Sentencia Civil 360/2025 Audiencia Provincial Civil de Huelva nº 2, Rec. 721/2024 de 30 de abril del 2025

PRIMERO.-Apela la sentencia de instancia la parte demandada, alegando en esencia, que ha existido error en la valoración de la prueba, así como infracción del art. 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, sin que la Juzgadora haya tenido en cuenta también lo dispuesto en el Real Decreto Ley 8/2023, de 27 de diciembre que prevé la suspensión de los desahucios hasta el 31 de diciembre del 2024.

Igualmente, sostiene que ha venido abonando las mensualidades de renta desde el mes de diciembre de 2021, por lo que no adeuda cantidad alguna en concepto de daños y perjuicios que se reclamaban por la actora y se estima en la sentencia recurrida.

Por último, alega abusividad de la cláusula contractual que hace referencia a la devolución de la posesión.

La parte apelada se opone al recurso.

SEGUNDO.-En la sentencia que es objeto de recurso, a modo de hechos probados, se indica lo siguiente:

<<"El contrato inicial suscrito entre las partes, de fecha 29-05-2013, cumplía con las exigencias del art. 9 al prever una duración de 1 año prorrogable obligatoriamente por plazos anuales hasta cumplir los 5 años, salvo manifestación en contrario del arrendatario de no alquilarlo.

En fecha 19-06-2018, (al cumplirse los 5 años del anterior contrato -finalizaba en fecha 28-06-2018), se acuerda prorrogar el contrato por plazos anuales hasta un máximo de 3 años, salvo manifestación en contrario a la prórroga por parte del demandado. Esta novación cumplió igualmente lo establecido por el art. 9 LAU en su redacción vigente en tal fecha (pues por modificación introducida por la Ley 4/2013, de 4 de junio, el plazo de

duración mínima se redujo a 3 años).

[...]

Como indica la actora, el plazo de 3 años vencía el día 28-06-2021, reconociendo el demandado que en fecha 06-05-2021 recibe burofax informándole que el contrato finalizaba en fecha 28-06-2021 y solicitándole que se pusiera en contacto con departamento de Gestión de Inquilinos si se encontraba en situación de vulnerabilidad. De hecho el contrato se prorroga (a instancia del arrendatario -mediante petición formulada por este en fecha 18-05-2021 (aunque parece que realmente lo que solicitaba era una nueva novación del contrato, no la mera prórroga extraordinaria), aceptada por el arrendador - documento 4 de la demanda-) por plazo de 6 meses en virtud de los dispuesto por el art. 2 del Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19, por lo

que la fecha de vencimiento se pospuso al día 28-12-2021.

[...]

Además, en julio de 2021 (dentro de la prórroga extraordinaria de 6 meses anteriormente referida), la actora (a través de tercera entidad) remite burofax al demandado (constando recepción del mismo en fecha 16-07-2021) comunicándole que en fecha 28-12-2021 finalizaba el contrato y se le indicaba lo siguiente:

"debiendo Ud. dejar el inmueble, libre, vacuo y expedito antes de dicha fecha (...).

Finalmente, se les informa que una vez finalice la citada vigencia, sin haberse formalizado documento de entrega voluntaria de la posesión o sin haberse prorrogado por ambas partes el contrato continuando con la facturación de rentas y cantidades asimiladas, o renovado el mismo por ambas partes, el hecho de que ingresen o transfieran cantidades a la cuenta bancaria asociada al contrato, por voluntad unilateral, no implicará para la Propiedad una prórroga tácita del mismo".>>

Como quiera que la relación fáctica que se recoge en el transcrito Fundamento de Derecho de la sentencia apelada no ha sido cuestionada, sin perjuicio de que se deduce de la documental aportada por las partes, habrá que partir de ella para llegar a la conclusión final, que, necesariamente, ha de ser igual a la alcanzada por dicha resolución, la que debe ser confirmada por los propios y acertados razonamientos que contiene, tras el detenido examen de la legislación aplicable al caso.

Hay que comenzar diciendo que en el supuesto que nos ocupa, el régimen que regía la relación arrendaticia entre las partes al tiempo de celebrar, tanto el contrato inicial como la posterior novación, era el establecido tras la modificación de la LAU operada por la Ley 4/2013, de 4 de junio, en vigor desde el 6 de junio siguiente, conforme al cual, según establecía el citado art. 9 LAU, los contratos de duración inferior a tres años, como el que nos ocupa, se prorrogarían obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcanzase una duración mínima de tres años.

A su vez, el art. 10 de la LAU establecía que, si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo esos tres años de duración de aquél, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con treinta días de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogaría necesariamente durante un año más.

Por tanto, asiste la razón a la parte apelada, toda vez no es factible, como insinúa la parte apelante, tomar como aplicable la redacción dada al art. 9 de la LAU tras la reforma operada por el Real Decreto Ley 21/2018, de 14 de diciembre de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler (en vigor desde el 19 de diciembre de 2018), o la establecida tras el Real Decreto Ley 7/2019, de 5 de marzo ( en vigor desde el 6 de marzo de 2019), que establecían la posibilidad de prorrogar la duración del contrato de arrendamiento hasta los siete años cuando, como aquí sucede, la arrendadora fuera una persona jurídica.

Tampoco resultaría aplicable - por igual motivo - la nueva redacción del art. 10, conforme al cual habrían de transcurrir siete años, si el arrendador fuere, como aquí ocurre, persona jurídica, para que operara la prórroga obligatoria del contrato por plazos anuales, hasta un máximo de tres años, si ninguna de las partes hubiera notificado a la otra, al menos que con cuatro meses de antelación - en el caso de arrendador - o de dos meses - en el caso del arrendatario - su voluntad de no renovarlo.

El caso es que, el artículo 9.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), en la redacción vigente en el momento de la concertación de la novación del contrato (19 de junio de 2018), como hemos dicho antes, disponía que " la duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes"; y agregaba: " Si esta fuera inferior a tres años, llegado el día del vencimiento del contrato, este se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de tres años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo".

Por tanto, el plazo contractual vencía como tarde el 28 de junio de 2021.

Por su parte, el artículo 10.1 establecía:

"Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo tres años de duración de aquel, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con treinta días de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará necesariamente durante un año más".

En concordancia con aquel régimen legal, los contratantes fijaron una duración inicial del arrendamiento de un año, prorrogable obligatoriamente hasta los cinco y un mes, a menos que el arrendatario hubiera expuesto con un mínimo de treinta días de antelación a la fecha de finalización del contrato o de cualquiera de sus prórrogas su voluntad de no renovarlo.

Así pues, si con fecha 19 de junio de 2018 las partes acordaron prorrogar el contrato, que finalizaba el 28 de junio de ese año, por plazos anuales hasta un máximo de tres años más (28 de junio de 2021), tal actuación se ajustó a lo normado en la LAU en el texto vigente dicha data, como también se ajustó a dicha normativa, y especialmente a su art. 10.1, el requerimiento que le fue remitido al arrendatario por la arrendadora para impedir la prolongación de la relación arrendaticia, con fecha 16 de julio de 2021, teniendo en cuenta que, a su vez, previamente, a instancias del arrendatario, y en aplicación de lo dispuesto en el art.2 del RDL 11/2020 de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19, la finalización prevista del contrato se había prorrogado por seis meses más, hasta el día 28 de diciembre de 2021.

Dicha prórroga fue solicitada por el citado arrendatario tras recibir requerimiento de la arrendadora emitido el 6 de mayo de 2021 poniendo en conocimiento de aquél que el contrato finaliza al mes siguiente.

De esta manera la parte arrendadora, dentro del plazo previsto en el mencionado precepto -más de 30 días de antelación respecto a la fecha de finalización, según contrato-, e, incluso, antes de los cuatro meses establecidos en la nueva normativa (aunque no aplicable al caso) comunicó fehacientemente al arrendatario su inequívoca voluntad de no renovar el arriendo, con lo que no era posible prorrogar nuevamente el contrato pues no mediaba voluntad para ello en la parte arrendadora, como resulta del citado requerimiento de finalización del contrato y la propia presentación de la demanda origen de los autos de que dimana esta apelación.

Ya hemos dicho anteriormente, que no resulta de aplicación la redacción dada a los arts. 9.1 y 10.1 LAU, tras las modificaciones antes señaladas, por lo que el plazo de espera por parte del arrendador para poder notificar a la otra su voluntad de no renovar el contrato era de tres años, no de siete como recoge la redacción dada al último de los preceptos citados tras las citadas reformas de la LAU.

Al respecto, se objetaba por el apelante que, en todo caso, y bajo la premisa de que el arrendador es persona jurídica, resultaría aplicable el artículo 10.1 de la LAU, que establece que bajo la nueva redacción habrían de transcurrir siete años para que el arrendador (persona jurídica) pudiera notificar con al mensos cuatro meses de antelación su voluntad de no renovar el contrato.

Dicha argumentación debe rechazarse porque la redacción del artículo 9.1 de la LAU, a la que se refiere la recurrente, fue introducida mediante Real Decreto-Ley 21/2018, de 14 de diciembre. Como hemos reiterado, en la fecha del contrato ( ya fuera la inicial de 29 de mayo de 2013 o la de la novación de 28 de junio de 2018), que es a la que debe atenderse a los fines de determinar el régimen legal aplicable, la redacción del mencionado precepto era la que con anterioridad se ha transcrito.

A estos efectos no puede computarse como nuevo contrato la prórroga solicitada por el arrendatario y concedida por la arrendadora por seis meses, pues la misma atendía a lo dispuesto en el citado RDL 11/2020 por el que se adoptaron medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19.

TERCERO.-En cuanto a la supuesta vulnerabilidad del apelante hay que señalar que la misma en el recurso no ha sido esgrimida de forma expresa, si bien se invoca determinada legislación, especialmente el mencionado RDL 11/2020, que va referida a la posibilidad de suspender el lanzamiento en el caso de que la misma hubiera sido declarada y reconocida.

El caso es que en el presente procedimiento no se ha instado ni incoado incidente especial en orden a declarar la vulnerabilidad del demandado, aunque también es cierto que no se ha llegado aún a la fase de ejecución de la sentencia, momento en el que tendría sentido efectuar tal declaración a los efectos de, en su caso, suspender el lanzamiento.

Por tanto, debemos concluir que la previsión de suspensión recogida en el art. 1 del citado RDL 11/2020 no resulta de aplicación a la fase declarativa en que nos encontramos, sino a la fase de ejecución en que, cumplidos los requisitos y presupuestos procesales, el Juez de Primera Instancia encargado de la ejecución puede acordar la suspensión del lanzamiento, debiendo acreditarse que los ocupantes se encuentran en alguna de las situaciones de vulnerabilidad económica descritas en las letras a) y b) del artículo 5.1 del Real Decreto-Ley, mediante la presentación de los documentos previstos en el artículo 6.1.

En este sentido, el art. 1.2 in finede dicho precepto hace referencia a la suspensión del lanzamiento, e igualmente, apartado 4 señala que el Juez, a la vista de la documentación presentada y del informe de servicios sociales, dictará auto en el que acordará la suspensión del lanzamiento si considerase acreditada la situación de vulnerabilidad; en caso contrario se indica que acordará la continuación del procedimiento.

Hemos de entender que en supuestos de desahucio por expiración del término, cuando se hace alusión a la continuación del procedimiento se está refiriendo al lanzamiento consecuente al previo pronunciamiento declarativo y la suspensión del procedimiento afecta al procedimiento de ejecución de la sentencia que acordó el desahucio.

En semejante sentido se ha pronunciado la Secc. 1ª de la AP de Córdoba, de 10 de junio de 2024 señalando: "9. En este sentido, dice la SAP Sevilla Secc. 5ª nº 445/2023, de 23 de octubre :

"Pues bien, a tenor de lo dispuesto en el RDL 11/2020, y visto el contenido del recurso de apelación, en el que no se discute la existencia de causa de resolución arrendaticia por expiración del plazo contractual, sino que lo que se pretende es que se declare que el demandado se encuentra en situación de vulnerabilidad, lo que habrá de acreditar conforme a la normativa que establecen los artículo 5 y 6 del mencionado Real Decreto Ley 11/2020 de 31 de marzo , no cabe sino confirmar la sentencia dictada en la primera instancia.

No es en esta sentencia que resuelve el recurso de apelación en la que ha de solventarse si procede o no ejecutar el lanzamiento. Es en el trámite de ejecución donde el arrendatario puede instar un incidente de suspensión extraordinaria del lanzamiento por encontrarse en una situación de vulnerabilidad económica que le imposibilite encontrar una alternativa habitacional para sí y para las personas con las que conviva, conforme establece el artículo 1 de Real Decreto Ley 11/2020, de 31 de marzo . Incidente que resolverá el Juez de Primera Instancia dictando un auto en el que acordará la suspensión del lanzamiento si se considera acreditada la situación de vulnerabilidad económica, suspensión que tras la última reforma llevada a cabo por otro Real Decreto Ley, en este caso el 5/2023 de 28 de junio, alcanza hasta el 31 de diciembre de 2023".

Y también la SAP Barcelona Secc. 13ª nº 198/2024, de 7 de marzo :

"Centrado así el objeto del recurso, debemos poner de manifiesto, en primer término que, invocando el arrendatario el art. 1 del Real Decreto Ley 11/2020, de 31 de marzo , por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19, es lo cierto que, en aplicación del mismo, así como del Real Decreto Ley 37/2020, de 22 de diciembre, el Real Decreto Ley 1/2021, de 19 de enero, el Real Decreto Ley 8/2021, de 4 de mayo, el Real Decreto Ley 16/2021, de 3 de agosto, el Real Decreto Ley 21/2021, de 26 de octubre, el Real Decreto Ley 2/2022, de 22 de febrero, el Real Decreto Ley 11/2022, de 25 de junio, el Real Decreto Ley 5/2023, de 28 de junio, y el Real Decreto Ley 8/2023, de 27 de diciembre, la posibilidad de suspensión del lanzamiento aparece regulada como una facultad del Juez de primera instancia, sin ulterior recurso de apelación.

En este sentido, la situación de vulnerabilidad y el riesgo de exclusión residencial no tiene la virtualidad de erigirse en causa de oposición en un juicio de desahucio por expiración del plazo, ni de impugnación de la acción ejercitada. Otra cuestión es que en fase de ejecución, ante una situación de vulnerabilidad y riesgo debidamente evaluados, puedan adoptarse las medidas pertinentes por el órgano encargado de la ejecución, sin que exista motivo que ampare la suspensión del procedimiento en segunda instancia. En definitiva, la valoración sobre la situación económica del demandado y su familia y de un eventual riesgo de exclusión social, puede tener virtualidad en el proceso de ejecución en relación al concreto acto ejecutivo del lanzamiento y su posible paralización, a través del correspondiente Incidente, lo cual es competencia del juez de primera instancia, pero no es un motivo de oposición de fondo frente a la acción de desahucio ejercitada".

10. Por tanto, la situación de vulnerabilidad del arrendatario demandado resultará oponible a la parte arrendadora, en su caso, en el momento del lanzamiento de aquel, una vez haya sido acordado a causa de ser firme la declaración de resolución arrendaticia (por expiración del plazo) y la orden de desalojo, resolución que igualmente podría no estimarse, careciendo en tal caso de sentido y finalidad adoptar una decisión sobre la (previa) suspensión del proceso.

Fue correcta, pues, la actuación del magistrado-juez de instancia de dictar la sentencia (apelada) aunque no tuviera a la vista el informe de vulnerabilidad del arrendatario demandado."

Por tanto, como se ha venido diciendo, será, en su caso, en la fase de ejecución de sentencia cuando pueda incoarse incidente encaminado a declarar o no la vulnerabilidad del demandado, previa acreditación de los requisitos exigidos por la Ley.

Como consecuencia de lo anterior, el recurso debe ser desestimado.

CUARTO.-En cuanto a la abusividad del Pacto 3 de la Estipulación Segunda del contrato hay que recordar que el mismo rezaba así: " DEVOLUCIÓN DE LA POSESIÓN.- A la finalización del arrendamiento, sea cual sea la causa que produzca la misma, la ARRENDATARIA deberá dejar la VIVIENDA libre, vacía y expedita, a disposición de la ARRENDADORA, así como libre de cargas, obligaciones y deudas de cualquier tipo, sin necesidad de previo aviso ni de requerimiento, dentro de las veinticuatro horas siguientes a la citada finalización, entregando dentro de dicho plazo la vivienda a la ARRENDADORA en la forma que resulte de los establecido en la cláusula quinta de este documento.

Tanto en el supuesto de que dentro del referido plazo de 24 horas la ARRENDADORA no hubiera recibido la vivienda en los términos y condiciones expuestas anteriormente, como para cualquier otro caso en que la ARRENDADORA debe recuperar la posesión efectiva de la vivienda con causa a la Ley o en el presente contrato, aquella tendrá derecho a percibir de la ARRENDATARIA una indemnización equivalente al triple de la teórica renta vigente diaria en aquel momento, por cada día de retraso o demora en la entrega de la vivienda, hasta la fecha en que la ARRENDADORA recupere la posesión efectiva de la vivienda, en las condiciones pactadas en este contrato. La ARRENDADORA se reserva asimismo el derecho a iniciar las acciones necesarias con la finalidad de resarcirse de los perjuicios causados por la ocupación no consentida".

Lo cierto es que la apelante no explica en qué pudiera consistir la abusividad de dicha cláusula y, si la misma pudiera ir referida a la posibilidad de poder reclamar "una indemnización equivalente al triple de la teórica renta vigente diaria", la realidad es que no ha sido objeto de reclamación en este procedimiento, donde lo que se reclamaba como tal indemnización son únicamente las rentas dejadas de abonar y que han quedado reflejadas correctamente en la sentencia objeto de recurso, por lo que ésta debe ser confirmada también en este sentido y sin que resulte oportuno efectuar declaración de abusividad alguna en cuanto a la mencionada cláusula, la que tampoco ha tenido incidencia en su parte inicial, hasta el punto de que la parte demandante ha recurrido al presente procedimiento para ejercer su derecho a recuperar la posesión de la finca de su propiedad.

QUINTO.-Siendo desestimado el recurso, conforme al art. 398 LEC las costas serán de cuenta de la parte apelante, con pérdida, en su caso, del depósito efectuado para recurrir.