Sentencia Civil 422/2025 Audiencia Provincial Civil de A Coruña nº 3, Rec. 171/2025 de 20 de junio del 2025

Primero.- OBJETO DEL RECURSO

Argumenta la parte apelante:

1.- Error en la apreciación de la prueba en relación a la resolución del contrato de arrendamiento.

2.- Error en la elección del procedimiento. Indebida aplicación de la acción desahucio por precario, con infracción del artículo 251.1º de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

3.- Error en la aplicación del derecho y jurisprudencia. Infracción del artículo 1569 del Código Civil.

Segundo.- SOBRE EL ERROR EN LA APRECIACIÓN DE LA PRUEBA SOBRE LA RESOLUCIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.

Razones para la desestimación del recurso formulado sobre dicha cuestión:

1.- Se asume y damos por reproducida la fundamentación de la resolución recurrida.

2.- No se constata una errónea valoración de la prueba practicada, ya que:

A.- Han declarado la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo y el Tribunal Constitucional que la apelación civil es un nuevo juicio, un recurso de conocimiento pleno o plena jurisdicción en el que tribunal competente para resolverlo puede conocer de todas las cuestiones litigiosas, tanto de hecho como de derecho, sin más limites que los representados por el principio tantum devolutum quantum apellatum(se conoce sólo de aquello de lo que se apela) y por la prohibición de la reforma peyorativa o perjudicial para el apelante.

B.- En nuestro ordenamiento rige el principio de valoración conjunta de la prueba. La misma necesariamente supone otorgar un mayor relieve a unas que a otras. Debe recordarse que no es posible combatir la misma para que prevalezcan solo determinados elementos probatorios que sirvan a los intereses de la parte apelante, al margen de las conclusiones objetivas y desinteresadas del órgano jurisdiccional. El hecho de que no se tomen en consideración determinados elementos de prueba relevantes, en el subjetivo juicio de la parte recurrente, carece de trascendencia y no significa que no hayan sido debidamente valorados por la sentencia impugnada, sin que las exigencias de motivación obliguen a expresar este juicio, a no ser que se ponga de manifiesto la arbitrariedad o el error.

C.- La valoración probatoria de los órganos judiciales debe ser respetada mientras no se demuestre que el que juzga en primera instancia incurrió en error de hecho, o que sus valoraciones resultan ilógicas, opuestas a las máximas de la experiencia o a las reglas de la sana crítica.

D.- Reitera la jurisprudencia de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo que la selección de los hechos más relevantes, la valoración de las pruebas practicadas, que necesariamente supone otorgar un mayor relieve a unas que a otras, podrá ser o no compartida, pero no puede ser tachada de ilógica ni irracional y no vulnera ninguna regla tasada de valoración de la prueba. Que el juicio del tribunal de apelación sobre la importancia relativa de unas y otras pruebas, la valoración de las mismas, las conclusiones fácticas que extrae de este proceso valorativo, y la mayor relevancia otorgada a unos u otros aspectos fácticos, no sean compartidos por la recurrente, incluso que sean razonablemente discutibles, no convierte en arbitraria ni errónea la revisión de la valoración de la prueba hecha por la audiencia provincial.

E.- En el presente caso, sobre la cuestión debatida, la tesis de la recurrente es la siguiente:

- No se ha demostrado la voluntad de la arrendadora de dar por finalizado el contrato. Si la demandante ha negado la existencia del contrato, no cabe suponer que hubiese adoptado cualquier decisión sobre el mismo.

- En todo caso, una simple comunicación no puede determinar la resolución del contrato, cuando con sus actos la demandada ha manifestado su intención de mantener la relación contractual. En el supuesto de que se considerase probada la voluntad de la arrendadora de finalizar el contrato, no cabe tal posibilidad porque la arrendataria ha manifestado su voluntad de mantener la relación contractual.

F.- No se comparten los argumentos expuestos porque:

1- En su denuncia policial de 23.01.2023, la arrendataria ha afirmado que:

- En la contestación de la demanda, se reconoce que:

"En enero del presente año 2023 la demandante decidió empezó a portarse mal con mi manante, llegando al punto de poner parte de sus cosas en el rellano del curto piso, lo que motivó que tuviese que llamar a la Policía Local. Tras presentar denuncia ante la Policía Nacional no fue capaz de acceder a su domicilio porque faltaba la llave de una cerradura, consiguiendo finalmente entrar en su domicilio gracias a la intervención de la Policía Nacional, si bien descubrió en ese momento que la faltaban parte de sus pertenencias"

2.- En el contrato manuscrito firmado se recogía que la vigencia del contrato será:

4.- Es evidente que ha existido una voluntad de la arrendadora de finalizar el contrato y que fue comunicada a la arrendataria (tenía que abandonar el domicilio)

Tercero.- SOBRE EL ERROR EN LA ELECCIÓN DEL PROCEDIMIENTO, LA INDEBIDA APLICACIÓN DE LA ACCIÓN DESAHUCIO POR PRECARIO, CON INFRACCIÓN DEL ARTÍCULO 251.1º DE LA LEY DE ENJUICIAMIENTO CIVIL y SOBRE EL ERROR EN LA APLICACIÓN DEL DERECHO Y LA INFRACCIÓN DEL ARTÍCULO 1569 DEL CÓDIGO CIVIL .

Se desestima el recurso de apelación sobre dichas cuestiones. Las razones son:

1.- Asumimos el criterio e interpretación expuestas:

- En la sentencia 640/2024 de la Sección 4ª de esta Audiencia Provincial, de fecha 8 de diciembre ( ROJ: SAP C 3213/2024 - ECLI:ES: APC:2024:3213):

"SEGUNDO. - El régimen jurídico aplicable al contrato de arrendamiento de habitación, Aplicación del Código civil. Desestimación del motivo.

7.- Como dice la SAP de Baleares de 14 de noviembre de 2023 "el criterio mayoritario de las Audiencias Provinciales, como correctamente recoge la resolución de instancia, es el de entender que esta clase de contratos no pueden ser considerados como arrendamientos de vivienda, ni por consiguiente aplicarse a los mismos las previsiones de la LAU. Así lo han entendido, en el ámbito de esta Audiencia Provincial de Baleares, las Sentencias de la Sec. 3.ª de 20 de mayo de 2010 , 3 de abril de 2020 y 1 de julio de 2021 ; explicando la primera de ellas que el concepto de habitabilidad del artículo 2 de la LAU , que se refiere al "arrendamiento que recae sobre una edificación habitable", no puede predicarse en cuanto el objeto arrendado se ciñe a una dependencia o habitación ubicada dentro de una vivienda, carente de los servicios mínimos y esenciales que en la actualidad deben reputarse imprescindibles, y que sólo resultan suplidos por la concesión del derecho a utilizar en forma compartida, no en exclusiva, otras dependencias de las que simultáneamente se sirven los restantes ocupantes de la vivienda, como son la cocina y el baño. En definitiva, la cesión de uso en exclusiva recae sobre una única dependencia, carente de las mínimas condiciones de habitabilidad, lo que lleva a concluir que el contrato no puede reputarse arrendamiento de vivienda comprendido en el artículo2 de la LAU , ni por tanto está sujeto al régimen jurídico propio de esta figura, recogido en el en el Título II de la propia LAU en el que se incluye el artículo 9 sobre duración de los contratos. Además, la minuciosidad con que la LAU aborda las distintas cuestiones jurídicas que se plantean en relación con el arriendo de las viviendas, debe conducir a pensar que si en el espíritu de la ley hubiera estado contemplar el arriendo parcial de la vivienda, se hubiera contemplado alguna norma al respecto. Por todo ello debe concluirse que un contrato de las características apuntadas no puede considerarse sometido a la normativa especial arrendaticia urbana, sino al régimen general del CC. Habiendo el Tribunal Supremo declarado en Sentencias de 10 de febrero de 1986 y 24 de febrero de 2000 que "el carácter imperativo de la legislación especial no debe inducirnos a error concluyendo su inaplicabilidad sobre las normas del Derecho Común en supuestos en que existen dudas acerca de la normativa aplicable, cuando, precisamente por su carácter de normativa excepcional, la situación es la contraria y en cuanto a la aplicación de la ley civil común o de la especial de arrendamientos urbanos, habrá que otorgar preferencia a aquella, por su carácter general y atrayente, y en caso de duda acerca de si la normativa aplicable a un contrato es la general del Código Civil o la especial, representada por la LAU, debe concluirse la aplicabilidad de la legislación general dictada para la mayoría de los casos en lugar de seguir el criterio de la especialidad ". En este mismo sentido se pronuncian, entre otras, las Sentencias de las Audiencias Provinciales de Navarra de 14 de febrero de 2005 , de Madrid de 21 de julio de 2008 y 9 de julio de 2019 , de Barcelona de 7 de junio de 2012 , de Valladolid de 15 de diciembre de 2015 , de Ciudad Real de 14 de septiembre de 2017 o de León de 10 de junio de 2021 ; y las que en ellas se citan.

8.- En consecuencia, el contrato de arrendamiento de habitación que rigió entre las partes durante tres meses, quedó extinguido a su finalización, y al no defenderse otra cosa, la ocupación se mantuvo después de manera tolerada, siendo incuestionable la facultad del actor de poner fin a la liberalidad, por lo que la demanda de precario esta ejercitada por el procedimiento adecuado y correctamente estimada, dando lugar a la desestimación del recurso."

- En la sentencia 81/2024, de fecha 5 de febrero, de la Sección 1ª de la Audiencia Provincial de León (ROJ: SAP LE 351/2024 - ECLI:ES: APLE:2024:351)

"TERCERO. - Arrendamiento de habitación con derecho al uso de otras dependencias. Naturaleza jurídica del contrato y simulación contractual.

9.- En relación a la naturaleza jurídica del contrato por el que se cedió a la demandada el uso de dos habitaciones dentro de la vivienda propiedad del demandante, con derecho a utilizar de forma compartida las dependencias comunes de la casa, el baño, la cocina y el salón comedor, resulta ser un criterio mayoritario en las Audiencias Provinciales, asumido por la sentencia de instancia, que el contrato de habitación resulta excluido de la aplicación del régimen legal de la Ley de Arrendamientos Urbanos, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 2.1 de la misma, y ha de regirse por lo pactado y por lo establecido en el Código Civil.

10.- En este sentido se pronuncia la AP de León, en la Sentencia de la sección 2 de 10 de junio de 2021 ( ROJ: SAP LE 953/2021 - ECLI:ES:APLE:2021:953) que cita la Sentencia de la AP de Vizcaya, sección 5, de 29 de mayo de 2014 (rec. 94/2014 ) y otras resoluciones. También siguen este criterio las Sentencias de la AP de Madrid de 13 de diciembre de 2006 y 10 de julio de 2007 , y Sentencias de la AP de Barcelona de 8 de mayo de 2008 y 7 de junio de 2012 . Reiterando idénticos argumentos, se pronuncia la SAP de Cádiz, sección 8, de 30 de noviembre de 2015 (rec. 341/2015 ), la SAP de Valladolid, sección 3, de 15 de diciembre de 2015 (rec. 305/2015 ), dictada en un supuesto en el que fue objeto del arrendamiento una habitación concreta y determinada de la vivienda de la actora. Y la Audiencia Provincial de Baleares, en las Sentencias de la Sec. 3.ª de 20 de mayo de 2010 , 3 de abril de 2020 y 1 de julio de 2021 ; explicando la primera de ellas que el concepto de habitabilidad del artículo 2 LAU , que se refiere al "arrendamiento que recae sobre una edificación habitable", no puede predicarse en cuanto el objeto arrendado se ciñe a una dependencia o habitación ubicada dentro de una vivienda, carente de los servicios mínimos y esenciales que en la actualidad deben reputarse imprescindibles, y que sólo resultan suplidos por la concesión del derecho a utilizar en forma compartida, no en exclusiva, otras dependencias de las que simultáneamente se sirven los restantes ocupantes de la vivienda, como son la cocina y el baño.

11.- Se argumenta que la no inclusión de este supuesto (arrendamiento de habitación en una vivienda) en el art. 5 LAU no debe conducir a aplicar la normativa especial, pues la enumeración recogida en el citado precepto no es de numerus clausus, lo que es perfectamente compatible con la naturaleza de legislación excepcional o especial, en contraposición con la normativa general, aunque efectivamente menos aplicable, del Código Civil.

12.- Por tanto, serán aplicables los principios establecidos en los artículos 3 y 4 del Código Civil y, en consecuencia, el arrendamiento litigioso no se considera sometido a la normativa especial arrendaticia urbana, sino al régimen general del Código Civil. En este sentido, ha declarado el Tribunal Supremo en sentencias de 10 de febrero de 1986 y 24 de febrero de 2000 que "el carácter imperativo de la legislación especial no debe inducirnos a error concluyendo su inaplicabilidad sobre las normas del Derecho Común en supuestos en que existen dudas acerca de la normativa aplicable, cuando, precisamente por su carácter de normativa excepcional, la situación es la contraria y en cuanto a la aplicación de la ley civil común o de la especial de arrendamientos urbanos, habrá que otorgar preferencia a aquella, por su carácter general y atrayente, y en caso de duda acerca de si la normativa aplicable a un contrato es la general del Código Civil o la especial, representada por la LAU, debe concluirse la aplicabilidad de la legislación general dictada para la mayoría de los casos en lugar de seguir el criterio de la especialidad". Argumentos que reproduce y hace suyos la SAP de Ciudad Real, sección 1, de 14 de septiembre de 2017 (rec. 211/2017 ).

13.- Con fundamento en lo expuesto, consideramos que el arrendamiento litigioso no puede considerarse sometido a la normativa especial arrendaticia urbana, sino al régimen general del Código Civil. Por tanto, la acción ejercitada de desahucio por expiración del término debe prospera"

2.- En el juicio por precario se discute y resuelve acerca del derecho a poseer, con exclusión del conocimiento de otras cuestiones que deban ser conocidos en un procedimiento ordinario.

El éxito de la acción de desahucio por precario requiere que la persona que ejercite la acción tenga la posesión mediata de la finca como propietario, usufructuario o por cualquier otro título que le dé derecho a disfrutarla y, que la persona o personas demandadas disfruten o tengan la posesión inmediata del inmueble sin título legitimador de clase alguna, sin pagar renta o merced arrendaticia, de ahí que si en las actuaciones procesales quedase acreditada la existencia real de título válido y eficaz a favor del ocupante que amparase la posesión detentada, la acción ejercitada no podría prosperar puesto que éste perdería el carácter de precarista y, consiguientemente, se convertiría en poseedor con justo título.

Son por tanto requisitos para que prospere la acción de desahucio por precario los siguientes: 1º.- Que el actor tenga la posesión real de la finca a título de dueño, de usufructuario o de cualquier otro que le dé derecho a disfrutarla. 2º.- Que el demandado disfrute de la finca sin título que justifique el uso o disfrute del inmueble y sin pagar renta ni merced alguna. 3º.- Que exista identidad de la cosa objeto de desahucio.

3.- La Ley de Enjuiciamiento Civil de 2000 ha excluido el carácter sumario de los procesos de juicio de desahucio por precario, que pasan a desenvolverse con apertura a plenas alegaciones y pruebas, hasta el punto de finalizar con plena efectividad, es decir, con la eficacia de cosa juzgada. Esta nueva configuración ha obligado a revisar la jurisprudencia anterior en la materia, en la que se excluía la posibilidad de análisis de cuestiones complejas que, precisamente por la complejidad que presentaban, debían ventilarse en otro proceso con más garantías. Si bien ello no significa que dicho proceso pueda tener por objeto resoluciones diferentes de las que se puedan incluir en su seno. De modo que, dentro de este proceso no podrá discutirse, por ejemplo, la eficacia del título esgrimido por el actor en determinadas condiciones, pues no sería el procedimiento adecuado para invalidar ese título cuando goce de presunción de validez.

La esencia declarativa del nuevo juicio verbal de desahucio por precario permite sin duda entrar en el conocimiento de todo lo relativo a la naturaleza y eficacia del título justificativo de la posesión del demandado, pero, al mismo tiempo, el limitado ámbito de conocimiento que necesariamente impone el objeto del proceso y la causa de pedir inherente a la acción ejercitada, constriñe la oposición y el consiguiente debate de fondo a la posible existencia de un título legítimo que ampare el derecho del demandado a poseer la finca materia de recuperación, frente a la situación de precario alegada en la demanda, sin que puedan plantearse cuestiones ajenas a este objeto procesal, como son aquellas en las que se discuta la resolución del titulo invocado por el poseedor de la finca o el desahucio por causas distintas a la del precario, las cuales, dada además la imposibilidad de acumulación objetiva de acciones ( art. 438.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil) , habrán de ser decididas en otro juicio, con independencia de su común carácter declarativo.

4.- Sobre el precario, la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo ha señalado:

- En la sentencia 515/2023 de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, de fecha 18 de abril:

"Como declaramos en las sentencias 134/2017, de 28 de febrero ; 109/2021, de 1 de marzo ; 212/2021, de 19 de abril ; 379/2021, de 1 de junio ; 502/2021, de 7 de julio ; 783/2021, de 15 de noviembre , y 605/2022, de 16 de septiembre , entre otras, el precario es una situación de hecho, que implica la utilización gratuita de un bien ajeno, cuya posesión jurídica no nos corresponde, por falta de un título que justifique el goce de la posesión, ya porque no se haya tenido nunca, ya porque habiéndolo tenido se pierda o, también, porque nos otorgue una situación de preferencia, respecto a un poseedor de peor derecho.

Pues bien, la demandada perdió su título de dominio sobre la vivienda litigiosa, tras su venta forzosa en el procedimiento de ejecución hipotecaria en el que fue parte, por lo que ostenta la condición jurídica de precarista, que le legitima pasivamente para sufrir la carga de este proceso, y determina la viabilidad de la acción deducida en la demanda, con la correlativa desestimación del recurso interpuesto."

- En la sentencia 59/2023 de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, de fecha 18 de enero:

"A) Con relación a la excepción de inadecuación de procedimiento y al concepto de precario, bastara con reproducir la doctrina del Tribunal Supremo, en la sentencia de 7 de julio de 2021, recurso número 677/2020 . Dice así la indicada sentencia:

"TERCERO.- Decisión de la sala (i). Doctrina jurisprudencial sobre el concepto y requisitos del precario y sobre el procedimiento judicial de la acción de desahucio por precario.

1.- Concepto y requisitos del precario. La institución jurídica del precario no aparece específicamente regulada en nuestro ordenamiento, si bien la mayoría de la doctrina lo encuadra en el art. 1750 CC . No obstante, ha sido desarrollado por una abundante jurisprudencia, que ha definido el precario como "una situación de hecho que implica la utilización gratuita de un bien ajeno, cuya posesión jurídica no nos corresponde, aunque nos hallemos en la tenencia del mismo y por tanto la falta de título que justifique el goce de la posesión, ya porque no se haya tenido nunca, ya porque habiéndola tenido se pierda o también porque nos otorgue una situación de preferencia, respecto a un poseedor de peor derecho" ( sentencias 110/2013, 28 de febrero ; 557/2013, 19 de septiembre ; 545/2014, de 1 de octubre , y 134/2017, de 28 de febrero ).

Existe el precario: (i) cuando hay una situación de tolerancia sin título; (ii) cuando sobreviene un cambio de la causa por cesar la vigencia del contrato antes existente, (iii) o incluso la posesión gratuita sin título y sin la voluntad del propietario ( SSTS de 3 de diciembre de 1.958 y 30 de octubre de 1.986 , entre otras).

Por tanto, como declaramos en la sentencia 691/2020, de 21 de diciembre , la institución del precario "no se refiere exclusivamente a la graciosa concesión al detentador y a su ruego del uso de una cosa mientras lo permite el dueño concedente (...), sino que se extiende a cuantos sin pagar merced utilizan la posesión de un inmueble sin título para ello o cuando sea ineficaz el invocado para enervar el cualificado que ostente el actor ( sentencias de 13 de febrero de 1.958 , 30 de octubre de 1.986 y 6 de noviembre de 2008 )".

En este sentido no es acertado el planteamiento que hace el recurrente al limitar el ámbito del precario a las situaciones de mera tolerancia, pues, conforme a la jurisprudencia reseñada, incluye también el disfrute de la posesión de un inmueble por quien no paga contraprestación alguna por ello y carece de título, o el que alega es "ineficaz (...) para enervar el cualificado que ostente el actor".

En la presente litis, no es objeto de controversia ni el título de propiedad del demandante, ni la existencia y contenido del auto de suspensión del lanzamiento dictado en el procedimiento de ejecución hipotecaria que concluyó con la adjudicación de la vivienda al acreedor que después la vendió al demandante. En consecuencia, el debate casacional se centra en si el citado auto constituye o no título suficiente para enervar el derecho a obtener la posesión del inmueble por parte del propietario demandante, que no intervino en aquel procedimiento de ejecución hipotecaria.

2.- Carácter plenario del juicio de desahucio por precario. El art. 250.1 nº 2 LEC ha establecido el juicio verbal como cauce para ejercitar la acción de desahucio por precario:

"Se decidirán en juicio verbal, cualquiera que sea su cuantía, las demandas siguientes: [...] 2º Las que pretendan la recuperación de la plena posesión de una finca rústica o urbana, cedida en precario, por el dueño, usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer dicha finca".

Los presupuestos de este tipo de proceso son: (i) el título que ostenta el demandante, (ii) la identificación del bien poseído en precario y (iii) la insuficiencia o carencia de título del demandado.

La prueba de la existencia de un título habilitante que ampare la posesión o el pago de renta o merced corresponden a los demandados al tratarse de hechos positivos frente a la pretensión de desahucio articulada en la demanda.

3.- La LEC de 2000 suprimió el carácter de sumario del procedimiento de desahucio por precario, pues la sentencia que le pone término tiene plenos efectos de cosa juzgada, ya que no está incluida en el apartado segundo del art. 447 LEC , conforme al cual:

"No producirán efectos de cosa juzgada las sentencias que pongan fin a los juicios verbales sobre tutela sumaria de la posesión ni las que decidan sobre la pretensión de desahucio o recuperación de finca, rústica o urbana, dada en arrendamiento, por impago de la renta o alquiler o por expiración legal o contractual del plazo, y sobre otras pretensiones de tutela que esta Ley califique como sumarias".

La exposición de motivos de la ley explica así esta novedad:

"En cuanto al carácter sumario, en sentido técnico-jurídico, de los procesos, la Ley dispone que carezcan de fuerza de cosa juzgada las sentencias que pongan fin a aquéllos en que se pretenda una rápida tutela de la posesión o tenencia, las que decidan sobre peticiones de cese de actividades ilícitas en materia de propiedad intelectual o industrial, las que provean a una inmediata protección frente obras nuevas o ruinosas, así como las que resuelvan sobre el desahucio o recuperación de fincas por falta de pago de la renta o alquiler o sobre la efectividad de los derechos reales inscritos frente a quienes se opongan a ellos o perturben su ejercicio, sin disponer de título inscrito que legitime la oposición o la perturbación. La experiencia de ineficacia, inseguridad jurídica y vicisitudes procesales excesivas aconseja, en cambio, no configurar como sumarios los procesos en que se aduzca, como fundamento de la pretensión de desahucio, una situación de precariedad: parece muy preferible que el proceso se desenvuelva con apertura a plenas alegaciones y prueba y finalice con plena efectividad [...]".

En consecuencia, en este procedimiento podrán enjuiciarse las relaciones jurídicas que puedan alegarse como justificación de la posesión cuya recuperación se pretenda y la existencia de una situación posesoria que revista las características propias del precario, sin las limitaciones propias de un procedimiento sumario en cuanto a los medios de ataque y defensa (no se limitan los medios de prueba, a diferencia de los desahucios por impago de rentas), al tratarse de un procedimiento que, si bien limitado a ese objeto, tiene carácter plenario".

Por lo tanto, en base a la doctrina expuesta, la cual no hace sino confirmar el concepto de precario mantenido en otras sentencias anteriores, cabe el ejercicio de la acción del artículo 250.1.2 de la LEC en cualquier caso de ocupación ilegítima, tenga origen tolerado o no, como es el caso presente, lo que conduce a rechazar el primero de los motivos de la apelación."

5.- Establece el artículo 1565 del Código Civl:

"Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye el día prefijado sin necesidad de requerimiento."

6.- Señala el artículo 1566 del Código Civil

"Si al terminar el contrato, permanece el arrendatario disfrutando quince días de la cosa arrendada con aquiescencia del arrendador, se entiende que hay tácita reconducción por el tiempo que establecen los artículos 1.577 y 1.581, a menos que haya precedido requerimiento."

7.- El artículo 1569 del Código Civil afirma:

"El arrendador podrá desahuciar judicialmente al arrendatario por alguna de las causas siguientes:

1.ª Haber expirado el término convencional o el que se fija para la duración de los arrendamientos en los artículos 1.577 y 1.581 .

2.ª Falta de pago en el precio convenido.

3.ª Infracción de cualquiera de las condiciones estipuladas en el contrato.

4.ª Destinar la cosa arrendada a usos o servicios no pactados que la hagan desmerecer, o no sujetarse en su uso a lo que se ordena en el número segundo del artículo 1.555."

B.- APLICACIÓN AL PRESENTE JUICIO

1.- En la sentencia recurrida, se argumenta que:

"Ejercita la actora una acción de desahucio por precario, siendo la esencia del precario la posesión sin título con título invalido que haya perdido su validez.

Señalar que la figura del precario ha sido desarrollado por una abundante jurisprudencia que establece que aquél existe, no sólo cuando el propietario cede la posesión de una cosa para que otro la use y se la devuelva cuando la reclama, sino también cuando hay una situación de tolerancia de la posesión de hecho sin título alguno que la ampare y, asimismo, cuando sobreviene un cambio de la causa por cesar la vigencia de un contrato antes existente: De forma que, como se ha dicho con reiteración, el precario se configura como "una situación de hecho que implica la utilización gratuita de un bien ajeno, cuya posesión jurídica no nos corresponde, aunque nos hallemos en la tenencia del mismo", siendo por tanto necesaria la falta de un título que justifique el gozo de la posesión, ya porque no se haya tenido nunca, ya porque habiéndola tenido se pierde ( STS 30 de octubre de 1983 ). Atendiendo a la jurisprudencia señalada consideramos que, en el momento de presentar la demanda, se había resuelto el contrato de habitación suscrito entre las partes, encontrándose la demandada en una situación de precario. "

2.- En el presente caso, se practicó requerimiento a la arrendataria para que abandonase la habitación. Desde ese momento cabe entender que, transcurrido el plazo fijado en el contrato, este se extingue. Era una causa de extinción pactada contractualmente. En consecuencia, a partir de ese momento se encuentra en precario, ya que la que arrendataria no dispone de título. Extinguido el contrato conforme a lo pactado, la arrendadora está legitimada para ejercitar la acción de desahucio.

Cuarto.- COSTAS Y DEPÓSITO

Las costas del recurso, que se desestima, se imponen a la parte apelante ( artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento).

Por la misma razón se dispondrá la pérdida del depósito constituido para recurrir ( disposición adicional decimoquinta de la LOPJ, apartado 9).

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación,