Sentencia Civil 69/2026 Audiencia Provincial Civil nº 28 de Madrid, Rec. 356/2024 de 27 de febrero del 2026

PRIMERO.Dª Crescencia, D. Gines, Dª Adela, D. Fermín , Dª Adelaida, D. Marco Antonio, D. Eulalio, D. Lázaro, D. Apolonio, D. Rubén, Dª Marí Juana, D. Carlos Jesús, Dª Evangelina, D. Erasmo, D. Pedro Francisco y Dª Salome interpusieron demanda de juicio ordinario contra la Cooperativa Cruce del Arte S. Coop. Mad. por la que solicitaban que se declare la nulidad del acuerdo 5 A) adoptado en la Asamblea General Extraordinaria de la Cooperativa celebrada el día 20 de junio de 2022.

Se refiere la demanda a los criterios de imputación de costes del suelo que han venido rigiendo hasta el día 20 de junio de 2022; criterios que fueron aceptados por unanimidad en su día al suscribir todos y cada uno de los socios las "Normas Particulares de la Futura Autopromoción del conjunto Residencial de 48 Viviendas Unifamiliares en VPPL en Vallecas de Madrid."

En la Asamblea General de 20 de Junio de 2022 se adopta un acuerdo 5 A) que es contrario a las "Normas Particulares de la Futura Autopromoción del conjunto Residencial de 48 Viviendas Unifamiliares en VPPL en Vallecas de Madrid" y a los "Contratos de Adjudicación Provisional de Vivienda en Cooperativa", que se remiten al Plan General de Actuación y, por tanto, a las condiciones que figuran en las Normas Particulares.

El acuerdo aprobado señala que la fórmula propuesta y aprobada para el reparto de los gastos del suelo será en el futuro:

Coste total de adquisición del suelo x

(parcela privativa + zonas comunes)

Superficie total número de socios

Las viviendas participarán de los costes del suelo no sólo en función de los metros cuadrados de su parcela privativa sino que se les ha sumado a todas ellas 58,92 m2 de zonas comunes (es decir, a partes iguales) y luego lo han multiplicado por el precio/metro cuadrado para obtener el valor.

La introducción de la zona común en el reparto de costes, cualquiera que sea su forma, contraviene las normas de la promoción pues en las mismas se establece que la participación es únicamente por la parcela privativa, excluida la común.

El acuerdo supone un aumento del coste de la vivienda para 12 cooperativistas por un importe global de 399.469,91 €, siendo el perjuicio de 331.502,44 € para los 10 socios demandantes, y un ahorro para los restantes 36 cooperativistas, de los cuales 33 votaron a favor del acuerdo, por importe global de 399.469,91 €.

Sostiene la demanda que el acuerdo que se adoptó no supone beneficio alguno para la cooperativa sino únicamente para los socios indicados y un perjuicio para los socios referidos.

Añade que se adoptó con un abuso de derecho evidente por parte de la mayoría y, además, en fraude de ley. Tomando como norma de cobertura el derecho de voto en una asamblea, se están modificando las condiciones de un contrato sin tener en cuenta la voluntad de ambas partes.

SEGUNDO.En su contestación a la demanda señala la Cooperativa que la parcela mínima de cada una de las viviendas que pertenecen a socios es de 152,00 m2. Las parcelas de los demandantes superan, con creces, la parcela mínima establecida para todos los socios

Aliaria (Gestor de la Cooperativa) estableció una fórmula en la que se hacía distinción en el valor del suelo, distinguiendo en el siguiente sentido:

a) Valor de compra del terreno: 6.156.583,29 €

b) Superficie total parcela: 11.454,24 m2.

c) Valor del metro cuadrado de la parcela mínima (valor del m2 de la parcela de 152 m2): 606,25 €/metro cuadrado.

d) Valor del metro cuadrado del resto o exceso de parcela privativa (valor del m2 de exceso de cada parcela): 60,625 €/metro cuadrado, esto es, 10 veces menos, sin justificación alguna de esa diferencia de coste.

Se trata de un reparto desigual.

Según las normas particulares de la Sociedad Cooperativa, página 3: "Coste de adquisición del solar. Respecto de este coste las viviendas participarán en función de la parcela privativa que tenga asignada cada vivienda. En este coste se encuentran incluidos no solo el precio de adquisición del solar, sino todos aquellos, incluida la gestión, que le sean inherentes como impuestos directos, registro de la propiedad, urbanización presente, etc.".

Respecto al contrato de adhesión y suscripción del capital social señala que dicha ampliación de capital era provisional, es decir, costes provisionales hasta la fijación de la fórmula de cálculo de costes de cada uno de los propietarios en la construcción, terreno (suelo) y mejoras y modificaciones que mejoren los bienes inmuebles de cada uno de los propietarios.

La fórmula de cálculo de coste del terreno era provisional, no definitiva. En todos los documentos firmados por todos los socios se habla de Plan Económico Provisional.

En las propias normas particulares, se establece que "el Consejo Rector asignarán a cada vivienda, por un lado, el porcentaje de participación en propiedad y por otro las cuotas de participación en el coste de realización del edificio y por otro las cuotas de participación en los gastos de la futura Comunidad de Propietarios". Es decir, el porcentaje asignado, así como el coste de realización es provisional, no definitivo.

En el coste de adquisición del solar las viviendas participarán en función de la parcela privativa que tenga asignada cada vivienda. No se puede pretender, como se pretende, que la vivienda que tenga la parcela mínima pague el exceso de parcela que tengan el resto de las viviendas.

En este reparto desigual no se hace mención del coste del suelo correspondiente a la zona común. Hay que tener en cuenta que, para cumplir lo dispuesto por la normativa de Viviendas de Protección Pública se adjudica del terreno común un mayor número de metros cuadrados a los socios con menor parcela privativa, si bien el uso de la zona común va a ser utilizada por igual por todos los socios cooperativistas, lo que implicará que los socios con menor parcela privativa y más porcentaje en la zona común serán perjudicados con el pago de un mayor IBI por las zonas comunes, así como con las cuotas de comunidad.

El coste del terreno, como bien señala Aliaria en escrito remitido con fecha 19 de noviembre de 2020, se aplica de manera provisional, siendo calculado el coste durante la obra o al final de la obra. Es en esa fecha cuando los socios que no conforman el Consejo Rector conocen el reparto desigual del coste del terreno, cuando el mismo ha de ser abonado a un mismo precio el metro cuadrado.

Una vez conocida dicha situación es cuando varios socios de la Cooperativa solicitan a Aliaria que el coste del terreno sea calculado conforme a los metros cuadrados de cada una de las parcelas a un precio igual para todo el suelo, al haber empleado una fórmula que viola el principio de igualdad, generando un enriquecimiento injusto para aquellos socios cuya vivienda tiene mayor número de metros cuadrados de parcela privativa.

La fórmula aprobada en junio de 2022 fija el coste del suelo por metro cuadrado en el mismo coste para todos los metros cuadrados, esto es, por importe de 537,49 €/metro cuadrado.

La fórmula es equitativa para todos los socios cooperativistas.

TERCERO.La sentencia dictada por el Juzgado de lo Mercantil estimó la demanda y declaró la nulidad del acuerdo 5 A) a) adoptado en la Asamblea General Extraordinaria de la Cooperativa celebrada el día 20 de Junio de 2022.

Señala la sentencia que en el desarrollo de la Asamblea se explica que lo que se propone es una distribución en la que todas las superficies tengan el mismo precio unitario, por metro cuadrado, y que cada socio tenga asignada la misma superficie de zonas comunes. Desaparecería, en consecuencia, el concepto de "parcela mínima" y "resto de parcela mínima" quedando únicamente la zona común y la zona privativa.

La fórmula propuesta a la Asamblea es la siguiente:

(precio del suelo de cada socio) = coste total de adquisición del suelo / superficie total n° de socios x (parcela privativa + zonas comunes)

Este nuevo acuerdo de reparto equitativo de costes del suelo parte de dos premisas:

1ª).- Toda la superficie de la cooperativa tiene el mismo precio unitario.

2ª).- Todos los miembros tienen asignada la misma cantidad de superficie de zonas comunes.

Todos los socios pagarían el suelo a 565.27 €/m2.

Sostiene la sentencia que el nuevo reparto de costes del suelo, no sólo es diferente del que aplicó la gestora ALIARIA, sino que también es diferente del que figura en los contratos de adhesión de los socios a la Cooperativa, resultando contrario tanto a lo acordado en ellos, como en las Normas internas de esta. Asimismo, el sistema de reparto de costes aprobado es contrario a la escritura pública de parcelación de 16/06/2020 (documento nº 10 de la demanda), que es la que determina los m2 que tiene cada parcela y su distribución en zonas privativas y comunes, es decir, la que determina la propiedad que cada socio va a adquirir y por la que va a pagar. La nueva fórmula de reparto de costes no contempla ni aplica el concepto de superficie construida definida en el artículo 6 del Decreto 74/2009, de 30 julio, por el que se aprueba el Reglamento de Viviendas con Protección Pública de Madrid.

El reparto del valor del solar aplicado por ALARIA se efectuó en función de la superficie propia de cada parcela ponderada conforme a la siguiente fórmula:

Parcela privativa mínima de la promoción: 151,89 m2. Esta parcela se tomó como mínimo rasero para dividir el uso privativo de cada una de las parcelas.

Resto de superficie privativo: 1.117,89 m2. Esta superficie es la suma de todas las superficies privativas de cada una de las parcelas.

Con estos datos, aplicando por analogía el valor máximo de suelo para la VPP que ha previsto la normativa, 25% del PML (Precio Máximo Limitado), al importe que actualmente es de 2.425 € m2 de superficie útil, nos llevaría a lo siguiente: 2.425 x 25%= 606,25 €; importe superior a la media del costo por metro cuadrado del suelo (573,13€).

La normativa de vivienda protegida establece a la hora de determinar la superficie construida de la vivienda computar el máximo del 50% de los espacios exteriores de propiedad privada (terrazas, jardines, etc.), pero con el límite del 10% de la superficie cerrada de la vivienda. Ese 10% se aplicó a dicho valor de suelo para obtener un coste de lo que no era parcela mínima, y resultó 60,625 €.

Señala la sentencia que en lo que son iguales las 48 parcelas es en la superficie privativa destinada a vivienda, 152,39 m2, pero en el Resto de superficie privativa (jardines, patios) hay diferencias entre las parcelas que van de 0,00 m2 a 117,68 m2.

ALIARIA ha valorado esos metros que van de 0,00 m2 a 117,68 m2 a 60,25 € el m2.

Y en el Acuerdo 5 A) a), se ha valorado cada uno de esos m2 a 565,27 €/m2, cambiando los criterios de reparto por el de que "Toda la superficie de la cooperativa tiene el mismo precio unitario", es decir, toda la superficie privativa tiene el mismo precio y no se distingue entre superficie privativa destinada a vivienda y Resto de superficie privativa.

El Acuerdo impugnado computa cada m2 de superficie privativa, da igual que sea construida en los espacios exteriores o cerrada, por lo que resulta de dividir los m2 de superficie privativa total por el coste del suelo: 565,27 €/m2. Por tanto, computa de forma contraria al artículo 6.1.1.1 y 6.1.1.2 del Decreto 74/2009 de 30 julio y, consecuentemente, de forma equivocada, tanto los m2 de superficie cerrada como los m2 de superficie construida en los espacios exteriores.

En lo único que son iguales las 48 parcelas, es en la parcela privativa mínima, 152,39 m2. Esos 152,39 m2 coinciden, casi en su totalidad, con la superficie cerrada de la vivienda, que comprendería los m2 útiles de la vivienda, es decir, los destinados a ser habitados.

El inconveniente o limitación que impone la normativa urbanística es que la parcela mínima ha de ser de 230 m2. Motivo por el cual se crea una parcela de espacio común interpuesto, la nº NUM000, en la que los socios adjudicatarios van a adquirir el porcentaje de metros que falte a la parcela privativa mínima (152,39 m2), más el Resto de superficie privativa, para llegar a los 230 m2 de la parcela mínima.

Esta desigualdad entre las parcelas no es fruto de la connivencia del anterior Consejo Rector con la Gestora, como se ha sostenido, sino de las limitaciones urbanísticas impuestas al derecho de propiedad por la legislación y normativa urbanística.

Si las normas urbanísticas determinan que la parcela mínima ha de tener 230 m2 y la superficie privativa mínima (superficie cerrada) es, en las 48 parcelas, de 152,39 m2, los 77,61 m2 de diferencia (77,61 m2 = 230 m2 - 152,39 m2) que no salgan del Resto de superficie privativa de la parcela, han de adjudicarse a los socios en la parcela de espacio común interpuesto, la nº NUM000.

La parcela de espacio común interpuesto es una copropiedad de la que resultan mayores porcentajes de titularidad cuanto menor es el Resto de Superficie Privativa que tiene cada parcela. Si no se hace así, la reparcelación no cumple con lo dispuesto en el artículo 7.3.1.2 a ii del P.G.O.U.M. ni con las obligaciones impuestas para la concesión de licencia de parcelación (pág. 92 del documento nº 10 de la demanda, Escritura de Parcelación) y, por lo tanto, no se obtiene la Licencia de Parcelación.

No existe la vulneración del principio constitucional de igualdad que lleva a los socios a aprobar el Acuerdo impugnado.

Según la escritura de parcelación:

1ª).- Los copropietarios de la parcela común nº NUM000 han de contribuir a los gastos e impuestos que la graven en proporción al porcentaje de participación en la parcela común que tienen cada una de las 48 parcelas restantes.

[...]

"Además de la citada vinculación "ob rem", que ahora se constituye, a favor de las parcelas NUM001 a la NUM002, ambas inclusive, en virtud de la cual cada una de ellas participa en la propiedad conforme al coeficiente de participación que se reseña en la descripción de cada una de dichas parcelas, que implica la contribución de las mismas, en cuanto a los gastos de conservación, mantenimiento, sustitución e incluso impuestos directos y/o indirectos, tasas, etc., que graven dicha parcela número NUM003 (debe decir, 49), se establece lo siguiente..."

Señala la sentencia que si se parte de que todos "los miembros tienen asignada la misma cantidad de superficie de zonas comunes" se está partiendo de una premisa que cambia los porcentajes de copropiedad de la parcela común nº NUM000 que vienen establecidos desde la Escritura de Parcelación, donde los miembros de la Cooperativa no tienen asignada la misma cantidad de superficie en las zonas comunes.

Luego se parte de una premisa que no está ajustada a la Ley ni a la normativa urbanística porque, según esta, los propietarios de las parcelas no pueden tener el mismo porcentaje de titularidad (la misma cantidad de superficie) en la zona común o parcela nº NUM000.

Añade la sentencia que el derecho de voto de los copropietarios de la parcela NUM000 va en función de su porcentaje de copropiedad.

Los copropietarios de la parcela común nº NUM000 no pueden ejercitar el derecho de división de la cosa común y la función de garantía del cumplimiento de las obligaciones que pesa sobre cada socio, conforme al artículo 1.911 del Código Civil ("Del cumplimiento de las obligaciones responde el deudor con todos sus bienes, presentes y futuros") va en función de los porcentajes de titularidad que cada socio ostenta sobre la parcela común nº NUM000.

Concluye la sentencia que el Acuerdo impugnado es contrario al derecho de propiedad que resulta de la Escritura de Parcelación, como consecuencia de la aplicación de las normas urbanísticas. No se puede dejar vigente el Acuerdo impugnado sin declarar la nulidad de la Escritura de Parcelación.

Señala además la sentencia que el Acuerdo impugnado da lugar al incumplimiento por la Cooperativa de los Contratos de Elección y Reserva de Vivienda porque en cada uno de estos Contratos, además de asignar una vivienda con su número de parcela, se indica qué porcentaje de participación tiene la parcela elegida en la parcela comunitaria, que es la nº NUM000.

El Acuerdo adoptado modifica la participación asignada a cada una de las 48 parcelas en la parcela nº NUM000, porque todos los propietarios se reparten por igual la superficie de la referida parcela nº NUM000; cuando, como hemos indicado, la Escritura de Parcelación reparte los porcentajes de participación en la zona común o parcela nº NUM000 en función de los m2 que falten a cada una de las 48 parcelas para llegar a la superficie mínima de 230 m2.

El Acuerdo aprobado produce un incumplimiento de los Contratos de Adjudicación Provisional de Vivienda por parte de la Cooperativa en dos aspectos:

1º).- El Precio Máximo Legal de la parcela, por cuanto en el Acuerdo se decide que toda la superficie de la cooperativa tiene el mismo precio unitario y desaparecen los conceptos de Parcela privativa mínima y Resto de parcela privativa, pagando todos los socios el suelo al precio de 565,27 €/m2.

2º).- Se modifican los porcentajes de copropiedad que tiene cada socio en la parcela común nº NUM000 que figuran en el Contratos de Adjudicación Provisional de Vivienda en Cooperativa, y todos los socios pasan a tener el mismo porcentaje de copropiedad en la parcela común nº NUM000.

Todos los socios de la Cooperativa CRUCE DEL ARTE, S. COOP. MAD firmaron las Normas particulares de la futura autopromoción del conjunto residencial.

Y de las Normas particulares resulta que los socios que votaron a favor del Acuerdo, cambiaron las cuotas de participación de cada vivienda en la Comunidad de Propietarios, con lo que infringieron las Normas particulares. No obstante señala la sentencia que la infracción de las Normas particulares no produciría la anulación del acuerdo porque el acuerdo sólo es anulable cuando es contrario a los Estatutos, que no constan.

Finalmente señala la sentencia que si los socios que aprobaron el Acuerdo impugnado consideran que, si hubieran conocido la fórmula de ALIARIA, no hubieran firmado el contrato de adhesión ni se hubieran adjudicado la vivienda, pueden ejercitar las acciones de nulidad de contrato por error o vicio en el consentimiento.

CUARTO. Recurso de apelación interpuesto por COOPERATIVA CRUCE DEL ARTE S. COOP. MAD.

El primero de los motivos del recurso se remite a lo dispuesto en el artículo 6 del Decreto 74/2009 de 30 de julio, que, en relación con la superficie construida y útil, establece lo siguiente:

"El cómputo de las superficies de vivienda establecidas en los dos puntos anteriores del presente apartado, en ningún caso podrá determinar que se supere la superficie construida y/o útil máxima establecida para el tipo de Vivienda con Protección Pública de que se trate en cada caso."

El Juzgador "a quo" emplea dicho artículo para fundamentarse en la diferenciación del valor del suelo, cuando dicho artículo se utiliza, única y exclusivamente, para la estimación de la edificabilidad y superficie máxima de las viviendas de protección pública.

Añade el recurso que ALIARIA utilizó la normativa para cumplir la edificabilidad, para el reparto de costes del suelo de manera indebida, hecho que la propia normativa, en ningún caso, manifiesta que tenga que usarse también para repartir los costes, pues son temas totalmente independientes. Por tanto, la distribución de costes de Aliaria no cumple con la ley ni la votada por la cooperativa la incumple.

Debemos realizar algunas precisiones en relación a los extremos del recurso.

En primer lugar, la sentencia se refiere al acuerdo adoptado y considera que dicho acuerdo no respeta el distinto porcentaje de propiedad que corresponde a los socios en la parcela común y que la distribución del coste del suelo no puede prescindir de ese distinto porcentaje de participación.

En segundo lugar, no es objeto del procedimiento el método empleado por la gestora o cualquiera de las distintas posibilidades de distribución del coste del suelo, sino la que contempla el acuerdo adoptado que es objeto de impugnación.

Se refiere también el recurso a las normas particulares firmadas por todos los socios. Señala que el coste de adquisición del solar se participaría en función de la parcela privativa que tenga asignada cada vivienda y que consta en la escritura de parcelación (documento nº 10 de la demanda), por lo que no puede existir diferenciación de valor entre los metros cuadrados de suelo según si se encuentra construido (puesto que a ese metro cuadrado del suelo también se le aplica, con posterioridad, el importe de la construcción) o si es terreno privativo.

El segundo de los motivos del recurso se refiere a los contratos suscritos.

En todo momento se hablaba, en toda la documentación, de Plan Económico Provisional puesto que a fecha de adhesión a la Cooperativa, no se habían adquirido los terrenos ni se había realizado proyecto, tal y como consta en la página 2 de los Contratos de Elección y Reserva de Vivienda.

El suelo no se había adquirido a fecha de la firma del contrato de adhesión de los socios por lo que no se incumple ningún punto del contrato.

En la tasación de los bienes inmuebles para la hipoteca se puede comprobar la diferencia de tasación entre los bienes inmuebles sin suelo privativo (valor de tasación de 365.102,57 €) y el bien inmueble con mayor número de metros cuadrados de suelo privativo (valor de tasación de 419.283,13 €), es decir, una diferencia de coste de 54.180,56 € que han de soportar los socios que carecen de metros de suelo privativo o escasos metros de suelo privativo, en beneficio de los socios con mayor número de metros de parcela privativa. Nos encontramos ante un enriquecimiento injusto de los socios demandantes frente a los socios no demandantes.

Los socios no demandantes son los realmente perjudicados puesto que, además de abonar el coste del suelo privativo de las parcelas privativas de los demandantes, asumen un mayor porcentaje en la zona común para alcanzar la parcela mínima establecida por la Comunidad de Madrid.

La parcela común constituye una comunidad en la que todos los socios han de participar conforme a su cuota, como bien se señala por el propio Juzgado, pero dichos aspectos se alejan de la motivación relativa a los costes del suelo privativo que cada una de las parcelas ostenta.

Se remite el recurso al artículo 37 de los Estatutos de la Cooperativa, incorporados a la escritura de constitución de la Cooperativa de fecha 10 de abril de 2017 firmada ante el Notario Don Luis Rueda Esteban y a las competencias de la Asamblea para establecer de nuevas aportaciones obligatorias, del interés que devengarán las aportaciones al capital y de las cuotas de ingreso o periódicas en cuyo caso será necesaria mayoría de dos tercios - artículo 42 -.

Y se refiere de nuevo el recurso al método de distribución empleado por el gestor de la Cooperativa, que diferenciaba el coste del suelo según si se trataba de suelo construido o suelo no construido.

QUINTO.El escrito de oposición al recurso señala que el valor de 60,25€/m2 es el diez por ciento del valor del metro cuadrado de la superficie cerrada; el porcentaje que marca la norma en cuanto a cómputo de los elementos exteriores.

La parcela número NUM000 es una copropiedad en la que resultan mayores porcentajes de titularidad cuanto menor es el Resto de Superficie Privativa que tiene cada parcela.

Esto es así porque de otro modo no se podría haber desarrollado la promoción como se hizo pues era necesario para alcanzar la parcela mínima, de 230 metros cuadrados, prevista en las Normas Urbanísticas de Madrid y recogidas en la licencia de parcelación; la alternativa era haber hecho muchas menos parcelas satisfaciendo las necesidades de muchos menos cooperativistas.

Se remite el escrito de oposición a la sentencia recurrida, en cuanto el acuerdo impugnado da lugar al incumplimiento por la Cooperativa de los Contratos de Elección y Reserva de Vivienda porque en cada uno de estos Contratos, además de asignar una vivienda con su número de parcela, se indica qué porcentaje de participación tiene la parcela elegida en la parcela comunitaria, que es la número NUM000.

Así aparece en la escritura de Parcelación de Fincas otorgada por la Cooperativa Cruce del Arte S. Coop. Mad. el día 16 de junio de 2020.

El acuerdo impugnado establece que todos los propietarios de cada una de las 48 parcelas tienen la misma superficie en la parcela número NUM000 y esto es contrario al título de propiedad o porcentajes de copropiedad de la parcela número NUM000.

La aprobación del acuerdo va a suponer que 36 cooperativistas, 33 de los cuáles votaron a favor del acuerdo, se ahorrarán en el coste total de su vivienda 399.469,91 € y obtendrán un enriquecimiento injusto por dicho importe con el correlativo perjuicio para los restantes, diez de los cuales son los que impugnan el acuerdo.

SEXTO. Régimen legal aplicable.

Conforme a lo dispuesto en la disposición transitoria primera de la Ley 2/2023, de 24 de febrero, de Cooperativas de la Comunidad de Madrid, a los procedimientos en materia de cooperativas ya iniciados antes de la entrada en vigor de esta ley no les será de aplicación lo dispuesto en ella, rigiéndose por la normativa anterior.

La Ley 4/1999, de 30 de marzo, de Cooperativas de la Comunidad de Madrid establecía un régimen específico de impugnación, diferenciado del establecido en la vigente Ley de Sociedades de Capital.

El apartado primero del artículo 38 de la Ley 4/1999 dispone que podrán ser impugnados los acuerdos de la Asamblea general que sean contrarios a la Ley, se opongan a los Estatutos o lesionen, en beneficio de uno o varios socios o de terceros, los intereses de la cooperativa.

El apartado segundo de dicho precepto establece que serán nulos los acuerdos contrarios a la Ley. Los demás acuerdos a que se refiere el número anterior serán anulables.

Este régimen de impugnación es idéntico al establecido en el art. 204 TRSLC en la redacción anterior a la reforma operada por la Ley 31/2014, de 3 de diciembre.

A tenor del artículo 7 del Código Civil, serían acuerdos contrarios a la ley -en este sentido apuntan las sentencias TS de 10 de febrero de 1.992 , 1136/2008, de 10 de diciembre , y 770/2011 , de 10 de noviembre.

Asimismo, la sentencia 510/2017, de 20 se septiembre, que cita como antecedentes las sentencias 272/1984, de 2 de mayo , y 171/2006, de 1 de marzo, confirmó la declaración de nulidad, con base en el abuso de derecho previsto en el art. 7.2 del Código Civil.

No obstante la STS 73/2018, de 14 de febrero, señaló que existen algunos supuestos de abuso de derecho, en especial cuando afectan a conflictos intrasocietarios, en los que la conducta está expresamente tipificada como causa de impugnación del acuerdo social. En tal caso, al supuesto no le es aplicable el régimen general del art. 7.2 del Código Civil sino que ha de estarse a lo previsto específicamente en la norma societaria.

Así ocurre, por ejemplo, con los acuerdos sociales que, en el régimen del art. 204 TRLSC anterior a la reforma operada por la Ley 31/2014, de 3 de diciembre , incurrían en un abuso de derecho que determinaba la lesión del interés social en beneficio de uno o varios socios o de terceros. Las sentencias 641/1997, de 10 de julio , y 1136/2008, de 10 de diciembre, con cita de la anterior sentencia de 10 de febrero de 1992 , afirmaron que «la lesión de los intereses de la sociedad en beneficio de uno o varios accionistas (que es una de las causas de impugnación contempladas en el precepto invocado) puede producirse mediante acuerdos sociales adoptados con la intervención de las circunstancias tipificadoras del abuso del derecho».

Estos supuestos estaban expresamente tipificados en el art. 204 TRLSC, anterior a la reforma de la Ley 31/2014, de 3 de diciembre , como acuerdos impugnables (apartado 1) y de carácter anulable (apartado 2). De ahí que la sentencia 770/2011, de 10 de noviembre, tras reiterar que la ausencia de expresa referencia al abuso de derecho no es obstáculo para admitir que la lesión de los intereses de la sociedad en beneficio de uno o varios accionistas puede producirse mediante acuerdos sociales adoptados con la intervención de las circunstancias tipificadoras del abuso del derecho, afirmara que, como consecuencia de lo anterior, «no cabe descartar el abuso de derecho como causa de impugnación de acuerdos lesivos, sujeta al plazo de caducidad de cuarenta días previsto en el artículo 116.2 de la Ley de Sociedades Anónimas ».

Añade la citada STS 73/2018 que existen supuestos en los que el abuso de derecho en que se ha incurrido al adoptar el acuerdo social no es reconducible a ese supuesto de acuerdo «lesivo» del interés social específicamente previsto en el art. 204.1 TRLSC, tanto antes como después de la reforma. Así ocurre cuando el abuso de derecho que supone la aprobación del acuerdo social no lesiona propiamente el interés social. En tal caso, el supuesto ha de reconducirse al régimen general del art. 7.2 del Código Civil .

Concluye la citada STS que la expresión «que sean contrarios a la ley» que se contiene en el que se contiene en el art. 204.1 TRLSC - aquí en el artículo 38 de la Ley 4/1999 de Cooperativas de la Comunidad de Madrid - ha de entenderse como contrariedad al ordenamiento jurídico, por lo que es causa de nulidad que el acuerdo social haya sido adoptado en fraude de ley ( art. 6.4 del Código Civil ), de mala fe ( art. 7.1 del Código Civil ) o con abuso de derecho ( art. 7.2 del Código Civil ). Cuestión distinta es que estas cláusulas generales del ordenamiento jurídico hayan de aplicarse correctamente y no de una forma que las desnaturalice.

En el caso que nos ocupa el abuso de derecho que se alega no puede reconducirse a un acuerdo lesivo al interés de la cooperativa, puesto que el conflicto únicamente tiene trascendencia en relación a los respectivos intereses de los cooperativistas en la distribución de los costes del suelo.

Nos encontramos ante un acuerdo cuya nulidad se sustenta en el abuso de derecho y que por lo tanto se incluiría entre los acuerdos "contrarios a la ley", según lo expuesto.

Debemos añadir que en ningún caso la impugnación de los acuerdos como contrarios a la ley puede sustentarse en la infracción de los contratos suscritos por los cooperativistas, pues el acuerdo contrario a la ley, aun en sentido amplio, requiere la infracción de una norma con rango legal o reglamentario.

Tampoco resulta vulnerado el Decreto 74/2009, de 30 julio, por el que se aprueba el Reglamento de Viviendas de Protección Pública de la Comunidad de Madrid, por lo que señalaremos más adelante.

Y ni siquiera hay vulneración de los contratos o de las normas particulares de la Cooperativa, en cuanto el coste del suelo, como es lógico, se distribuye en función de las parcelas privativas, no de la parcela común.

Como es obvio, la distribución del coste del suelo difícilmente puede atentar contra el derecho de propiedad.

En consecuencia, la impugnación debe analizarse desde la perspectiva del abuso de derecho antes expuesta.

SÉPTIMO.El abuso de derecho no queda determinado por el resultado que ofrezca un determinado sistema de distribución del coste del suelo. Obviamente cada sistema puede resultar favorable o desfavorable para unos u otros cooperativistas pero en ello en sí mismo no consiste el abuso. Lo relevante es la valoración del sistema adoptado.

Es preciso advertir que el objeto de enjuiciamiento se refiere única y exclusivamente al acuerdo adoptado, no a otros sistemas de distribución posibles ni a la comparación entre distintos sistemas alternativos.

Ninguna objeción puede oponerse a que la Asamblea determine la forma de distribución del coste del suelo, sin perjuicio de la posible impugnación del acuerdo correspondiente.

Si observamos el fundamento de la sentencia recurrida, podemos apreciar que la estimación de la demanda se sustenta en el hecho de que se adopta un acuerdo de distribución del coste del suelo que no tiene en cuenta la participación de cada cooperativista en la propiedad de la finca, tanto respecto a elementos comunes como privativos.

Por esta razón considera la sentencia recurrida que asignar la misma cantidad de superficie de zonas comunes es contraria al derecho de propiedad, puesto que la Escritura de Parcelación concede la propiedad de la parcela común (nº NUM000), a los propietarios de cada una de las 48 parcelas restantes otorgándoles unos porcentajes de copropiedad que varían entre el 0,2110%(Parcelas nº NUM004 y nº NUM005, que son las parcelas con Resto de superficie privativa más grande) y el 2,8690 % (Parcelas nº NUM006 y nº NUM007, que son las parcelas con Resto de superficie privativa más pequeña).

Sin embargo, no podemos considerar que el acuerdo adoptado resulte abusivo.

En primer lugar hay que destacar que la distinta atribución de porcentajes de copropiedad en la parcela común no es más que un artificio para "cumplir" las normas urbanísticas.

Ni siquiera estos porcentajes se atribuyen en forma directamente proporcional a la titularidad privativa, sino inversamente proporcional.

Era necesario alcanzar la parcela mínima, de 230 metros cuadrados, prevista en las Normas Urbanísticas de Madrid y recogidas en la licencia de parcelación. Como no se alcanzaba, se "completa" cada parcela privativa con la participación necesaria en la parcela común hasta alcanzar esa parcela mínima. De este modo, a menor parcela privativa mayor atribución de metros en la parcela común.

La parcela de espacio común, parcela número NUM000, es una copropiedad en la que resultan mayores porcentajes de titularidad cuanto menor es el Resto de Superficie Privativa que tiene cada parcela.

Lo que supondría un abuso es establecer una distribución del coste del suelo basada en un mero artificio creado en relación a la parcela común para cumplir las normas úrbanísticas.

Como es lógico, la distribución en el coste del suelo tiene que efectuarse conforme al interés de cada cooperativista en la promoción y ese interés tiene como base la superficie de parcela privativa de cada uno.

Por ello las "Normas Particulares de la Futura Autopromoción del conjunto Residencial de 48 Viviendas Unifamiliares en VPPL en Vallecas de Madrid" señalan, en la cláusula VII, bajo la rúbrica Plan Económico, que en el Coste de adquisición del solar las viviendas participarán en función de la "parcela privativa" que tenga asignada cada vivienda.

El Decreto 74/2009, de 30 julio, por el que se aprueba el Reglamento de Viviendas de Protección Pública de la Comunidad de Madrid, en lo relativo al cómputo de superficies para establecer la superficie construida y/o útil máxima establecida para el tipo de Vivienda con Protección Pública, no es una norma de distribución del coste de suelo entre los socios de la Cooperativa.

El acuerdo adoptado se explicó en la Asamblea objeto de las presentes actuaciones.

Lo que se proponía es una distribución en la que todas las superficies tengan el mismo precio unitario, por metro cuadrado, y que cada socio tenga asignada la misma superficie de zonas comunes.

Efectivamente se trata de un reparto equitativo de costes del suelo ya que (i) toda la superficie de la cooperativa tiene el mismo precio unitario y (ii) todos los miembros tienen asignada la misma cantidad de superficie de zonas comunes, de manera que se neutraliza el efecto distorsionador que supone la distinta participación creada artificiosamente sobre la zona común con fines de cumplimiento de las normas urbanísticas.

La distribución del coste del suelo entre los cooperativistas no depende de esa participación o de la forma en que tengan que distribuirse los gastos en la futura comunidad de propietarios.

En definitiva, las diferencias de reparto se basan en los elementos privativos de cada socio, y esto no puede considerarse de ningún modo abusivo, respetando la distribución del coste en función de las parcelas privativas.

Ya hemos señalado además que el objeto de la impugnación es determinar si el acuerdo adoptado resulta abusivo, no comparar las distintas alternativas que podrían adoptarse para el reparto del coste del suelo.

Visto lo expuesto, procede estimar el recurso y, revocando la sentencia recurrida, desestimar la demanda rectora de las actuaciones, con imposición a la parte demandante de las costas causadas - artículo 394 LEC -.

No efectuamos expresa imposición de las costas del recurso, en aplicación de lo dispuesto en el artículo 398 LEC en la redacción aplicable por razones temporales.

PRIMERO.Dª Crescencia, D. Gines, Dª Adela, D. Fermín , Dª Adelaida, D. Marco Antonio, D. Eulalio, D. Lázaro, D. Apolonio, D. Rubén, Dª Marí Juana, D. Carlos Jesús, Dª Evangelina, D. Erasmo, D. Pedro Francisco y Dª Salome interpusieron demanda de juicio ordinario contra la Cooperativa Cruce del Arte S. Coop. Mad. por la que solicitaban que se declare la nulidad del acuerdo 5 A) adoptado en la Asamblea General Extraordinaria de la Cooperativa celebrada el día 20 de junio de 2022.

Se refiere la demanda a los criterios de imputación de costes del suelo que han venido rigiendo hasta el día 20 de junio de 2022; criterios que fueron aceptados por unanimidad en su día al suscribir todos y cada uno de los socios las "Normas Particulares de la Futura Autopromoción del conjunto Residencial de 48 Viviendas Unifamiliares en VPPL en Vallecas de Madrid."

En la Asamblea General de 20 de Junio de 2022 se adopta un acuerdo 5 A) que es contrario a las "Normas Particulares de la Futura Autopromoción del conjunto Residencial de 48 Viviendas Unifamiliares en VPPL en Vallecas de Madrid" y a los "Contratos de Adjudicación Provisional de Vivienda en Cooperativa", que se remiten al Plan General de Actuación y, por tanto, a las condiciones que figuran en las Normas Particulares.

El acuerdo aprobado señala que la fórmula propuesta y aprobada para el reparto de los gastos del suelo será en el futuro:

Coste total de adquisición del suelo x

(parcela privativa + zonas comunes)

Superficie total número de socios

Las viviendas participarán de los costes del suelo no sólo en función de los metros cuadrados de su parcela privativa sino que se les ha sumado a todas ellas 58,92 m2 de zonas comunes (es decir, a partes iguales) y luego lo han multiplicado por el precio/metro cuadrado para obtener el valor.

La introducción de la zona común en el reparto de costes, cualquiera que sea su forma, contraviene las normas de la promoción pues en las mismas se establece que la participación es únicamente por la parcela privativa, excluida la común.

El acuerdo supone un aumento del coste de la vivienda para 12 cooperativistas por un importe global de 399.469,91 €, siendo el perjuicio de 331.502,44 € para los 10 socios demandantes, y un ahorro para los restantes 36 cooperativistas, de los cuales 33 votaron a favor del acuerdo, por importe global de 399.469,91 €.

Sostiene la demanda que el acuerdo que se adoptó no supone beneficio alguno para la cooperativa sino únicamente para los socios indicados y un perjuicio para los socios referidos.

Añade que se adoptó con un abuso de derecho evidente por parte de la mayoría y, además, en fraude de ley. Tomando como norma de cobertura el derecho de voto en una asamblea, se están modificando las condiciones de un contrato sin tener en cuenta la voluntad de ambas partes.

SEGUNDO.En su contestación a la demanda señala la Cooperativa que la parcela mínima de cada una de las viviendas que pertenecen a socios es de 152,00 m2. Las parcelas de los demandantes superan, con creces, la parcela mínima establecida para todos los socios

Aliaria (Gestor de la Cooperativa) estableció una fórmula en la que se hacía distinción en el valor del suelo, distinguiendo en el siguiente sentido:

a) Valor de compra del terreno: 6.156.583,29 €

b) Superficie total parcela: 11.454,24 m2.

c) Valor del metro cuadrado de la parcela mínima (valor del m2 de la parcela de 152 m2): 606,25 €/metro cuadrado.

d) Valor del metro cuadrado del resto o exceso de parcela privativa (valor del m2 de exceso de cada parcela): 60,625 €/metro cuadrado, esto es, 10 veces menos, sin justificación alguna de esa diferencia de coste.

Se trata de un reparto desigual.

Según las normas particulares de la Sociedad Cooperativa, página 3: "Coste de adquisición del solar. Respecto de este coste las viviendas participarán en función de la parcela privativa que tenga asignada cada vivienda. En este coste se encuentran incluidos no solo el precio de adquisición del solar, sino todos aquellos, incluida la gestión, que le sean inherentes como impuestos directos, registro de la propiedad, urbanización presente, etc.".

Respecto al contrato de adhesión y suscripción del capital social señala que dicha ampliación de capital era provisional, es decir, costes provisionales hasta la fijación de la fórmula de cálculo de costes de cada uno de los propietarios en la construcción, terreno (suelo) y mejoras y modificaciones que mejoren los bienes inmuebles de cada uno de los propietarios.

La fórmula de cálculo de coste del terreno era provisional, no definitiva. En todos los documentos firmados por todos los socios se habla de Plan Económico Provisional.

En las propias normas particulares, se establece que "el Consejo Rector asignarán a cada vivienda, por un lado, el porcentaje de participación en propiedad y por otro las cuotas de participación en el coste de realización del edificio y por otro las cuotas de participación en los gastos de la futura Comunidad de Propietarios". Es decir, el porcentaje asignado, así como el coste de realización es provisional, no definitivo.

En el coste de adquisición del solar las viviendas participarán en función de la parcela privativa que tenga asignada cada vivienda. No se puede pretender, como se pretende, que la vivienda que tenga la parcela mínima pague el exceso de parcela que tengan el resto de las viviendas.

En este reparto desigual no se hace mención del coste del suelo correspondiente a la zona común. Hay que tener en cuenta que, para cumplir lo dispuesto por la normativa de Viviendas de Protección Pública se adjudica del terreno común un mayor número de metros cuadrados a los socios con menor parcela privativa, si bien el uso de la zona común va a ser utilizada por igual por todos los socios cooperativistas, lo que implicará que los socios con menor parcela privativa y más porcentaje en la zona común serán perjudicados con el pago de un mayor IBI por las zonas comunes, así como con las cuotas de comunidad.

El coste del terreno, como bien señala Aliaria en escrito remitido con fecha 19 de noviembre de 2020, se aplica de manera provisional, siendo calculado el coste durante la obra o al final de la obra. Es en esa fecha cuando los socios que no conforman el Consejo Rector conocen el reparto desigual del coste del terreno, cuando el mismo ha de ser abonado a un mismo precio el metro cuadrado.

Una vez conocida dicha situación es cuando varios socios de la Cooperativa solicitan a Aliaria que el coste del terreno sea calculado conforme a los metros cuadrados de cada una de las parcelas a un precio igual para todo el suelo, al haber empleado una fórmula que viola el principio de igualdad, generando un enriquecimiento injusto para aquellos socios cuya vivienda tiene mayor número de metros cuadrados de parcela privativa.

La fórmula aprobada en junio de 2022 fija el coste del suelo por metro cuadrado en el mismo coste para todos los metros cuadrados, esto es, por importe de 537,49 €/metro cuadrado.

La fórmula es equitativa para todos los socios cooperativistas.

TERCERO.La sentencia dictada por el Juzgado de lo Mercantil estimó la demanda y declaró la nulidad del acuerdo 5 A) a) adoptado en la Asamblea General Extraordinaria de la Cooperativa celebrada el día 20 de Junio de 2022.

Señala la sentencia que en el desarrollo de la Asamblea se explica que lo que se propone es una distribución en la que todas las superficies tengan el mismo precio unitario, por metro cuadrado, y que cada socio tenga asignada la misma superficie de zonas comunes. Desaparecería, en consecuencia, el concepto de "parcela mínima" y "resto de parcela mínima" quedando únicamente la zona común y la zona privativa.

La fórmula propuesta a la Asamblea es la siguiente:

(precio del suelo de cada socio) = coste total de adquisición del suelo / superficie total n° de socios x (parcela privativa + zonas comunes)

Este nuevo acuerdo de reparto equitativo de costes del suelo parte de dos premisas:

1ª).- Toda la superficie de la cooperativa tiene el mismo precio unitario.

2ª).- Todos los miembros tienen asignada la misma cantidad de superficie de zonas comunes.

Todos los socios pagarían el suelo a 565.27 €/m2.

Sostiene la sentencia que el nuevo reparto de costes del suelo, no sólo es diferente del que aplicó la gestora ALIARIA, sino que también es diferente del que figura en los contratos de adhesión de los socios a la Cooperativa, resultando contrario tanto a lo acordado en ellos, como en las Normas internas de esta. Asimismo, el sistema de reparto de costes aprobado es contrario a la escritura pública de parcelación de 16/06/2020 (documento nº 10 de la demanda), que es la que determina los m2 que tiene cada parcela y su distribución en zonas privativas y comunes, es decir, la que determina la propiedad que cada socio va a adquirir y por la que va a pagar. La nueva fórmula de reparto de costes no contempla ni aplica el concepto de superficie construida definida en el artículo 6 del Decreto 74/2009, de 30 julio, por el que se aprueba el Reglamento de Viviendas con Protección Pública de Madrid.

El reparto del valor del solar aplicado por ALARIA se efectuó en función de la superficie propia de cada parcela ponderada conforme a la siguiente fórmula:

Parcela privativa mínima de la promoción: 151,89 m2. Esta parcela se tomó como mínimo rasero para dividir el uso privativo de cada una de las parcelas.

Resto de superficie privativo: 1.117,89 m2. Esta superficie es la suma de todas las superficies privativas de cada una de las parcelas.

Con estos datos, aplicando por analogía el valor máximo de suelo para la VPP que ha previsto la normativa, 25% del PML (Precio Máximo Limitado), al importe que actualmente es de 2.425 € m2 de superficie útil, nos llevaría a lo siguiente: 2.425 x 25%= 606,25 €; importe superior a la media del costo por metro cuadrado del suelo (573,13€).

La normativa de vivienda protegida establece a la hora de determinar la superficie construida de la vivienda computar el máximo del 50% de los espacios exteriores de propiedad privada (terrazas, jardines, etc.), pero con el límite del 10% de la superficie cerrada de la vivienda. Ese 10% se aplicó a dicho valor de suelo para obtener un coste de lo que no era parcela mínima, y resultó 60,625 €.

Señala la sentencia que en lo que son iguales las 48 parcelas es en la superficie privativa destinada a vivienda, 152,39 m2, pero en el Resto de superficie privativa (jardines, patios) hay diferencias entre las parcelas que van de 0,00 m2 a 117,68 m2.

ALIARIA ha valorado esos metros que van de 0,00 m2 a 117,68 m2 a 60,25 € el m2.

Y en el Acuerdo 5 A) a), se ha valorado cada uno de esos m2 a 565,27 €/m2, cambiando los criterios de reparto por el de que "Toda la superficie de la cooperativa tiene el mismo precio unitario", es decir, toda la superficie privativa tiene el mismo precio y no se distingue entre superficie privativa destinada a vivienda y Resto de superficie privativa.

El Acuerdo impugnado computa cada m2 de superficie privativa, da igual que sea construida en los espacios exteriores o cerrada, por lo que resulta de dividir los m2 de superficie privativa total por el coste del suelo: 565,27 €/m2. Por tanto, computa de forma contraria al artículo 6.1.1.1 y 6.1.1.2 del Decreto 74/2009 de 30 julio y, consecuentemente, de forma equivocada, tanto los m2 de superficie cerrada como los m2 de superficie construida en los espacios exteriores.

En lo único que son iguales las 48 parcelas, es en la parcela privativa mínima, 152,39 m2. Esos 152,39 m2 coinciden, casi en su totalidad, con la superficie cerrada de la vivienda, que comprendería los m2 útiles de la vivienda, es decir, los destinados a ser habitados.

El inconveniente o limitación que impone la normativa urbanística es que la parcela mínima ha de ser de 230 m2. Motivo por el cual se crea una parcela de espacio común interpuesto, la nº NUM000, en la que los socios adjudicatarios van a adquirir el porcentaje de metros que falte a la parcela privativa mínima (152,39 m2), más el Resto de superficie privativa, para llegar a los 230 m2 de la parcela mínima.

Esta desigualdad entre las parcelas no es fruto de la connivencia del anterior Consejo Rector con la Gestora, como se ha sostenido, sino de las limitaciones urbanísticas impuestas al derecho de propiedad por la legislación y normativa urbanística.

Si las normas urbanísticas determinan que la parcela mínima ha de tener 230 m2 y la superficie privativa mínima (superficie cerrada) es, en las 48 parcelas, de 152,39 m2, los 77,61 m2 de diferencia (77,61 m2 = 230 m2 - 152,39 m2) que no salgan del Resto de superficie privativa de la parcela, han de adjudicarse a los socios en la parcela de espacio común interpuesto, la nº NUM000.

La parcela de espacio común interpuesto es una copropiedad de la que resultan mayores porcentajes de titularidad cuanto menor es el Resto de Superficie Privativa que tiene cada parcela. Si no se hace así, la reparcelación no cumple con lo dispuesto en el artículo 7.3.1.2 a ii del P.G.O.U.M. ni con las obligaciones impuestas para la concesión de licencia de parcelación (pág. 92 del documento nº 10 de la demanda, Escritura de Parcelación) y, por lo tanto, no se obtiene la Licencia de Parcelación.

No existe la vulneración del principio constitucional de igualdad que lleva a los socios a aprobar el Acuerdo impugnado.

Según la escritura de parcelación:

1ª).- Los copropietarios de la parcela común nº NUM000 han de contribuir a los gastos e impuestos que la graven en proporción al porcentaje de participación en la parcela común que tienen cada una de las 48 parcelas restantes.

[...]

"Además de la citada vinculación "ob rem", que ahora se constituye, a favor de las parcelas NUM001 a la NUM002, ambas inclusive, en virtud de la cual cada una de ellas participa en la propiedad conforme al coeficiente de participación que se reseña en la descripción de cada una de dichas parcelas, que implica la contribución de las mismas, en cuanto a los gastos de conservación, mantenimiento, sustitución e incluso impuestos directos y/o indirectos, tasas, etc., que graven dicha parcela número NUM003 (debe decir, 49), se establece lo siguiente..."

Señala la sentencia que si se parte de que todos "los miembros tienen asignada la misma cantidad de superficie de zonas comunes" se está partiendo de una premisa que cambia los porcentajes de copropiedad de la parcela común nº NUM000 que vienen establecidos desde la Escritura de Parcelación, donde los miembros de la Cooperativa no tienen asignada la misma cantidad de superficie en las zonas comunes.

Luego se parte de una premisa que no está ajustada a la Ley ni a la normativa urbanística porque, según esta, los propietarios de las parcelas no pueden tener el mismo porcentaje de titularidad (la misma cantidad de superficie) en la zona común o parcela nº NUM000.

Añade la sentencia que el derecho de voto de los copropietarios de la parcela NUM000 va en función de su porcentaje de copropiedad.

Los copropietarios de la parcela común nº NUM000 no pueden ejercitar el derecho de división de la cosa común y la función de garantía del cumplimiento de las obligaciones que pesa sobre cada socio, conforme al artículo 1.911 del Código Civil ("Del cumplimiento de las obligaciones responde el deudor con todos sus bienes, presentes y futuros") va en función de los porcentajes de titularidad que cada socio ostenta sobre la parcela común nº NUM000.

Concluye la sentencia que el Acuerdo impugnado es contrario al derecho de propiedad que resulta de la Escritura de Parcelación, como consecuencia de la aplicación de las normas urbanísticas. No se puede dejar vigente el Acuerdo impugnado sin declarar la nulidad de la Escritura de Parcelación.

Señala además la sentencia que el Acuerdo impugnado da lugar al incumplimiento por la Cooperativa de los Contratos de Elección y Reserva de Vivienda porque en cada uno de estos Contratos, además de asignar una vivienda con su número de parcela, se indica qué porcentaje de participación tiene la parcela elegida en la parcela comunitaria, que es la nº NUM000.

El Acuerdo adoptado modifica la participación asignada a cada una de las 48 parcelas en la parcela nº NUM000, porque todos los propietarios se reparten por igual la superficie de la referida parcela nº NUM000; cuando, como hemos indicado, la Escritura de Parcelación reparte los porcentajes de participación en la zona común o parcela nº NUM000 en función de los m2 que falten a cada una de las 48 parcelas para llegar a la superficie mínima de 230 m2.

El Acuerdo aprobado produce un incumplimiento de los Contratos de Adjudicación Provisional de Vivienda por parte de la Cooperativa en dos aspectos:

1º).- El Precio Máximo Legal de la parcela, por cuanto en el Acuerdo se decide que toda la superficie de la cooperativa tiene el mismo precio unitario y desaparecen los conceptos de Parcela privativa mínima y Resto de parcela privativa, pagando todos los socios el suelo al precio de 565,27 €/m2.

2º).- Se modifican los porcentajes de copropiedad que tiene cada socio en la parcela común nº NUM000 que figuran en el Contratos de Adjudicación Provisional de Vivienda en Cooperativa, y todos los socios pasan a tener el mismo porcentaje de copropiedad en la parcela común nº NUM000.

Todos los socios de la Cooperativa CRUCE DEL ARTE, S. COOP. MAD firmaron las Normas particulares de la futura autopromoción del conjunto residencial.

Y de las Normas particulares resulta que los socios que votaron a favor del Acuerdo, cambiaron las cuotas de participación de cada vivienda en la Comunidad de Propietarios, con lo que infringieron las Normas particulares. No obstante señala la sentencia que la infracción de las Normas particulares no produciría la anulación del acuerdo porque el acuerdo sólo es anulable cuando es contrario a los Estatutos, que no constan.

Finalmente señala la sentencia que si los socios que aprobaron el Acuerdo impugnado consideran que, si hubieran conocido la fórmula de ALIARIA, no hubieran firmado el contrato de adhesión ni se hubieran adjudicado la vivienda, pueden ejercitar las acciones de nulidad de contrato por error o vicio en el consentimiento.

CUARTO. Recurso de apelación interpuesto por COOPERATIVA CRUCE DEL ARTE S. COOP. MAD.

El primero de los motivos del recurso se remite a lo dispuesto en el artículo 6 del Decreto 74/2009 de 30 de julio, que, en relación con la superficie construida y útil, establece lo siguiente:

"El cómputo de las superficies de vivienda establecidas en los dos puntos anteriores del presente apartado, en ningún caso podrá determinar que se supere la superficie construida y/o útil máxima establecida para el tipo de Vivienda con Protección Pública de que se trate en cada caso."

El Juzgador "a quo" emplea dicho artículo para fundamentarse en la diferenciación del valor del suelo, cuando dicho artículo se utiliza, única y exclusivamente, para la estimación de la edificabilidad y superficie máxima de las viviendas de protección pública.

Añade el recurso que ALIARIA utilizó la normativa para cumplir la edificabilidad, para el reparto de costes del suelo de manera indebida, hecho que la propia normativa, en ningún caso, manifiesta que tenga que usarse también para repartir los costes, pues son temas totalmente independientes. Por tanto, la distribución de costes de Aliaria no cumple con la ley ni la votada por la cooperativa la incumple.

Debemos realizar algunas precisiones en relación a los extremos del recurso.

En primer lugar, la sentencia se refiere al acuerdo adoptado y considera que dicho acuerdo no respeta el distinto porcentaje de propiedad que corresponde a los socios en la parcela común y que la distribución del coste del suelo no puede prescindir de ese distinto porcentaje de participación.

En segundo lugar, no es objeto del procedimiento el método empleado por la gestora o cualquiera de las distintas posibilidades de distribución del coste del suelo, sino la que contempla el acuerdo adoptado que es objeto de impugnación.

Se refiere también el recurso a las normas particulares firmadas por todos los socios. Señala que el coste de adquisición del solar se participaría en función de la parcela privativa que tenga asignada cada vivienda y que consta en la escritura de parcelación (documento nº 10 de la demanda), por lo que no puede existir diferenciación de valor entre los metros cuadrados de suelo según si se encuentra construido (puesto que a ese metro cuadrado del suelo también se le aplica, con posterioridad, el importe de la construcción) o si es terreno privativo.

El segundo de los motivos del recurso se refiere a los contratos suscritos.

En todo momento se hablaba, en toda la documentación, de Plan Económico Provisional puesto que a fecha de adhesión a la Cooperativa, no se habían adquirido los terrenos ni se había realizado proyecto, tal y como consta en la página 2 de los Contratos de Elección y Reserva de Vivienda.

El suelo no se había adquirido a fecha de la firma del contrato de adhesión de los socios por lo que no se incumple ningún punto del contrato.

En la tasación de los bienes inmuebles para la hipoteca se puede comprobar la diferencia de tasación entre los bienes inmuebles sin suelo privativo (valor de tasación de 365.102,57 €) y el bien inmueble con mayor número de metros cuadrados de suelo privativo (valor de tasación de 419.283,13 €), es decir, una diferencia de coste de 54.180,56 € que han de soportar los socios que carecen de metros de suelo privativo o escasos metros de suelo privativo, en beneficio de los socios con mayor número de metros de parcela privativa. Nos encontramos ante un enriquecimiento injusto de los socios demandantes frente a los socios no demandantes.

Los socios no demandantes son los realmente perjudicados puesto que, además de abonar el coste del suelo privativo de las parcelas privativas de los demandantes, asumen un mayor porcentaje en la zona común para alcanzar la parcela mínima establecida por la Comunidad de Madrid.

La parcela común constituye una comunidad en la que todos los socios han de participar conforme a su cuota, como bien se señala por el propio Juzgado, pero dichos aspectos se alejan de la motivación relativa a los costes del suelo privativo que cada una de las parcelas ostenta.

Se remite el recurso al artículo 37 de los Estatutos de la Cooperativa, incorporados a la escritura de constitución de la Cooperativa de fecha 10 de abril de 2017 firmada ante el Notario Don Luis Rueda Esteban y a las competencias de la Asamblea para establecer de nuevas aportaciones obligatorias, del interés que devengarán las aportaciones al capital y de las cuotas de ingreso o periódicas en cuyo caso será necesaria mayoría de dos tercios - artículo 42 -.

Y se refiere de nuevo el recurso al método de distribución empleado por el gestor de la Cooperativa, que diferenciaba el coste del suelo según si se trataba de suelo construido o suelo no construido.

QUINTO.El escrito de oposición al recurso señala que el valor de 60,25€/m2 es el diez por ciento del valor del metro cuadrado de la superficie cerrada; el porcentaje que marca la norma en cuanto a cómputo de los elementos exteriores.

La parcela número NUM000 es una copropiedad en la que resultan mayores porcentajes de titularidad cuanto menor es el Resto de Superficie Privativa que tiene cada parcela.

Esto es así porque de otro modo no se podría haber desarrollado la promoción como se hizo pues era necesario para alcanzar la parcela mínima, de 230 metros cuadrados, prevista en las Normas Urbanísticas de Madrid y recogidas en la licencia de parcelación; la alternativa era haber hecho muchas menos parcelas satisfaciendo las necesidades de muchos menos cooperativistas.

Se remite el escrito de oposición a la sentencia recurrida, en cuanto el acuerdo impugnado da lugar al incumplimiento por la Cooperativa de los Contratos de Elección y Reserva de Vivienda porque en cada uno de estos Contratos, además de asignar una vivienda con su número de parcela, se indica qué porcentaje de participación tiene la parcela elegida en la parcela comunitaria, que es la número NUM000.

Así aparece en la escritura de Parcelación de Fincas otorgada por la Cooperativa Cruce del Arte S. Coop. Mad. el día 16 de junio de 2020.

El acuerdo impugnado establece que todos los propietarios de cada una de las 48 parcelas tienen la misma superficie en la parcela número NUM000 y esto es contrario al título de propiedad o porcentajes de copropiedad de la parcela número NUM000.

La aprobación del acuerdo va a suponer que 36 cooperativistas, 33 de los cuáles votaron a favor del acuerdo, se ahorrarán en el coste total de su vivienda 399.469,91 € y obtendrán un enriquecimiento injusto por dicho importe con el correlativo perjuicio para los restantes, diez de los cuales son los que impugnan el acuerdo.

SEXTO. Régimen legal aplicable.

Conforme a lo dispuesto en la disposición transitoria primera de la Ley 2/2023, de 24 de febrero, de Cooperativas de la Comunidad de Madrid, a los procedimientos en materia de cooperativas ya iniciados antes de la entrada en vigor de esta ley no les será de aplicación lo dispuesto en ella, rigiéndose por la normativa anterior.

La Ley 4/1999, de 30 de marzo, de Cooperativas de la Comunidad de Madrid establecía un régimen específico de impugnación, diferenciado del establecido en la vigente Ley de Sociedades de Capital.

El apartado primero del artículo 38 de la Ley 4/1999 dispone que podrán ser impugnados los acuerdos de la Asamblea general que sean contrarios a la Ley, se opongan a los Estatutos o lesionen, en beneficio de uno o varios socios o de terceros, los intereses de la cooperativa.

El apartado segundo de dicho precepto establece que serán nulos los acuerdos contrarios a la Ley. Los demás acuerdos a que se refiere el número anterior serán anulables.

Este régimen de impugnación es idéntico al establecido en el art. 204 TRSLC en la redacción anterior a la reforma operada por la Ley 31/2014, de 3 de diciembre.

A tenor del artículo 7 del Código Civil, serían acuerdos contrarios a la ley -en este sentido apuntan las sentencias TS de 10 de febrero de 1.992 , 1136/2008, de 10 de diciembre , y 770/2011 , de 10 de noviembre.

Asimismo, la sentencia 510/2017, de 20 se septiembre, que cita como antecedentes las sentencias 272/1984, de 2 de mayo , y 171/2006, de 1 de marzo, confirmó la declaración de nulidad, con base en el abuso de derecho previsto en el art. 7.2 del Código Civil.

No obstante la STS 73/2018, de 14 de febrero, señaló que existen algunos supuestos de abuso de derecho, en especial cuando afectan a conflictos intrasocietarios, en los que la conducta está expresamente tipificada como causa de impugnación del acuerdo social. En tal caso, al supuesto no le es aplicable el régimen general del art. 7.2 del Código Civil sino que ha de estarse a lo previsto específicamente en la norma societaria.

Así ocurre, por ejemplo, con los acuerdos sociales que, en el régimen del art. 204 TRLSC anterior a la reforma operada por la Ley 31/2014, de 3 de diciembre , incurrían en un abuso de derecho que determinaba la lesión del interés social en beneficio de uno o varios socios o de terceros. Las sentencias 641/1997, de 10 de julio , y 1136/2008, de 10 de diciembre, con cita de la anterior sentencia de 10 de febrero de 1992 , afirmaron que «la lesión de los intereses de la sociedad en beneficio de uno o varios accionistas (que es una de las causas de impugnación contempladas en el precepto invocado) puede producirse mediante acuerdos sociales adoptados con la intervención de las circunstancias tipificadoras del abuso del derecho».

Estos supuestos estaban expresamente tipificados en el art. 204 TRLSC, anterior a la reforma de la Ley 31/2014, de 3 de diciembre , como acuerdos impugnables (apartado 1) y de carácter anulable (apartado 2). De ahí que la sentencia 770/2011, de 10 de noviembre, tras reiterar que la ausencia de expresa referencia al abuso de derecho no es obstáculo para admitir que la lesión de los intereses de la sociedad en beneficio de uno o varios accionistas puede producirse mediante acuerdos sociales adoptados con la intervención de las circunstancias tipificadoras del abuso del derecho, afirmara que, como consecuencia de lo anterior, «no cabe descartar el abuso de derecho como causa de impugnación de acuerdos lesivos, sujeta al plazo de caducidad de cuarenta días previsto en el artículo 116.2 de la Ley de Sociedades Anónimas ».

Añade la citada STS 73/2018 que existen supuestos en los que el abuso de derecho en que se ha incurrido al adoptar el acuerdo social no es reconducible a ese supuesto de acuerdo «lesivo» del interés social específicamente previsto en el art. 204.1 TRLSC, tanto antes como después de la reforma. Así ocurre cuando el abuso de derecho que supone la aprobación del acuerdo social no lesiona propiamente el interés social. En tal caso, el supuesto ha de reconducirse al régimen general del art. 7.2 del Código Civil .

Concluye la citada STS que la expresión «que sean contrarios a la ley» que se contiene en el que se contiene en el art. 204.1 TRLSC - aquí en el artículo 38 de la Ley 4/1999 de Cooperativas de la Comunidad de Madrid - ha de entenderse como contrariedad al ordenamiento jurídico, por lo que es causa de nulidad que el acuerdo social haya sido adoptado en fraude de ley ( art. 6.4 del Código Civil ), de mala fe ( art. 7.1 del Código Civil ) o con abuso de derecho ( art. 7.2 del Código Civil ). Cuestión distinta es que estas cláusulas generales del ordenamiento jurídico hayan de aplicarse correctamente y no de una forma que las desnaturalice.

En el caso que nos ocupa el abuso de derecho que se alega no puede reconducirse a un acuerdo lesivo al interés de la cooperativa, puesto que el conflicto únicamente tiene trascendencia en relación a los respectivos intereses de los cooperativistas en la distribución de los costes del suelo.

Nos encontramos ante un acuerdo cuya nulidad se sustenta en el abuso de derecho y que por lo tanto se incluiría entre los acuerdos "contrarios a la ley", según lo expuesto.

Debemos añadir que en ningún caso la impugnación de los acuerdos como contrarios a la ley puede sustentarse en la infracción de los contratos suscritos por los cooperativistas, pues el acuerdo contrario a la ley, aun en sentido amplio, requiere la infracción de una norma con rango legal o reglamentario.

Tampoco resulta vulnerado el Decreto 74/2009, de 30 julio, por el que se aprueba el Reglamento de Viviendas de Protección Pública de la Comunidad de Madrid, por lo que señalaremos más adelante.

Y ni siquiera hay vulneración de los contratos o de las normas particulares de la Cooperativa, en cuanto el coste del suelo, como es lógico, se distribuye en función de las parcelas privativas, no de la parcela común.

Como es obvio, la distribución del coste del suelo difícilmente puede atentar contra el derecho de propiedad.

En consecuencia, la impugnación debe analizarse desde la perspectiva del abuso de derecho antes expuesta.

SÉPTIMO.El abuso de derecho no queda determinado por el resultado que ofrezca un determinado sistema de distribución del coste del suelo. Obviamente cada sistema puede resultar favorable o desfavorable para unos u otros cooperativistas pero en ello en sí mismo no consiste el abuso. Lo relevante es la valoración del sistema adoptado.

Es preciso advertir que el objeto de enjuiciamiento se refiere única y exclusivamente al acuerdo adoptado, no a otros sistemas de distribución posibles ni a la comparación entre distintos sistemas alternativos.

Ninguna objeción puede oponerse a que la Asamblea determine la forma de distribución del coste del suelo, sin perjuicio de la posible impugnación del acuerdo correspondiente.

Si observamos el fundamento de la sentencia recurrida, podemos apreciar que la estimación de la demanda se sustenta en el hecho de que se adopta un acuerdo de distribución del coste del suelo que no tiene en cuenta la participación de cada cooperativista en la propiedad de la finca, tanto respecto a elementos comunes como privativos.

Por esta razón considera la sentencia recurrida que asignar la misma cantidad de superficie de zonas comunes es contraria al derecho de propiedad, puesto que la Escritura de Parcelación concede la propiedad de la parcela común (nº NUM000), a los propietarios de cada una de las 48 parcelas restantes otorgándoles unos porcentajes de copropiedad que varían entre el 0,2110%(Parcelas nº NUM004 y nº NUM005, que son las parcelas con Resto de superficie privativa más grande) y el 2,8690 % (Parcelas nº NUM006 y nº NUM007, que son las parcelas con Resto de superficie privativa más pequeña).

Sin embargo, no podemos considerar que el acuerdo adoptado resulte abusivo.

En primer lugar hay que destacar que la distinta atribución de porcentajes de copropiedad en la parcela común no es más que un artificio para "cumplir" las normas urbanísticas.

Ni siquiera estos porcentajes se atribuyen en forma directamente proporcional a la titularidad privativa, sino inversamente proporcional.

Era necesario alcanzar la parcela mínima, de 230 metros cuadrados, prevista en las Normas Urbanísticas de Madrid y recogidas en la licencia de parcelación. Como no se alcanzaba, se "completa" cada parcela privativa con la participación necesaria en la parcela común hasta alcanzar esa parcela mínima. De este modo, a menor parcela privativa mayor atribución de metros en la parcela común.

La parcela de espacio común, parcela número NUM000, es una copropiedad en la que resultan mayores porcentajes de titularidad cuanto menor es el Resto de Superficie Privativa que tiene cada parcela.

Lo que supondría un abuso es establecer una distribución del coste del suelo basada en un mero artificio creado en relación a la parcela común para cumplir las normas úrbanísticas.

Como es lógico, la distribución en el coste del suelo tiene que efectuarse conforme al interés de cada cooperativista en la promoción y ese interés tiene como base la superficie de parcela privativa de cada uno.

Por ello las "Normas Particulares de la Futura Autopromoción del conjunto Residencial de 48 Viviendas Unifamiliares en VPPL en Vallecas de Madrid" señalan, en la cláusula VII, bajo la rúbrica Plan Económico, que en el Coste de adquisición del solar las viviendas participarán en función de la "parcela privativa" que tenga asignada cada vivienda.

El Decreto 74/2009, de 30 julio, por el que se aprueba el Reglamento de Viviendas de Protección Pública de la Comunidad de Madrid, en lo relativo al cómputo de superficies para establecer la superficie construida y/o útil máxima establecida para el tipo de Vivienda con Protección Pública, no es una norma de distribución del coste de suelo entre los socios de la Cooperativa.

El acuerdo adoptado se explicó en la Asamblea objeto de las presentes actuaciones.

Lo que se proponía es una distribución en la que todas las superficies tengan el mismo precio unitario, por metro cuadrado, y que cada socio tenga asignada la misma superficie de zonas comunes.

Efectivamente se trata de un reparto equitativo de costes del suelo ya que (i) toda la superficie de la cooperativa tiene el mismo precio unitario y (ii) todos los miembros tienen asignada la misma cantidad de superficie de zonas comunes, de manera que se neutraliza el efecto distorsionador que supone la distinta participación creada artificiosamente sobre la zona común con fines de cumplimiento de las normas urbanísticas.

La distribución del coste del suelo entre los cooperativistas no depende de esa participación o de la forma en que tengan que distribuirse los gastos en la futura comunidad de propietarios.

En definitiva, las diferencias de reparto se basan en los elementos privativos de cada socio, y esto no puede considerarse de ningún modo abusivo, respetando la distribución del coste en función de las parcelas privativas.

Ya hemos señalado además que el objeto de la impugnación es determinar si el acuerdo adoptado resulta abusivo, no comparar las distintas alternativas que podrían adoptarse para el reparto del coste del suelo.

Visto lo expuesto, procede estimar el recurso y, revocando la sentencia recurrida, desestimar la demanda rectora de las actuaciones, con imposición a la parte demandante de las costas causadas - artículo 394 LEC -.

No efectuamos expresa imposición de las costas del recurso, en aplicación de lo dispuesto en el artículo 398 LEC en la redacción aplicable por razones temporales.

PRIMERO.Dª Crescencia, D. Gines, Dª Adela, D. Fermín , Dª Adelaida, D. Marco Antonio, D. Eulalio, D. Lázaro, D. Apolonio, D. Rubén, Dª Marí Juana, D. Carlos Jesús, Dª Evangelina, D. Erasmo, D. Pedro Francisco y Dª Salome interpusieron demanda de juicio ordinario contra la Cooperativa Cruce del Arte S. Coop. Mad. por la que solicitaban que se declare la nulidad del acuerdo 5 A) adoptado en la Asamblea General Extraordinaria de la Cooperativa celebrada el día 20 de junio de 2022.

Se refiere la demanda a los criterios de imputación de costes del suelo que han venido rigiendo hasta el día 20 de junio de 2022; criterios que fueron aceptados por unanimidad en su día al suscribir todos y cada uno de los socios las "Normas Particulares de la Futura Autopromoción del conjunto Residencial de 48 Viviendas Unifamiliares en VPPL en Vallecas de Madrid."

En la Asamblea General de 20 de Junio de 2022 se adopta un acuerdo 5 A) que es contrario a las "Normas Particulares de la Futura Autopromoción del conjunto Residencial de 48 Viviendas Unifamiliares en VPPL en Vallecas de Madrid" y a los "Contratos de Adjudicación Provisional de Vivienda en Cooperativa", que se remiten al Plan General de Actuación y, por tanto, a las condiciones que figuran en las Normas Particulares.

El acuerdo aprobado señala que la fórmula propuesta y aprobada para el reparto de los gastos del suelo será en el futuro:

Coste total de adquisición del suelo x

(parcela privativa + zonas comunes)

Superficie total número de socios

Las viviendas participarán de los costes del suelo no sólo en función de los metros cuadrados de su parcela privativa sino que se les ha sumado a todas ellas 58,92 m2 de zonas comunes (es decir, a partes iguales) y luego lo han multiplicado por el precio/metro cuadrado para obtener el valor.

La introducción de la zona común en el reparto de costes, cualquiera que sea su forma, contraviene las normas de la promoción pues en las mismas se establece que la participación es únicamente por la parcela privativa, excluida la común.

El acuerdo supone un aumento del coste de la vivienda para 12 cooperativistas por un importe global de 399.469,91 €, siendo el perjuicio de 331.502,44 € para los 10 socios demandantes, y un ahorro para los restantes 36 cooperativistas, de los cuales 33 votaron a favor del acuerdo, por importe global de 399.469,91 €.

Sostiene la demanda que el acuerdo que se adoptó no supone beneficio alguno para la cooperativa sino únicamente para los socios indicados y un perjuicio para los socios referidos.

Añade que se adoptó con un abuso de derecho evidente por parte de la mayoría y, además, en fraude de ley. Tomando como norma de cobertura el derecho de voto en una asamblea, se están modificando las condiciones de un contrato sin tener en cuenta la voluntad de ambas partes.

SEGUNDO.En su contestación a la demanda señala la Cooperativa que la parcela mínima de cada una de las viviendas que pertenecen a socios es de 152,00 m2. Las parcelas de los demandantes superan, con creces, la parcela mínima establecida para todos los socios

Aliaria (Gestor de la Cooperativa) estableció una fórmula en la que se hacía distinción en el valor del suelo, distinguiendo en el siguiente sentido:

a) Valor de compra del terreno: 6.156.583,29 €

b) Superficie total parcela: 11.454,24 m2.

c) Valor del metro cuadrado de la parcela mínima (valor del m2 de la parcela de 152 m2): 606,25 €/metro cuadrado.

d) Valor del metro cuadrado del resto o exceso de parcela privativa (valor del m2 de exceso de cada parcela): 60,625 €/metro cuadrado, esto es, 10 veces menos, sin justificación alguna de esa diferencia de coste.

Se trata de un reparto desigual.

Según las normas particulares de la Sociedad Cooperativa, página 3: "Coste de adquisición del solar. Respecto de este coste las viviendas participarán en función de la parcela privativa que tenga asignada cada vivienda. En este coste se encuentran incluidos no solo el precio de adquisición del solar, sino todos aquellos, incluida la gestión, que le sean inherentes como impuestos directos, registro de la propiedad, urbanización presente, etc.".

Respecto al contrato de adhesión y suscripción del capital social señala que dicha ampliación de capital era provisional, es decir, costes provisionales hasta la fijación de la fórmula de cálculo de costes de cada uno de los propietarios en la construcción, terreno (suelo) y mejoras y modificaciones que mejoren los bienes inmuebles de cada uno de los propietarios.

La fórmula de cálculo de coste del terreno era provisional, no definitiva. En todos los documentos firmados por todos los socios se habla de Plan Económico Provisional.

En las propias normas particulares, se establece que "el Consejo Rector asignarán a cada vivienda, por un lado, el porcentaje de participación en propiedad y por otro las cuotas de participación en el coste de realización del edificio y por otro las cuotas de participación en los gastos de la futura Comunidad de Propietarios". Es decir, el porcentaje asignado, así como el coste de realización es provisional, no definitivo.

En el coste de adquisición del solar las viviendas participarán en función de la parcela privativa que tenga asignada cada vivienda. No se puede pretender, como se pretende, que la vivienda que tenga la parcela mínima pague el exceso de parcela que tengan el resto de las viviendas.

En este reparto desigual no se hace mención del coste del suelo correspondiente a la zona común. Hay que tener en cuenta que, para cumplir lo dispuesto por la normativa de Viviendas de Protección Pública se adjudica del terreno común un mayor número de metros cuadrados a los socios con menor parcela privativa, si bien el uso de la zona común va a ser utilizada por igual por todos los socios cooperativistas, lo que implicará que los socios con menor parcela privativa y más porcentaje en la zona común serán perjudicados con el pago de un mayor IBI por las zonas comunes, así como con las cuotas de comunidad.

El coste del terreno, como bien señala Aliaria en escrito remitido con fecha 19 de noviembre de 2020, se aplica de manera provisional, siendo calculado el coste durante la obra o al final de la obra. Es en esa fecha cuando los socios que no conforman el Consejo Rector conocen el reparto desigual del coste del terreno, cuando el mismo ha de ser abonado a un mismo precio el metro cuadrado.

Una vez conocida dicha situación es cuando varios socios de la Cooperativa solicitan a Aliaria que el coste del terreno sea calculado conforme a los metros cuadrados de cada una de las parcelas a un precio igual para todo el suelo, al haber empleado una fórmula que viola el principio de igualdad, generando un enriquecimiento injusto para aquellos socios cuya vivienda tiene mayor número de metros cuadrados de parcela privativa.

La fórmula aprobada en junio de 2022 fija el coste del suelo por metro cuadrado en el mismo coste para todos los metros cuadrados, esto es, por importe de 537,49 €/metro cuadrado.

La fórmula es equitativa para todos los socios cooperativistas.

TERCERO.La sentencia dictada por el Juzgado de lo Mercantil estimó la demanda y declaró la nulidad del acuerdo 5 A) a) adoptado en la Asamblea General Extraordinaria de la Cooperativa celebrada el día 20 de Junio de 2022.

Señala la sentencia que en el desarrollo de la Asamblea se explica que lo que se propone es una distribución en la que todas las superficies tengan el mismo precio unitario, por metro cuadrado, y que cada socio tenga asignada la misma superficie de zonas comunes. Desaparecería, en consecuencia, el concepto de "parcela mínima" y "resto de parcela mínima" quedando únicamente la zona común y la zona privativa.

La fórmula propuesta a la Asamblea es la siguiente:

(precio del suelo de cada socio) = coste total de adquisición del suelo / superficie total n° de socios x (parcela privativa + zonas comunes)

Este nuevo acuerdo de reparto equitativo de costes del suelo parte de dos premisas:

1ª).- Toda la superficie de la cooperativa tiene el mismo precio unitario.

2ª).- Todos los miembros tienen asignada la misma cantidad de superficie de zonas comunes.

Todos los socios pagarían el suelo a 565.27 €/m2.

Sostiene la sentencia que el nuevo reparto de costes del suelo, no sólo es diferente del que aplicó la gestora ALIARIA, sino que también es diferente del que figura en los contratos de adhesión de los socios a la Cooperativa, resultando contrario tanto a lo acordado en ellos, como en las Normas internas de esta. Asimismo, el sistema de reparto de costes aprobado es contrario a la escritura pública de parcelación de 16/06/2020 (documento nº 10 de la demanda), que es la que determina los m2 que tiene cada parcela y su distribución en zonas privativas y comunes, es decir, la que determina la propiedad que cada socio va a adquirir y por la que va a pagar. La nueva fórmula de reparto de costes no contempla ni aplica el concepto de superficie construida definida en el artículo 6 del Decreto 74/2009, de 30 julio, por el que se aprueba el Reglamento de Viviendas con Protección Pública de Madrid.

El reparto del valor del solar aplicado por ALARIA se efectuó en función de la superficie propia de cada parcela ponderada conforme a la siguiente fórmula:

Parcela privativa mínima de la promoción: 151,89 m2. Esta parcela se tomó como mínimo rasero para dividir el uso privativo de cada una de las parcelas.

Resto de superficie privativo: 1.117,89 m2. Esta superficie es la suma de todas las superficies privativas de cada una de las parcelas.

Con estos datos, aplicando por analogía el valor máximo de suelo para la VPP que ha previsto la normativa, 25% del PML (Precio Máximo Limitado), al importe que actualmente es de 2.425 € m2 de superficie útil, nos llevaría a lo siguiente: 2.425 x 25%= 606,25 €; importe superior a la media del costo por metro cuadrado del suelo (573,13€).

La normativa de vivienda protegida establece a la hora de determinar la superficie construida de la vivienda computar el máximo del 50% de los espacios exteriores de propiedad privada (terrazas, jardines, etc.), pero con el límite del 10% de la superficie cerrada de la vivienda. Ese 10% se aplicó a dicho valor de suelo para obtener un coste de lo que no era parcela mínima, y resultó 60,625 €.

Señala la sentencia que en lo que son iguales las 48 parcelas es en la superficie privativa destinada a vivienda, 152,39 m2, pero en el Resto de superficie privativa (jardines, patios) hay diferencias entre las parcelas que van de 0,00 m2 a 117,68 m2.

ALIARIA ha valorado esos metros que van de 0,00 m2 a 117,68 m2 a 60,25 € el m2.

Y en el Acuerdo 5 A) a), se ha valorado cada uno de esos m2 a 565,27 €/m2, cambiando los criterios de reparto por el de que "Toda la superficie de la cooperativa tiene el mismo precio unitario", es decir, toda la superficie privativa tiene el mismo precio y no se distingue entre superficie privativa destinada a vivienda y Resto de superficie privativa.

El Acuerdo impugnado computa cada m2 de superficie privativa, da igual que sea construida en los espacios exteriores o cerrada, por lo que resulta de dividir los m2 de superficie privativa total por el coste del suelo: 565,27 €/m2. Por tanto, computa de forma contraria al artículo 6.1.1.1 y 6.1.1.2 del Decreto 74/2009 de 30 julio y, consecuentemente, de forma equivocada, tanto los m2 de superficie cerrada como los m2 de superficie construida en los espacios exteriores.

En lo único que son iguales las 48 parcelas, es en la parcela privativa mínima, 152,39 m2. Esos 152,39 m2 coinciden, casi en su totalidad, con la superficie cerrada de la vivienda, que comprendería los m2 útiles de la vivienda, es decir, los destinados a ser habitados.

El inconveniente o limitación que impone la normativa urbanística es que la parcela mínima ha de ser de 230 m2. Motivo por el cual se crea una parcela de espacio común interpuesto, la nº NUM000, en la que los socios adjudicatarios van a adquirir el porcentaje de metros que falte a la parcela privativa mínima (152,39 m2), más el Resto de superficie privativa, para llegar a los 230 m2 de la parcela mínima.

Esta desigualdad entre las parcelas no es fruto de la connivencia del anterior Consejo Rector con la Gestora, como se ha sostenido, sino de las limitaciones urbanísticas impuestas al derecho de propiedad por la legislación y normativa urbanística.

Si las normas urbanísticas determinan que la parcela mínima ha de tener 230 m2 y la superficie privativa mínima (superficie cerrada) es, en las 48 parcelas, de 152,39 m2, los 77,61 m2 de diferencia (77,61 m2 = 230 m2 - 152,39 m2) que no salgan del Resto de superficie privativa de la parcela, han de adjudicarse a los socios en la parcela de espacio común interpuesto, la nº NUM000.

La parcela de espacio común interpuesto es una copropiedad de la que resultan mayores porcentajes de titularidad cuanto menor es el Resto de Superficie Privativa que tiene cada parcela. Si no se hace así, la reparcelación no cumple con lo dispuesto en el artículo 7.3.1.2 a ii del P.G.O.U.M. ni con las obligaciones impuestas para la concesión de licencia de parcelación (pág. 92 del documento nº 10 de la demanda, Escritura de Parcelación) y, por lo tanto, no se obtiene la Licencia de Parcelación.

No existe la vulneración del principio constitucional de igualdad que lleva a los socios a aprobar el Acuerdo impugnado.

Según la escritura de parcelación:

1ª).- Los copropietarios de la parcela común nº NUM000 han de contribuir a los gastos e impuestos que la graven en proporción al porcentaje de participación en la parcela común que tienen cada una de las 48 parcelas restantes.

[...]

"Además de la citada vinculación "ob rem", que ahora se constituye, a favor de las parcelas NUM001 a la NUM002, ambas inclusive, en virtud de la cual cada una de ellas participa en la propiedad conforme al coeficiente de participación que se reseña en la descripción de cada una de dichas parcelas, que implica la contribución de las mismas, en cuanto a los gastos de conservación, mantenimiento, sustitución e incluso impuestos directos y/o indirectos, tasas, etc., que graven dicha parcela número NUM003 (debe decir, 49), se establece lo siguiente..."

Señala la sentencia que si se parte de que todos "los miembros tienen asignada la misma cantidad de superficie de zonas comunes" se está partiendo de una premisa que cambia los porcentajes de copropiedad de la parcela común nº NUM000 que vienen establecidos desde la Escritura de Parcelación, donde los miembros de la Cooperativa no tienen asignada la misma cantidad de superficie en las zonas comunes.

Luego se parte de una premisa que no está ajustada a la Ley ni a la normativa urbanística porque, según esta, los propietarios de las parcelas no pueden tener el mismo porcentaje de titularidad (la misma cantidad de superficie) en la zona común o parcela nº NUM000.

Añade la sentencia que el derecho de voto de los copropietarios de la parcela NUM000 va en función de su porcentaje de copropiedad.

Los copropietarios de la parcela común nº NUM000 no pueden ejercitar el derecho de división de la cosa común y la función de garantía del cumplimiento de las obligaciones que pesa sobre cada socio, conforme al artículo 1.911 del Código Civil ("Del cumplimiento de las obligaciones responde el deudor con todos sus bienes, presentes y futuros") va en función de los porcentajes de titularidad que cada socio ostenta sobre la parcela común nº NUM000.

Concluye la sentencia que el Acuerdo impugnado es contrario al derecho de propiedad que resulta de la Escritura de Parcelación, como consecuencia de la aplicación de las normas urbanísticas. No se puede dejar vigente el Acuerdo impugnado sin declarar la nulidad de la Escritura de Parcelación.

Señala además la sentencia que el Acuerdo impugnado da lugar al incumplimiento por la Cooperativa de los Contratos de Elección y Reserva de Vivienda porque en cada uno de estos Contratos, además de asignar una vivienda con su número de parcela, se indica qué porcentaje de participación tiene la parcela elegida en la parcela comunitaria, que es la nº NUM000.

El Acuerdo adoptado modifica la participación asignada a cada una de las 48 parcelas en la parcela nº NUM000, porque todos los propietarios se reparten por igual la superficie de la referida parcela nº NUM000; cuando, como hemos indicado, la Escritura de Parcelación reparte los porcentajes de participación en la zona común o parcela nº NUM000 en función de los m2 que falten a cada una de las 48 parcelas para llegar a la superficie mínima de 230 m2.

El Acuerdo aprobado produce un incumplimiento de los Contratos de Adjudicación Provisional de Vivienda por parte de la Cooperativa en dos aspectos:

1º).- El Precio Máximo Legal de la parcela, por cuanto en el Acuerdo se decide que toda la superficie de la cooperativa tiene el mismo precio unitario y desaparecen los conceptos de Parcela privativa mínima y Resto de parcela privativa, pagando todos los socios el suelo al precio de 565,27 €/m2.

2º).- Se modifican los porcentajes de copropiedad que tiene cada socio en la parcela común nº NUM000 que figuran en el Contratos de Adjudicación Provisional de Vivienda en Cooperativa, y todos los socios pasan a tener el mismo porcentaje de copropiedad en la parcela común nº NUM000.

Todos los socios de la Cooperativa CRUCE DEL ARTE, S. COOP. MAD firmaron las Normas particulares de la futura autopromoción del conjunto residencial.

Y de las Normas particulares resulta que los socios que votaron a favor del Acuerdo, cambiaron las cuotas de participación de cada vivienda en la Comunidad de Propietarios, con lo que infringieron las Normas particulares. No obstante señala la sentencia que la infracción de las Normas particulares no produciría la anulación del acuerdo porque el acuerdo sólo es anulable cuando es contrario a los Estatutos, que no constan.

Finalmente señala la sentencia que si los socios que aprobaron el Acuerdo impugnado consideran que, si hubieran conocido la fórmula de ALIARIA, no hubieran firmado el contrato de adhesión ni se hubieran adjudicado la vivienda, pueden ejercitar las acciones de nulidad de contrato por error o vicio en el consentimiento.

CUARTO. Recurso de apelación interpuesto por COOPERATIVA CRUCE DEL ARTE S. COOP. MAD.

El primero de los motivos del recurso se remite a lo dispuesto en el artículo 6 del Decreto 74/2009 de 30 de julio, que, en relación con la superficie construida y útil, establece lo siguiente:

"El cómputo de las superficies de vivienda establecidas en los dos puntos anteriores del presente apartado, en ningún caso podrá determinar que se supere la superficie construida y/o útil máxima establecida para el tipo de Vivienda con Protección Pública de que se trate en cada caso."

El Juzgador "a quo" emplea dicho artículo para fundamentarse en la diferenciación del valor del suelo, cuando dicho artículo se utiliza, única y exclusivamente, para la estimación de la edificabilidad y superficie máxima de las viviendas de protección pública.

Añade el recurso que ALIARIA utilizó la normativa para cumplir la edificabilidad, para el reparto de costes del suelo de manera indebida, hecho que la propia normativa, en ningún caso, manifiesta que tenga que usarse también para repartir los costes, pues son temas totalmente independientes. Por tanto, la distribución de costes de Aliaria no cumple con la ley ni la votada por la cooperativa la incumple.

Debemos realizar algunas precisiones en relación a los extremos del recurso.

En primer lugar, la sentencia se refiere al acuerdo adoptado y considera que dicho acuerdo no respeta el distinto porcentaje de propiedad que corresponde a los socios en la parcela común y que la distribución del coste del suelo no puede prescindir de ese distinto porcentaje de participación.

En segundo lugar, no es objeto del procedimiento el método empleado por la gestora o cualquiera de las distintas posibilidades de distribución del coste del suelo, sino la que contempla el acuerdo adoptado que es objeto de impugnación.

Se refiere también el recurso a las normas particulares firmadas por todos los socios. Señala que el coste de adquisición del solar se participaría en función de la parcela privativa que tenga asignada cada vivienda y que consta en la escritura de parcelación (documento nº 10 de la demanda), por lo que no puede existir diferenciación de valor entre los metros cuadrados de suelo según si se encuentra construido (puesto que a ese metro cuadrado del suelo también se le aplica, con posterioridad, el importe de la construcción) o si es terreno privativo.

El segundo de los motivos del recurso se refiere a los contratos suscritos.

En todo momento se hablaba, en toda la documentación, de Plan Económico Provisional puesto que a fecha de adhesión a la Cooperativa, no se habían adquirido los terrenos ni se había realizado proyecto, tal y como consta en la página 2 de los Contratos de Elección y Reserva de Vivienda.

El suelo no se había adquirido a fecha de la firma del contrato de adhesión de los socios por lo que no se incumple ningún punto del contrato.

En la tasación de los bienes inmuebles para la hipoteca se puede comprobar la diferencia de tasación entre los bienes inmuebles sin suelo privativo (valor de tasación de 365.102,57 €) y el bien inmueble con mayor número de metros cuadrados de suelo privativo (valor de tasación de 419.283,13 €), es decir, una diferencia de coste de 54.180,56 € que han de soportar los socios que carecen de metros de suelo privativo o escasos metros de suelo privativo, en beneficio de los socios con mayor número de metros de parcela privativa. Nos encontramos ante un enriquecimiento injusto de los socios demandantes frente a los socios no demandantes.

Los socios no demandantes son los realmente perjudicados puesto que, además de abonar el coste del suelo privativo de las parcelas privativas de los demandantes, asumen un mayor porcentaje en la zona común para alcanzar la parcela mínima establecida por la Comunidad de Madrid.

La parcela común constituye una comunidad en la que todos los socios han de participar conforme a su cuota, como bien se señala por el propio Juzgado, pero dichos aspectos se alejan de la motivación relativa a los costes del suelo privativo que cada una de las parcelas ostenta.

Se remite el recurso al artículo 37 de los Estatutos de la Cooperativa, incorporados a la escritura de constitución de la Cooperativa de fecha 10 de abril de 2017 firmada ante el Notario Don Luis Rueda Esteban y a las competencias de la Asamblea para establecer de nuevas aportaciones obligatorias, del interés que devengarán las aportaciones al capital y de las cuotas de ingreso o periódicas en cuyo caso será necesaria mayoría de dos tercios - artículo 42 -.

Y se refiere de nuevo el recurso al método de distribución empleado por el gestor de la Cooperativa, que diferenciaba el coste del suelo según si se trataba de suelo construido o suelo no construido.

QUINTO.El escrito de oposición al recurso señala que el valor de 60,25€/m2 es el diez por ciento del valor del metro cuadrado de la superficie cerrada; el porcentaje que marca la norma en cuanto a cómputo de los elementos exteriores.

La parcela número NUM000 es una copropiedad en la que resultan mayores porcentajes de titularidad cuanto menor es el Resto de Superficie Privativa que tiene cada parcela.

Esto es así porque de otro modo no se podría haber desarrollado la promoción como se hizo pues era necesario para alcanzar la parcela mínima, de 230 metros cuadrados, prevista en las Normas Urbanísticas de Madrid y recogidas en la licencia de parcelación; la alternativa era haber hecho muchas menos parcelas satisfaciendo las necesidades de muchos menos cooperativistas.

Se remite el escrito de oposición a la sentencia recurrida, en cuanto el acuerdo impugnado da lugar al incumplimiento por la Cooperativa de los Contratos de Elección y Reserva de Vivienda porque en cada uno de estos Contratos, además de asignar una vivienda con su número de parcela, se indica qué porcentaje de participación tiene la parcela elegida en la parcela comunitaria, que es la número NUM000.

Así aparece en la escritura de Parcelación de Fincas otorgada por la Cooperativa Cruce del Arte S. Coop. Mad. el día 16 de junio de 2020.

El acuerdo impugnado establece que todos los propietarios de cada una de las 48 parcelas tienen la misma superficie en la parcela número NUM000 y esto es contrario al título de propiedad o porcentajes de copropiedad de la parcela número NUM000.

La aprobación del acuerdo va a suponer que 36 cooperativistas, 33 de los cuáles votaron a favor del acuerdo, se ahorrarán en el coste total de su vivienda 399.469,91 € y obtendrán un enriquecimiento injusto por dicho importe con el correlativo perjuicio para los restantes, diez de los cuales son los que impugnan el acuerdo.

SEXTO. Régimen legal aplicable.

Conforme a lo dispuesto en la disposición transitoria primera de la Ley 2/2023, de 24 de febrero, de Cooperativas de la Comunidad de Madrid, a los procedimientos en materia de cooperativas ya iniciados antes de la entrada en vigor de esta ley no les será de aplicación lo dispuesto en ella, rigiéndose por la normativa anterior.

La Ley 4/1999, de 30 de marzo, de Cooperativas de la Comunidad de Madrid establecía un régimen específico de impugnación, diferenciado del establecido en la vigente Ley de Sociedades de Capital.

El apartado primero del artículo 38 de la Ley 4/1999 dispone que podrán ser impugnados los acuerdos de la Asamblea general que sean contrarios a la Ley, se opongan a los Estatutos o lesionen, en beneficio de uno o varios socios o de terceros, los intereses de la cooperativa.

El apartado segundo de dicho precepto establece que serán nulos los acuerdos contrarios a la Ley. Los demás acuerdos a que se refiere el número anterior serán anulables.

Este régimen de impugnación es idéntico al establecido en el art. 204 TRSLC en la redacción anterior a la reforma operada por la Ley 31/2014, de 3 de diciembre.

A tenor del artículo 7 del Código Civil, serían acuerdos contrarios a la ley -en este sentido apuntan las sentencias TS de 10 de febrero de 1.992 , 1136/2008, de 10 de diciembre , y 770/2011 , de 10 de noviembre.

Asimismo, la sentencia 510/2017, de 20 se septiembre, que cita como antecedentes las sentencias 272/1984, de 2 de mayo , y 171/2006, de 1 de marzo, confirmó la declaración de nulidad, con base en el abuso de derecho previsto en el art. 7.2 del Código Civil.

No obstante la STS 73/2018, de 14 de febrero, señaló que existen algunos supuestos de abuso de derecho, en especial cuando afectan a conflictos intrasocietarios, en los que la conducta está expresamente tipificada como causa de impugnación del acuerdo social. En tal caso, al supuesto no le es aplicable el régimen general del art. 7.2 del Código Civil sino que ha de estarse a lo previsto específicamente en la norma societaria.

Así ocurre, por ejemplo, con los acuerdos sociales que, en el régimen del art. 204 TRLSC anterior a la reforma operada por la Ley 31/2014, de 3 de diciembre , incurrían en un abuso de derecho que determinaba la lesión del interés social en beneficio de uno o varios socios o de terceros. Las sentencias 641/1997, de 10 de julio , y 1136/2008, de 10 de diciembre, con cita de la anterior sentencia de 10 de febrero de 1992 , afirmaron que «la lesión de los intereses de la sociedad en beneficio de uno o varios accionistas (que es una de las causas de impugnación contempladas en el precepto invocado) puede producirse mediante acuerdos sociales adoptados con la intervención de las circunstancias tipificadoras del abuso del derecho».

Estos supuestos estaban expresamente tipificados en el art. 204 TRLSC, anterior a la reforma de la Ley 31/2014, de 3 de diciembre , como acuerdos impugnables (apartado 1) y de carácter anulable (apartado 2). De ahí que la sentencia 770/2011, de 10 de noviembre, tras reiterar que la ausencia de expresa referencia al abuso de derecho no es obstáculo para admitir que la lesión de los intereses de la sociedad en beneficio de uno o varios accionistas puede producirse mediante acuerdos sociales adoptados con la intervención de las circunstancias tipificadoras del abuso del derecho, afirmara que, como consecuencia de lo anterior, «no cabe descartar el abuso de derecho como causa de impugnación de acuerdos lesivos, sujeta al plazo de caducidad de cuarenta días previsto en el artículo 116.2 de la Ley de Sociedades Anónimas ».

Añade la citada STS 73/2018 que existen supuestos en los que el abuso de derecho en que se ha incurrido al adoptar el acuerdo social no es reconducible a ese supuesto de acuerdo «lesivo» del interés social específicamente previsto en el art. 204.1 TRLSC, tanto antes como después de la reforma. Así ocurre cuando el abuso de derecho que supone la aprobación del acuerdo social no lesiona propiamente el interés social. En tal caso, el supuesto ha de reconducirse al régimen general del art. 7.2 del Código Civil .

Concluye la citada STS que la expresión «que sean contrarios a la ley» que se contiene en el que se contiene en el art. 204.1 TRLSC - aquí en el artículo 38 de la Ley 4/1999 de Cooperativas de la Comunidad de Madrid - ha de entenderse como contrariedad al ordenamiento jurídico, por lo que es causa de nulidad que el acuerdo social haya sido adoptado en fraude de ley ( art. 6.4 del Código Civil ), de mala fe ( art. 7.1 del Código Civil ) o con abuso de derecho ( art. 7.2 del Código Civil ). Cuestión distinta es que estas cláusulas generales del ordenamiento jurídico hayan de aplicarse correctamente y no de una forma que las desnaturalice.

En el caso que nos ocupa el abuso de derecho que se alega no puede reconducirse a un acuerdo lesivo al interés de la cooperativa, puesto que el conflicto únicamente tiene trascendencia en relación a los respectivos intereses de los cooperativistas en la distribución de los costes del suelo.

Nos encontramos ante un acuerdo cuya nulidad se sustenta en el abuso de derecho y que por lo tanto se incluiría entre los acuerdos "contrarios a la ley", según lo expuesto.

Debemos añadir que en ningún caso la impugnación de los acuerdos como contrarios a la ley puede sustentarse en la infracción de los contratos suscritos por los cooperativistas, pues el acuerdo contrario a la ley, aun en sentido amplio, requiere la infracción de una norma con rango legal o reglamentario.

Tampoco resulta vulnerado el Decreto 74/2009, de 30 julio, por el que se aprueba el Reglamento de Viviendas de Protección Pública de la Comunidad de Madrid, por lo que señalaremos más adelante.

Y ni siquiera hay vulneración de los contratos o de las normas particulares de la Cooperativa, en cuanto el coste del suelo, como es lógico, se distribuye en función de las parcelas privativas, no de la parcela común.

Como es obvio, la distribución del coste del suelo difícilmente puede atentar contra el derecho de propiedad.

En consecuencia, la impugnación debe analizarse desde la perspectiva del abuso de derecho antes expuesta.

SÉPTIMO.El abuso de derecho no queda determinado por el resultado que ofrezca un determinado sistema de distribución del coste del suelo. Obviamente cada sistema puede resultar favorable o desfavorable para unos u otros cooperativistas pero en ello en sí mismo no consiste el abuso. Lo relevante es la valoración del sistema adoptado.

Es preciso advertir que el objeto de enjuiciamiento se refiere única y exclusivamente al acuerdo adoptado, no a otros sistemas de distribución posibles ni a la comparación entre distintos sistemas alternativos.

Ninguna objeción puede oponerse a que la Asamblea determine la forma de distribución del coste del suelo, sin perjuicio de la posible impugnación del acuerdo correspondiente.

Si observamos el fundamento de la sentencia recurrida, podemos apreciar que la estimación de la demanda se sustenta en el hecho de que se adopta un acuerdo de distribución del coste del suelo que no tiene en cuenta la participación de cada cooperativista en la propiedad de la finca, tanto respecto a elementos comunes como privativos.

Por esta razón considera la sentencia recurrida que asignar la misma cantidad de superficie de zonas comunes es contraria al derecho de propiedad, puesto que la Escritura de Parcelación concede la propiedad de la parcela común (nº NUM000), a los propietarios de cada una de las 48 parcelas restantes otorgándoles unos porcentajes de copropiedad que varían entre el 0,2110%(Parcelas nº NUM004 y nº NUM005, que son las parcelas con Resto de superficie privativa más grande) y el 2,8690 % (Parcelas nº NUM006 y nº NUM007, que son las parcelas con Resto de superficie privativa más pequeña).

Sin embargo, no podemos considerar que el acuerdo adoptado resulte abusivo.

En primer lugar hay que destacar que la distinta atribución de porcentajes de copropiedad en la parcela común no es más que un artificio para "cumplir" las normas urbanísticas.

Ni siquiera estos porcentajes se atribuyen en forma directamente proporcional a la titularidad privativa, sino inversamente proporcional.

Era necesario alcanzar la parcela mínima, de 230 metros cuadrados, prevista en las Normas Urbanísticas de Madrid y recogidas en la licencia de parcelación. Como no se alcanzaba, se "completa" cada parcela privativa con la participación necesaria en la parcela común hasta alcanzar esa parcela mínima. De este modo, a menor parcela privativa mayor atribución de metros en la parcela común.

La parcela de espacio común, parcela número NUM000, es una copropiedad en la que resultan mayores porcentajes de titularidad cuanto menor es el Resto de Superficie Privativa que tiene cada parcela.

Lo que supondría un abuso es establecer una distribución del coste del suelo basada en un mero artificio creado en relación a la parcela común para cumplir las normas úrbanísticas.

Como es lógico, la distribución en el coste del suelo tiene que efectuarse conforme al interés de cada cooperativista en la promoción y ese interés tiene como base la superficie de parcela privativa de cada uno.

Por ello las "Normas Particulares de la Futura Autopromoción del conjunto Residencial de 48 Viviendas Unifamiliares en VPPL en Vallecas de Madrid" señalan, en la cláusula VII, bajo la rúbrica Plan Económico, que en el Coste de adquisición del solar las viviendas participarán en función de la "parcela privativa" que tenga asignada cada vivienda.

El Decreto 74/2009, de 30 julio, por el que se aprueba el Reglamento de Viviendas de Protección Pública de la Comunidad de Madrid, en lo relativo al cómputo de superficies para establecer la superficie construida y/o útil máxima establecida para el tipo de Vivienda con Protección Pública, no es una norma de distribución del coste de suelo entre los socios de la Cooperativa.

El acuerdo adoptado se explicó en la Asamblea objeto de las presentes actuaciones.

Lo que se proponía es una distribución en la que todas las superficies tengan el mismo precio unitario, por metro cuadrado, y que cada socio tenga asignada la misma superficie de zonas comunes.

Efectivamente se trata de un reparto equitativo de costes del suelo ya que (i) toda la superficie de la cooperativa tiene el mismo precio unitario y (ii) todos los miembros tienen asignada la misma cantidad de superficie de zonas comunes, de manera que se neutraliza el efecto distorsionador que supone la distinta participación creada artificiosamente sobre la zona común con fines de cumplimiento de las normas urbanísticas.

La distribución del coste del suelo entre los cooperativistas no depende de esa participación o de la forma en que tengan que distribuirse los gastos en la futura comunidad de propietarios.

En definitiva, las diferencias de reparto se basan en los elementos privativos de cada socio, y esto no puede considerarse de ningún modo abusivo, respetando la distribución del coste en función de las parcelas privativas.

Ya hemos señalado además que el objeto de la impugnación es determinar si el acuerdo adoptado resulta abusivo, no comparar las distintas alternativas que podrían adoptarse para el reparto del coste del suelo.

Visto lo expuesto, procede estimar el recurso y, revocando la sentencia recurrida, desestimar la demanda rectora de las actuaciones, con imposición a la parte demandante de las costas causadas - artículo 394 LEC -.

No efectuamos expresa imposición de las costas del recurso, en aplicación de lo dispuesto en el artículo 398 LEC en la redacción aplicable por razones temporales.