PRIMERO.-La mercantil actora BURGOS AREA DE SERVICIO SL formuló demanda de Juicio Ordinario, frente a la mercantil LICAT SL, solicitando, con carácter de pretensión principal, la declaración de inexistencia del contrato de compraventa de la finca rústica sita en el DIRECCION000, Ayuntamiento de Burgos, DIRECCION001, con referencia catastral NUM000, suscrito por las partes con fecha 17 de Noviembre de 2005, con restitución recíproca de prestaciones con intereses legales, y, subsidiariamente, la resolución del contrato con iguales consecuencias.
La Sentencia de primera instancia desestima la demanda, con imposición de las costas a la parte actora.
Interpone recurso de apelación la parte actora, solicitando la estimación integra de la demanda formulada y, subsidiariamente, que se revoque la condena en costas, por considerar existen dudas de hecho y de derecho.
Como motivos del recuso alega la ausencia de motivación y el error en la valoración de la prueba.
SEGUNDO.-Ausencia de motivación
El Tribunal Supremo tiene una jurisprudencia consolidada respecto de la motivación de las Sentencias. Así, en la sentencia de 7 de julio de 2022, dice:
"La motivación constituye un requisito imprescindible de toda sentencia, que ha de estar debida y suficientemente fundamentada, tanto desde el punto de vista fáctico como jurídico ( art. 218.2 LEC ), de manera tal que exteriorice y, por consiguiente, permita conocer el proceso lógico racional que conduce a la decisión adoptada, como indiscutible manifestación del derecho fundamental que corresponde a los ciudadanos de obtener de los órganos jurisdiccionales una respuesta fundada a una pretensión legítima planteada ( arts. 24.1 y 120.3 de la CE .
En la sentencia 364/2022, de 4 de mayo , nos referimos al requisito de la motivación en los términos siguientes: "La motivación ha de ser manifestación suficiente de la justificación causal del fallo, mediante la expresión de las razones de hecho y de derecho que integran el proceso lógico-jurídico que conduce a la decisión tomada, al margen de que satisfaga o no los intereses y pretensiones de las partes (sentencias del Tribunal Constitucional - SSTC- 14/91 , 28/94 , 153/95 y 33/96 y sentencias de esta Sala 889/2010, de 12 de enero de 2011 ; 465/2019, de 17 de septiembre y 706/2021, de 19 de octubre , entre otras). En consecuencia, se vulnera tan ineludible exigencia, cuando no hay motivación -carencia total- o cuando es completamente insuficiente, así como cuando está desconectada con la realidad de lo actuado o da lugar a un resultado desproporcionado o paradójico ( sentencia 180/2011, de 17 de marzo ).
En definitiva, el canon constitucional de la motivación suficiente no se ve satisfecho mediante la simple exposición de una conclusión fáctica o jurídica, sino que requiere un razonamiento o inferencia ( SSTC 8/2014, de 27 de enero, FJ 4 y 150/2021, de 13 de septiembre , FJ 3).
En cualquier caso, el juicio sobre la suficiencia de la motivación es circunstancial. No puede ser apreciado apriorísticamente, sino que requiere examinar el proceso concreto para determinar, a la vista de las circunstancias concurrentes, si se ha cumplido o no con tan esencial requisito de las resoluciones judiciales (por todas, SSTC 2/1997, de 13 de enero , F. 3 ; 139/2000, de 29 de mayo , F. 4 ; 66/2009, de 9 de marzo y 114/2009, de 14 de mayo , así como SSTS 464/2019, de 17 de septiembre y 706/2021, de 19 de octubre ).
Ahora bien, tan ineludible exigencia "no impone ni una argumentación extensa ni una respuesta pormenorizada, punto por punto, a cada una de las alegaciones de las partes, sino únicamente que la respuesta judicial esté argumentada en derecho y que se vincule a los extremos sometidos por las partes a debate, al margen de que pueda ser escueta y concisa, de manera que sólo una motivación que, por arbitraria, deviniese inexistente o extremadamente formal, quebrantaría el artículo 24 de la Constitución " ( sentencias 297/2012, de 30 abril ; 523/2012, de 26 de julio ; 13/2016, de 1 de febrero ; 26/2017, de 18 de enero y 856/2021, de 10 de diciembre ).
[...]
Como hemos dicho, también, en las sentencias de esta Sala 283/2008, de 5 abril ; 577/2011, de 20 julio 277/2016, de 25 de abril y 430/2020, de 15 de julio , entre otras:
"[...] cabe admitir la existencia de motivación suficiente cuando la lectura de la resolución permita comprender las reflexiones tenidas en cuenta por el juzgador para llegar al resultado o solución contenidas en la parte dispositiva [...] la motivación desacertada habrá de ser combatida a través de los oportunos motivos de casación puesto que la propia posibilidad de calificación sobre su desacierto pone de manifiesto que la motivación existió ..."".
En la STS de 7 de julio de 2022 se añade: "Basta la simple lectura de la sentencia dictada por el tribunal provincial para conocer las razones de la decisión tomada, que ésta satisfaga o no a la parte demandada, no es ya una cuestión de motivación, sino, en su caso, de recurso de casación, de reputarla contraria a una norma de derecho material".
En el caso de autos, la denuncia de falta de motivación que se hace en el recurso se fundamenta en las siguientes alegaciones:
-que "la Sentencia asume diferentes conclusiones sin siquiera referirse a la normativa aplicable ni a jurisprudencia similar aplicable a la materia. Nótese que en cuanto a la acción por error obstativo la resolución únicamente niega la existencia de error sin citar artículo alguno de la legislación aplicable ni sentencia alguna que lo refrende."
-"De hecho, asume que existe un acuerdo de explotación agrícola entre Don Alberto y mis mandantes sin prueba alguna. Ni consta contrato o título que así lo acredite."
-"Con respecto a la resolución contractual, si bien cita articulado
aplicable a la prescripción, motiva su decisión únicamente al amparo de la sentencia citada en la contestación a la demanda, STS 303/2014 de 16 de septiembre , omitiendo el análisis de la normativa básica sobre la compraventa y la transmisión de la propiedad",sentencia que la apelante señala que no es ni parecido al caso de autos.
La Sentencia de Primera Instancia, en el Fundamento de Derecho III, relata, una por una, las pruebas practicadas, consignando el resultado de cada una de ellas, interrogatorio del legal representante de la parte actora, las varias testificales practicadas, así del testigo, socio de la mercantil, que fue administrador de la misma hasta el año 2017-2018, del Consejero y Secretario de la actora, del testigo Sr. Carlos Ramón, que firmó con la actora un contrato de opción de compra en el año 2017, en la que se incluía, entre otras fincas del DIRECCION001, finca esta que finalmente no se incluyó en la escritura de compraventa realizada en el año 2018, así como el análisis de los documentos aportados por las partes, de los que se destacan los aspectos más relevantes.
A continuación la Sentencia apelada consigna, literalmente: "Todo ello lleva a concluir que la finca nº NUM001 aparece erróneamente con el número DIRECCION002 del Catastro cuando sus linderos y cabida coinciden con la DIRECCION001 y, por consiguiente, que la finca objeto del contrato litigioso número DIRECCION001 era titularidad de la entidad demandada en el momento de la celebración de la compraventa. En consecuencia, no se puede apreciar la existencia del error obstativo alegado por la compradora cuando manifiesta que su deseo e intención era adquirir la DIRECCION001 y no la DIRECCION002 porque efectivamente, el objeto del contrato de compraventa litigioso era la mentada DIRECCION001.
Asimismo, de las referidas notas simples informativas mencionadas en el párrafo anterior se colige que la demandante adquirió la mayoría de dichas fincas entre los años 2005 y 2007, es decir, al mismo tiempo que se celebró la compraventa litigiosa, siendo la entidad demandante propietaria de varias fincas del DIRECCION001, y visto el objeto de su actividad social, unido al proyecto de crear un área de servicio en dicha ubicación, no resulta creíble que la actora careciera conocimiento alguno en relación con la finca que estaba comprando. En primer lugar porque entiendo, a los efectos de este procedimiento, que la finca transmitida a la demandante por la demandada Licat SL era en ese momento titularidad de ésta y, en segundo término, porque la demandante tenía en su poder la copia de la escritura de aumento de capital de la sociedad Licat S.L., en la cual se hacía constar que se encontraba pendiente de subsanar el error detectado en la descripción de la finca que posteriormente fue objeto de la compraventa litigiosa, dado que en la escritura de partición de herencia, de la que provenía la titularidad de doña Nuria, consistiendo dicho error en que la finca aparecía con el número DIRECCION002, cuando en realidad era la número DIRECCION001, y adjunta a dicha escritura pública aparecía una nota simple informativa del Registro de la Propiedad número cuatro de Burgos en la que aparecía la descripción de la tan mentada finca con el número DIRECCION002.
Por tanto, la mercantil compradora y hoy demandante tuvo conocimiento en el momento de la compraventa del error existente en el Registro de la Propiedad, y además, pudo haberse dirigido al Catastro a fin de informarse sobre la ubicación de la DIRECCION002. Por ello, incluso en el hipotético caso de que la parte actora hubiera incurrido en un error al prestar su consentimiento en la compraventa, que no se ha acreditado, no cabría calificar este error de obstativo, dado que, con una mínima actividad diligente dicha parte pudo acceder a los archivos públicos como son el Catastro y el Registro de la Propiedad y obtener de los mismos la información necesaria relativa a la situación de la finca que pretendía adquirir. Máxime cuando se ha señalado por los testigos que era importante para la sociedad demandante hacerse con propiedad de la finca número DIRECCION001 y también a la vista del precio de la misma, superior a los 80.000 €.
Cabe poner de relieve también que, según consta en la mencionada escritura pública de compraventa firmada entre la demandante y la sociedad DIRECCION003. en el año 2018, las fincas número DIRECCION004, NUM002 y DIRECCION005 fueron adquiridas por la demandante en el año 2007 a don Alberto y doña Flora, resultando que ambos aparecen como solicitantes de las ayudas de la PAC desde el año 2004 al año 2020 en relación con las parcelas DIRECCION004 y DIRECCION001 y del año 2004 al año 2020 en relación con las parcelas NUM002 y DIRECCION005, de lo que se deduce de los mismos han venido cultivando estas parcelas, propiedad de la demandante desde los años 2005 y 2007, con su consentimiento y conocimiento, durante un largo período de tiempo transcurrido, si bien se desconoce el título en virtud del cual lleva a cabo la explotación de las mismas. Pero de ello se deduce que la sociedad demandante ha venido realizando actos como propietaria de la DIRECCION001, y no respecto de la DIRECCION002 que manifiesta que es la que realmente ha comprado".
Y con relación a la acción de resolución del contrato, la Sentencia apelada, en el Fundamento de Derecho IV, después de desestimar la excepción de prescripción, rechaza la alegación de la demandante, que sostiene "la compradora ha cumplido con su obligación de abonar el precio acordado en la compraventa, pero sin embargo la vendedora Licat S.L. no procedió a la entrega correspondiente del inmueble, incumpliendo gravemente el contrato, lo que ha imposibilitado a la demandante el acceso y disfrute del inmueble objeto del mismo."
La Sentencia transcribe la Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 16 de Septiembre de 2014 y, después de razona: "Dispone el artículo 1.462 del Código Civil que se entenderá entregada la cosa vendida cuando se ponga en poder y posesión del comprador, si bien, cuando se efectúe la venta mediante escritura pública, el otorgamiento de ésta equivaldrá a la entrega de la cosa objeto del contrato, si de la misma escritura no resultare o se recogiera claramente lo contrario. En relación con este precepto, el Tribunal Supremo ha venido señalando que la entrega está presidida por una progresiva espiritualización, comportando un traspaso posesorio, lo que podrá producirse en cualquiera de las formas de adquisición posesoria a que se refiere el artículo 438 del Código Civil , entendiéndose cumplida la tradición y el acceso al bien ocupando materialmente la cosa con el consentimiento del trascendente, si la cosa queda sujeta a la acción de la voluntad del adquirente o si se cumplen los actos propios con las formalidades legales establecidas para adquirir tal derecho. En este sentido, el Tribunal Supremo ha admitido que la entrega se ha producido cuando el comprador actúa sobre la cosa como verdadero dueño y como efectivo poseedor, con el consentimiento del vendedor.
En el presente supuesto, se ha suscrito un contrato privado de compraventa en el que las partes hacen constar en la estipulación segunda que la compradora ha pagado el precio y que la vendedora le ha entregado la factura correspondiente, y en la estipulación tercera se establece que la elevación a público de dicho documento se realizará ante el Notario de Burgos don Carlos Remacha Tejada, en el plazo de un año, bastando para ello en la sociedad compradora Burgos Área de Servicio S.L., lo notifique de manera fehaciente a la vendedora Licat S.L. con una semana de antelación, pudiendo ser prorrogado dicho plazo por acuerdo expreso de las partes. A este respecto, no consta en autos acreditación alguna de que la parte actora haya instado a la parte vendedora a elevar a escritura pública el contrato privado, debiéndose entender que, en virtud de la doctrina del Tribunal Supremo expuesta en la sentencia invocada por la defensa de la parte demandada y la doctrina que esta juzgadora acaba de mencionar sobre la entrega de la cosa vendida, que el contrato litigioso quedó perfeccionado en el documento privado suscrito por las partes, y se efectuó la entrega de la cosa y del precio que conformaban objeto del mismo, a través de la respectiva entrega de un cheque bancario por el importe del mismo y de la factura correspondiente.
La afirmación que realiza la parte actora en su demanda relativa que la finca objeto de la compraventa litigiosa ha sido poseída de forma interrumpida por don Arsenio y Adela desde 1983 no sólo no ha quedado acreditada, sino que se ve contradicha por la documental unida autos, remitida por la Dirección General de Política Agraria Comunitaria de la Consejería de Agricultura de la Junta de Castilla y León sobre consultas de antiguos declarantes de la PAC, aparecen como tales declarantes doña Flora y don Alberto desde el año 2005 al año 2020 en relación con la DIRECCION001 de Burgos, reiterando aquí la conclusión que ya he expuesto ut supra a este respecto, pues de ello se deduce que los mismos han venido cultivando esta parcela desde el año 2005, precisamente el mismo año en que la actora la adquirió a Licat SL y en que también adquirió a los mismos don Alberto y doña Flora las fincas número DIRECCION004, NUM002 y DIRECCION005, fincas que como se ha podido ver en la consulta remitida han sido también cultivadas desde entonces por los citados. De ello se colige que desde el año 2005 don Alberto y doña Flora han cultivado las referidas fincas con conocimiento y consentimiento de la sociedad actora, compradora de las mismas a los citados, y también dado el largo período de tiempo transcurrido, si bien se desconoce el título en virtud del cual lleva a cabo la explotación de las mismas. Por ello, cabe concluir que la sociedad demandante ha venido realizando actos como propietaria de la DIRECCION001, conclusión que viene corroborada por la inclusión de la referida parcela en el contrato privado de opción de compra firmado por la actora el 21 de noviembre de 2017 con DIRECCION003. "
La resolución recurrida explica el proceso que conduce a la decisión tomada, con exteriorización de las razones por las que entiende no existe el error obstativo que aduce la parte actora para justificar su pretensión declarativa de inexistencia del contrato. Igualmente, expone las razones para considerar que no existe incumplimiento contractual por parte de la vendedora, considerando acreditado se produjo la entrega de la finca a la compradora, al constar acreditado que la demandante compradora ha actuado sobre la cosa como verdadero dueño y como efectivo poseedor de la finca .
La simple lectura de las alegaciones del parte apelante evidencia que, básicamente, la actora lo que denuncia es una errónea valoración de la prueba y, en menor medida, una valoración jurídica equivocada, pero como ha declarado el Tribunal Supremo, que las razones de la decisión tomada satisfagan o no a la parte demandada, no es una cuestión de motivación.
Como resulta de la doctrina del Tribunal Supremo, considerar erróneo el criterio adoptado por la sentencia apelada conforma una cuestión de valoración jurídica y no de ausencia de motivación suficiente.
TERCERO.-Error en la valoración de la prueba.
La parte actora refiere, básicamente, el error de valoración de la prueba que imputa a la Sentencia apelada, a las siguientes afirmaciones :
-"Todo ello lleva a la conclusión que la finca nº NUM001 aparece erróneamente con el número DIRECCION002 del Catastro cuando sus linderos y cabida coinciden con la DIRECCION001 y, por consiguiente, que la finca objeto del contrato litigioso número DIRECCION001 era titularidad de la entidad demandada en el momento de la celebración de la compraventa. En consecuencia, no se puede apreciar la existencia del error obstativo alegado por la compradora cuando manifiesta que su deseo e intención era adquirir la DIRECCION001 y no la DIRECCION002 porque efectivamente, el objeto del contrato de compraventa litigioso era la mentada DIRECCION001. "
-"Por tanto, la mercantil compradora y hoy demandante tuvo conocimiento en el momento de la compraventa del error existente en el Registro de la Propiedad, y además, pudo haberse dirigido al Catastro a fin de informarse sobre la ubicación de la DIRECCION002. Por ello, incluso en el hipotético caso de que la parte actora hubiera incurrido en un error al prestar su consentimiento en la compraventa, que no se ha acreditado, no cabría calificar este error de obstativo, dado que, con una mínima actividad diligente dicha parte pudo acceder a los archivos públicos como son el Catastro y el Registro de la Propiedad y obtener de los mismos la información necesaria relativa a la situación de la finca que pretendía adquirir. ".
En el recurso, para impugnar las afirmaciones de la Sentencia de Primera instancia , se alega por la demandante:
-que la Sentencia apelada considera acreditado que LICAT SL era propietaria del catastral DIRECCION001 cuando vendió la finca, sin prueba alguna; alegando que dicha finca difícilmente podría formar parte del caudal hereditario de D. Landelino en 1996, de donde proviene el dominio de LICAT S.L., si la parcela figuraba inscrita en el Registro de la Propiedad a nombre de D. Arsenio y esposa desde 1983.
- Que "difícilmente pudo conocer la existencia de un error en el Registro cuando se manifestaba expresamente en el contrato que estaba pendiente de inscripción y cuando los únicos datos comprobables que se ofrecían eran los de Catastro que sí pertenecían a la DIRECCION001 y que fueron comprobados."
- Que no puede tenerse por acreditado que existe contrato u acuerdo de explotación entre las partes sin prueba alguna del mismo y máxime cuando la parte demandada no ha acreditado dicha situación. Como ya se puso de manifiesto en el escrito de esta parte de 18 de junio de 2021 no ha existido contrato alguno de arrendamiento con el Sr. Alberto. Se recuerda en este punto que la carga de probar los hechos impeditivos o extintivos de la pretensión recae sobre la parte demandada como dispone el art. 217.3 LEC .
- Que no es cierto la afirmación de la Sentencia apelada "que no consta en autos acreditación alguna de que la parte actora haya instado a la parte vendedora a elevar a escritura pública el contrato privado" En este sentido huelga decir que esto no es cierto, ya que en su declaración el Sr. Inocencio explicó que no les corría prisa elevar a público el contrato porque estaban primero tramitando las licencias para el área de servicio y que sí que solicitaron la elevación a público cuando se firmó la opción de compra (grabación juicio minuto 10:00). Sobre estas afirmaciones ninguna prueba consta en contrario. E insistía en que se les requirió para que inscribieran la finca a su nombre para poderla transmitir (grabación juicio minuto 11:20). De hecho, consta como documento número 13 de la contestación burofax remitido a Licat requiriéndose solucionar el problema de inscripción catastral."
- Que "la juzgadora a quo equipara los conceptos de perfección de contrato con la traditio y la entrega de la posesión erróneamente desconociendo que una cosa es la perfección del contrato que según el art. 1450 CC . se produce cuando existe acuerdo entre las partes sobre el objeto y el precio y otra cosa muy distinta es la adquisición de la propiedad por entrega de la cosa que no ocurre hasta que no se entrega la posesión.
- Y que nunca pudo entregarse la posesión de la cosa porque no se elevó a público el contrato de compraventa - que supondría en la práctica la entrega de la finca por mor del art. 1462 CC . - y porque la posesión la ha venido manteniendo de forma ininterrumpida el Sr. Arsenio y su esposa. A tal efecto se refiere al artículo 38 LH.
- Niega la apelante haber realizado actos como propietario de la DIRECCION001, porque no ha dispuesto de la finca por arrendamiento, ni se ha cedido su uso; sosteniendo que la DIRECCION001 nunca se transmitió a la parte actora, reiterando "que fue precisamente al momento de intentar formalizar la opción de compra cuando se comprobó la real situación registral de la parcela, de hecho, hasta ese momento no se tenía constancia alguna sobre todos las operaciones previas a la compraventa de 2005".
Para poner en contexto las alegaciones sobre el error en la valoración de la prueba que se hacen en el Recurso de apelación, procede recordar la base fáctica de la que se partía en la demanda, como fundamento de sus pretensiones.
Así, la pretensión principal de la demanda, declaración de inexistencia del contrato privado de compraventa suscrito el 17 de Noviembre de 2005, con restitución recíproca de prestaciones, es la inexistencia de consentimiento, por existencia de error obstativo, error que señalaba en su demanda "obstaculiza e impide el acuerdo contractual cuando las partes no se entienden sobre el objeto del contrato, cuando la aceptación no coincide con la oferta, como consecuencia de una equivocación y que por tanto impide el acuerdo entre las partes. Como dice la doctrina, es un supuesto de divergencia inconsciente entre la voluntad real y la voluntad declarada, lo manifestado por las partes no se corresponde con lo que realmente quieren".
La existencia de este error obstativo en la compradora demandante se fundamentaba en la demanda en el siguiente relato fáctico de lo ocurrido:
- "En el presente caso, la intención de mi mandante era la de adquirir la finca litigiosa, como se ha anticipado en la fundamentación fáctica de esta demanda, para transmitirla en bloque con otras colindantes a un tercero interesado en las mismas. Obviamente si la citada finca no estaba situada geográfica en ese punto, la venta quedaba totalmente frustrada.",(folio 9 de la demanda).
- "En el caso de BURGOS ÁREA DE SERVICIO S.L. nos encontramos ante un caso prácticamente idéntico, se ofrece un lote de fincas entre las cuales se encuentra la parcela DIRECCION001. Y se compra pensando que ésta tiene una ubicación ideal para el negocio de la mercantil que es la promoción y gestión urbanística de terrenos, edificaciones y urbanizaciones propias de áreas de servicio próximas a redes de circulación vial".
- "En el caso de BURGOS ÁREA DE SERVICIO S.L. se facilitó información catastral afirmando que no era posible aportar información registral dado que la inscripción estaba pendiente por lo que mi mandante no pudo hacer mayores comprobaciones",(folio 9 de la demanda).
- "En la propia redacción del contrato habla de la DIRECCION001 sin citarse número de finca en el Registro de la Propiedad. No obstante esa DIRECCION001 no es ni ha sido propiedad en ningún momento de la vendedora como se anticipaba en la fundamentación fáctica de esta demanda. La finca de su propiedad ha sido la DIRECCION002 del mismo polígono.
Claramente se observa que era intención de BURGOS ÁREA DE SERVICIO S.L. adquirir la DIRECCION001 y no la DIRECCION002, puesto que geográficamente están dispuestas en lugares diferentes, no siendo de interés la adquisición de la DIRECCION002 que no podía ajustarse al objeto social de la mercantil", (folio 10 de la demanda).
La actora residencia el error obstativo en el hecho de que la finca objeto del contrato fue la DIRECCION002, que considera era la finca propiedad de la vendedora, cuando ella quería comprar la DIRECCION001 del mismo Polígono, que no es ni ha sido en ningún momento propiedad de la vendedora.
La pretensión subsidiaria, declaración de resolución del contrato privado de compraventa de 17 de Noviembre de 2005, se fundamentaba en la demanda en el incumplimiento grave de la vendedora, consistente en la falta de entrega de la DIRECCION001 por LICAT SL, que si recibió el precio de 87.778,86 € que pagó la compradora BURGOS AREA DE SERVICIO SL.
CUARTO.-La Sentencia de Primera Instancia, tal como se ha indicado anteriormente, considera:
.- "que no se puede apreciar la existencia del error obstativo alegado por la compradora cuando manifiesta que su deseo e intención era adquirir la DIRECCION001 y no la DIRECCION002"
- "porque efectivamente, el objeto del contrato de compraventa litigiosa era la mentada DIRECCION001.",
- "porque la DIRECCION001 objeto del contrato, era en ese momento titularidad de la demandada LICAT SL.
- y "porque la finca registral nº NUM001 "aparece erróneamente con el nº DIRECCION002 del Catastro cuando sus linderos y cabida coinciden con la DIRECCION001".
.- "que no resulta creíble que la actora careciera de conocimiento alguno sobre la finca que estaba comprando:
- porque de las notas simples informativas de las fincas colindantes a la DIRECCION001, fincas "resulta que la mayoría de dichas fincas entre los años 2005 y 2007, es decir, al mismo tiempo que se celebró la compraventa litigio",era "la entidad demandante propietaria de varias fincas del polígono DIRECCION001", que además proyectaba en ese momento, conforme a lo que era su objeto social "crear un área de servicio en dicha ubicación".
- "porque la demandante tenía en su poder la copia de la escritura de aumento de capital de la sociedad Licat S.L., en la cual se hacía constar que se encontraba pendiente de subsanar el error detectado en la descripción de la finca que posteriormente fue objeto de la compraventa litigiosa, dado que en la escritura de partición de herencia, de la que provenía la titularidad de doña Nuria, consistiendo dicho error en que la finca aparecía con el número DIRECCION002, cuando en realidad era la número DIRECCION001, y adjunta a dicha escritura pública aparecía una nota simple informativa del Registro de la Propiedad número cuatro de Burgos en la que aparecía la descripción de la tan mentada finca con el número DIRECCION002".
En el contrato de compraventa de fecha 17 de Noviembre de 2005, que la parte actora pretende se declare inexistente, por el error obstativo antes señalado, en el Expone I, literalmente, se consigna:
"I. Licat S.L. es propietaria de la siguiente finca ubicada en el DIRECCION000 (Burgos):
Finca rústica sita en el DIRECCION000, Ayuntamiento de Burgos, DIRECCION001, con referencia catastral NUM000. Cargas: libre de toda carga y gravamen y sin arrendar.
Título: les pertenece en pleno dominio por aportación en ampliación de capital otorgada ante el Notario de Burgos don Carlos Remacha Tejada con fecha 17 de noviembre de 2005 bajo el número 1080 de su protocolo. Pendiente de inscripción en el Registro de la Propiedad, siendo la descripción anterior la siguiente: Registro de la Propiedad número cuatro de Burgos, al Tomo NUM003, Libro NUM004, Sección segunda, finca número NUM005."
En el título de adquisición por la vendedora de la finca catastral DIRECCION001, objeto de la venta en el contrato privado, que se indicaba en este contrato, Escritura de ampliación de capital de la mercantil LICAT S.L., otorgada en la misma fecha que el contrato privado, 17 de Noviembre de 2005, que se aporta por la demandante con la demanda, como documento nº 3, en la que Dª doña Nuria suscribió las nuevas participaciones sociales mediante la aportación de la finca objeto de la compraventa litigiosa, la finca se describe como:
Finca rústica, en Burgos, DIRECCION000, hoy DIRECCION001 del Catastro de rústica. Mide 36 áreas, según el título previo de adquisición y el Registro de la Propiedad y, según reciente medición, y el Catastro, su superficie es de 0,39 38 hectáreas. Linda, según el título próximo y el Registro: norte, con la autopista (conexión con la carretera nacional 1 con la autopista A-1); sur y este, tierras de Clara y Justa; oeste, tierras de Natalia.
Linderos actualizados: norte: tierra de Candida, hoy finca número DIRECCION006 y camino ( NUM006); sur: Luis, hoy herederos de Juan, finca número DIRECCION004; este: Candida, hoy finca número DIRECCION007, y oeste: Celestino y camino.
Título inmediato.- Manifestada la aportante que la finca descrita que pertenece por herencia de su esposo don Landelino, habiéndose adjudicado en las operaciones particionales formalizadas por todos los herederos mediante escritura autorizada por el Notario de Madrid don Carlos Rivas Hernando, el día 23 de febrero de 1996,, subsanada por otra ante el mismo Notario, de fecha 5 de marzo de 1996. Manifiesta que las citadas escrituras están pendientes de subsanación al haberse detectado un error en la descripción de la finca, consistente en haberla descrito en la citada escritura de protocolización de las operaciones particionales conforme a la descripción catastral de la DIRECCION002, cuando la finca es en realidad la DIRECCION001"
"TITULO ANTERIOR. -La finca fue adquirida por el esposo de la aportante por compra, en estado de soltero, a don Juan, mediante escritura autorizada por el Notario de Burgos , Sr . Rodríguez Estalot, el día 4 de Diciembre de 1. 954, número 2.364 de protocolo.
INSCRIPCIÓN. - Se halla inscrita a nombre de DOÑA Nuria en el Registro número cuatro de Burgos, Tomo NUM003, Libro NUM007, folio NUM008, finca NUM001, inscripción 2ª.
ADVERTENCIA. -Advierto de necesidad de formalizar las subsanaciones que procedan para que conste en el registro de la Propiedad la descripción actualizada de la finca a nombre de DOÑA Nuria, insistiendo en el presente otorgamiento por razones de urgencia y relevándome de responsabilidad.
REFERENCIA CATASTRAL
Se halla catastrada a nombre de herederos de don Landelino y la referencia es la siguiente: NUM000 y así resulta del Certificado Descriptivo y Gráfico de la Gerencia Territorial del Catastro, de fecha 6 de Mayo de 2.004, que me entregan y dejo unido a la presente, advierto de la obligación de actualizar la titularidad catastral"
Adjunto a esta escritura, de ampliación de capital de la mercantil vendedora, según consta en la misma, obra Fax del Registro de la Propiedad de la misma fecha, remitido a la Notaria, con Nota Simple de la finca registral NUM001, en la que consta inscrita la finca, a nombre de Nuria, desde el 23 de Febrero de 2004, adquirida por título de herencia descrita como Finca Rústica, "Finca rústica, en Burgos, DIRECCION000, hoy DIRECCION001 del Catastro de rústica. Mide 36 áreas, según el título previo de adquisición y el Registro de la Propiedad y, según reciente medición, y el Catastro, su superficie es de 0,39 38 hectáreas. Linda, según el título próximo y el Registro: norte, con la autopista (conexión con la carretera nacional 1 con la autopista A-1); sur y este, tierras de Clara y Justa; oeste, tierras de Natalia.
Linderos actualizados: norte: tierra de Candida, hoy finca número DIRECCION006 y camino ( NUM006); sur: Luis, hoy herederos de Juan, finca número DIRECCION004; este: Candida, hoy finca número DIRECCION007, y oeste: Celestino y camino.
También obra unida a la escritura de Ampliación de Capital, Certificado Catastral, correspondiente a la DIRECCION001, con una superficie de 0,3938 Ha a nombre de " DIRECCION008".
Con la demanda (documento nº 5) se aporta, también, certificado del Registro de la Propiedad nº 4 de Burgos, de la finca registral NUM001, en el que se consignan las descripciones de las fincas y el tracto de titularidades y títulos de la misma, expedida a fecha 21 de Diciembre de 2018.
En esta Certificado del Registro de la Propiedad consta:
"DESCRIPCIONES en la finca NUM001 de la Sección 2ª (que antes era finca NUM009 de la Sección General):
- Inscripción PRIMERA de la finca NUM009 de la Sección General de Burgos (que posteriormente pasa a ser la finca NUM001 de la Sección 2ª de Burgos) , al tomo NUM010 del Archivo, libro NUM011 de la Sección General, folio NUM008, es como sigue: RUSTICA: tierra situada en término de esta ciudad de pago llamado DIRECCION000, de una fanega de sembradura. Linda por el oeste, linde y al otro lado con tierra "de Candida, por el Sur con c otra tierra de Luis, el norte con otra tierra de Candida, vecina de Cortes, y por el Este,- con otra tierra de Celestino vecino de REFERENCIA CATASTRAL: No consta.
2. - Inscripción PRIMERA de la finca NUM001 de la "Sección 2ª de Burgos (que antes era la finca número NUM009 de la sección General), al tomo NUM003 del Archivo, libro NUM007 de la Sección 2ª de Burgos, folio NUM008, es como sigue: RUSTICA: Finca sita en Burgos, al pago de DIRECCION000, de una fanega de tercera o treinta y seis áreas.. Linda: norte, tierra de Candida: Sur, Luis hoy Juan; Este, linde y al otro lado Candida, y Oeste, de Celestino. REFERENCIA CATASTRAL; No consta.
3.- Inscripción SEGUNDA de la finca NUM001 de 1a Sección 2ª de Burgos (que antes era la - finca número NUM009 de la Sección al tomo NUM003 Archivo, libro NUM007 de la Sección 2ª de Burgos al folio NUM008, sigue: RUSTICA: Finca sita en el DIRECCION000 de esta Ciudad, haciéndose constar que es la parcela DIRECCION002 del polígono según catastro mide dos mil ochocientos ochenta y seis metros cuadrados, y actualmente linda: norte, con la autopista (conexión con la carretera nacional I de la autopista A-I); sur y Este, tierras de Clara y Justa; y Oeste, tierras de Natalia. REFERENCIA CATASTRAL: NO consta.
Tracto de titularidades y. títulos finca NUM001 de sección 2ª (que antes era la finca NUM009 de la Sección general:
1.- Inscripción PRIMERA, NO VIGENTE de la finca NUM009 de la Sección General de Burgos (que posteriormente pasa a ser la finca NUM005 de la Sección 2ª de Burgos) , obrante al folio NUM008 del tomo NUM010, libro NUM011 de Sección General de Burgos: con fecha: de inscripción el 17 de enero de 1889: Encarna, adquirió el pleno dominio de la totalidad de esta finca,- por título de cesión y. adjudicación hecha por los cónyuges Luis y Rosaura en escritura otorgada en Burgos el 1 de septiembre de 1888 ante el Notario Fernando Monterrubio.
2.- Inscripción SEGUNDA, NO VIGENTE, de la finca NUM009 de la sección General de Burgos (que posteriormente pasa a ser la finca NUM001 de la Sección 2ª de Burgos), obrante al folio 65 del tomo NUM010, libro NUM011 de la Sección General de Burgos, con fecha de inscripción el 9 de febrero de 1949: Juan adquirió el pleno dominio de la totalidad de esta finca, por título de herencia por fallecimiento de Encarna, en virtud de escritura nº NUM012 otorgada en Madrid el 9 de marzo de 1942 ante el Notario José María Hortelano de Urcullo y nº NUM013 otorgada en Madrid el 13 de abril de 1946 ante el Notario Luis Hernández González.
3 . - Inscripción PRIMERA, de la finca número NUM001 de la Sección 2ª (que antes era la finca número NUM009 de la Sección General) al tomo NUM003, libro NUM007, folio NUM008, con fecha de inscripción el 21 de noviembre de 2003: Landelino adquirió el pleno dominio de la totalidad de esta finca, por título de Compra a Juan en virtud de escritura n o 2.364 otorgada en Burgos el 4 de diciembre de 1954 autorizada ante el Notario Felicísimo Rodríguez Estalot.
4.- Inscripción SEGUNDA de la finca número NUM001 de la Sección 2 a (que antes era la finca número NUM009 de la Sección General) , al tomo NUM003, libro NUM007, folio NUM008, con fecha de inscripción el 23 de febrero de 2004: Nuria, mayor de edad, con D.N.I. NUM014, adquiere con carácter privativo del pleno dominio de la totalidad de esta finca por título de herencia por fallecimiento de Landelino, en escritura nº NUM015 , otorgada en Madrid el 23 de enero de 1.996, ante el Notario Carlos Ruiz-Rivas Hernando".
Y como documento nº 6 de la demanda, se aporta la Nota Simple Informativa, emitida con fecha 19 de diciembre de 2018, de la finca Registral nº NUM016 del Registro de la Propiedad nº 4 de Burgos, inscrita a nombre de D. Fabio y su esposa Dª Adela, en la que se indica como título de adquisición de la compra a D. Roque, por escritura pública de fecha 29 de marzo de 1983, finca que se describe como "Rústica: finca del término municipal de Burgos y en su DIRECCION000, DIRECCION001, de 39 áreas y 44 centiáreas. Linda: norte, Augusto; sur, Jenaro; este, herederos de Lucas; y oeste, linde."
Como documento nº 4 de la demanda se aporta copia de la escritura pública de fecha de subsanación de la escritura pública, otorgada en fecha 23 de enero de 1996, ante Notario de Madrid don Carlos Ruiz-Rivas Hernando al número NUM015 de su protocolo, de formalización de las operaciones particionales de la herencia don Landelino, a fin de subsanar el error padecido en la descripción de la finca número NUM017 del inventario para sustituir el texto en el que se señala que esta parcela es la número DIRECCION002, y mide 2.886 m², por otro texto en el que se consigna que esta parcela es la número DIRECCION001 y que mide 3.978 m².
Y, como documento nº 6 de la contestación a la demanda, se aporta certificado catastral relativo a la finca con referencia NUM018, DIRECCION001, La Hoya, con una superficie de 3.033 m2, apareciendo como titular de la misma la mercantil Licat SL. Se aporta también dicha certificación respecto de la DIRECCION002, con referencia catastral NUM019, con una superficie de 1608 m², cuyo titular es CXI San Bruno SL. Se aporta también una certificación del Registro de la Propiedad número cuatro de Burgos sobre el tracto de titularidades y títulos de la finca número 2/81 21-CRU: 0901600074110, la cual se divide en tres porciones, siendo que dentro de la tercera se encuentra la parcela catastral DIRECCION002, apareciendo inscrita esta finca a favor de la compañía mercantil CXI San Bruno SL.
La mercantil actora, BURGOS AREA DE SERVICIO SL, cuyo objeto social es "la promoción y gestión urbanística de terrenos, edificaciones y urbanizaciones, así como la promoción y gestión de actividades propias de áreas de servicio situadas en torno a redes de circulación vial.",en el año 2005, tal y como se indicaba en la demanda, y como manifestó en el acto del juicio el socio de la misma, que fue que el Administrador de la mercantil hasta el año 2017- 2018, que suscribió en su nombre, el contrato privado litigioso, D. Argimiro, quería comprar la DIRECCION001, porque tenían intención de hacer un área de servicio. En igual sentido se manifestó en el acto del juicio, el legal representante de la mercantil actora, D. Eloy, que declaró que en el momento de la firma del contrato privado de compraventa de 2005 se estaba proyectando por dicha empresa un área de servicio en esa zona y por ello compraron una serie de parcelas en la misma.
La finca objeto del contrato privado de compraventa de 17 de noviembre de 2005, se describe en este contrato como "Finca rústica sita en el DIRECCION000, Ayuntamiento de Burgos, DIRECCION001, con referencia catastral NUM000
En la Escritura de Ampliación de Capital, de la misma fecha del contrato litigioso, que constituye el título de dominio de LICAT, SL, en el contrato privado, se describe como "Finca rústica, en Burgos, DIRECCION000, hoy DIRECCION001 del Catastro de rústica. Mide 36 áreas, según el título previo de adquisición y el Registro de la Propiedad y, según reciente medición, y el Catastro, su superficie es de 0,39 38 hectáreas. Linda, según el título próximo y el Registro: norte, con la autopista (conexión con la carretera nacional 1 con la autopista A-1); sur y este, tierras de Clara y Justa; oeste, tierras de Natalia.
Linderos actualizados: norte: tierra de Candida, hoy finca número DIRECCION006 y camino ( NUM006); sur: Luis, hoy herederos de Juan, finca número DIRECCION004; este: Candida, hoy finca número DIRECCION007, y oeste: Celestino y camino.
Los linderos de la finca son compatibles con los linderos de la descripción de la finca registral nº NUM009 del Registro de la Propiedad nº 4 de Burgos, (finca que, según certificación del Registro de la Propiedad, luego fue la finca Registral nº NUM001 de la Sección 2ª del Registro de la Propiedad), finca que en su inscripción primera figuraba inscrita, desde el 17 de enero de 1889, a nombre de Dª Encarna, y según su inscripción segunda, desde el 9 de febrero de 1949, a nombre de Juan que la adquirió por herencia de la anterior titula registral, Dª Encarna.
En la Inscripción Primera de la Finca Registral nº NUM001 del mismo Registro de la Propiedad nº 4, Sección Segunda, en la que se indica que antes era la finca registral nº NUM009, como ya se ha indicado, la finca se describe con los mismos linderos, se mantiene la ubicación Finca en Burgos, en el paraje indicado en la NUM009, DIRECCION009, si bien la superficie de "una fanega de sembradura",de la registral NUM009, en la registral NUM001, es "de una fanega de tercera o treinta y seis áreas".
En la primera inscripción de la finca NUM001, la finca se inscribe a nombre de Landelino el 2 de noviembre de 2003, indicándose que la había adquirido por compra a Juan, titular registral de la antigua finca registral NUM009, en virtud de escritura pública de 4 de diciembre de 1954, escritura que obra aportada a las actuaciones por la parte demandada, como documento nº 7 de la contestación a la demanda.
En la Inscripción Segunda de la Finca NUM001, a favor de Dª Nuria con fecha 23 de febrero de 2004, que la adquirió por herencia de su esposo D. Landelino, según escritura pública de 23 de enero de 1996, se identifica la finca con la catastral DIRECCION002, diciendo que: "RUSTICA: Finca sita en el DIRECCION000 de esta Ciudad, haciéndose constar que es la DIRECCION002 del polígono según catastro mide dos mil ochocientos ochenta y seis metros cuadrados, y actualmente linda: norte, con la autopista (conexión con la carretera nacional I de la autopista A-I); sur y Este, tierras de Clara y Justa; y Oeste, tierras de Natalia. REFERENCIA CATASTRAL: NO consta."
La DIRECCION002 ( antes DIRECCION002), según catastro con una superficie de 1.608 m2, en el DIRECCION009 (Burgos), cuyos lindes según catastro son las parcelas del Polígono NUM020, NUM021, NUM022, NUM023, NUM024 y NUM025 y, todas según Catastro, propiedad de la mercantil CX1 San Brunos SL, la Autopista A.1 Burgos ( DIRECCION010).
La catastral DIRECCION001 con una superficie de 0,3938 Ha, según certificación catastral de diciembre de 2020, inscrita a nombre de LICAT SL, que en la certificación el catastro de 2004 tenía una superficie de 3033 m2,siendo colindantes siempre, las DIRECCION006, NUM026, DIRECCION007, e, inicialmente la NUM006 (camino), finca que después es la DIRECCION010.
De los datos expuestos resulta que la finca registral NUM009, ( que luego es la registral nº NUM001), inscrita en el Registro de la Propiedad desde el año 1889, con ubicación en el DIRECCION009 de Burgos ( según la Inscripción Primera y Segunda de la NUM009 y también según la inscripción primera de la finca NUM001), con 36 áreas de superficie, que inicialmente era una fanega, con una descripción de linderos incompatibles con los de la catastral DIRECCION002, compatibles sin embargo con los de la catastral DIRECCION001 del mismo polígono, no se identificó con catastral alguna hasta la inscripción registral Segunda de la Registral NUM001, de fecha 23 de febrero de 2004, cuando se inscribe la finca a nombre de D Nuria.
Desde el 21 de noviembre de 2003 figuraba inscrita esta finca registral NUM001, a nombre de D. Landelino, que la había adquirido por escritura pública de compraventa el 4 de diciembre de 1954 al anterior titular de la registral NUM009, D. Juan, que traía causa de la anterior titular registral Dª Encarna, a cuyo nombre figuraba desde 1889 inscrita en el Registro.
De la existencia de este error, identificación de la finca con la catastral DIRECCION002, necesariamente fue conocedora la mercantil demandante, por cuanto disponía de la escritura de Ampliación de Capital de LICAT SL, en la que así se hacía constar, y se indicaba la necesidad de su corrección.
Y, además, contaba con todos los datos de la finca que compraba, identificada como la DIRECCION001, con indicación del número de identificación catastral, que en el propio contrato privado de compraventa, contrariamente a lo afirmado en la demanda, se indicaba era la finca NUM001 del Registro de la Propiedad nº 4 de Burgos, inscripción que figuraba al Tomo NUM003, Libro NUM007, sección 2ª.
Contrariamente a lo afirmado en el recurso de apelación, que la finca estaba pendiente de inscripción cuando se suscribe el contrato litigioso, la finca registral NUM001 estaba inscrita, a nombre de Doña Nuria. Lo que se indicaba en el contrato privado de compraventa es que está pendiente de inscripción el título de dominio de la vendedora LICAT, la escritura de ampliación de capital, de igual fecha que el contrato privado de compraventa, pero dejando constancia del número finca registral NUM001 y los demás datos para poder realizar todas las comprobaciones.
Teniendo en cuenta los datos expuestos, es claro que la identificación que se hacía en la Inscripción segunda de la Finca Registral NUM001 con la catastral DIRECCION002, es un error tal y como se indicaba en la Escritura de Ampliación de Capital de 17 de noviembre de 2015, que constituye el título de dominio de la mercantil LICAT, SL., error que procedía de la errónea identificación de la catastral en el escritura de adjudicación de herencia de enero de 1996, y marzo de 1996.
En el contrato privado de compraventa se indicaba el título de dominio de LICAT, SL, la escritura de ampliación, de cuya copia disponía la compradora, que además conocía la finca registral con la que se identificaba la finca objeto de compraventa, la NUM001, porque así se decía en el contrato, finca que figuraba inscrita en el momento de la compraventa, a nombre de Dª Nuria que era la persona que había aportado la finca a la mercantil LICAT SL, en compensación por la adquisición de las nuevas participaciones sociales de la ampliación de capital.
Que estuviera pendiente de inscripción en el Registro, la escritura de ampliación de capital de la misma fecha del contrato de compraventa, cuando se otorga esta, en modo alguno impedía a la actora hacer las comprobaciones catastrales y registrales oportunas.
Teniendo en cuenta que la parte apelante, como ella misma afirma, en el momento de la compra estaba asesorada por el Abogado Sr. García Garrote, (cuyo testimonio habría podido clarificar exactamente las gestiones que hizo, testimonio al que la actora se ha opuesto, sin cuya autorización el Sr García Garrote estaba obligado a mantener el secreto profesional, art. 22 del Estatuto General de la Abogacía Española), sin duda realizó estas comprobaciones, constatando lo que la Sentencia apelada señala, que la finca catastral DIRECCION001, estaba inscrita en el catastro a nombre de los herederos de D. Landelino, a cuyo nombre figuraba inscrita en el Registro de la Propiedad nº 4, la finca en la inscripción primera, registral NUM001, y por herencia del titular registral, en la inscripción segunda, a nombre de su esposa Dª Nuria, vigente en el momento de la venta; así como que esta finca que no correspondía a la finca catastral DIRECCION002, como figuraba en la inscripción segunda de la registral NUM001; error que procedía de una incorrecta identificación de la finca heredada en las escrituras de adjudicación de la herencia de D. Landelino, de enero y marzo de 1996, con la finca catastral DIRECCION002, como se hacía constar en la escritura de ampliación de Capital de Licat SL.
El error obstativo, en que la actora fundamenta la inexistencia del contrato, que sostiene que la finca heredada por Dª Nuria, que aportó a LICATS, no era la DIRECCION001, sino la DIRECCION002, y que la finca que la actora quería adquirir era la DIRECCION001 y no la DIRECCION002, no concurre.
Teniendo en cuenta que D. Landelino había adquirido la finca por escritura pública del año 1954 del titular registral de la finca NUM009 de la Sección general , que según el registro de la Propiedad es la nueva registral NUM001 de la Sección 2ª, estando la catastral DIRECCION001 inscrita en el catastro, a la fecha del contrato litigioso, a nombre de herederos de D. Landelino , el solo hecho de que el Sr Arsenio, en el año 1983, procediera a inmatricular la catastral DIRECCION001 en el Registro de la Propiedad, dando lugar a la finca registral NUM016, a su nombre y al de su esposa, en virtud de una escritura de compraventa otorgada por el padre de la esposa a favor del matrimonio, ignorándose a quien adquiere su suegro la finca, que en todo caso no serían tercero registral al no adquirir de titular registral, conforme dispone el art. 34 LH, en modo alguno priva de virtualidad, al menos en este procedimiento, al hecho de que la finca registral NUM001, que venía perteneciendo a dos familias, desde 1889 hasta que se vende a la actora en 2005, se considere corresponda a la catastral DIRECCION001, por razón de la compatibilidad de linderos y superficie, tal y como la sentencia apelada pone de manifiesto, analizando también los linderos de la catastral DIRECCION001 en relación a los colindantes, según la descripción las fincas colindantes en las notas simples unidas a la escritura de la venta que la propia actora hace de las fincas de esa zona de Cortes ( NUM027, NUM026, DIRECCION004, NUM002, NUM028...), en el año 2018, a la mercantil DIRECCION003.
No obstante, es cierto, como señala el Registrador de la Propiedad, en el email aportado como documento nº 7 de la demanda, necesariamente la existencia de estas dos fincas registrales, la NUM016 y la NUM001, exigiría para lograr una correcta adecuación a la realidad de las fincas registrales, la intervención de todos los titulares registrales.
Que el legal representante de la mercantil actora haya declarado, en la prueba de interrogatorio de parte, que si han requerido a la mercantil vendedora para otorgar escritura pública es insuficiente para considerar acreditado este extremo, máxime cuando en el contrato privado de compraventa se indicaba que, a tal efecto, se debía hacer notificación fehaciente a la vendedora LICAT SL.
No consta notificación fehaciente en este sentido, ni la más mínima prueba de que la vendedora se haya negado al otorgamiento de escritura pública de la compraventa. El problema radicaba en la imposibilidad de inscribir en el registro de la Propiedad la catastral DIRECCION001 como registral NUM001, cuando ya existía otra finca registral, la NUM016, identificada con esa catastral, a nombre de otras personas. Constan gestiones entre los abogados de la compradora y la vendedora para solucionar este problema, reconocidas por las partes, en el año 2019, cuando la venta de la catastral DIRECCION001 por la actora la mercantil DIRECCION003 se frustra , precisamente por este motivo.
Ahora bien, dado que la compradora, en el momento de la compra, era conocedora del error de identificación de la finca NUM001 con la catastral DIRECCION002, que D Pedro Miguel, que fue consejero y secretario de la Burgos Área de Servicio SL, declaro que la actora en el momento de la compra de las fincas era conocedora de que el Preciado había inmatriculado fincas que eran propiedad de ellos, el problema de la doble inmatriculación por conocido en el momento de la venta, y sin perjuicio de que no se alega como hecho constitutivo del error obstativo, tampoco podría dar justificar la declaración de inexistencia del contrato, que en el que se sustenta la pretensión principal de la demanda.
QUINTO.-Res olución Contractual.
La parte demandada fundamenta su demanda, en la falta de entrega de la posesión.
La Sentencia apelada considera que el contrato de compraventa quedó perfeccionado con la suscripción del documento privado y que se efectuó la entrega de la cosa y del precio.
Que se pagó el precio, consta en la estipulación segunda del contrato y además se efectuó entrega de la factura.
Respecto de la entrega de la finca, considera la Sentencia apelada "que en virtud de la doctrina del Tribunal Supremo expuesta en la sentencia invocada por la defensa de la parte demandada y la doctrina que esta juzgadora acaba de mencionar sobre la entrega de la cosa vendida, que el contrato litigioso quedó perfeccionado en el documento privado suscrito por las partes, y se efectuó la entrega de la cosa y del precio que conformaban objeto del mismo".
Se refería la Sentencia apelada del Tribunal Supremo ha admitido "que el Tribunal Supremo ha venido señalando que la entrega está presidida por una progresiva espiritualización, comportando un traspaso posesorio, lo que podrá producirse en cualquiera de las formas de adquisición posesoria a que se refiere el artículo 438 del Código Civil , entendiéndose cumplida la tradición y el acceso al bien ocupando materialmente la cosa con el consentimiento del trascendente, si la cosa queda sujeta a la acción de la voluntad del adquirente o si se cumplen los actos propios con las formalidades legales establecidas para adquirir tal derecho. En este sentido, el Tribunal Supremo ha admitido que la entrega se ha producido cuando el comprador actúa sobre la cosa como verdadero dueño y como efectivo poseedor, con el consentimiento del vendedor".
La Sentencia de primera instancia considera que la sociedad demandada ha venido realizando actos como propietaria, así se refiere:
- a la suscripción por la demandante BURGOS AREA DE SERVICIO SL con la mercantil DIRECCION003, con fecha 21 de noviembre de 2017 un contrato privado de opción de compra, en relación con las fincas números NUM027, NUM026, DIRECCION004, DIRECCION001, NUM002, DIRECCION005, NUM029, NUM028, NUM030 y DIRECCION011, a los pagos de DIRECCION009 y DIRECCION012, en el DIRECCION000, de Burgos.
- y l hecho de que la catastral DIRECCION001, desde el año 2005 hasta el 2020, haya venido siendo cultivada por Dª Flora y D. Alberto, pues figuran como solicitantes de la PAC respecto de esta finca, según información de la Junta de Castilla y León, circunstancia que la Sentencia dado que la actora adquirió a estos Sres. las fincas número DIRECCION004, NUM002 y DIRECCION005, fincas que según consta en la información de la PAC remitida por la Junta de Castilla y León han sido también cultivadas desde entonces por los citados, considera que lo han sido, que desde el año 2005 con conocimiento y consentimiento de la sociedad actora, concluyendo, por ello, que la sociedad demandante ha venido realizando actos como propietaria de la DIRECCION001.
Teniendo en cuenta el largo tiempo transcurrido desde la suscripción del contrato de compraventa, sin queja , ni reclamación alguna por la actora, más de 17 años, que había abonado la totalidad del precio en el momento de la firma de ese contrato, que ha actuado como propietaria de la catastral al incluirla en un contrato de opción de compra a un tercero, las circunstancias expuestas por la sentencia apelada son suficientes para considerar acreditado que en el momento de la de la firma de ese contrato, en el que abona la totalidad del precio , también recibió la posesión de la finca.
No cabe apreciar incumplimiento contractual de los compradores, que pueda justificar la resolución del contrato.
SEXTO.-La parte apelante considera que, en todo caso, aun cuando no se estimare su recurso y se mantuviera la desestimación de la demanda, debiera revocarse el pronunciamiento de costas de la sentencia apelada, "habida de cuenta de las serias dudas de hecho y de derecho del objeto litigioso".
Alega que "la gran cantidad de documentación contradictoria, los deficientes títulos aportados con más de 30 años de antigüedad que recogen documentación en base a manifestaciones de las partes e incompletos y la información registral, no permiten deducir con claridad o no hacen prueba plena sobre la titularidad de la DIRECCION001.
Tampoco aclara la cuestión la actitud de la vendedora que a pesar del tiempo transcurrido, que no ha hecho gestiones registrales para subsanar esa supuesta "doble inmatriculación" ni para entregar la posesión de la finca.
Y todo ello unido al hecho de que el propio Registrador de la Propiedad de
Burgos - a pesar de su profesionalidad y el conocimiento que se le presume por su cargo- no concluía claramente sobre si se trataba de dos fincas diferentes o un supuesto de doble inmatriculación permiten afirmar con rotundidad que existen dudas de hecho y de derecho que permiten omitir un pronunciamiento en costas."
Procede estimar este motivo de apelación.
Las circunstancias concurrentes en el caso de autos, ya expuestas, si bien no justifican la pretendida inexistencia de contrato, ni la resolución del mismo, no permiten ignorar que la dificultad para que el dominio de la compradora acceda al registro de la Propiedad dimana del error de identificación de la finca con la catastral DIRECCION002, en la escritura de protocolización de las operaciones particionales de 1996, por los herederos de D. Landelino, que son los socios de la vendedora, la mercantil LICAT SL., que eran conscientes de la necesidad de su corrección antes de la venta a la demandante, habiendo sido advertido a tal efecto por el Notario en la escritura de ampliación de capital, justificando, pese a la desestimación de la demanda no nacer imposición de las costas derivadas de la misma.
SÉPTIMO.-La estimación parcial del recurso de apelación determina que no se haga imposición de las costas de esta segunda instancia, art. 398 LEC.
