Sentencia Civil 510/2024 Audiencia Provincial Civil de Castellón/Castelló nº 3, Rec. 539/2023 de 02 de octubre del 2024

PRIMERO.- Objeto del recurso.

La representación procesal de PROMONTORIA COLISEUM REAL ESTATE S.L., (en adelante PROMONTORIA) presentó demanda de juicio de desahucio por precario contra los ignorados ocupantes de la finca de su propiedad sita en la DIRECCION000 de Vinarós.

Se exponía en la demanda, que la vivienda hoy propiedad de la demandante había sido adquirida por el Banco de Sabadell en proceso de ejecución hipotecaria núm. 678/2016 del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción núm. 5 de Vinarós.

Se ha tenido conocimiento de la perturbación de la posesión por personas que ocupan la vivienda sin título alguno que legitimara tal ocupación, y por supuesto sin autorización ni permiso de la hoy actora, habiendo sido infructuosas cuantas gestiones se han llevado a cabo para el desalojo de la vivienda.

Por ello se solicitaba a través de la demanda se declarase la situación de precario en la que se encuentran los ocupantes de la vivienda, condenándolos al desalojo de la misma con apercibimiento de lanzamiento, y costas causadas.

Don Justo se personó en las actuaciones contestando la demanda de juicio de desahucio por precario, oponiéndose a ella y solicitando su desestimación. Alegaba la falta de legitimación pasiva, e inadecuación de procedimiento habiendo incurrido el actor en mala fe procesal, fraude de ley y abuso de derecho.

Decía el demandado que la vivienda objeto de autos viene siendo ocupada por él, su esposa y su hijo, debido al contrato de arrendamiento que se celebró con el anterior propietario de la misma, Promosin Vinaros S.L. Este hecho era conocido por la demandante con motivo de la diligencia de toma de posesión que se llevó a cabo en el proceso de ejecución hipotecaria núm. 678/16 seguido en el Juzgado núm. 5 de Vinaròs, toma de posesión que respecto de determinadas viviendas fue suspendida por encontrase en las viviendas personas con contrato.

Alegaba igualmente la parte demandada desconocer quien era el actual propietario en cuanto al parecer se siguió proceso de ejecución hipotecaria y nunca le fue comunicado que el banco se adjudicó la propiedad del inmueble. Tampoco quedaba clara la identificación de la vivienda según el informe de tasación que se aporta como documento núm. 3 que estima contiene graves errores en la identificación de diversas viviendas.

En fecha 6 de marzo de 2023 se dictó sentencia núm. 20/23 que desestimó la demanda al considerar que el demandado disponía de título que le legitimaba para permanecer en la posesión de la vivienda propiedad de PROMONTORIA.

La representación procesal de PROMONTORIA presenta recurso de apelación del que se dio traslado a la parte demandada que solicitó su desestimación.

SEGUNDO._ Motivos de apelación

La representación procesal de PROMONTORIA recurre la sentencia de instancia alegando error en la valoración de la prueba, ya que del análisis de la prueba practicada, el contrato de arrendamiento de 8 de septiembre de 2018 que presenta el demandado firmado por Promosin Vinarós S.L., no puede reputarse válido, y por lo tanto debe estimarse la demanda apreciando la situación de precario.

Alegaba el recurrente que el Banco de Sabadell SA., adquirió por decreto de adjudicación de fecha 18 de octubre de 2018, la vivienda objeto de autos, y PROMONTORIA la adquiere el 20 de diciembre de 2019 por aportación social. Cuando se firma el contrato de arrendamiento el 8 de septiembre de 2018, la subasta ya se ha publicado, por lo que Promosin Vinaròs formalizó un contrato cuando no era ya titular de la vivienda.

Sigue diciendo la apelante que cuando adquire el inmueble, se intentó subrogar en el procedimiento a los efectos de adquirir la posesión de la misma, lo cuál le fue denegado, lo que constaría en diligencia de ordenación de 28 de enero de 2021, por lo que desconociendo las vicisitudes del proceso de ejecución hipotecaria se decide acudir al juicio verbal de desahucio por precario.

Estima la apelante que el contrato es fraudulento en cuanto se suscribe cuando la ejecución hipotecaria se ha despachado, y celebrado incluso la subasta, conociendo Promosin Vinaròs que pierde de forma inminente la propiedad. Tampoco la parte demandada ha justificado el pago de ninguna renta, ni siquiera con la declaración testifical del Sr. Adolfo

administrador de Promosin Vinaròs, observando que el alta en suministros, 5 de marzo de 2019 es posterior a la inscripción de la titularidad de la finca a nombre del Banco de Sabadell.

Incluso para el caso de que se considerara válido el contrato de arrendamiento, estima que debe aplicarse el artículo 14.1 de la LAU , esto es, el contrato se habría extinguido por no constar inscrito en el Registro de la Propiedad y haberse trasmitido la propiedad.

La parte apelada se opone al recurso y solicita su desestimación remitiéndose a la fundamentación de la sentencia, insistiendo en el hecho que la actora conocía las personas que se encontraban ocupando el inmueble litigioso, y conocía la existencia del contrato de arrendamiento. La propia parte actora adjuntó como documento núm. 6 el intento de entrega de posesión de varias viviendas a favor del Banco de Sabadell, no consiguiéndose respecto de alguna de ellas por encontrarse ocupantes en las mismas, pero ya en ese momento se adjuntaron los contratos de arrendamiento sobre las viviendas, documentación que la demandante ocultó.

Decía la parte apelada que antes de la vista se intentó justificar por PROMONTORIA que no conocía la existencia del contrato diciendo que se les había impedido la personación en el proceso de ejecución hipotecaria, pero la realidad es que la diligencia de ordenación que se presentó, de 28 de enero de 2021, nada dice sobre el intento de personación, sino que no ha lugar a lo interesado, desconociéndose qué fue lo interesado.

Se lleva a cabo ahora una nueva alegación, el carácter fraudulento del contrato, pero la documental que se presentó justifica la existencia del contrato antes de la adquisición de la propiedad por parte del Banco de Sabadell. En cuanto a la acreditación de rentas, considera la parte apelada innecesario su prueba a tenor del proceso que se estaba siguiendo, y de haber querido que se presentasen los justificantes de pago, la hoy apelante podrá haber o0rpuesta dicha prueba.

Opinión del tribunal.

1.-No se discute que seguido proceso de ejecución hipotecaria núm. 678/2016 en el Juzgado núm. 5 de Vinarós a instancia del Banco de Sabadell contra Promosín Vinarós S.L. se dictó decreto de adjudicación con fecha 18 de octubre de 2018, a favor de Banco de Sabadell, y decreto núm. 427/2018 que ponía fin a la ejecución hipotecaria sin perjuicio de que la parte ejecutante pudiera solicitar nuevo despacho de ejecución por la cantidad que faltase para

cubrir el crédito y que por el/la adjudicatrio/a pudiera solicitar la entrega de la posesión de las fincas adjudicadas ( decreto de 6 de noviembre de 2018 -doc. núm. 5 demanda-).

Tampoco se discute que la apelante PROMONTORIA adquirió el pleno dominio de la vivienda litigiosa por aportación social en virtud de escritura pública de 20 de diciembre de 2019 según conta en la nota simple adjunta a la demanda (doc. núm. 2 demanda). Se desconoce qué socio llevó a cabo la aportación.

2.-La parte apelante a través del recurso de apelación quiere mostrar, que desconocía las vicisitudes del proceso de ejecución hipotecaria por el que el Banco de Sabadell se adjudicó la vivienda litigiosa, y en concreto , que desconocía antes de presentar la demanda de desahucio por precario, quienes eran las personas que ocupaban dicha vivienda, y si disponían de un contrato de arrendamiento.

No hay que olvidar que la mercantil PROMONTORIA no es una neófita en este tipo de actuaciones siendo su objeto social: " "1.- La adquisición y/o explotación de bienes inmuebles, tanto rústicos como urbanos, solares, terrenos y fincas de cualquier clase, incluyendo agropecuarias y cinegéticas.

2.-La construcción, urbanización, modificación y parcelación de toda clase de terrenos rústicos o urbanos, tenencia, explotación, administración, enajenación, arrendamiento y demás actos de dominio de edificaciones, equipamientos comerciales y, en general, toda clase de inmuebles y derechos reales sobre los mismos.

3.-El estudio, promoción, gestión, explotación, asesoramiento o ejecución de proyectos inmobiliarios, urbanísticos y comerciales.

4.-La gestión y asesoramiento de organismos y entes urbanísticos.

5. La prestación de toda clase de servicios y actuaciones en el ámbito inmobiliario y/o urbanístico, mediante la gestión del planeamiento, de proyectos y estudios, de licencias, permisos y aprobaciones administrativas de toda índole; la promoción, gestión y desarrollo de todo tipo de operaciones inmobiliarias y urbanísticas, mediante la adquisición, planificación, ordenación, urbanización y parcelación de toda clase de terrenos o inmuebles; la realización de toda clase de obras de urbanización, directamente o por cuenta de terceros, y la enajenación y explotación de las fincas resultantes de la actividad"

Siendo este su objeto social es difícilmente creíble, que como quiera no le permitieron la personación en la ejecución hipotecaria según dice, desconociera los avatares de dicho procedimiento y por lo tanto la identidad de quienes ocupaban la vivienda y si se había esgrimido o no contrato de arrendamiento. Es poco probable, que quien se dedica de forma profesional al mundo inmobiliario no conozca las circunstancias de los inmuebles que adquiere.

Consta en las actuaciones la diligencia de ordenación de fecha 28 de enero de 2021 dictada en la ejecución hipotecaria, que justificaría según PROMONTORIA el desconocimiento del proceso ejecutivo, ya que dice, esta diligencia le denegó la personación en ese procedimiento. Sin embargo, en dicha diligencia lo único que consta es que "no ha lugar a lo interesado" dado que el proceso había finalizado, pero no se nos ha presentado el escrito que generó la diligencia y por lo tanto qué fue lo demandado al Juzgado.

Por otra parte fue la propia apelante quien presentó junto a la demanda, como documento núm. 6, el acta de posesión de fecha 8 de mayo de 2019 sobre las viviendas adjudicadas al Banco de Sabadell, acta en la que se indicó que sitos en la DIRECCION001, y "vistas la comparecencia y los contratos obrantes en las presentes"se dejaba sin efecto la entrega de las viviendas DIRECCION001 de conformidad con lo establecido en el artículo 704.2 de la LEC, entregando la posesión de la vivienda núm. DIRECCION001.

Previamente a dicha acta de entrega de posesión , y según consta en el bloque documental núm. 17 de la contestación a la demanda, se notificó en fecha 12 de marzo de 2019, esto es, con anterioridad a la entrega de posesión, a Don Adolfo, administrador de la empresa ejecutada Promosim Vinarós S.L., una resolución de 17 de febrero de 2019, cuyo contenido se desconoce. No obstante en dicha diligencia se hace constar, que en ese acto, el Sr. Adolfo aportaba contrato de las viviendas DIRECCION001. A continuación constan los contratos de arrendamiento de las viviendas citadas, y por lo que aquí interesa el contrato esgrimido por el demandado Sr. Justo, contrato de arrendamiento de vivienda de 8 de septiembre de 2018 entre el Sr. Adolfo actuando en nombre y representación de Promosim Vinarós y el Sr. Justo.

Por lo expuesto, no parece por lo tanto, que teniendo PROMONTORIA a su disposición el acta de entrega de posesión y contratos de arrendamientos adjuntados, desconociera quién estaba ocupando el inmueble litigioso.

3 ._Alegaba la parte demandada falta de identificación de la vivienda.

Consta en los autos que la calle en la que se sitúa la vivienda cambió de denominación, y si en origen era la DIRECCION001 la vivienda del apelado, actualmente se denomina DIRECCION000. Este cambió de denominación posiblemente indujo a error a quien efectuó el llamado "informe ocupacional", que como documento núm. 4 se adjuntó a la demanda. En él se indica, que la localización de la vivienda lo es en la DIRECCION000; que se encuentran en ella a cinco ocupantes; que la familia es de ocupas, como admiten, compuesta de matrimonio y tres hijos. El nombre del marido es Víctor. Parece claro que la identificación que se intentó lo fue sobre personas de otra vivienda.

No obstante entendemos que no existe duda sobre la identificación de la vivienda litigiosa.

La vivienda se identificaba en la demanda como DIRECCION000.

Según contrato de arrendamiento se identificaba como sita en la DIRECCION001.

Según el Ayuntamiento de Vinarós esta calle, DIRECCION001, es ahora la DIRECCION000.

El demandado aclaraba en su contestación que su vivienda es la DIRECCION000 que se corresponde con el DIRECCION000. Es decir la vivienda identificada en el contrato de arrendamiento como sita en DIRECCION001, es la sita en DIRECCION000.

4 ._La parte recurrente habla de fraude en el contrato de arrendamiento y asegura que cuando se celebra éste el 8 de septiembre de 2018, la vivienda ya no era titularidad de Promosím Vinarós S.L.

La prueba que se ha practicado no ha conseguido acreditar que el demandado estuviera al corriente de la existencia de un proceso de ejecución hipotecaria sobre su vivienda, o que se hubiera confabulado con el anterior propietario para celebrar un contrato de arrendamiento simulado.

El decreto de adjudicación se dictó en fecha 18 de octubre de 2018, por lo que el 8 de septiembre de 2018 cuando se firma el contrato de arrendamiento, la parte arrendadora

todavía era propietaria del inmueble, y si es evidente que para Promosim Vinarós la pérdida de la propiedad era inminente ninguna prueba acredita que tal circunstancia fuera conocida por la parte apelada.

5.-En la vista celebrada, la actora alegó, que el contrato de arrendamiento , incluso para el caso de que se considerara válido, estaría extinguido en virtud del artículo 14 de la LAU

La sentencia recurrida entendió que no era procedente el análisis de este artículo, esto es si el contrato de arrendamiento estaba extinguido, pues ello quedaba fuera del ámbito del proceso de precario.

Olvida la resolución recurrida el carácter plenario del presente procedimiento, que posibilida el estudio y valoración del título esgrimido por el demandado. La STS se pronuncia en este sentido, sentencia de 7 de julio de 2021 ( ROJ: STS 2711/2021- ECLI:ES:TS:2021:2711 ), Sentencia: 502/2021, Recurso: 677/2020.

Partimos para ello de la doctrina fijada por el Tribunal Supremo en el estudio del artículo 13 de la LAU en su redacción dada por la Ley 1/2013.

En STS de 1 de marzo de 2021 se dice:

TERCERO.- El art. 13 de la LAU , en su redacción dada por la Ley 1/2013, y la extinción del contrato de arrendamiento por la enajenación forzosa de la finca arrendada: consecuencias jurídicas.

[...]

Tras su reforma por la precitada Ley 4/2013, el art. 13 de la LAU quedó redactado de la forma siguiente:

"1. Si durante la duración del contrato el derecho del arrendador quedara resuelto por el ejercicio de un retracto convencional, la apertura de una sustitución fideicomisaria, la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial o el ejercicio de un derecho de opción de compra, quedará extinguido el arrendamiento.

"Conforme a lo dispuesto en el apartado segundo del artículo 7 y en el artículo 14, se exceptúan los supuestos en los que el contrato de arrendamiento hubiera accedido al Registro de la Propiedad con anterioridad a los derechos determinantes de la resolución del derecho del arrendador. En este caso continuará el arrendamiento por la duración pactada.

"Cuando se trate de un arrendamiento sobre finca no inscrita se estará a la duración establecida en el apartado 4 del artículo 9.

"2. Los arrendamientos otorgados por usufructuario, superficiario y cuantos tengan un análogo derecho de goce sobre el inmueble, se extinguirán al término del derecho del arrendador, además de por las demás causas de extinción que resulten de lo dispuesto en la presente ley".

En la exposición de motivos de la Ley 4/2013, se justificaba esta reforma de la siguiente manera: "Asimismo, es preciso normalizar el régimen jurídico del arrendamiento de viviendas para que la protección de los derechos, tanto del arrendador como del arrendatario, no se consigaa costa de la seguridad del tráfico jurídico, como sucede en la actualidad.

"La consecución de esta finalidad exige que el arrendamiento de viviendas regulado por la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, se someta al régimen general establecido por nuestro sistema de seguridad del tráfico jurídico inmobiliario y, en consecuencia, en primer lugar, que los arrendamientos no inscritos sobre fincas urbanas no puedan surtir efectos frente a terceros adquirentes que inscriban su derecho y, en segundo lugar, que el tercero adquirente de una vivienda que reúna los requisitos exigidos por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria , no pueda resultar perjudicado por la existencia de un arrendamiento no inscrito. Todo ello, sin mengua alguna de los derechos ni del arrendador, ni del arrendatario".

3.- Interpretación y aplicación in casu del art. 13.1 LAU , en la redacción dada por la Ley 1/2013, de 4 de junio.

[...]

3.2. Bajo los condicionantes temporales expuestos, el recurso queda circunscrito a resolver una cuestión de naturaleza jurídica, cual es si adjudicada a la SAREB la propiedad de la vivienda arrendada en un procedimiento de ejecución hipotecaria es posible considerar vigente un vínculo contractual arrendaticio entre la entidad actora y los demandados, de manera tal que justificase una pretensión pecuniaria de reclamación de las rentas de un subsistente contrato de alquiler de vivienda; o si, por el contrario, se encuentran los demandados, tras la adjudicación de la vivienda a la entidad actora y extinguido el arrendamiento concertado con el anterior propietario, en situación de precario, poseyendo la vivienda litigiosa por mera condescendencia de su nuevo titular, al quedar extinguido ipso

iure el contrato de arrendamiento que constituía el título justificante de la ocupación de la cosa arrendada por los demandados y del que nacía, como justa contraprestación, el derecho a la percepción del precio del alquiler.

3.3. Una cuestión idéntica a la aquí controvertida, como se ha anticipado, fue resuelta por esta sala en la sentencia 577/2020, de 4 de noviembre , en la que asumimos la segunda de las tesis citadas. La razón fundamental de tal decisión fue que, tras la reforma del art. 13 de la LAU por la ley 4/2013, se establece expresamente que el contrato de arrendamiento quedará extinguido (art. 13.1 párrafo I ) y que el art. 7.2 de la precitada disposición señala, por su parte, que el contrato deja de surtir efectos con respecto al tercero adquirente, si no está inscrito el arrendamiento en el Registro de la Propiedad, como es el caso que nos ocupa.

4.- La situación de precario resultante de la extinción del arrendamiento. La sentencia 134/2017, de 28 de febrero , nos recuerda en relación con el concepto de precario que:

[e]n los supuestos previstos en el art. 13.1, párrafo primero, LAU , durante la vigencia de la redacción citada, lo que se produce es un supuesto de extinción ope legis de la relación arrendaticia. Esta situación no comporta una desprotección de los derechos del nuevo propietario quien, ante la ineficacia sobrevenida del título arrendaticio, podría instar, si concurren los demás presupuestos legales para ello, el desalojo de la finca precisamente por encontrarse el ocupante, antiguo arrendatario, en situación de precario.

Como antes se dijo, tampoco impide esta situación de ineficacia sobrevenida del título de ocupación la celebración de un nuevo contrato de arrendamiento entre el nuevo propietario y el anterior arrendatario, si ello conviene a ambos. Lo que no cabe es que ante el impago de la renta arrendaticia iniciado con el cambio de propietario por la adjudicación de la finca en ejecución hipotecaria y el aquietamiento durante un periodo de más de dos años y medio (entre octubre de 2014 y mayo de 2017) del nuevo propietario sin instar el desahucio ni reclamar las rentas atrasadas, se pretenda que reviva una relación arrendaticia que feneció automáticamente por ministerio de la ley al consumarse la enajenación forzosa de la finca."

En nuestro caso el contrato de arrendamiento que presenta el demandado es de fecha 8 de septiembre de 2018 y no consta inscrito en el Registro de la Propiedad, y el decreto de adjudicación a favor del Banco de Sabadell , es de fecha 18 octubre de 2018, actos ambos que se producen durante la vigencia de los artículos 13 y 14 en su redacción dada por Ley 4/2013 de 4 de junio.

Así estando vigente el contrato de arrendamiento del demandado, la adjudicación del inmueble al Banco de Sabadell tras el proceso de ejecución hipotecaria suponía conforme al artículo 13 de la LAU que el contrato quedó extinguido. Por igual motivo, la adquisición de la vivienda que lleva a cabo PROMONTORIA se realiza con un contrato de arrendamiento ya extinto, siendo la situación de sus ocupantes de precario, por lo que el recuso debe ser estimado y por lo tanto la demanda que fue presentado. Por ello se declara la situación de precario en la que se encuentra el demandado así como los ignorados ocupantes de la vivienda, acordando se deje libre vacua y expedita la vivienda objeto de autos.

TERCERO..- Costas de la instancia

De conformidad con el artículo 394 de la LEC, la estimación de la demanda conlleva la imposición de costas a la parte demandada.

CUARTO._ Costas de la alzada.

De conformidad con el artículo 398.2 de la LEC, en redacción anterior a la reforma del Real Decreto-Ley 6/23 de 19 de diciembre, aplicable no obstante a este supuesto, al estimarse el recurso de apelación, no procede hacer expresa imposición de las costas causadas.

Procédase a la devolución a la parte apelante de la cantidad consignada como depósito para recurrir ( apartado 8 de la disposición adicional 15ª de la Ley Orgánica 6/1985, de 1 de julio, del Poder Judicial ).