Se constituyó por la parte apelante un depósito de 50 euros conforme a lo dispuesto en la disposición adicional decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial.
Se remitieron las actuaciones a esta Audiencia Provincial con oficio de fecha 10 de mayo de 2024, previo emplazamiento de las partes.
PRIMERO.- Fundamentación de la sentencia apelada.- Se aceptan y comparten los fundamentos de derecho de la sentencia apelada, que se dan por reproducidos como parte integrante de la presente en aras a inútiles repeticiones, salvo en lo que difieran de los que se exponen a continuación.
SEGUNDO.- Objeto del litigio.- La cuestión litigiosa planteada puede resumirse en los siguientes términos:
1.º)Los cónyuges don Oscar y doña Tarsila eran dueños con carácter ganancial de un edificio que se desarrolla en planta baja, destinada a local de hostelería, planta primera, con destino a comedor, y planta segunda, con dos viviendas. El local de la planta baja se distribuye en cocina, zona de barra, dos cuartos de baño y zona de comedor, con una terraza descubierta en el exterior. Los desagües de los baños y cocina del bajo confluyen en una tubería que discurre por el comedor, con dos arquetas, hasta su salida de la construcción por el frente.
Se manifestó que el negocio de hostelería llevaba en funcionamiento desde hacía varias décadas, al parecer fue explotado inicialmente por una hija de los propietarios y después por varios arrendatarios.
2.º)El 14 de junio de 2013 se otorgó un acta notarial de manifestaciones a la que concurrieron los citados cónyuges, así como doña Rosaura y don Víctor, en la que expusieron que el 1 de marzo de 2013 doña Tarsila arrendó a doña Rosaura «el establecimiento de hostelería " DIRECCION003"» por el tiempo de tres años y una renta de 550 euros mensuales, que doña Rosaura renunciaba al contrato arrendaticio con efectos del día 16 siguiente, que don Oscar y doña Tarsila arrendaban el negocio a don Víctor en las mismas condiciones, comprometiéndose este a abonar las deudas de la arrendataria, y satisfaciendo a esta una cantidad por fondo de comercio, siendo los gastos de la escritura a cargo «del nuevo arrendador» (sic).
3.º)El arrendatario don Víctor observó que los dos baños interiores presentaban problemas cuando había mucha afluencia de clientela, generando reflujos en las arquetas del comedor. Se mencionó que se le comentó que podía ser que los baños estaban a nivel más bajo que las arquetas. Además, quiso introducir mejoras porque era zona de paso de peregrinos del Camino de Santiago. Por lo que, en fecha no concretada pero que se situó en torno al año 2015, don Víctor -según se dijo, con anuencia del arrendador don Oscar con el que habría alcanzado el acuerdo de prorrogar el contrato por más plazo- retiró los inodoros de los baños interiores, dejando solo los lavabos, y construyendo en el exterior, en la finca existente en la parte trasera del edificio, tres baños que dotó de inodoro, ducha y lavamanos.
4.º)El 16 de mayo de 2017 se otorgó otra escritura pública entre don Oscar y doña Tarsila como arrendadores, y don Víctor como arrendatario, en la que, tras exponer que aquellos son propietarios «del negocio de hostelería " DIRECCION003", arriendan al segundo «el negocio descrito», por el plazo de 10 años y una renta de 500 euros mensuales (más la repercusión del Impuesto sobre el Valor Añadido y menos la retención a cuenta del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas); estableciéndose, en lo que aquí afecta, que «El arrendatario renuncia a la indemnización prevista en el artículo 34 de la LAU [...] La adquisición, mantenimiento, reparación o sustitución de los contadores de energía eléctrica, agua o cualquier otro, es de cuenta y cargo exclusivo de la parte arrendataria [...] En el presente contrato de arrendamiento se incluye la vivienda DIRECCION004 y se reservan los arrendadores el DIRECCION005 y la vivienda DIRECCION006 [...] La parte arrendataria ha entregado con anterioridad a este acto y en concepto de fianza, el importe de dos mensualidades, que la parte arrendadora ha depositado en el IGVS.»
5.º)Pese a la mención contractual, la DIRECCION005 fue utilizada por el arrendatario don Oscar como parte integrante del negocio de parrillada, donde tenía instalado un comedor para unas 120 personas que utilizaba en fines de semana, banquetes de grupos, bodas, bautizos, etcétera, pues en el comedor de la DIRECCION007 solo cabían unas 50 personas. Incluso se mencionó que en las fiestas patronales se celebraban allí diversas actividades por la comisión de fiestas.
6.º)El 30 de julio de 2017 falleció el arrendador don Oscar. El 6 de noviembre de 2019 se produjo el óbito del arrendatario don Víctor.
7.º)El 28 de noviembre de 2019 una abogada, en nombre de doña Amalia (que también aparece en algunos documentos como Amalia), remitió un burofax a doña Tarsila comunicándole que se subrogaba en el contrato arrendaticio, como viuda de don Víctor, así como en nombre de la hija común menor de edad (3 meses). Inicialmente la arrendadora no reconoció el subarriendo, aunque sí la tuvo por subrogada posteriormente, exigiéndole el pago de rentas y gastos. Las relaciones entre arrendadora y arrendataria fueron malas: comunicaciones constantes por medio de burofaxes, asesoramiento de abogados, reclamaciones para el cumplimiento de las recíprocas obligaciones, llegando a tener que intervenir la Guardia Civil.
8.º)En diciembre de 2019 doña Amalia empezó a solicitar a doña Tarsila que procediese a subsanar problemas que tenía con inundaciones en el local, sin obtener respuesta positiva. Durante los meses de marzo, abril y mayo de 2020 doña Amalia llevó a cabo diversas obras en la red de agua potable que suministraba la cocina y en las tuberías de evacuación de fecales, reclamando a la propiedad que le reembolsase las facturas, sin que le retornase el importe.
9.º)El 15 de junio de 2020 doña Tarsila procedió a cambiar la cerradura de acceso a la DIRECCION005, impidiendo desde ese momento la utilización posterior de la misma por doña Amalia.
10.º)El 18 de enero de 2022 doña Tarsila formuló demanda en juicio ordinario por razón de la cuantía contra doña Amalia y su hija menor de edad, ejercitando acumuladamente una acción de desahucio y otra de reclamación de cantidad, exponiendo que la arrendataria le adeudaba la renta de los meses de octubre de 2021 a enero de 2022, así como unos recibos de suministro de agua y recogida de basura, por un total de 2.575,39 euros. Además, la demandada había cerrado el local en agosto de 2021, trabajaba en una residencia geriátrica y había alquilado otra vivienda, abandonando la vivienda arrendada con el local. Alegó fundamentos legales y terminó suplicando se dictase sentencia acordando en lanzamiento y la condena de la demandada al pago de la citada cantidad y costas.
11.º)El 8 de marzo de 2022 doña Amalia se personó en el domicilio de doña Tarsila, haciendo entrega de las llaves del local y solicitando la firma del siguiente documento:
DIRECCION000 a 8 de marzo de 2022
En el día presente 8 de marzo de 2022 Doña Amalia, con DNI: NUM002, como arrendadora hasta la fecha de las instalaciones de DIRECCION003, hace entrega a Doña Tarsila de las llaves del local de la DIRECCION003 sitas en NUM002, dejando las instalaciones completamente libres a disposición de la propiedad.
Para los efectos oportunos en lugar y fecha arriba indicados
(Firmas de doña Amalia y doña Tarsila)
Doña Tarsila consultó telefónicamente con su abogado antes de suscribir el recibo.
12.º)El 22 de marzo de 2022 la representación de doña Tarsila presentó ante el Juzgado un escrito exponiendo que el 8 de marzo de 2022 la arrendataria doña Amalia había resuelto el contrato, por lo que modificaba y ampliaba la demanda en el sentido de dejar sin efecto la solicitud de desahucio, limitándola a la reclamación de las rentas desde octubre 2021 a marzo de 2022, así como más recibos, por lo que interesaba exclusivamente la condena de la demandada al pago de 3.842,94 euros, debiendo acomodarse al procedimiento a verbal por razón de la cuantía.
13.º)Por decreto del letrado de la Administración de Justicia de 27 de mayo de 2022 se admitió a trámite la demanda, acordando tramitarla por el procedimiento verbal por razón de la cuantía conforme al artículo 250.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (en esta Audiencia Provincial se tramita como procedimiento verbal por razón de la materia, ex artículo 250.1.1ª de la Ley de Enjuiciamiento Civil, lo que afecta a composición del tribunal y recursos).
14.º)La demandada se opuso alegando:
(a)El 8 de marzo de 2022 se hizo entrega de las llaves del local y vivienda, de acuerdo y conformidad con la arrendadora, sin que se hiciese constar por esta ningún tipo de observación respecto a la existencia de deudas por rentas u otro concepto.
(b)Reiterados incumplimientos contractuales de la demandante que impiden el devengo de rentas:
b.1.- La arrendadora le cerró el acceso a la planta primera.
b.2.- La inhabilidad del negocio arrendado porque:
+Sufrió inundaciones de fecales, por lo que tuvo que acometer reparaciones, así entre el 2 de marzo y el 19 de marzo de 2020 abonó tres facturas por un total de 4.047,45 euros por desatascar fecales, instalar tubería de fecales desde baños hasta el alcantarillado general y una nueva losa de hormigón en la terraza exterior.
+Soportó fugas de agua en la zona de cocina, teniendo que cambiar las tuberías, pagando 1.439,90 euros el 27 de abril de 2020 al fontanero, al que también abonó 467,06 euros el 23 de mayo de 2020 por cambiar los rodapiés del comedor dañados por la humedad.
+Problemas en la instalación del contador de energía eléctrica, por lo que no pudo formalizar el contrato con la comercializadora.
(c)Se le reclaman facturas anteriores a que se subrogara en el contrato, de los años 2017 y 2018. Incluso abonó 194,02 euros por facturas del año 2015, cuando el arrendamiento se concertó en el año 2017, por lo que deben compensársele.
(d)Debe descontarse la fianza contractual de 1.000 euros.
Alegó fundamentos legales y terminó suplicando se dictase sentencia desestimando la demanda y, subsidiariamente, compensando 1.194,02 euros.
15.º)La demandante se opuso a la compensación pretendida de adverso.
16.º)Tras la correspondiente tramitación se dictó sentencia en la que, tras indicar que no se cuestionaba el adeudo de las rentas, oponiendo un incumplimiento contractual de la arrendadora que generaba la falta de obligación abonarlas, estimó íntegramente la demanda, con costas a la demandada.
Contra dichos pronunciamientos se interpone por la demandada doña Amalia recurso de apelación ante esta Audiencia Provincial.
TERCERO.- Infracción de garantías procesales y nulidad de actuaciones.- En lo que vendría a ser el primer motivo del recurso de apelación se alude a la infracción de garantías procesales, con alusión a la denegación de prueba, la limitación en las preguntas formuladas, o la excepción de defecto legal en el modo de proponer la contestación. Todo ello para terminar solicitando la nulidad de las actuaciones llevadas a cabo en la primera instancia para la práctica de la prueba denegada y que se le dé respuesta a las cuestiones que plantea.
El motivo no puede ser estimado.
1.º)Para que pueda invocarse una infracción procesal por no haberse declarado pertinente prueba propuesta oportunamente, es requisito imprescindible, entre otros, que se haya intentado la subsanación ( artículo 469.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil) , que en este caso sería la solicitud del recibimiento a prueba en esta alzada ( artículo 460.2.1ª de la Ley de Enjuiciamiento Civil) . La infracción del derecho a la prueba que haya podido ser cometida por el Juzgado resulta subsanable por la Audiencia Provincial si la parte lo solicita oportunamente y será esa falta de subsanación la que podrá denunciarse. El artículo 460.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil habilita para solicitar en el escrito de interposición del recurso de apelación la práctica en segunda instancia de prueba. La indebida denegación de pruebas en primera instancia no da lugar a la nulidad de actuaciones porque la propia normativa procesal prevé el modo en que debe ser remediada, lo que es expresión, en el campo procesal, del principio general que recoge el artículo 6.3 del Código Civil de que la nulidad por contrariedad a norma imperativa o prohibitiva solo procede cuando la legislación no establece un efecto distinto para el caso de contravención. El artículo 460.2.1º de la Ley de Enjuiciamiento Civil prevé que el apelante puede pedir en el escrito de interposición del recurso la práctica en segunda instancia de las pruebas que hubieren sido indebidamente denegadas en la primera instancia [SSTS 12 de marzo de 2014 ( Roj: STS 850/2014, recurso 105/2012), 14 de octubre de 2010 ( Roj: STS 5063/2010, recurso 1821/2006), 13 de octubre de 2010 ( Roj: STS 5147/2010, recurso 776/2006)].
2.º)Habiéndose accedido al recibimiento a prueba en la segunda instancia, practicándose la prueba testifical propuesta, decae el alegato de indefensión generado por la inadmisión de la prueba en primera instancia.
CUARTO.- El mutuo disenso.- Tras disentir de la afirmación de la sentencia apelada sobre la aceptación de adeudar las cantidades reclamadas, se argumenta que en el documento datado al 8 de marzo de 2022 y firmado por ambas partes «se acepta la entrega de llaves, y se acepta que no se adeuda nada», pues -sigue argumentando la recurrente- no tiene sentido aceptar las llaves y que nada se mencione en el recibo sobre las supuestas deudas, cuando se reconoció que la arrendadora consultó con su abogado. Todo ello para concluir que la entrega de llaves fue por los incumplimientos de la arrendadora, y que la reclamación judicial es muy posterior.
El motivo no puede estimarse.
1.º)Si bien la contestación a la demanda contiene una negativa genérica, que se dice a los efectos del artículo 405.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, lo cierto es que doña Amalia nunca negó que se hubiesen devengados las rentas de los meses de octubre de 2021 a marzo de 2022, ni que no estuviese obligada al pago de los recibos por el suministro de agua potable o la recogida de basuras, ni que no estuviese ocupando el inmueble en esas fechas y en virtud del contrato arrendaticio en el que se había subrogado. Lo que está planteando es que no tiene obligación de abonarlas, o que deben compensarse. Pero nunca se cuestionó el devengo de las rentas, ni su cuantía.
2.º)Se parte de un mutuo disenso contractual que, aunque no previsto en el artículo 1156 del Código Civil, se admite por la jurisprudencia. Se trata de una hipótesis de extinción o resolución contractual por retractación bilateral (contrarius conssensuso contrarius voluntas)que determina una ineficacia sobrevenida por causa sobrevenida. El mutuo disenso de un contrato bilateral persigue dejar sin efecto el contrato, sin atribución de culpa o dolo a una de las partes en el cumplimiento de sus obligaciones, basado en la voluntad de ambas partes de no cumplir lo pactado, poniendo término al contrato. Es un negocio jurídico que deja sin efecto una relación obligacional preexistente, que requiere la concurrencia de los mismos requisitos contractuales de consentimiento, objeto y causa. Constatación de la voluntad de ambas partes que puede ser explícita, documentada o no, o bien por actos propios inequívocos.
Supuesto habitual el mutuo disenso es la finalización del contrato cuando los contratantes ponen de manifiesto diferencias insalvables en la prosecución y ejecución de sus obligaciones sinalagmáticas, cuando quiebra el deber de colaboración para llevar a buen fin el resultado económico y jurídico del contrato. Puede darse lugar a la resolución contractual a instancia de una parte por aquietamiento o conformidad de la otra, es la ruptura contractual por retractación bilateral (contrarius consensus).Constituye, pues, un modo de extinguir el contrato, que se da cuando las partes aceptaron dar por resuelto el contrato, pero sin admitir su propio incumplimiento. Esa es la característica del mutuo disenso: ninguno de los contratantes admite haber incumplido. Esta forma de extinción o resolución contractual debe distinguirse de la resolución que menciona el artículo 1124 del Código Civil, pues en la resolución se precisa un acto de incumplimiento por uno de los contratantes después de celebrado el contrato, lo que no ocurre en el mutuo disenso, en el que por eso no cabe el resarcimiento. El mutuo disenso constituye una figura jurídica claramente diferenciable de la facultad resolutoria del contrato. No se trata de consentir la ineficacia del contrato por razón del incumplimiento observado, sino de un auténtico acuerdo de las partes y, por tanto, un nuevo negocio jurídico dirigido a dejar sin efecto una relación obligacional preexistente plenamente válida y eficaz.
Ahora bien, la extinción de las obligaciones desde la plasmación del mutuo disenso conlleva que las partes contratantes nada se adeudan a partir de ese momento, con respecto a posibles prestaciones futuras de esa relación contractual que finiquitan, pero ello no es óbice para que deban afrontar los pagos por prestaciones efectuadas antes del mutuo disenso [SSTS 3/2021, de 13 de enero ( Roj: STS 4/2021, recurso 3132/2017); 4 de noviembre de 2016 ( Roj: STS 4717/2016, recurso 1633/2014), 4 de mayo de 2016 ( Roj: STS 1896/2016, recurso 992/2014), 17 de marzo de 2016 ( Roj: STS 1166/2016, recurso 39/2014), 19 de febrero de 2016 ( Roj: STS 802/2016, recurso 2534/2013) y 23 de marzo de 2015 ( Roj: STS 1425/2015, recurso 2167/2013), entre otras].
Se expone que doña Amalia entregó voluntariamente las llaves del local, poniendo así de manifiesto su deseo de no continuar en el arrendamiento por el plazo contractual aún pendiente, lo que fue aceptado por doña Tarsila. Se convierte así en un mutuo disenso, pero sin reconocerse incumplimientos propios, ni condonación de las deudas anteriores pendientes, solo de las futuras. Es decir, doña Tarsila renunció a exigir a la arrendataria que siguiese en el arriendo. Nada más.
3.º)Parece como si la parte apelante invocase la doctrina de los actos propios, en cuanto la aceptación de las llaves sin salvaguarda alguna debe considerarse un acto propio de renuncia a reclamar cualquier deuda anterior a dicho acto.
La doctrina de los actos propios («nemo potest contra propium actum venire»)[SSTS 1228/2023, de 14 de septiembre ( Roj: STS 3606/2023, recurso 5026/2019); 966/2023, de 19 de junio ( Roj: STS 2770/2023, recurso 4663/2022) de Pleno; 674/2023, de 5 de mayo ( Roj: STS 1965/2023, recurso 3728/2019); 184/2022, de 3 de marzo ( Roj: STS 941/2022, recurso 307/2019); 104/2022, de 8 de febrero ( Roj: STS 388/2022, recurso 448/2019); 601/2021, de 14 de septiembre ( Roj: STS 3311/2021, recurso 3531/2018)], cuya base legal se encuentra en el artículo 7.1 del Código Civil, tiene su fundamento en la protección de la confianza y en el principio de la buena fe, que impone un deber de coherencia y limita la libertad de actuación cuando se han creado expectativas razonables, y se viene formulando como «quien crea en una persona una confianza en una determinada situación aparente y la induce por ello a obrar en un determinado sentido, sobre la base en la que ha confiado, no puede además pretender que aquella situación era ficticia y que lo que debe prevalecer es la situación real». Es decir, limita la libertad de actuación de una persona cuando objetivamente ha creado en la otra unas expectativas razonables de un determinado comportamiento, pues supondría que se ha creado voluntariamente una situación o relación de Derecho que no puede ser alterada unilateralmente por quien se hallaba obligado a respetarla. La actuación anterior genera en la otra parte una expectativa razonable de que ese comportamiento se va a mantener, y no va a ser sorprendido por una conducta contraria al precedente.
Para su apreciación se exige la concurrencia de las siguientes circunstancias:
(a)Que una persona haya observado, dentro de una determinada situación jurídica, una conducta relevante, eficaz y vinculante. Que exista una conducta jurídicamente relevante previa y consciente de sus consecuencias. Que haya precedido la observancia de un comportamiento (hechos o actos), con conciencia de crear, definir, modificar, extinguir o esclarecer una determinada situación jurídica. Ese comportamiento sirve para generar obligaciones o derechos, modificarlos o interpretarlos. Pero para ello han de ser actos inequívocos (no dudosos o susceptibles de variadas interpretaciones), con conocimiento y voluntad de configurar de modo inalterable una relación o situación de derecho, con eficacia frente a otras personas (lo que excluye supuestos en que los actos están viciados por error o conocimiento equivocado). Es por ello que se insiste en que sean actos que tengan un carácter concluyente e indubitado, con plena significación unívoca del mismo, sin que exista margen de error por haber actuado el sujeto con plena conciencia de estar produciendo o modificando un derecho. Creación de un derecho o a la producción de una vinculación jurídica que debe ser muy segura y cautelosa en la apreciación. Es por ello que el Tribunal Supremo insiste siempre en expresiones tales como «Actuaciones que por su trascendencia integran convención y causan estado, aquéllos cuya realización vaya encaminada a crear, modificar o extinguir algún derecho... y ha de ser concluyente e indubitado y de carácter inequívoco; precisa para su aplicación la observancia de un comportamiento (hechos, actos) con plena conciencia de crear, definir, fijar, modificar, extinguir o esclarecer una determinada situación jurídica», que «el acto sea concluyente e indubitado», o «actos inequívocos y definitivos».
(b)Que exista una incompatibilidad del hecho o acto posterior con los hechos o actos anteriores; incompatibilidad o contradicción en el sentido de que no era esperable esta modificación de conducta conforme a las reglas de la buena fe. Que ese hecho o acto posterior resulte sorpresivo, inesperado por la otra parte, por ser totalmente contrario a lo que se vino haciendo hasta entonces.
(c)Que las expectativas defraudadas por la actuación posterior sean razonables (así lo indica la sentencia 523/2010, de 22 julio, al limitar la libertad de actuar a aquellos casos en los que «se han creado unas expectativas razonables»).
(d)Que entre la conducta anterior y la pretensión posterior exista una perfecta identidad de sujetos.
Se da tal situación, con la consecuencia de que no es lícito accionar contra los propios actos, cuando se llevan a cabo actuaciones que por su trascendencia integran convención y causan estado, definiendo inalterablemente las situaciones jurídicas de sus autores, y cuando se encaminan a crear, modificar o extinguir algún derecho, con lo que generan vinculación de los que se les atribuyen. Significa, en definitiva, que quien crea en una persona una confianza en una determinada situación aparente e induce por ello a otra persona a obrar en un determinado sentido, sobre la base en la que ha confiado, no puede además pretender que aquella situación era ficticia y que lo que debe prevalecer es la situación real. Pero no merecen esa calificación los que no dan lugar a derechos y obligaciones, o no se ejecuten con el fin de crear, modificar o extinguir algún derecho. Por lo que no es de aplicación cuando los precedentes fácticos que se invocan tienen carácter ambiguo o inconcreto o carecen de trascendencia para producir el cambio jurídico y, aún menos, cuando el cambio de actitud obedece a una reacción ante nuevos hechos o actos.
La mera aceptación de las llaves por doña Tarsila, y por lo tanto del desistimiento a continuar en el contrato que le proponía doña Amalia, convirtiéndolo así en un mutuo disenso, solo genera, como acto propio, la creencia fundada de haber puesto término a la relación contractual. Pero no a otras cuestiones no tratadas ni resueltas. La conjeturada renuncia a las deudas anteriores, e incluso a las posteriores que puedan generarse por desperfectos ocasionados en el inmueble arrendado o en los objetos que se incluían en el arriendo, no pasa de meras suposiciones de la recurrente. Aceptar las llaves, la devolución de la posesión inmediata y la resolución contractual no es un acto propio que muestre de manera inequívoca la renuncia a las rentas pendientes de pago, ni puede generar en la arrendataria que desiste del contrato la creencia de esa condonación.
4.º)En el proceso interpretativo de los contratos la averiguación o búsqueda de la voluntad real o efectivamente querida por las partes se erige como principio rector de la labor interpretativa, de forma que las demás reglas confluyen a su alrededor bien complementándola, bien supliéndola, pero nunca limitándola o alterándola. La búsqueda o averiguación de la intención común de las partes se proyecta, necesariamente, sobre la totalidad del contrato celebrado, considerado como una unidad lógica y no como una mera suma de cláusulas; de modo que el análisis o la interpretación sistemática constituye un presupuesto lógico-jurídico de todo proceso interpretativo (también denominada canon hermenéutico de la totalidad, artículo 1285 del Código Civil) . En segundo término, y en estrecha relación con la anterior, debe señalarse el carácter instrumental que presenta la interpretación literal del contrato que se infiere del criterio gramatical del mismo ( párrafo primero del artículo 1281 del Código Civil) ; de forma que no puede ser valorada como un fin en sí misma considerada, o como un dogma del proceso interpretativo, pues la atribución del sentido objeto de la interpretación, y de ahí la unidad lógica del artículo citado, conforme a su segundo párrafo, sigue estando en la voluntad realmente querida por partes contratantes. Esta consideración, ha sido especialmente destacada por la doctrina jurisprudencial, precisándose el hecho del necesario proceso interpretativo aunque los términos resulten claros, pues dicha claridad no determina, por ella sola, que dichos términos resulten literalmente unívocos en el contexto interpretativo del contrato celebrado. El sentido literal, como criterio hermenéutico, destaca por ser el presupuesto inicial del fenómeno interpretativo, esto es, el punto de partida desde el que se atribuye sentido a las declaraciones realizadas, se indaga la concreta intención de los contratantes y se ajusta o delimita el propósito negocia, proyectado en el contrato. Desde esta perspectiva general, su aplicación o contraste puede llevar a dos alternativas. En la primera, cuando los términos son claros y no dejan duda alguna sobre la intención querida por los contratantes, la interpretación literal es el punto de partida y también el punto de llegada del fenómeno interpretativo; de forma que se impide, so pretexto de la labor interpretativa, que se pueda modificar una declaración que realmente resulta clara y precisa. En la segunda, la interpretación literal colabora decisivamente en orden a establecer la cuestión interpretativa, esto es, que el contrato por su falta de claridad, contradicciones, vacíos, o la propia conducta de los contratantes, contenga disposiciones interpretables, de suerte que el fenómeno interpretativo deba seguir su curso, valiéndose para ello de los diferentes medios interpretativos a su alcance, para poder dotarlo de un sentido acorde con la intención realmente querida por las partes y de conformidad con lo dispuesto imperativamente en el orden contractual. En este contexto, y en tercer término, debe señalarse que esta valoración subjetiva del contrato celebrado es la que se sigue con la denominada interpretación integradora del mismo ( artículos 1282 y 1283 del Código Civil) . En segundo lugar, en orden a esta síntesis del marco de las directrices del proceso interpretativo, debe tenerse en cuenta que la reciente doctrina jurisprudencial también ha resaltado el papel básico que juegan los principios de conservación del contrato y de buena fe contractual ( artículos 1284, 1289 y 1258 del Código Civil, respectivamente) [SSTS 774/2024, de 3 de junio ( Roj: STS 3046/2024, recurso 6628/2019); 720/2021, de 25 de octubre ( Roj: STS 3870/2021, recurso 4089/2018); 505/2019, de 1 de octubre ( Roj: STS 3010/2019, recurso 3122/2016); 390/2019, de 3 de julio ( Roj: STS 2254/2019, recurso 3192/2016), 4 de noviembre de 2016 ( Roj: STS 4717/2016, recurso 1633/2014), entre otras].
En el recibo que doña Amalia presenta a doña Tarsila, para que le dé justificante de la entrega de las llaves, se recoge que «Doña Amalia, con DNI: NUM002, como arrendadora hasta la fecha de las instalaciones de DIRECCION003, hace entrega a Doña Tarsila de las llaves del local de la DIRECCION003 sitas en NUM002, dejando las instalaciones completamente libres a disposición de la propiedad». Nada más. Es un simple reconociendo de que entrega las llaves, que se recogen, y que devuelve la posesión, con el desistimiento del contrato. Incluso, con ese tenor literal, podría plantearse si hubo un verdadero mutuo disenso o la imposición de un desistimiento unilateral: si doña Tarsila estaba renunciando a exigir una indemnización por el incumplimiento del plazo contractual de arriendo.
No consta, como pretende la apelante, referencia alguna a que doña Tarsila renuncie a que doña Amalia le pague las cantidades pendientes de abono. Sorprende que se exija que fuese doña Tarsila quien tenía que haber incluido la salvedad sobre la no condonación de la deuda, cuando el documento fue redactado por doña Amalia, quien sí se abstuvo de incluir tal renuncia ( artículo 1288 del Código Civil) , no pudiendo presumirse la renuncia de derechos.
5.º)En el recibo redactado por la arrendataria no consta referencia alguna al incumplimiento de la arrendadora, ni se invoca esa causa de resolución cuando entrega las llaves. Parece confundirse la causa contractual del mutuo disenso con el móvil de la parte que propone. No puede confundirse la causa del contrato ( artículo 1274 del Código Civil) con el motivo o móvil individual, la intencionalidad subjetiva que motiva a la persona a otorgar el consentimiento; incluso, partiendo de la triple distinción de la doctrina más decantada, entre la causa de la atribución, causa de la obligación y causa del contrato. La causa se diferencia de los motivos en que se determina por los móviles con trascendencia jurídica, que incorporados a la declaración de voluntad en forma de condición o modo forman partes de aquélla a manera de motivo esencial impulsivo o determinante. La causa como elemento externo, trascendente, tesis objetiva, con los móviles o motivos internos de cada interesado o tesis subjetiva. Salvo los casos excepcionales en que el móvil se integra en la función objetiva del negocio jurídico, caso del móvil causalizado, el de carácter subjetivo es intrascendente para el derecho; el móvil subjetivo es, en principio, una realidad extranegocial, a no ser que las partes lo incorporen al negocio como una cláusula o como una condición. El móvil subjetivo es, en principio, una realidad extranegocial. La causa es la función objetiva del negocio jurídico, conforme al artículo 1274 del Código Civil diferenciándose de la finalidad subjetiva [SSTS 17 de marzo de 2015 ( Roj: STS 1860/2015, recurso 1640/2014); 13 de julio de 2011 ( Roj: STS 5545/2011, recurso 912/2007), 17 de marzo de 2011 ( Roj: STS 2025/2011, recurso 880/2007), 21 de diciembre de 2009 ( Roj: STS 8109/2009), entre otras].
Que el móvil personal, la razón íntima por la que doña Amalia quisiese poner término al contrato de arrendamiento, que dice ser los incumplimientos de la arrendadora, en cuanto no están causalizados, en cuanto no se plasman en el recibo, ni son aceptados por doña Tarsila, no se tienen en consideración en el mutuo disenso que plasma el recibo. Si se recogiesen ya no sería un mutuo disenso (ninguna reconoce haber incumplido el contrato), sino una resolución aceptada del artículo 1124 del Código Civil con el nacimiento del deber de indemnizar el daño y perjuicio que ese incumplimiento genera, extremo que tampoco se refleja en el recibo. Es más, el planteamiento no se acomoda muy bien al hecho de que la parrillada llevase varios meses cerrada, la arrendataria estaba trabajando por cuenta ajena y residía en otra vivienda cuando la entrega de las llaves se produce en marzo.
Como tampoco se ajusta a lo acaecido que la reclamación económica sea muy posterior a la entrega de las llaves. La demanda se formuló en enero de 2022, casi tres meses antes de entregar las llaves. Cuando se pone término al contrato ya se había formulado la demanda. Cuestión distinta es la dilación en el emplazamiento, que no es imputable a la parte ni sirve de signo para deducir su actitud.
QUINTO.- Incumplimiento contractual de la arrendadora: «exceptio non adimpleti contractus».- En el recurso se plantea, como causa para exonerar del cumplimiento del deber de abonar la renta en un contrato de arrendamiento, la excepción de contrato no cumplido.
La invocación no puede compartirse.
1.º)La excepción de incumplimiento contractual (exceptio non adimpleti contractus),opera en el marco del carácter sinalagmático de la relación obligatoria y del principio de reciprocidad de las obligaciones. Es un derecho a rechazar el cumplimiento de una obligación que no se ajuste a una exacta ejecución de la prestación debida con la consiguiente insatisfacción del acreedor, proyectándose sus efectos a paralizar o enervar la pretensión dirigida a obtener el cumplimiento de la prestación. Se trata, pues, de un medio de defensa que supone una negativa provisional al pago que suspende, o paraliza a su vez, la ejecución de la prestación a su cargo mientras la otra parte no cumpla con exactitud. La excepción requiere que se trate del incumplimiento de una obligación básica, no bastando el cumplimiento defectuoso de la prestación, ni el mero incumplimiento de prestaciones accesorias o complementarias [SSTS 622/2024, de 8 de mayo ( Roj: STS 2189/2024, recurso 8892/2022), 15 de marzo de 2016 ( Roj: STS 1158/2016, recurso 572/2014); entre otras]. Cuando el incumplimiento no es de la prestación básica, sino un defectuoso cumplimiento o incumplimiento de las prestaciones accesorias (exceptio non rite adimpleti contractus)no justifica la inexigibilidad del pago del precio, sino solo que se deduzca del precio pendiente de abono el valor de los daños y perjuicios ocasionados por esos incumplimientos, lo que, a su vez, exige que el opositor los pruebe y valore ( artículo 1101 del Código Civil) [SSTS 28 de mayo de 2015 ( Roj: STS 2976/2015, recurso 1703/2013), 19 de diciembre de 2013 ( Roj: STS 6635/2013, recurso 1632/2011), 4 de noviembre de 2013 ( Roj: STS 5480/2013, recurso 1546/2011).
2.º)No procede la aplicación de la excepción de contrato no cumplido, o defectuosamente cumplido, cuando ya finalizó la vida del contrato, momento en que no puede interesarse una suspensión temporal de la obligación de satisfacer mi débito. Con esta excepción tan solo se puede pretender, como se dijo, una mera suspensión provisional del cumplimiento de mi obligación hasta que la otra parte cumpla la suya recíproca, no la exoneración definitiva del cumplimiento de mi obligación. No puede confundirse invocar esta excepción que reconvenir en resolución. No es lo mismo la alegación del incumplimiento contractual como excepción, como mera oposición al requerimiento de pago que realiza la otra parte, que la invocación por vía de acción (bien en demanda autónoma, bien como reconvención) de la existencia de un incumplimiento como causa de resolución del contrato, al amparo del artículo 1124 del Código Civil [SSTS 4 de marzo de 2013 ( Roj: STS 1049/2013, recurso 1175/2010), 12 de febrero de 2013 ( Roj: STS 594/2013, recurso 2182/2010), 18 de mayo de 2012 ( Roj: STS 3446/2012, recurso 185/2010)]. En este caso, la excepción que se invoca es una defensa temporal, limitada a suspender provisionalmente la exigibilidad de la obligación de la parte que la opone, lo que supone que aún es posible cumplir, aunque sea tardíamente, el contrato. Por eso es inadecuada cuando, como en este caso, se trate de liquidar definitivamente una relación negocial que ya se encuentre extinguida [SSTS 258/2019, de 7 de mayo ( Roj: STS 1455/2019, recurso 4196/2016) y 338/2019, de 12 de junio ( Roj: STS 1891/2019, recurso 753/2017), entre otras].
3.º)Siendo las partes concordes en que el contrato arrendaticio finalizó el 8 de marzo de 2022, por mutuo disenso, no puede ahora invocarse la excepción de incumplimiento contractual (exceptio non adimpleti contractus),sino que, en su caso, solamente podría instarse la indemnización de daños y perjuicios.
Si bien la excepción como tal no podría ser acogida, debe resaltarse que en la contestación no se formuló reconvención a fin de que se declarase la existencia de unos daños y perjuicios, ni que se reconociese que las obras llevadas a cabo por la arrendataria debieran de ser sufragadas por la arrendadora, o que se le reembolse lo pagado con la consiguiente compensación judicial en cuanto crédito líquido, vencido y exigible concurrente. Se invocan esas obras como demostración y prueba de un incumplimiento contractual del deber de entrega del objeto arrendado en condiciones de servir al uso pactado (arrendamiento de industria con destino a parrillada), como causa de oposición al deber de pagar la renta, como causa enervadora de la obligación de pago de la renta. No como cantidad a compensar. Solo si se invocase en esta última condición, sí sería precisa la reconvención, y la previa declaración de la existencia de una deuda líquida, vencida y exigible por parte de doña Tarsila, por lo que decae el planteamiento de la parte apelada sobre el óbice procesal a la postura de la recurrente.
SEXTO.- Incumplimiento contractual: privación de parte del local.- Aduce la apelante, como incumplimiento de la arrendadora, la privación el 15 de mayo de 2020 de la utilización del comedor existente en la DIRECCION005 del edificio, que la prueba testifical acreditó que el difunto arrendatario don Víctor sí usaba ese comedor, con destino a banquetes, y que se le privó manu militariel uso.
El argumento no puede compartirse.
Para que pueda hablarse de incumplimiento de una obligación contractual, esa obligación tiene que formar parte del contrato concertado. En el contrato otorgado el 16 de mayo de 2017 claramente se establece, en el párrafo segundo de la cláusula séptima, que «En el presente contrato de arrendamiento se incluye la vivienda DIRECCION004 y se reservan los arrendadores el DIRECCION005 y la vivienda DIRECCION006». Es decir, el comedor de la DIRECCION005 no formaba parte del objeto arrendado, sino claramente estaba excluido.
Es cierto que don Víctor venía utilizando el comedor de la DIRECCION005 del edificio. Pero se trataba de una concesión de la arrendadora, de una situación precaria, de una situación de hecho en la que se autorizaba una utilización gratuita de un bien excluido del contrato, y por lo tanto no amparada su posesión por el título arrendaticio. Si no hay obligación de ceder el uso, el negar tal utilización no supone incumplir el contrato.
Cuestión distinta, que no es objeto de este litigio, son las formas empleadas, las vías de hecho utilizadas para poner término al uso permitido hasta ese momento.
SÉPTIMO.- Incumplimiento contractual: inhabilidad del objeto: el alcantarillado.- La cuestión que se plantea en este motivo es que el local venía presentando problemas de evacuación de aguas fecales, desbordando por las arquetas existentes en el comedor, generando malos olores e imposibilitando el uso ordinario del local.
El motivo no puede ser estimado.
1.º)La prueba practicada puso de manifiesto que este reflujo y salida de fecales se producía cuando la afluencia de clientela se incrementaba, como acontecía los fines de semana. Este problema ya existía desde el principio del arriendo en el año 2013, pues sobre el año 2015 don Víctor acometió la ejecución de tres baños exteriores y retiró los inodoros de los interiores, pero sin un resultado óptimo. Era un problema que venía de atrás. La obra llevada a cabo en el año 2020, cuando se procedió a levantar la terraza del frente, puso de manifiesto que la causa era que la tubería de evacuación del edificio no entroncaba con la red general de fecales municipal, sino que finalizaba unos metros antes, siendo preciso instalar toda una instalación nueva y rematar con el entronque, poniendo una nueva losa de hormigón. Igualmente se acreditó que, pese a que doña Amalia requirió a la arrendadora para que subsanase el problema, esta adoptó una actitud pasiva.
2.º)No puede hablarse de inhabilidad del objeto, cuando no se cuestiona que don Oscar vino explotando ese negocio desde el año 2013, cuando ya existía la defectuosa evacuación de fecales. Lo que se está planteando, como causa de exoneración del deber de pagar la renta, es la vulneración del artículo 1.554.2 del Código Civil, citado en el informe en el acto de la vista, que obliga al arrendador a efectuar todas las reparaciones que precise la cosa arrendada para servir al uso pactado: el incumplimiento contractual de las obligaciones del arrendador de mantener el local en estado de servir para el uso a que se destina como parrillada abierta al público. Pese a todas las comprensibles quejas de la recurrente, hay tres factores a considerar:
(a)El local, salvo días concretos no determinados, no llegó a cerrarse al público. Las obras se hicieron en el período de confinamiento y de pandemia derivada del Covid-19.
(b)El local estuvo abierto desde el año 2013 y siguió abierto al público después de la reparación en el 2020, explotándose el negocio, por lo menos hasta mediados o finales del año 2021.
(c)La arrendataria abonó las mensualidades de renta hasta septiembre de 2021 inclusive.
Si la recurrente siguió utilizando el local, explotando el negocio de parrillada hasta más de un año después de esas obras, no puede aceptarse que se trate de un local inhábil, y por lo tanto persiste la obligación de pago de la renta, «sin perjuicio de las otras acciones que la arrendataria considere oportunas, y que pueda plantear por la vía del juicio procedente, que no afectan a la exigibilidad de las rentas» [STS 1069/2024, de 24 de julio ( Roj: STS 4151/2024, recurso 2913/2023) de Pleno]. Si llevó a cabo las obras para subsanar las deficiencias, el obstáculo para la adecuada explotación del negocio desapareció, sin perjuicio de las responsabilidades que pudiera exigir a la arrendadora por no haberlas realizado ella voluntariamente, o instando el reembolso de lo gastado.
Es más, adviértase que lo que se está planteando es que unos reflujos de fecales que se vendrían produciendo desde hacía varios años, que se subsanaron en marzo de 2020, justificarían el impago de las rentas de octubre de 2021 a marzo de 2022, cuando sí se abonaron las rentas de las mensualidades anteriores. La causa de enervación del pago de la renta no puede haber fenecido año y medio antes.
Por último, debe significarse que en el recurso se invoca el artículo 27 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, al que se reenvía en el contrato de 16 de mayo de 2017. Pero este precepto se refiere a la resolución contractual. Norma que no es aplicable en el presente caso, por cuanto el contrato ya está resuelto. Es decir, los supuestos incumplimientos de prestaciones esenciales podría fundamentar una demanda solicitando la resolución del contrato. Pero si el contrato no se resolvió, si acometió las reparaciones la arrendataria, si siguió trabajando durante más de un año en el negocio, no puede invocar esa causa como enervadora del deber de pagar la renta, como indica la sentencia del Pleno de la Sala Primera del Tribunal Supremo 1069/2024, de 24 de julio.
OCTAVO.- Incumplimiento contractual: inhabilidad del objeto: instalación fontanería de la cocina.- Se sustenta en que las tuberías de suministro de agua en la cocina sufrían importantes pérdidas, que acabaron afectando al solado de la dependencia, desprendiéndose las plaquetas; lo que también sería causa de enervación de la obligación de pago de la renta.
El argumento tiene que rechazarse por las razones expuestas:
1.º)La prueba practicada acreditó que en abril de 2020 un fontanero fue a reparar las fugas de agua existentes en la instalación de la cocina, intentando tres reparaciones puntuales, pero que al entrar en presión se producían más roturas, por lo que finalmente fue preciso sustituir las tuberías de hierro, que estaban todas oxidadas al tratarse de un edificio antiguo, así como la evacuación. Obras que también se solicitaron a la arrendadora con resultado negativo.
2.º)Como se dijo, si doña Amalia siguió utilizando el local (el fontanero indicó que llevaba dos días sin agua, pero en época de pandemia y con cierre obligado de la hostelería), después siguió abierto al público, se explotó antes de abril del 2020, se siguió en el negocio hasta finales del año 2021, y se pagó la renta hasta septiembre de 2021, ni puede hablarse de inhabilidad del objeto, ni puede esgrimirse un problema solventado en abril de 2020 para enervar la obligación de pago de la renta del mes de octubre de 2021.
NOVENO.- Incumplimiento contractual: inhabilidad del objeto: el rodapié.- También se esgrime la necesidad de cambiar el rodapié de madera del comedor porque, con los reflujos de fecales, se encharcó y desprendía mal olor.
El motivo no puede ser estimado.
La necesidad de cambiar un rodapié no puede oponerse como causa de inhabilidad del negocio arrendado, ni justificar el impago de la renta año y medio después. Es una reparación mínima, que se efectúa en pocas horas. En el supuesto más favorable para la recurrente justificaría el impago de la renta de abril o mayo de 2020, pero no en octubre de 2021.
Se puede comprender la situación sufrida por doña Amalia: su marido fallece a edad temprana de forma súbita, tiene a su cargo un niño de corta edad y un bebé de tres meses, empieza a tener disidencias con la arrendadora, a los pocos meses se declara el confinamiento y después las medidas restrictivas para la apertura de la hostelería, tiene que hacer frente a las deficiencias que presentan unas instalaciones envejecidas, carentes de mantenimiento y actualización, se le deniegan las reparaciones y finalmente se le priva violentamente del uso de la planta primera. Pero no por ello puede estimarse el planteamiento de su oposición al deber de abonar la renta. Sin perjuicio, como se dijo, de que pudiera ejercitar los derechos que considere pueda ostentar contra la arrendadora por las reparaciones realizadas, por vía de acción.
DÉCIMO.- Incumplimiento contractual: inhabilidad del objeto: la instalación eléctrica.- Se expone que el local carecía de un contador de energía eléctrica propio, pues en el inmueble solo había un contador (se supone que de él derivaban todas las líneas para las distintas plantas y viviendas) instalado en el portal, por lo que el 20 de enero de 2020 la empresa distribuidora de energía eléctrica procedió a interrumpir el suministro.
El motivo no puede ser estimado.
El hecho que se narra no resultó claro para el tribunal. La prueba documental aportada es un papel con membrete de la distribuidora de energía eléctrica de la zona, manuscrito por un empleado no identificado de una empresa contratada por dicha distribuidora, donde marca dos casillas: la existencia de un enganche directo sin previo contrato y la interrupción del suministro. La testifical, singularmente la declaración de la concuñada de la arrendataria ante este tribunal, lo único que puso de manifiesto es que en fecha no concretada sí se dejó sin suministro de energía, dando a entender que fue a todo el edificio, no solo al restaurante. Pero sí consta que el suministro se reanudó a los pocos días, sin que se diese una explicación sobre la causa del corte sin previo aviso, ni sobre cuál fue la actividad desplegada u obra realizada para obtener el reenganche.
Por otra parte, en el contrato de 2016 se estableció (cláusula quinta) que «La adquisición, mantenimiento, reparación o sustitución de los contadores de energía eléctrica... es de cuenta y cargo exclusivo de la parte arrendataria», que (cláusula sexta) «La parte arrendataria podrá contratar con las respectivas compañías suministradoras los servicios para los que esté dotado el inmueble», y que (cláusula octava) «La parte arrendataria se obliga a solicitar 1a titularidad de los contratos de suministro a su nombre en un plazo máximo de UN MES a contar desde la firma de la presente escritura».
La queja es que no se instaló un contador propio (el instalador facilitaría el correspondiente boletín de enganche), ni se concertó un contrato con una comercializadora de energía eléctrica, cuando con la copia de la escritura podía haberlo instado. Es decir, al margen de la falta de claridad sobre lo acontecido, impresiona que se atribuyen responsabilidades a la arrendadora que no están claramente definidas.
UNDÉCIMO.- Reclamación de recibos anteriores a la subrogación, pagos por gastos anteriores al contrato de 16 de mayo de 2017.- El penúltimo motivo del recurso se desdobla en dos cuestiones diferenciables:
(a)por una parte se afirma que en la demanda y ampliación se están reclamando recibos de suministros y servicios anteriores a su subrogación en el contrato arrendaticio, e incluso anteriores al contrato suscrito por su marido.
(b)por otra, alega que pagó indebidamente tres facturas, una de suministro de energía eléctrica y dos de agua, correspondientes al año 2015 por un importe total de 192,02 euros, y termina solicitando la compensación de esta cantidad con la reclamada por la arrendadora.
El motivo no puede ser estimado.
1.º)Ante todo, debe significarse que la demanda inicial se formuló contra doña Amalia y su hija menor de edad Araceli. Y se les demanda en calidad de arrendatarias, como subrogadas en el contrato inicialmente concertado por su difunto marido y padre, el inicial arrendatario don Víctor. Es decir, en ningún momento se dirige la demanda contra ellas como herederas de don Víctor. Y lo siguiente que debe destacarse es que la sentencia condena exclusivamente a doña Amalia, omitiendo todo pronunciamiento sobre la menor, sin que se haya instado la modificación de la resolución.
2.º)Subrogarse en el contrato arrendaticio es ocupar la posición del arrendatario por fallecimiento o jubilación, pues en otro caso sería cesión o traspaso. Ocupar su posición significa que asume no solo los derechos que ostenta sobre el objeto arrendado, sino también las obligaciones, incluidas las anteriores a que esa subrogación se produzca. Es su sucesor contractual, y como tal responde de los incumplimientos del primitivo arrendatario. Lo que marca la responsabilidad contractual de doña Amalia no es la fecha en que comunica su subrogación, sino la fecha de contratación por don Víctor: el 16 de mayo de 2017.
Consecuencia de lo anterior, y no habiendo sido demandada doña Amalia como heredera de don Víctor, sino como arrendataria subrogada en su posición arrendaticia, es que solamente responde de las obligaciones derivadas del contrato de 16 de mayo de 2017. A estos efectos, resulta indiferente que don Víctor viniese en el arrendamiento del negocio desde el año 2013, en virtud de un contrato anterior. Ese contrato finalizó. Y doña Amalia no se subroga en el contrato de 2013, sino en el de 2017. Por lo que doña Amalia no solo responde de los recibos de servicios y suministros al objeto arrendado posteriores a su subrogación, sino también de los anteriores al fallecimiento de don Víctor, siempre y cuando se hallen dentro del período contractual que se inicia el 16 de mayo de 2017.
Los recibos reclamados en la demanda son la tasa de recogida de basura del año 2021, el recibo de suministro de agua del tercer trimestre de 2017, y el coeficiente de vertido del mismo trimestre. Y en la ampliación se añaden recibos del cuatro trimestre de 2017 y del año 2018. Es decir, son todos recibos comprendidos en el período contractual, y por lo tanto sí corresponde su abono a don Víctor, y por subrogación a doña Amalia.
3.º)En cuanto a los tres recibos (uno de Gas Natural Fenosa y dos de Augas de Galicia) cuya compensación solicita:
(a)El recibo por el suministro de energía eléctrica se refiere al período de 21 de octubre de 2016 a 20 de diciembre de 2016, por lo tanto anterior al contrato en el que se subrogó la apelante. Pero se observa que está expedido a nombre de don Oscar y domiciliado en una cuenta bancaria, que se supone de la titularidad del citado. No consta que lo hubiese abonado doña Amalia en fechas recientes, como parece dar a entender en su recurso. Impresiona que si lo tiene en su poder es porque don Víctor, arrendatario en aquella época, se lo reembolsó a don Oscar. Por lo que no procede tenerlo en consideración a la hora de liquidar el contrato.
(b)Los dos recibos de Augas de Galicia, por sendos importes de 60,79 euros, se corresponden a derechos devengados en el cuarto trimestre del año 2015. Pero se reclamaron por la recaudación ejecutiva de la Axencia Tributaria de Galicia en virtud de providencia de apremio de 16 de octubre de 2019, con fecha de salida de 5 de noviembre de 2019, y abonadas el 4 de diciembre de 2019. En este caso doña Amalia sí abonó una deuda devengada con anterioridad a la vigencia del contrato en el que se subrogó, y por lo tanto, como tal subrogada en el arriendo, no estaría obligada a su pago.
4.º)La compensación es una forma de pago abreviado por retorno y reciprocidad para la extinción de las obligaciones. Desde la conocida sentencia del Tribunal Supremo de 7 de junio de 1983 (RJ Aranzadi 7000), se vienen distinguiendo tres clases:
(a)La legal, que es la regulada en los artículos 1195 a 1202 del Código Civil. Opera por imposición legal cuando concurren todos y cada uno de los requisitos que se enumeran en los artículos 1195 y 1196 del Código Civil. El efecto propio de la compensación, extinguir ambas deudas en la cantidad concurrente ( artículo 1202 del Código Civil) , sólo se produce cuando las dos personas sean acreedoras y deudoras recíprocas y por derecho propio; y sus créditos y deudas reúnan los requisitos de ser:
a.1.-Principales, con la excepción prevista para el fiador.
a.2.-Ambas deudas deben consistir en una cantidad de dinero (o siendo de bienes fungibles, que sean de la misma especie y calidad).
a.3.-Ambas deben estar vencidas (ninguna puede estar aún pendiente del cumplimiento de un plazo).
a.4.-Deben ser líquidas.
a.5.-Deben ser exigibles.
a.6.-No debe existir orden retención o contienda.
(b)La judicial, que se produce cuando, faltando alguno de los requisitos de la legal, el demandado plantea la existencia de un crédito a su favor que invoca al serle reclamado el que fundamenta la demanda contra él dirigida. Pero, dependiendo de cuál sea el requisito que falte, podrá aducirse por vía de excepción; aunque lo normal es que se requiera la reconvención. La compensación judicial no precisa que las deudas compensables sean líquidas y exigibles en el momento de plantearse el litigio, pero sí resulta imprescindible la realidad del crédito del demandado frente al actor. Y el problema habitual es que tenga que ejercitarse la reconvención precisamente para declarar la existencia de ese crédito contra el demandante. La compensación judicial de las deudas se da como resultado del proceso y la decreta el órgano jurisdiccional en la sentencia.
(c)La contractual, compensación acogida al amparo de la autonomía de la voluntad y de la libertad de contratación del artículo 1255 del Código Civil, sin otros límites que los fijados por dicho precepto.
Clasificación y requisitos que han sido plenamente confirmados jurisprudencialmente [SSTS 570/2022, de 18 de julio ( Roj: STS 2913/2022, recurso 6002/2020); 9/2022, de 10 de enero ( Roj: STS 19/2022, recurso 678/2019); 25 de febrero de 2015 ( Roj: STS 1087/2015, recurso 859/2013), 24 de julio de 2014 ( Roj: STS 3559/2014, recurso 2914/2012), 8 de octubre de 2014 ( Roj: STS 3856/2014, recurso 289/2013) 14 de marzo de 2012 ( Roj: STS 1593/2012, recurso 66/2009), 8 de junio de 1998 (RJ Aranzadi 4284), 12 de marzo de 2004 ( Roj: STS 1726/2004, recurso 1220/1998), 16 de noviembre de 1993 (RJ Aranzadi 9098), 2 de febrero de 1989 (RJ Aranzadi 658), 24 de octubre de 1985 (RJ Aranzadi 4949)], si bien la de 14 de marzo de 2012 añade una división más, al distinguir entre compensación legal, convencional, facultativa y judicial; siendo la facultativa la que se produce cuando los obstáculos que impiden la compensación legal, son salvados de forma unilateral por aquel a quien favorece.
El óbice para que puedan compensarse estos recibos es que fueron abonados por la apelante, bien por sí como usufructuaria, bien por su hija menor de edad como causahabiente de su difunto padre, como deuda del arrendatario don Víctor, como se pone de manifiesto por la parte apelada. El arrendatario, que lo era desde el año 2013, estaba obligado a sufragar los recibos de sus consumos. Y el heredero responde de las deudas de su causante no solo con los bienes de la herencia, sino también con los suyos propios, como se recoge en el artículo 1003 del Código Civil, que consagra la responsabilidad ultra vires hereditatis.Tal y como se ejercitó la demanda, solo se le puede reclamar como arrendataria subrogada, pero sí se le puede oponer su condición de interesada en la herencia para rechazar el deber de retornarle un recibo por consumos de agua realizados en el inmueble arrendado. Por lo que el motivo decae.
DUODÉCIMO.- La restitución de la fianza.- Por último, se solicita la compensación con la fianza prestada a la formalización del contrato, por importe de mil euros, que debe ser devuelta por obligación legal prevista en el artículo 36.4 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, que pone un límite de reintegro en un mes desde la entrega de las llaves, con sus intereses.
El motivo debe ser estimado.
Finalizado el arrendamiento es obligado el reintegro de la fianza o, como en este caso, su compensación con las cantidades adeudadas. No es aceptable la tesis de la parte apelada, sobre su consideración en ejecución de sentencia. Cuando se había formalizado la ampliación de la demanda, y sobre todo cuando se celebró el acto del juicio, el contrato había finalizado y se había devuelto la posesión inmediata del inmueble, por lo que, bien en la ampliación, bien en el acto del juicio, pudo la demandante bien rebajar su pretensión económica, bien instar su inclusión en la liquidación del contrato aduciendo la existencia de daños que justificasen su retención.
En consecuencia, debe estimarse el recurso en el sentido de compensar la deuda reclamada con la fianza en su día constituida, fijando la cuantía debida en 2.842,94 euros.
DECIMOTERCIO.- Intereses.- Pese a que en la demanda, ni en su ampliación, se solicitó el devengo de intereses desde la interposición de la demanda, la sentencia de primera instancia condena al pago del interés legal desde la presentación, incurriendo en una clara incongruencia extra petita,con infracción del artículo 218 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Cuestión que, sin embargo, no es objeto de recurso.
Al establecer el artículo 36.4 de la Ley de Arrendamientos Urbanos el devengo del interés legal de la fianza a devolver, debe compensarse con el interés que se viene a reconocer indebidamente en la sentencia apelada.
Al reducirse la cuantía de la deuda, y dados los términos del debate, conforme a lo normado en el artículo 576 de la Ley de Enjuiciamiento Civil («En los casos de revocación parcial, el tribunal resolverá sobre los intereses de demora procesal conforme a su prudente arbitrio, razonándolo al efecto») parece más prudente que el interés procesal solo se devengue desde la presente resolución.
DECIMOCUARTO.- Costas.- Al estimarse solo parcialmente la demanda, no procede hacer expresa imposición de las costas causadas en la primera instancia ( artículo 394.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil) . Y prosperando el recurso, tampoco se imponen las ocasionadas en la segunda ( artículos 394 y 398.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil) .
DECIMOQUINTO.- Depósito del recurso.- Conforme a lo dispuesto en el ordinal octavo, de la disposición adicional decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial, al estimarse el recurso, deberá devolverse a la parte el depósito constituido, debiendo expedirse el correspondiente mandamiento de pago.
