La Sala acepta y da por reproducidos los antecedentes de hecho de la resolución recurrida.
PRIMERO.-Por la representación procesal de Good Job Business S.L. se ejercitó acción contra Eliseo. solicitando que se aplicara la cláusula rebus sic stantibus al contrato de arrendamiento suscrito en fecha 2 de julio de 2012 por la entidad demandada con Tell Training S.A., subrogándose en la posición de esta última como arrendataria In Situ S.A. y ostentando en la actualidad la condición de arrendataria su representada, de los antiguos locales números uno y dos de la calle Carmen 8 de Madrid, teniendo por objeto dicho arrendamiento única y exclusivamente la actividad de venta de productos textiles y complementos, con una duración de doce años a contar desde el 16 de julio de 2012 y con una renta inicial de 26.500 euros mensuales sin incluir IVA, siendo la renta el 1 de Julio de 2019 ,con el incremento previsto en la estipulación quinta del contrato, de 37.515,86 euros, IVA incluido. Interesando la aplicación de dicha cláusula como consecuencia de haberse producido una alteración imprevisible de las circunstancias contractuales derivada de la situación de crisis sanitaria debida al Covid-19. No pudiendo ser utilizado el local comercial objeto del contrato de arrendamiento desde el 14 de marzo de 2020, siendo las condiciones de uso del local arrendado las establecidas en el Real Decreto Ley 21/2020 ,de 9 de junio de medidas urgentes de prevención ,contención y coordinación para hacer frente a la crisis sanitaria ocasionada por el Covid-19. Limitándose el uso del local, debido a la obligación de mantener la distancia entre las personas que se encontraban dentro, siendo el aforo máximo del local arrendado a partir del 22 de junio de 2020, de 18 personas frente al aforo de 80 personas que se tuvo en cuenta al formalizar el contrato, lo que representa una reducción del 77,50 %. Solicitando se declare acaecida la suspensión de la vigencia del contrato durante el período comprendido entre el 14 de marzo y el 24 de mayo de 2020 y se acuerde la modificación del contrato en relación con la renta a satisfacer por el arrendatario durante la vigencia del estado de alarma en el sentido de reducir su importe de conformidad con la reducción de la posibilidad de uso del local, quedando la renta fijada ,en los siguientes términos: Fase I, en el período comprendido entre los días 25 de Mayo y 7 de junio de 2020 en cuantía equivalente al 30% de la existente al tiempo de declararse del estado de alarma y Fase II, para el periodo comprendido entre los días 8 y 21 de junio de 2020, ambos incluidos en cuantía equivalente al 40% de la existente al tiempo de declararse el estado de alarma y desde el 22 de junio de 2020 hasta que el gobierno declare de manera motivada y de acuerdo con la evidencia científica disponible, previo informe del Centro de Coordinación de Alertas y Emergencias Sanitarias, la finalización de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el Covid-19, en cuantía equivalente al 61,25 % de la existente al tiempo de declararse el estado de alarma y subsidiariamente para el caso de no acordarse la modificación contractual en los términos interesados, se sustituya el importe de la renta mensual por el órgano judicial, por la que estime ajustada en atención a las circunstancias del caso y se declare el derecho de su representada a solicitar la modificación del contrato a partir de que se declare la finalización de la crisis sanitaria en relación con la renta a satisfacer y la duración del contrato, sobre la base de los datos económicos del sector retail publicados por el Instituto Nacional de Estadística. Alegando que en el mes de abril de 2020, por acuerdo entre las partes, se suspendió el contrato de arrendamiento, pero para el mes de mayo sucesivo el arrendedor no ha admitido las propuestas planteadas por su mandante en relación al pago de la renta, exigiendo el pago de la renta integra, siendo objeto de discusión la cuantía de la renta íntegra en el procedimiento ordinario 1360/2019, seguido ante el Juzgado de Primera Instancia 47 de Madrid.
La representación procesal de la parte demandada se opuso a la demanda alegando que las partes acordaron con fecha 31 de marzo de 2020 suspender el contrato de arrendamiento desde el 1 de abril hasta el 30 de abril, sin que durante dicho periodo la arrendataria abonara cantidad alguna en concepto de renta. Proponiendo a la demandante la reducción de renta durante el mes de mayo de 2020, a la suma de 12.000 euros, sin que se aceptara por la parte actora. Presentándose demanda por su mandante contra la ahora demandante, que dio lugar al procedimiento ordinario 130/2019, seguido ante el Juzgado de Primera Instancia 47 de Madrid, solicitando se le reconociera el derecho a incrementar la renta en un 20% como consecuencia de la cesión efectuada en el mes de julio de 2019 por parte de la mercantil In Situ S.A. a la mercantil demandante, conforme a lo establecido en el artículo 32 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, así como en la cláusula catorce del contrato de arrendamiento de 2 de julio de 2012, al haberse procedido a una cesión total de dicho contrato e interesando la entrega del aval bancario por importe de la renta anual actualizada e igualmente se promovió demanda de juicio de desahucio por falta de pago que correspondió al Juzgado de Primera Instancia 67 de Madrid, tramitándose el juicio verbal 703/2020, al no abonar la demandante las rentas de los meses de mayo y junio de 2020 ni las vencidas con posterioridad, procediéndose a la entrega de las llaves por parte de la arrendataria en fecha 29 de diciembre de 2020. Alegando que la arrendataria no hizo uso de la posibilidad de solicitar al arrendador, conforme a lo establecido en el Real Decreto Ley 15/2020, de 2 de abril, bien una reducción de la renta o bien una moratoria en el pago, ya que se había alcanzado un acuerdo entre las partes, sin que se acredite la reducción de ventas ni el número de clientes y los criterios que se utilizan para la reducción del aforo. Teniendo obligación de pagar la renta durante los meses de Mayo a 29 de Diciembre de 2020.
La Sentencia dictada en instancia desestima la demanda formulada al considerar que no resulta de aplicación la cláusula rebus sic stantibus, atendiendo a que la empresa no es una pyme, el destino de la tienda que está en un lugar estratégico de tráfico turístico y la existencia de un acuerdo previo entre las partes de 31 de marzo de 2020 para exonerar el pago de la renta del mes de abril, habiéndose ofrecido por la arrendadora una reducción de la renta a 12.000 euros durante el mes de mayo, habiendo sido declarada la demandante en concurso y habiendo sido resuelto el contrato de arrendamiento, habiendo dejando de abonar la renta de forma unilateral desde el año 2020.
Concluyendo en que no concurren los requisitos de la doctrina referida y señalando que la parte actora pretende trasladar a la parte demandada las eventuales pérdidas y para ello impaga la renta, sabedora de la situación concursal que iba a trascender, lo que implica que la reclamación no sea conforme a los criterios de buena fe y de equidad, porque se pretende que esta excesiva onerosidad derivada de la pandemia, fuera soportada exclusivamente por una de las partes contratantes.
La representación procesal de la parte actora formula recurso de apelación alegando error en la valoración de la prueba y en la aplicación de las normas jurídicas, señalando que se incurre en error al indicar que desde el año 2020 la actora no abonaba cantidad alguna en concepto de renta, atendiendo a que abonó las rentas de enero a marzo, así como las de julio y agosto. Mostrando su disconformidad con la afirmación de que había dejado de abonar renta para que la demandada soportara todos los efectos de la pandemia.
Asimismo se alega incongruencia omisiva por la falta de pronunciamiento sobre la pretensión relativa a la suspensión del contrato de arrendamiento por aplicación analógica del artículo 26 de la Ley 29/1994 de 24 de noviembre de Arrendamientos Urbanos y por último se alega la infracción de las normas que rigen la aplicación de la denominada cláusula rebus sic stantibus, señalando que pese a que se recoge la doctrina jurisprudencial sobre los requisitos exigibles para su aplicación no se aplica debidamente al caso que nos ocupa, ya que considera que concurren los requisitos precisos para su aplicación como son alteración extraordinaria de las circunstancias, una desproporción exorbitante entre las prestaciones de las partes y unas circunstancias radicalmente imprevisibles, por lo que considera que ha de reducirse la renta en los términos fijados en el escrito de demanda. Alegando que se ha infringido la doctrina de los actos propios, atendiendo a que el juzgador de instancia no ha tenido en consideración que la demandada no ha impugnado el reconocimiento de su crédito en la cuantía determinada por el administrador concursal de su representada en el procedimiento de concurso ordinario 1130/2020 seguido ante el Juzgado de lo Mercantil 4 de Madrid, que es la que su mandante solicita en este procedimiento, y se alega que se da lugar a un enriquecimiento injusto de la demandada, al permitirle percibir una renta arrendaticia igual a la establecida con anterioridad a la pandemia. Finalmente en el recurso de apelación efectúa una contestación a las alegaciones efectuadas por la demandada.
La representación procesal de la parte demandada se opuso al recurso de apelación planteado.
SEGUNDO.-En primer lugar, ha de señalarse que la representación de la parte apelante incurre en error al señalar en su recurso de apelación , que el juzgador de instancia se basa exclusivamente para desestimar la demanda, en considerar que su representada había actuado de mala fe y que lo que pretendía era trasladar a la demandada las eventuales perdidas derivadas del cierre del local por la pandemia, ya que la desestimación se basa en la no concurrencia de los requisitos de la doctrina rebus sic stantibus, siendo irrelevante para fundar la decisión el que se señale que la reclamación no era conforme a los criterios de buena fe y de equidad porque la actora pretendía que la excesiva onerosidad derivada de la pandemia fuera soportada exclusivamente por una de las partes contratantes. Siendo un error, tal y como alega la parte apelante, el que en la Sentencia de instancia se indique que la parte actora desde el año 2020 no abonaba cantidad alguna en concepto de renta, ya que la propia arrendadora reconoce que durante dicho año sí que se ha abonado parte de la renta, si bien dicha circunstancia no influye en la valoración efectuada en la resolución recurrida, en cuanto a la consideración de que no resulta aplicable la cláusula rebus sic stantibus.
En segundo lugar y respecto de la incongruencia omisiva invocada por falta de pronunciamiento sobre la pretensión relativa a la suspensión del contrato de arrendamiento, por aplicación analógica del artículo 26 de la Ley 29/1994 de 24 de noviembre de Arrendamientos Urbanos, que se solicitaban en el suplico del escrito de demanda, tras interesar la aplicación al contrato de la cláusula rebus sic stantibus, al respecto señala la Sentencia del Tribunal Supremo 230/2021 de 27 de abril, en su fundamento jurídico tercero, lo siguiente: "Decisión de la sala. Incongruencia omisiva: no puede denunciarse en el recurso de apelación sin ejercitar previamente petición de complemento de sentencia. 1.- El art. 215.2 LEC otorga a las partes una vía para instar la subsanación de la incongruencia de la sentencia 411/2010, de 28 de junio : "su utilización es requisito para denunciar la incongruencia de la sentencia en los recursos de apelación, conforme al art. 459 LEC , y extraordinario por infracción procesal, conforme al artículo 469.2 LEC , de forma que la falta de ejercicio de la petición de complemento impide a las partes plantear en el recurso devolutivo la incongruencia omisiva ( SSTS de 12 de noviembre de 2008, RC nº 113/2003 y 16 de diciembre de 2008, RC nº 2635/2003 )."
Doctrina jurisprudencial que hemos reiterado, entre otras, en las sentencias 712/2010, de 11 de noviembre y 891/2011, de 29 de noviembre :
"ante la incongruencia por omisión, la recurrente tenía la posibilidad de denunciar en la segunda instancia esta infracción mediante el ejercicio de la petición de complemento de la sentencia que prevé el artículo 215.2 LEC - que utilizó para otras cuestiones- y que hubiera permitido su subsanación. No habiendo acudido a este procedimiento, la denuncia de esta infracción es inadmisible y, en el trance de dictar sentencia en que nos encontramos, debe ser desestimada ( STS de 16 de diciembre de 2008 (...])",
2.- En el presente caso, la demandante ejercitó, con carácter principal, la acción de responsabilidad por deudas ( art. 367 LSC ) y, con carácter subsidiario, la acción de responsabilidad individual ( art. 241 LSC ), La sentencia de primera instancia desestimó la primera pretensión, pero omitió en su fallo todo pronunciamiento sobre la segunda. La demandante denunció esa incongruencia omisiva en el recurso de apelación, a lo que la demandada opuso que no se había solicitado previamente la subsanación de esa infracción mediante el complemento de sentencia que prevé el art. 215 LEC . Al no acoger la Audiencia esa objeción y resolver la apelación, la recurrente denuncia ahora la infracción de los arts. 215.2 y 459 LEC , en relación con la interdicción de la arbitrariedad y la sujeción de los jueces al Derecho de los arts. 93 y 117.1 CE . El motivo debe prosperar. La petición del complemento de sentencia prevista en el art. 215.2 LEC , como hemos dicho, constituye una vía para instar la subsanación de la incongruencia omisiva de la sentencia, y su utilización, según hemos afirmado en las sentencias reseñadas, es requisito necesario para denunciar esa incongruencia tanto en el recurso de apelación ( art 459 LEC ), como en el extraordinario por infracción procesal ( art. 469.2 LEC ). Por ello, la falta de la petición de complemento cierra a las partes la posibilidad de plantear en la apelación la incongruencia por omisión de pronunciamiento.
Por lo que al no haberse solicitado por la parte el complemento de la Sentencia, a tenor de lo establecido en el artículo 215.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , no puede denunciar dicha incongruencia en el recurso de apelación."
Por lo que no habiéndose solicitado por la parte apelante el complemento de la Sentencia dictada en instancia, no cabe apreciar incongruencia omisiva.
En tercer lugar, ha de examinarse la infracción alegada de las normas que rigen la aplicación de la denominada cláusula rebus sic stantibus, al considerar que no se aplica debidamente al caso que nos ocupa, por estimar que concurren los requisitos precisos para su aplicación.
En relación a dicha cláusula ha señalado esta Sala, entre otras en Sentencia de 19 de octubre de 2023 y 8 de octubre de 2024, que: "La cláusula"rebus sic stantibus et aliquid novo non emergentibus" (estando así las cosas y no surgiendo algo nuevo) que es más conocida por su formulación abreviada "rebus sic stantibus"(estando así las cosas), es una cláusula contractual(es imprescindible la existencia, subsistencia y vigencia de una relación jurídica contractual nacida, como no puede ser de otra manera, de la voluntad concorde de ambas partes contratantes) que se encuentra implícitaen todos los contratos de tracto sucesivo(contiene cláusulas contractuales expresas pactadas de común acuerdo por ambas partes contratantes que van a desplegar su eficacia en un prolongado período de tiempo futuro más o menos largo) y que faculta a una de las partes contratantes para instar, en vía judicial, una novación modificativa de algunas cláusulas del contrato en contra de la voluntad de la otra parte contratante(la demandada en el proceso judicial) con subsistencia de la relación jurídica contractual,a la que le serán de aplicación el resto de las cláusulas contractuales pactadas por las partes contratantes que no fueran modificadas.
La idea que subyace en la cláusula "rebus sic stantibus "se desprende de su propia dicción literal y consiste en que, habiéndose celebrado el contrato de tracto sucesivo en atención a una situación existente y a unas determinadas circunstancias concurrentes en el momento de celebrarse el contrato, al producirse un cambio o alteración de esa situación o de esas circunstancias, las iniciales cláusulas contractuales deberán modificarse para acomodarse a la nueva situación o a las nuevas circunstancias. Pero, a esta cláusula " rebus sic stantibus ", no se le puede dar semejante amplitud, ya que choca frontalmente con la aplicación, del brocardo latino "pacta sunt servanda "(lo pactado obliga), que constituye la base y fundamento de nuestro derecho privado contractual y que se manifiesta entre otros en los artículos 1.091 y 1.258 del Código Civil , a los contratos de tracto sucesivo, en los que, durante toda la vigencia de la relación jurídica contractual, tiene que darse escrupuloso cumplimiento a lo pactado por las partes de común acuerdo en el momento de la celebración del contrato y sin que el contenido de las iniciales cláusulas contractuales pueda ser modificado a medida que se va ejecutando el contrato más que a través de un nuevo acuerdo de los contratantes que modifique el inicialmente existente. Y, siendo esta la regla general, la cláusula "rebus sic stantibus" constituye la excepción,de ahí que, para su aplicación, no basta con cualquier cambio o alteración de la situación existente o de las circunstancias concurrentes en el momento de la celebración del contrato,siendo imprescindibleque, la alteracióno el cambio sobrevenidode la situación o de las circunstancias, sea de carácter excepcional e imprevisible.
El carácter imprevisible de la alteración o cambio sobrevenido de la situación o circunstancias tiene que predicarse de las partes contratantes respecto del particular y concertó negocio jurídico de que se trate, de tal manera que nohabrá alteración o cambio sobrevenido imprevisiblede la situación o circunstancia, a los efectos de la aplicación de la cláusula "rebus sic tantibus", cuando, esa alteración o cambio, se encuentra dentro de los riesgos normales del particular y concreto negocio jurídico de que se trate.
Pero, siendo imprescindible, para la aplicación de la cláusula "rebus sic stantibus ",ese cambio o alteración de la situación o de las circunstancias de carácter excepcional e imprevisible, no basta ni es suficiente,ya que ademástiene que entrarse a valorar la real y concreta incidencia de esa alteración en la relación contractual de que se trate y constatarse una desproporción exorbitante y fuera de todo cálculo entre las correspectivas prestaciones de las partes contratantes, es decir, una excesiva onerosidad para una de las partes contratantesnormalmente para el que tiene que pagar el precio, la renta o una cantidad de dinero, lo que se producirá cuando los beneficios económicos del negocio causal subyacente, es decir aquel que explota económicamente, con base en este contrato, la parte contratante que tiene que pagar el precio, la renta o una cantidad de dinero, disminuyan de una manera drástica hasta llegar incluso a tener pérdidas (por el aumento de sus costes de explotación o por la reducción de sus ingresos económicos) de tal manera que el pago del precio de la renta o de la cantidad de dinero en la cuantía que resulte de lo pactado en su día en el contrato da lugar a una excesiva onerosidad para la parte contratante que tiene que pagar esa cuantía económica de precio, renta o cantidad de dinero. Siendo además imprescindible la adecuada relación de causalidadde tal manera que la drástica reducción de los beneficios económicos del negocio causal subyacente tenga su causa única y exclusiva en la alteración sobrevenida de la situación o de las circunstancias excepcional e imprevisible y no en otras causas o motivos.
Pero, ese riesgode la excesiva onerosidad para una de las partes contratantes, puede que ya hubiera sido tenido en cuenta por las partes contratantesmediante la inserción en el contrato de una cláusula en al que ya se hubiera asignadoese riesgo a unade las partes contratantes. Y en este caso, esa parte contratante a la que se hubiera asignado ese riesgo, no puede,al producirse el cambio o alteración sobrevenida excepcional e imprevisible de la situación o circunstancias, invocar la cláusula "rebus sic stantibus"para lograr una modificación judicial del contrato.
La consecuenciajurídica, para el caso de que concurran los requisitos reseñados (en un contrato de tracto sucesivo, cambio o alteración sobrevenida excepcional e imprevisible que, en adecuada relación de causalidad, da lugar a una excesiva onerosidad de la prestación a que viene obligada una de las partes contratantes), consiste en atribuir a, la parte contratante que padece la excesiva onerosidad y que normalmente será la que viene obligada a pagar el precio, la renta o una cantidad de dinero, la facultad para instar judicialmente una novación modificativa del contrato, que normalmente consistía en una facilidad de pago, en una demora en su abono o en una rebaja de la cuantía económica. Pero en el buen entendimiento de que, al subsistir la relación jurídica contractual, no podemos obviar las legítimas expectativas de la otra parte contratante, de tal manera que la novación modificativaque se acuerde no puede vaciar de contenido la utilidad económica que tiene, ese contrato, para la parte contratante que tiene derecho contractual a cobrar el precio, la renta o una cantidad de dinero.
La moderna doctrina jurisprudencial sobre la cláusula "rebus sic stantibus" aparece recogida en las sentencias del Pleno de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo número 820/2013 de 17 de enero de 2013 por la que se resuelve el recurso número 1579/2010 y número 822/2012 de 18 de enero de 2013 por la que se resuelve el recurso número 1318/2011 y la de la Sala de lo Civil ( no reunida en Pleno ) del Tribunal Supremo número 333/2014 de 30 de junio de 2014 por la que se resuelve el recurso número 2250/2012 .
La naturaleza y las características de la cláusula "rebus sic stantibus" que se acaban de exponer, conducen a la atribución, a una de las partes contratantes, de la facultad de instar judicialmente una novación modificativa del contrato con subsistencia de la relación jurídica nacida de ese contrato. Planteándose la cuestión jurídica de si, en estos casosen que se produce una extraordinaria alteración de las circunstancias fácticas sobrevenidas imprevisibles para los contratantes que generan una excesiva onerosidad para una de las partes,la aplicación de la cláusula "rebus sic stantibus", no solo faculta, a la parte contratante que padece la excesiva onerosidad para instar una novación modificativa del contrato con subsistencia de la relación jurídica contractual, sino que también le faculta para instar la resolución de la relación jurídica contractual(de tal manera que, en este caso, la cláusula "rebus sic stantibus" implícita en los contratos de tracto sucesivo funcionaría como la cláusula implícita en las obligaciones recíprocas para el caso de que uno de los obligados no cumpliere lo que le incumbe previsto en el artículo 1.124 del Código Civil ). Cuestión resuelta por la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, entendiendo que, la aplicación de la cláusula "rebus sic stantibus", no solo faculta a la parte contratante que ha padecido la excesiva onerosidad para instar la novación modificativa del contrato con subsistencia de la relación jurídica contractual sino también la resolución del contrato ( sentencia número 652/2022 de 11 de octubre de 2022 por la que se resuelve el recurso número 619/2021 , párrafo primero del número 4 del fundamento de derecho tercero; en la que se citan las sentencias 820/212 de 17 de enero de 2013 y 455/2019 de 18 de julio de 2019 )."
Como datos relevantes relativos a la crisis sanitaria ocasionada por el Covid 19, ha señalado esta Sala igualmente, entre otras, en la Sentencia de 19 de octubre de 2023, anteriormente referida, que: "El día 31 de diciembre de 2019 la Comisión Municipal de Salud y Sanidad de la ciudad china de Wuhan(en la provincia de Hubei) informó sobre un agrupamiento de 27 casos de neumonía de etiología desconocida con inicio de síntomas el 8 de diciembre, incluyen siete casos graves, con una exposición común a un mercado mayorista de marisco, pescado y animales vivosen Wuhan, sin identificar la fuente del brote.
El mercado fue cerrado el día 1 de enero de 2020. Y el día 7 de enero de 2020,las autoridades chinas identificaron como agente causante del brote un nuevo tipo de virus de la familia Coronavirus,que produce una enfermedad denominada COVID-19.
Ante la constatación de contagios rápidos y masivos con numerosas muertes a causa de la enfermedad y por recomendación del Comité de Emergencias del Reglamento Sanitario Internacional (2005), el día 30 de enero de 2020, el Director General de la Organización Mundial de la Salud declaró el brote del nuevo coronavirus 2019 (nCov) como una Emergencia de Salud Pública de Importancia Internacional(ESPII) al suponer, su propagación internacional, un riesgo para la salud pública de todos los países, lo que impone una respuesta internacional coordinada.
El día 11 de marzo de 2020 elevala Organización Mundial de la Saludsu anterior calificaciónde Emergencia de Salud Pública de Importancia Internacional a pandemia internacional.
Esta enfermedad denominada COVID 19 también llega a Españay se propaga entre su población con resultados mortales y saturación de los centros sanitarios, lo que da lugar a la declaración de dos estados de alarma.
En el primero,se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID 19, lo que se hace mediante Real Decreto 463/2020 de 14 de marzo( publicado en el B.O.E. del sábado 14 de marzo de 2020) de aplicación a todo el territorio nacional español y con una duración temporal inicial de 15 días naturales desde las cero horas del día 15 de marzo de 2020hasta las 24 horas del día 29 de marzo.
Esta duración inicial va a ser objeto de 6 prórrogas:
La primera prórroga comprende desde el día 30 de marzo hasta el día 12 de abril de 2020.
La segunda prórroga comprende desde el día 12 de abril hasta el día 26 de abril de 2020.
La tercera prórroga comprende desde el día 26 de abril hasta el día 10 de mayo de 2020.
La cuarta prórroga comprende desde el día 10 de mayo hasta el día 24 de mayo de 2020.
La quinta prórroga comprende desde el día 24 de mayo hasta el día 7 de junio de 2020.
La sexta y última de las prórrogas comprende desde el día 7 de junio hasta las cero horas del día 21 de junio de 2020.
En el segundo,se declara el estado de alarma para contener la propagación de infecciones causadas por el SARS-COV-2, lo que se hace mediante Real Decreto 926/2020 de 25 de octubre(publicado en el B.O.E. del domingo 25 de octubre de 2020 de aplicación a todo el territorio nacional español y con una duración temporal inicial de 15 días naturales desde las cero horas del día 25 de octubre de 2020hasta las cero horas del día 9 de noviembre de 2020.
Esta duración inicial va a ser objeto de una única y exclusiva prórroga desde las cero horas del día 9 de noviembre de 2020 hasta las cero horas del día 9 de mayo de 2021.
Al inicio del primero de los estados de alarma se prohibía cualquier contacto social con las personas que estuviesen fuera del núcleo familiar dejando tan solo a salvo las excepciones necesarias para la subsistencia. Prohibición que se fue haciendo desaparecer de manera progresiva."
Por lo que respecta a la actividad de los locales como el que es objeto de litis, que a tenor del contrato estaba pactado que se destinaría única y exclusivamente a la actividad de venta de productos textiles y complementos, hubo de atenderse a la Orden SND/386/2020, de 3 de mayo por la que se flexibilizan determinadas restricciones sociales y se determinan las condiciones de desarrollo de la actividad de comercio minorista y de prestación de servicios, así como de las actividades de hostelería y restauración en los territorios menos afectados por la crisis sanitaria ocasionada por el Covid-19 y por la Orden SND/388/2020, de 3 de mayo por la que se establecen las condiciones para la apertura al público de determinados comercios y servicios y la apertura de archivos, así como para la práctica del deporte profesional y federado. Así como al Real Decreto Ley 21/2020 de 9 de junio, de medidas urgentes de prevención, contención y coordinación para hacer frente a la crisis sanitaria ocasionada por el Covid 19. Estableciéndose en esta última norma, en relación a los establecimientos comerciales, que las administraciones competentes deberían asegurar el cumplimiento por los titulares de los establecimientos comerciales de venta minorista o mayorista de cualquier clase de artículos de las normas de aforo, desinfección, prevención y acondicionamiento que aquellas determinen y que en cualquier caso debería asegurarse la adopción de las medidas organizativas que resulten necesarias para evitar aglomeraciones y garantizar que clientes y trabajadores mantengan una distancia de seguridad de al menos 1,5 metros, en los términos reflejados en dicho texto legal.
En este caso, resulta acreditado que en el contrato de arrendamiento que vincula a las partes litigantes, suscrito el 2 de julio de 2012, por Eliseo. en su condición de arrendadora con Tell Training S.A. como arrendataria. se estableció que el pago de la renta se realizaría por mensualidades anticipadas de 26.500 euros durante el primer año de vigencia del contrato, más el correspondiente Impuesto sobre el Valor Añadido, sin que se contemplara en el mismo una consecuencia ante una alteración de las circunstancias.
Pues bien, conforme a la doctrina expuesta en relación a la cláusula rebus sic stantibus, ha de mantenerse el razonamiento efectuado en la resolución recurrida y considerar que no concurren las circunstancias precisas para la aplicación de la misma en el caso que nos ocupa y ello teniendo en consideración que la parte apelante no ha acreditado que tras la apertura del negocio siguiera subsistiendo una situación económica que alterarara de forma extraordinaria y grave las prestaciones del contrato, requisito que exige la jurisprudencia del Tribunal Supremo, ya que si bien el cierre es una circunstancia objetiva impeditiva de la actividad, las ventas tienen un componente aleatorio que entra de lleno en los riesgos normales del contrato y si bien el cierre forzoso se enmarca en el ámbito de la cláusula referida, dado que la parte arrendataria ve paralizada su actividad presencial y se ve impedida para el ejercicio de la actividad comercial, lo que provoca un desequilibrio de las prestaciones, no cabe considerar acreditado por la parte apelante que dicho desequilibrio se haya producido tras la apertura del local por el hecho de que se viera reducido el aforo del mismo, por las medidas adoptadas, ya que la reducción del aforo y las valoraciones efectuadas en la prueba pericial aportada con la demanda, dirigidas a determinar los efectos que la legislación dictada como consecuencia de la crisis sanitaria provocada por el Covid 19 tenía sobre el aforo disponible en locales destinados a la atención al público, atendiendo a la distancia de seguridad que debía de respetarse, no acreditan que durante dicho periodo se produjera una alteración de forma extraordinaria y grave de las prestaciones del contrato ,recogiéndose en la resolución recurrida el carácter restrictivo con el que ha de ser aplicada la cláusula invocada por la parte apelante. Sin que pueda considerarse acreditado por la parte apelante, tal y como se ha señalado, que tras la reapertura del local arrendado se produjera una alteración extraordinaria de las circunstancias, tal y como había acontecido mientras se produjo el cierre del mismo, ya que no se ha aportado prueba alguna al respecto. Puesto que, tal y como la misma sostiene, el informe pericial aportado se refiere al método elegido para intentar restablecer el equilibrio entre las prestaciones contractuales que considera se vieron alteradas como consecuencia de la pandemia, sin que se aporte prueba alguna que determine la alteración invocada para aplicar la reducción de la renta pretendida, y así señala la propia apelante que no ha sostenido que la disminución de las ventas se haya debido a la disminución del aforo sino a la crisis sanitaria y a los efectos económicos derivados de la misma. Si bien, tal y como se ha señalado, la situación de pandemia no conlleva per se estimar acreditado, tras la reapertura del negocio, que se haya producido dicho desequilibrio, sino que es preciso que el mismo se acredite, lo que no ha acontecido en el caso que nos ocupa.
Por último, la parte apelante alega que en la Sentencia de instancia se ha vulnerado la doctrina de los actos propios, al no haber tenido en consideración que la entidad arrendadora no ha mpugnado el reconocimiento de su crédito en la cuantía determinada por el administrador concursal de la apelante, en el procedimiento de concurso ordinario 1130/2020 seguido ante el Juzgado de lo Mercantil 4 de Madrid, y que es la que solicita en este procedimiento y por ello, entiende que la arrendadora actúa contra sus propios actos y que así lo debía de haber recogido el juzgador de instancia e igualmente se alega que el fallo de la Sentencia recurrida, al permitir a la demandada percibir una renta arrendaticia igual a la establecida con anterioridad a la pandemia, da lugar a un enriquecimiento injusto de la misma y por tanto, debe ser revocado. Al respecto ha de señalarse que en relación a la doctrina de los actos propios, nada invocó la parte apelante en su escrito de demanda a fin de que fuera valorado por el juzgador de instancia, por lo que se trata de una alegación nueva que no puede ser objeto de valoración por esta Sala, y en relación a las consecuencias que señala conlleva la Sentencia dictada, en nada pueden afectar a lo que se resuelva en el recurso de apelación, cuyo objeto no han de ser las consecuencias derivadas de la Sentencia que se dicta, sino los pronunciamientos contenidos en la misma, por todo lo cual procede desestimar el recurso de apelación planteado.
TERCERO. -De conformidad con lo establecido en los artículos 394 y 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, han de imponerse las costas de esta alzada a la parte apelante.
VISTOSlos artículos citados y demás de general y pertinente aplicación
