"DESESTIMAR las demandas interpuesta por el Procurador de los Tribunales Sra Bilbao Hoyos, en nombre y representación de Reyes, Dña. Victoria, D. Pedro Francisco, D. Gaspar, Dña. Marta, Dña. Bárbara, Dña. Catalina, Dña. Cecilia, D. Narciso, D. Paulino y D. Victor Manuel, frente a la Comunidad de Propietarios del edificio sito en el número DIRECCION000 de Getaria, y ABSOLVER a la misma de todos los pedimentos deducidos en su contra.
Las costas de este procedimiento se imponen a la parte actora".
PRIMERO.- Planteamiento del debate en la alzada.
La representación procesal de Dª Reyes y otros ha interpuesto demanda de procedimiento ordinario contra la Comunidad de Propietarios del edificio sito en el nº DIRECCION000 de Getaria interesando, con carácter principal, con fundamento en el art.18.1 apartados a) y c) LPH, la declaración de nulidad del acuerdo adoptado en el punto 3º de la junta general extraordinaria celebrada el 30 de julio de 2020, que ha dado origen al procedimiento ordinario nº 365/2020 seguido ante el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Azpeitia. Posteriormente, los mismos demandantes al amparo del mismo precepto legal formularon nueva demanda de juicio ordinario contra la citada comunidad de propietarios solicitando con carácter principal la declaración de nulidad de los acuerdos adoptados en los puntos 3º y 5º de la junta general extraordinaria celebrada el 27 de noviembre de 2020, que ha dado lugar al procedimiento ordinario nº 297/21 seguido ante el mismo juzgado. Finalmente, por auto de fecha 1 de octubre de 2021 se acordó la acumulación del segundo procedimiento al primero.
La sentencia de instancia desestima la demanda e interpone recuso de apelación contra la misma la representación de Dª Bárbara, Dª Catalina y D. Victor Manuel interesando su revocación (aunque el escrito de recurso utiliza la expresión anulación) y, tal y como solicitaban en sus demandas, "declare nulos los acuerdos litigiosos de 30 de julio y 27 de noviembre de 2020, con expresa condena en costas a la parte contraria; o, subsidiariamente, declare la irretroactividad de los acuerdos adoptados en las fechas señaladas, con imposición de costas a la parte contraria".
Los apelantes fundamentan su recurso con base en los motivos que, en síntesis, son los siguientes:
1.- El apartado 4.B de los estatutos no contiene prohibición alguna con respecto al uso turístico de las viviendas. La mención de los estatutos al "uso exclusivamente residencial" no prohíbe implícitamente las viviendas de uso turístico. La comunidad de propietarios entendió el 3 de julio de 2020 que la mención estatutaria al "uso residencial" no impedía el uso turístico de las viviendas, por lo que su actuación posterior prohibiendo dicha actividad supone vulnerar el principio de buena fe y actuar en contra de sus propios actos. La prueba fundamental para poder interpretar los estatutos es la declaración del testigo Sr. Ignacio, encargado de la promoción del edificio y de la redacción de los estatutos. La afirmación de la sentencia recurrida de que al tratarse el uso turístico de las viviendas una actividad económica debe correr la misma suerte que las oficinas y consultas parte de premisas no explicitadas y erróneas.
2.- Verificado que en los estatutos no hay rastro de prohibición alguna del uso turístico de las viviendas, dicha prohibición requiere la adopción de un acuerdo comunitario por unanimidad ( art.17.6 LPH) . La interpretación más adecuada del art.17.12 LPH supone considerar que las mayorías cualificadas en él descritas no permiten efectuar prohibición alguna del uso turístico de las viviendas. En todo caso, en el presente supuesto tampoco se da la mayoría cualificada prevista en el art.17.12 LPH. En acta de la reunión de 30 de julio de 2020 el voto favorable a la prohibición del uso turístico de las viviendas no alcanzó la mayoría de las tres quintas partes de las cuotas de participación.
3.- Los acuerdos adoptados nunca tendrían efecto retroactivo, pues así lo dispone expresamente el art.17.12 LPH en coherencia con las exigencias de la buena fe y los principios de seguridad jurídica.
4.- Improcedencia de la condena en costas en la primera instancia. Dado lo novedoso de la cuestión planteada y las dudas de derecho que suscita, procede la no imposición de costas al amparo del art.394.1 LEC, como así dispuso esta Audiencia Provincial en sentencia de fecha 20 de mayo de 2022 relativa por vez primera a la interpretación del art.17.12 LPH y su extensión o no a la prohibición del uso turístico de viviendas.
La representación de la Comunidad de Propietarios del edificio sito en el nº DIRECCION000 de Getaria se opone al recurso de apelación interpuesto e interesa su desestimación y la confirmación de la resolución recurrida con imposición a los recurrentes de las costas de la alzada.
SEGUNDO.- Nulidad de los acuerdos impugnados. Interpretación del art.4 B de los estatutos.
El art.18 LPH dispone: "1.- Los acuerdos de la Junta de Propietarios serán impugnables ante los tribunales de conformidad con lo establecido en la legislación procesal general, en los siguientes supuestos: a) Cuando sean contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios [...] c) Cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho".
Los actores-apelantes interesan la declaración de nulidad del acuerdo adoptado en el punto 3º de la junta general extraordinaria de la comunidad de propietarios demandada celebrada el 30 de julio de 2020, que dispone la prohibición y cese de la actividad de viviendas turísticas en el inmueble, por entender que dicho acuerda vulnera los estatutos y se ha adoptado sin las mayorías precisas para ello ( art.17.12 LPH) , careciendo en todo caso de efecto retroactivo. Por otra parte, el acuerdo adoptado atenta contra la buena fe y entra en contradicción con la interpretación auténtica de los estatutos realizada por la comunidad en el punto 5º de la junta general ordinaria celebrada el 3 de julio de 2020.
Igualmente, y por los mismos motivos, interesan la declaración de nulidad del acuerdo adoptado en el punto 3º de la junta general extraordinaria de la comunidad de propietarios demandada celebrada el 27 de noviembre de 2020 que ratifica el acuerdo adoptado en el punto 3º de la junta general extraordinaria de la comunidad de propietarios demandada celebrada el 30 de julio de 2020 y el acuerdo adoptado en el punto 5º de la junta general extraordinaria de la comunidad de propietarios demandada celebrada el 27 de noviembre de 2020 que revoca el acuerdo adoptado en el punto 3º del orden del día de la junta general ordinaria celebrada el día 3 (por error se dice 30) de julio de 2020.
I.- Consideraciones previas
Como recuerda la STS 264/2025, de 18 de febrero: "Esta sala ha reconocido la legalidad de la limitación de las facultades dominicales de los propietarios de los distintos pisos y locales de un edificio sometido al régimen de propiedad horizontal. En este sentido, nos expresamos, por ejemplo, en la sentencia 358/2018, de 15 de junio , cuya doctrina ratifica la más reciente sentencia 1671/2023, de 29 de noviembre , que aborda la temática relativa a la eficacia de las limitaciones o prohibiciones referidas al uso de un inmueble sometido a tal régimen jurídico; y así señalamos en dicha resolución: «(i) El derecho a la propiedad privada constituye un derecho constitucionalmente reconocido ( artículo 33 CE ), concebido ampliamente en nuestro ordenamiento jurídico, sin más limitaciones que las establecidas legal o convencionalmente que, en todo caso, deben ser interpretadas de un modo restrictivo. No obstante, en el ámbito de la propiedad horizontal, se considera posible y aceptable establecer limitaciones o prohibiciones a la propiedad, que atienden a la protección del interés general de la comunidad. Dentro de estas limitaciones se encuentra la prohibición de realizar determinadas actividades o el cambio de uso del inmueble, pero para su efectividad deben constar de manera expresa y, para poder tener eficacia frente a terceros, deben aparecer inscritas en el Registro de la Propiedad. »(ii) También es doctrina de esta Sala (sentencia 30 de diciembre de 2010 ; 23 de febrero de 2006 y 20 de octubre de 2008 ) considerar que la mera descripción del inmueble no supone una limitación del uso o de las facultades dominicales, sino que la eficacia de una prohibición de esta naturaleza exige de una estipulación clara y precisa que la establezca. Así lo reconocía la sentencia de 21 de diciembre de 1993 . »Los copropietarios no pueden verse privados de la utilización de su derecho a la propiedad como consideren más adecuado, a no ser que este uso no esté legalmente prohibido o que el cambio de destino aparezca expresamente limitado por el régimen de dicha propiedad horizontal, su título constitutivo o su regulación estatutaria. »Es por ello por lo que la citada sentencia 728/2011, de 24 de octubre , afirma que: "Se reitera como doctrina jurisprudencial que las limitaciones o prohibiciones referidas a la alteración del uso de un inmueble en el ámbito de la propiedad horizontal exigen, para que sean eficaces, que consten de manera expresa". »(iii) La interpretación de las limitaciones, y ello es relevante para el recurso, debe ser siempre de carácter restrictivo, como cualquier menoscabo del derecho de propiedad, siendo contundente la jurisprudencia ( sentencias de 6 de febrero de 1989 ; 7 de febrero de 1989 ; de 24 de julio de 1992 ; de 29 de febrero de 2000 ; de 21 de abril de 1997 ». En este mismo sentido, la STS 929/2008, de 20 de octubre , proclamó, con respecto al carácter vinculante de la descripción del destino de los pisos o locales, que: «[l]a mera descripción no supone limitación del uso o de las facultades dominicales, pues para ello deviene necesaria una cláusula o regla precisa y concreta, con obligación para los comuneros de su cumplimiento [...] y a ninguno de ellos se le puede privar de la utilización de su derecho de propiedad como considere oportuno, siempre que el destino elegido no esté prohibido singularmente en aquellos documentos" ( STS de 23 febrero 2006 , que sigue la doctrina sentada en las de 21-12-1993, 5-3-1998 y que resulta confirmada por las de 19-5-2006 y 20-9-2007)»".
A tenor de lo expuesto, es posible y aceptable en el ámbito de a propiedad horizontal establecer, con los requisitos expuestos, limitaciones a la propiedad consistentes en la prohibición de realizar determinadas actividades.
II.- Título constitutivo
El art. 5 LPH regula el contenido del Título Constitutivo distinguiendo tres partes, a saber, la primera, a la que se refiere el párrafo primero, es la descripción del inmueble en su conjunto, de cada uno de los pisos y locales y de los servicios e instalaciones, la segunda, a la que se dedica el párrafo segundo, es la fijación de la cuota de participación que corresponde a cada piso o local y la tercera, a la que se destina el párrafo tercero, viene referida a los estatutos.
En concreto, el art.5 LPH establece en su párrafo 3º: "El título podrá contener, además, reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la Ley en orden al uso y destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones, formando un estatuto privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad".
Los estatutos de una casa en régimen de propiedad horizontal, de carácter voluntario y accesorios del título, forman parte integrante del Título Constitutivo de la propiedad por pisos o locales del inmueble, pueden definirse como "el conjunto de reglas plasmadas por escrito y con fuerza de ley, establecidas de común acuerdo por todos los propietarios de un edificio sujeto al régimen de propiedad horizontal, para completar y desarrollar su ordenación legal, en lo relativo a la constitución y ejercicio de sus respectivos derechos y obligaciones, adecuándola a las exigencias y necesidades de los diversos y situación" (Martín Granizo).
Cualquier modificación del título y, por tanto, de los estatutos, precisa de los mismos requisitos que para la constitución del título, lo que por regla general supone la exigencia de unanimidad.
III.- Artículo 4 B de los estatutos de la la Comunidad de Propietarios del edificio sito en el nº DIRECCION000 de Getaria
Los términos de los estatutos precisarán de interpretación en el supuesto de que la misma sea necesaria, pero no cuando son claros, como es el caso que nos ocupa. Por consiguiente, no se considera necesario acudir a la prueba testifical, en concreto, del Sr. Ignacio, para interpretar lo que dicen los estatutos. Estos dicen lo que dicen, con independencia de cuál fuera la intención o propósito del promotor del edificio y redactor de los estatutos, quien reconoce mantener una relación societaria con una de las apelantes (Dª Bárbara).
El artículo 4.B de los estatutos establece: "El uso de las diversas fincas del DIRECCION001 es exclusivamente residencial, no pudiéndose desarrollar ningún tipo de actividad diferente tanto en las viviendas como en los garajes o trasteros. Queda por tanto expresamente prohibido la habilitación de viviendas como oficinas, consultas, etc... así como el uso de las plazas de garaje y trasteros como almacenes, lonjas o talleres con independencia de que estos usos tenga o no la consideración de actividad económica. En cualquier caso las plazas de garaje abiertas, tampoco podrán ser utilizadas más que para el estacionamiento de vehículos".
La redacción es terminante: "El uso de las diversas fincas [...] es exclusivamente residencial, no pudiéndose desarrollar ningún tipo de actividad diferente", procediendo seguidamente a enumerar una serie de actividades prohibidas con carácter meramente enumerativo y no exhaustivo, de manera que el hecho de que una concreta actividad no figure relacionada en dicha enumeración no significa que no se encuentre comprendida entre las actividades prohibidas, que son todas aquellas no sean exclusivamente residenciales.
En sentencia nº 840/2021, de 4 de junio , expusimos: "Como hemos señalado en la sentencia nº 311/2019, de 12 de abril , " la naturaleza del alquiler de viviendas para uso turístico se infiere de la Ley 13/16 de Turismo de la CAPV, en cuyo articulo 2.2 apartado b ) se define la actividad turística como la destinada a proporcionar a las personas usuarias de actividades y servicios turísticos los servicios de alojamiento, restauración, mediación, información, asistencia u otras actividades y la prestación de cualquier otro servicio relacionado con el turismo, y se dice que "la actividad turística constituye la llamada industria turística", y en el apartado e) se define como "servicios turísticos" la actividad que tiene por objeto atender la demanda de las personas usuarias turísticas, incluidos las instalaciones y los bienes inmuebles que hacen posible la prestación, considerando dentro de los servicios turísticos "El alojamiento, cuando se facilite hospedaje o estancia a las personas usuarias de servicios turísticos, con o sin manutención (..)". En el articulo 36 de la misma Ley 13/16 se clasifican las "empresas turísticas de alojamiento", según "su objeto de explotación, en "a) Establecimientos de alojamiento. b) Viviendas para uso turístico. c) Habitaciones en viviendas particulares para uso turístico" y el articulo 53.1 define las viviendas para uso turístico como aquellas viviendas que, cualquiera que sea su tipología, "se ofrezcan o comercialicen como alojamiento por motivos turísticos o vacacionales, siendo cedidas temporalmente por la persona propietaria, explotadora o gestora y comercializadas directamente por ella misma o indirectamente, a terceros, de forma reiterada o habitual y a cambio de contraprestación económica en condiciones de inmediata disponibilidad. (...) Se incluyen de manera no exhaustiva ni limitativa los siguientes tipos de inmuebles: las viviendas independientes que se encuentran en edificios plurifamiliares o adosados, sometidos al régimen de propiedad horizontal (...)", dejando fuera del ámbito de aplicación de dicha Ley las viviendas que se arrienden según lo establecido en la Ley 29/94 de 29 de noviembre de Arrendamientos Urbanos o normativa que la sustituya. [...] La residencia es el lugar en el que se reside y residir, de acuerdo con el diccionario de la RAE, es "estar establecido en un lugar", lo que denota estabilidad y permanencia. [...] Entendemos que la actividad turística desarrollada en el piso de autos es una actividad mercantil que altera el principio de residencia familiar y, por tanto, no permitida en los estatutos de la comunidad de propietarios demandante. No cabe asimilar la actividad de piso turístico, que se asemeja más a una relación de hospedaje propia de un hotel o una pensión, que no condiciona en modo alguno el hospedaje a que los usuarios integren un grupo familiar pudiendo limitarse el uso de la vivienda a un solo día, a una relación de inquilinato sujeta a la Ley de Arrendamientos Urbanos en la que existe una residencia con cierta vocación de continuidad y permanencia. De hecho, las viviendas que se arriendan para uso turístico quedan fuera del ámbito de la Ley de Arrendamientos Urbanos".
En la citada sentencia, como en la sentencia nº 311/2019, de 12 de abril , consideramos que el alquiler de viviendas para uso turístico es una actividad incluida en la prohibición estatutaria que prohíbe la realización de actividad económica alguna en las viviendas, criterio que ha sido refrendado por la sala primera del Tribunal Supremo en las SSTS 90/2024, de 24 de enero , y 1671/2023, de 29 de noviembre , que resuelven los recursos de casación contra las citadas sentencias dictadas por esta Audiencia Provincial, sin que para ello sea preciso que se mencione expresamente como actividad excluida la actividad de uso turístico, máxime cuando la misma era inexistente en la fecha en que se otorgó la escritura de obra nueva y división en propiedad horizontal (28 de junio de 2007). La exclusión del ámbito de aplicación de la LAU de la cesión temporal del uso de la totalidad de una vivienda y equipada en condiciones de uso inmediato realizada con finalidad lucrativa se introdujo por la Ley 4/2013, de 4 de junio, y la normativa sectorial vasca es posterior (Ley 13/2016, de 28 de julio).
La parte apelante mantiene que ha de estarse a la que califica de interpretación auténtica de los estatutos realizada en el punto 5º del acta de la junta general ordinaria de la comunidad de fecha 3 de julio de 2020 en el que, planteado el debate sobre la aplicación del art.4 B de los estatutos a los apartamentos turísticos y el encargo de un informe jurídico, la mayoría de los propietarios asistentes, que representaban el 31,54% de las cuotas de participación, entendió que no prohíbe el uso de las viviendas de la comunidad como viviendas de uso turístico y descartó la solicitud de un informe jurídico. Los acuerdos meramente interpretativos de los estatutos no tienen más trascendencia que reflejar la opinión de la mayoría de los asistentes a la junta en un momento determinado y no vedan la posibilidad de que la junta cambie de opinión en un momento posterior, como así ha sucedido en el caso de autos. El criterio interpretativo manifestado en la junta de 3 de julio de 2020 no ha sido mantenido por la comunidad en las juntas inmediatamente posteriores (acuerdo adoptado en el punto 3º de la junta general extraordinaria de la comunidad celebrada el 30 de julio de 2020 por propietarios que representaban el 52,71% de las cuotas de participación y acuerdo adoptado en el punto 5º de la junta general extraordinaria de 27 de noviembre de 2020 por propietarios que representaban el 56,73% de las cuotas de participación). No cabe vía "interpretación" de los estatutos proceder a su modificación, para lo que es preciso que se adopte un acuerdo en dicho sentido con las mayorías precisas para ello, que no son desde luego la mayoría de cuotas y de asistentes a la junta con las que se adoptó el acuerdo en la junta de 3 de julio de 2020 y que, a efectos prácticos, se limitó a rechazar la solicitud de un informe jurídico sobre la cuestión. No cabe calificar de contrario a la buena fe el cambio de criterio de la comunidad de propietarios, ni éste supone una actuación contraria a sus propios actos, pues la comunidad de propietarios no había realizado ningún acto concluyente, ni vinculante, más allá de exponer en una junta el criterio interpretativo de la mayoría de los asistentes sobre un determinado artículo de los estatutos.
Encontrándose comprendida la prohibición de destinar las viviendas a uso turístico en los estatutos de la comunidad, la prohibición trae causa del título constitutivo, por lo que no es preciso para ello la adopción de ningún acuerdo comunitario, ni por unanimidad (lo que descarta la STS Pleno 1233/2024, de 3 de octubre ), ni por las mayorías previstas en el art.17.12 LPH y, por tanto, tampoco cabe invocar la irretroactividad de la prohibición con base en lo dispuesto en este precepto.
Por todo lo cual, consideramos totalmente ajustado a derecho el pronunciamiento desestimatorio de la demanda recogido en la sentencia de instancia.
TERCERO.- Costas de la instancia.
El art. 394 LEC tiene por finalidad a través de la condena en costas tanto el resarcir, a la parte a cuyo favor se establece, de los gastos realizados para que no sufra perjuicio patrimonial quien ha tenido necesidad de acudir a los tribunales en defensa de derechos que le han sido reconocidos, como en sentido contrario, y por el principio de indemnidad el reconocer, a la parte que ha sido absuelta de los pedimentos del actor, el derecho a repercutir contra ella los gastos provocados por su llamada al proceso.
El referido artículo dispone en su apartado primero que en los procesos declarativos las costas de la primera instancia se impondrán a la parte que haya visto rechazadas todas sus pretensiones, pero al mismo tiempo establece como excepción aquellos supuestos en que el tribunal aprecie, y así lo razone, que el caso presentaba serias dudas de hecho o de derecho, señalando que para apreciar que el caso era jurídicamente dudoso se tendrá en cuenta la jurisprudencia recaída en casos similares.
Por tanto, la norma imperativa dispone la imposición de costas al litigante cuyas pretensiones son desestimadas, con arreglo al principio del vencimiento, previsión ésta que es atenuada en un supuesto excepcional y, en cuanto tal, de interpretación restrictiva y que, además, deberá ser motivado.
En el presente caso, la Juzgadora de instancia se ha ajustado a la previsión legal, esto es, imponer las costas al litigante que ha visto desestimada su pretensión, sin que su decisión se considere ilógica, ni arbitraria. La parte apelante viene a entender que el caso presenta serias dudas de hecho e indica que esta Sección en sentencia 383/2022, de 22 de mayo , al abordar un asunto sobre un piso turístico, tras estimar el recurso interpuesto por la comunidad de propietarios demandante contra la sentencia desestimatoria de instancia, consideró procedente por dicho motivo no imponer las costas a las partes en ninguna de las instancias. Ahora bien, esta sección ha dictado antes y después de la citada resolución sentencias sobre pisos turísticos imponiendo las costas sin estimar la existencia de dudas de derecho y, por otra parte, con fecha anterior a la interposición de la demanda que ha dado origen al presente procedimiento ya había puesto de manifiesto su criterio sobre la cuestión y la parte actora-apelante era conocedora de ello, porque en la junta general extraordinaria de fecha 30 de julio de 2020 se hizo referencia expresa a la sentencia de esta sección nº 311/2019, de 12 de abril , transcribiéndose parte de su contenido. Por tanto, la parte recurrente era conocedora del criterio de la sala contrario a su punto de vista. Si a pesar de ello, decidió interponer la demanda, justo es que asuma el coste que con ello ha generado a la parte contraria.
Por todo lo cual, procede desestimar el recurso de apelación y confirmar la sentencia impugnada.
CUARTO.- Costas de la alzada
De conformidad con lo dispuesto en el art.394.1 LEC, por remisión del art.398.1 LEC, la desestimación del recurso de apelación interpuesto determina que se impongan a la parte apelante las costas derivadas del mismo.
QUINTO.-Depósito
La disposición adicional 15ª de la Ley Orgánica del Poder Judicial (LOPJ), regula el depósito previo que ha de constituirse para la interposición de recursos ordinarios y extraordinarios, estableciendo en su apartado 9, aplicable a este caso, que la inadmisión del recurso y la confirmación de la resolución recurrida, determinará la pérdida del depósito.
En virtud de la Potestad Jurisdiccional que nos viene conferida por la Soberanía Popular
