Sentencia Civil 63/2026 Audiencia Provincial Civil de Girona nº 2, Rec. 1908/2025 de 22 de enero del 2026

PRIMERO.-Planteamiento del litigio en Primera Instancia.

En el presente procedimiento la parte actora ejercita una acción de efectividad de derechos reales del Artículo 250.1.7º de la Ley de Enjuiciamiento Civil prevé dirigiéndose la demanda que se tramitará por el juicio verbal contra los IGNORADOS OCUPANTES de la vivienda ubicada en la DIRECCION000 de la localidad de Girona.

Admitida a trámite la demanda, se dio traslado a la parte demandada, identificándose como ocupantes la Sra. Delfina, representada por el Procurador Sr. Miguel Ávila Jarrín y asistidopor la Letrada Sra. Sònia Ametller i Baltrons y el Sr. Manuel, representado por la Procuradora Sra. Nativitat Isabel BosacomaFernandes y asistido por el Letrado Sr. Lucas Arias Expósito, quienes no comparecieron en el plazo que le fue concedido para la contestación a la demanda, aunque sí posteriormente. No interesándose ni considerándose necesaria la celebración de vista, quedaron las actuaciones vistas para dictar sentencia en Primera Instancia

La sentencia como se ha señalado desestima la demanda , y no conforme con la misma se interpone recurso de apelación por la entidad actora .

SEGUNDO.-Los motivos del recurso de apelación son :

PREVIO.-Que el objeto del presente recurso de apelación es el pronunciamiento de la Sentencia de 21 de julio de 2025 que establece que

"Que DESESTIMO la demanda interpuesta por SAINT GEORGEINVESTMENT S.L. contra los IGNORADOS OCUPANTES de la vivienda ubicada en la DIRECCION000 de la localidad de Girona y la Sra. Delfina y el Sr. Manuel.

Todo ello, con expresa imposición de las costas procesales a la parte demandante."PRIMERA.- En el presente procedimiento, mediante Diligencia de Ordenación de fecha 3 de abril de 2025 la parte demandada IGNORADOS OCUPANTES DIRECCION000 fueron declarados en rebeldía y conforme lo ordenado en el artículo 497.1 de la LEC, se le notificaba la rebeldía advirtiéndole de que no se llevaría a cabo ninguna otra notificación que no fuera la de la resolución que pusiera fin al proceso.

Conforme establece el art. 438.4 "En los casos del numeral 7º del apartado 1 del artículo 250, en el emplazamiento para contestar se apercibirá a la persona demandada de que, en caso de no contestar, se dictará sentencia acordando las actuaciones que, para la efectividad del derecho inscrito, hubiera solicitado el actor. También se apercibirá al demandado, en su caso, de que la misma sentencia se dictará si contesta, pero no presta caución, en cualquiera de las formas previstas en el párrafo segundo del apartado 2 del artículo 64, en la cuantía que, tras oírle, el tribunal determine, dentro de la solicitada por el actor."

Como lo prueba la Diligencia de Ordenación de 3 de abril de 2025 y lo prueba la propia sentencia que se recurre, los demandados no comparecieron en el plazo que le fue concedido para la contestación a la demanda.

Ni mucho menos depositaron la caución de 100 euros solicitada.

Por tanto el Juzgado a quo debía haber dado cumplimiento a lo preceptuado en el art. 438.4 de la LEC y lo advertido en el Decreto dictado por el propio juzgado en fecha 11 de febrero de 2025 en el que se advertía a la parte demandada que "si no comparece, se dictará una sentencia en la que se acordarán las actuaciones que, para la efectividad del derecho inscrito, haya solicitado la parte demandante."

SEGUNDA.-Que, fuera de plazo,el demandado sr. Manuel interesa la suspensión del procedimiento por haber solicitado un abogado y un procurador del turno de oficio. Por Decreto de fecha diecinueve de mayo de dos mil veinticinco se dicta Decreto por el que siendo el único antecedente de hecho que "la solicitud la ha realizado fuera del plazo legalmente establecido" se deniega la suspensión del procedimiento."En idéntico sentido y por Decreto dictado en fecha quince de mayo de dos mil veinticinco se deniega la suspensión del procedimiento solicitada por la codemandada sra. Delfina.

TERCERO.-Que en fecha seis de junio de 2025, DOS MESES después de haber sido declarados en rebeldía y por tanto de haber PRECLUIDO el plazo para contestar, la defensa de los demandados Manuel y Delfina presentan escrito de alegaciones (que no de contestación de demanda porque el plazo esta precluido) en el que solicitan que se remita nuevamente a Serveis Socials el expediente, suspendiendo mientras el procedimiento hasta que se reciba el meritado informe y se adopten las medidas oportunas y en todo caso se suspenda durante el plazo de cuatro meses. Y ello en base a los art.441.5 y 6 de la LEC.

El art. 441.5 de la LEC pone de manifiesto que en los supuestos del art. 250.1.7 y "Sin perjuicio de lo dispuesto en el párrafo anterior, se comunicará inmediatamente y de oficio por el Juzgadola existencia del procedimiento a las Administraciones autonómicas y locales competentes en materia de vivienda, asistencia social, evaluación e información de situaciones de necesidad social y atención inmediata a personas en situación o riesgo de exclusión social, a fin de que puedan verificar la situación de vulnerabilidad y, de existir esta, presentar al Juzgado propuesta de alternativa de vivienda digna en alquiler social a proporcionar por la Administración competente para ello y propuesta de medidas de atención inmediata a adoptar igualmente por la Administración competente, así como de las posibles ayudas económicas y subvenciones de las que pueda ser beneficiaria la parte demandada"

Ese trámite NO se ha realizado por el Juzgado a quo, y eso es lo que en su escrito de alegaciones pedían los demandados ya que el informe de Servicios Sociales solicitado por el Juzgado concluía que no podía efectuarse porque no les constaba la dirección correcta de la finca objeto de litigio. Los demandados solicitaban que se volviera a instar ese informe a fin de que la Administración adoptara las medidas oportunas de ayudas. En ningún momento se solicitó la DESESTIMACIÓN de la demanda.

El art. 441.6 de la LEC también alegado de contrario recoge que "Presentados los escritos de las partes o transcurrido el plazo concedido para ello, el tribunal resolverá por auto, a la vista de la información recibida de las Administraciones Públicas competentes y de las alegaciones de las partes, sobre si suspende el proceso para que se adopten las medidas propuestas por las Administraciones públicas, durante un plazo máximo de suspensión de dos meses si el demandante es una persona física o de cuatro meses si se trata de una persona jurídica.

Una vez adoptadas las medidas por las Administraciones Públicas competentes o transcurrido el plazo máximo de suspensión previsto en el párrafo anterior, se alzará ésta automáticamente y continuará el procedimiento por todos sus trámites."

Y además aporta Auto dictado en un PROCEDIMIENTO DE EJECUCIONHIPOTECARIA al que le resulta de aplicación lo dispuesto en la Ley 1/2013 de 14 de mayo por la que la suspensión del lanzamiento quedaría prorrogado PARA ESE PROCEDIMIENTO. Y justifica esa decisión en base a los parámetros de esa Ley entre los que se encuentran la imposibilidad de asumir la cuota hipotecaria. Pero es que del propio escrito presentado de contrario se deduce que la aportación de este Auto judicial de ejecución hipotecaria lo es solo a efectos de considerar evidente, según la contraparte, la situación de vulnerabilidad de sus representados y la necesidad de intervención de los servicios sociales y la adopción de las medidas que considere necesarias, NO a efectos de desestimación de la demanda puesto que como bien dice la sentencia que se recurre, se trata de un juicio sumario que tiene su propio tratamiento procesal y en el que se establecen unos criterios de oposición pero también unos criterios de preclusión de plazos pasados los cuales se debe dictar sentencia estimatoria.

El juzgado a quo ha contravenido sus propios actos en los que dando por concluido el plazo para contestar no ha dictado sentencia estimatoria como el art. 438 prevé y como advirtió a los demandados en su propio Decreto de admisión de demanda.

CUARTO.-Que cuando quedan los escritos de alegaciones (en los que se pide la suspensión del procedimiento hasta obtener el informe de Servicios Sociales) pendientes de resolución, el juzgador dicta sentencia desestimando la demanda.

La sentencia recurrida alega que la actora ha acreditado la titularidad de la finca y que la parte demandada ha acreditado la concurrencia de la causa 2ª del art. 442.2 de la LEC y que "Alega que tiene título legítimo que sustenta su derecho de posesión en virtud del Auto de fecha 8 de enero de 2025 dictado por el Jugado de Primera Instancia e Instrucción núm.3 de Girona en el procedimiento de Ejecución Hipotecaria núm.43/2015 por el que se acordó suspender el lanzamiento de los demandados hasta transcurridos quince años desde la entrada en vigor de la Ley 1/2013 de 14 de mayo (de conformidad con la certificación expedida por la Letrada de la Administración de Justicia del referido juzgado que consta en las actuaciones).

El demandado NO alega título legítimo que sustenta su derecho de posesión, el demandado aporta ese Auto para evidenciar la situación de vulnerabilidad de los demandados y la necesidad de la intervención de Servicios Sociales y la adopción de las medidas que considere oportunas.

En ningún momento dice que los demandados sean los legítimos poseedores ni que se dicte ninguna resolución que así lo acuerde.

Lo que solicita es la intervención de Servicios Sociales que el Juzgado debía haber instado hasta su consecución para la adopción de las medidasoportunas si se considerara el estado de vulnerabilidad económica de los demandados.

QUINTO.-Que además la sentencia contempla que los compradores no pueden ser considerados terceros de buena fe.

Ello lo basa en el contenido de la escritura de compraventa que como se puede observar es un contenido tipo, al que los compradores se adhieren por cuanto no aporta ningún dato de ningún procedimiento judicial activo.

Pero es que además en la escritura (lo recoge la sentencia) se pone de manifiesto que "la Vendedora manifiesta que en el procedimiento de ejecución hipotecaria que se está sustanciando, se ha decretado moratoria en la toma de posesión a favor del deudor hipotecario al amparo de la Ley 1/2013 de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección de deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social, lo que el Comprador manifiesta expresamente conocer y aceptar. Se acompaña a la presente copia de la resolución judicial en la que se acuerda la citada moratoria".

Como se prueba por la copia de la escritura que se acompañó a la demanda esa copia de la resolución judicial NO figuraba acompañando a la escritura y es que es IMPOSIBLE que a la fecha de la firma los compradores tuvieran conocimiento de ese Auto puesto que el mismo se dictó (según recoge la sentencia y así aporta la contraparte) en fecha 8 de enero de 2025 mientras que la escritura de compraventa se firmó el 10 de diciembre de 2024 por lo que NO ES CIERTO que a fecha de compra, los demandantes tuvieran conocimiento de un Auto que tardaría un mes en dictarse.

SEXTO.-Que en definitiva en el procedimiento instado por el art. 250.1.7 de la LEC, los demandados NO comparecen en tiempo para contestar y oponerse a la demanda con lo que directamente debía haberse aplicado el art. 438 de la misma Ley y haberse estimado la demanda directamente.

Se acepta el escrito de alegaciones (que no contestación ) presentado por los demandados solicitando UNICAMENTE la suspensión del procedimiento o en su caso durante cuatro meses hasta que se reciba el informe de Servicios Sociales que en contra de lo dispuesto por el art. 441.5 y 6 no ha sido debidamente solicitado de oficio. Solamente a efectos de acreditar la necesidad de ese informe de Servicios Sociales es por lo que los demandados aportan el Auto dictado en enero de 2025 en un PROCEDIMIENTO DE EJECUCION HIPOTECARIA en el que con los criterios de la ley 1/2013 de 14 de mayo dirigida a ese tipo de procedimientos concluia sobre la vulnerabilidad económica de los demandados y la necesidad en base a esos criterios de ejecución hipotecaria prorrogar la suspensión del lanzamiento.

Pero es que además de no aplicar el art. 438 de la LEC y entrar en el fondo del asunto en base a un documento aportado CON OTRA FINALIDAD y siendo que ninguno de los demandados se ha opuesto a la demanda, ni hadefendido la posesión de la finca solicitando la desestimación de la misma, cuando el Juzgado a quo analiza el documento llega a la conclusión errada de que los compradores ya conocían la situación de moratoria en el lanzamiento de la vivienda, lo que es fácilmente demostrable que ES IMPOSIBLE porque la compra se produjo un mes antes de que se dictara dicha moratoria.

Por lo tanto, el comprador SÍ era un tercero de buena fe y por lo tanto le serían de aplicación todas las sentencias del Tribunal Supremo que avalan la idoneidad del juicio correspondiente para obtener el lanzamiento del ocupante del inmueble, por quien no fue parte ni intervino en el procedimiento hipotecario presumiéndose la buena fe ya que no consta actuación alguna de connivencia con la adjudicataria de la vivienda litigiosa para perjudicar los derechos del demandado sino que su título provienen de una transmisión onerosa llevada a efecto al margen o extramuros del procedimiento hipotecario en el que no intervino ni fue parte.

TERCERO.-En el presente caso se ejercita una acción sobre efectividad de derechos reales inscritosdel art. 250.1.7º de la LEC frente a ignorados ocupantes, al efecto del citado procedimiento el art. 440.2 de la LEC dispone que "2. En los casos del número 7.º del apartado 1 del artículo 250, en la citación para la vista se apercibirá al demandado de que, en caso de no comparecer, se dictará sentencia acordando las actuaciones que, para la efectividad del derecho inscrito, hubiere solicitado el actor. También se apercibirá al demandado, en su caso, de que la misma sentencia se dictará si comparece al acto de la vista, pero no presta caución, en la cuantía que, tras oírle, el tribunal determine, dentro de la solicitada por el actor."Indicando el art. 444.2 que "En los casos del número 7 del apartado 1 del artículo 250, el demandado sólo podrá oponerse a la demanda si, en su caso, presta la caución determinada por el tribunal en cualquiera de las formas previstas en el párrafo segundo del apartado 2 del artículo 64 de esta Ley .

La oposición del demandado únicamente podrá fundarse en alguna de las causas siguientes:

1.º Falsedad de la certificación del Registro u omisión en ella de derechos o condiciones inscritas, que desvirtúen la acción ejercitada.

2.º Poseer el demandado la finca o disfrutar el derecho discutido por contrato u otra cualquier relación jurídica directa con el último titular o con titulares anteriores o en virtud de prescripción, siempre que ésta deba perjudicar al titular inscrito.

3.º Que la finca o el derecho se encuentren inscritos a favor del demandado y así lo justifique presentando certificación del Registro de la Propiedad acreditativa de la vigencia de la inscripción.

4.º No ser la finca inscrita la que efectivamente posea el demandado."

Como ha reiterado la doctrina y la jurisprudencia procedimiento regulado en el art. 250.1 7º LEC ( art. 41 de la LH ),tiene una cognitio muy limitada al ser las causas de oposición tasadas, no autorizando a discutir el derecho inscrito ni a declarar derechos, sino simplemente a comprobar si se dan determinadas circunstancias capaces de enervar el proceso e impedir que la ejecución siga adelante, no exigiéndose una prueba plena del derecho del oponente sino la suficientemente demostrativa de que el contradictor no es un intruso, bastando la mera apariencia legítima de la existencia de la causa alegada. Por ello, la sentencia que se dicta no produce excepción de cosa juzgada y deja a salvo los derechos de las partes para promover el declarativo correspondiente.

En el presente caso el apelada demandada que fue debidamente emplazado tras ser localizado en la vivienda objeto del presente procedimiento, ni contestó a la demanda ni efectuó alegación alguna al respecto de la caución, ni alega ninguno de los motivos de oposición previstos en el art. 444 de la LEC .Sin embargo, si que en Instancia fuera del cauce establecido legalmente efectuó alegaciones en el sentido siguiente :

LA SUSPENSIÓ DEL PROCEDIMENT, de conformitatamb l'establert la l'ar??cle 441.5 i 6 LEC, fins que es rebi l'informe dels

Serveis Socials, i s'adop??n les mesures que s'es??min oportunes, durant eltermini de QUATRE MESOS.En aquest sen??t, s'adjunta com a DOCUMENT NÚM. 1, Interlocutòria dedata 8-1-25 dictada pel Jutjat de Primera Instància núm. 3 de Girona, en elprocediment d'Execució Hipotecària 43/2015, essent la mateix finca objectedel present procediment, pel qual s'acorda suspendre el llançament sobrel'habitatge objecte del procediment fins transcorreguts quinze anys des del'entrada en vigor de la Llei 1/2013, de 14 de maig, de mesures per areforçar la protecció alsdeutorshipotecaris,reestructuració de deute illoguer social, o el termini que es fixi en ulteriors reformes, per la qual cosa,

s'evidencia la situació de vulnerabilitat de la meva representada i la

necessitat d'intervenció dels serveis socials i adopció de les mesures que

considerin oportunes.

La sentencia de Instancia fundamenta la desestimación de la demanda en lo siguiente :

La parte actora ha acreditado los extremos que acreditan su titularidad de la finca así como aquellos otros exigidos procesalmente( art. 439.2.3 de la LEC) mediante prueba documental (especialmente,documentos 1 y 2 que acompañan la demanda).

Ahora bien, la parte demandada ha acreditado la concurrencia de lacausa 2ªdel artículo 444.2 de la LEC. Alega que tiene título legítimo quesustenta su derecho de posesión en virtud del Auto de fecha 8 de enerode 2025 dictado por el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción núm.3 de Girona en el procedimiento de Ejecución Hipotecaria núm. 43/2015por el que se acordó suspender el lanzamiento de los demandados hastatranscurridos quince años desde la entrada en vigor de la Ley 1/2013, de14 de mayo (de conformidad con la certificación expedida por la Letradade la Administración de Justicia del referido juzgado que consta en lasactuaciones).

Y el comprador era conocedor de dicha situación, por lo que no puede serconsiderado un tercero de buena fe. Así, la propia escritura decompraventa indicó en la cláusula referida a la Situación Ocupacional:

Manifiesta la parte Vendedora que, el Inmueble se encuentra libre dearrendatarios, pero no de ocupantes, en este sentido la Vendedoramanifiesta que el Inmueble ha sido adquirido a través de un procedimientojudicial, concursal o hipotecario, el cual no ha tomado todavía posesión delmismo a la fecha de la presente transmisión, y desconociendo por ello susituación física y estado de conservación. --------------------------------------

Las Partes acuerdan que la Vendedora ponga fin, tras el otorgamiento dela presente escritura de compraventa del/los Inmueble/s, de la manera enque estime oportuna a las acciones y procedimientos judiciales que seencuentran en tramitación, asumiendo el Comprador el ejercicio por sucuenta, coste y riesgo de las acciones que estime pertinentes frente a losocupantes del/los Inmueble/s -si así fuese de su interés-, prestando suconformidad a que la Vendedora ponga fin al referido procedimiento

judicial, exonerando a dicha parte de cualquier responsabilidad por dicho

concepto. ------------------------------------------

A los efectos de lo indicado en el párrafo anterior, la Vendedora manifiestaque en el procedimiento de ejecución hipotecaria que se está sustanciando,se ha decretado moratoria en la toma de posesión a favor del deudorhipotecario al amparo de la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas parareforzar la protección de deudores hipotecarios, restructuración de deuda yalquiler social, lo que el Comprador manifiesta expresamente conocer yaceptar. Se acompaña a la presente copia de la resolución judicial en laque se acuerda la citada moratoria.

El actor no sólo era conocedor de la existencia de un procedimiento deejecución hipotecaria, sino del auto que establecía la suspensión dellanzamiento de los demandados hasta transcurridos quince años desdela entrada en vigor de la Ley 1/2013, de 14 de mayo. No sólo eso, sinoque, incluso, como indica la escritura pública de compraventa seacompañó a la citada escritura copia de la resolución judicial queacordaba dicha pretensión.

En definitiva, ostentando los demandada título que justifica su derecho procede la desestimación de la demanda.

Resolución que esta Sala debe confirmar ya que es ajustada a derecho no vulnerándose ninguno de los preceptos invocados por la parte recurrente y ello porque aún siendo cierto que la parte no contesto a la demanda y que el escrito de alegaciones de la parte lo que pedía era la suspensión del procedimiento , en el supuesto presente de la misma demanda y documentación acompañada consta acreditado que el actor no sólo era conocedor de la existencia de un procedimiento deejecución hipotecaria, sino del auto que establecía la suspensión dellanzamiento de los demandados hasta transcurridos quince años desdela entrada en vigor de la Ley 1/2013, de 14 de mayo. No sólo eso, sinoque, incluso, como indica la escritura pública de compraventa se acompañó a la citada escritura copia de la resolución judicial queacordaba dicha pretensión y el hecho que la parte actora no la haya acompañado con la demanda dicho Auto en nada modifica lo anterior ya que en la escritura si consta que se acompaño . Con lo cual ni siqueira es necesario acudir a las alegaciones de la parte demandada y prueba acompañada para acreditar que la actora compradora era conocedora de dicha situación, por lo que no puede ser considerado un tercero de buena fe. por lo que es conocedora de todas las circunstancias que han concurrido en dicha ejecución que constan en dicha ejecución y podía conocerlas en atención a lo que consta en la escritura de compraventa y sus posibles incidentes y en especial que los demandados ostentaban un titulo legitimo de posesión .Así se desprende de la misma demanda y documentación acompañada como se ha reiterado .

Señalar que dado que la parte recurrente también invoca la prueba documental aportada por la parte demandada en Instancia para acreditar el error de la sentencia de Instancia dado que mantiene que cuando el Juzgado a quo analiza el documento llega a la conclusión errada de que los compradores ya conocían la situación de moratoria en el lanzamiento de la vivienda, lo que es fácilmente demostrable que es imposible porque la compra se produjo un mes antes de que se dictara dicha moratoria. Y que por lo tanto, el comprador si era un tercero de buena fe y por lo tanto le serían de aplicación todas las sentencias del Tribunal Supremo que avalan la idoneidad del juicio correspondiente para obtener el lanzamiento del ocupante del inmueble, por quien no fue parte ni intervino en el procedimiento hipotecario presumiéndose la buena fe ya que no consta actuación alguna de connivencia con la adjudicataria de la vivienda litigiosa para perjudicar los derechos del demandado sino que su título provienen de una transmisión onerosa llevada a efecto al margen o extramuros del procedimiento hipotecario en el que no intervino ni fue parte

Señalar al respecto que si bien dicho Auto es de fecha 8 de enero de 2025 , en dio Auto ya consta :" que se mantienen los presupuestos que se dieron en el Auto anterior de fecha 11 de enero de 2024 y 5 de marzo de 2018 con algunas variaciones que no justifican un cambio de decisión ".

Con lo cual constando en la escritura de compraventa

A los efectos de lo indicado en el párrafo anterior, la Vendedora manifiesta

que en el procedimiento de ejecución hipotecaria que se está sustanciando,

se ha decretado moratoria en la toma de posesión a favor del deudor

hipotecario al amparo de la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para

reforzar la protección de deudores hipotecarios, restructuración de deuda y

alquiler social, lo que el Comprador manifiesta expresamente conocer y

aceptar. Se acompaña a la presente copia de la resolución judicial en la que se acuerda la citada moratoria.

Y siendo la escritura de compraventa de fecha 10 de diciembre de 2024 , a dicha fecha el Auto que estaba vigente y que debía constar que a dicha fecha fue acompañado y la parte conocía era el auto de 11 de enero de 2024 y que la parte no podía desconocer ya que consta acompañado a en la misma escritura si bien no se aporta con la demanda .

Por otra parte, siendo que la inadecuación de procedimiento resulta apreciable de oficio, al ser una cuestión de orden público y afectar a las normas procedimentales de carácter imperativo, en base a las razones expuestas, solo cabria desestimar el recurso y confirmar la sentencia de Instancia

Por todo lo expuesto procede desestimar el recurso y confirmar la sentencia de Instancia

CUARTO.-La desestimación del recurso conlleva a la imposición de las costas de esta alzada a la parte recurrente de conformidad con lo dispuesto en el art. 398.2 de la LEC .

VISTOS los preceptos legales citados y los demás de general y pertinente aplicación, EN NOMBRE DE S.M. EL REY.

PRIMERO.-Planteamiento del litigio en Primera Instancia.

En el presente procedimiento la parte actora ejercita una acción de efectividad de derechos reales del Artículo 250.1.7º de la Ley de Enjuiciamiento Civil prevé dirigiéndose la demanda que se tramitará por el juicio verbal contra los IGNORADOS OCUPANTES de la vivienda ubicada en la DIRECCION000 de la localidad de Girona.

Admitida a trámite la demanda, se dio traslado a la parte demandada, identificándose como ocupantes la Sra. Delfina, representada por el Procurador Sr. Miguel Ávila Jarrín y asistidopor la Letrada Sra. Sònia Ametller i Baltrons y el Sr. Manuel, representado por la Procuradora Sra. Nativitat Isabel BosacomaFernandes y asistido por el Letrado Sr. Lucas Arias Expósito, quienes no comparecieron en el plazo que le fue concedido para la contestación a la demanda, aunque sí posteriormente. No interesándose ni considerándose necesaria la celebración de vista, quedaron las actuaciones vistas para dictar sentencia en Primera Instancia

La sentencia como se ha señalado desestima la demanda , y no conforme con la misma se interpone recurso de apelación por la entidad actora .

SEGUNDO.-Los motivos del recurso de apelación son :

PREVIO.-Que el objeto del presente recurso de apelación es el pronunciamiento de la Sentencia de 21 de julio de 2025 que establece que

"Que DESESTIMO la demanda interpuesta por SAINT GEORGEINVESTMENT S.L. contra los IGNORADOS OCUPANTES de la vivienda ubicada en la DIRECCION000 de la localidad de Girona y la Sra. Delfina y el Sr. Manuel.

Todo ello, con expresa imposición de las costas procesales a la parte demandante."PRIMERA.- En el presente procedimiento, mediante Diligencia de Ordenación de fecha 3 de abril de 2025 la parte demandada IGNORADOS OCUPANTES DIRECCION000 fueron declarados en rebeldía y conforme lo ordenado en el artículo 497.1 de la LEC, se le notificaba la rebeldía advirtiéndole de que no se llevaría a cabo ninguna otra notificación que no fuera la de la resolución que pusiera fin al proceso.

Conforme establece el art. 438.4 "En los casos del numeral 7º del apartado 1 del artículo 250, en el emplazamiento para contestar se apercibirá a la persona demandada de que, en caso de no contestar, se dictará sentencia acordando las actuaciones que, para la efectividad del derecho inscrito, hubiera solicitado el actor. También se apercibirá al demandado, en su caso, de que la misma sentencia se dictará si contesta, pero no presta caución, en cualquiera de las formas previstas en el párrafo segundo del apartado 2 del artículo 64, en la cuantía que, tras oírle, el tribunal determine, dentro de la solicitada por el actor."

Como lo prueba la Diligencia de Ordenación de 3 de abril de 2025 y lo prueba la propia sentencia que se recurre, los demandados no comparecieron en el plazo que le fue concedido para la contestación a la demanda.

Ni mucho menos depositaron la caución de 100 euros solicitada.

Por tanto el Juzgado a quo debía haber dado cumplimiento a lo preceptuado en el art. 438.4 de la LEC y lo advertido en el Decreto dictado por el propio juzgado en fecha 11 de febrero de 2025 en el que se advertía a la parte demandada que "si no comparece, se dictará una sentencia en la que se acordarán las actuaciones que, para la efectividad del derecho inscrito, haya solicitado la parte demandante."

SEGUNDA.-Que, fuera de plazo,el demandado sr. Manuel interesa la suspensión del procedimiento por haber solicitado un abogado y un procurador del turno de oficio. Por Decreto de fecha diecinueve de mayo de dos mil veinticinco se dicta Decreto por el que siendo el único antecedente de hecho que "la solicitud la ha realizado fuera del plazo legalmente establecido" se deniega la suspensión del procedimiento."En idéntico sentido y por Decreto dictado en fecha quince de mayo de dos mil veinticinco se deniega la suspensión del procedimiento solicitada por la codemandada sra. Delfina.

TERCERO.-Que en fecha seis de junio de 2025, DOS MESES después de haber sido declarados en rebeldía y por tanto de haber PRECLUIDO el plazo para contestar, la defensa de los demandados Manuel y Delfina presentan escrito de alegaciones (que no de contestación de demanda porque el plazo esta precluido) en el que solicitan que se remita nuevamente a Serveis Socials el expediente, suspendiendo mientras el procedimiento hasta que se reciba el meritado informe y se adopten las medidas oportunas y en todo caso se suspenda durante el plazo de cuatro meses. Y ello en base a los art.441.5 y 6 de la LEC.

El art. 441.5 de la LEC pone de manifiesto que en los supuestos del art. 250.1.7 y "Sin perjuicio de lo dispuesto en el párrafo anterior, se comunicará inmediatamente y de oficio por el Juzgadola existencia del procedimiento a las Administraciones autonómicas y locales competentes en materia de vivienda, asistencia social, evaluación e información de situaciones de necesidad social y atención inmediata a personas en situación o riesgo de exclusión social, a fin de que puedan verificar la situación de vulnerabilidad y, de existir esta, presentar al Juzgado propuesta de alternativa de vivienda digna en alquiler social a proporcionar por la Administración competente para ello y propuesta de medidas de atención inmediata a adoptar igualmente por la Administración competente, así como de las posibles ayudas económicas y subvenciones de las que pueda ser beneficiaria la parte demandada"

Ese trámite NO se ha realizado por el Juzgado a quo, y eso es lo que en su escrito de alegaciones pedían los demandados ya que el informe de Servicios Sociales solicitado por el Juzgado concluía que no podía efectuarse porque no les constaba la dirección correcta de la finca objeto de litigio. Los demandados solicitaban que se volviera a instar ese informe a fin de que la Administración adoptara las medidas oportunas de ayudas. En ningún momento se solicitó la DESESTIMACIÓN de la demanda.

El art. 441.6 de la LEC también alegado de contrario recoge que "Presentados los escritos de las partes o transcurrido el plazo concedido para ello, el tribunal resolverá por auto, a la vista de la información recibida de las Administraciones Públicas competentes y de las alegaciones de las partes, sobre si suspende el proceso para que se adopten las medidas propuestas por las Administraciones públicas, durante un plazo máximo de suspensión de dos meses si el demandante es una persona física o de cuatro meses si se trata de una persona jurídica.

Una vez adoptadas las medidas por las Administraciones Públicas competentes o transcurrido el plazo máximo de suspensión previsto en el párrafo anterior, se alzará ésta automáticamente y continuará el procedimiento por todos sus trámites."

Y además aporta Auto dictado en un PROCEDIMIENTO DE EJECUCIONHIPOTECARIA al que le resulta de aplicación lo dispuesto en la Ley 1/2013 de 14 de mayo por la que la suspensión del lanzamiento quedaría prorrogado PARA ESE PROCEDIMIENTO. Y justifica esa decisión en base a los parámetros de esa Ley entre los que se encuentran la imposibilidad de asumir la cuota hipotecaria. Pero es que del propio escrito presentado de contrario se deduce que la aportación de este Auto judicial de ejecución hipotecaria lo es solo a efectos de considerar evidente, según la contraparte, la situación de vulnerabilidad de sus representados y la necesidad de intervención de los servicios sociales y la adopción de las medidas que considere necesarias, NO a efectos de desestimación de la demanda puesto que como bien dice la sentencia que se recurre, se trata de un juicio sumario que tiene su propio tratamiento procesal y en el que se establecen unos criterios de oposición pero también unos criterios de preclusión de plazos pasados los cuales se debe dictar sentencia estimatoria.

El juzgado a quo ha contravenido sus propios actos en los que dando por concluido el plazo para contestar no ha dictado sentencia estimatoria como el art. 438 prevé y como advirtió a los demandados en su propio Decreto de admisión de demanda.

CUARTO.-Que cuando quedan los escritos de alegaciones (en los que se pide la suspensión del procedimiento hasta obtener el informe de Servicios Sociales) pendientes de resolución, el juzgador dicta sentencia desestimando la demanda.

La sentencia recurrida alega que la actora ha acreditado la titularidad de la finca y que la parte demandada ha acreditado la concurrencia de la causa 2ª del art. 442.2 de la LEC y que "Alega que tiene título legítimo que sustenta su derecho de posesión en virtud del Auto de fecha 8 de enero de 2025 dictado por el Jugado de Primera Instancia e Instrucción núm.3 de Girona en el procedimiento de Ejecución Hipotecaria núm.43/2015 por el que se acordó suspender el lanzamiento de los demandados hasta transcurridos quince años desde la entrada en vigor de la Ley 1/2013 de 14 de mayo (de conformidad con la certificación expedida por la Letrada de la Administración de Justicia del referido juzgado que consta en las actuaciones).

El demandado NO alega título legítimo que sustenta su derecho de posesión, el demandado aporta ese Auto para evidenciar la situación de vulnerabilidad de los demandados y la necesidad de la intervención de Servicios Sociales y la adopción de las medidas que considere oportunas.

En ningún momento dice que los demandados sean los legítimos poseedores ni que se dicte ninguna resolución que así lo acuerde.

Lo que solicita es la intervención de Servicios Sociales que el Juzgado debía haber instado hasta su consecución para la adopción de las medidasoportunas si se considerara el estado de vulnerabilidad económica de los demandados.

QUINTO.-Que además la sentencia contempla que los compradores no pueden ser considerados terceros de buena fe.

Ello lo basa en el contenido de la escritura de compraventa que como se puede observar es un contenido tipo, al que los compradores se adhieren por cuanto no aporta ningún dato de ningún procedimiento judicial activo.

Pero es que además en la escritura (lo recoge la sentencia) se pone de manifiesto que "la Vendedora manifiesta que en el procedimiento de ejecución hipotecaria que se está sustanciando, se ha decretado moratoria en la toma de posesión a favor del deudor hipotecario al amparo de la Ley 1/2013 de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección de deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social, lo que el Comprador manifiesta expresamente conocer y aceptar. Se acompaña a la presente copia de la resolución judicial en la que se acuerda la citada moratoria".

Como se prueba por la copia de la escritura que se acompañó a la demanda esa copia de la resolución judicial NO figuraba acompañando a la escritura y es que es IMPOSIBLE que a la fecha de la firma los compradores tuvieran conocimiento de ese Auto puesto que el mismo se dictó (según recoge la sentencia y así aporta la contraparte) en fecha 8 de enero de 2025 mientras que la escritura de compraventa se firmó el 10 de diciembre de 2024 por lo que NO ES CIERTO que a fecha de compra, los demandantes tuvieran conocimiento de un Auto que tardaría un mes en dictarse.

SEXTO.-Que en definitiva en el procedimiento instado por el art. 250.1.7 de la LEC, los demandados NO comparecen en tiempo para contestar y oponerse a la demanda con lo que directamente debía haberse aplicado el art. 438 de la misma Ley y haberse estimado la demanda directamente.

Se acepta el escrito de alegaciones (que no contestación ) presentado por los demandados solicitando UNICAMENTE la suspensión del procedimiento o en su caso durante cuatro meses hasta que se reciba el informe de Servicios Sociales que en contra de lo dispuesto por el art. 441.5 y 6 no ha sido debidamente solicitado de oficio. Solamente a efectos de acreditar la necesidad de ese informe de Servicios Sociales es por lo que los demandados aportan el Auto dictado en enero de 2025 en un PROCEDIMIENTO DE EJECUCION HIPOTECARIA en el que con los criterios de la ley 1/2013 de 14 de mayo dirigida a ese tipo de procedimientos concluia sobre la vulnerabilidad económica de los demandados y la necesidad en base a esos criterios de ejecución hipotecaria prorrogar la suspensión del lanzamiento.

Pero es que además de no aplicar el art. 438 de la LEC y entrar en el fondo del asunto en base a un documento aportado CON OTRA FINALIDAD y siendo que ninguno de los demandados se ha opuesto a la demanda, ni hadefendido la posesión de la finca solicitando la desestimación de la misma, cuando el Juzgado a quo analiza el documento llega a la conclusión errada de que los compradores ya conocían la situación de moratoria en el lanzamiento de la vivienda, lo que es fácilmente demostrable que ES IMPOSIBLE porque la compra se produjo un mes antes de que se dictara dicha moratoria.

Por lo tanto, el comprador SÍ era un tercero de buena fe y por lo tanto le serían de aplicación todas las sentencias del Tribunal Supremo que avalan la idoneidad del juicio correspondiente para obtener el lanzamiento del ocupante del inmueble, por quien no fue parte ni intervino en el procedimiento hipotecario presumiéndose la buena fe ya que no consta actuación alguna de connivencia con la adjudicataria de la vivienda litigiosa para perjudicar los derechos del demandado sino que su título provienen de una transmisión onerosa llevada a efecto al margen o extramuros del procedimiento hipotecario en el que no intervino ni fue parte.

TERCERO.-En el presente caso se ejercita una acción sobre efectividad de derechos reales inscritosdel art. 250.1.7º de la LEC frente a ignorados ocupantes, al efecto del citado procedimiento el art. 440.2 de la LEC dispone que "2. En los casos del número 7.º del apartado 1 del artículo 250, en la citación para la vista se apercibirá al demandado de que, en caso de no comparecer, se dictará sentencia acordando las actuaciones que, para la efectividad del derecho inscrito, hubiere solicitado el actor. También se apercibirá al demandado, en su caso, de que la misma sentencia se dictará si comparece al acto de la vista, pero no presta caución, en la cuantía que, tras oírle, el tribunal determine, dentro de la solicitada por el actor."Indicando el art. 444.2 que "En los casos del número 7 del apartado 1 del artículo 250, el demandado sólo podrá oponerse a la demanda si, en su caso, presta la caución determinada por el tribunal en cualquiera de las formas previstas en el párrafo segundo del apartado 2 del artículo 64 de esta Ley .

La oposición del demandado únicamente podrá fundarse en alguna de las causas siguientes:

1.º Falsedad de la certificación del Registro u omisión en ella de derechos o condiciones inscritas, que desvirtúen la acción ejercitada.

2.º Poseer el demandado la finca o disfrutar el derecho discutido por contrato u otra cualquier relación jurídica directa con el último titular o con titulares anteriores o en virtud de prescripción, siempre que ésta deba perjudicar al titular inscrito.

3.º Que la finca o el derecho se encuentren inscritos a favor del demandado y así lo justifique presentando certificación del Registro de la Propiedad acreditativa de la vigencia de la inscripción.

4.º No ser la finca inscrita la que efectivamente posea el demandado."

Como ha reiterado la doctrina y la jurisprudencia procedimiento regulado en el art. 250.1 7º LEC ( art. 41 de la LH ),tiene una cognitio muy limitada al ser las causas de oposición tasadas, no autorizando a discutir el derecho inscrito ni a declarar derechos, sino simplemente a comprobar si se dan determinadas circunstancias capaces de enervar el proceso e impedir que la ejecución siga adelante, no exigiéndose una prueba plena del derecho del oponente sino la suficientemente demostrativa de que el contradictor no es un intruso, bastando la mera apariencia legítima de la existencia de la causa alegada. Por ello, la sentencia que se dicta no produce excepción de cosa juzgada y deja a salvo los derechos de las partes para promover el declarativo correspondiente.

En el presente caso el apelada demandada que fue debidamente emplazado tras ser localizado en la vivienda objeto del presente procedimiento, ni contestó a la demanda ni efectuó alegación alguna al respecto de la caución, ni alega ninguno de los motivos de oposición previstos en el art. 444 de la LEC .Sin embargo, si que en Instancia fuera del cauce establecido legalmente efectuó alegaciones en el sentido siguiente :

LA SUSPENSIÓ DEL PROCEDIMENT, de conformitatamb l'establert la l'ar??cle 441.5 i 6 LEC, fins que es rebi l'informe dels

Serveis Socials, i s'adop??n les mesures que s'es??min oportunes, durant eltermini de QUATRE MESOS.En aquest sen??t, s'adjunta com a DOCUMENT NÚM. 1, Interlocutòria dedata 8-1-25 dictada pel Jutjat de Primera Instància núm. 3 de Girona, en elprocediment d'Execució Hipotecària 43/2015, essent la mateix finca objectedel present procediment, pel qual s'acorda suspendre el llançament sobrel'habitatge objecte del procediment fins transcorreguts quinze anys des del'entrada en vigor de la Llei 1/2013, de 14 de maig, de mesures per areforçar la protecció alsdeutorshipotecaris,reestructuració de deute illoguer social, o el termini que es fixi en ulteriors reformes, per la qual cosa,

s'evidencia la situació de vulnerabilitat de la meva representada i la

necessitat d'intervenció dels serveis socials i adopció de les mesures que

considerin oportunes.

La sentencia de Instancia fundamenta la desestimación de la demanda en lo siguiente :

La parte actora ha acreditado los extremos que acreditan su titularidad de la finca así como aquellos otros exigidos procesalmente( art. 439.2.3 de la LEC) mediante prueba documental (especialmente,documentos 1 y 2 que acompañan la demanda).

Ahora bien, la parte demandada ha acreditado la concurrencia de lacausa 2ªdel artículo 444.2 de la LEC. Alega que tiene título legítimo quesustenta su derecho de posesión en virtud del Auto de fecha 8 de enerode 2025 dictado por el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción núm.3 de Girona en el procedimiento de Ejecución Hipotecaria núm. 43/2015por el que se acordó suspender el lanzamiento de los demandados hastatranscurridos quince años desde la entrada en vigor de la Ley 1/2013, de14 de mayo (de conformidad con la certificación expedida por la Letradade la Administración de Justicia del referido juzgado que consta en lasactuaciones).

Y el comprador era conocedor de dicha situación, por lo que no puede serconsiderado un tercero de buena fe. Así, la propia escritura decompraventa indicó en la cláusula referida a la Situación Ocupacional:

Manifiesta la parte Vendedora que, el Inmueble se encuentra libre dearrendatarios, pero no de ocupantes, en este sentido la Vendedoramanifiesta que el Inmueble ha sido adquirido a través de un procedimientojudicial, concursal o hipotecario, el cual no ha tomado todavía posesión delmismo a la fecha de la presente transmisión, y desconociendo por ello susituación física y estado de conservación. --------------------------------------

Las Partes acuerdan que la Vendedora ponga fin, tras el otorgamiento dela presente escritura de compraventa del/los Inmueble/s, de la manera enque estime oportuna a las acciones y procedimientos judiciales que seencuentran en tramitación, asumiendo el Comprador el ejercicio por sucuenta, coste y riesgo de las acciones que estime pertinentes frente a losocupantes del/los Inmueble/s -si así fuese de su interés-, prestando suconformidad a que la Vendedora ponga fin al referido procedimiento

judicial, exonerando a dicha parte de cualquier responsabilidad por dicho

concepto. ------------------------------------------

A los efectos de lo indicado en el párrafo anterior, la Vendedora manifiestaque en el procedimiento de ejecución hipotecaria que se está sustanciando,se ha decretado moratoria en la toma de posesión a favor del deudorhipotecario al amparo de la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas parareforzar la protección de deudores hipotecarios, restructuración de deuda yalquiler social, lo que el Comprador manifiesta expresamente conocer yaceptar. Se acompaña a la presente copia de la resolución judicial en laque se acuerda la citada moratoria.

El actor no sólo era conocedor de la existencia de un procedimiento deejecución hipotecaria, sino del auto que establecía la suspensión dellanzamiento de los demandados hasta transcurridos quince años desdela entrada en vigor de la Ley 1/2013, de 14 de mayo. No sólo eso, sinoque, incluso, como indica la escritura pública de compraventa seacompañó a la citada escritura copia de la resolución judicial queacordaba dicha pretensión.

En definitiva, ostentando los demandada título que justifica su derecho procede la desestimación de la demanda.

Resolución que esta Sala debe confirmar ya que es ajustada a derecho no vulnerándose ninguno de los preceptos invocados por la parte recurrente y ello porque aún siendo cierto que la parte no contesto a la demanda y que el escrito de alegaciones de la parte lo que pedía era la suspensión del procedimiento , en el supuesto presente de la misma demanda y documentación acompañada consta acreditado que el actor no sólo era conocedor de la existencia de un procedimiento deejecución hipotecaria, sino del auto que establecía la suspensión dellanzamiento de los demandados hasta transcurridos quince años desdela entrada en vigor de la Ley 1/2013, de 14 de mayo. No sólo eso, sinoque, incluso, como indica la escritura pública de compraventa se acompañó a la citada escritura copia de la resolución judicial queacordaba dicha pretensión y el hecho que la parte actora no la haya acompañado con la demanda dicho Auto en nada modifica lo anterior ya que en la escritura si consta que se acompaño . Con lo cual ni siqueira es necesario acudir a las alegaciones de la parte demandada y prueba acompañada para acreditar que la actora compradora era conocedora de dicha situación, por lo que no puede ser considerado un tercero de buena fe. por lo que es conocedora de todas las circunstancias que han concurrido en dicha ejecución que constan en dicha ejecución y podía conocerlas en atención a lo que consta en la escritura de compraventa y sus posibles incidentes y en especial que los demandados ostentaban un titulo legitimo de posesión .Así se desprende de la misma demanda y documentación acompañada como se ha reiterado .

Señalar que dado que la parte recurrente también invoca la prueba documental aportada por la parte demandada en Instancia para acreditar el error de la sentencia de Instancia dado que mantiene que cuando el Juzgado a quo analiza el documento llega a la conclusión errada de que los compradores ya conocían la situación de moratoria en el lanzamiento de la vivienda, lo que es fácilmente demostrable que es imposible porque la compra se produjo un mes antes de que se dictara dicha moratoria. Y que por lo tanto, el comprador si era un tercero de buena fe y por lo tanto le serían de aplicación todas las sentencias del Tribunal Supremo que avalan la idoneidad del juicio correspondiente para obtener el lanzamiento del ocupante del inmueble, por quien no fue parte ni intervino en el procedimiento hipotecario presumiéndose la buena fe ya que no consta actuación alguna de connivencia con la adjudicataria de la vivienda litigiosa para perjudicar los derechos del demandado sino que su título provienen de una transmisión onerosa llevada a efecto al margen o extramuros del procedimiento hipotecario en el que no intervino ni fue parte

Señalar al respecto que si bien dicho Auto es de fecha 8 de enero de 2025 , en dio Auto ya consta :" que se mantienen los presupuestos que se dieron en el Auto anterior de fecha 11 de enero de 2024 y 5 de marzo de 2018 con algunas variaciones que no justifican un cambio de decisión ".

Con lo cual constando en la escritura de compraventa

A los efectos de lo indicado en el párrafo anterior, la Vendedora manifiesta

que en el procedimiento de ejecución hipotecaria que se está sustanciando,

se ha decretado moratoria en la toma de posesión a favor del deudor

hipotecario al amparo de la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para

reforzar la protección de deudores hipotecarios, restructuración de deuda y

alquiler social, lo que el Comprador manifiesta expresamente conocer y

aceptar. Se acompaña a la presente copia de la resolución judicial en la que se acuerda la citada moratoria.

Y siendo la escritura de compraventa de fecha 10 de diciembre de 2024 , a dicha fecha el Auto que estaba vigente y que debía constar que a dicha fecha fue acompañado y la parte conocía era el auto de 11 de enero de 2024 y que la parte no podía desconocer ya que consta acompañado a en la misma escritura si bien no se aporta con la demanda .

Por otra parte, siendo que la inadecuación de procedimiento resulta apreciable de oficio, al ser una cuestión de orden público y afectar a las normas procedimentales de carácter imperativo, en base a las razones expuestas, solo cabria desestimar el recurso y confirmar la sentencia de Instancia

Por todo lo expuesto procede desestimar el recurso y confirmar la sentencia de Instancia

CUARTO.-La desestimación del recurso conlleva a la imposición de las costas de esta alzada a la parte recurrente de conformidad con lo dispuesto en el art. 398.2 de la LEC .

VISTOS los preceptos legales citados y los demás de general y pertinente aplicación, EN NOMBRE DE S.M. EL REY.

PRIMERO.-Planteamiento del litigio en Primera Instancia.

En el presente procedimiento la parte actora ejercita una acción de efectividad de derechos reales del Artículo 250.1.7º de la Ley de Enjuiciamiento Civil prevé dirigiéndose la demanda que se tramitará por el juicio verbal contra los IGNORADOS OCUPANTES de la vivienda ubicada en la DIRECCION000 de la localidad de Girona.

Admitida a trámite la demanda, se dio traslado a la parte demandada, identificándose como ocupantes la Sra. Delfina, representada por el Procurador Sr. Miguel Ávila Jarrín y asistidopor la Letrada Sra. Sònia Ametller i Baltrons y el Sr. Manuel, representado por la Procuradora Sra. Nativitat Isabel BosacomaFernandes y asistido por el Letrado Sr. Lucas Arias Expósito, quienes no comparecieron en el plazo que le fue concedido para la contestación a la demanda, aunque sí posteriormente. No interesándose ni considerándose necesaria la celebración de vista, quedaron las actuaciones vistas para dictar sentencia en Primera Instancia

La sentencia como se ha señalado desestima la demanda , y no conforme con la misma se interpone recurso de apelación por la entidad actora .

SEGUNDO.-Los motivos del recurso de apelación son :

PREVIO.-Que el objeto del presente recurso de apelación es el pronunciamiento de la Sentencia de 21 de julio de 2025 que establece que

"Que DESESTIMO la demanda interpuesta por SAINT GEORGEINVESTMENT S.L. contra los IGNORADOS OCUPANTES de la vivienda ubicada en la DIRECCION000 de la localidad de Girona y la Sra. Delfina y el Sr. Manuel.

Todo ello, con expresa imposición de las costas procesales a la parte demandante."PRIMERA.- En el presente procedimiento, mediante Diligencia de Ordenación de fecha 3 de abril de 2025 la parte demandada IGNORADOS OCUPANTES DIRECCION000 fueron declarados en rebeldía y conforme lo ordenado en el artículo 497.1 de la LEC, se le notificaba la rebeldía advirtiéndole de que no se llevaría a cabo ninguna otra notificación que no fuera la de la resolución que pusiera fin al proceso.

Conforme establece el art. 438.4 "En los casos del numeral 7º del apartado 1 del artículo 250, en el emplazamiento para contestar se apercibirá a la persona demandada de que, en caso de no contestar, se dictará sentencia acordando las actuaciones que, para la efectividad del derecho inscrito, hubiera solicitado el actor. También se apercibirá al demandado, en su caso, de que la misma sentencia se dictará si contesta, pero no presta caución, en cualquiera de las formas previstas en el párrafo segundo del apartado 2 del artículo 64, en la cuantía que, tras oírle, el tribunal determine, dentro de la solicitada por el actor."

Como lo prueba la Diligencia de Ordenación de 3 de abril de 2025 y lo prueba la propia sentencia que se recurre, los demandados no comparecieron en el plazo que le fue concedido para la contestación a la demanda.

Ni mucho menos depositaron la caución de 100 euros solicitada.

Por tanto el Juzgado a quo debía haber dado cumplimiento a lo preceptuado en el art. 438.4 de la LEC y lo advertido en el Decreto dictado por el propio juzgado en fecha 11 de febrero de 2025 en el que se advertía a la parte demandada que "si no comparece, se dictará una sentencia en la que se acordarán las actuaciones que, para la efectividad del derecho inscrito, haya solicitado la parte demandante."

SEGUNDA.-Que, fuera de plazo,el demandado sr. Manuel interesa la suspensión del procedimiento por haber solicitado un abogado y un procurador del turno de oficio. Por Decreto de fecha diecinueve de mayo de dos mil veinticinco se dicta Decreto por el que siendo el único antecedente de hecho que "la solicitud la ha realizado fuera del plazo legalmente establecido" se deniega la suspensión del procedimiento."En idéntico sentido y por Decreto dictado en fecha quince de mayo de dos mil veinticinco se deniega la suspensión del procedimiento solicitada por la codemandada sra. Delfina.

TERCERO.-Que en fecha seis de junio de 2025, DOS MESES después de haber sido declarados en rebeldía y por tanto de haber PRECLUIDO el plazo para contestar, la defensa de los demandados Manuel y Delfina presentan escrito de alegaciones (que no de contestación de demanda porque el plazo esta precluido) en el que solicitan que se remita nuevamente a Serveis Socials el expediente, suspendiendo mientras el procedimiento hasta que se reciba el meritado informe y se adopten las medidas oportunas y en todo caso se suspenda durante el plazo de cuatro meses. Y ello en base a los art.441.5 y 6 de la LEC.

El art. 441.5 de la LEC pone de manifiesto que en los supuestos del art. 250.1.7 y "Sin perjuicio de lo dispuesto en el párrafo anterior, se comunicará inmediatamente y de oficio por el Juzgadola existencia del procedimiento a las Administraciones autonómicas y locales competentes en materia de vivienda, asistencia social, evaluación e información de situaciones de necesidad social y atención inmediata a personas en situación o riesgo de exclusión social, a fin de que puedan verificar la situación de vulnerabilidad y, de existir esta, presentar al Juzgado propuesta de alternativa de vivienda digna en alquiler social a proporcionar por la Administración competente para ello y propuesta de medidas de atención inmediata a adoptar igualmente por la Administración competente, así como de las posibles ayudas económicas y subvenciones de las que pueda ser beneficiaria la parte demandada"

Ese trámite NO se ha realizado por el Juzgado a quo, y eso es lo que en su escrito de alegaciones pedían los demandados ya que el informe de Servicios Sociales solicitado por el Juzgado concluía que no podía efectuarse porque no les constaba la dirección correcta de la finca objeto de litigio. Los demandados solicitaban que se volviera a instar ese informe a fin de que la Administración adoptara las medidas oportunas de ayudas. En ningún momento se solicitó la DESESTIMACIÓN de la demanda.

El art. 441.6 de la LEC también alegado de contrario recoge que "Presentados los escritos de las partes o transcurrido el plazo concedido para ello, el tribunal resolverá por auto, a la vista de la información recibida de las Administraciones Públicas competentes y de las alegaciones de las partes, sobre si suspende el proceso para que se adopten las medidas propuestas por las Administraciones públicas, durante un plazo máximo de suspensión de dos meses si el demandante es una persona física o de cuatro meses si se trata de una persona jurídica.

Una vez adoptadas las medidas por las Administraciones Públicas competentes o transcurrido el plazo máximo de suspensión previsto en el párrafo anterior, se alzará ésta automáticamente y continuará el procedimiento por todos sus trámites."

Y además aporta Auto dictado en un PROCEDIMIENTO DE EJECUCIONHIPOTECARIA al que le resulta de aplicación lo dispuesto en la Ley 1/2013 de 14 de mayo por la que la suspensión del lanzamiento quedaría prorrogado PARA ESE PROCEDIMIENTO. Y justifica esa decisión en base a los parámetros de esa Ley entre los que se encuentran la imposibilidad de asumir la cuota hipotecaria. Pero es que del propio escrito presentado de contrario se deduce que la aportación de este Auto judicial de ejecución hipotecaria lo es solo a efectos de considerar evidente, según la contraparte, la situación de vulnerabilidad de sus representados y la necesidad de intervención de los servicios sociales y la adopción de las medidas que considere necesarias, NO a efectos de desestimación de la demanda puesto que como bien dice la sentencia que se recurre, se trata de un juicio sumario que tiene su propio tratamiento procesal y en el que se establecen unos criterios de oposición pero también unos criterios de preclusión de plazos pasados los cuales se debe dictar sentencia estimatoria.

El juzgado a quo ha contravenido sus propios actos en los que dando por concluido el plazo para contestar no ha dictado sentencia estimatoria como el art. 438 prevé y como advirtió a los demandados en su propio Decreto de admisión de demanda.

CUARTO.-Que cuando quedan los escritos de alegaciones (en los que se pide la suspensión del procedimiento hasta obtener el informe de Servicios Sociales) pendientes de resolución, el juzgador dicta sentencia desestimando la demanda.

La sentencia recurrida alega que la actora ha acreditado la titularidad de la finca y que la parte demandada ha acreditado la concurrencia de la causa 2ª del art. 442.2 de la LEC y que "Alega que tiene título legítimo que sustenta su derecho de posesión en virtud del Auto de fecha 8 de enero de 2025 dictado por el Jugado de Primera Instancia e Instrucción núm.3 de Girona en el procedimiento de Ejecución Hipotecaria núm.43/2015 por el que se acordó suspender el lanzamiento de los demandados hasta transcurridos quince años desde la entrada en vigor de la Ley 1/2013 de 14 de mayo (de conformidad con la certificación expedida por la Letrada de la Administración de Justicia del referido juzgado que consta en las actuaciones).

El demandado NO alega título legítimo que sustenta su derecho de posesión, el demandado aporta ese Auto para evidenciar la situación de vulnerabilidad de los demandados y la necesidad de la intervención de Servicios Sociales y la adopción de las medidas que considere oportunas.

En ningún momento dice que los demandados sean los legítimos poseedores ni que se dicte ninguna resolución que así lo acuerde.

Lo que solicita es la intervención de Servicios Sociales que el Juzgado debía haber instado hasta su consecución para la adopción de las medidasoportunas si se considerara el estado de vulnerabilidad económica de los demandados.

QUINTO.-Que además la sentencia contempla que los compradores no pueden ser considerados terceros de buena fe.

Ello lo basa en el contenido de la escritura de compraventa que como se puede observar es un contenido tipo, al que los compradores se adhieren por cuanto no aporta ningún dato de ningún procedimiento judicial activo.

Pero es que además en la escritura (lo recoge la sentencia) se pone de manifiesto que "la Vendedora manifiesta que en el procedimiento de ejecución hipotecaria que se está sustanciando, se ha decretado moratoria en la toma de posesión a favor del deudor hipotecario al amparo de la Ley 1/2013 de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección de deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social, lo que el Comprador manifiesta expresamente conocer y aceptar. Se acompaña a la presente copia de la resolución judicial en la que se acuerda la citada moratoria".

Como se prueba por la copia de la escritura que se acompañó a la demanda esa copia de la resolución judicial NO figuraba acompañando a la escritura y es que es IMPOSIBLE que a la fecha de la firma los compradores tuvieran conocimiento de ese Auto puesto que el mismo se dictó (según recoge la sentencia y así aporta la contraparte) en fecha 8 de enero de 2025 mientras que la escritura de compraventa se firmó el 10 de diciembre de 2024 por lo que NO ES CIERTO que a fecha de compra, los demandantes tuvieran conocimiento de un Auto que tardaría un mes en dictarse.

SEXTO.-Que en definitiva en el procedimiento instado por el art. 250.1.7 de la LEC, los demandados NO comparecen en tiempo para contestar y oponerse a la demanda con lo que directamente debía haberse aplicado el art. 438 de la misma Ley y haberse estimado la demanda directamente.

Se acepta el escrito de alegaciones (que no contestación ) presentado por los demandados solicitando UNICAMENTE la suspensión del procedimiento o en su caso durante cuatro meses hasta que se reciba el informe de Servicios Sociales que en contra de lo dispuesto por el art. 441.5 y 6 no ha sido debidamente solicitado de oficio. Solamente a efectos de acreditar la necesidad de ese informe de Servicios Sociales es por lo que los demandados aportan el Auto dictado en enero de 2025 en un PROCEDIMIENTO DE EJECUCION HIPOTECARIA en el que con los criterios de la ley 1/2013 de 14 de mayo dirigida a ese tipo de procedimientos concluia sobre la vulnerabilidad económica de los demandados y la necesidad en base a esos criterios de ejecución hipotecaria prorrogar la suspensión del lanzamiento.

Pero es que además de no aplicar el art. 438 de la LEC y entrar en el fondo del asunto en base a un documento aportado CON OTRA FINALIDAD y siendo que ninguno de los demandados se ha opuesto a la demanda, ni hadefendido la posesión de la finca solicitando la desestimación de la misma, cuando el Juzgado a quo analiza el documento llega a la conclusión errada de que los compradores ya conocían la situación de moratoria en el lanzamiento de la vivienda, lo que es fácilmente demostrable que ES IMPOSIBLE porque la compra se produjo un mes antes de que se dictara dicha moratoria.

Por lo tanto, el comprador SÍ era un tercero de buena fe y por lo tanto le serían de aplicación todas las sentencias del Tribunal Supremo que avalan la idoneidad del juicio correspondiente para obtener el lanzamiento del ocupante del inmueble, por quien no fue parte ni intervino en el procedimiento hipotecario presumiéndose la buena fe ya que no consta actuación alguna de connivencia con la adjudicataria de la vivienda litigiosa para perjudicar los derechos del demandado sino que su título provienen de una transmisión onerosa llevada a efecto al margen o extramuros del procedimiento hipotecario en el que no intervino ni fue parte.

TERCERO.-En el presente caso se ejercita una acción sobre efectividad de derechos reales inscritosdel art. 250.1.7º de la LEC frente a ignorados ocupantes, al efecto del citado procedimiento el art. 440.2 de la LEC dispone que "2. En los casos del número 7.º del apartado 1 del artículo 250, en la citación para la vista se apercibirá al demandado de que, en caso de no comparecer, se dictará sentencia acordando las actuaciones que, para la efectividad del derecho inscrito, hubiere solicitado el actor. También se apercibirá al demandado, en su caso, de que la misma sentencia se dictará si comparece al acto de la vista, pero no presta caución, en la cuantía que, tras oírle, el tribunal determine, dentro de la solicitada por el actor."Indicando el art. 444.2 que "En los casos del número 7 del apartado 1 del artículo 250, el demandado sólo podrá oponerse a la demanda si, en su caso, presta la caución determinada por el tribunal en cualquiera de las formas previstas en el párrafo segundo del apartado 2 del artículo 64 de esta Ley .

La oposición del demandado únicamente podrá fundarse en alguna de las causas siguientes:

1.º Falsedad de la certificación del Registro u omisión en ella de derechos o condiciones inscritas, que desvirtúen la acción ejercitada.

2.º Poseer el demandado la finca o disfrutar el derecho discutido por contrato u otra cualquier relación jurídica directa con el último titular o con titulares anteriores o en virtud de prescripción, siempre que ésta deba perjudicar al titular inscrito.

3.º Que la finca o el derecho se encuentren inscritos a favor del demandado y así lo justifique presentando certificación del Registro de la Propiedad acreditativa de la vigencia de la inscripción.

4.º No ser la finca inscrita la que efectivamente posea el demandado."

Como ha reiterado la doctrina y la jurisprudencia procedimiento regulado en el art. 250.1 7º LEC ( art. 41 de la LH ),tiene una cognitio muy limitada al ser las causas de oposición tasadas, no autorizando a discutir el derecho inscrito ni a declarar derechos, sino simplemente a comprobar si se dan determinadas circunstancias capaces de enervar el proceso e impedir que la ejecución siga adelante, no exigiéndose una prueba plena del derecho del oponente sino la suficientemente demostrativa de que el contradictor no es un intruso, bastando la mera apariencia legítima de la existencia de la causa alegada. Por ello, la sentencia que se dicta no produce excepción de cosa juzgada y deja a salvo los derechos de las partes para promover el declarativo correspondiente.

En el presente caso el apelada demandada que fue debidamente emplazado tras ser localizado en la vivienda objeto del presente procedimiento, ni contestó a la demanda ni efectuó alegación alguna al respecto de la caución, ni alega ninguno de los motivos de oposición previstos en el art. 444 de la LEC .Sin embargo, si que en Instancia fuera del cauce establecido legalmente efectuó alegaciones en el sentido siguiente :

LA SUSPENSIÓ DEL PROCEDIMENT, de conformitatamb l'establert la l'ar??cle 441.5 i 6 LEC, fins que es rebi l'informe dels

Serveis Socials, i s'adop??n les mesures que s'es??min oportunes, durant eltermini de QUATRE MESOS.En aquest sen??t, s'adjunta com a DOCUMENT NÚM. 1, Interlocutòria dedata 8-1-25 dictada pel Jutjat de Primera Instància núm. 3 de Girona, en elprocediment d'Execució Hipotecària 43/2015, essent la mateix finca objectedel present procediment, pel qual s'acorda suspendre el llançament sobrel'habitatge objecte del procediment fins transcorreguts quinze anys des del'entrada en vigor de la Llei 1/2013, de 14 de maig, de mesures per areforçar la protecció alsdeutorshipotecaris,reestructuració de deute illoguer social, o el termini que es fixi en ulteriors reformes, per la qual cosa,

s'evidencia la situació de vulnerabilitat de la meva representada i la

necessitat d'intervenció dels serveis socials i adopció de les mesures que

considerin oportunes.

La sentencia de Instancia fundamenta la desestimación de la demanda en lo siguiente :

La parte actora ha acreditado los extremos que acreditan su titularidad de la finca así como aquellos otros exigidos procesalmente( art. 439.2.3 de la LEC) mediante prueba documental (especialmente,documentos 1 y 2 que acompañan la demanda).

Ahora bien, la parte demandada ha acreditado la concurrencia de lacausa 2ªdel artículo 444.2 de la LEC. Alega que tiene título legítimo quesustenta su derecho de posesión en virtud del Auto de fecha 8 de enerode 2025 dictado por el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción núm.3 de Girona en el procedimiento de Ejecución Hipotecaria núm. 43/2015por el que se acordó suspender el lanzamiento de los demandados hastatranscurridos quince años desde la entrada en vigor de la Ley 1/2013, de14 de mayo (de conformidad con la certificación expedida por la Letradade la Administración de Justicia del referido juzgado que consta en lasactuaciones).

Y el comprador era conocedor de dicha situación, por lo que no puede serconsiderado un tercero de buena fe. Así, la propia escritura decompraventa indicó en la cláusula referida a la Situación Ocupacional:

Manifiesta la parte Vendedora que, el Inmueble se encuentra libre dearrendatarios, pero no de ocupantes, en este sentido la Vendedoramanifiesta que el Inmueble ha sido adquirido a través de un procedimientojudicial, concursal o hipotecario, el cual no ha tomado todavía posesión delmismo a la fecha de la presente transmisión, y desconociendo por ello susituación física y estado de conservación. --------------------------------------

Las Partes acuerdan que la Vendedora ponga fin, tras el otorgamiento dela presente escritura de compraventa del/los Inmueble/s, de la manera enque estime oportuna a las acciones y procedimientos judiciales que seencuentran en tramitación, asumiendo el Comprador el ejercicio por sucuenta, coste y riesgo de las acciones que estime pertinentes frente a losocupantes del/los Inmueble/s -si así fuese de su interés-, prestando suconformidad a que la Vendedora ponga fin al referido procedimiento

judicial, exonerando a dicha parte de cualquier responsabilidad por dicho

concepto. ------------------------------------------

A los efectos de lo indicado en el párrafo anterior, la Vendedora manifiestaque en el procedimiento de ejecución hipotecaria que se está sustanciando,se ha decretado moratoria en la toma de posesión a favor del deudorhipotecario al amparo de la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas parareforzar la protección de deudores hipotecarios, restructuración de deuda yalquiler social, lo que el Comprador manifiesta expresamente conocer yaceptar. Se acompaña a la presente copia de la resolución judicial en laque se acuerda la citada moratoria.

El actor no sólo era conocedor de la existencia de un procedimiento deejecución hipotecaria, sino del auto que establecía la suspensión dellanzamiento de los demandados hasta transcurridos quince años desdela entrada en vigor de la Ley 1/2013, de 14 de mayo. No sólo eso, sinoque, incluso, como indica la escritura pública de compraventa seacompañó a la citada escritura copia de la resolución judicial queacordaba dicha pretensión.

En definitiva, ostentando los demandada título que justifica su derecho procede la desestimación de la demanda.

Resolución que esta Sala debe confirmar ya que es ajustada a derecho no vulnerándose ninguno de los preceptos invocados por la parte recurrente y ello porque aún siendo cierto que la parte no contesto a la demanda y que el escrito de alegaciones de la parte lo que pedía era la suspensión del procedimiento , en el supuesto presente de la misma demanda y documentación acompañada consta acreditado que el actor no sólo era conocedor de la existencia de un procedimiento deejecución hipotecaria, sino del auto que establecía la suspensión dellanzamiento de los demandados hasta transcurridos quince años desdela entrada en vigor de la Ley 1/2013, de 14 de mayo. No sólo eso, sinoque, incluso, como indica la escritura pública de compraventa se acompañó a la citada escritura copia de la resolución judicial queacordaba dicha pretensión y el hecho que la parte actora no la haya acompañado con la demanda dicho Auto en nada modifica lo anterior ya que en la escritura si consta que se acompaño . Con lo cual ni siqueira es necesario acudir a las alegaciones de la parte demandada y prueba acompañada para acreditar que la actora compradora era conocedora de dicha situación, por lo que no puede ser considerado un tercero de buena fe. por lo que es conocedora de todas las circunstancias que han concurrido en dicha ejecución que constan en dicha ejecución y podía conocerlas en atención a lo que consta en la escritura de compraventa y sus posibles incidentes y en especial que los demandados ostentaban un titulo legitimo de posesión .Así se desprende de la misma demanda y documentación acompañada como se ha reiterado .

Señalar que dado que la parte recurrente también invoca la prueba documental aportada por la parte demandada en Instancia para acreditar el error de la sentencia de Instancia dado que mantiene que cuando el Juzgado a quo analiza el documento llega a la conclusión errada de que los compradores ya conocían la situación de moratoria en el lanzamiento de la vivienda, lo que es fácilmente demostrable que es imposible porque la compra se produjo un mes antes de que se dictara dicha moratoria. Y que por lo tanto, el comprador si era un tercero de buena fe y por lo tanto le serían de aplicación todas las sentencias del Tribunal Supremo que avalan la idoneidad del juicio correspondiente para obtener el lanzamiento del ocupante del inmueble, por quien no fue parte ni intervino en el procedimiento hipotecario presumiéndose la buena fe ya que no consta actuación alguna de connivencia con la adjudicataria de la vivienda litigiosa para perjudicar los derechos del demandado sino que su título provienen de una transmisión onerosa llevada a efecto al margen o extramuros del procedimiento hipotecario en el que no intervino ni fue parte

Señalar al respecto que si bien dicho Auto es de fecha 8 de enero de 2025 , en dio Auto ya consta :" que se mantienen los presupuestos que se dieron en el Auto anterior de fecha 11 de enero de 2024 y 5 de marzo de 2018 con algunas variaciones que no justifican un cambio de decisión ".

Con lo cual constando en la escritura de compraventa

A los efectos de lo indicado en el párrafo anterior, la Vendedora manifiesta

que en el procedimiento de ejecución hipotecaria que se está sustanciando,

se ha decretado moratoria en la toma de posesión a favor del deudor

hipotecario al amparo de la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para

reforzar la protección de deudores hipotecarios, restructuración de deuda y

alquiler social, lo que el Comprador manifiesta expresamente conocer y

aceptar. Se acompaña a la presente copia de la resolución judicial en la que se acuerda la citada moratoria.

Y siendo la escritura de compraventa de fecha 10 de diciembre de 2024 , a dicha fecha el Auto que estaba vigente y que debía constar que a dicha fecha fue acompañado y la parte conocía era el auto de 11 de enero de 2024 y que la parte no podía desconocer ya que consta acompañado a en la misma escritura si bien no se aporta con la demanda .

Por otra parte, siendo que la inadecuación de procedimiento resulta apreciable de oficio, al ser una cuestión de orden público y afectar a las normas procedimentales de carácter imperativo, en base a las razones expuestas, solo cabria desestimar el recurso y confirmar la sentencia de Instancia

Por todo lo expuesto procede desestimar el recurso y confirmar la sentencia de Instancia

CUARTO.-La desestimación del recurso conlleva a la imposición de las costas de esta alzada a la parte recurrente de conformidad con lo dispuesto en el art. 398.2 de la LEC .

VISTOS los preceptos legales citados y los demás de general y pertinente aplicación, EN NOMBRE DE S.M. EL REY.