Sentencia Civil 625/2024 Audiencia Provincial Civil de Gipuzkoa nº 2, Rec. 525/2024 de 07 de octubre del 2024

PRIMERO.- Controversia en sede del recurso de apelación

El llmo. Magistrado del Juzgado de Primera instancia nº 2 de Donostia/ San Sebastián dictó Sentencia el 19 de marzo de 2024, en el seno de un juicio verbal de desahucio, en la que estimó íntegramente la demanda interpuesta por la representación procesal de la mercantil ATHADER, S.L., frente a la mercantil EOLICARE WIND, S.L., por la que declaró "1.- Acordar la resolución del contrato de arrendamiento por falta de pago de las rentas de noviembre de 2023 a febrero de 2024 por parte de la arrendataria. 2.- Condenar a la parte demandada a desalojar la finca industrial del Sector 41, Masti-Lodi, Resultante M-3 en Rentería, hoy número 4, de Masti-Loidi, que consta de dos pabellones, inscrita al Tomo 944, Libro 602, Folio 131, Finca 1.826, inscripción 21a, del Registro de la Propiedad no 3 de San Sebastián, referencia catastral 8995075; número de finca: 95420 U, con apercibimiento de lanzamiento. 3.- Declarar que la parte demandada adeuda a la parte actora la cantidad de 26.520 euros por las rentas impagadas de noviembre de 2023 a febrero de 2024, más intereses moratorios desde la fecha de vencimiento de cada factura, condenando a la demandada al pago de tales cantidades y al de las rentas no atendidas que se devenguen durante la tramitación del presente pleito y gastos de suministros a que viene obligada. 4.- Procede imponer las costas procesales a la parte demandada ".

La representación de la demandada interpuso recurso de apelación contra la sentencia e interesó su revocación para acordar en su lugar la desestimación de la demanda. En síntesis, la parte apelante formula su recurso sobre la base de los siguientes argumentos:

1. Infracción de los arts. 410, 421 y 443.2 de la LEC, en el sentido de que concurre litispendencia debido a que la transmisión de la propiedad derivada del ejercicio del derecho de retracto se produce en el momento de aquella consignación o pago del precio, que fue anterior en el tiempo al momento de la presentación de la demanda de desahucio por falta de pago y del vencimiento de las rentas cuyo impago fundamenta dicha demanda, siendo la sentencia que se dictará en el juicio de retracto meramente declarativa de dicha transmisión, no constitutiva. Entonces, en el momento de presentarse la demanda de desahucio no dispuso el actor la condición de propietario, arrendador y acreedor de las rentas, y no el demandado, como arrendatario, la cualidad de deudor en la obligación de pago de aquéllas. Así, expuso que se interpuso el día 30 de junio de 2023 una demanda de Juicio Ordinario de Retracto Arrendaticio junto con la consignación del precio de venta del inmueble por valor de 750.000 euros que recayó ante este mismo Juzgado de Primera Instancia nº 2 bajo el número 847/2023 de autos, a los que me remitió al efecto.

2. Subsidiariamente, invocó la infracción de los arts. 249.1.7º, 250.1.1º, 423, 443.2 LEC, ya que se produjo una inadecuación de procedimiento, al suscitarse una cuestión compleja en el juicio verbal de desahucio por los mismos motivos que anteriormente aludió, al entender que no cabía dilucidar el ejercicio de derecho de retracto y la consignación de los importes en un juicio de desahucio.

3. Infracción del art. 10 de la LEC, por falta de legitimación activa del actor, ya que el demandado había ejercido el derecho de retracto arrendaticio con anterioridad al devengo de las rentas cuyo impago se alega como causa de resolución del contrato de arrendamiento en la demanda de desahucio. Entonces, debió valorar la existencia del derecho de retracto y la consignación, puesto que la actora carecía de legitimación ad causampara instar la resolución del contrato y la reclamación de las rentas, al no concurrir incumplimiento de la obligación de pago en el momento de presentarse la demanda, debiendo por ello ser desestimada la misma. Añadió que las partes acordaron que en caso de reclamación de rentas que, si bien es causa de resolución, no cabe acudir directamente a los Juzgados y Tribunales, sino que debían disponer de un plazo de 15 días de interlocución entre letrados para tratar de evitar la contienda, lo cual entiende que no se cumplió, por lo que se trataría de una actuación abusiva.

SEGUNDO.- Litispendencia.

Las partes no discuten la preexistencia de un proceso declarativo en el que el aquí demandado ejercita como demandante el retracto legal y, a los efectos que son relevantes, en autos acredita haber efectuado la oportuna consignación. Lo anterior tiene relevancia desde el momento en que la principal alegación del recurrente viene dada por la aplicación de la STS 539/2015, de 14 de enero, ECLI:ES:TS:2015:125 ,respecto de la cual tiene trascendencia destacar en la presente Litis el siguiente apartado:

Derecho arrendaticio de adquisición preferente y fenómeno adquisitivo.

Naturaleza y alcance de reconocimiento judicial. Doctrina jurisprudencial aplicable.

TERCERO .- 1. La estimación del motivo del recurso extraordinario por infracción procesal determina, conforme a la regla 7ª de la Disposición Final 16ª LEC , que se deba dictar nueva sentencia teniendo en cuenta lo alegado como fundamento del recurso de casación.

Esto supone, conforme a lo alegado en los motivos formulados por la parte recurrente, principalmente con relación al primero de ellos, que fuera de perspectivas parciales entremos en el análisis completo que define el curso del fenómeno adquisitivo que se deriva del ejercicio de derecho de adquisición preferente, llevado a cabo por el arrendatario en el presente caso.

2. La constitución heterónoma o forzosa de las relaciones jurídico-reales: criterios generales.

La vigencia de la autonomía privada como principio en el campo de las relaciones jurídico-reales comporta, como regla general, que estas relaciones y, con ellas, el efecto adquisitivo, se constituyen en virtud de la voluntad negocial acompañada del esquema básico que impone nuestro sistema adquisitivo ( artículo 609 del Código Civil con relación al título y el modo).

Sin embargo, esta regla general no es de carácter absoluto y presenta claras excepciones que permiten considerar que en determinados casos se produce una constitución heterónoma de la relación jurídico-real y, por tanto, una transmisión de carácter forzoso que escapa de la voluntad negocial como eje rector o impulsor de la relación jurídica establecida.

En estos supuestos, que resultan muy variados, el curso del efecto adquisitivo presenta también notables diferencias en atención a la configuración normativa que los define. Así, en algunos casos, supuesto de la servidumbre natural de aguas contemplada en el artículo 552 del Código Civil , la relación jurídico-real es creada directa y plenamente por la disposición normativa. En otros casos, la mayoría, el esquema o curso adquisitivo varía pues la misma se limita a configurar las circunstancias o presupuestos para la constitución de la relación jurídico-real, concediendo al beneficiario el derecho a exigir dicha constitución de la relación jurídico-real y paralelamente imponer al afectado el deber de instrumentarla o llevarla a cabo; cuestión que, en unas ocasiones, comporta la tramitación de un procedimiento administrativo o judicial al respecto (servidumbre de acueducto, artículo 557 del Código y servidumbre de paso , artículo 554, respectivamente), y en otras, el derecho a exigir su constitución ya mediante el cumplimiento voluntario del deber impuesto, o su pertinente cumplimiento por la reclamación judicial que proceda, caso de las denominadas hipotecas legales. En todos estos supuestos, a diferencia de lo visto en la servidumbre natural de aguas, la relación jurídico- real no se crea de un modo directo, sino a través de los pertinentes procedimientos administrativos o judiciales y, en su caso, con el cumplimiento obligacional del deber impuesto a estos efectos; de forma que a través de este cumplimiento instrumental se sigue el esquema básico de nuestro sistema adquisitivo y se produce el efecto jurídico-real proyectado.

Aunque este curso de constitución indirecta o complementaria resulta también aplicable, por lo general, a los casos de transmisión forzosa del dominio, no obstante, y he aquí la fundamentación relevante, dicho curso del fenómeno adquisitivo también puede resultar modalizado o particularizado, a su vez, en atención a la configuración que del mismo realice la disposición normativa.

Como vemos a continuación, esta modalización del régimen adquisitivo es lo que ocurre en la transmisión forzosa que se produce por el ejercicio del derecho de adquisición preferente, llevado a cabo por el titular del derecho arrendaticio.

3. El fenómeno adquisitivo derivado del ejercicio de derecho de adquisición preferente. Modulación y alcance.

El fenómeno adquisitivo que se deriva del derecho de adquisición preferente que la ley otorga al arrendatario queda configurado, de forma sustantiva, por los presupuestos que el Código Civil contempla al respecto en la correlación de los artículos 1518 y 1521 . De la interpretación sistemática de los mismos se desprende que, si bien el efecto adquisitivo no se produce de un modo directo y pleno por obra de la norma, no obstante, su producción queda modalizada, a diferencia de los supuestos anteriores, por el propio efecto subrogatorio que contempla el artículo 1521 ("derecho a subrogarse, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato, en lugar del que adquiere una cosa por compra o dación en pago") y por el cumplimiento por el arrendatario del referente obligacional de dicho pago, extremo que lleva a cabo con la correspondiente consignación al vendedor del precio de la venta y demás elementos previstos en el artículo 1518 del Código Civil .

Se comprende, de este modo, la innecesariedad de la realización de un acto posterior de específica transmisión del dominio, pues el esquema básico transmisivo que impone nuestro sistema y, con él, el efecto adquisitivo, queda embebido en la propia consumación y función traslativa que se infiere del originario contrato de compraventa realizado por el arrendador, en cuya estructura y eficacia, también la traslativa, se subroga el arrendatario que ejercita su derecho y consuma la relación negocial con la correspondiente consignación o pago realizada a favor del arrendador y propietario del inmueble.

Esta modalización del curso adquisitivo que se deriva del derecho de adquisición preferente, que le asiste al arrendatario, resulta, como se ha señalado, plenamente concorde con nuestro sistema adquisitivo. Obsérvese, por una parte, que la innecesariedad de un posterior acto o negocio de transmisión del dominio concuerda con la innecesariedad del traspaso posesorio, habida cuenta de la posesión del inmueble que ya disfruta el arrendatario y que le sirve a los efectos del cambio operado en el concepto de dicha posesión; ahora como titular del derecho de dominio. Del mismo modo, por otra parte, y en contra de lo considerado por la sentencia recurrida, que la elevación a escritura pública del contrato de compraventa a favor del arrendatario, aparte de la señalada innecesariedad para el efecto transmisivo, tampoco constituye un presupuesto para la eficacia jurídico-real que se derive del contrato de compraventa; que se produce sin necesidad de la misma ( STS 16 de septiembre de 2014, núm. 303/2014 ).

En suma, lo anteriormente expuesto también concuerda con el especial régimen de eficacia frente a terceros que acompaña el ejercicio de este derecho de adquisición preferente, que no necesita de su previa inscripción para afectar al posible tercer adquirente ( artículo 37.3 LH ). A lo que hay que añadir la reciente doctrina jurisprudencial de esta Sala (STS de 11 de julio de 2012, núm. 450/2012 ) por la que no debe entender que la aplicación de esta figura deba ser objeto de una interpretación restrictiva más allá de la concurrencia de los presupuestos y requisitos legales exigibles para su realización.

4. Naturaleza y alcance del reconocimiento judicial.

Conforme a lo anterior, debe señalarse que el reconocimiento judicial, que acompaña a esta figura en aquellos casos en donde su ejercicio resulta discutido, tampoco escapa a la configuración sustantiva que delimita el curso adquisitivo que se deriva del ejercicio de este derecho, de forma que incide, necesariamente, en la naturaleza y alcance del reconocimiento judicial que se produzca al respecto.

En efecto, determinado de este modo el efecto jurídico adquisitivo se comprende que el alcance del reconocimiento judicial que recaiga al respecto se limite a declarar la transmisión dominical que, conforme a la interpretación sistemática de los artículos 1518 y 1521 del Código Civil analizada, ya se ha producido materialmente con la consumación del contrato de compraventa y la correspondiente consignación realizada por el arrendatario, sin que, por tanto, presente un alcance constitutivo, ya respecto de la sentencia firme, o bien desde la firmeza de la sentencia, con relación a situación jurídico-real previamente creada; todo ello con fundamento a la modalización del curso adquisitivo analizado.

Extremo que, en el presente caso, nos lleva a que la transmisión del bien se produjo el 4 de marzo de 2004, momento en el que el arrendatario efectuó la consignación según la documentación aportada al procedimiento; tal y como declara la sentencia de Primera Instancia.

Así las cosas y a los efectos de dilucidar la potencial eficacia que el procedimiento ordinario 847/2023, en el que se ventila el derecho de retracto, pudiera tener sobre las pretensiones aquí esgrimidas, necesariamente hemos de considerar que, en ese sentido, la sentencia de nuestro Alto Tribunal configura el derecho de retracto en relación al proceso judicial en el que se ventila en términos tales que, si, efectivamente, se ha constituido la consignación, el derecho existirá desde el momento en que se dieron ambas circunstancias, consumación de la venta y consignación, por lo que la sentencia es únicamente declarativa de dicha situación, que como dice la sentencia, "es una situación jurídico real-previamente creada".

Entonces, el derecho de retracto es una facultad planteada y reconocida al arrendatario en el marco del contrato de arrendamiento, por la que pasa a ocupar la posición del comprador del inmueble, con el efecto relativo a que desde el momento mismo en el que concurrió en él la condición de arrendador (anterior propietario) y la de actual propietario y arrendatario, determinó la extinción de derechos. Lo anterior tiene relevancia, no en atención a una confusión o errónea interpretación de los planos posesorios y dominicales, pues es perfectamente plausible y admisible ser propietario sin ser poseedor, sino desde el punto de vista de la pretensión ejercitada, que no es otra que una acción resolutoria del contrato, por falta de pago, y reclamación de rentas. No sucederá así, como lo evidencian la mayoría de sentencias que cita el recurrido en las que se ocupan del desahucio por expiración de plazo, véase SSAP Madrid 601/2005, de 25 de julio de 2005; sección 10ª, 129/2020, 5 de marzo, sección 9ª, SAP La Rioja 40/2020, de 3 de febrero, SAP Barcelona, sección 4ª, 680/2020 22 de julio. Por último, la SAP Barcelona, sección 4.ª, 437/2022, de 27 de septiembre, también citada en el recurso, sí trata de un desahucio por falta de pago, aunque no cita la sentencia del Tribunal Supremo que hemos transcrito y, en su lugar, basa el rechazo en resoluciones de otras Audiencias, cuya decisión lo fue en un juicio de expiración de plaza y no de falta pago. Debemos recordar que los supuestos de expiración del plazo no consisten en una resolución contractual, sino la existencia de una obligación sujeta a plazo, que cesa por una causa de ineficacia diferente -fin del plazo-. Lógicamente, es diferente del potencial impago de rentas, del que, como obligación reciproca puede sostener la acción de resolución contractual. No compartimos entonces que los argumentos de ese supuesto puedan trasladarse mutatis mutandisal desahucio por falta de pago con reclamación de rentas.

Como sostenemos, el foco debe ubicarse en esa concreta causa de resolución, el impago, y advertir que, en este caso, se trata de cuotas impagadas con posterioridad a la configuración de circunstancias por las que, en caso de ser estimatoria la sentencia del ordinario 847/2023, nos encontraríamos con que la adquisición de la propiedad, por vía forzosa, lo había sido con anterioridad a la generación de la deuda y, por lo tanto, no se trata de que se extingan las deudas, sino que obsta al nacimiento de la misma, puesto que, desde aquella época el ahora demandado era propietario, de modo de que, si no existía obligación de pago, por adquisición del dominio por vía de retracto, desde luego desaparecerá la potencial reclamación de rentas.

Ahora bien, en cuanto al conjunto de instituciones procesales/sustantivas que cita el recurrente para defender la desestimación de la demanda, como resultado de la eficacia jurídico procesal que debiera desplegar la conexión/ relación descrita, debe descartarse la litispendencia. No en vano, configurada (como anticipación de la institución de la cosa juzgada), es una norma imperativa o de orden público, con incidencia en la relación jurídico procesal, al respecto de cual el art. 410 de la LEC señala que "La litispendencia, con todos sus efectos procesales, se produce desde la interposición de la demanda, si después es admitida".Sobre sus concretos efecto es claro el art. 421 de la LEC: " Cuando el tribunal aprecie la pendencia de otro juicio o la existencia de resolución firme sobre objeto idéntico, conforme a lo dispuesto en los apartados 2 y 3 del artículo 222, dará por finalizada la audiencia y dictará, en el plazo de los siguientes cinco días, auto de sobreseimiento".Ello con la amplitud del artículo 400.2 de la LEC ,ya que abarca no solo lo que se alegó, sino que, también, aquellos que pudiendo ser alegado y ejercido, no lo fue, Se trata de una institución que como ya declara la exposición de motivos de la LEC "Se parte aquí de dos criterios inspiradores: por un lado, la necesidad de seguridad jurídica y, por otro, la escasa justificación de someter a los mismos justiciables a diferentes procesos y de provocar la correspondiente actividad de los órganos jurisdiccionales, cuando la cuestión o asunto litigioso razonablemente puede zanjarse en uno solo" ,para añadir "Con estos criterios, que han de armonizarse con la plenitud de las garantías procesales, la presente Ley, entre otras disposiciones, establece una regla de preclusión de alegaciones de hechos y de fundamentos jurídicos, ya conocida en nuestro Derecho y en otros Ordenamientos jurídicos".

Sin embargo, analizando el supuesto de autos, podemos percatarnos de que no cabe hablar de una identidad en el objeto del procedimiento, por un lado, se formula una demanda de desahucio, pretensión de resolución del contrato y condena al pago de las rentas adeudadas, sobre la base del incumplimiento, y, por otro, en el ordinario 847/2023 una acción declarativa del dominio, sobre la base de un derecho de retracto. De hecho, un magnífico ejemplo de esa falta de identidad es que la hipotética desestimación de la demanda de retracto no desplegaría cosa juzgada en este procedimiento respecto de las pretensiones que se ejercitan, en todo caso, debiera ventilarse si concurrió impago y, de ser así, resolver el contrato. Por ejemplo, en la SAP Madrid de 13 de noviembre de 2020, ECLI:ES:APCO:2020:1093 ,(en la que sí se trata de un desahucio por falta de pago) se pone énfasis en el hecho de que no se ha acumulado una reclamación de rentas al desahucio, por lo que las rentas no constituyen su objeto, como motivo para rechaza efectivamente la concurrencia de una prejudicialidad civil. En nuestro procedimiento, en cambio, sí se reclaman. Entonces, resulta evidente que el objeto del desahucio y la causa de pedir del proceso de desahucio son distintas de las del procedimiento de retracto. Por lo que diremos a continuación, es una cuestión distinta analizar el efecto positivo de la cosa juzgada, previsto en el art. 222.4 LEC, que no tiene que ver con la litispendencia, sino con la prejudicialidad civil, de la que se trató en la vista.

A nuestro juicio, la significación que en este desahucio debe tener la relación o vinculación con el ordinario de retracto ha de ser el de la litispendencia impropia o prejudicialidad, que, además de planteado en la vista, se desprende de la propia invocación de la litispendencia que tiene como efecto una terminación sin resolución del asunto, impidiendo, como en el caso de la cosa juzgada, su continuación. Es decir, de lo dicho hasta este momento, entendemos que la relación entre ambos es de prejudicialidad, de modo que lo resuelto en aquel procedimiento puede tener trascendencia en este, bien debido a que lo prive definitivamente de interés, ex art. 413 de la LEC, bien debido a que alce los obstáculos necesarios para la resolución del asunto, al haberse desechado las pretensiones dominicales del ahora demandado.

Establece el artículo 43 de la LEC que "cuando para resolver sobre el objeto del litigio sea necesario decidir acerca de alguna cuestión que, a su vez, constituya el objeto principal de otro proceso pendiente ante el mismo o distinto tribunal civil, si no fuere posible la acumulación de autos -como ocurre en este caso-,el tribunal, a petición de ambas partes o de una de ellas, oída la contraria, podrá mediante auto decretar la suspensión del curso de las actuaciones, en el estado en que se hallen, hasta que finalice el proceso que tenga por objeto la cuestión prejudicial".Es aplicable en los casos en los que el juicio precedente prejuzga e interfiere en el posterior, de similar naturaleza, presentándose como interdependientes los respectivos suplicados en cada uno de los; hay litispendencia cuando la resolución que pueda recaer en el proceso anterior es preclusivo respecto del posterior.

Y, por último, como objeción tampoco cabe recurrir a la potencial naturaleza sumaria del procedimiento de desahucio, que desde que se acumula la reclamación de rentas ya no lo es. En ese sentido, en atención a la STS 1006/2023, de 21 de junio, ECLI:ES:TS:2023:289 ,"La acumulación de la acción de reclamación de cantidad a la acción de desahucio permite alegar y conocer acerca de si se debe o no la cantidad reclamada conforme al contrato, sin que se puedan establecer limitaciones a la cognición de las excepciones al pago invocadas. De esta forma, hay que concluir que el procedimiento pasa a tener la naturaleza plenaria propia de un pleito en el que se reclama el pago de una cantidad, con efectos de cosa juzgada, dada la imposibilidad de escindir los efectos que el conocimiento de la reclamación de rentas puede provocar en el desahucio por impago". Más recientemente la SSTS 1069/2024, de 24 de julio, ECLI:ES:TS:2024:4151 , 1070/2024, 24 de julio, ECLI:ES:TS:2024:4153 .Destacar esta última en la que, con ocasión de una petición de prejudicilidad en relación a un proceso posterior, expresamente la descarta por el hecho de que, en lugar de plantear una demanda posterior, debió introducir el hecho por vía de reconvención. En nuestro caso, efectivamente, la demanda desahucio respecto de la que se plantea es posterior a aquella en la se reclama la adquisición preferente. En ese sentido, sobre la posibilidad de alegaciones en el juicio de desahucio también nos hemos pronunciado en nuestra sentencia 167/2024, de 11 de marzo.

Por ende, concluimos que la sentencia infringió las disposiciones del art. 421.2 de la LEC, en relación al art. 443.2 de la LEC, en el sentido de que, aun rechazando la litispendencia, no proveyó en el sentido del art. 43 y 222. 4 de la LEC, acordando la suspensión de los autos hasta la finalización del procedimiento 847/2023, por eso, tratándose de un vicio in procedendo, debemos anular la sentencia con devolución de los autos, los cuales queden en suspenso en los términos que se reseñan en el fallo.

TERCERO.- Costas.

En materia del recurso de apelación, por su estimación, ex art. 398.2 de la LEC, no se imponen las costas.

CUARTO.- Depósito

La disposición adicional 15.ª de la Ley Orgánica del Poder Judicial (LOPJ), regula el depósito previo que ha de constituirse para la interposición de recursos ordinarios y extraordinarios, estableciendo en su apartado 8, aplicable a este caso que si se estimare total o parcialmente el recurso, en la misma resolución se dispondrá la devolución de la totalidad del depósito.

Por lo expuesto,