Sentencia Civil 651/2025 Audiencia Provincial Civil de Tarragona nº 3, Rec. 183/2024 de 02 de octubre del 2025

PRIMERO.- Resumen de antecedentes.

1.- D. Leopoldo formuló demanda de juicio ordinario solicitando: " 1.1.- Se acuerde que el contrato de arrendamiento, instrumentalizado mediante escritura de fecha 4 de agosto de 2.017, suscrito entre Don Carlos Alberto y Doña Rocío, Don Ángel y Don Leopoldo, cuya renta tiene previsto iniciar sus efectos económicos el día 5 de agosto de 2.022, sea modificado en forma que dichos efectos económicos se inicien una vez adicionado a la referida fecha el tiempo transcurrido entre el 14 de marzo de 2.020 y el día 9 de mayo de 2.021, al que se añadirá un término de seis meses de gracia, o aquel que el prudente arbitrio del juzgador considere más ajustado a Derecho, es decir, s.e.u.o., el día 29 de septiembre de 2.023 (un año, un mes y 25 días), al que habría que añadir el plazo de extensión de gracia de seis meses o aquel ajustado a la equidad y de prudente arbitrio judicial. Subsidiariamente, de no admitirse el período anterior, por aquél otro más ajustado a equidad y proporcionalidad al equilibrio de prestaciones. 1.2.- Se condene a los demandados a que otorguen la correspondiente escritura pública a favor de la cesionaria, ante Notaria de elección de la actora, en los términos establecidos en la parte dispositiva de la sentencia recaída, siendo por cuenta de la cesionaria los correspondientes gastos de su otorgamiento, así como los demás de inscripción en el Registro de la Propiedad y cuantos derivaran de dicho acto, incluidos los correspondientes impuestos con que dicho acto se encuentre gravado, para lo que se fijará un término de quince días hábiles desde que recayera sentencia firme, con apercibimiento de que de no hacerlo será otorgada de oficio. 2.1.-Acuerde que el contrato de opción de compra instrumentalizado mediante escritura de fecha 4 de agosto de 2.017, suscrito entre Don Carlos Alberto y Doña Rocío, Don Ángel y Don Leopoldo, cuyo término para su ejecución se encuentra señalado para el día 4 de febrero de 2.023, sea modificado en forma que dichos efectos económicos se inicien una vez adicionado a la referida fecha el tiempo transcurrido entre el 14 de marzo de 2.020 y el día 9 de mayo de 2.021, al que se añadirá un término de seis meses de gracia, o aquel que el prudente arbitrio del juzgador considere más ajustado a Derecho, es decir, s.e.u.o., el día 29 de marzo de 2.024 (un año, un mes y 25 días), al que habría que añadir el plazo de extensión de gracia de seis meses o aquel ajustado a la equidad y de prudente arbitrio judicial. Subsidiariamente, de no admitirse el período anterior, por aquél otro más ajustado a equidad y proporcionalidad al equilibrio de prestaciones. 2.2.- Se condene a los demandados a que otorguen la correspondiente escritura pública a favor de la cesionaria, ante Notaría de elección de la actora, en los términos establecidos en la parte dispositiva de la sentencia recaída, siendo por cuenta de la cesionaria los correspondientes gastos de su otorgamiento, así como los demás de inscripción en el Registro de la Propiedad y cuantos derivaran de dicho acto, incluidos los correspondientes impuestos con que dicho acto se encuentre gravado, para lo que se fijará un término de quince días hábiles desde que recayera sentencia firme, con apercibimiento de que de no hacerlo será otorgada de oficio. 3.- Se imponga las costas a la demandada.»

Se expresaba en la demanda que fecha 4 de agosto de 2.017, el actor y su hermano, D. Ángel, otorgaron con los ahora demandados (a la sazón, sus padres) escritura de arrendamiento con opción de compra. Todos los otorgantes son propietarios por iguales partes indivisas de la finca sita en Tarragona, DIRECCION000, registral núm. NUM000 del Registro de la Propiedad número 3. Los ahora demandados arrendaron sus respectivas cuotas indivisas a sus hijos, con sujeción a la Ley de Arrendamientos Urbanos, para la explotación del negocio de hostelería bajo la forma de Sociedad Civil Particular, bajo la denominación de DIRECCION001. El arrendamiento se pactó por un plazo de 10 años. En la cláusula cuarta se pactó que la renta, entre el 4 de agosto de 2.017 y el 4 de agosto de 2.022 quedaba absorbida por el impacto económico del que se beneficiaba la finca (período de carencia). A partir del 4 de agosto de 2.022, y para el caso de que no se hubiere ejercitado la opción de compra, la renta mensual sería de 1.000 euros más impuestos. El objeto del arrendamiento era exclusivamente el inmueble, con exclusión de muebles e instalaciones. En la cláusula séptima se acuerda que desde el segundo año de arrendamiento (4 de agosto de 2.023) los arrendatarios venían obligados al pago que se recoge en dicha disposición, y a no ceder, traspasar o subarrendar total o parcialmente la finca, y a destinarla al uso al que se destinaba con anterioridad al arriendo. La cláusula novena recoge el derecho de opción de compra en los siguientes términos: debe ejercitarse dentro de los seis meses siguientes al día en que finalice el período de carencia (esto es, hasta el 4 de febrero de 2.023), debiendo notificar la intención de ejercitarlo con un mes de antelación; el precio de la venta se fija en 90.000 euros más impuestos, con posibilidad de fraccionarlo en cinco cuotas anuales iguales, descontando el importe de las rentas satisfechas.

Se prevé la resolución del arrendamiento por impago de tres cuotas consecutivas durante un año natural o seis cuotas durante el plazo de tres años naturales, contados de enero a diciembre.

El 8 de febrero de 2.021 los arrendatarios remitieron burofax a los arrendadores, en el que, tras transcribir las cláusulas que se han expuesto, les recordaban la suspensión de plazos procesales, administrativos y de prescripción y caducidad establecida por el Real Decreto 463/2020. Asimismo, las moratorias introducidas por el Real Decreto Ley 8/2020, de 17 de marzo, con relación a las deudas hipotecarias, cotizaciones a la Seguridad Social de autónomos, refinanciación de préstamos, flexibilidad en contratos de suministro y suspensión de facturas de consumo. Y que en materia de contratación pública se prevé la figura de la suspensión o ampliación de plazos, insertando la cláusula de restablecimiento del equilibrio económico del contrato. Se citaba el Real Decreto 11/2020, de 31 de marzo y otras disposiciones, concluyendo que todas las medidas acordadas tuvieron por finalidad paliar los efectos sanitarios, sociales y económicos de la pandemia. Con base en los artículos 7.1 y 1.258 del Código Civil, solicita el demandante la novación de las condiciones del contrato, por alteración de las bases del mismo, en el sentido reflejado en el suplico de la demanda. Alude a que se instó acto de conciliación, tramitado por el Juzgado de Primera Instancia número 3, sin avenencia. Y termina en su demanda , aludiendo a la cláusula rebus sic stantibus, pormenorizando los requisitos exigidos a su aplicación relacionándolos con las concretas circunstancias del caso.

2.- D. Rocío y D. Leopoldo se opusieron a la demanda alegando en síntesis : i) falta de legitimación activa, por falta del consentimiento de D. Ángel, quien expresó su oposición a las acciones legales entabladas por su hermano, hoy demandante. Destacan en este sentido la cláusula sexta del contrato, en el que se concede el derecho arrendaticio con carácter personalísimo, prohibiendo expresamente la cesión, subarriendo o cualquier otro derecho derivado del contrato en favor de tercero, salvo descendientes hasta el segundo grado de consanguineidad. La legitimación extraordinaria de los comuneros en beneficio de la comunidad no puede apreciarse cuando se ha manifestado expresamente por los comuneros no litigantes la oposición a las acciones entabladas. ii) en orden a la repercusión del confinamiento en el negocio, se señala , aunque se vio afectado, no estuvo inactivo en ningún momento. iii) la pandemia no afectó al contrato, que ya se encontraba en período de carencia respecto al pago de las rentas y ejercicio del derecho de opción de compra. iv) Niegan que se den las condiciones para la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus, incidiendo de nuevo en el período de carencia y en el hecho de que la renta debe satisfacerse desde agosto de 2.022, fecha muy posterior a la recuperación del sector de hostelería, toda vez que no se ha acreditado por el actor la situación económica del negocio.

3.- La sentencia de instancia desestimó la demanda con imposición de costas a la parte actora.

SEGUNDO.- Los motivos de apelación de la sentencia. Decisión de la Sala.

1.- Denuncia el apelante error en la valoración de la prueba y objeta que la sentencia de instancia desestima la demanda al no entender acreditados los presupuestos exigidos para la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus. Señala el apelante la infracción del art.-281.3 de la LEC en relación con el art.-322.1 y del art.-281.4 , en este caso con cita de la legislación dictada desde el Real Decreto 463/2020 de 14 de marzo y sucesiva normativa relacionada tanto a nivel estatal como de la Generalitat. Alude a las restricciones en actividades de hostelería y restauración, desplazamiento de personas , de reunión y encuentros familiares y de carácter social y expone que tales limitaciones en la actividad de hotel, restaurante y bar que ejerce la entidad formada por el apelante y su hermano , afectaron de forma objetiva, notoria y directa en los resultados y volumen de negocio, lo que implica una modificación sustancial de los acuerdos contenidos en la escritura de 4 de agosto de 2017. Expresa el recurrente que existe infracción del art.-7.1 y art.-1258 del CC en relación a la jurispridencia sobre la cláusula rebus sic stantibus , y así indica que " La alteración de las circunstancias que ha comportado la pandemia ha alterado la base del negocio hasta el punto de irrogar un grave y excesivamente oneroso perjuicio para el propio actor y la sociedad DIRECCION001." .Expresa el apelante que tampoco precisa de un particular esfuerzo deductivo,, la apreciación de un nexo causal entre la pandemia y sus consecuencias y el detrimento económico padecido durante el año 2020 por el actor, su hermano Ángel y la sociedad DIRECCION001 a través de la que operan, detrimento que, aparte de comportar una excesiva onerosidad de la prestación a la que se obligó dicha comunidad, ha alterado de forma notable la base del negocio en los términos que fueron concebidos por las partes en los albores del contrato de fecha 4 de agosto de 2017.

2.- La pretensión de la demanda se funda, en la aplicación al contrato de arrendamiento con opción de compra de la cláusula " rebus sic stantibus " en relación a las medidas legales adoptadas por la pandemia del Covid y la declaración de los estados de alarma, que incidieron en el ejercicio de la actividad de hostelería y restauración desarrollados en el inmueble arrendado . La sentencia de instancia desestima la demanda en tanto que razona , y a continuación se transcribe que :" En el pacto segundo del contrato de arrendamiento se especifica que «los arrendatarios vienen destinando el inmueble a la explotación del negocio de hostelería, que actualmente ya explotan bajo la Sociedad Civil Particular que gira bajo la denominación de DIRECCION001.» Y, a continuación: «el presente arrendamiento recae sobre la mitad indivisa de la titularidad de los arrendadores, referida exclusivamente a la existente anterior a la edificación e instalación de las obras para cuya construcción fueron solicitados los créditos bancarios, es decir, la primera planta y sótano que se corresponde con la edificación primitiva y sobre la que también se han realizado mejoras y acondicionamientos para la adecuada explotación del negocio mercantil referido, ya que la restante ha sido asumida en su integridad por los arrendatarios, sirviendo los registros de Urbanismo del Ayuntamiento de Tarragona y entidades bancarias acreedoras por los préstamos hipotecarios a los efectos acreditativos oportunos.» "

Considera la sentencia de instancia , que el plazo de cinco años de carencia para el pago de la renta, acordada en el pacto cuarto está causalizado por la revalorización del inmueble a consecuencia de las obras (construcción) sobre la mitad indivisa de la parte arrendadora, que se recoge en los siguientes términos: «La renta o merced arrendaticia, pactan expresamente las partes contratantes, que a partir del día de la fecha y por un período de carencia de los próximos cinco años, queda íntegramente absorbida y consumada por el impacto económico de que se beneficia la finca, concretamente en relación a la mitad indivisa de la parte arrendadora tras la construcción realizada sobre la misma por la parte arrendataria de la misma (sic, por mitad) de la superficie, y representada por el precio que se fijará como de opción de compra. El presente arrendamiento se refiere, pues, únicamente sobre la mitad indivisa de la arrendadora, con exclusión de lo edificado y ejecutado por la parte arrendataria, destinada la edificación al objeto empresarial antes dicho.»

De la interpretación conjunta de los pactos segundo y cuarto del contrato , concluye la sentencia que la inversión en el inmueble (construcción) es la única justificación del plazo de carencia. Y por ello considera que "... tenga su lógica la prórroga del período de carencia, a modo de paréntesis temporal coincidente con el estado de alarma, la causalización del período de carencia rechaza de plano la justificación de la pretensión deducida en la demanda, centrada en la repercusión del estado de alarma en el negocio.".Añade la sentencia que :" Pese a la referencia que se hace en la primera página del bloque documental que agrupa los documentos 16 a 27 a las moratorias concedidas por las entidades Caixabank y BBVA, no se aportan. Es, precisamente, la documentación bancaria referida a la financiación de las obras, la que debió aportarse a efectos de justificar la incidencia del estado de alarma en la inversión en el inmueble y, consecuentemente, en el período de carencia causalizado por ésta. La única documentación aportada se refiere al negocio, y se limita a los modelos 309 (resúmenes anuales del I.V.A.) de 2.019 y 2.020, en los que se pasa de 6.170,32 a - 1.601,56 euros, diferencia no significativa, toda vez que el resultado de la explotación del negocio del ejercicio 2.018 fue de -23.022,86 euros. Al margen de la insuficiencia de estos datos para poder siquiera valorar la concurrencia de los presupuestos exigidos a la ampliación de la cláusula rebus sic stantibus, es necesario, como se ha destacado anteriormente ( Sentencia del Tribunal Supremo núm. 64/2015, de 24 febrero ) que se contraste la incidencia causal o real de la crisis en el marco de la relación contractual de que se trate, provocando una variación importante de las circunstancias, una excesiva onerosidad con incidencia relevante o significativa respecto de la base económica que informó inicialmente el contrato celebrado. No se ha acreditado por el demandante la concurrencia de los requisitos exigidos a la novación pretendida, en particular, como viene exigiendo de forma reiterada el Tribunal Supremo, esa «desproporción exorbitante, fuera de todo cálculo, entre las prestaciones de las partes contratantes que derrumben el contrato por aniquilación del equilibrio de las prestaciones» ( Sentencia núm. 807/2012, de 27 de diciembre ), pues, atendiendo a la referida causa del plazo de carencia, la novación terminaría por suponer un perjuicio mayor a la arrendadora demandada. "

3.- Encuentra pues, la sentencia de instancia, la lógica de la prórroga del periodo de carencia inicialmente convenido en la justificación del mismo, esto es , el impacto económico de que se beneficia la finca, concretamente en relación a la mitad indivisa de la parte arrendadora tras la construcción realizada sobre la misma por la parte arrendataria , y no en la repercusión en el negocio explotado por el apelante y su sociedad del estado de alarma. Y reprocha al apelante la falta de prueba sobre la justificación de la incidencia económica del estado de alarma en la financiación de la construcción ejecutada por la arrendataria . Así en la escritura de 2017, se hace constar que en cuanto a los préstamos con garantía hipotecaria de que responde la finca , han sido destinados a la construcción, y están siendo satisfechos en su integridad desde su origen por los arrendatarios. Y en cuanto al negocio, la sentencia recurrida, como se expresa, alude a la insuficiencia de la documentación aportada .

4.- Sobre la cláusula rebus sic stantibus hemos dicho en nuestra sentencia de 10 de abril de 2025: " La Sentencia del Tribunal Supremo de 18.07.2019 , ( ROJ:STS 2556/2019- Sentencia: 452/2019 Recurso: 2631/2016)destaca, por su parte, las condiciones que debe reunir la alteración de circunstancias para hacer operativa la cláusula " rebus" al establecer:

"2.1.- Como recuerda la sentencia del pleno de esta sala 820/2012, de 17 de enero de 2013 , aunque el Código Civil no regula un mecanismo que expresamente permita extinguir o modificar el contenido de las obligaciones en función de cambios imprevisibles, doctrina y jurisprudencia recurren a la cláusula " rebus sic stantibus"[estando así las cosas], próxima en su fundamento a los arts. 7 y 1258 CC , para solucionar los problemas derivados de una alteración sobrevenida de la situación existente o de las circunstancias concurrentes al tiempo de la celebración del contrato.

Según esta doctrina, la alteración de las circunstancias que puede provocar la modificación o, en último término, la resolución de un contrato, ha de ser de tal magnitud que incremente de modo significativo el riesgo de frustración de la propia finalidad del contrato. Y por supuesto, es preciso que tales circunstancias sobrevenidas fueran totalmente imprevisibles para los contratantes.

Es condición necesaria para la aplicación de la regla " rebus" la imprevisibilidad del cambio de circunstancias. Si las partes han asumido expresa o implícitamente el riesgo de que una circunstancia aconteciera o debieron asumirlo porque, en virtud de las circunstancias y/o naturaleza del contrato, tal riesgo era razonablemente previsible, no es posible apreciar la alteración sobrevenida que, por definición, implica lo no asunción del riesgo (recientemente sentencia 5/2019, de 9 de enero ). No puede hablarse de alteración imprevisible cuando la misma se encuentra dentro de los riesgos normales del contrato ( sentencias 333/2014, de 30 de junio , 64/2015, de 24 de febrero , y 477/2017, de 20 de julio , entre otras)".

Para que resulte por ello de aplicación la cláusula " rebus sic stantibus",es necesario acreditar en primer lugar la alteración de la base del contrato con fundamento en circunstancias radicalmente imprevisibles en el momento de su celebración. Es por ello que, si el cambio de circunstancias está dentro de los riesgos asignados en el contrato, ya sea por estar expresamente previsto en él o por derivar de su naturaleza, la alteración de circunstancias no producirá efecto alguno en la vida del contrato, es decir no dará lugar a la resolución o modificación de los términos pactados, debiendo atender los contratantes al principio "pacta sunt servanda".

Junto a lo anterior, la operativa de la cláusula " rebus" requiere que en relación al contrato, su finalidad económica resultare inalcanzable o que el cambio circunstancial destruya o prácticamente haga desaparecer el equilibrio o proporción entre las prestaciones de una y otra parte, no existiendo otro medio que permita subsanar el desequilibrio.

La alteración de las circunstancias además ha de causar un daño, esto es debe perjudicar gravemente a una de las partes, haciendo que el cumplimiento del contrato sea demasiado costoso desde el punto de vista económico o personal."

5.- Como razona la sentencia de la AP de Barcelona de 23 de febrero d 2024, " ... se considera innegable que la crisis sanitaria provocada por el COVID - 19 ha conllevado una crisis económica que ha afectado especialmente al sector de los servicios, entre los cuales se encuentra el de la hostelería, siendo este un hecho de notoriedad general y absoluta, de modo que la pandemia constituye una circunstancia sobrevenida e imprevisible que las partes no podían advertir al celebrar el contrato de arrendamiento y que no se encontraba implícita en los riesgos normales de un contrato; es un hecho de carácter objetivo, que las diferentes restricciones acordadas a causa de la pandemia han supuesto una alteración significativa de las circunstancias pues en el momento de la celebración del contrato de arrendamiento ninguna de las partes podía prever, siquiera sospechar, que acaecería una pandemia mundial que llevaría al extremo de confinar a la población domiciliariamente y que causaría estragos y daría lugar a limitaciones y restricciones que en más o en menos, un año después, aún seguirían vigentes."

No cabe duda ,por tanto, de que la pandemia por el Covid-19 configura un suceso imprevisible que excede del riesgo normal inherente al contrato convenido entre las partes ya lo ha apreciado la jurisprudencia. La STS 535/2025 de 3 de abril , dice al respecto: "Lo que es obvio, es que la pandemia del COVID-19 generó una crisis sanitaria que el mundo moderno no había vivido hasta entonces, con una indiscutible repercusión negativa en la vida social. El legislador de emergencia se vio obligado a dictar un conjunto de normas para abordar tan excepcional situación, que alcanzó una magnitud desorbitada, con la finalidad de evitar la destrucción de empresas y empleos, inspiradas en principios de justicia distributiva acordes con el orden constitucional, toda vez que los instrumentos ordinarios del derecho privado encontraban dificultades para buscar las soluciones más adecuadas ante tan excepcional estado de las cosas."

6.- Ahora bien, la situación sanitaria no puede sustentar sin más la aplicación de la cláusula rebus, como parece señalar la recurrente, la cláusula " rebus" no es de aplicación general y automática, sino que es preciso contrastar que las circunstancias excepcionales e imprevisibles que propiciarían su aplicación han tenido incidencia causal o real en el marco de la relación contractual de que se trate ( STS nº 64/2015 de 24 de febrero ).Por ello , aun cuando la pandemia supuso una alteración imprevisible no tenida en cuenta al contratar, ello no daría lugar a la aplicación inmediata de la cláusula rebus, por mucho que el R.D. 463/2020, acordara, en su art. 10.4 ,la suspensión de las actividades de hostelería y restauración.Se exige que el apelante que postula su aplicación acredite y justifique el nexo o relación causal de la situación sanitaria respecto de un significativo incremento del coste de su prestación, y ello no se da en el presente caso.

7.-Aduce la apelante que la necesidad de justificar la incidencia del estado de alarma en la inversión del inmueble, no se correspondería con los efectos económicos y desequilibrios causados por la situación sanitaria, a pesar de que en todo caso, hallaría respuesta acreditada conforme a los expositivos II,III y IV y pactos segundo y cuarto de la escritura.

8.- La sentencia no ignora que los prestamos hipotecarios se destinaron a la construcción de la finca y que se satisfacían por el apelante y su hermano , ni niega que la edificación estuviera finalizada al otorgarse la escritura . Lo que apunta la sentencia es que no se ha aportado documentación alguna que justifique la incidencia motivada por la crisis sanitaria en las circunstancias y condiciones de la financiación otorgada para la inversión .Y se centra en esta cuestión la sentencia , la inversión, porque es como se ha dicho en la causalización del periodo de carencia que la sentencia estima que obedece a la inversión en la construcción, donde encuentra el juez a quo la lógica de la prórroga del periodo de carencia que se solicita, y no en la repercusión del estado de alarma en el negocio que es en lo que se centraba la demanda .

9.- La cuestión, sin embargo a juicio de esta Sala , no es esa exactamente , tampoco en la demanda se hizo alegación alguna en tal sentido, ,más allá de señalar que alteración que comportaba la pandemia generaba un desequilibrio de las prestaciones a cargo del apelante e indirectamente a la entidad " DIRECCION001", en cuanto a la capacidad patrimonial que se había visto dañada, generándole un quebranto económico con disminución de su capacidad para hacer frente a los compromisos derivados del contrato de arrendamiento y opción de compra. Y el coste de la inversión en la edificación, no era propiamente una de las obligaciones asumidas en el contrato de arrendamiento. De lo que se trata más bien es de la ausencia de los presupuestos para la aplicación de la cláusula rebus , y, además, del propio tenor de la propia modificación contractual pretendida por el demandante , como se examinará con posterioridad .

10.- Sobre el negocio , apunta el apelante que las cantidades recogidas por el Juzgador de Instancia se refieren a la cuota de dichos ejercicios en materia de impuestos, entre el IVA Repercutido y el IVA Soportado, y en relación al volumen de operación resultante de la actividad empresarial en cada uno de dichos periodos, puede apreciarse que durante el año 2019, por el régimen ordinario del impuesto, se obtuvieron y declararon 163.823,14 euros de ingresos brutos, mientras que durante el año 2020 los ingresos brutos fueron de 35.476,39 euros. Y podemos admitir tal alegación, como que del mismo modo y así resulta de la comunicación de Mutua Universal , D. Ángel, socio del actor, percibió prestación por cese de actividad (PCA) desde 14 de marzo de 2020 hasta 30 de septiembre de 2021, circunstancia que se admitió además por el citado testigo que reconoció también que solicitaron y obtuvieron moratorias en los préstamos suscritos que se destinaron a la edificación.

11.- Viene a afirmar el recurrente que tales circunstancias, equivalen a aceptar que la actividad no gozó de las oportunidades de generar negocio en condiciones ordinarias y de normalidad. Y ciertamente podríamos asumir que el volumen de negocio del recurrente disminuyó por la pandemia, pero no podemos dejar de advertir que la novación que se pretende por el demandante no es una rebaja de la renta por la pérdida de ingresos consecuencia de la pandemia, ni un aplazamiento temporal y extraordinario del pago de la renta , conforme a lo señalado en el art. 2.1 del Real Decreto-Ley 15/2020, sino que lo que peticiona es una prórroga del periodo de carencia del pago de la renta, prolongando esta carencia del pago de la renta, además en su beneficio exclusivo .

12.- La aplicación de la cláusula "rebus sic stantibus", no legitimaría que el arrendador el dejara de percibir las mensualidades de renta durante los meses en que el arrendatario no puede ejercer la actividad en el local , y es que los riesgos del contrato no pueden repercutirse exclusivamente sobre solo una de las partes -en este caso los arrendadores. Es más, la normativa dictada ante la crisis sanitaria y que el apelante cita, lo que autorizaba era la posibilidad de solicitar el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta o una rebaja de la renta, pero no su condonación. Y es porque cláusula rebus sic stantitus" conduce a una distribución de los riesgos entre las partes contratantes y no a que sea una sola de las partes la que asuma íntegramente el riesgo en beneficio de la otra, de modo que no puede autorizarse que en el presente caso, estipulado un periodo de carencia , y que se extiende más allá de la finalización del último estado de alarma declarado por RD 926/2020 de 25 de octubre y sus prórrogas hasta el 9 de mayo de 2021, e incluso de las limitaciones de aforo en los establecimientos de hostelería y restauración en Cataluña, -que como apunta la sentencia de la AP de Barcelona de 28 de febrero de 2025, se regularon en resoluciones del Departament de Salut de la Generalitat de Catalunya. Concretamente (i) la apertura de los establecimientos, tras el cierre acordado como consecuencia del estado de alarma, se acordó por la resolución SLT 2983/2020, de 21 de noviembre, para a partir del 23, inclusive, de noviembre de 2020, con limitación de aforo al 30 por ciento del total; (ii) la ampliación de aforo, hasta el 50 por ciento, se acordó por resolución SLT 1587/2021, de 21 de mayo, desde el 24, inclusive, de mayo de 2021; y (iii) la supresión del límite de aforo se acordó por resolución SLT 3090/2021, de 14 de octubre, desde el 15, inclusive, de octubre de 2021-, el arrendador se vea privado de la percepción de las rentas totalmente , por la ampliación y novación del periodo de carencia inicial .

13.-En ningún caso estaba prevista la cobertura normativa de una exoneración total del pago de la renta, y de haberse estado abonado renta , lo que en este caso no acontecía, teniendo en cuenta que el estado de alarma se prorrogó hasta el 9 de mayo de 2021 ( RD 956/2020 de 3 de noviembre) ,el aplazamiento del pago de la renta ,no se habría extendido sino hasta el 9 de mayo de 2021 y 4 meses más ( art 1.2 del Real Decreto-Ley 15/2020 aplicado analógicamente y aunque el demandado/apelado/no sea gran tenedor). O tratándose de una petición de reducción de la renta , podría incluso haberse aminorado, proporcionalmente atendiendo a los aforos permitidos, hasta el 15 de octubre de 2021, fecha desde la que se suprimieron las limitaciones.

Pero resulta que en ese periodo al que alcanzaría el aplazamiento, o el cese de las limitaciones , la renta, por el periodo de carencia convenido, no se satisfacía.

14.-Que dicho periodo de carencia obedeciera a la inversión efectuada por los arrendatarios en la edificación , no autoriza a prescindir de la consideración sobre la cláusula rebus , expresada por la sentencia de la AP de Barcelona de 28-2-2025 relativa a que , " ... la búsqueda del equilibrio o reequilibrio prestacional, que constituye el fundamento de la figura que analizamos, debe conducir a que de la aplicación de cláusula rebus no quepa deducir un resultado que beneficie solo a una de las partes en perjuicio de la otra, sino que se trata de proteger a ambas, ya que la preservación de la conmutatividad del contrato es uno de los principios rectores en este ámbito. De ello se sigue que la parte arrendadora, teniendo en cuenta que nos hallamos ante un contracto de tracto sucesivo, en ningún caso tendría la obligación de soportar en solitario las consecuencias económicas derivadas de la declaración del estado de alarma por razón de la pandemia COVID-19,"

15.-Y esto es lo que sucedería de estimarse la demanda , que tal y como se formula no supone sino la pretensión de que la arrendadora se implique en las pérdidas que al actor y al negocio explotado por el mismo pudo generar la situación de pandemia , para recuperarse por el arrendatario los beneficios esperados , que desde la perspectiva apuntada por la sentencia de instancia , habrían tenido que destinarse a la inversión realizada, a modo de compensación de aquella carencia ; como así lo viene a reconocer el apelante cuando expresa en su recurso que la crisis sanitaria alteró el equilibrio de las prestaciones convenidas en la escritura , y que de no atenderse la novación se produciría un perjuicio al actor, dado que ,afirma ahora el apelante, aceptado que la moratoria tiene su justificación en el valor repercutido en el patrimonio de la demandada a consecuencia de las reformas, los efectos de la pandemia, impedirían al actor ejecutar su actividad en condiciones de normalidad y obtener los beneficios esperados durante el periodo de carencia , como fórmula de recuperación.

16.-Lo que se pretendería ,en definitiva , es que el arrendador contribuya a costear la construcción que según la cláusula de la escritura , motivó el periodo de carencia, cuando si bien es ciertoque la finca , en relación a la mitad indivisa de la parte arrendadora, se beneficia por la construcción, y así se especifica en la escritura también lo es que en la estipulación sexta se señala que el titular de la edificación existente es la arrendataria y los otorgantes son propietarios por iguales partes en proindivisión del solar .

17.-Laexcesiva onerosidad para una de las partes contratantes , en este caso el arrendatario , no obedecería por tanto a tener que satisfacer el precio del arriendo cuando los beneficios económicos del negocio que explota económicamente en el inmueble han disminuido por la pandemia . No se pretende una novación modificativa del contrato, consistente en un aplazamiento en el abono de la renta, teniendo eso sí que pagar aquella tras el aplazamiento, o en una rebaja de su cuantía económica, sino por contra, lo interesado es que, el periodo de carencia , y la consiguiente falta de percepción de la renta por el arrendador, se prorrogue , a su costa , para que el arrendatario pueda afrontar su inversión tras su recuperación económica, prescindiendo absolutamente de las legítimas expectativas del arrendador que tiene derecho a cobrar el precio del arriendo, aplazado o rebajado, pero sin que en modo alguno su derecho a percibir dicha contraprestación pueda eliminarse, amparándose en la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus, empleando aquellapara trasladar al arrendador la integridad de la pérdida o disminución de beneficios consecuencia de la pandemia.

18.- El recurso, por tanto , no puede acogerse ,si no apreciamos que el equilibrio del contrato se haya visto alterado de modo fundamental por la situación de pandemia para el arrendatario, porque difícilmente puede considerarse que el costo de la prestación del arrendatario se haya incrementado de forma desproporcionada , si no había de abonar renta, por haberse pactado un periodo de carencia , que el apelante pretende prolongar a costa del arrendador . No ha dejado de existir correlación o proporcionalidad entre la obligación a cargo del arrendatario, esto es el pago de la renta pactada, y la contraprestación recibida a cambio, la posesión de la finca arrendada, ya el apelante mantuvo la posesión y además , pudo desarrollar actividades referidas a su actividad económica en lo permitido, como reconoce en su demanda al señalar , que la línea de hospedaje se había aperturado en el mes de junio de 2020.

TERCERO.- Régimen de costas.

Al desestimarse el recurso de apelación procede imponer al apelante las costas de esta alzada ( art.-398 LEC) .

FALLO