Sentencia Civil 58/2026 Audiencia Provincial Civil de Girona nº 2, Rec. 909/2025 de 26 de enero del 2026

PRIMERO.- La parte actorainterpuso demanda de juicio verbal de desahucio de vivienda por expiración del plazo contractual fijado, contra Erasmo, en calidad de arrendatario del inmueble sito en Begur, DIRECCION000 piso, interesando se dicte Sentencia por la que estimando íntegramente sus pretensiones, se acuerde haber lugar a la resolución del contrato de arrendamiento sobre la finca citada, de fecha 1 de enero de 2019; así como acordar el desahucio por expiración de plazo sobre el citado inmueble, señalándose día y hora para que tenga lugar el lanzamiento, con expresa imposición de costas. La demanda fue admitida a trámite, por Decreto de fecha 3 de octubre de 2024y dentro del plazo otorgado, la demandada compareció en legal forma y contesto a la

demanda y , se opone manifestando que el anexo firmado por las partes en fecha 2 de enero de 2024, supone la vigencia del contrato al menos hasta el 2 de enero de2027, en aplicación de lo dispuesto en el artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

Finaliza solicitando la desestimación de la demanda y la expresa condena en costas a la parte actora.

La sentencia estima la demanda en los términos recogidos en los antecedentes de esta resolución y no conforme con la misma se interpone recurso de apelación por Erasmo

La parte apelada Marcelina se opone al recurso y solicita la confirmación de la sentencia apelada .

SEGUNDO.-Los motivos del recurso de apelación son :

Los motivos por los que formula el presente recurso se concretan en: a)Nulidad de las actuaciones por infracción de las normas reguladoras del procedimiento, ello de conformidad con el art. 441.5 LEC; b)Error en la valoración de la prueba por infracción del art. 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (en adelante , LAU) y la concurrencia de estipulación nula de conformidad con el art. 6 LAU.

Tercera.- Nulidad de las actuaciones por infracción de las normas reguladoras del procedimiento y en concreto por infracción del art. 441.5 LEC .

Que en la tramitación de las presentes actuaciones se han infringido las normas reguladoras del procedimiento y en concreto se ha infringido el art. 441.5 LEC.

Este precepto establece que: "En los casos de los números 1.º, 2.º, 4.º y 7.º del apartado 1 del artículo 250, siempre que el inmueble objeto de la controversia constituya la vivienda habitual de la parte demandada, se informará a esta, en el decreto de admisión a trámite de la demanda,de la posibilidad de acudir a las Administraciones Públicas autonómicas y locales competentes en materia de vivienda, asistencia social, evaluación e información de situaciones de necesidad social y atención inmediata a personas en situación o riesgo de exclusión social. La información deberá comprender los datos exactos de identificación de dichas Administraciones y el modo de tomar contacto con ellas, a efectos de que puedan apreciar la posible situación de vulnerabilidad de la parte demandada.

Sin perjuicio de lo dispuesto en el párrafo anterior, se comunicará inmediatamente y de oficio por el Juzgado la existencia del procedimiento a las Administraciones autonómicas y locales competentes en materia de vivienda, asistencia social, evaluación e información de situaciones de necesidad social y atención inmediata a personas en situación o riesgo de exclusión social, a fin de que puedan verificar la situación de vulnerabilidad y, de existir esta, presentar al Juzgado propuesta de alternativa de vivienda digna en alquiler social a proporcionar por la Administración competente para ello y propuesta de medidas de atención inmediata a adoptar igualmente por la Administración competente, así como de las posibles ayudas económicas y subvenciones de las que pueda ser beneficiaria la parte demandada."

De las presentes actuaciones resulta que en el Decreto de admisión a trámite de la demanda, se omite el presupuesto contenido en el mencionado precepto, ya que en el mismo no consta la información/advertencia relativa a la posibilidad, que tiene la parte demandada, de acudir a los servicios competentes en materia de vivienda, asistencia

2 social y otros para que ponga en conocimiento la existencia de un procedimiento de los contenidos en el art. 250 apartado 1 números 1.º, 2.º, 4.º y 7.º LEC, así como, tampoco consta que por el juzgado se haya remitido oficio a los servicios competentes para valorar la posible existencia de una situación de vulnerabilidad de la parte demandada y las medidas a adoptar en el caso concurrir dicha vulnerabilidad.

De lo expuesto resulta que por parte del juzgado se han omitido las normas básicas reguladoras del procedimiento en perjuicio de mi mandante quien ha visto mermados los derechos que le asistían de conformidad con la normativa de aplicación vigente, siendo por lo que se interesa se declare la nulidad de las actuaciones y se dicte nuevo decreto que contenga todas las prevenciones legales a fin de que mi mandante pueda hacer efectivos sus derechos y que por parte del juzgado se cumplan los requisitos legalmente establecidos y se retrotraigan las actuaciones a dicho momento.

Cuarta.- Error en la valoración de la prueba.

Que por esta representación se interpone el presente recurso de apelación al considerar que la juez a quo ha incurrido en error en la valoración de la prueba y como consecuencia estima la demanda de contrario, al entender que el contrato de alquiler de fecha 01 de enero de 2019 suscrito entre las partes actuantes, ha expirado por finalización del plazo legal.

Que es cierto que en fecha 01 de enero de 2019 mi mandante suscribió con la parte actora contrato de alquiler de vivienda sita en la DIRECCION000 de Begur, constituyendo esta su vivienda habitual.

Que es cierto que en fecha 26 de julio de 2023 por la parte actora se remitió burofax a mi mandante haciéndole saber que era su intención no renovar el contrato de alquiler llegada la fecha de vencimiento. Que mi representado recibió dicho burofax en fecha 27 de julio de 2023.

Que es cierto que en fecha 02 de enero de 2024 mi representado y la propiedad suscribieron un anexo al contrato de arrendamiento de vivienda de fecha 01 de enero de 2019 por que que se acordaba la prórroga del contrato de arrendamiento originario por un plazo de 4 meses (doc. núm. 2 escrito de demanda).

Que por adversa se formalizó demanda de desahucio por expiración del plazo y en este sentido por la juez a quo se dicta la sentencia objeto del presente recurso de apelación.

Sin embargo por esta representación se considera que se ha incurrido en un error en la valoración de la prueba en lo que se refiere a la prórroga de los contratos de conformidad con el art. 10 LAU.

Que por la juez a quo en el cuerpo de la sentencia se hace un análisis de la interpretación de los contratos que le lleva la conclusión final recogida en el fallo de la

3 sentencia, sin embargo debe ser tenida en cuenta la normativa de aplicación a los mismos y en especial la que se refiere a los contratos de alquiler cuya regulación la encontramos en la LAU.

El art. 10 LAU dispone: "1. Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo cinco años de duración de aquel, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con cuatro meses de antelación a aquella fecha en el caso del arrendador y al menos con dos meses de antelación en el caso del arrendatario, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar el contrato."

En este caso, de conformidad con la normativa de aplicación, esta parte considera (amparada por la regulación existente) que si bien se remitió burofax en fecha 26 de julio de 2023 para comunicar la resolución del contrato de alquiler a la fecha de su vencimiento, ello es, en fecha 01 de enero de 2024, el hecho de que se pactara una prórroga, de cuatro meses, dejó sin efecto dicho requerimiento y las reglas del juego debieron quedar restablecidas.

De este modo, dicha comunicación no ha operado en las presentes actuaciones, puesto que no puede hacerse valer como pretende adversa, que la comunicación de fecha 26 de julio 2023 alcance al anexo de fecha 02 de enero de 2024, y por lo tanto el contrato se entiende vigente por prórrogas legales hasta un máximo de tres.

Si como argumenta la juez a quo en su resolución, la mera liberalidad compasiva de la propiedad fue la verdadera intención de formalizar dicho anexo, no es más cierto que la realidad jurídica del anexo es la de una prórroga del contrato de arrendamiento como así se recoge en el pacto único, por lo que la voluntad de extinción del contrato de arrendamiento se ve enervada por la prórroga suscrita en el anexo de fecha 02 de enero de 2024 y por lo tanto entramos en los parámetros del art. 10 LAU.

Es más, si realmente la voluntad de la parte actora, com refiere la juez a quo en la sentencia, era la de demostrar compasión ante la situación de mi mandante, entendemos que podrían utilizarse otros instrumentos legales para amparar dicha situación, pero se optó por prorrogar el contrato de arrendamiento con las consecuencias legales aparejadas a tal prórroga.

A mayor abundamiento, al entender que la prórroga del contrato se ajusta a la estipulación del art. 10 LAU, es decir, que nos encontramos ante prórrogas anuales hasta un máximo de tres, el hecho de que se prorrogara el contrato por un plazo de cuatro meses podría ser considerada una cláusula nula puesto que de conformidad con el art. 6 de la LAU.

4 Dicho precepto establece que: " Son nulas, y se tendrán por no puestas, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o subarrendatario las normas del presente Título, salvo los casos en que la propia norma expresamente lo autorice"

Cuando el anterior precepto se refiere a que las estipulaciones del contrato no podrán ir en contra de «las normas del presente Título»en perjuicio del arrendatario, se está refiriendo a que las cláusulas del contrato no podrán establecer peores derechos de los reconocidos en el Título II de la LAU al inquilino, ello es los artículos 6 al 28 inclusive. Por lo que si la estipulación del contrato establece peores condiciones que las establecidas por la LAU para ese supuesto, la estipulación puede ser nula y se tendrá por no puesta.

Que aplicado a los presentes autos cuanto antecede puede concluirse que , el párrafo segundo del pacto único contenido en el anexo de fecha 02 de enero de 2024, puede considerarse nulo y por lo tanto por no puesto, ya que su contenido establece peores condiciones que las contenidas en la ley, en concreto en lo preceptuado en el art. 10 de la LAU, y por lo tanto el contrato se encuentra prorrogado hasta un máximo de tres años, y al considerar que no se ha cumplido con el requerimiento previo contenido en el precepto indicado, el contrato mantiene su vigencia en los términos contemplados en la LAU y no procede la resolución del mismo, en tanto no se cumplan con las formalidades legalmente establecidas.

En su virtud,

SOLICITO A LA SALA:Que habiendo por presentado este escrito lo admita y, en su virtud, tenga por interpuesto RECURSO DE APELACIÓNcontra la Sentencia dictada en este procedimiento, y de conformidad a cuanto se ha dejado expuesto, resuelva estimar el presente recurso y se revoque la sentencia objeto del presente recurso en los términos expuestos en el mismo, con expresa imposición de las costas de primera instancia a la parte actora

TERCERO.- NULIDAD DE ACTUACIONES

Por lo que se refiere a la solicitud de nulidad de actuaciones,hay que recordar, con arreglo al artículo 227.1 LEC, que la eventual declaración de nulidad de las actuaciones no solo exige la infracción de normas procesales por parte del órgano judicial, sino que además se cause indefensión a la parte. Y el artículo 459 LEC establece que "en el recurso de apelación podrá alegarse infracción de normas o garantías procesales en la primera instancia. Cuando así sea, el escrito de interposición deberá citar las normas que se consideren infringidas y alegar, en su caso, la indefensión sufrida. Asimismo, el apelante deberá acreditar que denunció oportunamente la infracción, si hubiere tenido oportunidad procesal para ello".

La solicitud de nulidad de actuacionesinteresada en su escrito interponiendo el recurso de apelación por vulnerar el decreto de admisión a trámite de la demanda el artículo 441.5 de la Ley de Enjuiciamiento Civil al no cumplir con la obligación de dar traslado del proceso iniciado a los servicios sociales y de informar al demandado de la posibilidad de acudir a esos servicios sociales para apreciar la posible situación de vulnerabilidad no podrá prosperar .

Efectivamente , dejando al margen que en el recurso no se pide una nulidad de actuaciones , y retroacción de las mismas al momento en que se invoca se ha originado dicha infracción que es lo propio de la nulidad de actuaciones , ya que lo que se solicita es la desestimación de la demanda , la petición formulada no puede ser estimada ya que para decretar dicha nulidad , como se recoge en la normativa citada la vulneración del precepto que impone estas actuaciones no conllevaría la nulidad de la sentencia,y menos la desestimación de la misma como solicita la parte pues la apelación por infracción de normas procesales requiere acreditar que se denunció oportunamente en la instancia y la indefensión sufrida, y ninguno de estos requisitos se acredita cumplido ni se recurrió el decreto de admisión de la demanda ni en la contestación a la demanda siendo ello motivo suficiente para su desestimación.

Señalar que en un supuesto análogo al presente la sentencia de la AP de Madrid SAP, Civil sección 19 del 24 de marzo de 2025 ( ROJ:SAP M 4269/2025 - ECLI:ES:APM:2025:4269 )recoge al respecto:

La pretensión de la parte apelante no puede ser estimada dado que tal consecuencia anulatoria de la Sentencia no se produce incluso en los supuestos de inobservancia del precepto que se manifiesta infringido, en la medida que el artículo 441.5 LEC está dirigido a valorar la posible vulnerabilidad por servicios sociales y a adoptar medidas que se consideren, en su caso, oportunas, antes de dar inicio a la ejecución de la Sentencia dictada, tal y como ya concluyó la sentencia de la Sección 25ª de esta Audiencia Provincial de fecha 21 de abril de 2022, a su vez recogida por la sentencia 7/2025, de 3 de enero, recurso 659/2023 de su Sección 13ª, también por la sentencia de esta Sala de fecha 14 de mayo de 2024, recurso 987/2022 .

Sentencias éstas que recogen como la Sección 4ª de la Audiencia Provincial de Barcelona de fecha 30 de septiembre de 2021 mantiene que "la finalidad del precepto es claramente instrumental y finalista, dirigida a provocar la intervención de los servicios sociales ante el riesgo de que se produzca un desahucio de persona vulnerable."En igual sentido, la SAP Madrid Sección 10ª de 7 de abril de 2022 ,dispone que "Resulta evidente que en el caso de no haberse dado cumplimiento por el Tribunal a lo dispuesto en el apartado 5 del artículo 441 de la Ley 1/2000 de 7 de enero de Enjuiciamiento Civil (añadido por el apartado 5 del artículo 3.3 del Real Decreto- ley 7/2019 de 1 de marzo que entro en vigor el día 6 de marzo de 2019) ello no conduciría a la revocación de la sentencia de desahucio, que es lo que se solicita en el presente caso, en el que si se interesa una nulidad procesal por quebranto de una norma adjetiva, siempre encontraría el obstáculo insalvable del artículo 459 (rubricado "apelación por infracción de normas o garantías procesales") "in fine" de la Ley de Enjuiciamiento Civil , en el que se exige que el apelante acredite que denunció oportunamente la infracción si hubiera tenido oportunidad procesal para ello. Siendo así que, en el presente caso, a pesar de haber tenido oportunidad para ello, no denunció, solicitando el complemento de la sentencia. " >

Infracción de la referida norma que debió hacerse valer a través de la formulación del correspondiente recurso de reposición contra el referido decreto de admisión a trámite de la demanda, tal y como ya se acordó en la providencia de fecha 23 de enero de 2023 del Juzgado de la instancia (folio 101).

A lo anterior se une que en ningún momento del proceso se describe ni concreta la indefensión que la infracción de ese precepto le haya podido ocasionar.

Procediendo en consecuencia desestimar este primer motivo del recurso de apelación .

CUARTO.-En cuanto al segundo motivo del recurso de apelación

La parte demandada opuso en la contestación a la demanda y reitera en esta alzada que el anexo firmado por las partes en fecha 2 de enero de 2024, supone la vigencia del contrato al menos hasta el 2 de enero de2027, en aplicación de lo dispuesto en el artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos .

Para la resolución de la controversia planteada tenemos que partir de los siguientes hechos ya recogidos en la sentencia de Instancia y que se reproducen:

El contrato que nos ocupa es de fecha 1 de enero de 2019, por lo que le es de aplicación la modificación de la Ley de Arrendamientos Urbanos, vigente en tal momento(esto es la del Real Decreto-ley 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materiade vivienda y alquiler).

Con respecto a la duración contractual, el artículo 9.1 de la ley de Arrendamientos Urbanos , aplicable al presente contrato es como sigue:

"La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si esta fuera inferior a cinco años,o inferior a siete años si el arrendador fuese persona jurídica, llegado el día del vencimiento del contrato, este se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años, o de siete años si el arrendadorfuese persona jurídica, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de

antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de lasprórrogas, su voluntad de no renovarlo..."

A su vez, el artículo 10.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos aplicable al presente contrato establecía lo siguiente:

"Si llegada la fecha de vencimiento del contrato,o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo cinco años de duración de aquel, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con treinta días de antelación a aquella fecha,su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará necesariamente durante tres años más."

Analizando el contrato que nos ocupa (Bloque DOC. 2 del escrito de demanda), es de ver que la fecha en la que se suscribió fue el 1 de enero de 2019; y que en su cláusula segunda se estipula una duración del mismo de cinco años.

Consta también de la documental aportada (Bloque DOC. 3 del escrito de demanda) que la actora avisó al demandado, mediante burofax en fecha 24 de julio de 2023, esto es con una antelación de más de cinco meses,de su voluntad de no renovar el contrato que les unía.

Asimismo consta que con posterioridad a la notificación de la expiración del plazo legal las partes suscribieron un anexo al contrato en fecha 2 de enero de 2024 (Bloque DOC. 2 del escrito de demanda).

En dicho anexo las partes acuerdan :

Las Partes acuerdan prorrogar la vigencia del Contrato de Arrendamiento por 4 meses con efectos a partir del día 2 de enero de 2024, esto es, hasta el día 2 de mayo de 2024, con la única intención de conceder al Sr. Erasmo un mayor plazo para que encuentre otra alternativa habitacional y proceda a abandonar el inmueble en el que está residiendo, propiedad de la Sra. Marcelina.

[...]

Debido a las facilidades que la Sra. Marcelina está concediendo al Sr. Erasmo, el Sr. Erasmo se compromete, con la firma de este documento, a ABANDONAR LA VIVENDA ANTES DEL DÍA 2 DE MAYO DE 2024. En caso de no proceder a la entrega de llaves alcanzada dicha fecha, el Contrato de Arrendamiento no será nuevamente prorrogado y la Sra. Marcelina procederá al ejercicio de las acciones legadles pertinentes a fin de hacer valer sus derechos, habida cuenta que el Sr. Erasmo habrá dispuesto de un plazo superior a nueve meses para encontrar otra vivienda dónde residir"

La sentencia de Instancia después de fijar la normativa y jurisprudencia en materia de interpretación contractual valora :

Pues bien, volviendo al caso que nos ocupa, y analizando e interpretando, conforme a lospreceptos y principios citados, el anexo al contrato firmado en fecha 2 de enero de 2024, lavoluntad de las partes es clara: únicamente se concedía al arrendatario, por compasióndebido a su dificultad para encontrar una nueva vivienda,que continuara en la finca hasta eldía 2 de mayo de 2024; pero en ningún caso se novaba el contrato. Es más, la arrendadorahabía dejado constancia en su burofax de fecha 24 de julio de 2023, de su voluntad de norenovar el contrato existente,por lo que sólo en el sentido de una mera liberalidadcompasiva puede entenderse el anexo firmado.

Todo ello se concluye a partir de que en el anexo, se especifica claramente la situación

acontecida, y se ratifica de nuevo la voluntad de la arrendadora de no renovar el contrato;cuando expresa en su parte final que se habrán concedido al inquilino más de nueve meses depreaviso para abandonar la vivienda.

Así mismo se vincula directamente la concesión de cuatro meses más de contrato, con laimposibilidad del arrendatario para no encontrar una nueva vivienda, quedando claro que, delo contrario, tal prórroga nunca se hubiera concedido: "...prorrogar la vigencia del contrato de arrendamiento por cuatro meses con efectos a partir

del día 2 de enero de 2024, esto es hasta el día 2 de mayo de 2024, con la única intención deconceder al Sr. Erasmo un mayor plazo para que encuentre una alternativa habitacional..."

Y no sólo eso, sino que además el propio anexo excluye expresamente la posibilidad defendidapor la parte demandada, de que deba de ampliarse el contrato por más tiempo, de los cuatromeses pactados:

"Las partes manifiestan que a dicha prórroga no le será de aplicación lo dispuesto en la

cláusula tercera del contrato de arrendamiento, habida cuenta que ha mediado, por parte dela Sra. Marcelina, una comunicación dirigida al Sr. Erasmo con antelación superiora la prevista en dicha cláusula..."

Bien, por todo lo anterior, quedando patente que la voluntad de las partes con la firma delpresente contrato, no era más que una liberalidad compasiva de la actora para con eldemandado, para facilitarle la búsqueda de una vivienda; y siendo que ha quedado más queratificada la voluntad de la actora de no renovar el contrato; habiendo avisado aldemandado con una antelación superior, tanto a la prevista en la ley al efecto, como a laprevista en el propio contrato firmado entre las partes,procede estimar íntegramente lademanda y declarar extinguido el contrato de fecha 1 de enero de 2019, con lasconsecuencias que se expondrán en la parte dispositiva.

CUARTO.-No discutido en esta alzada , ni la normativa que le es de aplicación al contrato , ni la fecha de duración que se pacto por cinco años , y en que llegado el plazo de 5 años la actora al menos con treinta días de antelación a aquella fecha,comunico al demandado su voluntad de no renovarlo.

La controversia estriba en determinar si en virtud del Anexo que ambas partes suscribieron en fecha 2 de mayo de 2024 debidamente comunicada la voluntad de la arrendador de no prorrogarlo , no implica la aplicación de la prorroga de los 3 años que fija dicha normativa , como sostiene la parte actora o por si el contrario dicho acuerdo de prorroga implica que deba aplicarse dicho plazo y en consecuencia el contrato no se extingue hasta el 1 de enero de 2027.

Para resolver dicha controversia cabe tarer a colación AP, Civil sección 13 del 10 de abril de 2025 ( ROJ:SAP B 3747/2025 - ECLI:ES:APB:2025:3747 )que recoge al respecto

Centrado así el motivo de la apelación es lo cierto que, según la más reciente doctrina de esta Sección Decimotercera de la Audiencia Provincial de Barcelona, fijada en la Sentencia nº 593/2023, de 19 de octubre , la cual reitera lo manifestado en la anterior Sentencia nº 250/2021, de 16 de abril ,el artículo 4.1 y 2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos ,establece que las normas que regulan el arrendamiento de vivienda tienen carácter imperativo; y el artículo 6 del mismo texto legal ("Naturaleza de las normas")establece que "Son nulas, y se tendrán por no puestas, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o subarrendatario las normas del presente Título, salvo los casos en que la propia norma expresamente lo autorice",de modo que se concluye en la Sentencia nº 593/2023, de 19 de octubre ,que "El artículo 10 no faculta a las partes para excluir sus prevenciones, por lo que tratándose de un pacto que modifica (excluye su aplicación) dicho precepto en perjuicio del arrendatario, ha de considerarse un pacto nulo y tenerse por no puesto".

Idéntica conclusión alcanzó la Sección Cuarta de esta Audiencia Provincial en sus Sentencias nº 346/2021 de 28 de mayo, y nº 270/2023 de 2 de mayo.

También la Audiencia Provincial de Lleida en su Sentencia nº 269/2022 de 11 de abril ,afirma que "la autonomía de la voluntad en los arrendamientos de vivienda se ve limitada por los parámetros que establece la Ley de manera imperativa en cuanto a la duración de los mismos. En este sentido, esta disfunción no puede tener el alcance que pretende la parte apelante pues la misma se situaría en perjuicio del arrendatario y, en este sentido, debe recordarse lo previsto en el art. 6 de la LAU , en cuanto a los arrendamientos de viviendas, cuando establece que "Son nulas, y se tendrán por no puestas, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o subarrendatario las normas del presente Título, salvo los casos en que la propia norma expresamente lo autorice". Y la AP de Navarra en su sentencia 361/2023 de 25 de abril concluye que " Dicha norma (el art. 10 LAU ) es de aplicación a pesar de la estipulación contractual que la excluye".

La prórrogade la duración inicial prevista en el artículo 9 LAU se configura como forzosa para el arrendador y facultativa para el arrendatario; por el contrario, la prórrogalegal tácita prevista en el artículo 10 del mismo texto legal es facultativa para ambos, pudiendo excluirla en su momento cualquiera de las partes con el correspondiente preaviso, de modo que puede el arrendador excluirla observando los requisitos y plazos legalmente previstos, pero lo que no cabe es la exclusión ab initiodela aplicación de una norma legal de carácter imperativo.

En definitiva, concluye la Sentencia nº 593/2023, de 19 de octubre ,dicha exclusión ha de ser considerada nula y ha de tenerse por no puesta.

En la más reciente Sentencia nº 492/2024, de la Sección Cuarta de la Audiencia de Barcelona, igualmente se reitera la anterior doctrina, en el sentido de que "Es cierto que el art. 10 LAU establece un régimen de prórroga del contrato que puede quedar excluido por la mera voluntad del arrendador, mediante la notificación prevista en ese artículo, comunicando su voluntad de no prorrogar el contrato. Sin embargo, esa comunicación está sometida a estrictos requisitos: en concreto, fehaciencia de la notificación, plazo de antelación mínimo, e indicación expresa de la voluntad concluyente de no renovar el contrato. Y, en caso de que el arrendador no lleve a cabo esa notificación, bajo tales requisitos, la consecuencia será la prolongación del contrato por un periodo que, atendiendo a la fecha en que se suscribió el contrato sería de un año más, y que conforme a la regulación actualmente vigente sería de hasta tres años más, mediante prórrogas sucesivas anuales. Ese régimen, sin duda, sería mucho más beneficioso que el que se derivaría de entender aplicable el régimen de tácita reconducción de los arts. 1566 y 1581 CC .

Es por ello que, a entender de esta parte, la cláusula de exclusión del régimen de prórrogas voluntarias del art. 10 LAU incluida en el contrato suscrito por las partes debería considerarse nula, y tenerse por no puesta, ya que sí conllevaría una pérdida de derechos para el arrendatario respecto del que se derivaría de la aplicación estricta de las normas legales."

En consecuencia en el supuesto presente y dado que la prorroga legal de 5 años era la pactada en el contrato el pacto suscrito entre las partes afectaría a la prorrogalegal tácita prevista en el artículo 10 del mismo texto legales facultativa para ambos, pudiendo excluirla en su momento cualquiera de las partes y si bien dicha sentencia recoge que no cabe excluirla inicialmente , si que cabe que la arrendadora la excluya mediante la comunicación que dicha norma señala y que la actora efectivamente efectuó y que en este caso el arrendatario además a través de dicho anexo acepto su no aplicación lo cual entra del ámbito de la autonomía de la voluntad previsto en el Art 1255 CC

Señalar al respecto que la sentencia del TSLA STS, Civil sección 991 del 07 de octubre de 2025 ( ROJ: STS 4240/2025 - ECLI:ES:TS:2025:4240 )

En un supuesto en que si bien el pacto lo era en relación a un pacto de prorroga indefinida y no limitada como en el caso presente resolvió lo siguiente :

Tampoco, existe inconveniente en regular pactos de prórroga convencional, una vez extinguido el previsto en el art. 10 LAU ,como hicieron las partes litigantes, no olvidemos además que la aplicación de la tácita reconducción de los arts. 1566 y 1581 del CC opera como régimen supletorio en defecto de lo establecido por las partes en virtud de lo dispuesto en el art. 4.2 LAU ,y un pacto de tal clase no vulnera el art. 10 LAU ,suple un vacío legal que es cuestión asaz diferente y tampoco perjudica al arrendatario ( art. 6 LAU ).

No podemos, por lo tanto, aceptar que no caben pactos de prórroga superiores al previsto del art. 10 LAU ni que, transcurrido el plazo de tres años establecido en tal precepto, el contrato quede sujeto imperativamente al mecanismo de la tácita reconducción cuando exista pacto al respecto libremente suscrito por las partes. En definitiva, el art. 10 de la LAU no impone un régimen legal imperativo que vede, en cualquier caso, el juego del principio de la libre autonomía de la voluntad del art. 1255 CC ,siempre que no perjudique los derechos del arrendatario ( art. 6 LAU ).

La cuestión controvertida de si un pacto de prórroga convencional vulnera lo dispuesto en el art. 1543 del CC ,de manera que provoque la ineficacia de este tipo de pactos fue contestada negativamente por esta sala con base en los argumentos antes transcritos, con respecto a los arrendamientos para uso distinto al de vivienda, en la sentencia del pleno 582/2009, de 9 de septiembre, mediante la integración del contrato con las normas del usufructo, a los efectos de evitar cesiones perpetuas de uso y respetar lo pactado entre las partes, y esta doctrina es aplicada por los órganos de instancia para evitar que el presente contrato se extendiese indefinidamente en el tiempo, con lo que se determinó la concreta duración del arriendo y no es objeto específico de recurso.

En definitiva, el contrato no queda al arbitrio de la parte arrendataria con vulneración del art. 1256 CC y se respeta el principio de la libre autonomía de la voluntad del art. 1255 del CC ,pues no ofrece duda alguna de cuál era la voluntad contractual de ambas partes, expresamente exteriorizada e incluso explicada en el contrato, bajo un criterio de reciprocidad contractual por las importantes obras que asumía el arrendatario. Estipulación de prórroga convencional que fue libremente aceptada y que permitió la confluencia de voluntades precisas para el nacimiento del vínculo arrendaticio objeto del proceso

Asimismo como se recoge en la sentencia AP, Civil sección 3 del 06 de noviembre de 2025 ( ROJ:SAP T 1597/2025 - ECLI:ES:APT:2025:1597 ) en un supuesto en que elcontrato estaba sometido por tanto a la LAU, según su redacción verificada en la Ley 4/2013, de 4 de junio, recoge al respecto :

Tal pacto de renuncia por las partes a la aplicación de la prórroga voluntaria es perfectamente válido, como sostuvo esta Sala en sentencia de 27 de enero de 2022, recurso de apelación número 252/2020 .Es un pacto que no está afectado por el art. 6 LAU ,pues el artículo 10 LAU lo que regula es una prórroga voluntaria anual y no constituye ningún privilegio en favor del arrendatario, pudiendo cualquiera de las partes oponerse a ello. Su aplicación depende de la voluntad de ambas partes, pudiendo renunciar a la prórroga voluntaria de forma anticipada en el propio contrato y no al vencer los tres años. La ley no establece forma alguna por la que se comunique esta voluntad contraria a la prórroga voluntaria, sin que se modifique en perjuicio de la arrendataria la norma legal.

Sobre la validez de un pacto idéntico incluido en otro contrato celebrado por BUILDINGCENTER, S.A.U y su oponibilidad a la parte arrendataria, se pronunció la SAP de Madrid, sección 8, del 20 de julio de 2020 (ROJ: SAP M 11276/2020- ECLI:ES:APM:2020:11276) Sentencia: 236/2020 Recurso: 371/2020:

"SEGUNDO.- Sobre el error en la valoración de la prueba. Infracción de los artículos 6 , 9 y 10 de la ley de Arrendamientos Urbanos : Pacto de prohibición de la tácita reconducción y de la prórroga, una vez transcurridos cinco años .

Dados los términos en los que ha quedado trabado el recurso en los escritos expositivos de apelación y oposición, la cuestión nuclear de la contienda en esta alzada bascula sobre la validez del pacto contractual de no renovación del contrato y sobre la validez del requerimiento previo a la finalización del mismo practicado al arrendatario, cuestiones que han de ser resueltas de forma favorable a las pretensiones del apelante, por los siguientes motivos:

1.- Corresponde clarificar que el contrato que vincula a los litigantes, concertado el 4 de abril de 2014, no está sometido a la modificación de la LAU operada por Real Decreto Ley 7/2019, que extiende el plazo de duración mínima de los contratos hasta siete años cuando el arrendador es persona jurídica, ya que la Disposición Transitoria Primera del Real Decreto Ley establece que " los contratos de arrendamiento sometidos a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos , celebrados con anterioridad a la entrada en vigor de este real decreto-ley, es decir, anteriores al 6 de marzo de 2019, continuarán rigiéndose por lo establecido en el régimen jurídico que les era de aplicación."

2.- La sentencia apelada estima que el contrato prohibió la tacita reconducción, no así la prórroga; sin embargo, no podemos compartir la valoración jurídica que del contrato realiza la sentencia apelada pues el pacto segundo.3 que regula la devolución de la posesión, estableció que " a la finalización del arrendamiento, sea cual sea la causa que produzca la misma, la arrendataria deberá dejar la vivienda libre, vacua, y expedita, a disposición de la arrendadora, así como libres de cargas, obligaciones y deudas de cualquier tipo, sin necesidad de previo aviso ni de requerimiento, dentro de las veinticuatro horas siguientes a la citada finalización, entregando dentro de dicho plazo la vivienda a la arrendadora en la forma que resulte de lo establecido en la cláusula quinta de este documento", pacto de cuya redacción se colige la voluntad concorde y anticipada de los contratantes de no prorrogar el contrato una vez expirado su plazo de duración.

Llegados a este punto, la cuestión que hemos de abordar es la relativa a la validez del referido pacto contractual, que consideramos válido al no estar afectado por la nulidad del art.6 LAU que establece que "son nulas, y se tendrán por no puestas, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o subarrendatario las normas del presente título, salvo los casos en que la propia norma expresamente lo autorice"; y no está afectada pues lo que establece y regula el artículo 10 LAU es una prórroga voluntaria anual, que no constituye ningún privilegio en favor del arrendatario ya que cualquiera de las partes puede evitar su nacimiento si manifiesta en forma su oposición, así no está establecida en beneficio del arrendatario o, al menos, en beneficio exclusivo del arrendatario ni le ocasiona perjuicio alguno pues su aplicación depende de la voluntad de ambas partes.

Así también ha sido apreciado por la SAP Burgos, Sec. 3ª, 201/2006, de 25 de abril , SAP Madrid, Sec. 10ª, 784/2004, de 12 de julio , SAP Ciudad Real, Sec. 1ª, 197/2004, de 5 de julio , las demás que se citan en el recurso y las más reciente SAP Santa Cruz de Tenerife, Sec. 3ª, 19-3-2019 según la cual " a tenor de la referida estipulación tercera inserta en el contrato, sobre la notificación al arrendatario, desde la misma firma del contrato arrendaticio, de la voluntad del arrendador de no renovar el contrato una vez transcurridas las prórrogas obligatorias, y coincidiendo en este extremo con el criterio de la juzgadora de la instancia, se considera que el contrato finalizaba el mes de febrero de 2012 -incluido-". Y la SAP Asturias, Oviedo, Sec. 5ª, 29-5-2018 , que reza que " El derecho de prórrogadel artículo 10 LAU94 , en lo que concierne a su inicio, no está establecido en beneficio del arrendatario, al no ser obligatoria para ninguna de las partes que son libres de no continuar con el arriendo. Dice así, siguiendo la SAP Barcelona, Sección 13ª, de 1 de marzo de 2.011 que: " Así las cosas debe examinarse si es nulo lo estipulado en el último párrafo de la cláusula segunda, es decir el excluir expresamente la prórrogavoluntaria prevista en el art. 10 de la Ley 29/94 y se concluye que tal pacto es perfectamente válido en cuanto que lo establecido en el art. 10 citado es, como se dijo, una prórrogavoluntaria. Sentado lo anterior, resta por determinar, si cabe, que esa renuncia a la prórrogavoluntaria se establezca anticipadamente, es decir, se establezca en el contrato y no en el momento en que vencen los cinco años estipulados y de carácter obligatorio para el arrendador, y en este aspecto la Sala comparte lo señalado en la sentencia de la Audiencia Provincial de Burgos de 25- 4- 2006 : " La prórrogaque establece el artículo 10 de la LAU , a diferencia de la del artículo 9, no está en función exclusiva de los intereses y voluntad del arrendatario, sino de las dos partes contractuales, de manera que el arrendatario no adquiere un derecho unilateral a imponer su voluntad de continuar en el contrato, pasados los cinco años de duración mínima o un plazo superior si superior fue el pactado . Este precepto no establece ninguna forma determinada para notificar la voluntad del arrendador de impedir la prórroga,ni una forma concreta de constancia de la misma ni, en fin, impone más plazo que el mínimo de un mes antes de la finalización, de manera que no excluye que con anterioridad a ese mes se haya manifestado la voluntad contraria. De ahí que quepa, en la sistemática de la Ley de Arrendamientos Urbanos, que la expresión de voluntad contraria a la prórrogadel artículo 10 quede expresada incluso en el propio contrato. Por ello, la previsión contractual por la que se deja clara e inequívoca la voluntad del arrendador de no conceder prórrogaalguna, en el régimen del artículo 10 de la LAU , no supone una renuncia de derechos del arrendatario ni incide en la sanción de nulidad del artículo 6 de la citada Ley , pues no se modifica en perjuicio del arrendatario la norma legal, sino que justamente se actúa conforme a ella."

Por tanto, en principio, establecida en el contrato la duración obligatoria para el arrendador prevista en el artículo 9 de la LAU y excluida la prórroga voluntaria de un año del artículo 10 de la LAU ,podríamos considerar que, expirada la duración el 23 de enero de 2021, en fecha 24 de enero de 2021 el contrato entraría, en principio, tácita reconducción del artículo 1566 del Código Civil ,(no siendo descartable incluso que estuviera excluida esta tácita reconducción con el pacto que obligaba a la parte arrendataria a entregar la posesión en el plazo de 24 horas siguientes a la finalización del contrato, sin necesidad de previo requerimiento). Sin embargo, no fue hecho controvertido en la litis que el contrato prorrogó su duración un año más, en aplicación de la prórroga extraordinaria prevista en el Real Decreto Ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID 19.Si bien, la parte actora permitió la prolongación del contrato un mes más del transcurso del plazo de un año de prorroga extraordinaria, esto es, hasta el 23 de febrero de 2022.

En el caso de autos el contrato establecía una duración de 5 años es deciresto es, la duración de la prórrogaobligatoria a voluntad de la parte arrendataria prevista en el artículo 9 de la LAU

Por tanto, en principio, establecida en el contrato la duración obligatoria para el arrendador prevista en el artículo 9 de la LAU y excluida la prórroga voluntaria de los 3 años del artículo 10 de la LAU ,podríamos considerar que, el contrato una vez expirado el plazo pactado en el contrato entraría, en principio, tácita reconducción del artículo 1566 del Código Civil ,y en consecuencia no seria de aplicación la exigencia de la nueva comunicación previa que prevé el Art 10 de la LAU como mantiene la parte recurrente y quedando resuelto el contrato una vez transcurrido el plazo pactado .

Como se recoge la STS, sección 1 del 31 de marzo de 2021 ( ROJ:STS 1152/2021

7.- La tácita reconducción del art. 1566 CC : su naturaleza jurídica y efectos. Doctrina jurisprudencial.

Dispone el art. 1566 CC que:

"Si al terminar el contrato, permanece el arrendatario disfrutando quince días de la cosa arrendada con aquiescencia del arrendador, se entiende que hay tácita reconducción por el tiempo que establecen los artículos 1.577 y 1.581, a menos que haya precedido requerimiento".

A su vez, el art. 1.581 CC , al que se remite el anterior, prescribe:

"Si no se hubiese fijado plazo al arrendamiento, se entiende hecho por años cuando se ha fijado un alquiler anual, por meses cuando es mensual, por días cuando es diario.

"En todo caso cesa el arrendamiento, sin necesidad de requerimiento especial, cumplido el término".

Como hemos declarado en la sentencia 530/2018, de 26 de septiembre , la tácita reconducción a que se refiere este precepto "da lugar en realidad a un nuevo contrato de arrendamiento que se perfecciona por el consentimiento tácito de los contratantes". Este consentimiento se entiende producido por la permanencia del arrendatario en el disfrute de la cosa arrendada por el término de quince días una vez finalizada la vigencia temporal del contrato, con la aquiescencia del arrendador que deja pasar dicho plazo desde la extinción sin requerir al arrendatario a fin de que proceda a la devolución de la posesión del inmueble.

En la misma sentencia 530/2018, de 26 de septiembre , precisamos que:

"se entiende que el citado artículo 1566 CC da por concluso el contrato primitivo de arrendamiento ("si al terminar el contrato", dice textualmente) y por nacido otro en el que se mantienen los pactos que rigieron la anterior relación contractual, salvo el plazo de duración que lógicamente no ha de coincidir -salvo casos especiales- con el inicialmente previsto que, sin duda, podría resultar excesivamente largo para tenerlo en cuenta en un pacto de carácter tácito".

Por tanto, fijada la expiración de la duración contractual por acuerdo de las partes el 23 de enero de 2022 por efecto de la prórrogaextraordinaria, debe considerarse que comenzaría la tácita reconducción el 24 de enero de 2022.

Señala la STS, sección 1 del 31 de marzo de 2021 (ROJ: STS 1152/2021 - )Sentencia: 184/2021 Recurso: 1253/2020, en relación a la figura jurídica de la tácita reconducción:

"7.- La tácita reconducción del art. 1566 CC : su naturaleza jurídica y efectos. Doctrina jurisprudencial.

Dispone el art. 1566 CC que:

"Si al terminar el contrato, permanece el arrendatario disfrutando quince días de la cosa arrendada con aquiescencia del arrendador, se entiende que hay tácita reconducción por el tiempo que establecen los artículos 1.577 y 1.581, a menos que haya precedido requerimiento".

A su vez, el art. 1.581 CC , al que se remite el anterior, prescribe:

"Si no se hubiese fijado plazo al arrendamiento, se entiende hecho por años cuando se ha fijado un alquiler anual, por meses cuando es mensual, por días cuando es diario.

"En todo caso cesa el arrendamiento, sin necesidad de requerimiento especial, cumplido el término".

Como hemos declarado en la sentencia 530/2018, de 26 de septiembre , la tácita reconducción a que se refiere este precepto "da lugar en realidad a un nuevo contrato de arrendamiento que se perfecciona por el consentimiento tácito de los contratantes". Este consentimiento se entiende producido por la permanencia del arrendatario en el disfrute de la cosa arrendada por el término de quince días una vez finalizada la vigencia temporal del contrato, con la aquiescencia del arrendador que deja pasar dicho plazo desde la extinción sin requerir al arrendatario a fin de que proceda a la devolución de la posesión del inmueble.

En la misma sentencia 530/2018, de 26 de septiembre , precisamos que:

"se entiende que el citado artículo 1566 CC da por concluso el contrato primitivo de arrendamiento ("si al terminar el contrato", dice textualmente) y por nacido otro en el que se mantienen los pactos que rigieron la anterior relación contractual, salvo el plazo de duración que lógicamente no ha de coincidir -salvo casos especiales- con el inicialmente previsto que, sin duda, podría resultar excesivamente largo para tenerlo en cuenta en un pacto de carácter tácito".

8.- Por tanto, la tácita reconducción no provoca una prórrogao ampliación del plazo del mismo contrato anterior. Éste finalizó una vez cumplido el término de su duración "sin necesidad de requerimiento especial" ( art. 1581-II CC ). La tácita reconducción, en caso de producirse, da lugar a un nuevo contrato, a un nuevo arrendamiento, integrado, como todo contrato, por su propio consentimiento, objeto y causa ( art. 1261 CC ). Por ser un contrato nuevo se extinguen las garantías y su plazo no es el mismo del contrato anterior (que ya se consumió), sino el establecido supletoriamente por el Código en virtud de la remisión que el art. 1566 CC hace al 1581. Este recurso a la supletoriedad resulta preciso pues en la tácita reconducción el consentimiento de las partes es un consentimiento presunto derivado, por el lado del arrendatario, de su permanencia en el disfrute de la cosa arrendada durante quince días y, del lado del arrendador, de su aquiescencia a dicha situación, aquiescencia presunta que puede desvirtuarse mediante el correspondiente requerimiento.

Así lo afirmamos en también en la sentencia 764/2013, de 5 de diciembre :

"La tácita reconducción se presenta ante el contrato de arrendamiento de plazo indefinido o -como es el caso presente- que se termina el plazo pactado y continúa la relación arrendaticia. El arrendamiento es un contrato temporal por esencia y no es lo mismo indefinido que perpetuo. [...].

"Norma que se basa en la presunta voluntad de las partes y no es el mismo contrato que se prorroga,sino otro nuevo (se extinguen garantías: articulo 1567) y el plazo no es el mismo, sino uno nuevo (fijado por el artículo 1581)".

Así lo explica la reciente sentencia del Tribunal Supremo 4 de octubre de 2022:

"Pues bien, de los mentados requisitos no se cuestiona que nos hallamos ante un arrendamiento de vivienda, tampoco que había transcurrido el plazo de duración mínima legal de tres años que fijaba el art. 9 de la LAU , así como que el arrendamiento se encontraba en situación de prórrogadeun año en aplicación del art. 10 de la LAU , en la redacción vigente de tales preceptos. Igualmente, se había comunicado al arrendatario la voluntad de no renovar el contrato por parte del arrendador con más de 30 días de antelación. El contrato, pues, según la legislación arrendaticia urbana se extinguía el 21 de abril de 2020. Ahora bien, dentro de dicho plazo de 30 días, entró en vigor, el 2 de abril de dicho año, el RDL 11/2020.La comunicación del arrendatario de prorrogar el contrato se produjo el 15 de julio de 2020, es decir dos meses y medio después de la entrada en vigor de dicha disposición legal.

Tras la vigencia de dicho RDL 11/2020,se abre un nuevo panorama normativo, bajo el cual carece de justificación que el arrendador, tras exteriorizar su voluntad de no prorrogar del contrato de alquiler, conforme al art. 10 de la LAU , tenga que esperar, antes de ejercitar judicialmente la acción de desahucioporexpiración de plazo, los seis meses de prórrogaalos que se refiere el precitado RDL, cuando el arrendatario no le formuló ninguna petición de tal clase, y no opera la prórrogaporministerio de la ley, sino a iniciativa del arrendatario.

Por otra parte, la espera o pasividad del arrendador, en el ejercicio de la acción de extinción del contrato, hasta que transcurriera dicho plazo de seis meses, conllevaría el juego de la prórrogatácitadel art. 10 LAU , que no excluye la nueva normativa.

Tampoco tiene sentido que, cumplidos los requisitos del art. 10 de la LAU y transcurrido un significativo periodo de tiempo -dos meses y medio-, durante el cual el arrendatario nada manifestó sobre su derecho a acogerse al mentado RDL, e interpuesta la demanda, tras su citación a juicio, pueda el arrendatario oponerse a la extinción del contrato, señalando, entonces y solo entonces, que se somete al mentado RDL y, por lo tanto, que el contrato se encuentra bajo la prórrogadeseis meses, con la correlativa desestimación de la acción judicial e imposición de costas.

El contrato de arrendamiento no puede quedar sometido a tal situación de incertidumbre, por lo que, al hallarse en prórrogaycomunicada, por el arrendador, su intención de no prorrogar el vínculo contractual, conforme a lo dispuesto en el art. 10 LAU , es cuando el arrendatario deberá exteriorizar su voluntad de acogerse al régimen del precitado RDL, antes de que el contrato quede legalmente extinguido, pues entonces ya no podemos hablar de prórroga,sino de rehabilitación del vínculo contractual, lo que constituye una situación jurídica que no fue legalmente contemplada.

Pues bien, en este caso, el demandado no exteriorizó su voluntad de acogerse al RDL 11/2020,que entró en vigor el 2 de abril de 2020, antes de que el contrato hubiera vencido, sino, sin ninguna razón que lo justificase, dos meses y medio después, el 15 de julio siguiente".

2. Y dado que en nuestro caso la renta se pactó por meses el contrato se ha estado prorrogando mensualmente ( art. 1581 CC ) por lo que debemos considerar que el contrato había finalizado cuando se realiza el segundo requerimiento. En este sentido podemos citar la doctrina delTribunal Supremo que ha analizado esta cuestión, a la vista de la doctrina discrepantes de las Audiencias Provinciales, en su STS 184/2021, de 31 de marzo ,( Roj:STS 1152/2021 - ECLI:ES:TS:2021:1152 ) y dice que:

"Dispone el art. 1566 CC que:

"Si al terminar el contrato, permanece el arrendatario disfrutando quince días de la cosa arrendada con aquiescencia del arrendador, se entiende que hay tácita reconducciónporel tiempo que establecen los artículos 1.577 y 1.581, a menos que haya precedido requerimiento".

A su vez, el art. 1.581 CC , al que se remite el anterior, prescribe:

"Si no se hubiese fijado plazo al arrendamiento, se entiende hecho por años cuando se ha fijado un alquiler anual, por meses cuando es mensual, por días cuando es diario.

"En todo caso cesa el arrendamiento, sin necesidad de requerimiento especial, cumplido el término".

Como hemos declarado en la sentencia 530/2018, de 26 de septiembre , la tácita reconducciónaque se refiere este precepto "da lugar en realidad a un nuevo contrato de arrendamiento que se perfecciona por el consentimiento tácito de los contratantes". Este consentimiento se entiende producido por la permanencia del arrendatario en el disfrute de la cosa arrendada por el término de quince días una vez finalizada la vigencia temporal del contrato, con la aquiescencia del arrendador que deja pasar dicho plazo desde la extinción sin requerir al arrendatario a fin de que proceda a la devolución de la posesión del inmueble.

En la misma sentencia 530/2018, de 26 de septiembre , precisamos que: "se entiende que el citado artículo 1566 CC da por concluso el contrato primitivo de arrendamiento ("si al terminar el contrato", dice textualmente) y por nacido otro en el que se mantienen los pactos que rigieron la anterior relación contractual, salvo el plazo de duración que lógicamente no ha de coincidir -salvo casos especiales- con el inicialmente previsto que, sin duda, podría resultar excesivamente largo para tenerlo en cuenta en un pacto de carácter tácito".

8.- Por tanto, la tácita reconducción no provoca una prórroga o ampliación del plazo del mismo contrato anterior.Éste finalizó una vez cumplido el término de su duración "sin necesidad de requerimiento especial" ( art. 1581-II CC ). La tácita reconducción,en caso de producirse, da lugar a un nuevo contrato, a un nuevo arrendamiento, integrado, como todo contrato, por su propio consentimiento, objeto y causa ( art. 1261 CC ). Por ser un contrato nuevo se extinguen las garantías y su plazo no es el mismo del contrato anterior (que ya se consumió), sino el establecido supletoriamente por el Código en virtud de la remisión que el art. 1566 CC hace al 1581. Este recurso a la supletoriedad resulta preciso pues en la tácita reconducciónelconsentimiento de las partes es un consentimiento presunto derivado, por el lado del arrendatario, de su permanencia en el disfrute de la cosa arrendada durante quince días y, del lado del arrendador, de su aquiescencia a dicha situación, aquiescencia presunta que puede desvirtuarse mediante el correspondiente requerimiento".

En el supuesto presente el consentimiento no es presunto sino expreso en virtud del anexo suscrito y se fija el plazo de duración del contrato.

En consecuencia dicho pacto es perfectamente válido y pactado expresamente y libremente la duración de la prorroga del contrato deberá estarse a lo pactado y en consecuencia el contrato llegada la fecha del vencimiento pactado quedo extinguido , sin necesidad de verificar la actora el requerimiento del Art 10 de la LAU , se estime o no en el caso presente se haya producido la tácita reconducción del Art 1566 del Código Civil, debiendo en consecuencia desestimarse el recurso y confirmarse la estimación de la demanda si bien por los razonamientos expuestos en esta sentencia .

SEXTO.-De acuerdo con el artículo 398.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ,siendo la resolución desestimatoria de la apelación, procede la imposición a la parte apelante de las costas de la segunda instancia.

SÉPTIMO.-De acuerdo con la Disposición Adicional Quince.9 de la Ley Orgánica 6/1985, de 1 de julio, del Poder Judicial ,en la redacción del artículo 1.19 de la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, siendo la resolución desestimatoria de la apelación, procede la pérdida del depósito para recurrir por la parte actora

VISTOS los preceptos legales citados y los demás de general y pertinente aplicación, EN NOMBRE DE S.M. EL REY.

PRIMERO.- La parte actorainterpuso demanda de juicio verbal de desahucio de vivienda por expiración del plazo contractual fijado, contra Erasmo, en calidad de arrendatario del inmueble sito en Begur, DIRECCION000 piso, interesando se dicte Sentencia por la que estimando íntegramente sus pretensiones, se acuerde haber lugar a la resolución del contrato de arrendamiento sobre la finca citada, de fecha 1 de enero de 2019; así como acordar el desahucio por expiración de plazo sobre el citado inmueble, señalándose día y hora para que tenga lugar el lanzamiento, con expresa imposición de costas. La demanda fue admitida a trámite, por Decreto de fecha 3 de octubre de 2024y dentro del plazo otorgado, la demandada compareció en legal forma y contesto a la

demanda y , se opone manifestando que el anexo firmado por las partes en fecha 2 de enero de 2024, supone la vigencia del contrato al menos hasta el 2 de enero de2027, en aplicación de lo dispuesto en el artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

Finaliza solicitando la desestimación de la demanda y la expresa condena en costas a la parte actora.

La sentencia estima la demanda en los términos recogidos en los antecedentes de esta resolución y no conforme con la misma se interpone recurso de apelación por Erasmo

La parte apelada Marcelina se opone al recurso y solicita la confirmación de la sentencia apelada .

SEGUNDO.-Los motivos del recurso de apelación son :

Los motivos por los que formula el presente recurso se concretan en: a)Nulidad de las actuaciones por infracción de las normas reguladoras del procedimiento, ello de conformidad con el art. 441.5 LEC; b)Error en la valoración de la prueba por infracción del art. 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (en adelante , LAU) y la concurrencia de estipulación nula de conformidad con el art. 6 LAU.

Tercera.- Nulidad de las actuaciones por infracción de las normas reguladoras del procedimiento y en concreto por infracción del art. 441.5 LEC .

Que en la tramitación de las presentes actuaciones se han infringido las normas reguladoras del procedimiento y en concreto se ha infringido el art. 441.5 LEC.

Este precepto establece que: "En los casos de los números 1.º, 2.º, 4.º y 7.º del apartado 1 del artículo 250, siempre que el inmueble objeto de la controversia constituya la vivienda habitual de la parte demandada, se informará a esta, en el decreto de admisión a trámite de la demanda,de la posibilidad de acudir a las Administraciones Públicas autonómicas y locales competentes en materia de vivienda, asistencia social, evaluación e información de situaciones de necesidad social y atención inmediata a personas en situación o riesgo de exclusión social. La información deberá comprender los datos exactos de identificación de dichas Administraciones y el modo de tomar contacto con ellas, a efectos de que puedan apreciar la posible situación de vulnerabilidad de la parte demandada.

Sin perjuicio de lo dispuesto en el párrafo anterior, se comunicará inmediatamente y de oficio por el Juzgado la existencia del procedimiento a las Administraciones autonómicas y locales competentes en materia de vivienda, asistencia social, evaluación e información de situaciones de necesidad social y atención inmediata a personas en situación o riesgo de exclusión social, a fin de que puedan verificar la situación de vulnerabilidad y, de existir esta, presentar al Juzgado propuesta de alternativa de vivienda digna en alquiler social a proporcionar por la Administración competente para ello y propuesta de medidas de atención inmediata a adoptar igualmente por la Administración competente, así como de las posibles ayudas económicas y subvenciones de las que pueda ser beneficiaria la parte demandada."

De las presentes actuaciones resulta que en el Decreto de admisión a trámite de la demanda, se omite el presupuesto contenido en el mencionado precepto, ya que en el mismo no consta la información/advertencia relativa a la posibilidad, que tiene la parte demandada, de acudir a los servicios competentes en materia de vivienda, asistencia

2 social y otros para que ponga en conocimiento la existencia de un procedimiento de los contenidos en el art. 250 apartado 1 números 1.º, 2.º, 4.º y 7.º LEC, así como, tampoco consta que por el juzgado se haya remitido oficio a los servicios competentes para valorar la posible existencia de una situación de vulnerabilidad de la parte demandada y las medidas a adoptar en el caso concurrir dicha vulnerabilidad.

De lo expuesto resulta que por parte del juzgado se han omitido las normas básicas reguladoras del procedimiento en perjuicio de mi mandante quien ha visto mermados los derechos que le asistían de conformidad con la normativa de aplicación vigente, siendo por lo que se interesa se declare la nulidad de las actuaciones y se dicte nuevo decreto que contenga todas las prevenciones legales a fin de que mi mandante pueda hacer efectivos sus derechos y que por parte del juzgado se cumplan los requisitos legalmente establecidos y se retrotraigan las actuaciones a dicho momento.

Cuarta.- Error en la valoración de la prueba.

Que por esta representación se interpone el presente recurso de apelación al considerar que la juez a quo ha incurrido en error en la valoración de la prueba y como consecuencia estima la demanda de contrario, al entender que el contrato de alquiler de fecha 01 de enero de 2019 suscrito entre las partes actuantes, ha expirado por finalización del plazo legal.

Que es cierto que en fecha 01 de enero de 2019 mi mandante suscribió con la parte actora contrato de alquiler de vivienda sita en la DIRECCION000 de Begur, constituyendo esta su vivienda habitual.

Que es cierto que en fecha 26 de julio de 2023 por la parte actora se remitió burofax a mi mandante haciéndole saber que era su intención no renovar el contrato de alquiler llegada la fecha de vencimiento. Que mi representado recibió dicho burofax en fecha 27 de julio de 2023.

Que es cierto que en fecha 02 de enero de 2024 mi representado y la propiedad suscribieron un anexo al contrato de arrendamiento de vivienda de fecha 01 de enero de 2019 por que que se acordaba la prórroga del contrato de arrendamiento originario por un plazo de 4 meses (doc. núm. 2 escrito de demanda).

Que por adversa se formalizó demanda de desahucio por expiración del plazo y en este sentido por la juez a quo se dicta la sentencia objeto del presente recurso de apelación.

Sin embargo por esta representación se considera que se ha incurrido en un error en la valoración de la prueba en lo que se refiere a la prórroga de los contratos de conformidad con el art. 10 LAU.

Que por la juez a quo en el cuerpo de la sentencia se hace un análisis de la interpretación de los contratos que le lleva la conclusión final recogida en el fallo de la

3 sentencia, sin embargo debe ser tenida en cuenta la normativa de aplicación a los mismos y en especial la que se refiere a los contratos de alquiler cuya regulación la encontramos en la LAU.

El art. 10 LAU dispone: "1. Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo cinco años de duración de aquel, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con cuatro meses de antelación a aquella fecha en el caso del arrendador y al menos con dos meses de antelación en el caso del arrendatario, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar el contrato."

En este caso, de conformidad con la normativa de aplicación, esta parte considera (amparada por la regulación existente) que si bien se remitió burofax en fecha 26 de julio de 2023 para comunicar la resolución del contrato de alquiler a la fecha de su vencimiento, ello es, en fecha 01 de enero de 2024, el hecho de que se pactara una prórroga, de cuatro meses, dejó sin efecto dicho requerimiento y las reglas del juego debieron quedar restablecidas.

De este modo, dicha comunicación no ha operado en las presentes actuaciones, puesto que no puede hacerse valer como pretende adversa, que la comunicación de fecha 26 de julio 2023 alcance al anexo de fecha 02 de enero de 2024, y por lo tanto el contrato se entiende vigente por prórrogas legales hasta un máximo de tres.

Si como argumenta la juez a quo en su resolución, la mera liberalidad compasiva de la propiedad fue la verdadera intención de formalizar dicho anexo, no es más cierto que la realidad jurídica del anexo es la de una prórroga del contrato de arrendamiento como así se recoge en el pacto único, por lo que la voluntad de extinción del contrato de arrendamiento se ve enervada por la prórroga suscrita en el anexo de fecha 02 de enero de 2024 y por lo tanto entramos en los parámetros del art. 10 LAU.

Es más, si realmente la voluntad de la parte actora, com refiere la juez a quo en la sentencia, era la de demostrar compasión ante la situación de mi mandante, entendemos que podrían utilizarse otros instrumentos legales para amparar dicha situación, pero se optó por prorrogar el contrato de arrendamiento con las consecuencias legales aparejadas a tal prórroga.

A mayor abundamiento, al entender que la prórroga del contrato se ajusta a la estipulación del art. 10 LAU, es decir, que nos encontramos ante prórrogas anuales hasta un máximo de tres, el hecho de que se prorrogara el contrato por un plazo de cuatro meses podría ser considerada una cláusula nula puesto que de conformidad con el art. 6 de la LAU.

4 Dicho precepto establece que: " Son nulas, y se tendrán por no puestas, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o subarrendatario las normas del presente Título, salvo los casos en que la propia norma expresamente lo autorice"

Cuando el anterior precepto se refiere a que las estipulaciones del contrato no podrán ir en contra de «las normas del presente Título»en perjuicio del arrendatario, se está refiriendo a que las cláusulas del contrato no podrán establecer peores derechos de los reconocidos en el Título II de la LAU al inquilino, ello es los artículos 6 al 28 inclusive. Por lo que si la estipulación del contrato establece peores condiciones que las establecidas por la LAU para ese supuesto, la estipulación puede ser nula y se tendrá por no puesta.

Que aplicado a los presentes autos cuanto antecede puede concluirse que , el párrafo segundo del pacto único contenido en el anexo de fecha 02 de enero de 2024, puede considerarse nulo y por lo tanto por no puesto, ya que su contenido establece peores condiciones que las contenidas en la ley, en concreto en lo preceptuado en el art. 10 de la LAU, y por lo tanto el contrato se encuentra prorrogado hasta un máximo de tres años, y al considerar que no se ha cumplido con el requerimiento previo contenido en el precepto indicado, el contrato mantiene su vigencia en los términos contemplados en la LAU y no procede la resolución del mismo, en tanto no se cumplan con las formalidades legalmente establecidas.

En su virtud,

SOLICITO A LA SALA:Que habiendo por presentado este escrito lo admita y, en su virtud, tenga por interpuesto RECURSO DE APELACIÓNcontra la Sentencia dictada en este procedimiento, y de conformidad a cuanto se ha dejado expuesto, resuelva estimar el presente recurso y se revoque la sentencia objeto del presente recurso en los términos expuestos en el mismo, con expresa imposición de las costas de primera instancia a la parte actora

TERCERO.- NULIDAD DE ACTUACIONES

Por lo que se refiere a la solicitud de nulidad de actuaciones,hay que recordar, con arreglo al artículo 227.1 LEC, que la eventual declaración de nulidad de las actuaciones no solo exige la infracción de normas procesales por parte del órgano judicial, sino que además se cause indefensión a la parte. Y el artículo 459 LEC establece que "en el recurso de apelación podrá alegarse infracción de normas o garantías procesales en la primera instancia. Cuando así sea, el escrito de interposición deberá citar las normas que se consideren infringidas y alegar, en su caso, la indefensión sufrida. Asimismo, el apelante deberá acreditar que denunció oportunamente la infracción, si hubiere tenido oportunidad procesal para ello".

La solicitud de nulidad de actuacionesinteresada en su escrito interponiendo el recurso de apelación por vulnerar el decreto de admisión a trámite de la demanda el artículo 441.5 de la Ley de Enjuiciamiento Civil al no cumplir con la obligación de dar traslado del proceso iniciado a los servicios sociales y de informar al demandado de la posibilidad de acudir a esos servicios sociales para apreciar la posible situación de vulnerabilidad no podrá prosperar .

Efectivamente , dejando al margen que en el recurso no se pide una nulidad de actuaciones , y retroacción de las mismas al momento en que se invoca se ha originado dicha infracción que es lo propio de la nulidad de actuaciones , ya que lo que se solicita es la desestimación de la demanda , la petición formulada no puede ser estimada ya que para decretar dicha nulidad , como se recoge en la normativa citada la vulneración del precepto que impone estas actuaciones no conllevaría la nulidad de la sentencia,y menos la desestimación de la misma como solicita la parte pues la apelación por infracción de normas procesales requiere acreditar que se denunció oportunamente en la instancia y la indefensión sufrida, y ninguno de estos requisitos se acredita cumplido ni se recurrió el decreto de admisión de la demanda ni en la contestación a la demanda siendo ello motivo suficiente para su desestimación.

Señalar que en un supuesto análogo al presente la sentencia de la AP de Madrid SAP, Civil sección 19 del 24 de marzo de 2025 ( ROJ:SAP M 4269/2025 - ECLI:ES:APM:2025:4269 )recoge al respecto:

La pretensión de la parte apelante no puede ser estimada dado que tal consecuencia anulatoria de la Sentencia no se produce incluso en los supuestos de inobservancia del precepto que se manifiesta infringido, en la medida que el artículo 441.5 LEC está dirigido a valorar la posible vulnerabilidad por servicios sociales y a adoptar medidas que se consideren, en su caso, oportunas, antes de dar inicio a la ejecución de la Sentencia dictada, tal y como ya concluyó la sentencia de la Sección 25ª de esta Audiencia Provincial de fecha 21 de abril de 2022, a su vez recogida por la sentencia 7/2025, de 3 de enero, recurso 659/2023 de su Sección 13ª, también por la sentencia de esta Sala de fecha 14 de mayo de 2024, recurso 987/2022 .

Sentencias éstas que recogen como la Sección 4ª de la Audiencia Provincial de Barcelona de fecha 30 de septiembre de 2021 mantiene que "la finalidad del precepto es claramente instrumental y finalista, dirigida a provocar la intervención de los servicios sociales ante el riesgo de que se produzca un desahucio de persona vulnerable."En igual sentido, la SAP Madrid Sección 10ª de 7 de abril de 2022 ,dispone que "Resulta evidente que en el caso de no haberse dado cumplimiento por el Tribunal a lo dispuesto en el apartado 5 del artículo 441 de la Ley 1/2000 de 7 de enero de Enjuiciamiento Civil (añadido por el apartado 5 del artículo 3.3 del Real Decreto- ley 7/2019 de 1 de marzo que entro en vigor el día 6 de marzo de 2019) ello no conduciría a la revocación de la sentencia de desahucio, que es lo que se solicita en el presente caso, en el que si se interesa una nulidad procesal por quebranto de una norma adjetiva, siempre encontraría el obstáculo insalvable del artículo 459 (rubricado "apelación por infracción de normas o garantías procesales") "in fine" de la Ley de Enjuiciamiento Civil , en el que se exige que el apelante acredite que denunció oportunamente la infracción si hubiera tenido oportunidad procesal para ello. Siendo así que, en el presente caso, a pesar de haber tenido oportunidad para ello, no denunció, solicitando el complemento de la sentencia. " >

Infracción de la referida norma que debió hacerse valer a través de la formulación del correspondiente recurso de reposición contra el referido decreto de admisión a trámite de la demanda, tal y como ya se acordó en la providencia de fecha 23 de enero de 2023 del Juzgado de la instancia (folio 101).

A lo anterior se une que en ningún momento del proceso se describe ni concreta la indefensión que la infracción de ese precepto le haya podido ocasionar.

Procediendo en consecuencia desestimar este primer motivo del recurso de apelación .

CUARTO.-En cuanto al segundo motivo del recurso de apelación

La parte demandada opuso en la contestación a la demanda y reitera en esta alzada que el anexo firmado por las partes en fecha 2 de enero de 2024, supone la vigencia del contrato al menos hasta el 2 de enero de2027, en aplicación de lo dispuesto en el artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos .

Para la resolución de la controversia planteada tenemos que partir de los siguientes hechos ya recogidos en la sentencia de Instancia y que se reproducen:

El contrato que nos ocupa es de fecha 1 de enero de 2019, por lo que le es de aplicación la modificación de la Ley de Arrendamientos Urbanos, vigente en tal momento(esto es la del Real Decreto-ley 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materiade vivienda y alquiler).

Con respecto a la duración contractual, el artículo 9.1 de la ley de Arrendamientos Urbanos , aplicable al presente contrato es como sigue:

"La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si esta fuera inferior a cinco años,o inferior a siete años si el arrendador fuese persona jurídica, llegado el día del vencimiento del contrato, este se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años, o de siete años si el arrendadorfuese persona jurídica, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de

antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de lasprórrogas, su voluntad de no renovarlo..."

A su vez, el artículo 10.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos aplicable al presente contrato establecía lo siguiente:

"Si llegada la fecha de vencimiento del contrato,o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo cinco años de duración de aquel, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con treinta días de antelación a aquella fecha,su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará necesariamente durante tres años más."

Analizando el contrato que nos ocupa (Bloque DOC. 2 del escrito de demanda), es de ver que la fecha en la que se suscribió fue el 1 de enero de 2019; y que en su cláusula segunda se estipula una duración del mismo de cinco años.

Consta también de la documental aportada (Bloque DOC. 3 del escrito de demanda) que la actora avisó al demandado, mediante burofax en fecha 24 de julio de 2023, esto es con una antelación de más de cinco meses,de su voluntad de no renovar el contrato que les unía.

Asimismo consta que con posterioridad a la notificación de la expiración del plazo legal las partes suscribieron un anexo al contrato en fecha 2 de enero de 2024 (Bloque DOC. 2 del escrito de demanda).

En dicho anexo las partes acuerdan :

Las Partes acuerdan prorrogar la vigencia del Contrato de Arrendamiento por 4 meses con efectos a partir del día 2 de enero de 2024, esto es, hasta el día 2 de mayo de 2024, con la única intención de conceder al Sr. Erasmo un mayor plazo para que encuentre otra alternativa habitacional y proceda a abandonar el inmueble en el que está residiendo, propiedad de la Sra. Marcelina.

[...]

Debido a las facilidades que la Sra. Marcelina está concediendo al Sr. Erasmo, el Sr. Erasmo se compromete, con la firma de este documento, a ABANDONAR LA VIVENDA ANTES DEL DÍA 2 DE MAYO DE 2024. En caso de no proceder a la entrega de llaves alcanzada dicha fecha, el Contrato de Arrendamiento no será nuevamente prorrogado y la Sra. Marcelina procederá al ejercicio de las acciones legadles pertinentes a fin de hacer valer sus derechos, habida cuenta que el Sr. Erasmo habrá dispuesto de un plazo superior a nueve meses para encontrar otra vivienda dónde residir"

La sentencia de Instancia después de fijar la normativa y jurisprudencia en materia de interpretación contractual valora :

Pues bien, volviendo al caso que nos ocupa, y analizando e interpretando, conforme a lospreceptos y principios citados, el anexo al contrato firmado en fecha 2 de enero de 2024, lavoluntad de las partes es clara: únicamente se concedía al arrendatario, por compasióndebido a su dificultad para encontrar una nueva vivienda,que continuara en la finca hasta eldía 2 de mayo de 2024; pero en ningún caso se novaba el contrato. Es más, la arrendadorahabía dejado constancia en su burofax de fecha 24 de julio de 2023, de su voluntad de norenovar el contrato existente,por lo que sólo en el sentido de una mera liberalidadcompasiva puede entenderse el anexo firmado.

Todo ello se concluye a partir de que en el anexo, se especifica claramente la situación

acontecida, y se ratifica de nuevo la voluntad de la arrendadora de no renovar el contrato;cuando expresa en su parte final que se habrán concedido al inquilino más de nueve meses depreaviso para abandonar la vivienda.

Así mismo se vincula directamente la concesión de cuatro meses más de contrato, con laimposibilidad del arrendatario para no encontrar una nueva vivienda, quedando claro que, delo contrario, tal prórroga nunca se hubiera concedido: "...prorrogar la vigencia del contrato de arrendamiento por cuatro meses con efectos a partir

del día 2 de enero de 2024, esto es hasta el día 2 de mayo de 2024, con la única intención deconceder al Sr. Erasmo un mayor plazo para que encuentre una alternativa habitacional..."

Y no sólo eso, sino que además el propio anexo excluye expresamente la posibilidad defendidapor la parte demandada, de que deba de ampliarse el contrato por más tiempo, de los cuatromeses pactados:

"Las partes manifiestan que a dicha prórroga no le será de aplicación lo dispuesto en la

cláusula tercera del contrato de arrendamiento, habida cuenta que ha mediado, por parte dela Sra. Marcelina, una comunicación dirigida al Sr. Erasmo con antelación superiora la prevista en dicha cláusula..."

Bien, por todo lo anterior, quedando patente que la voluntad de las partes con la firma delpresente contrato, no era más que una liberalidad compasiva de la actora para con eldemandado, para facilitarle la búsqueda de una vivienda; y siendo que ha quedado más queratificada la voluntad de la actora de no renovar el contrato; habiendo avisado aldemandado con una antelación superior, tanto a la prevista en la ley al efecto, como a laprevista en el propio contrato firmado entre las partes,procede estimar íntegramente lademanda y declarar extinguido el contrato de fecha 1 de enero de 2019, con lasconsecuencias que se expondrán en la parte dispositiva.

CUARTO.-No discutido en esta alzada , ni la normativa que le es de aplicación al contrato , ni la fecha de duración que se pacto por cinco años , y en que llegado el plazo de 5 años la actora al menos con treinta días de antelación a aquella fecha,comunico al demandado su voluntad de no renovarlo.

La controversia estriba en determinar si en virtud del Anexo que ambas partes suscribieron en fecha 2 de mayo de 2024 debidamente comunicada la voluntad de la arrendador de no prorrogarlo , no implica la aplicación de la prorroga de los 3 años que fija dicha normativa , como sostiene la parte actora o por si el contrario dicho acuerdo de prorroga implica que deba aplicarse dicho plazo y en consecuencia el contrato no se extingue hasta el 1 de enero de 2027.

Para resolver dicha controversia cabe tarer a colación AP, Civil sección 13 del 10 de abril de 2025 ( ROJ:SAP B 3747/2025 - ECLI:ES:APB:2025:3747 )que recoge al respecto

Centrado así el motivo de la apelación es lo cierto que, según la más reciente doctrina de esta Sección Decimotercera de la Audiencia Provincial de Barcelona, fijada en la Sentencia nº 593/2023, de 19 de octubre , la cual reitera lo manifestado en la anterior Sentencia nº 250/2021, de 16 de abril ,el artículo 4.1 y 2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos ,establece que las normas que regulan el arrendamiento de vivienda tienen carácter imperativo; y el artículo 6 del mismo texto legal ("Naturaleza de las normas")establece que "Son nulas, y se tendrán por no puestas, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o subarrendatario las normas del presente Título, salvo los casos en que la propia norma expresamente lo autorice",de modo que se concluye en la Sentencia nº 593/2023, de 19 de octubre ,que "El artículo 10 no faculta a las partes para excluir sus prevenciones, por lo que tratándose de un pacto que modifica (excluye su aplicación) dicho precepto en perjuicio del arrendatario, ha de considerarse un pacto nulo y tenerse por no puesto".

Idéntica conclusión alcanzó la Sección Cuarta de esta Audiencia Provincial en sus Sentencias nº 346/2021 de 28 de mayo, y nº 270/2023 de 2 de mayo.

También la Audiencia Provincial de Lleida en su Sentencia nº 269/2022 de 11 de abril ,afirma que "la autonomía de la voluntad en los arrendamientos de vivienda se ve limitada por los parámetros que establece la Ley de manera imperativa en cuanto a la duración de los mismos. En este sentido, esta disfunción no puede tener el alcance que pretende la parte apelante pues la misma se situaría en perjuicio del arrendatario y, en este sentido, debe recordarse lo previsto en el art. 6 de la LAU , en cuanto a los arrendamientos de viviendas, cuando establece que "Son nulas, y se tendrán por no puestas, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o subarrendatario las normas del presente Título, salvo los casos en que la propia norma expresamente lo autorice". Y la AP de Navarra en su sentencia 361/2023 de 25 de abril concluye que " Dicha norma (el art. 10 LAU ) es de aplicación a pesar de la estipulación contractual que la excluye".

La prórrogade la duración inicial prevista en el artículo 9 LAU se configura como forzosa para el arrendador y facultativa para el arrendatario; por el contrario, la prórrogalegal tácita prevista en el artículo 10 del mismo texto legal es facultativa para ambos, pudiendo excluirla en su momento cualquiera de las partes con el correspondiente preaviso, de modo que puede el arrendador excluirla observando los requisitos y plazos legalmente previstos, pero lo que no cabe es la exclusión ab initiodela aplicación de una norma legal de carácter imperativo.

En definitiva, concluye la Sentencia nº 593/2023, de 19 de octubre ,dicha exclusión ha de ser considerada nula y ha de tenerse por no puesta.

En la más reciente Sentencia nº 492/2024, de la Sección Cuarta de la Audiencia de Barcelona, igualmente se reitera la anterior doctrina, en el sentido de que "Es cierto que el art. 10 LAU establece un régimen de prórroga del contrato que puede quedar excluido por la mera voluntad del arrendador, mediante la notificación prevista en ese artículo, comunicando su voluntad de no prorrogar el contrato. Sin embargo, esa comunicación está sometida a estrictos requisitos: en concreto, fehaciencia de la notificación, plazo de antelación mínimo, e indicación expresa de la voluntad concluyente de no renovar el contrato. Y, en caso de que el arrendador no lleve a cabo esa notificación, bajo tales requisitos, la consecuencia será la prolongación del contrato por un periodo que, atendiendo a la fecha en que se suscribió el contrato sería de un año más, y que conforme a la regulación actualmente vigente sería de hasta tres años más, mediante prórrogas sucesivas anuales. Ese régimen, sin duda, sería mucho más beneficioso que el que se derivaría de entender aplicable el régimen de tácita reconducción de los arts. 1566 y 1581 CC .

Es por ello que, a entender de esta parte, la cláusula de exclusión del régimen de prórrogas voluntarias del art. 10 LAU incluida en el contrato suscrito por las partes debería considerarse nula, y tenerse por no puesta, ya que sí conllevaría una pérdida de derechos para el arrendatario respecto del que se derivaría de la aplicación estricta de las normas legales."

En consecuencia en el supuesto presente y dado que la prorroga legal de 5 años era la pactada en el contrato el pacto suscrito entre las partes afectaría a la prorrogalegal tácita prevista en el artículo 10 del mismo texto legales facultativa para ambos, pudiendo excluirla en su momento cualquiera de las partes y si bien dicha sentencia recoge que no cabe excluirla inicialmente , si que cabe que la arrendadora la excluya mediante la comunicación que dicha norma señala y que la actora efectivamente efectuó y que en este caso el arrendatario además a través de dicho anexo acepto su no aplicación lo cual entra del ámbito de la autonomía de la voluntad previsto en el Art 1255 CC

Señalar al respecto que la sentencia del TSLA STS, Civil sección 991 del 07 de octubre de 2025 ( ROJ: STS 4240/2025 - ECLI:ES:TS:2025:4240 )

En un supuesto en que si bien el pacto lo era en relación a un pacto de prorroga indefinida y no limitada como en el caso presente resolvió lo siguiente :

Tampoco, existe inconveniente en regular pactos de prórroga convencional, una vez extinguido el previsto en el art. 10 LAU ,como hicieron las partes litigantes, no olvidemos además que la aplicación de la tácita reconducción de los arts. 1566 y 1581 del CC opera como régimen supletorio en defecto de lo establecido por las partes en virtud de lo dispuesto en el art. 4.2 LAU ,y un pacto de tal clase no vulnera el art. 10 LAU ,suple un vacío legal que es cuestión asaz diferente y tampoco perjudica al arrendatario ( art. 6 LAU ).

No podemos, por lo tanto, aceptar que no caben pactos de prórroga superiores al previsto del art. 10 LAU ni que, transcurrido el plazo de tres años establecido en tal precepto, el contrato quede sujeto imperativamente al mecanismo de la tácita reconducción cuando exista pacto al respecto libremente suscrito por las partes. En definitiva, el art. 10 de la LAU no impone un régimen legal imperativo que vede, en cualquier caso, el juego del principio de la libre autonomía de la voluntad del art. 1255 CC ,siempre que no perjudique los derechos del arrendatario ( art. 6 LAU ).

La cuestión controvertida de si un pacto de prórroga convencional vulnera lo dispuesto en el art. 1543 del CC ,de manera que provoque la ineficacia de este tipo de pactos fue contestada negativamente por esta sala con base en los argumentos antes transcritos, con respecto a los arrendamientos para uso distinto al de vivienda, en la sentencia del pleno 582/2009, de 9 de septiembre, mediante la integración del contrato con las normas del usufructo, a los efectos de evitar cesiones perpetuas de uso y respetar lo pactado entre las partes, y esta doctrina es aplicada por los órganos de instancia para evitar que el presente contrato se extendiese indefinidamente en el tiempo, con lo que se determinó la concreta duración del arriendo y no es objeto específico de recurso.

En definitiva, el contrato no queda al arbitrio de la parte arrendataria con vulneración del art. 1256 CC y se respeta el principio de la libre autonomía de la voluntad del art. 1255 del CC ,pues no ofrece duda alguna de cuál era la voluntad contractual de ambas partes, expresamente exteriorizada e incluso explicada en el contrato, bajo un criterio de reciprocidad contractual por las importantes obras que asumía el arrendatario. Estipulación de prórroga convencional que fue libremente aceptada y que permitió la confluencia de voluntades precisas para el nacimiento del vínculo arrendaticio objeto del proceso

Asimismo como se recoge en la sentencia AP, Civil sección 3 del 06 de noviembre de 2025 ( ROJ:SAP T 1597/2025 - ECLI:ES:APT:2025:1597 ) en un supuesto en que elcontrato estaba sometido por tanto a la LAU, según su redacción verificada en la Ley 4/2013, de 4 de junio, recoge al respecto :

Tal pacto de renuncia por las partes a la aplicación de la prórroga voluntaria es perfectamente válido, como sostuvo esta Sala en sentencia de 27 de enero de 2022, recurso de apelación número 252/2020 .Es un pacto que no está afectado por el art. 6 LAU ,pues el artículo 10 LAU lo que regula es una prórroga voluntaria anual y no constituye ningún privilegio en favor del arrendatario, pudiendo cualquiera de las partes oponerse a ello. Su aplicación depende de la voluntad de ambas partes, pudiendo renunciar a la prórroga voluntaria de forma anticipada en el propio contrato y no al vencer los tres años. La ley no establece forma alguna por la que se comunique esta voluntad contraria a la prórroga voluntaria, sin que se modifique en perjuicio de la arrendataria la norma legal.

Sobre la validez de un pacto idéntico incluido en otro contrato celebrado por BUILDINGCENTER, S.A.U y su oponibilidad a la parte arrendataria, se pronunció la SAP de Madrid, sección 8, del 20 de julio de 2020 (ROJ: SAP M 11276/2020- ECLI:ES:APM:2020:11276) Sentencia: 236/2020 Recurso: 371/2020:

"SEGUNDO.- Sobre el error en la valoración de la prueba. Infracción de los artículos 6 , 9 y 10 de la ley de Arrendamientos Urbanos : Pacto de prohibición de la tácita reconducción y de la prórroga, una vez transcurridos cinco años .

Dados los términos en los que ha quedado trabado el recurso en los escritos expositivos de apelación y oposición, la cuestión nuclear de la contienda en esta alzada bascula sobre la validez del pacto contractual de no renovación del contrato y sobre la validez del requerimiento previo a la finalización del mismo practicado al arrendatario, cuestiones que han de ser resueltas de forma favorable a las pretensiones del apelante, por los siguientes motivos:

1.- Corresponde clarificar que el contrato que vincula a los litigantes, concertado el 4 de abril de 2014, no está sometido a la modificación de la LAU operada por Real Decreto Ley 7/2019, que extiende el plazo de duración mínima de los contratos hasta siete años cuando el arrendador es persona jurídica, ya que la Disposición Transitoria Primera del Real Decreto Ley establece que " los contratos de arrendamiento sometidos a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos , celebrados con anterioridad a la entrada en vigor de este real decreto-ley, es decir, anteriores al 6 de marzo de 2019, continuarán rigiéndose por lo establecido en el régimen jurídico que les era de aplicación."

2.- La sentencia apelada estima que el contrato prohibió la tacita reconducción, no así la prórroga; sin embargo, no podemos compartir la valoración jurídica que del contrato realiza la sentencia apelada pues el pacto segundo.3 que regula la devolución de la posesión, estableció que " a la finalización del arrendamiento, sea cual sea la causa que produzca la misma, la arrendataria deberá dejar la vivienda libre, vacua, y expedita, a disposición de la arrendadora, así como libres de cargas, obligaciones y deudas de cualquier tipo, sin necesidad de previo aviso ni de requerimiento, dentro de las veinticuatro horas siguientes a la citada finalización, entregando dentro de dicho plazo la vivienda a la arrendadora en la forma que resulte de lo establecido en la cláusula quinta de este documento", pacto de cuya redacción se colige la voluntad concorde y anticipada de los contratantes de no prorrogar el contrato una vez expirado su plazo de duración.

Llegados a este punto, la cuestión que hemos de abordar es la relativa a la validez del referido pacto contractual, que consideramos válido al no estar afectado por la nulidad del art.6 LAU que establece que "son nulas, y se tendrán por no puestas, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o subarrendatario las normas del presente título, salvo los casos en que la propia norma expresamente lo autorice"; y no está afectada pues lo que establece y regula el artículo 10 LAU es una prórroga voluntaria anual, que no constituye ningún privilegio en favor del arrendatario ya que cualquiera de las partes puede evitar su nacimiento si manifiesta en forma su oposición, así no está establecida en beneficio del arrendatario o, al menos, en beneficio exclusivo del arrendatario ni le ocasiona perjuicio alguno pues su aplicación depende de la voluntad de ambas partes.

Así también ha sido apreciado por la SAP Burgos, Sec. 3ª, 201/2006, de 25 de abril , SAP Madrid, Sec. 10ª, 784/2004, de 12 de julio , SAP Ciudad Real, Sec. 1ª, 197/2004, de 5 de julio , las demás que se citan en el recurso y las más reciente SAP Santa Cruz de Tenerife, Sec. 3ª, 19-3-2019 según la cual " a tenor de la referida estipulación tercera inserta en el contrato, sobre la notificación al arrendatario, desde la misma firma del contrato arrendaticio, de la voluntad del arrendador de no renovar el contrato una vez transcurridas las prórrogas obligatorias, y coincidiendo en este extremo con el criterio de la juzgadora de la instancia, se considera que el contrato finalizaba el mes de febrero de 2012 -incluido-". Y la SAP Asturias, Oviedo, Sec. 5ª, 29-5-2018 , que reza que " El derecho de prórrogadel artículo 10 LAU94 , en lo que concierne a su inicio, no está establecido en beneficio del arrendatario, al no ser obligatoria para ninguna de las partes que son libres de no continuar con el arriendo. Dice así, siguiendo la SAP Barcelona, Sección 13ª, de 1 de marzo de 2.011 que: " Así las cosas debe examinarse si es nulo lo estipulado en el último párrafo de la cláusula segunda, es decir el excluir expresamente la prórrogavoluntaria prevista en el art. 10 de la Ley 29/94 y se concluye que tal pacto es perfectamente válido en cuanto que lo establecido en el art. 10 citado es, como se dijo, una prórrogavoluntaria. Sentado lo anterior, resta por determinar, si cabe, que esa renuncia a la prórrogavoluntaria se establezca anticipadamente, es decir, se establezca en el contrato y no en el momento en que vencen los cinco años estipulados y de carácter obligatorio para el arrendador, y en este aspecto la Sala comparte lo señalado en la sentencia de la Audiencia Provincial de Burgos de 25- 4- 2006 : " La prórrogaque establece el artículo 10 de la LAU , a diferencia de la del artículo 9, no está en función exclusiva de los intereses y voluntad del arrendatario, sino de las dos partes contractuales, de manera que el arrendatario no adquiere un derecho unilateral a imponer su voluntad de continuar en el contrato, pasados los cinco años de duración mínima o un plazo superior si superior fue el pactado . Este precepto no establece ninguna forma determinada para notificar la voluntad del arrendador de impedir la prórroga,ni una forma concreta de constancia de la misma ni, en fin, impone más plazo que el mínimo de un mes antes de la finalización, de manera que no excluye que con anterioridad a ese mes se haya manifestado la voluntad contraria. De ahí que quepa, en la sistemática de la Ley de Arrendamientos Urbanos, que la expresión de voluntad contraria a la prórrogadel artículo 10 quede expresada incluso en el propio contrato. Por ello, la previsión contractual por la que se deja clara e inequívoca la voluntad del arrendador de no conceder prórrogaalguna, en el régimen del artículo 10 de la LAU , no supone una renuncia de derechos del arrendatario ni incide en la sanción de nulidad del artículo 6 de la citada Ley , pues no se modifica en perjuicio del arrendatario la norma legal, sino que justamente se actúa conforme a ella."

Por tanto, en principio, establecida en el contrato la duración obligatoria para el arrendador prevista en el artículo 9 de la LAU y excluida la prórroga voluntaria de un año del artículo 10 de la LAU ,podríamos considerar que, expirada la duración el 23 de enero de 2021, en fecha 24 de enero de 2021 el contrato entraría, en principio, tácita reconducción del artículo 1566 del Código Civil ,(no siendo descartable incluso que estuviera excluida esta tácita reconducción con el pacto que obligaba a la parte arrendataria a entregar la posesión en el plazo de 24 horas siguientes a la finalización del contrato, sin necesidad de previo requerimiento). Sin embargo, no fue hecho controvertido en la litis que el contrato prorrogó su duración un año más, en aplicación de la prórroga extraordinaria prevista en el Real Decreto Ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID 19.Si bien, la parte actora permitió la prolongación del contrato un mes más del transcurso del plazo de un año de prorroga extraordinaria, esto es, hasta el 23 de febrero de 2022.

En el caso de autos el contrato establecía una duración de 5 años es deciresto es, la duración de la prórrogaobligatoria a voluntad de la parte arrendataria prevista en el artículo 9 de la LAU

Por tanto, en principio, establecida en el contrato la duración obligatoria para el arrendador prevista en el artículo 9 de la LAU y excluida la prórroga voluntaria de los 3 años del artículo 10 de la LAU ,podríamos considerar que, el contrato una vez expirado el plazo pactado en el contrato entraría, en principio, tácita reconducción del artículo 1566 del Código Civil ,y en consecuencia no seria de aplicación la exigencia de la nueva comunicación previa que prevé el Art 10 de la LAU como mantiene la parte recurrente y quedando resuelto el contrato una vez transcurrido el plazo pactado .

Como se recoge la STS, sección 1 del 31 de marzo de 2021 ( ROJ:STS 1152/2021

7.- La tácita reconducción del art. 1566 CC : su naturaleza jurídica y efectos. Doctrina jurisprudencial.

Dispone el art. 1566 CC que:

"Si al terminar el contrato, permanece el arrendatario disfrutando quince días de la cosa arrendada con aquiescencia del arrendador, se entiende que hay tácita reconducción por el tiempo que establecen los artículos 1.577 y 1.581, a menos que haya precedido requerimiento".

A su vez, el art. 1.581 CC , al que se remite el anterior, prescribe:

"Si no se hubiese fijado plazo al arrendamiento, se entiende hecho por años cuando se ha fijado un alquiler anual, por meses cuando es mensual, por días cuando es diario.

"En todo caso cesa el arrendamiento, sin necesidad de requerimiento especial, cumplido el término".

Como hemos declarado en la sentencia 530/2018, de 26 de septiembre , la tácita reconducción a que se refiere este precepto "da lugar en realidad a un nuevo contrato de arrendamiento que se perfecciona por el consentimiento tácito de los contratantes". Este consentimiento se entiende producido por la permanencia del arrendatario en el disfrute de la cosa arrendada por el término de quince días una vez finalizada la vigencia temporal del contrato, con la aquiescencia del arrendador que deja pasar dicho plazo desde la extinción sin requerir al arrendatario a fin de que proceda a la devolución de la posesión del inmueble.

En la misma sentencia 530/2018, de 26 de septiembre , precisamos que:

"se entiende que el citado artículo 1566 CC da por concluso el contrato primitivo de arrendamiento ("si al terminar el contrato", dice textualmente) y por nacido otro en el que se mantienen los pactos que rigieron la anterior relación contractual, salvo el plazo de duración que lógicamente no ha de coincidir -salvo casos especiales- con el inicialmente previsto que, sin duda, podría resultar excesivamente largo para tenerlo en cuenta en un pacto de carácter tácito".

Por tanto, fijada la expiración de la duración contractual por acuerdo de las partes el 23 de enero de 2022 por efecto de la prórrogaextraordinaria, debe considerarse que comenzaría la tácita reconducción el 24 de enero de 2022.

Señala la STS, sección 1 del 31 de marzo de 2021 (ROJ: STS 1152/2021 - )Sentencia: 184/2021 Recurso: 1253/2020, en relación a la figura jurídica de la tácita reconducción:

"7.- La tácita reconducción del art. 1566 CC : su naturaleza jurídica y efectos. Doctrina jurisprudencial.

Dispone el art. 1566 CC que:

"Si al terminar el contrato, permanece el arrendatario disfrutando quince días de la cosa arrendada con aquiescencia del arrendador, se entiende que hay tácita reconducción por el tiempo que establecen los artículos 1.577 y 1.581, a menos que haya precedido requerimiento".

A su vez, el art. 1.581 CC , al que se remite el anterior, prescribe:

"Si no se hubiese fijado plazo al arrendamiento, se entiende hecho por años cuando se ha fijado un alquiler anual, por meses cuando es mensual, por días cuando es diario.

"En todo caso cesa el arrendamiento, sin necesidad de requerimiento especial, cumplido el término".

Como hemos declarado en la sentencia 530/2018, de 26 de septiembre , la tácita reconducción a que se refiere este precepto "da lugar en realidad a un nuevo contrato de arrendamiento que se perfecciona por el consentimiento tácito de los contratantes". Este consentimiento se entiende producido por la permanencia del arrendatario en el disfrute de la cosa arrendada por el término de quince días una vez finalizada la vigencia temporal del contrato, con la aquiescencia del arrendador que deja pasar dicho plazo desde la extinción sin requerir al arrendatario a fin de que proceda a la devolución de la posesión del inmueble.

En la misma sentencia 530/2018, de 26 de septiembre , precisamos que:

"se entiende que el citado artículo 1566 CC da por concluso el contrato primitivo de arrendamiento ("si al terminar el contrato", dice textualmente) y por nacido otro en el que se mantienen los pactos que rigieron la anterior relación contractual, salvo el plazo de duración que lógicamente no ha de coincidir -salvo casos especiales- con el inicialmente previsto que, sin duda, podría resultar excesivamente largo para tenerlo en cuenta en un pacto de carácter tácito".

8.- Por tanto, la tácita reconducción no provoca una prórrogao ampliación del plazo del mismo contrato anterior. Éste finalizó una vez cumplido el término de su duración "sin necesidad de requerimiento especial" ( art. 1581-II CC ). La tácita reconducción, en caso de producirse, da lugar a un nuevo contrato, a un nuevo arrendamiento, integrado, como todo contrato, por su propio consentimiento, objeto y causa ( art. 1261 CC ). Por ser un contrato nuevo se extinguen las garantías y su plazo no es el mismo del contrato anterior (que ya se consumió), sino el establecido supletoriamente por el Código en virtud de la remisión que el art. 1566 CC hace al 1581. Este recurso a la supletoriedad resulta preciso pues en la tácita reconducción el consentimiento de las partes es un consentimiento presunto derivado, por el lado del arrendatario, de su permanencia en el disfrute de la cosa arrendada durante quince días y, del lado del arrendador, de su aquiescencia a dicha situación, aquiescencia presunta que puede desvirtuarse mediante el correspondiente requerimiento.

Así lo afirmamos en también en la sentencia 764/2013, de 5 de diciembre :

"La tácita reconducción se presenta ante el contrato de arrendamiento de plazo indefinido o -como es el caso presente- que se termina el plazo pactado y continúa la relación arrendaticia. El arrendamiento es un contrato temporal por esencia y no es lo mismo indefinido que perpetuo. [...].

"Norma que se basa en la presunta voluntad de las partes y no es el mismo contrato que se prorroga,sino otro nuevo (se extinguen garantías: articulo 1567) y el plazo no es el mismo, sino uno nuevo (fijado por el artículo 1581)".

Así lo explica la reciente sentencia del Tribunal Supremo 4 de octubre de 2022:

"Pues bien, de los mentados requisitos no se cuestiona que nos hallamos ante un arrendamiento de vivienda, tampoco que había transcurrido el plazo de duración mínima legal de tres años que fijaba el art. 9 de la LAU , así como que el arrendamiento se encontraba en situación de prórrogadeun año en aplicación del art. 10 de la LAU , en la redacción vigente de tales preceptos. Igualmente, se había comunicado al arrendatario la voluntad de no renovar el contrato por parte del arrendador con más de 30 días de antelación. El contrato, pues, según la legislación arrendaticia urbana se extinguía el 21 de abril de 2020. Ahora bien, dentro de dicho plazo de 30 días, entró en vigor, el 2 de abril de dicho año, el RDL 11/2020.La comunicación del arrendatario de prorrogar el contrato se produjo el 15 de julio de 2020, es decir dos meses y medio después de la entrada en vigor de dicha disposición legal.

Tras la vigencia de dicho RDL 11/2020,se abre un nuevo panorama normativo, bajo el cual carece de justificación que el arrendador, tras exteriorizar su voluntad de no prorrogar del contrato de alquiler, conforme al art. 10 de la LAU , tenga que esperar, antes de ejercitar judicialmente la acción de desahucioporexpiración de plazo, los seis meses de prórrogaalos que se refiere el precitado RDL, cuando el arrendatario no le formuló ninguna petición de tal clase, y no opera la prórrogaporministerio de la ley, sino a iniciativa del arrendatario.

Por otra parte, la espera o pasividad del arrendador, en el ejercicio de la acción de extinción del contrato, hasta que transcurriera dicho plazo de seis meses, conllevaría el juego de la prórrogatácitadel art. 10 LAU , que no excluye la nueva normativa.

Tampoco tiene sentido que, cumplidos los requisitos del art. 10 de la LAU y transcurrido un significativo periodo de tiempo -dos meses y medio-, durante el cual el arrendatario nada manifestó sobre su derecho a acogerse al mentado RDL, e interpuesta la demanda, tras su citación a juicio, pueda el arrendatario oponerse a la extinción del contrato, señalando, entonces y solo entonces, que se somete al mentado RDL y, por lo tanto, que el contrato se encuentra bajo la prórrogadeseis meses, con la correlativa desestimación de la acción judicial e imposición de costas.

El contrato de arrendamiento no puede quedar sometido a tal situación de incertidumbre, por lo que, al hallarse en prórrogaycomunicada, por el arrendador, su intención de no prorrogar el vínculo contractual, conforme a lo dispuesto en el art. 10 LAU , es cuando el arrendatario deberá exteriorizar su voluntad de acogerse al régimen del precitado RDL, antes de que el contrato quede legalmente extinguido, pues entonces ya no podemos hablar de prórroga,sino de rehabilitación del vínculo contractual, lo que constituye una situación jurídica que no fue legalmente contemplada.

Pues bien, en este caso, el demandado no exteriorizó su voluntad de acogerse al RDL 11/2020,que entró en vigor el 2 de abril de 2020, antes de que el contrato hubiera vencido, sino, sin ninguna razón que lo justificase, dos meses y medio después, el 15 de julio siguiente".

2. Y dado que en nuestro caso la renta se pactó por meses el contrato se ha estado prorrogando mensualmente ( art. 1581 CC ) por lo que debemos considerar que el contrato había finalizado cuando se realiza el segundo requerimiento. En este sentido podemos citar la doctrina delTribunal Supremo que ha analizado esta cuestión, a la vista de la doctrina discrepantes de las Audiencias Provinciales, en su STS 184/2021, de 31 de marzo ,( Roj:STS 1152/2021 - ECLI:ES:TS:2021:1152 ) y dice que:

"Dispone el art. 1566 CC que:

"Si al terminar el contrato, permanece el arrendatario disfrutando quince días de la cosa arrendada con aquiescencia del arrendador, se entiende que hay tácita reconducciónporel tiempo que establecen los artículos 1.577 y 1.581, a menos que haya precedido requerimiento".

A su vez, el art. 1.581 CC , al que se remite el anterior, prescribe:

"Si no se hubiese fijado plazo al arrendamiento, se entiende hecho por años cuando se ha fijado un alquiler anual, por meses cuando es mensual, por días cuando es diario.

"En todo caso cesa el arrendamiento, sin necesidad de requerimiento especial, cumplido el término".

Como hemos declarado en la sentencia 530/2018, de 26 de septiembre , la tácita reconducciónaque se refiere este precepto "da lugar en realidad a un nuevo contrato de arrendamiento que se perfecciona por el consentimiento tácito de los contratantes". Este consentimiento se entiende producido por la permanencia del arrendatario en el disfrute de la cosa arrendada por el término de quince días una vez finalizada la vigencia temporal del contrato, con la aquiescencia del arrendador que deja pasar dicho plazo desde la extinción sin requerir al arrendatario a fin de que proceda a la devolución de la posesión del inmueble.

En la misma sentencia 530/2018, de 26 de septiembre , precisamos que: "se entiende que el citado artículo 1566 CC da por concluso el contrato primitivo de arrendamiento ("si al terminar el contrato", dice textualmente) y por nacido otro en el que se mantienen los pactos que rigieron la anterior relación contractual, salvo el plazo de duración que lógicamente no ha de coincidir -salvo casos especiales- con el inicialmente previsto que, sin duda, podría resultar excesivamente largo para tenerlo en cuenta en un pacto de carácter tácito".

8.- Por tanto, la tácita reconducción no provoca una prórroga o ampliación del plazo del mismo contrato anterior.Éste finalizó una vez cumplido el término de su duración "sin necesidad de requerimiento especial" ( art. 1581-II CC ). La tácita reconducción,en caso de producirse, da lugar a un nuevo contrato, a un nuevo arrendamiento, integrado, como todo contrato, por su propio consentimiento, objeto y causa ( art. 1261 CC ). Por ser un contrato nuevo se extinguen las garantías y su plazo no es el mismo del contrato anterior (que ya se consumió), sino el establecido supletoriamente por el Código en virtud de la remisión que el art. 1566 CC hace al 1581. Este recurso a la supletoriedad resulta preciso pues en la tácita reconducciónelconsentimiento de las partes es un consentimiento presunto derivado, por el lado del arrendatario, de su permanencia en el disfrute de la cosa arrendada durante quince días y, del lado del arrendador, de su aquiescencia a dicha situación, aquiescencia presunta que puede desvirtuarse mediante el correspondiente requerimiento".

En el supuesto presente el consentimiento no es presunto sino expreso en virtud del anexo suscrito y se fija el plazo de duración del contrato.

En consecuencia dicho pacto es perfectamente válido y pactado expresamente y libremente la duración de la prorroga del contrato deberá estarse a lo pactado y en consecuencia el contrato llegada la fecha del vencimiento pactado quedo extinguido , sin necesidad de verificar la actora el requerimiento del Art 10 de la LAU , se estime o no en el caso presente se haya producido la tácita reconducción del Art 1566 del Código Civil, debiendo en consecuencia desestimarse el recurso y confirmarse la estimación de la demanda si bien por los razonamientos expuestos en esta sentencia .

SEXTO.-De acuerdo con el artículo 398.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ,siendo la resolución desestimatoria de la apelación, procede la imposición a la parte apelante de las costas de la segunda instancia.

SÉPTIMO.-De acuerdo con la Disposición Adicional Quince.9 de la Ley Orgánica 6/1985, de 1 de julio, del Poder Judicial ,en la redacción del artículo 1.19 de la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, siendo la resolución desestimatoria de la apelación, procede la pérdida del depósito para recurrir por la parte actora

VISTOS los preceptos legales citados y los demás de general y pertinente aplicación, EN NOMBRE DE S.M. EL REY.

PRIMERO.- La parte actorainterpuso demanda de juicio verbal de desahucio de vivienda por expiración del plazo contractual fijado, contra Erasmo, en calidad de arrendatario del inmueble sito en Begur, DIRECCION000 piso, interesando se dicte Sentencia por la que estimando íntegramente sus pretensiones, se acuerde haber lugar a la resolución del contrato de arrendamiento sobre la finca citada, de fecha 1 de enero de 2019; así como acordar el desahucio por expiración de plazo sobre el citado inmueble, señalándose día y hora para que tenga lugar el lanzamiento, con expresa imposición de costas. La demanda fue admitida a trámite, por Decreto de fecha 3 de octubre de 2024y dentro del plazo otorgado, la demandada compareció en legal forma y contesto a la

demanda y , se opone manifestando que el anexo firmado por las partes en fecha 2 de enero de 2024, supone la vigencia del contrato al menos hasta el 2 de enero de2027, en aplicación de lo dispuesto en el artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

Finaliza solicitando la desestimación de la demanda y la expresa condena en costas a la parte actora.

La sentencia estima la demanda en los términos recogidos en los antecedentes de esta resolución y no conforme con la misma se interpone recurso de apelación por Erasmo

La parte apelada Marcelina se opone al recurso y solicita la confirmación de la sentencia apelada .

SEGUNDO.-Los motivos del recurso de apelación son :

Los motivos por los que formula el presente recurso se concretan en: a)Nulidad de las actuaciones por infracción de las normas reguladoras del procedimiento, ello de conformidad con el art. 441.5 LEC; b)Error en la valoración de la prueba por infracción del art. 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (en adelante , LAU) y la concurrencia de estipulación nula de conformidad con el art. 6 LAU.

Tercera.- Nulidad de las actuaciones por infracción de las normas reguladoras del procedimiento y en concreto por infracción del art. 441.5 LEC .

Que en la tramitación de las presentes actuaciones se han infringido las normas reguladoras del procedimiento y en concreto se ha infringido el art. 441.5 LEC.

Este precepto establece que: "En los casos de los números 1.º, 2.º, 4.º y 7.º del apartado 1 del artículo 250, siempre que el inmueble objeto de la controversia constituya la vivienda habitual de la parte demandada, se informará a esta, en el decreto de admisión a trámite de la demanda,de la posibilidad de acudir a las Administraciones Públicas autonómicas y locales competentes en materia de vivienda, asistencia social, evaluación e información de situaciones de necesidad social y atención inmediata a personas en situación o riesgo de exclusión social. La información deberá comprender los datos exactos de identificación de dichas Administraciones y el modo de tomar contacto con ellas, a efectos de que puedan apreciar la posible situación de vulnerabilidad de la parte demandada.

Sin perjuicio de lo dispuesto en el párrafo anterior, se comunicará inmediatamente y de oficio por el Juzgado la existencia del procedimiento a las Administraciones autonómicas y locales competentes en materia de vivienda, asistencia social, evaluación e información de situaciones de necesidad social y atención inmediata a personas en situación o riesgo de exclusión social, a fin de que puedan verificar la situación de vulnerabilidad y, de existir esta, presentar al Juzgado propuesta de alternativa de vivienda digna en alquiler social a proporcionar por la Administración competente para ello y propuesta de medidas de atención inmediata a adoptar igualmente por la Administración competente, así como de las posibles ayudas económicas y subvenciones de las que pueda ser beneficiaria la parte demandada."

De las presentes actuaciones resulta que en el Decreto de admisión a trámite de la demanda, se omite el presupuesto contenido en el mencionado precepto, ya que en el mismo no consta la información/advertencia relativa a la posibilidad, que tiene la parte demandada, de acudir a los servicios competentes en materia de vivienda, asistencia

2 social y otros para que ponga en conocimiento la existencia de un procedimiento de los contenidos en el art. 250 apartado 1 números 1.º, 2.º, 4.º y 7.º LEC, así como, tampoco consta que por el juzgado se haya remitido oficio a los servicios competentes para valorar la posible existencia de una situación de vulnerabilidad de la parte demandada y las medidas a adoptar en el caso concurrir dicha vulnerabilidad.

De lo expuesto resulta que por parte del juzgado se han omitido las normas básicas reguladoras del procedimiento en perjuicio de mi mandante quien ha visto mermados los derechos que le asistían de conformidad con la normativa de aplicación vigente, siendo por lo que se interesa se declare la nulidad de las actuaciones y se dicte nuevo decreto que contenga todas las prevenciones legales a fin de que mi mandante pueda hacer efectivos sus derechos y que por parte del juzgado se cumplan los requisitos legalmente establecidos y se retrotraigan las actuaciones a dicho momento.

Cuarta.- Error en la valoración de la prueba.

Que por esta representación se interpone el presente recurso de apelación al considerar que la juez a quo ha incurrido en error en la valoración de la prueba y como consecuencia estima la demanda de contrario, al entender que el contrato de alquiler de fecha 01 de enero de 2019 suscrito entre las partes actuantes, ha expirado por finalización del plazo legal.

Que es cierto que en fecha 01 de enero de 2019 mi mandante suscribió con la parte actora contrato de alquiler de vivienda sita en la DIRECCION000 de Begur, constituyendo esta su vivienda habitual.

Que es cierto que en fecha 26 de julio de 2023 por la parte actora se remitió burofax a mi mandante haciéndole saber que era su intención no renovar el contrato de alquiler llegada la fecha de vencimiento. Que mi representado recibió dicho burofax en fecha 27 de julio de 2023.

Que es cierto que en fecha 02 de enero de 2024 mi representado y la propiedad suscribieron un anexo al contrato de arrendamiento de vivienda de fecha 01 de enero de 2019 por que que se acordaba la prórroga del contrato de arrendamiento originario por un plazo de 4 meses (doc. núm. 2 escrito de demanda).

Que por adversa se formalizó demanda de desahucio por expiración del plazo y en este sentido por la juez a quo se dicta la sentencia objeto del presente recurso de apelación.

Sin embargo por esta representación se considera que se ha incurrido en un error en la valoración de la prueba en lo que se refiere a la prórroga de los contratos de conformidad con el art. 10 LAU.

Que por la juez a quo en el cuerpo de la sentencia se hace un análisis de la interpretación de los contratos que le lleva la conclusión final recogida en el fallo de la

3 sentencia, sin embargo debe ser tenida en cuenta la normativa de aplicación a los mismos y en especial la que se refiere a los contratos de alquiler cuya regulación la encontramos en la LAU.

El art. 10 LAU dispone: "1. Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo cinco años de duración de aquel, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con cuatro meses de antelación a aquella fecha en el caso del arrendador y al menos con dos meses de antelación en el caso del arrendatario, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar el contrato."

En este caso, de conformidad con la normativa de aplicación, esta parte considera (amparada por la regulación existente) que si bien se remitió burofax en fecha 26 de julio de 2023 para comunicar la resolución del contrato de alquiler a la fecha de su vencimiento, ello es, en fecha 01 de enero de 2024, el hecho de que se pactara una prórroga, de cuatro meses, dejó sin efecto dicho requerimiento y las reglas del juego debieron quedar restablecidas.

De este modo, dicha comunicación no ha operado en las presentes actuaciones, puesto que no puede hacerse valer como pretende adversa, que la comunicación de fecha 26 de julio 2023 alcance al anexo de fecha 02 de enero de 2024, y por lo tanto el contrato se entiende vigente por prórrogas legales hasta un máximo de tres.

Si como argumenta la juez a quo en su resolución, la mera liberalidad compasiva de la propiedad fue la verdadera intención de formalizar dicho anexo, no es más cierto que la realidad jurídica del anexo es la de una prórroga del contrato de arrendamiento como así se recoge en el pacto único, por lo que la voluntad de extinción del contrato de arrendamiento se ve enervada por la prórroga suscrita en el anexo de fecha 02 de enero de 2024 y por lo tanto entramos en los parámetros del art. 10 LAU.

Es más, si realmente la voluntad de la parte actora, com refiere la juez a quo en la sentencia, era la de demostrar compasión ante la situación de mi mandante, entendemos que podrían utilizarse otros instrumentos legales para amparar dicha situación, pero se optó por prorrogar el contrato de arrendamiento con las consecuencias legales aparejadas a tal prórroga.

A mayor abundamiento, al entender que la prórroga del contrato se ajusta a la estipulación del art. 10 LAU, es decir, que nos encontramos ante prórrogas anuales hasta un máximo de tres, el hecho de que se prorrogara el contrato por un plazo de cuatro meses podría ser considerada una cláusula nula puesto que de conformidad con el art. 6 de la LAU.

4 Dicho precepto establece que: " Son nulas, y se tendrán por no puestas, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o subarrendatario las normas del presente Título, salvo los casos en que la propia norma expresamente lo autorice"

Cuando el anterior precepto se refiere a que las estipulaciones del contrato no podrán ir en contra de «las normas del presente Título»en perjuicio del arrendatario, se está refiriendo a que las cláusulas del contrato no podrán establecer peores derechos de los reconocidos en el Título II de la LAU al inquilino, ello es los artículos 6 al 28 inclusive. Por lo que si la estipulación del contrato establece peores condiciones que las establecidas por la LAU para ese supuesto, la estipulación puede ser nula y se tendrá por no puesta.

Que aplicado a los presentes autos cuanto antecede puede concluirse que , el párrafo segundo del pacto único contenido en el anexo de fecha 02 de enero de 2024, puede considerarse nulo y por lo tanto por no puesto, ya que su contenido establece peores condiciones que las contenidas en la ley, en concreto en lo preceptuado en el art. 10 de la LAU, y por lo tanto el contrato se encuentra prorrogado hasta un máximo de tres años, y al considerar que no se ha cumplido con el requerimiento previo contenido en el precepto indicado, el contrato mantiene su vigencia en los términos contemplados en la LAU y no procede la resolución del mismo, en tanto no se cumplan con las formalidades legalmente establecidas.

En su virtud,

SOLICITO A LA SALA:Que habiendo por presentado este escrito lo admita y, en su virtud, tenga por interpuesto RECURSO DE APELACIÓNcontra la Sentencia dictada en este procedimiento, y de conformidad a cuanto se ha dejado expuesto, resuelva estimar el presente recurso y se revoque la sentencia objeto del presente recurso en los términos expuestos en el mismo, con expresa imposición de las costas de primera instancia a la parte actora

TERCERO.- NULIDAD DE ACTUACIONES

Por lo que se refiere a la solicitud de nulidad de actuaciones,hay que recordar, con arreglo al artículo 227.1 LEC, que la eventual declaración de nulidad de las actuaciones no solo exige la infracción de normas procesales por parte del órgano judicial, sino que además se cause indefensión a la parte. Y el artículo 459 LEC establece que "en el recurso de apelación podrá alegarse infracción de normas o garantías procesales en la primera instancia. Cuando así sea, el escrito de interposición deberá citar las normas que se consideren infringidas y alegar, en su caso, la indefensión sufrida. Asimismo, el apelante deberá acreditar que denunció oportunamente la infracción, si hubiere tenido oportunidad procesal para ello".

La solicitud de nulidad de actuacionesinteresada en su escrito interponiendo el recurso de apelación por vulnerar el decreto de admisión a trámite de la demanda el artículo 441.5 de la Ley de Enjuiciamiento Civil al no cumplir con la obligación de dar traslado del proceso iniciado a los servicios sociales y de informar al demandado de la posibilidad de acudir a esos servicios sociales para apreciar la posible situación de vulnerabilidad no podrá prosperar .

Efectivamente , dejando al margen que en el recurso no se pide una nulidad de actuaciones , y retroacción de las mismas al momento en que se invoca se ha originado dicha infracción que es lo propio de la nulidad de actuaciones , ya que lo que se solicita es la desestimación de la demanda , la petición formulada no puede ser estimada ya que para decretar dicha nulidad , como se recoge en la normativa citada la vulneración del precepto que impone estas actuaciones no conllevaría la nulidad de la sentencia,y menos la desestimación de la misma como solicita la parte pues la apelación por infracción de normas procesales requiere acreditar que se denunció oportunamente en la instancia y la indefensión sufrida, y ninguno de estos requisitos se acredita cumplido ni se recurrió el decreto de admisión de la demanda ni en la contestación a la demanda siendo ello motivo suficiente para su desestimación.

Señalar que en un supuesto análogo al presente la sentencia de la AP de Madrid SAP, Civil sección 19 del 24 de marzo de 2025 ( ROJ:SAP M 4269/2025 - ECLI:ES:APM:2025:4269 )recoge al respecto:

La pretensión de la parte apelante no puede ser estimada dado que tal consecuencia anulatoria de la Sentencia no se produce incluso en los supuestos de inobservancia del precepto que se manifiesta infringido, en la medida que el artículo 441.5 LEC está dirigido a valorar la posible vulnerabilidad por servicios sociales y a adoptar medidas que se consideren, en su caso, oportunas, antes de dar inicio a la ejecución de la Sentencia dictada, tal y como ya concluyó la sentencia de la Sección 25ª de esta Audiencia Provincial de fecha 21 de abril de 2022, a su vez recogida por la sentencia 7/2025, de 3 de enero, recurso 659/2023 de su Sección 13ª, también por la sentencia de esta Sala de fecha 14 de mayo de 2024, recurso 987/2022 .

Sentencias éstas que recogen como la Sección 4ª de la Audiencia Provincial de Barcelona de fecha 30 de septiembre de 2021 mantiene que "la finalidad del precepto es claramente instrumental y finalista, dirigida a provocar la intervención de los servicios sociales ante el riesgo de que se produzca un desahucio de persona vulnerable."En igual sentido, la SAP Madrid Sección 10ª de 7 de abril de 2022 ,dispone que "Resulta evidente que en el caso de no haberse dado cumplimiento por el Tribunal a lo dispuesto en el apartado 5 del artículo 441 de la Ley 1/2000 de 7 de enero de Enjuiciamiento Civil (añadido por el apartado 5 del artículo 3.3 del Real Decreto- ley 7/2019 de 1 de marzo que entro en vigor el día 6 de marzo de 2019) ello no conduciría a la revocación de la sentencia de desahucio, que es lo que se solicita en el presente caso, en el que si se interesa una nulidad procesal por quebranto de una norma adjetiva, siempre encontraría el obstáculo insalvable del artículo 459 (rubricado "apelación por infracción de normas o garantías procesales") "in fine" de la Ley de Enjuiciamiento Civil , en el que se exige que el apelante acredite que denunció oportunamente la infracción si hubiera tenido oportunidad procesal para ello. Siendo así que, en el presente caso, a pesar de haber tenido oportunidad para ello, no denunció, solicitando el complemento de la sentencia. " >

Infracción de la referida norma que debió hacerse valer a través de la formulación del correspondiente recurso de reposición contra el referido decreto de admisión a trámite de la demanda, tal y como ya se acordó en la providencia de fecha 23 de enero de 2023 del Juzgado de la instancia (folio 101).

A lo anterior se une que en ningún momento del proceso se describe ni concreta la indefensión que la infracción de ese precepto le haya podido ocasionar.

Procediendo en consecuencia desestimar este primer motivo del recurso de apelación .

CUARTO.-En cuanto al segundo motivo del recurso de apelación

La parte demandada opuso en la contestación a la demanda y reitera en esta alzada que el anexo firmado por las partes en fecha 2 de enero de 2024, supone la vigencia del contrato al menos hasta el 2 de enero de2027, en aplicación de lo dispuesto en el artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos .

Para la resolución de la controversia planteada tenemos que partir de los siguientes hechos ya recogidos en la sentencia de Instancia y que se reproducen:

El contrato que nos ocupa es de fecha 1 de enero de 2019, por lo que le es de aplicación la modificación de la Ley de Arrendamientos Urbanos, vigente en tal momento(esto es la del Real Decreto-ley 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materiade vivienda y alquiler).

Con respecto a la duración contractual, el artículo 9.1 de la ley de Arrendamientos Urbanos , aplicable al presente contrato es como sigue:

"La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si esta fuera inferior a cinco años,o inferior a siete años si el arrendador fuese persona jurídica, llegado el día del vencimiento del contrato, este se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años, o de siete años si el arrendadorfuese persona jurídica, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de

antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de lasprórrogas, su voluntad de no renovarlo..."

A su vez, el artículo 10.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos aplicable al presente contrato establecía lo siguiente:

"Si llegada la fecha de vencimiento del contrato,o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo cinco años de duración de aquel, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con treinta días de antelación a aquella fecha,su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará necesariamente durante tres años más."

Analizando el contrato que nos ocupa (Bloque DOC. 2 del escrito de demanda), es de ver que la fecha en la que se suscribió fue el 1 de enero de 2019; y que en su cláusula segunda se estipula una duración del mismo de cinco años.

Consta también de la documental aportada (Bloque DOC. 3 del escrito de demanda) que la actora avisó al demandado, mediante burofax en fecha 24 de julio de 2023, esto es con una antelación de más de cinco meses,de su voluntad de no renovar el contrato que les unía.

Asimismo consta que con posterioridad a la notificación de la expiración del plazo legal las partes suscribieron un anexo al contrato en fecha 2 de enero de 2024 (Bloque DOC. 2 del escrito de demanda).

En dicho anexo las partes acuerdan :

Las Partes acuerdan prorrogar la vigencia del Contrato de Arrendamiento por 4 meses con efectos a partir del día 2 de enero de 2024, esto es, hasta el día 2 de mayo de 2024, con la única intención de conceder al Sr. Erasmo un mayor plazo para que encuentre otra alternativa habitacional y proceda a abandonar el inmueble en el que está residiendo, propiedad de la Sra. Marcelina.

[...]

Debido a las facilidades que la Sra. Marcelina está concediendo al Sr. Erasmo, el Sr. Erasmo se compromete, con la firma de este documento, a ABANDONAR LA VIVENDA ANTES DEL DÍA 2 DE MAYO DE 2024. En caso de no proceder a la entrega de llaves alcanzada dicha fecha, el Contrato de Arrendamiento no será nuevamente prorrogado y la Sra. Marcelina procederá al ejercicio de las acciones legadles pertinentes a fin de hacer valer sus derechos, habida cuenta que el Sr. Erasmo habrá dispuesto de un plazo superior a nueve meses para encontrar otra vivienda dónde residir"

La sentencia de Instancia después de fijar la normativa y jurisprudencia en materia de interpretación contractual valora :

Pues bien, volviendo al caso que nos ocupa, y analizando e interpretando, conforme a lospreceptos y principios citados, el anexo al contrato firmado en fecha 2 de enero de 2024, lavoluntad de las partes es clara: únicamente se concedía al arrendatario, por compasióndebido a su dificultad para encontrar una nueva vivienda,que continuara en la finca hasta eldía 2 de mayo de 2024; pero en ningún caso se novaba el contrato. Es más, la arrendadorahabía dejado constancia en su burofax de fecha 24 de julio de 2023, de su voluntad de norenovar el contrato existente,por lo que sólo en el sentido de una mera liberalidadcompasiva puede entenderse el anexo firmado.

Todo ello se concluye a partir de que en el anexo, se especifica claramente la situación

acontecida, y se ratifica de nuevo la voluntad de la arrendadora de no renovar el contrato;cuando expresa en su parte final que se habrán concedido al inquilino más de nueve meses depreaviso para abandonar la vivienda.

Así mismo se vincula directamente la concesión de cuatro meses más de contrato, con laimposibilidad del arrendatario para no encontrar una nueva vivienda, quedando claro que, delo contrario, tal prórroga nunca se hubiera concedido: "...prorrogar la vigencia del contrato de arrendamiento por cuatro meses con efectos a partir

del día 2 de enero de 2024, esto es hasta el día 2 de mayo de 2024, con la única intención deconceder al Sr. Erasmo un mayor plazo para que encuentre una alternativa habitacional..."

Y no sólo eso, sino que además el propio anexo excluye expresamente la posibilidad defendidapor la parte demandada, de que deba de ampliarse el contrato por más tiempo, de los cuatromeses pactados:

"Las partes manifiestan que a dicha prórroga no le será de aplicación lo dispuesto en la

cláusula tercera del contrato de arrendamiento, habida cuenta que ha mediado, por parte dela Sra. Marcelina, una comunicación dirigida al Sr. Erasmo con antelación superiora la prevista en dicha cláusula..."

Bien, por todo lo anterior, quedando patente que la voluntad de las partes con la firma delpresente contrato, no era más que una liberalidad compasiva de la actora para con eldemandado, para facilitarle la búsqueda de una vivienda; y siendo que ha quedado más queratificada la voluntad de la actora de no renovar el contrato; habiendo avisado aldemandado con una antelación superior, tanto a la prevista en la ley al efecto, como a laprevista en el propio contrato firmado entre las partes,procede estimar íntegramente lademanda y declarar extinguido el contrato de fecha 1 de enero de 2019, con lasconsecuencias que se expondrán en la parte dispositiva.

CUARTO.-No discutido en esta alzada , ni la normativa que le es de aplicación al contrato , ni la fecha de duración que se pacto por cinco años , y en que llegado el plazo de 5 años la actora al menos con treinta días de antelación a aquella fecha,comunico al demandado su voluntad de no renovarlo.

La controversia estriba en determinar si en virtud del Anexo que ambas partes suscribieron en fecha 2 de mayo de 2024 debidamente comunicada la voluntad de la arrendador de no prorrogarlo , no implica la aplicación de la prorroga de los 3 años que fija dicha normativa , como sostiene la parte actora o por si el contrario dicho acuerdo de prorroga implica que deba aplicarse dicho plazo y en consecuencia el contrato no se extingue hasta el 1 de enero de 2027.

Para resolver dicha controversia cabe tarer a colación AP, Civil sección 13 del 10 de abril de 2025 ( ROJ:SAP B 3747/2025 - ECLI:ES:APB:2025:3747 )que recoge al respecto

Centrado así el motivo de la apelación es lo cierto que, según la más reciente doctrina de esta Sección Decimotercera de la Audiencia Provincial de Barcelona, fijada en la Sentencia nº 593/2023, de 19 de octubre , la cual reitera lo manifestado en la anterior Sentencia nº 250/2021, de 16 de abril ,el artículo 4.1 y 2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos ,establece que las normas que regulan el arrendamiento de vivienda tienen carácter imperativo; y el artículo 6 del mismo texto legal ("Naturaleza de las normas")establece que "Son nulas, y se tendrán por no puestas, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o subarrendatario las normas del presente Título, salvo los casos en que la propia norma expresamente lo autorice",de modo que se concluye en la Sentencia nº 593/2023, de 19 de octubre ,que "El artículo 10 no faculta a las partes para excluir sus prevenciones, por lo que tratándose de un pacto que modifica (excluye su aplicación) dicho precepto en perjuicio del arrendatario, ha de considerarse un pacto nulo y tenerse por no puesto".

Idéntica conclusión alcanzó la Sección Cuarta de esta Audiencia Provincial en sus Sentencias nº 346/2021 de 28 de mayo, y nº 270/2023 de 2 de mayo.

También la Audiencia Provincial de Lleida en su Sentencia nº 269/2022 de 11 de abril ,afirma que "la autonomía de la voluntad en los arrendamientos de vivienda se ve limitada por los parámetros que establece la Ley de manera imperativa en cuanto a la duración de los mismos. En este sentido, esta disfunción no puede tener el alcance que pretende la parte apelante pues la misma se situaría en perjuicio del arrendatario y, en este sentido, debe recordarse lo previsto en el art. 6 de la LAU , en cuanto a los arrendamientos de viviendas, cuando establece que "Son nulas, y se tendrán por no puestas, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o subarrendatario las normas del presente Título, salvo los casos en que la propia norma expresamente lo autorice". Y la AP de Navarra en su sentencia 361/2023 de 25 de abril concluye que " Dicha norma (el art. 10 LAU ) es de aplicación a pesar de la estipulación contractual que la excluye".

La prórrogade la duración inicial prevista en el artículo 9 LAU se configura como forzosa para el arrendador y facultativa para el arrendatario; por el contrario, la prórrogalegal tácita prevista en el artículo 10 del mismo texto legal es facultativa para ambos, pudiendo excluirla en su momento cualquiera de las partes con el correspondiente preaviso, de modo que puede el arrendador excluirla observando los requisitos y plazos legalmente previstos, pero lo que no cabe es la exclusión ab initiodela aplicación de una norma legal de carácter imperativo.

En definitiva, concluye la Sentencia nº 593/2023, de 19 de octubre ,dicha exclusión ha de ser considerada nula y ha de tenerse por no puesta.

En la más reciente Sentencia nº 492/2024, de la Sección Cuarta de la Audiencia de Barcelona, igualmente se reitera la anterior doctrina, en el sentido de que "Es cierto que el art. 10 LAU establece un régimen de prórroga del contrato que puede quedar excluido por la mera voluntad del arrendador, mediante la notificación prevista en ese artículo, comunicando su voluntad de no prorrogar el contrato. Sin embargo, esa comunicación está sometida a estrictos requisitos: en concreto, fehaciencia de la notificación, plazo de antelación mínimo, e indicación expresa de la voluntad concluyente de no renovar el contrato. Y, en caso de que el arrendador no lleve a cabo esa notificación, bajo tales requisitos, la consecuencia será la prolongación del contrato por un periodo que, atendiendo a la fecha en que se suscribió el contrato sería de un año más, y que conforme a la regulación actualmente vigente sería de hasta tres años más, mediante prórrogas sucesivas anuales. Ese régimen, sin duda, sería mucho más beneficioso que el que se derivaría de entender aplicable el régimen de tácita reconducción de los arts. 1566 y 1581 CC .

Es por ello que, a entender de esta parte, la cláusula de exclusión del régimen de prórrogas voluntarias del art. 10 LAU incluida en el contrato suscrito por las partes debería considerarse nula, y tenerse por no puesta, ya que sí conllevaría una pérdida de derechos para el arrendatario respecto del que se derivaría de la aplicación estricta de las normas legales."

En consecuencia en el supuesto presente y dado que la prorroga legal de 5 años era la pactada en el contrato el pacto suscrito entre las partes afectaría a la prorrogalegal tácita prevista en el artículo 10 del mismo texto legales facultativa para ambos, pudiendo excluirla en su momento cualquiera de las partes y si bien dicha sentencia recoge que no cabe excluirla inicialmente , si que cabe que la arrendadora la excluya mediante la comunicación que dicha norma señala y que la actora efectivamente efectuó y que en este caso el arrendatario además a través de dicho anexo acepto su no aplicación lo cual entra del ámbito de la autonomía de la voluntad previsto en el Art 1255 CC

Señalar al respecto que la sentencia del TSLA STS, Civil sección 991 del 07 de octubre de 2025 ( ROJ: STS 4240/2025 - ECLI:ES:TS:2025:4240 )

En un supuesto en que si bien el pacto lo era en relación a un pacto de prorroga indefinida y no limitada como en el caso presente resolvió lo siguiente :

Tampoco, existe inconveniente en regular pactos de prórroga convencional, una vez extinguido el previsto en el art. 10 LAU ,como hicieron las partes litigantes, no olvidemos además que la aplicación de la tácita reconducción de los arts. 1566 y 1581 del CC opera como régimen supletorio en defecto de lo establecido por las partes en virtud de lo dispuesto en el art. 4.2 LAU ,y un pacto de tal clase no vulnera el art. 10 LAU ,suple un vacío legal que es cuestión asaz diferente y tampoco perjudica al arrendatario ( art. 6 LAU ).

No podemos, por lo tanto, aceptar que no caben pactos de prórroga superiores al previsto del art. 10 LAU ni que, transcurrido el plazo de tres años establecido en tal precepto, el contrato quede sujeto imperativamente al mecanismo de la tácita reconducción cuando exista pacto al respecto libremente suscrito por las partes. En definitiva, el art. 10 de la LAU no impone un régimen legal imperativo que vede, en cualquier caso, el juego del principio de la libre autonomía de la voluntad del art. 1255 CC ,siempre que no perjudique los derechos del arrendatario ( art. 6 LAU ).

La cuestión controvertida de si un pacto de prórroga convencional vulnera lo dispuesto en el art. 1543 del CC ,de manera que provoque la ineficacia de este tipo de pactos fue contestada negativamente por esta sala con base en los argumentos antes transcritos, con respecto a los arrendamientos para uso distinto al de vivienda, en la sentencia del pleno 582/2009, de 9 de septiembre, mediante la integración del contrato con las normas del usufructo, a los efectos de evitar cesiones perpetuas de uso y respetar lo pactado entre las partes, y esta doctrina es aplicada por los órganos de instancia para evitar que el presente contrato se extendiese indefinidamente en el tiempo, con lo que se determinó la concreta duración del arriendo y no es objeto específico de recurso.

En definitiva, el contrato no queda al arbitrio de la parte arrendataria con vulneración del art. 1256 CC y se respeta el principio de la libre autonomía de la voluntad del art. 1255 del CC ,pues no ofrece duda alguna de cuál era la voluntad contractual de ambas partes, expresamente exteriorizada e incluso explicada en el contrato, bajo un criterio de reciprocidad contractual por las importantes obras que asumía el arrendatario. Estipulación de prórroga convencional que fue libremente aceptada y que permitió la confluencia de voluntades precisas para el nacimiento del vínculo arrendaticio objeto del proceso

Asimismo como se recoge en la sentencia AP, Civil sección 3 del 06 de noviembre de 2025 ( ROJ:SAP T 1597/2025 - ECLI:ES:APT:2025:1597 ) en un supuesto en que elcontrato estaba sometido por tanto a la LAU, según su redacción verificada en la Ley 4/2013, de 4 de junio, recoge al respecto :

Tal pacto de renuncia por las partes a la aplicación de la prórroga voluntaria es perfectamente válido, como sostuvo esta Sala en sentencia de 27 de enero de 2022, recurso de apelación número 252/2020 .Es un pacto que no está afectado por el art. 6 LAU ,pues el artículo 10 LAU lo que regula es una prórroga voluntaria anual y no constituye ningún privilegio en favor del arrendatario, pudiendo cualquiera de las partes oponerse a ello. Su aplicación depende de la voluntad de ambas partes, pudiendo renunciar a la prórroga voluntaria de forma anticipada en el propio contrato y no al vencer los tres años. La ley no establece forma alguna por la que se comunique esta voluntad contraria a la prórroga voluntaria, sin que se modifique en perjuicio de la arrendataria la norma legal.

Sobre la validez de un pacto idéntico incluido en otro contrato celebrado por BUILDINGCENTER, S.A.U y su oponibilidad a la parte arrendataria, se pronunció la SAP de Madrid, sección 8, del 20 de julio de 2020 (ROJ: SAP M 11276/2020- ECLI:ES:APM:2020:11276) Sentencia: 236/2020 Recurso: 371/2020:

"SEGUNDO.- Sobre el error en la valoración de la prueba. Infracción de los artículos 6 , 9 y 10 de la ley de Arrendamientos Urbanos : Pacto de prohibición de la tácita reconducción y de la prórroga, una vez transcurridos cinco años .

Dados los términos en los que ha quedado trabado el recurso en los escritos expositivos de apelación y oposición, la cuestión nuclear de la contienda en esta alzada bascula sobre la validez del pacto contractual de no renovación del contrato y sobre la validez del requerimiento previo a la finalización del mismo practicado al arrendatario, cuestiones que han de ser resueltas de forma favorable a las pretensiones del apelante, por los siguientes motivos:

1.- Corresponde clarificar que el contrato que vincula a los litigantes, concertado el 4 de abril de 2014, no está sometido a la modificación de la LAU operada por Real Decreto Ley 7/2019, que extiende el plazo de duración mínima de los contratos hasta siete años cuando el arrendador es persona jurídica, ya que la Disposición Transitoria Primera del Real Decreto Ley establece que " los contratos de arrendamiento sometidos a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos , celebrados con anterioridad a la entrada en vigor de este real decreto-ley, es decir, anteriores al 6 de marzo de 2019, continuarán rigiéndose por lo establecido en el régimen jurídico que les era de aplicación."

2.- La sentencia apelada estima que el contrato prohibió la tacita reconducción, no así la prórroga; sin embargo, no podemos compartir la valoración jurídica que del contrato realiza la sentencia apelada pues el pacto segundo.3 que regula la devolución de la posesión, estableció que " a la finalización del arrendamiento, sea cual sea la causa que produzca la misma, la arrendataria deberá dejar la vivienda libre, vacua, y expedita, a disposición de la arrendadora, así como libres de cargas, obligaciones y deudas de cualquier tipo, sin necesidad de previo aviso ni de requerimiento, dentro de las veinticuatro horas siguientes a la citada finalización, entregando dentro de dicho plazo la vivienda a la arrendadora en la forma que resulte de lo establecido en la cláusula quinta de este documento", pacto de cuya redacción se colige la voluntad concorde y anticipada de los contratantes de no prorrogar el contrato una vez expirado su plazo de duración.

Llegados a este punto, la cuestión que hemos de abordar es la relativa a la validez del referido pacto contractual, que consideramos válido al no estar afectado por la nulidad del art.6 LAU que establece que "son nulas, y se tendrán por no puestas, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o subarrendatario las normas del presente título, salvo los casos en que la propia norma expresamente lo autorice"; y no está afectada pues lo que establece y regula el artículo 10 LAU es una prórroga voluntaria anual, que no constituye ningún privilegio en favor del arrendatario ya que cualquiera de las partes puede evitar su nacimiento si manifiesta en forma su oposición, así no está establecida en beneficio del arrendatario o, al menos, en beneficio exclusivo del arrendatario ni le ocasiona perjuicio alguno pues su aplicación depende de la voluntad de ambas partes.

Así también ha sido apreciado por la SAP Burgos, Sec. 3ª, 201/2006, de 25 de abril , SAP Madrid, Sec. 10ª, 784/2004, de 12 de julio , SAP Ciudad Real, Sec. 1ª, 197/2004, de 5 de julio , las demás que se citan en el recurso y las más reciente SAP Santa Cruz de Tenerife, Sec. 3ª, 19-3-2019 según la cual " a tenor de la referida estipulación tercera inserta en el contrato, sobre la notificación al arrendatario, desde la misma firma del contrato arrendaticio, de la voluntad del arrendador de no renovar el contrato una vez transcurridas las prórrogas obligatorias, y coincidiendo en este extremo con el criterio de la juzgadora de la instancia, se considera que el contrato finalizaba el mes de febrero de 2012 -incluido-". Y la SAP Asturias, Oviedo, Sec. 5ª, 29-5-2018 , que reza que " El derecho de prórrogadel artículo 10 LAU94 , en lo que concierne a su inicio, no está establecido en beneficio del arrendatario, al no ser obligatoria para ninguna de las partes que son libres de no continuar con el arriendo. Dice así, siguiendo la SAP Barcelona, Sección 13ª, de 1 de marzo de 2.011 que: " Así las cosas debe examinarse si es nulo lo estipulado en el último párrafo de la cláusula segunda, es decir el excluir expresamente la prórrogavoluntaria prevista en el art. 10 de la Ley 29/94 y se concluye que tal pacto es perfectamente válido en cuanto que lo establecido en el art. 10 citado es, como se dijo, una prórrogavoluntaria. Sentado lo anterior, resta por determinar, si cabe, que esa renuncia a la prórrogavoluntaria se establezca anticipadamente, es decir, se establezca en el contrato y no en el momento en que vencen los cinco años estipulados y de carácter obligatorio para el arrendador, y en este aspecto la Sala comparte lo señalado en la sentencia de la Audiencia Provincial de Burgos de 25- 4- 2006 : " La prórrogaque establece el artículo 10 de la LAU , a diferencia de la del artículo 9, no está en función exclusiva de los intereses y voluntad del arrendatario, sino de las dos partes contractuales, de manera que el arrendatario no adquiere un derecho unilateral a imponer su voluntad de continuar en el contrato, pasados los cinco años de duración mínima o un plazo superior si superior fue el pactado . Este precepto no establece ninguna forma determinada para notificar la voluntad del arrendador de impedir la prórroga,ni una forma concreta de constancia de la misma ni, en fin, impone más plazo que el mínimo de un mes antes de la finalización, de manera que no excluye que con anterioridad a ese mes se haya manifestado la voluntad contraria. De ahí que quepa, en la sistemática de la Ley de Arrendamientos Urbanos, que la expresión de voluntad contraria a la prórrogadel artículo 10 quede expresada incluso en el propio contrato. Por ello, la previsión contractual por la que se deja clara e inequívoca la voluntad del arrendador de no conceder prórrogaalguna, en el régimen del artículo 10 de la LAU , no supone una renuncia de derechos del arrendatario ni incide en la sanción de nulidad del artículo 6 de la citada Ley , pues no se modifica en perjuicio del arrendatario la norma legal, sino que justamente se actúa conforme a ella."

Por tanto, en principio, establecida en el contrato la duración obligatoria para el arrendador prevista en el artículo 9 de la LAU y excluida la prórroga voluntaria de un año del artículo 10 de la LAU ,podríamos considerar que, expirada la duración el 23 de enero de 2021, en fecha 24 de enero de 2021 el contrato entraría, en principio, tácita reconducción del artículo 1566 del Código Civil ,(no siendo descartable incluso que estuviera excluida esta tácita reconducción con el pacto que obligaba a la parte arrendataria a entregar la posesión en el plazo de 24 horas siguientes a la finalización del contrato, sin necesidad de previo requerimiento). Sin embargo, no fue hecho controvertido en la litis que el contrato prorrogó su duración un año más, en aplicación de la prórroga extraordinaria prevista en el Real Decreto Ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID 19.Si bien, la parte actora permitió la prolongación del contrato un mes más del transcurso del plazo de un año de prorroga extraordinaria, esto es, hasta el 23 de febrero de 2022.

En el caso de autos el contrato establecía una duración de 5 años es deciresto es, la duración de la prórrogaobligatoria a voluntad de la parte arrendataria prevista en el artículo 9 de la LAU

Por tanto, en principio, establecida en el contrato la duración obligatoria para el arrendador prevista en el artículo 9 de la LAU y excluida la prórroga voluntaria de los 3 años del artículo 10 de la LAU ,podríamos considerar que, el contrato una vez expirado el plazo pactado en el contrato entraría, en principio, tácita reconducción del artículo 1566 del Código Civil ,y en consecuencia no seria de aplicación la exigencia de la nueva comunicación previa que prevé el Art 10 de la LAU como mantiene la parte recurrente y quedando resuelto el contrato una vez transcurrido el plazo pactado .

Como se recoge la STS, sección 1 del 31 de marzo de 2021 ( ROJ:STS 1152/2021

7.- La tácita reconducción del art. 1566 CC : su naturaleza jurídica y efectos. Doctrina jurisprudencial.

Dispone el art. 1566 CC que:

"Si al terminar el contrato, permanece el arrendatario disfrutando quince días de la cosa arrendada con aquiescencia del arrendador, se entiende que hay tácita reconducción por el tiempo que establecen los artículos 1.577 y 1.581, a menos que haya precedido requerimiento".

A su vez, el art. 1.581 CC , al que se remite el anterior, prescribe:

"Si no se hubiese fijado plazo al arrendamiento, se entiende hecho por años cuando se ha fijado un alquiler anual, por meses cuando es mensual, por días cuando es diario.

"En todo caso cesa el arrendamiento, sin necesidad de requerimiento especial, cumplido el término".

Como hemos declarado en la sentencia 530/2018, de 26 de septiembre , la tácita reconducción a que se refiere este precepto "da lugar en realidad a un nuevo contrato de arrendamiento que se perfecciona por el consentimiento tácito de los contratantes". Este consentimiento se entiende producido por la permanencia del arrendatario en el disfrute de la cosa arrendada por el término de quince días una vez finalizada la vigencia temporal del contrato, con la aquiescencia del arrendador que deja pasar dicho plazo desde la extinción sin requerir al arrendatario a fin de que proceda a la devolución de la posesión del inmueble.

En la misma sentencia 530/2018, de 26 de septiembre , precisamos que:

"se entiende que el citado artículo 1566 CC da por concluso el contrato primitivo de arrendamiento ("si al terminar el contrato", dice textualmente) y por nacido otro en el que se mantienen los pactos que rigieron la anterior relación contractual, salvo el plazo de duración que lógicamente no ha de coincidir -salvo casos especiales- con el inicialmente previsto que, sin duda, podría resultar excesivamente largo para tenerlo en cuenta en un pacto de carácter tácito".

Por tanto, fijada la expiración de la duración contractual por acuerdo de las partes el 23 de enero de 2022 por efecto de la prórrogaextraordinaria, debe considerarse que comenzaría la tácita reconducción el 24 de enero de 2022.

Señala la STS, sección 1 del 31 de marzo de 2021 (ROJ: STS 1152/2021 - )Sentencia: 184/2021 Recurso: 1253/2020, en relación a la figura jurídica de la tácita reconducción:

"7.- La tácita reconducción del art. 1566 CC : su naturaleza jurídica y efectos. Doctrina jurisprudencial.

Dispone el art. 1566 CC que:

"Si al terminar el contrato, permanece el arrendatario disfrutando quince días de la cosa arrendada con aquiescencia del arrendador, se entiende que hay tácita reconducción por el tiempo que establecen los artículos 1.577 y 1.581, a menos que haya precedido requerimiento".

A su vez, el art. 1.581 CC , al que se remite el anterior, prescribe:

"Si no se hubiese fijado plazo al arrendamiento, se entiende hecho por años cuando se ha fijado un alquiler anual, por meses cuando es mensual, por días cuando es diario.

"En todo caso cesa el arrendamiento, sin necesidad de requerimiento especial, cumplido el término".

Como hemos declarado en la sentencia 530/2018, de 26 de septiembre , la tácita reconducción a que se refiere este precepto "da lugar en realidad a un nuevo contrato de arrendamiento que se perfecciona por el consentimiento tácito de los contratantes". Este consentimiento se entiende producido por la permanencia del arrendatario en el disfrute de la cosa arrendada por el término de quince días una vez finalizada la vigencia temporal del contrato, con la aquiescencia del arrendador que deja pasar dicho plazo desde la extinción sin requerir al arrendatario a fin de que proceda a la devolución de la posesión del inmueble.

En la misma sentencia 530/2018, de 26 de septiembre , precisamos que:

"se entiende que el citado artículo 1566 CC da por concluso el contrato primitivo de arrendamiento ("si al terminar el contrato", dice textualmente) y por nacido otro en el que se mantienen los pactos que rigieron la anterior relación contractual, salvo el plazo de duración que lógicamente no ha de coincidir -salvo casos especiales- con el inicialmente previsto que, sin duda, podría resultar excesivamente largo para tenerlo en cuenta en un pacto de carácter tácito".

8.- Por tanto, la tácita reconducción no provoca una prórrogao ampliación del plazo del mismo contrato anterior. Éste finalizó una vez cumplido el término de su duración "sin necesidad de requerimiento especial" ( art. 1581-II CC ). La tácita reconducción, en caso de producirse, da lugar a un nuevo contrato, a un nuevo arrendamiento, integrado, como todo contrato, por su propio consentimiento, objeto y causa ( art. 1261 CC ). Por ser un contrato nuevo se extinguen las garantías y su plazo no es el mismo del contrato anterior (que ya se consumió), sino el establecido supletoriamente por el Código en virtud de la remisión que el art. 1566 CC hace al 1581. Este recurso a la supletoriedad resulta preciso pues en la tácita reconducción el consentimiento de las partes es un consentimiento presunto derivado, por el lado del arrendatario, de su permanencia en el disfrute de la cosa arrendada durante quince días y, del lado del arrendador, de su aquiescencia a dicha situación, aquiescencia presunta que puede desvirtuarse mediante el correspondiente requerimiento.

Así lo afirmamos en también en la sentencia 764/2013, de 5 de diciembre :

"La tácita reconducción se presenta ante el contrato de arrendamiento de plazo indefinido o -como es el caso presente- que se termina el plazo pactado y continúa la relación arrendaticia. El arrendamiento es un contrato temporal por esencia y no es lo mismo indefinido que perpetuo. [...].

"Norma que se basa en la presunta voluntad de las partes y no es el mismo contrato que se prorroga,sino otro nuevo (se extinguen garantías: articulo 1567) y el plazo no es el mismo, sino uno nuevo (fijado por el artículo 1581)".

Así lo explica la reciente sentencia del Tribunal Supremo 4 de octubre de 2022:

"Pues bien, de los mentados requisitos no se cuestiona que nos hallamos ante un arrendamiento de vivienda, tampoco que había transcurrido el plazo de duración mínima legal de tres años que fijaba el art. 9 de la LAU , así como que el arrendamiento se encontraba en situación de prórrogadeun año en aplicación del art. 10 de la LAU , en la redacción vigente de tales preceptos. Igualmente, se había comunicado al arrendatario la voluntad de no renovar el contrato por parte del arrendador con más de 30 días de antelación. El contrato, pues, según la legislación arrendaticia urbana se extinguía el 21 de abril de 2020. Ahora bien, dentro de dicho plazo de 30 días, entró en vigor, el 2 de abril de dicho año, el RDL 11/2020.La comunicación del arrendatario de prorrogar el contrato se produjo el 15 de julio de 2020, es decir dos meses y medio después de la entrada en vigor de dicha disposición legal.

Tras la vigencia de dicho RDL 11/2020,se abre un nuevo panorama normativo, bajo el cual carece de justificación que el arrendador, tras exteriorizar su voluntad de no prorrogar del contrato de alquiler, conforme al art. 10 de la LAU , tenga que esperar, antes de ejercitar judicialmente la acción de desahucioporexpiración de plazo, los seis meses de prórrogaalos que se refiere el precitado RDL, cuando el arrendatario no le formuló ninguna petición de tal clase, y no opera la prórrogaporministerio de la ley, sino a iniciativa del arrendatario.

Por otra parte, la espera o pasividad del arrendador, en el ejercicio de la acción de extinción del contrato, hasta que transcurriera dicho plazo de seis meses, conllevaría el juego de la prórrogatácitadel art. 10 LAU , que no excluye la nueva normativa.

Tampoco tiene sentido que, cumplidos los requisitos del art. 10 de la LAU y transcurrido un significativo periodo de tiempo -dos meses y medio-, durante el cual el arrendatario nada manifestó sobre su derecho a acogerse al mentado RDL, e interpuesta la demanda, tras su citación a juicio, pueda el arrendatario oponerse a la extinción del contrato, señalando, entonces y solo entonces, que se somete al mentado RDL y, por lo tanto, que el contrato se encuentra bajo la prórrogadeseis meses, con la correlativa desestimación de la acción judicial e imposición de costas.

El contrato de arrendamiento no puede quedar sometido a tal situación de incertidumbre, por lo que, al hallarse en prórrogaycomunicada, por el arrendador, su intención de no prorrogar el vínculo contractual, conforme a lo dispuesto en el art. 10 LAU , es cuando el arrendatario deberá exteriorizar su voluntad de acogerse al régimen del precitado RDL, antes de que el contrato quede legalmente extinguido, pues entonces ya no podemos hablar de prórroga,sino de rehabilitación del vínculo contractual, lo que constituye una situación jurídica que no fue legalmente contemplada.

Pues bien, en este caso, el demandado no exteriorizó su voluntad de acogerse al RDL 11/2020,que entró en vigor el 2 de abril de 2020, antes de que el contrato hubiera vencido, sino, sin ninguna razón que lo justificase, dos meses y medio después, el 15 de julio siguiente".

2. Y dado que en nuestro caso la renta se pactó por meses el contrato se ha estado prorrogando mensualmente ( art. 1581 CC ) por lo que debemos considerar que el contrato había finalizado cuando se realiza el segundo requerimiento. En este sentido podemos citar la doctrina delTribunal Supremo que ha analizado esta cuestión, a la vista de la doctrina discrepantes de las Audiencias Provinciales, en su STS 184/2021, de 31 de marzo ,( Roj:STS 1152/2021 - ECLI:ES:TS:2021:1152 ) y dice que:

"Dispone el art. 1566 CC que:

"Si al terminar el contrato, permanece el arrendatario disfrutando quince días de la cosa arrendada con aquiescencia del arrendador, se entiende que hay tácita reconducciónporel tiempo que establecen los artículos 1.577 y 1.581, a menos que haya precedido requerimiento".

A su vez, el art. 1.581 CC , al que se remite el anterior, prescribe:

"Si no se hubiese fijado plazo al arrendamiento, se entiende hecho por años cuando se ha fijado un alquiler anual, por meses cuando es mensual, por días cuando es diario.

"En todo caso cesa el arrendamiento, sin necesidad de requerimiento especial, cumplido el término".

Como hemos declarado en la sentencia 530/2018, de 26 de septiembre , la tácita reconducciónaque se refiere este precepto "da lugar en realidad a un nuevo contrato de arrendamiento que se perfecciona por el consentimiento tácito de los contratantes". Este consentimiento se entiende producido por la permanencia del arrendatario en el disfrute de la cosa arrendada por el término de quince días una vez finalizada la vigencia temporal del contrato, con la aquiescencia del arrendador que deja pasar dicho plazo desde la extinción sin requerir al arrendatario a fin de que proceda a la devolución de la posesión del inmueble.

En la misma sentencia 530/2018, de 26 de septiembre , precisamos que: "se entiende que el citado artículo 1566 CC da por concluso el contrato primitivo de arrendamiento ("si al terminar el contrato", dice textualmente) y por nacido otro en el que se mantienen los pactos que rigieron la anterior relación contractual, salvo el plazo de duración que lógicamente no ha de coincidir -salvo casos especiales- con el inicialmente previsto que, sin duda, podría resultar excesivamente largo para tenerlo en cuenta en un pacto de carácter tácito".

8.- Por tanto, la tácita reconducción no provoca una prórroga o ampliación del plazo del mismo contrato anterior.Éste finalizó una vez cumplido el término de su duración "sin necesidad de requerimiento especial" ( art. 1581-II CC ). La tácita reconducción,en caso de producirse, da lugar a un nuevo contrato, a un nuevo arrendamiento, integrado, como todo contrato, por su propio consentimiento, objeto y causa ( art. 1261 CC ). Por ser un contrato nuevo se extinguen las garantías y su plazo no es el mismo del contrato anterior (que ya se consumió), sino el establecido supletoriamente por el Código en virtud de la remisión que el art. 1566 CC hace al 1581. Este recurso a la supletoriedad resulta preciso pues en la tácita reconducciónelconsentimiento de las partes es un consentimiento presunto derivado, por el lado del arrendatario, de su permanencia en el disfrute de la cosa arrendada durante quince días y, del lado del arrendador, de su aquiescencia a dicha situación, aquiescencia presunta que puede desvirtuarse mediante el correspondiente requerimiento".

En el supuesto presente el consentimiento no es presunto sino expreso en virtud del anexo suscrito y se fija el plazo de duración del contrato.

En consecuencia dicho pacto es perfectamente válido y pactado expresamente y libremente la duración de la prorroga del contrato deberá estarse a lo pactado y en consecuencia el contrato llegada la fecha del vencimiento pactado quedo extinguido , sin necesidad de verificar la actora el requerimiento del Art 10 de la LAU , se estime o no en el caso presente se haya producido la tácita reconducción del Art 1566 del Código Civil, debiendo en consecuencia desestimarse el recurso y confirmarse la estimación de la demanda si bien por los razonamientos expuestos en esta sentencia .

SEXTO.-De acuerdo con el artículo 398.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ,siendo la resolución desestimatoria de la apelación, procede la imposición a la parte apelante de las costas de la segunda instancia.

SÉPTIMO.-De acuerdo con la Disposición Adicional Quince.9 de la Ley Orgánica 6/1985, de 1 de julio, del Poder Judicial ,en la redacción del artículo 1.19 de la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, siendo la resolución desestimatoria de la apelación, procede la pérdida del depósito para recurrir por la parte actora

VISTOS los preceptos legales citados y los demás de general y pertinente aplicación, EN NOMBRE DE S.M. EL REY.