Sentencia Civil 492/2024 Audiencia Provincial Civil de Tarragona nº 3, Rec. 1180/2022 de 12 de septiembre del 2024

PRIMERO.-En la demanda interpuesta por Doña Marisol la misma expuso que concertó como arrendataria el 1 de octubre de 2019 un contrato de arrendamiento que tenía por objeto la vivienda situada en la DIRECCION000 de Tarragona, cuyos arrendadores eran los demandados Don Damaso y Doña Africa. Tras exponer el contenido del contrato en su cláusula V dedicada a la regulación de la renta, se consideró que se había pactado la repercusión a la parte arrendataria de los gastos generales y/o servicios comunitarios de la finca, así como la tasa de recogida de basuras y el IBI, conceptos que se incluían en la suma global de 560 euros, en contravención con lo dispuesto en el apartado 4 del artículo 20.1. de la L.A.U, pues no se determinó el importe concreto de cada uno de los gastos, tasa e IBI a la fecha del contrato. La cláusula fue impuesta a la parte arrendataria en un contrato en que la parte arrendadora contaba con el asesoramiento de una profesional inmobiliaria, INMOBILIARIA MARABENS, S.L y es poco transparente porque no informa al arrendatario de cada uno de los conceptos que integran la cantidad a pagar: la renta propiamente dicha, el IBI, las basuras o los gastos de comunidad. Indicándose que los arrendadores son propietarios del edificio cuyas viviendas son explotadas en régimen de alquiler tienen la condición jurídica de empresarios o profesionales y la actora de consumidora, en todo caso y con independencia de la condición de los arrendadores, la LAU contiene normas imperativas de carácter tuitivo en favor de la arrendataria, siendo que en este caso la misma no recibió la información del coste anual del IBI, las basuras etc...Se basa la petición de invalidez del contrato en la contravención de las exigencias del apartado 4 del artículo 20.1 LAU en el sentido de que el pacto de repercusión de gastos debe verificarse por escrito y determinarse el importe de los gastos a la fecha del contrato. Se terminó suplicando se declarase que la condición anexa V del contrato de autos carecía de validez y no podía ser aplicada durante la vigencia del contrato y sus prórrogas, en cuanto a la incorporación de la renta de los conceptos de gastos generales y/o servicios comunitarios de la finca, tasa municipal de recogida de basuras e impuesto sobre bienes inmuebles, debiendo ser soportados por la parte arrendadora y se peticionó se condenase a los demandados a restituir a la actora todos los importes percibidos por ellos en concepto de gastos generales y/o servicios comunitarios de la finca, tasa municipal de recogida de basuras e impuesto sobre bienes inmuebles desde el 1 de octubre de 2019 hasta la actualidad, que se determinarían en un informe pericial propuesto al efecto.

La parte demandada planteó un defecto en la representación de la Procuradora de la actora, en la medida en que constaba designada por el turno de oficio para interponer una querella y no una demanda civil. También se planteó la falta de legitimación activa "ad causam" de la actora, pues los arrendatarios eran dos, Marisol y Alejandro, y la acción de nulidad y petición de condena al pago de cantidad la instaba sólo uno de los dos arrendatarios, concretamente Marisol. Como motivo principal de oposición simplemente se negó que se hubiese recogido en el contrato el pacto de repercusión de los gastos, IBI y basuras previsto en el artículo 20.1. de la LAU. El artículo 17.1 LAU establece que la renta será la que libremente estipulen las partes, y en virtud de esa libertad de pacto, lo que se hizo en el contrato fue fijar como importe de la renta mensual la cantidad de 560,00 euros. Si se hubiera querido cobrar a parte los gastos generales, servicios comunitarios, IBI o basuras, se hubiera indicado expresamente en el contrato. Contradice el artículo 17 de la LAU sobre la libertad de pacto de la renta la interpretación pretendida por la parte actora, pues lo pactado equivale a un supuesto en que nada se hubiera dicho sobre estos gastos y tributos, lo que significa que no se puede reducir la renta pactada en su importe. En definitiva, el pacto V del contrato por el cual se fija el importe de la renta mensual en 560,00 euros es válido de pleno derecho, no existiendo obligación legal alguna de determinar el importe de los gastos generales y conceptos a que alude el artículo 20.1 LAU, si no se quiere que se paguen a parte de la renta estipulada, como ocurre en el caso de autos. No había motivo de nulidad, pues no se infringen las normas imperativas de la LAU y se sostuvo por la parte demandada que lo pretendido con la demanda era una modificación sustancial de uno de los pactos esenciales del contrato, como es el importe de la renta, y esta petición de modificación es contraria al artículo 1.091 y concordantes del Código civil. En ningún momento anterior a la demanda la parte actora se dirigió a la parte demandada para aclarar o comentar el contrato.

Tras subsanarse en el acto de la audiencia previa el defecto procesal alusivo a la representación conferida a la Procuradora para presentar demanda civil y celebrarse el juicio con la prueba propuesta y admitida, considera la sentencia que la parte demandada reconoció y quedó probado que se había pactado la atribución de los gastos a la parte demandada, esto es, que el precio del arriendo que debía pagar la arrendataria incluyó los gastos generales del inmueble en la participación que tenía el piso arrendado en relación al edificio, así como la tasa de basuras e IBI. Sin embargo, concluye la sentencia que este pacto de atribución de los gastos generales, tasa e IBI infringió la LAU, al no especificarse su importe a la fecha del contrato. Por lo tanto, el pacto, tal como se articuló, no tiene validez y no pueden repercutirse los importes especificados al margen de la renta dado que contraviene lo dispuesto en el art. 20 LAU como previsión de obligado cumplimiento en beneficio del arrendatario y como salvaguardia del equilibrio de las partes, en la medida en que la LAU establece limitaciones a los incrementos de los gastos y no pueden saberse si se sobrepasan los límites si se desconoce la cuantía de tales gastos. En base al informe pericial aportado la sentencia determina en la suma de 932,89 euros el importe repercutido indebidamente a la parte actora desde el 1 de octubre de 2019 y hasta el 1 de septiembre de 2021. Se declara la falta de validez de la condición V del contrato de arrendamiento en cuanto a la incorporación a la renta de los gastos, IBI y basuras, no pudiendo aplicarse durante la vigencia del contrato y sus prórrogas y debiendo soportar estos conceptos la parte arrendadora y se condena a la parte demandada a la suma de 932,89 euros en concepto de gastos generales y/o servicios comunitarios de la finca, tasa de basuras e IBI pagados indebidamente por la actora desde el 1 de octubre de 2019 hasta el 1 de septiembre de 2021, más los intereses legales desde la interposición de la demanda. Las costas procesales se imponen a la parte demandada.

Recurre en apelación la parte demandada impugnando los tres pronunciamientos del fallo de la sentencia, tanto respecto a la declaración de falta de validez del pacto V, como la condena al pago de cantidad, como en la imposición de las costas. Considera la parte apelante que la juzgadora de instancia hace una errónea interpretación de los artículos 17.1 y 20.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos en relación con el contrato suscrito y la voluntad de las partes. Lo que la LAU establece en su artículo 20.1 es que si, aparte de la renta, el arrendador quiere que dichos gastos sean abonados por el arrendatario ha de especificarse expresamente en el contrato y determinarse tales gastos. El concepto renta y gastos son distintos, y por ese motivo la Ley los regula en diferentes artículos. Si no se pacta expresamente el pago de los gastos, el arrendador únicamente puede reclamar el pago del importe de la renta pactada (que es lo que ocurre en el presente caso), no pudiendo exigir al arrendatario el pago de dichos gastos generales además del importe de la renta pactada. Si por su propia naturaleza la vivienda ha de soportar los gastos de comunidad, tasa de basuras e IBI y si en el contrato de arrendamiento se establece que la renta mensual pactada es de 560,00 euros y no se dice nada más, se sobrentiende que los gastos generales a que hace referencia el artículo 20.1 LAU van a cargo del arrendador, pues para poderlos repercutir aparte de la renta al arrendatario se ha de pactar expresamente y cuantificarlos. En el presente caso, para que quedara todavía más claro que aparte del importe de la renta pactada no se estipulaba que los gastos irían cargo del arrendatario, en la cláusula V se indicaba que la renta incluía los gastos generales y servicios comunitarios, la tasa de basura y el IBI. Es decir, que no se tenían que pagar por el arrendatario dichos gastos además del importe de la renta. Insiste la parte apelante que el artículo 20.1 LAU lo que regula es la posibilidad de poder pactar el pago de los gastos además del importe de la renta fijada, no que si no se dice nada se hayan de descontar del importe de la renta pactada (que es lo que la sentencia establece). En el presente caso, dado que no se pactó el pago de los gastos generales del artículo 20.1 LAU además de la renta pactada, no es de aplicación el artículo 20.2 LAU en materia de incrementos; y el único incremento que ha habido y posible es el de la actualización de la renta que permite el artículo 18 LAU. Tal y como se desprende de la testifical practicada, se pactó como importe de la renta la cantidad de 560,00 euros al mes, y que no tenía que pagar aparte la arrendataria otras cantidades, (a excepción lógicamente de los suministros de luz, agua, .. de la vivienda, los cuales siempre van a cargo del arrendatario a tenor del artículo 20.3 LAU) . Y si esa fue la voluntad de las partes, voluntad que coincide con lo plasmado en el contrato de arrendamiento, pacto que es válido al no pretender hacer pagar aparte de la renta los gastos generales, la parte apelante reseña que no debe declarase la invalidez de la cláusula y debe revocarse tal declaración, la correlativa condena de cantidad que es consecuencia de tal declaración y la imposición de costas a la parte demandada.

La parte actora impugna el recurso y solicita la confirmación de la resolución recurrida con imposición de costas a la parte apelante.

SEGUNDO.-Realmente la cuestión capital que subyace en esta litis es una cuestión relativa a la interpretación del contrato, de acuerdo con la voluntad de las partes, en orden fundamentalmente a si constaba o no incluido en el contrato el pacto previsto en el artículo 20.1 de la LAU por el que se atribuía a la parte arrendataria el pago de los gastos generales y/o servicios comunitarios de la finca, la tasa municipal de recogida de basuras y el impuesto de bienes inmuebles. Al contrario de lo que indica la sentencia, en momento alguno la parte demandada reconoció que estaba incluido en el contrato el pacto de repercusión de los gastos a la arrendataria y a tal efecto cabe remitirse a la contestación (véase al efecto hecho cuarto de la contestación). La parte demandada no reconoció que en la suma pactada de 560 euros como precio del contrato estuviera incluida, no solo la renta en sentido estricto, sino también la parte correspondiente a la vivienda arrendada del IBI, la tasa municipal de basuras o los gastos generales y /o servicios comunitarios. Tampoco se ajusta a la realidad de la posición procesal de la parte demandada que, aunque no se discutiera el contenido del contrato escrito, se considerase como expresamente no controvertido que las partes pactaron en realidad la actualización de tales gastos. No consta tal conclusión como resultado de la audiencia previa celebrada tal y como resulta de la grabación de dicho acto y, como decimos, la parte demandada ha venido sosteniendo desde la contestación y al apelar que en realidad el contrato no incluyó el pacto de repercusión de los gastos, tasas e impuestos, pacto que puede o no incluirse en el contrato de arrendamiento ex artículo 20.1 de la LAU.

Ciertamente la redacción del contrato no es especialmente afortunada, pero debe sujetarse a interpretación conforme a las reglas previstas en los artículos 1281 y siguientes del Código Civil, teniendo en cuenta la voluntad de las partes que ha sido acreditada con la prueba practicada. Cabe partir de que la renta, en sentido jurídico estricto, constituye el precio del contrato como contraprestación a pagar por el arrendatario por el uso que se le cede del bien arrendado. Su regulación se establece en el artículo 17, su actualización en el artículo 18 y su elevación por mejoras en el artículo 19, todos ellos de la LAU. No integran la renta y constituyen conceptos jurídicamente diferenciados los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización y que correspondan a la vivienda arrendada o a sus accesorios, a que hace referencia el artículo 20.1 de la LAU. Mientras que el artículo 17.1 LAU establece que la renta será la que libremente pacten las partes y su determinación es esencial en el contrato, pues ya señala el artículo 1.543 del Código Civil que en el arrendamiento de cosas una de las partes se obliga a dar a la otra el goce o uso de una cosa por tiempo determinado y precio cierto,esto es, a cambio de una renta, en el caso de los gastos generales y/o servicios comunitarios de la finca, tasa municipal de recogida de basuras o IBI, la LAU simplemente establece la posibilidad de que exista un pacto en el contrato que atribuya tales conceptos al pago del arrendatario. Si no media pacto al respecto, simplemente la parte arrendataria estará obligada a pagar la renta como contraprestación al uso. Lo que la LAU está regulando es una obligación de pago adicional del arrendatario que se adiciona, suma o añade a la renta, no se integra en la misma.

Y es lo cierto que esta Sala, interpretando el contrato en su conjunto y aunque no tiene la claridad deseada derivada de la utilización de un modelo estandarizado de condiciones de arrendamiento en la contratación, considera que, como sostuvo la parte demandada, no se pactó la atribución del pago de los gastos comunitarios, tasa de basuras e IBI a la parte arrendataria. Y así el contrato establece de manera rotunda en la condición V, que lleva por título "RENDA", que la renta mensual pactada es de 560 euros, indicando esa cifra tanto en cifras, como en letras. Cuando a continuación se indica, en catalán, que la renta incluye los gastos generales y/o servicios comunitarios de la finca, la tasa municipal de recogida de basuras y el impuesto de bienes muebles, lo que se quiere significar, aunque no se utilice la terminología que sería deseable, es que no se atribuyen tales conceptos a la parte arrendataria, sino todo lo contrario, que corresponden y se atribuyen a los arrendadores. Es una forma de decir que el arrendatario pagará exclusivamente la renta libremente pactada por las partes de acuerdo con el artículo 17.1 de la LAU, que no efectuará ningún pago adicional a la renta o que la renta es el único pago periódico que debe realizar en el contrato, al margen, lógico es, del importe de sus suministros conforme al artículo 20.3 de la LAU y lo establecido en el pacto VIII del contrato. No puede considerarse concluido el pacto del art. 20.1 de la LAU que debe ser expreso y categórico. En otras palabras, si la renta no está conceptual ni jurídicamente integrada por gastos, tasas y tributos y si se indica en el texto del contrato que solo se paga renta, es que no se atribuye el pago de gastos comunitarios, tasa de basuras o IBI a los arrendatarios.

La inexistencia de pacto del artículo 20.1 LAU se avala porque a continuación permanece en el contrato en blanco un espacio propio del modelo esteriotipado, que podría haber tenido su utilidad para el caso en que se hubiesen atribuido los gastos de comunidad, tasa de basuras e impuesto de bienes inmuebles a la parte arrendataria. Como el párrafo inmediatamente anterior establece que la arrendataria paga al arrendador únicamente la renta pactada y no otros conceptos adicionales que podían sumarse a la renta y serle atribuidos por pacto, pierde toda utilidad y se deja en blanco el espacio previsto en el modelo de condiciones para haber consignado los importes o cuantías de IBI, basuras, comunidad, agua y otros. Y nula eficacia práctica tiene también la frase que se incluye a continuación, que tendría sentido en caso de un pacto de atribución de los gastos, relativa a que estos gastosse actualizarán anualmente y se repercutirán al arrendatario las variaciones que se produzcan. "Estos gastos"son los que en realidad no se especifican porque el espacio que estaría destinado a su concreción está en blanco. Es una remisión vacía de contenido propia de un contrato esteriotipado que se facilita por una inmobiliaria que interviene en la la operación y que no sirve para alterar la interpretación correcta del contrato. De hecho, en caso de que se hubiera pactado la atribución de los gastos al arrendatario, que no es el caso, el mismo párrafo invocado por la parte apelada referente a su actualización alude a que se señalarán en el recibo de alquiler "en conceptes apart de la renda", lo que en momento alguno se ha verificado durante la vigencia contractual, como evidencian los recibos de alquiler adjuntados al informe pericial y, además, es una expresión que avala que en el contrato renta y gastos son conceptos independientes.

Y corrobora también que simplemente se estableció un pacto de renta como contraprestación por el uso y no la atribución al arrendatario de los gastos de comunidad, tasa municipal de basuras o IBI, que se establezca la actualización de la renta conforme al IPC. No tiene ninguna lógica que se pactase una cantidad que englobaría la renta estrictu sensu, los gastos comunitarios, la tasa municipal de basuras y el IBI relativos a la vivienda y afectasen a esa cantidad única dos actualizaciones diferentes: una relativa a los gastos, basuras e IBI repercutiendo las variaciones que se produzcan y otra actualización conforme al IPC que fije el IDESCAT de una renta que estaría constantemente por determinar, pues habría de calcularse descontando de los 560 euros o la cantidad actualizada los gastos, tasa de basuras e impuesto.

Reafirma también que la suma pactada de 560 euros constituye la renta a que se refiere el art. 17.1 de la LEC, el hecho de que en la condición general VI se haga efectiva la obligación del artículo 36.1 de la LAU que señala: "A la celebración del contrato será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas".Precisamente la fianza establecida en el contrato es de 560 euros equivalente a una mensualidad de renta y no una cantidad inferior que resultaría de restar a los 560 euros la cantidad que proporcionalmente corresponda a un mes por gastos de comunidad, tasa de basuras o IBI.

Y si del tenor del contrato en su conjunto, de acuerdo con el criterio interpretativo del artículo 1285 del Código Civil, cabe concluir que no se incluyó en el contrato el pacto del artículo 20.1 del Código Civil, lo que sin duda favorece a la parte arrendataria, debe prevalecer la intención evidente de los contratantes sobre el tenor literal, de acuerdo con el artículo 1281 del Código Civil y la voluntad de las partes viene claramente expresada por la testigo Genoveva, empleada de la empresa INMOBILIARIA MARABENS, S.L que gestionó el contrato, reconociendo que corresponde a un modelo estandarizado que utiliza la inmobiliaria y que estuvo presente a la firma del mismo. Reseña en la vista que el importe de la renta era de 560 euros y con este importe estaba todo incluido, esto es, que el pago de este importe como renta era el exclusivamente asumido por la arrendataria. No era necesario especificar los gastos y no se facilitó información de los gastos, IBI o basuras. Así se le informó que pagaba 560 euros al mes de alquiler y, si hubiera pagado parte gastos, se le hubiera informado, pero no era el caso, reseña la testigo. Más tarde indica que en el contrato de autos no se aplicaban a la arrendataria gastos de escalera y que la renta estaba inicialmente publicitada en 580 euros y se rebajó a 560 euros con consentimiento del arrendador a petición de la arrendataria. Añade que la vivienda siempre se había arrendado sin incluir gastos a cargo del arrendatario. Si el espacio dedicado a la indicación de los gastos estaba sin rellenar, dice la testigo, es porque no se debían añadir a la renta. Solo se cobraba el alquiler, reseña la testigo y la arrendataria nunca ha manifestado su disconformidad durante la vigencia del contrato.

El propio hijo de la actora viene a confirmar que su madre se obligó a pagar solo 560 euros, considerando que estaba todo incluido, ( es decir, que solo tenía que pagar la cantidad en que estaba pactada la renta). Indicó que ya advirtió que si el pago por cualquier concepto adicional superaba ese importe de 560 euros, él se abstenía de intervenir en la operación.

También reseña el artículo 1282 del Código Civil que para juzgar la intención de los contratantes debe atenderse a los actos de éstos, coetáneos o posteriores al contrato. Es lo cierto que al margen de que no consta comunicación previa alguna de la demandante anteriormente a la interposición de la demanda para aclarar si efectivamente había asumido o no el pacto del artículo 20.1 de la LAU, la actora ha venido pagando los recibos que se le han girado por el concepto exclusivo de renta desde el inicio del contrato en la suma pactada, ( salvo en dos de los casos en que se gira una cantidad ligeramente superior, pues se cargan comisiones bancarias que no están discutidas en esta litis, pero en ningún caso gastos comunitarios, IBI o basuras). Hasta la interposición de la demanda, más de un año después de concluido el contrato y pagados recibos acompañados al informe pericial de 560 euros en concepto de renta, no se ha discutido el carácter indebido de los pagos.

Es lo cierto que la interpretación del contrato a que conduce la sentencia impugnada contradice lo pactado por las partes que fija de manera diáfana como renta la suma de 560 euros, actualizable anualmente conforme a lo pactado y autorizado legalmente y con ello contradice el artículo 17.1 de la LAU. Supone "de facto" que quede siempre indeterminado un elemento esencial del contrato que es la renta que se paga por la arrendataria como contraprestación por el uso y como precio cierto del contrato. Así si se concluye que en esos 560 euros no solo se incluían renta en sentido jurídico estricto sino otros conceptos, concretamente gastos de comunidad, IBI y tasa basuras y la exigencia de estos conceptos es inválida, la renta exigible a la parte arrendataria con carácter mensual no puede determinarse ex ante sin conocer previamente los conceptos que anualmente afectan al inmueble y calcular la parte que corresponde a la vivienda. De hecho, ha sido precisa una pericial para calcular el supuesto pago indebido que se ha determinado en sentencia en la suma de 932,89 euros entre el 1 de octubre de 2019 y el 1 de septiembre de 2021, a pesar de que los recibos acreditan que se ha exigido estrictamente la renta pactada (y en dos mensualidades comisiones bancarias que no se discuten en la litis). También debe tenerse en cuenta la regla interpretativa del artículo 1284 del Código Civil, en el sentido de que debe prevalecer una interpretación de un pacto de renta que fije un precio cierto para las partes en un elemento esencial del contrato y no sujeto a la indeterminación por incluir pretendidamente la suma de 560 euros cantidades inexigibles y por determinar cada anualidad.

Si la condición V del contrato debe interpretarse en sus efectos vinculantes para las partes como un simple pacto de renta de 560 euros al mes con actualización anual, siendo que, como es el pago estricto que recibe la parte arrendadora, es ésta última la que asume los gastos de comunidad, tasa municipal de basuras e IBI, lo que no ha discutido en momento alguno la propia parte arrendadora, es evidente que la demanda no debe prosperar. Si no hay pacto del apartado 1 del artículo 20.1. de la LAU, no puede declararse nulo por infracción del apartado 4 del artículo 20.1. de la LAU o por falta de transparencia al no concretarse los gastos que debía asumir la arrendataria. El pacto impugnado es inexistente en el contrato rectamente interpretado y ello debe conducir a la desestimación de las pretensiones de declaración y de condena que se verifican en la demanda. No es exigible desglosar los gastos porque la parte arrendataria no los asume y solo viene obligada a pagar la renta en la condición V y, lógicamente sus suministros, ex artículo 20.3 LAU y estipulación VIII. Y si no es procedente la declaración de invalidez de un pacto inexistente, tampoco procede la devolución de cantidad alguna en concepto de IBI, tasa de basuras y gastos de comunidad a que se condena, pues no consta que la actora haya realizado pago alguno por tales conceptos.

En orden a las extemporáneas alegaciones del escrito de oposición al recurso de apelación relativas a la abusividad de la condición V del contrato, cuando la falta de validez se sustentaba sustancialmente en la demanda en la infracción del apartado 4 del art. 20.1. de la LAU, aunque se mencionara la condición de consumidora de la demandante, debe indicarse que no se considera que en un contrato de arrendamiento celebrado entre personas físicas, aunque en su celebración haya intervenido una empresa inmobiliaria, esté justificada la aplicación de las normas de protección de consumidores. No consta suficientemente justificado que los actores, aunque tengan alquiladas otras viviendas del mismo edificio, actúen en el ámbito profesional o empresarial. Tampoco puede considerarse que se trate de un contrato sometido a condiciones generales de contratación, aunque se halla empleado un determinado modelo contractual facilitado por la inmobiliaria, ni puede considerarse que es un contrato de adhesión configurado para la contratación en masa. De hecho, está acreditada su negociación en la medida en que se acredita por la testifical de Genoveva que llegó a rebajarse la renta inicialmente publicitada a petición de la arrendataria. En todo caso, aunque fuesen de aplicación las normas de protección de consumidores, difícilmente puede tildarse de abusiva una cláusula que, en su recta interpretación, excluye a la parte arrendataria de pagar, además de la renta, una cantidad adicional por gastos comunitarios, tasa de basuras e IBI, cuyo abono asume el arrendador.

Y finalmente cabe añadir, como argumentación obiter dicta o a mayor abundamiento, que aún en el caso hipotético de considerar que, como ha sostenido la parte actora, efectivamente la condición V del contrato establece el pacto del artículo 20.1 LAU y atribuye a la parte arrendataria la carga de pagar los gastos comunitarios, la tasa de basuras y el IBI, un sector mayoritario de la doctrina ha considerado que la exigencia del párrafo cuarto del art. 20.1, de que quede determinado el importe de los gastos a la fecha de celebración del contrato para la validez del pacto de atribución al arrendatario, hace referencia exclusivamente a los gastos y servicios comunitarios, no a la tasa municipal de basuras, ni al IBI y sería válido el pacto de atribución de estos dos últimos conceptos a la parte arrendataria aunque no se concretasen los importes del IBI y de la tasa de basuras a la fecha del contrato. En este sentido cabe citar, por ejemplo, la SAP de Burgos, sección 2 del 12 de enero de 2024 ( ROJ:SAP BU 19/2024 -) Sentencia:4/2024 Recurso: 354/2023 que confirmó la sentencia de instancia que consideró válido el pacto contenido en el contrato, relativo a la atribución al arrendatario del IBI y la tasa de basuras sin especificar sus importes , razonando, con cita de las SAP de varias sentencias de la Audiencia Provincial de Barcelona, Valencia (1/12/2003), y Valladolid (4/05/2010), que el art. 20.1 exige esa expresión en el contrato del importe anual de los gastos generales, pero ello viene referido a los gastos de comunidad, (calefacción central, luz escalera, servicios limpieza zonas comunes, agua o mantenimiento del ascensor), pero no incluye conceptos como tasa de basuras o IBI, que se regulan por la libertad de pacto.

Y se citan otras sentencias. Como recoge la SAP Granada, secc. 3, de 30/04/2019 ,reseñando la doctrina mayoritaria: " la exigencia de fijar el importe en el contrato se recoge en el apartado 4 del art. 20.1 LAU . Pero este apartado, habla únicamente de "gastos", y son solo los relativos a los de la Comunidad de propietarios."

Por su parte, la SAP Las Palmas de Gran Canaria 22-02-2022 indica: "El art. 20.1 LAU alude de forma genérica en su primer párrafo a "gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades" para permitir que las partes acuerden que dichos conceptos sean a cargo del arrendatario pero solo utiliza el término "gastos" en el párrafo cuarto cuando, para admitir la validez del pacto, exige que se consigne su importe anual, haciéndolo además después de haber regulado en los dos párrafos anteriores los gastos de comunidad o los que corresponda en proporción a la vivienda en caso de que se encuentre en edificio no sometido al régimen de propiedad horizontal. Apoya también esta tesis la regulación que se contiene en el apartado 2 del citado art. 20 LAU " .

Por los razonamientos expuestos, debe estimarse el recurso con revocación íntegra de la sentencia y desestimación íntegra de la demanda.

TERCERO.-La íntegra desestimación de la demanda que comporta la estimación del recurso de apelación determina que se impongan a la parte actora las costas de la primera instancia, de acuerdo con el artículo 394.1 de la LEC .

La estimación del recurso de apelación determina que no se impongan a ninguna de las partes las costas de la alzada, de acuerdo con el artículo 398.2 de la LEC .

VISTOS los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación.