Sentencia Civil 47/2025 Audiencia Provincial Civil de Tarragona nº 3, Rec. 97/2023 de 16 de enero del 2025

PRIMERO.- Resumen de Antecedentes.

1.- La demanda solicita la resolución del contrato de arrendamiento con obligación de dejar la finca arrendada libre, vacua y expedita, apercibiendo a la demandada de lanzamiento, con costas.

La acción se basa, en síntesis, que el actor es propietario de la finca sita en DIRECCION000 de Aiguamurcia. La casa, dividida en dos, está alquilada desde el 1 de marzo de 1982 a la ahora demandada por precio de 20.000 pts anuales. Es un contrato sometido al Código Civil. La demandada está obligada al mantenimiento y conservación de la finca por razón del precio, cláusula cuarta y puede ser rescindido, cláusula octava. Hay un total abandono de la finca. La casa requiere obras necesarias y también obras de mantenimiento que está obligada a realizar la demandada y que no realiza, por lo que al amparo del art. 1569.2 CC cabe la resolución del contrato. Refiere escape de agua, afectación al tejado, y vigas apuntaladas. Está obligada la demandada a contratar los servicios de agua y electricidad. Está enganchada a la red eléctrica por un empalme exterior, que ya ha sido anulado. No dispone de agua corriente tras un escape de agua. Se alega la cláusula rebus sic stantibus, dado que el alquiler anual es de 720 euros anuales, 60 euros al mes, lo cual es excesivamente oneroso y sin reciprocidad, con gastos que superan el alquiler.

2.- La parte demandada contestó a la demanda oponiéndose a la misma alegando, entre otras, que las reparaciones necesarias las debe hacer el arrendador, art. 1554 CC. La demandada ha hecho reparaciones pequeñas y ha cuidado la finca con diligencia. La reparación del tejado se hizo hace diez años. La finca fue alquilada en estado de semi-ruina y ha ido haciendo obras de mantenimiento, pues de lo contrario estaría totalmente ruinosa. Utiliza generador eléctrico, no necesita contador de luz y no es cierto que haya hecho un empalme a la red eléctrica. El agua se abona al arrendador. El arrendamiento se ha de mantener de forma indefinida mientras viva uno de los titulares del contrato. Se hizo una actualización de renta a su instancia 720 euros que supera la actualización conforme al IPC a septiembre de 2020 (468,36 euros).

3.- La sentencia desestima la demanda. La cláusula cuarta del contrato se debe interpretar como obligación de obras de conservación ordinaria, no extraordinaria como es el tejado, ni tampoco mejoras. El padre del actor pretendía con el contrato de arrendamiento, concertado con personas con las que tenía amistad, evitar la degradación del inmueble, para su conservación y cuidado y a su vez garantizar su vivienda habitual, incluso para el caso de que él falleciera. La descripción de la casa que refiere la escritura de donación es rústica. La casa según pericial tiene más de cien años. Desde 2010 el actor tiene una licencia de explotación turística. La cláusula sexta no impone a los arrendatarios la contratación de suministros. El arrendador original nunca les requirió el cumplimiento de las obligaciones reclamadas. La degradación del tejado no era algo novedoso. No hay prueba sobre el empalme ilegal, sino prueba sobre una intervención por el mal estado de las conexiones. En cuanto a la alegada "rebus sic stantibus" no hay una alteración de la situación existente o circunstancias sobrevenidas al tiempo de la celebración del contrato. El contrato no tenía una finalidad económica sino altruista que pretendía garantizar incluso si los arrendatarios le sobreviviesen al arrendador. No se acredita en que consiste la desproporción del contrato de arrendamiento para el actor. La finca arrendada no era propiamente una casa, pues existía originariamente una cuadra. No se acredita tampoco el precio de alquiler de construcciones similares.

SEGUNDO.- Los motivos de apelación de la sentencia. Decisión de la Sala.

El recurso alega error en la valoración de la prueba y considera contradictoria la sentencia. Si se fijó un bajo precio era con la finalidad de que se hicieran reparaciones, y la cláusula cuarta indica que reparaciones se tienen que hacer, por lo que no ha de integrarse la cláusula en sentencia sino ir al sentido literal de la misma. La cláusula cuarta también establece que todos los daños que puedan originarse por omisión, negligencia o mal uso del edificio, sin perjuicio de las responsabilidades correspondientes, serán reparadas por el inquilino. La descripción de la finca en el Registro se mantiene salvo declaración de obra nueva, de ahí que perviva la descripción antigua. La pericial acredita el deterioro y mala conservación de la finca. Es cierto el incidente del empalme y está acreditado y esta fue la razón por la que se instaló el generador. Se da credibilidad a la hija de la demandada que solo tenía a tiempo del contrato 5 o 6 años. No se trata de la vivienda habitual de los arrendatarios, sino que se usa para algunos fines de semana por la hija. La finca está más degradada que como fue entregada. La doctrina que invoca la sentencia en relación con la cláusula rebus sic stantibus no es aplicable al caso. El precio es desproporcionado y no se hacen obras de conservación por lo que la inversión que tendrá que hacer será muy elevada. Han cambiado las circunstancias que se dieron a fecha del contrato.

En la demanda se ejercita una acción principal de resolución al amparo del art. 1569 CC y una subsidiaria de rescisión por aplicación de la doctrina "rebus sic stantibus". En cuanto a la acción principal de resolución, a amparo del art. 1569.2 CC , se funda en el incumplimiento de las obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento, concretamente la obligación impuesta en la cláusula cuarta del contrato de hacer las reparaciones necesarias y de mantenimiento de la finca. El recurrente además refiere que la casa no cumple la normativa actual y la arrendataria hizo un empalme ilegal a la red eléctrica.

1.- En cuanto al error en la valoración de la prueba.

1.1.- Respecto de la naturaleza del contrato

El contrato que vincula a ambas partes data de fecha 1 de marzo de 1982 y fue formalizado por el padre del ahora actor, Don Carlos Miguel, con, entre otros, la ahora demandada, que actualmente es la única arrendataria que se mantiene en el contrato (cláusula segunda). El objeto del contrato es la casa integrada en la heredad denominada DIRECCION001. Es de duración indefinida mientras vivan cualquiera de los arrendatarios. La cláusula tercera establece una renta, 20.000 pts anuales (120 euros anuales), actualmente actualizados a 720 euros anuales (60 euros mensuales). Junto con la renta anual se establece la obligación de pago de un depósito (condición anexa).

1.2. Según la literalidad del contrato este es de arrendamiento, y de duración indefinida mientras vivan los arrendatarios. En cuanto a la validez de un contrato de arrendamiento vitalicio se ha pronunciado la SAP, Alicante Civil sección 5 del 13 de abril de 2022 ( ROJ:SAP A 680/2022 - CLI: ES:APA:2022:680 ) que a su vez recoge referencia jurisprudencia que le sirve de apoyo y que hacemos nuestra.

"En el presente caso, la voluntad negocial viene reflejada en el punto 4º del orden del día de la Junta General de Propietarios celebrada con fecha 4 de enero de 1981, que acuerda "proceder a la concesión-alquiler, durante 99 años, por el precio total de 50.000- pts. unidad (CONTADO)" de unos "cuartos de escalera" a los propietarios que lo solicitaran, estableciéndose que el uso concedido estaría limitado a los actuales usuarios y que la venta de cualesquiera de las viviendas citadas significaría "el término de su disfrute".

La Sentencia del Tribunal Supremo de 9 de septiembre de 2009 recoge que "La doctrina suele distinguir entre arrendamientos de duración indefinida, arrendamientos de duración determinable y arrendamientos sin plazo. En los primeros, como los que ahora constituyen objeto del litigio, las partes no sólo no han querido fijar verdaderamente la duración del contrato, sino que han previsto una relación locaticia que podría durar para siempre por la sola voluntad del arrendatario. Estos son los que verdaderamente plantean un problema de duración no resuelto directamente por la ley. La validez de los segundos -de duración determinable- es generalmente admitida por la doctrina en tanto que tal duración quedará fijada en relación con determinados hechos previstos por las propias partes (p.e.: la vida del arrendatario, su residencia por razones laborales en determinado lugar etc.); mientras que la de los terceros arrendamientos sin fijación de plazo queda salvada por el propio Código Civil al establecer (artículo 1581 )que "si no se hubiere fijado plazo al arrendamiento, se entiende hecho por años cuando se ha fijado un alquiler anual, por meses cuando es mensual, por días cuando es diario"."

Por su parte, la Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona, de 22 de diciembre de 2020 , con remisión a la sentencia 157/2012 de la sección 4ª de la Audiencia Provincial de Barcelona, de 19 de marzo de 2012, rollo 267/2011 ,reconoce como válido un contrato de arrendamiento "vitalicio"en favor del arrendatario, libremente pactado así entre las partes (...), con fundamento en que las partes pactaron expresamente la duración del contrato el cual se prolongará durante la vida de la arrendataria, de forma que la duración pactada es determinada, coincidente con la vida de la demandada, por lo que, el fallecimiento de la misma operará como término del plazo contractual pactado. Nada se opone a esta forma de fijar la duración del contrato o el término final o extintivo del mismo, por cuanto el propio artículo 1125 del Código Civil , establece que "entiéndese por día cierto aquel que necesariamente ha de venir, aunque se ignore cuándo." (...), lo que permite al Tribunal asumir a la perfección un contrato de 70 años de duración, por libre voluntad y decisión de la parte arrendadora, que así lo ofreció a la arrendataria, quien lo aceptó, con base a la causa antes expresada que lo legitima. También la Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona, de 12 de junio de 2018 entiende que " En cuanto a la duración pactada, si bien el pacto de cincuenta años prorrogables mediante cinco prórrogas de diez años de duración cada una de ellas, atendida su larga duración, casa mal con la naturaleza temporal del contrato de arrendamiento, en el ámbito del arrendamiento para uso de distinto de vivienda, no hay norma imperativa alguna relativa a la duración del contrato".

En el mismo sentido, Sentencia de la Audiencia Provincial de Zaragoza, de 8 de febrero de 2008 , " al pacto, cuya realidad declara probada acertadamente la sentencia de instancia, queda dentro del ámbito de la autonomía de la voluntad de las partes, que rige con carácter prioritario tal clase de contrato de arrendamiento de finca urbana para uso distinto del de vivienda, como el de autos, según lo dispuesto en el artículo 4.3 de la LAU de 1.994 , de aplicación al mismo, y sin que ello implique, en modo alguno, contravención del artículo 1.543 del Código Civil , que establece como nota esencial de todo contrato arrendaticio la cesión del uso o goce de la cosa arrendada por tiempo determinado, ya que existe dicha determinación en la forma expuesta, refiriendo su vigencia a la vida de la arrendadora".

En todo caso, de entenderse que la fijación del plazo, por lo dilatado del mismo, equivaldría a un contrato de duración indefinida, el resultado sería, conforme ha reiterado la jurisprudencia, no concluir que estamos ante una figura jurídica distinta a la expresada en el contrato, sino ante un arrendamiento al que se le debe establecer una duración determinada, declarando nula la cláusula referida a la duración del contrato (como hace la sentencia de la Audiencia Provincial de Cantabria de 22 de diciembre de 2003 , que cita la propia sentencia apelada) y por lo tanto, proceder a fijar una fecha de finalización del mismo.

No nos encontramos ante un contrato por tiempo indefinido o para el que no se haya fijado plazo, sino que estamos ante un arrendamiento en el que las partes libremente pactan que durará hasta 99 años o hasta que el arrendatario pierda la cualidad de propietario de la vivienda que lo vincula con la Comunidad de Propietarios, duración que no transmuta el carácter del contrato arrendaticio suscrito en una suerte de derecho real atípico, que impida acordar sobre el desahucio instado en la demanda. Por ello, procede declarar el desahucio solicitado, no solo porque el demandado ha dejado ya de ser propietario de la vivienda aneja al uso del trastero, puesto que con la disolución de la sociedad de gananciales la propiedad de dicha vivienda pasó a ser de su exesposa, quien ha renunciado a dicho uso, sino también por haberse realizado en el trastero obras inconsentidas, conforme al artículo 27.2.d), según el cual el arrendador podrá resolver de pleno derecho el contrato por la realización de obras no consentidas por el arrendador cuando el consentimiento de éste sea necesario, habiéndose allanado el demandado a la pretensión de retirada de las obras no consentidas realizadas en el trastero, dicho allanamiento ha de llevar a que se deba de estimar por lo tanto la segunda de las pretensiones de la demanda, esto es, que se deba acordar el lanzamiento del demandado".

1.3.- Respecto de la legislación aplicable

La vivienda arrendada está destinada exclusivamente a finca de recreo (cláusula primera) y le es de aplicación lo dispuesto en el contrato y lo establecido con carácter necesario en el Código Civil. Según el art. 2 de la LAU de 1964 (Real Decreto 4104/1964 de 24 de diciembre de aprobación del texto refundido) es un arrendamiento excluido del ámbito de aplicación de la ley. Dicho artículo 2 dispone en su apartado 1 que "Quedan excluidos de la presente Ley y se regirán por lo pactado y por lo establecido con carácter necesario en el Código Civil o en la legislación foral, en su caso, y en las Leyes procesales comunes, los arrendamientos, cesiones y subarriendos de viviendas o locales de negocio, con o sin muebles, de fincas cuyo arrendatario las ocupe únicamente por la temporada de verano, o cualquier otra, aunque los plazos concertados para el arrendamiento fueran distintos". El Real Decreto Ley 2/1985 de 30 de abril tampoco le es de aplicación puesto que no afecta a los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados con anterioridad (Disposición Transitoria). Y las disposiciones Transitorias de la Ley 29/1994 de 24 de noviembre de arrendamientos urbanos tampoco le son de aplicación, pues regulan los contratos de vivienda celebrados a partir de 9 de mayo de 1985, a los que le son aplicables el Real Decreto Ley 2/1985 de 30 de abril y Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 (Disposición transitoria Primera) y los contratos de vivienda celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985 que continuarán rigiéndose por la LAU de 1964 (Disposición transitoria Segunda).

2.- En cuanto a la interpretación de la cláusula relativa a las obras en la vivienda arrendada.

La cláusula cuarta establece que el inquilino declara recibir "el local" en perfecto estado para el uso al que se le destina (uso de recreo).La cláusula cuarta también establece, en cuanto a las obras que: "Será(n) de cuenta del inquilino todas las reparacionesque hayan de efectuarse en el local y en sus instalaciones, así como cuantos desperfectosse produzcan en el mismo.

Todos los daños que puedan originarse por omisión, negligencia o mal uso del edificio,sin perjuicio de las responsabilidades legales establecidas al efecto, serán reparadas por el inquilino o, en su defecto, por el propietario con cargo al propio inquilino quien, asimismo, responderá de los daños.

En el supuesto de que deban realizarse obras en dicho inmueble a solicitud del inquilino, para adecuar el mismo a sus comodidades,las mismas deberán ser solicitadas, por escrito, al propietario quien las autorizará si las mismas no suponen perjuicio para la actual estructura del inmueble y su estilo arquitectónico tradicional. En todo caso, las obras realizadas quedarán en beneficio del inmueble sin que, al término del actual contrato, el arrendatario pueda reclamar indemnización alguna por aquellas".

Los términos de dicha cláusula son claros, puesto que se refiere a" todas las reparacionesque hayan de efectuarse en el local y en sus instalaciones, así como cuantos desperfectosse produzcan en el mismo".

Este pacto colisiona con lo establecido en el art. 1554.2 CC que establece que "El arrendador está obligado:... 2.ºA hacer en ella durante el arrendamiento todas las reparaciones necesarias a fin de conservarla en estado de servir para el uso a que ha sido destinada.", lo que nos hace cuestionar si dicho art. 1554.2 CC es norma imperativa o cabe pacto en contrario.

La libertad negocial que establece el art. 1255 CC, con el límite de las leyes, moral o el orden público, se establece como principio general, lo que nos lleva a considerar que el art. 1554.2 CC no es norma de derecho necesario y respecto a la misma cabe pacto en contrario. A modo simplemente ilustrativo vemos que la regulación posterior del Código Civil en materia de arrendamientos, ha admitido esta libertad de pactos, aunque de forma más restrictiva para el arrendamiento de vivienda, lo que no obsta para mantener lo antedicho, esto es, que cabe pacto en contrario del art. 1554.2 CC. Así vemos como, en los arrendamientos de vivienda sometidos a la LAU de 1964 (Decreto 4104/1964 de 24 de diciembre), si bien se impone la obligación del arrendador de hacer las reparaciones necesarias, también se establece en el art. 107 el derecho a repercutir parte de las obras -el 8% anual del capital invertido- en los arrendamientos subsistentes a la entrada en vigor de la LAU de 1964, art. 95. Asimismo la LAU de 1994 (Ley 29/1994 de 24 de noviembre) permite en esta materia la libertad de pactos en arrendamientos de uso distinto de vivienda, art. 30, aunque no lo permite en los arrendamientos de vivienda, cuyas obras necesarias serán siempre de cargo del arrendador, art.21.1 (en relación con el art. 6), sin que el arrendador tenga derecho a elevar la renta por ello.

Asimismo, atendiendo a la interpretación del contrato, según los actos de las partes, coetáneos y posteriores a la firma del contrato, art. 1282 CC , partimos que el contrato establece, en la cláusula cuarta, que la casa se recibe en perfecto estado para el uso al que destina, no existiendo prueba en contrario; y la cláusula séptima establece la obligación del inquilino de facilitar el paso para comprobar el estado de conservación de la vivienda. Lo contenido en el contrato contrasta con la afirmación manifestada por la parte demandada y la testigo, Doña Cecilia, en cuanto que la vivienda les fue arrendada en un estado de semiruina, circunstancia que no prueban. En cuanto a los actos posteriores a la firma del contrato es trascendente lo manifestado por la testigo propuesta por la demandada, Doña Cecilia, hija de la demandada, que declaró que se puso el suelo de la primera planta; que se hizo el tejado porque tenía las tejas quitadas y había humedad, se hizo una habitación y se han hecho mejoras en el suelo de la cocina. De ahí se desprende que, tras la firma del contrato, la arrendataria hizo obras que van más allá del mero mantenimiento, es decir, que son obras de reparación en orden a la habitabilidad de la vivienda. Por ello ha de concluirse como probado que la parte arrendataria asumió la realización de obras de reparación y conservación de la vivienda, lo que es coherente con los términos del contrato: un arrendamiento de una finca de recreo por tiempo indefinido a los arrendatarios y a cambio de una renta mínima. Todo ello nos lleva a considerar claros los términos de la cláusula cuarta del contrato que imponía a la parte arrendataria todas las reparaciones que hayan de efectuarse en el local y en sus instalaciones, así como reparar cuantos desperfectos se produzcan en el mismo.

El informe pericial de fecha 5 de mayo de 2021 elaborado por Don Felix, a propuesta de la demandada y designado de oficio, refiere degradación de instalaciones o elementos de la vivienda respecto de los que se ignora si preexistían en el momento de la firma del contrato y que no se van a tomar en consideración como son: el sistema eléctrico de iluminación en los espacios de acceso (pg.8), la instalación de agua caliente, el agua corriente en el equipo higiénico y la ventilación de la cocina (pg.9). Respecto de la instalación eléctrica (pg.10) consta un generador eléctrico, pero se desconoce si existía una instalación eléctrica en funcionamiento al tiempo del arrendamiento. Por tanto, estas consideraciones contenidas en el informe no se tomarán en cuenta.

El informe pericial elaborado por Don Felix, también refiere el estado de otros elementos de la vivienda que sí han de ser valorados, por considerarlos como preexistentes al contrato de arrendamiento, puesto que la finca se entregó en perfecto estado para el uso al que se le destinó, según indica el contrato. Anexa una fotografía en la pg. 8 donde se observa un agujero en el techo, y se indica que pueden entrar lluvias. En la misma página se indica que se han de asegurar una de las vigas de madera; también hay zonas de tierra de mortero que tiende a descomponerse. Respecto de las ventanas se indica que siempre han sido de madera, se han restaurado mínimamente y algunas no son funcionales por lo que habrían de repararse (foto 7 de la página 11). Según la foto 9 en la pg. 12 la reja está deteriorada. También refiere que hay riesgo de desprendimiento de las piedras de la pared divisoria con la finca vecina (fotografía 9, de la pg. 13). Estas circunstancias permiten constatar el estado de deterioro de la finca por falta de obras de reparación, conservación y mantenimiento, lo que supone un incumplimiento grave y sustancial del contrato, y concretamente de las obligaciones establecidas en la cláusula cuarta del mismo.

El requerimiento por parte del arrendador respecto de la reparación de desperfectos en el tejado y mantenimiento de la casa consta por burofax de fecha 23 de abril de 2019, que se intentó entregar en dos ocasiones dejándose aviso, requerimiento que tiene plenos efectos. En este sentido "no puede quedar a la voluntad del destinatario la recepción de las comunicaciones remitidas pues ello no sería admisible, bastando la prueba de la remisión en las condiciones indicadas", Sentencia del Tribunal Supremo de 2 de marzo de 2007 ."

La consecuencia de este incumplimiento la establece la cláusula segunda del contrato: "podrá ser rescindido si concurren cualquiera de las causas justificativas de dicha resolución, contenidas en este contrato, que se expresarán más adelante, así como cualquier otra causa comprendida en el mismo, fuere válida por aplicación de la legislación civil común". Asimismo el art. 1569.2 CC establece la posibilidad de desahucio por causa de infracción de cualquiera de las condiciones establecidas en el contrato.

Por ello ha de ser estimado el recurso, revocar la sentencia impugnada y estimar la demanda con el siguiente contenido:

"Se estima la demanda presentada por Don Emiliano contra Doña Mariana:

1.- Se declara la resolución del contrato de arrendamiento de fecha 1 de marzo de 1982 respecto de la casa señalada con el número DIRECCION000 que forma parte del manso denominado DIRECCION001, sita en el lugar del DIRECCION000 (Aiguamurcia),

2.- Se condena a la parte demandada a dejar dicha fincalibre, vacua y expedita y a disposición del propietario.

3.- Se imponen las costas a la parte demandada".

TERCERO.- Costas

Vista la estimación total del recurso no procede costas a ninguna de las partes, art. 398.2 LEC.