Sentencia Civil 196/2025 Audiencia Provincial Civil de Gipuzkoa nº 2, Rec. 1363/2024 de 04 de abril del 2025

PRIMERO.- Planteamiento

El 29 de diciembre de 2023 la mercantil Aloka Enea S.L. presentó, ante el Juzgado de Primera Instancia núm. 5 de Donostia/San Sebastián, demanda de juicio verbal de desahucio por expiración del plazo frente a DIRECCION000 C.B., Edmundo, Lorena, Enma y Olegario, para el desalojo de la DIRECCION001, DIRECCION002 y trastero NUM005, todos ellos ubicados en el inmueble de DIRECCION003 de Donostia-San Sebastián.

Los demandados comparecieron a contestar la demanda, excepcionando la falta de legitimación pasiva de Edmundo y de Lorena, y en cuanto al fondo, que los contratos suscritos de los locales se hallaban en prórroga, no procediendo el desahucio.

La vista tuvo lugar el 27 de junio de 2024, dictándose la sentencia de la misma fecha, que estimó parcialmente la demanda, declarando haber lugar al desahucio de DIRECCION000., Lorena y Olegario, por expiración del plazo contractual de la DIRECCION001, DIRECCION002 y trastero NUM005, todos ellos ubicados en el inmueble de la DIRECCION003 de Donostia-San Sebastián (Gipuzkoa); y rechazando efectuar todo pronunciamiento frente a Edmundo y Enma. Todo ello mediando condena en costas a los codemandados, menos a Edmundo, carente de personalidad civil, debiendo asumir cuatro quintas partes de las incurridas por la parte actora.

La representación de recurrió en apelación, postulando la revocación de la sentencia, con absolución libre de la demandada, y los actores presentaron su escrito de oposición.

El auto del Tribunal de 8 de noviembre de 2024, desestimó practicar en segunda instancia la prueba reclamada por la parte demandada, de declaración de un testigo y aportación de unos documentos, por inmateriales para la resolución del desahucio, en la medida que el objeto de debate a hechos indiscutidos. Y el auto de 16 de diciembre de 2024 desestimó el recurso de reposición interpuesto contra la denegación indicada.

SEGUNDO.- Fáctico

La versión judicial de los hechos de la sentencia recurrida, desde las exposiciones de las partes, lo incontrovertido, y del resultado de la prueba con arreglo a los fundamentos de derecho, cabe resumir:

1.- Las partes se relacionan, la actora Aloka Enea S.L. como arrendadora, y DIRECCION000 C.B., y Lorena y Olegario, mediante contratos de arrendamiento de local de negocio, sitos en edificio de DIRECCION003 de Donostia, DIRECCION001, en que tenía lugar la actividad de venta al público de bollería y pastelería, en el bajo, y el obrador en el sótano, de la denominada "Pastelería Oiartzun"; local de DIRECCION002, dedicado a vestuarios del personal que trabaja en la citada pastelería; y el trastero, vinculada a la explotación del negocio de la pastelería.

2.- El contrato de arrendamiento del local del bajo y sótano se suscribió el 1 de mayo de 1987, entre Edmundo y Enma, progenitores de los codemandados Lorena y Olegario, y la Inmobiliaria Vascongada, S.A., quien transmitió el 30 de junio de 2021 el dominio de todo el edificio de DIRECCION003, subrogándose en el arriendo.

El contrato del DIRECCION002 se firmó por Edmundo el 15 de junio de 1987 con la misma arrendadora. Y el contrato del trastero es verbal, también de 1987.

3.- Edmundo solicitó el 2 de septiembre de 1999, a la entonces arrendadora Inmobiliaria Vascongada, S.A., autorización para subrogarse en el negocio a favor de la comunidad de bienes, DIRECCION000 C.B., lo que se concedió, pasando la misma a ser la arrendataria, lo mismo que para al trastero, de tal manera que la interlocución y pago de rentas ha sido desde el 1 de diciembre de 1999 la misma para los tres locales.

4.- Edmundo murió el 23 de julio de 2006, y su viuda Enma tiene donada su participación en la comunidad de bienes DIRECCION000 C.B., a sus hijos, Lorena y Olegario.

5.- Los contratos escritos tienen una cláusula sobre término, del siguiente tenor literal:

"SEGUNDA: Se fija al contrato un plazo de duración de UN AÑO y cumplido este plazo quedará automáticamente prorrogado por periodos mensuales. Su denuncia por el arrendatario una vez producida la extinción del término contractual habrá de ser realizada con un plazo de preaviso de tres meses".

6.- Aloka Enea requirió notarialmente en actas de 24 de octubre de 2023, a DIRECCION000 C.B., que fueron notificadas el siguiente día 27, a fin de comunicarles la resolución de los contratos de arrendamiento con fecha 30 de noviembre de 2023 solicitando que se dejaran expeditos y en las mismas condiciones en las que los recibieron, haciendo entrega de las llaves a las 12 h del mediodía de la fecha indicada.

7.- Con fecha 30 de octubre de 2023 se personó en la Notaría Lorena quien, interviniendo en nombre de DIRECCION000 C.B, manifestó, entre otras cosas, que no se aceptaban los requerimientos por entenderlos legalmente injustificados.

8.- Nuevamente, con fecha 2 de noviembre de 2023 Aloka Enea S.L. envió un burofax a la comunidad de bienes, exponiendo los argumentos jurídicos que respaldan su solicitud de desalojo, pero Pastelería Oiartzun sigue sin abandonar los locales que ocupando, abierta al público, y en normal funcionamiento comercial.

El recurso de apelación, aunque se refiere al error en la valoración de la prueba respecto de la duración de los contratos de arrendamiento, reproduce su resistencia de la contestación de la demanda, que ha sido rechazada por la motivación judicial, sin plantear, en forma, ninguna revisión de los hechos probados, sino valoraciones discrepantes sobre los mismos.

En particular, el hecho debatido se halla en las cláusulas segundas de los contratos de arrendamiento escrito de 1987, y es un hecho incontrovertido, mientras que su interpretación obviamente es una quaestio iuris.

El tribunal no se halla vinculado por la valoración de la prueba del juzgado de primera instancia, sino que directamente asume la instancia y es quien valora de nuevo la prueba practicada, en cuyo resultado coincidirá o no con el juzgado, siendo la restricción general -al margen de la que únicamente toca a las pruebas de fuente personal, que es la derivada del privilegio de la inmediación que beneficia al juzgador ante el que se ha practicada la prueba, en todo lo que significa la comunicación no verbal y la propia proximidad física- consiste en que la revisión de la valoración probatoria de instancia no es una repetición libre de la ya verificada, ni puede construirse de oficio.

Al no postularse unos hechos concretos que sobren, falten o hayan de alterarse, en base a precisa mención de lo probado, nada puede modificarse en el relato judicial antecedente.

TERCERO.- Inexistencia de pacto de prórroga legal forzosa en la reconducción contractual

La sentencia recurrida estima el planteamiento principal de la demanda de desahucio de la sociedad actora que, después de expirado el término del arrendamiento entre partes, novada la relación locativa, a la finalización de cada mes, no pervivía para cuando se comunicó la decisión extintiva a los demandados, con efectos del 30 de noviembre de 2024, con más del mes de antelación.

En definitiva, se trata, aunque el recurso de apelación tilda de expeditiva y poco madurada la decisión, de una cuestión jurídica limitada, consistente en interpretar los contratos locativos de los titulares de la actividad de Pastelería Oiartzun, con origen en 1987, ajenos a la prórroga legal forzosa de la vieja LAU de 1964, y por lo tanto, en una prórroga contractual, que viene durando 36 años.

A ello se enfrentan los apelantes, sosteniendo que la inteligencia literal y contextual de la estipulación segunda de los contratos escritos (dos locales), que se extiende al verbal (trastero), por unidad de destino, supone pactar la prórroga forzosa a voluntad del arrendatario, con lo que no podría resolverse el arriendo, mientras que los titulares del negocio de los locales sigan en activo.

Puesto que la parte actora no ha recurrido ni impugnado la sentencia, de modo preventivo o supletoriamente, no procede el examen de otras pretensiones, que no se estudian en la sentencia apelada, ni de los pronunciamientos que se hacen al respecto de la falta de legitimación pasiva de los antiguos integrantes de la comunidad de bienes, quien ya carecía de personalidad, por muerte, y quien había transmitido su porción en la comunidad (que más bien parece una sociedad civil).

Ello se dice, a propósito de que la sentencia no hace polémico, ni siquiera en el plano de la versión judicial de hechos, que hubiera operado un traspaso del local del negocio, de los progenitores, Edmundo y Enma, a los hijos Lorena y Olegario, en diciembre de 1999, cuando lo que se documenta es una sucesión o subrogación, consecuente a la del negocio familiar.

No se debate que, conforme a la doctrina de las SSTS 820/2009, de 18 de diciembre, 813/2013, de 9 de enero de 2012, 595/2014, de 23 de octubre, y 184/2021, de 31 de marzo, en los contratos de arrendamiento celebrados bajo la vigencia del Real Decreto Ley 2/1985, desde el 9 de mayo de 1985, suprimido el régimen de prórroga forzosa, para ser sustituído por el de plena libertad a la hora de determinar la duración del contrato, en su máxima expresión para la duración de los contratos inmobiliarios urbanos no destinados a vivienda, precisamente es dable que las partes se sometan a un régimen de renovación temporal automática a voluntad del arrendatario, como el que imponía previamente el art. 57 Decreto 4104/1964 de 24 de diciembre, por el que se aprobó el Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos, siempre exigiendo: (i) que el pacto de prórroga forzosa conste "con toda claridad y sin ninguna duda";(ii) y no siendo válido el pacto de duración indefinida, por el esencial carácter temporal del arrendamiento.

La disquisición entre prórroga forzosa y automática no es prescindible, dado que la prórroga forzosa se refiere a la legal (la desaparecida de art. 57 LAU 1964), esto es, a que la ley se impone sobre la voluntad del arrendador, al margen de cualquier pacto en contrario, prefiriendo siempre la voluntad del arrendatario (para el que la prórroga es potestativa), mientras que una prórroga automática puede ser pacticia, o supuesta legalmente ante el silencio (como en la tácita reconducción). La prórroga forzosa se fija en el mandato legal respecto de la voluntad de la parte arrendadora, mientras que la prórroga automática se fija en el término o plazo respecto de una voluntad común de ambas partes, arrendadora y arrendataria, o de una presunción legal cuando falta esta voluntad convenida.

Desde esta perspectiva, debemos examinar cuál era la intención de las partes, a fin de determinar si lo realmente querido por el arrendador y el arrendatario es someterse, en cuanto a su duración, al sistema de prórroga forzosa, lo cual tiene que ser un pacto claro e indubitado, o en cambio, sería una prórroga automática contractual.

Interpretamos, como el juzgador de primera instancia, que las estipulaciones de los contratos escritos, no establecen una sujeción clara e indubitada a la abrogada prórroga forzosa.

En un supuesto como el presente, no es que la interpretación literal sea primordial, sino la única admisible, dado que la jurisprudencia concernida requiere pacto claro y e indubitado. Doctrina y jurisprudencia están de acuerdo en que el principio interpretativo de los contratos que lleva primacía es de la voluntad, que viene acompañado por los principios de auto-responsabilidad, confianza y conservación del contrato. Tales principios destilan de las normas legales de la hermenéutica contractual de arts. 1.281 a 1.289 CCiv.

El párrafo primero del art. 1.281 CCiv, al establecer: "Si los términos de un contrato son claros y no dejan duda sobre la intención de los contratantes, se estará al sentido literal de sus cláusulas",parte de un hecho que se producirá en la mayoría de los supuestos, la coincidencia entre voluntad declarada o aparente y voluntad real, de modo que se consagra una presunción iuris tantum de veracidad del sentido literal.

Señala a este respecto la STS 1332/2017, de 13 de diciembre, que "la labor interpretativa del negocio jurídico está ordenada a indagar el sentido de una declaración de voluntad expresiva de un interno querer y la regla instrumental básica para efectuar la exégesis está contenida en el párrafo 1º del artículo 1281 del Código Civil , a cuyo tenor el intérprete ha de atenerse al sentido literal de lo manifestado siempre que el texto se ofrezca con la claridad que la norma exige, puesto que las palabras son el medio de revelar el pensamiento, y es de toda evidencia que el sentido gramatical de las palabras empleadas en la redacción del contrato pone de manifiesto que los compradores se obligaban respecto de los vendedores a satisfacer el principal garantizado con la hipoteca más los intereses de un año, sin comprometerse al pago de otras cantidades que excedieran de las anteriores".

El aforismo in claris non fit interpretatio,lisa y llanamente significa que, si un contrato no contiene cláusulas oscuras, ambiguas o contradictorias, no plantea problemas interpretativos, y en consecuencia, no hay que enredarse en discusiones sobre ese particular. La jurisprudencia aclara que la finalidad del precepto es evitar que so pretexto de una praxis interpretativa sea alterada una declaración de voluntad absolutamente clara, de modo que cuando la redacción de la cláusula es suficientemente expresiva, precisa y clara, no son de aplicar otras reglas interpretativas diferentes a la que corresponde al sentido gramatical, y que son de carácter secundario o subsidiario, consignadas en los arts. 1282 y ss. CCiv.

Por consiguiente, si no es clara y terminante, la remisión a la prórroga legal forzosa, la interpretación literal no permite comprender que se ha pactado.

Para ello, reproducimos el contenido del art. 57 LAU 1964 del que recogía la "cláusula legal" de Prórroga Forzosa:

"Cualquiera que sea la fecha de la ocupación de viviendas, con o sin mobiliario, y locales de negocio, llegado el día del vencimiento del plazo pactado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el inquilino o arrendatario, aun cuando un tercero suceda al arrendador en sus derechos y obligaciones."

De seguido, la cláusula del contrato analizado en la STS 645/2012, de 12 de noviembre (ECLI: ES:TS:2012:7153), que invoca el recurso de apelación, y que en la vía casacional se ratificó como legítima interpretación de la Audiencia Provincial (Sección 21ª de Madrid), el que se remitía a una prórroga forzosa, equiparable a la desaparecida en la ley:

"La duración del presente contrato será de un año, no obstante el mismo se prorrogará automáticamente y por periodos a su vencimiento o al de sucesivas prórrogas, salvo notificación en contra, de forma fehaciente efectuada al menos con un mes de antelación por parte del arrendatario".

Y por último, la estipulación segunda de los contratos objeto del presente proceso:

"Se fija al contrato un plazo de duración de UN AÑO y cumplido este plazo quedará automáticamente prorrogado por periodos mensuales. Su denuncia por el arrendatario una vez producida la extinción del término contractual habrá de ser realizada con un plazo de preaviso de tres meses".

Así como en la prórroga forzosa legal, que se fija únicamente en la voluntad del arrendatario, la cual se impone sobre la del arrendador, y también el pacto del contrato de arrendamiento del ejemplo casacional, sin embargo, en el pacto que nos interesa, la atención se encuentra en el término o plazo, al pactarse uno inicial de un año (con mayúsculas), y prórrogas automáticas por meses, mientras que la voluntad del arrendatario queda después de un punto y seguido, y discierne el "término contractual" y las prórrogas.

A la defensa recurrente le parece claro que se pacta una prórroga forzosa, como la perecida en la ley dos años antes, pero no al tribunal. Lo que literalmente se pacta es una reconducción contractual por meses, no una prórroga forzosa, con un preaviso necesario para el arrendatario si quiere abandonar el arriendo. Es cierto que no tiene mucho sentido que el preaviso sea de tres meses, cuando extinguido el término contractual, que es de un año, las prórrogas son mensuales, pero ello no hace menos dudosa la prórroga forzosa.

Lo que ha ocurrido en el caso presente, es que, a la expiración del plazo del contrato de arrendamiento, después del primer año, entró en juego una prórroga contractual -no legal, que no existía-, y al llegar la operada en noviembre de 2024, treinta y seis años más tarde, llegó la comunicación recepticia de los arrendadores, para no continuar con el contrato.

No ha habido una tácita reconducción año a año, sino una prórroga del mismo contrato, según la previsión pactada. Esto es, una reconducción contractual, con un plazo expreso y no presunto. La tácita reconducción a que se refiere el art. 1.566 CCiv, da lugar en realidad a un nuevo contrato de arrendamiento que se perfecciona por el consentimiento tácito de los contratantes; consentimiento que se entiende producido por la permanencia del arrendatario en el disfrute de la cosa arrendada por el término de quince días una vez finalizada la vigencia temporal del contrato, y ello con la aquiescencia del arrendador que deja pasar dicho plazo desde la extinción sin requerir al arrendatario a fin de que proceda a la devolución de la posesión del inmueble. Se entiende que el citado art. 1.566 CCiv, da por concluso el contrato primitivo de arrendamiento ("si al terminar el contrato",dice textualmente) y por nacido otro en el que se mantienen los pactos que rigieron la anterior relación contractual, salvo el plazo de duración que lógicamente no ha de coincidir -salvo casos especiales- con el inicialmente previsto que, podría resultar excesivamente largo para tenerlo en cuenta en un pacto de carácter tácito. De lo dispuesto por el art. 1.581 CCiv, al que se remite a estos efectos el 1.566, se desprende la duración a que ha de referirse la "reconducción", pues este artículo, para el caso en que no se fije duración al arrendamiento, acude al criterio lógico de la fijación de la renta ("se entiende hecho por años cuando se ha fijado un alquiler anual, por meses cuando es mensual, por días cuando es diario").

Tampoco hay prórroga legal, y no es exigible la comunicación del arrendador con un plazo de preaviso determinado sino, simplemente, que el arrendador comunique su voluntad de dar por finalizado el contrato antes del transcurso de plazo mensual de finalización sucesiva del contrato. Por lo que, acreditado que la actora puso el 27 de octubre de 2023 en conocimiento de los arrendatarios, en comunidad de bienes, el dar por terminado el contrato de arrendamiento que se encontraba en prórroga contractual, para el 30 de noviembre siguiente, la solución estimatoria de la sentencia del Juzgado es acertada.

Ello, con independencia de los procesos de intenciones sobre las apetencias de Aloka Enea con sus requerimientos, o de lo que tuvieran por contratado cuando negociaron la adquisición de los inmuebles de anterior propiearia y arrendadora, que no son actos propios para con los arrendatarios. Y ello, que excusa progresar examinando cuál sería el término final de los arriendos de los locales, si estuvieran sujetos a prórroga forzosa, en la transitoriedad del Real Decreto Ley 2/1985, porque no hay tal sujeción.

Así lo expuesto, no cabe acoger el recurso de apelación, y debe ratificarse la condena pronunciada.

CUARTO.- Costas

No hay un combate autónomo del pronunciamiento en costas de la primera instancia, de por medio el tema de los presupuestos procesales de la legitimación pasiva, pero en cuanto a la aplicación del art. 398.1 LEC al caso de desestimación del recurso de apelación, asunto legal y procesal, procede utilizar la salvedad subjetivista de la presencia de serias dudas de hecho, sobre la voluntad convenida de las partes que, lo mismo que decide el fondo, releva de condena costas de la condena en costas de la alzada para ambas partes.

VISTAS las normas y jurisprudencia citadas, y demás de general y pertinente aplicación, en ejercicio de la potestad jurisdiccional, que emana de la soberanía popular,