Sentencia Civil 62/2026 Audiencia Provincial Civil nº 20 de Madrid, Rec. 903/2024 de 25 de febrero del 2026

PRIMERO:Frente a la Sentencia de fecha 16 de febrero de 2.024 dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº 49 de Madrid en el Juicio Ordinario nº 1.777/23, que desestimó la demanda que había interpuesto la representación procesal de Invecom Proyectos, S.L. contra la Comunidad de Propietarios del edificio sito en la DIRECCION000 de Madrid, y por la que había interesado la nulidad del acuerdo que se había adoptado en la Junta General Extraordinaria de 11 de julio de 2.023, se formula por el actor recurso de apelación.

El acuerdo impugnado era el siguiente:

"1º) Propuesta de modificación de los estatutos de la comunidad con la prohibición de uso turístico en las fincas de la comunidad ( artículo 17.12 Ley de Propiedad Horizontal ). Votación:

Se propone interpretar la prohibición de dedicación de las fincas de la comunidad a "hospederías", incluida en el art. 4º de los Estatutos de la misma en el sentido siguiente:

A los efectos de interpretación de la mencionada prohibición, se considerará uso asimilados a hospedería u hospedaje, el que implique la utilización de las viviendas y locales que forman parte de la Comunidad por periodos de arrendamiento inferior a treinta días, siempre que el arrendamiento se lleve a cabo en ejercicio de la actividad de "apartamentos turísticos" o "viviendas de uso turístico", definidos por el Decreto 79/2014 de 10 de julio de la Comunidad de Madrid en relación con los artículos 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal y 5.e) de la Ley de Arrendamientos Urbanos .

En consecuencia, se considerará que la actividad de arrendamiento de uso de cualquier piso o local de la Comunidad por periodos de alquiler inferior a treinta días se encuentra bajo la mencionada prohibición y la Comunidad podrá instar su cese inmediato. Esta interpretación constituye más descripción limitativa de la actividad mencionada, a los efectos del artículo 17.12 de la LPH ".

La actora, propietaria de un local comercial, un almacén y un garaje, sostenía la nulidad de dicho acuerdo, porque por medio del mismo se pretendía extender a los locales la prohibición que se contenía en el art. 4º de los Estatutos, pero que afectaba sólo para las viviendas u oficinas ("...habrán de dedicarse a viviendas u oficinas particulares propias de su dueño...",y no "...a colegios, consultorios médicos, hospederías o a clínicas de cualquier índole");porque la Junta de Propietarios no puede lesionar los derechos adquiridos previamente por un comunero, puesto que el art. 17.12 de la LPH limita los efectos de este tipo de acuerdo al momento de adoptarse, de forma que los vecinos que con anterioridad destinaran su inmueble al uso que se quería prohibir deberían quedar a salvo, pues la norma establece que no podrá tener efecto retroactivo; porque el art. 17.12 de la LPH no alcanza o afecta a los locales comerciales; porque la mayoría de 3/5 no es aplicable a los locales, sino a las viviendas, ya que el art. 5.e) de la LAU sólo se refiere a las viviendas; porque el acuerdo debió ser adoptado por unanimidad, de conformidad con lo establecido en el art. 17 de la LPH; y porque el art. 17.12 de la LPH, sólo permite limitar o condicionar, pero no prohibir que se puedan destinar los locales a uso turístico.

La demanda fue desestimada al considerar la Juzgadora de instancia que, dentro del concepto de hospedería, actividad prohibida por los Estatutos de la Comunidad para las viviendas, debía incluirse el destinarlas a uso turístico; y que tal prohibición afectaba también a los inmuebles de la actora, ya que cuando aquéllos fueron redactados en 1.950 ni siquiera en la legislación se hacía referencia a los locales y lo que no se produjo hasta la LAU de 1.960.

El recurrente adujo los siguientes motivos de impugnación: 1º) Incongruencia omisiva de la Sentencia, en cuanto que "no dio respuesta a los motivos de la demanda";2º) Infracción del art. 17.12 de la LPH, al no respetarse los derechos adquiridos con anterioridad al acuerdo; 3º) Infracción del art. 17.12 de la LPH, porque no alcanza a los locales comerciales; 4º) Infracción del art. 17.12 de la LPH en cuanto a las mayorías por las que se adoptó el acuerdo; y 5º) Infracción del art. 394.3 de la LEC al haber apreciado actuar con temeridad a la hora de imponerle las costas.

SEGUNDO:El primer motivo de impugnación debe ser desestimado.

Al efecto baste apuntar que una resolución desestimatoria, como la dictada en autos, nunca podría ser tildada de incongruente.

Es doctrina reiterada del Tribunal Supremo, la que señala que las Sentencias absolutorias, por regla general, no pueden ser incongruentes, en la medida en que, evidentemente, resuelven desestimando todas las cuestiones planteadas; y ello, salvo en los casos en que la desestimación se base en una excepción no alegada ni apreciable de oficio, o se haya alterado la causa de pedir, y lo que desde luego no ocurrió en el presente supuesto ( SSTS de 22 de septiembre de 2.005 y de 6 de abril de 2.004).

TERCERO:El art. 17.12 de la LPH que se denuncia como infringido, en la fecha en la que se adoptó el acuerdo impugnado, establecía lo siguiente:

"El acuerdo por el que se limite o condicione el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos , en los términos establecidos en la normativa sectorial turística, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. Asimismo, esta misma mayoría se requerirá para el acuerdo por el que se establezcan cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice dicha actividad, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20%. Estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos".

Aduce la recurrente que el acuerdo no puede afectar a los propietarios que con anterioridad a ser adoptado ya estuvieran desarrollando la actividad que pretende limitar, al no poder tener efecto retroactivo. Y ello, porque solicitó licencia urbanística de implantación de una vivienda turística el 5 de mayo de 2.023 -se ignora, porque no se especifica, a qué inmueble de los adquiridos afectaba, aunque debía tratarse del local comercial, que no el almacén o garaje-, y el acuerdo se adoptó cuando la Comunidad ya conocía que había adquirido los inmuebles y empezado las obras de remodelación.

Pues bien, el segundo motivo de impugnación también debe ser desestimado. Efectivamente, y como la misma recurrente aduce, tal acuerdo no podría afectar a aquellos propietarios de inmuebles que ya estuvieran desarrollando su actividad, o, lo que es lo mismo, estuviesen explotándolos como vivienda turística, pero no era el caso. Ni siquiera tenía concedida la licencia al efecto -y si acaso para uno de los inmuebles adquiridos, porque nada constaba con respecto a los otros dos-, puesto que como se desprende de la certificación aportada como documento nº 4, se había limitado a solicitarla (el certificado hacía referencia a la solicitud para la implantación de una sola vivienda). Admitir que cualquier acto preparatorio o realización de un simple trámite o la mera manifestación de su voluntad de adquirir un inmueble para destinarlo a vivienda turística, o incluso haber iniciado en él unas obras a tal fin, pueda suponer la adquisición o consolidación de algún tipo de derecho, implicaría dejar el cumplimiento de las leyes a su propia voluntad, originando con ello una verdadera inseguridad jurídica y lo que el Derecho no puede tolerar. Es evidente que cuando la norma establece que el acuerdo no puede tener efectos retroactivos se está refriendo a supuestos en los que se ha adquirido algún tipo de derecho que deba ser respetado. En este caso, no se podía hablar ni de una expectativa de derecho mínimamente fundada.

No comparte esta Sala el criterio establecido al respecto por la Sentencia de 18 de enero de 2.021 de la AP de Asturias invocada por la apelante. Tampoco podría alegar la recurrente a su favor las otras dos que citaba (la de 30 de septiembre de 2.021 de la Sección 2ª de la AP de Guipúzcoa o la de 23 de marzo de 2.023 de la Sección 13ª de la AP de Madrid). Como se expuso en la primera de ellas, en ese caso, la vivienda "ya había obtenido la autorización para ser utilizada como vivienda turística",estando destinada a uso turístico "antes de que la comunidad de propietarios adoptara sus acuerdos".En la segunda ya se había "inscrito previamente en el registro administrativo correspondiente la condición de vivienda de uso turístico".

CUARTO:Igual suerte desestimatoria ha de correr el tercer motivo de impugnación aducido.

Sostiene la recurrente que tales acuerdos no pueden afectar a los locales comerciales con acceso libre a la calle; y más, cuando el art. 5.e) de la LAU al que se alude en el art. 17.12 de la LPH, sólo hace referencia a viviendas y no a locales. Según el mismo, queda excluida del ámbito de la Ley, la cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística o por cualquier otro modo de comercialización o promoción, y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial turística.

Pues bien, no se niega que la actora adquirió un local de negocio y un garaje, situados ambos en planta baja, así como un almacén en planta semisótano, todos ellos en el edificio sito en la DIRECCION000 de Madrid. En definitiva, no adquirió tres viviendas. Pero desde el momento en que pensaba destinar uno de ellos a vivienda turística, era evidente que estaba planteando alterar su destino originario para convertirlo en "vivienda". No otra consideración podría tener, al ser definidas las viviendas de uso turístico por el Decreto 79/2014, de 10 de julio, que regula los apartamentos turísticos y las viviendas de uso turístico, como pisos, apartamentos o casas amueblados y equipados en condiciones de uso inmediato, aunque de cesión temporal para satisfacer necesidades de alojamiento. Y si ello es así, resulta obvio que ese inmueble, aunque inicialmente pudiera ser un local de negocio, entraría dentro de la órbita de la norma que se citaba como infringida y por lo que la Comunidad de Propietarios podía prohibir, en base a dicho precepto, destinarlo a ese uso. Lo relevante a tales efectos es el destino que se le vaya a dar al inmueble, que perderá su condición de local comercial desde que se transforme en vivienda. Y todo ello, tenga o no entrada independiente desde la calle. El art. 17.12 de la LPH no hace distingo alguno al respecto.

Lo expuesto hasta ahora hace innecesario pronunciarse sobre cómo ha de ser interpretado el art. 4 de los Estatutos de la Comunidad, dilucidando a qué tipo de inmueble se refiere cuando prohíbe que pueda ser destinado a "hospedería" (sólo a las viviendas, o también a los locales)

QUINTO:El cuarto motivo de impugnación debe ser igualmente desestimado.

El acuerdo adoptado es válido por haber sido adoptado por una mayoría superior a los 3/5 del total de los propietarios, y lo que no se cuestiona.

Aduce la recurrente que resulta sorprendente que se haya procedido a la modificación de los Estatutos sin la mayoría necesaria, y al considerar que debía haberlo sido por unanimidad, de conformidad con lo previsto en el art. 17.6 de la LPH, que establece que los acuerdos no regulados expresamente en este artículo, que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad, requerirán para su validez la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación.

Pues bien, el propio apartado 12 del art. 127 de la LPH señala que sólo se requerirá esa mayoría de 3/5 y no la unanimidad, cuando se trate de un "acuerdo por el que se limite o condicione el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos , en los términos establecidos en la normativa sectorial turística, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos". Es decir, que de acuerdo con la salvedad recogida en el apartado 6, en ese caso no se requiere unanimidad. Será un acuerdo que implicará una modificación estatutaria; pero a pesar de ello no se exige unanimidad para que pueda ser adoptado válidamente, por existir una norma expresa al efecto que la suprime al establecer una mayoría diferente.

Aduce la recurrente que el art. 17.12 de la LPH sólo autoriza a limitar o a condicionar el ejercicio de la actividad de cesión temporal de uso de vivienda turística, pero que no puede prohibirla, porque para ello se exige unanimidad, de conformidad con lo previsto en el art. 17.6 de la LPH.

Tales alegaciones tampoco pueden ser tomadas en consideración. Y para rebatirlas, baste invocar la STS de 3 de octubre de 2.024. En ella, al respecto, se expuso lo siguiente:

"La cuestión controvertida, que constituye el objeto de este proceso, consiste en determinar si la expresión normativa del apartado 12 del art. 17 de la LPH , referente al «acuerdo por el que se limite o condicione el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos », permite la prohibición de tal destino. O si, por el contrario, una decisión de tal clase constituye un acto jurídico contra legem (contra lo dispuesto en la ley), impugnable por la vía del art. 18 de la LPH ; toda vez que, de acuerdo con la interpretación literal que defiende el recurrente, «condicionar» o «limitar» no comprende prohibir.

Conforme a lo dispuesto en el art. 3.1 del CC , la interpretación de las normas jurídicas deberá llevarse a efecto «según el sentido propio de sus palabras, en relación con el contexto, los antecedentes históricos y legislativos, y la realidad social del tiempo en que han de ser aplicadas, atendiendo fundamentalmente al espíritu y finalidad de aquellas». Es decir, conforme a los tradicionales criterios literal, sistemático, histórico, sociológico y teleológico, que no conforman un numerus clausus que vede la posibilidad de acudir a otros criterios interpretativos.

En cualquier caso, el precepto otorga preeminencia al espíritu y finalidad pretendida por la norma, que se identifica con la ratio o razón de ser que la justifica, lo que conduce a que el intérprete no deba detenerse en la mera exégesis gramatical, sino prestar atención a los otros criterios del art. 3.1 del CC , entre los que destaca la prevalencia del teleológico o fin de la norma; es decir, el «por qué» y «para qué» fue dictada.

La sentencia de esta sala 149/1983, de 15 de marzo , señala al respecto que:

«[...] la interpretación de los preceptos positivos - sentencia de veinticuatro de enero de mil novecientos setenta - debe ser obtenida, como proclama la sentencia de catorce de octubre de mil novecientos sesenta y cinco , no sólo de la letra estricta del texto, sino teniendo en cuenta su sentido lógico- que busca el espíritu y sentido, así como la finalidad de la Ley ...».

Por su parte, la STS 519/1991, de 2 de julio , enseña que el espíritu y finalidad de la norma no son:

«[...] un mero elemento de interpretación, sino la clave fundamental para orientar aquélla; de antiguo ha sentado la doctrina de esta Sala la insuficiencia del criterio literal en la interpretación de la norma jurídica y así dice la sentencia de 23 de marzo de 1950 "que si bien en materia de interpretación de las normas legales es preciso partir de la literalidad de su texto, no puede menos de tenerse en cuenta el valor del resultado, a fin de que tal interpretación conduzca a una consecuencia racional en el orden lógico».

En particular, a estos efectos de determinar la finalidad pretendida por las leyes, la jurisprudencia suele acudir a sus preámbulos o exposiciones de motivos en tanto en cuanto constituyen un instrumento privilegiado para desvelar la razón de ser de su regulación normativa ( SSTS 205/2001, de 27 de febrero ; 877/2024, de 19 de junio ; 929/2024, de 1 de julio y 1015/2024, de 17 de julio , entre otras muchas).

De esta manera, si examinamos el preámbulo del RDL 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, se justifica precisamente la urgencia de su aprobación con fundamento en las dificultades de los ciudadanos de acceso a la vivienda en régimen de alquiler, así como por haberse generado, en los últimos tiempos, un notorio incremento de las rentas, y, consecuentemente, de los porcentajes de esfuerzo de los ingresos familiares para cubrir las necesidades de habitación; y así señala:

«No cabe duda de que, aunque pueden existir diversos factores que explican este incremento de los precios, el fenómeno creciente del alquiler turístico de vivienda a través de plataformas p2p incide en un contexto en el que, además, la demanda de vivienda en alquiler está creciendo con intensidad».

Y añade que:

«En materia de viviendas de uso turístico, también se recoge en el título II una reforma del régimen de propiedad horizontal que explicita la mayoría cualificada necesaria para que las comunidades de propietarios puedan limitar o condicionar el ejercicio de la actividad, o establecer cuotas especiales o incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda, en el marco de la normativa sectorial que regule el ejercicio de esta actividad y del régimen de usos establecido por los instrumentos de ordenación urbanística y territorial».

En definitiva, el espíritu y finalidad de la norma no es contrario, sino que propicia precisamente la interpretación de que la limitación de la actividad del alquiler turístico comprenda su prohibición.La voluntad del legislador es proclive a favor del arrendamiento residencial frente al alquiler turístico, que se pretende restringir con la finalidad de incrementar el parque de viviendas para arrendamiento, con la natural repercusión sobre los precios y correlativa reducción del esfuerzo de las economías familiares. Condicionar o restringir el ejercicio de aquella actividad no soluciona, al menos, en la misma medida, la problemática de las dificultades de acceso a la vivienda, que se pretenden corregir por medio de tal disposición normativa.

Por otra parte, atribuir dichas facultades a los propietarios encuentra su fundamento en la consideración de que el desarrollo de una actividad de tal clase genera molestias y perjuicios -de ahí la posibilidad de condicionarla o restringirla que nadie cuestiona puesto que si se tratase de una actividad meramente inocua la modificación carecería de sentido- como los que se exteriorizaron por el presidente de la comunidad de vecinos demandada y que la realidad social constata, especialmente en zonas de mayor incidencia turística, en las que el ocio difícilmente se concilia con el descanso de los ocupantes de las viviendas con fines residenciales, que son, en su caso, quienes adoptarán el acuerdo limitativo, siempre que reúnan la mayoría cualificada de los 3/5 del número de propietarios y cuotas de participación impuestas por la ley, que respeta la regla de la proporcionalidad de la medida en cuanto a los intereses en conflicto.

En cualquier caso, tampoco entendemos que limitar el uso turístico no permita su prohibición, que no deja de ser una limitación, en este caso máxima, en un concreto aspecto de las facultades dominicales que corresponden a los propietarios sobre sus inmuebles, y, además, bajo el contorno delimitado por el art. 5 e) de la LAU y con las mayorías legalmente exigibles.

Si nos movemos ahora en el estricto marco de la literalidad, según el Diccionario de la Real Academia de la Lengua, «limitar» no solo significa «poner límites a algo», sino también, «fijar la extensión que pueden tener la autoridad o los derechos y facultades de alguien». Es decir, la posibilidad de limitación conferida legalmente a las comunidades de propietarios de limitar la actividad de pisos turísticos en el inmueble puede suponer también su completa prohibición, que sería el máximo del límite.

Por otra parte, sinónimo de limitar es también condicionar. No tiene sentido que cuando el legislador emplea ambos términos lo haga de forma redundante, y no para ampliar los contornos de las posibilidades que ofrece el art. 17.12 de LPH . Este precepto constituye precisamente una excepción al régimen de la unanimidad para conseguir que el acuerdo comunitario de veto al alquiler turístico sea posible en derecho. Si no, bastaría con la oposición de quien quiera destinar el inmueble a tal actividad para que el uso turístico deba tolerarse, generándose entonces la problemática derivada de la imposición de condiciones que lo hiciesen inviable en la práctica con la rica problemática judicial e incremento de la litigiosidad que generaría.

No consideramos, en definitiva, que las únicas posibilidades que el art. 17.12 de la LPH oferta a los propietarios con respecto a las molestias y perjuicios derivados del alquiler turístico sean las del art. 7.2 de la LPH ; es decir, una vez producidos, reaccionar frente a ellos a través de lo dispuesto en este precepto, cuando las propias normas estatutarias posibilitan vedar de antemano determinadas actividades que permitan delimitar a los copropietarios la finalidad fundamentalmente residencial de sus inmuebles, sin que la vida vecinal se vea alterada por actividades económicas que la experiencia demuestra introducen un elemento perturbador en la convivencia comunitaria.

En este sentido, los intereses de la colectividad expuestos en el RDL 7/2019, y los generales de los propietarios de los pisos y locales, convergen en cuanto a la problemática derivada del alquiler turístico, siempre que concurran los presupuestos del art. 17.12 LPH , que operan como excepción al régimen de la unanimidad".

Esta interpretación del TS sobre al art. 17.12 de la LPH ha sido finalmente plasmada expresamente en la nueva redacción dada a dicho precepto por el apartado dos de la Disposición Final cuarta de la L.O. 1/2025, de 2 de enero, de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia, que entró en vigor el 3 de abril de 2.025. Ahora hace referencia a que el acuerdo puede aprobar, limitar, condicionar o prohibirel ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los términos establecidos en la normativa sectorial turística.

SEXTO:El quinto motivo de impugnación debe ser acogido. Y es que esta Sala no aprecia temeridad en la actora al proponer la demanda, a diferencia de lo que estimaba la Juzgadora de instancia.

El que la actora pudiera conocer el contenido de los Estatutos no implicaba que tuviese que ser consciente de la absoluta carencia de motivos para plantear la demanda. No era descabellada la interpretación de los mismos que planteaba. Tampoco se apreciaba que hubiese optado por la vía de hecho para consolidar una situación contraria a los Estatutos, y lo que ni por asomo logró, justificación también dada en la resolución impugnada para concluir como se hizo.

De conformidad con lo previsto en el arts. 394 y 398 de la LEC, no procede expresar condena en el pago de las costas causadas en esta alzada por razón del recurso interpuesto, pero las de la instancia serán de cargo de la actora.

Vistos los artículos citados y demás de pertinente aplicación.

PRIMERO:Frente a la Sentencia de fecha 16 de febrero de 2.024 dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº 49 de Madrid en el Juicio Ordinario nº 1.777/23, que desestimó la demanda que había interpuesto la representación procesal de Invecom Proyectos, S.L. contra la Comunidad de Propietarios del edificio sito en la DIRECCION000 de Madrid, y por la que había interesado la nulidad del acuerdo que se había adoptado en la Junta General Extraordinaria de 11 de julio de 2.023, se formula por el actor recurso de apelación.

El acuerdo impugnado era el siguiente:

"1º) Propuesta de modificación de los estatutos de la comunidad con la prohibición de uso turístico en las fincas de la comunidad ( artículo 17.12 Ley de Propiedad Horizontal ). Votación:

Se propone interpretar la prohibición de dedicación de las fincas de la comunidad a "hospederías", incluida en el art. 4º de los Estatutos de la misma en el sentido siguiente:

A los efectos de interpretación de la mencionada prohibición, se considerará uso asimilados a hospedería u hospedaje, el que implique la utilización de las viviendas y locales que forman parte de la Comunidad por periodos de arrendamiento inferior a treinta días, siempre que el arrendamiento se lleve a cabo en ejercicio de la actividad de "apartamentos turísticos" o "viviendas de uso turístico", definidos por el Decreto 79/2014 de 10 de julio de la Comunidad de Madrid en relación con los artículos 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal y 5.e) de la Ley de Arrendamientos Urbanos .

En consecuencia, se considerará que la actividad de arrendamiento de uso de cualquier piso o local de la Comunidad por periodos de alquiler inferior a treinta días se encuentra bajo la mencionada prohibición y la Comunidad podrá instar su cese inmediato. Esta interpretación constituye más descripción limitativa de la actividad mencionada, a los efectos del artículo 17.12 de la LPH ".

La actora, propietaria de un local comercial, un almacén y un garaje, sostenía la nulidad de dicho acuerdo, porque por medio del mismo se pretendía extender a los locales la prohibición que se contenía en el art. 4º de los Estatutos, pero que afectaba sólo para las viviendas u oficinas ("...habrán de dedicarse a viviendas u oficinas particulares propias de su dueño...",y no "...a colegios, consultorios médicos, hospederías o a clínicas de cualquier índole");porque la Junta de Propietarios no puede lesionar los derechos adquiridos previamente por un comunero, puesto que el art. 17.12 de la LPH limita los efectos de este tipo de acuerdo al momento de adoptarse, de forma que los vecinos que con anterioridad destinaran su inmueble al uso que se quería prohibir deberían quedar a salvo, pues la norma establece que no podrá tener efecto retroactivo; porque el art. 17.12 de la LPH no alcanza o afecta a los locales comerciales; porque la mayoría de 3/5 no es aplicable a los locales, sino a las viviendas, ya que el art. 5.e) de la LAU sólo se refiere a las viviendas; porque el acuerdo debió ser adoptado por unanimidad, de conformidad con lo establecido en el art. 17 de la LPH; y porque el art. 17.12 de la LPH, sólo permite limitar o condicionar, pero no prohibir que se puedan destinar los locales a uso turístico.

La demanda fue desestimada al considerar la Juzgadora de instancia que, dentro del concepto de hospedería, actividad prohibida por los Estatutos de la Comunidad para las viviendas, debía incluirse el destinarlas a uso turístico; y que tal prohibición afectaba también a los inmuebles de la actora, ya que cuando aquéllos fueron redactados en 1.950 ni siquiera en la legislación se hacía referencia a los locales y lo que no se produjo hasta la LAU de 1.960.

El recurrente adujo los siguientes motivos de impugnación: 1º) Incongruencia omisiva de la Sentencia, en cuanto que "no dio respuesta a los motivos de la demanda";2º) Infracción del art. 17.12 de la LPH, al no respetarse los derechos adquiridos con anterioridad al acuerdo; 3º) Infracción del art. 17.12 de la LPH, porque no alcanza a los locales comerciales; 4º) Infracción del art. 17.12 de la LPH en cuanto a las mayorías por las que se adoptó el acuerdo; y 5º) Infracción del art. 394.3 de la LEC al haber apreciado actuar con temeridad a la hora de imponerle las costas.

SEGUNDO:El primer motivo de impugnación debe ser desestimado.

Al efecto baste apuntar que una resolución desestimatoria, como la dictada en autos, nunca podría ser tildada de incongruente.

Es doctrina reiterada del Tribunal Supremo, la que señala que las Sentencias absolutorias, por regla general, no pueden ser incongruentes, en la medida en que, evidentemente, resuelven desestimando todas las cuestiones planteadas; y ello, salvo en los casos en que la desestimación se base en una excepción no alegada ni apreciable de oficio, o se haya alterado la causa de pedir, y lo que desde luego no ocurrió en el presente supuesto ( SSTS de 22 de septiembre de 2.005 y de 6 de abril de 2.004).

TERCERO:El art. 17.12 de la LPH que se denuncia como infringido, en la fecha en la que se adoptó el acuerdo impugnado, establecía lo siguiente:

"El acuerdo por el que se limite o condicione el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos , en los términos establecidos en la normativa sectorial turística, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. Asimismo, esta misma mayoría se requerirá para el acuerdo por el que se establezcan cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice dicha actividad, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20%. Estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos".

Aduce la recurrente que el acuerdo no puede afectar a los propietarios que con anterioridad a ser adoptado ya estuvieran desarrollando la actividad que pretende limitar, al no poder tener efecto retroactivo. Y ello, porque solicitó licencia urbanística de implantación de una vivienda turística el 5 de mayo de 2.023 -se ignora, porque no se especifica, a qué inmueble de los adquiridos afectaba, aunque debía tratarse del local comercial, que no el almacén o garaje-, y el acuerdo se adoptó cuando la Comunidad ya conocía que había adquirido los inmuebles y empezado las obras de remodelación.

Pues bien, el segundo motivo de impugnación también debe ser desestimado. Efectivamente, y como la misma recurrente aduce, tal acuerdo no podría afectar a aquellos propietarios de inmuebles que ya estuvieran desarrollando su actividad, o, lo que es lo mismo, estuviesen explotándolos como vivienda turística, pero no era el caso. Ni siquiera tenía concedida la licencia al efecto -y si acaso para uno de los inmuebles adquiridos, porque nada constaba con respecto a los otros dos-, puesto que como se desprende de la certificación aportada como documento nº 4, se había limitado a solicitarla (el certificado hacía referencia a la solicitud para la implantación de una sola vivienda). Admitir que cualquier acto preparatorio o realización de un simple trámite o la mera manifestación de su voluntad de adquirir un inmueble para destinarlo a vivienda turística, o incluso haber iniciado en él unas obras a tal fin, pueda suponer la adquisición o consolidación de algún tipo de derecho, implicaría dejar el cumplimiento de las leyes a su propia voluntad, originando con ello una verdadera inseguridad jurídica y lo que el Derecho no puede tolerar. Es evidente que cuando la norma establece que el acuerdo no puede tener efectos retroactivos se está refriendo a supuestos en los que se ha adquirido algún tipo de derecho que deba ser respetado. En este caso, no se podía hablar ni de una expectativa de derecho mínimamente fundada.

No comparte esta Sala el criterio establecido al respecto por la Sentencia de 18 de enero de 2.021 de la AP de Asturias invocada por la apelante. Tampoco podría alegar la recurrente a su favor las otras dos que citaba (la de 30 de septiembre de 2.021 de la Sección 2ª de la AP de Guipúzcoa o la de 23 de marzo de 2.023 de la Sección 13ª de la AP de Madrid). Como se expuso en la primera de ellas, en ese caso, la vivienda "ya había obtenido la autorización para ser utilizada como vivienda turística",estando destinada a uso turístico "antes de que la comunidad de propietarios adoptara sus acuerdos".En la segunda ya se había "inscrito previamente en el registro administrativo correspondiente la condición de vivienda de uso turístico".

CUARTO:Igual suerte desestimatoria ha de correr el tercer motivo de impugnación aducido.

Sostiene la recurrente que tales acuerdos no pueden afectar a los locales comerciales con acceso libre a la calle; y más, cuando el art. 5.e) de la LAU al que se alude en el art. 17.12 de la LPH, sólo hace referencia a viviendas y no a locales. Según el mismo, queda excluida del ámbito de la Ley, la cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística o por cualquier otro modo de comercialización o promoción, y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial turística.

Pues bien, no se niega que la actora adquirió un local de negocio y un garaje, situados ambos en planta baja, así como un almacén en planta semisótano, todos ellos en el edificio sito en la DIRECCION000 de Madrid. En definitiva, no adquirió tres viviendas. Pero desde el momento en que pensaba destinar uno de ellos a vivienda turística, era evidente que estaba planteando alterar su destino originario para convertirlo en "vivienda". No otra consideración podría tener, al ser definidas las viviendas de uso turístico por el Decreto 79/2014, de 10 de julio, que regula los apartamentos turísticos y las viviendas de uso turístico, como pisos, apartamentos o casas amueblados y equipados en condiciones de uso inmediato, aunque de cesión temporal para satisfacer necesidades de alojamiento. Y si ello es así, resulta obvio que ese inmueble, aunque inicialmente pudiera ser un local de negocio, entraría dentro de la órbita de la norma que se citaba como infringida y por lo que la Comunidad de Propietarios podía prohibir, en base a dicho precepto, destinarlo a ese uso. Lo relevante a tales efectos es el destino que se le vaya a dar al inmueble, que perderá su condición de local comercial desde que se transforme en vivienda. Y todo ello, tenga o no entrada independiente desde la calle. El art. 17.12 de la LPH no hace distingo alguno al respecto.

Lo expuesto hasta ahora hace innecesario pronunciarse sobre cómo ha de ser interpretado el art. 4 de los Estatutos de la Comunidad, dilucidando a qué tipo de inmueble se refiere cuando prohíbe que pueda ser destinado a "hospedería" (sólo a las viviendas, o también a los locales)

QUINTO:El cuarto motivo de impugnación debe ser igualmente desestimado.

El acuerdo adoptado es válido por haber sido adoptado por una mayoría superior a los 3/5 del total de los propietarios, y lo que no se cuestiona.

Aduce la recurrente que resulta sorprendente que se haya procedido a la modificación de los Estatutos sin la mayoría necesaria, y al considerar que debía haberlo sido por unanimidad, de conformidad con lo previsto en el art. 17.6 de la LPH, que establece que los acuerdos no regulados expresamente en este artículo, que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad, requerirán para su validez la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación.

Pues bien, el propio apartado 12 del art. 127 de la LPH señala que sólo se requerirá esa mayoría de 3/5 y no la unanimidad, cuando se trate de un "acuerdo por el que se limite o condicione el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos , en los términos establecidos en la normativa sectorial turística, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos". Es decir, que de acuerdo con la salvedad recogida en el apartado 6, en ese caso no se requiere unanimidad. Será un acuerdo que implicará una modificación estatutaria; pero a pesar de ello no se exige unanimidad para que pueda ser adoptado válidamente, por existir una norma expresa al efecto que la suprime al establecer una mayoría diferente.

Aduce la recurrente que el art. 17.12 de la LPH sólo autoriza a limitar o a condicionar el ejercicio de la actividad de cesión temporal de uso de vivienda turística, pero que no puede prohibirla, porque para ello se exige unanimidad, de conformidad con lo previsto en el art. 17.6 de la LPH.

Tales alegaciones tampoco pueden ser tomadas en consideración. Y para rebatirlas, baste invocar la STS de 3 de octubre de 2.024. En ella, al respecto, se expuso lo siguiente:

"La cuestión controvertida, que constituye el objeto de este proceso, consiste en determinar si la expresión normativa del apartado 12 del art. 17 de la LPH , referente al «acuerdo por el que se limite o condicione el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos », permite la prohibición de tal destino. O si, por el contrario, una decisión de tal clase constituye un acto jurídico contra legem (contra lo dispuesto en la ley), impugnable por la vía del art. 18 de la LPH ; toda vez que, de acuerdo con la interpretación literal que defiende el recurrente, «condicionar» o «limitar» no comprende prohibir.

Conforme a lo dispuesto en el art. 3.1 del CC , la interpretación de las normas jurídicas deberá llevarse a efecto «según el sentido propio de sus palabras, en relación con el contexto, los antecedentes históricos y legislativos, y la realidad social del tiempo en que han de ser aplicadas, atendiendo fundamentalmente al espíritu y finalidad de aquellas». Es decir, conforme a los tradicionales criterios literal, sistemático, histórico, sociológico y teleológico, que no conforman un numerus clausus que vede la posibilidad de acudir a otros criterios interpretativos.

En cualquier caso, el precepto otorga preeminencia al espíritu y finalidad pretendida por la norma, que se identifica con la ratio o razón de ser que la justifica, lo que conduce a que el intérprete no deba detenerse en la mera exégesis gramatical, sino prestar atención a los otros criterios del art. 3.1 del CC , entre los que destaca la prevalencia del teleológico o fin de la norma; es decir, el «por qué» y «para qué» fue dictada.

La sentencia de esta sala 149/1983, de 15 de marzo , señala al respecto que:

«[...] la interpretación de los preceptos positivos - sentencia de veinticuatro de enero de mil novecientos setenta - debe ser obtenida, como proclama la sentencia de catorce de octubre de mil novecientos sesenta y cinco , no sólo de la letra estricta del texto, sino teniendo en cuenta su sentido lógico- que busca el espíritu y sentido, así como la finalidad de la Ley ...».

Por su parte, la STS 519/1991, de 2 de julio , enseña que el espíritu y finalidad de la norma no son:

«[...] un mero elemento de interpretación, sino la clave fundamental para orientar aquélla; de antiguo ha sentado la doctrina de esta Sala la insuficiencia del criterio literal en la interpretación de la norma jurídica y así dice la sentencia de 23 de marzo de 1950 "que si bien en materia de interpretación de las normas legales es preciso partir de la literalidad de su texto, no puede menos de tenerse en cuenta el valor del resultado, a fin de que tal interpretación conduzca a una consecuencia racional en el orden lógico».

En particular, a estos efectos de determinar la finalidad pretendida por las leyes, la jurisprudencia suele acudir a sus preámbulos o exposiciones de motivos en tanto en cuanto constituyen un instrumento privilegiado para desvelar la razón de ser de su regulación normativa ( SSTS 205/2001, de 27 de febrero ; 877/2024, de 19 de junio ; 929/2024, de 1 de julio y 1015/2024, de 17 de julio , entre otras muchas).

De esta manera, si examinamos el preámbulo del RDL 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, se justifica precisamente la urgencia de su aprobación con fundamento en las dificultades de los ciudadanos de acceso a la vivienda en régimen de alquiler, así como por haberse generado, en los últimos tiempos, un notorio incremento de las rentas, y, consecuentemente, de los porcentajes de esfuerzo de los ingresos familiares para cubrir las necesidades de habitación; y así señala:

«No cabe duda de que, aunque pueden existir diversos factores que explican este incremento de los precios, el fenómeno creciente del alquiler turístico de vivienda a través de plataformas p2p incide en un contexto en el que, además, la demanda de vivienda en alquiler está creciendo con intensidad».

Y añade que:

«En materia de viviendas de uso turístico, también se recoge en el título II una reforma del régimen de propiedad horizontal que explicita la mayoría cualificada necesaria para que las comunidades de propietarios puedan limitar o condicionar el ejercicio de la actividad, o establecer cuotas especiales o incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda, en el marco de la normativa sectorial que regule el ejercicio de esta actividad y del régimen de usos establecido por los instrumentos de ordenación urbanística y territorial».

En definitiva, el espíritu y finalidad de la norma no es contrario, sino que propicia precisamente la interpretación de que la limitación de la actividad del alquiler turístico comprenda su prohibición.La voluntad del legislador es proclive a favor del arrendamiento residencial frente al alquiler turístico, que se pretende restringir con la finalidad de incrementar el parque de viviendas para arrendamiento, con la natural repercusión sobre los precios y correlativa reducción del esfuerzo de las economías familiares. Condicionar o restringir el ejercicio de aquella actividad no soluciona, al menos, en la misma medida, la problemática de las dificultades de acceso a la vivienda, que se pretenden corregir por medio de tal disposición normativa.

Por otra parte, atribuir dichas facultades a los propietarios encuentra su fundamento en la consideración de que el desarrollo de una actividad de tal clase genera molestias y perjuicios -de ahí la posibilidad de condicionarla o restringirla que nadie cuestiona puesto que si se tratase de una actividad meramente inocua la modificación carecería de sentido- como los que se exteriorizaron por el presidente de la comunidad de vecinos demandada y que la realidad social constata, especialmente en zonas de mayor incidencia turística, en las que el ocio difícilmente se concilia con el descanso de los ocupantes de las viviendas con fines residenciales, que son, en su caso, quienes adoptarán el acuerdo limitativo, siempre que reúnan la mayoría cualificada de los 3/5 del número de propietarios y cuotas de participación impuestas por la ley, que respeta la regla de la proporcionalidad de la medida en cuanto a los intereses en conflicto.

En cualquier caso, tampoco entendemos que limitar el uso turístico no permita su prohibición, que no deja de ser una limitación, en este caso máxima, en un concreto aspecto de las facultades dominicales que corresponden a los propietarios sobre sus inmuebles, y, además, bajo el contorno delimitado por el art. 5 e) de la LAU y con las mayorías legalmente exigibles.

Si nos movemos ahora en el estricto marco de la literalidad, según el Diccionario de la Real Academia de la Lengua, «limitar» no solo significa «poner límites a algo», sino también, «fijar la extensión que pueden tener la autoridad o los derechos y facultades de alguien». Es decir, la posibilidad de limitación conferida legalmente a las comunidades de propietarios de limitar la actividad de pisos turísticos en el inmueble puede suponer también su completa prohibición, que sería el máximo del límite.

Por otra parte, sinónimo de limitar es también condicionar. No tiene sentido que cuando el legislador emplea ambos términos lo haga de forma redundante, y no para ampliar los contornos de las posibilidades que ofrece el art. 17.12 de LPH . Este precepto constituye precisamente una excepción al régimen de la unanimidad para conseguir que el acuerdo comunitario de veto al alquiler turístico sea posible en derecho. Si no, bastaría con la oposición de quien quiera destinar el inmueble a tal actividad para que el uso turístico deba tolerarse, generándose entonces la problemática derivada de la imposición de condiciones que lo hiciesen inviable en la práctica con la rica problemática judicial e incremento de la litigiosidad que generaría.

No consideramos, en definitiva, que las únicas posibilidades que el art. 17.12 de la LPH oferta a los propietarios con respecto a las molestias y perjuicios derivados del alquiler turístico sean las del art. 7.2 de la LPH ; es decir, una vez producidos, reaccionar frente a ellos a través de lo dispuesto en este precepto, cuando las propias normas estatutarias posibilitan vedar de antemano determinadas actividades que permitan delimitar a los copropietarios la finalidad fundamentalmente residencial de sus inmuebles, sin que la vida vecinal se vea alterada por actividades económicas que la experiencia demuestra introducen un elemento perturbador en la convivencia comunitaria.

En este sentido, los intereses de la colectividad expuestos en el RDL 7/2019, y los generales de los propietarios de los pisos y locales, convergen en cuanto a la problemática derivada del alquiler turístico, siempre que concurran los presupuestos del art. 17.12 LPH , que operan como excepción al régimen de la unanimidad".

Esta interpretación del TS sobre al art. 17.12 de la LPH ha sido finalmente plasmada expresamente en la nueva redacción dada a dicho precepto por el apartado dos de la Disposición Final cuarta de la L.O. 1/2025, de 2 de enero, de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia, que entró en vigor el 3 de abril de 2.025. Ahora hace referencia a que el acuerdo puede aprobar, limitar, condicionar o prohibirel ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los términos establecidos en la normativa sectorial turística.

SEXTO:El quinto motivo de impugnación debe ser acogido. Y es que esta Sala no aprecia temeridad en la actora al proponer la demanda, a diferencia de lo que estimaba la Juzgadora de instancia.

El que la actora pudiera conocer el contenido de los Estatutos no implicaba que tuviese que ser consciente de la absoluta carencia de motivos para plantear la demanda. No era descabellada la interpretación de los mismos que planteaba. Tampoco se apreciaba que hubiese optado por la vía de hecho para consolidar una situación contraria a los Estatutos, y lo que ni por asomo logró, justificación también dada en la resolución impugnada para concluir como se hizo.

De conformidad con lo previsto en el arts. 394 y 398 de la LEC, no procede expresar condena en el pago de las costas causadas en esta alzada por razón del recurso interpuesto, pero las de la instancia serán de cargo de la actora.

Vistos los artículos citados y demás de pertinente aplicación.

PRIMERO:Frente a la Sentencia de fecha 16 de febrero de 2.024 dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº 49 de Madrid en el Juicio Ordinario nº 1.777/23, que desestimó la demanda que había interpuesto la representación procesal de Invecom Proyectos, S.L. contra la Comunidad de Propietarios del edificio sito en la DIRECCION000 de Madrid, y por la que había interesado la nulidad del acuerdo que se había adoptado en la Junta General Extraordinaria de 11 de julio de 2.023, se formula por el actor recurso de apelación.

El acuerdo impugnado era el siguiente:

"1º) Propuesta de modificación de los estatutos de la comunidad con la prohibición de uso turístico en las fincas de la comunidad ( artículo 17.12 Ley de Propiedad Horizontal ). Votación:

Se propone interpretar la prohibición de dedicación de las fincas de la comunidad a "hospederías", incluida en el art. 4º de los Estatutos de la misma en el sentido siguiente:

A los efectos de interpretación de la mencionada prohibición, se considerará uso asimilados a hospedería u hospedaje, el que implique la utilización de las viviendas y locales que forman parte de la Comunidad por periodos de arrendamiento inferior a treinta días, siempre que el arrendamiento se lleve a cabo en ejercicio de la actividad de "apartamentos turísticos" o "viviendas de uso turístico", definidos por el Decreto 79/2014 de 10 de julio de la Comunidad de Madrid en relación con los artículos 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal y 5.e) de la Ley de Arrendamientos Urbanos .

En consecuencia, se considerará que la actividad de arrendamiento de uso de cualquier piso o local de la Comunidad por periodos de alquiler inferior a treinta días se encuentra bajo la mencionada prohibición y la Comunidad podrá instar su cese inmediato. Esta interpretación constituye más descripción limitativa de la actividad mencionada, a los efectos del artículo 17.12 de la LPH ".

La actora, propietaria de un local comercial, un almacén y un garaje, sostenía la nulidad de dicho acuerdo, porque por medio del mismo se pretendía extender a los locales la prohibición que se contenía en el art. 4º de los Estatutos, pero que afectaba sólo para las viviendas u oficinas ("...habrán de dedicarse a viviendas u oficinas particulares propias de su dueño...",y no "...a colegios, consultorios médicos, hospederías o a clínicas de cualquier índole");porque la Junta de Propietarios no puede lesionar los derechos adquiridos previamente por un comunero, puesto que el art. 17.12 de la LPH limita los efectos de este tipo de acuerdo al momento de adoptarse, de forma que los vecinos que con anterioridad destinaran su inmueble al uso que se quería prohibir deberían quedar a salvo, pues la norma establece que no podrá tener efecto retroactivo; porque el art. 17.12 de la LPH no alcanza o afecta a los locales comerciales; porque la mayoría de 3/5 no es aplicable a los locales, sino a las viviendas, ya que el art. 5.e) de la LAU sólo se refiere a las viviendas; porque el acuerdo debió ser adoptado por unanimidad, de conformidad con lo establecido en el art. 17 de la LPH; y porque el art. 17.12 de la LPH, sólo permite limitar o condicionar, pero no prohibir que se puedan destinar los locales a uso turístico.

La demanda fue desestimada al considerar la Juzgadora de instancia que, dentro del concepto de hospedería, actividad prohibida por los Estatutos de la Comunidad para las viviendas, debía incluirse el destinarlas a uso turístico; y que tal prohibición afectaba también a los inmuebles de la actora, ya que cuando aquéllos fueron redactados en 1.950 ni siquiera en la legislación se hacía referencia a los locales y lo que no se produjo hasta la LAU de 1.960.

El recurrente adujo los siguientes motivos de impugnación: 1º) Incongruencia omisiva de la Sentencia, en cuanto que "no dio respuesta a los motivos de la demanda";2º) Infracción del art. 17.12 de la LPH, al no respetarse los derechos adquiridos con anterioridad al acuerdo; 3º) Infracción del art. 17.12 de la LPH, porque no alcanza a los locales comerciales; 4º) Infracción del art. 17.12 de la LPH en cuanto a las mayorías por las que se adoptó el acuerdo; y 5º) Infracción del art. 394.3 de la LEC al haber apreciado actuar con temeridad a la hora de imponerle las costas.

SEGUNDO:El primer motivo de impugnación debe ser desestimado.

Al efecto baste apuntar que una resolución desestimatoria, como la dictada en autos, nunca podría ser tildada de incongruente.

Es doctrina reiterada del Tribunal Supremo, la que señala que las Sentencias absolutorias, por regla general, no pueden ser incongruentes, en la medida en que, evidentemente, resuelven desestimando todas las cuestiones planteadas; y ello, salvo en los casos en que la desestimación se base en una excepción no alegada ni apreciable de oficio, o se haya alterado la causa de pedir, y lo que desde luego no ocurrió en el presente supuesto ( SSTS de 22 de septiembre de 2.005 y de 6 de abril de 2.004).

TERCERO:El art. 17.12 de la LPH que se denuncia como infringido, en la fecha en la que se adoptó el acuerdo impugnado, establecía lo siguiente:

"El acuerdo por el que se limite o condicione el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos , en los términos establecidos en la normativa sectorial turística, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. Asimismo, esta misma mayoría se requerirá para el acuerdo por el que se establezcan cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice dicha actividad, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20%. Estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos".

Aduce la recurrente que el acuerdo no puede afectar a los propietarios que con anterioridad a ser adoptado ya estuvieran desarrollando la actividad que pretende limitar, al no poder tener efecto retroactivo. Y ello, porque solicitó licencia urbanística de implantación de una vivienda turística el 5 de mayo de 2.023 -se ignora, porque no se especifica, a qué inmueble de los adquiridos afectaba, aunque debía tratarse del local comercial, que no el almacén o garaje-, y el acuerdo se adoptó cuando la Comunidad ya conocía que había adquirido los inmuebles y empezado las obras de remodelación.

Pues bien, el segundo motivo de impugnación también debe ser desestimado. Efectivamente, y como la misma recurrente aduce, tal acuerdo no podría afectar a aquellos propietarios de inmuebles que ya estuvieran desarrollando su actividad, o, lo que es lo mismo, estuviesen explotándolos como vivienda turística, pero no era el caso. Ni siquiera tenía concedida la licencia al efecto -y si acaso para uno de los inmuebles adquiridos, porque nada constaba con respecto a los otros dos-, puesto que como se desprende de la certificación aportada como documento nº 4, se había limitado a solicitarla (el certificado hacía referencia a la solicitud para la implantación de una sola vivienda). Admitir que cualquier acto preparatorio o realización de un simple trámite o la mera manifestación de su voluntad de adquirir un inmueble para destinarlo a vivienda turística, o incluso haber iniciado en él unas obras a tal fin, pueda suponer la adquisición o consolidación de algún tipo de derecho, implicaría dejar el cumplimiento de las leyes a su propia voluntad, originando con ello una verdadera inseguridad jurídica y lo que el Derecho no puede tolerar. Es evidente que cuando la norma establece que el acuerdo no puede tener efectos retroactivos se está refriendo a supuestos en los que se ha adquirido algún tipo de derecho que deba ser respetado. En este caso, no se podía hablar ni de una expectativa de derecho mínimamente fundada.

No comparte esta Sala el criterio establecido al respecto por la Sentencia de 18 de enero de 2.021 de la AP de Asturias invocada por la apelante. Tampoco podría alegar la recurrente a su favor las otras dos que citaba (la de 30 de septiembre de 2.021 de la Sección 2ª de la AP de Guipúzcoa o la de 23 de marzo de 2.023 de la Sección 13ª de la AP de Madrid). Como se expuso en la primera de ellas, en ese caso, la vivienda "ya había obtenido la autorización para ser utilizada como vivienda turística",estando destinada a uso turístico "antes de que la comunidad de propietarios adoptara sus acuerdos".En la segunda ya se había "inscrito previamente en el registro administrativo correspondiente la condición de vivienda de uso turístico".

CUARTO:Igual suerte desestimatoria ha de correr el tercer motivo de impugnación aducido.

Sostiene la recurrente que tales acuerdos no pueden afectar a los locales comerciales con acceso libre a la calle; y más, cuando el art. 5.e) de la LAU al que se alude en el art. 17.12 de la LPH, sólo hace referencia a viviendas y no a locales. Según el mismo, queda excluida del ámbito de la Ley, la cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística o por cualquier otro modo de comercialización o promoción, y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial turística.

Pues bien, no se niega que la actora adquirió un local de negocio y un garaje, situados ambos en planta baja, así como un almacén en planta semisótano, todos ellos en el edificio sito en la DIRECCION000 de Madrid. En definitiva, no adquirió tres viviendas. Pero desde el momento en que pensaba destinar uno de ellos a vivienda turística, era evidente que estaba planteando alterar su destino originario para convertirlo en "vivienda". No otra consideración podría tener, al ser definidas las viviendas de uso turístico por el Decreto 79/2014, de 10 de julio, que regula los apartamentos turísticos y las viviendas de uso turístico, como pisos, apartamentos o casas amueblados y equipados en condiciones de uso inmediato, aunque de cesión temporal para satisfacer necesidades de alojamiento. Y si ello es así, resulta obvio que ese inmueble, aunque inicialmente pudiera ser un local de negocio, entraría dentro de la órbita de la norma que se citaba como infringida y por lo que la Comunidad de Propietarios podía prohibir, en base a dicho precepto, destinarlo a ese uso. Lo relevante a tales efectos es el destino que se le vaya a dar al inmueble, que perderá su condición de local comercial desde que se transforme en vivienda. Y todo ello, tenga o no entrada independiente desde la calle. El art. 17.12 de la LPH no hace distingo alguno al respecto.

Lo expuesto hasta ahora hace innecesario pronunciarse sobre cómo ha de ser interpretado el art. 4 de los Estatutos de la Comunidad, dilucidando a qué tipo de inmueble se refiere cuando prohíbe que pueda ser destinado a "hospedería" (sólo a las viviendas, o también a los locales)

QUINTO:El cuarto motivo de impugnación debe ser igualmente desestimado.

El acuerdo adoptado es válido por haber sido adoptado por una mayoría superior a los 3/5 del total de los propietarios, y lo que no se cuestiona.

Aduce la recurrente que resulta sorprendente que se haya procedido a la modificación de los Estatutos sin la mayoría necesaria, y al considerar que debía haberlo sido por unanimidad, de conformidad con lo previsto en el art. 17.6 de la LPH, que establece que los acuerdos no regulados expresamente en este artículo, que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad, requerirán para su validez la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación.

Pues bien, el propio apartado 12 del art. 127 de la LPH señala que sólo se requerirá esa mayoría de 3/5 y no la unanimidad, cuando se trate de un "acuerdo por el que se limite o condicione el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos , en los términos establecidos en la normativa sectorial turística, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos". Es decir, que de acuerdo con la salvedad recogida en el apartado 6, en ese caso no se requiere unanimidad. Será un acuerdo que implicará una modificación estatutaria; pero a pesar de ello no se exige unanimidad para que pueda ser adoptado válidamente, por existir una norma expresa al efecto que la suprime al establecer una mayoría diferente.

Aduce la recurrente que el art. 17.12 de la LPH sólo autoriza a limitar o a condicionar el ejercicio de la actividad de cesión temporal de uso de vivienda turística, pero que no puede prohibirla, porque para ello se exige unanimidad, de conformidad con lo previsto en el art. 17.6 de la LPH.

Tales alegaciones tampoco pueden ser tomadas en consideración. Y para rebatirlas, baste invocar la STS de 3 de octubre de 2.024. En ella, al respecto, se expuso lo siguiente:

"La cuestión controvertida, que constituye el objeto de este proceso, consiste en determinar si la expresión normativa del apartado 12 del art. 17 de la LPH , referente al «acuerdo por el que se limite o condicione el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos », permite la prohibición de tal destino. O si, por el contrario, una decisión de tal clase constituye un acto jurídico contra legem (contra lo dispuesto en la ley), impugnable por la vía del art. 18 de la LPH ; toda vez que, de acuerdo con la interpretación literal que defiende el recurrente, «condicionar» o «limitar» no comprende prohibir.

Conforme a lo dispuesto en el art. 3.1 del CC , la interpretación de las normas jurídicas deberá llevarse a efecto «según el sentido propio de sus palabras, en relación con el contexto, los antecedentes históricos y legislativos, y la realidad social del tiempo en que han de ser aplicadas, atendiendo fundamentalmente al espíritu y finalidad de aquellas». Es decir, conforme a los tradicionales criterios literal, sistemático, histórico, sociológico y teleológico, que no conforman un numerus clausus que vede la posibilidad de acudir a otros criterios interpretativos.

En cualquier caso, el precepto otorga preeminencia al espíritu y finalidad pretendida por la norma, que se identifica con la ratio o razón de ser que la justifica, lo que conduce a que el intérprete no deba detenerse en la mera exégesis gramatical, sino prestar atención a los otros criterios del art. 3.1 del CC , entre los que destaca la prevalencia del teleológico o fin de la norma; es decir, el «por qué» y «para qué» fue dictada.

La sentencia de esta sala 149/1983, de 15 de marzo , señala al respecto que:

«[...] la interpretación de los preceptos positivos - sentencia de veinticuatro de enero de mil novecientos setenta - debe ser obtenida, como proclama la sentencia de catorce de octubre de mil novecientos sesenta y cinco , no sólo de la letra estricta del texto, sino teniendo en cuenta su sentido lógico- que busca el espíritu y sentido, así como la finalidad de la Ley ...».

Por su parte, la STS 519/1991, de 2 de julio , enseña que el espíritu y finalidad de la norma no son:

«[...] un mero elemento de interpretación, sino la clave fundamental para orientar aquélla; de antiguo ha sentado la doctrina de esta Sala la insuficiencia del criterio literal en la interpretación de la norma jurídica y así dice la sentencia de 23 de marzo de 1950 "que si bien en materia de interpretación de las normas legales es preciso partir de la literalidad de su texto, no puede menos de tenerse en cuenta el valor del resultado, a fin de que tal interpretación conduzca a una consecuencia racional en el orden lógico».

En particular, a estos efectos de determinar la finalidad pretendida por las leyes, la jurisprudencia suele acudir a sus preámbulos o exposiciones de motivos en tanto en cuanto constituyen un instrumento privilegiado para desvelar la razón de ser de su regulación normativa ( SSTS 205/2001, de 27 de febrero ; 877/2024, de 19 de junio ; 929/2024, de 1 de julio y 1015/2024, de 17 de julio , entre otras muchas).

De esta manera, si examinamos el preámbulo del RDL 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, se justifica precisamente la urgencia de su aprobación con fundamento en las dificultades de los ciudadanos de acceso a la vivienda en régimen de alquiler, así como por haberse generado, en los últimos tiempos, un notorio incremento de las rentas, y, consecuentemente, de los porcentajes de esfuerzo de los ingresos familiares para cubrir las necesidades de habitación; y así señala:

«No cabe duda de que, aunque pueden existir diversos factores que explican este incremento de los precios, el fenómeno creciente del alquiler turístico de vivienda a través de plataformas p2p incide en un contexto en el que, además, la demanda de vivienda en alquiler está creciendo con intensidad».

Y añade que:

«En materia de viviendas de uso turístico, también se recoge en el título II una reforma del régimen de propiedad horizontal que explicita la mayoría cualificada necesaria para que las comunidades de propietarios puedan limitar o condicionar el ejercicio de la actividad, o establecer cuotas especiales o incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda, en el marco de la normativa sectorial que regule el ejercicio de esta actividad y del régimen de usos establecido por los instrumentos de ordenación urbanística y territorial».

En definitiva, el espíritu y finalidad de la norma no es contrario, sino que propicia precisamente la interpretación de que la limitación de la actividad del alquiler turístico comprenda su prohibición.La voluntad del legislador es proclive a favor del arrendamiento residencial frente al alquiler turístico, que se pretende restringir con la finalidad de incrementar el parque de viviendas para arrendamiento, con la natural repercusión sobre los precios y correlativa reducción del esfuerzo de las economías familiares. Condicionar o restringir el ejercicio de aquella actividad no soluciona, al menos, en la misma medida, la problemática de las dificultades de acceso a la vivienda, que se pretenden corregir por medio de tal disposición normativa.

Por otra parte, atribuir dichas facultades a los propietarios encuentra su fundamento en la consideración de que el desarrollo de una actividad de tal clase genera molestias y perjuicios -de ahí la posibilidad de condicionarla o restringirla que nadie cuestiona puesto que si se tratase de una actividad meramente inocua la modificación carecería de sentido- como los que se exteriorizaron por el presidente de la comunidad de vecinos demandada y que la realidad social constata, especialmente en zonas de mayor incidencia turística, en las que el ocio difícilmente se concilia con el descanso de los ocupantes de las viviendas con fines residenciales, que son, en su caso, quienes adoptarán el acuerdo limitativo, siempre que reúnan la mayoría cualificada de los 3/5 del número de propietarios y cuotas de participación impuestas por la ley, que respeta la regla de la proporcionalidad de la medida en cuanto a los intereses en conflicto.

En cualquier caso, tampoco entendemos que limitar el uso turístico no permita su prohibición, que no deja de ser una limitación, en este caso máxima, en un concreto aspecto de las facultades dominicales que corresponden a los propietarios sobre sus inmuebles, y, además, bajo el contorno delimitado por el art. 5 e) de la LAU y con las mayorías legalmente exigibles.

Si nos movemos ahora en el estricto marco de la literalidad, según el Diccionario de la Real Academia de la Lengua, «limitar» no solo significa «poner límites a algo», sino también, «fijar la extensión que pueden tener la autoridad o los derechos y facultades de alguien». Es decir, la posibilidad de limitación conferida legalmente a las comunidades de propietarios de limitar la actividad de pisos turísticos en el inmueble puede suponer también su completa prohibición, que sería el máximo del límite.

Por otra parte, sinónimo de limitar es también condicionar. No tiene sentido que cuando el legislador emplea ambos términos lo haga de forma redundante, y no para ampliar los contornos de las posibilidades que ofrece el art. 17.12 de LPH . Este precepto constituye precisamente una excepción al régimen de la unanimidad para conseguir que el acuerdo comunitario de veto al alquiler turístico sea posible en derecho. Si no, bastaría con la oposición de quien quiera destinar el inmueble a tal actividad para que el uso turístico deba tolerarse, generándose entonces la problemática derivada de la imposición de condiciones que lo hiciesen inviable en la práctica con la rica problemática judicial e incremento de la litigiosidad que generaría.

No consideramos, en definitiva, que las únicas posibilidades que el art. 17.12 de la LPH oferta a los propietarios con respecto a las molestias y perjuicios derivados del alquiler turístico sean las del art. 7.2 de la LPH ; es decir, una vez producidos, reaccionar frente a ellos a través de lo dispuesto en este precepto, cuando las propias normas estatutarias posibilitan vedar de antemano determinadas actividades que permitan delimitar a los copropietarios la finalidad fundamentalmente residencial de sus inmuebles, sin que la vida vecinal se vea alterada por actividades económicas que la experiencia demuestra introducen un elemento perturbador en la convivencia comunitaria.

En este sentido, los intereses de la colectividad expuestos en el RDL 7/2019, y los generales de los propietarios de los pisos y locales, convergen en cuanto a la problemática derivada del alquiler turístico, siempre que concurran los presupuestos del art. 17.12 LPH , que operan como excepción al régimen de la unanimidad".

Esta interpretación del TS sobre al art. 17.12 de la LPH ha sido finalmente plasmada expresamente en la nueva redacción dada a dicho precepto por el apartado dos de la Disposición Final cuarta de la L.O. 1/2025, de 2 de enero, de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia, que entró en vigor el 3 de abril de 2.025. Ahora hace referencia a que el acuerdo puede aprobar, limitar, condicionar o prohibirel ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los términos establecidos en la normativa sectorial turística.

SEXTO:El quinto motivo de impugnación debe ser acogido. Y es que esta Sala no aprecia temeridad en la actora al proponer la demanda, a diferencia de lo que estimaba la Juzgadora de instancia.

El que la actora pudiera conocer el contenido de los Estatutos no implicaba que tuviese que ser consciente de la absoluta carencia de motivos para plantear la demanda. No era descabellada la interpretación de los mismos que planteaba. Tampoco se apreciaba que hubiese optado por la vía de hecho para consolidar una situación contraria a los Estatutos, y lo que ni por asomo logró, justificación también dada en la resolución impugnada para concluir como se hizo.

De conformidad con lo previsto en el arts. 394 y 398 de la LEC, no procede expresar condena en el pago de las costas causadas en esta alzada por razón del recurso interpuesto, pero las de la instancia serán de cargo de la actora.

Vistos los artículos citados y demás de pertinente aplicación.