Sentencia Civil 1068/2024 Audiencia Provincial Civil de Girona nº 2, Rec. 902/2024 de 23 de diciembre del 2024

PRIMERO.-Se interpone recurso de apelación por Dª Ascension contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 2 de Sant Feliu de Guixols en que estima parcialmente la demanda por la misma interpuesta contra Dª Ofelia , en los términos que se recogen en los antecedentes de esta resolución .

La parte apelada solicita la confirmación de la sentencia apelada .

SEGUNDO,-.Los motivos del recurso de apelación que la parte expone a lo largo del escrito del recurso de apelación que obra en las actuaciones básicamente son

PRIMERA. - ERROR EN LA VALORACIÓN DE LA PRUEBA EN RELACIÓN CON ELCONTRATO SUSCRITO ENTRE LAS PARTES - FUNDAMENTO JURÍDICOSEGUNDO.

SEGUNDA. - ERROR EN LA VALORACIÓN DE LA PRUEBA RESPECTO A LA REPARACIÓN DE LA CALDERA - FUNDAMENTO DE DERECHO CUARTO DE LA SENTENCIA: .

TERCERO. - ERROR EN LA VALORACIÓN DE LA PRUEBA RESPECTO A LAREPARACIÓN DEL CALENTADOR - FUNDAMENTO DE DERECHO QUINTO DE LASENTENCIA:

CUARTO. - ERROR EN LA VALORACIÓN DE LA PRUEBA RESPECTO ALSUMINISTRO ELÉCTRICO- FUNDAMENTO DE DERECHO SEXTO DE LA

SENTENCIA.

QUINTO. - ERROR EN LA VALORACIÓN DE LA PRUEBA RESPECTO A LOS

POZOS - FUNDAMENTO DE DERECHO SÉPTIMO DE LA SENTENCIA Y ERROR

EN LA VALORACIÓN DE LA PRUEBA RESPECTO AL CORTE DE AGUA -

FUNDAMENTO DE DERECHO OCTAVO DE LA SENTENCIA.

SEXTO. - ERROR EN LA VALORACIÓN DE LA PRUEBA RESPECTO AL GOCEPACIFICO DEL ARRENDAMIENTO- FUNDAMENTO DE DERECHO NOVENO DE LASENTENCIA. Infracción del artículo 1554.3 del Código Civil.

.

TERCERO.-La pretensión de la parte actora en su demanda era la siguiente como se recoge en la sentencia de Instancia :

La actora ejercita una acción de cumplimiento de contrato al amparo del art. 1124 delCódigo Civil, interesando se dicte una sentencia por la que:

1. Se condene a la demandada a reparar la caldera de la finca arrendada o se autorice a la actora, asumiendo la propietaria todos los gastos que ello ocasione.

2. Se condene a la demandada a regularizar la situación del suministro eléctrico de la finca, de modo que pueda tener su propio contador de luz a nombre de la Sra. Ascension o bien se autorice a la actora para llevar a cabo estas gestiones, asumiendo la propietaria todos los gastos que ellos ocasione.

3. Se condene a la demandada a regularizar la situación de los pozos

ilegales de la finca arrendada o subsidiariamente se autorice a la actora para que pueda llevar a cabo las gestiones correspondientes ella misma, asumiendo la propietaria todos los gastos que ello ocasione.

4. Se condene a que, en cumplimiento de pacto octavo del contrato, la demandada proceda a otorgar, junto con el demandante, escritura

pública del contrato de arrendamiento con opción a compra correspondiente a la finca sita en DIRECCION000 - Poni Club de CalongeCP. NUM000.

5. Se condene a la demandada a la cesación de las actividades que privan a la Sra. Ascension de tener un goce pacífico de la finca arrendada, todo ello en virtud del artículo 1554.3 del Código Civil, en todo caso, se condene a la Sra. Ofelia a cumplir con su obligación como arrendadora de mantener el goce pacífico del arrendamiento a laSra. Ascension.

6. Se condene a la demandada al pago a la actora del importe de3.138'12 euros por el importe de rehabilitar o reparar los daños por el corte de agua que la actora dice le ha ocasionado la demandada.

7. Se condene a la demandada al pago a la actora de la cantidad de703'13 euros por el importe asumido por la actora por la reparación del calentador.

Por su parte, la demandada no niega la existencia y contenido del contrato de arrendamiento, conforme al doc. n.º 2 aportado por la actora.

La demandada se opone a la demanda por entender que la normativa aplicable al mismo no puede ser la LAU, dado que no es un contrato de arrendamiento de vivienda; que no debe asumir la reparación de la caldera dado que no se trata de un arrendamiento de vivienda y dado que la ha roto la propia actora; que el funcionamiento del suministro eléctrico era conocido por la actora al firmar el contrato y que si la actora quiere un contador separado debe ser ella quien asuma el coste; que la actora conocía el funcionamiento del sistema de agua al firmar el contrato y que dicho sistema no hace a la finca impropia para el uso a que se la destina; que la demandada no se negó a elevar a público el contrato, sino que lo condicionaba a que la actora estuvieses al corriente en el pago de las rentas impagadas; que la demandada no está impidiendo el goce pacífico a la actora; que no le corresponde a la demandada el pago de las cantidades reclamadas por corte de agua ni por avería del calentador.

CUARTO.- Normativa aplicable

Como ya lo valora la sentencia de Instancia y no fue objeto de controversia en Instancia

las partes no discuten la existencia y contenido del contrato aportado como doc. n.º 2 por la actora. La naturaleza de dicho contrato es clara. Se trata de un contrato de arrendamiento para uso distinto del de vivienda. De la propia descripción registral de la finca - doc. n.º 2b de la demanda - se desprende que se trata de una finca ecuestre, para desarrollar una actividad como centro de hípica.

Y en consecuencia como ya lo recoge la sentencia de Instancia la ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, dispone en su art. 3 que se considera arrendamiento para uso distinto del de vivienda aquel arrendamiento que, recayendo sobre una edificación, tenga como destino primordial uno distinto del de vivienda.

En cuanto al régimen aplicable a estos contratos, dispone el art. 4.3 que" Sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado 1, los arrendamientos para uso distinto del de vivienda se rigen por la voluntad de las partes, en su defecto, porlo dispuesto en el título III de la presente ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil".

En el contrato aportado se hace constar expresamente que las partes excluyen la aplicación de las normas de la LAU, por lo que es al Código Civil al que habrá que acudir en todo aquello que las partes no hayan establecido en el contrato. Valoración y normativa aplicable que esta Sala deberá de ratificar y que en realidad no es propiamente de controversia por la parte recurrente ya que la controversia es que la descripción registral de la finca objeto de arrendamiento sea una finca ecuestre como se recoge en la sentencia de Instancia .

La parte viene a mantener que en la descripción de la finca objeto del contrato en ningún momento se viene a fijar que es una finca ecuestre .

Si bien es cierto que en la descripción registral consta que es una finca rústica formada por dos suertes la NUM001 y la segunda las suertes NUM002 y NUM003 como también ya admite la parte recurrente lo que si consta en el contrato suscrito es que la finca NUM001 posee una licencia de actividad como centro ecuestre y así consta en el anexo del contrato , es más a lo largo de todo su recurso la parte recurrente reitera que la finca NUM001 es la que es objeto del arrendamiento y la misma parte admite en su recurso que alquila la finca para montar un negocio de hípica y es la que cede su uso a la misma .

Asimismo la misma parte recurrente admite que en la parcela NUM002 y NUM003 es en donde reside la demandada cuyo uso no fue cedido .

De ello cabe concluir que efectivamente , la terminología utilizada en la sentencia de Instancia en cuanto a la descripción registral no es correcta ya que no consta que sea una finca ecuestre , lo que si es cierto y correcto , admitido además por la parte recurrente es que el uso que se cede es el de la finca NUM001 para montar un negocio de hípica y que es la parcela que dispone de licencia de actividad de la que es titular la demandada y que cede a la actora para realizar actividades ecuestres y centro ecuestre así como eventos privados .

A ello añadir que en nada modifica la normativa aplicable al contrato de autos como la misma parte admite en su recurso que en el mismo anexo al que la parte alude consta que se autoriza el uso de la vivienda que forma parte de la finca , no que la vivienda sea objeto del contrato ya que el contrato lo es de la finca y en que como la misma parte recurrente admite en la misma explota la finca NUM001 que es la que tiene la licencia para actividad ecuestre .

Al respecto cabe traer a colación la sentencia de la AP de Barcelona Sec. 13 de fecha 26/01/2024

l Tribunal Supremo expone en su Sentencia 153/2009 de fecha 18 de marzo de 2009 , que "Según destacada doctrina científica no cabe confundir el arrendamiento de un local para que el arrendatario establezca su propio negocio, con el arrendamiento de una industriaen funcionamiento, pues aquí se alquilan una serie de elementos -la empresa, las instalaciones, la clientela, etc.-, entre los que se encuentra el local, que ha de quedar fuera de la Ley arrendaticia, toda vez que, como dice el Texto Refundido de la Ley de 1964 , donde la exclusión es tajante, lo que se alquila es "una unidad patrimonial con vida propia y susceptible de ser inmediatamente explotada o pendiente de meras formalidades administrativas" .

Aunque algunos autores han manifestado la integración de los arrendamientos de industriaen el régimen de la presente Ley, pues si el legislador lo hubiera querido, debió determinar la exclusión de forma expresa, como en el Texto Refundido de 1964; pero no obstante esta observación, de la interpretación del artículo 3 de la Ley 29/1994, de 24 de Noviembre, de Arrendamientos Urbanos , se desprende que no cabe equiparar el arrendamiento para una actividad industrial, que crea el arrendatario en el local objeto de la locación, con el hecho de arrendar una industriaen pleno funcionamiento y con los elementos precisos para ello.

La doctrina jurisprudencial ha proclamado que los arriendos de locales para negocio se diferencian de los de industriaen que, respecto a los primeros, lo que se cede es el elemento inmobiliario, en cambio, en los segundos, el objeto contractual está determinado por una doble composición integradora; por un lado, el local, como soporte material; y, por otro, el negocio o empresa instalada y que se desarrolla en el mismo, con los elementos necesarios para su explotación, que conforman un todo patrimonial autónomo, sin que sea preciso que el arrendador facilite necesariamente todos los medios para la comercialización de la actividad negocial a desarrollar, que pueden ser ampliados o mejorados con los que aporte el arrendatario, incluso sustituidos, sin que ello afecte a la calificación y naturaleza del contrato como de locación industrial; además, dicho contrato queda extinguido cuando expira el término convencional, como dispone el artículo 1569.1 del Código Civil (por todas, STS de 8 de junio de 1998 y 7 de julio de 2006 )."

Lo que aplicado al caso presente es claro que nos encontramos ante un contrato en el que el objeto de arrendamiento es la finca NUM001 y en que la demandada según consta en el acto Tercero del contrato " le cede el uso y explotación total de la finca y sus construcciones objetos de este contrato ...."

Y en dicha finca la explotación de la misma es una actividad ecuestre y centro de hípica y en que en el anexo del contrato la demandada le cede el uso de la licencia de actividad de la cual es propietaria para desarrollar tal actividad , con lo cual no cabe duda que estamos ante un contrato de industria o negocio y que a ello no obsta que en el anexo del contrato consta que por parte de la propietaria autoriza para vivir en el Club House de la finca a la demandada y a su familia .

Ya que en nada desvirtúa que el contrato litigioso deba de reputarse a efectos de la reclamación de rentas y precio de otros pactos contratados, como contrato de arrendamiento de industria o negocio teniendo un carácter accesorio el uso de la vivienda puesto que dicha cesión es complementarias de la obligación principal de arrendamiento asumidas por cada uno de los contratantes y carecen de relevancia suficiente para considerar que constituyen pactos esenciales que interfieren decisivamente en la naturaleza del contrato, acercándolo a la consideración de contrato complejo o de otra naturaleza

En consecuencia , como ya lo recoge la sentencia de Instancia el art. 4.3 dispone que los arrendamientos para uso distinto del de vivienda, como lo es sin duda el de autos, se rigen por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo dispuesto en el título III de la presente ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil.

QUINTO- ERROR EN LA VALORACIÓN DE LA PRUEBA

La parte recurrente fundamenta dicho error en la valoración de la prueba en primer lugar en relación a lo resuelto en la sentencia de Instancia respecto de la reparación de la caldera y el calentador .

La sentencia de Instancia fundamenta su resolución en primer lugar en lo dispuesto en el Art 1562 del Código Civil que dispone

Dice el art. 1562 que "A falta de expresión del estado de la finca al tiempode arrendarla, la ley presume que el arrendatario la recibió en buen estado, salvoprueba en contrario".

Y en cuanto a la prueba valora :

Para acreditar la pretensión analizada en el presente fundamento, la actora aporta una serie de documentos. Concretamente, el doc. n.º 5 de la demandada consiste en un correo electrónico que habría dirigido la actora a la demandada en fecha 2 de enero de 2021 en el que hace referencia a "tenemos que afrontar todo el tema de reparación de la caldera y el sistema de calefacción". El doc. n.º 6 es un correo electrónico de 8 de enero de 2021 en el que la actora hace referencia a que el lampista ha ido a la finca para comprobar el motivo por el que no funciona la calefacción y le plantea a la demandada varias opciones. En el doc. n.º 7 consta un cruce de correos electrónicos defecha 1 de febrero de 2021 entre las partes de fecha en el que ponen de manifiesto sus discrepancias en múltiples puntos. Como doc. n.º 8 a 11 burofax remitidos y entregados a la demandada, poniendo de manifiesto esas mismasdiscrepancias Dichos documentos no acreditan ni la existencia de la avería, ni el momento en el que fue apercibida por la arrendataria.

Por su parte, el doc. n.º 23 es un documento en el que se hace referencia a que la calefacción de la familia de la actora no funciona y que ya no funcionaba en el invierno de 2020/2021, documento en el que consta que dicha afirmación la hacen el Sr. Fabio y la Sra. Palmira. Se desconoce el origen de este documento, quiénes sean estas dos personas y qué conocimientos técnicos tienen al respecto del funcionamiento de la caldera y de la calefacción, puesto que no han sido llamados a declarar como testigos, por lo que no se han ratificado en el documento bajo juramento o promesa de decir verdad, por lo que la información que en el mismo obra no cabe darla como válida, sin que quienes al parecer vieron el estado de la caldera no hayan sido llamados a juicio como

testigos. A mayor abundamiento, el documento viene sin fecha, por lo que se desconoce en qué momento se elaboró. Igualmente, al no haber declarado como testigos, se desconoce a qué finca pertenecen las fotografías que obran en eldocumento. De todas formas, lo que parece desprenderse del referido documento es que la caldera y la calefacción afectaban a la parte que la actora destinaba a vivienda, por el uso cedido para ello por la demandada, pero no a la

finca en cuanto a su finalidad como club ecuestre, que es a lo que realmente se destinaba el contrato de arrendamiento cuyo cumplimiento se pretende.

Por lo que se refiere al testigo Sr. Hilario, sin relación con las partes ni interés en el resultado del pleito, manifestó que hizo para la actora un trabajo porque no tenía servicio de agua caliente ni calefacción. Que el sistema de calefacción presentaba mucho deterioro, con fugas de agua y de gasoil que ponían la seguridad en peligro, y que se habían hecho "remiendos" por alguien que no era profesional. Pues bien, del contrato firmado por ambas partes se desprende la

obligación de la arrendataria de pagar a la arrendadora una cuota de 1.000 euros con un periodo de carencia hasta el 1 de septiembre de 2020 para el acondicionamiento de las instalaciones y el derecho de explotación de la finca y de los pupilajes vigentes a beneficio de la propietaria. Es decir, del contrato parece desprenderse que se dejaba a la arrendataria el beneficio de no pagar la cuota mensual hasta el 1 de septiembre de 2020 a cambio de llevar a cabo una puesta a punto de la finca ecuestre para poder ponerla en funcionamiento. No es hasta enero de 2021 que consta comunicación de la actora a la demandada haciendo referencia al tema de la caldera. Habiendo puesto de manifiesto el testigo el deterioro en el que se encontraba el sistema de la caldera, con remiendos en el mismo por alguien que no era profesional, no se entiende cómo es posible que en ese periodo de carencia de 2 meses la arrendataria no pusiera en conocimiento de la arrendadora problema alguno con la calefacción. De todas formas, la arrendataria se comprometió por contrato a llevar a cabo una puesta apunto de la finca para su finalidad ecuestre, sin que conste que la caldera se requiera para alguno de los fines de la actividad a desarrollar, sino más bien para el uso como vivienda que la actora daba a una parte de la finca por concesión dela demandada, sin que conste que la avería de la caldera que refiere afectara al uso a que se había de destinar la finca según el contrato y que era un usoecuestre y no un uso de vivienda.

Desestimando la pretensión básicamente por falta de prueba de los siguientes extremos :

En el presente caso, la ausencia de una prueba pericial aportada por laactora impide a esta Juzgadora conocer, dado que no se ha acreditado por laactora como le correspondía conforme al art. 217 LEC, qué tipo de avería teníala caldera, la causa de la avería, el momento en el que se produjo y en quémodo afectaba a la finca objeto del arrendamiento.

Por todo ello, la pretensión de reparación de la caldera ha de ser desestimada.

Señalar , que efectivamente consta en el documento nº 5 que es de fecha 2 de enero de 2021 ( el contrato se firmo en fecha 27 de octubre de 2020 ) parece evidenciarse que existieron conversaciones en relación a la caldera que no funcionaba con anterioridad a dicho correo .

Ahora bien la cuestión a dilucidar es si dentro de las obligaciones del contrato la demandada debía asumir el pago de la reparación de la caldera .

Pues bien tras una valoración de la prueba practicada en esta alzada ya podemos concluir de la testifical del Sr Hilario que efectuó la reparación de la caldera contratado por la parte actora que la caldera no funcionaba y que no había servicio cuando el intervino en el año 2020 ; que se habían hecho empalmes no muy apropiados que la instalación había sufrido más de una avería que la instalación no estaba en condiciones .

Asimismo y que no funcionaba ya en el año 2020 , año del contrato .

Sentado lo anterior deberá de analizarse si con arreglo al contrato la parte demandada debe de asumir la reparación de dicha caldera que llevo a cabo la actora .

Consta acreditado que dicha caldera afecta a la vivienda cuyo uso fue cedido a la actora por parte de la demandada , según consta en dicho anexo para vivir la misma y su familia .No consta acreditada que dicha caldera afecta al uso de la finca para el desarrollo de la actividad objeto del contrato

Señalar que respecto de la cesión de dicho uso , consta que se autoriza a la actora a dicho uso no consta se pactara precio de renta adicional alguna al margen del fijado en el contrato en el cual remitieron a dicho anexo para los usos a compartir .Tampoco consta que la demandada se obligara a la adecuación de la misma .

Asimismo tampoco puede pasar por alto que en el mismo contrato ya consta , como lo valora la sentencia de Instancia en el pacto cuarto del contrato consta que el pago de la renta será de 1.000 ,00 euros más IVA siendo el primer pago de fecha 1 de septiembre ya que se pacta un periodo de carencia para el acondicionamiento de las instalaciones y el derecho de explotación de la finca y de los pupilajes vigentes ( dos en la finca ) a beneficio de la propietaria .

Con lo cual de la interpretación conjunta de dicha clausula y del contenido del anexo en que se pacta la autorización para el uso de la vivienda , no consta que la propietaria asumiera obligación alguna de adecuación de dicha vivienda , con lo cual deberá de desestimarse dicho motivo del recurso .

En cuanto al calentador , la parte recurrente reclamaba el importe de 703,13 euros reclamación que se efectuó en la audiencia previa previa como hechos nuevos que fue admitida y aportando como documento n.º 36 la factura de reparación .

La sentencia de Instancia desestima dicha pretensión con fundamento en :

Pues bien, nuevamente, no se aporta por la actora pericial alguna queindique cuándo se produjo la avería ni la causa de la misma, el momento en elque se produjo, ni qué modo afectaba a la finca objeto del arrendamiento.

Tampoco ha acreditado la actora, conforme al art. 1563 CC, que eldeterioro se haya ocasionado sin culpa suya, ni que, conforme al art. 1559, hayapuesto en conocimiento del propietario, en el más breve plazo posible, lanovedad dañosa, puesto que consta únicamente comunicación cuando yaestaba efectuada la sustitución del calentador.

De todas formas, el contrato cuyo cumplimiento se pretende es de unafinca para su finalidad ecuestre, sin que conste que el calentador se requierapara alguno de los fines de la actividad a desarrollar, sino más bien para el usocomo vivienda que la actora daba a una parte de la finca por concesión de lademandada, sin que conste que la avería del calentador que refiere afectara aluso a que se había de destinar la finca según el contrato y que era un usoecuestre y no un uso de vivienda.

Por todo ello, la pretensión de reparación del calentador ha de serdesestimada.

La Sala debe ratificar dicha valoración probatoria solo cabe remitirnos a lo señalado en el fundamento anterior en relación a la caldera para desestimarse dicha pretensión al ser plenamente aplicable también a la reparación del calentador .

Efectivamente se reitera :

Consta acreditado que dicha calefacción afecta a la vivienda cuyo uso fue cedido a la actora por parte de la demandada , según consta en dicho anexo para vivir la misma y su familia .No consta acreditada que el calentador afecte al uso de la finca para el desarrollo de la actividad objeto del contrato

Señalar que respecto de la cesión de dicho uso , consta que se autoriza a la actora a dicho uso no consta se pactara precio de renta adicional algunA al margen del fijado en el contrato en el cual remitieron a dicho anexo para los usos a compartir .Tampoco consta que la demandada se obligara a la adecuación de la misma .

Asimismo tampoco puede pasar por alto que en el mismo contrato ya consta , como lo valora la sentencia de Instancia en el pacto cuarto del contrato consta que el pago de la renta será de 1.000 ,00 euros más IVA siendo el primer pago de fecha 1 de septiembre ya que se pacta un periodo de carencia para el acondicionamiento de las instalaciones y el derecho de explotación de la finca y de los pupilajes vigentes ( dos en la finca ) a beneficio de la propietaria .

Con lo cual de la interpretación conjunta de dicha clausula y del contenido del anexo en que se pacta la autorización para el uso de la vivienda , no consta que la propietaria asumiera obligación alguna de adecuación de dicha vivienda , con lo cual deberá de desestimarse dicho motivo del recurso

SEXTO .- ERROR EN LA VALORACIÓN DE LA PRUEBA EN RELACIÓN AL SUMINISTRO ELÉCTRICO

En relación al suministro eléctrico la parte recurrente en su demanda solicitaba:

Se condene a la demandada a regularizar la situación del suministro eléctrico dela finca, de modo que pueda tener su propio contador de luz a nombre de la Sra. Ascension o bien se autorice a la misma para llevar a cabo estas gestiones, asumiendo la propietaria todos los gastos que ellos ocasione.

La parte demandada en la contestación a la demanda se opuso manteniendo que entiende que el funcionamiento del suministro eléctrico era conocido por la actora al firmar el contrato y que si la actora quiere un contador separado debe ser ella quien asuma el coste.

La sentencia de Instancia en relación a ello resuelve lo siguiente :

Pues bien, en este punto, no es discutido que la finca objeto del arrendamiento forma parte de un todo en el que también se encuentra la vivienda de la demandada y que en el conjunto de la finca hay un único contador de luz.

Del doc. n.º 2b de Del doc. n.º 2b de la demanda se desprende que nos encontramos ante una única finca registral, lo que no impide que parte de ella, la parte arrendada,lo sea para uso ecuestre, y la otra parte, la no arrendada, de la que sigue perteneciendo el uso a la demandada, lo sea de vivienda. El hecho de que set rate de una única finca hace que sea posible que exista un único contador que abastece de suministro eléctrico a ambas partes.

No se discute que la actora pusiera en conocimiento de la demandada su oposición y descontento con la situación relativa al sistema eléctrico, por lo que no resulta necesario entrar a valorar los doc. n.º 8, 10, 12 a 14, 38, 39 y 40, por

no ser pertinentes ni útiles a los efectos de resolver la verdadera cuestión controvertida, que consiste en determinar si la demandada viene obligada a proceder a instalar dos contadores individualizados. Respecto a la declaración de la testigo Sra. María, amiga de la actora y compañera de trabajo de la misma, manifestó que estuvo presente en unareunión entre la actora y la demandada y que la demandada decía que había dos contadores, que se le requirió para que aportara facturas diferenciadas o para que se hiciera el cálculo proporcional y no lo hizo. Esta declaración choca con la del testigo que ahora se va a valorar, puesto que, como se verá, declara que el contador se veía a simple vista, con lo cual, por más que manifieste la testigo que la demandada afirmó que había dos contadores, el hecho de que solo había uno era fácilmente constatable para la actora. Respecto a la reunión, no existe prueba alguna de que se llegara a algún tipo de acuerdo en cuanto al tema de lsuministro eléctrico ni tampoco se ha pretendido hacer valer por la actora.

Así, de la declaración del testigo, Sr. Domingo, sin relación con las partes niinterés en el resultado del pleito, electricista, que acudió a la finca hace 2 años y,desde entonces, ha hecho más visitas, manifestó que el contador se ve a simplevista y que el cuarto para acceder al contador se encuentra situado en el camino para acceder a las dos partes de la finca. Con esta declaración, decae la alegación de la demandada relativa a que se trata de un vicio oculto, dado queun testigo que ha acudido a la finca y ha visto el estado del sistema eléctrico ha declarado que la existencia de un solo contador para toda la finca y, por tanto, de una única línea de luz, se ve a simple vista. No puede la actora cargar a la demandada con el acometimiento de una modificación del sistema eléctrico que, más bien, se trataría de una mejora en la finca, pues pide la individualización de las líneas, lo cual no entra dentro de las obligaciones del art. 1554 CC relativas a la obligación del arrendatario de llevar acabo reparaciones necesarias para que la finca pueda destinarse a su uso. En elpresente caso, la finca arrendada tiene sistema eléctrico que funcionaperfectamente y a cuyo pago viene obligada la actora según la cláusula 3ª del contrato de arrendamiento. El hecho de que la actora esté abonando las facturas de luz de toda la finca, incluida la parte que la demandada usa para vivienda, no conlleva que la demandada deba acometer, como arrendadora, una mejora como la interesada por la actora, máxime cuando la finca, registralmente, es una sola, sin perjuicio de las acciones que le puedan corresponder en reclamación delas cantidades que entiende abonadas indebidamente.

Por todo ello, la pretensión de individualización del sistema eléctrico ha deser desestimada.

Tras una nueva valoración de la prueba practicada en esta alzada , podemos concluir primero que la finca registral que como hemos señalado incluye la parcela NUM001 objeto del arrendamiento y la parcelan NUM002 y NUM003 donde reside la demandada cuentan con un único contador de luz .

Asimismo consta acreditado que con arreglo al contrato, pacto tercero la parte actora se hará cargo de los gastos de suministros ( luz e internet )a partir del 1 de octubre de 2020 y las dos partes acuerdan que el impuesto del agua lo será al 50%.

De dicho pacto queda meridianamente claro que el pago de los suministros de la electricidad luz e internet corren a cargo de la parte actora pero también queda meridianamente claro que dicho pago se refiere a la finca objeto del arrendamiento con opción de compra .

Y como también queda claro si existe un único contador para las tres parcelas es imposible conocer que parte de dicho suministro de electricidad corresponde a la actora con arreglo a la obligación asumida .

Con lo cual y si bien es cierto como mantiene la parte apelada que no existe en el contrato pacto alguno de que los suministros deban de estar individualizados y con independencia de que la actora conociera o no que existía para las tres parcelas un único contador, lo cual es dudoso en atención a que en el contrato firmado en fecha 27 de octubre de 2020 consta que esta pendiente de entrega del juego de llaves y de toda la documentación relativa a los suministros dela finca , la parte actora en relación a dicho suministro no asumió el pago en proporción alguna como si lo asumió al 50% en relación al consumo de agua , con lo cual deberemos concluir que a través de lo pactado en dicho contrato la parte demandada debe garantizar que dicho pago lo debe ser exclusivamente de la finca NUM001 ya que es lo pactado a lo que se obligo la actora . Con lo cual deberá de ser la arrendadora y no la arrendataria quien deberá de garantizar que dicha obligación se cumpla con arreglo a lo pactado, a pesar de que no existe pacto alguno en relación a la instalación eléctrica .

Señalar que si bien los términos del pacto son claros y por lo tanto a ello deberíamos deberíamos remitirnos a lo dispuesto en el Art l artículo 1281 del Código civil ,sin embrago dicha clausula omite cualquier pacto en relación a la imposibilidad de cumplirse al existir un único contador y en consecuencia la imposibilidad de poderse individualizar el pago de la finca arrendada cuyo pago integro asumía la arrendadora con lo cual tenemos que remitirnos a lo dispuesto en el artículo 1285 del Código civil en el que se establece que "las cláusulas de los contratos deberán interpretarse las unas por las otras, atribuyendo a las dudosas el sentido que resulte del conjunto de todas".

No se considera que sea una mejora de la finca sino una obligación de la arrendadora de dar cumplimento a lo pactado por las partes y dicha obligación la debe de asumir la parte demandada no la actora, como se ha señalado ,cuestión distinta se reitera es que se hubiera pactado una proporción en el pago como se efectúa con el canon del agua , lo cual no es el caso . En definitiva con independencia de conocer o no la actora que había un solo contador lo cual no ha quedado acreditado es evidente es que la parte actora por contrato se obligo exclusivamente al pago de la electricidad de la finca arrendada con lo cual la obligación de la parte demandada es la de garantizar que ello sea viable y que en el caso presente implica la instalación de un nuevo contador diferenciado para la finca arrendada a la actora optando por alguna de las dos opciones que constan en el informe pericial aportado del perito Sr . Obdulio .

Procediendo en consecuencia acceder a dicha motivo del recurso

SÉPTIMO.- ERROR EN LA VALORACIÓN DE LA PRUEBA RESPECTO A LOS POZOS Y RESPECTO AL CORTE DEL AGUA .

La parte recurrente su demanda respecto a esta cuestión solicitaba :

Se condene a la demandada a regularizar la situación de los pozos ilegales de la finca arrendada, o subsidiariamente se autorice a la Sra. Ascension para que pueda llevar a cabo las gestiones correspondientes ella misma, asumiendo la

propietaria todos los gastos que ello ocasione.

La parte demandada se opuso por entender que la actora conocía el funcionamiento del sistema de agua al firmar el contrato y que dicho sistema no hace a la finca impropia para el uso a que se la destina.

En relación a dicha pretensión la sentencia de Instancia valora lo siguiente :

Dicho sistema no hace a la finca impropia para el uso a que se la destina.

La actora aporta como doc. n.º 15 un correo electrónico de fecha 4 de enero de 2021 en el que le comunica a la arrendadora que fuentes la informan de que los pozos de la finca no están legalizados.

Del contrato de arrendamiento se desprende que las partes pactaron el pago del impuesto de los suministros de agua al 50%.

Pues bien, la petición de legalización de los pozos que hace la actora no puede prosperar por varios motivos.

Primero, porque en la demanda se ejercita una acción de cumplimiento contractual y no de vicios ocultos, que es a lo que parece referirse en realidad la actora con el tema de los pozos y, aunque lo fuera de vicios ocultos, estaría fuera del plazo que para ello fija el art. 1490 CC. No hay cláusula alguna en el contrato qu obligue a la demandada a modificar el sistema de suministro de agua de su finca. Hacerlo significaría cargarla con el coste de una mejora, la cual no puede serle exigida a la arrendadora, por no ser una reparación necesaria para el uso a que se destina la finca.

Segundo, porque en ningún momento ha acreditado la actora la ilegalidad de los pozos, más allá de sus sospechas. De hecho, el perito Sr. Obdulio, sin relación con las partes y quien se ratificó en juicio en su informe, manifestó que el sistema de agua de la finca está legalizado, manifestando que se trata de una única finca registral, aunque en la misma se encuentre, a su vez, la finca hípica y la que esvivienda de la arrendadora.

Y tercero porque, sea cual sea el estado legal o no de los pozos, lo cierto es quel a finca arrendada tiene servicio de agua, puesto que no se ha acreditado lo contrario por la actora, más allá de un corte de agua puntual - que, aunque diga que fue ocasionado por la actuación de la demandada, no ha acreditado tal extremo -, por lo que no existe problemática en cuanto a suministro de agua a la finca arrendada que la haga impropia para el uso a que se la destina y que obligue a la arrendadora a acometer actuación alguna al respecto.

Nada acreditan al respecto los doc. n.º 24 y 25, puesto que se trata de una denuncia interpuesta por la actora y una citación a delito leve 37/2022, delito leve que se tramitó por este Juzgado .

Si bien asiste razón a la parte recurrente que de la prueba documental aportada de la Agencia Catalana del Aigua consta que el único pozo que esta legalizado es el de la parcela NUM002 , no el de la ,finca NUM001 objeto del contrato de autos .

Ahora bien también consta acreditado a través de lo manifestado por el perito el Sr. Obdulio en su informe y en el acto de la vista que el mismo fue el que tramito la licencia de actividad de la hípica , que hay dos pozos uno en la finca NUM001 y otro en la NUM002 que los pozos están comunicados , insistiendo en el acto de la vista que todos los pozos están legalizados , manteniendo que los pozos se legalizan por parcelas .

Constando que efectivamente la finca objeto del contrato dispone de licencia de actividad para la actividad a la que se pacto iba destinada , así como la conexión entre los pozos de ambas parcelas y que las mismas forman parte de una única finca registral , introduce serias dudas sobre si efectivamente la legalización de uno de los pozos de las parcelas implica ya la legalización del otro pozo al constar que las misma forman parten de una única finca registral . Con lo cual deberá de aplicarse lo dispuesto en el Art 217 de la LEC que dispone :

Carga de la prueba.

1. Cuando, al tiempo de dictar sentencia o resolución semejante, el tribunal considerase dudosos unos hechos relevantes para la decisión, desestimará las pretensiones del actor o del reconviniente, o las del demandado o reconvenido, según corresponda a unos u otros la carga de probar los hechos que permanezcan inciertos y fundamenten las pretensiones.

Si a ello se añade que no consta perturbación alguna derivada de que no estuviera legalizado el pozo de la finca que se ubica en la parcela objeto del contrato de arrendamiento debe conllevar a la desestimación de este motivo del recurso

En cuanto al corte del suministro del agua en la parcela objeto del contrato de arrendamiento . La parte recurrente reclama por dicho concepto la cuantía de 3.133,12 euros que es el importe de rehabilitar o reparar los daños por el corte de agua que la recurrente mantiene le ha ocasionado la demandada

La parte recurrente aporto facturas y del testimonio del Sr Hilario que fue el electricista que llevo a cabo la reparación como ya lo recoge la sentencia de Instancia manifestó que la bomba no funcionaba y que no merecía la pena repararla, por lo que se cambió

a una eléctrica

Consta asimismo de la pericial del perito Sr Obdulio , que en la primera visita que efectuó no había agua en la finca arrendada que se traía agua de unos depósitos adjuntos , se utilizaba agua de fuera de la finca .

En el informe ampliatorio efectuado consta que el día que visito la finca había agua corriente en la instalación del centro . Que se había sustituido la bomba sumergida.

Asimismo del testimonio del Sr Hilario , como la misma parte recurrente admite en su recurso en el acto de la vista manifestó que cambio la bomba y que a pesar de cambiarla la finca no tenía agua con lo cual decidio:

que no tenía sentido repararla por lo que se decidiócambiarla. Que todo y cambiar la bomba, la Sra. Ascension seguía sin tener agua por loque al desmontar los tubos pudo observarse que uno de los tubos no devolvía el aguaa la finca de la Sra. Ascension por lo que se optó por anular la conexión de los tubos (delos dos pozos) y de ida y vuelta y con la bomba nueva instalada y un deposito nuevo lalSra. Ascension volvió a tener agua; (Min. 35:36), que del tubo donde tenía que

alimentarse la Sra. Ascension no venía agua, que se anularon los dos tubos que iban a la otra

finca

Con arreglo a lo dispuesto en el Art 1554 . del Codigo civil el arrendador esta obligado :

:1.º A entregar al arrendatario la cosa objeto del contrato.

2.º A hacer en ella durante el arrendamiento todas las reparaciones necesarias a fin de conservarla en estado de servir para el uso a que ha sido destinada.

3.º A mantener al arrendatario en el goce pacífico del arrendamiento por todo el tiempo del contrato.

Es decir que con carácter general que el artículo 1554 del Código Civil establece, como una de la obligaciones del contrato de arrendamiento, la entrega de la cosa arrendada, la cual ha de entregarse en condiciones aptas para su uso, pues el objeto principal del contrato de arrendamiento y obligación sustancial del arrendador es garantizar el uso y goce pacífico de la cosa arrendada por el plazo pactado ( artículo 1554.3 del Código Civil ),frente a la obligación del arrendatario del pago de la renta. Esta obligación del arrendador se mantiene mientras el contrato de arrendamiento este vigente con lo cual la realización de las reparaciones necesarias a fin de garantizar al arrendatario el correcto uso del bien ( artículo 1554.2 Código Civil ) y mantenerle en el uso pacífico ( artículo 1554.3 del Código Civil )corresponden al arrendador .

En consecuencia si la arrendataria no disponía de agua por un una avería en el suministro de agua que provenía a de los pozos , la reparación de tal avería y el garantizar que la actora dispusiera de agua incumbía a la parte demandada .

Sin embrago en el caso presente la reparación efectuada ha implicado no solo una reparación de la avería sino una modificación del sistema de suministro de agua existente al momento de suscribirse el contrato ya que como se recoge en el informe del perito Sr Obdulio este en su primer informe hace constar :

Que en cada parcela hay un pozo .

La número uno dispone de un pozo de tubo y la n.º 2 dispone de un pozo abierto de obra .

En las dos parcelas hay una instalación de agua .

En la parcela n.º 2 hay un depósito general de almacenaje de agua el cual se alimenta del pozo n.º 1 y del pozo n.º 2 desde este depósito se reparte el agua a las dos fincas .

En la entrada a la finca n.º 1 hay una arqueta desde donde se gestiona la entrada y salida del agua a la finca n.º 1

Y señala que el coste medio para profundizar el pozo n.º 2 y poder tener disposición de agua en épocas climatologicas adversas es de 7.500 euros dependiendo siempre de la profundidad a la cual se ha de acceder para obtener el caudal deseado .

Y de lo manifestado por el Sr Hilario y como la misma parte recurrente ya admite en su recurso actualmente se han desconectado ambos pozos ya que se anularon los dos tubos que iban a la otra finca , con lo cual la actora si bien tiene derecho a que la arrendataria le garantice dicho suministro de agua lo que no ha quedado acreditado es que para garantizar dicho suministro de agua sea necesario la actuación llevada a cabo por la parte recurrente es decir la modificación el sistema de suministro de agua en la finca y en que además modifica lo pactado en el contrato al respecto , procediendo en consecuencia desestimar dicha pretensión .

OCTAVO-Por último en cuanto a la petición genérica contenida en la demanda en el sentido de que :

Se condene a la demandada a la cesación de las actividades que privan a la Sra. Ascension de tener un goce pacífico de la finca arrendada, todo ello en virtud delartículo 1554.3 del Código Civil, en todo caso, se condene a la Sra. Ofelia acumplir con su obligación como arrendadora de mantener el goce pacífico del arrendamiento a la Sra.

No concreta la Sra Ascension que concretas actividades pretende que cesen ya que de la actuación de ambas partes lo que consta son discrepancias evidentes en orden a la interpretación y cumplimiento del contrato que vincula a las partes que incluso ha dado lugar a la interposición de denuncias reciprocas como ya lo valora la sentencia de Instancia . Y en todo caso no cabe efectuar condena alguna para cumplir una obligación que viene impuesta legalmente en el Art 1554.3 del Codigo Civil , a salvo de la acreditación del acto concreto que lo provoque lo que no consta en el caso presente .

NOVENO. -En materia de costas al estimarse parcialmente el recurso de apelación no se hará pronunciamiento expreso en materia en esta alzada de conformidad con lo dispuesto en el Art 398 de la L.EC. .-

VISTOS los preceptos legales citados y los demás de general y pertinente aplicación, EN NOMBRE DE S.M. EL REY