Sentencia Civil 1585/2025 Audiencia Provincial Civil de Navarra nº 3, Rec. 1743/2023 de 02 de diciembre del 2025

PRIMERO.- Formalización de contrato privado de compraventa de naturaleza verbal. Perfección. Tratos preliminares. Incumplimiento. Valoración probatoria.

1.-Para la adecuada resolución de los motivos de fondo planteados en el recurso de apelación interpuesto por la parte demandada - Eleuterio- frente a la sentencia de instancia - Sentencia nº 200/2023, de 11 de agosto de 2023, dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº 4 de Pamplona/Iruña-, resulta necesario exponer los hitos o circunstancias más relevantes que concurren en el presente caso, los cuales no fueron objeto de controversia entre las partes litigantes o quedaron debidamente probados o acreditados en el ámbito del presente procedimiento.

1.1La entidad mercantil demandante -Desarrollo Residenciales Soto de Lezkairu, S.L., anteriormente denominada Sertaca Servicios y Gestiones, S.L.- es una empresa que se dedica a la promoción e inversión inmobiliaria, adquiriendo terrenos a fin de promover la construcción y ulterior venta de viviendas.

1.2El demandado - Eleuterio- es propietario de pleno dominio (condómino) de una cuota de participación (en régimen de pro indiviso)del 46,11 % de la finca urbana (terreno o solar) denominada "Parcela NUM000", ubicada en el barrio residencial DIRECCION000 de Lezkairu (Pamplona/Iruña, Navarra), descrita registralmente como "parcela de uso residencial -libre- en el Sector I/SI, IV/SI, XVI/SI, XIX/SI y sistemas generales adscritos -área de reparto AR3- en Pamplona, de 550 metros cuadrados ocupable en planta baja con un máximo de 260 metros cuadrados quedando como superficie libre privada sin perjuicio de la ocupación del subsuelo prevista en el Plan y edificable conforme al mismo(...) Tiene un aprovechamiento de 2.189,41 UAs(...) La descrita finca es una de las resultantes de la reparcelación del Área de Reparto ARS-3 Arrosadía-Lezkairu, hoy DIRECCION001, de Pamplona (...) inscripción NUM001 de la finca número NUM002 al folio NUM003 del tomo NUM004, libro NUM005 (...) Catastro: Polígono NUM006, parcela NUM007, sub-área urbana NUM001, unidad urbana NUM001".

La copropiedad del 53,89 % restante de la Parcela NUM000 la ostentan las siguientes personas (físicas y jurídicas): Belarmino y Agueda (10,778 %), Efrain y Mariana (10,778 %), Eladio y Magdalena (2,6945 %), Flor (2,6945 %), Raúl (2,6945 %), Amelia (2,6945 %), la entidad mercantil Suzate, S.A. (10,778 %) y la entidad mercantil Aurea Ibérica Promoción, S.L. (10,778 %).

1.3La entidad mercantil demandante -Desarrollo Residenciales Soto de Lezkairu, S.L.- ostenta la propiedad de pleno dominio de las parcelas colindantes NUM008 y NUM009 (así como un 20 % de la parcela NUM010) del barrio residencial DIRECCION000 de Lezkairu (Pamplona/Iruña, Navarra).

Por su parte, la entidad mercantil demandada -Promociones OCEC, S.A.- ha promovido la construcción de viviendas en las parcelas colindantes NUM011 y NUM012 del barrio residencial DIRECCION000 de Lezkairu (Pamplona/Iruña, Navarra), así como la rampa de acceso al garaje mancomunado de la manzana o unidad NUM012.

NUM001. 4Durante el mes de noviembre de 2021, el administrador único de la entidad mercantil demandante -Desarrollo Residenciales Soto de Lezkairu, S.L.-, Juan Antonio y Andrés (hijo de Efrain) -administradores de la entidad mercantil Irabia Promociones, S.L. y copropietarios de fincas colindantes-, iniciaron contactos o negociaciones, entre otros asuntos, para proceder a la venta (a la entidad mercantil demandante Desarrollo Residenciales Soto de Lezkairu, S.L.) de la denominada "Parcela NUM000", ubicada en el barrio residencial DIRECCION000 de Lezkairu (Pamplona/Iruña, Navarra), actuando Andrés en representación de los copropietarios (personas físicas y jurídicas anteriormente reseñadas) que ostentaban un coeficiente de participación conjunto del 53,89 % respecto de dicha finca o solar.

1.5Finalmente, el día 22 de diciembre de 2021 se organizó una reunión en la sede de la entidad mercantil Irabia Promociones, S.L. -en la calle Sadar nº 14 de Pamplona/Iruña, Navarra-, a la que asistieron Juan Antonio -administrador único de la entidad mercantil demandante Desarrollo Residenciales Soto de Lezkairu, S.L.-, el demandado - Eleuterio-, el hijo del demandado - Pedro Enrique-, Efrain y Andrés, actuando estos últimos en representación (como coordinadores/interlocutores) de los copropietarios (personas físicas y jurídicas anteriormente reseñadas) que ostentaban un coeficiente de participación conjunto del 53,89 % respecto de la finca o solar (Parcela NUM000).

2.-La Sentencia de instancia - Sentencia nº 200/2023, de 11 de agosto de 2023, dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº 4 de Pamplona/Iruña- concluye, respecto del extremo o aspecto fáctico que ahora es objeto de impugnación o controversia, que "de la prueba practicada, documental obrante en las actuaciones, la cual no ha sido impugnada, por lo que hace prueba plena, artículo 326 de la LEC , en relación con el artículo 319, así como de las testificales de Don Andrés, Don Efrain, Don Humberto, y de Don Anton, examinadas, debe concluirse que entre DESARROLLO RESIDENCIALES SOTO DE LEZKAIRU SL y DON Eleuterio se procedió a la suscripción de contrato de compraventa de la participación del codemandado sobre la parcela NUM000 el 22 de diciembre de 2021, no tratándose las gestiones realizadas entre las partes de una mera oferta, sino que estamos ante un acuerdo de tipo verbal entre ellas, lo que se corrobora de las gestiones realizadas por la actora para obtener la debida financiación, y suscribir la correspondiente escritura pública, participando activamente el hijo del codemandado en ello al remitir la documentación para ello requerida, no teniendo lógica realizar ello, si no se había acordado la efectiva venta".

3.-En el segundo motivo del recurso de apelación interpuesto por la representación procesal del demandado - Eleuterio- frente a la sentencia de instancia - Sentencia nº 200/2023, de 11 de agosto de 2023, dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº 4 de Pamplona/Iruña- se impugna dicho pronunciamiento jurisdiccional, imputando a la juzgadora a quoerror en la valoración de la prueba, por cuanto, tal y como se desprende de la prueba aportada a las actuaciones, no se puede considerar suficientemente acreditado que el día 22 de diciembre de 2021 formalizara un acuerdo obligacional de compraventa privada (de naturaleza verbal) con la entidad mercantil demandante -Desarrollo Residenciales Soto de Lezkairu, S.L.-, hallándonos más bien ante una mera propuesta u oferta de compra, no estimándose debidamente perfeccionado un contrato verbal de compraventa respecto de su (mayoritaria) participación del 46,11 % respecto de la parcela NUM000 (tratos preliminares previos a su formalización o suscripción con efectos obligatorios).

4.-La principal controversia que se suscita en el ámbito del presente procedimiento es la relativa a la naturaleza o calificación jurídica que revisten los pactos o acuerdos alcanzados entre las partes durante el proceso de negociación, esto es, como afirma la parte demandada-apelante, si no pasan de ser meras ofertas, actos de negociación o preliminares, sin fuerza o eficacia obligacional o vinculante alguna para ninguna de las partes o si, por el contrario, como sostiene la entidad demandante, implican o conllevan la perfección de un auténtico y definitivo contrato de compraventa, con correlativo surgimiento y exigibilidad del conjunto de derechos y obligaciones que su nacimiento a la vida jurídico-civil comporta para ambas partes (compradora y vendedora).

Se ha de partir, a efectos dogmáticos, del carácter o naturaleza consensual que, para la válida perfección de los contratos, esto es, para su nacimiento y plena eficacia y exigibilidad entre las partes contratantes, determina el ordenamiento jurídico-civil español.

El artículo 1254 del Código Civil ( CC) establece que "el contrato existe desde que una o varias personas consienten en obligarse, respecto de otra u otras, a dar alguna cosa o prestar algún servicio".

En este sentido, la Sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo (STS) de 2 de noviembre de 2009, cuando señala que "la perfección de los contratos consensuales, a diferencia de los "reales" que requieren entrega de la cosa, o de los "formales" cuando están sometidos al cumplimiento de formalidades esenciales, se produce por la simple coincidencia de voluntades -concurso de la oferta y la aceptación- sobre la cosa y la causa que han de constituir el contrato".

Igualmente, la STS de 28 de enero de 2000, cuando dispone que "los contratos se perfeccionan por el mero consentimiento, manifestado por el concurso de la oferta y de la aceptación, que marca el final del iter formativo del contrato, el final de los actos preliminares del mismo, lo que requiere que la oferta contenga todos los elementos determinantes del objeto y la causa, para que la posterior aceptación determine el concurso respecto de ellos, sin introducir modificación alguna que requiriese nuevo acuerdo".

Ya en el ámbito del contrato de compraventa, el artículo 1450 del CC establece que "la venta se perfeccionará entre comprador y vendedor, y será obligatoria para ambos, si hubieren convenido en la cosa objeto del contrato y en el precio, aunque ni la una ni el otro se hayan entregado".

La STS de 31 de diciembre de 2002 señala que "el recurrente omite la disposición del artículo 1450 del Código Civil , de donde se desprende el carácter consensual del contrato de compraventa, de modo que basta la coincidencia del acuerdo de voluntades obligacional a entregar una cosa determinada, sin exigencia de la "datio rei", y pagar un precio cierto, sea de una vez o en plazos, para que, desde ese momento, el contrato de compraventa se perfeccione y sea obligatorio para las partes".

El artículo 1262 del CC estipula que "el consentimiento se manifiesta por el concurso de la oferta y de la aceptación sobre la cosa y la causa que han de constituir el contrato".

En el ámbito del derecho civil foral navarro, la ley 563 de la Ley 1/1973 de 1 de marzo, por la que se aprueba la Compilación del Derecho Civil Foral de Navarra o Fuero Nuevo (FN), tras la reforma operada por la Ley Foral 21/2019, de 4 de abril, establece que "el contrato de compraventa se perfecciona por el consentimiento de las partes sobre sus elementos esenciales".

La STS de 24 de julio de 2006 señala que "la doctrina científica y la jurisprudencia vienen exigiendo sin fisuras que el concurso de la oferta y la aceptación, como requisitos indispensables para la aceptación del contrato, han de contener todos los elementos necesarios para la existencia del mismo, y coincidir exactamente en sus términos, debiendo constar la voluntad de quedar obligados los contratantes, tanto por la oferta propuesta, como por la aceptación correlativa a la misma".

No obstante, tal y como señala la STS de 8 de febrero de 2010, "no obsta a esta calificación que no hayan quedado determinados los elementos instrumentales o complementarios del mismo, cuando es perfectamente posible hacerlo en un momento posterior".

A los efectos de diferenciar un contrato de compraventa perfeccionado o definitivo de los denominados precontratos, pactos in contrahendo,contratos preparatorios, promesas unilaterales o bilaterales de venta u opciones de compra, la STS de 11 de octubre de 2000 señala que "al distinguir entre el contrato de compraventa y el precontrato o pacto de contrahendo, a pesar de tratarse de una promesa bilateral de venta y de la aparente asimilación que hace el precepto del párrafo 1º del art. 1451 del Código civil , entre uno y otro negocio jurídico cuando hay acuerdo respecto del precio y la cosa vendida, se ha de atender fundamentalmente a la voluntad de las partes(...) al contenido de las obligaciones que respectivamente engendran en términos que si uno de los contratantes se obliga a entregar una cosa determinada y el otro a pagar por ella en dinero o signo que le represente, la figura jurídica que surge es la de una compraventa, a tenor de lo dispuesto en el art. 1451 del citado Código ; mientras que si las partes aun estando de acuerdo sobre los elementos esenciales del contrato se obligan a la prestación de un futuro consentimiento encaminado a celebrar una compraventa posterior, parece un contrato preparatorio o precontrato, cuyos efectos no cabe identificar con los antes indicados, que la perfección de la compraventa produce".

En este sentido, la reciente STS 913/2021, de 23 de diciembre de 2021, cuando señala que "el llamado precontrato, contrato preliminar o preparatorio, o "pactum de contrahendo" [en ese caso bilateral de compraventa] tiene por objeto constituir un contrato y exige como nota característica que en él se halle prefigurada una relación jurídica con sus elementos básicos y todos los requisitos que las partes deben desarrollar y desenvolver en un momento posterior ( SSTS 23 diciembre de 1995 ; 16 de julio 2003 , entre otras), cuya efectividad o puesta en vigor se deja a voluntad de ambas partes contratantes".

También se ha de diferenciar de la fase negociadora previa, no conclusa, a la determinación de los elementos esenciales del contrato y a la efectiva y exacta concurrencia o concurso de oferta y aceptación, que doctrinalmente recibe la denominación de iterformativo del contrato o negociación, o -genéricamente- de tratos preliminares, entendiéndose como tales el conjunto de actos y operaciones que los intervinientes y "ad lateres"realizan con el fin de discutir y preparar un contrato, sin eficacia obligacional o vinculante alguna para ninguna de las partes -sin perjuicio de eventuales responsabilidades, en supuestos de deslealtad o ruptura injustificada de las negociaciones-.

Todo ello sin perjuicio, claro está, de que la definitiva transmisión y adquisición del dominio o posesión real respecto de la cosa vendida se posponga a un evento ulterior (entrega o traditio),que ordinariamente se realizada de manera instrumental a través de la formalización o elevación del contrato de compraventa a escritura pública (teoría del título y el modo).

La STS de 26 de junio de 2008 afirma, a este respecto, que "cuando se celebra un contrato traslativo de dominio, la adquisición no se produce en el acto, sino que, para su perfección, ha de seguir la tradición, es decir, la puesta en posesión de objeto transferido, efectuada con intención transmisiva por el "tradens" y adquisitiva por el "accipiens"; nos encontramos ante el sistema del título y del modo, y se entienden por tales, respectivamente, el contrato que se erige en causa de la tradición y la "traditio" o investidura posesoria, a través de la cual se regulariza la coincidente voluntad de las partes de transmitir y adquirir. Junto a la tradición real, se encuentra la fingida, "traditio ficta", donde no se produce el traspaso o entrega efectiva de la cosa, sino un signo que la represente, como ficción de entrega, para alcanzar idénticos efectos que ésta; entre los casos de tradición fingida en nuestro Derecho se hallan las denominadas instrumental, por simple acuerdo, "brevi manu", "longa manu" y "constitutum possessorium".

5.-El recurso de apelación interpuesto por la representación procesal del demandado - Eleuterio- no puede prosperar.

Tal y como avanzaba anteriormente, no resulta controvertido que el día 22 de diciembre de 2021 se organizó una reunión en la sede de la entidad mercantil Irabia Promociones, S.L. -en la calle Sadar nº 14 de Pamplona/Iruña, Navarra-, a la que asistieron Juan Antonio -administrador único de la entidad mercantil demandante Desarrollo Residenciales Soto de Lezkairu, S.L.-, el demandado - Eleuterio-, el hijo del demandado - Pedro Enrique-, Efrain y Andrés, actuando estos últimos en representación (como coordinadores/interlocutores) de los copropietarios (personas físicas y jurídicas anteriormente reseñadas) que ostentaban un coeficiente de participación conjunto del 53,89 % respecto de la finca o solar (Parcela NUM000).

Tampoco resulta controvertido (así se reconoce en el recurso de apelación interpuesto por el propio demandado Eleuterio), en el ámbito de dicha reunión se ofreció, por la entidad mercantil demandante Desarrollo Residenciales Soto de Lezkairu, S.L. la adquisición o compra conjunta (100 % de participación) de la denominada "Parcela NUM000", ubicada en el barrio residencial DIRECCION000 de Lezkairu (Pamplona/Iruña, Navarra), ofreciéndose un precio o contraprestación económica total de 1.600.000 euros (100.000 euros por cada una de las 16 viviendas que se proyectaban construir en dicho solar), elevándose durante el transcurso de dicha negociación la referida oferta a 1.800.000 euros.

6.-Esta Sala coincide con la conclusión fáctica alcanzada por la juzgadora de instancia sobre este particular (efectiva formalización o perfección, de manera verbal o no escrita, de un contrato de compraventa con plenos efectos obligatorios respecto de la finca o parcela en cuestión), ratificando la valoración probatoria desarrollada en la sentencia objeto de impugnación.

7.-Como es sabido, la valoración probatoria es una facultad de los Jueces y Tribunales, facultad que está sustraída a los litigantes, quienes, no obstante, pueden y deben aportar las pruebas necesarias en defensa de sus intereses. Eso sí, esa valoración libre de la prueba no puede ser arbitraria. Por vía del recurso de apelación, se transfiere al tribunal de segunda instancia el conocimiento pleno de la cuestión ( artículo 456.1 de la LEC) , pero quedando reducida la alzada a verificar si en la valoración conjunta del material probatorio se ha comportado el juez a quo de forma ilógica, arbitraria, contraria a las máximas de la experiencia o a las normas de la sana crítica, o si, por el contrario, la apreciación conjunta de la prueba es la procedente por su adecuación a los resultados obtenidos en el proceso. En definitiva, la segunda instancia ha de limitarse, cuando de valoraciones probatorias se trata, a revisar la actividad del juzgador a quo,en el sentido de comprobar que ésta aparezca suficientemente expresada en la resolución recurrida y no resulte arbitraria, injustificada o injustificable.

Como expresa el Tribunal Supremo (entre otras, STS de 4 de febrero de 2009), "como en infinidad de ocasiones han declarado esta Sala y el Tribunal Constitucional, la apelación es un nuevo juicio, un recurso de conocimiento pleno o plena jurisdicción en el que tribunal competente para resolverlo puede conocer de todas las cuestiones litigiosas, tanto de hecho como de derecho, sin más limites que los representados por el principio tantum devolutum quantum apellatum (se conoce sólo de aquello de lo que se apela) y por la prohibición de la reforma peyorativa o perjudicial para el apelante".

Finalmente referir que, tal y como reiteradamente afirma esta Sala, "no cabe desconocer que la valoración probatoria deviene función propia del juzgador, cuya labor y conclusión ha de prevalecer sobre la interesada por las partes, a salvo que se alegue y justifique ser errónea, arbitraria, absurda o ilógica. Y es que, como se ha dicho hasta la saciedad, la valoración de las pruebas practicadas es facultad atribuida a los Tribunales, sustraída, por lo tanto, a los litigantes, que, si bien con arreglo a los principios dispositivo y de rogación pueden aportar las pruebas que estimen convenientes en defensa de su derecho, en modo alguno pueden imponer su valoración a los Jueces y Tribunales, pues no puede sustituirse la valoración que estos realicen de toda la prueba practicada por la interesada valoración que realice la parte recurrente; es abundante la doctrina jurisprudencial que destaca la prevalencia de la valoración de las pruebas que realizan los órganos judiciales en razón de su objetividad sobre la efectuada por las partes en defensa de sus particulares intereses ( STS 1- 3-94 ). Decíamos en nuestra Sentencia núm. 159/2011 de 28 junio que "Con reiteración viene indicando esta Sección que si bien el recurso de apelación permite al Tribunal, dado su carácter ordinario, realizar un nuevo examen de la prueba practicada, el examen imparcial y objetivo efectuado por el juzgador de instancia no puede quedar desvirtuado por la valoración parcial e interesada que la parte apelante realice de determinados medios de prueba SS 30 noviembre 2004 , 11 septiembre y 5 noviembre 2003"(entre otras muchas , Sentencia de esta Sección 3ª de la Audiencia Provincial de Navarra nº 347/2015, de 29 septiembre de 2015).

8.-Se ha de tomar en consideración, como elementos probatorios que corroboran la versión fáctica expuesta en la demanda inicial y que avalan el sentido del pronunciamiento jurisdiccional emitido en primera instancia, en primer lugar, las declaraciones testificales prestadas en el acto del juicio (celebrado el día 7 de junio de 2023).

8.1En primer lugar, tal y como afirma la sentencia de instancia, prestó declaración Andrés (hijo del copropietario Efrain) y socio de la entidad mercantil Irabia Promociones, S.L., manifestó que en la referida reunión, celebrada el 22 de diciembre de 2021, en cierto modo actuó (junto con su padre) en representación (como coordinadores/interlocutores) de los copropietarios (personas físicas y jurídicas anteriormente reseñadas) que ostentaban un coeficiente de participación conjunto del 53,89 % respecto de la finca o solar (Parcela NUM000), habiéndoles manifestado previamente que harían con su parte proporcional (cuota) lo mismo que su padre.

Manifestó que en la referida fecha se alcanzó un acuerdo de compraventa (tras diversas contraofertas), pactándose ir directamente a la Notaría a fin de formalizar la correspondiente escritura pública, habiéndole facilitado el hijo del demandado los datos (documentación) necesaria para la confección del oportuno borrador de escritura pública (previo requerimiento por correo electrónico).

8.2En segundo lugar, Efrain (padre de Andrés, administrador de la entidad mercantil Irabia Promociones, S.L. y copropietario de la parcela), manifestó, tal y como reseña la sentencia de instancia, que "acudió el Sr. Eleuterio, quien al igual que él dio la palabra de venta de su parte, acordándose que se hicieran las gestiones para formalizar la venta, algo que él cumplió a diferencia del codemandado. Refiere que en dicha reunión todos estaban conformes con la venta, habiendo él hablado con todos los copropietarios, estando todos de acuerdo, incluido DON Eleuterio".

9.-La versión ofrecida inicialmente en la demanda, sobre la que se sustenta la sentencia de instancia, se ve igualmente corroborada, desde un punto de vista externo o periférico, por la prueba documental aportada a las actuaciones.

A este respecto, resulta fundamental el correo electrónico remitido por Andrés a (entre otros copropietarios) el demandado - Eleuterio- el día 29 de diciembre de 2021 (documento nº 11 de la demanda), figurando expresamente como asunto "Venta parcela NUM000 LEZKAIRU" y con el siguiente (revelador) contenido: "en relación a la venta de la parcela NUM000 de LEZKAIRU os mando los siguientes comentarios: 1.- estamos programando la firmapara el día 14 de enero de 2022 a las 13:00. 2.- La notaría es Humberto (...) 3.- El cuadro de los importes de ventasería el siguiente: (no visible) 4.- Documentación que debéis enviar a la notaría, en función de si sois personas físicas o jurídicas: -DNI, nombre y domicilio. Si sois personas físicas: poderes de representación, si actuáis en nombre hijos, padre o esposa. -Si sois personas jurídicas: escritura de cargos, acta de titularidad real y apoderado que lo firmara. 5.- Certificado de estar al corriente en cargas de Urbanización con el Ayuntamiento de Pamplona. Con todos estos datos preparamos el borradorpara revisar" (el subrayado es nuestro).

A dicho correo electrónico respondió el día 4 de enero de 2022 el demandado - Eleuterio-, bajo el asunto "RE: Venta parcela NUM000 LEZKAIRU", adjuntando la documentación solicitada y ofreciendo "si hay algo más por aportar me lo indicas"(documento nº 11 de la demanda).

Resulta obvio, por tanto, que el demandado - Eleuterio- no solo se comprometió formalmente a la "venta" de su cuota de propiedad (46,11 %) a la entidad mercantil demandante -Desarrollo Residenciales Soto de Lezkairu, S.L.-, sino que era plenamente consciente de que se había pactado la elevación de dicho pacto o contrato privado verbal de compraventa a escritura pública (ante el Notario Humberto) el día 14 de enero de 2022, con base en un cuadro de precios oportunamente negociado, colaborando incluso a la confección del oportuno borrador facilitando la documentación (previamente requerida) necesaria para su elaboración.

Tal y como señala la sentencia de instancia, el día 11 de enero de 2022 la Notaría remitió un correo electrónico a la entidad mercantil demandante, bajo el asunto "compra parcela Desarrollos Residenciales DIRECCION000 de Lezkairu" (documento nº 12 de la demanda), adjuntando el borrador de la escritura pública de compraventa de la parcela NUM000, indicando que faltan algunos datos (transferencias que se van a realizar a los vendedores y cuentas bancarias y entidades de las que provienen los fondos para su abono o satisfacción).

En dicho borrador figura formalmente como vendedor el demandado - Eleuterio-, siendo el precio o contraprestación económica pactada por la totalidad de la finca de 1.800.000 euros (2.178.000 euros, IVA incluido).

Tal y como indica la resolución recurrida "los documentos nº 15 y 15 bis, recogen 19 correos electrónicos entre socios de la demandante para dotar a esta de fondos para el pago de la operación de compra por importe de 1.800.000€ más IVA, el documento nº 18 son los justificantes de las transferencias con fecha valor 12 de enero de 2022, el nº 18 bis, 19, 21, 22 correos electrónicos entre la actora y Notaría de 11 y 12 de enero de 2022, justificando las transferencias de dinero a la actora para el pago de la operación, así como cuadro con detalle del importe que correspondía a cada uno de los vendedores, consignándose en dichos cuadros la cuantía que correspondía al codemandado, 829.980€, más 174.295,80€ de IVA(...) Se acompañan correos electrónicos entre la actora y Caixabank referentes a los cheques que debían emitirse para el pago de la compraventa, documentos nº 19, 23, 25 de la demanda. El documento nº 27, son copias de dichos cheques, encontrando cheque a favor de DON Eleuterio por importe de 1.004.275,80€, de fecha 14 de enero de 2022", actuaciones que, lógicamente, vienen a corroborar la culminación de una intensa y dedicada actuación por parte de la entidad promotora demandante, para la preparación o confección de una escritura pública que, tal y como se había convenido con plenos efectos obligatorios, se iba a formalizar el día 14 de enero de 2022 (precisamente, a consecuencia de un viaje que el propio demandado reconoce iba a realizar en esas fechas).

El día 13 de enero de 2022, la Notaría remitió a la promotora actora un borrador más completo de la escritura pública de compraventa (bajo el asunto "importe de cheques"),figurando su remisión igualmente a los vendedores ("se lo he enviado también a los vendedores"),borrador en el que se incluye nuevamente al codemandado ahora recurrente (documento nº 26 de la demanda).

Requerida judicialmente la mencionada Notaría a fin de que remitiera copia de los correos electrónicos enviados a los vendedores, mediante respuesta por escrito de fecha 30 de marzo de 2023, se respondió en el sentido de comunicar que la documentación solicitada obraba íntegramente en el ordenador de la oficial Sra. Carmen, habiéndose jubilado, por lo que se había borrado íntegramente el contenido de dicho ordenador, no pudiendo cumplir debidamente con el oficio judicial requerido.

La versión sostenida por la entidad promotora demandante resulta, igualmente, plenamente coherente con el contenido del burofax de fecha 12 de enero de 2022 (documento nº 28 de la demanda), el cual se remitió al demandado-recurrente al día siguiente de tomar conocimiento del supuesto pacto (fraudulento, tal y como se analizará en el Fundamento de Derecho siguiente de esta resolución) alcanzado con la entidad mercantil codemandada -Promociones OCEC, S.A.-, manifestando expresamente que "toda vez que en el día de ayer el Sr. Juan Antonio recibió una llamada por parte de su hijo en la que insinuaba que no acudiría a la firma de la escritura pública de compraventa, manifestando la posibilidad de que incumpliese el acuerdo alcanzado (por supuesta existencia de una oferta superior por su porcentaje de propiedad)", emplazándole a fin de que comparezca ante la Notaría el día convenido (14 de enero de 2022) para dar cumplimiento el acuerdo alcanzado el día 22 de diciembre de 2021, adjuntando a dicha comunicación igualmente el borrador de la escritura pública.

Tal y como se desarrollará posteriormente, incumpliendo el acuerdo formal convenido con la entidad mercantil demandante, el día 12 de enero de 2022 (dos días antes de la fecha pactada para la formalización de la correspondiente escritura pública de compraventa), el demandado - Eleuterio- formalizó, ante el Notario del Ilustre Colegio Notarial de Navarra D. Ernesto José Rodrigo Catalán, una escritura pública de compraventa (nº de protocolo 70), en virtud de la cual, vendió o transmitió su cuota de participación del 46,11 % sobre la "Parcela NUM000", ubicada en el barrio residencial DIRECCION000 de Lezkairu (Pamplona/Iruña, Navarra) a la entidad mercantil codemandada -Promociones OCEC, S.A.-, a cambio de un precio o contraprestación económica total de 850.000 euros (1.028.500 euros, IVA incluido).

Ante dicha situación, la entidad mercantil demandante -Desarrollo Residenciales Soto de Lezkairu, S.L.- compareció con el resto de copropietarios (salvo el demandado), el día 14 de enero de 2022, ante el Notario del Ilustre Colegio de Pamplona D. Humberto, formalizándose la correspondiente escritura pública de cesión de derechos y compraventa (nº de protocolo NUM013), en virtud de la cual, los restantes copropietarios vendieron o transmitieron la cuota de participación conjunta del 53,89 % sobre la "Parcela NUM000", ubicada en el barrio residencial DIRECCION000 de Lezkairu (Pamplona/Iruña, Navarra) a la entidad mercantil demandante -Desarrollo Residenciales Soto de Lezkairu, S.L.-, a cambio de un precio o contraprestación económica total de 970.020 euros (1.173.724,20 euros, IVA incluido).

En dicha escritura pública, se recoge expresamente que la compraventa se formaliza "conforme a acuerdo alcanzado por todos los cotitulares de la misma, includo Don Eleuterio, con la compradora, el 22 de diciembre de 2021", previa cesión en favor de la entidad mercantil demandante -Desarrollo Residenciales Soto de Lezkairu, S.L.- de los derechos de retracto que les correspondían frente a la otra compradora (Promociones OCEC, S.A.), a consecuencia de la venta de la cuota de participación del 46,11 % que ostentaba respecto de dicha finca el demandado - Eleuterio-, mediante escritura pública de compraventa de fecha 12 de enero de 2022, formalizada ante el Notario del Ilustre Colegio Notarial de Navarra D. Ernesto José Rodrigo Catalán (nº de protocolo 70).

10.-Con base en todo lo expuesto, la valoración judicial de las pruebas (de naturaleza testifical y documental) realizada por la juzgadora a quono se revela como arbitraria, irracional, ilógica o contraria a las máximas de la experiencia humana y del funcionamiento del mercado o tráfico económico-inmobiliario actual, sino todo lo contrario, habiendo motivado suficientemente en su resolución las razones o motivos que fundamentan su decisión y resultando dicho pronunciamiento o decisión plenamente coherente o verosímil con el contenido de la prueba aportada a las presentes actuaciones, sin que dicha argumentación resulte en grado alguno rebatida de modo efectivo por el recurrente en su apelación.

Procede, por todo ello, la desestimación del recurso de apelación interpuesto por la representación procesal del demandado - Eleuterio- frente a la sentencia de instancia - Sentencia nº 200/2023, de 11 de agosto de 2023, dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº 4 de Pamplona/Iruña-, que se confirma sobre este particular.

SEGUNDO.- Conocimiento previo. Finalidad o ánimo fraudulento.

1.-Para la adecuada resolución de los motivos de fondo planteados en el recurso de apelación interpuesto por la entidad mercantil demandante -Desarrollo Residenciales Soto de Lezkairu, S.L.- frente a la sentencia de instancia - Sentencia nº 200/2023, de 11 de agosto de 2023, dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº 4 de Pamplona/Iruña-, resulta necesario exponer los hitos o circunstancias más relevantes que concurren sobre este particular, los cuales no fueron objeto de controversia entre las partes litigantes o quedaron debidamente probados o acreditados en el ámbito del presente procedimiento.

1.1Tal y como se ha expuesto en el Fundamento de Derecho anterior, el día 22 de diciembre de 2021 se organizó una reunión en la sede de la entidad mercantil Irabia Promociones, S.L. -en la calle Sadar nº 14 de Pamplona/Iruña, Navarra-, a la que asistieron Juan Antonio -administrador único de la entidad mercantil demandante Desarrollo Residenciales Soto de Lezkairu, S.L.-, el demandado - Eleuterio-, el hijo del demandado - Pedro Enrique-, Efrain y Andrés, actuando estos últimos en representación (como coordinadores/interlocutores) de los copropietarios (personas físicas y jurídicas anteriormente reseñadas) que ostentaban un coeficiente de participación conjunto del 53,89 % respecto de la finca o solar (Parcela NUM000).

En el ámbito de dicha reunión se ofreció, por la entidad mercantil demandante Desarrollo Residenciales Soto de Lezkairu, S.L. la adquisición o compra conjunta (100 % de participación) de la denominada "Parcela NUM000", ubicada en el barrio residencial DIRECCION000 de Lezkairu (Pamplona/Iruña, Navarra), ofreciéndose un precio o contraprestación económica total de 1.600.000 euros (100.000 euros por cada una de las 16 viviendas que se proyectaban construir en dicho solar), elevándose durante el transcurso de dicha negociación la referida oferta a 1.800.000 euros.

Finalmente, las partes (incluido el demandado, Eleuterio) alcanzaron un acuerdo verbal (perfección del contrato de compraventa, con plenos efectos obligatorios) para la venta conjunta de la denominada "Parcela NUM000", ubicada en el barrio residencial DIRECCION000 de Lezkairu (Pamplona/Iruña, Navarra), a cambio de un precio o contraprestación económica total de 1.800.000 euros, comprometiéndose a la formalización de la correspondiente escritura pública de compraventa -ante el Notario del Ilustre Colegio de Pamplona D. Humberto- el día 14 de enero de 2022.

1.2Sobre las 19:30 horas del día 11 de enero de 2022, el hijo del demandado - Pedro Enrique- comunicó telefónicamente a Juan Antonio -administrador único de la entidad mercantil demandante Desarrollo Residenciales Soto de Lezkairu, S.L.- que su padre (el demandado Eleuterio) había recibido una oferta superior por su cuota de participación en la parcela, sin concretarle el importe ofrecido ni la entidad que había realizado la oferta.

La entidad mercantil codemandada -Promociones OCEC, S.A., perteneciente al grupo empresarial PROGINSA- también se puso en contacto con Efrain, ofreciéndole la adquisición de las restantes cuotas de participación respecto de la parcela NUM000 a un precio superior al convenido con la entidad mercantil demandante -Desarrollo Residenciales Soto de Lezkairu, S.L.-, comunicándole Efrain que iban a cumplir el acuerdo previamente formalizado con ésta última.

1.3El día 12 de enero de 2022, la entidad mercantil demandante -Desarrollo Residenciales Soto de Lezkairu, S.L.- remitió al demandado - Eleuterio- un burofax, manifestándole expresamente que "toda vez que en el día de ayer el Sr. Juan Antonio recibió una llamada por parte de su hijo en la que insinuaba que no acudiría a la firma de la escritura pública de compraventa, manifestando la posibilidad de que incumpliese el acuerdo alcanzado (por supuesta existencia de una oferta superior por su porcentaje de propiedad)" y emplazándole a fin de que compareciera ante la Notaría el día convenido (14 de enero de 2022) para dar cumplimiento el acuerdo alcanzado el día 22 de diciembre de 2021, adjuntando a dicha comunicación igualmente el borrador de la escritura pública.

1.4El día 12 de enero de 2022 (dos días antes de la fecha pactada para la formalización de la escritura pública de compraventa con la entidad mercantil demandante), el demandado - Eleuterio- formalizó, ante el Notario del Ilustre Colegio Notarial de Navarra D. Ernesto José Rodrigo Catalán, una escritura pública de compraventa (nº de protocolo 70), en virtud de la cual, vendió o transmitió su cuota de participación del 46,11 % sobre la "Parcela NUM000", ubicada en el barrio residencial DIRECCION000 de Lezkairu (Pamplona/Iruña, Navarra), a la entidad mercantil codemandada -Promociones OCEC, S.A.-, a cambio de un precio o contraprestación económica total de 850.000 euros (1.028.500 euros, IVA incluido).

1.5El día inmediatamente siguiente, 13 de enero de 2022 (un día antes de la fecha pactada para la formalización de la escritura pública de compraventa con la entidad mercantil demandante), se inscribió en el Registro de la Propiedad de Pamplona nº 7 (inscripción NUM014 de la finca registral NUM015, al Tomo NUM016, Libro NUM017 y folio NUM018) la adquisición por la entidad mercantil codemandada -Promociones OCEC, S.A.- de la cuota de participación indivisa del 46,11 % sobre la "Parcela NUM000", ubicada en el barrio residencial DIRECCION000 de Lezkairu (Pamplona/Iruña, Navarra).

1.6La adquisición por la entidad mercantil demandante -Desarrollo Residenciales Soto de Lezkairu, S.L.- de la cuota de participación indivisa del 53,89 % sobre la "Parcela NUM000", formalizada mediante escritura pública de cesión de derechos y compraventa de fecha 14 de enero de 2022, ante el Notario del Ilustre Colegio de Pamplona D. Humberto (nº de protocolo NUM013), se inscribió en el Registro de la Propiedad de Pamplona nº 7 (inscripción NUM019 de la finca registral NUM015, al Tomo NUM016, Libro NUM017 y folio NUM020) el día 14 de febrero de 2022 (un mes después de la formalización de la escritura pública).

2.-La Sentencia de instancia - Sentencia nº 200/2023, de 11 de agosto de 2023, dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº 4 de Pamplona/Iruña- concluye, respecto del extremo o aspecto fáctico que ahora es objeto de impugnación o controversia, que "de la prueba practicada y analizada, no ha quedado debidamente acreditado que PROMOCIONES OCEC SA conociera con anterioridad a la suscripción del contrato con DON Eleuterio, la realidad del acuerdo transaccional de este con la actora, así de las declaraciones escuchadas se desprende que fue el Sr. Eleuterio quien acudió a la codemandada ofreciendo vender su parte por tener una oferta de la actora, así se ha acreditado que las codemandadas cerraron su acuerdo en un muy corto periodo de tiempo, siendo inscrita la venta al día siguiente del otorgamiento de la escritura pública en el Registro de la Propiedad, lo que es sorprendente, pero no por ello y de lo actuado puede tenerse por acreditado que la codemandada tuviera conocimiento de la realidad y alcance del acuerdo entre la actora y el Sr. Eleuterio".

3.-En el primer motivo del recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de la entidad mercantil demandante -Desarrollo Residenciales Soto de Lezkairu, S.L.- frente a la sentencia de instancia - Sentencia nº 200/2023, de 11 de agosto de 2023, dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº 4 de Pamplona/Iruña- se impugna dicho pronunciamiento jurisdiccional, imputando a la juzgadora a quoerror en la valoración de la prueba, por cuanto, tal y como se desprende de la prueba aportada a las actuaciones, necesariamente se ha de concluir que la entidad mercantil codemandada -Promociones OCEC, S.A.- conocía el acuerdo formalizado entre el demandado - Eleuterio- y la entidad mercantil demandante -Desarrollo Residenciales Soto de Lezkairu, S.L.- el día 22 de diciembre de 2021, actuando ambos, con extraordinaria rapidez y de manera coordinada y fraudulenta, con la finalidad de frustrar los legítimos derechos de la entidad mercantil demandante -Desarrollo Residenciales Soto de Lezkairu, S.L.- en la adquisición conjunta de la parcela NUM000.

Le asiste la razón a la entidad mercantil recurrente.

4.-A este respecto, resulta reveladora la declaración testifical prestada en el acto del juicio por Efrain (padre de Andrés, administrador de la entidad mercantil Irabia Promociones, S.L. y copropietario de la parcela), quien manifestó, tal y como reseña la sentencia de instancia, que "habló con el Sr. Anton, por la venta, y le dijo que ya había dado la palabra y estaba vendida su parte, indica que no hablaron del Sr. Eleuterio, desconociendo lo que ocurrió con este".

De dicha declaración se desprende que la entidad mercantil codemandada -Promociones OCEC, S.A.- tuvo conocimiento previo (en todo caso, anterior a la formalización de la compraventa objeto de impugnación, de fecha 12 de enero de 2022) de la formalización de un acuerdo o compromiso de venta para la adquisición conjunta de la parcela en cuestión con otra entidad mercantil distinta (Desarrollo Residenciales Soto de Lezkairu, S.L.), el cual tenía plenos efectos obligacionales para las partes (incluido el demandado), no tratándose de una mera oferta económica previa o en fase de negocación (aspecto reconocido en el acto del juicio por el propio responsable de compras de la entidad mercantil codemandada Promociones OCEC, S.A., Anton).

Se alude insistentemente, a este respecto, a un previo acuerdo que Promociones Irabia, S.L. había formalizado, el día 22 de febrero de 2021, con Construcciones Andía, S.A. (documento nº 4 de la contestación), en virtud del cual se comprometían, con anterioridad a la transmisión a una empresa ajena al grupo empresarial de cualquier cuota indivisa respecto de, entre otras, la parcela NUM000 DIRECCION000 de Lezkairu, a ofertar dicha venta previamente a Construcciones Andía, S.A., la cual dispondría de un plazo de cinco días naturales para responder.

Aviso previo que, tal y como confirmó el testigo Andrés (hijo del copropietario Efrain y socio de la entidad mercantil Promociones Irabia, S.L.) en el acto del juicio, se cumplió en debida forma, no ostentando mayor relevancia para la resolución del asunto sometido ahora a litigio.

5.-También resulta especialmente revelador el hecho de que el demandado - Eleuterio- conviniera con la entidad mercantil demandante -Desarrollo Residenciales Soto de Lezkairu, S.L.- la transmisión o venta de su cuota de participación (mayoritaria) del 46,11 % sobre la "Parcela NUM000" a cambio de un precio o contraprestación económica de 829.980 euros (1.004.275,80 euros, IVA incluido) y que vendiera finalmente la misma a la entidad mercantil codemandada -Promociones OCEC, S.A.- por 850.000 euros (1.028.500 euros, IVA incluido), esto es, apenas por 20.000 euros (un 2 %) de diferencia.

6.-Lo verdaderamente revelador y, entiende esta Sala, clave o decisivo para apreciar la intencionalidad fraudulenta y contraria a la buena fe de la entidad mercantil codemandada Promociones OCEC, S.A., se desprende por sí mismo del precipitado desarrollo de los acontecimientos y la extraordinariamente presurosa tramitación ulterior de dicha venta y su posterior acceso al Registro de la Propiedad.

El propio responsable de compras de la entidad mercantil codemandada Promociones OCEC, S.A., Anton, reconoció en el acto del juicio que la escritura pública de compraventa se formalizó un día después de alcanzar un acuerdo o pacto de transmisión con el demandado ("al día siguiente firmaron la escritura pública de compraventa, siendo una operación habitual cuando no hay problemas y no necesitan financiación externa").

Resulta sumamente llamativo que, según afirman en su escrito de contestación a la demanda, tras el transcurso de años desde que iniciaron relaciones o abrieron una vía de negociación con el demandado para la transmisión de la parcela en cuestión, casualmente, decidan proceder a su adquisición (recordemos, parcial, ante la expresa negativa del resto de copropietarios, en cumplimiento del convenio formalizado con la entidad mercantil demandante) en apenas un día, formalizándose la escritura pública de compraventa ante Notario (previa remisión de la documentación necesaria y cumplimentación de las formalidades preparatorias previas de la misma) al día siguiente, 12 de enero de 2022, nuevamente, de manera sospechosamente casual u oportunista, dos días antes de la fecha convenida el día 22 de diciembre de 2021 para la formalización de la escritura pública de compraventa con la entidad mercantil demandante -Desarrollo Residenciales Soto de Lezkairu, S.L.- (el 14 de enero de 2022).

Lo más lógico, si realmente tenían interés en la adquisición conjunta o total (100 % de las cuotas de participación) de la parcela NUM000, hubiera sido demorar la firma de dicha escritura, al objeto de alcanzar un acuerdo con los restantes copropietarios.

No obstante, dicha -desleal- oferta fue expresamente rechazada por los mismos, lo que lógicamente precipitó el devenir de los acontecimientos, resultando evidente que su intención no era otra que frustrar la, conocida, efectividad de dicha transmisión alternativa (en favor de la entidad mercantil demandante).

A este respecto, el día 12 de enero de 2022 (dos días antes de la fecha pactada para la formalización de la escritura pública de compraventa con la entidad mercantil demandante), el demandado - Eleuterio- formalizó, ante el Notario del Ilustre Colegio Notarial de Navarra D. Ernesto José Rodrigo Catalán, una escritura pública de compraventa (nº de protocolo 70), en virtud de la cual, vendió o transmitió su cuota de participación del 46,11 % sobre la "Parcela NUM000", ubicada en el barrio residencial de Soto de Lezkairu (Pamplona/Iruña, Navarra) a la entidad mercantil codemandada -Promociones OCEC, S.A.-, a cambio de un precio o contraprestación económica total de 850.000 euros (1.028.500 euros, IVA incluido).

Finalmente, lo que más llamativo y revelador resulta de este caso, es que, tal y como avanzábamos anteriormente, el día inmediatamente posterior, 13 de enero de 2022 (casualmente, un día antes de la fecha pactada para la formalización de la escritura pública de compraventa con la entidad mercantil demandante), se inscribió en el Registro de la Propiedad de Pamplona nº 7 (inscripción NUM014 de la finca registral NUM015, al Tomo NUM016, Libro NUM017 y folio NUM018) la adquisición por la entidad mercantil codemandada -Promociones OCEC, S.A.- de la cuota de participación indivisa del 46,11 % sobre la "Parcela NUM000", ubicada en el barrio residencial DIRECCION000 de Lezkairu (Pamplona/Iruña, Navarra).

Mientras que la adquisición por la entidad mercantil demandante -Desarrollo Residenciales Soto de Lezkairu, S.L.- de la cuota de participación indivisa del 53,89 % sobre la "Parcela NUM000", formalizada mediante escritura pública de cesión de derechos y compraventa de fecha 14 de enero de 2022, ante el Notario del Ilustre Colegio de Pamplona D. Humberto (nº de protocolo NUM013), se inscribió en el Registro de la Propiedad de Pamplona nº 7 (inscripción NUM019 de la finca registral NUM015, al Tomo NUM016, Libro NUM017 y folio NUM020) el día 14 de febrero de 2022 (un mes después de la formalización de la escritura pública).

El propio Notario del Ilustre Colegio de Pamplona D. Humberto manifestó su incredulidad o sorpresa cuando se le interpeló, en el acto del juicio, sobre la extraordinariamente rápida (al día siguiente) inscripción de la escritura en el Registro de la Propiedad, manifestando que dicha inscripción había tenido lugar de manera "indiscutiblemente"más rápida de lo normal, debiéndose urgir expresamente al Registrador en tal sentido.

La propia juzgadora de instancia denegó, en el acto de la audiencia previa, la práctica de una prueba documental solicitada por la entidad mercantil demandante, a fin de corroborar lo inusual de dicha práctica o actuación ("se requiera al registro de la propiedad núm. 7 de Pamplona para que certifique cuántas inscripciones de escrituras de compraventa se practicaron en el año 2022 el mismo día que tuvo entrada la solicitud de inscripción(...) aporte las calificaciones de las 20 entradas de escrituras de compraventa anteriores a la 7 183/2022 (correspondiente a la que nos ocupa) y de la 20 entradas posteriores a la misma, en las que conste el tiempo que se tardó en inscribir"),reconociendo que se trataba de un hecho muy excepcional.

Todo ello aun sin tomar en consideración que, tal y como se reveló en el acto del juicio, una empleada de la entidad mercantil codemandada Promociones OCEC, S.A. ( Justa) estaría casada con un oficial del Registro de la Propiedad o que la entidad en cuestión -Promociones OCEC, S.A.- ya habría interpuesto la correspondiente demanda en ejercicio del derecho de retracto de comuneros (con la finalidad de adquirir la participación del 53,89 % restante de la entidad mercantil demandante, amparándose en la fe pública registral y en la prelación o prioridad temporal de la inscripción de su derecho en el Registro de la Propiedad), tramitándose en el ámbito del procedimiento de Juicio Ordinario nº 359/2022 seguido ante el Juzgado de 1ª Instancia nº 5 de Pamplona/Iruña (según afirma la entidad mercantil demandante en su recurso de apelación).

En todo caso, el transcurso de un día desde que se alcanza un acuerdo formal con el demandado para la venta de su cuota de participación (ofreciéndose entre medio a los restantes copropietarios un importe superior), con la firma de la escritura pública de compraventa ante Notario al día siguiente (previa remisión de la documentación necesaria y cumplimentación de las formalidades o trámites preparatorios previos de la misma, incluida la expedición bancaria del cheque y el cumplimiento de las diligencias notariales) y la inscripción de dicha escritura pública de compraventa en el Registro de la Propiedad el día inmediatamente posterior (previo abono de los correspondientes impuestos), casualmente, un día antes de la fecha convenida el día 22 de diciembre de 2021 para la formalización de la escritura pública de compraventa con la entidad mercantil demandante -Desarrollo Residenciales Soto de Lezkairu, S.L.- (el 14 de enero de 2022), únicamente puede conducir a apreciar, con la suficiente certeza o convicción que se desprende de dicho devenir de los acontecimientos (según las máximas de la experiencia, la lógica y las "reglas del criterio humano", ex artículo 386 de la LEC) , que la entidad mercantil codemandada -Promociones OCEC, S.A.- conocía el acuerdo formalizado entre el demandado y la entidad mercantil demandante -Desarrollo Residenciales Soto de Lezkairu, S.L.- (así como la fecha proyectada para la formalización de la correspondiente escritura pública de compraventa), actuando, en connivencia con el demandado y con una intención deliberadamente fraudulenta, desleal o contraria a la buena fe contractual, con la reprobable finalidad de perjudicar o excluir indebidamente el legítimo derecho de la entidad mercantil demandante -Desarrollo Residenciales Soto de Lezkairu, S.L.- sobre dicha parcela, en su exclusivo provecho o beneficio.

7.-Se estima, por tanto, el presente motivo del recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de la entidad mercantil demandante -Desarrollo Residenciales Soto de Lezkairu, S.L.- frente a la sentencia de instancia - Sentencia nº 200/2023, de 11 de agosto de 2023, dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº 4 de Pamplona/Iruña-, estimándose debidamente acreditado el conocimiento previo, por parte de la entidad mercantil codemandada -Promociones OCEC, S.A.-, del acuerdo formalizado entre el demandado y la entidad mercantil demandante -Desarrollo Residenciales Soto de Lezkairu, S.L.- (así como la fecha proyectada para la formalización de la correspondiente escritura pública de compraventa), actuando la misma, en connivencia con el demandado y con una intención deliberadamente fraudulenta, desleal o contraria a la buena fe contractual, con la reprobable finalidad de perjudicar o excluir indebidamente el legítimo derecho de la entidad mercantil demandante -Desarrollo Residenciales Soto de Lezkairu, S.L.- sobre dicha parcela, en su exclusivo provecho o beneficio.

TERCERO.- Causa petendi.Legitimación. Acción rescisoria. Actos fraudulentos. Iura novit curia.

1.-La representación procesal de la entidad mercantil Desarrollo Residenciales Soto de Lezkairu, S.L. solicitó con carácter principal, en su escrito de demanda inicial de 24 de enero de 2022, la emisión de un pronunciamiento jurisdiccional en virtud del cual, tras declarar el cumplimiento forzoso del contrato de compraventa formalizado con el demandado, se acordara que "procede rescindir o dejar sin efecto la compraventa realizada entre el Sr. Eleuterio y PROMOCIONES OCEC, S.A. el día 12 de enero de 2022 sobre una participación en la parcela NUM000 de Lezkairu", ejercitándose expresamente la acción rescisoria (fraude de acreedores) o pauliana del artículo 1291 del Código Civil.

De manera subsidiara, ejercitó sendas acciones de resolución (con resarcimiento de daños y perjuicios), de venta de cosa ajena o doble venta y de retracto legal de comuneros ("f) SUBSIDIARIAMENTE, se declare la resolución del contrato de compraventa existente entre el Sr. Eleuterio y mi representada respecto a la parcela NUM000 de Lezkairu, y se condene al Sr. Eleuterio a indemnizar a esta parte en todos los daños, perjuicios, gastos e intereses que correspondan según la valoración contenida en el informe pericial de esta parte, g) CON CARÁCTER SUBSIDIARIO, estimando la acción de retracto legal ejercitada, declare el derecho de mi mandante a detraer la participación de la finca transmitida por el Sr. Eleuterio a la demandada PROMOCIONES OCEC, S.A., y condenando a dicha entidad a estar y pasar por la anterior declaración y a otorgar en favor de mi mandante la correspondiente escritura pública de compraventa en ejercicio de retracto, y en las mismas condiciones en que se realizó la adquisición, recibiendo en el acto el precio satisfecho y el importe de los gastos que sean de legítimo abono; bajo apercibimiento de ser otorgada de oficio y a su costa, h) CON CARÁCTER NUEVAMENTE SUBSIDIARIO, se consoliden las compraventas realizadas por mi representada a parte de los copropietarios y por PROMOCIONES OCEC, S.A. al Sr. Eleuterio según la participación que cada uno de ellos adquirieron").

2.-La Sentencia de instancia - Sentencia nº 200/2023, de 11 de agosto de 2023, dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº 4 de Pamplona/Iruña- desestimó la acción rescisoria (fraude de acreedores) o pauliana del artículo 1291 del Código Civil, ante la ausencia de concurrencia del requisito relativo al "consilium fraudis"y la protección que el artículo 34 de la LH dispensa al tercero adquirente de buena fe ("no puede tenerse por acreditado que PROMOCIONES OCEC SA, actuara conociendo la relación contractual entre DON Eleuterio y DESARROLLO RESIDENCIALES SOTO DE LEZKAIRU SL, no apreciándose, por tanto, mala fe en la mercantil demandada.

De ello, puede no colegirse la concurrencia de los presupuestos para la estimación de la acción ejercitada, así no se aprecia la existencia de crédito a favor de la actora, sino el incumplimiento por el codemandado de su obligación contractual, ni se ha acreditado la existencia de ánimo defraudatorio (consilium fraudis) por parte de PROMOCIONES OCEC SA. Por lo que la acción debe ser desestimada, lo que conlleva la desestimación de la pretensión de condena de DON Eleuterio para otorgar escritura pública de compraventa a favor de la actora.

Igualmente, tampoco cabe apreciar que nos encontremos ante la venta de cosa ajena por parte de DON Eleuterio a PROMOCIONES OCEC SA, como apunta la actora por entender que, no está protegida la mercantil por el principio de tercero de buena fe del artículo 34 de la Ley Hipotecaria , toda vez que se ha concluido que la codemandada es tercero de buena fe").

La sentencia de instancia estima parcialmente, por tanto, la acción subsidiaria de resolución contractual, condenando al demandado - Eleuterio- al abono de una indemnización, en concepto de daños y perjuicios, de 30.920,55 euros (frente a los 1.670.182,16 euros solicitados por la entidad demandante).

3.-La Sentencia del Tribunal Constitucional ( STC) 250/2004, de 20 de diciembre de 2004, establece que "la incongruencia extra petitum constituye siempre una infracción del principio dispositivo y de aportación de las partes que impide al órgano judicial, en los procesos presididos por estos principios, pronunciarse sobre aquellas pretensiones que no fueron ejercitadas por las partes, al ser éstas las que, en su calidad de verdaderos domini litis, conforman el objeto del debate o thema decidendi y el alcance del pronunciamiento judicial. Este deberá adecuarse a lo que fue objeto del proceso, delimitado, a tales efectos, por los sujetos del mismo (partes), por lo pedido (petitum) y por los hechos o realidad histórica que le sirve como razón o causa de pedir (causa petendi). Todo lo cual no comporta que el Juez deba quedar vinculado rígidamente al tenor de los concretos pedimentos articulados por las partes en sus respectivos escritos forenses o a los razonamientos o alegaciones jurídicas esgrimidas en su apoyo. Por un lado el principio iura novit curia permite al Juez fundar el fallo en los preceptos legales o normas jurídicas que sean de pertinente aplicación al caso, aunque no hayan sido invocadas por los litigantes; y, por otro lado, el órgano judicial sólo está vinculado por la esencia de lo pedido y discutido en el pleito, y no por la literalidad de las concretas pretensiones ejercitadas, tal y como hayan sido formalmente solicitadas por los litigantes, de forma que no existirá la incongruencia extra petitum cuando el Juez o Tribunal decida o se pronuncie sobre una pretensión que, aun cuando no fue formal o expresamente ejercitada, estaba implícita o era consecuencia inescindible o necesaria de los pedimentos articulados o de la cuestión principal debatida en el proceso".

A este respecto, no rige en nuestro ordenamiento jurídico actual la exigencia o necesidad de expresión nominal de la acción (editio actionisdel Derecho Romano), de modo que las acciones ejercitadas por las partes procesales no se califican por la denominación que se les de en los respectivos escritos iniciales, sino por los hechos alegados y las pretensiones verdaderamente formuladas a las que han de responder los órganos jurisdiccionales, en virtud del principio iura novit curia,prescindiendo de posibles errores en el nomen iuris,lo que excluye toda posibilidad de que se tenga que dictar una decisión adversa (rem perdit)al solicitante por el mero desacierto sufrido en la demanda al designar la acción, pues la denominación equivocada de ésta es irrelevante y no vincula a los Jueces y Tribunales la calificación o denominación de las acciones que hagan los litigantes (Sentencia del Tribunal Supremo - STS- 223/2007, de 5 de marzo de 2007 o Sentencia del Tribunal Constitucional - STC- 9/2022, de 7 de febrero de 2022, entre otras muchas).

4.-A este respecto, la representación procesal de la entidad mercantil Desarrollo Residenciales Soto de Lezkairu, S.L., en su escrito de demanda inicial de 24 de enero de 2022, aludió a los siguientes hechos o circunstancias que fundamentaban o sustentaban sus respectivas acciones (causa petendi): "En lo que respecta a la compradora y aquí codemandada, en ningún caso podría ampararse en la figura del tercer adquirente de buena fe, ya que no fue así. Como hemos explicado, a dos días del otorgamiento de la escritura pública de compraventa el 14 de enero de 2021, tal y como había además solicitado el Sr. Eleuterio, la entidad promotora codemandada se puso en contacto con otro de los vendedores a fin de comunicarles que había adquirido y que el Sr. Juan Antonio lo sabía (lo cual es radicalmente falso) y para ofrecerles un precio algo más alto y que le vendieran la totalidad de las participaciones en la finca incumpliendo el contrato ya cerrado con mi representada.

Todo ello además de la forma en la que por parte de la empresa codemandada se ha venido actuando para adquirir la participación del Sr. Eleuterio convenciéndole para incumplir el contrato ya cerrado con mi mandante por un escaso precio superior, otorgando la escritura pública a la mayor brevedad posible y siempre antes de la fecha del 14 de enero de 2022, que era la fecha establecida para el cumplimiento del contrato, e inscribiendo la compraventa en el Registro de la Propiedad en un plazo récord nunca visto. A lo que habría que añadir todo lo que se ha venido explicando en los hechos de la presente demanda en cuanto a la absoluta mala fe tanto el Sr. Eleuterio como de PROMOCIONES OCEC, S.A, quien a través de su representante manifestó tanto al Sr. Efrain como al Sr. Humberto ser pleno conocedor del contrato existente con mi parte, tratando de convencer al primero para que no otorgase la escritura finalmente firmada, en cumplimiento del acuerdo verbal suscrito con mi parte del Sr. Eleuterio como de PROMOCIONES OCEC, S.A (...)

De esta forma, ninguna buena fe ha existido ni por el Sr. Eleuterio ni por la promotora adquirente de su participación, ya que han actuado con absoluta mala fe, y con alevosía, vulnerando los acuerdos cerrados entre las partes y actuando a espaldas de mi mandante (...)

Dado que la compraventa efectuada entre los demandados fue realizada en fraude del contrato concertado entre mi parte y el Sr. Eleuterio (cuyo cumplimiento exigimos), y dado que para que el codemandado Sr. Eleuterio pueda cumplir el contrato entregando mi parte la participación de la finca es preciso previa o simultáneamente declarar inválido el contrato entre dichos codemandados,mi parte ejercita acción en orden a dejar sin efecto tal compraventa" (el subrayado es nuestro).

5.-Conforme al principio "iura novit curia"los tribunales no tienen por qué fundar sus resoluciones en las normas y argumentaciones jurídicas invocadas por las partes, debiendo hacerlo en las que, a partir de los hechos aportados y probados en autos, correspondan en derecho al efecto jurídico pedido u opuesto por ellas, siempre que no represente una alteración o desviación de sus pretensiones [ SSTC 5 mayo 1982 (RTC 1982, 20), 20 julio 1993 ( RTC 1993, 258), 27 marzo 2000 (RTC 2000, 85); STS 26 enero 2000 (RJ 2000, 1293)].

El TSJ de Navarra también se ha referido al principio "iura novit curia",entre otras, en la sentencia de 23 de enero de 2003 (RJ 2003, 2217), señalando que el art. 218.1 LEC obliga a resolver "conforme a las normas aplicables al caso, aunque no hayan sido acertadamente citadas o alegadas por los litigantes", pero "sin apartarse de la causa de pedir, acudiendo a fundamentos de hecho o de derecho distintos de los que las partes hayan querido hacer valer".

Y la sentencia del Tribunal Supremo de 18 de junio de 2012 (RJ 2012, 6854) establece que por "causa de pedir debía entenderse el conjunto de hechos jurídicamente relevantes para fundar la pretensión, los hechos constitutivos con relevancia jurídica que constituyen condiciones específicas de la acción ejercitada, o bien los hechos jurídicamente relevantes que sirven de fundamento a la petición y que delimitan, individualizan e identifican la pretensión procesal",por lo que el "deber de congruencia, consistente en la exigencia derivada de la necesaria conformidad que ha de existir entre la sentencia y las pretensiones que constituyen el objeto del proceso, se cumple cuando la relación entre el fallo y las pretensiones procesales no está sustancialmente alterada en su configuración lógico-jurídica".

En el presente caso, tal y como se ha reseñado anteriormente, se estima suficientemente acreditado tanto que; 1)las partes (incluido el demandado, Eleuterio) alcanzaron el día 22 de diciembre de 2021 un acuerdo verbal (perfección del contrato de compraventa, con plenos efectos obligatorios) para la venta conjunta de la denominada "Parcela NUM000", ubicada en el barrio residencial DIRECCION000 de Lezkairu (Pamplona/Iruña, Navarra), a cambio de un precio o contraprestación económica total de 1.800.000 euros, comprometiéndose a la formalización de la correspondiente escritura pública de compraventa -ante el Notario del Ilustre Colegio de Pamplona D. Humberto- el día 14 de enero de 2022 (de acuerdo con lo dispuesto en la sentencia de instancia), como que; 2)la entidad mercantil codemandada -Promociones OCEC, S.A.- tenía conocimiento previo del acuerdo formalizado entre el demandado y la entidad mercantil demandante -Desarrollo Residenciales Soto de Lezkairu, S.L.- (así como la fecha proyectada para la formalización de la correspondiente escritura pública de compraventa), actuando, en connivencia con el demandado y con una intención deliberadamente fraudulenta, desleal o contraria a la buena fe contractual, con la reprobable finalidad de perjudicar o excluir indebidamente el legítimo derecho de la entidad mercantil demandante -Desarrollo Residenciales Soto de Lezkairu, S.L.- sobre dicha parcela, en su exclusivo provecho o beneficio (contrariamente a lo afirmado en la sentencia de instancia).

La acreditación de esta última circunstancia colmaría los requisitos o presupuestos necesarios para la prosperabilidad de la acción rescisoria (fraude de acreedores) o pauliana del artículo 1291 del Código Civil ( fundamentalmente respecto al elemento subjetivo consistente en el "consilium fraudis"),si bien esta Sala considera que dicha pretensión -con base en la causa petendiplanteada en la demanda y los elementos o circunstancias fácticas que se estiman debidamente acreditadas en la presente alzada- encontraría mejor acomodo en la premisa jurídica prevista en la vigente ley 15 de la Ley 1/1973 de 1 de marzo, por la que se aprueba la Compilación del Derecho Civil Foral de Navarra o Fuero Nuevo, tras la reforma operada por la Ley Foral 21/2019, de 4 de abril, que regula el "ejercicio defraudatorio de derechos",señalando expresamente que "los actos realizados con intención de excluir injustamente el derecho de un tercero pueden impugnarse a la vez que se ejercita el derecho que se intentó defraudar".

No se plantea, por tanto, duda alguna respecto a la mencionada subsunción jurídica, quedando debidamente refrendada la legitimación de la entidad mercantil demandante para impugnar, vía acción rescisoria de actos fraudulentos, la escritura formalizada por las partes demandadas, con base en dicha norma legal.

A este respecto, entre otras, las Sentencias de esta Sala -Sección 3ª de la Audiencia Provincial de Navarra- 324/2025, de 3 de marzo de 2025 y 184/2012, de 23 de noviembre de 2012, cuando afirman que "es reiterada doctrina jurisprudencial que el tercero que no haya sido parte en el contrato sólo está legitimado para ejercitar la acción de declaración de inexistencia de dicho contrato (por carencia de algunos de los requisitos esenciales que determina el art. 1261 CC ) o la de nulidad radical o de pleno derecho del mismo (por ser contrario a las normas imperativas o prohibitivas, salvo que en ellas se establezca un efecto distinto para el caso de contravención - art. 6.3 CC ) siempre que "tenga un interés jurídico en ello o, lo que es lo mismo, se vea perjudicado o afectado en alguna manera por el referido contrato" y al ser la mencionada legitimación un presupuesto de la acción ejercitada debe ser examinada de oficio [ SSTS 12 abril 1955 ( RJ 1955, 1128), 19 octubre 1959 ( RJ 1959, 4872), 31 mayo 1963 (RJ 1963, 3592 ) y 29 diciembre 1970 ( RJ 1970, 5636), 14 diciembre 1993 (RJ 1993, 9884)].

Por su parte la sentencia del TSJN de Navarra de 24 de octubre de 1994 (RJ 1994, 9026) señala que la Ley 22 FN trata de evitar que quien se considere titular de un derecho vea impedido su nacimiento por actos fraudulentos de terceras personas, lo que se logra facultando al mismo a impugnarlos a la vez que ejercita el derecho que se intentó defraudar".

En grado alguno la entidad mercantil demandada se puede amparar en la protección registral que proporciona el artículo 34 de la LH, no hallándonos, a tenor de lo expuesto, ante un tercero adquirente "de buena fe".

Se ha de tomar en consideración, igualmente, que en la propia demanda inicial, la representación procesal de la entidad mercantil Desarrollo Residenciales Soto de Lezkairu, S.L., señaló expresamente (al folio 28) lo siguiente: "resulta de aplicación lo establecido en el artículo 7 del Código Civil en cuanto a que los derechos deberán ejercitarse conforme a las exigencias de la buena fe. Y de la misma forma, resulta de aplicación la Ley 17 del Fuero Nuevo de Navarra".

No se plantea, en grado alguno, incongruencia formal o situación de indefensión procesal alguna para la entidad mercantil demandada, que, desde un principio, pudo defenderse adecuadamente (y así lo hizo) respecto de dicha pretensión resarcitoria, realizando las alegaciones y proponiendo la prueba que estimó oportuna frente a las circunstancias de base o elementos fácticos (causa petendi)planteados en la demanda como fundamento de su petición principal (rescisión contractual por fraude).

6.-Procede, con base en lo expuesto, la estimación del recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de la entidad mercantil demandante -Desarrollo Residenciales Soto de Lezkairu, S.L.- frente a la sentencia de instancia - Sentencia nº 200/2023, de 11 de agosto de 2023, dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº 4 de Pamplona/Iruña-, que se revoca, estimándose íntegramente la demanda inicial (pretensión principal) interpuesta por la representación procesal de la entidad mercantil demandante -Desarrollo Residenciales Soto de Lezkairu, S.L.- frente a Eleuterio y la entidad mercantil Promociones OCEC, S.A., con arreglo a los siguientes pronunciamientos (conforme al suplico de la demanda):

"a) declarando conforme a derecho y perfeccionado el contrato entre mi representada y el Sr. Eleuterio sobre la transmisión de la participación de un 46,11% en la parcela NUM000 de Lezkairu por un precio total impuestos incluidos de 1.004.275,80 Euros, y la obligación de transmisión del demandado Sr. Eleuterio en escritura pública en favor de mi mandante contra el pago de la citada cantidad.

b) declarando que procede rescindir o dejar sin efecto la compraventa realizada entre el Sr. Eleuterio y PROMOCIONES OCEC, S.A. el día 12 de enero de 2022 sobre una participación en la parcela NUM000 de Lezkairu.

c) haciendo pasar a las partes demandadas por la anterior declaración para que realicen los actos oportunos a fin de que la compraventa realizada quede sin efecto alguno y se pueda transmitir la cosa vendida a mi representada, siendo todos los gastos a su costa.

d) condenando al Sr. Eleuterio a otorgar escritura pública de compraventa de la participación de un 46,11% en la parcela NUM000 de Lezkairu por un precio total impuestos incluidos de 1.004.275,80 Euros a favor de mis representada.

e) condenando a los demandados a sufragar todos los gastos, incluyendo los notariales y registrales que se generen como consecuencia de la anterior transmisión a favor de mi representada".

La estimación de dicho motivo del recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de la entidad mercantil demandante -Desarrollo Residenciales Soto de Lezkairu, S.L.- determina la ausencia de necesidad de emitir pronunciamiento alguno respecto del resto de motivos planteados en dicho recurso, así como del resto de motivos planteados en el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal del demandado - Eleuterio- y del recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de la entidad mercantil codemandada -Promociones OCEC, S.A.-.

CUARTO.- Costas procesales. Primera y segunda instancia.

La estimación del recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de la entidad mercantil demandante -Desarrollo Residenciales Soto de Lezkairu, S.L.- motiva, en aplicación de la regla general prevista en los artículos 398.1 y 394.2 de la LEC (en el tenor literal vigente en el momento de incoación del procedimiento), la no emisión de pronunciamiento condenatorio alguno en materia de costas en esta alzada (segunda instancia) respecto de dicho recurso, debiendo cada parte abonar las causadas a su instancia y las comunes por mitad.

La desestimación del recurso de apelación interpuesto por la representación procesal del demandado - Eleuterio- comporta su condena al abono de las costas procesales generadas en esta alzada (segunda instancia) a consecuencia de la tramitación de su impugnación.

Por el contrario, no procede la no emisión de pronunciamiento condenatorio alguno en materia de costas en esta alzada (segunda instancia) respecto del recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de la entidad mercantil codemandada -Promociones OCEC, S.A.-, debiendo cada parte abonar las causadas a su instancia y las comunes por mitad, siendo objeto del mismo una cuestión que finalmente ha quedado de manera sobrevenida sin objeto (costas procesales de primera instancia), planteándose la misma (a tenor de lo dispuesto en la sentencia de instancia) con rigor y visos de prosperar (si no hubiera sido revocada en esta alzada).

Finalmente, la estimación del recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de la entidad mercantil demandante -Desarrollo Residenciales Soto de Lezkairu, S.L.- frente a la sentencia de instancia - Sentencia nº 200/2023, de 11 de agosto de 2023, dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº 4 de Pamplona/Iruña-, determina la estimación íntegra de la demanda inicial (pretensión principal) interpuesta por la representación procesal de la entidad mercantil demandante -Desarrollo Residenciales Soto de Lezkairu, S.L.- frente a Eleuterio y la entidad mercantil Promociones OCEC, S.A., por lo que, con arreglo al principio de vencimiento objetivo consagrado en el artículo 394.1 de la LEC, procede la condena solidaria de ambas partes demandadas ( Eleuterio y la entidad mercantil Promociones OCEC, S.A.) al abono de las costas procesales de primera instancia, no apreciándose la concurrencia de serias dudas de hecho o de derecho en su resolución.

Con base en los preceptos legales citados y demás que resulten de general y pertinente aplicación

PRIMERO.- Formalización de contrato privado de compraventa de naturaleza verbal. Perfección. Tratos preliminares. Incumplimiento. Valoración probatoria.

1.-Para la adecuada resolución de los motivos de fondo planteados en el recurso de apelación interpuesto por la parte demandada - Eleuterio- frente a la sentencia de instancia - Sentencia nº 200/2023, de 11 de agosto de 2023, dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº 4 de Pamplona/Iruña-, resulta necesario exponer los hitos o circunstancias más relevantes que concurren en el presente caso, los cuales no fueron objeto de controversia entre las partes litigantes o quedaron debidamente probados o acreditados en el ámbito del presente procedimiento.

1.1La entidad mercantil demandante -Desarrollo Residenciales Soto de Lezkairu, S.L., anteriormente denominada Sertaca Servicios y Gestiones, S.L.- es una empresa que se dedica a la promoción e inversión inmobiliaria, adquiriendo terrenos a fin de promover la construcción y ulterior venta de viviendas.

1.2El demandado - Eleuterio- es propietario de pleno dominio (condómino) de una cuota de participación (en régimen de pro indiviso)del 46,11 % de la finca urbana (terreno o solar) denominada "Parcela NUM000", ubicada en el barrio residencial DIRECCION000 de Lezkairu (Pamplona/Iruña, Navarra), descrita registralmente como "parcela de uso residencial -libre- en el Sector I/SI, IV/SI, XVI/SI, XIX/SI y sistemas generales adscritos -área de reparto AR3- en Pamplona, de 550 metros cuadrados ocupable en planta baja con un máximo de 260 metros cuadrados quedando como superficie libre privada sin perjuicio de la ocupación del subsuelo prevista en el Plan y edificable conforme al mismo(...) Tiene un aprovechamiento de 2.189,41 UAs(...) La descrita finca es una de las resultantes de la reparcelación del Área de Reparto ARS-3 Arrosadía-Lezkairu, hoy DIRECCION001, de Pamplona (...) inscripción NUM001 de la finca número NUM002 al folio NUM003 del tomo NUM004, libro NUM005 (...) Catastro: Polígono NUM006, parcela NUM007, sub-área urbana NUM001, unidad urbana NUM001".

La copropiedad del 53,89 % restante de la Parcela NUM000 la ostentan las siguientes personas (físicas y jurídicas): Belarmino y Agueda (10,778 %), Efrain y Mariana (10,778 %), Eladio y Magdalena (2,6945 %), Flor (2,6945 %), Raúl (2,6945 %), Amelia (2,6945 %), la entidad mercantil Suzate, S.A. (10,778 %) y la entidad mercantil Aurea Ibérica Promoción, S.L. (10,778 %).

1.3La entidad mercantil demandante -Desarrollo Residenciales Soto de Lezkairu, S.L.- ostenta la propiedad de pleno dominio de las parcelas colindantes NUM008 y NUM009 (así como un 20 % de la parcela NUM010) del barrio residencial DIRECCION000 de Lezkairu (Pamplona/Iruña, Navarra).

Por su parte, la entidad mercantil demandada -Promociones OCEC, S.A.- ha promovido la construcción de viviendas en las parcelas colindantes NUM011 y NUM012 del barrio residencial DIRECCION000 de Lezkairu (Pamplona/Iruña, Navarra), así como la rampa de acceso al garaje mancomunado de la manzana o unidad NUM012.

NUM001. 4Durante el mes de noviembre de 2021, el administrador único de la entidad mercantil demandante -Desarrollo Residenciales Soto de Lezkairu, S.L.-, Juan Antonio y Andrés (hijo de Efrain) -administradores de la entidad mercantil Irabia Promociones, S.L. y copropietarios de fincas colindantes-, iniciaron contactos o negociaciones, entre otros asuntos, para proceder a la venta (a la entidad mercantil demandante Desarrollo Residenciales Soto de Lezkairu, S.L.) de la denominada "Parcela NUM000", ubicada en el barrio residencial DIRECCION000 de Lezkairu (Pamplona/Iruña, Navarra), actuando Andrés en representación de los copropietarios (personas físicas y jurídicas anteriormente reseñadas) que ostentaban un coeficiente de participación conjunto del 53,89 % respecto de dicha finca o solar.

1.5Finalmente, el día 22 de diciembre de 2021 se organizó una reunión en la sede de la entidad mercantil Irabia Promociones, S.L. -en la calle Sadar nº 14 de Pamplona/Iruña, Navarra-, a la que asistieron Juan Antonio -administrador único de la entidad mercantil demandante Desarrollo Residenciales Soto de Lezkairu, S.L.-, el demandado - Eleuterio-, el hijo del demandado - Pedro Enrique-, Efrain y Andrés, actuando estos últimos en representación (como coordinadores/interlocutores) de los copropietarios (personas físicas y jurídicas anteriormente reseñadas) que ostentaban un coeficiente de participación conjunto del 53,89 % respecto de la finca o solar (Parcela NUM000).

2.-La Sentencia de instancia - Sentencia nº 200/2023, de 11 de agosto de 2023, dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº 4 de Pamplona/Iruña- concluye, respecto del extremo o aspecto fáctico que ahora es objeto de impugnación o controversia, que "de la prueba practicada, documental obrante en las actuaciones, la cual no ha sido impugnada, por lo que hace prueba plena, artículo 326 de la LEC , en relación con el artículo 319, así como de las testificales de Don Andrés, Don Efrain, Don Humberto, y de Don Anton, examinadas, debe concluirse que entre DESARROLLO RESIDENCIALES SOTO DE LEZKAIRU SL y DON Eleuterio se procedió a la suscripción de contrato de compraventa de la participación del codemandado sobre la parcela NUM000 el 22 de diciembre de 2021, no tratándose las gestiones realizadas entre las partes de una mera oferta, sino que estamos ante un acuerdo de tipo verbal entre ellas, lo que se corrobora de las gestiones realizadas por la actora para obtener la debida financiación, y suscribir la correspondiente escritura pública, participando activamente el hijo del codemandado en ello al remitir la documentación para ello requerida, no teniendo lógica realizar ello, si no se había acordado la efectiva venta".

3.-En el segundo motivo del recurso de apelación interpuesto por la representación procesal del demandado - Eleuterio- frente a la sentencia de instancia - Sentencia nº 200/2023, de 11 de agosto de 2023, dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº 4 de Pamplona/Iruña- se impugna dicho pronunciamiento jurisdiccional, imputando a la juzgadora a quoerror en la valoración de la prueba, por cuanto, tal y como se desprende de la prueba aportada a las actuaciones, no se puede considerar suficientemente acreditado que el día 22 de diciembre de 2021 formalizara un acuerdo obligacional de compraventa privada (de naturaleza verbal) con la entidad mercantil demandante -Desarrollo Residenciales Soto de Lezkairu, S.L.-, hallándonos más bien ante una mera propuesta u oferta de compra, no estimándose debidamente perfeccionado un contrato verbal de compraventa respecto de su (mayoritaria) participación del 46,11 % respecto de la parcela NUM000 (tratos preliminares previos a su formalización o suscripción con efectos obligatorios).

4.-La principal controversia que se suscita en el ámbito del presente procedimiento es la relativa a la naturaleza o calificación jurídica que revisten los pactos o acuerdos alcanzados entre las partes durante el proceso de negociación, esto es, como afirma la parte demandada-apelante, si no pasan de ser meras ofertas, actos de negociación o preliminares, sin fuerza o eficacia obligacional o vinculante alguna para ninguna de las partes o si, por el contrario, como sostiene la entidad demandante, implican o conllevan la perfección de un auténtico y definitivo contrato de compraventa, con correlativo surgimiento y exigibilidad del conjunto de derechos y obligaciones que su nacimiento a la vida jurídico-civil comporta para ambas partes (compradora y vendedora).

Se ha de partir, a efectos dogmáticos, del carácter o naturaleza consensual que, para la válida perfección de los contratos, esto es, para su nacimiento y plena eficacia y exigibilidad entre las partes contratantes, determina el ordenamiento jurídico-civil español.

El artículo 1254 del Código Civil ( CC) establece que "el contrato existe desde que una o varias personas consienten en obligarse, respecto de otra u otras, a dar alguna cosa o prestar algún servicio".

En este sentido, la Sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo (STS) de 2 de noviembre de 2009, cuando señala que "la perfección de los contratos consensuales, a diferencia de los "reales" que requieren entrega de la cosa, o de los "formales" cuando están sometidos al cumplimiento de formalidades esenciales, se produce por la simple coincidencia de voluntades -concurso de la oferta y la aceptación- sobre la cosa y la causa que han de constituir el contrato".

Igualmente, la STS de 28 de enero de 2000, cuando dispone que "los contratos se perfeccionan por el mero consentimiento, manifestado por el concurso de la oferta y de la aceptación, que marca el final del iter formativo del contrato, el final de los actos preliminares del mismo, lo que requiere que la oferta contenga todos los elementos determinantes del objeto y la causa, para que la posterior aceptación determine el concurso respecto de ellos, sin introducir modificación alguna que requiriese nuevo acuerdo".

Ya en el ámbito del contrato de compraventa, el artículo 1450 del CC establece que "la venta se perfeccionará entre comprador y vendedor, y será obligatoria para ambos, si hubieren convenido en la cosa objeto del contrato y en el precio, aunque ni la una ni el otro se hayan entregado".

La STS de 31 de diciembre de 2002 señala que "el recurrente omite la disposición del artículo 1450 del Código Civil , de donde se desprende el carácter consensual del contrato de compraventa, de modo que basta la coincidencia del acuerdo de voluntades obligacional a entregar una cosa determinada, sin exigencia de la "datio rei", y pagar un precio cierto, sea de una vez o en plazos, para que, desde ese momento, el contrato de compraventa se perfeccione y sea obligatorio para las partes".

El artículo 1262 del CC estipula que "el consentimiento se manifiesta por el concurso de la oferta y de la aceptación sobre la cosa y la causa que han de constituir el contrato".

En el ámbito del derecho civil foral navarro, la ley 563 de la Ley 1/1973 de 1 de marzo, por la que se aprueba la Compilación del Derecho Civil Foral de Navarra o Fuero Nuevo (FN), tras la reforma operada por la Ley Foral 21/2019, de 4 de abril, establece que "el contrato de compraventa se perfecciona por el consentimiento de las partes sobre sus elementos esenciales".

La STS de 24 de julio de 2006 señala que "la doctrina científica y la jurisprudencia vienen exigiendo sin fisuras que el concurso de la oferta y la aceptación, como requisitos indispensables para la aceptación del contrato, han de contener todos los elementos necesarios para la existencia del mismo, y coincidir exactamente en sus términos, debiendo constar la voluntad de quedar obligados los contratantes, tanto por la oferta propuesta, como por la aceptación correlativa a la misma".

No obstante, tal y como señala la STS de 8 de febrero de 2010, "no obsta a esta calificación que no hayan quedado determinados los elementos instrumentales o complementarios del mismo, cuando es perfectamente posible hacerlo en un momento posterior".

A los efectos de diferenciar un contrato de compraventa perfeccionado o definitivo de los denominados precontratos, pactos in contrahendo,contratos preparatorios, promesas unilaterales o bilaterales de venta u opciones de compra, la STS de 11 de octubre de 2000 señala que "al distinguir entre el contrato de compraventa y el precontrato o pacto de contrahendo, a pesar de tratarse de una promesa bilateral de venta y de la aparente asimilación que hace el precepto del párrafo 1º del art. 1451 del Código civil , entre uno y otro negocio jurídico cuando hay acuerdo respecto del precio y la cosa vendida, se ha de atender fundamentalmente a la voluntad de las partes(...) al contenido de las obligaciones que respectivamente engendran en términos que si uno de los contratantes se obliga a entregar una cosa determinada y el otro a pagar por ella en dinero o signo que le represente, la figura jurídica que surge es la de una compraventa, a tenor de lo dispuesto en el art. 1451 del citado Código ; mientras que si las partes aun estando de acuerdo sobre los elementos esenciales del contrato se obligan a la prestación de un futuro consentimiento encaminado a celebrar una compraventa posterior, parece un contrato preparatorio o precontrato, cuyos efectos no cabe identificar con los antes indicados, que la perfección de la compraventa produce".

En este sentido, la reciente STS 913/2021, de 23 de diciembre de 2021, cuando señala que "el llamado precontrato, contrato preliminar o preparatorio, o "pactum de contrahendo" [en ese caso bilateral de compraventa] tiene por objeto constituir un contrato y exige como nota característica que en él se halle prefigurada una relación jurídica con sus elementos básicos y todos los requisitos que las partes deben desarrollar y desenvolver en un momento posterior ( SSTS 23 diciembre de 1995 ; 16 de julio 2003 , entre otras), cuya efectividad o puesta en vigor se deja a voluntad de ambas partes contratantes".

También se ha de diferenciar de la fase negociadora previa, no conclusa, a la determinación de los elementos esenciales del contrato y a la efectiva y exacta concurrencia o concurso de oferta y aceptación, que doctrinalmente recibe la denominación de iterformativo del contrato o negociación, o -genéricamente- de tratos preliminares, entendiéndose como tales el conjunto de actos y operaciones que los intervinientes y "ad lateres"realizan con el fin de discutir y preparar un contrato, sin eficacia obligacional o vinculante alguna para ninguna de las partes -sin perjuicio de eventuales responsabilidades, en supuestos de deslealtad o ruptura injustificada de las negociaciones-.

Todo ello sin perjuicio, claro está, de que la definitiva transmisión y adquisición del dominio o posesión real respecto de la cosa vendida se posponga a un evento ulterior (entrega o traditio),que ordinariamente se realizada de manera instrumental a través de la formalización o elevación del contrato de compraventa a escritura pública (teoría del título y el modo).

La STS de 26 de junio de 2008 afirma, a este respecto, que "cuando se celebra un contrato traslativo de dominio, la adquisición no se produce en el acto, sino que, para su perfección, ha de seguir la tradición, es decir, la puesta en posesión de objeto transferido, efectuada con intención transmisiva por el "tradens" y adquisitiva por el "accipiens"; nos encontramos ante el sistema del título y del modo, y se entienden por tales, respectivamente, el contrato que se erige en causa de la tradición y la "traditio" o investidura posesoria, a través de la cual se regulariza la coincidente voluntad de las partes de transmitir y adquirir. Junto a la tradición real, se encuentra la fingida, "traditio ficta", donde no se produce el traspaso o entrega efectiva de la cosa, sino un signo que la represente, como ficción de entrega, para alcanzar idénticos efectos que ésta; entre los casos de tradición fingida en nuestro Derecho se hallan las denominadas instrumental, por simple acuerdo, "brevi manu", "longa manu" y "constitutum possessorium".

5.-El recurso de apelación interpuesto por la representación procesal del demandado - Eleuterio- no puede prosperar.

Tal y como avanzaba anteriormente, no resulta controvertido que el día 22 de diciembre de 2021 se organizó una reunión en la sede de la entidad mercantil Irabia Promociones, S.L. -en la calle Sadar nº 14 de Pamplona/Iruña, Navarra-, a la que asistieron Juan Antonio -administrador único de la entidad mercantil demandante Desarrollo Residenciales Soto de Lezkairu, S.L.-, el demandado - Eleuterio-, el hijo del demandado - Pedro Enrique-, Efrain y Andrés, actuando estos últimos en representación (como coordinadores/interlocutores) de los copropietarios (personas físicas y jurídicas anteriormente reseñadas) que ostentaban un coeficiente de participación conjunto del 53,89 % respecto de la finca o solar (Parcela NUM000).

Tampoco resulta controvertido (así se reconoce en el recurso de apelación interpuesto por el propio demandado Eleuterio), en el ámbito de dicha reunión se ofreció, por la entidad mercantil demandante Desarrollo Residenciales Soto de Lezkairu, S.L. la adquisición o compra conjunta (100 % de participación) de la denominada "Parcela NUM000", ubicada en el barrio residencial DIRECCION000 de Lezkairu (Pamplona/Iruña, Navarra), ofreciéndose un precio o contraprestación económica total de 1.600.000 euros (100.000 euros por cada una de las 16 viviendas que se proyectaban construir en dicho solar), elevándose durante el transcurso de dicha negociación la referida oferta a 1.800.000 euros.

6.-Esta Sala coincide con la conclusión fáctica alcanzada por la juzgadora de instancia sobre este particular (efectiva formalización o perfección, de manera verbal o no escrita, de un contrato de compraventa con plenos efectos obligatorios respecto de la finca o parcela en cuestión), ratificando la valoración probatoria desarrollada en la sentencia objeto de impugnación.

7.-Como es sabido, la valoración probatoria es una facultad de los Jueces y Tribunales, facultad que está sustraída a los litigantes, quienes, no obstante, pueden y deben aportar las pruebas necesarias en defensa de sus intereses. Eso sí, esa valoración libre de la prueba no puede ser arbitraria. Por vía del recurso de apelación, se transfiere al tribunal de segunda instancia el conocimiento pleno de la cuestión ( artículo 456.1 de la LEC) , pero quedando reducida la alzada a verificar si en la valoración conjunta del material probatorio se ha comportado el juez a quo de forma ilógica, arbitraria, contraria a las máximas de la experiencia o a las normas de la sana crítica, o si, por el contrario, la apreciación conjunta de la prueba es la procedente por su adecuación a los resultados obtenidos en el proceso. En definitiva, la segunda instancia ha de limitarse, cuando de valoraciones probatorias se trata, a revisar la actividad del juzgador a quo,en el sentido de comprobar que ésta aparezca suficientemente expresada en la resolución recurrida y no resulte arbitraria, injustificada o injustificable.

Como expresa el Tribunal Supremo (entre otras, STS de 4 de febrero de 2009), "como en infinidad de ocasiones han declarado esta Sala y el Tribunal Constitucional, la apelación es un nuevo juicio, un recurso de conocimiento pleno o plena jurisdicción en el que tribunal competente para resolverlo puede conocer de todas las cuestiones litigiosas, tanto de hecho como de derecho, sin más limites que los representados por el principio tantum devolutum quantum apellatum (se conoce sólo de aquello de lo que se apela) y por la prohibición de la reforma peyorativa o perjudicial para el apelante".

Finalmente referir que, tal y como reiteradamente afirma esta Sala, "no cabe desconocer que la valoración probatoria deviene función propia del juzgador, cuya labor y conclusión ha de prevalecer sobre la interesada por las partes, a salvo que se alegue y justifique ser errónea, arbitraria, absurda o ilógica. Y es que, como se ha dicho hasta la saciedad, la valoración de las pruebas practicadas es facultad atribuida a los Tribunales, sustraída, por lo tanto, a los litigantes, que, si bien con arreglo a los principios dispositivo y de rogación pueden aportar las pruebas que estimen convenientes en defensa de su derecho, en modo alguno pueden imponer su valoración a los Jueces y Tribunales, pues no puede sustituirse la valoración que estos realicen de toda la prueba practicada por la interesada valoración que realice la parte recurrente; es abundante la doctrina jurisprudencial que destaca la prevalencia de la valoración de las pruebas que realizan los órganos judiciales en razón de su objetividad sobre la efectuada por las partes en defensa de sus particulares intereses ( STS 1- 3-94 ). Decíamos en nuestra Sentencia núm. 159/2011 de 28 junio que "Con reiteración viene indicando esta Sección que si bien el recurso de apelación permite al Tribunal, dado su carácter ordinario, realizar un nuevo examen de la prueba practicada, el examen imparcial y objetivo efectuado por el juzgador de instancia no puede quedar desvirtuado por la valoración parcial e interesada que la parte apelante realice de determinados medios de prueba SS 30 noviembre 2004 , 11 septiembre y 5 noviembre 2003"(entre otras muchas , Sentencia de esta Sección 3ª de la Audiencia Provincial de Navarra nº 347/2015, de 29 septiembre de 2015).

8.-Se ha de tomar en consideración, como elementos probatorios que corroboran la versión fáctica expuesta en la demanda inicial y que avalan el sentido del pronunciamiento jurisdiccional emitido en primera instancia, en primer lugar, las declaraciones testificales prestadas en el acto del juicio (celebrado el día 7 de junio de 2023).

8.1En primer lugar, tal y como afirma la sentencia de instancia, prestó declaración Andrés (hijo del copropietario Efrain) y socio de la entidad mercantil Irabia Promociones, S.L., manifestó que en la referida reunión, celebrada el 22 de diciembre de 2021, en cierto modo actuó (junto con su padre) en representación (como coordinadores/interlocutores) de los copropietarios (personas físicas y jurídicas anteriormente reseñadas) que ostentaban un coeficiente de participación conjunto del 53,89 % respecto de la finca o solar (Parcela NUM000), habiéndoles manifestado previamente que harían con su parte proporcional (cuota) lo mismo que su padre.

Manifestó que en la referida fecha se alcanzó un acuerdo de compraventa (tras diversas contraofertas), pactándose ir directamente a la Notaría a fin de formalizar la correspondiente escritura pública, habiéndole facilitado el hijo del demandado los datos (documentación) necesaria para la confección del oportuno borrador de escritura pública (previo requerimiento por correo electrónico).

8.2En segundo lugar, Efrain (padre de Andrés, administrador de la entidad mercantil Irabia Promociones, S.L. y copropietario de la parcela), manifestó, tal y como reseña la sentencia de instancia, que "acudió el Sr. Eleuterio, quien al igual que él dio la palabra de venta de su parte, acordándose que se hicieran las gestiones para formalizar la venta, algo que él cumplió a diferencia del codemandado. Refiere que en dicha reunión todos estaban conformes con la venta, habiendo él hablado con todos los copropietarios, estando todos de acuerdo, incluido DON Eleuterio".

9.-La versión ofrecida inicialmente en la demanda, sobre la que se sustenta la sentencia de instancia, se ve igualmente corroborada, desde un punto de vista externo o periférico, por la prueba documental aportada a las actuaciones.

A este respecto, resulta fundamental el correo electrónico remitido por Andrés a (entre otros copropietarios) el demandado - Eleuterio- el día 29 de diciembre de 2021 (documento nº 11 de la demanda), figurando expresamente como asunto "Venta parcela NUM000 LEZKAIRU" y con el siguiente (revelador) contenido: "en relación a la venta de la parcela NUM000 de LEZKAIRU os mando los siguientes comentarios: 1.- estamos programando la firmapara el día 14 de enero de 2022 a las 13:00. 2.- La notaría es Humberto (...) 3.- El cuadro de los importes de ventasería el siguiente: (no visible) 4.- Documentación que debéis enviar a la notaría, en función de si sois personas físicas o jurídicas: -DNI, nombre y domicilio. Si sois personas físicas: poderes de representación, si actuáis en nombre hijos, padre o esposa. -Si sois personas jurídicas: escritura de cargos, acta de titularidad real y apoderado que lo firmara. 5.- Certificado de estar al corriente en cargas de Urbanización con el Ayuntamiento de Pamplona. Con todos estos datos preparamos el borradorpara revisar" (el subrayado es nuestro).

A dicho correo electrónico respondió el día 4 de enero de 2022 el demandado - Eleuterio-, bajo el asunto "RE: Venta parcela NUM000 LEZKAIRU", adjuntando la documentación solicitada y ofreciendo "si hay algo más por aportar me lo indicas"(documento nº 11 de la demanda).

Resulta obvio, por tanto, que el demandado - Eleuterio- no solo se comprometió formalmente a la "venta" de su cuota de propiedad (46,11 %) a la entidad mercantil demandante -Desarrollo Residenciales Soto de Lezkairu, S.L.-, sino que era plenamente consciente de que se había pactado la elevación de dicho pacto o contrato privado verbal de compraventa a escritura pública (ante el Notario Humberto) el día 14 de enero de 2022, con base en un cuadro de precios oportunamente negociado, colaborando incluso a la confección del oportuno borrador facilitando la documentación (previamente requerida) necesaria para su elaboración.

Tal y como señala la sentencia de instancia, el día 11 de enero de 2022 la Notaría remitió un correo electrónico a la entidad mercantil demandante, bajo el asunto "compra parcela Desarrollos Residenciales DIRECCION000 de Lezkairu" (documento nº 12 de la demanda), adjuntando el borrador de la escritura pública de compraventa de la parcela NUM000, indicando que faltan algunos datos (transferencias que se van a realizar a los vendedores y cuentas bancarias y entidades de las que provienen los fondos para su abono o satisfacción).

En dicho borrador figura formalmente como vendedor el demandado - Eleuterio-, siendo el precio o contraprestación económica pactada por la totalidad de la finca de 1.800.000 euros (2.178.000 euros, IVA incluido).

Tal y como indica la resolución recurrida "los documentos nº 15 y 15 bis, recogen 19 correos electrónicos entre socios de la demandante para dotar a esta de fondos para el pago de la operación de compra por importe de 1.800.000€ más IVA, el documento nº 18 son los justificantes de las transferencias con fecha valor 12 de enero de 2022, el nº 18 bis, 19, 21, 22 correos electrónicos entre la actora y Notaría de 11 y 12 de enero de 2022, justificando las transferencias de dinero a la actora para el pago de la operación, así como cuadro con detalle del importe que correspondía a cada uno de los vendedores, consignándose en dichos cuadros la cuantía que correspondía al codemandado, 829.980€, más 174.295,80€ de IVA(...) Se acompañan correos electrónicos entre la actora y Caixabank referentes a los cheques que debían emitirse para el pago de la compraventa, documentos nº 19, 23, 25 de la demanda. El documento nº 27, son copias de dichos cheques, encontrando cheque a favor de DON Eleuterio por importe de 1.004.275,80€, de fecha 14 de enero de 2022", actuaciones que, lógicamente, vienen a corroborar la culminación de una intensa y dedicada actuación por parte de la entidad promotora demandante, para la preparación o confección de una escritura pública que, tal y como se había convenido con plenos efectos obligatorios, se iba a formalizar el día 14 de enero de 2022 (precisamente, a consecuencia de un viaje que el propio demandado reconoce iba a realizar en esas fechas).

El día 13 de enero de 2022, la Notaría remitió a la promotora actora un borrador más completo de la escritura pública de compraventa (bajo el asunto "importe de cheques"),figurando su remisión igualmente a los vendedores ("se lo he enviado también a los vendedores"),borrador en el que se incluye nuevamente al codemandado ahora recurrente (documento nº 26 de la demanda).

Requerida judicialmente la mencionada Notaría a fin de que remitiera copia de los correos electrónicos enviados a los vendedores, mediante respuesta por escrito de fecha 30 de marzo de 2023, se respondió en el sentido de comunicar que la documentación solicitada obraba íntegramente en el ordenador de la oficial Sra. Carmen, habiéndose jubilado, por lo que se había borrado íntegramente el contenido de dicho ordenador, no pudiendo cumplir debidamente con el oficio judicial requerido.

La versión sostenida por la entidad promotora demandante resulta, igualmente, plenamente coherente con el contenido del burofax de fecha 12 de enero de 2022 (documento nº 28 de la demanda), el cual se remitió al demandado-recurrente al día siguiente de tomar conocimiento del supuesto pacto (fraudulento, tal y como se analizará en el Fundamento de Derecho siguiente de esta resolución) alcanzado con la entidad mercantil codemandada -Promociones OCEC, S.A.-, manifestando expresamente que "toda vez que en el día de ayer el Sr. Juan Antonio recibió una llamada por parte de su hijo en la que insinuaba que no acudiría a la firma de la escritura pública de compraventa, manifestando la posibilidad de que incumpliese el acuerdo alcanzado (por supuesta existencia de una oferta superior por su porcentaje de propiedad)", emplazándole a fin de que comparezca ante la Notaría el día convenido (14 de enero de 2022) para dar cumplimiento el acuerdo alcanzado el día 22 de diciembre de 2021, adjuntando a dicha comunicación igualmente el borrador de la escritura pública.

Tal y como se desarrollará posteriormente, incumpliendo el acuerdo formal convenido con la entidad mercantil demandante, el día 12 de enero de 2022 (dos días antes de la fecha pactada para la formalización de la correspondiente escritura pública de compraventa), el demandado - Eleuterio- formalizó, ante el Notario del Ilustre Colegio Notarial de Navarra D. Ernesto José Rodrigo Catalán, una escritura pública de compraventa (nº de protocolo 70), en virtud de la cual, vendió o transmitió su cuota de participación del 46,11 % sobre la "Parcela NUM000", ubicada en el barrio residencial DIRECCION000 de Lezkairu (Pamplona/Iruña, Navarra) a la entidad mercantil codemandada -Promociones OCEC, S.A.-, a cambio de un precio o contraprestación económica total de 850.000 euros (1.028.500 euros, IVA incluido).

Ante dicha situación, la entidad mercantil demandante -Desarrollo Residenciales Soto de Lezkairu, S.L.- compareció con el resto de copropietarios (salvo el demandado), el día 14 de enero de 2022, ante el Notario del Ilustre Colegio de Pamplona D. Humberto, formalizándose la correspondiente escritura pública de cesión de derechos y compraventa (nº de protocolo NUM013), en virtud de la cual, los restantes copropietarios vendieron o transmitieron la cuota de participación conjunta del 53,89 % sobre la "Parcela NUM000", ubicada en el barrio residencial DIRECCION000 de Lezkairu (Pamplona/Iruña, Navarra) a la entidad mercantil demandante -Desarrollo Residenciales Soto de Lezkairu, S.L.-, a cambio de un precio o contraprestación económica total de 970.020 euros (1.173.724,20 euros, IVA incluido).

En dicha escritura pública, se recoge expresamente que la compraventa se formaliza "conforme a acuerdo alcanzado por todos los cotitulares de la misma, includo Don Eleuterio, con la compradora, el 22 de diciembre de 2021", previa cesión en favor de la entidad mercantil demandante -Desarrollo Residenciales Soto de Lezkairu, S.L.- de los derechos de retracto que les correspondían frente a la otra compradora (Promociones OCEC, S.A.), a consecuencia de la venta de la cuota de participación del 46,11 % que ostentaba respecto de dicha finca el demandado - Eleuterio-, mediante escritura pública de compraventa de fecha 12 de enero de 2022, formalizada ante el Notario del Ilustre Colegio Notarial de Navarra D. Ernesto José Rodrigo Catalán (nº de protocolo 70).

10.-Con base en todo lo expuesto, la valoración judicial de las pruebas (de naturaleza testifical y documental) realizada por la juzgadora a quono se revela como arbitraria, irracional, ilógica o contraria a las máximas de la experiencia humana y del funcionamiento del mercado o tráfico económico-inmobiliario actual, sino todo lo contrario, habiendo motivado suficientemente en su resolución las razones o motivos que fundamentan su decisión y resultando dicho pronunciamiento o decisión plenamente coherente o verosímil con el contenido de la prueba aportada a las presentes actuaciones, sin que dicha argumentación resulte en grado alguno rebatida de modo efectivo por el recurrente en su apelación.

Procede, por todo ello, la desestimación del recurso de apelación interpuesto por la representación procesal del demandado - Eleuterio- frente a la sentencia de instancia - Sentencia nº 200/2023, de 11 de agosto de 2023, dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº 4 de Pamplona/Iruña-, que se confirma sobre este particular.

SEGUNDO.- Conocimiento previo. Finalidad o ánimo fraudulento.

1.-Para la adecuada resolución de los motivos de fondo planteados en el recurso de apelación interpuesto por la entidad mercantil demandante -Desarrollo Residenciales Soto de Lezkairu, S.L.- frente a la sentencia de instancia - Sentencia nº 200/2023, de 11 de agosto de 2023, dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº 4 de Pamplona/Iruña-, resulta necesario exponer los hitos o circunstancias más relevantes que concurren sobre este particular, los cuales no fueron objeto de controversia entre las partes litigantes o quedaron debidamente probados o acreditados en el ámbito del presente procedimiento.

1.1Tal y como se ha expuesto en el Fundamento de Derecho anterior, el día 22 de diciembre de 2021 se organizó una reunión en la sede de la entidad mercantil Irabia Promociones, S.L. -en la calle Sadar nº 14 de Pamplona/Iruña, Navarra-, a la que asistieron Juan Antonio -administrador único de la entidad mercantil demandante Desarrollo Residenciales Soto de Lezkairu, S.L.-, el demandado - Eleuterio-, el hijo del demandado - Pedro Enrique-, Efrain y Andrés, actuando estos últimos en representación (como coordinadores/interlocutores) de los copropietarios (personas físicas y jurídicas anteriormente reseñadas) que ostentaban un coeficiente de participación conjunto del 53,89 % respecto de la finca o solar (Parcela NUM000).

En el ámbito de dicha reunión se ofreció, por la entidad mercantil demandante Desarrollo Residenciales Soto de Lezkairu, S.L. la adquisición o compra conjunta (100 % de participación) de la denominada "Parcela NUM000", ubicada en el barrio residencial DIRECCION000 de Lezkairu (Pamplona/Iruña, Navarra), ofreciéndose un precio o contraprestación económica total de 1.600.000 euros (100.000 euros por cada una de las 16 viviendas que se proyectaban construir en dicho solar), elevándose durante el transcurso de dicha negociación la referida oferta a 1.800.000 euros.

Finalmente, las partes (incluido el demandado, Eleuterio) alcanzaron un acuerdo verbal (perfección del contrato de compraventa, con plenos efectos obligatorios) para la venta conjunta de la denominada "Parcela NUM000", ubicada en el barrio residencial DIRECCION000 de Lezkairu (Pamplona/Iruña, Navarra), a cambio de un precio o contraprestación económica total de 1.800.000 euros, comprometiéndose a la formalización de la correspondiente escritura pública de compraventa -ante el Notario del Ilustre Colegio de Pamplona D. Humberto- el día 14 de enero de 2022.

1.2Sobre las 19:30 horas del día 11 de enero de 2022, el hijo del demandado - Pedro Enrique- comunicó telefónicamente a Juan Antonio -administrador único de la entidad mercantil demandante Desarrollo Residenciales Soto de Lezkairu, S.L.- que su padre (el demandado Eleuterio) había recibido una oferta superior por su cuota de participación en la parcela, sin concretarle el importe ofrecido ni la entidad que había realizado la oferta.

La entidad mercantil codemandada -Promociones OCEC, S.A., perteneciente al grupo empresarial PROGINSA- también se puso en contacto con Efrain, ofreciéndole la adquisición de las restantes cuotas de participación respecto de la parcela NUM000 a un precio superior al convenido con la entidad mercantil demandante -Desarrollo Residenciales Soto de Lezkairu, S.L.-, comunicándole Efrain que iban a cumplir el acuerdo previamente formalizado con ésta última.

1.3El día 12 de enero de 2022, la entidad mercantil demandante -Desarrollo Residenciales Soto de Lezkairu, S.L.- remitió al demandado - Eleuterio- un burofax, manifestándole expresamente que "toda vez que en el día de ayer el Sr. Juan Antonio recibió una llamada por parte de su hijo en la que insinuaba que no acudiría a la firma de la escritura pública de compraventa, manifestando la posibilidad de que incumpliese el acuerdo alcanzado (por supuesta existencia de una oferta superior por su porcentaje de propiedad)" y emplazándole a fin de que compareciera ante la Notaría el día convenido (14 de enero de 2022) para dar cumplimiento el acuerdo alcanzado el día 22 de diciembre de 2021, adjuntando a dicha comunicación igualmente el borrador de la escritura pública.

1.4El día 12 de enero de 2022 (dos días antes de la fecha pactada para la formalización de la escritura pública de compraventa con la entidad mercantil demandante), el demandado - Eleuterio- formalizó, ante el Notario del Ilustre Colegio Notarial de Navarra D. Ernesto José Rodrigo Catalán, una escritura pública de compraventa (nº de protocolo 70), en virtud de la cual, vendió o transmitió su cuota de participación del 46,11 % sobre la "Parcela NUM000", ubicada en el barrio residencial DIRECCION000 de Lezkairu (Pamplona/Iruña, Navarra), a la entidad mercantil codemandada -Promociones OCEC, S.A.-, a cambio de un precio o contraprestación económica total de 850.000 euros (1.028.500 euros, IVA incluido).

1.5El día inmediatamente siguiente, 13 de enero de 2022 (un día antes de la fecha pactada para la formalización de la escritura pública de compraventa con la entidad mercantil demandante), se inscribió en el Registro de la Propiedad de Pamplona nº 7 (inscripción NUM014 de la finca registral NUM015, al Tomo NUM016, Libro NUM017 y folio NUM018) la adquisición por la entidad mercantil codemandada -Promociones OCEC, S.A.- de la cuota de participación indivisa del 46,11 % sobre la "Parcela NUM000", ubicada en el barrio residencial DIRECCION000 de Lezkairu (Pamplona/Iruña, Navarra).

1.6La adquisición por la entidad mercantil demandante -Desarrollo Residenciales Soto de Lezkairu, S.L.- de la cuota de participación indivisa del 53,89 % sobre la "Parcela NUM000", formalizada mediante escritura pública de cesión de derechos y compraventa de fecha 14 de enero de 2022, ante el Notario del Ilustre Colegio de Pamplona D. Humberto (nº de protocolo NUM013), se inscribió en el Registro de la Propiedad de Pamplona nº 7 (inscripción NUM019 de la finca registral NUM015, al Tomo NUM016, Libro NUM017 y folio NUM020) el día 14 de febrero de 2022 (un mes después de la formalización de la escritura pública).

2.-La Sentencia de instancia - Sentencia nº 200/2023, de 11 de agosto de 2023, dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº 4 de Pamplona/Iruña- concluye, respecto del extremo o aspecto fáctico que ahora es objeto de impugnación o controversia, que "de la prueba practicada y analizada, no ha quedado debidamente acreditado que PROMOCIONES OCEC SA conociera con anterioridad a la suscripción del contrato con DON Eleuterio, la realidad del acuerdo transaccional de este con la actora, así de las declaraciones escuchadas se desprende que fue el Sr. Eleuterio quien acudió a la codemandada ofreciendo vender su parte por tener una oferta de la actora, así se ha acreditado que las codemandadas cerraron su acuerdo en un muy corto periodo de tiempo, siendo inscrita la venta al día siguiente del otorgamiento de la escritura pública en el Registro de la Propiedad, lo que es sorprendente, pero no por ello y de lo actuado puede tenerse por acreditado que la codemandada tuviera conocimiento de la realidad y alcance del acuerdo entre la actora y el Sr. Eleuterio".

3.-En el primer motivo del recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de la entidad mercantil demandante -Desarrollo Residenciales Soto de Lezkairu, S.L.- frente a la sentencia de instancia - Sentencia nº 200/2023, de 11 de agosto de 2023, dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº 4 de Pamplona/Iruña- se impugna dicho pronunciamiento jurisdiccional, imputando a la juzgadora a quoerror en la valoración de la prueba, por cuanto, tal y como se desprende de la prueba aportada a las actuaciones, necesariamente se ha de concluir que la entidad mercantil codemandada -Promociones OCEC, S.A.- conocía el acuerdo formalizado entre el demandado - Eleuterio- y la entidad mercantil demandante -Desarrollo Residenciales Soto de Lezkairu, S.L.- el día 22 de diciembre de 2021, actuando ambos, con extraordinaria rapidez y de manera coordinada y fraudulenta, con la finalidad de frustrar los legítimos derechos de la entidad mercantil demandante -Desarrollo Residenciales Soto de Lezkairu, S.L.- en la adquisición conjunta de la parcela NUM000.

Le asiste la razón a la entidad mercantil recurrente.

4.-A este respecto, resulta reveladora la declaración testifical prestada en el acto del juicio por Efrain (padre de Andrés, administrador de la entidad mercantil Irabia Promociones, S.L. y copropietario de la parcela), quien manifestó, tal y como reseña la sentencia de instancia, que "habló con el Sr. Anton, por la venta, y le dijo que ya había dado la palabra y estaba vendida su parte, indica que no hablaron del Sr. Eleuterio, desconociendo lo que ocurrió con este".

De dicha declaración se desprende que la entidad mercantil codemandada -Promociones OCEC, S.A.- tuvo conocimiento previo (en todo caso, anterior a la formalización de la compraventa objeto de impugnación, de fecha 12 de enero de 2022) de la formalización de un acuerdo o compromiso de venta para la adquisición conjunta de la parcela en cuestión con otra entidad mercantil distinta (Desarrollo Residenciales Soto de Lezkairu, S.L.), el cual tenía plenos efectos obligacionales para las partes (incluido el demandado), no tratándose de una mera oferta económica previa o en fase de negocación (aspecto reconocido en el acto del juicio por el propio responsable de compras de la entidad mercantil codemandada Promociones OCEC, S.A., Anton).

Se alude insistentemente, a este respecto, a un previo acuerdo que Promociones Irabia, S.L. había formalizado, el día 22 de febrero de 2021, con Construcciones Andía, S.A. (documento nº 4 de la contestación), en virtud del cual se comprometían, con anterioridad a la transmisión a una empresa ajena al grupo empresarial de cualquier cuota indivisa respecto de, entre otras, la parcela NUM000 DIRECCION000 de Lezkairu, a ofertar dicha venta previamente a Construcciones Andía, S.A., la cual dispondría de un plazo de cinco días naturales para responder.

Aviso previo que, tal y como confirmó el testigo Andrés (hijo del copropietario Efrain y socio de la entidad mercantil Promociones Irabia, S.L.) en el acto del juicio, se cumplió en debida forma, no ostentando mayor relevancia para la resolución del asunto sometido ahora a litigio.

5.-También resulta especialmente revelador el hecho de que el demandado - Eleuterio- conviniera con la entidad mercantil demandante -Desarrollo Residenciales Soto de Lezkairu, S.L.- la transmisión o venta de su cuota de participación (mayoritaria) del 46,11 % sobre la "Parcela NUM000" a cambio de un precio o contraprestación económica de 829.980 euros (1.004.275,80 euros, IVA incluido) y que vendiera finalmente la misma a la entidad mercantil codemandada -Promociones OCEC, S.A.- por 850.000 euros (1.028.500 euros, IVA incluido), esto es, apenas por 20.000 euros (un 2 %) de diferencia.

6.-Lo verdaderamente revelador y, entiende esta Sala, clave o decisivo para apreciar la intencionalidad fraudulenta y contraria a la buena fe de la entidad mercantil codemandada Promociones OCEC, S.A., se desprende por sí mismo del precipitado desarrollo de los acontecimientos y la extraordinariamente presurosa tramitación ulterior de dicha venta y su posterior acceso al Registro de la Propiedad.

El propio responsable de compras de la entidad mercantil codemandada Promociones OCEC, S.A., Anton, reconoció en el acto del juicio que la escritura pública de compraventa se formalizó un día después de alcanzar un acuerdo o pacto de transmisión con el demandado ("al día siguiente firmaron la escritura pública de compraventa, siendo una operación habitual cuando no hay problemas y no necesitan financiación externa").

Resulta sumamente llamativo que, según afirman en su escrito de contestación a la demanda, tras el transcurso de años desde que iniciaron relaciones o abrieron una vía de negociación con el demandado para la transmisión de la parcela en cuestión, casualmente, decidan proceder a su adquisición (recordemos, parcial, ante la expresa negativa del resto de copropietarios, en cumplimiento del convenio formalizado con la entidad mercantil demandante) en apenas un día, formalizándose la escritura pública de compraventa ante Notario (previa remisión de la documentación necesaria y cumplimentación de las formalidades preparatorias previas de la misma) al día siguiente, 12 de enero de 2022, nuevamente, de manera sospechosamente casual u oportunista, dos días antes de la fecha convenida el día 22 de diciembre de 2021 para la formalización de la escritura pública de compraventa con la entidad mercantil demandante -Desarrollo Residenciales Soto de Lezkairu, S.L.- (el 14 de enero de 2022).

Lo más lógico, si realmente tenían interés en la adquisición conjunta o total (100 % de las cuotas de participación) de la parcela NUM000, hubiera sido demorar la firma de dicha escritura, al objeto de alcanzar un acuerdo con los restantes copropietarios.

No obstante, dicha -desleal- oferta fue expresamente rechazada por los mismos, lo que lógicamente precipitó el devenir de los acontecimientos, resultando evidente que su intención no era otra que frustrar la, conocida, efectividad de dicha transmisión alternativa (en favor de la entidad mercantil demandante).

A este respecto, el día 12 de enero de 2022 (dos días antes de la fecha pactada para la formalización de la escritura pública de compraventa con la entidad mercantil demandante), el demandado - Eleuterio- formalizó, ante el Notario del Ilustre Colegio Notarial de Navarra D. Ernesto José Rodrigo Catalán, una escritura pública de compraventa (nº de protocolo 70), en virtud de la cual, vendió o transmitió su cuota de participación del 46,11 % sobre la "Parcela NUM000", ubicada en el barrio residencial de Soto de Lezkairu (Pamplona/Iruña, Navarra) a la entidad mercantil codemandada -Promociones OCEC, S.A.-, a cambio de un precio o contraprestación económica total de 850.000 euros (1.028.500 euros, IVA incluido).

Finalmente, lo que más llamativo y revelador resulta de este caso, es que, tal y como avanzábamos anteriormente, el día inmediatamente posterior, 13 de enero de 2022 (casualmente, un día antes de la fecha pactada para la formalización de la escritura pública de compraventa con la entidad mercantil demandante), se inscribió en el Registro de la Propiedad de Pamplona nº 7 (inscripción NUM014 de la finca registral NUM015, al Tomo NUM016, Libro NUM017 y folio NUM018) la adquisición por la entidad mercantil codemandada -Promociones OCEC, S.A.- de la cuota de participación indivisa del 46,11 % sobre la "Parcela NUM000", ubicada en el barrio residencial DIRECCION000 de Lezkairu (Pamplona/Iruña, Navarra).

Mientras que la adquisición por la entidad mercantil demandante -Desarrollo Residenciales Soto de Lezkairu, S.L.- de la cuota de participación indivisa del 53,89 % sobre la "Parcela NUM000", formalizada mediante escritura pública de cesión de derechos y compraventa de fecha 14 de enero de 2022, ante el Notario del Ilustre Colegio de Pamplona D. Humberto (nº de protocolo NUM013), se inscribió en el Registro de la Propiedad de Pamplona nº 7 (inscripción NUM019 de la finca registral NUM015, al Tomo NUM016, Libro NUM017 y folio NUM020) el día 14 de febrero de 2022 (un mes después de la formalización de la escritura pública).

El propio Notario del Ilustre Colegio de Pamplona D. Humberto manifestó su incredulidad o sorpresa cuando se le interpeló, en el acto del juicio, sobre la extraordinariamente rápida (al día siguiente) inscripción de la escritura en el Registro de la Propiedad, manifestando que dicha inscripción había tenido lugar de manera "indiscutiblemente"más rápida de lo normal, debiéndose urgir expresamente al Registrador en tal sentido.

La propia juzgadora de instancia denegó, en el acto de la audiencia previa, la práctica de una prueba documental solicitada por la entidad mercantil demandante, a fin de corroborar lo inusual de dicha práctica o actuación ("se requiera al registro de la propiedad núm. 7 de Pamplona para que certifique cuántas inscripciones de escrituras de compraventa se practicaron en el año 2022 el mismo día que tuvo entrada la solicitud de inscripción(...) aporte las calificaciones de las 20 entradas de escrituras de compraventa anteriores a la 7 183/2022 (correspondiente a la que nos ocupa) y de la 20 entradas posteriores a la misma, en las que conste el tiempo que se tardó en inscribir"),reconociendo que se trataba de un hecho muy excepcional.

Todo ello aun sin tomar en consideración que, tal y como se reveló en el acto del juicio, una empleada de la entidad mercantil codemandada Promociones OCEC, S.A. ( Justa) estaría casada con un oficial del Registro de la Propiedad o que la entidad en cuestión -Promociones OCEC, S.A.- ya habría interpuesto la correspondiente demanda en ejercicio del derecho de retracto de comuneros (con la finalidad de adquirir la participación del 53,89 % restante de la entidad mercantil demandante, amparándose en la fe pública registral y en la prelación o prioridad temporal de la inscripción de su derecho en el Registro de la Propiedad), tramitándose en el ámbito del procedimiento de Juicio Ordinario nº 359/2022 seguido ante el Juzgado de 1ª Instancia nº 5 de Pamplona/Iruña (según afirma la entidad mercantil demandante en su recurso de apelación).

En todo caso, el transcurso de un día desde que se alcanza un acuerdo formal con el demandado para la venta de su cuota de participación (ofreciéndose entre medio a los restantes copropietarios un importe superior), con la firma de la escritura pública de compraventa ante Notario al día siguiente (previa remisión de la documentación necesaria y cumplimentación de las formalidades o trámites preparatorios previos de la misma, incluida la expedición bancaria del cheque y el cumplimiento de las diligencias notariales) y la inscripción de dicha escritura pública de compraventa en el Registro de la Propiedad el día inmediatamente posterior (previo abono de los correspondientes impuestos), casualmente, un día antes de la fecha convenida el día 22 de diciembre de 2021 para la formalización de la escritura pública de compraventa con la entidad mercantil demandante -Desarrollo Residenciales Soto de Lezkairu, S.L.- (el 14 de enero de 2022), únicamente puede conducir a apreciar, con la suficiente certeza o convicción que se desprende de dicho devenir de los acontecimientos (según las máximas de la experiencia, la lógica y las "reglas del criterio humano", ex artículo 386 de la LEC) , que la entidad mercantil codemandada -Promociones OCEC, S.A.- conocía el acuerdo formalizado entre el demandado y la entidad mercantil demandante -Desarrollo Residenciales Soto de Lezkairu, S.L.- (así como la fecha proyectada para la formalización de la correspondiente escritura pública de compraventa), actuando, en connivencia con el demandado y con una intención deliberadamente fraudulenta, desleal o contraria a la buena fe contractual, con la reprobable finalidad de perjudicar o excluir indebidamente el legítimo derecho de la entidad mercantil demandante -Desarrollo Residenciales Soto de Lezkairu, S.L.- sobre dicha parcela, en su exclusivo provecho o beneficio.

7.-Se estima, por tanto, el presente motivo del recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de la entidad mercantil demandante -Desarrollo Residenciales Soto de Lezkairu, S.L.- frente a la sentencia de instancia - Sentencia nº 200/2023, de 11 de agosto de 2023, dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº 4 de Pamplona/Iruña-, estimándose debidamente acreditado el conocimiento previo, por parte de la entidad mercantil codemandada -Promociones OCEC, S.A.-, del acuerdo formalizado entre el demandado y la entidad mercantil demandante -Desarrollo Residenciales Soto de Lezkairu, S.L.- (así como la fecha proyectada para la formalización de la correspondiente escritura pública de compraventa), actuando la misma, en connivencia con el demandado y con una intención deliberadamente fraudulenta, desleal o contraria a la buena fe contractual, con la reprobable finalidad de perjudicar o excluir indebidamente el legítimo derecho de la entidad mercantil demandante -Desarrollo Residenciales Soto de Lezkairu, S.L.- sobre dicha parcela, en su exclusivo provecho o beneficio.

TERCERO.- Causa petendi.Legitimación. Acción rescisoria. Actos fraudulentos. Iura novit curia.

1.-La representación procesal de la entidad mercantil Desarrollo Residenciales Soto de Lezkairu, S.L. solicitó con carácter principal, en su escrito de demanda inicial de 24 de enero de 2022, la emisión de un pronunciamiento jurisdiccional en virtud del cual, tras declarar el cumplimiento forzoso del contrato de compraventa formalizado con el demandado, se acordara que "procede rescindir o dejar sin efecto la compraventa realizada entre el Sr. Eleuterio y PROMOCIONES OCEC, S.A. el día 12 de enero de 2022 sobre una participación en la parcela NUM000 de Lezkairu", ejercitándose expresamente la acción rescisoria (fraude de acreedores) o pauliana del artículo 1291 del Código Civil.

De manera subsidiara, ejercitó sendas acciones de resolución (con resarcimiento de daños y perjuicios), de venta de cosa ajena o doble venta y de retracto legal de comuneros ("f) SUBSIDIARIAMENTE, se declare la resolución del contrato de compraventa existente entre el Sr. Eleuterio y mi representada respecto a la parcela NUM000 de Lezkairu, y se condene al Sr. Eleuterio a indemnizar a esta parte en todos los daños, perjuicios, gastos e intereses que correspondan según la valoración contenida en el informe pericial de esta parte, g) CON CARÁCTER SUBSIDIARIO, estimando la acción de retracto legal ejercitada, declare el derecho de mi mandante a detraer la participación de la finca transmitida por el Sr. Eleuterio a la demandada PROMOCIONES OCEC, S.A., y condenando a dicha entidad a estar y pasar por la anterior declaración y a otorgar en favor de mi mandante la correspondiente escritura pública de compraventa en ejercicio de retracto, y en las mismas condiciones en que se realizó la adquisición, recibiendo en el acto el precio satisfecho y el importe de los gastos que sean de legítimo abono; bajo apercibimiento de ser otorgada de oficio y a su costa, h) CON CARÁCTER NUEVAMENTE SUBSIDIARIO, se consoliden las compraventas realizadas por mi representada a parte de los copropietarios y por PROMOCIONES OCEC, S.A. al Sr. Eleuterio según la participación que cada uno de ellos adquirieron").

2.-La Sentencia de instancia - Sentencia nº 200/2023, de 11 de agosto de 2023, dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº 4 de Pamplona/Iruña- desestimó la acción rescisoria (fraude de acreedores) o pauliana del artículo 1291 del Código Civil, ante la ausencia de concurrencia del requisito relativo al "consilium fraudis"y la protección que el artículo 34 de la LH dispensa al tercero adquirente de buena fe ("no puede tenerse por acreditado que PROMOCIONES OCEC SA, actuara conociendo la relación contractual entre DON Eleuterio y DESARROLLO RESIDENCIALES SOTO DE LEZKAIRU SL, no apreciándose, por tanto, mala fe en la mercantil demandada.

De ello, puede no colegirse la concurrencia de los presupuestos para la estimación de la acción ejercitada, así no se aprecia la existencia de crédito a favor de la actora, sino el incumplimiento por el codemandado de su obligación contractual, ni se ha acreditado la existencia de ánimo defraudatorio (consilium fraudis) por parte de PROMOCIONES OCEC SA. Por lo que la acción debe ser desestimada, lo que conlleva la desestimación de la pretensión de condena de DON Eleuterio para otorgar escritura pública de compraventa a favor de la actora.

Igualmente, tampoco cabe apreciar que nos encontremos ante la venta de cosa ajena por parte de DON Eleuterio a PROMOCIONES OCEC SA, como apunta la actora por entender que, no está protegida la mercantil por el principio de tercero de buena fe del artículo 34 de la Ley Hipotecaria , toda vez que se ha concluido que la codemandada es tercero de buena fe").

La sentencia de instancia estima parcialmente, por tanto, la acción subsidiaria de resolución contractual, condenando al demandado - Eleuterio- al abono de una indemnización, en concepto de daños y perjuicios, de 30.920,55 euros (frente a los 1.670.182,16 euros solicitados por la entidad demandante).

3.-La Sentencia del Tribunal Constitucional ( STC) 250/2004, de 20 de diciembre de 2004, establece que "la incongruencia extra petitum constituye siempre una infracción del principio dispositivo y de aportación de las partes que impide al órgano judicial, en los procesos presididos por estos principios, pronunciarse sobre aquellas pretensiones que no fueron ejercitadas por las partes, al ser éstas las que, en su calidad de verdaderos domini litis, conforman el objeto del debate o thema decidendi y el alcance del pronunciamiento judicial. Este deberá adecuarse a lo que fue objeto del proceso, delimitado, a tales efectos, por los sujetos del mismo (partes), por lo pedido (petitum) y por los hechos o realidad histórica que le sirve como razón o causa de pedir (causa petendi). Todo lo cual no comporta que el Juez deba quedar vinculado rígidamente al tenor de los concretos pedimentos articulados por las partes en sus respectivos escritos forenses o a los razonamientos o alegaciones jurídicas esgrimidas en su apoyo. Por un lado el principio iura novit curia permite al Juez fundar el fallo en los preceptos legales o normas jurídicas que sean de pertinente aplicación al caso, aunque no hayan sido invocadas por los litigantes; y, por otro lado, el órgano judicial sólo está vinculado por la esencia de lo pedido y discutido en el pleito, y no por la literalidad de las concretas pretensiones ejercitadas, tal y como hayan sido formalmente solicitadas por los litigantes, de forma que no existirá la incongruencia extra petitum cuando el Juez o Tribunal decida o se pronuncie sobre una pretensión que, aun cuando no fue formal o expresamente ejercitada, estaba implícita o era consecuencia inescindible o necesaria de los pedimentos articulados o de la cuestión principal debatida en el proceso".

A este respecto, no rige en nuestro ordenamiento jurídico actual la exigencia o necesidad de expresión nominal de la acción (editio actionisdel Derecho Romano), de modo que las acciones ejercitadas por las partes procesales no se califican por la denominación que se les de en los respectivos escritos iniciales, sino por los hechos alegados y las pretensiones verdaderamente formuladas a las que han de responder los órganos jurisdiccionales, en virtud del principio iura novit curia,prescindiendo de posibles errores en el nomen iuris,lo que excluye toda posibilidad de que se tenga que dictar una decisión adversa (rem perdit)al solicitante por el mero desacierto sufrido en la demanda al designar la acción, pues la denominación equivocada de ésta es irrelevante y no vincula a los Jueces y Tribunales la calificación o denominación de las acciones que hagan los litigantes (Sentencia del Tribunal Supremo - STS- 223/2007, de 5 de marzo de 2007 o Sentencia del Tribunal Constitucional - STC- 9/2022, de 7 de febrero de 2022, entre otras muchas).

4.-A este respecto, la representación procesal de la entidad mercantil Desarrollo Residenciales Soto de Lezkairu, S.L., en su escrito de demanda inicial de 24 de enero de 2022, aludió a los siguientes hechos o circunstancias que fundamentaban o sustentaban sus respectivas acciones (causa petendi): "En lo que respecta a la compradora y aquí codemandada, en ningún caso podría ampararse en la figura del tercer adquirente de buena fe, ya que no fue así. Como hemos explicado, a dos días del otorgamiento de la escritura pública de compraventa el 14 de enero de 2021, tal y como había además solicitado el Sr. Eleuterio, la entidad promotora codemandada se puso en contacto con otro de los vendedores a fin de comunicarles que había adquirido y que el Sr. Juan Antonio lo sabía (lo cual es radicalmente falso) y para ofrecerles un precio algo más alto y que le vendieran la totalidad de las participaciones en la finca incumpliendo el contrato ya cerrado con mi representada.

Todo ello además de la forma en la que por parte de la empresa codemandada se ha venido actuando para adquirir la participación del Sr. Eleuterio convenciéndole para incumplir el contrato ya cerrado con mi mandante por un escaso precio superior, otorgando la escritura pública a la mayor brevedad posible y siempre antes de la fecha del 14 de enero de 2022, que era la fecha establecida para el cumplimiento del contrato, e inscribiendo la compraventa en el Registro de la Propiedad en un plazo récord nunca visto. A lo que habría que añadir todo lo que se ha venido explicando en los hechos de la presente demanda en cuanto a la absoluta mala fe tanto el Sr. Eleuterio como de PROMOCIONES OCEC, S.A, quien a través de su representante manifestó tanto al Sr. Efrain como al Sr. Humberto ser pleno conocedor del contrato existente con mi parte, tratando de convencer al primero para que no otorgase la escritura finalmente firmada, en cumplimiento del acuerdo verbal suscrito con mi parte del Sr. Eleuterio como de PROMOCIONES OCEC, S.A (...)

De esta forma, ninguna buena fe ha existido ni por el Sr. Eleuterio ni por la promotora adquirente de su participación, ya que han actuado con absoluta mala fe, y con alevosía, vulnerando los acuerdos cerrados entre las partes y actuando a espaldas de mi mandante (...)

Dado que la compraventa efectuada entre los demandados fue realizada en fraude del contrato concertado entre mi parte y el Sr. Eleuterio (cuyo cumplimiento exigimos), y dado que para que el codemandado Sr. Eleuterio pueda cumplir el contrato entregando mi parte la participación de la finca es preciso previa o simultáneamente declarar inválido el contrato entre dichos codemandados,mi parte ejercita acción en orden a dejar sin efecto tal compraventa" (el subrayado es nuestro).

5.-Conforme al principio "iura novit curia"los tribunales no tienen por qué fundar sus resoluciones en las normas y argumentaciones jurídicas invocadas por las partes, debiendo hacerlo en las que, a partir de los hechos aportados y probados en autos, correspondan en derecho al efecto jurídico pedido u opuesto por ellas, siempre que no represente una alteración o desviación de sus pretensiones [ SSTC 5 mayo 1982 (RTC 1982, 20), 20 julio 1993 ( RTC 1993, 258), 27 marzo 2000 (RTC 2000, 85); STS 26 enero 2000 (RJ 2000, 1293)].

El TSJ de Navarra también se ha referido al principio "iura novit curia",entre otras, en la sentencia de 23 de enero de 2003 (RJ 2003, 2217), señalando que el art. 218.1 LEC obliga a resolver "conforme a las normas aplicables al caso, aunque no hayan sido acertadamente citadas o alegadas por los litigantes", pero "sin apartarse de la causa de pedir, acudiendo a fundamentos de hecho o de derecho distintos de los que las partes hayan querido hacer valer".

Y la sentencia del Tribunal Supremo de 18 de junio de 2012 (RJ 2012, 6854) establece que por "causa de pedir debía entenderse el conjunto de hechos jurídicamente relevantes para fundar la pretensión, los hechos constitutivos con relevancia jurídica que constituyen condiciones específicas de la acción ejercitada, o bien los hechos jurídicamente relevantes que sirven de fundamento a la petición y que delimitan, individualizan e identifican la pretensión procesal",por lo que el "deber de congruencia, consistente en la exigencia derivada de la necesaria conformidad que ha de existir entre la sentencia y las pretensiones que constituyen el objeto del proceso, se cumple cuando la relación entre el fallo y las pretensiones procesales no está sustancialmente alterada en su configuración lógico-jurídica".

En el presente caso, tal y como se ha reseñado anteriormente, se estima suficientemente acreditado tanto que; 1)las partes (incluido el demandado, Eleuterio) alcanzaron el día 22 de diciembre de 2021 un acuerdo verbal (perfección del contrato de compraventa, con plenos efectos obligatorios) para la venta conjunta de la denominada "Parcela NUM000", ubicada en el barrio residencial DIRECCION000 de Lezkairu (Pamplona/Iruña, Navarra), a cambio de un precio o contraprestación económica total de 1.800.000 euros, comprometiéndose a la formalización de la correspondiente escritura pública de compraventa -ante el Notario del Ilustre Colegio de Pamplona D. Humberto- el día 14 de enero de 2022 (de acuerdo con lo dispuesto en la sentencia de instancia), como que; 2)la entidad mercantil codemandada -Promociones OCEC, S.A.- tenía conocimiento previo del acuerdo formalizado entre el demandado y la entidad mercantil demandante -Desarrollo Residenciales Soto de Lezkairu, S.L.- (así como la fecha proyectada para la formalización de la correspondiente escritura pública de compraventa), actuando, en connivencia con el demandado y con una intención deliberadamente fraudulenta, desleal o contraria a la buena fe contractual, con la reprobable finalidad de perjudicar o excluir indebidamente el legítimo derecho de la entidad mercantil demandante -Desarrollo Residenciales Soto de Lezkairu, S.L.- sobre dicha parcela, en su exclusivo provecho o beneficio (contrariamente a lo afirmado en la sentencia de instancia).

La acreditación de esta última circunstancia colmaría los requisitos o presupuestos necesarios para la prosperabilidad de la acción rescisoria (fraude de acreedores) o pauliana del artículo 1291 del Código Civil ( fundamentalmente respecto al elemento subjetivo consistente en el "consilium fraudis"),si bien esta Sala considera que dicha pretensión -con base en la causa petendiplanteada en la demanda y los elementos o circunstancias fácticas que se estiman debidamente acreditadas en la presente alzada- encontraría mejor acomodo en la premisa jurídica prevista en la vigente ley 15 de la Ley 1/1973 de 1 de marzo, por la que se aprueba la Compilación del Derecho Civil Foral de Navarra o Fuero Nuevo, tras la reforma operada por la Ley Foral 21/2019, de 4 de abril, que regula el "ejercicio defraudatorio de derechos",señalando expresamente que "los actos realizados con intención de excluir injustamente el derecho de un tercero pueden impugnarse a la vez que se ejercita el derecho que se intentó defraudar".

No se plantea, por tanto, duda alguna respecto a la mencionada subsunción jurídica, quedando debidamente refrendada la legitimación de la entidad mercantil demandante para impugnar, vía acción rescisoria de actos fraudulentos, la escritura formalizada por las partes demandadas, con base en dicha norma legal.

A este respecto, entre otras, las Sentencias de esta Sala -Sección 3ª de la Audiencia Provincial de Navarra- 324/2025, de 3 de marzo de 2025 y 184/2012, de 23 de noviembre de 2012, cuando afirman que "es reiterada doctrina jurisprudencial que el tercero que no haya sido parte en el contrato sólo está legitimado para ejercitar la acción de declaración de inexistencia de dicho contrato (por carencia de algunos de los requisitos esenciales que determina el art. 1261 CC ) o la de nulidad radical o de pleno derecho del mismo (por ser contrario a las normas imperativas o prohibitivas, salvo que en ellas se establezca un efecto distinto para el caso de contravención - art. 6.3 CC ) siempre que "tenga un interés jurídico en ello o, lo que es lo mismo, se vea perjudicado o afectado en alguna manera por el referido contrato" y al ser la mencionada legitimación un presupuesto de la acción ejercitada debe ser examinada de oficio [ SSTS 12 abril 1955 ( RJ 1955, 1128), 19 octubre 1959 ( RJ 1959, 4872), 31 mayo 1963 (RJ 1963, 3592 ) y 29 diciembre 1970 ( RJ 1970, 5636), 14 diciembre 1993 (RJ 1993, 9884)].

Por su parte la sentencia del TSJN de Navarra de 24 de octubre de 1994 (RJ 1994, 9026) señala que la Ley 22 FN trata de evitar que quien se considere titular de un derecho vea impedido su nacimiento por actos fraudulentos de terceras personas, lo que se logra facultando al mismo a impugnarlos a la vez que ejercita el derecho que se intentó defraudar".

En grado alguno la entidad mercantil demandada se puede amparar en la protección registral que proporciona el artículo 34 de la LH, no hallándonos, a tenor de lo expuesto, ante un tercero adquirente "de buena fe".

Se ha de tomar en consideración, igualmente, que en la propia demanda inicial, la representación procesal de la entidad mercantil Desarrollo Residenciales Soto de Lezkairu, S.L., señaló expresamente (al folio 28) lo siguiente: "resulta de aplicación lo establecido en el artículo 7 del Código Civil en cuanto a que los derechos deberán ejercitarse conforme a las exigencias de la buena fe. Y de la misma forma, resulta de aplicación la Ley 17 del Fuero Nuevo de Navarra".

No se plantea, en grado alguno, incongruencia formal o situación de indefensión procesal alguna para la entidad mercantil demandada, que, desde un principio, pudo defenderse adecuadamente (y así lo hizo) respecto de dicha pretensión resarcitoria, realizando las alegaciones y proponiendo la prueba que estimó oportuna frente a las circunstancias de base o elementos fácticos (causa petendi)planteados en la demanda como fundamento de su petición principal (rescisión contractual por fraude).

6.-Procede, con base en lo expuesto, la estimación del recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de la entidad mercantil demandante -Desarrollo Residenciales Soto de Lezkairu, S.L.- frente a la sentencia de instancia - Sentencia nº 200/2023, de 11 de agosto de 2023, dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº 4 de Pamplona/Iruña-, que se revoca, estimándose íntegramente la demanda inicial (pretensión principal) interpuesta por la representación procesal de la entidad mercantil demandante -Desarrollo Residenciales Soto de Lezkairu, S.L.- frente a Eleuterio y la entidad mercantil Promociones OCEC, S.A., con arreglo a los siguientes pronunciamientos (conforme al suplico de la demanda):

"a) declarando conforme a derecho y perfeccionado el contrato entre mi representada y el Sr. Eleuterio sobre la transmisión de la participación de un 46,11% en la parcela NUM000 de Lezkairu por un precio total impuestos incluidos de 1.004.275,80 Euros, y la obligación de transmisión del demandado Sr. Eleuterio en escritura pública en favor de mi mandante contra el pago de la citada cantidad.

b) declarando que procede rescindir o dejar sin efecto la compraventa realizada entre el Sr. Eleuterio y PROMOCIONES OCEC, S.A. el día 12 de enero de 2022 sobre una participación en la parcela NUM000 de Lezkairu.

c) haciendo pasar a las partes demandadas por la anterior declaración para que realicen los actos oportunos a fin de que la compraventa realizada quede sin efecto alguno y se pueda transmitir la cosa vendida a mi representada, siendo todos los gastos a su costa.

d) condenando al Sr. Eleuterio a otorgar escritura pública de compraventa de la participación de un 46,11% en la parcela NUM000 de Lezkairu por un precio total impuestos incluidos de 1.004.275,80 Euros a favor de mis representada.

e) condenando a los demandados a sufragar todos los gastos, incluyendo los notariales y registrales que se generen como consecuencia de la anterior transmisión a favor de mi representada".

La estimación de dicho motivo del recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de la entidad mercantil demandante -Desarrollo Residenciales Soto de Lezkairu, S.L.- determina la ausencia de necesidad de emitir pronunciamiento alguno respecto del resto de motivos planteados en dicho recurso, así como del resto de motivos planteados en el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal del demandado - Eleuterio- y del recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de la entidad mercantil codemandada -Promociones OCEC, S.A.-.

CUARTO.- Costas procesales. Primera y segunda instancia.

La estimación del recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de la entidad mercantil demandante -Desarrollo Residenciales Soto de Lezkairu, S.L.- motiva, en aplicación de la regla general prevista en los artículos 398.1 y 394.2 de la LEC (en el tenor literal vigente en el momento de incoación del procedimiento), la no emisión de pronunciamiento condenatorio alguno en materia de costas en esta alzada (segunda instancia) respecto de dicho recurso, debiendo cada parte abonar las causadas a su instancia y las comunes por mitad.

La desestimación del recurso de apelación interpuesto por la representación procesal del demandado - Eleuterio- comporta su condena al abono de las costas procesales generadas en esta alzada (segunda instancia) a consecuencia de la tramitación de su impugnación.

Por el contrario, no procede la no emisión de pronunciamiento condenatorio alguno en materia de costas en esta alzada (segunda instancia) respecto del recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de la entidad mercantil codemandada -Promociones OCEC, S.A.-, debiendo cada parte abonar las causadas a su instancia y las comunes por mitad, siendo objeto del mismo una cuestión que finalmente ha quedado de manera sobrevenida sin objeto (costas procesales de primera instancia), planteándose la misma (a tenor de lo dispuesto en la sentencia de instancia) con rigor y visos de prosperar (si no hubiera sido revocada en esta alzada).

Finalmente, la estimación del recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de la entidad mercantil demandante -Desarrollo Residenciales Soto de Lezkairu, S.L.- frente a la sentencia de instancia - Sentencia nº 200/2023, de 11 de agosto de 2023, dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº 4 de Pamplona/Iruña-, determina la estimación íntegra de la demanda inicial (pretensión principal) interpuesta por la representación procesal de la entidad mercantil demandante -Desarrollo Residenciales Soto de Lezkairu, S.L.- frente a Eleuterio y la entidad mercantil Promociones OCEC, S.A., por lo que, con arreglo al principio de vencimiento objetivo consagrado en el artículo 394.1 de la LEC, procede la condena solidaria de ambas partes demandadas ( Eleuterio y la entidad mercantil Promociones OCEC, S.A.) al abono de las costas procesales de primera instancia, no apreciándose la concurrencia de serias dudas de hecho o de derecho en su resolución.

Con base en los preceptos legales citados y demás que resulten de general y pertinente aplicación

PRIMERO.- Formalización de contrato privado de compraventa de naturaleza verbal. Perfección. Tratos preliminares. Incumplimiento. Valoración probatoria.

1.-Para la adecuada resolución de los motivos de fondo planteados en el recurso de apelación interpuesto por la parte demandada - Eleuterio- frente a la sentencia de instancia - Sentencia nº 200/2023, de 11 de agosto de 2023, dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº 4 de Pamplona/Iruña-, resulta necesario exponer los hitos o circunstancias más relevantes que concurren en el presente caso, los cuales no fueron objeto de controversia entre las partes litigantes o quedaron debidamente probados o acreditados en el ámbito del presente procedimiento.

1.1La entidad mercantil demandante -Desarrollo Residenciales Soto de Lezkairu, S.L., anteriormente denominada Sertaca Servicios y Gestiones, S.L.- es una empresa que se dedica a la promoción e inversión inmobiliaria, adquiriendo terrenos a fin de promover la construcción y ulterior venta de viviendas.

1.2El demandado - Eleuterio- es propietario de pleno dominio (condómino) de una cuota de participación (en régimen de pro indiviso)del 46,11 % de la finca urbana (terreno o solar) denominada "Parcela NUM000", ubicada en el barrio residencial DIRECCION000 de Lezkairu (Pamplona/Iruña, Navarra), descrita registralmente como "parcela de uso residencial -libre- en el Sector I/SI, IV/SI, XVI/SI, XIX/SI y sistemas generales adscritos -área de reparto AR3- en Pamplona, de 550 metros cuadrados ocupable en planta baja con un máximo de 260 metros cuadrados quedando como superficie libre privada sin perjuicio de la ocupación del subsuelo prevista en el Plan y edificable conforme al mismo(...) Tiene un aprovechamiento de 2.189,41 UAs(...) La descrita finca es una de las resultantes de la reparcelación del Área de Reparto ARS-3 Arrosadía-Lezkairu, hoy DIRECCION001, de Pamplona (...) inscripción NUM001 de la finca número NUM002 al folio NUM003 del tomo NUM004, libro NUM005 (...) Catastro: Polígono NUM006, parcela NUM007, sub-área urbana NUM001, unidad urbana NUM001".

La copropiedad del 53,89 % restante de la Parcela NUM000 la ostentan las siguientes personas (físicas y jurídicas): Belarmino y Agueda (10,778 %), Efrain y Mariana (10,778 %), Eladio y Magdalena (2,6945 %), Flor (2,6945 %), Raúl (2,6945 %), Amelia (2,6945 %), la entidad mercantil Suzate, S.A. (10,778 %) y la entidad mercantil Aurea Ibérica Promoción, S.L. (10,778 %).

1.3La entidad mercantil demandante -Desarrollo Residenciales Soto de Lezkairu, S.L.- ostenta la propiedad de pleno dominio de las parcelas colindantes NUM008 y NUM009 (así como un 20 % de la parcela NUM010) del barrio residencial DIRECCION000 de Lezkairu (Pamplona/Iruña, Navarra).

Por su parte, la entidad mercantil demandada -Promociones OCEC, S.A.- ha promovido la construcción de viviendas en las parcelas colindantes NUM011 y NUM012 del barrio residencial DIRECCION000 de Lezkairu (Pamplona/Iruña, Navarra), así como la rampa de acceso al garaje mancomunado de la manzana o unidad NUM012.

NUM001. 4Durante el mes de noviembre de 2021, el administrador único de la entidad mercantil demandante -Desarrollo Residenciales Soto de Lezkairu, S.L.-, Juan Antonio y Andrés (hijo de Efrain) -administradores de la entidad mercantil Irabia Promociones, S.L. y copropietarios de fincas colindantes-, iniciaron contactos o negociaciones, entre otros asuntos, para proceder a la venta (a la entidad mercantil demandante Desarrollo Residenciales Soto de Lezkairu, S.L.) de la denominada "Parcela NUM000", ubicada en el barrio residencial DIRECCION000 de Lezkairu (Pamplona/Iruña, Navarra), actuando Andrés en representación de los copropietarios (personas físicas y jurídicas anteriormente reseñadas) que ostentaban un coeficiente de participación conjunto del 53,89 % respecto de dicha finca o solar.

1.5Finalmente, el día 22 de diciembre de 2021 se organizó una reunión en la sede de la entidad mercantil Irabia Promociones, S.L. -en la calle Sadar nº 14 de Pamplona/Iruña, Navarra-, a la que asistieron Juan Antonio -administrador único de la entidad mercantil demandante Desarrollo Residenciales Soto de Lezkairu, S.L.-, el demandado - Eleuterio-, el hijo del demandado - Pedro Enrique-, Efrain y Andrés, actuando estos últimos en representación (como coordinadores/interlocutores) de los copropietarios (personas físicas y jurídicas anteriormente reseñadas) que ostentaban un coeficiente de participación conjunto del 53,89 % respecto de la finca o solar (Parcela NUM000).

2.-La Sentencia de instancia - Sentencia nº 200/2023, de 11 de agosto de 2023, dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº 4 de Pamplona/Iruña- concluye, respecto del extremo o aspecto fáctico que ahora es objeto de impugnación o controversia, que "de la prueba practicada, documental obrante en las actuaciones, la cual no ha sido impugnada, por lo que hace prueba plena, artículo 326 de la LEC , en relación con el artículo 319, así como de las testificales de Don Andrés, Don Efrain, Don Humberto, y de Don Anton, examinadas, debe concluirse que entre DESARROLLO RESIDENCIALES SOTO DE LEZKAIRU SL y DON Eleuterio se procedió a la suscripción de contrato de compraventa de la participación del codemandado sobre la parcela NUM000 el 22 de diciembre de 2021, no tratándose las gestiones realizadas entre las partes de una mera oferta, sino que estamos ante un acuerdo de tipo verbal entre ellas, lo que se corrobora de las gestiones realizadas por la actora para obtener la debida financiación, y suscribir la correspondiente escritura pública, participando activamente el hijo del codemandado en ello al remitir la documentación para ello requerida, no teniendo lógica realizar ello, si no se había acordado la efectiva venta".

3.-En el segundo motivo del recurso de apelación interpuesto por la representación procesal del demandado - Eleuterio- frente a la sentencia de instancia - Sentencia nº 200/2023, de 11 de agosto de 2023, dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº 4 de Pamplona/Iruña- se impugna dicho pronunciamiento jurisdiccional, imputando a la juzgadora a quoerror en la valoración de la prueba, por cuanto, tal y como se desprende de la prueba aportada a las actuaciones, no se puede considerar suficientemente acreditado que el día 22 de diciembre de 2021 formalizara un acuerdo obligacional de compraventa privada (de naturaleza verbal) con la entidad mercantil demandante -Desarrollo Residenciales Soto de Lezkairu, S.L.-, hallándonos más bien ante una mera propuesta u oferta de compra, no estimándose debidamente perfeccionado un contrato verbal de compraventa respecto de su (mayoritaria) participación del 46,11 % respecto de la parcela NUM000 (tratos preliminares previos a su formalización o suscripción con efectos obligatorios).

4.-La principal controversia que se suscita en el ámbito del presente procedimiento es la relativa a la naturaleza o calificación jurídica que revisten los pactos o acuerdos alcanzados entre las partes durante el proceso de negociación, esto es, como afirma la parte demandada-apelante, si no pasan de ser meras ofertas, actos de negociación o preliminares, sin fuerza o eficacia obligacional o vinculante alguna para ninguna de las partes o si, por el contrario, como sostiene la entidad demandante, implican o conllevan la perfección de un auténtico y definitivo contrato de compraventa, con correlativo surgimiento y exigibilidad del conjunto de derechos y obligaciones que su nacimiento a la vida jurídico-civil comporta para ambas partes (compradora y vendedora).

Se ha de partir, a efectos dogmáticos, del carácter o naturaleza consensual que, para la válida perfección de los contratos, esto es, para su nacimiento y plena eficacia y exigibilidad entre las partes contratantes, determina el ordenamiento jurídico-civil español.

El artículo 1254 del Código Civil ( CC) establece que "el contrato existe desde que una o varias personas consienten en obligarse, respecto de otra u otras, a dar alguna cosa o prestar algún servicio".

En este sentido, la Sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo (STS) de 2 de noviembre de 2009, cuando señala que "la perfección de los contratos consensuales, a diferencia de los "reales" que requieren entrega de la cosa, o de los "formales" cuando están sometidos al cumplimiento de formalidades esenciales, se produce por la simple coincidencia de voluntades -concurso de la oferta y la aceptación- sobre la cosa y la causa que han de constituir el contrato".

Igualmente, la STS de 28 de enero de 2000, cuando dispone que "los contratos se perfeccionan por el mero consentimiento, manifestado por el concurso de la oferta y de la aceptación, que marca el final del iter formativo del contrato, el final de los actos preliminares del mismo, lo que requiere que la oferta contenga todos los elementos determinantes del objeto y la causa, para que la posterior aceptación determine el concurso respecto de ellos, sin introducir modificación alguna que requiriese nuevo acuerdo".

Ya en el ámbito del contrato de compraventa, el artículo 1450 del CC establece que "la venta se perfeccionará entre comprador y vendedor, y será obligatoria para ambos, si hubieren convenido en la cosa objeto del contrato y en el precio, aunque ni la una ni el otro se hayan entregado".

La STS de 31 de diciembre de 2002 señala que "el recurrente omite la disposición del artículo 1450 del Código Civil , de donde se desprende el carácter consensual del contrato de compraventa, de modo que basta la coincidencia del acuerdo de voluntades obligacional a entregar una cosa determinada, sin exigencia de la "datio rei", y pagar un precio cierto, sea de una vez o en plazos, para que, desde ese momento, el contrato de compraventa se perfeccione y sea obligatorio para las partes".

El artículo 1262 del CC estipula que "el consentimiento se manifiesta por el concurso de la oferta y de la aceptación sobre la cosa y la causa que han de constituir el contrato".

En el ámbito del derecho civil foral navarro, la ley 563 de la Ley 1/1973 de 1 de marzo, por la que se aprueba la Compilación del Derecho Civil Foral de Navarra o Fuero Nuevo (FN), tras la reforma operada por la Ley Foral 21/2019, de 4 de abril, establece que "el contrato de compraventa se perfecciona por el consentimiento de las partes sobre sus elementos esenciales".

La STS de 24 de julio de 2006 señala que "la doctrina científica y la jurisprudencia vienen exigiendo sin fisuras que el concurso de la oferta y la aceptación, como requisitos indispensables para la aceptación del contrato, han de contener todos los elementos necesarios para la existencia del mismo, y coincidir exactamente en sus términos, debiendo constar la voluntad de quedar obligados los contratantes, tanto por la oferta propuesta, como por la aceptación correlativa a la misma".

No obstante, tal y como señala la STS de 8 de febrero de 2010, "no obsta a esta calificación que no hayan quedado determinados los elementos instrumentales o complementarios del mismo, cuando es perfectamente posible hacerlo en un momento posterior".

A los efectos de diferenciar un contrato de compraventa perfeccionado o definitivo de los denominados precontratos, pactos in contrahendo,contratos preparatorios, promesas unilaterales o bilaterales de venta u opciones de compra, la STS de 11 de octubre de 2000 señala que "al distinguir entre el contrato de compraventa y el precontrato o pacto de contrahendo, a pesar de tratarse de una promesa bilateral de venta y de la aparente asimilación que hace el precepto del párrafo 1º del art. 1451 del Código civil , entre uno y otro negocio jurídico cuando hay acuerdo respecto del precio y la cosa vendida, se ha de atender fundamentalmente a la voluntad de las partes(...) al contenido de las obligaciones que respectivamente engendran en términos que si uno de los contratantes se obliga a entregar una cosa determinada y el otro a pagar por ella en dinero o signo que le represente, la figura jurídica que surge es la de una compraventa, a tenor de lo dispuesto en el art. 1451 del citado Código ; mientras que si las partes aun estando de acuerdo sobre los elementos esenciales del contrato se obligan a la prestación de un futuro consentimiento encaminado a celebrar una compraventa posterior, parece un contrato preparatorio o precontrato, cuyos efectos no cabe identificar con los antes indicados, que la perfección de la compraventa produce".

En este sentido, la reciente STS 913/2021, de 23 de diciembre de 2021, cuando señala que "el llamado precontrato, contrato preliminar o preparatorio, o "pactum de contrahendo" [en ese caso bilateral de compraventa] tiene por objeto constituir un contrato y exige como nota característica que en él se halle prefigurada una relación jurídica con sus elementos básicos y todos los requisitos que las partes deben desarrollar y desenvolver en un momento posterior ( SSTS 23 diciembre de 1995 ; 16 de julio 2003 , entre otras), cuya efectividad o puesta en vigor se deja a voluntad de ambas partes contratantes".

También se ha de diferenciar de la fase negociadora previa, no conclusa, a la determinación de los elementos esenciales del contrato y a la efectiva y exacta concurrencia o concurso de oferta y aceptación, que doctrinalmente recibe la denominación de iterformativo del contrato o negociación, o -genéricamente- de tratos preliminares, entendiéndose como tales el conjunto de actos y operaciones que los intervinientes y "ad lateres"realizan con el fin de discutir y preparar un contrato, sin eficacia obligacional o vinculante alguna para ninguna de las partes -sin perjuicio de eventuales responsabilidades, en supuestos de deslealtad o ruptura injustificada de las negociaciones-.

Todo ello sin perjuicio, claro está, de que la definitiva transmisión y adquisición del dominio o posesión real respecto de la cosa vendida se posponga a un evento ulterior (entrega o traditio),que ordinariamente se realizada de manera instrumental a través de la formalización o elevación del contrato de compraventa a escritura pública (teoría del título y el modo).

La STS de 26 de junio de 2008 afirma, a este respecto, que "cuando se celebra un contrato traslativo de dominio, la adquisición no se produce en el acto, sino que, para su perfección, ha de seguir la tradición, es decir, la puesta en posesión de objeto transferido, efectuada con intención transmisiva por el "tradens" y adquisitiva por el "accipiens"; nos encontramos ante el sistema del título y del modo, y se entienden por tales, respectivamente, el contrato que se erige en causa de la tradición y la "traditio" o investidura posesoria, a través de la cual se regulariza la coincidente voluntad de las partes de transmitir y adquirir. Junto a la tradición real, se encuentra la fingida, "traditio ficta", donde no se produce el traspaso o entrega efectiva de la cosa, sino un signo que la represente, como ficción de entrega, para alcanzar idénticos efectos que ésta; entre los casos de tradición fingida en nuestro Derecho se hallan las denominadas instrumental, por simple acuerdo, "brevi manu", "longa manu" y "constitutum possessorium".

5.-El recurso de apelación interpuesto por la representación procesal del demandado - Eleuterio- no puede prosperar.

Tal y como avanzaba anteriormente, no resulta controvertido que el día 22 de diciembre de 2021 se organizó una reunión en la sede de la entidad mercantil Irabia Promociones, S.L. -en la calle Sadar nº 14 de Pamplona/Iruña, Navarra-, a la que asistieron Juan Antonio -administrador único de la entidad mercantil demandante Desarrollo Residenciales Soto de Lezkairu, S.L.-, el demandado - Eleuterio-, el hijo del demandado - Pedro Enrique-, Efrain y Andrés, actuando estos últimos en representación (como coordinadores/interlocutores) de los copropietarios (personas físicas y jurídicas anteriormente reseñadas) que ostentaban un coeficiente de participación conjunto del 53,89 % respecto de la finca o solar (Parcela NUM000).

Tampoco resulta controvertido (así se reconoce en el recurso de apelación interpuesto por el propio demandado Eleuterio), en el ámbito de dicha reunión se ofreció, por la entidad mercantil demandante Desarrollo Residenciales Soto de Lezkairu, S.L. la adquisición o compra conjunta (100 % de participación) de la denominada "Parcela NUM000", ubicada en el barrio residencial DIRECCION000 de Lezkairu (Pamplona/Iruña, Navarra), ofreciéndose un precio o contraprestación económica total de 1.600.000 euros (100.000 euros por cada una de las 16 viviendas que se proyectaban construir en dicho solar), elevándose durante el transcurso de dicha negociación la referida oferta a 1.800.000 euros.

6.-Esta Sala coincide con la conclusión fáctica alcanzada por la juzgadora de instancia sobre este particular (efectiva formalización o perfección, de manera verbal o no escrita, de un contrato de compraventa con plenos efectos obligatorios respecto de la finca o parcela en cuestión), ratificando la valoración probatoria desarrollada en la sentencia objeto de impugnación.

7.-Como es sabido, la valoración probatoria es una facultad de los Jueces y Tribunales, facultad que está sustraída a los litigantes, quienes, no obstante, pueden y deben aportar las pruebas necesarias en defensa de sus intereses. Eso sí, esa valoración libre de la prueba no puede ser arbitraria. Por vía del recurso de apelación, se transfiere al tribunal de segunda instancia el conocimiento pleno de la cuestión ( artículo 456.1 de la LEC) , pero quedando reducida la alzada a verificar si en la valoración conjunta del material probatorio se ha comportado el juez a quo de forma ilógica, arbitraria, contraria a las máximas de la experiencia o a las normas de la sana crítica, o si, por el contrario, la apreciación conjunta de la prueba es la procedente por su adecuación a los resultados obtenidos en el proceso. En definitiva, la segunda instancia ha de limitarse, cuando de valoraciones probatorias se trata, a revisar la actividad del juzgador a quo,en el sentido de comprobar que ésta aparezca suficientemente expresada en la resolución recurrida y no resulte arbitraria, injustificada o injustificable.

Como expresa el Tribunal Supremo (entre otras, STS de 4 de febrero de 2009), "como en infinidad de ocasiones han declarado esta Sala y el Tribunal Constitucional, la apelación es un nuevo juicio, un recurso de conocimiento pleno o plena jurisdicción en el que tribunal competente para resolverlo puede conocer de todas las cuestiones litigiosas, tanto de hecho como de derecho, sin más limites que los representados por el principio tantum devolutum quantum apellatum (se conoce sólo de aquello de lo que se apela) y por la prohibición de la reforma peyorativa o perjudicial para el apelante".

Finalmente referir que, tal y como reiteradamente afirma esta Sala, "no cabe desconocer que la valoración probatoria deviene función propia del juzgador, cuya labor y conclusión ha de prevalecer sobre la interesada por las partes, a salvo que se alegue y justifique ser errónea, arbitraria, absurda o ilógica. Y es que, como se ha dicho hasta la saciedad, la valoración de las pruebas practicadas es facultad atribuida a los Tribunales, sustraída, por lo tanto, a los litigantes, que, si bien con arreglo a los principios dispositivo y de rogación pueden aportar las pruebas que estimen convenientes en defensa de su derecho, en modo alguno pueden imponer su valoración a los Jueces y Tribunales, pues no puede sustituirse la valoración que estos realicen de toda la prueba practicada por la interesada valoración que realice la parte recurrente; es abundante la doctrina jurisprudencial que destaca la prevalencia de la valoración de las pruebas que realizan los órganos judiciales en razón de su objetividad sobre la efectuada por las partes en defensa de sus particulares intereses ( STS 1- 3-94 ). Decíamos en nuestra Sentencia núm. 159/2011 de 28 junio que "Con reiteración viene indicando esta Sección que si bien el recurso de apelación permite al Tribunal, dado su carácter ordinario, realizar un nuevo examen de la prueba practicada, el examen imparcial y objetivo efectuado por el juzgador de instancia no puede quedar desvirtuado por la valoración parcial e interesada que la parte apelante realice de determinados medios de prueba SS 30 noviembre 2004 , 11 septiembre y 5 noviembre 2003"(entre otras muchas , Sentencia de esta Sección 3ª de la Audiencia Provincial de Navarra nº 347/2015, de 29 septiembre de 2015).

8.-Se ha de tomar en consideración, como elementos probatorios que corroboran la versión fáctica expuesta en la demanda inicial y que avalan el sentido del pronunciamiento jurisdiccional emitido en primera instancia, en primer lugar, las declaraciones testificales prestadas en el acto del juicio (celebrado el día 7 de junio de 2023).

8.1En primer lugar, tal y como afirma la sentencia de instancia, prestó declaración Andrés (hijo del copropietario Efrain) y socio de la entidad mercantil Irabia Promociones, S.L., manifestó que en la referida reunión, celebrada el 22 de diciembre de 2021, en cierto modo actuó (junto con su padre) en representación (como coordinadores/interlocutores) de los copropietarios (personas físicas y jurídicas anteriormente reseñadas) que ostentaban un coeficiente de participación conjunto del 53,89 % respecto de la finca o solar (Parcela NUM000), habiéndoles manifestado previamente que harían con su parte proporcional (cuota) lo mismo que su padre.

Manifestó que en la referida fecha se alcanzó un acuerdo de compraventa (tras diversas contraofertas), pactándose ir directamente a la Notaría a fin de formalizar la correspondiente escritura pública, habiéndole facilitado el hijo del demandado los datos (documentación) necesaria para la confección del oportuno borrador de escritura pública (previo requerimiento por correo electrónico).

8.2En segundo lugar, Efrain (padre de Andrés, administrador de la entidad mercantil Irabia Promociones, S.L. y copropietario de la parcela), manifestó, tal y como reseña la sentencia de instancia, que "acudió el Sr. Eleuterio, quien al igual que él dio la palabra de venta de su parte, acordándose que se hicieran las gestiones para formalizar la venta, algo que él cumplió a diferencia del codemandado. Refiere que en dicha reunión todos estaban conformes con la venta, habiendo él hablado con todos los copropietarios, estando todos de acuerdo, incluido DON Eleuterio".

9.-La versión ofrecida inicialmente en la demanda, sobre la que se sustenta la sentencia de instancia, se ve igualmente corroborada, desde un punto de vista externo o periférico, por la prueba documental aportada a las actuaciones.

A este respecto, resulta fundamental el correo electrónico remitido por Andrés a (entre otros copropietarios) el demandado - Eleuterio- el día 29 de diciembre de 2021 (documento nº 11 de la demanda), figurando expresamente como asunto "Venta parcela NUM000 LEZKAIRU" y con el siguiente (revelador) contenido: "en relación a la venta de la parcela NUM000 de LEZKAIRU os mando los siguientes comentarios: 1.- estamos programando la firmapara el día 14 de enero de 2022 a las 13:00. 2.- La notaría es Humberto (...) 3.- El cuadro de los importes de ventasería el siguiente: (no visible) 4.- Documentación que debéis enviar a la notaría, en función de si sois personas físicas o jurídicas: -DNI, nombre y domicilio. Si sois personas físicas: poderes de representación, si actuáis en nombre hijos, padre o esposa. -Si sois personas jurídicas: escritura de cargos, acta de titularidad real y apoderado que lo firmara. 5.- Certificado de estar al corriente en cargas de Urbanización con el Ayuntamiento de Pamplona. Con todos estos datos preparamos el borradorpara revisar" (el subrayado es nuestro).

A dicho correo electrónico respondió el día 4 de enero de 2022 el demandado - Eleuterio-, bajo el asunto "RE: Venta parcela NUM000 LEZKAIRU", adjuntando la documentación solicitada y ofreciendo "si hay algo más por aportar me lo indicas"(documento nº 11 de la demanda).

Resulta obvio, por tanto, que el demandado - Eleuterio- no solo se comprometió formalmente a la "venta" de su cuota de propiedad (46,11 %) a la entidad mercantil demandante -Desarrollo Residenciales Soto de Lezkairu, S.L.-, sino que era plenamente consciente de que se había pactado la elevación de dicho pacto o contrato privado verbal de compraventa a escritura pública (ante el Notario Humberto) el día 14 de enero de 2022, con base en un cuadro de precios oportunamente negociado, colaborando incluso a la confección del oportuno borrador facilitando la documentación (previamente requerida) necesaria para su elaboración.

Tal y como señala la sentencia de instancia, el día 11 de enero de 2022 la Notaría remitió un correo electrónico a la entidad mercantil demandante, bajo el asunto "compra parcela Desarrollos Residenciales DIRECCION000 de Lezkairu" (documento nº 12 de la demanda), adjuntando el borrador de la escritura pública de compraventa de la parcela NUM000, indicando que faltan algunos datos (transferencias que se van a realizar a los vendedores y cuentas bancarias y entidades de las que provienen los fondos para su abono o satisfacción).

En dicho borrador figura formalmente como vendedor el demandado - Eleuterio-, siendo el precio o contraprestación económica pactada por la totalidad de la finca de 1.800.000 euros (2.178.000 euros, IVA incluido).

Tal y como indica la resolución recurrida "los documentos nº 15 y 15 bis, recogen 19 correos electrónicos entre socios de la demandante para dotar a esta de fondos para el pago de la operación de compra por importe de 1.800.000€ más IVA, el documento nº 18 son los justificantes de las transferencias con fecha valor 12 de enero de 2022, el nº 18 bis, 19, 21, 22 correos electrónicos entre la actora y Notaría de 11 y 12 de enero de 2022, justificando las transferencias de dinero a la actora para el pago de la operación, así como cuadro con detalle del importe que correspondía a cada uno de los vendedores, consignándose en dichos cuadros la cuantía que correspondía al codemandado, 829.980€, más 174.295,80€ de IVA(...) Se acompañan correos electrónicos entre la actora y Caixabank referentes a los cheques que debían emitirse para el pago de la compraventa, documentos nº 19, 23, 25 de la demanda. El documento nº 27, son copias de dichos cheques, encontrando cheque a favor de DON Eleuterio por importe de 1.004.275,80€, de fecha 14 de enero de 2022", actuaciones que, lógicamente, vienen a corroborar la culminación de una intensa y dedicada actuación por parte de la entidad promotora demandante, para la preparación o confección de una escritura pública que, tal y como se había convenido con plenos efectos obligatorios, se iba a formalizar el día 14 de enero de 2022 (precisamente, a consecuencia de un viaje que el propio demandado reconoce iba a realizar en esas fechas).

El día 13 de enero de 2022, la Notaría remitió a la promotora actora un borrador más completo de la escritura pública de compraventa (bajo el asunto "importe de cheques"),figurando su remisión igualmente a los vendedores ("se lo he enviado también a los vendedores"),borrador en el que se incluye nuevamente al codemandado ahora recurrente (documento nº 26 de la demanda).

Requerida judicialmente la mencionada Notaría a fin de que remitiera copia de los correos electrónicos enviados a los vendedores, mediante respuesta por escrito de fecha 30 de marzo de 2023, se respondió en el sentido de comunicar que la documentación solicitada obraba íntegramente en el ordenador de la oficial Sra. Carmen, habiéndose jubilado, por lo que se había borrado íntegramente el contenido de dicho ordenador, no pudiendo cumplir debidamente con el oficio judicial requerido.

La versión sostenida por la entidad promotora demandante resulta, igualmente, plenamente coherente con el contenido del burofax de fecha 12 de enero de 2022 (documento nº 28 de la demanda), el cual se remitió al demandado-recurrente al día siguiente de tomar conocimiento del supuesto pacto (fraudulento, tal y como se analizará en el Fundamento de Derecho siguiente de esta resolución) alcanzado con la entidad mercantil codemandada -Promociones OCEC, S.A.-, manifestando expresamente que "toda vez que en el día de ayer el Sr. Juan Antonio recibió una llamada por parte de su hijo en la que insinuaba que no acudiría a la firma de la escritura pública de compraventa, manifestando la posibilidad de que incumpliese el acuerdo alcanzado (por supuesta existencia de una oferta superior por su porcentaje de propiedad)", emplazándole a fin de que comparezca ante la Notaría el día convenido (14 de enero de 2022) para dar cumplimiento el acuerdo alcanzado el día 22 de diciembre de 2021, adjuntando a dicha comunicación igualmente el borrador de la escritura pública.

Tal y como se desarrollará posteriormente, incumpliendo el acuerdo formal convenido con la entidad mercantil demandante, el día 12 de enero de 2022 (dos días antes de la fecha pactada para la formalización de la correspondiente escritura pública de compraventa), el demandado - Eleuterio- formalizó, ante el Notario del Ilustre Colegio Notarial de Navarra D. Ernesto José Rodrigo Catalán, una escritura pública de compraventa (nº de protocolo 70), en virtud de la cual, vendió o transmitió su cuota de participación del 46,11 % sobre la "Parcela NUM000", ubicada en el barrio residencial DIRECCION000 de Lezkairu (Pamplona/Iruña, Navarra) a la entidad mercantil codemandada -Promociones OCEC, S.A.-, a cambio de un precio o contraprestación económica total de 850.000 euros (1.028.500 euros, IVA incluido).

Ante dicha situación, la entidad mercantil demandante -Desarrollo Residenciales Soto de Lezkairu, S.L.- compareció con el resto de copropietarios (salvo el demandado), el día 14 de enero de 2022, ante el Notario del Ilustre Colegio de Pamplona D. Humberto, formalizándose la correspondiente escritura pública de cesión de derechos y compraventa (nº de protocolo NUM013), en virtud de la cual, los restantes copropietarios vendieron o transmitieron la cuota de participación conjunta del 53,89 % sobre la "Parcela NUM000", ubicada en el barrio residencial DIRECCION000 de Lezkairu (Pamplona/Iruña, Navarra) a la entidad mercantil demandante -Desarrollo Residenciales Soto de Lezkairu, S.L.-, a cambio de un precio o contraprestación económica total de 970.020 euros (1.173.724,20 euros, IVA incluido).

En dicha escritura pública, se recoge expresamente que la compraventa se formaliza "conforme a acuerdo alcanzado por todos los cotitulares de la misma, includo Don Eleuterio, con la compradora, el 22 de diciembre de 2021", previa cesión en favor de la entidad mercantil demandante -Desarrollo Residenciales Soto de Lezkairu, S.L.- de los derechos de retracto que les correspondían frente a la otra compradora (Promociones OCEC, S.A.), a consecuencia de la venta de la cuota de participación del 46,11 % que ostentaba respecto de dicha finca el demandado - Eleuterio-, mediante escritura pública de compraventa de fecha 12 de enero de 2022, formalizada ante el Notario del Ilustre Colegio Notarial de Navarra D. Ernesto José Rodrigo Catalán (nº de protocolo 70).

10.-Con base en todo lo expuesto, la valoración judicial de las pruebas (de naturaleza testifical y documental) realizada por la juzgadora a quono se revela como arbitraria, irracional, ilógica o contraria a las máximas de la experiencia humana y del funcionamiento del mercado o tráfico económico-inmobiliario actual, sino todo lo contrario, habiendo motivado suficientemente en su resolución las razones o motivos que fundamentan su decisión y resultando dicho pronunciamiento o decisión plenamente coherente o verosímil con el contenido de la prueba aportada a las presentes actuaciones, sin que dicha argumentación resulte en grado alguno rebatida de modo efectivo por el recurrente en su apelación.

Procede, por todo ello, la desestimación del recurso de apelación interpuesto por la representación procesal del demandado - Eleuterio- frente a la sentencia de instancia - Sentencia nº 200/2023, de 11 de agosto de 2023, dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº 4 de Pamplona/Iruña-, que se confirma sobre este particular.

SEGUNDO.- Conocimiento previo. Finalidad o ánimo fraudulento.

1.-Para la adecuada resolución de los motivos de fondo planteados en el recurso de apelación interpuesto por la entidad mercantil demandante -Desarrollo Residenciales Soto de Lezkairu, S.L.- frente a la sentencia de instancia - Sentencia nº 200/2023, de 11 de agosto de 2023, dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº 4 de Pamplona/Iruña-, resulta necesario exponer los hitos o circunstancias más relevantes que concurren sobre este particular, los cuales no fueron objeto de controversia entre las partes litigantes o quedaron debidamente probados o acreditados en el ámbito del presente procedimiento.

1.1Tal y como se ha expuesto en el Fundamento de Derecho anterior, el día 22 de diciembre de 2021 se organizó una reunión en la sede de la entidad mercantil Irabia Promociones, S.L. -en la calle Sadar nº 14 de Pamplona/Iruña, Navarra-, a la que asistieron Juan Antonio -administrador único de la entidad mercantil demandante Desarrollo Residenciales Soto de Lezkairu, S.L.-, el demandado - Eleuterio-, el hijo del demandado - Pedro Enrique-, Efrain y Andrés, actuando estos últimos en representación (como coordinadores/interlocutores) de los copropietarios (personas físicas y jurídicas anteriormente reseñadas) que ostentaban un coeficiente de participación conjunto del 53,89 % respecto de la finca o solar (Parcela NUM000).

En el ámbito de dicha reunión se ofreció, por la entidad mercantil demandante Desarrollo Residenciales Soto de Lezkairu, S.L. la adquisición o compra conjunta (100 % de participación) de la denominada "Parcela NUM000", ubicada en el barrio residencial DIRECCION000 de Lezkairu (Pamplona/Iruña, Navarra), ofreciéndose un precio o contraprestación económica total de 1.600.000 euros (100.000 euros por cada una de las 16 viviendas que se proyectaban construir en dicho solar), elevándose durante el transcurso de dicha negociación la referida oferta a 1.800.000 euros.

Finalmente, las partes (incluido el demandado, Eleuterio) alcanzaron un acuerdo verbal (perfección del contrato de compraventa, con plenos efectos obligatorios) para la venta conjunta de la denominada "Parcela NUM000", ubicada en el barrio residencial DIRECCION000 de Lezkairu (Pamplona/Iruña, Navarra), a cambio de un precio o contraprestación económica total de 1.800.000 euros, comprometiéndose a la formalización de la correspondiente escritura pública de compraventa -ante el Notario del Ilustre Colegio de Pamplona D. Humberto- el día 14 de enero de 2022.

1.2Sobre las 19:30 horas del día 11 de enero de 2022, el hijo del demandado - Pedro Enrique- comunicó telefónicamente a Juan Antonio -administrador único de la entidad mercantil demandante Desarrollo Residenciales Soto de Lezkairu, S.L.- que su padre (el demandado Eleuterio) había recibido una oferta superior por su cuota de participación en la parcela, sin concretarle el importe ofrecido ni la entidad que había realizado la oferta.

La entidad mercantil codemandada -Promociones OCEC, S.A., perteneciente al grupo empresarial PROGINSA- también se puso en contacto con Efrain, ofreciéndole la adquisición de las restantes cuotas de participación respecto de la parcela NUM000 a un precio superior al convenido con la entidad mercantil demandante -Desarrollo Residenciales Soto de Lezkairu, S.L.-, comunicándole Efrain que iban a cumplir el acuerdo previamente formalizado con ésta última.

1.3El día 12 de enero de 2022, la entidad mercantil demandante -Desarrollo Residenciales Soto de Lezkairu, S.L.- remitió al demandado - Eleuterio- un burofax, manifestándole expresamente que "toda vez que en el día de ayer el Sr. Juan Antonio recibió una llamada por parte de su hijo en la que insinuaba que no acudiría a la firma de la escritura pública de compraventa, manifestando la posibilidad de que incumpliese el acuerdo alcanzado (por supuesta existencia de una oferta superior por su porcentaje de propiedad)" y emplazándole a fin de que compareciera ante la Notaría el día convenido (14 de enero de 2022) para dar cumplimiento el acuerdo alcanzado el día 22 de diciembre de 2021, adjuntando a dicha comunicación igualmente el borrador de la escritura pública.

1.4El día 12 de enero de 2022 (dos días antes de la fecha pactada para la formalización de la escritura pública de compraventa con la entidad mercantil demandante), el demandado - Eleuterio- formalizó, ante el Notario del Ilustre Colegio Notarial de Navarra D. Ernesto José Rodrigo Catalán, una escritura pública de compraventa (nº de protocolo 70), en virtud de la cual, vendió o transmitió su cuota de participación del 46,11 % sobre la "Parcela NUM000", ubicada en el barrio residencial DIRECCION000 de Lezkairu (Pamplona/Iruña, Navarra), a la entidad mercantil codemandada -Promociones OCEC, S.A.-, a cambio de un precio o contraprestación económica total de 850.000 euros (1.028.500 euros, IVA incluido).

1.5El día inmediatamente siguiente, 13 de enero de 2022 (un día antes de la fecha pactada para la formalización de la escritura pública de compraventa con la entidad mercantil demandante), se inscribió en el Registro de la Propiedad de Pamplona nº 7 (inscripción NUM014 de la finca registral NUM015, al Tomo NUM016, Libro NUM017 y folio NUM018) la adquisición por la entidad mercantil codemandada -Promociones OCEC, S.A.- de la cuota de participación indivisa del 46,11 % sobre la "Parcela NUM000", ubicada en el barrio residencial DIRECCION000 de Lezkairu (Pamplona/Iruña, Navarra).

1.6La adquisición por la entidad mercantil demandante -Desarrollo Residenciales Soto de Lezkairu, S.L.- de la cuota de participación indivisa del 53,89 % sobre la "Parcela NUM000", formalizada mediante escritura pública de cesión de derechos y compraventa de fecha 14 de enero de 2022, ante el Notario del Ilustre Colegio de Pamplona D. Humberto (nº de protocolo NUM013), se inscribió en el Registro de la Propiedad de Pamplona nº 7 (inscripción NUM019 de la finca registral NUM015, al Tomo NUM016, Libro NUM017 y folio NUM020) el día 14 de febrero de 2022 (un mes después de la formalización de la escritura pública).

2.-La Sentencia de instancia - Sentencia nº 200/2023, de 11 de agosto de 2023, dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº 4 de Pamplona/Iruña- concluye, respecto del extremo o aspecto fáctico que ahora es objeto de impugnación o controversia, que "de la prueba practicada y analizada, no ha quedado debidamente acreditado que PROMOCIONES OCEC SA conociera con anterioridad a la suscripción del contrato con DON Eleuterio, la realidad del acuerdo transaccional de este con la actora, así de las declaraciones escuchadas se desprende que fue el Sr. Eleuterio quien acudió a la codemandada ofreciendo vender su parte por tener una oferta de la actora, así se ha acreditado que las codemandadas cerraron su acuerdo en un muy corto periodo de tiempo, siendo inscrita la venta al día siguiente del otorgamiento de la escritura pública en el Registro de la Propiedad, lo que es sorprendente, pero no por ello y de lo actuado puede tenerse por acreditado que la codemandada tuviera conocimiento de la realidad y alcance del acuerdo entre la actora y el Sr. Eleuterio".

3.-En el primer motivo del recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de la entidad mercantil demandante -Desarrollo Residenciales Soto de Lezkairu, S.L.- frente a la sentencia de instancia - Sentencia nº 200/2023, de 11 de agosto de 2023, dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº 4 de Pamplona/Iruña- se impugna dicho pronunciamiento jurisdiccional, imputando a la juzgadora a quoerror en la valoración de la prueba, por cuanto, tal y como se desprende de la prueba aportada a las actuaciones, necesariamente se ha de concluir que la entidad mercantil codemandada -Promociones OCEC, S.A.- conocía el acuerdo formalizado entre el demandado - Eleuterio- y la entidad mercantil demandante -Desarrollo Residenciales Soto de Lezkairu, S.L.- el día 22 de diciembre de 2021, actuando ambos, con extraordinaria rapidez y de manera coordinada y fraudulenta, con la finalidad de frustrar los legítimos derechos de la entidad mercantil demandante -Desarrollo Residenciales Soto de Lezkairu, S.L.- en la adquisición conjunta de la parcela NUM000.

Le asiste la razón a la entidad mercantil recurrente.

4.-A este respecto, resulta reveladora la declaración testifical prestada en el acto del juicio por Efrain (padre de Andrés, administrador de la entidad mercantil Irabia Promociones, S.L. y copropietario de la parcela), quien manifestó, tal y como reseña la sentencia de instancia, que "habló con el Sr. Anton, por la venta, y le dijo que ya había dado la palabra y estaba vendida su parte, indica que no hablaron del Sr. Eleuterio, desconociendo lo que ocurrió con este".

De dicha declaración se desprende que la entidad mercantil codemandada -Promociones OCEC, S.A.- tuvo conocimiento previo (en todo caso, anterior a la formalización de la compraventa objeto de impugnación, de fecha 12 de enero de 2022) de la formalización de un acuerdo o compromiso de venta para la adquisición conjunta de la parcela en cuestión con otra entidad mercantil distinta (Desarrollo Residenciales Soto de Lezkairu, S.L.), el cual tenía plenos efectos obligacionales para las partes (incluido el demandado), no tratándose de una mera oferta económica previa o en fase de negocación (aspecto reconocido en el acto del juicio por el propio responsable de compras de la entidad mercantil codemandada Promociones OCEC, S.A., Anton).

Se alude insistentemente, a este respecto, a un previo acuerdo que Promociones Irabia, S.L. había formalizado, el día 22 de febrero de 2021, con Construcciones Andía, S.A. (documento nº 4 de la contestación), en virtud del cual se comprometían, con anterioridad a la transmisión a una empresa ajena al grupo empresarial de cualquier cuota indivisa respecto de, entre otras, la parcela NUM000 DIRECCION000 de Lezkairu, a ofertar dicha venta previamente a Construcciones Andía, S.A., la cual dispondría de un plazo de cinco días naturales para responder.

Aviso previo que, tal y como confirmó el testigo Andrés (hijo del copropietario Efrain y socio de la entidad mercantil Promociones Irabia, S.L.) en el acto del juicio, se cumplió en debida forma, no ostentando mayor relevancia para la resolución del asunto sometido ahora a litigio.

5.-También resulta especialmente revelador el hecho de que el demandado - Eleuterio- conviniera con la entidad mercantil demandante -Desarrollo Residenciales Soto de Lezkairu, S.L.- la transmisión o venta de su cuota de participación (mayoritaria) del 46,11 % sobre la "Parcela NUM000" a cambio de un precio o contraprestación económica de 829.980 euros (1.004.275,80 euros, IVA incluido) y que vendiera finalmente la misma a la entidad mercantil codemandada -Promociones OCEC, S.A.- por 850.000 euros (1.028.500 euros, IVA incluido), esto es, apenas por 20.000 euros (un 2 %) de diferencia.

6.-Lo verdaderamente revelador y, entiende esta Sala, clave o decisivo para apreciar la intencionalidad fraudulenta y contraria a la buena fe de la entidad mercantil codemandada Promociones OCEC, S.A., se desprende por sí mismo del precipitado desarrollo de los acontecimientos y la extraordinariamente presurosa tramitación ulterior de dicha venta y su posterior acceso al Registro de la Propiedad.

El propio responsable de compras de la entidad mercantil codemandada Promociones OCEC, S.A., Anton, reconoció en el acto del juicio que la escritura pública de compraventa se formalizó un día después de alcanzar un acuerdo o pacto de transmisión con el demandado ("al día siguiente firmaron la escritura pública de compraventa, siendo una operación habitual cuando no hay problemas y no necesitan financiación externa").

Resulta sumamente llamativo que, según afirman en su escrito de contestación a la demanda, tras el transcurso de años desde que iniciaron relaciones o abrieron una vía de negociación con el demandado para la transmisión de la parcela en cuestión, casualmente, decidan proceder a su adquisición (recordemos, parcial, ante la expresa negativa del resto de copropietarios, en cumplimiento del convenio formalizado con la entidad mercantil demandante) en apenas un día, formalizándose la escritura pública de compraventa ante Notario (previa remisión de la documentación necesaria y cumplimentación de las formalidades preparatorias previas de la misma) al día siguiente, 12 de enero de 2022, nuevamente, de manera sospechosamente casual u oportunista, dos días antes de la fecha convenida el día 22 de diciembre de 2021 para la formalización de la escritura pública de compraventa con la entidad mercantil demandante -Desarrollo Residenciales Soto de Lezkairu, S.L.- (el 14 de enero de 2022).

Lo más lógico, si realmente tenían interés en la adquisición conjunta o total (100 % de las cuotas de participación) de la parcela NUM000, hubiera sido demorar la firma de dicha escritura, al objeto de alcanzar un acuerdo con los restantes copropietarios.

No obstante, dicha -desleal- oferta fue expresamente rechazada por los mismos, lo que lógicamente precipitó el devenir de los acontecimientos, resultando evidente que su intención no era otra que frustrar la, conocida, efectividad de dicha transmisión alternativa (en favor de la entidad mercantil demandante).

A este respecto, el día 12 de enero de 2022 (dos días antes de la fecha pactada para la formalización de la escritura pública de compraventa con la entidad mercantil demandante), el demandado - Eleuterio- formalizó, ante el Notario del Ilustre Colegio Notarial de Navarra D. Ernesto José Rodrigo Catalán, una escritura pública de compraventa (nº de protocolo 70), en virtud de la cual, vendió o transmitió su cuota de participación del 46,11 % sobre la "Parcela NUM000", ubicada en el barrio residencial de Soto de Lezkairu (Pamplona/Iruña, Navarra) a la entidad mercantil codemandada -Promociones OCEC, S.A.-, a cambio de un precio o contraprestación económica total de 850.000 euros (1.028.500 euros, IVA incluido).

Finalmente, lo que más llamativo y revelador resulta de este caso, es que, tal y como avanzábamos anteriormente, el día inmediatamente posterior, 13 de enero de 2022 (casualmente, un día antes de la fecha pactada para la formalización de la escritura pública de compraventa con la entidad mercantil demandante), se inscribió en el Registro de la Propiedad de Pamplona nº 7 (inscripción NUM014 de la finca registral NUM015, al Tomo NUM016, Libro NUM017 y folio NUM018) la adquisición por la entidad mercantil codemandada -Promociones OCEC, S.A.- de la cuota de participación indivisa del 46,11 % sobre la "Parcela NUM000", ubicada en el barrio residencial DIRECCION000 de Lezkairu (Pamplona/Iruña, Navarra).

Mientras que la adquisición por la entidad mercantil demandante -Desarrollo Residenciales Soto de Lezkairu, S.L.- de la cuota de participación indivisa del 53,89 % sobre la "Parcela NUM000", formalizada mediante escritura pública de cesión de derechos y compraventa de fecha 14 de enero de 2022, ante el Notario del Ilustre Colegio de Pamplona D. Humberto (nº de protocolo NUM013), se inscribió en el Registro de la Propiedad de Pamplona nº 7 (inscripción NUM019 de la finca registral NUM015, al Tomo NUM016, Libro NUM017 y folio NUM020) el día 14 de febrero de 2022 (un mes después de la formalización de la escritura pública).

El propio Notario del Ilustre Colegio de Pamplona D. Humberto manifestó su incredulidad o sorpresa cuando se le interpeló, en el acto del juicio, sobre la extraordinariamente rápida (al día siguiente) inscripción de la escritura en el Registro de la Propiedad, manifestando que dicha inscripción había tenido lugar de manera "indiscutiblemente"más rápida de lo normal, debiéndose urgir expresamente al Registrador en tal sentido.

La propia juzgadora de instancia denegó, en el acto de la audiencia previa, la práctica de una prueba documental solicitada por la entidad mercantil demandante, a fin de corroborar lo inusual de dicha práctica o actuación ("se requiera al registro de la propiedad núm. 7 de Pamplona para que certifique cuántas inscripciones de escrituras de compraventa se practicaron en el año 2022 el mismo día que tuvo entrada la solicitud de inscripción(...) aporte las calificaciones de las 20 entradas de escrituras de compraventa anteriores a la 7 183/2022 (correspondiente a la que nos ocupa) y de la 20 entradas posteriores a la misma, en las que conste el tiempo que se tardó en inscribir"),reconociendo que se trataba de un hecho muy excepcional.

Todo ello aun sin tomar en consideración que, tal y como se reveló en el acto del juicio, una empleada de la entidad mercantil codemandada Promociones OCEC, S.A. ( Justa) estaría casada con un oficial del Registro de la Propiedad o que la entidad en cuestión -Promociones OCEC, S.A.- ya habría interpuesto la correspondiente demanda en ejercicio del derecho de retracto de comuneros (con la finalidad de adquirir la participación del 53,89 % restante de la entidad mercantil demandante, amparándose en la fe pública registral y en la prelación o prioridad temporal de la inscripción de su derecho en el Registro de la Propiedad), tramitándose en el ámbito del procedimiento de Juicio Ordinario nº 359/2022 seguido ante el Juzgado de 1ª Instancia nº 5 de Pamplona/Iruña (según afirma la entidad mercantil demandante en su recurso de apelación).

En todo caso, el transcurso de un día desde que se alcanza un acuerdo formal con el demandado para la venta de su cuota de participación (ofreciéndose entre medio a los restantes copropietarios un importe superior), con la firma de la escritura pública de compraventa ante Notario al día siguiente (previa remisión de la documentación necesaria y cumplimentación de las formalidades o trámites preparatorios previos de la misma, incluida la expedición bancaria del cheque y el cumplimiento de las diligencias notariales) y la inscripción de dicha escritura pública de compraventa en el Registro de la Propiedad el día inmediatamente posterior (previo abono de los correspondientes impuestos), casualmente, un día antes de la fecha convenida el día 22 de diciembre de 2021 para la formalización de la escritura pública de compraventa con la entidad mercantil demandante -Desarrollo Residenciales Soto de Lezkairu, S.L.- (el 14 de enero de 2022), únicamente puede conducir a apreciar, con la suficiente certeza o convicción que se desprende de dicho devenir de los acontecimientos (según las máximas de la experiencia, la lógica y las "reglas del criterio humano", ex artículo 386 de la LEC) , que la entidad mercantil codemandada -Promociones OCEC, S.A.- conocía el acuerdo formalizado entre el demandado y la entidad mercantil demandante -Desarrollo Residenciales Soto de Lezkairu, S.L.- (así como la fecha proyectada para la formalización de la correspondiente escritura pública de compraventa), actuando, en connivencia con el demandado y con una intención deliberadamente fraudulenta, desleal o contraria a la buena fe contractual, con la reprobable finalidad de perjudicar o excluir indebidamente el legítimo derecho de la entidad mercantil demandante -Desarrollo Residenciales Soto de Lezkairu, S.L.- sobre dicha parcela, en su exclusivo provecho o beneficio.

7.-Se estima, por tanto, el presente motivo del recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de la entidad mercantil demandante -Desarrollo Residenciales Soto de Lezkairu, S.L.- frente a la sentencia de instancia - Sentencia nº 200/2023, de 11 de agosto de 2023, dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº 4 de Pamplona/Iruña-, estimándose debidamente acreditado el conocimiento previo, por parte de la entidad mercantil codemandada -Promociones OCEC, S.A.-, del acuerdo formalizado entre el demandado y la entidad mercantil demandante -Desarrollo Residenciales Soto de Lezkairu, S.L.- (así como la fecha proyectada para la formalización de la correspondiente escritura pública de compraventa), actuando la misma, en connivencia con el demandado y con una intención deliberadamente fraudulenta, desleal o contraria a la buena fe contractual, con la reprobable finalidad de perjudicar o excluir indebidamente el legítimo derecho de la entidad mercantil demandante -Desarrollo Residenciales Soto de Lezkairu, S.L.- sobre dicha parcela, en su exclusivo provecho o beneficio.

TERCERO.- Causa petendi.Legitimación. Acción rescisoria. Actos fraudulentos. Iura novit curia.

1.-La representación procesal de la entidad mercantil Desarrollo Residenciales Soto de Lezkairu, S.L. solicitó con carácter principal, en su escrito de demanda inicial de 24 de enero de 2022, la emisión de un pronunciamiento jurisdiccional en virtud del cual, tras declarar el cumplimiento forzoso del contrato de compraventa formalizado con el demandado, se acordara que "procede rescindir o dejar sin efecto la compraventa realizada entre el Sr. Eleuterio y PROMOCIONES OCEC, S.A. el día 12 de enero de 2022 sobre una participación en la parcela NUM000 de Lezkairu", ejercitándose expresamente la acción rescisoria (fraude de acreedores) o pauliana del artículo 1291 del Código Civil.

De manera subsidiara, ejercitó sendas acciones de resolución (con resarcimiento de daños y perjuicios), de venta de cosa ajena o doble venta y de retracto legal de comuneros ("f) SUBSIDIARIAMENTE, se declare la resolución del contrato de compraventa existente entre el Sr. Eleuterio y mi representada respecto a la parcela NUM000 de Lezkairu, y se condene al Sr. Eleuterio a indemnizar a esta parte en todos los daños, perjuicios, gastos e intereses que correspondan según la valoración contenida en el informe pericial de esta parte, g) CON CARÁCTER SUBSIDIARIO, estimando la acción de retracto legal ejercitada, declare el derecho de mi mandante a detraer la participación de la finca transmitida por el Sr. Eleuterio a la demandada PROMOCIONES OCEC, S.A., y condenando a dicha entidad a estar y pasar por la anterior declaración y a otorgar en favor de mi mandante la correspondiente escritura pública de compraventa en ejercicio de retracto, y en las mismas condiciones en que se realizó la adquisición, recibiendo en el acto el precio satisfecho y el importe de los gastos que sean de legítimo abono; bajo apercibimiento de ser otorgada de oficio y a su costa, h) CON CARÁCTER NUEVAMENTE SUBSIDIARIO, se consoliden las compraventas realizadas por mi representada a parte de los copropietarios y por PROMOCIONES OCEC, S.A. al Sr. Eleuterio según la participación que cada uno de ellos adquirieron").

2.-La Sentencia de instancia - Sentencia nº 200/2023, de 11 de agosto de 2023, dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº 4 de Pamplona/Iruña- desestimó la acción rescisoria (fraude de acreedores) o pauliana del artículo 1291 del Código Civil, ante la ausencia de concurrencia del requisito relativo al "consilium fraudis"y la protección que el artículo 34 de la LH dispensa al tercero adquirente de buena fe ("no puede tenerse por acreditado que PROMOCIONES OCEC SA, actuara conociendo la relación contractual entre DON Eleuterio y DESARROLLO RESIDENCIALES SOTO DE LEZKAIRU SL, no apreciándose, por tanto, mala fe en la mercantil demandada.

De ello, puede no colegirse la concurrencia de los presupuestos para la estimación de la acción ejercitada, así no se aprecia la existencia de crédito a favor de la actora, sino el incumplimiento por el codemandado de su obligación contractual, ni se ha acreditado la existencia de ánimo defraudatorio (consilium fraudis) por parte de PROMOCIONES OCEC SA. Por lo que la acción debe ser desestimada, lo que conlleva la desestimación de la pretensión de condena de DON Eleuterio para otorgar escritura pública de compraventa a favor de la actora.

Igualmente, tampoco cabe apreciar que nos encontremos ante la venta de cosa ajena por parte de DON Eleuterio a PROMOCIONES OCEC SA, como apunta la actora por entender que, no está protegida la mercantil por el principio de tercero de buena fe del artículo 34 de la Ley Hipotecaria , toda vez que se ha concluido que la codemandada es tercero de buena fe").

La sentencia de instancia estima parcialmente, por tanto, la acción subsidiaria de resolución contractual, condenando al demandado - Eleuterio- al abono de una indemnización, en concepto de daños y perjuicios, de 30.920,55 euros (frente a los 1.670.182,16 euros solicitados por la entidad demandante).

3.-La Sentencia del Tribunal Constitucional ( STC) 250/2004, de 20 de diciembre de 2004, establece que "la incongruencia extra petitum constituye siempre una infracción del principio dispositivo y de aportación de las partes que impide al órgano judicial, en los procesos presididos por estos principios, pronunciarse sobre aquellas pretensiones que no fueron ejercitadas por las partes, al ser éstas las que, en su calidad de verdaderos domini litis, conforman el objeto del debate o thema decidendi y el alcance del pronunciamiento judicial. Este deberá adecuarse a lo que fue objeto del proceso, delimitado, a tales efectos, por los sujetos del mismo (partes), por lo pedido (petitum) y por los hechos o realidad histórica que le sirve como razón o causa de pedir (causa petendi). Todo lo cual no comporta que el Juez deba quedar vinculado rígidamente al tenor de los concretos pedimentos articulados por las partes en sus respectivos escritos forenses o a los razonamientos o alegaciones jurídicas esgrimidas en su apoyo. Por un lado el principio iura novit curia permite al Juez fundar el fallo en los preceptos legales o normas jurídicas que sean de pertinente aplicación al caso, aunque no hayan sido invocadas por los litigantes; y, por otro lado, el órgano judicial sólo está vinculado por la esencia de lo pedido y discutido en el pleito, y no por la literalidad de las concretas pretensiones ejercitadas, tal y como hayan sido formalmente solicitadas por los litigantes, de forma que no existirá la incongruencia extra petitum cuando el Juez o Tribunal decida o se pronuncie sobre una pretensión que, aun cuando no fue formal o expresamente ejercitada, estaba implícita o era consecuencia inescindible o necesaria de los pedimentos articulados o de la cuestión principal debatida en el proceso".

A este respecto, no rige en nuestro ordenamiento jurídico actual la exigencia o necesidad de expresión nominal de la acción (editio actionisdel Derecho Romano), de modo que las acciones ejercitadas por las partes procesales no se califican por la denominación que se les de en los respectivos escritos iniciales, sino por los hechos alegados y las pretensiones verdaderamente formuladas a las que han de responder los órganos jurisdiccionales, en virtud del principio iura novit curia,prescindiendo de posibles errores en el nomen iuris,lo que excluye toda posibilidad de que se tenga que dictar una decisión adversa (rem perdit)al solicitante por el mero desacierto sufrido en la demanda al designar la acción, pues la denominación equivocada de ésta es irrelevante y no vincula a los Jueces y Tribunales la calificación o denominación de las acciones que hagan los litigantes (Sentencia del Tribunal Supremo - STS- 223/2007, de 5 de marzo de 2007 o Sentencia del Tribunal Constitucional - STC- 9/2022, de 7 de febrero de 2022, entre otras muchas).

4.-A este respecto, la representación procesal de la entidad mercantil Desarrollo Residenciales Soto de Lezkairu, S.L., en su escrito de demanda inicial de 24 de enero de 2022, aludió a los siguientes hechos o circunstancias que fundamentaban o sustentaban sus respectivas acciones (causa petendi): "En lo que respecta a la compradora y aquí codemandada, en ningún caso podría ampararse en la figura del tercer adquirente de buena fe, ya que no fue así. Como hemos explicado, a dos días del otorgamiento de la escritura pública de compraventa el 14 de enero de 2021, tal y como había además solicitado el Sr. Eleuterio, la entidad promotora codemandada se puso en contacto con otro de los vendedores a fin de comunicarles que había adquirido y que el Sr. Juan Antonio lo sabía (lo cual es radicalmente falso) y para ofrecerles un precio algo más alto y que le vendieran la totalidad de las participaciones en la finca incumpliendo el contrato ya cerrado con mi representada.

Todo ello además de la forma en la que por parte de la empresa codemandada se ha venido actuando para adquirir la participación del Sr. Eleuterio convenciéndole para incumplir el contrato ya cerrado con mi mandante por un escaso precio superior, otorgando la escritura pública a la mayor brevedad posible y siempre antes de la fecha del 14 de enero de 2022, que era la fecha establecida para el cumplimiento del contrato, e inscribiendo la compraventa en el Registro de la Propiedad en un plazo récord nunca visto. A lo que habría que añadir todo lo que se ha venido explicando en los hechos de la presente demanda en cuanto a la absoluta mala fe tanto el Sr. Eleuterio como de PROMOCIONES OCEC, S.A, quien a través de su representante manifestó tanto al Sr. Efrain como al Sr. Humberto ser pleno conocedor del contrato existente con mi parte, tratando de convencer al primero para que no otorgase la escritura finalmente firmada, en cumplimiento del acuerdo verbal suscrito con mi parte del Sr. Eleuterio como de PROMOCIONES OCEC, S.A (...)

De esta forma, ninguna buena fe ha existido ni por el Sr. Eleuterio ni por la promotora adquirente de su participación, ya que han actuado con absoluta mala fe, y con alevosía, vulnerando los acuerdos cerrados entre las partes y actuando a espaldas de mi mandante (...)

Dado que la compraventa efectuada entre los demandados fue realizada en fraude del contrato concertado entre mi parte y el Sr. Eleuterio (cuyo cumplimiento exigimos), y dado que para que el codemandado Sr. Eleuterio pueda cumplir el contrato entregando mi parte la participación de la finca es preciso previa o simultáneamente declarar inválido el contrato entre dichos codemandados,mi parte ejercita acción en orden a dejar sin efecto tal compraventa" (el subrayado es nuestro).

5.-Conforme al principio "iura novit curia"los tribunales no tienen por qué fundar sus resoluciones en las normas y argumentaciones jurídicas invocadas por las partes, debiendo hacerlo en las que, a partir de los hechos aportados y probados en autos, correspondan en derecho al efecto jurídico pedido u opuesto por ellas, siempre que no represente una alteración o desviación de sus pretensiones [ SSTC 5 mayo 1982 (RTC 1982, 20), 20 julio 1993 ( RTC 1993, 258), 27 marzo 2000 (RTC 2000, 85); STS 26 enero 2000 (RJ 2000, 1293)].

El TSJ de Navarra también se ha referido al principio "iura novit curia",entre otras, en la sentencia de 23 de enero de 2003 (RJ 2003, 2217), señalando que el art. 218.1 LEC obliga a resolver "conforme a las normas aplicables al caso, aunque no hayan sido acertadamente citadas o alegadas por los litigantes", pero "sin apartarse de la causa de pedir, acudiendo a fundamentos de hecho o de derecho distintos de los que las partes hayan querido hacer valer".

Y la sentencia del Tribunal Supremo de 18 de junio de 2012 (RJ 2012, 6854) establece que por "causa de pedir debía entenderse el conjunto de hechos jurídicamente relevantes para fundar la pretensión, los hechos constitutivos con relevancia jurídica que constituyen condiciones específicas de la acción ejercitada, o bien los hechos jurídicamente relevantes que sirven de fundamento a la petición y que delimitan, individualizan e identifican la pretensión procesal",por lo que el "deber de congruencia, consistente en la exigencia derivada de la necesaria conformidad que ha de existir entre la sentencia y las pretensiones que constituyen el objeto del proceso, se cumple cuando la relación entre el fallo y las pretensiones procesales no está sustancialmente alterada en su configuración lógico-jurídica".

En el presente caso, tal y como se ha reseñado anteriormente, se estima suficientemente acreditado tanto que; 1)las partes (incluido el demandado, Eleuterio) alcanzaron el día 22 de diciembre de 2021 un acuerdo verbal (perfección del contrato de compraventa, con plenos efectos obligatorios) para la venta conjunta de la denominada "Parcela NUM000", ubicada en el barrio residencial DIRECCION000 de Lezkairu (Pamplona/Iruña, Navarra), a cambio de un precio o contraprestación económica total de 1.800.000 euros, comprometiéndose a la formalización de la correspondiente escritura pública de compraventa -ante el Notario del Ilustre Colegio de Pamplona D. Humberto- el día 14 de enero de 2022 (de acuerdo con lo dispuesto en la sentencia de instancia), como que; 2)la entidad mercantil codemandada -Promociones OCEC, S.A.- tenía conocimiento previo del acuerdo formalizado entre el demandado y la entidad mercantil demandante -Desarrollo Residenciales Soto de Lezkairu, S.L.- (así como la fecha proyectada para la formalización de la correspondiente escritura pública de compraventa), actuando, en connivencia con el demandado y con una intención deliberadamente fraudulenta, desleal o contraria a la buena fe contractual, con la reprobable finalidad de perjudicar o excluir indebidamente el legítimo derecho de la entidad mercantil demandante -Desarrollo Residenciales Soto de Lezkairu, S.L.- sobre dicha parcela, en su exclusivo provecho o beneficio (contrariamente a lo afirmado en la sentencia de instancia).

La acreditación de esta última circunstancia colmaría los requisitos o presupuestos necesarios para la prosperabilidad de la acción rescisoria (fraude de acreedores) o pauliana del artículo 1291 del Código Civil ( fundamentalmente respecto al elemento subjetivo consistente en el "consilium fraudis"),si bien esta Sala considera que dicha pretensión -con base en la causa petendiplanteada en la demanda y los elementos o circunstancias fácticas que se estiman debidamente acreditadas en la presente alzada- encontraría mejor acomodo en la premisa jurídica prevista en la vigente ley 15 de la Ley 1/1973 de 1 de marzo, por la que se aprueba la Compilación del Derecho Civil Foral de Navarra o Fuero Nuevo, tras la reforma operada por la Ley Foral 21/2019, de 4 de abril, que regula el "ejercicio defraudatorio de derechos",señalando expresamente que "los actos realizados con intención de excluir injustamente el derecho de un tercero pueden impugnarse a la vez que se ejercita el derecho que se intentó defraudar".

No se plantea, por tanto, duda alguna respecto a la mencionada subsunción jurídica, quedando debidamente refrendada la legitimación de la entidad mercantil demandante para impugnar, vía acción rescisoria de actos fraudulentos, la escritura formalizada por las partes demandadas, con base en dicha norma legal.

A este respecto, entre otras, las Sentencias de esta Sala -Sección 3ª de la Audiencia Provincial de Navarra- 324/2025, de 3 de marzo de 2025 y 184/2012, de 23 de noviembre de 2012, cuando afirman que "es reiterada doctrina jurisprudencial que el tercero que no haya sido parte en el contrato sólo está legitimado para ejercitar la acción de declaración de inexistencia de dicho contrato (por carencia de algunos de los requisitos esenciales que determina el art. 1261 CC ) o la de nulidad radical o de pleno derecho del mismo (por ser contrario a las normas imperativas o prohibitivas, salvo que en ellas se establezca un efecto distinto para el caso de contravención - art. 6.3 CC ) siempre que "tenga un interés jurídico en ello o, lo que es lo mismo, se vea perjudicado o afectado en alguna manera por el referido contrato" y al ser la mencionada legitimación un presupuesto de la acción ejercitada debe ser examinada de oficio [ SSTS 12 abril 1955 ( RJ 1955, 1128), 19 octubre 1959 ( RJ 1959, 4872), 31 mayo 1963 (RJ 1963, 3592 ) y 29 diciembre 1970 ( RJ 1970, 5636), 14 diciembre 1993 (RJ 1993, 9884)].

Por su parte la sentencia del TSJN de Navarra de 24 de octubre de 1994 (RJ 1994, 9026) señala que la Ley 22 FN trata de evitar que quien se considere titular de un derecho vea impedido su nacimiento por actos fraudulentos de terceras personas, lo que se logra facultando al mismo a impugnarlos a la vez que ejercita el derecho que se intentó defraudar".

En grado alguno la entidad mercantil demandada se puede amparar en la protección registral que proporciona el artículo 34 de la LH, no hallándonos, a tenor de lo expuesto, ante un tercero adquirente "de buena fe".

Se ha de tomar en consideración, igualmente, que en la propia demanda inicial, la representación procesal de la entidad mercantil Desarrollo Residenciales Soto de Lezkairu, S.L., señaló expresamente (al folio 28) lo siguiente: "resulta de aplicación lo establecido en el artículo 7 del Código Civil en cuanto a que los derechos deberán ejercitarse conforme a las exigencias de la buena fe. Y de la misma forma, resulta de aplicación la Ley 17 del Fuero Nuevo de Navarra".

No se plantea, en grado alguno, incongruencia formal o situación de indefensión procesal alguna para la entidad mercantil demandada, que, desde un principio, pudo defenderse adecuadamente (y así lo hizo) respecto de dicha pretensión resarcitoria, realizando las alegaciones y proponiendo la prueba que estimó oportuna frente a las circunstancias de base o elementos fácticos (causa petendi)planteados en la demanda como fundamento de su petición principal (rescisión contractual por fraude).

6.-Procede, con base en lo expuesto, la estimación del recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de la entidad mercantil demandante -Desarrollo Residenciales Soto de Lezkairu, S.L.- frente a la sentencia de instancia - Sentencia nº 200/2023, de 11 de agosto de 2023, dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº 4 de Pamplona/Iruña-, que se revoca, estimándose íntegramente la demanda inicial (pretensión principal) interpuesta por la representación procesal de la entidad mercantil demandante -Desarrollo Residenciales Soto de Lezkairu, S.L.- frente a Eleuterio y la entidad mercantil Promociones OCEC, S.A., con arreglo a los siguientes pronunciamientos (conforme al suplico de la demanda):

"a) declarando conforme a derecho y perfeccionado el contrato entre mi representada y el Sr. Eleuterio sobre la transmisión de la participación de un 46,11% en la parcela NUM000 de Lezkairu por un precio total impuestos incluidos de 1.004.275,80 Euros, y la obligación de transmisión del demandado Sr. Eleuterio en escritura pública en favor de mi mandante contra el pago de la citada cantidad.

b) declarando que procede rescindir o dejar sin efecto la compraventa realizada entre el Sr. Eleuterio y PROMOCIONES OCEC, S.A. el día 12 de enero de 2022 sobre una participación en la parcela NUM000 de Lezkairu.

c) haciendo pasar a las partes demandadas por la anterior declaración para que realicen los actos oportunos a fin de que la compraventa realizada quede sin efecto alguno y se pueda transmitir la cosa vendida a mi representada, siendo todos los gastos a su costa.

d) condenando al Sr. Eleuterio a otorgar escritura pública de compraventa de la participación de un 46,11% en la parcela NUM000 de Lezkairu por un precio total impuestos incluidos de 1.004.275,80 Euros a favor de mis representada.

e) condenando a los demandados a sufragar todos los gastos, incluyendo los notariales y registrales que se generen como consecuencia de la anterior transmisión a favor de mi representada".

La estimación de dicho motivo del recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de la entidad mercantil demandante -Desarrollo Residenciales Soto de Lezkairu, S.L.- determina la ausencia de necesidad de emitir pronunciamiento alguno respecto del resto de motivos planteados en dicho recurso, así como del resto de motivos planteados en el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal del demandado - Eleuterio- y del recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de la entidad mercantil codemandada -Promociones OCEC, S.A.-.

CUARTO.- Costas procesales. Primera y segunda instancia.

La estimación del recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de la entidad mercantil demandante -Desarrollo Residenciales Soto de Lezkairu, S.L.- motiva, en aplicación de la regla general prevista en los artículos 398.1 y 394.2 de la LEC (en el tenor literal vigente en el momento de incoación del procedimiento), la no emisión de pronunciamiento condenatorio alguno en materia de costas en esta alzada (segunda instancia) respecto de dicho recurso, debiendo cada parte abonar las causadas a su instancia y las comunes por mitad.

La desestimación del recurso de apelación interpuesto por la representación procesal del demandado - Eleuterio- comporta su condena al abono de las costas procesales generadas en esta alzada (segunda instancia) a consecuencia de la tramitación de su impugnación.

Por el contrario, no procede la no emisión de pronunciamiento condenatorio alguno en materia de costas en esta alzada (segunda instancia) respecto del recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de la entidad mercantil codemandada -Promociones OCEC, S.A.-, debiendo cada parte abonar las causadas a su instancia y las comunes por mitad, siendo objeto del mismo una cuestión que finalmente ha quedado de manera sobrevenida sin objeto (costas procesales de primera instancia), planteándose la misma (a tenor de lo dispuesto en la sentencia de instancia) con rigor y visos de prosperar (si no hubiera sido revocada en esta alzada).

Finalmente, la estimación del recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de la entidad mercantil demandante -Desarrollo Residenciales Soto de Lezkairu, S.L.- frente a la sentencia de instancia - Sentencia nº 200/2023, de 11 de agosto de 2023, dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº 4 de Pamplona/Iruña-, determina la estimación íntegra de la demanda inicial (pretensión principal) interpuesta por la representación procesal de la entidad mercantil demandante -Desarrollo Residenciales Soto de Lezkairu, S.L.- frente a Eleuterio y la entidad mercantil Promociones OCEC, S.A., por lo que, con arreglo al principio de vencimiento objetivo consagrado en el artículo 394.1 de la LEC, procede la condena solidaria de ambas partes demandadas ( Eleuterio y la entidad mercantil Promociones OCEC, S.A.) al abono de las costas procesales de primera instancia, no apreciándose la concurrencia de serias dudas de hecho o de derecho en su resolución.

Con base en los preceptos legales citados y demás que resulten de general y pertinente aplicación