Sentencia Civil 318/2025 Audiencia Provincial Civil de Gipuzkoa nº 2, Rec. 36/2025 de 23 de mayo del 2025

PRIMERO.- Planteamiento del debate en la alzada

La mercantil BITAN BI, S.L. ha interpuesto demanda de juicio ordinario frente a Dª Rosaura. La actora interesa la resolución del contrato de arrendamiento de la vivienda sita en la DIRECCION000, de San Sebastián con fundamento en diferentes causas: 1.- Por denegación de prórroga legal por falta de autorización de tercera subrogación en el arriendo de la Sra. Rosaura, al amparo de la disposición transitoria segunda, número 6, de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre , de Arrendamiento Urbanos (LAU 29/1994); 2.- Por ser la Sra. Rosaura propietaria de otra vivienda apta para atender sus necesidades, con fundamento en el art.62.4 TRLAU de 1964 ; 3.- Por el abandono del domicilio por parte del inquilino D. Belarmino durante más de seis meses, de conformidad con los arts.62.3 º y 114.11º TRLAU de 1964 ; y 4.- Por indebida oposición del Sr. Belarmino en su día a la actualización de la renta, al amparo de lo dispuesto en la disposición transitoria segunda, apartado 11, regla 6ª de la LAU 29/1994.

La sentencia de instancia estima la pretensión de la parte actora en los términos recogidos en el primer y segundo antecedentes de la presente resolución.

La representación de la Sra. Rosaura interpone recurso contra la indicada resolución interesando su revocación y la desestimación íntegra de la demanda, absolviendo a su representada, con imposición de costas a la parte demandante.

La parte apelante fundamenta su recurso con base en los motivos que, en síntesis, son los siguientes:

1.- No se ha producido una estimación íntegra de la demanda. La sentencia desestima la causa de resolución esgrimida por la parte actora con carácter principal.

2.- El hecho de que la vivienda propiedad de su representada tenga en el momento de interposición de la demanda importantes barreras arquitectónicas y graves problemas de accesibilidad y que se encuentre arrendada a terceros sin posibilidad material de ocuparla, al menos a corto plazo, son motivos suficientes para inadmitir la pretensión de la parte actora.

3.- La acción ejercitada en la demanda se encuentra prescrita por aplicación del art.1.964 CC . Consta en la nota informativa registral aportada por la actora la titularidad de la vivienda inscrita a su nombre desde el 19 de junio de 1989, esto es, hace más de 35 años, por lo que la acción está prescrita.

La representación de BITAN BI, S.L. se opone al recurso de apelación interpuesto e interesa su desestimación íntegra, condenando a la parte demanda a las costas, con expresa declaración de temeridad y mala fe en la alzada.

SEGUNDO.- Delimitación del objeto de debate en la alzada

De conformidad con lo preceptuado en el art.456.1 LEC , no constituye objeto del presente recurso de apelación la resolución del contrato de arrendamiento por denegación de prórroga legal por falta de autorización de tercera subrogación, porque dicha pretensión ha sido desestimada en la instancia y no se ha impugnado dicho pronunciamiento por la parte actora.

TERCERO.- Prescripción de la acción ejercitada por BITAN BI, S.L.

La acción resolutoria ejercitada por la parte actora trae causa de un contrato de arrendamiento, por lo que se trata de una acción de carácter personal, no real. Por tanto, a efectos de determinar si la acción ejercitada en la demanda se encuentra o no prescrita, resulta irrelevante que la actora sea titular de la vivienda arrendada desde el año 1989.

El artículo 1964.2 CC determina que las acciones personales que no tengan plazo especial prescriben a los cinco años desde que pueda exigirse el cumplimiento de la obligación.

No es controvertido que D. Abelardo tenía la condición de arrendatario del piso DIRECCION000 de San Sebastián y que tras su fallecimiento el 21 de abril de 2022, la demandada-apelante Sra. Rosaura, esposa del Sr. Belarmino, remitió el 9 de mayo de 2022 requerimiento a BITAN BI, S.L. para subrogarse en el contrato de arrendamiento de su marido.

A partir del fallecimiento del Sr. Belarmino y la continuación en la vivienda de la Sra. Rosaura es cuando BITAN BI, S.L. se encuentra en condiciones de resolver el contrato por denegación de prórroga legal por falta de autorización de tercera subrogación y por ser la nueva arrendataria propietaria de otra vivienda apta para atender sus necesidades. Y, en consecuencia, a fecha de interposición de la demanda el 9 de noviembre de 2023, la acción ejercitada por dichos motivos no estaba prescrita.

CUARTO.- Denegación de la prórroga forzosa con fundamento en el art.62.4 TRLAU de 1964

De conformidad con lo previsto en el apartado A) 1 de la disposición transitoria segunda de la LAU 29/1994, los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985 que subsistan en la fecha de entrada en vigor de la citada ley continuarán rigiéndose por las normas relativas al contrato de inquilinato del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, salvo las modificaciones contenidas en los apartados siguientes de esta disposición transitoria, que no son de aplicación al caso.

El art.114.11 TRLAU de 1964 establece que el contrato de arrendamiento urbano, lo sea de vivienda o de local de negocio, podrá resolverse a instancia del arrendador por no cumplirse los requisitos o no reunirse las circunstancias exigidas en el capítulo VII para la prórroga forzosa del contrato o por concurrir alguna de las causas de denegación de la misma, señaladas en el artículo 62. Entre las citadas causas, el apartado 4 del citado art.62 contempla: "Cuando el inquilino ocupe dos o más viviendas en la misma población y el uso de todas ellas no sea indispensable para atender a sus necesidades".

Como señala la SAP de Madrid, Sección 11ª, de 3 de noviembre de 2017 , con cita de la SAP de Las Palmas, Sección 5ª, de 26 de mayo de 2009 , " El carácter esencialmente tuitivo y protector del inquilino que tenía la LAU 1964 se cambia en la vigente LAU por una pretensión de un mayor equilibrio en las partes precisamente para alentar la posibilidad de un mayor mercado en el ámbito arrendaticio, que se acortaba considerablemente durante la vigencia de la citada LAU 1964 ante circunstancias tales como la prórroga forzosa en favor del inquilino, o las limitadas posibilidades de aumento de renta. Por ello, la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, expone en su preámbulo su voluntad «de poner límite» a la duración de la prórroga obligatoria «restableciendo la temporalidad de la relación arrendaticia de conformidad con su propia naturaleza», sin perjuicio de abordar la cuestión teniendo en cuenta «los efectos sociales y económicos de la medida tomando en consideración la situación personal y familiar y la capacidad económica de los arrendatarios», para apuntar posteriormente, con cita de la SAP de Barcelona, Sección 13ª, de 21 de enero de 2016 , " la imposición por el legislador a los arrendadores de viviendas de una prórroga forzosa de los contratos, que opera en su perjuicio y en contra de la libre voluntad contractual, tiene como finalidad dotar de estabilidad a una necesidad humana esencial como es la de la vivienda y proteger a los inquilinos que, careciendo de vivienda propia, se encuentran en una situación de inferioridad frente a los propietarios. No se trata de desequilibrar la balanza beneficiando a unos ciudadanos frente a otros arbitrariamente, sino de reequilibrarla, compensando una situación social de desigualdad. En consecuencia el propio legislador estima que dicho beneficio de prórroga contractual no se puede conceder a aquellos inquilinos que disponen de una vivienda propia, de análogas características a la arrendada y apta para satisfacer sus necesidades ( artículo 62.5 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 ), pues en tales circunstancias el conflicto se produce entre dos propietarios de viviendas y la continuidad forzosa del arriendo ya no responde a una necesidad del arrendatario (que puede satisfacer con su propia vivienda), sino a mera conveniencia o comodidad, la cual no constituye motivo suficiente para forzar al arrendador a la continuidad de un contrato vencido y que voluntariamente no desea renovar. Como señaló el Tribunal Supremo ya en sentencia de 7 de octubre de 1969 no debe el inquilino beneficiarse de una renta que con el transcurso del tiempo resulta cada vez proporcionalmente más baja en perjuicio del propietario cuando dispone de otra de su propiedad, de análogas características y apta para satisfacer sus necesidades ". En definitiva, como declara la STS de 19 de Mayo de 1965 , "como la única razón legal de la prórroga forzosa es proteger el estado de necesidad del arrendatario, cumpliendo una función social de equilibrio de fuerzas, procederá la excepción de la prórroga cuando el inquilino no precise continuar en la vivienda arrendada para satisfacer las necesidades que con ella cubría".

Los presupuestos exigidos para la concurrencia de la causa de denegación de prórroga forzosa establecida en el art.62.4 TRLAU de 1964 son: a) la ocupación efectiva de (o disposición efectiva sobre) dos o más viviendas análogas y aptas para satisfacer sus necesidades, sin que sea necesaria una ocupación material simultánea al bastar con que las viviendas se encuentren a disposición del arrendatario; b) que una de ellas sea la arrendada, ocupando la otra con igual o superior título, que dé derecho a disfrutarlas; c) ocupación con el destino de cubrir necesidades familiares o domésticas presentes y no otro; d) que estén en un mismo núcleo de población; y e) que el uso simultáneo o conjunto no sea indispensable.

Las leyes deben ser interpretadas de acuerdo con la realidad social del tiempo en el que han de ser aplicadas ( art.3.1 CC ) y la realidad actual en el ámbito de los arrendamientos urbanos es distinta de la que existía cuando se promulgó la ley de 1964, debiendo procurarse una interpretación que intente armonizar en la medida de lo posible ambos regímenes. Si partimos de dicha consideración, no podemos sino compartir la conclusión del juzgador de instancia de que en el presente supuesto concurren los presupuestos de denegación de la prórroga forzosa previstos en el art.62.4 TRLAU de 1964 .

No es controvertido que la Sra. Rosaura al tiempo que ocupar la vivienda de autos por subrogación en la posición de su esposo fallecido era (y sigue siendo en la actualidad) titular de la vivienda DIRECCION002 en la localidad de Pasaia. En dicha fecha no consta que la citada vivienda se encontrase arrendada. Y si bien es cierto que la vivienda se encontraba arrendada a fecha de interposición de la demanda (9 de noviembre de 2023), también lo es que concertó su arriendo el 18 de julio de 2022, después de haber recibido el 13 de junio de 2022 comunicación de BITAN BI, S.L rechazando su pretensión de subrogarse en el arrendamiento de la vivienda de DIRECCION000 y a sabiendas de que se le instaba a entregar las llaves de la vivienda en un plazo de 40 días y a desalojarla. Por consiguiente, dicha situación ha sido creada de propósito por la demandada-apelante y es ella la que debe asumir las consecuencias de su actuar, sin que pueda ampararse en la misma para oponerse a la pretensión de la parte actora-apelada. Además, la estipulación 10ª del contrato de arrendamiento concertado por la Sra. Rosaura sobre la vivienda de su propiedad contempla que ella podrá recuperar la vivienda para destinarla a vivienda permanente una vez transcurrido el primer año de duración, que ya ha transcurrido. Refiere también la actora-apelante que la vivienda de su propiedad tenía a fecha de interposición de la demanda (9 de noviembre de 2023) importantes barreras arquitectónicas, pero es lo cierto que, por resolución nº 2023/1729 de 2 de octubre de 2023, el ayuntamiento de Pasaia concedió licencia de obras a la Comunidad de Propietarios de DIRECCION002 para mejorar las condiciones de accesibilidad del edificio (para la instalación del ascensor), obras que han concluido durante la tramitación del presente procedimiento, encontrándose en funcionamiento el ascensor (alegación de hecho nuevo efectuada por BITAN es escrito de fecha 4 de noviembre de 2024 admitida de contrario). Por tanto, a fecha de interposición de la demanda ya habían comenzado las actuaciones que iban a eliminar en un corto período de tiempo las barreras arquitectónicas existentes. Por último, cuestiona la parte actora-apelante que ambas viviendas no se encuentran en la misma población. Una interpretación flexible del término población es mantenida por numerosas sentencias de las Audiencias Provinciales (así, entre otras, SAP de Valladolid, Sección 3ª, de 7 de septiembre de 2010 , con cita de las SSAP de Alicante de 15 de octubre de 2008 y 24 de marzo de 1999 , SAP de Santa Cruz de Tenerife de 8 de junio de 1996 ; SAP A Coruña, Sec. 3.ª, de 30 de junio de 2016 ; SAP de Baleares, Sección 3ª, de 11 de diciembre de 2018 ; y SAP de Gipuzkoa, Sección 2ª, nº 901, de 3 de junio de 2008 ). Como dice la última sentencia citada (de esta sección) en un supuesto similar (viviendas ubicadas en San Sebastián y Pasajes): "Pasajes es un municipio singular formado por varios distritos que forman un continuo urbano con los barrios orientales de San Sebastián, siendo en la práctica una prolongación de la misma por lo que puede estimarse en este caso que la vivienda arrendada pertenece a un mismo núcleo de población que la vivienda perteneciente a la demandada". En el caso de autos, la vivienda propiedad de la Sra. Rosaura se encuentra ubicada en el distrito de DIRECCION003, colindante son San Sebastián, y dista unos 3 kilómetros de la vivienda arrendada. Cuenta con comunicación frecuente con San Sebastián y ambos núcleos de población están dotados de servicios.

QUINTO.- Costas de primera instancia

La parte apelante cuestiona también el pronunciamiento de costas de primera instancia porque, a su entender, se ha producido una estimación parcial de la demanda. Sin embargo, no podemos estar de acuerdo. La estimación de la acción subsidiaria ejercitada por la mercantil demandante supone una estimación íntegra de la demanda, por lo que procede mantener el pronunciamiento de costas de la instancia, de conformidad con el art. 394.1 LEC. En este sentido, como recuerda la sentencia de esta sección nº 644/2022, de 16 de septiembre: "es doctrina de nuestro Tribunal Supremo que la estimación de una pretensión alternativa o subsidiaria a la principal de la demanda debe llevar consigo la imposición de costas al vencido. Así lo recoge, por ejemplo, como más reciente, la Sentencia del Alto Tribunal de 6 de octubre de 2020 , en cuyo fundamento jurídico tercero, apartado 3, señala " Como punto de partida para resolver este recurso, debe señalarse que la estimación de la petición formulada por la demandante con carácter subsidiario respecto de la restitución de las cantidades indebidamente cobradas por la aplicación de la cláusula suelo, supone, a efectos del pronunciamiento sobre costas , la estimación plena de la demanda, que hace aplicable la regla general de la condena a la parte demandada al pago de las costas . Así lo ha declarado con reiteración esta sala, en sentencias tales como las núm. 961/1992, de 29 de octubre , 910/1996, de 12 de noviembre , 205/1997, de 15 de marzo , y 977/2011, de 12 de enero de 2012 , entre otras muchas ". De un modo más extenso, razona la Sentencia de 14 de septiembre de 2007 en los siguientes términos: " Pues bien, sobre el juego procesal que respecto a la imposición o no de las costas pueda tener la petición en el suplico de las demandas de condenas alternativas o subsidiarias , con vistas a lo dispuesto en el artículo 523 de la Ley Rituaria , recuerda la Sentencia de esta Sala de 27 de octubre de 1998 EDJ 1998/23363 (EDJ 1998/23363) que "es conveniente partir de que los conceptos de alternatividad y de subsidiariedad como manifestaciones de opción entre dos o más cosas u obligaciones la primera, y del "en sustitución de" o "del en lugar de" la segunda, cuando como aquí acontece se proyectan sobre un aspecto procesal, el relativo a la imposición de costas ; o uno u otro o ambos aparecen en el suplico de las demandas juntamente con una petición principal en los casos de alternatividad, o de sustitución en las de subsidiariedad, es tema transcendente habida cuenta precisamente ese "totalmente rechazadas" que en el párrafo primero del artículo 523 de la Ley de Enjuiciamiento Civil se contiene . Dado el alcance de los referidos conceptos, la solución adecuada si se tiene en cuenta la "mens legislatoris", es la de estimar que el hecho de admitir la petición principal , o la subsidiaria o cualquiera de las formuladas alternativamente implica en principio una admisión total de la demanda, ya que: a) Cuando el actor formula peticiones alternativas, la sentencia que accede a una de las solicitudes conlleva una admisión total de lo pedido en cuanto no pueden en principio concederse las dos o más alternativas a la vez. b) Que cuando se contiene en el "petitum" de las demandas una petición subsidiaria lo que con ello se hace es ofrecer también al Juzgador una posibilidad de opción entre las dos, con lo cual la decisión del mismo en uno u otro sentido lleva implícita una admisión total de la pretensión por la que opte, en cuanto tampoco pueden en términos generales concederse la principal y la subsidiaria . c) Porque comprendiendo lo dicho, no pueden eliminarse de la idea del "victus victori" o vencimiento objetivo los supuestos de procesos en que formulándose las peticiones del acto con criterio de alternatividad o de subsidiariedad, la decisión del juzgador optando por una u otra petición elimine dicho vencimiento, en cuanto ello implicaría una interpretación en perjuicio del actor cuando dichas situaciones se presentaren". Tal doctrina viene siendo reiterada en las SSTS de 30 de mayo de 1994 EDJ 1994/4935 (EDJ 1994/4935 ), 1 de junio de 1994 , 1 de junio de 1995 , 11 de julio de 1997 EDJ 1997/6175 (EDJ 1997/6175 ), 4 de mayo de 2004 y 27 de septiembre de 2005 EDJ 2005/149438 (EDJ 2005/149438), entre otras ".

SEXTO.- Costas de la alzada

De conformidad con lo dispuesto en el art.394.1 LEC, por remisión del art.398.1 LEC, la desestimación del recurso de apelación determina que se condene a la parte apelante en las costas derivadas de su recurso.

No apreciamos en el presente supuesto temeridad en la apelante que deba ser declarada a los efectos de imposición de las costas de la alzada, tal y como pretende la parte apelada. La temeridad requiere apreciar en la parte a la que se imputa que ha litigado sin ningún tipo de fundamento ni razón defendible, con apartamiento de la diligencia media, eliminando con ello cualquier clase de justificación legítima para su actuación (así, SAP de Madrid, sección 8ª, de 20 de enero de 2021). Y, con independencia de que consideremos que el recurso de apelación interpuesto no debe prosperar, no entendemos que la apelante haya actuado sin ningún tipo de fundamento, ni razón defendible.

SEPTIMO.- Depósito

La disposición adicional 15ª de la Ley Orgánica del Poder Judicial (LOPJ), regula el depósito previo que ha de constituirse para la interposición de recursos ordinarios y extraordinarios, estableciendo en su apartado 9, aplicable a este caso, que la inadmisión del recurso de apelación y la confirmación de la resolución recurrida, determinará la pérdida del depósito.

En virtud de la Potestad Jurisdiccional que nos viene conferida por la Soberanía Popular