Llegadas las actuaciones a esta Sala se ha señalado deliberación, votación y fallo para el día 10 de julio de 2025.
Se designó ponente a la Magistrada Dª Silvia Falero Sánchez.
PRIMERO.- Resumen de antecedentes.
1.- Buildingcenter SAU formuló demanda de juicio de desahucio por expiración del plazo . Se expresaba en la demanda que suscribió con la demandada contrato de arrendamiento de fecha 12 de octubre de 2015. Posteriormente, el día 24 de septiembre de 2018, se suscribió una novación modificativa del contrato de arrendamiento, por la cual, entre otras cuestiones, se amplió la duración del indicado contrato y se modificó el importe de la renta mensual. En cuanto al plazo de duración , en el primer contrato se estipuló : "El plazo de duración de este contrato queda fijado en UN (1) AÑO a partir de la fecha de vigencia del mismo, es decir, del día 12/10/2015. Una vez llegado el día del vencimiento se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de TRES (3) AÑOS, esto es, hasta el día 11/10/2018, (...)". Por su parte, en el Pacto Primero de la novación modificativa anterioridad, se estipuló que: "Por medio del presente documento ambas PARTES acuerdan modificar el CONTRATO de arrendamiento de fecha 12 DE OCTUBRE DE 2015 en el sentido de prorrogar la duración que actualmente queda recogida en el mismo, conviniendo ambas PARTES que el CONTRATO se prorrogará por plazos anuales hasta un máximo de TRES (3) años más, (...). A la finalización de estos (3) años, el CONTRATO terminará, quedando resuelto de pleno derecho y sin efecto alguno. Transcurrido el plazo de tres (3) años establecido en el párrafo anterior, el CONTRATO quedará resuelto y extinguido a todos los efectos, quedando expresamente excluidas desde este momento cualesquiera prórrogas legales o contractuales".
En fechas 13 de julio y 12 de agosto de 2021, en ambos casos con una antelación superior a 30 días a la fecha de finalización del contrato, la actora procedió a remitir al demandado sendos burofaxes,recordándole la fecha de finalización del contrato de arrendamiento, el día 11 de octubre de 2021, solicitando que dejara el inmueble libre, vacuo y expedito antes de la reseñada fecha. La actora cumplió debidamente con las exigencias legales, en relación con el artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), así como con las exigencias contractuales pactadas. No obstante, una vez llegada la fecha de vencimiento del contrato la parte arrendataria ha seguido ocupando el inmueble objeto de arrendamiento.
Acumulaba en su demanda el actor acción de reclamación de rentas , renunciando a la cantidad reclamada de 55 euros, en el acto del juicio .
2.- D. Vidal se opuso a la demanda alegando en síntesis :i) a pesar de las notificaciones previas a la extinción del contrato la actora ha continuado, dentro de los quince días siguientes, aceptando el pago de las rentas y en consecuencia la misma no puede instar el desahucio ya que el contrato no debe considerarse expirado ii) Tampoco puede la actora instar el desahucio por rentas debidas ya que no solamente el demandado ha abonado íntegramente la mensualidad reclamada correspondiente a Septiembre de 2021 sino que ha continuado abonando la renta mensual de 150 euros, iii) la recepción de rentas posteriores al requerimiento como acto propio debe ser tomada en consideración para la resolución del presente litigio en virtud del principio general del derecho que prohíbe actuar contra los propios actos "venire contra factum propium non valet". Además de todo lo anterior , por la actora se está tramitando el alquiler social del referido inmueble con el demandado, habiéndose puesto a lo largo del proceso en varias ocasiones en contacto con el fin de que les fuera remitiendo toda la documentación solicitada por la propia parte demandante,iv)Subsidiariamente a todo lo expuesto y para el caso de que no se aprecie la tácita reconducción del contrato de alquiler novado, , en fecha 2 de abril de 2020, entró en vigor el Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19, el cual incluye en su primer artículo la posibilidad de acogerse a la suspensión del procedimiento de desahucio y de los lanzamientos para hogares vulnerables sin alternativa habitacional.
3.- La sentencia de instancia estimó la demanda , declaró haber lugar al desahucio del demandado con imposición de costas a la parte actora .
SEGUNDO.- Los motivos de apelación de la sentencia .Decisión de la Sala.
1.- Reitera el apelante que la recepción de rentas posteriores al requerimiento como acto propio debe ser tomada en consideración para la resolución del presente litigio en virtud del principio general del derecho que prohíbe actuar contra los propios actos "venire contra factum propium non valet". Pero es que además , indica el recurrente , que expuso en el acto del juicio que la actora, tras la interposición de la demanda de desahucio incurrió en la doctrina de los actos propios , al ofrecer un alquiler social en fecha 25 de Enero de 2023 exhibiendo la documental que así lo acreditaba y que no fue considerada necesaria por la digna juzgadora.
2.- Sobre la percepción de rentas con posterioridad a la comunicación de la finalización del arriendo , hemos dicho en nuestra reciente sentencia de 5 de junio de 2025:" TERCERO.- Alega la parte recurrente como segundo motivo de recurso que contradice los actos propios de la parte actora y apelada que la misma haya estado recibiendo el abono de las rentas después de la alegada extinción, sin objeción alguna para evitar su pago, en la medida en que se sostenía extinguido el contrato. Al seguir cobrando las rentas genera una apariencia de total normalidad, propiciando una actuación de pago de la Sra. Cristina, sin advertirle que no seguía que tener abonando las rentas si el contrato se consideraba extinguido.
La doctrina que se expone la STS de 9 de mayo de 2000 expresa el principio general de derecho que veda ir contra los propios actos (nemo potest contra proprium actum venire), como límite al ejercicio de un derecho subjetivo o de una facultad, cuyo apoyo legal se encuentra en el art. 7.1 del Código Civil que acoge la exigencia de la buena fe en el comportamiento jurídico, y con base en el que se impone un deber de coherencia en el tráfico sin que sea dable defraudar la confianza que fundadamente se crea en los demás, precisa para su aplicación la observancia de un comportamiento (hechos, actos) con plena conciencia de crear, definir, fijar, modificar, extinguir o esclarecer una determinada situación jurídica, para lo cual es insoslayable el carácter concluyente e indubitado, con plena significación inequívoca, del mismo, de tal modo que entre la conducta anterior y la pretensión actual exista una incompatibilidad o contradicción, en el sentido que, de buena fe, hubiera de atribuirse a la conducta anterior; y esta doctrina (recogida en numerosas sentencias de la Sala, como las de 27 enero y 24 junio 1996 ; 16 febrero , 19 mayo y 23 julio 1998 ; 30 enero , 3 febrero , 30 marzo y 9 julio 1999 ) no será de aplicación cuando la significación de los precedentes fácticos que se invocan tengan carácter ambiguo o inconcreto ( sentencias de 23 julio 1997 y 9 julio 1999 ), o carezcan de la trascendencia que se pretende para producir el cambio jurídico.
En este caso, no solo el pago de la cantidad equivalente a la renta lo realiza voluntariamente la parte demandada y apelante y viene claramente exigido por los artículos 449.1 y 449.2 de la LEC , si se pretende revocar una sentencia que acordase el lanzamiento, es que la recepción de este pago sin objeción por BUILDINGCENTER en absoluto es un acto propio de reconocimiento de la vigencia del contrato.
Debe reseñarse, como destacamos en la sentencia de 14 de marzo de 2024, recurso de apelación número 937/2022 , que es mayoritaria la doctrina que en los casos de desahucio por expiración de plazo permite acumular a la acción de resolución contractual, una acción para reclamar las cantidades equivalentes a la renta en concepto de contraprestación por la ocupación inconsentida, aunque el contrato deba considerarse extinguido. Es doctrina jurisprudencial reiterada la que destaca que es la obligación por parte del arrendatario el pago de la renta, bien sea propiamente como renta, bien en concepto de contraprestación por el uso, en el supuesto de que el arrendatario se mantiene en el inmueble a pesar de la extinción del contrato, en tanto no se reintegre al arrendador en la posesión de la finca. Según sentencias del Tribunal Supremo, por ejemplo de 3 de julio de 1990 y 17 de marzo de 1992 , el pago de la renta es una contraprestación a la tenencia de la cosa, de modo que, atendida la bilateralidad consustancial al contrato de arrendamiento, hasta el momento de la extinción de la prestación del arrendador, consistente en la cesión del uso de la finca, no queda extinguida también la prestación periódica a cargo del arrendatario, consistente en el pago de las rentas, con independencia de la fecha de la resolución del contrato, como lo demuestran los artículos 449.1 y 449.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , referidos a la obligación de pago de la renta tras la resolución del contrato, por ser el pago la simple consecuencia de la posesión.
Por tanto, la recepción por la parte arrendadora de una cantidad equivalente a la renta pactada mientras dure la ocupación de la parte arrendataria en absoluto comporta acto propio de reconocimiento de la vigencia del contrato incompatible con la acción de desahucio por expiración de plazo. No es admisible que sea contradictorio con el desahucio que se siga recibiendo la cantidad equivalente a la renta sin advertir la parte arrendadora a la arrendataria que no tenía que seguir abonando las rentas porque el contrato estaba extinguido. La obligación de seguir abonando una contraprestación por la ocupación subsiste hasta la devolución posesoria.
Como dijimos en sentencia de 10 de noviembre de 2022, recurso de apelación número 346/2021 : "es totalmente correcto y acorde con reiterada doctrina imputar a una indemnización de daños y perjuicios los pagos de cantidades equivalentes a la renta que la parte arrendadora perciba después de la fecha en que se considera extinguido el contrato, en este caso el 9 de febrero de 2019. No cabe hablar de renta en sentido estricto cuando el contrato ya está extinguido, pero es evidente que el demandado, que incumple el contrato porque no entrega la posesión expirada la duración contractual (que la permanencia se deba a una situación de vulnerabilidad o carencia de alternativa habitacional no excluye el incumplimiento), genera un daño al patrimonio de la arrendadora, aunque no vaya a destinar el inmueble a su domicilio, pues se ve privada de la rentabilidad que puede obtener del inmueble alquilándolo a otra persona. Como el contrato se ha extinguido y en sentido estricto ya no es exigible la renta pactada en el contrato, sí se ha venido considerando que la parte arrendadora tiene en todo caso derecho a percibir una cantidad equivalente a la renta mientras dure la ocupación inconsentida. Estas cantidades equivalentes a la renta que la parte arrendadora tiene derecho a exigir desde la extinción contractual hasta que recupere la posesión y que podrían haberse reclamado en el proceso de desahucio ex artículos 220.2 y 250.1.1 de la LEC , tienen la conceptuación jurídica de indemnización de daños y perjuicios por la ocupación ilegal del inmueble".
En el mismo sentido se pronuncian la sentencia SAP de Madrid, sección 14, del 12 de mayo de 2010 ( ROJ: SAP M 7228/2010 - ECLI:ES:APM:2010:7228 ) Sentencia: 241/2010 Recurso: 137/2010 o la Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona, sección 4, del 9 de junio de 2022 ( ROJ: SAP B 6146/2022 - ECLI:ES:APB:2022:6146 ) Sentencia: 270/2022 Recurso: 890/2021 .
La SAP de Barcelona, Civil sección 13 del 19 de octubre de 2023 ( ROJ: SAP B 10945/2023 -) Sentencia: 596/2023 Recurso: 959/2022 reseña:
"En este sentido, según la reciente Sentencia de 5 de mayo de 2020, de esta misma Sección Decimotercera de la Audiencia Provincial de Barcelona (ROJ SAPB 2736/2020 ), es doctrina jurisprudencial reiterada que la obligación por parte del arrendatario del pago de la renta (bien sea propiamente como renta bien en concepto de contraprestación por el uso en el supuesto de que el arrendatario se mantenga en la posesión a pesar de la extinción del contrato) se mantiene en tanto no se reintegra al arrendador en la posesión de la finca, poniéndola a su disposición (normalmente mediante la entrega de las llaves), no bastando para poner fin a dicha obligación el mero abandono de la finca. Por tanto, es innegable la obligación del arrendatario de seguir abonando la renta en tanto se mantenga en la posesión de la finca arrendada".
Y la SAP de Lleida, Civil sección 2 del 19 de octubre de 2023 ( ROJ: SAP L 892/2023 - Sentencia: 737/2023 Recurso: 1381/2022
"En quart lloc, la possibilitat d'acumulara les accions pròpies d'un procediment d'arrendament l'acció d'indemnització per ocupació de l'immoble una vegada expirat el termini contractual ha estat admesa per aquesta Sala en la nostra Sentència núm. 720/2020, de 10 de novembre , en la qual vam dir el següent:
"No obstante, la demanda lo formula correctamente al acumularlo por unos mismos hechos, como indemnización por la ocupación posterior a la fecha de resolución del contrato por expiración de plazo. En este caso el pago sería la simple consecuencia de la posesión. La sentencia no se refiere tampoco a una acumulación de acciones al amparo del artículo que indica la recurrente, por rentas vencidas e impagadas, sino que indica claramente que se imposición se debe a la compensación al arrendador por la posesión y disfrute que realiza la Sra. Jesús Carlos hasta el momento del lanzamiento efectivo. Siendo el arrendamiento un contrato bilateral y sinalagmático, hasta el momento de la extinción de la prestación del arrendador, consistente en la cesión del uso de la finca, tampoco se extingue la prestación periódica que debe pagar el arrendatario, ya sea renta o cantidad asimilada a la misma. Al no ser controvertido que el contrato se resolvió correctamente, el Sr. Jesús Carlos debe abonar las rentas mientras disfrute de la posesión, al precio de 125 euros, hasta el momento de producirse el lanzamiento. Como viene a confirmar la propia redacción del artículo 449.1 LEC , que requiere estar al corriente del pago de la renta tras la resolución del contrato".
Por tanto, es perfectamente factible y no supone contradicción con los propios actos, al negar la vigencia del contrato desde el 14 de agosto de 2021, que la entidad BUILDINGCENTER haya percibido y no reintegre los pagos de renta que la parte apelante y demandada ha ido verificando por transferencia bancaria después de esta fecha, máxime cuando ni siquiera la propia parte demandada recurre con los requisitos del artículo 458 de la LEC el pronunciamiento de la sentencia que condena al importe equivalente a las mensualidades de renta que resulten impagadas después de la demanda y hasta la entrega de la posesión, tomando como base de liquidación el importe mensual de 777,20 euros.
Tampoco es conciliable con la aplicación de la doctrina de los propios actos que en la comunicación remitida a la parte demandada que consta unida a los autos, en la que se expresaba que el contrato finalizaba el 14 de agosto de 2021, se advirtiera que una vez finalizara la vigencia, sin entrega de la posesión ni prórroga o renovación acordadas, "el hecho de que ingresen o transfieran cantidades a la cuenta asociada al contrato, por voluntad unilateral, no implicará para la Propiedad una prórroga tácita del mismo".
3.- Sobre el ofrecimiento de un alquiler social , no solo no se prueba , como reconoce la recurrente al expresar que la documental exhibida no fue admitida , pero en cualquier caso no podríamos reconocer en el hecho de que la demandante recabara documentación para valorar el ofrecimiento de un alquiler social un acto propio del actor que desautorice la voluntad exteriorizada previamente de dar por extinguido a su vencimiento el contrato , cuando en el burofax se recordaba que el contrato había finalizado . La recurrente en el acto de la vista aludió a negociaciones para un alquiler social , pero estas negociaciones no pueden interpretarse como una voluntad de prorrogar el contrato, negociaciones que ni siquiera consta que hubieran prosperado , ni que se hubiera perfeccionado un nuevo contrato . En todo caso , en supuestos , en los que en la misma comunicación de dar por finalizado el arriendo , se ha participado la necesidad de la propiedad de realizar un estudio sobre la situación socioeconómica de la unidad familiar para la posible formalización de un nuevo contrato de alquiler social, lo que no acontece en el supuesto que se examina , hemos señalado en nuestra sentencia de 13 de febrero de 2025, haciendo cita de la sentencia de la AP de Barcelona Seccion 13 de 25 de enero de 2024, " "En supuestos de comunicaciones de arrendadores (o sus gestoras) en idénticos términos al burofax que aquí examinamos, esta Sección 13ª viene considerando dichas misivas como expresivas de la voluntad del arrendador de dar por finalizado el contrato ( Sentencia núm. 397/2023, de 6 de julio, Recurso 853/2022 , y núm. 550/2023, de 29 de septiembre, Recurso nº 953/2022 ). En igual sentido, las Sentencias de la Sección 4ª de esta Audiencia Provincial de 30 de Noviembre de 2.022 ( ROJ SAP B 14236/2022 ) o 10 de enero de 2.023 ( ROJ SAP B 46/2023 ).
Así, en dicha comunicación la arrendadora notifica al arrendatario la fecha de vencimiento del contrato y que la finalización del mismo "s e producirá el día 12/02/2021". Y si bien de forma simultánea comunica la necesidad de realizar un estudio de la situación socioeconómica de la unidad familiar del demandado para la posible formalización de un "nuevo contrato de alquiler social", en ningún momento propone la posibilidad de prorrogar el contrato originario, ni asume un compromiso en tal sentido frente al arrendatario. Únicamente comunica la posibilidad de concertar "un nuevo contrato", supeditado al "cumplimiento de los requisitos establecidos en la ley", sin que ello afecte al contrato suscrito, que se extinguirá a su vencimiento.
En laSentencia número 168/2022, de fecha 24 de marzo de 2022, Recurso número 568/2021, esta Sección 13 ª ya señaló que no existe una obligación automática de la actora de concertar un nuevo contrato de arrendamiento si los demandados cumplían los requisitos económicos o demostraban estar en situación de vulnerabilidad, o cuando menos de intentarlo. Una vez transcurrido el término pactado, la arrendadora está legitimada para extinguir el contrato y, en consecuencia, podía decidir no concertar un nuevo contrato sin contravenir norma alguna, que, en todo caso, sería un nuevo contrato diferente del que se pretende extinguir. Lo anterior no impide que las partes puedan alcanzar acuerdos posteriores al margen de lo que aquí se decida, sobre la contratación de un nuevo arriendo.
En igual sentido, la Sentencia número 291/2023, de la Sección 4ª de esta Audiencia Provincial de Barcelona, de 9 de mayo de 2023, recurso 445/2022 , indica que se trataría de un nuevo contrato, es decir, un contrato diferente, mientras que lo que aquí estamos examinando es si se ha producido la extinción del contrato celebrado. El derecho a este nuevo contrato puede ser, en todo caso, reclamado por el demandado a la demandante por vía extrajudicial o judicial pero no es una cuestión que interfiera en el objeto de este pleito. ".
Del mismo modo dijimos en nuestra sentencia de 14 de septiembre de 2023 : "... pretende la recurrente deducir que la voluntad de no renovar el contrato por la arrendadora y por ende su extinción en la fecha de su vencimiento se sujetaba a una condición , que el apelante no contactara y aportara la documentación requerida , y solo así , debía dejar el inmueble, por lo que cumplida la condición por el apelante , el contrato no quedaba extinguido, pero no es eso lo que afirma la comunicación remitida. En esta , se expresa la voluntad inequívoca de la arrendadora de no renovar el contrato, cuestión distinta es que ofreciera la posibilidad de formalizar un nuevo contrato , lo que no es sino la corroboración de la extinción del anterior . Obviamente, si el apelante no remitía la documentación, se entendería que rechazaba cualquier nueva oferta de alquiler social , y en tal caso, como consecuencia, a la fecha del vencimiento del contrato, debería dejar el inmueble a disposición de la propiedad, pero la remisión de la documentación ni renovaba per se el anterior contrato , ni desautorizaba la voluntad exteriorizada de darlo por extinguido a su vencimiento , tan solo servía para que la arrendadora realizara un estudio sobre la situación socioeconómica del apelante para comprobar si se encontraba dentro de los parámetros de exclusión residencial , y en tal caso concertar un nuevo contrato . No hubo tampoco tácita reconducción , el arrendatario permaneció en la vivienda sin aquiescencia del arrendador , que como afirma la sentencia recurrida comunicó al arrendatario su voluntad de dar por extinguido el contrato , llegada la fecha de su vencimiento. "
TERCERO.- Régimen de costas .
Al desestimarse el recurso de apelación procede imponer al apelante las costas de esta alzada ( art.-398 LEC) .
FALLO
Desestimar el recurso de apelación deducido por el procurador Dª.Ester Besora López en representación de D. Vidal contra la sentencia de fecha 30 de abril de 2023 dictada por el Juzgado de Primera instancia nº1 de Tarragona en el procedimiento juicio de desahucio por expiración del plazo nº1661/2021 , que se confirma .
2º Con imposición de las costas de esta alzada al apelante .
Contra la presente resolución las partes legitimadas podrán interponer recurso de casación, siempre que se cumplan los requisitos legales y jurisprudencialmente establecidos, ante este Tribunal en el plazo de veinte días contados desde el día siguiente a su notificación.
Firme esta resolución, devuélvase el procedimiento al Juzgado de procedencia acompañando certificación de la misma, a los efectos pertinentes.
Pronuncian y firman esta sentencia los indicados Magistrados integrantes de este Tribunal.
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