Sentencia Civil 552/2024 Audiencia Provincial Civil de Castellón/Castelló nº 3, Rec. 209/2022 de 18 de octubre del 2024

PRIMERO.-El fallo de la Sentencia apelada desestima, en los términos reproducidos en el antecedente de hecho primero de la presente resolución, la demanda de juicio ordinario interpuesta en representación de doña Raimunda frente a CORAL HOMES, S.L.U., y GLOBAL SAUCO, S.L.

La citada demanda tenía por objeto las siguientes pretensiones, recogidas en su suplico:

- "Que se declare si el Contrato de arrendamiento de fecha 01/12/2010 del inmueble sito en Almazora, DIRECCION000, a fecha 21/09/2019 de interposición de la demanda de desahucio por CORAL HOMES, S.L. en el Juicio Verbal nº 1260/19 del Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Castellón , estaba vigente o se había extinguido por aplicación del apartado segundo del párrafo primero del art.13 LAU o por el transcurso el plazo de tiempo según art. 9 LAU , según los razonamiento contenidos en el Hecho Cuarto de la Demanda."

- "En el supuesto de que se declare que dicho contrato estaba extinguido, se interesa que se declare la inexigibilidad del cumplimiento de la obligación de pago de mi mandante de la renta arrendticia en virtud de la extinción del antedicho contrato de arrendamiento de vivienda de fecha 01/12/2010."

- "Con carácter subsidiario, en el supuesto de que se declare la vigencia del precitado contrato, que se declare el incumplimiento de la parte demandada, pues no se ha hecho cargo de las reparaciones y sustituciones necesarias en la vivienda a la vista de las humedades existentes en la misma, no depositó la fianza en la cuenta especial de Consellería y no puso a disposición de mi mandante de la plaza de garaje vinculada al inmueble."

Desestimadas en primera instancia las referidas peticiones, la parte actora apela la Sentencia. El escrito de interposición de recurso se articula en dos alegaciones, con los siguientes títulos:

"PRIMERA-. ERROR EN LA APRECIACIÓN DE LA PRUEBA."

"SEGUNDO.- VALORACIÓN ERRÓNEA EN CUANTO AL INCUMPLIMIENTO DE LA PARTE ARRENDADORA DE SUS OBLIGACIONES EN CUANTO A LA REPARACIONES Y SUSTITUCIONES DE LA VIVIENDA."

Las partes codemandadas y apeladas han presentado respectivos escritos de oposición al recurso, interesando ambas su desestimación.

SEGUNDO.-Delimitadas en síntesis las posiciones de las partes, y por lo que respecta al primer motivo del recurso, advertimos que en el mismo, pese a aludirse en su título a la apreciación de la prueba, no se imputa propiamente a la resolución recurrida infracción alguna de la disciplina legal relativa a la valoración probatoria.

A la vista del contenido de la alegación debe precisarse, ante todo, que una comunicación, como aquella a la que se refiere el recurso (bloque documental n.º 1 de la demanda, documento n.º 4, carta fechada a 7 de enero de 2019, pág. 19/35 a 23/35 del formato pdf en el que se adjuntó el citado bloque documental n.º 1) no participa de la naturaleza de una cláusula contractual, de modo que se revela desacertado invocar el artículo 1288 del Código Civil o el control de transparencia. A mayor abundamiento, tal argumentación no fue sostenida ni en la demanda ni en la audiencia previa, y se pretende introducir "ex novo"en apelación.

Cabe recordar al efecto que en el juicio ordinario regulado por la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil (en lo sucesivo, LEC) , el escrito de demanda define el momento procesal oportuno no solo para que la parte actora fije lo pretendido, sino para que alegue cuantos hechos y argumentos sirvan de sustrato a lo pedido ( artículos 399 y 412 de la LEC) .

Tras dicho escrito rector, y salvo excepciones legalmente previstas, de concreto y limitado alcance (p. ej., artículo 426 de la LEC) , no cabe innovar los hechos o argumentos, ni alterar los términos del debate ( artículo 412 de la LEC) . En el caso de autos, la parte demandante no efectuó, además y en sentido propio, alegaciones complementarias o aclaratorias en la audiencia previa (min. 02.04 y siguientes de la grabación, en particular min. 03:20 a 03:30).

En conexión con ello, el Tribunal Supremo ha recordado que "[l]os Tribunales deben atenerse a las cuestiones de hecho y de derecho que las partes le hayan sometido, las cuales acotan los problemas litigiosos y han de ser fijadas en los escritos de alegaciones, que son los

rectores del proceso. Así lo exigen los principios de rogación ( SSTS de 15 de diciembre de 1984 , 4 de julio de 1986 , 14 de mayo de 1987 , 18 de mayo y 20 de septiembre de 1996 , 11 de junio de 1997 ), y de contradicción ( SSTS de 30 de enero de 1990 y 15 de abril de 1991 ) [...]. Es decir, el contenido del proceso lo fijan las partes como consecuencia del principio dispositivo y de rogación que rige en el proceso y que queda delimitado por los escritos de demanda y de contestación, sin que después de los mismos puedan las partes introducir variaciones sustanciales en virtud de la prohibición de mutatío libelli, lo que tiene su fundamento en la garantía de un ordenado desarrollo del proceso y en el respeto del principio de contradicción y el derecho de defensa, cifrado en la posibilidad de alegar y probar sobre los hechos relevantes aducidos"( Sentencia n.º 146/2011, de 9 de marzo, de la Sala Primera del Tribunal Supremo). En suma, y como ha advertido la jurisprudencia, en relación con todo tipo de procedimientos, no cabe plantear extemporáneamente cuestiones al margen de los escritos iniciales, puesto que ello produce absoluta indefensión y viola el principio de preclusión procesal (v. gr., Sentencias de la Sala Primera n.º 803/2000, de 31 de julio, y n.º 511/2000, de 23 de mayo, con cita de numerosas otras).

Tampoco las conclusiones del juicio permiten modificar el objeto procesal y de debate oportunamente fijado, ni innovar alegaciones o argumentos, tal y como resulta del propio tenor de los artículos 412 y 433 de la LEC.

Y, con mayor razón, las cuestiones no planteadas debida y oportunamente en los momentos aptos de primera instancia (escritos de alegaciones iniciales y, dentro de sus límites, audiencia previa) no pueden introducirse "ex novo"en la segunda, pues deben respetarse en el recurso de apelación los fundamentos de hecho y de derecho que se hicieron valer, en debido tiempo y forma, ante el tribunal de primera instancia ( artículo 456.1 de la LEC; reglas "ut lite pendente nihil innovetur", "pendente apellatione nihil innovetur").

Por lo demás, la apreciación que la Sentencia apelada realiza sobre la comunicación no es en modo alguno irrazonable. Consta la efectiva recepción de tal comunicación por la demandante. Su contenido, pese al error en la fecha del contrato, identifica con claridad el inmueble. Alude además a ejecución hipotecaria, cuyo conocimiento por la actora resulta de la propia demanda y documental adjunta (bloque documental n.º 1, pág. 11/35 del formato pdf). Las afirmaciones efectuadas en el escrito de recurso sobre la falta de acompañamiento a la comunicación de ejemplar contractual, la ausencia de aportación de apoderamiento de

Servihabitat, la escasa formación de la actora, etc., son alegaciones novedosas que no fueron efectuadas en la demanda ni en la audiencia previa. Y, a fortiori, se revelan contradictorias con la posterior afirmación -igualmente novedosa y no efectuada en primera instancia- relativa a que la actora se puso en contacto con Servihabitat en enero de 2019 (pág. 6 del recurso, penúltimo párrafo).

En definitiva, la circunstancia de no compartir la parte apelante la conclusión alcanzada en la Sentencia, o el que la parte sostenga una suerte de valoración paralela o alternativa, fundada en algunos aspectos en ciertas hipótesis no alegadas en primera instancia ni acreditadas en el proceso, no implica que la resolución haya incurrido en equivocación ni, con mayor razón, puesto que ni siquiera se concreta, en ninguna infracción de la normativa reguladora de la valoración de la prueba. Y ello máxime cuando en el presente caso la resolución de instancia se basa en una suficientemente razonada exposición de la prueba, su interpretación y apreciación, de modo que su conclusión aparece como consecuencia lógica de una valoración motivada del material probatorio.

Estimamos por todo lo expuesto hasta ahora que el recurso no permite en este punto la revisión de la valoración probatoria efectuada en la Sentencia apelada, a la que en esencia nos remitimos. Cabe traer a colación, a estos efectos, la Sentencia n.º 894/1998, de 5 de octubre, de la Sala Primera del Tribunal Supremo: "Si la resolución de primera instancia es acertada, la de apelación, que la confirma, no tiene porque repetir o reproducir los argumentos de aquella, pues basta, en aras de la economía procesal, la sola corrección de lo que, en su caso, fuera necesario, según tiene declarado reiteradamente esta Sala respecto a la fundamentación de la sentencia por remisión (aparte de otras, SSTS de 16 de octubre de 1992 , 5 de noviembre de 1992 y 19 de abril de 1993 )" .En idéntico sentido cabe citar la Sentencia de la propia Sala Primera n.º 529/2019, de 10 de octubre, fundamento segundo , y numerosas resoluciones del Tribunal Constitucional, a partir singularmente de su Auto n.º 688/1986, de 10 de septiembre, F J 3, y su Sentencia n.º 174/1987, de 3 de noviembre, F J 3, reiterándose en posteriores Sentencias del propio Tribunal Constitucional (v. gr., n.º 11/1995, de 16 de enero, F J 5, y n.º 187/2000, de 10 de julio, F J 3, entre otras).

Por lo demás, el recurso no cuestiona la fundamentación propiamente jurídico- normativa de la Sentencia apelada (en esencia, párrafos II y siguientes del fundamento de derecho segundo; párrafos I, II y V y siguientes del fundamento tercero; y párrafo I del

fundamento cuarto) en lo relativo a la extinción o vigencia de contrato al tiempo de interponerse la previa demanda de desahucio, la redacción aplicable e interpretación del artículo 13 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (en adelante, LAU) , o la tácita reconducción y su significado, de modo que no cabe la revisión de tales extremos ( artículo 465.5 de la LEC) .

TERCERO.-En lo que atañe al segundo motivo de recurso, el mismo se centra en tres aspectos: falta de reparaciones en la vivienda objeto de arrendamiento; falta de entrega de plaza de garaje; y falta de depósito de la fianza.

Debe precisarse ante todo que dichos aspectos se vinculaban en la demanda con la última petición del suplico. Así resulta del hecho noveno de aquel escrito, puesto en relación con el último punto del citado suplico.

La pretensión merodeclarativa recogida en dicho punto del suplico tenía carácter subsidiario y condicionado. En concreto, se condicionaba por la actora a la concurrencia de un supuesto: que se declarase la vigencia del precitado contrato ("Con carácter subsidiario, en el supuesto de que se declare la vigencia del precitado contrato ...").

La resolución recurrida no admite la existencia de dicha condición, pues no declara propiamente la vigencia del inicial contrato. Señala por el contrario en su fundamento quinto, párrafo I, que "no se ha declarado la vigencia del contrato suscrito inicialmente de 1 de diciembre de 2010, sino la existencia por tacita reconducción de un nuevo contrato con las mismas condiciones que el anterior, a excepción de la duración".

Y esta apreciación no puede reputarse desvirtuada por lo alegado en el recurso.

Faltaría por ello la propia premisa de la que la parte actora hacía expresamente depender su petición declarativa, lo que priva de efecto útil a lo alegado en el segundo motivo de recurso.

En cualquier caso, y en aras a la exhaustividad, apreciamos que en el desarrollo de la primera de las tres cuestiones aludidas en el indicado motivo, vinculada a la existencia de humedades, el recurso obvia el contenido propio de la Sentencia apelada, pues ésta ya señala

que se alegaron en el escrito de contestación a la demanda del previo juicio de desahucio ("habiéndose alegado por primera vez en el escrito de oposición a la demandad de desahucio").

En conexión con ello, lo argumentado en el recurso sobre comunicaciones anteriores (verbalmente, de forma telefónica), es una alegación nueva, no efectuada en los oportunos momentos de primera instancia ( artículos 412 y 456.1 de la LEC) , y además carente de prueba. No puede por ello reputarse que la demandante comunicase, y menos con la urgencia legalmente exigida ( artículo 21.3 de la LAU y artículo 1559 II del Código Civil) , la necesidad de las reparaciones.

Por otra parte, la circunstancia aludida y valorada en la Sentencia, relativa a que la actora no efectuara reparaciones a su costa para después reclamarlas, unida al hecho no discutido de haberse mantenido la demandante en el uso de inmueble, pueden considerarse suficientemente justificativos de que los defectos no suponían un incumplimiento grave, esencial o de obligación principal. Cabe traer a colación, p. ej., la Sentencia de la Sección 1ª de la Audiencia Provincial de Huesca n.º 134/2023, de 21 de junio ( ROJ: SAP HU 212/2023 - ECLI:ES:APHU:2023:212), en cuanto señala: "Encontrándonos ante un arrendamiento de inmueble, la prestación principal por parte del arrendador consiste en la entrega pacífica de la posesión del inmueble, prestación cuyo cumplimiento no ha sido discutido. La arrendataria ha estado permanentemente en posesión del inmueble, y no ha alegado ni justificado que no haya podido desarrollar su actividad en el mismo como consecuencia del supuesto incumplimiento de la arrendadora. Tampoco acredita haber realizado obra alguna. De modo que no consta un incumplimiento de la obligación principal y esencial de la arrendadora, y el posible incumplimiento de la obligación de mantenimiento no justifica el incumplimiento, por parte de la arrendataria, de su principal obligación, que es el pago de la renta".Procede recordar asimismo que la doctrina de los tribunales sobre la obligación del arrendador de realizar obras de reparación considera que "para que el incumplimiento de dicha obligación por parte del arrendador sea causa de exoneración del pago de la renta, es necesario que se trate de un incumplimiento esencial por parte del arrendador"y no reputa bastante a estos efectos "que exista la necesidad de las reparaciones, pero que no impidan el uso de la vivienda"(así, Sentencias de la Sección 4ª de la Audiencia Provincial de Barcelona n.º 251/2022, de 30 de mayo [ ROJ: SAP B 5977/2022, ECLI:ES:APB:2022:5977] y n.º

562/2012, de 19 de octubre [ ROJ: SAP B 15728/2012 - ECLI:ES:APB:2012:15728]). Con

similares criterios, y entre otras, cabe citar asimismo la Sentencia de la Sección 13ª de la Audiencia Provincial de Barcelona n.º 619/2018, de 26 de octubre ( ROJ: SAP B 10466/2018 - ECLI:ES:APB:2018:10466), fundamento tercero, o la Sentencia de la Sección 2ª de la Audiencia Provincial de Burgos n.º 13/2007, de 17 de enero ( ROJ: SAP BU 171/2007 - ECLI:ES:APBU:2007:171), fundamento cuarto.

Por lo que respecta a una plaza de garaje, señala la Sentencia que no estaba comprendida en el contrato. La parte demandante no ha argumentado ni justificado que los términos del contrato al respecto no fueran claros o que dejaran duda sobre la voluntad de los contratantes. No cabe por ello reprochar a la resolución recurrida haber realizado una interpretación literal ( artículo 1281, párrafo I, del Código Civil) , que es prevalente en las normas hermenéuticas (así, Sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo n.º 198/2012, de 26 de marzo, fundamento tercero, apartado A, subapartado b, con cita de " SSTS de 10 de marzo de 2010, RC n.º 2413/2004 y 27 de junio de 2011, RC n.º 417/2008 ",y Sentencia de la propia Sala Primera n.º 531/2000, de 30 de mayo, con cita de otras "Ss. de 16 Diciembre 1987 , 20 Diciembre 1988 , 19 Enero 1990 , 10 Mayo 1991 y 24 Junio 1993 , 1 Marzo 1993 y 21 Abril 1993 , entre otras muy numerosas").En cuanto a las referencias de la demanda de desahucio, ni constituyen propiamente un acto coetáneo al contrato -como parece pretender el recurso-, ni tienen significado inequívoco o terminante cuando, paralelamente, no consta que durante años la actora hubiera efectuado reclamación alguna en relación con la puesta a disposición de una plaza de garaje que pretende haber también contratado pese a los términos, ciertos y claros, del contrato.

Finalmente, y en lo concerniente al depósito de la fianza, compartimos el criterio de la resolución apelada. La propia parte apelante no sostiene ya en el recurso que sea un incumplimiento contractual, como venía a defender en la demanda (párrafo I del hecho noveno y tercer punto del suplico), sino legal, intentando por tanto alterar los términos de debate en un momento procesal que ya no es apto para ello ( artículo 456.1 de la LEC) . Igualmente, la alusión a pretendidos daños ("la Agencia Tributaria (Hacienda) no le va a conceder al inquilino los beneficios fiscales por deducción del alquiler"...)es una alegación nueva, no efectuada en primera instancia, y carente en cualquier caso de acreditación en lo relativo a la efectiva existencia del pretendido daño que, por otra parte, tampoco se reclamaba en forma alguna en la demanda.

CUARTO.-Lo expuesto en los fundamentos precedentes determina la desestimación del recurso, tal y como ha sido planteado.

Advertimos, a mayor abundamiento, y toda vez que concurren al respecto razones de orden público procesal, que no son en puridad correctos los criterios seguidos en primera instancia en relación con las denuncias de litispendencia y cosa juzgada por la existencia de un previo juicio de desahucio con reclamación de rentas en el que la misma parte aquí demandante y apelante y allí demandada ya utilizó argumentos que después reitera en el presente procedimiento. Y ello máxime cuando la Sentencia ahora recurrida reconoce que "efectivamente las cuestiones alegadas por la hoy demandante son las mismas que planteó como causas de oposición a la acción de desahucio".

El Pleno de la Sala Primera del Tribunal Supremo en Sentencia n.º 1006/2023, de 21 de junio ( ROJ: STS 2896/2023 - ECLI:ES:TS:2023:2896), ha concluido que, cuando a la pretensión de desahucio se acumula la reclamación de rentas, "el procedimiento pasa a tener la naturaleza plenaria propia de un pleito en el que se reclama el pago de una cantidad, con efectos de cosa juzgada, dada la imposibilidad de escindir los efectos que el conocimiento de la reclamación de rentas puede provocar en el desahucio por impago"(fundamento de derecho cuarto).

Ello determinaría, como mínimo, la imposibilidad de que frente a CORAL HOMES, S.L.U., que fue parte actora en el anterior juicio de desahucio, procediera volver a plantear cuestiones ya resueltas en Sentencia (documento n.º 3 de la demanda, documento n.º 1 de la contestación de GLOBAL SAUCO, S.L.) que ha adquirido firmeza, no siendo en concreto admisible contradecir los pronunciamientos de aquella.

QUINTO.-Las costas de apelación han de imponerse a la parte apelante, en aplicación del artículo 398.1, en relación con el articulo 394.1, ambos de la LEC.

Con base en lo expuesto, pronunciamos el siguiente