Sentencia Civil 448/2024 Audiencia Provincial Civil de Huelva nº 2, Rec. 443/2023 de 26 de junio del 2024

PRIMERO.- El recurso después de realizar la parte apelante un resumen de la sentencia recurrida, que contiene los hechos desde la presentación de la documentación ante el Registro de la Propiedad por la parte actora hasta la resolución que se apela, argumenta siguientes alegatos:

1º. Se entiende en la sentencia que al no haberse subsanado el requisito de justificar el consentimiento del titular registral, hay que estar a lo dispuesto en el art. 323 de la LH (Ley Hipotecaria), sin embargo mantiene la apelante que ese precepto no debe aplicarse aquí, puesto que se presentó nueva documentación por la parte, y de entenderse que no es suficiente, ello lo que conllevaría sería una nueva calificación y el plazo para recurrir debe computarse de nuevo.

En este caso, dice la apelante, que la Registradora solicito una subsanación que la entidad recurrente, Bosque Mediterráneo (en adelante BOSME), llevó a cabo en los términos que entendió correctos, un requerimiento notarial que no había sido contestado, que acreditaba un consentimiento tácito, exigiendo la Registradora que el mismo debía ser expreso, cuando esa exigencia no se había indicado antes, por lo que al considerar el Registro que no se había cumplido, es por lo que se mantiene que se le había pasado el plazo para recurrir, perjudicando esa falta de claridad a BOSME, a quien se cancela el asiendo de presentación perdiendo así la prevalencia registral. A lo que añade que si entendía la Registradora que faltaba ese requisito debió haberlo puesto de manifiesto en la primera nota de calificación registral, y no verse perjudicada la recurrente por una exigencia que no se puso de manifiesto.

2º. La recurrente no comparte la afirmación de la sentencia que entiende que la calificación devino firme y que no debía contarse nuevamente el plazo desde que se emitió la nueva nota de calificación desfavorable, cuando por haberse emitido esa última calificación el plazo para recurrir debe correr otra vez por entero, teniendo en cuenta que se presentó nueva documentación para subsanar el defecto detectado en la anterior, pues se pidió un requerimiento que se hizo, bastando el mismo para tener por prestado el consentimiento al menos de manera tácita, puesto, que nada se decía sobre el carácter del mismo en la nota calificadora, que debió ser más clara al respecto.

3º. RDGRN nº 12398/2017 de 04 de octubre, cuya doctrina entiende de plena aplicación al caso, ya que posibilita que se hubiera dado un nuevo plazo cuando se presentó la nueva documentación en marzo de 2019 y no computar el plazo para recurrir desde la calificación de diciembre de 2018.

4º. Considera la recurrente que sería suficiente con el requerimiento efectuado poniendo en conocimiento de la titular registral -Buildingcenter-, la resolución del contrato de compraventa que se dice para ejecutar la condición resolutoria, pues con el mismo tiene posibilidad de manifestar su oposición, por lo tanto se ha cumplido el requisito requerido y por tanto puede procederse a la reinscripción.

5º. La recurrente considera que Buildigcenter tenía conocimiento del requerimiento y su significado, así como de la condición resolutoria, por lo que su silencio debe entenderse como consentimiento tácito y por ello procede la reinscripción.

6º. Conclusiones finales. La entidad BM subsanó las deficiencias de la documentación a que se refería la calificación registral de 12/12/2018, por lo que la inscripción solicitada debió haberse practicado, sin embargo se denegó manteniendo la calificación negativa, rechazando una nueva calificación lo que impidió subsanar el defecto o recurrir en debida forma.

La parte contraria se opone al recurso y solicita la confirmación de la sentencia apelada. Sostiene no obstante el Abogado del Estado que si la inadmisión acordada no es ajustada a Derecho, considera que entonces debe retrotraerse lo actuado a los efectos de que la DGRN (hoy DGSJyFP) se pronunciara sobre el fondo del asunto.

Expuesto el iter de lo acontecido desde que se presentó la instancia privada en el Registro de la Propiedad por parte de BOSME, considera la parte apelada que lo que se pretende por la recurrente es que al haberse presentado en marzo de 2019 documentación subsanatoria de los defectos detectados en la calificación de diciembre, ello debe dar lugar a un nuevo plazo, sin aplicar lo dispuesto en el art. 326.2 y 323.1 y 2 de la LH, sin embargo considera la parte apelada que se presentó requerimiento, sin que constara el consentimiento de la titular registral, por lo que al haberse subsanado solamente un extremo y no los dos que se interesaron en la calificación referida, procede mantener la calificación negativa, pero sin dar lugar a nuevo plazo como regulan los mencionados preceptos computándose el plazo para recurrir desde la calificación de diciembre y no desde marzo, habiendo ganado firmeza el acto impugnado, sin perjuicio de que pudiera presentarse nuevamente la documentación, para que fuese objeto de otra calificación.

Por último, considera que para el caso de entrar la Audiencia a resolver sobre el fondo, entiende que hecho el requerimiento al titular registral que no es contestado, no puede deducirse de ese proceder un consentimiento tácito, ya que requiere según el TS, para ese efecto unos hechos concluyentes que lleven a esa conclusión, lo que no parece deducirse del proceder de la requerida.

SEGUNDO.- Se pide en el recurso por los motivos expuestos, que se deje sin efecto la sentencia apelada, y se estime la demanda con los efectos legales consiguientes.

La demanda interesaba que se estimase el recurso gubernativo planteado ante la DGRN, acordando la reinscripción de la finca registral nº 6176 de Paterna del Campo del Registro de la Propiedad de La Palma del Condado a nombre de Bosque Mediterráneo SL, con cancelación de todos los asientos posteriores.

El Abogado del Estado en representación y defensa de la DGRN, hoy Dirección General de Seguridad Jurídica y Fé Pública) se opuso a la demanda, solicitando su desestimación, declarando que la Resolución dictada por dicho Centro Directivo es conforme a Derecho.

Sin embargo al oponerse al recurso, hace constar que si la Sala considera que resolución de inadmisión dictada no es ajustada a Derecho, mantiene que entonces debe retrotraerse lo actuado a los efectos de que la DGRN (hoy DGSJyFP) se pronunciara sobre el fondo del asunto.

A fin de resolver las cuestiones controvertidas es procedente hacer referencia a los siguientes antecedentes acreditados:

1º.- En fecha 20/07/2018 la mercantil BOSME, solicitó en instancia privada ante el Registro de la Propiedad de La Palma del Condado, que conforme a la documentación presentada, se procediera a la reinscripción de la finca registral número 6.176 de Paterna del Campo a nombre de la referida sociedad mercantil, y a la cancelación de las cargas y derechos que se hayan podido constituir sobre la finca con posterioridad a la inscripción de la condición resolutoria explícita a favor de dicha entidad, que se pactó en la estipulación quinta de la escritura que causó la inscripción 15ª de la referida registral.

La Registradora calificó negativamente lo solicitado mediante nota de 03/08/2018, haciendo constar los defectos detectados que consideraba subsanables, refiriendo entre ellos la falta de copia autorizada de acta de requerimiento también autorizada por el Notario de Huelva D. Francisco José Ábalos Nuevo el día 18/07/2018, protocolo 1069, lo que era necesario, puesto que aportada era copia simple.

2º.- Retirada del Registro por BOSME la documentación presentada el 28 de agosto siguiente, fue presentada de nuevo el 20/11/2018 con la documentación solicitada, que al ser calificada por la Registradora, emitió nota negativa el día 12/12/2018 al advertir que se había requerido al comprador de la finca, omitiéndose el acta de requerimiento del titular que aparecía inscrito, además de faltar su consentimiento.

Notificada la calificación negativa el 24 de diciembre, fue retirada nuevamente la documentación por la entidad solicitante, produciéndose la prórroga del asiento de presentación, corriendo nuevamente la totalidad del plazo para recurrir la nueva calificación negativa, por haber constatado la Registradora que se había dado cumplimiento a lo interesado para subsanar el defecto detectado anteriormente, pero que a su vez se constataba que además faltaba otra documentación distinta, en los términos que recogía la nota de la Registradora haciendo constar que: "En el acta de requerimiento aportado el 20/11/2018, que se relaciona en el anterior Hecho "Quinto", NO figura que el mismo se haya realizado a la entidad Buildingcenter SA, actual titular registral de la finca, ya que su consentimiento es necesario para poder realizar la operación solicitada (...)" " Para la cancelación de los asientos posteriores que traigan causa de éste (en éste caso el del dominio a favor de Buildingcenter SA) será preciso al efecto el consentimiento de los titulares de dichos asientos (dándoles conocimiento para que puedan manifestarlo a través de requerimiento) o sentencia firme...", lo que conllevaba que se estaba practicando un nuevo requerimiento de documentación.

3º.- El 15 de marzo de 2019 se vuelve a presentar por BOSME la documentación, con nuevo requerimiento a la titular registral -Buildigncenter-, mediante copia de acta notarial de 26/02/2019 realizada por la Notario de Huelva Dª. María Gómez-Rodulfo, que se completaba con otra expedida por el Notario de Madrid del día siguiente, D. Carlos de Alcocer Torra, constatando la Registradora que, si bien se había realizado el requerimiento, no constaba el consentimiento, considerando que se había subsanado solamente un extremo del defecto, por lo que se vuelve a calificar negativamente la solicitud, en el sentido de hacer constar que: SE REITERA la calificación desfavorable de la referida nota de fecha 12/12/2018, toda vez que, de la documentación aportada el día 15/03/2019, NO resulta que la entidad Buildingcenter S.A., actual titular registral de la finca, haya prestado su necesario consentimiento para poder realizar la operación solicitada", calificación negativa que se notificó en forma a la interesada el 29 siguiente.

Al pie de la nota de calificación se hacía constar que contra la misma "NO podrá interponerse recurso ante al DGRN, ya que el plazo de un mes para recurrir, se cuenta desde la notificación del acuerdo anterior de 12/12/2018, NO concediéndose un nuevo plazo para recurrir por NO haberse subsanado el defecto relacionado en dicho acuerdo".

4º.- No obstante, la entidad solicitante -Bosque Mediterráneo, SL-, presentó recurso gubernativo el 05/04/2019 ante la DGRN, conforme a los arts. 233 y ss de la LH, al considerar que se había subsanado el defecto con la nueva documentación presentada, con lo que se trataba de nueva calificación que era recurrible, con nuevo plazo de un mes.

La DGRN, dictó resolución resolviendo que se inadmitía el recurso planteado, por los argumentos mantenidos por la Registradora, sin entrar a resolver sobre el fondo, que notificada a la entidad recurrente, presenta en plazo la demanda que ha dado lugar al proceso en el que nos encontramos.

TERCERO.- La postura de la Registradora, tiene su base en lo dispuesto en el art. 326, párrafo 2 de la LH, cuando regula que "El plazo para la interposición será de un mes y se computará desde la fecha de la notificación de la calificación", pero teniendo en cuenta lo regulado asimismo en el art. 323, párrafos 1 y 2 de la misma norma cuando expresa que " Si la calificación fuere negativa o el registrador denegare la práctica de la inscripción de los títulos no calificados en plazo, se entenderá prorrogado automáticamente el asiento de presentación por un plazo de sesenta días contados desde la fecha de la última notificación a que se refiere el artículo anterior. De esta fecha se dejará constancia por nota al margen del asiento de presentación.

La duración de la prórroga y del plazo para interponer recurso gubernativo empezará a contar, en el caso de que se vuelva a presentar el título calificado durante la vigencia del asiento de presentación sin haberse subsanado los defectos en los términos resultantes de la nota de calificación, desde la notificación de ésta."

La recurrente mantiene que esto último no es aplicable al caso, puesto que al haber presentado nueva documentación el 15/03/2019 para subsanar los defectos detectados por la Registradora, esta debe realizar una nueva calificación a la vista de los mismos y pronunciarse sobre su capacidad subsanadora de las carencias detectadas en su momento que se tratan de paliar, considerando que ello da lugar a una nueva calificación negativa, lo que conllevaría una nueva prórroga del asiento de presentación y del plazo para recurrir.

Argumento que no acoge la DGRN y tampoco la sentencia, por entender que en base a dicha regulación, que la nueva documentación no subsanó los defectos defectos en su integridad, por lo que la calificación negativa seguía siendo la misma y no cabía un nuevo plazo en el sentido expuesto.

Esta cuestión ha sido abordada de manera reiterada por la DGRN, en multitud de Resoluciones entre las que podemos citar la de 06/04/2014, que con cita de otras viene a razonar que: Igualmente como cuestión previa de carácter procedimental es preciso abordar la eventual inadmisibilidad del recurso que sostiene el registrador en su preceptivo informe al considerar que se ha presentado extemporáneamente, por estimar que el cómputo del plazo para recurrir ha de comenzar en la fecha de la notificación al recurrente de la primera calificación, lo que tuvo lugar el 30 de julio de 2013, y no de la segunda que era una reiteración de la primera al no entender subsanado el defecto ahora combatido en virtud de la documentación complementaria posteriormente aportada (diligencia judicial de adición a que se ha hecho referencia en el anterior fundamento jurídico), por lo que el recurso interpuesto el 16 de diciembre de 2013 resulta extemporáneo.

A la vista de tales circunstancias resulta necesario recordar una vez más la doctrina de este Centro Directivo en relación con la reiteración de calificaciones anteriores y el diferente tratamiento procedimental que les corresponde según que tengan lugar por la aportación, durante la vigencia del inicial asiento de presentación, de la misma documentación ya calificada sin documentación subsanatoria alguna, o bien con documentación complementaria o subsanatoria que, sin embargo, a juicio del registrador, no sea suficiente para levantar el obstáculo registral señalado en la calificación inicial. Pues bien, como ha declarado este Centro Directivo (cfr. Resolución de 30 de octubre de 2012), en un supuesto en que la registradora alegaba que el recurso se había interpuesto fuera de plazo, en tal caso el recurso debería inadmitirse (si hubiera transcurrido el plazo legal de interposición computado desde la fecha de la notificación de la primera calificación, pero no desde la segunda) si del expediente no resultase que la nota reiterativa trae causa no en una nueva aportación del documento calificado en su día, sino de éste junto con otro. Es decir, debería inadmitirse si la nota fuese efectivamente la misma pero no es así. La segunda nota de calificación no podía ser la misma: primero, por cuanto declara en distinta fecha no subsanados los defectos a la vista de la nueva documentación aportada; pero sobre todo, y segundo, porque la contención versa ahora no ya sobre la existencia del defecto antiguo sino sobre la habilidad del nuevo documento presentado para subsanar el apreciado en la primera nota. La subsanación, en efecto, por hipótesis, implica el reconocimiento de la procedencia del defecto apreciado cuya subsanación se intenta; lo que en buena lógica impide ya recurrirlo salvo el caso que se utilice el cauce previsto en el artículo 325 "in fine" de La Ley Hipotecaria y siempre previo cumplimiento escrupuloso de todas las condiciones en él previstas (como supuesto excepcional que es y por tanto de interpretación restrictiva).

Procede, por tanto, en tales hipótesis resolver la impugnación planteada en el recurso interpuesto contra la nueva nota de calificación que rechaza la subsanación; y no solo porque en estos casos (en que la prueba aportada es distinta) la calificación no tendría por qué ser forzosamente la misma sino sobre todo porque, como se afirmaba en la citada Resolución de 30 de octubre de 2012, y han reiterado las Resoluciones de 25 de noviembre (1.ª) y 19 de diciembre de 2013, mientras no quede definitivamente resuelta la cuestión mediante una sentencia judicial firme y definitiva, el derecho sigue vivo. Por ello la parte, con independencia de las responsabilidades civiles y de otro tenor en que pueda incurrir si su conducta se demostrase contraria a la buena fe (es decir, dolosa, obstruccionista o abusiva), si aporta documentos subsanatarios tiene derecho a impugnar la nueva nota ya que en estos casos la pretensión del recurrente, como sucede aquí, versa no sobre la existencia del defecto cuya subsanación intenta -ya que, al hacerlo, está reconociendo implícitamente que existe-, sino sobre la legalidad y procedencia de la subsanación intentada y rechazada, en este caso, a través de la diligencia judicial de adición de 20 de septiembre de 2013.

Contra esto de nada sirve alegar el artículo 323.2 de la Ley Hipotecaria cuya aplicación debe limitarse al caso de nueva aportación ("no presentación") del mismo documento "durante la vigencia del asiento de presentación sin haberse producido ninguna subsanación". Ya que, en otro caso, de intentarse la subsanación y aportar, por tanto, nuevos documentos, el registrador tendrá que realizar nueva calificación del documento antiguo y los nuevos complementarios con que se pretendan subsanar los defectos, aunque limitada exclusivamente a la procedencia de la subsanación. Calificación que, de ser negativa en todo o en parte, dará lugar a nueva prórroga del asiento de presentación con notificación y plazo para recurso, pero sólo por lo que se refiere a la nueva calificación relativa a la subsanación, manteniendo en su caso la vigencia de la anterior, así como la notificación, plazo de recurso y prórroga por razón de la misma. Conforme a esta doctrina, procede admitir, tramitar y resolver el recurso objeto del presente expediente.

Teniendo en cuenta lo hasta ahora expuesto en los antecedentes, las posturas de las partes y la doctrina mencionada, consideramos que al haberse presentado nueva documentación, consistente en el requerimiento a la titular registral de la finca en cuestión (Buildingcenter), a fin de dar cumplimiento a la subsanación interesada por la Registradora de La Palma del Condado, tomando así la requerida conocimiento y para que manifestase lo que considerase oportuno en relación con la solicitud de reinscripción de la finca a favor de BOSME, por haberse resuelto contrato de compraventa anterior, y en cumplimiento de condición resolutoria, consideramos que al tratarse de un documento nuevo no presentado con anterioridad debió realizar la Registradora una nueva calificación para determinar si el documento daba cumplimiento a lo interesado en la calificación de diciembre de 2018, sin realizar una interpretación tan rigorista como la que mantuvo, ante la presentación de un documento subsanatorio distinto a los presentados con anterioridad, que debió analizar en su total contenido emitiendo, como decimos, nueva calificación y no sosteniendo la anterior nota de calificación negativa, lo que suponía poder acceder a un nuevo plazo para recurrir la calificación que debía realizar la referida Registradora, si se apreciaba que el defecto detectado no estaba subsanado en su totalidad, teniendo en cuenta, insistimos que se presentó documento nuevo y distinto al que constaba anteriormente unido a la solicitud de reinscripción de la finca.

Lo anterior nos lleva a concluir que el recurso contra la calificación de la juzgadora de marzo de 2019 debe considerarse interpuesto en plazo, debiendo ser resuelto en cuanto al fondo por la Sala, en el sentido que se expondrá seguidamente, ya que, si bien la DIRECCIÓN GENERAL DE SEGURIDAD JURÍDICA Y FE PÚBLICA, debió entrar a conocer del fondo del asunto planteado, puesto que la reclamación fue planteada temporáneamente, es lo cierto que, esta Sala va a hacer lo propio visto el tiempo transcurrido desde instó la inscripción registral por parte de la ahora recurrente.

CUARTO.- Procede pues, resolver en cuanto al fondo y determinar si procede acordar la reinscripción de la finca citada a favor de la vendedora por haberse resuelto de manera extrajudicial el contrato de compraventa sobre el indicado inmueble, realizado entre la sociedad actora y la entidad Prote Promoción Terrenos SL, en escritura de 23 de enero de 2002, otorgada en Sevilla ante el Notario D. Alberto Martínez-Peñalver y Corral, protocolo nº 150, al haberse pactado entre vendedora y compradora una condición resolutoria explícita, para el caso de no abonarse el precio estipulado en el plazo convenido.

Los requisitos que deben cumplirse en estos casos desde el punto de vista registral, los especifica la Resolución de la DGRN de 10/12/2015 (BOE de 28/12/2015), mencionada por la Registradora en su informe, que con cita de otras resoluciones viene a expresar:

2. Ha indicado este Centro Directivo en multitud de ocasiones que la reinscripción a favor del vendedor, cuando es consecuencia del juego de la condición resolutoria expresa pactada, está sujeta a rigurosos controles que salvaguardan la posición jurídica de las partes. Tiene declarado que: 1º) Debe aportarse el título del vendedor (cfr. artículo 59 del Reglamento Hipotecario ), es decir, el título de la transmisión del que resulte que el transmitente retiene el derecho de reintegración sujeto a la condición resolutoria estipulada; 2º) La notificación judicial o notarial hecha al adquirente por el transmitente de quedar resuelta la transmisión, siempre que no resulte que el adquirente requerido se oponga a la resolución invocando que falta algún presupuesto de la misma. Formulada oposición por el adquirente, deberá el transmitente acreditar en el correspondiente proceso judicial los presupuestos de la resolución, esto es, la existencia de un incumplimiento grave ( Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de septiembre de 1993 ), que frustre el fin del contrato por la conducta del adquirente, sin hallarse causa razonable que justifique esa conducta ( Sentencias del Tribunal Supremo de 18 de diciembre de 1991 , 14 de febrero y 30 de marzo de 1992 , 22 de marzo de 1993 y 20 de febrero y 16 de marzo de 1995 ), y 3º) El documento que acredite haberse consignado en un establecimiento bancario o caja oficial el importe percibido que haya de ser devuelto al adquirente o corresponda, por subrogación real, a los titulares de derechos extinguidos por la resolución ( artículo 175.6.ª del Reglamento Hipotecario ).

3. A la vista de esta doctrina, en el presente caso se trata de decidir, si existiendo acuerdo entre las partes que hace, por tanto, innecesario tanto la práctica de requerimiento como la valoración del incumplimiento y no existiendo cantidad alguna que entregar al comprador al ser retenido todo lo ya entregado al vendedor en base a la cláusula penal pactada, sigue siendo precisa la consignación prevista en el artículo 175.6.ª del Reglamento Hipotecario .

4. En la respuesta debe distinguirse el plano contractual del registral.

Siendo perfecta la resolución en el ámbito obligacional -relaciones entre vendedor y comprador- es perfecta la resolución y no es precisa moderación alguna de la pena al estar ambas partes de acuerdo.

En el plano registral la inscripción de la condición resolutoria explícita confiere eficacia real a la eventual acción resolutoria del contrato y evita que terceros que reúnan los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria hagan inoperante ese juego resolutorio. (Resolución de 26 de noviembre de 2012).

5. Teniendo presente la posición de los terceros involucrados, esta Dirección General ya señaló en diversas ocasiones (vid. la Resolución de 9 de junio de 2010) que no puede desconocerse que para el desenvolvimiento de la reinscripción por resolución, especialmente contemplada en el artículo 1504 del Código Civil , no baste la constancia de la mera voluntad de las partes, especialmente del vendedor -como ocurre en hipótesis próximas, como la del ejercicio del retracto convencional, o del derecho de opción de compra- sino que es preciso que conste la efectiva concurrencia de los presupuestos de hecho de la resolución, que no resultan del Registro, ya que es principio básico de nuestro sistema registral que los asientos del Registro están bajo la salvaguardia de los tribunales ( artículo 1 de la Ley Hipotecaria ) no pudiendo ser rectificados, como norma general, sino con el consentimiento de su titular o con la subsidiaria resolución judicial ( artículo 40 de la Ley Hipotecaria ).

6. Ello determina que, para que tenga lugar la cancelación de los asientos relativos al derecho del comprador y a los de quienes de él traigan causa, es preciso que se acredite fehacientemente la realidad de todos los presupuestos sobre los que se asienta la resolución (vid. artículos 2 y 3 de la Ley Hipotecaria y 56 , 175.6 .ª, 238 y 239 del Reglamento Hipotecario ), siendo evidente la insuficiencia de la sola admisión de los mismos por parte del titular de un asiento ya extinguido por transferencia, cual es el vendedor (cfr. artículo 76 de la Ley Hipotecaria ).

7. No cabe olvidar tampoco el efecto sobre los asientos posteriores del cumplimiento o no de una condición resolutoria (o pacto resolutorio con eficacia real) pues al poseer efecto retroactivo, conlleva además de la reinscripción a favor del transmitente, la cancelación de los asientos posteriores, o purga, sin necesidad del consentimiento de los titulares de éstos (vid. Resolución de 22 de enero de 2001).

Por ello siendo perfectamente correcto en el ámbito contractual, como se ha expresado, el acuerdo de resolución, éste no puede tener un desenvolvimiento registral sin el cumplimiento de estrictos controles.

8. Los terceros, cuyo derecho ha sido inscrito o anotado, quedan afectados por el asiento que se solicita por la resolución, en el sentido de que han de estar a las vicisitudes del cumplimiento de la obligación de pagar la contraprestación que incumbe al adquirente según el contrato en que se estipuló la condición resolutoria.

Ello les permite, si así les interesa, pagar lo que falte (cfr. artículo 1158 del Código Civil ), pues una vez producida la resolución ha de considerarse retroactivamente que el bien ha seguido siendo siempre del vendedor o transmitente. Así ha sido declarado por el Tribunal Supremo (vid. Sentencia de 11 de octubre de 1995 ), por entender que la resolución produce sus efectos "ex tunc" y no "ex nunc", de forma que la resolución del dominio o derecho real adquirido por el comprador determina la resolución de los derechos constituidos sobre la cosa que traiga causa de ese dominio o derecho resuelto (cfr. artículos 513, número 6 , 529 y 1124 del Código Civil , y 11 y 107 de la Ley Hipotecaria ), incluido el embargo trabado (cfr. Sentencia del Tribunal Supremo de 11 de octubre de 1995 y Resolución de 1 de abril de 2011).

Y en la misma línea esta Dirección General ha establecido, incluso en aquellos casos en que la resolución ha sido declarada en sentencia firme, que los efectos de la sentencia se concretan a las partes litigantes.

La rectificación de los asientos registrales presupone el consentimiento de sus titulares o una sentencia firme dictada en juicio declarativo entablado contra todos aquellos a quienes el asiento atribuye algún derecho como exigencia constitucional -protección jurisdiccional de los derechos- por lo que los titulares de tales asientos no sólo pueden sino que deben ser citados en el procedimiento de resolución para alegar lo que a derecho convenga en cuanto a si se han cumplido todos los presupuestos de la resolución.

Por ello la doctrina jurisprudencial ha señalado que si bien la existencia de terceros adquirentes del dominio o de otros derechos reales limitados sobre la finca no constituye, en sentido técnico procesal, una situación de litisconsorcio pasivo necesario (vid. Sentencia del Tribunal Supremo de 18 de septiembre de 1996 ), estos terceros, por ser afectados de forma refleja o mediata, deben tener la posibilidad de intervenir en el proceso (intervención adhesiva y voluntaria), para lo que es necesario que, al menos, se les haya notificado la existencia del procedimiento cuando, con carácter previo a la inscripción o anotación de su derecho, no se hubiere dado publicidad a la pendencia del procedimiento mediante la oportuna anotación preventiva de la demanda (cfr. artículo 42, número 1, de la Ley Hipotecaria ).

9. Siendo así en el ámbito judicial en el ámbito extrajudicial la conclusión a la que debe llegarse es que el artículo 175.6.ª del Reglamento Hipotecario impone la consignación o depósito del precio íntegro de la compraventa a favor de los titulares de derechos posteriores, aunque no haya entrega de dinerario, en cuanto tal precio pasaraŽ a ocupar, por subrogación real, la posición jurídica que tenía el inmueble de modo que los derechos que antes recaían sobre el inmueble, recaigan ahora sobre el precio.

Y es lógico que así sea, pues en caso contrario el comprador estaría saldando su crédito frente al vendedor con preferencia a las cargas que pesan sobre dicho inmueble, cuando dicho crédito no goza de protección alguna frente los créditos consignados en el Registro, por lo que la cláusula penal no puede tener virtualidad frente a la consignación de las cantidades retenidas, sin que así haya sido declarado por un juez.

10. Respecto de la purga o cancelación, segundo defecto alegado por su carácter automáticamente ligado a la resolución "ex tunc", debe asimismo confirmarse la calificación pues si la protección dispensada a terceros inscritos se predica en los casos de resolución reconocida judicialmente, con mayor razón ha de reconocerse en el presente caso en el que la resolución descansa en un acuerdo de voluntades entre vendedor y comprador, ante la simple alegación puesta de manifiesto por éste de una imposibilidad de hacer frente al pago del resto del precio, lo que aproxima el supuesto de hecho a una resolución convencional de la compraventa más que a un genuino ejercicio de una acción de resolución.

11. No obstante, a solicitud del interesado de inscripción parcial, como ya dijera esta Dirección General (cfr. Resolución 20 de diciembre de 1999), nada se opone a que, sin perjuicio de la subsistencia de la referida carga, pueda reinscribirse a favor del vendedor, pues la voluntad de ambas partes a la resolución del inicial contrato de compraventa, tiene virtualidad suficiente para provocar la resolución.

En este caso parece que concurren los requisitos para la reinscripción, dado que la Registradora, el único óbice que mantuvo al respecto fue que no constaba el consentimiento del último titular inscrito -Buildingcenter-, que entendemos ha quedado subsanado con el requerimiento notarial que le fue practicado según copia de acta notarial autorizada en Huelva. el día 26 de Febrero de 2019, por la Notaria Dª. María Gómez·Rodulfo García de Castro, bajo el número 218 de su protocolo y copia autorizada electrónica del acta de requeriento autorizada en Madrid el día 27 de Febrero de 2019. por el Notario D. Carlos de Alcocer Torra, bajo el numero 1730 de Protocolo, que debemos entender que con dicho requerimiento se le dio oportunidad de realizar manifestaciones, que finalmente no llevó a cabo, sabiendo de la existencia de la condición resolutoria y su significado jurídico, toda vez que se trata de empresa del sector inmobiliario que cuenta con profesionales especializados en este área y con asesoramiento, por lo que debemos entender que dicho trámite ha quedado cumplido, teniendo en cuenta las circunstancias expresadas y por el hecho de no exigirse por la legislación hipotecaria que el consentimiento que refiere el RH, y la DGRN, deba ser expreso.

Ademas están constatados los demás requisitos documentales como consta en las actuaciones, ya calificados por la Registradora y referidos a:

1). Copia de la escritura de constitución de la entidad 'BOSQUE MEDITERRANEO, S.L", otorgada en Sevilla, el día 5 de Agosto de 1.991, ante el Notario Don Antonio Carrasco García, bajo el número 2924 de Protocolo, debidamente inscrita en el Registro Mercantil;

2). Copia del acta de requerimiento autorizada en Sevilla, el día 26 de Mayo de 1.998, por el Notario D. Pedro Antomo Romero Candau, bajo el número 3.075 de Protocolo, debidamente inscrita en e Registro Mercantil,

3) copia de la escritura de aceptación de cargos, otorgada en Sevilla, el día 17 de junio de 1.998, ante el Notario Don Alberto Martínez Peñalver y Corral, bajo el número 1. 998 de Protocolo;

4). Testimonio de fecha 19/06/2018, de la escritura de compraventa de la finca en cuestión otorgada en Sevilla, el día 23 de enero de 2.002, ante el Notario D. Alberto Martínez-Peñalver y Corral, bajo el número 150 de Protocolo, en la que consta la condición resolutoria expresa del contrato, para el caso de no abonarse el precio por el comprador;

5). Copia del acta de requerimiento de "BOSQUE MEDITERRANEO, S.L" a "PROTE PROMOCION TERRENOS S L ", autorizada en Huelva, el día 20 de noviembre de 2017. por el Notario Don Francisco Javier Maestre Pizarro bajo el número 1.727 de su Protocolo, sobre resolución del contrato de no abonar el precio pendiente.

6). Copia "simple" del acta de requerimiento autorizada en Huelva, el día 18 de julio de 2 018, por el Notario Don Francisco José Ábalos Nuevo, bajo el número 1.069 de Protocolo, por la que la compradora no se opone a la resolución requiriendo a la vendedora la constitución de depósito conforme al art. 175.6 RH,

7). También se presentó Testimonio de legitimación de la firma del administrador único de la mercantil Bosque Mediterráneo SL, suscribiente de la instancia privada expedido por el Notario de Huelva Don Francisco Javier Maestre Pizarro el día 11/10/2018

8). Modelo 060 de constitución de depósito en efectivo con número de justificante 118199465983K, con fecha de ingreso en el "Banco de Santander, S A,". de 23/07/2018, por la cantidad requerida por la compradora.

9). Acta de requerimiento a la última titular inscrita de la finca referida, realizada notarialmente cuyos datos han quedado reflejados con anterioridad.

Entendemos que debe procederse a la reinscripción solicitada, previa presentación nuevamente de la documentación referida en el Registro correspondiente, firme que sea la presente resolución, para la debida constancia y que se proceda en consecuencia con lo acordado, todo ello de mantenerse las circunstancias registrales que se desprenden de la documentación mencionada.

QUINTO.- Se estima el recurso de apelación interpuesto por la entidad BOSME, contra la sentencia ya mencionada, que se revoca para acodar la estimación de la demanda interpuesta por la entidad recurrente, frente a la DGRN (hoy DIRECCIÓN GENERAL DE SEGURIDAD JURÍDICA Y FE PÚBLICA), a fin de que se proceda a la reinscripción de la finca registral nº 6.176 de Paterna del Campo del Registro de la Propiedad de la Palma del Condado (Huelva) a nombre de mi BOSQUE MEDITARRÁNEO con cancelación de todos los asientos posteriores, todo ello de mantenerse las circunstancias registrales que se desprenden de la documentación mencionada.

Las costas de ambas instancias no se imponen a ninguna de las partes teniendo en cuenta, que concurren dudas serias de Derecho en cuanto a lo que debe entenderse nueva calificación después de presentar el interesado documento nuevo y sobre el alcance que debe darse al concepto de consentimiento del último titular inscrito, una vez que ha sido requerido notarialmente sobre la solicitud de reinsccripción de la finca a favor del beneficiado por condición resolutoria expresa y en cuanto a las de segunda instancia por las mismas razones y por haberse estimado el recurso ( arts. 394.1 y 398 de la LEC) .

Se acuerda la devolución del depósito efectuado para recurrir al haberse estimado e recurso interpuesto, conforme regula para estos casos la DA 15ª de la LOPJ, en su apartado octavo.

Vistos los preceptos legales citados y los demás de general aplicación.