de la finca, y al pago de las costas causadas",según consta en la sentencia de primera instancia dictada en aquel procedimiento.

Hay que insistir en que aquella demanda se presentó en 2018, pero las rentas impagadas eran las de octubre de 2014 a marzo de 2015, y el demandado seguía ocupando la vivienda, pese a lo cual también se reclamaban las rentas que "vayan venciendo" -sin ninguna otra precisión ni concreción-, lo que bien permite entender que, como se apuntaba en la sentencia de apelación de aquel procedimiento, y como concluye la sentencia ahora recurrida, la relación contractual no se había extinguido (bien porque se prorrogaba la anterior o porque había un nuevo pacto) y así lo entendía también la arrendadora porque, de lo contrario, la demanda no se habría planteado en aquellos términos. El único burofax que hasta ese momento había remitido era el de 15-2-2015 (documento nº4 de la demanda) a la dirección, DIRECCION001", constando en el certificado de Correos "Ha resultado: No entregado por 04 Desconocido", de modo que la arrendadora tenia cabal conocimiento de que la notificación ni había sido recibida por su destinatario ni podía desplegar ningún efecto, sin que pudiera suscitarse duda o incertidumbre alguna al respecto (nótese que no se deja aviso, precisamente porque el destinatario es "desconocido").

A ello hay que añadir que en la sentencia de apelación también se apuntaba que la actora podría ejercitar "la acción que proceda por extinción del término, añadiendo si procede, la liquidación que se considere adecuada".Esa liquidación en ningún momento se ha realizado. La arrendadora se ha limitado a presentar como documento nº8 de su demanda lo que denomina "listado de deuda a fecha de presentación de la demanda", en el que incluye las rentas adeudadas (según la renta pactada en el contrato y actualizaciones) desde el mes de abril de 2015 hasta el 4 de agosto 2022, y desde esa fecha hasta el 1-11-2022 en concepto de daños y perjuicios, computando por cada uno de estos meses la misma cantidad devengada hasta ese momento en concepto de renta. El total asciende a 27.133,16 euros, según sumatorio que consta en el mismo documento nº8, pero que no se traslada al suplico de la demanda, en el que no se especifica cantidad alguna.

Por tanto, aunque admite que el arrendatario ha realizado pagos mensuales (como acreditan sobradamente los documentos nº 5 a 40, 42 a 59, y 60 a 71 de la contestación), no se han tenido en cuenta en la demanda, ni se ha efectuado liquidación alguna, y tampoco se concreta la cantidad que se reclama sino que en el suplico se solicita: "2.- Se condene a la parte demandada al pago de las cantidades equivalentes a rentas y cantidades asimiladas que se hayan y vayan devengando con posterioridad a la expiración del plazo contractual, más los intereses legales y de mora procesal; cantidades todas ellas que deberán ser determinadas en ejecución de sentencia".

No es admisible tal proceder, no sólo porque infringe lo dispuesto en el art. 219 de la LEC -no cabe dejar para ejecución de sentencia la concreción y el cálculo que pudo y debió hacerse en fase declarativa- y porque prescinde de lo que se dijo en la anterior sentencia de apelación sobre la necesidad de presentar liquidación sino, también, porque al reclamar ahora rentas impagadas desde el mes de abril de 2015 hasta la fecha de interposición de esta demanda únicamente se viene a corroborar el errático proceder de la arrendadora que, a su vez, abunda en la versión ofrecida por el arrendatario, que es la que en definitiva acoge la sentencia de primera instancia.

Tampoco en el curso del procedimiento ha realizado la parte actora la concreción y cálculo de la cantidad adeudada hasta el momento, según su planteamiento y rebajando las sumas abonadas por el arrendatario, perfectamente conocidas por la arrendadora antes de plantear su demanda y, en cualquier caso, al inicio de la vista, conforme a la prueba documental aportada de adverso para acreditar los pagos. Por el contrario, se ratificó íntegramente en los términos de su demanda. Otro tanto sucede en el recurso de apelación, en el que acaba solicitando "la condena al pago de la cantidad total de 27.133,16 euros, correspondientes a las rentas y cantidades análogas, debidas, vencidas y no pagadas, así como a satisfacer también las rentas debidas que se hayan devengado con posterioridad a la presentación de la demanda",petición ésta que resulta inadmisible cuando al mismo tiempo se están reconociendo todos los pagos que acredita haber realizado el arrendatario.

En consecuencia, ponderando todas las circunstancias dichas no cabe apreciar el error en la valoración de la prueba que alega la recurrente, ni infracción del art. 217 de la LEC puesto que se han ponderado todos los medios de prueba de que se dispone, incluida la prueba documental que refleja el proceder de una y otra parte a lo largo de la relación contractual, obteniendo el juzgador de instancia las conclusiones de hecho que ha estimado más adecuadas con arreglo a los elementos probatorios que le han sido brindados en el proceso, considerando la Sala que esa conclusión no pueda tildarse de absurda, ilógica o irracional, sin que el mero hecho de que el pacto en cuestión no esté reflejado por escrito sea óbice para poder tener por probada su existencia atendiendo a todos los datos y circunstancias ya mencionados, debiendo por tanto mantener en esta alzada el imparcial criterio valorativo del juzgador de instancia.

Por último, también hay que destacar que la sentencia de primera instancia admite la tesis del demandado sobre el pacto en virtud del cual la renta a abonar desde abril de 2015 se fijó en 50 euros al mes, lo cual determina (aunque no se dice expresamente) la desestimación de la acción de reclamación de cantidad que la actora ejercitó acumulada a la de resolución del contrato por expiración del plazo, igualmente desestimada al no conferir efectos a las comunicaciones remitidas por la arrendadora. La sentencia de primera instancia no contiene ningún otro razonamiento a efectos de desestimar la acción de reclamación de cantidad. La parte actora no solicitó aclaración y/o complementación de sentencia (ex arts. 214 y 215 de la LEC) y ahora, en su recurso, tampoco efectúa ninguna manifestación al respecto, admitiendo implícitamente que la viabilidad o no de la acción de reclamación de cantidad quede subordinada al rechazo o la admisión del pacto verbal de continua referencia. Por tanto, por razones de congruencia y atendiendo al principio recogido en la regla latina "tantum devolutum quantum apellatum" (se transfiere lo que se apela), conforme al cual el tribunal de apelación sólo debe conocer de aquellas cuestiones que le han sido planteadas en el recurso, como establece el art. 465.5 LEC, la consecuencia ha de ser que, una vez descartado el error en la valoración de la prueba, el recurso está abocado al fracaso.

SEXTO. -Al desestimar el recurso las costas de esta alzada han de imponerse a la parte apelante ( arts. 398-1 y 394-1 de la LEC) , debiendo igualmente mantener el pronunciamiento sobre costas de primera instancia, porque las alegaciones vertidas al respecto en el recurso se subordinan a la estimación del mismo.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general aplicación,