Sentencia Civil 33/2026 Audiencia Provincial Civil de Illes Balears nº 3, Rec. 258/2024 de 13 de enero del 2026

PRIMERO.- RECURSO DE APELACIÓN DE LA PARTE DEMANDANTE-APELANTE:

La sentencia apelada es desestimatoria total de la demanda y la apelación se fundamenta en la "errónea apreciación y valoración de los fundamentos de la demanda y acción ejercitada, lo que conlleva la incongruencia de la sentencia, así como en la errónea apreciación de los hechos y valoración de la prueba practicada, y la consecuente indebida aplicación del Derecho", aduciendo para ello, como fundamento primero y esencial el "ERROR DE PLANTEAMIENTO"en que incurre la sentencia, cuando considera que las obras indebidas de las que nace la acción de indemnización y daños y perjuicios que reclama la demandante en su demanda tienen su origen en las obras realizadas en el año 2005 por el IBISEC cuando no es así, diciendo en su recurso textualmente:

"La demanda se basa en que en 2013 se entregan los locales en buen estado, con las obras ejecutadas entre 2005 y 2006 por el IBISEC y se devuelven por la Consellería en 2017 en mal estado, con los daños y perjuicios contenidos tanto en el acta notarial del 2017 como en la pericial del 2018 y refrendados por las periciales, sobre todo de los Sres. Raimundo -presente en la devolución de la posesión- y del Sr. Oscar, arquitecto del edificio."

"La acción viene dada por el daño que se hizo por parte del segundo arrendatario -la demandada- a los dos locales acondicionados desde el 2005-2006 por el anterior arrendatario. Y nótese que, contrariamente a lo que se hizo constar expresamente en el contrato de 2005 y en el del 2019, en los que consta la necesidad de acometer obras o bien de inicio de actividad o bien de reparación de daños, en el contrato de 2013, el de marras, no se hace costar mal estado alguno de los locales por lo que no cabe sino tener por cierto y acreditado que la ahora demandada los recibió en perfectas condiciones de uso, todo lo contrario al estado de su devolución".

Cita la apelante el art. 1562 del C.C. respecto de que la demandada recibió los locales en perfecto estado por la presunción que dicho precepto contiene, toda vez que "no olvidemos que, como es pacíficamente reconocido y así consta en la propia sentencia apelada, la posesión pasó directamente del IBISEC a la Conselleria, por lo que mi mandante no pudo inspeccionar el estado en que se entregaron-pero tenía constancia de las obras del 2005 por cuanto, como luego recordaremos, se le tuvieron que justificar en el primer año de arriendo por parte del IBISEC-".

"El problema o litigio debe centrarse no tanto en cómo estaban en 2013 sino en cómo se devuelven en 2017"

Lo expuesto, considera la apelante que convierte en incongruente la sentencia,ya que no se refiere a lo que se solicitaba en la demanda, afirmando que:

"(...) no se trata de reclamar por una deficiente o mala ejecución de las obras del 2005 al IBISEC, sino de reclamar en base al contrato locaticio de 2013 y lo dispuesto en el art. 23 y concordantes de la LAU , y 1555, 2º Cc (arrendatario obligado a usar la cosa arrendada como diligente padre de familia); 1557 Cc (el arrendatario no puede variar la forma de la cosa arrendada); 1561 Cc (el arrendatario debe devolver la finca tal como la percibió); y 1563 CC (responsabilidad del arrendatario por deterioro), al inquilino que durante su posesión ha perjudicado los locales, perjuicio que no ha sido hasta 2017 cuando se ha podido observar. Si la Consellería recibió en buen estado los locales, así los debería haber devuelto, cosa que no sucedió. No debe entrarse en quien ejecutó las obras sino en qué estado se devolvieron los locales en relación a cómo se habían entregado".

Se desarrolla después en el recurso la doctrina jurisprudencial, incluida la del T.C., en torno a la incongruencia,concluyendo que: "En el caso de autos, la sentencia no ha sido congruente con los términos tanto fácticos como jurídicos en los que esta parte ha planteado el pleito, dando lugar a una sentencia errónea o injusta, por lo que debe ser revocada".

En la alegación "Tercera" refiere la apelante que, "además del error en el planteamiento de la cuestión litigiosa, también observamos error en la apreciación de los hechos por INCORRECTA VALORACIÓN DE LA PRUEBAasí como, por otro lado, aseveraciones carentes de soporte probatorio", refiriéndose al fundamento de derecho 4º.

Enumera la apelante los errores producidos en la valoración de la prueba relativos a la modificación del cuadro eléctrico y la instalación completa de alumbrado, contraincendios, y agua caliente sanitaria, porque no hay prueba alguna que acredite que la hiciera el IBISEC y sin embargo, lo declara el juez "a quo" en la sentencia, cuando la realidad es que la realizó la propiedad, como declaró en el juicio el Arquitecto del edificio, Sr. Oscar, así como que dichas obras de acondicionamiento las pagó realmente la parte demandante a costa de que la parte arrendataria, el IBISEC, pagase menos renta, tal y como consta en el contrato de 2005, totalizando el importe de esas obras la suma de 78.000 euros.

Y sin embargo, continúa alegando, fue la Consellería la que hizo una instalación de A/A arriba "y daba a todos";cada local tenía un aseo con suministro de agua; cada despacho tenía un cuadro de mandos y de éste, una derivación individual al cuadro eléctrico que cada uno tenía en el sótano. No había interconexión entre los distintos despachos.

Es decir:

"Los locales ya estaban dotados de suministros y, por tanto, de contadores individuales y correspondientes instalaciones privativas antes de ser alquilados al IBISEC, por lo que no es cierto que se ejecutaran los suministros por este instituto público.Y lo que hizo luego la Consellería durante su posesión fue inhabilitarlos y ejecutar las instalaciones generalizadas a todos los locales alquilados por ella en todo el edificio Orisba sin que pudieran ser utilizadas de forma individual las instalaciones primitivas.Asi nos lo cuenta el perito Sr. Enrique, entre otras aseveraciones:" (Se transcriben párrafos del informe de este perito en el recurso de apelación).

Y, continúa el recurso aduciendo que lo que no debe perderse de vista es algo esencial: que ni los peritos ni los testigos técnicos de parte han tomado en consideración, como tampoco la sentencia apelada: "que fuera lo que fuera lo que ejecutara el IBISEC en cumplimiento del contrato de 2005, lo cierto es que esas obras fueron a costa de MATAS Y CAMPINS SUMINISTROS, quedando en su beneficio -en el de los locales- al terminar el arriendo por cuanto las había pagado vía rebaja de la rentaconforme quedó más que acreditado no sólo con el propio documento contractual sino también con la contundente testifical del Sr. Bernabe".

Respecto de los daños que se realizaron por la Conselleria y "de los que la sentencia parece prescindir" han quedado acreditados por:

."El Acta notarial, doc. 5 de la demanda, que incluye un reportaje fotográfico de la situación de los inmuebles al recuperar su posesión.

.La diligencia y documental relativa al intento de recuperar la posesión el 27/06/17 (doc. 3 demanda, reclamación amistosa), que contiene manifestaciones sobre el estado en que se encontraban los locales, un reportaje fotográfico y la expresa reserva de acciones que hicieron los representantes de la Propiedad.

.La testifical de D. Raimundo, testigo directo y presencial del mal estado de los locales y de los desperfectos apreciados al tiempo de recuperar su posesión y de D. Oscar, arquitecto del edificio y esposo de una propietaria: huecos para el aire acondicionado en cada planta para cada despacho inhabilitados y apropiados por la Consellería, eliminación de medianeras, anulación de los sistemas de aire acondicionado para hacer uno generalizado o unificado a todos los locales de distintos propietarios, inhabilitación de las instalaciones eléctricas de cada despacho, agujeros... "La Consellería hizo lo que le dio la gana".

.El dictamen pericial de D. Enrique, único dictamen existente en autos con los requisitos del art. 335 LEC , al que se remite al igual que a sus respuestas en el juicio".

Los informes de la Sra. Juana y el Sr. Borja no peritan desperfectos. Son contrapericiales cuyo único objeto no son esas deficiencias sino los acertados razonamientos del perito Sr. Enrique".

Además, también el contrato de arrendamiento de 07/03/19 celebrado entre MATAS Y CAMPINS SUMINISTROS y el INSTITUT D'ESTUDIS BALEÀRICS, aportado por la demandada en el acto de la audiencia previa acredita el mal estado de los locales y nadie había ocupado los locales desde que la Consellería los había dejado.

En la cláusula 4ªde dicho contrato, relativa a la renta de 2.200.- €/mes se hace constar lo siguiente: "Deficiente estado físico de los locales y necesidad de reparaciones"

En la cláusula 7ª, sobre el estado de los inmuebles, se hace constar que: Se trata de reparaciones que vienen a coincidir con las peritadas por el Sr. Enrique por lo que se corrobora la existencia de los daños peritados, la procedencia de las labores de reparación y su cuantificación.

Y, finalmente, por la redacción de la clausula 11ª :

"Queda pues acreditado que a principios de marzo de 2017 los locales presentaban deficiencias. La propia Administración, en este caso, el Institut d'Estudis Baleàrics, expresamente lo reconoce y lo asume. Y se pacta la realización de las obras que hemos visto que se valoran en aproximadamente 50.000.-€ viniendo a coincidir con la pericial. Pero no nos confundamos: no es que parte del coste de las obras la pague el I.E.B. y por ello nuestra pretensión sea abusiva sino que son o fueron TODAS a costa de la parte demandante por cuanto, tal y como hemos visto, la renta no fue la de mercado sino una inferior "donat el deficient estat físic dels locals i la necessitat de reparacions per tal de recobrar la funcionalitat de l'oficina".

Argumenta igualmente la apelante que "la consabida alegación adversa, que por lo visto la sentencia asume, de que no hay perjuicio porque los dos locales fueron alquilados tras la devolución por parte de la demandada, ha sido desvirtuada por la prueba practicada: el alquiler del 2019 no pudo ser todo lo lucrativo que podría haber sido, no se recibió la renta que podría haberse percibido en 2017; el propio contrato ya lo dice expresamente como hemos visto ("...debido al deficiente estado físico de los locales y a la necesidad de reparaciones para recobrar la funcionalidad de oficina...").

Y se equivoca también la sentencia "porque olvida que en el contrato de 2013 no se hace constar en ninguna de sus once cláusulas ni antecedentes que los locales estuvieran en mal estado o con deficiencias, y ello a pesar de recoger en el antecedente 2 que el alquiler traía causa o venía mejor dicho de un inmediatamente anterior alquiler al IBISEC. De haber existido daños o mal estado de los locales procedentes de la posesión del IBISEC, o en general, de cualquier otra causa, se hubiera hecho constar en el contrato del 2013 como se hizo constar en los del 2005 y 2019".

"Además, siquiera fuera por una mera presunción judicial, prevista en el art. 386 LEC ,no cabe duda de que la responsable del estado en que se hallaban los locales en 2017 no pudo ser otra que la demandada".

También se refiere a los planos de la planta contenidos en el segundo de los informes de la Sra. Juana "para ver el "antes" y el "después" de dichas alteraciones: el local 16 se reduce de tamaño de forma muy considerable, como también se reconfiguró el local 1, uniendo ambos y eliminando la configuración en que fueron alquilados y, por tanto, cedidos por el IBISEC a la Consellería.

Esto se hizo durante el contrato de 2013 y no, como dijo dicha testigo, en la etapa del IBISEC. Y se hizo a costa y cargo del presupuesto de la demandada, no del IBISEC -sin perjuicio de que éste fuera el encargado por la Conselleria como autor material de las obras al ser el organismo instrumental creado para ejecuciones de obras e infraestructuras de aquélla-".

"En resumen: la Conselleria recibió en 2013 unos locales en perfectas condiciones con las mejoras del 2005 y los entrega en mal estado en 2017. No hay más. Al ser ella quien ocupaba la posición de arrendataria y, por tanto, poseedora de los locales, debemos cuanto menos presumir, por no decir tener por cierto, que ella es la única responsable de los daños peritados y, en consecuencia, procede la estimación de nuestra demanda revocando, con ello, la sentencia de primera instancia".

"SUBSIDIARIAMENTE,sin perjuicio de lo anterior pero para el caso de que la Ilma. Sala entendiera que algunas de las partidas peritadas no ha quedado demostrado que fuera por causa imputable a la arrendataria demandada, interesa que se proceda a una estimación parcial de la demanda, apreciando cuáles de las siguientes partidas (de las que se insertan en el "CUADRO" de las obras realizadas en cada uno de los dos locales), conceptos e importes de la pericial del Sr. Enrique sí que son responsabilidad del GOVERN como inquilina responsable del estado en que se devolvieron los dos locales por cuanto, como puede observarse, se trata de partidas imputables al uso de los mismos. (Se inserta el "cuadro" mencionado")

Se interesa, por tanto y de dicha forma subsidiaria, LA ESTIMACIÓN PARCIAL DEL PRESENTE RECURSO CON ESTIMACIÓN PARCIAL DE LA DEMANDA, en el sentido de declarar responsable y en consecuencia condenar a su pago, de los daños y partidas vistos por importe final de 40.742,43.-€ s.e.u.o."

SEGUNDO.- OPOSICIÓN AL RECURSO DE APELACIÓN DE LA PARTE DEMANDADA APELADA, COMUNIDAD AUTÓNOMA DE LES ILLES BALEARS:

Se refiere, en primer lugar, la parte demandada-apelada al OBJETO DEL PROCEDIMIENTO SEGUIDO ANTE EL JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA NÚMERO 22 DE PALMA, que es la de devolución de los locales al estado inicial, ya que la parte demandante interpuso la demanda para que se condenara a la parte demandada a pagarle la indemnización de daños y perjuicios por el importe de 59.159,97 €, según el informe pericial del Arquitecto Sr. Enrique, que era el coste de las obras para devolver los locales arrendados al estado inicial.

Por estado inicial alega que es el estado que tenían los locales en el momento que se firmó el contrato, el día 1 de febrero del año 2013,pero sin que quepa interpretar que el estado inicial es el del primer contrato con el IBISEC, que se celebró el día 1 de febrero de 2005, "porque las obras y modificaciones en los locales respecto de los que se reclama la indemnización mencionada se realizaron durante la ocupación por dicha entidad pública en base a ese contrato de arrendamiento del año 2005",afirma la parte apelada en su escrito de oposición.

Respecto de la congruencia de la sentenciaaduce que es congruente con la acción ejercitada, toda vez que no existe error alguno, habiendo sido la parte demandante la que ha errado al determinar la acción ejercitada y las consecuencias de la formulación de la demanda, habiendo intentando subsanar en la audiencia previa y en el juicio su error de referir la demanda al estado inicial de los locales y demandar a la CAIB (Govern Balear en la demanda), pretendiendo que se aceptara en dicha audiencia previa para el enjuiciamiento la referencia al contrato celebrado el día 1 de febrero de 2005, celebrado con el IBISEC, pero que no se aceptó.

Se explica a continuación por la parte apelada por qué la valoración llevada a cabo en la sentencia es la correcta respecto de cada obra y local de realización (distinguiendo separadamente entre el local 1 y el local 16) según se desprende de la prueba practicada al respecto; extractando el contenido del informe pericial de don Enrique (Ac. 239 del visor), especialmente la página 6,las declaraciones de la testigo Dª. Coro, que aclaró en el juicio que las obras de climatización se realizaron en el año 2005 y que sólo en el año 2013 (ó 2012 porque no lo recordaba exactamente) se realizaron obras de instalación de cabinas mediante la colocación de paneles y tener mayor privacidad y la creación de una Sala de Juntas. Y también de la testigo-perito Dª. Juana (que redactó el informe obrante en el Ac. 253 del visor, que se refiere separadamente a los dos locales, 1 y 16, en las págs. 6, 7 y 8 del recurso)

Resalta el escrito de oposición la importancia que se da en la sentencia a este informe de Dª. Juana, cuando asegura que es más coherente lo que en él se explica acerca de que las obras ya estaban hechas cuando entró la Consellería, el hecho de que Dª. Juana visitó el local el día 15 de enero de 2013, es decir antes del contrato "para informar del precio del arrendamiento".

También se refiere el escrito de oposición: "al error cometido en el recurso de apelación cuando en los folios 20 y 21 se confunde el plano incorporado por la Sra. Juana en su Informe, que se corresponde al año 2013, al imputarlo al estado de los locales en el año 2017. En ese plano del año 2013, se viene a confirmar que ya en ese momento previo a la celebración del contrato de 1 de febrero de 2013 se habían instalado los paneles divisorios de los despachos y no con posterioridad". Inserta la imagen del plano en el escrito de oposición al recurso.

En resumen,que toda la prueba conduce a obtener la conclusión que ha obtenido el juzgador "a quo", no sucediendo nada más allá del hecho de que no está de acuerdo con ello la parte demandante, pero sin que exista incongruencia o cualquier otro defecto invalidante, terminando por reproducir los que considera los puntos más relevantes de la declaración de Dª. Juana, en refuerzo de la sentencia apelada, que se transcriben a continuación:

" Los locales se alquilaron (en el año 2005) diáfanos (...) solo tenía suelo técnico y falso techo (...) luego el IBISEC hizo todas las instalaciones (climatización, electricidad datos, todo, y la tabiquería para adecuarlo al uso administrativo). Todo corrió a cargo de IBISEC" (01:28:00)

A la pregunta de este letrado sobre si se abrió tabiquería para unir los locales objetos de controversia con otros locales de otros propietarios, la Sra. Juana respondió que "solo con uno que era del mismo propietario, que es una puerta de paso" (01:31:40)

"Toda la instalación interior se hizo por IBISEC. Los locales se entregaron en bruto (...) con suministritos (sic) a la puerta (...) pero no podían entrar en funcionamiento" (01:38:20)

A preguntas del letrado de la parte actora sobre la unión de los dos locales, la Sra. Juana respondió que "Ya desde el origen abrimos una puerta (...). La separación entre locales es la misma. No se modificó la superficie. Esto se hizo en 2005." (01:50:05)

Exhibiéndose a la Sra. Juana el plano que obra en el folio 5 de su Informe y que hemos incorporado al presente escrito declaró que "Los despachos originales, con la reforma de IBISEC en 2005, es exactamente esto" (01:52:00) menos los cuatro despachos que hay en la parte inferior izquierda del plano tal y como señaló en la pantalla del Juzgado.

"Los tabiques los pagamos nosotros para hacer los despachos." (01:52:45).

"La instalación eléctrica es la que hizo IBISEC originalmente." (01:54:50).

En contraposición, considera que el informe del Sr. Enrique, adjuntado con la demanda, "carece de toda fuerza probatoria desde el momento en que en el mismo ni se fija cuál es el estado inicial que se ha tenido en cuenta para entender que han existido daños y perjuicios ni el momento en el que se realizaron las actuaciones que provocaron esos supuestos daños y perjuicios susceptibles de indemnización",tal y como lo expresa la sentencia recurrida, que contiene el siguiente párrafo al respecto:

"En el informe pericial de D. Enrique (acontecimiento 239 del visor) no se especifica cuándo fueron ejecutadas las obras que ahora son objeto de reclamación por daños y perjuicios.Se refleja en la página 6 de 19 que "Dichos locales fueron unidos para dar servicio a uno de los departamentos de la Conselleria de Educación, realizándose en ellos, obras de distribución interior y nuevas instalaciones, para dar servicio a dicho departamento. En el proceso de dichos trabajos de ejecución se eliminaron o se anularon todas las instalaciones existentes en los locales, con excepción de las de fontanería, aseos existentes, que se han mantenido en su situación inicial".

En apoyo de este párrafo de la sentencia apelada, también se alega el interrogatorio del perito Sr. Enrique en el acto del juicio en relación a la existencia del contrato de 2013 transcribiendo lo siguiente:

"Es más, el Sr. Enrique, a preguntas de este letrado, sobre si tenía conocimiento del contrato del año 2013, declaró que "del de 2013, no". (00:43:05)".

En definitiva, que el estado inicial y final en el contrato de 2013 era el mismo.Por tanto, no hay nada que restituir, siendo irrelevante la posterior ocupación de los locales por el Institut d'Estudis Baleàriscs en el año 2019, casi dos años después de la finalización del contrato de 1 de febrero de 2013 en el año 2017.

Y en relación a la pretensión ejercitada con carácter subsidiario,argumenta la parte demandada que "si fuera distinto el estado inicial al final, tampoco habría esa obligación de restituir conforme a lo señalado en las cláusulas segunda y octava del contrato de arrendamiento de 1 de febrero de 2013",que transcribe literalmente, y de las que se desprende que "los términos del contrato son claros y no dejan duda sobre la intención de los contratantes, debiendo estarse al sentido literal de sus cláusulas que en modo alguno prevén la obligación de restitución al estado inicial sino literalmente lo contrario".

Además, alega también "LA IMPOSIBILIDAD DE TENER POR PROBADO EL MONTANTE INDEMNIZATORIO PRETENDIDO CON EL DOCUMENTO ELABORADO POR EL SR. Enrique, QUE ES UN INFORME PERICIAL INCONGRUENTE, QUE PARTE DE ERRORES INSALVABLES Y ES DESPROPORCIONADO E INJUSTIFICADO".

Por todo lo anterior, solicita la confirmación íntegra de la sentencia, con desestimación íntegra del recurso interpuesto por la contraparte, con expresa imposición de las costas en ambas instancias a la parte apelante.

TERCERO.- VALORACIÓN DE LA SALA Y DECISIÓN:

1.) Sobre la incongruencia de la sentencia:

Alegada que ha sido en el recurso de apelación la incongruencia de la sentencia apelada,porque "no se ejercita la acción por incumplimiento de las cláusulas del contrato, sino por infracción del art. 23 LAU y del CC en los términos vistos"debe hacerse referencia, en primer lugar, a que en la demanda instauradora de la presente litis, la parte demandante solicitaba en el Suplico de su demanda:

"Que tenga por presentado este escrito, junto con los documentos que al mismo se acompañan y sus copias, teniéndome por parte en la representación que ostento y dejo acreditada, y tenga por instado JUICIO ORDINARIO contra el GOVERN DE LES ILLES BALEARS, en ejercicio de la ACCIÓN DE INDEMNIZACIÓN DE DAÑOS Y PERJUICIOS y tras la pertinente tramitación procesal, dicte Sentencia por la que, estimando íntegramente la demanda, acuerde:

i.- Condenar a la demandada al pago de la correspondiente indemnización por daños y perjuicios sufridos por mi representada, consistente en CINCUENTA Y NUEVE MIL CIENTO CINCUENTA Y NUEVE EUROS CON NOVENTA Y SIETE CÉNTIMOS (59.159,97 EUROS).

ii.- Condenar a la demandada al pago de las costas del procedimiento."

Y, como quiera que en la contestación a la demanda, la parte demandada se había referido a que no era al estado inicial de los locales en el año 2005 al que había de referirse la acción ejercitada de daños y perjuicios, como en la demanda parecía que se hacía, al mencionarse un supuesto informe pericial emitido por el Arquitecto D. Abel "del que se desprende que los costes necesarios para que los despachos número 1 y 16, de la planta 1ª del edificio ORISBA, sito en la calle Alfons el Magnànim núm. 29, de Palma, sean devueltos a su estado inicial,es de CINCUENTA Y NUEVE MIL CIENTO CINCUENTA Y NUEVE EUROS CON NOVENTA Y SIETE CÉNTIMOS (59.159,97 EUROS)", cuando era un hecho que estaba accionando con base en el contrato de fecha 1 de febrero de 2013, firmado con la Consellería de Educación del Govern de les Illes Balears y el estado inicialse refería al contrato existente entre la demandante y el IBISEC de fecha 1 de febrero de 2005, en el acto de la Audiencia Previa se debatió respecto de si era procedente dirigir al Govern la demanda,ya que ésta ocupó los locales desde que se firmó el contrato de 1 de febrero de 2013 hasta el día 7 de septiembre de 2017, fecha en la que la demandante entró en los locales, según se afirma en la demanda, encontrándolos en muy mal en mal estado y con diferente configuración a aquélla en la que los había entregado, motivo por el que levantó acta notarial para dejar constancia de ello y encargó el informe pericial a D. Abel.

Tras el debate, quedó fijado expresamente en la audiencia previa, que la acción ejercitada en la demanda era la de indemnización de daños y perjuicios, en cuantía de 59.159'00 euros y que se dirigía contra el Govern de les Illes Balears, al haber ocupado la Consellería de Educación de la CAIB, como arrendataria de los locales 1 y 16 del edificio Orisba II, en virtud del contrato suscrito entre las partes el día 1 de febrero de 2013, que era el que había de tenerse en cuenta,rigiendo como marco jurídico lo previsto en el art. 23 y ss. de la LAU, que impone obligaciones al arrendatario, contempladas en los artículos 1561 y 1563 del Código Civil, y no la acción de reposición de los locales al estado inicial contemplado en el contrato de 1 de febrero de 2005 suscrito con el IBISEC, que era a lo que se oponía el letrado de la CAIB, alegando el letrado de la parte demandante que si había hecho referencia al contrato de 2005 y "estado inicial" había sido para contextualizar pero que era a la Consellería a la que demandaba porque a ella imputaba las obras indebidas generadoras de la indemnización de daños y perjuicios.

Pues bien, en un procedimiento en el que también se demandaba a la CAIB, la sentencia de esta misma Sección Tercera, la núm. 501 /23, de cinco de septiembre de dos mil veintitrés, Ponente el Ilmo. Sr. D. Miguel-Álvaro Artola Fernandez, dictada en el Rollo de Sala núm. 611/22 resolvió la alegación de incongruencia de la sentencia como sigue:

"Sostiene la parte apelante, en primer término, que la sentencia es incongruente porque "no se ejercita la acción por incumplimiento de las cláusulas del contrato, sino por infracción del art. 23 LAU y del CC en los términos vistos."

Alegato que no puede ser atendido por la Sala en la medida en que la parte accionante no puede limitar la aplicación del Derecho a los preceptos que le convienen, por estar estos integrados en un ordenamiento jurídico global, en el que, tal y como explica la sentencia a la hora de concretar el "marco jurídico aplicable al caso", de acuerdo con el art. 4.3 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre de Arrendamientos Urbanos , los arrendamientos para uso distinto de vivienda "se rigen por la voluntad de las partes, y sólo en su defecto, por lo dispuesto en el Título III de la Ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil. ".

Por lo tanto, a partir de tal normativa y del propio principio dispositivo que rige el derecho civil, el principal elemento jurídico que rige las obligaciones contractuales y, en concreto, en lo que es objeto de este debate, es el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes en lo que a las cláusulas relativas a obras se refiere, y, por lo tanto, no existe incongruencia. Bien entendido que, además, no hay incongruencia cuando el Juez aplica el derecho en atención al principio "iura novit curia".

Por lo tanto, este motivo ha de ser desestimado, viniendo al caso referir que, tal y como recuerda la sentencia del Tribunal Supremo de 26 septiembre 2007 :

«la incongruencia, como tantas veces ha dicho esta Sala, ha de resultar de la comparación entre lo postulado en el suplico de la demanda y los términos del fallo combatido ( SSTS 16 de febrero y 17 de mayo de 1984 , 6 y 20 de febrero de 1986 , 26 de junio de 1987 , 22 de abril , 9 de mayo y 12 de noviembre de 1988 , 17 de julio de 1989 , 15 de febrero , 5 de octubre y 14 de diciembre de 1992 , etc.), sin que su exigencia alcance a los razonamientos expuestos por las partes, ( SSTS 20 de marzo de 1986 , 30 de abril y 13 de julio de 1991 , 22 de septiembre de 1994 , etc.), pues, como ha dicho la reciente Sentencia de 16 de mayo de 2007 , el deber de congruencia se resume en la necesaria correlación que ha de existir entre los pedimentos de las partes oportuna y convenientemente deducidos y el fallo de la sentencia, teniendo en cuenta la petición y la causa de pedir, o hechos en que se fundamenta la pretensión deducida ( SSTS 1 de febrero de 1999 , 24 y 28 de junio y 28 de octubre de 2005 , 1 de febrero , 27 de septiembre , 24 de octubre , 30 de noviembre , 12 y 18 de diciembre de 2006 , 28 de febrero y 16 de marzo de 2007 , entre otras)». En igual sentido, las sentencias de 17 enero y 5 abril 2006 señalan que «la incongruencia como vicio interno de la sentencia existe cuando se concede más de lo pedido por el actor o menos de lo aceptado por el demandado, se aprecian excepciones no opuestas por la parte demandada, salvo que resulten estimables de oficio, o se altera por el Tribunal la causa petendi" como fundamento jurídico-fáctico de las peticiones deducidas en el proceso, generando la consiguiente indefensión para la otra parte; supuestos a los que cabe añadir la falta de resolución sobre alguna de las pretensiones oportunamente deducidas por las partes».

En el presente caso, en el Suplico de la demanda transcrito al inicio del presente fundamento de derecho, es de ver que lo que se solicita es la indemnización de daños y perjuicios causados a quien la demandante imputa la realización de las obras que exceden del marco jurídico pactado y considera que ha cambiado la configuración de los despachos arrendados: la Consellería de Educación, con quien firmó el contrato de 1 de febrero de 2013, que es el contrato que se cita a lo largo de toda la demanda, habiendo existido una referencia al "estado inicial" en su Punto 16. que dice que:

"16.- Dicho perito ha emitido el correspondiente Dictamen Pericial, del que se desprende que los costes necesarios para que los despachos números 1 y 16, de la planta 1ª del edificio ORISBA, sito en la calle Alfons el Magnànim núm. 29, de Palma, sean devueltos a su estado inicial,es de CINCUENTA Y NUEVE MIL CIENTO CINCUENTA Y NUEVE EUROS CON NOVENTA Y SIETE CÉNTIMOS (59.159,97 EUROS)".

Habiendo sido al hilo de esta alusión que la parte demandada consideró que una demanda equiparando la indemnización de daños y perjuicios solicitada al coste de las obras de reposición a su estado inicial de los locales arrendados al Govern era improcedente porque no era el Govern el contratante del contrato inicial del año 2005, pero ya se ha explicado que en la Audiencia Previa se debatió la cuestión y se decidió circunscribir el debate al contrato de 2013, tratándose y decidiéndose en la sentencia la cuestión nuclear objeto del proceso, que era la determinación de las obras realizadas por la Consellería durante su estancia en el arriendo y si las mismas se atenían a lo pactado en el contrato mencionado de 2013 o existían ya de antes, valorando la prueba proporcionada por ambas partes al respecto y aplicando las normas pertinentes pero sin que la sentencia, se comparta o no, pueda ser tildada de incongruente, de conformidad con el marco jurídico acabado de exponer relativo a la congruencia.

No existe contradicción o hay que forzosamente elegir, de forma excluyente, la aplicación de una normativa u otra en función de la acción ejercitada, máxime cuando en nuestro derecho no existe el requisito de la "editio actionis". Que la LAU contenga los preceptos citados respecto de la realización de obras en un inmueble arrendado no excluye que por pacto, máxime tratándose de un local, que no tiene el régimen imperativo tuitivo a favor del inquilino del arrendamiento de vivienda, las partes establezcan los que tengan por convenientes, al amparo del principio de libertad de pacto ex art. 1255 del C.C. (porque el art. 4 de la LAU que establece la prelación de fuentes reguladoras de los contratos de arrendamiento así lo establece).

2.) ERRÓNEA APRECIACIÓN DE LOS HECHOS Y VALORACIÓN DE LA PRUEBA Y CONSECUENTE INDEBIDA APLICACIÓN DEL DERECHO.

Los elementos fácticos de autos, cronológicamente acaecidos y como hechos objetivamente ocurridos no han sido, y con independencia de su diferente valoración, negados por ninguna de las partes y realmente controvertidos en su mayoría, pero sí que existe controversia, como se ha anticipado al resolver sobre la congruencia, respecto de la autoría de la realización de las obras que, según la parte demandante, han alterado la configuración de los locales 1 y 16 alquilados a la Consellería de Educación por contrato de fecha 1 de febrero de 2013, que permaneció en los mismos hasta el día 7 de septiembre de 2017, por lo que las atribuye sin duda a ésta última. Y para reponer los locales al el estado en el que se encontraban cuando se hizo la entrega de los locales, necesita realizar un desembolso de 59.159,97 euros para poder dejarlos en el estado inicial que, según el informe del perito arquitecto D. Abel, tenían dichos locales.

La parte demandada se ha opuesto negando la realización de dichas obras, alegando que ya estaban hechas con anterioridad a su entrada en los locales en febrero de 2013, ya que se realizaron a raíz de la celebración del contrato suscrito en febrero de 2005 entre la parte demandante y el IBISEC, porque eran necesarias para que pudieran utilizarse los locales, que estaban "diáfanos" y faltaban instalaciones esenciales de acondicionamiento para la función de despachos a la que se iban a destinar, habiendo sido la parte arrendataria, en el año 2005, la que realizó dichas materialmente dichas obras (no negando que valoradas en 78.000 euros, pagando menor renta el primer año), habiéndose limitado la Consellería de Educación a realizar únicamente unas panelaciones para dar mayor privacidad a los despachos y una Sala de Juntas.

Esta cuestión de la existencia de dos clases de obras (las realizadas por el IBISEC cuando era arrendatario y las que realizó la Consellería de Educación cuando sucedió al IBISEC de forma ininterrumpida), se valora por el juez "a quo" en el fundamento de derecho "Cuarto" de la sentencia apelada, llegando a la conclusión, por los razonamientos que expone que, si bien en el contrato entre la parte demandante y la Consellería de Educación de fecha 1 de febrero de 2013 se hace referencia al contrato celebrado el día 1 de febrero de 2005 "ninguna vinculación existe entre el contrato de 2005 y el de 2013, siendo negocios jurídicos independientes autónomos y desconectados",como lo demuestra el hecho de que en el contrato de 2013 se incluyera la cláusula octava por la que se pactaba que: "la arrendataria podrá hacer en el inmueble las obras que considere necesarias para adaptarlo al buen funcionamiento de los servicios que ha de prestar, siempre que no se debilite la estructura del inmueble o se alteren los elementos comunes. Al acabar el arrendamiento, quedarán en beneficio de la propiedad las obras e instalaciones que se hayan llevado a término en el inmueble y no se hayan podido separar sin perjuicio de aquel. La arrendataria podrá retirar las otras obras e instalaciones".

Y, partiendo de esta premisa de posibilidad de realización de obras la Consellería para adaptación de los locales al buen funcionamiento de los servicios, y de que respecto de lo que ya estaba hecho por las obras anteriores del año 2005, no cabría exigir ninguna responsabilidad a la Consellería mientras no existiera prueba de que habían sido precisamente las obras realizadas por ella las que eran causa de las alteraciones y daños en los que se sustentaba la acción de indemnización de daños y perjuicios instada en la demanda, ninguna condena se podía producir por vetarlo el Principio de Relatividad de los contratos ( art. 1257 del Código Civil) y, apreciando la falta de legitimación pasiva "ad causam" del Govern de les Illes Balears, desestimó la demanda por realización de obras por las cuales la parte demandante pretendía su condena porque llegó a la conclusión de que de ninguna de ellas podía declararse responsable al Govern.

Este análisis probatorio de la sentencia de instancia, que sustenta la decisión de desestimación de la demanda, se realiza en la sentencia distinguiendo entre locales y respecto de cada "obra indebida", en relación al peritaje del perito de la parte demandante, D. Abel (Ac. 239 del Visor) diciendo literalmente que: "No se especifica cuándo fueron ejecutadas las obras que ahora son objeto de reclamación por daños y perjuicios. Se refleja en la página 6 de 19 que: "dichos locales fueron unidos para dar servicio a uno de los departamentos de la Consellería de Educación realizándose en ellos obras de distribución interior y nuevas instalaciones para dar servicio a dicho departamento. En el proceso de dichos trabajos de ejecución se eliminaron o se anularon todas las instalaciones existentes en los locales con excepción de las de fontanería, aseos existentes que se han mantenido en su situación inicial".

Los testimonios de las personas funcionarias de la CAIB, que cada una en su ámbito declararon en el juicio, respondieron a las preguntas de las partes, dieron las razones de su respuesta y de la valoración conjunta de todas ellas no se ha acreditado que por parte de la Consellería se realizaran otras obras que no fueran las que se han reconocido y tenían facultad para realizar de conformidad con la cláusula nº 8 pactada en el contrato de 1 de febrero de 2013.

No debiéndose olvidar que a quien primer lugar incumbía la carga de probar la existencia de las obras indebidas era a la parte demandante, como hecho constitutivo de su pretensión ex art. 217 de la LEC.

Para la prueba de las obras realizadas realmente por el IBISEC en el año 2005, posiblemente no existen facturas (se menciona por la actora que sí que le hacía requerimientos acreditativos de las obras ejecutadas) porque el pago de las mismas se realizó mediante rebaja de la renta a pagar por el IBISEC, como arrendatario y contratista en la cuantía en que se estimó el importe de las obras de acondicionamiento de los locales, se reitera que diáfanos, y fueron 78.000 euros del año 2005 (en esto no ha existido controversia) que revelan por su cuantía que las obras que realmente pusieron a punto los locales para ser usados fueron éstas de 2005 y que, tan solo 8 años después, la Consellería se limitara a realizar las obras de acondicionamiento específico para la función que iba a desarrollar, diferente a la del IBISEC, es algo lógico y permitido en función de la mencionada cláusula 8 del contrato de 1 de febrero de 2013 que le facultaba para hacerlo.

El informe del perito D. Abel, que no data en el tiempo las obras, no se pronuncia tampoco sobre su antigüedad aproximada y nadie del IBISEC ha sido propuesto para declarar acerca de dichas obras, cuando resulta que es este organismo el que realizó las obras de 2005 y el mismo que realizó las obras de acondicionamiento por encargo de la Consellería, en su condición de ente administrativo contratista de la CAIB.

Y lo que no es entendible es que, al terminar el arrendamiento del contrato de 1 de febrero de 2005 con el IBISEC, no se procediera por la parte demandante al examen de los locales y dejar constancia de su realidad física para su casi simultánea entrega a la Consellería de Educación por contrato de 1 de febrero de 2013, porque no era cuestión de que las llaves no se devolvieran al arrendador en algún momento previo a entregarse por su parte a la Consellería, que está claro que entró ya con unas obras de acondicionamiento realizadas en unos despachos y sin necesidad de acometer las obras que realizó el IBISEC como anterior arrendatario.

Ha tenido la parte demandante toda la facilidad probatoria al respecto; y si no existe en autos una acreditación, incluso fotográfica, del estado de los locales en el momento que dejó el IBISEC el arrendamiento, es ella quien ha propiciado la indefinición en relación al estado de la cosa arrendada, no probando cuál era realmente.

Sembrando la duda acerca del origen de las obras e interponiendo inicialmente una demanda en la que se reclama una indemnización de daños y perjuicios con base en que no estaban los locales al ser entregados en el "estado inicial", pudiera ser que la demandante pretendiera resarcirse en cualquier momento posterior aunque no fuera acreditadamente probado que fuera la autora de las obras que han producido la modificación, y que por eso no se hiciera un reconocimiento por su parte al realizar el contrato de 2013, que hubiera causado estado de los locales, porque, se reitera que la imposibilidad que alega para no haberlo hecho alegando que fue porque los arrendamientos del IBISEC y de la Consellería se sucedieron en el tiempo de manera continuada, no es muy creíble, tratándose ambos arrendatarios de entes encuadrados en el organigrama de la CAIB.

También, posiblemente, el contrato con la Consellería se realizó con una expectativa de mayor duración del arrendamiento, pero por parte de la Consellería de Educación no se alargó más, ya que se ha probado que se fue del edificio ORISBA II dejando todos los arrendamientos de locales que tenía (que se ha probado que son aparte de éstos varios más, a la vista de las sentencias aportadas autos por ambas partes a las que se refiere también la sentencia apelada) y que, sin embargo, esta presumible mayor duración no se produjo.

Pero que sí se produjo un nuevo arrendamiento el año 2019 con el Centro de Estudios Baleáricos como arrendatario, que luego a su vez lo ha cedido a otro ente administrativo y respecto del que no se ha acreditado que haya que ha habido realizar cambios en los locales para el uso que necesitaba este inquilino y menos gastos de acondicionamiento; pese a que en el contrato se hiciera constar que la renta se fijaba en un precio inferior porque había que realizar obras por el deficiente estado de los locales, siendo de nuevo la rebaja de la renta el sistema empleado, con los problemas que se ha visto que tiene para una prueba posterior y en el fondo no ser más que una imprecisa descripción.

En definitiva, los daños que hubiera podido ocasionar la Consellería de Educación no se ha acreditado que fueran más allá de las obras permitidas por la cláusula 8 del contrato firmado de 1 de febrero de 2013 (doc. 1 de la demanda, A. 116) y que todas las demás obras, que son las que constituyen la reclamación de la parte demandante no se hubieran realizado en el periodo del arrendamiento comprendido entre el año 2005 y el año 2013, por lo que sin prueba del estado del local en el momento de entrega de la posesión a la Consellería, que es una nueva arrendataria y no tiene por qué responder de otras obras que pudiera haber realizado el IBISEC no puede producirse una condena de indemnización de daños y perjuicios.

E interpretado este contrato de 1 de febrero de 2013, conforme las normas de interpretación de los contratos contenidas en los arts. 1281 y ss. del C.C., la conclusión a la que se llega, a tenor de la literalidad de sus cláusulas aisladamente interpretadas y también sistemáticamente, es que los locales arrendados, como estaban, servían para la finalidad que la Consellería les quería dar; y eso, unido al hecho de la falta de inspección de los locales que tenía que haberse hecho por la parte demandante antes de la entrega a la Consellería, avala la tesis mantenida también por los testigos funcionarios de la CAIB, que han declarado en el juicio que las obras ya estaban hechas cuando entró la Conselleria en la posesión de los locales.

Por todo lo acabado de exponer, procede la desestimación del recurso de apelación interpuesto por la parte demandante, manteniéndose todos los pronunciamientos de la sentencia recurrida.

CUARTO.- COSTAS Y DEPÓSITO:

Al desestimarse totalmente el recurso de apelación, procede la imposición de costas del recurso de apelación a la parte demandante-APELANTE, de conformidad con lo dispuesto en el art. 398 de la LEC.

Tal y como establece la Disposición Adicional 15ª.9 de la Ley Orgánica del Poder Judicial, introducida por el número 19 del artículo primero de la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, complementaria de la Ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva Oficina judicial, la confirmación de la resolución recurrida conlleva pérdida del depósitoen su caso constituido para recurrir.

VISTOSlos preceptos legales citados, concordantes, y demás de general y pertinente aplicación.

PRIMERO.- RECURSO DE APELACIÓN DE LA PARTE DEMANDANTE-APELANTE:

La sentencia apelada es desestimatoria total de la demanda y la apelación se fundamenta en la "errónea apreciación y valoración de los fundamentos de la demanda y acción ejercitada, lo que conlleva la incongruencia de la sentencia, así como en la errónea apreciación de los hechos y valoración de la prueba practicada, y la consecuente indebida aplicación del Derecho", aduciendo para ello, como fundamento primero y esencial el "ERROR DE PLANTEAMIENTO"en que incurre la sentencia, cuando considera que las obras indebidas de las que nace la acción de indemnización y daños y perjuicios que reclama la demandante en su demanda tienen su origen en las obras realizadas en el año 2005 por el IBISEC cuando no es así, diciendo en su recurso textualmente:

"La demanda se basa en que en 2013 se entregan los locales en buen estado, con las obras ejecutadas entre 2005 y 2006 por el IBISEC y se devuelven por la Consellería en 2017 en mal estado, con los daños y perjuicios contenidos tanto en el acta notarial del 2017 como en la pericial del 2018 y refrendados por las periciales, sobre todo de los Sres. Raimundo -presente en la devolución de la posesión- y del Sr. Oscar, arquitecto del edificio."

"La acción viene dada por el daño que se hizo por parte del segundo arrendatario -la demandada- a los dos locales acondicionados desde el 2005-2006 por el anterior arrendatario. Y nótese que, contrariamente a lo que se hizo constar expresamente en el contrato de 2005 y en el del 2019, en los que consta la necesidad de acometer obras o bien de inicio de actividad o bien de reparación de daños, en el contrato de 2013, el de marras, no se hace costar mal estado alguno de los locales por lo que no cabe sino tener por cierto y acreditado que la ahora demandada los recibió en perfectas condiciones de uso, todo lo contrario al estado de su devolución".

Cita la apelante el art. 1562 del C.C. respecto de que la demandada recibió los locales en perfecto estado por la presunción que dicho precepto contiene, toda vez que "no olvidemos que, como es pacíficamente reconocido y así consta en la propia sentencia apelada, la posesión pasó directamente del IBISEC a la Conselleria, por lo que mi mandante no pudo inspeccionar el estado en que se entregaron-pero tenía constancia de las obras del 2005 por cuanto, como luego recordaremos, se le tuvieron que justificar en el primer año de arriendo por parte del IBISEC-".

"El problema o litigio debe centrarse no tanto en cómo estaban en 2013 sino en cómo se devuelven en 2017"

Lo expuesto, considera la apelante que convierte en incongruente la sentencia,ya que no se refiere a lo que se solicitaba en la demanda, afirmando que:

"(...) no se trata de reclamar por una deficiente o mala ejecución de las obras del 2005 al IBISEC, sino de reclamar en base al contrato locaticio de 2013 y lo dispuesto en el art. 23 y concordantes de la LAU , y 1555, 2º Cc (arrendatario obligado a usar la cosa arrendada como diligente padre de familia); 1557 Cc (el arrendatario no puede variar la forma de la cosa arrendada); 1561 Cc (el arrendatario debe devolver la finca tal como la percibió); y 1563 CC (responsabilidad del arrendatario por deterioro), al inquilino que durante su posesión ha perjudicado los locales, perjuicio que no ha sido hasta 2017 cuando se ha podido observar. Si la Consellería recibió en buen estado los locales, así los debería haber devuelto, cosa que no sucedió. No debe entrarse en quien ejecutó las obras sino en qué estado se devolvieron los locales en relación a cómo se habían entregado".

Se desarrolla después en el recurso la doctrina jurisprudencial, incluida la del T.C., en torno a la incongruencia,concluyendo que: "En el caso de autos, la sentencia no ha sido congruente con los términos tanto fácticos como jurídicos en los que esta parte ha planteado el pleito, dando lugar a una sentencia errónea o injusta, por lo que debe ser revocada".

En la alegación "Tercera" refiere la apelante que, "además del error en el planteamiento de la cuestión litigiosa, también observamos error en la apreciación de los hechos por INCORRECTA VALORACIÓN DE LA PRUEBAasí como, por otro lado, aseveraciones carentes de soporte probatorio", refiriéndose al fundamento de derecho 4º.

Enumera la apelante los errores producidos en la valoración de la prueba relativos a la modificación del cuadro eléctrico y la instalación completa de alumbrado, contraincendios, y agua caliente sanitaria, porque no hay prueba alguna que acredite que la hiciera el IBISEC y sin embargo, lo declara el juez "a quo" en la sentencia, cuando la realidad es que la realizó la propiedad, como declaró en el juicio el Arquitecto del edificio, Sr. Oscar, así como que dichas obras de acondicionamiento las pagó realmente la parte demandante a costa de que la parte arrendataria, el IBISEC, pagase menos renta, tal y como consta en el contrato de 2005, totalizando el importe de esas obras la suma de 78.000 euros.

Y sin embargo, continúa alegando, fue la Consellería la que hizo una instalación de A/A arriba "y daba a todos";cada local tenía un aseo con suministro de agua; cada despacho tenía un cuadro de mandos y de éste, una derivación individual al cuadro eléctrico que cada uno tenía en el sótano. No había interconexión entre los distintos despachos.

Es decir:

"Los locales ya estaban dotados de suministros y, por tanto, de contadores individuales y correspondientes instalaciones privativas antes de ser alquilados al IBISEC, por lo que no es cierto que se ejecutaran los suministros por este instituto público.Y lo que hizo luego la Consellería durante su posesión fue inhabilitarlos y ejecutar las instalaciones generalizadas a todos los locales alquilados por ella en todo el edificio Orisba sin que pudieran ser utilizadas de forma individual las instalaciones primitivas.Asi nos lo cuenta el perito Sr. Enrique, entre otras aseveraciones:" (Se transcriben párrafos del informe de este perito en el recurso de apelación).

Y, continúa el recurso aduciendo que lo que no debe perderse de vista es algo esencial: que ni los peritos ni los testigos técnicos de parte han tomado en consideración, como tampoco la sentencia apelada: "que fuera lo que fuera lo que ejecutara el IBISEC en cumplimiento del contrato de 2005, lo cierto es que esas obras fueron a costa de MATAS Y CAMPINS SUMINISTROS, quedando en su beneficio -en el de los locales- al terminar el arriendo por cuanto las había pagado vía rebaja de la rentaconforme quedó más que acreditado no sólo con el propio documento contractual sino también con la contundente testifical del Sr. Bernabe".

Respecto de los daños que se realizaron por la Conselleria y "de los que la sentencia parece prescindir" han quedado acreditados por:

."El Acta notarial, doc. 5 de la demanda, que incluye un reportaje fotográfico de la situación de los inmuebles al recuperar su posesión.

.La diligencia y documental relativa al intento de recuperar la posesión el 27/06/17 (doc. 3 demanda, reclamación amistosa), que contiene manifestaciones sobre el estado en que se encontraban los locales, un reportaje fotográfico y la expresa reserva de acciones que hicieron los representantes de la Propiedad.

.La testifical de D. Raimundo, testigo directo y presencial del mal estado de los locales y de los desperfectos apreciados al tiempo de recuperar su posesión y de D. Oscar, arquitecto del edificio y esposo de una propietaria: huecos para el aire acondicionado en cada planta para cada despacho inhabilitados y apropiados por la Consellería, eliminación de medianeras, anulación de los sistemas de aire acondicionado para hacer uno generalizado o unificado a todos los locales de distintos propietarios, inhabilitación de las instalaciones eléctricas de cada despacho, agujeros... "La Consellería hizo lo que le dio la gana".

.El dictamen pericial de D. Enrique, único dictamen existente en autos con los requisitos del art. 335 LEC , al que se remite al igual que a sus respuestas en el juicio".

Los informes de la Sra. Juana y el Sr. Borja no peritan desperfectos. Son contrapericiales cuyo único objeto no son esas deficiencias sino los acertados razonamientos del perito Sr. Enrique".

Además, también el contrato de arrendamiento de 07/03/19 celebrado entre MATAS Y CAMPINS SUMINISTROS y el INSTITUT D'ESTUDIS BALEÀRICS, aportado por la demandada en el acto de la audiencia previa acredita el mal estado de los locales y nadie había ocupado los locales desde que la Consellería los había dejado.

En la cláusula 4ªde dicho contrato, relativa a la renta de 2.200.- €/mes se hace constar lo siguiente: "Deficiente estado físico de los locales y necesidad de reparaciones"

En la cláusula 7ª, sobre el estado de los inmuebles, se hace constar que: Se trata de reparaciones que vienen a coincidir con las peritadas por el Sr. Enrique por lo que se corrobora la existencia de los daños peritados, la procedencia de las labores de reparación y su cuantificación.

Y, finalmente, por la redacción de la clausula 11ª :

"Queda pues acreditado que a principios de marzo de 2017 los locales presentaban deficiencias. La propia Administración, en este caso, el Institut d'Estudis Baleàrics, expresamente lo reconoce y lo asume. Y se pacta la realización de las obras que hemos visto que se valoran en aproximadamente 50.000.-€ viniendo a coincidir con la pericial. Pero no nos confundamos: no es que parte del coste de las obras la pague el I.E.B. y por ello nuestra pretensión sea abusiva sino que son o fueron TODAS a costa de la parte demandante por cuanto, tal y como hemos visto, la renta no fue la de mercado sino una inferior "donat el deficient estat físic dels locals i la necessitat de reparacions per tal de recobrar la funcionalitat de l'oficina".

Argumenta igualmente la apelante que "la consabida alegación adversa, que por lo visto la sentencia asume, de que no hay perjuicio porque los dos locales fueron alquilados tras la devolución por parte de la demandada, ha sido desvirtuada por la prueba practicada: el alquiler del 2019 no pudo ser todo lo lucrativo que podría haber sido, no se recibió la renta que podría haberse percibido en 2017; el propio contrato ya lo dice expresamente como hemos visto ("...debido al deficiente estado físico de los locales y a la necesidad de reparaciones para recobrar la funcionalidad de oficina...").

Y se equivoca también la sentencia "porque olvida que en el contrato de 2013 no se hace constar en ninguna de sus once cláusulas ni antecedentes que los locales estuvieran en mal estado o con deficiencias, y ello a pesar de recoger en el antecedente 2 que el alquiler traía causa o venía mejor dicho de un inmediatamente anterior alquiler al IBISEC. De haber existido daños o mal estado de los locales procedentes de la posesión del IBISEC, o en general, de cualquier otra causa, se hubiera hecho constar en el contrato del 2013 como se hizo constar en los del 2005 y 2019".

"Además, siquiera fuera por una mera presunción judicial, prevista en el art. 386 LEC ,no cabe duda de que la responsable del estado en que se hallaban los locales en 2017 no pudo ser otra que la demandada".

También se refiere a los planos de la planta contenidos en el segundo de los informes de la Sra. Juana "para ver el "antes" y el "después" de dichas alteraciones: el local 16 se reduce de tamaño de forma muy considerable, como también se reconfiguró el local 1, uniendo ambos y eliminando la configuración en que fueron alquilados y, por tanto, cedidos por el IBISEC a la Consellería.

Esto se hizo durante el contrato de 2013 y no, como dijo dicha testigo, en la etapa del IBISEC. Y se hizo a costa y cargo del presupuesto de la demandada, no del IBISEC -sin perjuicio de que éste fuera el encargado por la Conselleria como autor material de las obras al ser el organismo instrumental creado para ejecuciones de obras e infraestructuras de aquélla-".

"En resumen: la Conselleria recibió en 2013 unos locales en perfectas condiciones con las mejoras del 2005 y los entrega en mal estado en 2017. No hay más. Al ser ella quien ocupaba la posición de arrendataria y, por tanto, poseedora de los locales, debemos cuanto menos presumir, por no decir tener por cierto, que ella es la única responsable de los daños peritados y, en consecuencia, procede la estimación de nuestra demanda revocando, con ello, la sentencia de primera instancia".

"SUBSIDIARIAMENTE,sin perjuicio de lo anterior pero para el caso de que la Ilma. Sala entendiera que algunas de las partidas peritadas no ha quedado demostrado que fuera por causa imputable a la arrendataria demandada, interesa que se proceda a una estimación parcial de la demanda, apreciando cuáles de las siguientes partidas (de las que se insertan en el "CUADRO" de las obras realizadas en cada uno de los dos locales), conceptos e importes de la pericial del Sr. Enrique sí que son responsabilidad del GOVERN como inquilina responsable del estado en que se devolvieron los dos locales por cuanto, como puede observarse, se trata de partidas imputables al uso de los mismos. (Se inserta el "cuadro" mencionado")

Se interesa, por tanto y de dicha forma subsidiaria, LA ESTIMACIÓN PARCIAL DEL PRESENTE RECURSO CON ESTIMACIÓN PARCIAL DE LA DEMANDA, en el sentido de declarar responsable y en consecuencia condenar a su pago, de los daños y partidas vistos por importe final de 40.742,43.-€ s.e.u.o."

SEGUNDO.- OPOSICIÓN AL RECURSO DE APELACIÓN DE LA PARTE DEMANDADA APELADA, COMUNIDAD AUTÓNOMA DE LES ILLES BALEARS:

Se refiere, en primer lugar, la parte demandada-apelada al OBJETO DEL PROCEDIMIENTO SEGUIDO ANTE EL JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA NÚMERO 22 DE PALMA, que es la de devolución de los locales al estado inicial, ya que la parte demandante interpuso la demanda para que se condenara a la parte demandada a pagarle la indemnización de daños y perjuicios por el importe de 59.159,97 €, según el informe pericial del Arquitecto Sr. Enrique, que era el coste de las obras para devolver los locales arrendados al estado inicial.

Por estado inicial alega que es el estado que tenían los locales en el momento que se firmó el contrato, el día 1 de febrero del año 2013,pero sin que quepa interpretar que el estado inicial es el del primer contrato con el IBISEC, que se celebró el día 1 de febrero de 2005, "porque las obras y modificaciones en los locales respecto de los que se reclama la indemnización mencionada se realizaron durante la ocupación por dicha entidad pública en base a ese contrato de arrendamiento del año 2005",afirma la parte apelada en su escrito de oposición.

Respecto de la congruencia de la sentenciaaduce que es congruente con la acción ejercitada, toda vez que no existe error alguno, habiendo sido la parte demandante la que ha errado al determinar la acción ejercitada y las consecuencias de la formulación de la demanda, habiendo intentando subsanar en la audiencia previa y en el juicio su error de referir la demanda al estado inicial de los locales y demandar a la CAIB (Govern Balear en la demanda), pretendiendo que se aceptara en dicha audiencia previa para el enjuiciamiento la referencia al contrato celebrado el día 1 de febrero de 2005, celebrado con el IBISEC, pero que no se aceptó.

Se explica a continuación por la parte apelada por qué la valoración llevada a cabo en la sentencia es la correcta respecto de cada obra y local de realización (distinguiendo separadamente entre el local 1 y el local 16) según se desprende de la prueba practicada al respecto; extractando el contenido del informe pericial de don Enrique (Ac. 239 del visor), especialmente la página 6,las declaraciones de la testigo Dª. Coro, que aclaró en el juicio que las obras de climatización se realizaron en el año 2005 y que sólo en el año 2013 (ó 2012 porque no lo recordaba exactamente) se realizaron obras de instalación de cabinas mediante la colocación de paneles y tener mayor privacidad y la creación de una Sala de Juntas. Y también de la testigo-perito Dª. Juana (que redactó el informe obrante en el Ac. 253 del visor, que se refiere separadamente a los dos locales, 1 y 16, en las págs. 6, 7 y 8 del recurso)

Resalta el escrito de oposición la importancia que se da en la sentencia a este informe de Dª. Juana, cuando asegura que es más coherente lo que en él se explica acerca de que las obras ya estaban hechas cuando entró la Consellería, el hecho de que Dª. Juana visitó el local el día 15 de enero de 2013, es decir antes del contrato "para informar del precio del arrendamiento".

También se refiere el escrito de oposición: "al error cometido en el recurso de apelación cuando en los folios 20 y 21 se confunde el plano incorporado por la Sra. Juana en su Informe, que se corresponde al año 2013, al imputarlo al estado de los locales en el año 2017. En ese plano del año 2013, se viene a confirmar que ya en ese momento previo a la celebración del contrato de 1 de febrero de 2013 se habían instalado los paneles divisorios de los despachos y no con posterioridad". Inserta la imagen del plano en el escrito de oposición al recurso.

En resumen,que toda la prueba conduce a obtener la conclusión que ha obtenido el juzgador "a quo", no sucediendo nada más allá del hecho de que no está de acuerdo con ello la parte demandante, pero sin que exista incongruencia o cualquier otro defecto invalidante, terminando por reproducir los que considera los puntos más relevantes de la declaración de Dª. Juana, en refuerzo de la sentencia apelada, que se transcriben a continuación:

" Los locales se alquilaron (en el año 2005) diáfanos (...) solo tenía suelo técnico y falso techo (...) luego el IBISEC hizo todas las instalaciones (climatización, electricidad datos, todo, y la tabiquería para adecuarlo al uso administrativo). Todo corrió a cargo de IBISEC" (01:28:00)

A la pregunta de este letrado sobre si se abrió tabiquería para unir los locales objetos de controversia con otros locales de otros propietarios, la Sra. Juana respondió que "solo con uno que era del mismo propietario, que es una puerta de paso" (01:31:40)

"Toda la instalación interior se hizo por IBISEC. Los locales se entregaron en bruto (...) con suministritos (sic) a la puerta (...) pero no podían entrar en funcionamiento" (01:38:20)

A preguntas del letrado de la parte actora sobre la unión de los dos locales, la Sra. Juana respondió que "Ya desde el origen abrimos una puerta (...). La separación entre locales es la misma. No se modificó la superficie. Esto se hizo en 2005." (01:50:05)

Exhibiéndose a la Sra. Juana el plano que obra en el folio 5 de su Informe y que hemos incorporado al presente escrito declaró que "Los despachos originales, con la reforma de IBISEC en 2005, es exactamente esto" (01:52:00) menos los cuatro despachos que hay en la parte inferior izquierda del plano tal y como señaló en la pantalla del Juzgado.

"Los tabiques los pagamos nosotros para hacer los despachos." (01:52:45).

"La instalación eléctrica es la que hizo IBISEC originalmente." (01:54:50).

En contraposición, considera que el informe del Sr. Enrique, adjuntado con la demanda, "carece de toda fuerza probatoria desde el momento en que en el mismo ni se fija cuál es el estado inicial que se ha tenido en cuenta para entender que han existido daños y perjuicios ni el momento en el que se realizaron las actuaciones que provocaron esos supuestos daños y perjuicios susceptibles de indemnización",tal y como lo expresa la sentencia recurrida, que contiene el siguiente párrafo al respecto:

"En el informe pericial de D. Enrique (acontecimiento 239 del visor) no se especifica cuándo fueron ejecutadas las obras que ahora son objeto de reclamación por daños y perjuicios.Se refleja en la página 6 de 19 que "Dichos locales fueron unidos para dar servicio a uno de los departamentos de la Conselleria de Educación, realizándose en ellos, obras de distribución interior y nuevas instalaciones, para dar servicio a dicho departamento. En el proceso de dichos trabajos de ejecución se eliminaron o se anularon todas las instalaciones existentes en los locales, con excepción de las de fontanería, aseos existentes, que se han mantenido en su situación inicial".

En apoyo de este párrafo de la sentencia apelada, también se alega el interrogatorio del perito Sr. Enrique en el acto del juicio en relación a la existencia del contrato de 2013 transcribiendo lo siguiente:

"Es más, el Sr. Enrique, a preguntas de este letrado, sobre si tenía conocimiento del contrato del año 2013, declaró que "del de 2013, no". (00:43:05)".

En definitiva, que el estado inicial y final en el contrato de 2013 era el mismo.Por tanto, no hay nada que restituir, siendo irrelevante la posterior ocupación de los locales por el Institut d'Estudis Baleàriscs en el año 2019, casi dos años después de la finalización del contrato de 1 de febrero de 2013 en el año 2017.

Y en relación a la pretensión ejercitada con carácter subsidiario,argumenta la parte demandada que "si fuera distinto el estado inicial al final, tampoco habría esa obligación de restituir conforme a lo señalado en las cláusulas segunda y octava del contrato de arrendamiento de 1 de febrero de 2013",que transcribe literalmente, y de las que se desprende que "los términos del contrato son claros y no dejan duda sobre la intención de los contratantes, debiendo estarse al sentido literal de sus cláusulas que en modo alguno prevén la obligación de restitución al estado inicial sino literalmente lo contrario".

Además, alega también "LA IMPOSIBILIDAD DE TENER POR PROBADO EL MONTANTE INDEMNIZATORIO PRETENDIDO CON EL DOCUMENTO ELABORADO POR EL SR. Enrique, QUE ES UN INFORME PERICIAL INCONGRUENTE, QUE PARTE DE ERRORES INSALVABLES Y ES DESPROPORCIONADO E INJUSTIFICADO".

Por todo lo anterior, solicita la confirmación íntegra de la sentencia, con desestimación íntegra del recurso interpuesto por la contraparte, con expresa imposición de las costas en ambas instancias a la parte apelante.

TERCERO.- VALORACIÓN DE LA SALA Y DECISIÓN:

1.) Sobre la incongruencia de la sentencia:

Alegada que ha sido en el recurso de apelación la incongruencia de la sentencia apelada,porque "no se ejercita la acción por incumplimiento de las cláusulas del contrato, sino por infracción del art. 23 LAU y del CC en los términos vistos"debe hacerse referencia, en primer lugar, a que en la demanda instauradora de la presente litis, la parte demandante solicitaba en el Suplico de su demanda:

"Que tenga por presentado este escrito, junto con los documentos que al mismo se acompañan y sus copias, teniéndome por parte en la representación que ostento y dejo acreditada, y tenga por instado JUICIO ORDINARIO contra el GOVERN DE LES ILLES BALEARS, en ejercicio de la ACCIÓN DE INDEMNIZACIÓN DE DAÑOS Y PERJUICIOS y tras la pertinente tramitación procesal, dicte Sentencia por la que, estimando íntegramente la demanda, acuerde:

i.- Condenar a la demandada al pago de la correspondiente indemnización por daños y perjuicios sufridos por mi representada, consistente en CINCUENTA Y NUEVE MIL CIENTO CINCUENTA Y NUEVE EUROS CON NOVENTA Y SIETE CÉNTIMOS (59.159,97 EUROS).

ii.- Condenar a la demandada al pago de las costas del procedimiento."

Y, como quiera que en la contestación a la demanda, la parte demandada se había referido a que no era al estado inicial de los locales en el año 2005 al que había de referirse la acción ejercitada de daños y perjuicios, como en la demanda parecía que se hacía, al mencionarse un supuesto informe pericial emitido por el Arquitecto D. Abel "del que se desprende que los costes necesarios para que los despachos número 1 y 16, de la planta 1ª del edificio ORISBA, sito en la calle Alfons el Magnànim núm. 29, de Palma, sean devueltos a su estado inicial,es de CINCUENTA Y NUEVE MIL CIENTO CINCUENTA Y NUEVE EUROS CON NOVENTA Y SIETE CÉNTIMOS (59.159,97 EUROS)", cuando era un hecho que estaba accionando con base en el contrato de fecha 1 de febrero de 2013, firmado con la Consellería de Educación del Govern de les Illes Balears y el estado inicialse refería al contrato existente entre la demandante y el IBISEC de fecha 1 de febrero de 2005, en el acto de la Audiencia Previa se debatió respecto de si era procedente dirigir al Govern la demanda,ya que ésta ocupó los locales desde que se firmó el contrato de 1 de febrero de 2013 hasta el día 7 de septiembre de 2017, fecha en la que la demandante entró en los locales, según se afirma en la demanda, encontrándolos en muy mal en mal estado y con diferente configuración a aquélla en la que los había entregado, motivo por el que levantó acta notarial para dejar constancia de ello y encargó el informe pericial a D. Abel.

Tras el debate, quedó fijado expresamente en la audiencia previa, que la acción ejercitada en la demanda era la de indemnización de daños y perjuicios, en cuantía de 59.159'00 euros y que se dirigía contra el Govern de les Illes Balears, al haber ocupado la Consellería de Educación de la CAIB, como arrendataria de los locales 1 y 16 del edificio Orisba II, en virtud del contrato suscrito entre las partes el día 1 de febrero de 2013, que era el que había de tenerse en cuenta,rigiendo como marco jurídico lo previsto en el art. 23 y ss. de la LAU, que impone obligaciones al arrendatario, contempladas en los artículos 1561 y 1563 del Código Civil, y no la acción de reposición de los locales al estado inicial contemplado en el contrato de 1 de febrero de 2005 suscrito con el IBISEC, que era a lo que se oponía el letrado de la CAIB, alegando el letrado de la parte demandante que si había hecho referencia al contrato de 2005 y "estado inicial" había sido para contextualizar pero que era a la Consellería a la que demandaba porque a ella imputaba las obras indebidas generadoras de la indemnización de daños y perjuicios.

Pues bien, en un procedimiento en el que también se demandaba a la CAIB, la sentencia de esta misma Sección Tercera, la núm. 501 /23, de cinco de septiembre de dos mil veintitrés, Ponente el Ilmo. Sr. D. Miguel-Álvaro Artola Fernandez, dictada en el Rollo de Sala núm. 611/22 resolvió la alegación de incongruencia de la sentencia como sigue:

"Sostiene la parte apelante, en primer término, que la sentencia es incongruente porque "no se ejercita la acción por incumplimiento de las cláusulas del contrato, sino por infracción del art. 23 LAU y del CC en los términos vistos."

Alegato que no puede ser atendido por la Sala en la medida en que la parte accionante no puede limitar la aplicación del Derecho a los preceptos que le convienen, por estar estos integrados en un ordenamiento jurídico global, en el que, tal y como explica la sentencia a la hora de concretar el "marco jurídico aplicable al caso", de acuerdo con el art. 4.3 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre de Arrendamientos Urbanos , los arrendamientos para uso distinto de vivienda "se rigen por la voluntad de las partes, y sólo en su defecto, por lo dispuesto en el Título III de la Ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil. ".

Por lo tanto, a partir de tal normativa y del propio principio dispositivo que rige el derecho civil, el principal elemento jurídico que rige las obligaciones contractuales y, en concreto, en lo que es objeto de este debate, es el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes en lo que a las cláusulas relativas a obras se refiere, y, por lo tanto, no existe incongruencia. Bien entendido que, además, no hay incongruencia cuando el Juez aplica el derecho en atención al principio "iura novit curia".

Por lo tanto, este motivo ha de ser desestimado, viniendo al caso referir que, tal y como recuerda la sentencia del Tribunal Supremo de 26 septiembre 2007 :

«la incongruencia, como tantas veces ha dicho esta Sala, ha de resultar de la comparación entre lo postulado en el suplico de la demanda y los términos del fallo combatido ( SSTS 16 de febrero y 17 de mayo de 1984 , 6 y 20 de febrero de 1986 , 26 de junio de 1987 , 22 de abril , 9 de mayo y 12 de noviembre de 1988 , 17 de julio de 1989 , 15 de febrero , 5 de octubre y 14 de diciembre de 1992 , etc.), sin que su exigencia alcance a los razonamientos expuestos por las partes, ( SSTS 20 de marzo de 1986 , 30 de abril y 13 de julio de 1991 , 22 de septiembre de 1994 , etc.), pues, como ha dicho la reciente Sentencia de 16 de mayo de 2007 , el deber de congruencia se resume en la necesaria correlación que ha de existir entre los pedimentos de las partes oportuna y convenientemente deducidos y el fallo de la sentencia, teniendo en cuenta la petición y la causa de pedir, o hechos en que se fundamenta la pretensión deducida ( SSTS 1 de febrero de 1999 , 24 y 28 de junio y 28 de octubre de 2005 , 1 de febrero , 27 de septiembre , 24 de octubre , 30 de noviembre , 12 y 18 de diciembre de 2006 , 28 de febrero y 16 de marzo de 2007 , entre otras)». En igual sentido, las sentencias de 17 enero y 5 abril 2006 señalan que «la incongruencia como vicio interno de la sentencia existe cuando se concede más de lo pedido por el actor o menos de lo aceptado por el demandado, se aprecian excepciones no opuestas por la parte demandada, salvo que resulten estimables de oficio, o se altera por el Tribunal la causa petendi" como fundamento jurídico-fáctico de las peticiones deducidas en el proceso, generando la consiguiente indefensión para la otra parte; supuestos a los que cabe añadir la falta de resolución sobre alguna de las pretensiones oportunamente deducidas por las partes».

En el presente caso, en el Suplico de la demanda transcrito al inicio del presente fundamento de derecho, es de ver que lo que se solicita es la indemnización de daños y perjuicios causados a quien la demandante imputa la realización de las obras que exceden del marco jurídico pactado y considera que ha cambiado la configuración de los despachos arrendados: la Consellería de Educación, con quien firmó el contrato de 1 de febrero de 2013, que es el contrato que se cita a lo largo de toda la demanda, habiendo existido una referencia al "estado inicial" en su Punto 16. que dice que:

"16.- Dicho perito ha emitido el correspondiente Dictamen Pericial, del que se desprende que los costes necesarios para que los despachos números 1 y 16, de la planta 1ª del edificio ORISBA, sito en la calle Alfons el Magnànim núm. 29, de Palma, sean devueltos a su estado inicial,es de CINCUENTA Y NUEVE MIL CIENTO CINCUENTA Y NUEVE EUROS CON NOVENTA Y SIETE CÉNTIMOS (59.159,97 EUROS)".

Habiendo sido al hilo de esta alusión que la parte demandada consideró que una demanda equiparando la indemnización de daños y perjuicios solicitada al coste de las obras de reposición a su estado inicial de los locales arrendados al Govern era improcedente porque no era el Govern el contratante del contrato inicial del año 2005, pero ya se ha explicado que en la Audiencia Previa se debatió la cuestión y se decidió circunscribir el debate al contrato de 2013, tratándose y decidiéndose en la sentencia la cuestión nuclear objeto del proceso, que era la determinación de las obras realizadas por la Consellería durante su estancia en el arriendo y si las mismas se atenían a lo pactado en el contrato mencionado de 2013 o existían ya de antes, valorando la prueba proporcionada por ambas partes al respecto y aplicando las normas pertinentes pero sin que la sentencia, se comparta o no, pueda ser tildada de incongruente, de conformidad con el marco jurídico acabado de exponer relativo a la congruencia.

No existe contradicción o hay que forzosamente elegir, de forma excluyente, la aplicación de una normativa u otra en función de la acción ejercitada, máxime cuando en nuestro derecho no existe el requisito de la "editio actionis". Que la LAU contenga los preceptos citados respecto de la realización de obras en un inmueble arrendado no excluye que por pacto, máxime tratándose de un local, que no tiene el régimen imperativo tuitivo a favor del inquilino del arrendamiento de vivienda, las partes establezcan los que tengan por convenientes, al amparo del principio de libertad de pacto ex art. 1255 del C.C. (porque el art. 4 de la LAU que establece la prelación de fuentes reguladoras de los contratos de arrendamiento así lo establece).

2.) ERRÓNEA APRECIACIÓN DE LOS HECHOS Y VALORACIÓN DE LA PRUEBA Y CONSECUENTE INDEBIDA APLICACIÓN DEL DERECHO.

Los elementos fácticos de autos, cronológicamente acaecidos y como hechos objetivamente ocurridos no han sido, y con independencia de su diferente valoración, negados por ninguna de las partes y realmente controvertidos en su mayoría, pero sí que existe controversia, como se ha anticipado al resolver sobre la congruencia, respecto de la autoría de la realización de las obras que, según la parte demandante, han alterado la configuración de los locales 1 y 16 alquilados a la Consellería de Educación por contrato de fecha 1 de febrero de 2013, que permaneció en los mismos hasta el día 7 de septiembre de 2017, por lo que las atribuye sin duda a ésta última. Y para reponer los locales al el estado en el que se encontraban cuando se hizo la entrega de los locales, necesita realizar un desembolso de 59.159,97 euros para poder dejarlos en el estado inicial que, según el informe del perito arquitecto D. Abel, tenían dichos locales.

La parte demandada se ha opuesto negando la realización de dichas obras, alegando que ya estaban hechas con anterioridad a su entrada en los locales en febrero de 2013, ya que se realizaron a raíz de la celebración del contrato suscrito en febrero de 2005 entre la parte demandante y el IBISEC, porque eran necesarias para que pudieran utilizarse los locales, que estaban "diáfanos" y faltaban instalaciones esenciales de acondicionamiento para la función de despachos a la que se iban a destinar, habiendo sido la parte arrendataria, en el año 2005, la que realizó dichas materialmente dichas obras (no negando que valoradas en 78.000 euros, pagando menor renta el primer año), habiéndose limitado la Consellería de Educación a realizar únicamente unas panelaciones para dar mayor privacidad a los despachos y una Sala de Juntas.

Esta cuestión de la existencia de dos clases de obras (las realizadas por el IBISEC cuando era arrendatario y las que realizó la Consellería de Educación cuando sucedió al IBISEC de forma ininterrumpida), se valora por el juez "a quo" en el fundamento de derecho "Cuarto" de la sentencia apelada, llegando a la conclusión, por los razonamientos que expone que, si bien en el contrato entre la parte demandante y la Consellería de Educación de fecha 1 de febrero de 2013 se hace referencia al contrato celebrado el día 1 de febrero de 2005 "ninguna vinculación existe entre el contrato de 2005 y el de 2013, siendo negocios jurídicos independientes autónomos y desconectados",como lo demuestra el hecho de que en el contrato de 2013 se incluyera la cláusula octava por la que se pactaba que: "la arrendataria podrá hacer en el inmueble las obras que considere necesarias para adaptarlo al buen funcionamiento de los servicios que ha de prestar, siempre que no se debilite la estructura del inmueble o se alteren los elementos comunes. Al acabar el arrendamiento, quedarán en beneficio de la propiedad las obras e instalaciones que se hayan llevado a término en el inmueble y no se hayan podido separar sin perjuicio de aquel. La arrendataria podrá retirar las otras obras e instalaciones".

Y, partiendo de esta premisa de posibilidad de realización de obras la Consellería para adaptación de los locales al buen funcionamiento de los servicios, y de que respecto de lo que ya estaba hecho por las obras anteriores del año 2005, no cabría exigir ninguna responsabilidad a la Consellería mientras no existiera prueba de que habían sido precisamente las obras realizadas por ella las que eran causa de las alteraciones y daños en los que se sustentaba la acción de indemnización de daños y perjuicios instada en la demanda, ninguna condena se podía producir por vetarlo el Principio de Relatividad de los contratos ( art. 1257 del Código Civil) y, apreciando la falta de legitimación pasiva "ad causam" del Govern de les Illes Balears, desestimó la demanda por realización de obras por las cuales la parte demandante pretendía su condena porque llegó a la conclusión de que de ninguna de ellas podía declararse responsable al Govern.

Este análisis probatorio de la sentencia de instancia, que sustenta la decisión de desestimación de la demanda, se realiza en la sentencia distinguiendo entre locales y respecto de cada "obra indebida", en relación al peritaje del perito de la parte demandante, D. Abel (Ac. 239 del Visor) diciendo literalmente que: "No se especifica cuándo fueron ejecutadas las obras que ahora son objeto de reclamación por daños y perjuicios. Se refleja en la página 6 de 19 que: "dichos locales fueron unidos para dar servicio a uno de los departamentos de la Consellería de Educación realizándose en ellos obras de distribución interior y nuevas instalaciones para dar servicio a dicho departamento. En el proceso de dichos trabajos de ejecución se eliminaron o se anularon todas las instalaciones existentes en los locales con excepción de las de fontanería, aseos existentes que se han mantenido en su situación inicial".

Los testimonios de las personas funcionarias de la CAIB, que cada una en su ámbito declararon en el juicio, respondieron a las preguntas de las partes, dieron las razones de su respuesta y de la valoración conjunta de todas ellas no se ha acreditado que por parte de la Consellería se realizaran otras obras que no fueran las que se han reconocido y tenían facultad para realizar de conformidad con la cláusula nº 8 pactada en el contrato de 1 de febrero de 2013.

No debiéndose olvidar que a quien primer lugar incumbía la carga de probar la existencia de las obras indebidas era a la parte demandante, como hecho constitutivo de su pretensión ex art. 217 de la LEC.

Para la prueba de las obras realizadas realmente por el IBISEC en el año 2005, posiblemente no existen facturas (se menciona por la actora que sí que le hacía requerimientos acreditativos de las obras ejecutadas) porque el pago de las mismas se realizó mediante rebaja de la renta a pagar por el IBISEC, como arrendatario y contratista en la cuantía en que se estimó el importe de las obras de acondicionamiento de los locales, se reitera que diáfanos, y fueron 78.000 euros del año 2005 (en esto no ha existido controversia) que revelan por su cuantía que las obras que realmente pusieron a punto los locales para ser usados fueron éstas de 2005 y que, tan solo 8 años después, la Consellería se limitara a realizar las obras de acondicionamiento específico para la función que iba a desarrollar, diferente a la del IBISEC, es algo lógico y permitido en función de la mencionada cláusula 8 del contrato de 1 de febrero de 2013 que le facultaba para hacerlo.

El informe del perito D. Abel, que no data en el tiempo las obras, no se pronuncia tampoco sobre su antigüedad aproximada y nadie del IBISEC ha sido propuesto para declarar acerca de dichas obras, cuando resulta que es este organismo el que realizó las obras de 2005 y el mismo que realizó las obras de acondicionamiento por encargo de la Consellería, en su condición de ente administrativo contratista de la CAIB.

Y lo que no es entendible es que, al terminar el arrendamiento del contrato de 1 de febrero de 2005 con el IBISEC, no se procediera por la parte demandante al examen de los locales y dejar constancia de su realidad física para su casi simultánea entrega a la Consellería de Educación por contrato de 1 de febrero de 2013, porque no era cuestión de que las llaves no se devolvieran al arrendador en algún momento previo a entregarse por su parte a la Consellería, que está claro que entró ya con unas obras de acondicionamiento realizadas en unos despachos y sin necesidad de acometer las obras que realizó el IBISEC como anterior arrendatario.

Ha tenido la parte demandante toda la facilidad probatoria al respecto; y si no existe en autos una acreditación, incluso fotográfica, del estado de los locales en el momento que dejó el IBISEC el arrendamiento, es ella quien ha propiciado la indefinición en relación al estado de la cosa arrendada, no probando cuál era realmente.

Sembrando la duda acerca del origen de las obras e interponiendo inicialmente una demanda en la que se reclama una indemnización de daños y perjuicios con base en que no estaban los locales al ser entregados en el "estado inicial", pudiera ser que la demandante pretendiera resarcirse en cualquier momento posterior aunque no fuera acreditadamente probado que fuera la autora de las obras que han producido la modificación, y que por eso no se hiciera un reconocimiento por su parte al realizar el contrato de 2013, que hubiera causado estado de los locales, porque, se reitera que la imposibilidad que alega para no haberlo hecho alegando que fue porque los arrendamientos del IBISEC y de la Consellería se sucedieron en el tiempo de manera continuada, no es muy creíble, tratándose ambos arrendatarios de entes encuadrados en el organigrama de la CAIB.

También, posiblemente, el contrato con la Consellería se realizó con una expectativa de mayor duración del arrendamiento, pero por parte de la Consellería de Educación no se alargó más, ya que se ha probado que se fue del edificio ORISBA II dejando todos los arrendamientos de locales que tenía (que se ha probado que son aparte de éstos varios más, a la vista de las sentencias aportadas autos por ambas partes a las que se refiere también la sentencia apelada) y que, sin embargo, esta presumible mayor duración no se produjo.

Pero que sí se produjo un nuevo arrendamiento el año 2019 con el Centro de Estudios Baleáricos como arrendatario, que luego a su vez lo ha cedido a otro ente administrativo y respecto del que no se ha acreditado que haya que ha habido realizar cambios en los locales para el uso que necesitaba este inquilino y menos gastos de acondicionamiento; pese a que en el contrato se hiciera constar que la renta se fijaba en un precio inferior porque había que realizar obras por el deficiente estado de los locales, siendo de nuevo la rebaja de la renta el sistema empleado, con los problemas que se ha visto que tiene para una prueba posterior y en el fondo no ser más que una imprecisa descripción.

En definitiva, los daños que hubiera podido ocasionar la Consellería de Educación no se ha acreditado que fueran más allá de las obras permitidas por la cláusula 8 del contrato firmado de 1 de febrero de 2013 (doc. 1 de la demanda, A. 116) y que todas las demás obras, que son las que constituyen la reclamación de la parte demandante no se hubieran realizado en el periodo del arrendamiento comprendido entre el año 2005 y el año 2013, por lo que sin prueba del estado del local en el momento de entrega de la posesión a la Consellería, que es una nueva arrendataria y no tiene por qué responder de otras obras que pudiera haber realizado el IBISEC no puede producirse una condena de indemnización de daños y perjuicios.

E interpretado este contrato de 1 de febrero de 2013, conforme las normas de interpretación de los contratos contenidas en los arts. 1281 y ss. del C.C., la conclusión a la que se llega, a tenor de la literalidad de sus cláusulas aisladamente interpretadas y también sistemáticamente, es que los locales arrendados, como estaban, servían para la finalidad que la Consellería les quería dar; y eso, unido al hecho de la falta de inspección de los locales que tenía que haberse hecho por la parte demandante antes de la entrega a la Consellería, avala la tesis mantenida también por los testigos funcionarios de la CAIB, que han declarado en el juicio que las obras ya estaban hechas cuando entró la Conselleria en la posesión de los locales.

Por todo lo acabado de exponer, procede la desestimación del recurso de apelación interpuesto por la parte demandante, manteniéndose todos los pronunciamientos de la sentencia recurrida.

CUARTO.- COSTAS Y DEPÓSITO:

Al desestimarse totalmente el recurso de apelación, procede la imposición de costas del recurso de apelación a la parte demandante-APELANTE, de conformidad con lo dispuesto en el art. 398 de la LEC.

Tal y como establece la Disposición Adicional 15ª.9 de la Ley Orgánica del Poder Judicial, introducida por el número 19 del artículo primero de la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, complementaria de la Ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva Oficina judicial, la confirmación de la resolución recurrida conlleva pérdida del depósitoen su caso constituido para recurrir.

VISTOSlos preceptos legales citados, concordantes, y demás de general y pertinente aplicación.

PRIMERO.- RECURSO DE APELACIÓN DE LA PARTE DEMANDANTE-APELANTE:

La sentencia apelada es desestimatoria total de la demanda y la apelación se fundamenta en la "errónea apreciación y valoración de los fundamentos de la demanda y acción ejercitada, lo que conlleva la incongruencia de la sentencia, así como en la errónea apreciación de los hechos y valoración de la prueba practicada, y la consecuente indebida aplicación del Derecho", aduciendo para ello, como fundamento primero y esencial el "ERROR DE PLANTEAMIENTO"en que incurre la sentencia, cuando considera que las obras indebidas de las que nace la acción de indemnización y daños y perjuicios que reclama la demandante en su demanda tienen su origen en las obras realizadas en el año 2005 por el IBISEC cuando no es así, diciendo en su recurso textualmente:

"La demanda se basa en que en 2013 se entregan los locales en buen estado, con las obras ejecutadas entre 2005 y 2006 por el IBISEC y se devuelven por la Consellería en 2017 en mal estado, con los daños y perjuicios contenidos tanto en el acta notarial del 2017 como en la pericial del 2018 y refrendados por las periciales, sobre todo de los Sres. Raimundo -presente en la devolución de la posesión- y del Sr. Oscar, arquitecto del edificio."

"La acción viene dada por el daño que se hizo por parte del segundo arrendatario -la demandada- a los dos locales acondicionados desde el 2005-2006 por el anterior arrendatario. Y nótese que, contrariamente a lo que se hizo constar expresamente en el contrato de 2005 y en el del 2019, en los que consta la necesidad de acometer obras o bien de inicio de actividad o bien de reparación de daños, en el contrato de 2013, el de marras, no se hace costar mal estado alguno de los locales por lo que no cabe sino tener por cierto y acreditado que la ahora demandada los recibió en perfectas condiciones de uso, todo lo contrario al estado de su devolución".

Cita la apelante el art. 1562 del C.C. respecto de que la demandada recibió los locales en perfecto estado por la presunción que dicho precepto contiene, toda vez que "no olvidemos que, como es pacíficamente reconocido y así consta en la propia sentencia apelada, la posesión pasó directamente del IBISEC a la Conselleria, por lo que mi mandante no pudo inspeccionar el estado en que se entregaron-pero tenía constancia de las obras del 2005 por cuanto, como luego recordaremos, se le tuvieron que justificar en el primer año de arriendo por parte del IBISEC-".

"El problema o litigio debe centrarse no tanto en cómo estaban en 2013 sino en cómo se devuelven en 2017"

Lo expuesto, considera la apelante que convierte en incongruente la sentencia,ya que no se refiere a lo que se solicitaba en la demanda, afirmando que:

"(...) no se trata de reclamar por una deficiente o mala ejecución de las obras del 2005 al IBISEC, sino de reclamar en base al contrato locaticio de 2013 y lo dispuesto en el art. 23 y concordantes de la LAU , y 1555, 2º Cc (arrendatario obligado a usar la cosa arrendada como diligente padre de familia); 1557 Cc (el arrendatario no puede variar la forma de la cosa arrendada); 1561 Cc (el arrendatario debe devolver la finca tal como la percibió); y 1563 CC (responsabilidad del arrendatario por deterioro), al inquilino que durante su posesión ha perjudicado los locales, perjuicio que no ha sido hasta 2017 cuando se ha podido observar. Si la Consellería recibió en buen estado los locales, así los debería haber devuelto, cosa que no sucedió. No debe entrarse en quien ejecutó las obras sino en qué estado se devolvieron los locales en relación a cómo se habían entregado".

Se desarrolla después en el recurso la doctrina jurisprudencial, incluida la del T.C., en torno a la incongruencia,concluyendo que: "En el caso de autos, la sentencia no ha sido congruente con los términos tanto fácticos como jurídicos en los que esta parte ha planteado el pleito, dando lugar a una sentencia errónea o injusta, por lo que debe ser revocada".

En la alegación "Tercera" refiere la apelante que, "además del error en el planteamiento de la cuestión litigiosa, también observamos error en la apreciación de los hechos por INCORRECTA VALORACIÓN DE LA PRUEBAasí como, por otro lado, aseveraciones carentes de soporte probatorio", refiriéndose al fundamento de derecho 4º.

Enumera la apelante los errores producidos en la valoración de la prueba relativos a la modificación del cuadro eléctrico y la instalación completa de alumbrado, contraincendios, y agua caliente sanitaria, porque no hay prueba alguna que acredite que la hiciera el IBISEC y sin embargo, lo declara el juez "a quo" en la sentencia, cuando la realidad es que la realizó la propiedad, como declaró en el juicio el Arquitecto del edificio, Sr. Oscar, así como que dichas obras de acondicionamiento las pagó realmente la parte demandante a costa de que la parte arrendataria, el IBISEC, pagase menos renta, tal y como consta en el contrato de 2005, totalizando el importe de esas obras la suma de 78.000 euros.

Y sin embargo, continúa alegando, fue la Consellería la que hizo una instalación de A/A arriba "y daba a todos";cada local tenía un aseo con suministro de agua; cada despacho tenía un cuadro de mandos y de éste, una derivación individual al cuadro eléctrico que cada uno tenía en el sótano. No había interconexión entre los distintos despachos.

Es decir:

"Los locales ya estaban dotados de suministros y, por tanto, de contadores individuales y correspondientes instalaciones privativas antes de ser alquilados al IBISEC, por lo que no es cierto que se ejecutaran los suministros por este instituto público.Y lo que hizo luego la Consellería durante su posesión fue inhabilitarlos y ejecutar las instalaciones generalizadas a todos los locales alquilados por ella en todo el edificio Orisba sin que pudieran ser utilizadas de forma individual las instalaciones primitivas.Asi nos lo cuenta el perito Sr. Enrique, entre otras aseveraciones:" (Se transcriben párrafos del informe de este perito en el recurso de apelación).

Y, continúa el recurso aduciendo que lo que no debe perderse de vista es algo esencial: que ni los peritos ni los testigos técnicos de parte han tomado en consideración, como tampoco la sentencia apelada: "que fuera lo que fuera lo que ejecutara el IBISEC en cumplimiento del contrato de 2005, lo cierto es que esas obras fueron a costa de MATAS Y CAMPINS SUMINISTROS, quedando en su beneficio -en el de los locales- al terminar el arriendo por cuanto las había pagado vía rebaja de la rentaconforme quedó más que acreditado no sólo con el propio documento contractual sino también con la contundente testifical del Sr. Bernabe".

Respecto de los daños que se realizaron por la Conselleria y "de los que la sentencia parece prescindir" han quedado acreditados por:

."El Acta notarial, doc. 5 de la demanda, que incluye un reportaje fotográfico de la situación de los inmuebles al recuperar su posesión.

.La diligencia y documental relativa al intento de recuperar la posesión el 27/06/17 (doc. 3 demanda, reclamación amistosa), que contiene manifestaciones sobre el estado en que se encontraban los locales, un reportaje fotográfico y la expresa reserva de acciones que hicieron los representantes de la Propiedad.

.La testifical de D. Raimundo, testigo directo y presencial del mal estado de los locales y de los desperfectos apreciados al tiempo de recuperar su posesión y de D. Oscar, arquitecto del edificio y esposo de una propietaria: huecos para el aire acondicionado en cada planta para cada despacho inhabilitados y apropiados por la Consellería, eliminación de medianeras, anulación de los sistemas de aire acondicionado para hacer uno generalizado o unificado a todos los locales de distintos propietarios, inhabilitación de las instalaciones eléctricas de cada despacho, agujeros... "La Consellería hizo lo que le dio la gana".

.El dictamen pericial de D. Enrique, único dictamen existente en autos con los requisitos del art. 335 LEC , al que se remite al igual que a sus respuestas en el juicio".

Los informes de la Sra. Juana y el Sr. Borja no peritan desperfectos. Son contrapericiales cuyo único objeto no son esas deficiencias sino los acertados razonamientos del perito Sr. Enrique".

Además, también el contrato de arrendamiento de 07/03/19 celebrado entre MATAS Y CAMPINS SUMINISTROS y el INSTITUT D'ESTUDIS BALEÀRICS, aportado por la demandada en el acto de la audiencia previa acredita el mal estado de los locales y nadie había ocupado los locales desde que la Consellería los había dejado.

En la cláusula 4ªde dicho contrato, relativa a la renta de 2.200.- €/mes se hace constar lo siguiente: "Deficiente estado físico de los locales y necesidad de reparaciones"

En la cláusula 7ª, sobre el estado de los inmuebles, se hace constar que: Se trata de reparaciones que vienen a coincidir con las peritadas por el Sr. Enrique por lo que se corrobora la existencia de los daños peritados, la procedencia de las labores de reparación y su cuantificación.

Y, finalmente, por la redacción de la clausula 11ª :

"Queda pues acreditado que a principios de marzo de 2017 los locales presentaban deficiencias. La propia Administración, en este caso, el Institut d'Estudis Baleàrics, expresamente lo reconoce y lo asume. Y se pacta la realización de las obras que hemos visto que se valoran en aproximadamente 50.000.-€ viniendo a coincidir con la pericial. Pero no nos confundamos: no es que parte del coste de las obras la pague el I.E.B. y por ello nuestra pretensión sea abusiva sino que son o fueron TODAS a costa de la parte demandante por cuanto, tal y como hemos visto, la renta no fue la de mercado sino una inferior "donat el deficient estat físic dels locals i la necessitat de reparacions per tal de recobrar la funcionalitat de l'oficina".

Argumenta igualmente la apelante que "la consabida alegación adversa, que por lo visto la sentencia asume, de que no hay perjuicio porque los dos locales fueron alquilados tras la devolución por parte de la demandada, ha sido desvirtuada por la prueba practicada: el alquiler del 2019 no pudo ser todo lo lucrativo que podría haber sido, no se recibió la renta que podría haberse percibido en 2017; el propio contrato ya lo dice expresamente como hemos visto ("...debido al deficiente estado físico de los locales y a la necesidad de reparaciones para recobrar la funcionalidad de oficina...").

Y se equivoca también la sentencia "porque olvida que en el contrato de 2013 no se hace constar en ninguna de sus once cláusulas ni antecedentes que los locales estuvieran en mal estado o con deficiencias, y ello a pesar de recoger en el antecedente 2 que el alquiler traía causa o venía mejor dicho de un inmediatamente anterior alquiler al IBISEC. De haber existido daños o mal estado de los locales procedentes de la posesión del IBISEC, o en general, de cualquier otra causa, se hubiera hecho constar en el contrato del 2013 como se hizo constar en los del 2005 y 2019".

"Además, siquiera fuera por una mera presunción judicial, prevista en el art. 386 LEC ,no cabe duda de que la responsable del estado en que se hallaban los locales en 2017 no pudo ser otra que la demandada".

También se refiere a los planos de la planta contenidos en el segundo de los informes de la Sra. Juana "para ver el "antes" y el "después" de dichas alteraciones: el local 16 se reduce de tamaño de forma muy considerable, como también se reconfiguró el local 1, uniendo ambos y eliminando la configuración en que fueron alquilados y, por tanto, cedidos por el IBISEC a la Consellería.

Esto se hizo durante el contrato de 2013 y no, como dijo dicha testigo, en la etapa del IBISEC. Y se hizo a costa y cargo del presupuesto de la demandada, no del IBISEC -sin perjuicio de que éste fuera el encargado por la Conselleria como autor material de las obras al ser el organismo instrumental creado para ejecuciones de obras e infraestructuras de aquélla-".

"En resumen: la Conselleria recibió en 2013 unos locales en perfectas condiciones con las mejoras del 2005 y los entrega en mal estado en 2017. No hay más. Al ser ella quien ocupaba la posición de arrendataria y, por tanto, poseedora de los locales, debemos cuanto menos presumir, por no decir tener por cierto, que ella es la única responsable de los daños peritados y, en consecuencia, procede la estimación de nuestra demanda revocando, con ello, la sentencia de primera instancia".

"SUBSIDIARIAMENTE,sin perjuicio de lo anterior pero para el caso de que la Ilma. Sala entendiera que algunas de las partidas peritadas no ha quedado demostrado que fuera por causa imputable a la arrendataria demandada, interesa que se proceda a una estimación parcial de la demanda, apreciando cuáles de las siguientes partidas (de las que se insertan en el "CUADRO" de las obras realizadas en cada uno de los dos locales), conceptos e importes de la pericial del Sr. Enrique sí que son responsabilidad del GOVERN como inquilina responsable del estado en que se devolvieron los dos locales por cuanto, como puede observarse, se trata de partidas imputables al uso de los mismos. (Se inserta el "cuadro" mencionado")

Se interesa, por tanto y de dicha forma subsidiaria, LA ESTIMACIÓN PARCIAL DEL PRESENTE RECURSO CON ESTIMACIÓN PARCIAL DE LA DEMANDA, en el sentido de declarar responsable y en consecuencia condenar a su pago, de los daños y partidas vistos por importe final de 40.742,43.-€ s.e.u.o."

SEGUNDO.- OPOSICIÓN AL RECURSO DE APELACIÓN DE LA PARTE DEMANDADA APELADA, COMUNIDAD AUTÓNOMA DE LES ILLES BALEARS:

Se refiere, en primer lugar, la parte demandada-apelada al OBJETO DEL PROCEDIMIENTO SEGUIDO ANTE EL JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA NÚMERO 22 DE PALMA, que es la de devolución de los locales al estado inicial, ya que la parte demandante interpuso la demanda para que se condenara a la parte demandada a pagarle la indemnización de daños y perjuicios por el importe de 59.159,97 €, según el informe pericial del Arquitecto Sr. Enrique, que era el coste de las obras para devolver los locales arrendados al estado inicial.

Por estado inicial alega que es el estado que tenían los locales en el momento que se firmó el contrato, el día 1 de febrero del año 2013,pero sin que quepa interpretar que el estado inicial es el del primer contrato con el IBISEC, que se celebró el día 1 de febrero de 2005, "porque las obras y modificaciones en los locales respecto de los que se reclama la indemnización mencionada se realizaron durante la ocupación por dicha entidad pública en base a ese contrato de arrendamiento del año 2005",afirma la parte apelada en su escrito de oposición.

Respecto de la congruencia de la sentenciaaduce que es congruente con la acción ejercitada, toda vez que no existe error alguno, habiendo sido la parte demandante la que ha errado al determinar la acción ejercitada y las consecuencias de la formulación de la demanda, habiendo intentando subsanar en la audiencia previa y en el juicio su error de referir la demanda al estado inicial de los locales y demandar a la CAIB (Govern Balear en la demanda), pretendiendo que se aceptara en dicha audiencia previa para el enjuiciamiento la referencia al contrato celebrado el día 1 de febrero de 2005, celebrado con el IBISEC, pero que no se aceptó.

Se explica a continuación por la parte apelada por qué la valoración llevada a cabo en la sentencia es la correcta respecto de cada obra y local de realización (distinguiendo separadamente entre el local 1 y el local 16) según se desprende de la prueba practicada al respecto; extractando el contenido del informe pericial de don Enrique (Ac. 239 del visor), especialmente la página 6,las declaraciones de la testigo Dª. Coro, que aclaró en el juicio que las obras de climatización se realizaron en el año 2005 y que sólo en el año 2013 (ó 2012 porque no lo recordaba exactamente) se realizaron obras de instalación de cabinas mediante la colocación de paneles y tener mayor privacidad y la creación de una Sala de Juntas. Y también de la testigo-perito Dª. Juana (que redactó el informe obrante en el Ac. 253 del visor, que se refiere separadamente a los dos locales, 1 y 16, en las págs. 6, 7 y 8 del recurso)

Resalta el escrito de oposición la importancia que se da en la sentencia a este informe de Dª. Juana, cuando asegura que es más coherente lo que en él se explica acerca de que las obras ya estaban hechas cuando entró la Consellería, el hecho de que Dª. Juana visitó el local el día 15 de enero de 2013, es decir antes del contrato "para informar del precio del arrendamiento".

También se refiere el escrito de oposición: "al error cometido en el recurso de apelación cuando en los folios 20 y 21 se confunde el plano incorporado por la Sra. Juana en su Informe, que se corresponde al año 2013, al imputarlo al estado de los locales en el año 2017. En ese plano del año 2013, se viene a confirmar que ya en ese momento previo a la celebración del contrato de 1 de febrero de 2013 se habían instalado los paneles divisorios de los despachos y no con posterioridad". Inserta la imagen del plano en el escrito de oposición al recurso.

En resumen,que toda la prueba conduce a obtener la conclusión que ha obtenido el juzgador "a quo", no sucediendo nada más allá del hecho de que no está de acuerdo con ello la parte demandante, pero sin que exista incongruencia o cualquier otro defecto invalidante, terminando por reproducir los que considera los puntos más relevantes de la declaración de Dª. Juana, en refuerzo de la sentencia apelada, que se transcriben a continuación:

" Los locales se alquilaron (en el año 2005) diáfanos (...) solo tenía suelo técnico y falso techo (...) luego el IBISEC hizo todas las instalaciones (climatización, electricidad datos, todo, y la tabiquería para adecuarlo al uso administrativo). Todo corrió a cargo de IBISEC" (01:28:00)

A la pregunta de este letrado sobre si se abrió tabiquería para unir los locales objetos de controversia con otros locales de otros propietarios, la Sra. Juana respondió que "solo con uno que era del mismo propietario, que es una puerta de paso" (01:31:40)

"Toda la instalación interior se hizo por IBISEC. Los locales se entregaron en bruto (...) con suministritos (sic) a la puerta (...) pero no podían entrar en funcionamiento" (01:38:20)

A preguntas del letrado de la parte actora sobre la unión de los dos locales, la Sra. Juana respondió que "Ya desde el origen abrimos una puerta (...). La separación entre locales es la misma. No se modificó la superficie. Esto se hizo en 2005." (01:50:05)

Exhibiéndose a la Sra. Juana el plano que obra en el folio 5 de su Informe y que hemos incorporado al presente escrito declaró que "Los despachos originales, con la reforma de IBISEC en 2005, es exactamente esto" (01:52:00) menos los cuatro despachos que hay en la parte inferior izquierda del plano tal y como señaló en la pantalla del Juzgado.

"Los tabiques los pagamos nosotros para hacer los despachos." (01:52:45).

"La instalación eléctrica es la que hizo IBISEC originalmente." (01:54:50).

En contraposición, considera que el informe del Sr. Enrique, adjuntado con la demanda, "carece de toda fuerza probatoria desde el momento en que en el mismo ni se fija cuál es el estado inicial que se ha tenido en cuenta para entender que han existido daños y perjuicios ni el momento en el que se realizaron las actuaciones que provocaron esos supuestos daños y perjuicios susceptibles de indemnización",tal y como lo expresa la sentencia recurrida, que contiene el siguiente párrafo al respecto:

"En el informe pericial de D. Enrique (acontecimiento 239 del visor) no se especifica cuándo fueron ejecutadas las obras que ahora son objeto de reclamación por daños y perjuicios.Se refleja en la página 6 de 19 que "Dichos locales fueron unidos para dar servicio a uno de los departamentos de la Conselleria de Educación, realizándose en ellos, obras de distribución interior y nuevas instalaciones, para dar servicio a dicho departamento. En el proceso de dichos trabajos de ejecución se eliminaron o se anularon todas las instalaciones existentes en los locales, con excepción de las de fontanería, aseos existentes, que se han mantenido en su situación inicial".

En apoyo de este párrafo de la sentencia apelada, también se alega el interrogatorio del perito Sr. Enrique en el acto del juicio en relación a la existencia del contrato de 2013 transcribiendo lo siguiente:

"Es más, el Sr. Enrique, a preguntas de este letrado, sobre si tenía conocimiento del contrato del año 2013, declaró que "del de 2013, no". (00:43:05)".

En definitiva, que el estado inicial y final en el contrato de 2013 era el mismo.Por tanto, no hay nada que restituir, siendo irrelevante la posterior ocupación de los locales por el Institut d'Estudis Baleàriscs en el año 2019, casi dos años después de la finalización del contrato de 1 de febrero de 2013 en el año 2017.

Y en relación a la pretensión ejercitada con carácter subsidiario,argumenta la parte demandada que "si fuera distinto el estado inicial al final, tampoco habría esa obligación de restituir conforme a lo señalado en las cláusulas segunda y octava del contrato de arrendamiento de 1 de febrero de 2013",que transcribe literalmente, y de las que se desprende que "los términos del contrato son claros y no dejan duda sobre la intención de los contratantes, debiendo estarse al sentido literal de sus cláusulas que en modo alguno prevén la obligación de restitución al estado inicial sino literalmente lo contrario".

Además, alega también "LA IMPOSIBILIDAD DE TENER POR PROBADO EL MONTANTE INDEMNIZATORIO PRETENDIDO CON EL DOCUMENTO ELABORADO POR EL SR. Enrique, QUE ES UN INFORME PERICIAL INCONGRUENTE, QUE PARTE DE ERRORES INSALVABLES Y ES DESPROPORCIONADO E INJUSTIFICADO".

Por todo lo anterior, solicita la confirmación íntegra de la sentencia, con desestimación íntegra del recurso interpuesto por la contraparte, con expresa imposición de las costas en ambas instancias a la parte apelante.

TERCERO.- VALORACIÓN DE LA SALA Y DECISIÓN:

1.) Sobre la incongruencia de la sentencia:

Alegada que ha sido en el recurso de apelación la incongruencia de la sentencia apelada,porque "no se ejercita la acción por incumplimiento de las cláusulas del contrato, sino por infracción del art. 23 LAU y del CC en los términos vistos"debe hacerse referencia, en primer lugar, a que en la demanda instauradora de la presente litis, la parte demandante solicitaba en el Suplico de su demanda:

"Que tenga por presentado este escrito, junto con los documentos que al mismo se acompañan y sus copias, teniéndome por parte en la representación que ostento y dejo acreditada, y tenga por instado JUICIO ORDINARIO contra el GOVERN DE LES ILLES BALEARS, en ejercicio de la ACCIÓN DE INDEMNIZACIÓN DE DAÑOS Y PERJUICIOS y tras la pertinente tramitación procesal, dicte Sentencia por la que, estimando íntegramente la demanda, acuerde:

i.- Condenar a la demandada al pago de la correspondiente indemnización por daños y perjuicios sufridos por mi representada, consistente en CINCUENTA Y NUEVE MIL CIENTO CINCUENTA Y NUEVE EUROS CON NOVENTA Y SIETE CÉNTIMOS (59.159,97 EUROS).

ii.- Condenar a la demandada al pago de las costas del procedimiento."

Y, como quiera que en la contestación a la demanda, la parte demandada se había referido a que no era al estado inicial de los locales en el año 2005 al que había de referirse la acción ejercitada de daños y perjuicios, como en la demanda parecía que se hacía, al mencionarse un supuesto informe pericial emitido por el Arquitecto D. Abel "del que se desprende que los costes necesarios para que los despachos número 1 y 16, de la planta 1ª del edificio ORISBA, sito en la calle Alfons el Magnànim núm. 29, de Palma, sean devueltos a su estado inicial,es de CINCUENTA Y NUEVE MIL CIENTO CINCUENTA Y NUEVE EUROS CON NOVENTA Y SIETE CÉNTIMOS (59.159,97 EUROS)", cuando era un hecho que estaba accionando con base en el contrato de fecha 1 de febrero de 2013, firmado con la Consellería de Educación del Govern de les Illes Balears y el estado inicialse refería al contrato existente entre la demandante y el IBISEC de fecha 1 de febrero de 2005, en el acto de la Audiencia Previa se debatió respecto de si era procedente dirigir al Govern la demanda,ya que ésta ocupó los locales desde que se firmó el contrato de 1 de febrero de 2013 hasta el día 7 de septiembre de 2017, fecha en la que la demandante entró en los locales, según se afirma en la demanda, encontrándolos en muy mal en mal estado y con diferente configuración a aquélla en la que los había entregado, motivo por el que levantó acta notarial para dejar constancia de ello y encargó el informe pericial a D. Abel.

Tras el debate, quedó fijado expresamente en la audiencia previa, que la acción ejercitada en la demanda era la de indemnización de daños y perjuicios, en cuantía de 59.159'00 euros y que se dirigía contra el Govern de les Illes Balears, al haber ocupado la Consellería de Educación de la CAIB, como arrendataria de los locales 1 y 16 del edificio Orisba II, en virtud del contrato suscrito entre las partes el día 1 de febrero de 2013, que era el que había de tenerse en cuenta,rigiendo como marco jurídico lo previsto en el art. 23 y ss. de la LAU, que impone obligaciones al arrendatario, contempladas en los artículos 1561 y 1563 del Código Civil, y no la acción de reposición de los locales al estado inicial contemplado en el contrato de 1 de febrero de 2005 suscrito con el IBISEC, que era a lo que se oponía el letrado de la CAIB, alegando el letrado de la parte demandante que si había hecho referencia al contrato de 2005 y "estado inicial" había sido para contextualizar pero que era a la Consellería a la que demandaba porque a ella imputaba las obras indebidas generadoras de la indemnización de daños y perjuicios.

Pues bien, en un procedimiento en el que también se demandaba a la CAIB, la sentencia de esta misma Sección Tercera, la núm. 501 /23, de cinco de septiembre de dos mil veintitrés, Ponente el Ilmo. Sr. D. Miguel-Álvaro Artola Fernandez, dictada en el Rollo de Sala núm. 611/22 resolvió la alegación de incongruencia de la sentencia como sigue:

"Sostiene la parte apelante, en primer término, que la sentencia es incongruente porque "no se ejercita la acción por incumplimiento de las cláusulas del contrato, sino por infracción del art. 23 LAU y del CC en los términos vistos."

Alegato que no puede ser atendido por la Sala en la medida en que la parte accionante no puede limitar la aplicación del Derecho a los preceptos que le convienen, por estar estos integrados en un ordenamiento jurídico global, en el que, tal y como explica la sentencia a la hora de concretar el "marco jurídico aplicable al caso", de acuerdo con el art. 4.3 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre de Arrendamientos Urbanos , los arrendamientos para uso distinto de vivienda "se rigen por la voluntad de las partes, y sólo en su defecto, por lo dispuesto en el Título III de la Ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil. ".

Por lo tanto, a partir de tal normativa y del propio principio dispositivo que rige el derecho civil, el principal elemento jurídico que rige las obligaciones contractuales y, en concreto, en lo que es objeto de este debate, es el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes en lo que a las cláusulas relativas a obras se refiere, y, por lo tanto, no existe incongruencia. Bien entendido que, además, no hay incongruencia cuando el Juez aplica el derecho en atención al principio "iura novit curia".

Por lo tanto, este motivo ha de ser desestimado, viniendo al caso referir que, tal y como recuerda la sentencia del Tribunal Supremo de 26 septiembre 2007 :

«la incongruencia, como tantas veces ha dicho esta Sala, ha de resultar de la comparación entre lo postulado en el suplico de la demanda y los términos del fallo combatido ( SSTS 16 de febrero y 17 de mayo de 1984 , 6 y 20 de febrero de 1986 , 26 de junio de 1987 , 22 de abril , 9 de mayo y 12 de noviembre de 1988 , 17 de julio de 1989 , 15 de febrero , 5 de octubre y 14 de diciembre de 1992 , etc.), sin que su exigencia alcance a los razonamientos expuestos por las partes, ( SSTS 20 de marzo de 1986 , 30 de abril y 13 de julio de 1991 , 22 de septiembre de 1994 , etc.), pues, como ha dicho la reciente Sentencia de 16 de mayo de 2007 , el deber de congruencia se resume en la necesaria correlación que ha de existir entre los pedimentos de las partes oportuna y convenientemente deducidos y el fallo de la sentencia, teniendo en cuenta la petición y la causa de pedir, o hechos en que se fundamenta la pretensión deducida ( SSTS 1 de febrero de 1999 , 24 y 28 de junio y 28 de octubre de 2005 , 1 de febrero , 27 de septiembre , 24 de octubre , 30 de noviembre , 12 y 18 de diciembre de 2006 , 28 de febrero y 16 de marzo de 2007 , entre otras)». En igual sentido, las sentencias de 17 enero y 5 abril 2006 señalan que «la incongruencia como vicio interno de la sentencia existe cuando se concede más de lo pedido por el actor o menos de lo aceptado por el demandado, se aprecian excepciones no opuestas por la parte demandada, salvo que resulten estimables de oficio, o se altera por el Tribunal la causa petendi" como fundamento jurídico-fáctico de las peticiones deducidas en el proceso, generando la consiguiente indefensión para la otra parte; supuestos a los que cabe añadir la falta de resolución sobre alguna de las pretensiones oportunamente deducidas por las partes».

En el presente caso, en el Suplico de la demanda transcrito al inicio del presente fundamento de derecho, es de ver que lo que se solicita es la indemnización de daños y perjuicios causados a quien la demandante imputa la realización de las obras que exceden del marco jurídico pactado y considera que ha cambiado la configuración de los despachos arrendados: la Consellería de Educación, con quien firmó el contrato de 1 de febrero de 2013, que es el contrato que se cita a lo largo de toda la demanda, habiendo existido una referencia al "estado inicial" en su Punto 16. que dice que:

"16.- Dicho perito ha emitido el correspondiente Dictamen Pericial, del que se desprende que los costes necesarios para que los despachos números 1 y 16, de la planta 1ª del edificio ORISBA, sito en la calle Alfons el Magnànim núm. 29, de Palma, sean devueltos a su estado inicial,es de CINCUENTA Y NUEVE MIL CIENTO CINCUENTA Y NUEVE EUROS CON NOVENTA Y SIETE CÉNTIMOS (59.159,97 EUROS)".

Habiendo sido al hilo de esta alusión que la parte demandada consideró que una demanda equiparando la indemnización de daños y perjuicios solicitada al coste de las obras de reposición a su estado inicial de los locales arrendados al Govern era improcedente porque no era el Govern el contratante del contrato inicial del año 2005, pero ya se ha explicado que en la Audiencia Previa se debatió la cuestión y se decidió circunscribir el debate al contrato de 2013, tratándose y decidiéndose en la sentencia la cuestión nuclear objeto del proceso, que era la determinación de las obras realizadas por la Consellería durante su estancia en el arriendo y si las mismas se atenían a lo pactado en el contrato mencionado de 2013 o existían ya de antes, valorando la prueba proporcionada por ambas partes al respecto y aplicando las normas pertinentes pero sin que la sentencia, se comparta o no, pueda ser tildada de incongruente, de conformidad con el marco jurídico acabado de exponer relativo a la congruencia.

No existe contradicción o hay que forzosamente elegir, de forma excluyente, la aplicación de una normativa u otra en función de la acción ejercitada, máxime cuando en nuestro derecho no existe el requisito de la "editio actionis". Que la LAU contenga los preceptos citados respecto de la realización de obras en un inmueble arrendado no excluye que por pacto, máxime tratándose de un local, que no tiene el régimen imperativo tuitivo a favor del inquilino del arrendamiento de vivienda, las partes establezcan los que tengan por convenientes, al amparo del principio de libertad de pacto ex art. 1255 del C.C. (porque el art. 4 de la LAU que establece la prelación de fuentes reguladoras de los contratos de arrendamiento así lo establece).

2.) ERRÓNEA APRECIACIÓN DE LOS HECHOS Y VALORACIÓN DE LA PRUEBA Y CONSECUENTE INDEBIDA APLICACIÓN DEL DERECHO.

Los elementos fácticos de autos, cronológicamente acaecidos y como hechos objetivamente ocurridos no han sido, y con independencia de su diferente valoración, negados por ninguna de las partes y realmente controvertidos en su mayoría, pero sí que existe controversia, como se ha anticipado al resolver sobre la congruencia, respecto de la autoría de la realización de las obras que, según la parte demandante, han alterado la configuración de los locales 1 y 16 alquilados a la Consellería de Educación por contrato de fecha 1 de febrero de 2013, que permaneció en los mismos hasta el día 7 de septiembre de 2017, por lo que las atribuye sin duda a ésta última. Y para reponer los locales al el estado en el que se encontraban cuando se hizo la entrega de los locales, necesita realizar un desembolso de 59.159,97 euros para poder dejarlos en el estado inicial que, según el informe del perito arquitecto D. Abel, tenían dichos locales.

La parte demandada se ha opuesto negando la realización de dichas obras, alegando que ya estaban hechas con anterioridad a su entrada en los locales en febrero de 2013, ya que se realizaron a raíz de la celebración del contrato suscrito en febrero de 2005 entre la parte demandante y el IBISEC, porque eran necesarias para que pudieran utilizarse los locales, que estaban "diáfanos" y faltaban instalaciones esenciales de acondicionamiento para la función de despachos a la que se iban a destinar, habiendo sido la parte arrendataria, en el año 2005, la que realizó dichas materialmente dichas obras (no negando que valoradas en 78.000 euros, pagando menor renta el primer año), habiéndose limitado la Consellería de Educación a realizar únicamente unas panelaciones para dar mayor privacidad a los despachos y una Sala de Juntas.

Esta cuestión de la existencia de dos clases de obras (las realizadas por el IBISEC cuando era arrendatario y las que realizó la Consellería de Educación cuando sucedió al IBISEC de forma ininterrumpida), se valora por el juez "a quo" en el fundamento de derecho "Cuarto" de la sentencia apelada, llegando a la conclusión, por los razonamientos que expone que, si bien en el contrato entre la parte demandante y la Consellería de Educación de fecha 1 de febrero de 2013 se hace referencia al contrato celebrado el día 1 de febrero de 2005 "ninguna vinculación existe entre el contrato de 2005 y el de 2013, siendo negocios jurídicos independientes autónomos y desconectados",como lo demuestra el hecho de que en el contrato de 2013 se incluyera la cláusula octava por la que se pactaba que: "la arrendataria podrá hacer en el inmueble las obras que considere necesarias para adaptarlo al buen funcionamiento de los servicios que ha de prestar, siempre que no se debilite la estructura del inmueble o se alteren los elementos comunes. Al acabar el arrendamiento, quedarán en beneficio de la propiedad las obras e instalaciones que se hayan llevado a término en el inmueble y no se hayan podido separar sin perjuicio de aquel. La arrendataria podrá retirar las otras obras e instalaciones".

Y, partiendo de esta premisa de posibilidad de realización de obras la Consellería para adaptación de los locales al buen funcionamiento de los servicios, y de que respecto de lo que ya estaba hecho por las obras anteriores del año 2005, no cabría exigir ninguna responsabilidad a la Consellería mientras no existiera prueba de que habían sido precisamente las obras realizadas por ella las que eran causa de las alteraciones y daños en los que se sustentaba la acción de indemnización de daños y perjuicios instada en la demanda, ninguna condena se podía producir por vetarlo el Principio de Relatividad de los contratos ( art. 1257 del Código Civil) y, apreciando la falta de legitimación pasiva "ad causam" del Govern de les Illes Balears, desestimó la demanda por realización de obras por las cuales la parte demandante pretendía su condena porque llegó a la conclusión de que de ninguna de ellas podía declararse responsable al Govern.

Este análisis probatorio de la sentencia de instancia, que sustenta la decisión de desestimación de la demanda, se realiza en la sentencia distinguiendo entre locales y respecto de cada "obra indebida", en relación al peritaje del perito de la parte demandante, D. Abel (Ac. 239 del Visor) diciendo literalmente que: "No se especifica cuándo fueron ejecutadas las obras que ahora son objeto de reclamación por daños y perjuicios. Se refleja en la página 6 de 19 que: "dichos locales fueron unidos para dar servicio a uno de los departamentos de la Consellería de Educación realizándose en ellos obras de distribución interior y nuevas instalaciones para dar servicio a dicho departamento. En el proceso de dichos trabajos de ejecución se eliminaron o se anularon todas las instalaciones existentes en los locales con excepción de las de fontanería, aseos existentes que se han mantenido en su situación inicial".

Los testimonios de las personas funcionarias de la CAIB, que cada una en su ámbito declararon en el juicio, respondieron a las preguntas de las partes, dieron las razones de su respuesta y de la valoración conjunta de todas ellas no se ha acreditado que por parte de la Consellería se realizaran otras obras que no fueran las que se han reconocido y tenían facultad para realizar de conformidad con la cláusula nº 8 pactada en el contrato de 1 de febrero de 2013.

No debiéndose olvidar que a quien primer lugar incumbía la carga de probar la existencia de las obras indebidas era a la parte demandante, como hecho constitutivo de su pretensión ex art. 217 de la LEC.

Para la prueba de las obras realizadas realmente por el IBISEC en el año 2005, posiblemente no existen facturas (se menciona por la actora que sí que le hacía requerimientos acreditativos de las obras ejecutadas) porque el pago de las mismas se realizó mediante rebaja de la renta a pagar por el IBISEC, como arrendatario y contratista en la cuantía en que se estimó el importe de las obras de acondicionamiento de los locales, se reitera que diáfanos, y fueron 78.000 euros del año 2005 (en esto no ha existido controversia) que revelan por su cuantía que las obras que realmente pusieron a punto los locales para ser usados fueron éstas de 2005 y que, tan solo 8 años después, la Consellería se limitara a realizar las obras de acondicionamiento específico para la función que iba a desarrollar, diferente a la del IBISEC, es algo lógico y permitido en función de la mencionada cláusula 8 del contrato de 1 de febrero de 2013 que le facultaba para hacerlo.

El informe del perito D. Abel, que no data en el tiempo las obras, no se pronuncia tampoco sobre su antigüedad aproximada y nadie del IBISEC ha sido propuesto para declarar acerca de dichas obras, cuando resulta que es este organismo el que realizó las obras de 2005 y el mismo que realizó las obras de acondicionamiento por encargo de la Consellería, en su condición de ente administrativo contratista de la CAIB.

Y lo que no es entendible es que, al terminar el arrendamiento del contrato de 1 de febrero de 2005 con el IBISEC, no se procediera por la parte demandante al examen de los locales y dejar constancia de su realidad física para su casi simultánea entrega a la Consellería de Educación por contrato de 1 de febrero de 2013, porque no era cuestión de que las llaves no se devolvieran al arrendador en algún momento previo a entregarse por su parte a la Consellería, que está claro que entró ya con unas obras de acondicionamiento realizadas en unos despachos y sin necesidad de acometer las obras que realizó el IBISEC como anterior arrendatario.

Ha tenido la parte demandante toda la facilidad probatoria al respecto; y si no existe en autos una acreditación, incluso fotográfica, del estado de los locales en el momento que dejó el IBISEC el arrendamiento, es ella quien ha propiciado la indefinición en relación al estado de la cosa arrendada, no probando cuál era realmente.

Sembrando la duda acerca del origen de las obras e interponiendo inicialmente una demanda en la que se reclama una indemnización de daños y perjuicios con base en que no estaban los locales al ser entregados en el "estado inicial", pudiera ser que la demandante pretendiera resarcirse en cualquier momento posterior aunque no fuera acreditadamente probado que fuera la autora de las obras que han producido la modificación, y que por eso no se hiciera un reconocimiento por su parte al realizar el contrato de 2013, que hubiera causado estado de los locales, porque, se reitera que la imposibilidad que alega para no haberlo hecho alegando que fue porque los arrendamientos del IBISEC y de la Consellería se sucedieron en el tiempo de manera continuada, no es muy creíble, tratándose ambos arrendatarios de entes encuadrados en el organigrama de la CAIB.

También, posiblemente, el contrato con la Consellería se realizó con una expectativa de mayor duración del arrendamiento, pero por parte de la Consellería de Educación no se alargó más, ya que se ha probado que se fue del edificio ORISBA II dejando todos los arrendamientos de locales que tenía (que se ha probado que son aparte de éstos varios más, a la vista de las sentencias aportadas autos por ambas partes a las que se refiere también la sentencia apelada) y que, sin embargo, esta presumible mayor duración no se produjo.

Pero que sí se produjo un nuevo arrendamiento el año 2019 con el Centro de Estudios Baleáricos como arrendatario, que luego a su vez lo ha cedido a otro ente administrativo y respecto del que no se ha acreditado que haya que ha habido realizar cambios en los locales para el uso que necesitaba este inquilino y menos gastos de acondicionamiento; pese a que en el contrato se hiciera constar que la renta se fijaba en un precio inferior porque había que realizar obras por el deficiente estado de los locales, siendo de nuevo la rebaja de la renta el sistema empleado, con los problemas que se ha visto que tiene para una prueba posterior y en el fondo no ser más que una imprecisa descripción.

En definitiva, los daños que hubiera podido ocasionar la Consellería de Educación no se ha acreditado que fueran más allá de las obras permitidas por la cláusula 8 del contrato firmado de 1 de febrero de 2013 (doc. 1 de la demanda, A. 116) y que todas las demás obras, que son las que constituyen la reclamación de la parte demandante no se hubieran realizado en el periodo del arrendamiento comprendido entre el año 2005 y el año 2013, por lo que sin prueba del estado del local en el momento de entrega de la posesión a la Consellería, que es una nueva arrendataria y no tiene por qué responder de otras obras que pudiera haber realizado el IBISEC no puede producirse una condena de indemnización de daños y perjuicios.

E interpretado este contrato de 1 de febrero de 2013, conforme las normas de interpretación de los contratos contenidas en los arts. 1281 y ss. del C.C., la conclusión a la que se llega, a tenor de la literalidad de sus cláusulas aisladamente interpretadas y también sistemáticamente, es que los locales arrendados, como estaban, servían para la finalidad que la Consellería les quería dar; y eso, unido al hecho de la falta de inspección de los locales que tenía que haberse hecho por la parte demandante antes de la entrega a la Consellería, avala la tesis mantenida también por los testigos funcionarios de la CAIB, que han declarado en el juicio que las obras ya estaban hechas cuando entró la Conselleria en la posesión de los locales.

Por todo lo acabado de exponer, procede la desestimación del recurso de apelación interpuesto por la parte demandante, manteniéndose todos los pronunciamientos de la sentencia recurrida.

CUARTO.- COSTAS Y DEPÓSITO:

Al desestimarse totalmente el recurso de apelación, procede la imposición de costas del recurso de apelación a la parte demandante-APELANTE, de conformidad con lo dispuesto en el art. 398 de la LEC.

Tal y como establece la Disposición Adicional 15ª.9 de la Ley Orgánica del Poder Judicial, introducida por el número 19 del artículo primero de la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, complementaria de la Ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva Oficina judicial, la confirmación de la resolución recurrida conlleva pérdida del depósitoen su caso constituido para recurrir.

VISTOSlos preceptos legales citados, concordantes, y demás de general y pertinente aplicación.