Sentencia Civil 466/2025 Audiencia Provincial Civil de Gipuzkoa nº 2, Rec. 198/2025 de 24 de julio del 2025

PRIMERO.-

Antecedentes básicos y recurso de apelación.-

1.-Demanda de juicio verbal de desahucio por expiración de plazo contractual interpuesta por D. Julieta contra D. Clemente solicitando en el SUPLICO "(....) declare la extinción del contrato de arrendamiento por expiración del plazo, y se ordene el desahucio, lanzamiento de la demandada e imposición de las costas causadas".

Destacamos de la demanda:

-El demandante es propietario de la vivienda sita en la DIRECCION000 de la localidad de Irún.

-El dìa 1 de abril de 2017 el demandante suscribió con el demandado contrato de arrendamiento de la citada vivienda a fin de que constituyese su vivienda habitual.

-Destacamos del contrato las siguientes cláusulas :

"SEGUNDA.Clausula 2)Duración.

"El plazo de duración y vigencia del presente contrato queda fijado en UN AÑO, a contar desde el día 1 de abril del 2017, momento en el que se toma posesión de la vivienda, finalizando cuando transcurra el año. Llegado el día del vencimiento, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de 3 años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con 30 días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o cualquiera de sus prorrogas su voluntad de no renovarlo"

(....)

CUARTA.- Clausula 2.- Devolución de la vivienda:.

En todo caso, a la finalización del arriendo, la arrendataria vendrá obligada a entregar la vivienda a la arrendadora en el mismo estado de conservación en que se la encontró a la entrega de las llaves, salvo el desgaste propio del uso de la misma, siendo de cuenta y cargo de la arrendataria la ejecución y coste de cuantas actuaciones, obras e instalaciones, deban efectuarse para conseguir aquel estado.

(....)

SEPTIMA.- Domicilio de notificaciones.

(.....)ambas partes aceptan que sean validas las notificaciones o comunicaciones realizadas por medio de correo electrónico a las siguientes direcciones de e-mail:

D. Julieta. E-mail: DIRECCION001

D. Clemente: E-mail: DIRECCION002".

-Se alega que "(....)Trascurridos los 3 años de prórroga obligatoria del arrendador, el contrato de arrendamiento se fue prorrogando tácitamente por años, hasta que mi representado remitió al demandado con fecha 24 de enero de 2024 burofax (...)" manifestando en el mismo de forma expresa la voluntad del arrendador-propietario de "(....) NO prorrogar el contrato de arrendamiento de fecha 1 de abril de 2017 a su vencimiento.

Por ello, llegada la fecha del 31 de marzo de 2024, fecha de finalización de la vigente anualidad de contrato, deberá desocupar el citado inmueble de mi propiedad, entregándomelo en las mismas condiciones en que lo recibió y hacerme entrega de las llaves en el inmueble arrendado a las 18 horas del día 31 de marzo de 2024(....)".

El burofax fue recibido por el demandado el dìa 24 de Enero de 2023 a las 18:27 horas enviándose el dìa 31 de enero de 2024 un e-mail a la dirección de correo "(....)efectuándole idéntica comunicación de su voluntad de no prorrogarlo, llegada la fecha del 31 de marzo de 2024".

-El demandante no tiene más vivienda que la de Irùn.Por su trabajo tuvo que trasladarse a vivir a Leganés ( Madrid ) donde vive "(....) En estos momentos se haya jubilado, y está a la espera de que le sea entregada la posesión de esta vivienda de su propiedad, a fin de poder disponer de ella en el más amplio sentido (bien para residir en ella o bien para venderla y adquirir otra que constituya su vivienda habitual)".

-Invoca los artículos 9 y 10 de la LAU con la reforma operada por la Ley 4/2013.

2.-En tiempo y legal forma D. Clemente ha contestado a la demanda oponiéndose a la misma :

-Se alegó (....) mi representado se encuentra en situación de extrema vulnerabilidad. Carece de trabajo y vive de las ayudas sociales, por lo tanto se encuentra en situación de riesgo de exclusión social.

Mi representado de 43 años acredita una baja intensidad de trabajo, durante este año no ha encontrado trabajo.Vive de lo que recibe del Gobierno Vasco, un ingreso mensual en concepto de pensión y complementos de 840,68 euros. El 60 % de su ingreso mensual va destinado a pagar el alquiler de su vivienda. El resto sobrante esto es, 340,68 euros al mes es lo que mi representado dispone para afrontar sus gastos ordinarios de alimentación, vestimenta higiene transporte salud etc.

La situación económica de mi representado entra dentro de lo que se considera riesgo de pobrezo y/o exclusion social (....)".

En el SUPLICO se solicitó :

"(....)se dicte Sentencia desestimatoria de la demanda de desahucio todo ello con imposición de costas a la actora".

Igualmente mediante I OTROSI DIGO promovió un incidente de suspensión extraordinario "(....)por aplicación del Real Decreto-Ley 8/2023 de 27 de diciembre y quede suspendido el procedimiento y el lanzamiento hasta el 31 de diciembre de 2024(....)".

3.-El Juzgado de Primera Instancia e Instrucciòn número 2 de Irún ha dictado Auto de fecha 10 de Octubre de 2024 por el que se desestimó la suspensión del lanzamiento por razón de vulnerabilidad.La representación procesal de la parte demandada interpuso recurso de reposición contra la citada resolución dictàndose Auto de 6 de Noviembre de 2024 desestimando el recurso de reposición.

4.-El Juzgado de Primera Instancia e Instrucción número 2 de Irún ha dictado sentencia de 7 de enero de 2025 cuyo FALLO fue el siguiente :

"Por todo lo expuesto, ESTIMO ÍNTEGRAMENTE la demanda interpuesta por D. Julieta frente a D. Clemente y, en consecuencia, DECLARO resuelto por expiración del plazo el contrato de arrendamiento celebrado entre D. Julieta y D. Clemente en fecha 1 de abril de 2017, sobre el inmueble sito en DIRECCION000, perteneciente a la localidad de Irún. CONDENO a D. Clemente a desalojar la referida vivienda y dejarla libre, vacua y expedita en favor de D. Julieta, bajo apercibimiento de proceder a su lanzamiento.

Con condena en costas a la parte demandada".

5.-La representación procesal de D. Clemente ha interpuesto recuros de apelación contra la citada sentencia solicitando en el SUPLICO "(....)dicte sentencia por la que estimando el recurso de apelación revoque íntegramente la sentencia dictada en la primera instancia condenando de contrario a las costas de la primera instancia".

Se alegó en esencia lo siguiente :

-Se sostiene la situación de vulnerabilidad del apelante habiendo informado los Servicios Sociales del Ayuntamiento de Irùn en tal sentido.Añadiendo que "Mi representado acreditó tener la ayuda de Lanbide como única fuente de ingreso.Aportó los movimientos bancarios y también los justificantes de pago mensual de su renta de alquiler".Invoca el RD-Ley de 11/2020 que permite la suspensión del desahucio en los casos de vulnerabilidad. y asìmismo el Real Decreto-ley 1/2025, de 28 de enero, por el que se aprueban medidas urgentes en materia económica, de transporte, de Seguridad Social, y para hacer frente a situaciones de vulnerabilidad y en el que se prorroga nuevamente la suspensión de los procedimientos de desahucio y de lanzamiento para hogares vulnerables sin alternativa habitacional regulada en el Real Decreto-Ley 11/2020.

-Añadió "(....)la Alcaldesa del Municipio de Irún quien anunció de manera oficial sobre la realidad de que el municipio ya cumplía los requisitos de zona tensionada, y en tal sentido se había aprobado iniciar con los trámites de que sea declarado municipio de zona tensionada por el Gobierno Vasco(....)El anuncio oficial que esta parte aportó el día de la vista, y que es de fecha de 16 de octubre de 2024, reconoce " (....)la remisión al Departamento de Vivienda del Gobierno Vasco del Informe-Diagnóstico, Plan de Acción y Memoria Justificativa" y reconociendo

además "El diagnóstico constata que Irun en toda su extensión cumple ambos requisitos."

Lo expuesto guarda relación directa con las posibilidades de prórrogas extraordinarias que la ley permite en los casos de alquiler de viviendas ( art. 10 de la LAU) y en concreto con el " Sistema de prestaciones de ayudas al alquiler y protección de colectivos vulnerables, a través de un amplio dispositivo de ayudas y prestaciones, muchas de ellas ya vigentes" cuando se está en municipios tensionados".

-Se alegó igualmente "(....)lo concerniente al requisito legal, alegado por esta parte el día de la vista, referente a la falta de preaviso con al menos 4 meses de antelación por parte del arrendador al arrendatario de su voluntad de no renovar el contrato ( art. 10 de la LAU) .La actora aporta un documento de previo aviso notificado el 24 de enero de 2024 (documentos 3 y 4 que acompañan a la demanda), plazo que en ningún caso respeta el plazo legal de 4 meses establecido en el art. 10 de la L.A.U., toda vez que el contrato de arrendamiento se inició el 1 de abril del 2017.

-En relacion a lo anterior se invocó la infracción de determinadas normas o garantìas procesales .

Así el RD-Ley de 11/2020 que permite la suspensión del desahucio en los casos de vulnerabilidad y su posterior Real Decreto -Ley 1/2025 de 28 de Enero;el artículo 10 apartados 1, 2 y 3 de la Ley 29/1994 , de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos.

La representación procesal de D. Julieta se ha opuesto en tiempo y legal forma al recurso de apelación interpuesto de contrario solicitando la desestimaciòn del recurso con imposición de costas .

SEGUNDO.-

Examen del recurso de apelación .

1.-Situacion de vulnerabilidad económica.

Sobre la procedencia de abordar esta cuestión en el ámbito de un juicio de desahucio y en la presente fase procesal de la alzada ya se ha pronunciado este Tribunal de froma negativa en la sentencia de 23 de febrero de 2024 , número 124/2024, recurso número 1219/2023 en su FJ SEGUNDO :

"SEGUNDO.-

(.....)

La interposición de un recurso de apelación frente a la sentencia dictada en el procedimiento de desahucio no es el cauce procedente para dar respuesta a la única pretensión de que se deje sin efecto el desalojo de la vivienda (única pretensión que se articula en el recurso porque la parte apelante no impugna el pronunciamiento de la sentencia que declara resuelto el contrato de arrendamiento suscrito por las partes litigantes el 16 de diciembre de 2016). En este momento y fase procesal no corresponde entrar a valorar si el demandado cumple o no los parámetros para considerar que se encuentra en situación de vulnerabilidad y/o exclusión social o residencial. Las circunstancias personales y económicas del demandado y un eventual riesgo de exclusión social o residencial, pueden tener virtualidad de cara al procedimiento de ejecución de sentencia, en relación con el lanzamiento y su posible paralización, siendo en dicho momento procesal en que la apelante podrá alegar y probar lo que estime conveniente al respecto (en este sentido, entre otras, SAP de Barcelona, Sección 13ª, nº 275/2023, de 11 de mayo (EDJ 2023/622927), y SAP de Alicante, Sección 5ª, nº 827/2023, de 31 de octubre); y así lo expone la sentencia recurrida en el primer párrafo de la sentencia recurrida haciendo referencia a que el citado Real Decreto había sido modificado por el art.168 del Real Decreto-ley 5/2023, de 28 de junio (EDL 2023/12969) (y ha sido modificado nuevamente tras el dictado de la sentencia por el art.87.1 del Real Decreto-ley 8/2023, de 27 de diciembre (EDL 2023/24415)).

(....)".

La posicion precedente es compartida por diferentes resoluciones de AAPP .A título meramente ejemplificativo señalamos las siguientes :

- Sentencia de la AP de Madrid sección 13ª de 2 de junio de 2025 número 166/2025 recurso número 519/2024 FJ QUINTO :

"(....)Motivo del recurso de apelación que no se acoge por diversas razones como son el no haber acreditado la situación de vulnerabilidad alegada y, esencialmente, por no ser motivo de oposición a la acción ejercitada, sin perjuicio de que esta cuestión pueda ser analizada, en su caso, en el trámite de ejecución de sentencia, tal y como mantiene la sentencia de la Sección 9ª de esta Audiencia Provincial de fecha 20 de enero de 2022, cuando señala que "En orden a la situación de vulnerabilidad que se invoca por la apelante lo cierto es que se trata de una cuestión propia de la ejecución de sentencia pues tales circunstancias en modo alguno enervarían la situación de precario que se aprecia de forma ajustada a derecho en la sentencia apelada. Por ello será en ejecución de la sentencia en donde el juez a quo valore las circunstancias que se invocan y sus consecuencias jurídicas (Real Decreto Ley16/2021 de 3 de agosto, hoy RDL 21/2021 de 26 de octubre (EDL 2021/38395), art 150.4 LEC (EDL 2000/77463) y legislación concordante ), siendo de señalar que el art 150.4 de la LEC (EDL 2000/77463) precisa, con consentimiento de los interesados, el traslado a los servicios públicos competentes en materia de política social de la fijación de la fecha del lanzamiento por si procediera su actuación.".

Sentencia de la AP Barcelona Seccion 17ª de fecha 16 de mayo de 2025 número- 346/2025 recurso número 1517/2023 FJ TERCERO ùltimo pàrrafo :

"(....)La situación de vulnerabilidad y riesgo de exclusión residencial no tiene la virtualidad en erigirse en causa de impugnación la acción ejercitada, como pretende la parte recurrente, ni para la suspensión del proceso en fase declarativa. Debe significarse que nos encontramos en la fase declarativa del proceso y otra cuestión es la fase de ejecución en que, ante una situación de vulnerabilidad y riesgo debidamente evaluados, puedan adoptarse las medidas pertinentes por el órgano encargado de la ejecución, sin que exista motivo la impugnación de la acción o amparar la suspensión del procedimiento en segunda instancia, en que se trata de determinar si la parte demandada debe o no ser desahuciada , siendo el lanzamiento cuestión que atañe a la ejecución."

- Sentencia de la AP de Toledo de 11 de abril de 2025 FJ TERCERO penúltimo pàrrafo :

"(...) Y, por lo que respecta a la situación de vulnerabilidad de los ocupantes de la vivienda, dicha cuestión ha de ser diferida al momento en el que se disponga el lanzamiento de aquélla, conforme se desprende del Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo (EDL 2020/8052), por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19, por lo que no ha lugar a resolver en esta resolución sobre ello(...)".

- Sentencia de la AP Sevilla Secc. 5ª nº 445/2023, de 23 de octubre :

"Pues bien, a tenor de lo dispuesto en el RDL 11/2020 (EDL 2020/8052), y visto el contenido del recurso de apelación, en el que no se discute la existencia de causa de resolución arrendaticia por expiración del plazo contractual, sino que lo que se pretende es que se declare que el demandado se encuentra en situación de vulnerabilidad , lo que habrá de acreditar conforme a la normativa que establecen los artículo 5 y 6 del mencionado Real Decreto Ley 11/2020 de 31 de marzo (EDL 2020/8052), no cabe sino confirmar la sentencia dictada en la primera instancia.

No es en esta sentencia que resuelve el recurso de apelación en la que ha de solventarse si procede o no ejecutar el lanzamiento. Es en el trámite de ejecución donde el arrendatario puede instar un incidente de suspensión extraordinaria del lanzamiento por encontrarse en una situación de vulnerabilidad económica que le imposibilite encontrar una alternativa habitacional para sí y para las personas con las que conviva, conforme establece el artículo 1 de Real Decreto Ley 11/2020, de 31 de marzo (EDL 2020/8052). Incidente que resolverá el Juez de Primera Instancia dictando un auto en el que acordará la suspensión del lanzamiento si se considera acreditada la situación de vulnerabilidad económica , suspensión que tras la última reforma llevada a cabo por otro Real Decreto Ley, en este caso el 5/2023 de 28 de junio, alcanza hasta el 31 de diciembre de 2023".

- Sentencia de la AP Barcelona Secc. 13ª nº 198/2024, de 7 de marzo :

"Centrado así el objeto del recurso, debemos poner de manifiesto, en primer término que, invocando el arrendatario el art. 1 del Real Decreto Ley 11/2020, de 31 de marzo (EDL 2020/8052), por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19, es lo cierto que, en aplicación del mismo, así como del Real Decreto Ley 37/2020, de 22 de diciembre (EDL 2020/40657), el Real Decreto Ley 1/2021, de 19 de enero (EDL 2021/675), el Real Decreto Ley 8/2021, de 4 de mayo (EDL 2021/13999), el Real Decreto Ley 16/2021, de 3 de agosto (EDL 2021/27439), el Real Decreto Ley 21/2021, de 26 de octubre (EDL 2021/38395), el Real Decreto Ley 2/2022, de 22 de febrero (EDL 2022/4325), el Real Decreto Ley 11/2022, de 25 de junio (EDL 2022/22052), el Real Decreto Ley 5/2023, de 28 de junio (EDL 2023/12969), y el Real Decreto Ley 8/2023, de 27 de diciembre (EDL 2023/24415), la posibilidad de suspensión del lanzamiento aparece regulada como una facultad del Juez de primera instancia, sin ulterior recurso de apelación.

En este sentido, la situación de vulnerabilidad y el riesgo de exclusión residencial no tiene la virtualidad de erigirse en causa de oposición en un juicio de desahucio por expiración del plazo, ni de impugnación de la acción ejercitada. Otra cuestión es que en fase de ejecución, ante una situación de vulnerabilidad y riesgo debidamente evaluados, puedan adoptarse las medidas pertinentes por el órgano encargado de la ejecución, sin que exista motivo que ampare la suspensión del procedimiento en segunda instancia. En definitiva, la valoración sobre la situación económica del demandado y su familia y de un eventual riesgo de exclusión social, puede tener virtualidad en el proceso de ejecución en relación al concreto acto ejecutivo del lanzamiento y su posible paralización, a través del correspondiente Incidente, lo cual es competencia del juez de primera instancia, pero no es un motivo de oposición de fondo frente a la acción de desahucio ejercitada".

Por lo expuesto no procede en esta sentencia de alzada acoger el presente motivo de recurso.

2.-Municipio de Irún como zona tensionada.

Se invoca este motivo pretendiendo la opción de prórroga extraordinaria prevista en el artículo 10.3 de la LAU en su redaccion actual que dispone:

"3.En los contratos de arrendamiento de vivienda habitual sujetos a la presente ley, en los que el inmueble se ubique en una zona de mercado residencial tensionado y dentro del periodo de vigencia de la declaración de la referida zona en los términos dispuestos en la legislación estatal en materia de vivienda, finalice el periodo de prórroga obligatoria previsto en el artículo 9.1 de esta ley o el periodo de prórroga tácita previsto en el apartado anterior, previa solicitud del arrendatario, podrá prorrogarse de manera extraordinaria el contrato de arrendamiento por plazos anuales, por un periodo máximo de tres años, durante los cuales se seguirán aplicando los términos y condiciones establecidos para el contrato en vigor. Esta solicitud de prórroga extraordinaria deberá ser aceptada obligatoriamente por el arrendador, salvo que se hayan fijado otros términos o condiciones por acuerdo entre las partes, se haya suscrito un nuevo contrato de arrendamiento con las limitaciones en la renta que en su caso procedan por aplicación de lo dispuesto en los apartados 6 y 7 del artículo 17 de esta ley, o en el caso de que el arrendador haya comunicado en los plazos y condiciones establecidos en el artículo 9.3 de esta ley, la necesidad de ocupar la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial".

Zona de mercado residencial tensionado es un área geográfica donde la demanda de viviendas es muy alta en relación con la oferta disponible, lo que provoca un aumento significativo en los precios de alquiler y compra, dificultando el acceso a la vivienda para muchos residentes.

En nuestro caso el Municipio de Irún no ha sido declarado por la Administración competente -el Departamento de Vivienda y Agenda Urbana del Gobierno Vasco-como una zona de mercado residencial tensionado.El Ayuntamiento de Irún ha instado al Departamento de Vivienda y Agenda Urbana la declaración del municipio como zona de mercado residencial tensionado incoándose el procedimiento correspondiente.La falta de la resolución administrativa con tal declaración implica que la solicitud de prórroga al amparo del artìculo 10.3 de la LAU no pueda ser atendddia porque el precepto exige que concurra una realidad, la declaración administrativa de mercado residencial tensionado, premisa que, como se ha indicado, no concurre en el supuesto actual.

3.-Preaviso de cuatro meses de antelación comunicando la voluntad de no renovar el contrato.

No procede su acogimiento.

El motivo no fue alegado en el escrito de contestación a la demanda como motivo de oposiciòn por lo que su planteamiento en la alzada constituye una cuestión nueva proscrita por el artículo 456.1 de la LEC.

En cualquier caso el contrato de autos es de fecha 1 de Abril de 2017 resultándole de aplicacion lo previsto en la Ley 4/2013 de 4 de Junio de medidas de flexibilizacion y fomento del mercado de alquiler de viviendas y, en concreto y en relación al presente motivo de apelacion, lo prevenido el artículo 10 de la la cuya nueva redacción fue la siguiente :

"Artículo 10. Prórroga del contrato

1. Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo tres años de duración de aquel, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con treinta días de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará necesariamente durante un año más.

(...)".

La Ley 4/2013 entrò en vigor el dìa siguiente a su publicación en el BOE lo que se produjo el dìa 5 de Junio de 2013 celebràndose el contrato de autos el dìa 1 de abril de 2017.

El período de cuatro meses de preaviso propuesto por la parte demandada fue recogido en la Disposiciòn Final Primera de la Ley 12 / 2023 de 24 de mayo , por el derecho a la vivienda publicada en el BOE de 25 de mayo de 2023 y que entró en vigor el día siguiente a su publicación en el BOE.

Por lo tanto perìodo de preaviso en nuestro caso para manifestar la voluntad de no renovar el contrato era de treinta dìas no el de cuatro meses que invoca el demandado /apelante en su recurso de forma novedosa.

Por lo razonado no procede el acogimiento del recurso de apelación.

TERCERO.-

Vista la desestimación del recurso de apelación procede la imposición a la parte apelante de las costas generadas en la alzada ( artículo 398.1 de la LEC) .

Vistos los artículos citados y demás preceptos de general aplicación