Se aceptan los de la resolución dictada en anterior grado jurisdiccional mientras no se opongan a los que siguen.
PRIMERO.-A fin de poner en su contexto la controversia que se somete a la consideración de este tribunal, hay que partir de las siguientes premisas:
A) El 1 de diciembre de 2021, la parte actora arrendó a la demandada un local de negocio destinado a bar restaurante. Entre otros pactos, se estipuló que la renta ascendería, en 2024, a 1.800 euros mensuales (1.836 euros con IVA incluido y retención por IRPF), que deberían ser satisfechos en los 10 primeros días de cada mes, y la arrendataria se comprometió al pago del suministro de agua del local.
B) El 2 de marzo de 2023, las litigantes alcanzaron un acuerdo temporalmente novatorio del arriendo que supuso, por un lado, una redistribución en el pago de la renta y, por otro, lo siguiente: En cuanto al suministro de agua: DIRECCION000, como parte arrendadora, se compromete a realizar la división definitiva de contadores en un plazo máximo de medio año. Durante ese periodo la factura será abonada 60% por la parte arrendataria, Argento 1921 SL, y el otro 40% será a cargo de la arrendadora DIRECCION000. Se puntualizó que el ámbito temporal del acuerdo se extendía de enero a diciembre de 2023.
C) Llegado el 9 de enero de 2024, mediante un servicio de mensajería electrónica, la demandada remitió a la actora una comunicación del siguiente tenor: Hola Camila buenos días, q tal todo. Camila te escribo para pedirte de hacer lo del alquiler como el año pasado en estos meses tan malos de enero, febrero y marzo, ya q aún tengo que hacer algunas inversiones de arreglos como pintar y cositas en el jardín para q esté mejor necesito que me ayudes con eso gracias un beso.
D) No consta respuesta de la arrendadora a través de dicho servicio de mensajería, ni que expresara de algún otro modo su aceptación de una nueva novación temporal, pero sí que, tras haber recibido el pago de solo 1.200 euros el 15 de enero, remitió burofax a la arrendataria el 18 de enero (recibido al día siguiente) en el que le señalaba lo siguiente: A fecha de este escrito me adeudan la cantidad de 636 euros de la mensualidad de renta de enero de 2024. Además, les recuerdo que el pago debe realizarse entre los días 1 y 10 de cada mes, no obstante, incumpliendo lo acordado, han estado ingresando las rentas fuera de este plazo, por lo que les requiero que realicen los pagos dentro del plazo estipulado.
E) El 5 de marzo de 2024, la arrendadora ha interpuesto la demanda de desahucio por falta de pago que ha dado inicio al presente pleito fundamentándola en que no le había sido satisfecha íntegramente la renta, así como el 60% (1.262,01 euros) del coste del suministro de agua correspondiente al periodo julio-diciembre de 2023.
F) Si bien inicialmente se acumulaba a la acción de desahucio la de reclamación de rentas, la actora desistió de ésta en el transcurso del pleito.
G) En esta segunda instancia, se alza la actora frente a la sentencia que ha desestimado sus pretensiones argumentando que "el silencio de la Actora al whatsapp de 9 de enero de 2024 debe entenderse como aceptación tácita del aplazamiento solicitado por los Demandados en cuanto al pago de la renta del mes de enero 2024 en los mismos términos que había ocurrido en 2023",y que "la Actora conoció la intención de aplazamiento de los Demandados y la consintió con su silencio",negando eficacia al burofax remitido el 18 de enero por ser "contrario a los actos propios de la Actora, que con su silencio al whatsapp de 9 de enero de 2004 seguido del pago el 15 de enero de los 1.200 euros generó en los Demandados la confianza legítima de que su petición de pago aplazado de la renta de enero 2024 se ha había admitido, como había ocurrido en el 2023".
SEGUNDO.-El recurso debe ser estimado, con acogimiento de la acción de desahucio por falta de pago, en consideración a las siguientes razones:
A) De conformidad con el artículo 1091 del Código Civil, las obligaciones que nacen de los contratos tienen fuerza de ley entre las partes contratantes, y deben cumplirse a tenor de los mismos.
B) Ciertamente, el artículo 1203 del Código Civil permite la novación contractual. De hecho, ambas partes la acordaron para el ejercicio 2023. Ahora bien, lo que no puede serle reconocida a la parte arrendataria es la facultad de imponer a la arrendadora la extensión del acuerdo novatorio más allá de los límites temporales que las propias contratantes convinieron (es decir, el año 2023). De lo contrario, se incurriría en infracción del artículo 1256 del Código Civil, según el cual la validez y el cumplimiento de los contratos no pueden dejarse al arbitrio de uno de los contratantes.
C) Así pues, la remisión del mensaje de 9 de enero no supone otra cosa que una mera propuesta sin efectos vinculantes para la recurrente.
D) Este tribunal no aprecia un silencio de la parte arrendadora susceptible de ser interpretado como aceptación tácita. En el mensaje de 9 de enero no se establecía un plazo para darle respuesta y no parece desmesurado que la contestación por burofax se produzca 9 días más tarde, el 18 de enero.
E) A partir del 19 de enero, fecha de recepción del burofax en el que se exigía el pago íntegro de la mensualidad de renta, con lo que inequívocamente se rechazaba la propuesta de novación, la parte arrendataria disponía del plazo de 30 días para ponerse al corriente en el pago de la renta. Sin embargo, declinó hacerlo y, con ello, se privó de la posibilidad de enervar la acción de desahucio en el caso de que fuera ejercitada, como así sucedió.
F) De hecho, la propia demandada vino a reconocer eficacia al requerimiento de pago expedido el 18 de enero y recibido al día siguiente por cuanto la actora fundamentaba en el mismo su tesis de que la enervación era improcedente y se constata que, en la contestación a la demanda, la arrendataria se aquieta a dicha tesis. En este sentido, hay que señalar que en el decreto de admisión de la demanda se le indica que no cabe enervación y que no se opone a ello la demandada (en el escrito de contestación a la demanda ni tan siquiera aparece la palabra enervación).
G) En suma, la arrendataria supo desde el 19 de enero que los términos del contrato de arrendamiento para el año en curso eran los fijados inicialmente, sin que le fuera extensible la novación acordada exclusivamente para 2023. Sin embargo, hizo caso omiso de ello y del requerimiento de pago y persistió en su mora, situación en la que se hallaba todavía cuando fue interpuesta la demanda de desahucio por falta de pago.
H) El hecho de que, posteriormente a la presentación de la demanda, se haya puesto la demandada al corriente en el cumplimiento de sus obligaciones pecuniarias resulta irrelevante para la decisión del pleito toda vez que, como se ha indicado, la enervación ya era improcedente (el artículo 22.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil establece que no será de aplicación cuando el arrendador hubiese requerido de pago al arrendatario por cualquier medio fehaciente con, al menos, treinta días de antelación a la presentación de la demanda y el pago no se hubiese efectuado al tiempo de dicha presentación).
TERCERO.-En cuanto a la discusión en torno a la entidad del incumplimiento litigioso como causa resolutoria del contrato, conviene tener presente cuál es la doctrina jurisprudencial vigente en lo que concierne a la falta de pago como causa de resolución contractual y el mero retraso en el pago. Así, la sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 18 de marzo de 2014 ( ROJ: STS 983/2014- ECLI:ES:TS:2014:983) tiene declarado lo siguiente:
El primero de los motivos del recurso denuncia la infracción de la doctrina de esta Sala relativa al incumplimiento contractual como determinante de la resolución del contrato y, en concreto, a la necesidad de que el mismo sea considerado como grave. Aun cuando no cita el precepto que se considera infringido -faltando al requisito exigido por el artículo 477.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil - se ha considerado en fase de admisión que se trata del artículo 1124 del Código Civil .
Aun siendo así, el motivo no puede prosperar. La resolución del contrato de arrendamiento urbano no se rige por lo dispuesto en el artículo 1124 del Código Civil , aplicable a la generalidad de las obligaciones sinalagmáticas, sino por las normas específicas que prevén una especial regulación en la normativa arrendaticia. En este caso, tratándose de contrato de inquilinato celebrado con anterioridad al 9 de mayo de 1985, continúa rigiéndose por el texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 (Disp. Trans. 2ª de la LAU 1994) y en concreto por su artículo 114 que, como causa 1ª de resolución, se refiere a «la falta de pago de la renta o de las cantidades que a ella se asimilan»; circunstancia que presenta un marcado carácter objetivo y que queda cumplida por el mero hecho de que transcurra el plazo fijado para el pago sin que el arrendatario haya dado cumplimiento a dicha obligación, de modo que en relación con tal obligación no cabe hablar de incumplimiento grave o no grave, sino simplemente de "incumplimiento".
Por otra parte, la única sentencia de esta Sala que se recoge en el motivo y que se refiere a resolución de contrato de arrendamiento urbano -aunque de local de negocio- es la núm. 673/2009, de 30 de octubre, que mantiene una doctrina contraria a la que sostiene la parte recurrente en cuanto, con cita de las anteriores sentencias de 24 de julio de 2008 y 26 de marzo de 2009 , resuelve en el sentido de que el simple retraso en el pago da lugar al desahucio e impide la enervación cuando ya se ha hecho uso de este derecho con anterioridad.
En igual sentido se pronuncia la sentencia núm. 193/2009, de 26 marzo (Rec. 507/2004 ), esta vez en relación con un contrato de inquilinato que declara resuelto, y afirma que «dentro del cuidadoso equilibro entre los derechos del arrendador y del inquilino que la legislación arrendaticia urbana busca en cada etapa histórica, con normas que protegen al arrendatario, como la prórroga forzosa antes y la duración mínima del contrato ahora, y otras que amparan al arrendador frente a los incumplimientos de aquél, como la actual reducción de las oportunidades de enervación del desahucio a una sola, al arrendador no le es indiferente el momento en que se le pague la renta estipulada, y el abuso de derecho estará no tanto en el arrendador que pretenda resolver el contrato por impago puntual de la renta cuanto en el arrendatario que persista en su impuntualidad. Por eso la enervación del desahucio no puede entenderse ya como un "derecho procesal" que menoscabe el derecho sustantivo del arrendador a que se le pague la renta puntualmente, sino como una oportunidad que la propia ley administra cuidadosamente atendiendo a razones sociales de cada momento histórico, y de ahí que no quepa obligar al arrendador a interponer una demanda tras otra cuando resulta que no depende de él el momento en que sus reclamaciones vayan a ser conocidas por el inquilino y, en cambio, sí depende de éste el pago puntual de la renta».
La sentencia núm. 729/2010, de 10 noviembre (Rec. 2161/2006) reitera que «esta Sala ya ha fijado como doctrina jurisprudencial (SSTS19 de diciembre de 2008, RC 648/2004, 26 de marzo de 2009, RC 1507/2004, entre otras) que el pago total de la renta del arrendamiento de una vivienda, fuera de plazo y después de presentada la demanda de desahucio, no excluye la posibilidad de la resolución arrendaticia, y ello aunque la demanda se funde en el impago de una sola mensualidad de renta, sin que el arrendador venga obligado a que el arrendatario se retrase (sic) de ordinario en el abono de las rentas periódicas».
En la sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 9 de septiembre de 2011 ( ROJ: STS 5516/2011 - ECLI:ES:TS:2011:5516), por su parte, se argumenta lo siguiente:
La controversia que existía entre las diferentes Audiencias Provinciales a las que se refiere el recurrente en torno a si en un proceso de desahucio de finca urbana por falta de pago de las rentas, procede o no decretar el desahucio cuando el demandado haya hecho efectivo el pago de la renta debida, con unos días de retraso respecto del plazo estipulado en el contrato, ya ha sido resuelta por esta Sala que, como sostiene el recurrente, ha fijado como doctrina jurisprudencial la de que el pago de la renta del arrendamiento de un local de negocio, fuera de plazo y después de presentada la demanda de desahucio, no excluye la aplicabilidad de la resolución arrendaticia, y ello aunque la demanda se funde en el impago de una sola mensualidad de renta, sin que el arrendador venga obligado a soportar que el arrendatario se retrase de ordinario en el abono de las rentas periódicas ( SSTS de 30 de octubre y 26 de marzo de 2009 , 22 de noviembre de 2010 , entre otras). En definitiva, el pago de la mensualidad de renta realizado fuera del tiempo pactado y con posterioridad a la interposición de la demanda, tal y como ha quedado probado en el presente caso, podría dar lugar a la resolución arrendaticia; no obstante, como manifiesta el recurrente desde la interposición de la demanda, cabía la enervación de la acción de desahucio, al haber hecho efectivo el importe de la renta con posterioridad al plazo pactado pero antes de la celebración de la vista, procede, conforme a lo dispuesto en el artículo 22.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y como solicita subsidiariamente el recurrente, declarar enervada la acción de desahucio.
Tras lo cual acuerda "reiterar como doctrina jurisprudencial que el pago de la renta del arrendamiento de un local de negocio, fuera de plazo y después de presentada la demanda de desahucio, no excluye la aplicabilidad de la resolución arrendaticia, y ello aunque la demanda se funde en el impago de una sola mensualidad de renta, sin que el arrendador venga obligado a soportar que el arrendatario se retrase de ordinario en el abono de las rentas periódicas".
Esta Audiencia Provincial de Baleares viene haciéndose eco de esta doctrina, como puede constatarse en sus sentencias de 11 de diciembre ( ROJ: SAP IB 3083/2023 - ECLI:ES:APIB:2023:3083), 25 de abril ( ROJ: SAP IB 1035/2023 - ECLI:ES:APIB:2023:1035) y 17 de enero de 2023 ( ROJ: SAP IB 124/2023 - ECLI:ES:APIB:2023:124) y de 10 de mayo de 2019 ( ROJ: SAP IB 851/2019 - ECLI:ES:APIB:2019:851), todas ellas de esta misma sección 3ª, y de 17 de julio de 2020 ( ROJ: SAP IB 1658/2020 - ECLI:ES:APIB:2020:1658) de su sección 4ª.
CUARTO.-Frente al alegato de aceptación tácita de la novación, este tribunal considera:
A) Que la circunstancia de que la respuesta a la proposición novatoria no sea inmediata no puede llevar a considerar aceptación tácita la mera ausencia de respuesta durante 9 días, máxime cuando la arrendataria no señaló plazo alguno a la arrendadora para pronunciarse sobre la cuestión. No se estima razonable dar por novado el contrato de arrendamiento por el mero hecho de que hayan transcurrido 9 días desde que se ha remitido una propuesta en este sentido, sobre todo si no se ha advertido a la contraparte de que se le exige una respuesta en tan breve plazo.
B) Téngase en cuenta que, para el año 2023, la novación revistió forma escrita en documento detallado, de manera que difícilmente podía creer la parte arrendataria que ya se había novado el contrato por la circunstancia de que hubieran pasado 9 días desde que había dirigido a la apelante una comunicación a través de un servicio de mensajería electrónica.
C) Efectuar la respuesta a los 9 días no parece un retraso excesivo, lo que excluye el reproche de mala fe dirigido a la parte arrendadora.
D) Por lo demás, el transcurso de los 9 días no causó ningún perjuicio a la demandada puesto que, seguidamente, dispuso de 30 días para ponerse al corriente en el cumplimiento de sus obligaciones, debiendo pechar con las consecuencias de no haberlo hecho.
QUINTO.-Ya se ha apuntado que, en la contestación a la demanda, la arrendataria se aquieta al anuncio de que, como consecuencia del requerimiento de pago mediante burofax, queda privada de la facultad de enervar. Pese a ello, se advierte que tanto en la sentencia de primera instancia como en la oposición al recurso de apelación se entra en consideraciones acerca de la eficacia del requerimiento como excluyente de la enervación. Por consiguiente, y a mayor abundamiento, conviene aclarar que el requerimiento de pago en cuestión satisface los requisitos que la jurisprudencia actual exige para neutralizar la enervación.
En este sentido, las sentencias de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 28 de mayo de 2014 ( ROJ: STS 2136/2014 - ECLI:ES:TS:2014:2136), 23 de junio de 2014 ( ROJ: STS 2475/2014 - ECLI:ES:TS:2014:2475), 22 de septiembre de 2015 ( ROJ: STS 3885/2015 - ECLI:ES:TS:2015:3885 ) y 12 de abril de 2021 ( ROJ: STS 1345/2021 - ECLI:ES:TS:2021:1345) expresan que:
Puesta en relación el requerimiento con el art. 22.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil debemos concluir que dicho precepto exige:
1. La comunicación ha de contener un requerimiento de pago de renta o cantidad asimilada.
2. Ha de ser fehaciente, es decir, por medio que permita acreditar que llegó a conocimiento del arrendatario, con la claridad suficiente.
3. Ha de referirse a rentas impagadas.
4. Debe transcurrir el plazo legalmente previsto, que ha venido fluctuando entre uno y dos meses, en las sucesivas reformas legales.
5. Que el arrendatario no haya puesto a disposición del arrendador la cantidad reclamada.
Sin embargo, en dicho precepto no se exige que se comunique al arrendatario:
1. Que el contrato va a ser resuelto.
2. Que no procederá enervación de la acción de desahucio si no se paga en el plazo preceptivo.
El legislador no obliga al arrendador a que se constituya en asesor del arrendatario, sino tan solo a que le requiera de pago.
En la sentencia de 23 de junio de 2014 ( ROJ: STS 2475/2014 - ECLI:ES:TS:2014:2475) se fija como doctrina jurisprudencial que "el requerimiento de pago que se hace al amparo artículo 22 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , no exige que se comunique al arrendatario que el contrato va a ser resuelto y que no procederá enervación de la acción de desahucio si no se paga en el plazo preceptivo".
SEXTO.-La parte demandada opone la extinción por compensación del derecho de crédito que supone la deuda en concepto de renta y cantidades asimiladas. Sin embargo, dicha excepción no puede ser planteada en un procedimiento que ya tiene por objeto únicamente la pretensión de desahucio (inicialmente se ejercitaba la acción acumulada de reclamación de rentas y cantidades asimiladas pero se desistió de la misma), tal como puntualiza la sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 7 de marzo de 2022 ( ROJ: STS 935/2022 - ECLI:ES:TS:2022:935):
En este caso, nos encontramos ante un juicio de desahucio por falta de pago de la renta, sin acumulación de una pretensión adicional de condena de las cantidades adeudadas por tal concepto ( art. 437.4 3.ª LEC ). La parte demandante únicamente postula se declare haber lugar al desahucio de la arrendataria, con la correlativa condena a desalojar la vivienda litigiosa con imposición de costas.
El art. 250.1 1º de la Ley de Enjuiciamiento Civil señala que se tramitarán por el juicio verbal las demandas que, con fundamento en el impago de la renta o cantidades debidas por el arrendatario, pretendan que el dueño, usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer una finca rústica o urbana dada en arrendamiento, ordinario o financiero o en aparcería, recuperen la posesión de dicha finca.
La opción del legislador de tramitar los juicios de desahucio por falta de pago de la renta por los cauces del juicio verbal, en vez de los propios del juicio ordinario, supone una deliberada apuesta por agilizar la solución de estas controversias, a la que se suma, además, la configuración de los procedimientos de tal clase como sumarios, con la correlativa limitación de la cognición judicial y el dictado de una sentencia carente de los efectos de cosa juzgada.
Este carácter sumario del procedimiento, que fue expresamente reconocido en la sentencia 360/2007, de 27 de marzo , se destacó en el apartado XII de la Exposición de Motivos de la nueva LEC 1/2000, cuando afirma que:
"En cuanto al carácter sumario, en sentido técnico-jurídico, de los procesos, la Ley dispone que carezcan de fuerza de cosa juzgada las sentencias [...] que resuelvan sobre el desahucio o recuperación de fincas por falta de pago de la renta o alquiler [...]. La experiencia de ineficacia, inseguridad jurídica y vicisitudes procesales excesivas aconseja, en cambio, no configurar como sumarios los procesos en que se aduzca, como fundamento de la pretensión de desahucio, una situación de precariedad: parece muy preferible que el proceso se desenvuelva con apertura a plenas alegaciones y prueba y finalice con plena efectividad".
En congruencia con ello, el art. 447.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil establece que no producirán los efectos de cosa juzgada las sentencias que "decidan sobre la pretensión de desahucio o recuperación de finca, rústica o urbana, dada en arrendamiento, por impago de la renta o alquiler". Y el art. 438.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil veda la "reconvención en los juicios verbales que, según la ley, deban finalizar por sentencia sin efectos de cosa juzgada"; por otra parte, dentro de su marco procedimental, no se previó expresamente la posibilidad del juego normativo de los arts. 408.1 y 438.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , con respecto a la denominada excepción reconvencional de compensación.
Por su parte, el art. 444.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil dispone que: "[...] cuando en el juicio verbal se pretenda la recuperación de finca, rústica o urbana, dada en arrendamiento, por impago de la renta o cantidad asimilada sólo se permitirá al demandado alegar y probar el pago o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación", con lo que se restringen legalmente los motivos de oposición, lo que es una característica propia de los procedimientos sumarios de cognición limitada. El antecedente normativo de dicho precepto, lo encontramos en el art. 1.579 párrafo 2.º LEC de 1881 , hoy derogado, en el cual se estableció que "[...] cuando la demanda de desahucio se funde en la falta de pago del precio estipulado, no será admisible otra prueba que la confesión judicial, o el documento o recibo en que conste haberse verificado dicho pago".
Contra dicho precepto se formuló recurso de amparo, que fue desestimado por la STC 60/1983, de 6 de julio (FJ 1), así como su declaración de inconstitucionalidad (FJ 2), al señalar que:
"El concepto de indefensión del art. 24.1 no se puede considerar equivalente al de limitación de medios probatorios en un determinado proceso, pues no hay indefensión cuando quien sea vencido en un proceso a causa de la reducción de los medios de prueba puede reproducir la litis en otro proceso y usar en él, ya sin limitaciones legales, de las pruebas que a su interés convengan. El legislador puede emplear con distintas finalidades el juego entre juicios sumarios y juicios plenarios, como puede en casos determinados rechazar un concreto medio de prueba, y en tales hipótesis (por lo demás no imaginarias, puesto que realmente se dan en nuestro ordenamiento, sin que sea necesario ejemplificar a ese respecto) no se incurre en indefensión, siempre que la parte a la cual se limitan sus armas pueda acudir al juicio declarativo plenario o pueda utilizar en favor de su pretensión otros instrumentos que el ordenamiento en su totalidad le brinde".
En la nueva redacción del art. 440.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , introducido tras la reforma operada por la Ley 37/2011, de 10 de octubre, de Medidas de Agilización Procesal, se acude a la técnica monitoria. Y de esta forma, una vez admitida a trámite la demanda, corresponde al letrado de la administración de justicia requerir al demandado, por el plazo de diez días, para que: a) desaloje el inmueble; b) pague al actor; c) ejercite su facultad de enervar la acción y, en tal caso, pague la totalidad de lo que deba o ponga a disposición de aquel en el tribunal o notarialmente el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio; d) comparezca ante el tribunal y alegue sucintamente, formulando oposición, las razones por las que, a su entender, no debe, en todo o en parte, la cantidad reclamada o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación ( art. 440.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ).
Pues bien, la sumariedad del presente juicio de desahucio por falta de pago de la renta y sin acumulación del importe de las rentas adeudadas, determina, por las razones expuestas, que en su ámbito no puedan discutirse cuestiones que no sean las relativas al pago de la renta o la procedencia de la enervación de la acción, sin que quepa, con carácter general, ampliar los motivos de oposición a otras causas de extinción de las obligaciones previstas en el art. 1.156 del Código Civil , que distingue, por una parte, entre pago, identificado como prestación debida en los términos pactados en la relación obligatoria, en este caso en el contrato de arrendamiento; y compensación, concebida ésta última como una solutio sin ejecución de la prestación debida.
En definitiva, esta técnica de neutralización de obligaciones en la suma concurrente, sometida a una concreta disciplina legal ( arts. 1.195 y siguientes del Código Civil ), carece de anclaje adecuado en estos procedimientos sumarios de desahucio por falta de pago de la renta, caracterizados por su cognición judicial limitada, ausencia de complejidad, y carencia de efectos de cosa juzgada, por haberlo querido así el todo poderoso Legislador.
En consecuencia, la parte arrendataria puede reclamar a la arrendadora el resarcimiento que estime procedente por los perjuicios que se le han derivado de los incumplimientos en que haya podido incurrir la demandante, mas no le está dado plantearlo por vía de compensación en un procedimiento de desahucio por falta de pago sin reclamación de rentas.
SÉPTIMO.-El incumplimiento en el pago de la renta constituye, como se ha visto, causa suficiente para dar pábulo a la resolución del contrato de arrendamiento, sin necesidad de apoyarla en el incumplimiento del impago de la cantidad reclamada en concepto de coste por suministro de agua. No obstante, a ello hay que añadir que también se ha producido un incumplimiento imputable a la arrendataria en lo que concierne a la factura expedida en septiembre de 2023 por consumos efectuados entre el 26 de abril y el 2 de agosto. Ciertamente, la recurrente parece haber incumplido su obligación de "realizar la división definitiva de contadores en un plazo máximo de medio año",a lo que se había comprometido en el acuerdo novatorio de 2 de marzo de 2023, pero esto no exonera a la arrendataria de sus obligaciones contractuales (sin perjuicio de que, como ya se ha indicado, pueda interesar una indemnización en el caso de que ese incumplimiento sea imputable a la actora -lo cual ésta niega).
En cambio, la pretensión resolutoria del arrendamiento no puede sustentarse en el impago del 60% de la factura expedida en diciembre de 2023 habida cuenta de que corresponde, en su mayor parte, a consumos posteriores al 2 de septiembre de 2023, esto es, posteriores al periodo de 6 meses en el que la arrendataria quedaba obligada al pago del 60% de las facturas por suministro de agua. A partir de esos 6 meses, la demandada solo está obligada al pago del consumo de agua realmente efectuado en el local arrendado, sin que haya quedado acreditado que ese consumo suponga un 60% de lo facturado.
OCTAVO.-Dado lo establecido en el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, y siendo la presente resolución estimatoria del recurso de apelación, no se hará especial mención de las costas causadas en esta alzada.
Tampoco cabe condenar a ninguna de las litigantes al pago de las costas de primera instancia puesto que la actora ha desistido de una de las pretensiones que formulaba en su escrito de demanda ( artículo 396 de la Ley de Enjuiciamiento Civil) y, además, ya se ha dejado apuntado en el fundamento de derecho precedente que la acción respecto de la que se ha producido el desistimiento hubiera sido estimada solo en parte.
En virtud de lo que dispone la Disposición Adicional 15ª de la Ley Orgánica del Poder Judicial, introducida por el número diecinueve del artículo primero de la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, complementaria de la Ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva Oficina judicial, se acuerda la devolución del depósito consignado para recurrir.
