Sentencia Civil 797/2025 Audiencia Provincial Civil de Illes Balears nº 3, Rec. 952/2025 de 11 de noviembre del 2025

No se aceptan los fundamentos jurídicos de la sentencia apelada en lo que es objeto del recurso, en lo que se opongan a los que se dirán.

PRIMERO.-En la demanda instauradora del presente litigio, la representación procesal de la parte actora accionaba en juicio de desahucio por falta de pago, de forma acumulada con acción de reclamación de cantidad, frente al arrendatario, D. Salvador, y frente a D. Teodoro, éste último en calidad de avalista, en base al contrato de arrendamiento de fecha 1 de septiembre de 2023.

Todo ello, explicando que la parte demandada no ha abonado las rentas de los meses referidos en la demanda (comenzando los impagos en febrero de 2024 y hasta el momento de la demanda, noviembre de 2024), adeudando en concepto de renta la suma de 5.700,00 €, así como, por razón de la tasa de residuos urbanos correspondiente al ejercicio 2024, el importe de 141,68 euros (documento nº 5), todo lo cual montaba, en la fecha de la demanda, la cantidad de 5.841,68 €.

Se señalaba, igualmente, que D. Teodoro actuó en calidad de avalista, y que se ha notificado de forma fehaciente el requerimiento de pago.

En consecuencia, se solicitaba que se dictase sentencia por la que se estime la demanda y se declare haber lugar al desahucio de la vivienda sita en la DIRECCION000, apartamento número NUM000 de Cala Millor, apercibiendo a la parte demandada de lanzamiento si no desaloja la misma dentro del término establecido, y solicita que se condene a las partes codemandadas, con carácter solidario, al abono de las cantidades vencidas, así como las sucesivas que vayan venciendo hasta que se verifique el total desalojo.

Por la representación procesal de D. Salvador se contestó a la demanda alegando falta de legitimación pasiva, tanto respecto del desahucio como de la reclamación de cantidad con fecha posterior al mes de abril de 2024; exponiendo que su cliente residió en el inmueble hasta el día 10.5.24 y, al dejar la vivienda, no adeudaba cantidad alguna en concepto de rentas o de cantidades asimiladas. Añadiendo que la parte actora, con mala fe, no menciona que el Sr. Salvador le comunicó que debía abandonar el inmueble como consecuencia del auto de fecha 10.15.24, dictado por el Juzgado de Instrucción número 1 de Manacor, en la pieza de situación personal en que se dictó Orden de protección, seguida bajo el número 516/24, por cuanto se atribuyó el uso domiciliario a Dña. Marisol. Por lo que en dicha fecha, 10.05.24, quedó desvinculado del contrato y se lo comunicó a la actora con entrega de copia de la resolución. Añade que de todo ello conoce la actora, tal y como se deriva de las comunicaciones que se aportan, habiendo entrado en contacto con la Sra. Marisol y produciéndose la subrogación de esta en el contrato de arrendamiento. Por lo que concluye que, en aplicación del artículo 15 de la L.A.U., al habérsele comunicado por parte del sr. Salvador la resolución recaída en dicha pieza, debe estimarse la falta de legitimación pasiva del Sr. Salvador; añadiendo que las rentas reclamadas relativas a los meses de febrero a abril de 2024, están abonadas por dicho arrendatario, por lo que se solicita la desestimación de la demanda iniciadora de esta litis.

Por su parte, la representación procesal de D. Teodoro, demandado como avalista, se opuso a la demanda alegando, en primer término, la excepción de indebida acumulación de acciones. Señalando que su representado firmó en calidad de simple avalista, no asumiendo las obligaciones derivadas de la figura del aval solidario. Añade, asimismo, que el requerimiento de pago realizado no le fue notificado a él personalmente, sino que lo recogió una empleada de un local que regenta. Y, en segundo término, alega falta de legitimación pasiva ad causamdel Sr. Teodoro, al no ser avalista solidario. Y, ad cautelam,contestó a la demanda señalando que la actora no acredita la existencia ni exigibilidad de la deuda. Y que, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 36.5 de la L.A.U., al tratarse de un aval, es una garantía adicional en el contrato de arrendamiento urbano, y no se le puede exigir al avalista mas de dos mensualidades de renta, y, además, tras haber procedido previamente a agotar todas las acciones frente al arrendatario y acreditar la insuficiencia patrimonial de éste, por cuanto no se trata de un aval solidario.

SEGUNDO.-La sentencia de instancia, comenzando con la persona del avalista, y consideró indebida la acumulación de acciones en atención a la previsión del artículo 437.4.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, a partir del cual, la Juzgadora consideró que únicamente pueden acumularse las acciones ejercitadas contra el fiador o avalista solidario, previo requerimiento de pago, y en el caso presente el carácter de avalista del Sr. Teodoro es mancomunado no solidario.

Ya respecto de la excepción de falta de legitimación pasiva que se alega por la representación procesal del arrendatario, D. Salvador, también la sentencia la estimó a partir de la orden a alejamiento documentada en autos. Explicando lo que, en esencia, se transcribe por la Sala:

"Debemos seguidamente entrar en el estudio de la referida excepción y al respecto señalar que en base a la actividad probatoria desplegada en el presente procedimiento consta acreditado que en fecha 10 de mayo de 2.024 en la pieza de situación personal orden de protección seguido bajo el número 516/24 ante el Juzgado de Instrucción número Uno de Manacor se dictó Auto acordando Orden de Protección interesada por Dña. Marisol, frente a D. Salvador, con las siguientes medidas penales:

- "1.- Prohibir a D. Salvador aproximarse a menos de 500 metros de Dña. Marisol, en cualquier lugar donde la misma se encuentre, de su domicilio, lugar de trabajo, o cualquier otro lugar que frecuente y prohibir a D. Salvador aproximarse a menos de 500 metros de las menores Raimunda y Carolina, en cualquier lugar donde las mismas se encuentren, de su domicilio, colegio... o cualquier otro lugar en que frecuenten.

- 2.- Prohibir a D. Salvador, comunicarse con Dña. Marisol, y con las menores Raimunda y Carolina por cualquier medio directa o indirectamente, por sí o por persona interpuesta.

- Asimismo como medidas civiles:

- 3.- Se atribuye el uso del domicilio familiar sito en DIRECCION001, DIRECCION002 a Dña. Marisol, teniendo en cuenta el interés superior del menor que reside con la madre...

- Las medidas civiles tendrán una vigencia temporal de 30 días. Si dentro de este plazo fuese incoado a instancia de la víctima o de su representante legal un proceso de familia ante la jurisdicción civil las medidas adoptadas permanecerán en vigor los treinta días siguientes a la presentación de la demanda. En este término las medidas deberán ser ratificadas, modificadas o dejadas sin efecto por el Juez de Primera Instancia que resulte competente".

En el supuesto enjuiciado y tras las averiguaciones realizadas en el mismo consta acreditado que existía y existe procedimiento de familiar incoado ya con anterioridad a la adopción de la medida de orden de protección frente a Sr. Salvador, seguido bajo el número F02 108/21 en el Juzgado de Instrucción número Dos de Manacor, Juzgado que tiene atribuida la competencia para el conocimiento de la continuación de los asuntos civiles si derivan de un previo procedimiento por violencia de género, procedimiento que a día de hoy se halla en trámite y en el que se ha señalado vista parece ser que erróneamente para el año 2011.

De la prueba practicada se constata que D. Salvador comunicó a los arrendadores el dictado de Orden de Protección.

Consta en la documental número cinco de la parte codemandada D. Salvador que en fecha 10.3.24 remitió mediante un Bizum, en concepto de alquiler la cantidad de 100 euros, siendo beneficiaria Dña. Elvira. En fecha 2.5.24 remitió mediante Bizum la cantidad de 500 euros, constando en el concepto alquiler de abril y beneficiaria Dña. Elvira. Y nuevo Bizum en fecha 2 de mayo de 2.024 por importe de 250 euros en concepto de alquiler de abril y parte del mes de mayo, siendo la beneficiaria Dña. Elvira.

El artículo 15 de la Ley 29/1994 de 24 de Noviembre, de Arrendamientos Urbanos establece que:

- "1. En los casos de nulidad del matrimonio, separación judicial o divorcio del arrendatario, el cónyuge no arrendatario podrá continuar en el uso de la vivienda arrendada cuando le sea atribuida de acuerdo con lo dispuesto en la legislación civil que resulte de aplicación. El cónyuge a quien se haya atribuido el uso de la vivienda arrendada de forma permanente o en un plazo superior al plazo que reste por cumplir del contrato de arrendamiento, pasará a ser el titular del contrato.

- 2. La voluntad del cónyuge de continuar en el uso de la vivienda deberá ser comunicada al arrendador en el plazo de dos meses desde que fue notificada la resolución judicial correspondiente, acompañando copia de dicha resolución judicial o de la parte de la misma que afecte al uso de la vivienda".

Entiende esta juzgadora que el meritado artículo es aplicable de forma analógica en el caso enjuiciado, y consta acreditado mediante la prueba obrante en autos, que D. Salvador comunicó a la parte arrendadora que se había dictado contra él Orden de Protección en la que en las medidas civiles se atribuía el uso y disfrute de la vivienda arrendada a Dña. Marisol. Y consta acreditado que se puso en contacto con la propiedad Marisol, y le comentó también la existencia de la Orden de Protección y ésta le solicitó copia de la resolución y asimismo, le facilitó el contacto con su Letrada.

Llegados a este punto ha de señalarse que de la prueba practicada entendemos que se ha producido el desistimiento unilateral de D. Salvador, y en dicho desistimiento la parte actora no puede incidir, y entendemos que al ejercitar la parte actora la resolución del contrato de arrendamiento, el desistimiento formulado por el Sr. Salvador tiene pleno efecto extintivo de la relación contractual, apreciándose la falta de legitimación pasiva de D. Salvador.

No consta tampoco el adeudo de las cantidades de renta reclamadas por la parte actora al codemandado D. Salvador (vid. Documental número cinco de la parte codemandada).

Es por todo ello que procede estimar la excepción de inadecuación de procedimiento en relación a la parte codemandada D. Teodoro, en base a lo prevenido en el artículo 437.4.3º de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Y debo estimar y estimo la excepción de falta de legitimación pasiva en relación al codemandado D. Salvador."

Frente a dicha resolución fue interpuesto recurso de apelación en base a los motivos que seguidamente se analizarán.

TERCERO.-Sostiene la representación procesal de la parte apelante que no consta la existencia de una correcta notificación al arrendador del cambio de arrendatario, y que el art. 1205 del Código Civil ( CC) exige el consenso para la novación contractual; recordando que el propio Sr. Salvador reconoció no haber enviado copia del auto relativo a la orden de alejamiento. También cuestiona la estimación de la excepción respecto del avalista, recordando que la figura del aval conlleva solidaridad salvo expresión en contrario, frente a la fianza, y que, en el caso de autos, las previsiones de los artículos 1258 y 1281 del CC favorecen la tesis de la solidaridad, al no reservarse el avalista los beneficios de excusión y de división; bien entendido que el codemandado avalista fue requerido por burofax (doc. nº 7). Finalmente, cuestionó el pronunciamiento en costas.

La representación procesal del Sr. Salvador reiteró sus consideraciones sobre la falta de legitimación pasiva de su cliente desde el 10 de mayo de 2024; y, respecto de la subrogación legal a favor de Dª Marisol, sostiene que el art. 15 de la Ley de arrendamientos urbanos ( LAU) no exige formalidades en la comunicación; añadiendo que considera que concurre mala fe en la actora por dirigirse contra alguien que ya no residía allí.

Por su parte, la representación procesal del avalista, Sr. Teodoro, considera bien aplicado el art. 437.4.3 de la Ley de enjuiciamiento civil (LEC) sobre indebida acumulación de acciones, al no tratarse de fiador o avalista solidario, reconociendo el art. 1831 del CC el beneficio de excusión, salvo renuncia clara al respecto.

CUARTO.-Escenario apelatorio en el que la Sala debe recordar que, ciertamente, el art. 15 de la LAU establece que (el subrayado es añadido):

"1. En los casos de nulidad del matrimonio, separación judicial o divorcio del arrendatario, el cónyuge no arrendatario podrá continuar en el uso de la vivienda arrendada cuando le sea atribuida de acuerdo con lo dispuesto en la legislación civil que resulte de aplicación. El cónyuge a quien se haya atribuido el uso de la vivienda arrendada de forma permanente o en un plazo superior al plazo que reste por cumplir del contrato de arrendamiento, pasará a ser el titular del contrato.

2. La voluntad del cónyuge de continuar en el uso de la vivienda deberá ser comunicada al arrendador en el plazo de dos meses desde que fue notificada la resolución judicial correspondiente, acompañando copia de dicha resolución judicial o de la parte de la misma que afecte al uso de la vivienda."

Sucediendo que, en el caso de autos, no es que no estemos propiamente en uno de los supuestos que reciben dicho tratamiento legal (nulidad del matrimonio, separación judicial o divorcio del arrendatario), sino que no consta que Dª Marisol le hubiera comunicado a la parte arrendadora tal voluntad de continuar en el uso de la vivienda en plazo y acompañando copia de la resolución judicial o de la parte de la misma que afecte al uso de la vivienda. Adviértase, en dicho sentido, que de las conversaciones de WhatsAppaportadas como documento número 3, únicamente se deriva un reconocimiento de la arrendadora de que "Se ha puesto en contacto Marisol y ha comentado un poco la situación.", pero también consta expresamente en dicha conversación que Dª Marisol no le ha enviado "la sentencia".Por lo que, desde luego, incluso en el caso de considerar que Dª Marisol quisiera continuar en el arrendamiento del inmueble, no consta que haya cumplido las formalidades legales del trascrito artículo 15.2 de la LAU. Y, ex abundantia,tampoco consta que haya abonado los alquileres y demás gastos desde mayo de 2024 en adelante, lo que hubiera evidenciado, de haberse hecho, un elemento indiciario de una eventual voluntad subrogatoria propiamente dicha, pese a que no se hubieran cumplido las formalidades legales. De hecho, no consta que tales rentas y gastos los haya pagado nadie, puesto que el arrendatario considera que ya está exento de tal obligación de pagar -pese a que, como se ha expuesto, no consta el cumplimiento de los requisitos legales para la subrogación-, y tampoco el avalista entiende que deba pagar nada, en la medida en que, además, considera que le asiste el beneficio de excusión.

Como corolario de lo expuesto no cabe considerar probado, en la consideración de la Sala, que Dña. Marisol haya consolidado el derecho de uso y subrogación frente al arrendador, llevando a cabo las exigencias legales para subrogarse propiamente en la posición contractual arrendaticia. En consecuencia, ante la ausencia de subrogación formal, no cabe concluir que pueda eximirse al arrendatario de la obligación de pago de la renta frente a la parte arrendadora, puesto que ésta no tiene porqué sufrir las consecuencias legales de la ruptura de la pareja y de la inconcreción de la situación actual de un arriendo en el que nadie niega la efectiva ocupación pero en el que nadie paga las rentas; todo ello, sin perjuicio de las acciones que, eventualmente y si a su derecho conviene, pudieran en su caso corresponder a los integrantes de la pareja entre sí.

Llegados a este punto, debe desestimarse la excepción de falta de legitimación pasiva del Sr. Salvador, y, en consecuencia, debe estimarse la demanda al no acreditar estar al día en el pago de las cantidades debidas. De las que, en principio, al tiempo de demandar se había devengado el importe de 5.841,68 €, al que habrá que adicionar las que venzan con posterioridad hasta la recuperación por la actora de la posesión de la vivienda arrendada.

No compartiendo la Sala la conclusión judicial relativa a que no consta tampoco el adeudo a la parte actora por el demandado, D. Salvador, más allá de las cantidades que afirma este haber abonado. Puesto que, obviamente, es este el que ha de acreditar los pagos. Todo ello, habida cuenta de que la Sala no comparte la excepción de su falta de legitimación pasiva a partir de mayo de 2024, y este solo afirma pagos, en relación a lo reclamado en la demanda, de hasta 850 €.

Bien entendido que, no obstante, como quiera que está invocado al tiempo de la contestación a la demanda por el arrendatario, el pago entre febrero y abril de 2024 del importe de 850 €, lo que aparece documentado, y habida cuenta de que la parte actora-apelante no cuestiona propiamente dichos pagos, procede rebajar el importe reclamado en autos en concordancia con tal pago parcial.

En consecuencia, debe estimarse parcialmente la demanda de juicio verbal de desahucio por falta de pago y reclamación de cantidad, dirigida contra D. Salvador, declarando resuelto el contrato de arrendamiento de la vivienda sita en DIRECCION001, en la DIRECCION001, (apartamento NUM000), por entender procedente la acción de desahucio por falta de pago; condenando a la parte demandada a desalojarla y a dejarla libre y vacua, a disposición de la actora, con apercibimiento de lanzamiento; y condenando, asimismo, a D. Salvador, al pago de las cantidades debidas al tiempo de la demanda, ascendentes a 4.991,68.- € de principal, más las cantidades que venzan con posterioridad hasta la recuperación de la posesión de la vivienda arrendada; y, en definitiva, ordenando que, en caso de que la parte demandada no desaloje el inmueble voluntariamente dentro del plazo legal, se lleve a cabo el lanzamiento de la parte demandada en la fecha fijada.

Como quiera que no se reclamó en la demanda un interés concreto, el principal concedido devengará el interés legal incrementado en dos puntos a contar desde la fecha de la presente resolución judicial -artículo 576 de la Ley de Enjuiciamiento Civil-, y, las cantidades por liquidar, devengarán dicho interés desde la fecha de la liquidación.

QUINTO.-Finalmente, con relación a D. Teodoro, que actuó en calidad de avalista y respecto del que se ha estimado, en primera instancia, la indebida acumulación de acciones. Vemos en la sentencia de instancia que no se cuestiona el envío y el buen fin del requerimiento respecto del avalista (pese a que este invocara, al tiempo de contestar a la demanda, que: dicho requerimiento fue entregado en un local de restauración que mi representado regentaba, pero no le fue entregado personalmente a él, siendo una empleada quien lo recogió sin posteriormente informar a mi representado; bien entendido que, de los propios datos facilitados por la representación procesal del Sr. Teodoro, se deriva la corrección del envío al domicilio correspondiente y la recepción por una empleada, lo que concede validez a la notificación -la singular alegación de la falta de entrega por la empleada del demandado no consta acreditada).

Lo que sí cuestiona la sentencia es la oportunidad de la acumulación de acciones, para lo cual se remite al artículo 437.4.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, considerando la Juzgadora a quoque: "únicamente pueden acumularse las acciones ejercitadas contra el fiador o avalista solidario, previo requerimiento de pago, y en el caso presente el carácter de avalista del Sr. Teodoro es mancomunado no solidario".

No obstante, en la consideración de la Sala, si bien el art. 437.4.3ª de la LEC determina la no admisión, en los juicios verbales, de la acumulación objetiva de acciones, salvo las excepciones siguientes: "...contra el fiador o avalista solidario previo requerimiento de pago no satisfecho...";sin embargo, en la medida en que en el escrito de demanda se plantea la reclamación sobre la base de entender que concurre una responsabilidad solidaridad del avalista, y habida cuenta de que, en los contratos de arrendamiento, la jurisprudencia del Tribunal Supremo admite en determinadas circunstancias una solidaridad tácita entre los obligados, no cabe despachar la cuestión sobre la base formal de la imposibilidad de acumular tal acción contra el simple avalista, sin haber analizado antes si, en el caso de autos, cabría eventualmente considerar que el codemandado avalista está obligado tácita o implícitamente con carácter solidario, dadas las circunstancias contractuales, al pago de la deuda arrendaticia.

Nótese que, de haberse tratado de un fiador, y siendo este la persona que se compromete a cumplir con las obligaciones de pago para el caso de que el deudor principal no lo haga, su responsabilidad sería en principio subsidiaria salvo que renunciase a los beneficios legales, como el beneficio de excusión, que le permite exigir que se agoten previamente los recursos contra el deudor antes de que se le reclame a él ( art. 1822 y ss. CC) . Sin embargo, con carácter general, el avalista garantiza el cumplimiento de una obligación de pago, de modo que un sector doctrinal considera que, a diferencia del caso anterior, su responsabilidad es solidaria salvo que en el contrato se afirme lo contrario.

Tesis esta última que respaldaría la llamada al litigio del avalista, por entender que, pese a que nada se indica en el contrato, respaldaba solidariamente el negocio arrendaticio.

Sin embargo, debemos entender que la podría considerarse como una suerte de presunción de solidaridad en la persona del avalista, no tiene virtualidad en el Derecho civil, sino en el Derecho mercantil, en especial el cambiario, donde se prevé que el avalista queda obligado en los mismos términos que el avalado.

Llegados a este punto, y habida cuenta de que nos hallamos en un contrato civil de arrendamiento, no cabe entender, de los términos del propio contrato y del resto de la prueba obrante en autos, que el aval se haya prestado tácita o implícitamente como si de un aval mercantil solidario se tratase, sino más bien de una fianza civil en la que el término aval se usa en sentido vulgar o impropio, no en el sentido mercantil con proyección de solidaridad.

Por lo tanto, no cabe atender al recurso de apelación respecto de avalista, Sr. Teodoro, al no presentar viabilidad frente a este la demanda en los términos en que ha sido planteada.

ÚLTIMO.-Al estimarse el recurso de apelación no ha lugar a hacer pronunciamiento alguno en cuanto a las costas procesales devengadas en esta alzada respecto de Sr. Salvador, ni tampoco las devengadas respecto del Sr. Teodoro, habida cuenta de que, en cuanto a este, la motivación de la Sala explora el fondo del asunto, lo que no se llevó a cabo en la primera instancia, por lo que la Sala ha tenido que complementar la resolución de la Juzgadora a quoal respecto. Y, respecto de las costas de primera instancia, al estimare finalmente la demanda, con carácter sustancial, contra el arrendatario, procede imponer a este las costas procesales devengadas en primera instancia por la parte actora. Y ello con exclusión de las correspondientes a la demanda interpuesta contra el Sr. Teodoro, respecto de las cuales, así como las devengadas por este, el Tribunal las considera de cargo de la parte actora. Todo ello en aplicación de los artículos 398 y 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

VISTOSlos preceptos legales citados, concordantes, y demás de general y pertinente aplicación.