Sentencia Civil 155/2025 Audiencia Provincial Civil de Gipuzkoa nº 2, Rec. 514/2023 de 17 de marzo del 2025

PRIMERO.-

Antecdentes básicos y recurso de apelación.-

1.-Demanda de juicio ordinario interpeusta por ARANO GESTION PATRIMONIAL SL contra HEINEKEN ESPAÑA SA solicitando en el SUPLICO a cuya virtud se condenara a la demandada al abono de 200.000 euros màs los intereses legales devengados desde el requerimiento formulado mediante burofax el día 4 de octubre de 2020 o alternativamente desde la interposición de la demanda con imposicion de costas a la parte demandada.

Destacamos del escrito de demanda :

-Las partes celebraron un contrato de opción de compra con fecha 14 de diciembre de 2017 sobre la finca registral número 885 ( tèrmino municipal de Arano) del Registro de la Propiedad número 5 de Pamplona propiedad de la demandada.Se acompañó el contrato como documento número 2.

A la firma del contrato y en concepto de prima de opción se abonó la cantidad de 100.000 euros más IVA ( en total 121.000 euros) tal como se constata en la ESTIPULACION TERCERA del contrato y se justifica por la factura emitida por la demandada ( documento número 3).El pago de la cantidad consta mediante cheque emitido con cargo a la cuenta bancaria de la demandante y que se aporta como documento número 4.

El contrato vencìa a los 24 meses pero la demandante hizo uso de la facultad que se le concedió en la ESTIPULACION SEGUNDA ( pàrrafo final ) prorrogando su vigencia durante un años màs hasta el dìa 14 de diciembre de 2020..

-El dìa 14 de septiembre de 2020 el Letrado de la parte demandada , estando vigente la opcion de compra, comunicó que en base a la ESTIPULACION TERCERA del contrato no iba a a formalizar " la mencionada opción de compra " tal como consta en el documento númeor 6.

-El 4 de Octubre de 2020 el Letrado siguiendo instrucciones expresas de la Entidad demandante y en contestacion a lo anterior libró comunicacion escrita entendiendo que a la luz de la estipulacion tercera se considera que HEINEKEN ESPAÑA SA manifiesta su voluntad de no formalizar la compraventa resolviendo unilateralmente la opción de compra dejándola sin efecto por lo que HEINEKEN ESPAÑA SA està obligada de conformidad a la ESTIPULACION TERCERA a abonar a ARANO GETSION PATRIMONIAL SL la suma de 200.000 pesetas .

-La demanda HEINEKEN ESPAÑA SA vendió la finca a la que se refierìa el contrato de opción de compra a MADERAS LARRETA SL mediante Escritura autorizada por el Notario de Pamplona D.Enrique Pons Canet el día 13 de noviembre de 2020 e inscrita en el Registro d e a Propiedad con fecha 3 de febrero de 2021.

-Por todo ello la demanda està obligada a restituir a la parte demandante la suma de 100.000 euros satisfecha como prima de opción y asìmismo la suma de 100.000 euros en concepto de penalización sumando ambas la cantidad de 200.000 euros que es lo que se solicita en el SUPLICO.

2.-En tiempo y legal forma HEINEKEN ESPAÑA SA ha contestado en tiempo y legal forma la demanda y asímismo ha formulado reconvención.

Por constituir un resumen fiel del escrito de contestacion se pasa a transcribir el FJ PRIMERO de la sentencia pàrafos segundo y siguientes :

"(...)

Frente a la pretension de la parte actora la demandada se opone, alegando

que: 1º La actora no menciona que en el burofax que el Letrado de Heineken España S.L remitió el 14 de septiembre de 2020 a la hoy demandante se le reclamó

una cantidad de 200.000 euros en concepto de ocupación y uso que la sociedad Blu

Agro Chemicals S.L, vinculada con la actora, venía realizando de la finca objeto de

la opción de compra, computándose dicha ocupación desde diciembre de 2018, cuando se notificó a dicha sociedad que el anterior arrendador Sobrinos de Manuel Camara S.L resolvía su arrendamiento, quedando Blu Agro Chemicals S.L como ocupante sustituto de dicho arrendador, sin que desde dicha fecha se hubiera abonado cantidad alguna a Heineken España S.L por la ocupación y uso de la finca;

2º En su burofax de 4 de octubre de 2020 la actora no hizo ninguna mención a la ocupación de la finca por la empresa vinculada.

En su demanda reconvencional la reconviniente ejercita accion de reclamacion de cantidad en base a los siguientes hechos: 1º La finca objeto de la opción de compra era la antigua fabrica de cervezas de Heineken, que al cesar en su actividad fue objeto de una operación de venta con precio aplazado a una determinada sociedad que luego incumplió el contrato de compraventa y cuyo desalojo final precisó de un largo y complejo pleito ante el Juzgado de Primera Instancia nº4 de Pamplona, Juicio Ordinario 393/2017; mientras se tramitaba este procedimiento la compradora incumplidora decidió introducir en la finca sociedades arrendatarias con las que fue necesario también plantear determinadas acciones judiciales para dejar la finca libre de ocupantes; 2º Mientras estaba todavía en tramite el recurso de casación en dicho pleito gran parte de la finca de Arano estaba siendo ocupada por una empresa de manipulación de graneles y fertilizantes llamada Blue Agro Chemicals S.L, que desde determinada fecha ocupaba una gran superficie de la finca; según informe del Arquitecto Municipal del Ayuntamiento de Arano Bienvenido la finca disponía de ocho naves de uso industrial, con una superficie total de 13.850,95 m2 y conforme al Antecedente Segundo del contrato de opción Blue Agro Chemicals S.L ocupaba 12.702 m2 en calidad de subarrendataria, con una renta mensual, en renta base, de 12.100 euros, que entonces pagaba a la arrendataria Sobrinos de Manuel Camara S.L, sociedad consignataria del Puerto de Pasaia; 3º Sobrinos de Manuel Camara S.L, con posterioridad a la firma de la opción de compra de autos, llegó a un acuerdo con Heineken España por el cual cesaba como tal arrendataria, acuerdo que fue homologado judicialmente en Auto de 12 de febrero de 2019; la arrendataria pagaba a la compradora incumplidora una renta mensual que en el año 2017 ascendía a 11.787,69 euros; 4º El cese de la arrendataria fue comunicado a la

subarrendataria Blue Agro Chemicals S.L por el Letrado de Heineken mediante burofax de 27 de marzo de 2019 en el que se requería a la subarrendataria que desalojase la superficie ocupada en el plazo de un mes, pero pasado este plazo dicha sociedad siguió ocupando las seis naves de la finca y sin abonar cantidad alguna, enviando a Heineken una comunicación de 9 de mayo de 2019 en la que manifestaba que procederían a retirar toda la mercancía y maquinaria que tenían en

la finca, dejando los espacios libres y expeditos en corto plazo de tiempo y en todo

caso antes del 24 de junio de 2019, pero la subarrendataria no cumplió el plazo y siguió ocupando la finca; 5º A pesar de que Blue Agro Chemicals S.L se presentaba como mera depositaria o almacenista de productos consignados a cuenta

del Puerto de Pasaia su verdadera actividad era la manipulación de abonos, fertilizantes, graneles, etc; 6º La ocupación de finca ajena por parte de Blue Agro Chemicals S.L supone la obligación de pagar al propietario o al arrendador una cantidad en concepto de precio o renta por dicha ocupación, y aunque es cierto que

Heineken España no tiene relacion contractual directa con dicha subarrendataria, es

evidente que se subrogó en la posicion de la anterior arrendadora, que sí tenía relacion contractual con Blue Agro Chemicals S.L; 7º La fecha desde la que deben entenderse devengadas las rentas a favor de Heineken España es el 27 de marzo de 2019, fecha del burofax notificando a la subarrendataria el cese de la arrendataria Sobrinos de Manuel Camara S.L, y la fecha "ad quem" es la del desalojo definitivo

de la subarrendataria, que se produjo en octubre de 2020; teniendo en cuenta la renta básica de 10.000 euros mensuales indicada por Heineken España en su burofax de 27 de marzo de 2019, multiplicada por los 19 meses de ocupación sin pagar rentas, añadiendo el 21% de IVA y restando el 19% de la retención fiscal,

resulta un total de 192.000 euros; 8º Dicha cantidad se reclama a la reconvenida aplicando la doctrina del levantamiento del velo, porque Arano Gestion Patrimonial S.L y Blue Agro Chemicals S.L son la misma cosa, ya que Arano GestionPatrimonial se constituyó meramente como testaferro, para encubrir el interes real que Blue Agro Chemicals S.L tenía para hacerse con la propiedad de la finca y así eludir la obligación de abonar rentas devengadas por la ocupación de la finca; la sociedad reconvenida fue constituida al tiempo de concertar la opción de compra y carece de interes propio ni cualidad industrial ni capital suficiente para suscribir un contrato de opción de compra de una finca valorada en 1.800.000 euros; el objeto social de la reconvenida es el alquiler de bienes inmobiliarios por cuenta propia, lo cual no parece tener relacion alguna con el objeto de la opción, y su capital social asciende a 128.000 euros; uno de sus socios, D. Alfredo, es también representante de Blue Agro Chemicals S.L y señala como domicilio, en la opción de compra, el Paseo de Mikeletegi nº54 de Donostia, que es el mismo domicilio que tiene Blue Agro Chemicals S.L; el otro firmante de la opción, D. Jaime, se dice en el contrato de opción y en la escritura de consttitucion de la reconvenida que es vecino de Pamplona, en una dirección que a su vez es también domicilio de la propia sociedad reconvenida, lo que indica su carácter ficticio"

En tiempo y legal forma ARANO GESTION PATRIMONIAL SL ha contestado a la reconvencion .de igual forma por constituir un resumen fiel del escrito de oposición a la demanda reconvencjonal se pasa a transcribir lo relatado en la sentencia en el FJ PRIMERO :

"La actora reconvenida se opone a la demanda reconvencional, alegando que: 1º El 14 de abril de 2014 Heineken vendió a Maderas en General Justa S.L su antigua fábrica de Arano, y la compradora arrendó una parte de la misma a Retroingenieria del Plastico S.L (en adelante Retroplast) y otra parte a Sobrinos de Manuel Camara S.A (en adelante Camara), siendo ésta ultima uno de los grandes operadores portuarios españoles, con una consolidada presencia como consignataria y empresa estibadora en el puerto de Pasaia; 2º Camara había subarrendado a Sociedad Agricola Gallega S.L (en adelante Soaga) una parte de las naves que tenía alquiladas; Soaga es una empresa proveedora de piensos y fertilizantes y utilizaba las naves subarrendadas para el almacenamiento a granel de sus productos, especialmente de sus fertilizantes; 3º Blue Agro y Soaga han mantenido relaciones comerciales durante años, comprando y vendiendo recíprocamente sus productos y durante un tiempo prestando la primera servicios industriales a la segunda; en el año 2015 ambas empresas llegaron a un acuerdo para que Blue Agro envasara los fertilizantes a granel que Soaga almacenaba en las naves subarrendadas y en 2017 Blue Agro comenzó a desarrollar para Soaga labores de blending, que consiste en la mezcla física de distintas materias primas para la producción de fertilizantes, que exige para su desarrollo la obtención de Licencia de Actividad Clasificada municipal que Blue Agro obtuvo el 14 de diciembre de 2017 y que se desarrollaba única y exclusivamente en la nave 5 del polígono, siendo esta la única nave que ocupó Blue Agro en todo el tiempo en que estuvo en el polígono litigioso, haciéndolo además junto a Soaga, que también almacenaba en ella sus productos; 4º Blue Agro no ocupó contrato alguno de subarriendo con Camara ni ocupó las naves indicadas de contrario; de las declaraciones correspondientes a los ejercicios fiscales de 2014 a 2020 se desprende que Blue Agro no ha abonado ni cobrado cantidad alguna de Camara durante esos años, pero en dichas declaraciones se recogen importantes cobros y pagos reciprocos con Soaga, por la relacion mantenida entre ambas; 5º En el informe del arquitecto municipal de Arano fechado el 25 de marzo de 2013 se indica que el polígono está ocupado por Retroplast, sin mención a Blue Agro ni a los fertilizantes, y el Acta notarial de presencia de 22 de febrero de 2018 aportada de contrario fue instada por Blue Agro y Soaga, para ser aportada al procedimiento de Ejecucion de Titulos Judiciales seguidos por Heineken frente a Maderas Justa, ya que en ese procedimiento se requirió a Camara, en su condicion de arrendataria, para que indicara los bienes que tenía en el polígono y para que se personara en el procedimiento, lo cual Camara comunicó a Soaga y ésta a su vez a Blue Agro; en cuanto al Auto de homologación de acuerdo entre Heineken y Camara para la extinción del contrato de arrendamiento de ésta, no ha sido aportado por la actora, pero en cualquier caso, extinguido el arrendamiento automáticamente quedó extinguido cualquier subarriendo que pudiera existir, y con él la obligación de pagar la subrenta; en el burofax de 27 de marzo de 2019 dirigido por el Letrado de Heineken a Blue Agro se hace referencia al arrendamiento parcial de Camara y en ningún momento se alude a subarrendamiento, sino que insiste en la condicion de depositario de Blue Agro y no se le reclama el pago de cantidad alguna; 6º Blue Agro no fue nunca subarrendataria de cámara ni abonó subrenta alguna ni tuvo obligación de hacerlo, y aunque el subarriendo hubiera existido con la resolucion del contrato de arrendamiento habría quedado también extinguido el subarriendo; la posicion del subarriendo, tras la extinción del subarriendo, pasaría a ser la de mero poseedor de la finca que ocupaba; de contrario se reclaman unas rentas que no se deben, desproporcionadas y con un IVA que no se ha abonado y unas retenciones que no se han practicado; 7º La reconvenida y Blue Agro son sociedades con personalidades jurídicas distintas, siendo la reconveniente quien ha de probar que se cumplen los requisitos exigidos jurisprudencialmente para el levantamiento del velo; las fechas de constitución, domicilios, objetos sociales, socios, administradores y capital social de Arano Gestion y de Blue Agro no coinciden; en cuanto al Sr. Alfredo, socio y administrador mancomunado de Arana Gestion, con posterioridad a la constitución de Blue Agro adquirió una parte de su capital y pasó a ser uno de los administradores de la misma, encontrándose el domicilio del Sr. Alfredo en Irissarry (Francia); Arano Gestion suscribió la opción de compra para desarrollar su objeto social, consistente en el alquiler de inmuebles, ya que el polígono litigioso se encuentra a menos de 30 km del puerto de Pasaia y es difícil encontrar en la provincia de Gipuzkoa naves para el almacenamiento de mercancías que necesiten de licencia de actividad clasificada destinadas o provenientes del mismo, por lo que contar con naves para alquilar cerca del puerto era una oportunidad de negocio que justificaba la inversión para la reconvenida, no

existiendo por ello fraude ni ficción legal".

3.-Previos los tràmites de rigor el Juzgado de Primera Instancia número 7 de Donostia-San Sebastian ha dicxtado sentencia de 9 de Marzo de 2023 cuyo FALLO fue el siguiente :

"Que estimando íntegramente la demanda interpuesta por la Procuradora Sra. Lezaun, en representación de Arano Gestion Patrimonial S.L, frente a Heineken España S.A, DEBO CONDENAR Y CONDENO a la demandada a abonar a la actora la suma de 200.000 euros, junto con los intereses legales devengados desde el 4 de octubre de 2020. Se imponen a la parte demandada las costas del procedimiento.

Que desestimando íntegramente la demanda reconvencional interpuesta por el Procurador Sr. Mendavia, en representación de Heineken España S.A frente a Arano Gestion Patrimonial S.L, DEBO ABSOLVER Y ABSUELVO a la econvenida de las pretensiones frente a ella dirigidas, con imposicion a la reconviniente de las costas de la reconvención".

4.-HEINEKEN SA ha interpuesto recurso de apelación contra la citada sentencia solicitando en el SUPLICO el dictado de una resolucion "(...)por efectuadas las Alegaciones legales pertinentes, y tras los trámites de rigor elevar las actuaciones a la Audiencia Provincial de Gipuzkoa, a los efectos de que dicte nueva Sentencia por la que estimando íntegramente el recurso revoque la Sentencia de instancia en el particular de tener por estimada íntegramente la RECONVENCION de esta parte

demandada(....)"

Se ha alegado en esencia en el recurso :

1º-La vulneración de la doctrina del "LEVANTAMIENTO DEL VELO", en base al art. 7.1 y 2 y art. 6.4 ambos del Código Civil.

Razona la parte recurrente que "(....) existen abundantes circunstancias y hechos con los que se puede argumentar claros indicios y presunciones de la colusión habida entre la sociedad demandante y la sociedad matriz, "BLUE AGRO CHEMICAL S.L.", para defraudar los legítimos intereses de mi representada, "HEINEKEN ESPAÑA S.A.". El rosario de tales circunstancias es, a nuestro juicio, abrumador hasta el punto de que uno puede sonrojarse de que se puedan eludir de ese modo claras obligaciones jurídicas mediante una simple actuación de ingeniería mercantil, no muy compleja por cierto".

Continua razonando :

"Los actos y circunstancias que prueban, según esta parte, el fraude cometido por la sociedad demandante se extraen de nuestro escrito inicial de Contestación Reconvención, e incluso están bien recogidos en el Fundamento Tercero de la

Resolución recurrida. Tales actos y circunstancias se pueden resumir en lo siguiente:

- La sociedad demandante, "ARANO GESTION PATRIMONIAL S.L." fue onstituida al socaire y con ocasión de formalizar el Contrato de Opción de Compra de autos sobre la finca que mi mandante tenía en propiedad en la localidad navarra de Arano; pues fue constituida MES y MEDIO antes de firmar el contrato de Opción de autos. Ni siquiera disponía la sociedad optante-demandante, en el momento de la firma, del correspondiente Código de Identificación Fiscal (cfr. escritura de constitución Doc. nº 12 de nuestra Contestación)., lo que demuestra que su creación fue instrumental, sólo para firmar la Opción de Compra.

-Uno de los firmantes del contrato de Opción, Alfredo, resultaba ser socio de la sociedad matriz ("Blue Agro Chemical S.L"), Administrador de ambas sociedades, y por si fuera poco la persona que en su calidad de Representante Legal de la demandante compareció en el Interrogatorio de los presentes autos, respondiendo con total conocimiento de causa a todo lo que se le preguntó sobre ambas sociedades y sus movimientos.

-La demandante, según su Escritura de Constitución, tenía como su objeto social el de "Alquiler de bienes inmobiliarios por cuenta propia", siendo que no tenía antecedentes previos de tales negocios de alquiler, ni sede, ni oficina. El mismo interrogado en autos, Sr. Alfredo, dice que la sociedad demandante no ha alquilado ni ha realizado operaciones de alquiler de ienes inmobiliarios desde su constitución -cuya fecha es del año 2017, es decir, hace más de CINCO AÑOS-

- El domicilio social de la demandante se halla en el piso particular de uno

de sus socios, en Pamplona, seguramente habilitando para ello alguna sala o dormitorio del mismo socio. No estamos hablando de negocios de personas muy particulares, sino de entidades mercantiles que están moviendo mucho dinero, y que no parece lógico tengan su sede en un dormitorio privado.

El Capital social - 128.000.-€ cfr. Doc. nº 12 de nuestra Contestación inicial- llegaba justo para abonar la señal de los 100.000.-€ acordada en el Contrato de Opción de autos, pero era claramente insuficiente para hacer frente al precio final de compra de la Finca de Arano, por 1.000.000.-€.

- La sociedad matriz, "Blue Agro Chemical.S.L..", ya llevaba instalada y en pleno funcionamiento y con gran negocio de polvo químico, fertilizantes, abonos y graneles en la finca de Arano -objeto de la Opción de Compra de autos- varios años antes de firmar dicho contrato de Opción por la demandante. Es evidente que su firma iba dirigida a preservar la ocupación arrendaticia que disponía dicha sociedad matriz. ¿Con qué otra finalidad, pues, pudo firmarse la Opción de Compra de autos?. Es lógico pensar que, estando todavía pendiente en el Tribunal Supremo el anterior pleito de resolución de compraventa contra otra tercera sociedad, la sociedad matriz, "Blue Agro S.L.", hubiera pretendido, bajo la sociedad instrumental ahora demandante, proteger sus intereses futuros en la Finca de autos.

- Hay una cosa sorprendente en este proceso, y que resulta llamativo, y es que la parte demandante, al contestar a nuestra Reconvención, aporta con su escrito una cantidad significativa de documentos mercantiles, todos ellos atinentes no a la misma sociedad demandante, sino precisamente a la sociedad matriz, "Blue Agro Chemical S.L.", y tales documentos son de índole confidencial, contable o mercantil, imposible de disponer por la sociedad demandante si alega que es independiente y no tiene que ver con la sociedad demandante. Es claro que tales documentos le han sido facilitados, sin cortapisa, por la sociedad matriz propietaria de tales documentos. Así tales documentos confidenciales se refieren a los siguientes:

-Una carta de la sociedad matriz de fecha 21-2-2018.

-Un Impreso fiscal de Baja en Actividades Económicas de la sociedad matriz

-Un Modelo fiscal 347 de todas aquellas sociedades (y son muchas...) con las que la sociedad matriz ha tenido relaciones en el ejercicio Fiscal 2015, es decir DOS AÑOS antes de firmarse la Opción de compra de autos ¿Cómo es posible que la demandante tenga en su poder libremente este documento muy anterior a su constitución...?".

2º.-Se alega como motivo del recurso de apelacion la infraccion del artículo 217.7 de la LEC .

Razona la parte recurrente "(...) A nuestro juicio, y con todos los respetos, ya hemos adelantado que se han aportado pruebas documentales -las únicas que pueden presentarse en este caso- muy significativas, bastantes al alcance de esta parte reconviniente, de como es notorio no puede disponer de pruebas más concluyentes como persona ajena al entramado societario de la sociedad demandante y de su matriz. ¿Qué más pruebas documentales, al alcance de mi representada, podría presentarse para acreditar que la sociedad demandante era un "bluf" mercantil, sin sustancia propia, sin movimientos mercantiles, sin finalidad alguna, excepto aparentarlo?.

La representacion procesal de ARANO GESTION PATRIMONIAL SL se ha opuesto al recurso de apelacion solicitando en el SUPLICO "(....)se dicte una sentencia por la Audiencia Provincial por la que se desestime el recurso interpuesto, con expresa condena en costas al apelante".

SEGUNDO.-

Examen del recurso de apelacion.-

Previo .-

1.-Con fecha 14 de Diciembre de 2017 HEINEKEN ESPAÑA SA ( concedente ) y ARANO GESTION PATRIIMONIAL SL (optante ) celebraron un contrato de opcion de compra sobre la finca tipo industrial , edificio industrial propiedad de HEINEKEN ESPAÑA SA ubicada en el pararaje conocido como Irakurri en el tèrmino de Arano con una superficie total de 202.960 metros cuadrados de los cuales constiuye superficie construida la de 11.875 metros cuadrados e integrada por siete naves contiguas .La finca en cuestión aparece inscrita en el Registro de la propiedad número 5 de Pamplona el tomo 3247,Libro 14 , Folio 77 , Finca de Arano número 885.

La ESTIPULACION TERCERA del contrato de opción de compra fue del siguiente tenor literal :

"El precio o prima de la Opción es de CIEN MIL EUROS (100.000 euros ) importe que la Optante entrega en este acto mediante cheque nominativo a favor de la Concedente siirviendo el presente doumento de la màs eficaz carta de pago.Este importe servirà como pago inicial de la compraventa en caseo de ejecutarse la opcion de compra .

En el supuesto de que la compraventa no llegara a producirse por voluntad de la optante ,la Concedente retrendrà para sì dicha cantidad en concepto de penalización.

Si por el contrario , la compraventa no llegara a formalizarse por voluntad de la Concedente , èsta deberà devolver a la optante la suma ya abonada más una penalizacion de igual importe , CIEN MIL EUROS ( 100.000 euros )".

ARANO GESTION PATRIMONIAL SL formula demanda frente a HEINEKEN ESPAÑA SA en reclamacion de la suma de 200.000 euros por aplicación de la precitada ESTIPULACION TERCERA y ello por no haberse formalizado la compraventa por voluntad de la Concedente HEINEKEN ESPAÑA SA reclamando por ello la suma de 200.000 euros que corresponde al precio o prima de opcioó de 100.000 euros abonada por la Optante a la Concedente y, asìmismo, la penalizacion por igual importe de 100.000 euros prevista en la ESTIPULACION TERCERA pàrrafo tercero ( en total por lo tanto 200.000 euros ) a consecuencia de la no formakización de la compraventa por la voluntad de la Concndente HEINEKEN ESPAÑA .

La voluntad de HEINEKEN ESPAÑA SA de no formalizaciön del contrato de compraventa quedò plasmada:

-En la comunicación vìa burofax de 14 de septiembre de 2020 enviada por HEINEKEN ESPAÑA SA a ARANO GESTION PATRIMONIAL SL en la que participa : "Por la presente comunicación les informo que, conforme a la estuipulacion TERCERA de dicho Contrato ( se refiere al contrato de opción de compra ) "HEINEKEN ESPAAÑ SA " no formalizarà con Vds la mencionada Opcion de Compra ".

-En la Informacion registral proporcionada por el Sr.Registrador de la Propiedad número 5 de Pamplona (Iruña) segun la cual el titular del referido Edificio Industrial sito en el pareja Irakurri de Arano es MADERAS LARRETA SL y ello a virtud de la Escritura Pùblica de Compraventa de 13 de Noviembre de 220 autorizada por el Notario de Pamplona / Iruña D. Enrique Ponsa Canet.

A la vista de lo precedente la sentencia de instancia considerò que HEINEKEN ESPAÑA SA habìa resuelto unilateralmente la opción de compra siendo su voluntad la de no formalizar la compravente por lo que en aplicación de la ESTIPULACION TERCERA antes transcrita acogió el pedimento contenido en la demanda condennado a HEINEKEN ESPAÑA SA al abono de 200.000 euros resultado de adicionar 100.000 euros ya entregados por ARANO GESTION PATRIMONIAL SL por el concepto de precio o prima de la opcion y otrros 100.000 euros como penalizacion por no formalizarse la compravente por la voluntad del Concedente HEINEKEN ESPAÑA SA.

Por lo tèrminos en los que se encuentra redactado el recurso consideramos que no hay debata en cuanto a la demanada principal acotándose la cuestión a la reclamacion que vìa demanda reconvencional formula HEINEKEN ESPAÑA SA por importe de 192.900 euros.

2.-En relacion a la demanda reconvencional interpuesta por HEINEKEN ESPAÑA SA destacamos de la misma :

A.-)En el contrato de opción de compra ANTECEDENTE DE HECHO SEGUNDO:

La finca de la opción de compra fue objeto de una compraventa suscrita en documento privado con pago aplazado siendo la compradora MERCANTIL MADERAS EN GENERAL SAN JUSTA SL.

Por incumplimiento de sus obligaciones HEINEKEN ESPAÑA SA interpuso contra MERCANTIL MADERAS EN GENERAL SAN JUSTA SL demanda de resolucion de contrato de compraventa que se tramitó en el Juzgado de Primera Instancia número 4 de Pamplona / Iruña como Juicio Ordinario número 393/2017 recayendo sentencia d efecha 18 de Octubre de 2017 acordando : la resolución del contrato de compraventa por incumplimiento de las obligaciones pactadas; la condena a MERCANTIL MADERAS EN GENERAL SAN JUSTA SL al abandono de la finca en el plazo de un mes con entrega de llaves; la retencion a favor de HEINEKEN ESPAÑA SA de las cantidades entregadas a cuenta del precio por MERCANTIL MADERAS EN GENERAL SAN JUSTA SL;condena a MERCANTIL MADERAS EN GENERAL SAN JUSTA SL al abono de la suma de diaria de 1000 euros desde el dìa 16 de marzo de 2017 hasta la fecha de la efectiva devolucion de la finca.

Igualmente se hizo constar que :

"Tiene conocimiento la Concedente ( esto es HEINEKEN ESPAÑA SA ) de haber arrendado la compradora "MADERAS EN GENERAL JUSTA SL " parte de la finca ,aunque nunca ha recibido de la misma noticia alguna ni verbal ni escrita de la ssucripción de tales arrendamientos .En funcion de este conocimiento extra-oficial los arrendatarios existentes en la Finca son los siguientes :

a.-)RETROINGENIERIA DEL PLASTICO SL (RETROPLAST)(.....)

b.-) SOBRINOS DE MANUEL CAMARA SA (...) La cual " cede o subsarrienda total o parcialmente a la sociedad denominada BLUE AGRO CHEMICALS SL(...) por esta cesión o subsarriendo "Blue Agro Chemicals SL" abona a "Sobrinos de Manuel camara SA los importes siguientes :

-Por la utilización de los pabellones 1,2,3 y 5 con una superficie por pabellón de 2.000 m2 la cantida de 8.750 al mes de renta base.

-Por la utilizacion de los pabellones 4 y 6 que se hallan juntas con una superficie conjunta de 2.702 m2, la cantidda de 3.350 mm2 al mes derenta base ".

En este punto hay que que precisar que frente a la version dada por HEINEKEN ESPAÑA SA en su demanada-reconvención ARANO GESTION PATRIMONIAL SL , por su parte, en su escrito de contestacion a la reconvencion y en su escrito de oposición a la apelacion interpuesta por HEINEKEN ESPAÑA SA rechazò , en contra de lo afirmado por la contraparte, la existencia de subarriendo alguno constituido entre SOBRINOS MANUEL CAMARA SA como subarrendador y BLUE AGRO CHEMICALS Sl como subarrandataria sino que su presencia era como depositaria o fruto de un contrato de depòsito.

B.-)En su demanda reconvencional y con tales antecedentes se argumentó :

-Que "BLUE AGRO CHEMICAL SL "según el Informe aportado por el Arquitecto Municipal del Ayuntamiento de Arano D. Bienvenido de fecha 25-3-2013 ocupa ocho naves de uso industrial con una superficie de 13.850,95 metros cuadrados constando en el ANTECEDENTE DE HECHO SEGUNDO del Contrato de Opcion de Compra la ocupacion de seis naves con una superficie ocupada de 12.702 metros cuadrados y pago de una renta mensual base de 12.100 euros.

-"SOBRINOS DE MANUEL CAMARA SA " tras la firma del contrato de Opcion de Compra llegó a un acuerdo con HEINEKEN ESPAÑA SA para el cese de la relación arrendaticia .El acuerdo de cese fue homolgado mediante Auto de 12-2-2019.SOBRINOS MANUEL CAMARA SA abonaba a "MADERAS EN GENERAL JUSTA SL la cantidad de 11.787,69 euros en concepto de renta del año 2017.

-El cese de SOBRINOS MANUEL CAMARA SA fue comunicado a la subarrendataria BLUE AGRO CHEMICALS SL por parte del letrado de HENINEKEN mediante burofax de 27-3-2109 al objeto del desalojo de la superficie que ocupaba en la finca de Arano lo que resultó inútil ya que continuó ocupando las seis naves sin abonar renta alguna por ello .Cuando HEINEKEN le reprochò la indebida ocupacion BLUE AGRO CHEMICALS SL mediante comunicación de 9-5-2019 indicó que iban a retirar toda la mercancìa y maqyinaria dejando los espacios libres y expèdidtos en corto plazo y en todo caso antes del 24 de junio de 2019 lo que igualmente incumplió .

-La cantidad reclamada en la reconvención deriva de las rentas que HEINEKEN dejò de percibir desde que SOBRINOS DE MANUEL CAMARA SA cesó como arrendataria principal entendiendo que a partir de ese momento las rentas que percibìa de la subarrandataria BLUE AGRO CHEMICALS SL debìan ser percibidas por HEINEKEN.

-Entiende que el dies a quo para el cálculo de las rentas a abonar a HEINEKEN serìa el 27 de marzo de 2029 al ser la fecha en la que mediante burofax se le notificaba a BLUE AGRO CHEMICALS SL haberse aprobado la homologacion dle cese de la arrendtatria SOBRINOS MANUEL CAMARA SA.Por su parte el "dies ad quem " fue la fecha del efectivo desalojo .

-El càlculo de la suma a abonar por la actora pasa por : renta bàsica de 10.000 euros al mes durante 19 meses de ocupacioó más el IVA (21 %) menos la retención fiscal ( 19%) da un total de 192.900 euros que es lo que se reclama en la reconvencion.

-Finalmente destina en la demanda reconvencional HECHO TERCERO a la aplicacion de la doctrina o figura del "Levantamiento del velo " por entender que BLUE AGRO CHEMICALS SL y ARANO GESTION PATRIMONIAL SL constituyen la misma sociedad o cuando menos ser esta última un testaferro constituido para encubrir el interès de BLUE AGRO CHEMICALS en acceder a la propiedad de la finca.

Alega como base para sostener la aplicacion de la doctrina del "levantamiento del velo " una serie de circunstancias : la demandante no tiene capital suficiente ni interès en adquirir una finca valorada en 1.800.000 euros ; ARANO GESTION PATRIMONIAL SL fue constituida al tiempo , 37 dìas antes, de concertar la operacion de Opcion de compra ; el capital Social asciende a 128.000 euros muy lejos del valor de la finca precitado ;uno de los socios de ARANO GESTION PATRIMONIAL SL con 40.000 euros suscritos es el Sr. Alfredo quien a su vez es representante de BLUE AGRO CHEMICALS SL señalando como domicilio a los efectos de las notificaiones Paseo de Mijkeletegi numero 54 de Donostia que es el ùltimo domicilio de BLUE AGRO CHEMICALS ; señala que el domicilio de uno de los secios , D. Jaime, en Pamplona, DIRECCION000 es el mismo que el de la Mercantil ARANO GESTION PATRIMONIAL SL.

3.- En resumen HEINEKEN ESPAÑA SA reconviene frente a ARANO GESTION PATRIMONIAL SL reclamando la renta que hubiera tenido que percibir de BLUE AGRO CHEMICALS subarrendataria de SOBRINOS MANUEL CAMARA SA la cual cesò en la relacion arrendaticia .

Para el càlculo de la cuantìa de la demanda reconvencional (192.900 euros) parte KEINEKEN ESPAÑA SA de la denominaad renta bàsica de 10.000 euros al mes durante el periodo de 19 meses desde la notificacion por burofax a BLUE AGRO CHEMICALS del cese de la condición de arrendataria de SOBRINOS DE MANUEL CAMARA SA hasta el efectivo desalojo en Octiubre de 2020.Tal reclamacion reconvencional se funda en que BLUE AGRO CHEMICALS SL (la Empresa subarrendatria ) es la misma que ARANO GETSION PATRIMONIAL SL ( Optante en el contrato de Opcion de Compra y ahora demandante).

Fondo.-

En su sentencia la Magistrada de Instancia antes de declarar si la demandada-reconviniente HEINEKEN ESPAÑA SA tiene un derecho a reclamar una cantidad por el concepto antes indicado- rentas derivadas de subarriendo de las seis naves de la finca industrial de la que es propietaria HEINEKEN ESPAÑA SA-y que el reconviniente cuantifica en la suma de 192.200 euros analiza si ARANO GESTION PATRIMONIAL SL está legitimada pasivamente para soportar la reclamacóon reconvencional .Para dar respuesta a esta cuestión pasa a analizar si procede la aplicacion de la doctrina del "levantamiento del velo " invocada por la parte reconviniente paar justificar que ARANO GETSION PATRIMONIAL SL Y BLUE AGRO CHEMICALS SL son la misma Mercantil .

La Magistrada considera que las circunstancias expuestas por HEINEKEN ESPAÑA SA para justificar que se trata de la misma Mercantil y que hemos relatado en el FJ SEGUNDO "Previo " apartado II.-) no son suficientes para considerar que ambas son la misma sociedad o que ARANO GESTION PATRIMONIAL fuera creada para burlar los derechos de HEINEKEN ESPAÑA SA para la percepcion de las rentas .

El Tribunal adelanta que se comparte la argumentación de la Magistrada de instancia que le ha conducido a rechazar la legitimacion pasiva de ARANO GESTION PATRRIMONIAL SL para soportar la reclamación de cantidad articulada en la demanda reconvencional.

A continuación se desarrolla el razonamiento bàsico de la Magistrada para sostener su postura :

1ºEntendió que la mera coincidenciaparcial de socios y administradores de las dos sociedades ( D. Alfredo administrador de ambas sociedades y D. Jaime socio y administrador de ARANO GESTION PATRIMONIAl SL )no es un dato suficiente para entender que estemos ante la misma sociedad ademàs teniendo en cuenta que cuando se constituyó ARANO SOCIEDAD PATRIMONIAL SL estaba constituida por cuatro socios. En concreto y si examinamos el documento 12 de la contestacion -recoconvención los socios constituyentes fueron ademàs D. Jaime y de D. Alfredo, EVO GESTION E INVERSIONES SL y D. Serafin.Como señala la sentencia desconocemos la composicion societaria de BLUE AGRO CHEMICALS SL a fin de pode refectuar un contejo con los socios constituyentes de ARANO GESTION PATRIMONIAL SL.

2ºLa constitución de ARANO GESTION PATRIMONIAL SL casi un mes antes del contrato de opcion de compra no es un dato indicativo de la naturaleza instrumental de la Sociedad.

3º No se ha acreditado que ARANO GESTION PATRIMONIAL SL no tuviera una voluntad real de celebración del contrato ocurriendo que la resolución del mismo se debiò a la voluntad de HEINEKEN ESPAÑA SA.

4º El objeto social de ARANO GESTION PATRIMONIAL SL consistente en el alquiler de bienes inmuebles casa con el objeto del contrato de opción de compra resultando una inversion interesante por el tamaño , ubicación y cercanìa al Puerto de Pasajes como declarò el Sr. Alfredo.

5º El hecho de que el capital social no cubriera el precio de la compraventa entendió la Magistrada que era irrelevante porque una socidad puede financiar sus adquisiciones no solo con su capital social sino a travès del endeudamiento o acuerdos con otras empresas.

6ºNo es relevante que ARANO GESTION PATRIMONIAL SL estè domiciliada en el domicilio de uno de sus socios , D. Jaime, porque la misma al no tener establecimientos abiertos al pùblico puede gestionarse a travès de un domicilio privado e incluso cabe la posibilidad de constituirse para una sola operación.El domicilio social puede ser un domicilio particular sin que ello vulnere las previsiones del Texto refundido de la Ley de Sociedades de capital ( artículo 9 ) o del reglamento del registro Mercantil ( artículo 182 )

7º En el momento de constituirse ARANO GESTION PATRIMONIAL(7 de Noviembre de 2017 ) y en el nomento de la celebración del contrato de opción de compra ( 14 de diciembre de 2017)no era previsible que BLUE AGRO CHEMICALS SL resultara deudora como subarrendataria de HEINEKEN ESPAÑA SA .Por lo que no se entiende cual era la finalidad de creación de una suerte de testaferro - ARANO GESTION PATRIMONIAL SL- con una finalidad defraudatoria de los intereses de HEINEKEN ESPAÑA SA si a la fecha de la constitución nada adeudaba BLUE AGRO CHEMICALS SL a HEINEKEN ESPAÑA SA por razón del alegado subarriendo.Añadimos para fortalecer esta argumento que es el dìa 27 de marzo de 2019 , un años y tres meses despuès de la firma del contrato de opción de compra,cuando se comunica por HEINEKEN ESPAÑA SA a BLUE AGRO CHEMICALS el cese de la arrendataria SOBRINOS MANUEL CAMARA SA y es el 9 de mayo de 2019 la fecha en la que HEINEKEN ESPAÑA SA requiere a BLUE AGRO CHEMICALS SL por indebida ocupacion ambas fechas muy posteriores a la de la celebración del contrato de opción de compra el 14 de diciembre de 2017.

8º HEINEKEN ESPAÑA SA suscribió el contrato de opción de compra con ARANO GESTION PATRIMONIAL SL Entidad con una personalidad jurìdica propia, un patrimonio autònomo siendo su objeto social " Constituye el objeto social : La compra-venta y el arrendamiento de bienes inmuebles " ( artículo 2º de los Estatutos )distinto del de BLUE AGRO MEDICALS SL dedicada a la manipulación de graneles y fertilizantes.

La cuestión del tìtulo en virtud del cual BLUE AGRO CHEMICALS SL ocupaba varios pabellones de HEINEKEN ESPAÑA SL a la vista del motivo en el que HEINEKEN ESPAÑA SA fundamenta la apelación, escapa del estudio del presente recurso.

En base a lo expuesto procede la desestimación del recurso de apelacion interpuesto.

TERCERO.-

Vista la desestimación del recurso de apelación procede la imposición a la parte recurrente de las costas generadas en la alzada ( artículo 398.1 de la LEC) .

Vistos los artìculos citados y demàs preceptos de general aplicación.